THM NH GIÁ QUYN S DNG T D ÁN CAO C VN PHÒNG TRUNG TÂM THNG MI CN H CAO CP TRN HNG O CHO MC ÍCH GÓP VN U T

Hồ Chí Minh Nội dung tóm tắt của báo cáo: Hiện nay, hoạt động TĐG ngày càng thể hiện vai trò quan trọng thông qua việcxác định đúng giá trị thực tế của BĐS, đưa BĐS về với giá trị thật c

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP

Ngành:Quản lý thị trường bất động sản

-Tp Hồ Chí Minh, tháng 7 năm

- -VÕ THỊ HOÀNG KHƯƠNG

“THẨM ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT DỰ ÁN CAO ỐC VĂN PHÒNG – TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI – CĂN HỘ CAO CẤP TRẦN HƯNG ĐẠO CHO

2011-Sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh.

Đề tài thực hiện:

“THẨM ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT DỰ ÁN CAO ỐC VĂN

PHÒNG – TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI – CĂN HỘ CAO CẤP TRẦN HƯNG

ĐẠO CHO MỤC ĐÍCH GÓP VỐN ĐẦU TƯ”.

Giáo viên hướng dẫn: Thạc sỹ Trần Đình Lý, Giảng viên Khoa Kinh Tế, TrườngĐại Học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh

Nội dung tóm tắt của báo cáo:

Hiện nay, hoạt động TĐG ngày càng thể hiện vai trò quan trọng thông qua việcxác định đúng giá trị thực tế của BĐS, đưa BĐS về với giá trị thật của nó trong cácgiao dịch trên thị trường, từ đó góp phần phát triển thị trường BĐS nhanh và ổn định.Đối tượng của TĐG BĐS là những tài sản có giá trị rất lơn và có những đặc trưng nhưtính dị biệt, cố định, khan hiếm… nên việc xác định giá trị cũng phức tạp.Tuy nhiênđây vẫn là một lĩnh vực còn khá mới mẻ trong nền kinh tế Sự non trẻ về kiến thứcchuyên môn cũng như kinh nghiệm thực tế cũng đã làm cho hoạt động TĐG ở nước tacòn nhiều hạn chế và khó khăn

Xuất phát từ những lý do trên em tiến hành nghiên cứu đề tài “THẨM ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT DỰ ÁN CAO ỐC VĂN PHÒNG – TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI – CĂN HỘ CAO CẤP TRẦN HƯNG ĐẠO CHO MỤC ĐÍCH GÓP VỐN ĐẦU TƯ” Đề tài tập trung vào nghiên cứu một số nội dung chính: Tìm hiểu và

đánh giá hoạt động thẩm định giá bất động sản tại của công ty Thẩm định giá ThươngTín - SCRValuation Tìm hiểu thực trạng phân khúc thị trường cao ốc văn phòng,trung tâm thương mại, căn hộ cao cấp Ứng dụng cách thức qui trình thẩm định giáBĐS và độc lập xác định giá trị quyền sử dụng đất cao ốc Trần Hưng Đạo dựa trêncác cơ sở lý luận và các phương pháp TĐG

Đề tài cũng đã đạt được các kết qủa nhất định Nhận biết hoạt động TĐG BĐS tạicông ty Thẩm định giá Thương Tín – SCRValuation Đã áp dụng được phương phápthặng dư và so sánh và ứng dụng quy trình TĐG của công ty Thẩm định giá ThươngTín để ước tính giá trị thị trường quyền sử dụng đất cho BĐS tại 289A Trần HưngĐạo phường Cô Giang quận 1 Đã chứng minh đây là phương pháp thực sự khoa họcnếu như hệ thống chính sách pháp luật, thị trường bất động sản công khai rõ ràng vàhoàn chỉnh Và kết quả thẩm định giá sẽ là cơ sở giúp cho khách hàng có khả năng kêugọi nguồn đầu tư cao và hiệu quả để nhanh chóng hoàn thành công trình trung tâmthương mại - cao ốc văn phòng này

Con xin chân thành cảm ơn Ba, Mẹ và những người thân trong giađình luôn yêu thương, nâng đỡ, dìu dắt và động viên con trong suốt quátrình học tập Con xin khắc ghi.

Em xin cảm ơn Ban Giám Hiệu Trường Đại học Nông Lâm Thànhphố Hồ Chí Minh, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản, cùng toàn thểquý thầy cô đã tận tình dạy dỗ, dìu dắt, truyền đạt những kiến thức và kinhnghiệm quý báu để em làm hành trang bước vào cuộc sống Em xin cảmơn

Em xin gởi lời tri ân sâu sắc đến thầy Trần Đình Lý đã nhiệt tìnhquan tâm hướng dẫn, giúp đỡ và chỉ dẫn cho em trong suốt quá trình thựctập và hoàn thành luận văn tốt nghiệp này

Em xin gởi lời cảm ơn đến Ban Giám đốc Công ty Thẩm Định GiáThương Tín đồng thời gởi lời cảm ơn đặc biệt đến các anh chị phòng thẩmđịnh giá đã tạo điều kiện và tận tình giúp đỡ cho em trong thời gian thựctập tại Quý Công ty

Xin gởi lời cảm ơn đến tập thể lớp Quản lý thị trường BĐS khóa

2007, BCH Đoàn- LCH SV khoa QLĐĐ&BĐS và những người bạn thân

đã luôn giúp đỡ và chia sẻ với tôi trong suốt quá trình học tập cũng nhưsinh hoạt tại trường

Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 7/2011

VÕ THỊ HOÀNG KHƯƠNG

GIẤY XÁC NHẬN THỰC TẬP

V/v thực hiện luận văn tốt nghiệp

Họ tên sinh viên : VÕ THỊ HOÀNG KHƯƠNG

Ngành : QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Niên khóa : 2007 - 2011

Đề tài thực hiện :

“THẨM ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CAO ỐC VĂN PHÒNG – TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI – CAO ỐC TRẦN HƯNG ĐẠO CHO

MỤC ĐÍCH GÓP VỐN ĐẦU TƯ”

Thời gian thực tập : từ 14/02/2011 đến 14/6/2011

Nơi thực tập: CÔNG TY THẨM ĐỊNH GIÁ THƯƠNG TÍN –

SCRVALUATION

Địa chỉ : số 25 Lý Thường Kiệt, Phường 7, Quận Tân Bình, TP Hồ Chí Minh

Ý kiến cơ quan thực tập:

TP Hồ Chí Minh, ngày 05 tháng 08 năm 2011

GIÁM ĐỐC

ĐẶT VẤN ĐỀ 1

PHẦN I: TỔNG QUAN 3

I.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 3

I.1.1 Khái lược về Bất động sản (BĐS) 3

I.1.1.1 Khái niệm 3

I.1.1.2 Thuộc tính bất động sản: 4

I.1.1.3 Đặc trưng của bất động sản: 5

I.1.1.4 Phân loại bất động sản: 6

I.1.2 Khái lược về Thị Trường Bất động sản (TT BĐS) 6

I.1.2.1 Khái niệm 6

I.1.2.2 Đặc trưng của TT BĐS 7

I.1.2.3 Phân loại TTBĐS 7

I.1.3 Khái lược về Thẩm Định Giá Bất Động Sản (TĐG BĐS) 9

I.1.3.1 Khái niệm 9

I.1.3.2 Cơ sở giá trị của TĐG BĐS 10

I.1.3.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS 11

I.1.3.4 Các nguyên tắc TĐG 12

I.1.3.5 Các phương pháp TĐG 15

I.2 TỔNG QUAN VỀ CÔNG TY THẨM ĐỊNH GIÁ THƯƠNG TÍN(SCRV) 23 I.2.1 Giới thiệu sơ lược về Công ty Thẩm định giá Thương Tín-SCRValuation 23

I.2.1.1 Sự hình thành và cơ sở pháp lý 23

I.2.1.2 Cơ cấu tổ chức 25

I.2.1.3 Lĩnh vực hoạt động 25

I.2.2 Hoạt động thẩm định giá tại Công ty SCRValuation 26

I.2.2.1 Quy trình thẩm định giá tại công ty Cổ phần thẩm định giá SCRValuation 27

I.2.2.2 Báo cáo thẩm định giá 28

I.2.3 Đánh giá hoạt động thẩm định giá 29

I.3 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 29

I.3.1 Nội dung nghiên cứu 29

I.3.2 Phương pháp nghiên cứu 29

PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 31

II.1.1.1 Giới thiệu về điều kiện tự nhiên Quận 1 31

II.1.1.2 Ưu thế của Quận 1 so với TP Hồ Chí Minh 32

II.1.1.3 Ưu thế của Tp Hồ Chí Minh so với cả nước 32

II.1.2 Thực trạng thị trường trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê, căn hộ tại TP HCM 33

II.1.2.1 Tổng quan kinh tế Việt Nam năm 2010 33

II.1.2.2 Tổng quan kinh tế Tp Hồ Chí Minh năm 2010 34

II.1.2.3 Thực trạng thị trường trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê, căn hộ tại TP HCM năm 2010 và Quý 1 năm 2011 35

II.2 THẨM ĐỊNH GIÁ CAO ỐC TRẦN HƯNG ĐẠO 45

II.2.1 Nhận biết bất động sản thẩm định (BĐS TĐ) 45

II.2.1.1 Tình trạng pháp lý 46

II.2.1.2 Vị trí: 47

II.2.1.3 Đặc điểm kinh tế-kỹ thuật: Quyền sử dụng đất 50

II.2.1.4 Cơ sở giá trị thẩm định giá 54

II.2.1.5 Các nguyên tắc sử dụng trong thẩm định giá 54

II.2.1.5 Phương pháp thẩm định giá 55

II.2.1.6 Căn cứ pháp lý .55

II.2.1.6 Thông tin về bất động sản cần định giá 55

II.2.2 Thẩm định cao ốc Trần Hưng Đạo theo phương pháp thặng dư 56

II.2.2.1 Phương thức tiến hành thẩm định giá 56

II.2.2.2 Thông tin thu thập trên thị trường .56

II.2.2.3 Tiến hành thẩm định .62

II.2.2.4 Kết quả thẩm định giá 67

II.2.3 Thẩm định quyền sử dụng cao ốc Trần Hưng Đạo theo phương pháp so sánh 67

II.2.3.1 Phương thức tiến hành 67

II.2.3.2 Thu thập thông tin các tài sản so sánh gần tài sản thẩm định 68

II.2.3.3 Ứng dụng phương pháp so sánh .70

II.2.4 Những điều kiện và điều khoản gắn với kết quả TĐG 73

II.2.5 Đánh giá nhận xét 73

Kết luận 75

Kiến nghị: 75

TÀI LIỆU THAM KHẢO

DT đất : diện tích khuôn viên đất

Bảng biểu:

