THẨM ĐỊNH ĐƠN GIÁ ĐẤT CÁC CỤM, KHU CÔNG NGHIỆP TẠI T.P MỸ THO, TỈNH TIỀN GIANG

Khái niệm bất động sản Bất động sản nếu hiểu theo sát nghĩa từ ngữ, đó là những tài sản bất động, là những tài sản không thể hoặc khó có thể di dời.Việc phân loại tài sản thành “bất độn

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP

ĐỀ TÀI:

THẨM ĐỊNH ĐƠN GIÁ ĐẤT CÁC CỤM, KHU CÔNG

NGHIỆP TẠI T.P MỸ THO, TỈNH TIỀN GIANG

TRẦN THỊ THẢO PHƯƠNG

THẨM ĐỊNH ĐƠN GIÁ ĐẤT CÁC CỤM, KHU CÔNG

NGHIỆP TẠI T.P MỸ THO, TỈNH TIỀN GIANG

Giáo viên hướng dẫn: TS Trần Thanh Hùng

(Địa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nông Lâm TPHCM)

Ký tên:

-Tháng 8 năm 2011-

nuôi nấng dạy dỗ tôi đến ngày hôm nay Gia đình luôn là hậu thuẫn vững chắc nhất của tôi, luôn dành cho tôi những điều kiện tốt nhất để chuyên tâm vào việc học tập Xin cảm ơn những người thân đã luôn động viên ủng hộ tôi

Tôi xin chân thành cảm ơn quý thầy cô, Ban Giám hiệu trường Đại học Nông Lâm TP.HCM, đặc biệt là Khoa Quản lý Đất đai và Bất động sản đã truyền đạt những kinh nghiệm, những kiến thức quý báu cho tôi trong suốt thời gian học tập ở trường Tôi xin chân thành cảm ơn thầy Trần Thanh Hùng người đã khơi dậy niềm đam mê khám phá thị trường bất động sản và hoạt động thẩm định giá trong tôi Xin chân thành cảm ơn thầy Hùng, thầy đã luôn tận tình chỉ dẫn, mở ra cho tôi những hướng đi đúng đắn trong suốt quá trình thực hiện đề tài Xin cảm ơn thầy luôn tạo cho tôi những điều kiện thuận lợi cũng như tâm lý thoải mái, tự tin khi thực hiện đề tài Cảm ơn thầy

đã ủng hộ những quan điểm, suy nghĩ của tôi

Tôi cũng xin gửi lời cảm ơn chân thành đến các cô, các chú, các anh chị trong trong Sở tài nguyên và môi trường tỉnh Tiền Giang, Ủy ban nhân dân thành phố Mỹ Tho đã nhiệt tình giúp đỡ tôi trong suốt thời gian hoạt động thực tế tại tỉnh nhà

Cảm ơn những người bạn thân luôn động viên, giúp đỡ tôi trong quá trình học tập cũng như trong cuộc sống

Tôi xin gởi đến mọi người những lời chúc phúc và lời cảm ơn chân thành nhất Xin chân thành cảm ơn!

TP.HCM, ngày 20 tháng 8 năm 2011

TRẦN THỊ THẢO PHƯƠNG

Sinh viên thực hiện: Trần Thị Thảo Phương, Khoa Quản lý Đất đai và Bất

động sản, Trường Đại học Nông Lâm TP.HCM

Đề tài: “Thẩm định đơn giá đất các cụm, khu công nghiệp tại T.P Mỹ Tho,

tỉnh Tiền Giang”

Giáo viên hướng dẫn: TS Trần Thanh Hùng – Phó khoa QLĐĐ & BĐS

Trường Đại học Nông Lâm TP.HCM

Nội dung tóm tắt:

Khu công nghiệp, khu chế xuất đang ngày càng phát triển và ảnh hưởng trực tiếp đến nền kinh tế nước ta Thị trường cho thuê nhà xưởng, khu công nghiệp đang ngày càng nóng so với thị trường nhà đất góp phần điều tiết thị trường bất động sản

Mức lợi nhuận từ việc cho thuê này còn chịu nhiều sự chi phối và quản lý của nhà nước bởi nhiều chính sách ưu đãi và mời gọi đầu tư Vì vậy, giá trị cho thuê đất trong khu công nghiệp ở một số nơi còn quá thấp ảnh hưởng đến việc nâng cấp cơ sở

hạ tầng trong khu công nghiệp Điển hình là các cụm, khu công nghiệp tại thành phố

Mỹ Tho, tỉnh Tiền Giang có giá cho thuê khá thấp so với các khu vực lân cận

Nhận thấy yêu cầu cấp thiết của thị trường này là làm sao có được một mức giá cho thuê hợp lý mà vẫn đảm bảo quyền lợi của các doanh nghiệp đầu tư vào Chúng tôi tiến hành khảo sát thực tế và áp dụng các phương pháp định giá bất động sản để tìm

ra đơn giá cho thuê đất mới phục vụ cho UBND Tỉnh Đồng thời cũng có giá trị tham khảo cho các khu vực khác

Đề tài đã sử dụng các phương pháp kế thừa, điều tra, tài liệu để phân tích, đánh giá giá trị thực có của các cụm, khu công nghiệp Dựa vào tình hình phát triển của kinh tế - xã hội và mức độ lạm phát thị trường để nhận định, tính toán bằng các phương pháp khoa học để tìm ra mức giá cho thuê áp dụng vào đầu năm tới

Những kết quả nghiên cứu của đề tài tuy còn nhiều hạn chế nhưng hy vọng sẽ là một đóng góp hữu ích cho thị trường bất động sản Việt Nam, giúp thị trường phát triển ngày một tích cực hơn

TÓM TẮT i

MỤC LỤC ii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT iv

DANH MỤC CÁC HÌNH Error! Bookmark not defined.v DANH MỤC CÁC BẢNG v

ĐẶT VẤN ĐỀ 1

PHẦN I TỔNG QUAN 3

I.1 QUAN ĐIỂM CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 3

I.1.1 Khái niệm và đặc điểm của bất động sản 3

I.1.1.1 Khái niệm bất động sản 3

I.1.1.2 Những đặc điểm của bất động sản 5

I.1.2 Khái niệm và những đặc điểm của thị trường bất động sản 7

I.1.2.1 Khái niệm thị trường bất động sản 7

I.1.2.2 Những đặc điểm của thị trường bất động sản 9

I.1.3 Đặc điểm quan hệ Cung - Cầu bất động sản 9

I.1.4 Giá cả bất động sản 14

I.2 NHỮNG QUAN ĐIỂM CHUNG VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ CÁC PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ CẢ BẤT ĐỘNG SẢN 14

I.2.1 Khái niệm về thẩm định 14

I.2.2 Nguyên tắc thẩm định giá BĐS 16

I.2.3 Phương pháp xác định giá cả BĐS 19

a Phương pháp so sánh trực tiếp 19

b Phương pháp chi phí 21

c Phương pháp thu nhập 23

I.3 CƠ SỞ PHÁP LÝ 25

I.4 TỔNG QUAN ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI THÀNH PHỐ MỸ THO 27