Bảng 01: Các bước tiến hành thẩm định giá BĐS 27

Bảng 02: Tổng quan kinh tế Việt Nam qua các năm 33

Bảng 03: Thông số kỹ thuật cao ốc Trần Hưng Đạo 50

Bảng 04: Chi tiết mục đích sử dụng các tầng của Cao ốc 51

Bảng 05: Đơn giá xây dựng Cao ốc 56

Bảng 06: Đơn giá xây dựng tầng hầm 56

Bảng 07: Tỷ suất lợi nhuận các công ty 57

Bảng 08: Tổng hợp dữ liệu giá thuê TTTM 61

Bảng 09: Tổng hợp dữ liệu giá bán căn hộ 61

Bảng 10: Thông số quy hoạch chi tiết cao ốc 62

Bảng 11: Quy trình triển khai dự án hoạt động trong 3 năm 2010-2013 65

Bảng 12: Tổng doanh thu dự án 65

Bảng 13: Chi phí xây dựng và các chi phí hoạt động 66

Bảng 14: Chi phí lãi vay của dự án 66

Bảng 15: Tổng chi phí ước tính của dự án 67

Bảng 16: Kết quả TĐG theo PP thặng dư 67

Bảng 17: Đơn giá xây dựng nhà xưởng, liên kế 70

Bảng 18: Thông tin các tài sản so sánh và phân tích định tính 71

Bảng 19: Phân tích định lượng 72

Bảng 20: Kết quả TĐG theo phương pháp so sánh 73

Biểu đồ Biểu đồ 01: Chỉ số giá tiêu dùng tăng trong 12 tháng năm 2010 34

Biểu đồ 02: Chỉ số giá tiêu dùng tăng theo ngành trong 12 tháng năm 2010 35

Biểu đồ 03: Thị trường sơ cấp theo quận, Q1/2011 36

Biểu đồ 04: Thị trường sơ cấp theo hạng, Q1/2011 36

Biểu đồ 05: Nguồn cung tương lai thị trường TP HCM, 2012- 2014 trở đi 37

Biểu đồ 06: Tiền thuê trung bình hàng tháng của TTTM Quý 1-2 /2010 38

Biểu đồ 06: Tỷ lệ bỏ trống căn hộ dịch vụ Quý 1-2-3/2010 40

Biểu đồ 08: Tình hình hoạt động của thị trường theo hạng, Q1/2011 40

Biểu đồ 09: Tình hình hoạt động của căn hộ dịch vụ (tất cả các hạng), Q1/2010 – Q1/2011 41

Biểu đồ 10: Nguồn cung tương lai giai đoạn 2011 – 201 42

Biểu đồ 11: Diện tích thực thuê và tỷ lệ trống của văn phòng cho thuê TP.HCM 43

Biểu đồ 11: Tình hình thị trường văn phòng cho thuê Q1/2011 43

Biểu đồ 12: Tình hình thị trường (tất cả các hạng), Q1/2010 – Q1/2011 44

Sơ đồ 02:Cơ cấu phòng thẩm định giá tại công ty SCRValuation 25

Hình ảnh

Hình 01:Sơ đồ vị trí bất động sản 48 Hình 02: Hiện trạng BĐS TĐ 49 Hình 03:Phối cảnh cao ốc Trần Hưng Đạo 49

ĐẶT VẤN ĐỀTính cấp thiết của đề tài:

Nền kinh tế Việt Nam phát triển mạnh sau khi Việt Nam chính thức trở thànhthành viên thứ 150 của Tổ chức thương mại thế giới Nền kinh tế thị trường ra đời ởViệt Nam thúc đẩy sự phát triển mạnh mẽ của các ngành kinh tế và thị trường bất độngsản là một trong những bộ phận quan trọng cấu thành nên nền kinh tế thị trường Thịtrường bất động sản chiếm giữ một tỷ trọng lớn trong nền kinh tế của các nước bởi vìthị trường này chứa đựng một loại hàng hóa đặc biệt có liên quan trực tiếp đến nhu cầuthiết yếu của con người, có giá trị lớn và có tác động trực tiếp đến nền kinh tế quốcdân đó là bất động sản (BĐS)

Hiện nay, thị trường bất động sản tại Hồ Chí Minh bùng nổ về phân khúc cao

ốc văn phòng – trung tâm thương mại – căn hộ Các cao ốc văn phòng được tung vàothị trường khá nhiều Giá cho thuê lại có nhiều khung và mức giá khác nhau tạo nênmột ma trận về giá ở phân khúc thị trường này

Tham gia vào thị trường bất động sản thì gồm có kinh doanh bất động sản vàkinh doanh dịch vụ bất động sản Hoạt động thẩm định giá (TĐG) là một trong nhữnghoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản Thẩm định giá đã gắn với thị trường bấtđộng sản và là một hoạt động không thể thiếu trong thị trường bất động sản Hoạt độngTĐG có ý nghĩa quyết định trong việc cấp tín dụng đối với ngân hàng, cũng như có vaitrò quan trọng trong các giao dịch bất động sản Đặc biệt đối với những đô thị lớn như

Hà Nôi, Hồ Chí Minh thì hoạt động thẩm định giá có vai trò quan trọng trong việcgiúp nhà đầu tư đưa ra quyết định tốt nhất về giá trị bất động sản

Tuy nhiên do ở nước ta ngành thẩm định giá là lĩnh vực còn tương đối mới mẻ,đang trong quá trình hoàn thiện các kiến thức về chuyên môn nghiệp vụ cũng như nềntảng lý thuyết, pháp lý nên trong công tác thẩm định giá cũng còn gặp nhiều khó khăn,vướng mắc Đặc biệt trong thực tiễn việc đánh giá mức độ tác động của một số yếu tốảnh hưởng đến giá trị BĐS trong quá trình TĐG còn phụ thuộc vào cảm tính suy nghĩchủ quan của người thẩm định thậm chí còn bị bỏ sót mà chưa được định lượng mộtcách thống nhất, rõ ràng Điều này sai lệch với các lý thuyết TĐG, gây khó khăn chocông tác thẩm định giá và làm giảm độ tin cậy của kết quả TĐG Với những kiến thức

về TĐG trong cơ sở lý thuyết cũng như trong thực tiễn thu thập được, cùng với sựhướng dẫn của Thạc sĩ Trần Đình Lý và sự giúp đỡ của công ty Thẩm định giá Thương

Tín – SCRValuation em tiến hành thực hiện đề tài : “Thẩm định giá quyền sử dụng đất cao ốc văn phòng – trung tâm thương mại – căn hộ cao cấp Trần Hưng Đạo cho mục đích góp vốn đầu tư”

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài

 Tìm hiểu và đánh giá hoạt động thẩm định giá bất động sản tại của công

tySCRValuation

 Tìm hiểu thực trạng phân khúc thị trường cao ốc văn phòng, trung tâmthương mại, căn hộ cao cấp

 Ứng dụng cách thức qui trình thẩm định giá BĐS và độc lập xác định giátrị quyền sử dụng đất cao ốc Trần Hưng Đạo dựa trên các cơ sở lý luận

và các phương pháp thẩm định giá

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

• Đối tượng nghiên cứu

Hoạt động thẩm định giá bất động sản tại công ty Thẩm định giá Thương Tín.Thị trường cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại, căn hộ cao câp trên địabàn TP Hồ Chí Minh

Giá trị thị trường của bất động sản

• Phạm vi nghiên cứu:

Giới hạn nội dung:

Đề tài chỉ tìm hiểu và đánh giá hoạt động thẩm định giá bất động sản tại củacông tySCRValuation, nghiên cứu thực trạng thị trường văn phòng - trung tâm thươngmại - căn hộ và tiến hành thẩm định giá quyền sử dụng đất cao ốc Trần Hưng ĐạoPhường Cô Giang Quận 1 Tp.HCM trên cơ sở phương pháp thặng dư và phương pháp

so sánh

Giới hạn về không gian:

Tiến hành thẩm định giá trị thị trường cho quyền sử dụng đất Trần Hưng Đạotại công ty Thẩm định giá Thương Tín, điều tra thực tế để tìm hiểu đánh giá hoạt độngTĐG

Giới hạn thời gian:

Đề tài được thực hiện trong khoảng thời gian 25/04/2011- 25/8/2011

PHẦN I: TỔNG QUANI.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

I.1.1Khái lược về Bất động sản (BĐS)

I.1.1.1 Khái niệm

Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật

cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn làtất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất Bất động sảnbao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quanđến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phậncấu thành lãnh thổ

Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sảngồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên, hệ thống pháp luật củamỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chíphân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản và độngsản”

Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đấtđai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sựCộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức…) Tuynhiên, Nga quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nóichung Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ,không thể là đối tượng của giao dịch dân sự

Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền”với đất đai được coi là BĐS Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưagặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây được coi là độngsản”.Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân

sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định:

“BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn vớiviệc sở hữu đất đai” Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và cáctài sản gắn với đất

Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về BĐS đã có những điểm khác biệt đángchú ý so với các Luật Dân sự truyền thống Điều 130 của Luật này một mặt, liệt kêtương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt khác, đưa ra khái niệmchung về BĐS là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị củachúng” Bên cạnh đó, Luật này còn liệt kê những vật không liên quan gì đến đất đainhư “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” cũng là các BĐS

Theo Bloomberg_ com Financial Glossary: “Bất động sản là một phần đất đai

và tất cả tài sản vật chất gắn liền với đất”

Theo Mc Kenzie and Betts, 1996: “Bất động sản bao gồm đất đai, tài sản gắnliền với đất đai, tài sản phụ thuộc vào đất đai và những tài sản không di dời được đượcquy định bởi luật pháp”

Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tạiKhoản 1 Điều 174 có quy định:

BĐS là các tài sản bao gồm:

 Đất đai;

 Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó;

 Các tài sản khác gắn liền với đất đai;

 Các tài sản khác do pháp luật quy định.

Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằngpháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là BĐS, trong khi quốcgia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS Hơn nữa, các quy định về BĐS trong pháp luậtcủa Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mụccác tài sản này

I.1.1.2 Thuộc tính bất động sản:

BĐS là một loại tài sản đặc biệt nên nó có những thuộc tính đặc biệt riêng vàkhông thể nhầm lẫn với bất kỳ tài sản nào

 Tính khan hiếm: Diện tích đất đai là hữu hạn, đất đai bị giới hạn do bề mặt trái

đất, phạm vi lãnh thổ Trong khi đó nhu cầu về đất đai và nhà ở của con ngườingày càng phát triển Tuy nhiên tính khan hiếm của đất đai không phải là tuyệtđối vì nó mang tính chất cục bộ, thời điểm, vùng miền có nơi khan hiếm do nhucầu nhiều nhưng có nơi không ai cần

 Tính dị biệt: Những điểm khác nhau về vị trí thửa đất, kết cấu và kiến trúc,

hướng, cảnh quan… làm cho mỗi bất động sản đều có đặc điểm riêng, tạo nêntính dị biệt của bất động sản Vì tính dị biệt, mỗi bất động sản trở thành mộtloại sản phẩm riêng biệt, mỗi một bất động sản là duy nhất

 Tính cố định: BĐS không thể di chuyển từ nơi này sang nơi khác Mỗi bất

động sản có một vị trí nhất định tại nơi nó tọa lạc Tính cố định của BĐS đã làmcho nó khác biệt với các hàng hóa khác, làm cho BĐS mang đậm tính địaphương

 Tính bền vững trong đời sống kinh tế: Đất đai cùng các công trình trên đất

thường có tính bền vững cao cuộc sống con người luôn gắn liền với bất độngsản nên việc xây dựng, cải tạo thường có mục đích sử dụng hàng chục, hàngtrăm năm Tính bền vững của bất động sản chủ yếu thể hiện về mặt tuổi thọ củavật kiến trúc và công trình gắn liền trên đất

 Tính không đồng nhất: Sự khác biệt về đất đai : địa chất, địa mạo, địa hình, độ

phì, nước… và sự khác biệt về điều kiện khí hậu tương ứng: nhiệt độ, lượngmưa tạo nên sự tính tự nhiên của đất đai Đặc tính này tạo nên sự không đồngnhất của BĐS theo vùng miền, đặc biết đối với đô thị có thể làm cho khả năngchịu lực tải của nền đất khác nhau

 Tính hữu dụng: Tiêu chuẩn cơ bản trong thẩm định giá cho bất kỳ bất động

sản hay động sản là tính hữu dụng của nó Tính hữu dụng mang tính so sánhtương đối hơn là một điều kiện tuyệt đối

 Tính đa dạng: Sự khác nhau về hình thể, vị trí, quy mô, diện tích của lô đất và

các công trình trên đất hình thành nên tính đa dạng của bất động sản Thôngthường ít có bất động sản nào giống hệt nhau, do vậy giá cả của mỗi bất độngsản gắn liền với đặc điểm cụ thể của bất động sản đó

 Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau: BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn,giá trị của một BĐS này có thể bị tác động của BĐS khác Đặc biệt, trongtrường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làmtăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó Trong thực

tế thì việc xây dựng một BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn cho mộtBĐS khác là một hiện tượng khá phổ biến

 Tính thích ứng: Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng BĐS

trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được nhữngnét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêudùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất - kinh doanh và các hoạtđộng khác

 Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý: Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và chi

phí quản lý cao hơn so với các hàng hoá thông thường khác Việc đầu tư xâydựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài Do đó, BĐS đòi hỏi cần cókhả năng quản lý thích hợp và tương xứng

 Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội:Hàng hoá BĐS chịu sự

chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thường khác Nhucầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụthuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó Yếu tố tâm lý xãhội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v…chi phối nhucầu và hình thức BĐS

I.1.1.3 Đặc trưng của bất động sản:

 Khả năng co giãn của bất động sản kém: Tính khan hiếm của bất động sản

tạo nên sự kém co giãn của bất động sản so với nhu cầu phát triển dân số và sựbiến động của giá cả

 Thời gian mua, bán giao dịch dài; chi phí mua, bán giao dịch cao: do bất

động sản là một tài sản quan trọng có giá trị cao nên việc mua, bán bất động sảnphải được cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua, bán giao dịch thường dàihơn so với các tài sản khác, điều này dẫn đến chi phí mua, bán giao dịch cao.Mặt khác, giao dịch giữa người mua và người bán không trực tiếp, phải qua môigiới (có thể là cá nhân hoặc tổ chức) nên đẩy chi phí giao dịch cao lên Đồngthời phát triển đất nước theo hướng công nghiệp hóa – hiện đại hóa, chính sáchpháp luật của Nhà nước, nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng để đáp ứng tìnhhình phát triển hiện nay Tất cả đều làm cho chi phí mua – bán giao dịch bấtđộng sản tăng

 Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt: Giá trị cao cùng với

thời gian mua bán dài nên khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt.Bất động sản thường gắn liền với cuộc sống và sinh hoạt của con người, trừ khi

do nhu cầu thiết yếu chủ sở hữu mới chịu thay đổi

 Sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của nhà nước: vì bất động sản có tầm quan

trọng rất lớn với nền kinh tế, xã hội và chính trị của một quốc gia nên Nhà nướcluôn có những quy định để điều tiết, quản lý chặt chẽ đối với việc sử dụng vàchuyển dịch bất động sản vì vậy bất động sản chịu sự can thiệp trực tiếp củaNhà Nước

I.1.1.4 Phân loại bất động sản:

Theo cục quản lý nhà trực thuộc Bộ xây dưng, bất động sản có thể phân thành

ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS đầu tư xây dựng và BĐS sản đặc biệt

-Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công

trình thương mại- dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ

sở làm việc v.v Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đấtđai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn,tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan.Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nướccũng như phát triển đô thị bền vững.Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếmtuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như ở các nước trênthế giới

• BĐS nhà ở,

• BĐS nhà xưởng và công trình thương mại-dịch vụ,

• BĐS là trụ sở làm việc v.v

• BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, xã hội)

- Bất động sản không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất

nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng,đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v

- Bất động sản đặc biệt: là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di

sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v Đặc điểm củaloại BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp

Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việc xâydựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường bất động sản phù hợp vớiđiều kiện kinh tế - xã hội của nước ta

I.1.2Khái lược về Thị Trường Bất động sản (TT BĐS)

I.1.2.1 Khái niệm

Do quan niệm khác nhau về hàng hóa bất động sản và phạm vi thị trường, nên cómột số quan điểm khác nhau về thị trường bất động sản:

- Khái niệm 1: thị trường bất động sản là nơi hình thành các quyết định về việc

ai tiếp cận được BĐS và BĐS đó được sử dụng như thế nào và vì mục đích gì

- Khái niệm 2: thị trường bất động sản là đầu mối thực hiện và chuyển dịch giá

trị của hàng hoá BĐS

- Khái niệm 3: thị trường bất động sản là“nơi”diễn ra các hoạt động mua bán,

chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như môi giới, tư vấn…giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường

BĐS có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinhdoanh đối với thị trường BĐS.

- Khái niệm 4: thị trường bất động sản là “nơi” tiến hành các giao dịch về BĐS

gồm chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ như môi giới, tư vấn

Như vậy, TT BĐS là quá trình giao dịch hàng hoá BĐS giữa các bên có liên

quan Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và

các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn liên quan đến BĐS nhưtrung gian, môi giới, tư vấn giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lýnhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt độngkinh doanh trên thị trường BĐS

I.1.2.2 Đặc trưng của TT BĐS

- TT BĐS không phải là thị trường giao dịch bản thân BĐS mà là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích có được từ việc sử dụng BĐS Việc sử dụng BĐS

không giống như các tài sản thông thường khác, cái mà họ có thể sử dụng đó là quyền

và lợi ích mang lại từ phía BĐS.Đây là tính chất quan trọng và cơ bản nhất của BĐS và

là yếu tố quyết định tính đặc thù của giao dịch trên TT BĐS Điều này còn minh chứngcho việc giá BĐS không phản ánh giá trị hàng hóa BĐS mà chỉ là chỉ số phản ánh khảnăng thu lợi từ BĐS hoặc hiệu quả của vốn đầu tư vào BĐS đó

- TT BĐS là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo: mặc dù có rất nhiều

hoạt động phong phú xuất phát từ tính chất không tái tạo được của BĐS nên TT BĐSmang tính độc quyền nhiều hơn các thị trường hàng hóa thông dụng, biến động của giáBĐS thường mạnh mẽ hơn biến động của các loại giá cả hàng hóa khác

- TT BĐS có quan hệ mật thiết với thị trường vốn: Đầu tư vào BĐS thường

đòi hỏi nhu cầu về vốn rất cao, do đó việc huy động vốn từ thị trường vốn để đầu tưcác giao dịch trên TT BĐS là rất lớn Mặt khác, BĐS mang tính không thể di dời và bềnlâu nên thường dùng làm tài sản thế chấp để vay mượn trên thị trường vốn

- Hiện tại TT BĐS không có thị trường trung tâm, thị trường mang tính chất địa phương, vùng, khu vực sâu sắc: do tính chất của BĐS là bất động không

thể tiêu hủy, chia cắt, mang đi, sự dư thừa của nơi này không thể bù đắp cho sự thiếuhụt ở nơi kia nên làm TT BĐS có tính địa phương Đặc điểm này quy định tính chất,quy mô và hình thức rất khác nhau giữa các địa phương và các khu vực, đặc biệt làgiữa các đô thị và vùng nông thôn

- Cung về BĐS phản ứng chậm hơn so với cầu về BĐS: vì muốn tạo ra được

một lượng cung lớn về BĐS thì cần lượng vốn đầu tư lớn và đặc biệt là thời gian dài từviệc tìm hiểu thông tin về BĐS, có quyết định quy hoạch, chuyển nhượng BĐS, xinphép xây dựng, thi công, thủ tục pháp lý để chuyển nhượng BĐS rất phức tạp Cho nênkhi cầu đã giảm thì cung vẫn cứ tiếp tục một thời gian dài nữa, điều này làm cho chu

kì phát triển của TT BĐS và của nền kinh tế quốc dân luôn có hiện tượng lệch pha

- Giao dịch trên TT BĐS cần đến các loại tư vấn chuyên nghiệp có trình độ cao.

- Là thị trường không công khai: khó thu thập được thông tin về giá cả, cung

cầu, nếu thu thập được thông tin thì độ chính xác không cao

I.1.2.3 Phân loại TTBĐS

Có nhiều cách để phân loại thị trường BĐS, nhưng nhìn chung chỉ mang tínhchất tương đối, có thể tóm tắt lại như sau:

 Căn cứ vào hình thái vật chất của đối tượng trao đổi

 TTBĐS tư liệu sản xuất: gồm thị trường đất đai (đất ở đô thị, nông thôn;

đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu chế xuất, khu công nghiệp ), thịtrường BĐS mặt bằng nhà xưởng công nghiệp,

 Thị trường BĐS tư liệu tiêu dùng: gồm thị trường BĐS nhà ở, BĐS thương

mại, văn phòng, các cửa hàng bán lẻ v.v

 Vừa là TTBĐS TLSX vừa là TTBĐS tư liệu tiêu dùng: đường sá, cầu cống

v.v

 Căn cứ vào khu vực có BĐS:

 Khu vực đô thị: thị trường đất ở đô thị, thị trường nhà ở đô thị, thị trường

BĐS nhà xưởng công nghiệp, thị trường BĐS thương mại, thị trường BĐScông cộng v.v

 Khu vực nông thôn: thị trường đất ở nông thôn, thị trường đất nông nghiệp,

thị trường đất lâm nghiệp, thị trường nhà ở nông thôn, thị trường đất phinông nghiệp (đất xây dựng trụ sở, văn phòng làm việc, cửa hàng kinh doanhv.v ), thị trường BĐS nhà xưởng sản xuất nông nghiệp, thị trường BĐScông cộng v.v

 Khu vực giáp ranh: thị trường đất ở, nhà ở; thị trường đất nông nghiệp; thị

trường BĐS nhà xưởng công nghiệp, sản xuất nông nghiệp; thị trường BĐScông cộng v.v

 Căn cứ theo công dụng của BĐS:

 Thị trường Đất đai (nông nghiệp và phi nông nghiệp)

 Thị trường công trình thương nghiệp (trụ sở, văn phòng, khách sạn, trungtâm thương mại, cửa hàng ) và công trình công cộng (giao thông, thuỷ lợi,

y tế, văn hoá )

 Thị trường công trình công nghiệp (nhà xưởng, mặt bằng sản xuất, KCN,KCX )

 Thị trường Nhà ở (đô thị và nông thôn)

 Thị trường công trình đặc biệt có hàng hoá BĐS là các BĐS phi vật thểđược coi như tài nguyên khai thác được (kinh doanh du lịch, v.v )như di sảnvăn hoá, di tích lịch sử, v.v

 Căn cứ theo hoạt động trên thị trường BĐS (tính chất kinh doanh):

 Thị trường mua bán chuyển nhượng BĐS

 Thị trường đấu giá quyền sử dụng đất

 Thị trường cho thuê BĐS

 Thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS

 Thị trường dịch vụ BĐS: bao gồm các hoạt động dịch vụ môi giới BĐS, tưvấn BĐS, thông tin BĐS, định giá BĐS, bảo trì bảo dưỡng BĐS v.v

 Căn cứ theo thứ tự thời gian BĐS tham gia thị trường:

 Thị trường cấp 1: thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử

dụng đất (còn gọi là thị trường BĐS sơ cấp)

 Thị trường cấp 2: Thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê.

 Thị trường cấp 3: Thị trường bán hoặc cho thuê lại các công trình đã được

mua hoặc thuê

I.1.2.4 Vai trò TT BĐS

Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thịtrường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô,tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân

Thị trường BĐS phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy động

Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS, đặc biệt là thị trường quyền sử dụngđất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở hữu toàndân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu

Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS sẽ góp phần kích thích sản xuất pháttriển, tăng nguồn thu cho ngân sách

Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS sẽ đáp ứng nhu cầu bức xúcngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị - nông thôn

I.1.3 Khái lược về Thẩm Định Giá Bất Động Sản (TĐG BĐS)

I.1.3.1 Khái niệm

Theo từ điển Oxford: “Định giá là sự ước tính trị giá bằng tiền của một vật,

của một tài sản”, “ là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh”.

Theo Giáo sư W.Seabrooke – Viện Đại học Portsmouth Vương quốc Anh:

“Định giá là sự ước tính về giá trị các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền

tệ cho một mục đích đã được xác định rõ”.

Theo Fred Peter Marrone – Giám đốc Marketing của Hiệp hội định giá

Austraylia: “Định giá là việc xác định giá trị của bất động sản tại một thời điểm, có

tính đến bản chất của bất động sản và mục đích của định giá Do vậy, định giá là áp dụng các dữ kiện thị trường so sánh mà bạn thu thập được và phân tích, sau đó so sánh với tài sản được định giá để hình thành giá trị của chúng”.

Theo Giáo sư Lim Lan Yuan – Giảng viên Trường Xây dựng và bất động sản

-Đại học Quốc gia Singapore: “Định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tinh

giá trị cho một mục đích cụ thể, của một tài sản cụ thể, tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả đặc điểm của tài sản, cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại hình lựa chọn.”

Pháp lệnh giá của Việt Nam công bố ngày 8/5/2002 định nghĩa: “Định giá là

việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ Quốc tế”.

Mặc dù có thể còn nhiều định nghĩa khác, song những nét đặc trưng cơ bản củađịnh giá cần được thừa nhận là:

- Định giá là công việc ước tính

- Định giá là hoạt động đòi hỏi tính chuyên môn

- Giá trị của tài sản được tính bằng tiền.

- Tài sản được định giá có thể là bất kỳ tài sản nào, song chủ yếu là bất động sản

- Xác định tại một thời điểm cụ thể

- Xác định cho một mục đích nhất định

- Dữ liệu sử dụng trực tiếp hoặc gián tiếp liên quan đến thị trường

Để khái quát một cách đầy đủ và rõ ràng những đặc trưng nêu trên, cần phải cómột khái niệm mang tính tổng quát hơn:

“Định giá là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà tài sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định”.

I.1.3.2 Cơ sở giá trị của TĐG BĐS

Giá trị thị trường: là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào

thời điểm thẩm định giá giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và người bán sẵnsàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập trong điều kiện thươngmại bình thường

Một số nước phát triển đã đưa ra chuẩn mực thống nhất về thực hành định giáchuyên nghiệp (Uniform Standards of Professional Appraisal Practice - USPAP) trong

đó giá trị thị trường được hiểu là giá có nhiều khả năng hình thành nhất của một bấtđộng sản trên một thị trường cạnh tranh và công khai dưới tất cả các điều kiện cầnthiết đối với việc mua bán sòng phẳng, người mua và người bán đều hành xử thậntrọng, có hiểu biết và thừa nhận rằng giá không bị ảnh hưởng bởi những yếu tố kíchthích thái quá Nói một cách khác, người mua và người bán đều phải có thông tin đầy

đủ và có đầy đủ thời gian quyết định trên một thị trường mua bán công khai Kháiniệm về giá trị này thường được xem là đồng nghĩa với giá trị trao đổi mà nói theongôn ngữ thường ngày là thuận mua vừa bán

Giá trị phi thị trường của BĐS: Bên cạnh khả năng có thể mua và bán của các

bên tham gia thị trường (mở) giá trị của tài sản trong đó có các BĐS có thể bắt nguồn

từ tính hữu ích kinh tế hay từ chức năng gắn liền với nó, hay phản ánh sự bất thườnghay không đúng cách của điều kiện thị trường Giá trị hình thành trong các trường hợpnày gọi là giá trị phi thị trường

 Phân loại giá trị phi thị trường:

 Giá trị sử dụng: là giá trị của tài sản có công văn chuyên biệt được người

sử dụng chuyên biệt và không liên quan đến thị trường

 Giá trị đầu tư: là giá trị tài sản của một nhà đầu tư cụ thể cho một mục

tiêu đầu tư xác định

 Giá trị đang hoạt động: là giá trị tài sản trong tổng thể doanh nghiệp

đang hoạt động

 Giá trị bảo hiểm: là giá trị dựa trên các định nghĩa trong luật thuế liên

quan đến xác định tỷ lệ thuế và cách tính thuế

 Giá trị thanh lý: là giá trị của tài sản không trực tiếp sủ dụng được nữa.

Giá trị này đôi khi được xem như chi phí dỡ bỏ

 Giá bán tháo hay buộc bán: là tổng số tiền thu về do bán tài sản trong

thời gian quá ngắn không đáp ứng được yêu cầu giá trị thị trường

 Giá trị đặc biệt: là giá trị liên quan đến yếu tố đặc biệt của tài sản vượt

lên trên giá trị thị trường Giá trị đặc biệt có thể nảy sinh bởi tính chất vật lý hay chứcnăng kinh tế của một tài sản kết hơp với tài sản khác tạo thành

 Giá trị thế chấp để cho vay: là giá trị của tài sản sau khi thực hiện đánh

giá khả năng thị trường tương lai của tài sản và khoản thu nhập có thể khi quản lýthích hợp Giá trị thế chấp để cho vay là khái niện giá trị có rủi ro

I.1.3.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS

a Nhóm yếu tố tự nhiên:

- Vị trí của bất động sản

- Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất

- Địa hình bất động sản tọa lạc

- Hình thức bên ngoài của bất động sản

- Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất

- Tình trạng môi trường

- Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên

b Nhóm các yếu tố kinh tế:

- Khả năng mang lại thu nhập từ bất động sản

- Những tiện nghi gắn liền với bất động sản

c Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường:

- Tính hữu dụng của bất động sản

- Nhu cầu về loại bất động sản trên thị trường

 Các yếu tố về pháp lý liên quan đến bất động sản

- Tình trạng pháp lý của bất động sản, các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sửdụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng…

- Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với bất động sản, các hạn chế vềquyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình khác gắn với bất động sản: tình trạng chothuê, thế chấp bất động sản, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sựhạn chế quyền sở hữu chung…

 Các yếu tố chung bên ngoài

a Các yếu tố chính trị pháp lý:

Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa phương cóthể có những tác động đến hoạt động của thị trường bất động sản nói chung và sự đầu

tư vào lĩnh vực bất động sản nói riêng Cụ thể là:

- Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư từ bên ngoài

vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về bất động sản qua đó có thể làm cho giá bấtđộng sản tăng

- Các chính sách tác động trực tiếp như:

+ Chính sách cho phép Việt kiều mua bất động sản tại Việt Nam

+ Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu tại thành phố được muanhà tại thành phố

+ Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được Nhà nước giao đất, chothê đất…

+ Chính sách tín dụng đối với các hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động sản.+ Các chính sách thuế của Nhà nước đối với bất động sản

b Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô: đó là các yếu tố kinh tế liên quan.