I.5 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 31

I.5.1 Nội dung nghiên cứu 31

I.5.2 Phương pháp nghiên cứu 31

PHẦN II KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 32

II.1 MÔ TẢ KHU VỰC CẦN NGHIÊN CỨU 32

II.1.1 Khái quát về các cụm, khu công nghiệp thẩm định giá 32

II.1.2 Tình hình đầu tư vào các cụm, khu công nghiệp 32

II.1.3 Thống kê giá cho thuê tại ba khu công nghiệp 44

II.2 PHƯƠNG THỨC TIẾN HÀNH VÀ KẾT QUẢ ĐẠT ĐƯỢC 45

II.2.1 Nguyên tắc và phương pháp thẩm định giá 47

II.2.2.3 Kết quả thẩm định giá bằng phương pháp so sánh 53 II.2.2.3 Kết quả về đơn giá đất khu - cụm công nghiệp 55

KẾT LUẬN 56

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

KCN Khu công nghiệp CCN Cụm công nghiệp DNTN Doanh nghiệp tư nhân Cty TNHH Công ty trách nhiệm hữu hạn BĐS Bất động sản BXD Bộ xây dựng

VT Vị thế

CL Chất lượng

TĐG VN Thẩm định giá Việt Nam

Hình I.2 Sự dịch chuyển đường cầu và cung về dịch vụ nhà ở 14

Hình I.3 PP so sánh dưới góc nhìn lý thuyết vị thế - chất lượng 20

Hình I.4 PP chi phí dưới góc nhìn lý thuyết vị thế - chất lượng 22

Hình I.5 PP thu nhập dưới góc nhìn lý thuyết vị thế - chất lượng 23

Hình I.6 Bản đồ hành chính thành phố Mỹ Tho 28

Hình I.7 Tổng quan tình hình kinh tế thành phố Mỹ Tho 30

Hình II.1 Công ty SD trong cụm công nghiệp Trung An 33

Hình II.2 Cụm công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp Tân Mỹ Chánh 34

Hình II.3 Khu công nghiệp Mỹ Tho 34

Hình II.4 Sơ đồ quy trình thẩm định giá 46

DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng II.1.1 Các doanh nghiệp đầu tư vào cụm công nghiệp Trung An 35

Bảng II.1.2 Các doanh nghiệp nước ngào đầu tư vào KCN Mỹ Tho 37

Bảng II.1.3 Các doanh nghiệp trong nước đầu tư vào KCN Mỹ Tho 39

Bảng II.1.4 Các doanh nghiệp đầu tư vào CCN Tân Mỹ Chánh 42

Bảng II.1.5 Thống kê giá cho thuê tại các cụm, KCN 44

Bảng II.2.1 Các hạng mục công trình áp dụng hệ số trượt giá tại CCN TMC 48

Bảng II.2.2 Quy trình tính toán giá trị đất CCN Tân Mỹ Chánh 49

Bảng II.2.3 Giá cho thuê trong KCN ở các khu vự lân cận 53

ĐẶT VẤN ĐỀ

 Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu

Mỗi chúng ta đều có thể trở thành một nhà doanh nghiệp, trong bối cảnh công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước ngày nay mang đến nhiều cơ hội đầu tư, cạnh tranh

và phát triển Công nghiệp đang dần chiếm tỉ trọng lợi thế trong mô hình kinh tế

Dấu son là ngay sau khi Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam được ban hành năm 1987, đầu tư nước ngoài vào Việt Nam tăng lên rất nhanh, song hầu hết tập trung vào lĩnh vực dịch vụ như khách sạn, nhà làm việc tại Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh Đầu tư nước ngoài vào công nghiệp, nhất là công nghiệp sản xuất hàng xuất khẩu gặp 2 khó khăn chính là: cơ sở hạ tầng yếu kém, thủ tục xin giấy phép đầu tư và triển khai dự án đầu tư phức tạp, mất nhiều thời gian Dựa vào kinh nghiệm của nước ngoài, Chính phủ chủ trương thành lập khu chế xuất, khu công nghiệp để làm thí điểm một mô hình kinh tế nhằm thực hiện chủ trương đổi mới, mở cửa theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa theo Nghị quyết Đại hội Đảng lần thứ VI năm 1986 Từ mô hình thí điểm đó đã tạo tiền đề cho các khu công nghiệp, cụm tiểu thủ công nghiệp ở các tỉnh ven thành phố cũng lần lượt ra đời đáp ứng cho nhu cầu về nhà xưởng và môi trường sản xuất thuận lợi nhất Vào thời điểm này nhà nước khá ưu đãi cho các doanh nghiệp khi hỗ trợ đầu tư với giá cho thuê rất rẻ và nhiều ưu đãi khác

Hơn 20 năm hình thành và phát triển các khu công nghiệp, khu chế xuất ngày càng được hoàn thiện đã cung cấp hơn 1.000.000 cơ hội việc làm và tăng kim ngạch xuất nhập khẩu vào khoảng 4 tỷ USD hàng năm

Cùng với việc sốt nhà đất, văn phòng thì trong thời gian gần đây, giá thuê đất tại các khu công nghiệp cũng tăng đáng kể Điều này phản ánh, các khu công nghiệp không ngừng gia tăng nhưng quỹ đất thì có hạn, không tránh khỏi tình trạng bị tăng giá thuê, giao đất Từ năm 2005 đến nay nhà nước đã ra nhiều quyết định tăng mức giá cho thuê trong các khu công nghiệp nhằm trả lại giá trị thực của đất đai và thu hồi vốn đầu tư ban đầu

Tăng giá là điều tất yếu nhưng tăng như thế nào và dựa trên cơ sở nào lại là một bài toán không đơn giản Làm sao để thuyết phục các nhà đầu tư chấp nhận cái giá chi trả cho 1m2 đất cao hơn so với quá khứ Đây là vấn đề đang làm đau đầu cho các chủ đầu tư khu công nghiệp, khi phải tiến hành tăng giá nhưng vẫn giữ chân được các doanh nghiệp Việc này đòi hỏi các chủ đầu tư phải tiến hành thẩm định lại giá đất khu công nghiệp trong bối cảnh thị trường không hoàn hảo hiện nay để đề xuất giá cho thuê hợp lý thỏa mãn nhu cầu cả hai bên

Trước tình hình đó, dưới sự hướng dẫn của TS Trần Thanh Hùng và được sự chấp thuận của Khoa Quản lý Đất đai và Bất động sản, Sở tài nguyên môi trường tỉnh

Tiền Giang, Ủy ban nhân dân thành phố Mỹ Tho, chúng tôi thực hiện đề tài: “Thẩm định đơn giá đất các cụm, khu công nghiệp tại thành phố Mỹ Tho, Tiền Giang”