- Tình hình cung – cầu bất động sản trong khu vực

- Đặc điểm của những người tham gia thị trường trong khu vực

- Các điều kiện của thị trường bất động sản trong khu vực

- Hiện trạng vùng lân cận (đường, hệ thống cấp thoát nước, cấp điện, thông tinliên lạc…)

- Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm trong vùng

- Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng so với các vùng khác

- Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng

- Số lượng các lô, thửa đất trống trong vùng

- Mức giá bình quân các loại đất trong vùng

- Tỉ lệ thuế và mức thuế suất

- Mức độ lạm phát chung

- Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín dụngtrong vùng

c Các yếu tố xã hội:

Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị bất động sản Một khu vực mà mật

độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị bất động sảnnơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung cầu bị phá vỡ Mặt khác các yếu tố trong vùngnhư: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán ngườidân trong vùng, những vấn đề liên quan đến thuyết phong thủy cũng có ảnh hưởng đếngiá trị bất động sản

I.1.3.4 Các nguyên tắc TĐG

 Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất

Một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thờiđiểm định giá cho thấy bất động sản đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đangcho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròngtrong tương lai là lớn nhất, sử dụng cao nhất và tốt nhất đó có thể tồn tại và kéo dàiliên tục trong một khoảng thời gian nhất định

Sử dụng cao nhất và tốt nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quantrọng nhất của định giá bất động sản

Nội dung của nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất được phản ánh ở 4 mặtsau đây:

- Về mặt vật chất, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốtnhất khi nó thỏa mãn được nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất ( cho nhiều người hoặc chomột người cụ thể);

- Về mặt pháp luật, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất vàtốt nhất khi mà việc sử dụng bất động sản phải hợp pháp, được nhà nước thừa nhận vàbảo hộ.

- Về mặt sử dụng, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốtnhất khi mà bất động sản đó cho thu nhập ròng cao nhất hoặc cho giá trị hiện tại củathu nhập ròng trong tương lai là cao nhất

- Về mặt thời gian, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất vàtốt nhất khi mà thời gian cho thu nhập ròng cao nhất kéo dài nhất

 Nguyên tắc cung - cầu

Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường được xác định bằng sự tương tác củacung và cầu Khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc giảm thì giá thịtrường sẽ giảm, khi lượng cung giảm mà lượng cầu không giảm hoặc tăng thì giá thịtrường sẽ tăng lên, khi lượng cung và lượng cầu cùng tăng hoặc cùng giảm thì giá sẽtăng hoặc giảm tùy theo tốc độ tăng, giảm của cung và cầu, giá tăng khi tốc độ tăngcủa cầu lớn hơn cung và ngược lại

 Nguyên tắc đánh giá các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động sản

Nguyên tắc này cho rằng, để ước tính giá trị thực một bất động sản, cần phảiđánh giá đầy đủ các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động sản đó.Việc đánh giá các yếu tố nói trên được thực hiện thông qua hoạt động xem xét, đánhgiá mặt giá trị của từng yếu tố Để đảm bảo tính đồng nhất về mặt giá trị, thường trongquá trình đánh giá người ta đưa giá trị của từng yếu tố về cùng một mặt bằng thời gian.Các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động sản bao gồm: Lao động,vốn, đất đai, quản lý

 Nguyên tắc thay đổi

Nguyên tắc này cho rằng giá thị trường của một loại bất động sản cụ thể khôngbao giờ giữ nguyên vì các lực lượng tự nhiên, kinh tế, nhà nước và pháp luật, xã hội vàmôi trường luôn tác động làm thay đổi giá trị của bất động sản, thay đổi môi trườngcủa bất động sản, thay đổi cả xu thế của thị trường đối với loại bất động sản đó như xuthế về quy mô đầu tư bất động sản, về chất lượng đầu tư bất động sản Sự thay đổi làmột quy luật khách quan, nó diễn ra liên tục không phụ thuộc vào ý muốn chủ quancủa con người, việc ước tính giá thị trường hay việc định giá trên cơ sở giá thị trườngtuy chỉ có giá trị vào thời điểm định giá, nhưng nó bao hàm phản ánh được cả xu thếtương lai của bất động sản Nguyên tắc “thay đổi” luôn vận dụng kết hợp với nguyêntắc “dự báo”

 Nguyên tắc cân đối

Cân đối trong thị trường bất động sản được hiểu, đó là sự đầu tư hợp lý giữa cácyếu tố ảnh hưởng tới giá thị trường một bất động sản hoặc các bất động sản trong cùngmột khu vực, một vùng xác định, để giá trị thu được từ chúng đạt tới mức cao nhất

Nguyên tắc cân đối có ý nghĩa kép

- Khi áp dụng đối với một bất động sản riêng biệt: Nguyên tắc này cho rằng giáthị trường tối đa đạt tới khi các yếu tố tạo ra bất động sản đạt tới trạng thái cân đối

- Khi áp dụng vào một vùng hay một khu vực cụ thể, nguyên tắc cân đối chỉ rarằng giá thị trường tối đa của một bất động sản có thể đạt tới khi quỹ đất dành cho việcxây dựng bất động sản đó được sử dụng hợp lý

Nguyên tắc cân đối khi áp dụng cho một vùng hay một khu vực cụ thể nào đóthường có sự kết hợp với nguyên tắc cạnh tranh

 Nguyên tắc phù hợp

Nguyên tắc này cho rằng, việc định giá một bất động sản phải trên cơ sở mộtgiá trị sử dụng duy nhất đối với toàn bộ bất động sản đó Trong thực tế một bất độngsản có thể được sử dụng vào nhiều mục đích Do đó, mỗi bất động sản cùng một lúc cóthể có nhiều loại giá trị khác nhau như giá trị để ở, giá trị để kinh doanh thương mại -dịch vụ, giá trị hiện tại, giá trị tiềm năng… Trong đó, mục đích sử dụng đất là căn cứmang tính pháp lý và giữ vai trò quyết định chi phối mục đích sử dụng của toàn bấtđộng sản Vì vậy, khi định giá một bất động sản phải căn cứ vào mục đích sử dụngchính của bất động sản để định giá, không được lẫn lộn với các sử dụng khác và càngkhông được lẫn lộn với sử dụng tiềm năng

 Nguyên tắc cạnh tranh

Thị trường bất động sản là một thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, bởi vậytính chất và mức độ của cạnh tranh không gay gắt như các loại hàng hoá thông thường.Song ảnh hưởng của cạnh tranh có tầm quan trọng trong việc xác định giá của bấtđộng sản Các thửa đất có thể không giống nhau nhưng chúng có thể thay thế được chonhau Người mua bất động sản thuộc khu vực dân cư có thể thích một vị trí hoặc mộtloại nhà biệt thự, nhưng người đó cũng có thể thay bằng một vị trí hoặc một loại nhà ởkhác nếu giá cả hấp dẫn Những người kinh doanh bất động sản có thể chuyển từ thịtrường bất động sản địa phương này để đến thị trường bất động sản của địa phươngkhác để tìm kiếm lợi nhuận cao hơn

 Nguyên tắc đóng góp

Nguyên tắc đóng góp cho rằng: Giá trị của một bộ phận cấu thành bất động sảntuỳ thuộc vào sự đóng góp của nó vào giá trị tổng thu nhập từ bất động sản mà nótham gia hợp thành, nếu thiếu nó thì sẽ làm giảm giá trị thu nhập của bất động sản mà

nó tham gia hợp thành

Với các bất động sản tạo ra lợi nhuận thì giá trị của một phần tài sản nào đó củabất động sản có thể được đo bằng định lượng về giá trị mà nó đóng góp vào tổng thunhập thực, vì thu nhập thực có thể được vốn hoá thành giá trị

 Nguyên tắc tăng và giảm phần sinh lợi

Nguyên tắc này cho rằng khi sự gia tăng liên tục của một nhân tố trong sản xuấtdiễn ra bên cạnh các nhân tố khác được cố định, thì thu nhập thực sẽ tăng lên tới mộtgiới hạn nhất định Sau đó sự gia tăng liên tục của nhân tố đó sẽ làm giảm giá trị thunhập thực trong tương lai

 Nguyên tắc tăng, giảm giá trị bất động sản do tác động bởi những bất động sản khác.

Tăng, giảm giá trị bất động sản do tác động bởi những bất động sản khác trongđịnh giá bất động sản được hiểu, đó là sự phản ánh tính phụ thuộc về mặt giá trị của

bất động sản chủ thể được đầu tư so với các bất động sản so sánh trong cùng một vùnggiá trị.

Giá trị thị trường của những bất động sản có giá trị thực thấp sẽ được tăng thêmnhờ sự hội nhập với các bất động sản khác trong vùng có cùng kiểu loại sử dụngnhưng chúng có giá trị cao hơn nhiều lần

Những bất động sản có giá trị thực cao nằm trong một khu vực mà những bấtđộng sản ở đó chủ yếu có giá trị thấp hơn nhiều lần, thì giá trị thị trường của các bấtđộng sản có giá trị cao đó có chiều hướng giảm so với giá trị thực của chính nó

 Nguyên tắc khả năng sinh lời cuả đất

Các nhà kinh tế chia các yếu tố sản xuất ra làm 4 nhóm: đất đai, lao động, vốn

và quản lý Nguyên tắc khả năng sinh lời từ đất cho rằng phần thu nhập còn lại sau khitrừ các khoản chi phí về lao động, vốn và quản lý là thuộc về đất đai Nguyên tắc khảnăng sinh lời từ đất nhấn mạnh đến đặc tính “độc nhất vô nhị” về vị trí của thửa đấttrong sản xuất kinh doanh, nguyên tắc này giúp cho việc giải thích tại sao giá trị củađất lại có thể thay đổi một cách mạnh mẽ theo các vị trí

Trong đề tài này tôi xin trình bày những phương pháp TĐG phổ biến sau:

Phương pháp so sánh trực tiếp thường được xem là đầu vào cho các phươngpháp định giá khác, như là các phương pháp chi phí và phương pháp thặng dư.

Dùng để kiểm định kết quả của phương pháp chính

 Cách thức tiếp cận

Bước 1: Nghiên cứu thị trường để có thông tin về giá giao dịch, giá niêm yết

hoặc giá chào bán và các yếu tố so sánh của những tài sản tương tự với tài sản cầnthẩm định giá, đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường

 Khảo sát hiện trạng BĐSTĐ: quyền về BĐS, đặc điểm vật lý, vị trí,…

 Thu thập thông tin chung về khu vực cần TĐG như: điều kiện tự nhiên,kinh tế, xã hội, pháp luật và các thông tin phản ánh chi tiết đặc điểm BĐSđịnh giá nhằm phục vụ cho việc phân tích thị trường, cung cầu BĐS trên thịtrường, phân tích sự sử dụng cao nhất và tốt nhất của BĐS định giá tại thờiđiểm định giá,…

 Tìm kiếm thông tin: khảo sát thực tế tại khu vực có BĐSTĐ tọa lạc, quađiều tra người dân sinh sống trong khu vực sẽ nắm những BĐS giao dịchthành công gần thời điểm TĐG, thông tin này được kiểm chứng qua nhiềunguồn thông tin khác nhau: tổ trưởng khu dân phố, ủy ban nhân dânquận,…Hoặc những BĐS đang rao bán, đóng vai trò là người mua tiềm

năng tiếp cận với chủ BĐS để biết được thông tin chung về BĐS đó Ngoài ra, có thể tìm kiếm trêncác trang webnhư: nhadatsearch.com.vn,

diaoconline.com.vn, muaban.net,… hoặc báo chí, tìm hiểu qua các công tyđịa ốc; sàn giao dịch BĐS,…

Bước 2: Tiến hành kiểmt racác thông tin về BĐS có thể so sánh để xác định

giá trị của nó và đảm bảo rằng các BĐS này có thể so sánh được

BĐS so sánh (BĐS SS) có tính hữu ích tương đương và có thể so sánh vớiBĐSTĐG BĐS so sánh tọa lạc trong cùng khu vực với BĐS định giá

BĐS SS tọa lạc trên cùng tuyến đường với BĐSTĐ Trường hợp không tìmkiếm được, có thể chọn BĐS tọa lạc trên các tuyến đường khác, gần tuyếnđường BĐSTĐ có mức độ hoàn thiện kết cấu hạ tầng xã hội; kỹ thuật; lợithế kinh doanh;… tương tự

Tìm kiếm BĐS SS giao dịch trước và trong thời điểm TĐG càng tốt, nếu không

có thể lấy BĐS SS đang rao bán trên thị trường

Bước 3: Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn và xây dựng bảng phân tích, so sánh

đối với mỗi đơn vị so sánh chuẩn.Lựa chọn khoảng 3 đến 5 BĐS SS thích hợp nhất

Bước 4: Phân tích, xác định các yếu tố khác biệt giữa tài sản so sánh và tài sản

cần thẩm định giá từ đó thực hiện điều chỉnh giá của các tài sản so sánh theo sự khácbiệt về các yếu tố so sánh so với tài sản cần thẩm định giá, tìm ra mức giá chỉ dẫn chomỗi tài sản so sánh

 Phân tích thông tin:

 Kiểm tra các thông tin điều tra có đầy đủ thông tin chưa?; các thông tin

có độ chính xác cao không? Nếu thông tin điều tra chưa đầy đủ cần điềutra bổ sung bằng cách liên hệ thực tế, gọi điện thoại,…

 Phân tích thị trường: xác định các lực lượng tham gia thị trường ảnhhưởng đến giá trị của BĐS, bối cảnh thị trường, thay đổi cung cầu, độngthái của người mua tiềm năng,…

 Phân tích cung cầu BĐS trên thị trường

vật lý, vị trí nhằm xác định các yếu tố tương đồng cũng như các yếu tố khácbiệt Các yếu tố khác biệt như: thời điểm giao dịch, vị trí, chiều rộng, chiều sâu,quy mô diện tích, pháp lý,…

 Nguyên tắc điều chỉnh các sự khác biệt này như sau:

 Lấy BĐS TĐ làm chuẩn để so sánh

 Nếu BĐS SS tốt hơn thì điều chỉnh giá trị giao dịch của BĐS SS xuống vàngược lại, nếu BĐS so sánh xấu hơn thì điều chỉnh giá trị giao dịch của BĐS sosánh lên

Bước 5: Phân tích tổng hợp các mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh, rút ra

mức giá chỉ dẫn đại diện để ước tính và xác định mức giá của tài sản cần thẩm định

Xác định giá của BĐS TĐ từ bằng cách lấy số bình quân của các mức giá của

3 – 5 BĐS so sánh đã tính toán điều chỉnh khác biệt về giá ở bước 4

Xác định giá của BĐSTĐ bằng cách lấy giá của BĐS SS có nhiều điểm tươngđồng nhất và gần nhất với BĐSTĐ

 Giá trị quyền sử dụng đất (GTQSDĐ) phù hợp quy hoạch được công nhận theochủ quyền: (G1)

 GTQSDĐ không phù hợp quy hoạch được công nhận theo chủ quyền: (G2)

 Giá trị quyền sử dụng đất: (G)

 Ưu điểm

Được áp dụng phổ biến rộng rãi và được sử dụng nhiều nhất trong thực tế vì làphương pháp đơn giản dễ thực hiện, không sử dụng nhiều mô hình công thứctoán học nên hầu như không gặp khó khăn về kỹ thuật

G1= Giá thị trường ĐQSDĐ x S1

G2= Giá Nhà nước x S2

Sử dụng các chứng cứ thị trường nên đánh giá chính xác giá trị của thị trường,

vì vậy có cơ sở vững chắc để các chủ đầu tư và các cơ quan pháp lý thừa nhận (độ tincậy cao)

 Nhược điểm

Bắt buộc phải có thông tin, các dữ liệu mang tính lịch sử gần với thời điểmthẩm định nhất hoặc trong khoảng thời gian ít có sự biến động giá cả, tính hợp lý vàchính xác phụ thuộc vào các điều kiện để có thể so sánh được

Cần thiết phải có thông tin, chất lượng thông tin phải cao, rõ ràng Trongphương pháp này nếu không có thông tin thị trường về những giao dịch tương tự thì sẽkhông sử dụng được

b) Phương pháp chi phí

 Khái niệm

Phương pháp chi phí là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ramột tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để xác định giá trị thị trường của tài sảncần thẩm định giá

Bước 1: Ước tính riêng giá trị của lô đất thuộc bất động sản bằng cách coi đó là

đất trống đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất theo nguyên tắcxác định giá đất quy định tại Luật Đất đai và các phương pháp xác định giá đất theoquy định của Chính phủ và hướng dẫn của các Bộ, ngành có liên quan, Ủy ban nhândân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương

Bước 2: Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng mới, để tái tạo, thay thế công

trình xây dựng hiện có trên đất, bao gồm cả lợi nhuận cho nhà thầu và thuế, phí phảinộp theo quy định của pháp luật

Bước 3: Xác định hao mòn và ước tính giá trị hao mòn lũy kế (mức độ giảm

giá) của công trình xây dựng hiện có trên đất Gồm 2 loại:

 Hao mòn tự nhiên: là hao mòn do thời gian sử dụng, do tác động của thời

tiết, việc bảo quản công trình trong quá trình sử dụng

 Hao mòn theo chất lượng và giá trị công trình

Suy giảm tự nhiên

Lạc hậu về chức năng do: Quá thiếu (phòng tắm quá nhỏ); bố trí kém(phòng ăn lại không nằm ở gần bếp); dưới mức tiện dụng (phòng khách lại

thuộc nhà hiện đại); trang thiết bị lạc hậu (tủ bếp, tủ chạn bếp cũ).

Lạc hậu về kinh tế

Cách tính tỷ lệ chất lượng còn lại của công trình

 Căn cứ vào tuổi đời hiệu quả và tuổi đời kinh tế của công trình để tính

sự hao mòn từ đó tính giảm giá của công trình

Trong đó:

Căn cứ vào tuổi thọ và sự hư hỏng hao mòn của các kết cấu chủ yếu để tínhCLCL của công trình.Tỷ lệ chất lượng còn lại (TLCLCL) của nhà ở được xác địnhcăn cứ vào TLCLCL của các kết cấu chính (móng, khung, cột, tường, nền, sàn, kếtcấu đỡ mái và mái) tạo nên nhà ở đó và tỷ lệ giá trị của các kết cấu chính đó so vớitổng giá trị của ngôi nhà

Trong đó:

Rt: Tỷ lệ chất lượng sử dụng còn lại của công trình xây dựng trên đất

Gi: Tỷ lệ giá trị của các kết cấu chính thứ i so với tổng giá trị của công trình

Tỷ lệ khấu hao (%) = Số năm đã sử dụng/ Niên hạn sử dụng

Giá trị khấu hao = Giá trị công trình x Tỷ lệ khấu hao

Bước 5: Ước tính giá trị của bất động sản cần thẩm định giá bằng cách cộng

(+) kết quả bước 1 và kết quả bước 4

c) Phương pháp lợi nhuận

 Khái niệm

Phương pháp lợi nhuận là phương pháp thẩm định giá dựa trên khả năng sinhlợi của việc sử dụng tài sản để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá

 Cơ sở lý luận

Giá trị BĐS được tính dựa vào sự phân tích khả năng sinh lợi ước tính của việc

sử dụng tài sản, trừ đi các chi phí hoạt động kinh doanh hợp lý còn lại một khoản dư rathể hiện là thu nhập thực hàng năm đặc trưng cho tài sản