Việc định giá có lẽ không là một vấn đề mới mẽ nhưng đề tài đã đưa ra lý luận nhằm thuyết phục các doanh nghiệp ở đây chấp nhận trả với mức giá đã điều tra đạt được chứ không chỉ đơn thuần trình bày áp dụng của các phương pháp đã học trên giảng đường

Mục tiêu nghiên cứu

Xác định đơn giá đất các cụm, khu công nghiệp tại Thành Phố Mỹ Tho, Tiền Giang

 Đối tượng nghiên cứu

Giá thuê đất các cụm công nghiệp Trung An, Tân Mỹ Chánh và Khu công nghiệp Mỹ Tho

 Phạm vi nghiên cứu

Phạm vi không gian: cụm công nghiệp Trung An, Tân Mỹ Chánh và Khu công nghiệp

Mỹ Tho

Phạm vi thời gian: từ ngày 20 - 04 - 2011 đến ngày 20- 08 - 2011

Phạm vi nội dung: Đề tài chỉ có giá trị đối với việc xác định đơn giá đất cho cụm, khu công nghiệp tại thành phố Mỹ Tho Đối với các dự án khu công nghiệp khác trên địa bàn và các tỉnh lân cận thì đề tài chỉ mang tính chất tham khảo vì các thông tin thu thập và xử lý mang đặc trưng riêng của dự án này như: mục tiêu định giá, chi phí…

PHẦN I TỔNG QUAN I.1 Những quan điểm chung về thị trường bất động sản

I.1.1 Khái niệm và đặc điểm bất động sản

I.1.1.1 Khái niệm bất động sản

Bất động sản nếu hiểu theo sát nghĩa từ ngữ, đó là những tài sản bất động, là những tài sản không thể hoặc khó có thể di dời.Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ

Trên thế giới, Pháp luật của nhiều nước đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên, hệ thống Pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại Chẳng hạn Nga quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứ không phải

là đất đai nói chung Mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền” với đất đai được coi là bất động sản như Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định:

“Bất động sản là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai” hay Điều 130 của Luật Dân sự Nga năm 1994 đưa ra khái niệm chung về bất động sản là “Những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng” Bên cạnh đó, Luật này còn liệt kê những vật không liên quan gì đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” cũng là các bất động sản

Đã có rất nhiều khái niệm bất động sản được đưa ra nhưng nhìn chung ở nước

ta, cách hiểu phổ biến nhất về bất động sản đó là “Bất động sản bao gồm nhà cửa, đất đai và tất cả những tài sản gắn liền trên đất”

Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều

174 có quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do Pháp luật quy định”

Điều 4 Luật kinh doanh Bất động sản năm 2006 quy định “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Quyền sử dụng đất; nhà, công trình xây dựng; các tài sản khác gắn liền với đất đai”

Với cách hiểu như trên, nhiều người đã thắc mắc “những tài sản gắn liền với đất” là những tài sản nào? Hơn nữa, cũng có rất nhiều tranh cãi, nhằm lẫn trong thủ tục kinh doanh, đánh thuế… do không thể xác định được tài sản nào gắn liền với đất là bất động sản, tài sản nào cũng gắn với nhà đất nhưng không là bất động sản

Trước câu hỏi trên, TS Trần Thanh Hùng đã đưa ra ý kiến như sau: “Những tài sản gắn liền với đất đai sẽ được xem là bất động sản nếu như đó là những vật thể tồn tại trên đất đai với một chức năng nhất định, chức năng này sẽ bị mất đi khi tách rời khỏi đất đai”

Điều này có nghĩa là, một cái quạt gắn trên trần nhà không thể được xem là bất động sản, bởi khi tách riêng khỏi công trình thì quạt vẫn là quạt, vẫn giữ nguyên giá trị

sử dụng Hay như Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định: “Mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là bất động sản, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản”

Cũng cần hiển rõ thêm là không phải đất đai nhà cửa nào cũng được xem là bất động sản Một bất động sản phải có khả năng trao đổi trên thị trường, phải có giá trị,

có chủ quyền, có khả năng sinh lợi Cụ thể, một tài sản được xem là bất động sản khi

nó thỏa các điều kiện:

 Là một yếu tố vật chất có ích cho con người;

 Được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng;

 Có thể đo lường bằng giá trị nhất định;

 Không thể di dời, (những tài sản đó phải gắn liền với đất đai, di dời hạn chế và tồn tại lâu dài);

Với các điều kiện trên ta có thể liệt kê một số bất động sản như sau:

 Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời hoặc không di dời đáng kể;

 Các công trình hạ tầng gắn liền với đất đai;

 Các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng;

 Vườn cây lâu năm;

 Các công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối;

 Các công trình du lịch, vui chơi thể thao;

 Một số công trình khai thác hầm lò, v.v…

Như vậy, khái niệm bất động sản rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng Pháp luật của mỗi nước Có những tài sản có quốc gia cho là động sản, trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục bất động sản Riêng các quy định về bất động sản trong Pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này Chỉ có thể hiểu một cách tổng quát nhất, đó là những tài sản có giá trị rất lớn, có khả năng sinh lợi cao, là một loại hàng hóa đặc biệt đang thu hút rất nhiều sự đầu tư trong và ngoài nước Do đó mà hiện nay Nhà nước cần có một quy định cụ thể hơn về bất động sản để người dân đặc biệt là các nhà đầu

tư có thể hạn chế tối đa những vướng mắc và thiệt hại vì sự nhầm lẫn giữa thủ tục kinh doanh của hàng hóa thông thường và hàng hóa bất động sản

I.1.1.2 Đặc điểm cuả bất động sản

Tính cố định về vị trí: Giá trị và khả năng sinh lợi của bất động sản gắn liền với

từng vị trí cụ thể như khoảng cách đến trung tâm, khả năng tiếp cận Những yếu tố này thay đổi thì tính vị trí của bất động sản sẽ thay đổi Do vậy phải dự tính trước các thay đổi này trong việc đầu tư bất động sản Đầu tư các công trình bất động sản phải đi đôi với việc phát triển các yếu tố tiếp cận và giảm khoảng cách đến trung tâm Hơn nữa giá trị và khả năng sinh lợi của bất động sản chịu tác động của yếu tố vùng và khu vực như :

 Những yếu tố tự nhiên;

 Điều kiện kinh tế;

 Tính chất xã hội;

 Điều kiện môi trường

Tính lâu bền (về vật lý và kinh tế): Do có tính lâu bền nên trước khi đầu tư

thiết kế phải tính toán và dự báo được tất cả các công năng cũng như dự tính trước được các nhu cầu phát sinh Bởi lẽ nếu không dự tính trước những nhu cầu phát sinh sẽ không dễ gì thay đổi để đáp ứng được các nhu cầu đó