 Trường hợp áp dụng

Phương pháp lợi nhuận chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá các tài sản màviệc so sánh với những tài sản tương tự gặp khó khăn do giá trị của tài sản chủ yếu phụthuộc vào khả năng sinh lời của tài sản Loại hình tài sản chủ yếu áp dụng phương phápnày ví dụ như: rạp chiếu phim, nhà hát, khách sạn, nhà hàng, trạm xăng, sân gôn, trungtâm giải trí, sàn nhảy, khu thể thao, công viên

 Cách thức tiếp cận

Bước 1: xác định tổng doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ; bao gồm tất cả

các khoản thu từ bán hàng và cung cấp dịch vụ theo ngành nghề kinh doanh đã đăng kývới cấp có thẩm quyền Ví dụ một trạm bán xăng có thể đăng ký và mở các dịch vụ và

có doanh thu từ: đại lý bán xăng dầu, rửa xe, siêu thị mi ni…

Bước 2: xác định tổng chi phí: bao gồm:

- Chi phí nguyên, nhiên vật liệu, vật tư:

Giá trị tài sản trên đất đã khấu hao = Diện tích sàn xây dựng x Đơn giá xây dựng cho 1m 2 sàn xây dựng – Giá trị khấu hao

Hoặc

Giá trị tài sản trên đất còn lại = Diện tích sàn xây dựng x Đơn giá xây dựng cho 1m 2 sàn xây dựng x TLCLCL

Hàng hóa, nguyên liệu, vật tư mua cho kinh doanh như nguyên liệu, thực phẩm,

đồ uống phục vụ trong tiệm ăn; xăng dầu trong các cây xăng là chi phí nguyên liệu,vật tư… sẽ được trừ ra khỏi tổng thu nhập để tính ra khoản lợi nhuận ròng

- Chi phí lãi vay ngân hàng

- Chi phí vận hành, quản lý doanh nghiệp: chi phí thuê nhân công (bao gồm cảtiền công của những thành viên trong gia đình chủ doanh nghiệp), chi phí nước, điện,gas, điện thoại, sửa chữa, duy tu cửa hàng, văn phòng phẩm, khấu hao trang thiết bị…

Bước 3: Xác định thu nhập thực từ bất động sản.

Thu nhập thực từ bất động sản là phần còn lại sau khi trừ khỏi tổng doanh thucác khoản tổng chi phí, các khoản thuế, phí và các khoản phải nộp khác theo quy địnhcủa pháp luật và tiền công trả cho nhà đầu tư

Bước 4: Áp dụng công thức để tìm ra giá trị bất động sản.

Thu nhập thực hàng năm Giá trị thị trường của bất động sản = -

Tỷ suất vốn hóa

 Ưu điểm

Phương pháp tỏ ra khá hiệu quả khi định giá những bất động sản lớn như kháchsạn, nhà hàng trong khi những phương pháp khác không thể thực hiện được vì giá trịcủa những bất động sản kinh doanh này thường phụ thuộc rất nhiều vào khả năng sinhlời của chúng

 Nhược điểm

Khó khăn trong việc xác định cách sử dụng cao nhất và tốt nhất và xác định lãisuất vốn hóa

Chỉ áp dụng đối với những tài sản mà hoạt động của nó tạo ra lợi nhuận

Lợi nhuận ước tính có thể không phản ánh được mức độ thu nhập thực

Đòi hỏi thẩm định viên phải có kiến thức về loại hình kinh doanh này

d) Phương pháp thặng dư

 Khái niệm

Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá mà giá trị thị trường của

tài sản cần thẩm định giá được xác định căn cứ vào giá trị vốn hiện có bằng cách lấygiá trị ước tính của sự phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu) trừ đi tất cả cácchi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó.Đây là phương pháp tính toán giá trị củabất động sản không phải theo hiện trạng sử dụng mà căn cứ vào mục đích sẽ được sửdụng chúng trong tương lai

 Cơ sở lý luận

Giá trị vốn hiện tại của bất động sản chính là giá trị còn lại sau khi lấy giá trịước tính của sự phát triển giả định trừ tất cả các chi phí phát sinh tạo ra sự phát triểnđó

Giá trị của sự phát triển là giá trị ước tính, trừ tất cả các chi phí phát sinh, phần

dư thể hiện mức thặng dư mà trên đó giá trị bất động sản được trả

 Trường hợp áp dụng

Sử dụng để định giá cho bất động sản có tiềm năng phát triển, nó có thể là đấttrống dành cho phát triển hay đất có kết cấu xây dựng đang tồn tại mà cần phải thaythế hay cải tạo, thông thường là tân trang lại hay phá bỏ và phát triển lại với nhữngkết cấu xây dựng hoàn toàn mới

 Cách thức tiếp cận

Bước 1:Xác định mục tiêu kinh doanh, cách thức khai thác tốt nhất và hiệu quả

nhất dự án, phù hợp với quy định pháp luật, khả thi về điều kiện tài chính và mang lạigiá trị cao nhất cho dự án

Bước 2: Ước tính tổng doanh thu phát triển của dự án, chuyển đổi tổng doanh

thu đó về giá trị tại thời điểm cần thẩm định giá

Bước 3: Ước tính tổng chi phí đầu tư để tạo ra doanh thu phát triển của dự án,

chuyển đổi tổng chi phí đầu tư đó về giá trị tại thời điểm cần thẩm định giá

Bước 4: Xác định giá đất căn cứ vào chênh lệch kết quả tính toán của bước (2)

trừ (-) bước 3

Công thức tính:

V = DT– CP

Trong đó: V là giá trị bất động sản cần thẩm định giá,

DT là tổng doanh thu của dự án,

CP là tổng chi phí đầu tư phát triển dự án

 Ưu điểm

Phương pháp thặng dư thực chất được suy ngược từ phương pháp chi phí nên

nó mang những ưu điểm của phương pháp chi phí

Khi không thể dùng các phương pháp khác để xác định giá cả đất đai hoặc tàisản gắn liền với đất một cách rõ ràng thì phương pháp thặng dư tỏ ra khá hiệu quả

 Nhược điểm

Khó khăn trong việc xác định sử dụng cao nhất và tốt nhất

Mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tùy theo điều kiện thịtrường

Giá trị còn lại cuối cùng nhạy cảm đối với việc ước tính các chi phí và giá bán.Cần phải có kiến thức, kỹ năng và kinh nghiệm tốt để ước tính tất cả các khoảnmục khác nhau

Phương pháp này chưa tính đến giá trị thời gian của đồng tiền, giả định tất cảcác dòng tiền xảy ra cùng một thời điểm, nhưng giả định này là hoàn toàn không cóthực

e) Phương pháp thu nhập

 Khái niệm

Phương pháp thu nhập là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi

các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài sản

thành giá trị hiện tại của tài sản (quá trình chuyển đổi này còn được gọi là quá trìnhvốn hóa thu nhập) để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá.

 Cách thức tiếp cận

Bước 1: Ước tính tổng thu nhập của bất động sản.

Bước 2: Ước tính tổng chi phí hoạt động để tạo ra thu nhập (thuế, bảo hành,

sửa chữa )

Bước 3: Tính thu nhập ròng.

Thu nhập ròng = Doanh thu – Chi phí – Thuế.

Bước 4: Xác định tỷ suất vốn hóa.

Tỷ suất vốn hóa của bất động sản = Tỷ suất lợi nhuận của nhà đầu tư không rủi ro + Phụ phí rủi ro

Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thương Tín - SCRValuation được thành

lập dựa trên cơ sở hợp tác giữa Công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín

(Sacomreal), Công ty Cổ phần kho vận Sài Gòn Thương Tín (STL), là các đơn vịthành viên trực thuộc Tập đoàn Tài Chính Sacombank với các chuyên gia có kinhnghiệm trong lĩnh vực tài chính, chứng khoán, bất động sản, xây dựng.

Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thương tín là một trong những doanh nghiệpViệt Nam đầu tiên được cấp giấy phép hoạt động trong lĩnh vực TĐG theo nghị định101/2005/NĐ-CP ngày 03 tháng 8 năm 2005 của Chính phủ về thẩm định giá, Thông

tư số 17/2006/TT-BTC ngày 13 tháng 03 năm 2006 của Bộ Tài Chính

Giấy phép đăng ký kinh doanh và đăng ký thuế số: 0305280506 cấp ngày21/04/2010 (lần 1: Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số: 4103008244 ngày26/10/2007) do Sở Kế hoạch và Đầu tư Thành phố Hồ Chí Minh cấp

Thông báo số 43/TB-BTC ngày 29/01/2010 của Bộ Tài chính về việc công bốdanh sách các doanh nghiệp thẩm định giá, doanh nghiệp có chức năng thẩm định giá

đủ điều kiện hoạt động thẩm định giá tài sản năm 2010

Thông báo số 43a/TB-BTC ngày 29/01/2010 của Bộ Tài chính về việc công bốdanh sách Thẩm định viên về giá hành nghề đủ điều kiện hoạt động thẩm định giá tàisản năm 2010

Quyết định số: 545/QĐ-BTC ngày 31/3/2008 của Bộ Tài Chính về việc công bốdanh sách các tổ chức tư vấn định giá được phép cung cấp dịch vụ xác định giá trịdoanh nghiệp

I.2.1.2 Cơ cấu tổ chức

Sơ đồ 1: Cơ cấu tổ chức của Công ty Thẩm định giá Thương Tín

 Cơ cấu phòng thẩm định giá tại Công tyThẩm định giá Thương Tín

Sơ đồ 02: Cơ cấu phòng thẩm định giá tại Công ty Thẩm định giá Thương Tín

I.2.1.3 Lĩnh vực hoạt động

 Dịch vụ thẩm định giá

- Thẩm định giá bất động sản: thẩm định giá trị quyền sử dụng đất, giá trị

công trình xây dựng, nhà xưởng, khách sạn, cao ốc, dự án …phục vụ cho nhiều mụcđích khác nhau như mua bán tài sản, khấu hao TSCĐ, thế chấp vay vốn ngân hàng,

Giám đốc (Thẩm định viên)

P.Giám đốc (Thẩm định viên)

chuyển nhượng, góp vốn liên doanh, thành lập doanh nghiệp, đầu tư dự án và các mụcđích khác …

- Thẩm định giá động sản: thẩm định giá trị dây chuyền máy móc thiết bị, thiết

bị chuyên dùng, phương tiện vận tải…nhằm phục vụ công tác mua sắm mới tài sản,thế chấp vay vốn, cho thuê tài chính, khấu hao tài sản cố định, đánh giá lại giá trị tàisản của khách hàng…

- Thẩm định giá trị doanh nghiệp: xác định giá trị của doanh nghiệp phục vụ

cho mục đích: tư vấn xây dựng phương án cổ phần hóa, thực hiện phương án cổ phầnhóa, mua bán, sáp nhập, góp vốn và tư vấn tái cấu trúc doanh nghiệp …

- Thẩm định dự án đầu tư: giá trị quyền khai thác và giá trị lợi thế quyền

thuê…

- Thẩm định giá trị vô hình: Thương hiệu, quyền sở hữu trí tuệ…

 Tư vấn đầu tư, tư vấn đấu thầu

 Tổ chức bán đấu giá tài sản: bất động sản, dây chuyền, máy móc thiết bị,

hàng hóa vật tư

 Dịch vụ cung cấp thông tin kinh tế

SCRValuation với hệ thống ngân hàng dữ liệu thông tin có thể cung cấp

đến Qúy khách hàng thông tin giá cả thị trường trong các lĩnh vực bất động sản, tàichính, ngân hàng, chứng khoán, địa ốc, xây dựng, pháp lý …

I.2.2 Hoạt động thẩm định giá tại Công ty SCRValuation

Khi cần mua bán, chuyển nhượng, thế chấp, chứng minh tài chính đi du học, cổphần hóa, đầu tư mua sắm mới,… người dân và doanh nghiệp đều cần thẩm định giá.Trong bối cảnh thị trường biến động nhiều như hiện nay, đối với các tài sản có giá trịlớn, đặc biệt là BĐS, việc thẩm định xác định giá trị của chúng sẽ giúp chủ sở hữu sửdụng tài sản có hiệu quả, đồng thời giảm thiểu rủi ro trong quá trình giao dịch Thếnhưng với thực tại ở Việt Nam, không quá nhiều công ty thẩm định giá được thànhlập, chính vì vậy mà không đáp ứng đầy đủ nhu cầu của khách hàng Thế nên công tySCRValuation đã đi vào hoạt động một cách độc lập, khách quan

Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thương Tín với đội ngũ nhiều chuyên gia

có thẻ Thẩm định viên Quốc gia được Bộ Tài Chính cấp và đội ngũ chuyên viên nhiềukinh nghiệm, được đào tạo chuyên sâu về nghiệp vụ thẩm định giá đã bước đầu chứng

tỏ được ưu thế về tính chuyên nghiệp trong hoạt động cung cấp các loại hình tư vấndịch vụ thẩm định giá

Với mạng lưới hoạt động rộng khắp các tỉnh thành trong cả nước,

SCRValuation luôn đáp ứng được các yêu cầu của Quý khách hàng.

I.2.2.1 Quy trình thẩm định giá tại Công ty Thẩm định giá Thương Tín

-SCRValuation

Bảng 01: Các bước tiến hành thẩm định giá BĐS

CÁC BƯỚC THỰC HIỆN THỰC HIỆN BỘ PHẬN THỜI GIAN THỰC HIỆN CHÚ GHI Bước 1:

- Tiếp nhận hồ sơ (trực tiếp từ

Bước 2 + Bước 3 : 0,5đến 01 ngày

Bước 3:

- Thẩm định hiện trạng bằng

cách thẩm định viên sẽ trực

tiếp đến nơi BĐS cần thẩm

định giá tọa lạc để khảo sát

- Thu thập, xử lí thông tin về

- Tiến hành thẩm định giá sau

khi đã thu thập đủ thông tin

cần thiết

- Báo cáo, chứng thư TĐG

sau khi đã thành lập sẽ thông

- Kiểm tra nội dung và đánh

giá kết quả hồ sơ chứng thư

Bộ phận Kiểmsoất chất lượng Thời gian : 0,5 đến 01ngày

I.2.2.2 Báo cáo thẩm định giá

 Những thông tin cơ bản:

- Tên, địa chỉ, số điện thoại, số fax của khách hàng yêu cầu TĐG

- Ngày tháng năm TĐG

- Tên, địa chỉ, số điện thoại, số fax của doanh nghiệp, tổ chức TĐG hoặcchi nhánh

- Họ và tên thẩm định viên lập báo cáo TĐG

- Họ tên, chữ ký giám đốc doanh nghiệp, người đứng đầu tổ chức TĐGhoặc phụ trách chi nhánh

 Cơ sở giá trị của thẩm định giá: Căn cứ vào mục đích thẩm định giá và đặc

điểm của BĐS, SCRValuation chọn cơ sở giá trị thị trường để TĐG

 Các nguyên tắc sử dụng trong thẩm định giá: nguyên tắc sử dụng tốt nhất và

hiệu quả nhất, nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai,

 Những căn cứ pháp lý để TĐG : SCRValuation căn cứ Pháp lệnh giá, các văn

bản hướng dẫn thi hành Pháp lệnh giá và các Tiêu chuẩn thẩm định giá được Bộtài chính công nhận

 Mô tả đặc điểm pháp lý, kỹ thuật của BĐS:

- Giấy tờ pháp lý

- Vị trí của BĐS, có tranh chấp hay không

- Tác động của quy hoạch, phân vùng đến giá trị đất đai

- Mục đích sử dụng hiện tại của BĐS.

 Phương pháp thẩm định giá BĐS: phương pháp chiết trừ, phương pháp chi

phí, phương pháp so sánh…

 Những lập luận về mức giá cuối cùng

- Phân tích vị trị, những nhân tố tác động, xu hướng vận động của thịtrường tài sản trong khu vực, hành vi của người mua, bán trên thị trường này,những ưu thế hoặc bất lợi của BĐS cần thẩm định

- Mục đích sử dụng BĐS tối ưu, mang lại giá trị cao nhất

 Những giả thiết và hạn chế trong thẩm định giá BĐS

- Tính hợp lý của việc đưa ra những giả thiết và hạn chế liên quan đển đặcđiểm thị trường, các nhân tố tác động đến giá thị trường của BĐS Nếu khôngđưa ra những hạn chế như vậy thì kết quả ảnh hưởng ra sao

- Xử lý những vấn đề phức tạp, không rõ ràng trong quá trình TĐG

I.2.3 Đánh giá hoạt động thẩm định giá

Đội ngũ thẩm định viên về giá ở công ty SCRValuation có 9 thành viên trongHội đồng quản trị và Ban Giám Đốc được cấp thẻ Thẩm định viên về giá, cùng đội ngũchuyên viên của Công ty có trình độ chuyên môn cao và đạo đức hành nghề tốt sẽngày càng chuyên nghiệp hóa và mở rộng hoạt động trong tương lai Về hoạt độngthẩm định giá, các thành viên trong công ty luôn có sự hỗ trợ nhau để giúp công tácTĐG bất động sản được thuận lợi hơn, đảm bảo đùng thời hạn giao kết quả và pháthành chứng thư cho khách hàng Công ty đã thực hiện đúng trình tự, thủ tục do Phápluật và Nhà nước quy định từ việc ký kết hợp đồng cho đến giao chứng thư cho kháchhàng Công ty đã áp dụng các phương pháp TĐG một cách đúng đắn và hợp lý, phùhợp với thực tiễn xã hội, với từng khu vực, từng nơi mà BĐS tọa lạc, nên vẫn đảm bảokhá chính xác về giá thị trường của BĐS

Thẩm định giá là một nghề đòi hỏi rất cao về kinh nghiệm công việc, đó lànhững kinh nghiệm, đó là điều tôi đúc kết được qua thời gian thực tập ở đây Sựchuyên nghiệp ở Công ty đã giúp tôi có nhiều hiểu biết hơn về thực tiễn công việc.Bên cạnh đó, để có thể tiến hành TĐG BĐS, người thẩm định cần trang bị kiến thức vềBĐS, thị trường BĐS, về phương pháp TĐG và những lý thuyết khác có liên quan cầnứng dụng vào thực tiễn một cách có hiệu quả nhất

I.3NỘI DUNG NGHIÊN CỨU VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

I.3.1Nội dung nghiên cứu

Đánh giá hoạt động thẩm định giá bất động sản tại của công tySCRValuation.Thực trạng thị trường văn phòng – trung tâm thương mại – căn hộ trên địa bàn

TP Hồ Chí Minh

Ứng dụng cách thức qui trình thẩm định giá BĐS và độc lập xác định giá trị thịtrường quyền sử dụng đất cao ốc Trần Hưng Đạo dựa trên các cơ sở lý luận và cácphương pháp thẩm định giá

I.3.2 Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp thu thập và phân tích tài liệu: xác định tài liệu có liên quan, tìm

kiếm nguồn cung cấp tài liệu, tiến hành thu thập tài liệu, nhận dạng và phân loại tài

liệu Tổng hợp, phân tích tài liệu xác định vấn đề và những cơ sở lý thuyết cho lĩnhvực nghiên cứu.

Phương pháp điều tra thông tin thị trường: khảo sát vị trí khu vực định giá,

điều tra thông tin thị trường khu vực, qua Internet, sàn giao dịch BĐS, các nhà thầuxây dựng, báo chí, gọi điện, phỏng vấn trực tiếp,…

Phương pháp thống kê: thống kê các tài liệu, số liệu đã thu thập được theo từng

loại, từ các thông tin về BĐS TĐG (BĐS TĐ) và BĐS so sánh (BĐSSS) xem xét độtin cậy, tính chính xác và khách quan của thông tin thu thập, so sánh lựa chọn Từ đólựa chọn và phân tích vấn đề có liên quan định giá BĐS cho mục đích mua bán, đánhgiá phân tích xem xét và tổng hợp trong Báo cáo định giá BĐS và sử dụng phần mềmExcel

Phương pháp chuyên gia: tham khảo, lắng nghe ý kiến của giáo viên hướng dẫn,

những người có kinh nghiệm trong lĩnh vực thẩm định giá BĐS, kỹ sư chuyên ngành

về xây dựng trong việc tính toán giá trị QSDĐ, việc phân cấp nhà ở, xác định đơn giáxây dựng làm cơ sở để thẩm định giá và ước tính giá trị của BĐS định giá

Phương pháp kế thừa: kế thừa một số tài liệu có liên quan đếnvấn đề thẩm định

giá để xây dựng nền tảng lý thuyết cho việc thực hành nghiên cứu, thực hiện thẩm địnhgiá BĐS