Tính ảnh hưởng lẫn nhau: Các bất động sản có tính ảnh hưởng lẫn nhau, mỗi

công trình bất động sản có ảnh hưởng rất lớn đến cảnh quan và các hoạt động kinh tế

xã hội có liên quan Tính ảnh hưởng lẫn nhau của các bất động sản tạo ra hiệu quả kinh tế hội tụ đô thị1 Vì vậy, khi đầu tư các công trình bất động sản phải tính đến yếu

tố ảnh hưởng tới các công trình khác

Có giá trị lớn: Bất động sản là những tài sản có giá trị lớn, do đó đầu tư kinh

doanh bất động sản đòi hỏi phải có lượng vốn lớn và dài hạn, chi phí xây dựng lớn và giá trị đất đai rất cao

Có giới hạn về diện tích bề mặt: Chính đặc điểm này làm cho quan hệ cung,

cầu về bất động sản luôn mất cân đối theo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu Đây cũng là

lý do để giá bất động sản không ngừng tăng vì cầu về bất động sản ngày càng nhiều trong khi nguồn cung lại có hạn

Tính dị biệt: Những điểm khác nhau về vị trí thửa đất, kết cấu và kiến trúc,

hướng, cảnh quan… làm cho mỗi bất động sản đều có đặc điểm riêng, tạo nên tính dị biệt của bất động sản Vì tính dị biệt, mỗi bất động sản trở thành một loại sản phẩm riêng biệt, không cái nào hoàn toàn giống cái nào Việc xác định cung, cầu, giá cả do

đó trở nên phức tạp hơn và thị trường cũng gặp khó khăn hơn khi gặp phải mâu thuẩn giữa việc đòi hỏi san bằng tính dị biệt của các nhà quản lý và sự mong muốn gia tăng tính dị biệt nhằm tạo ra thế độc quyền của các nhà đầu tư

Hai thuộc tính cơ bản của bất động sản

Bất động sản có khá nhiều những đặc điểm, tính chất khác nhau nhưng các đặc điểm, tính chất đó có thể được tổng hợp và phân thành hai nhóm thuộc tính cơ bản mà

bất kỳ bất động sản nào cũng có: vị thế và chất lượng bất động sản

Vị thế “là một hình thức đo sự mong muốn về mặt xã hội gắn với nhà ở tại một

địa điểm xác định Nó có thể đại diện cho của cải, văn hóa giáo dục, chất lượng môi trường,…phụ thuộc vào hệ thống giá trị hiện thời của một xã hội nhất định, theo nghĩa

đó nó liên quan chặt chẽ tới các điều kiện lịch sử cụ thể2”

Ngoài ra có thể hiểu vị thế nơi ở còn là tổng hòa các mối quan hệ xã hội Nghĩa

là vị thế được hình thành thông qua các tương tác thị trường và phi thị trường, vị thế cao hay thấp phụ thuộc vào số lượng, chất lượng, cường độ của các quan hệ xã hội Nơi nào có khả năng thiết lập càng nhiều mối quan hệ với láng giềng, với các nhà cung ứng dịch vụ đô thị và với đối tác, nơi đó có vị thế càng cao3

Chất lượng bao gồm những đặc tính vật lý đo đếm được, như diện tích sàn, số

lượng phòng tắm, số tầng cao… Thêm vào đó có thể tính đến các chỉ số chất lượng sản phẩm như độ bền, tính tương thích với một công nghệ xây dựng hiện có,… nó là cơ sở tạo ra giá trị sử dụng của bất động sản

Dịch vụ bất động sản

Như đã nói, trong một đơn vị bất động sản cụ thể luôn tồn tại 2 thuộc tính cơ bản vị thế và chất lượng Hai thuộc tính này kết hợp với nhau theo một tỷ lệ nhất định tạo ra một mức độ thỏa mãn các nhu cầu thuộc lĩnh vực “physical” và “social” của con người, mức độ thỏa mãn này được xác định thông qua đại lượng, được gọi là đơn vị dịch vụ bất động sản Các đơn vị bất động sản hiện vật khác nhau về vị thế và chất lượng, nhưng có cùng một mức độ đáp ứng nhu cầu của con người như nhau thì có cùng một lượng đơn vị dịch vụ bất động sản Nếu xét quan hệ trên ở góc độ lý thuyết

vị thế - chất lượng thì có thể xây dựng được đồ thị minh họa sau (Hình I.1)

Có thể thấy những bất động sản A, B, C trên đường cong đồng lượng này không hoàn toàn giống nhau Chúng khác nhau về lượng vị thế và chất lượng, chỉ giống nhau ở sự thỏa mãn nhu cầu của con người về bất động sản

Thực tế cũng cho thấy không có người chỉ có nhu cầu về vị thế, hoặc chỉ về chất lượng, tất cả mọi người đều có nhu cầu cả hai thuộc tính trên trong một tổ hợp nhất định Với một nguồn lực tài chính cho trước, giao điểm giữa đường ngân sách và đường cong bàng quang - đường đồng mức thỏa dụng (đối với hành vi người tiêu dùng); giao điểm giữa đường đẳng phí và đường đồng lượng (đối với hành vi nhà cung cấp) là tổ hợp tiêu dùng tối ưu và tổ hợp sản xuất tối ưu Quỹ tích các giao điểm này tạo thành đường ngưỡng chất lượng nhà ở ứng với một vị thế nơi ở xác định Trong nền kinh tế thị trường, khi biểu hiện dưới hình thái tiền tệ thì các điểm thuộc đường cong bàng quang/đường đẳng lượng có cùng giá trị thị trường, các đơn vị bất động sản hiện vật có cùng một lượng dịch vụ bất động sản thì sẽ có giá trị thị trường như nhau, bởi giá trị thị trường bất động sản là giá trị của một đơn vị dịch vụ bất động sản được

về vị trí dân cư đô thị/Tạp chí Đô thị học xuất bản tại Vương quốc Anh Vol 37, No 1, January 2000

hình thành thông qua quan hệ cung cầu thị trường về dịch vụ bất động sản Điều này sẽ được làm rõ ở phần tiếp theo

I.1.2 Khái niệm và những đặc điểm của thị trường bất động sản

I.1.2.1 Khái niệm thị trường bất động sản

Hiện nay có rất nhiều quan niệm khác nhau về thị trường bất động sản, nhưng thống nhất lại thị trường bất động sản được hiểu như sau:

Thị trường bất động sản là quá trình giao dịch hàng hoá bất động sản giữa các bên có liên quan Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn liên quan đến bất động sản giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường bất động sản

Tùy theo mục tiêu nghiên cứu và tiếp cận, người ta có thể phân loại thị trường bất động sản theo nhiều tiêu thức khác nhau:

a Căn cứ vào hình thái vật chất của đối tượng trao đổi:

Trên thị trường hàng hoá bất động sản đối tượng trao đổi là hàng hoá bất động sản gồm quyền sở hữu công trình gắn với đất và quyền sử dụng đất có điều kiện Thị trường này lại có thể chia thành thị trường bất động sản tư liệu sản xuất và thị trường bất động sản tư liệu tiêu dung

 Thị trường bất động sản tư liệu sản xuất: gồm thị trường đất đai (đất ở đô thị,

nông thôn, đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu chế xuất, khu công nghiệp ), thị trường bất động sản mặt bằng nhà xưởng công nghiệp

 Thị trường bất động sản tư liệu tiêu dùng: gồm thị trường bất động sản nhà ở, bất động sản thương mại, văn phòng, các cửa hàng bán lẻ v.v

 Vừa là thị trường bất động sản tư liệu sản xuất vừa là thị trường bất động sản tư

liệu tiêu dùng như: đường sá, cầu cống v.v

b Căn cứ vào khu vực có bất động sản:

Hình I.1 Mối liên hệ giữa đơn vị bất động sản và dịch vụ bất động sản

Ngưỡng mong muốn Đường đồng lượng

 Khu vực đô thị: thị trường đất ở đô thị, thị trường nhà ở đô thị, thị trường bất động sản nhà xưởng công nghiệp, thị trường bất động sản thương mại, thị trường bất động sản công cộng v.v

 Khu vực nông thôn: thị trường đất ở nông thôn, thị trường đất nông nghiệp, thị trường đất lâm nghiệp, thị trường nhà ở nông thôn, thị trường đất phi nông nghiệp (đất xây dựng trụ sở, văn phòng làm việc, cửa hàng kinh doanh v.v ), thị trường bất động sản nhà xưởng sản xuất nông nghiệp, thị trường bất động sản công cộng v.v

 Khu vực giáp ranh: thị trường đất ở, nhà ở; thị trường đất nông nghiệp; thị trường bất động sản nhà xưởng công nghiệp, sản xuất nông nghiệp; thị trường bất động sản công cộng v.v

c Căn cứ theo công dụng của bất động sản:

 Thị trường đất đai (nông nghiệp và phi nông nghiệp)

 Thị trường công trình thương nghiệp (trụ sở, văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại, cửa hàng ) và công trình công cộng (giao thông, thuỷ lợi, y tế, văn hoá )

 Thị trường công trình công nghiệp (nhà xưởng, mặt bằng sản xuất, khu công nghiệp, khu chế xuất )

 Thị trường nhà ở (đô thị và nông thôn)

 Thị trường công trình đặc biệt có hàng hoá bất động sản là các bất động sản phi vật thể được coi như tài nguyên khai thác được (kinh doanh, du lịch, v.v…) như di sản văn hoá vật thể, di tích lịch sử, v.v

d Căn cứ theo hoạt động kinh doanh trên thị trường bất động sản:

 Thị trường mua bán chuyển nhượng bất động sản

 Thị trường đấu giá quyền sử dụng đất

 Thị trường cho thuê bất động sản

 Thị trường thế chấp và bảo hiểm bất động sản

 Thị trường dịch vụ bất động sản: bao gồm các hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản, tư vấn bất động sản, thông tin bất động sản, định giá bất động sản, bảo trì bảo dưỡng bất động sản v.v…

e Căn cứ theo thứ tự thời gian bất động sản tham gia thị trường:

 Thị trường cấp 1: Thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử

dụng đất (còn gọi là thị trường bất động sản sơ cấp)

 Thị trường cấp 2: Thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê

 Thị trường cấp 3: Thị trường bán hoặc cho thuê lại các công trình đã được mua hoặc thuê

Các đối tượng tham gia thị trường bất động sản:

Thị trường bất động sản có sự tham gia của bốn đối tượng quan trọng là:

 Nhà nước

 Nhà đầu tư (gồm chủ đầu tư và nhà đầu tư)

 Các trung gian tiếp thị

 Người mua cuối cùng

Trong đó, Nhà nước giữ vai trò quản lý vĩ mô Các đối tượng, các yếu tố còn lại

là những nhân tố chính làm nên hoạt động của thị trường bất động sản

I.1.2.2 Những đặc điểm của thị trường bất động sản

Hàng hóa bất động sản là loại hàng hóa có nhiều thuộc tính đặc biệt khác với các hàng hóa thông thường nên thị trường bất động sản cũng có những đặc điểm riêng:

 Tính cách biệt giữa hàng hóa với địa điểm giao dịch

 Thị trường bất động sản thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản

 Thị trường bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc

 Thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo

 Cung về bất động sản phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả bất động sản

 Thị trường bất động sản là thị trường khó thâm nhập

 Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật

 Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn, và thị trường tài chính

I.1.3 Đặc điểm quan hệ cung cầu bất động sản

Lượng cung cầu bất động sản trên thị trường có phải là toàn bộ quỹ nhà đất có thể có? Phải chăng người bán và người mua là hai chủ thể khác nhau trên thị trường?

Những câu hỏi này đến nay vẫn chưa có câu trả lời cuối cùng

Có người cho rằng, lượng cung cầu bất động sản trên thị trường là toàn bộ khối lượng hàng hóa bất động sản sẵn sàng trao đổi trên thị trường giữa người bán và người mua tại một thời điểm nào đó với một mức giá giới hạn nhất định Các điều kiện hình thành cung cầu bất động sản trên thị trường: người chủ sở hữu bất động sản có nhu cầu bán, người tiêu dùng có nhu cầu nhưng không thể tự thỏa mãn bằng nguồn lực sẵn có, giá bán phải phù hợp với sức mua (khả năng thanh toán) được coi là giá cả thị trường được cả người mua và người bán chấp nhận Lượng cung nhà đất không phải là toàn

bộ quỹ nhà đất có thể có, mà chỉ là lượng nhà đất có thể và sẵn sàng tham gia giao dịch mua bán trên thị trường4

Tuy nhiên, cũng có quan điểm khác lại khẳng định, lượng cung cầu bất động sản trên thị trường là toàn bộ quỹ nhà đất hiện có, trong đó người cung và người cầu

có thể là hai chủ thể đối lập, hay chỉ là một chủ thể tham gia thị trường5

Hợp lý hơn cả, theo đề xuất của Patricia M Hillebrandt, cần phân biệt cung cầu nhà đất có sẵn và nhà đất mới tạo lập Theo đó “nhu cầu về nhà ở mới sẽ phụ thuộc vào nhu cầu về tất cả các loại nhà ở, số nhà có sẵn và số lượng thay thế; trong khi đó

số lượng nhà được xây dựng mới trên thực tế sẽ phụ thuộc vào nhu cầu này và đường cung nhà ở của ngành xây dựng”6

Có thể nói, sự mâu thuẫn giữa các quan điểm về cung cầu bất động sản xuất phát từ quan niệm khác nhau về tính chất đặc biệt của hàng hóa này Sau đây lần lượt xem xét từng đặc điểm của cầu, cung bất động sản để có cái nhìn chính xác hơn

Cầu bất động sản

Cầu về hàng hóa bất động sản xuất phát từ nhu cầu của người tiêu dùng và nhà kinh doanh sản xuất, trong kinh tế học không phân biệt nhu cầu sử dụng trực tiếp, nhu cầu đầu tư kinh doanh, tích trữ tài chính hay nhu cầu đầu cơ… Nhu cầu trở thành cầu kinh tế khi nhu cầu này không có khả năng tự thỏa mãn bằng nguồn lực sẵn có, được đảm bảo bằng khả năng tài chính và phải có sự hoạt động của thị trường để nhu cầu có khả năng thanh toán mới thực sự trở thành cầu xuất hiện trên thị trường, mới có điều kiện gặp được cung Chính thị trường là môi trường để nhu cầu có khả năng thanh toán được trở thành cầu thực tế và được thỏa mãn

Cầu về hàng hóa bất động sản thường được thể hiện dưới dạng một tổ hợp có điều kiện về vị trí, diện tích, số tầng,… dưới góc nhìn lý thuyết vị thế - chất lượng, là một tổ hợp vị thế và chất lượng bất động sản Vị thế và chất lượng của bất động sản kết hợp với nhau trong một đơn vị bất động sản hiện vật theo tỷ lệ tuân thủ quy luật

“đường ngưỡng”, tạo ra một khả năng đáp ứng các nhu cầu hoạt động kinh tế - xã hội của con người, khả năng này được gọi là dịch vụ bất động sản Lượng dịch vụ bất động sản là một biến số (Y) phụ thuộc vào các biến số độc lập vị thế (VT) và chất lượng (CL): Y = f(VT, CL) Trong thực tế, không có người chỉ có cầu về khối bê tông cốt thép của căn nhà, mà không có cầu về vị thế, về quan hệ láng giềng với những người hàng xóm, với các nhà cung ứng dịch vụ đô thị, với các đối tác… và ngược lại7

chính số 3 tháng 6 năm 2008

Cung bất động sản

Có nhiều nhân tố ảnh hưởng đến cung bất động sản trên thị trường, trong đó yếu tố có tính chất quyết định là cung về quỹ đất đai phát triển bất động sản trong quy

hoạch của chính phủ Bên cạnh đó còn phải kể đến sự tham gia của các của các yếu tố:

sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng, các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển nhà

ở Riêng Pháp luật và chính sách của Nhà nước mặc dù không làm thay đổi về yếu tố vật chất song nó lại có vai trò rất lớn trong việc đưa các nguồn bất động sản vào lưu thông làm thay đổi nguồn cung bất động sản trên thị trường

Đối với các hàng hóa thông thường, cung hàng hóa thường co giãn thuận chiều với nhân tố giá cả Đối với cung hàng hóa về bất động sản lại không hoàn toàn diễn ra như vậy Độ co giãn của cung nhà đất so với biến động của giá cả nhà đất nói chung là rất nhỏ Điều này là do khi giá cả đất đai tăng lên đến một bộ phận đất đai thuộc quy hoạch cho đất đang ở tăng lên, hoặc các loại đất khác chuyển sang mục đích sử dụng cho đất ở tăng lên Tuy nhiên, số lượng cung đất ở đó bị hạn chế bởi tổng quỹ đất ở và

sự ràng buộc chặt chẽ về pháp luật và chính sách của Chính phủ Giá nhà đất tăng lên nhưng cung nhà đất không theo kịp sự tăng lên của giá cả vì việc tạo lập bất động sản đòi hỏi vốn lớn và cần nhiều thời gian do đó lượng cung nhà đất đưa vào thị trường cũng bị hạn chế

Có quan điểm cho rằng, tổng cung về đất đai nói chung là một đường không co giãn vì tổng diện tích đất đai cho tất cả các mục đích sử dụng là không đổi8 Điều này dường như mâu thuẫn với quy luật chung của cung: lượng cung hàng hóa tăng lên khi giá cả hàng hóa đó tăng lên, nói cách khác hàm cung là một hàm đồng biến đối với

biến nội sinh giá Đường cung về đất đai là hoàn toàn không co giãn đối với biến

nội sinh giá, vậy cung đất đai không vận động theo quy luật này?

Trong trường hợp với từng mục đích sử dụng cụ thể cung về đất đai là co giãn đối với giá; ví dụ khi giá cả trao đổi của đất đai tăng lên, người ta có thể sẵn sàng đầu

tư nhiều hơn để khai phá, cải tạo các vùng đất đai hoang hóa, khô cằn thành đất đai cho sản xuất nông nghiệp; hoặc khi giá cả trao đổi đất đai cho xây dựng tăng lên, người ta sẵn sàng chấp nhận rủi ro, trả giá cho các hành động bất hợp pháp để tự chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai thành đất đai dùng cho xây dựng và cung về nhà đất phi chính thức tăng lên một cách đáng kể

Song, cần phải thừa nhận rằng việc khai phá và cải tạo đất đai là một hoạt động

có giới hạn, việc tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai cũng có giới hạn do đó đường cung về đất đai đối với giá cả là tương đối dốc

Cung nhà ở giống cung đất đai ở chỗ co giãn ít do việc tạo lập nhà ở thường

mất rất nhiều thời gian Song E nở > E đđ vì nhà ở có thể dễ dàng phát triển theo không gian thẳng đứng Nhìn chung cả độ co giãn của cung đất đai và nhà ở đối với yếu tố giá cả đều không vượt quá độ co giãn đơn vị (nhỏ hơn 1)

Những lý giải trên dường như đã tháo gỡ được các vướng mắc xung quanh vấn

đề về độ co giãn của cung; song, khi quay lại với vấn đề kinh điển của ngành quản lý đất đai: “Phân biệt đất và đất đai?” thì lập luận trên chỉ giải quyết được mâu thuẫn bên ngoài của cung đất đai, chỉ đơn thuần là bài toán độ co giãn của cung về đất (diện tích) chứ không phải là bài toán cung về đất đai

Khái niệm “đất” và “đất đai” thường bị nhầm lẫn, thậm chí còn bị đồng nhất với nhau và các lý giải trên đã lặp lại sai lầm kinh điển này “Đất” chỉ là lớp vỏ thổ nhưỡng trên bề mặt quả đất; còn “đất đai” về thực chất được hình thành trong mối quan hệ tổng hòa giữa hoạt động kinh tế - xã hội của con người và đất - lớp vỏ thổ nhưỡng trên bề mặt trái đất9 Không có xã hội loài người thì không có đất đai! Đất đai

là sự vật địa - kinh tế xã hội có hai thuộc tính cơ bản chất lượng tự nhiên và vị thế xã hội đặc trưng cho khả năng của đất đai đáp ứng các nhu cầu hoạt động kinh tế - xã hội của con người10

Thoát ly khỏi những mâu thuẫn bề ngoài do nhận thức không đúng đắn về khái niệm đất đai, có thể khẳng định cung cầu đất đai về thực chất không phải chỉ đơn thuần là cung cầu diện tích đất đai mà là cung cầu về dịch vụ đất đai gắn với một diện tích đất đai xác định Như vậy, theo cách hiểu này độ co giãn của cung đất đai đã được

“mềm hóa”, đã co giãn hơn, thể hiện rõ nét hơn quy luật giá trị (vì giá trị đầu tư vào đất ngày càng tăng, vị thế đất đai có xu hướng ngày càng tăng)

Tóm lại, cung cầu hàng hóa bất động sản trên thị trường thực chất là cung cầu

về dịch vụ bất động sản cũng tuân theo quy luật cung cầu chung như các loại hàng hóa khác Dù đất đai là một hàng hóa đặc biệt, sự vận động của nó vẫn không nằm ngoài quy luật giá trị Nghĩa là với điều kiện các yếu tố khác không thay đổi thì lượng cung dịch vụ bất động sản có quan hệ tỷ lệ thuận, còn lượng cầu có quan hệ tỷ lệ nghịch với

sự thay đổi của giá cả dịch vụ bất động sản

Với nhận thức cung cầu về dịch vụ bất động sản, có thể khẳng định, lượng cung cầu bất động sản trên thị trường là lượng dịch vụ bất động sản – mức thỏa dụng của toàn bộ quỹ nhà đất có thể có Điều này chắc chắn được nhiều người ủng hộ khi công nhận thị trường bất động sản thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản Điểm khác biệt cơ bản của cung cầu hàng hóa bất động sản so với cung cầu các loại hàng hóa sử dụng một lần khác bởi tính lâu bền của bất động sản

Để tránh các sai lầm kinh điển trong các quan điểm về lượng cung cầu thị trường bất động sản như đã nêu ở trên, cần phân biệt nguồn cung với lượng cung bất động sản Nguồn cung bất động sản là toàn bộ quỹ nhà đất hiện có, còn lượng cung là lượng dịch vụ bất động sản – mức độ thỏa dụng, lợi ích của toàn bộ quỹ nhà đất này,

nó phụ thuộc vào cầu về bất động sản

Theo quan điểm vị thế - chất lượng, nguồn cung bất động sản là một khái niệm rộng bao hàm toàn bộ quỹ đất đai và tất cả các công trình nhà cửa gắn liền với đất đai không phân biệt khả năng sử dụng, mục đích sử dụng, tình trạng pháp lý và chủ quyền Tất cả các bất động sản này trong một chỉnh thể tạo ra một mức độ thỏa dụng nhất định phụ thuộc vào vị thế và chất lượng của chúng Do vậy, sẽ không có căn cứ khi phân biệt đất đai hàng hóa và đất đai không phải là hàng hóa theo khả năng sử dụng hay tình trạng pháp lý mà một số tác giả đã đề cập11 Điều này chỉ có ý nghĩa trong quản lý giao dịch dân sự về đất đai và bất động sản Ví dụ, đất lâm viên cây xanh, đất giao thông công cộng được xem không phải là đất đai hàng hóa, nhưng lợi ích của

Nxb Khoa học và kỹ thuật

chúng đóng góp trực tiếp vào giá trị nhà ở lân cận và được trao đổi gián tiếp thông qua giao dịch nhà ở Người mua sẽ không quyết định mua nhà nếu không có đường giao thông tiếp cận đến căn nhà đó

Do đó khái niệm hàng hóa bất động sản được hiểu ở đây là dịch vụ bất động sản trao đổi trên thị trường

Cũng ở quan điểm vị thế - chất lượng, không thể xem xét cung cầu bất động sản theo từng yếu tố thuộc tính vị thế và chất lượng riêng biệt Cung cầu bất động sản là cung cầu về dịch vụ hay lợi ích của một tổ hợp vị thế chất lượng bất động sản cụ thể Trong đó, các yếu tố vị thế hay chất lượng có thể tác động tích cực hay tiêu cực làm tăng hay giảm lợi ích, với hệ quả làm tăng hay giảm giá trị thị trường của bất động sản,

mà từ đó có những kết luận phi lý Ví dụ, mức độ ô nhiễm môi trường và giá cả bất động sản có mối quan hệ nghịch chiều, mức độ ô nhiễm tăng giá cả bất động sản giảm

Từ đó đưa ra nhận định lượng cầu về ô nhiễm tăng khi giá bất động sản giảm Điều này hoàn toàn không phù hợp với thực tế vì không có người lại mong muốn nơi ở của mình có chất lượng môi trường xấu, mà đây là hệ quả của một động thái mang tính xã hội – động thái lựa chọn và cạnh tranh về nơi ở12

Đối với cầu trên thị trường bất động sản thì có hai yếu tố ảnh hưởng chính là mức thu nhập và giá cả của hàng hóa bất động sản Đối với thu nhập thì khi thu nhập tăng lên, nhu cầu tiêu dùng cũng sẽ lăng lên và với một mức sống cao cũng sẽ kèm theo sự gia tăng về các nhu cầu đối với các dịch vụ bất động sản Cầu còn bị chi phối bởi các yếu tố pháp luật, thị hiếu, biến động xã hội, thiên tai… Trên thực tế cầu nhà đất luôn có xu hướng tăng, đôi khi có chững lại (chẳng hạn như tình trạng đóng băng của thị trường bất động sản trong thời gian qua)

Đối với cung trên thị trường bất động sản thì yếu tố ảnh hưởng khá lớn đó là chi phí tạo lập bất động sản Điều này ảnh hưởng trực tiếp tới lợi nhuận của nhà đầu tư, do

đó sẽ ảnh hưởng quyết định đến sự gia tăng lượng cung ứng bất động sản trên thị trường Khi chi phí tăng lên sẽ làm cho cung trên thị trường bất động sản giảm xuống

và ngược lại Chi phí này phụ thuộc vào nhiều yếu tố như lãi suất ngân hàng, tình hình lạm phát, giá cả đất đai, nguyên vật liệu xây dựng, nhân công…

Sự dịch chuyển trên cùng một đường cung, cầu khi có sự thay đổi về giá và sự dịch chuyển qua lại bên trái hay bên phải đường cung, cầu do sự tác động của các yếu

tố ngoài giá thể hiện trong đồ thị (Hình I.2)

về vị trí dân cư đô thị/Tạp chí Đô thị học xuất bản tại Vương quốc Anh Vol 37, No 1, January 2000

I.1.4 Giá cả bất động sản

Cũng giống như các loại hàng hóa thông thường khác, giá cả bất động sản được hình thành trên cơ sở quan hệ cung cầu về lượng dịch vụ bất động sản trên thị trường Giá cả là biểu hiện bằng tiền của giá trị, của tổng các đơn vị dịch vụ bất động sản chứa đựng trong bất động sản hiện vật Giá trị thị trường của bất động sản chính là giá trị trao đổi của bất động sản trên thị trường

Phân loại gía cả bất động sản

Giá mua bán, chuyển nhượng

Giá thuê

Giá bảo hiểm

Giá hoạch tóan

Giá công trình xây dựng

Giá đất do nhà nước quy định

I.2.1 Khái niệm về thẩm định

Hoạt động thẩm định giá là một dịch vụ chuyên nghiệp rất cần thiết đối với sự vận hành của một nền kinh tế thị trường Có thể hiểu một cách đơn giản thẩm định giá

là việc đánh giá giá trị của tài sản ở trên thị trường

Thẩm định giá là một dạng đặc biệt của việc định giá, bởi vì công việc thẩm định giá do các nhà chuyên môn được đào tạo, có kiến thức, có kinh nghiệm và có tính trung thực cao trong nghề nghiệp thực hiện

Ở các nước, người ta thường sử dụng hai từ tiếng Anh là Appraisal và Valuation để nói đến thẩm định giá Nguồn gốc từ ngữ của cả hai thuật ngữ này là từ tiếng Pháp Valuation xuất hiện vào năm 1529 còn Appraisal từ năm 1817 Hai thuật ngữ đều có chung ý nghĩa, đó là sự ước tính, đánh giá và có hàm ý là cho ý kiến của một nhà chuyên môn về giá trị của một vật phẩm nhất định

Khi nghiên cứu về thẩm định giá, giới nghiên cứu học thuật trên thế giới đã đưa

ra nhiều định nghĩa khác nhau:

 Theo tự điển Oxford: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị bằng tiền của một vật, của một tài sản”; “là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh”

 Theo giáo sư W.Seabrooke - Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh:

“Thẩm định giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định”

 Theo Ông Fred Peter Marrone - Giám đốc Marketing của AVO, Úc “Thẩm định giá là việc xác định giá trị của bất động sản tại một thời điểm có tính đến bản chất của bất động sản và mục đích của thẩm định giá Do vậy, thẩm định giá là

áp dụng các dữ liệu của thị trường so sánh mà các thẩm định viên thu thập được

và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu thẩm định giá để hình thành giá trị của chúng”

 Theo Gs Lim Lan Yuan - Singapore: Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn

Theo Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 năm 2002 của Việt Nam, trong thẩm định giá được định nghĩa như sau:

Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế

Nhìn chung, các khái niệm trên đây khi đề cập đến thẩm định giá đều có chung một số yếu tố là:

+ Sự ước tính giá trị hiện tại

+ Tính bằng tiền tệ

+ Về tài sản, bất động sản hoặc các quyền sở hữu đối với tài sản, bất động sản + Theo yêu cầu, mục đích nhất định

+ Ở địa điểm, thời điểm, thời gian cụ thể

+ Trên cơ sở sử dụng các dữ liệu, các yếu tố của thị trường

Do vậy chúng ta có thể hiểu khái niệm về thẩm định giá như sau:

“Thẩm định giá là một nghệ thuật hay một khoa học về ước tính giá trị của tài sản ( quyền tài sản )phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, cho một mục đích nhất định theo những tiêu chuẩn được công nhận như những thông lệ quốc tế hoặc quốc gia”

Theo Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 năm 2002 của Việt Nam, thẩm định giá được định nghĩa như sau:

Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế

Định giá đất

Định giá đất là sự ước tính về giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định Đất đai là một tài sản đặc biệt Giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý, nó còn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý, xã hội Vì vậy, định giá đất chỉ có thể là sự ước tính về mặt giá trị mà không thể tính đúng, tính đủ như định giá các tài sản thông thường

quyết

I.2.2 Nguyên tắc định giá bất động sản

Nguyên tắc định giá bất động sản là những quan điểm đã được thừa nhận một cách rộng rãi, và là cơ sở quan trọng để xây dựng nên các phương pháp định giá khoa học

1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất

Một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy bất động sản đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất, sử dụng cao nhất và tốt nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định Sử dụng cao nhất và tốt nhất được xem

là một trong số các nguyên tắc quan trọng nhất của định giá bất động sản

Nội dung của nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất được phản ánh ở 4 mặt sau đây:

- Về mặt vật chất, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi nó thỏa mã được nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất (cho nhiều người hoặc cho một người cụ thể)

- Về mặt pháp luật, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi mà việc sử dụng bất động sản phải hợp pháp, được nhà nước thừa nhận và bảo

hộ

- Về mặt sử dụng, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi mà bất động sản đó cho thu nhập ròng cao nhất hoặc cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là cao nhất

- Về mặt thời gian, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi mà thời gian cho thu nhập ròng kéo dài nhất

2 Nguyên tắc thay thế

Giới hạn trên về giá trị của một tài sản có xu hướng được tạo ra bởi chi phí mua một tài sản thay thế cần thiết tương đương, với điều kiện là không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế Khi đó, một người mua thận trọng sẽ không trả nhiều tiền hơn để mua một tài sản thay thế như vậy trong thị trường mở

Nguyên tắc thay thế là một trong những nguyên tắc cơ bản và quan trọng trong lý thuyết thẩm định giá Nó là cơ sở lý luận chủ yếu cho phương pháp so sánh trực tiếp,

là một phương pháp đơn giản, nhưng là phương pháp được áp dụng phổ biến trong hệ thống các phương pháp thẩm định giá

3 Nguyên tắc cung – cầu

Nguyên tắc này cho rằng: Giá trị thị trường được xác định bởi sự tác động qua lại của các lực lượng cung và cầu trên thị trường vào ngày thẩm định giá Trên thị trường giá cả có xu hướng thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung

Khi thẩm định giá thì các lực lượng thị trường phải được phân tích và đánh giá cẩn thận về sự tác động của nó đến giá trị tài sản

Khi phân tích các thông tin thị trường như cho thuê hay bán, cần thiết phải cân nhắc đến tình trạng thị trường trước khi thực hiện các điều chỉnh

4 Nguyên tắc đánh giá các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực

từ bất động sản

Nguyên tắc này cho rằng để xác định giá trị thực một bất động sản, cần phải đánh giá đầy đủ các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động sản đó Việc đánh giá các yếu tố nói trên được thực hiện thông qua hoạt động xem xét, đánh giá mặt giá trị của từng yếu tố Để đảm bảo tính đồng nhất về mặt giá trị, thường trong quá trình đánh giá người ta đưa giá trị của từng yếu tố về cùng một mặt bằng thời gian Các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động sản bao gồm: Lao động, vốn, đất đai, quản lý

5 Nguyên tắc thay đổi

Giá trị thị trường của một loại bất động sản cụ thể không bao giờ giữ nguyên vì các lực lượng tự nhiên, kinh tế, nhà nước và pháp luật, xã hội và môi trường luôn tác động làm thay đổi giá trị của bất động sản, thay đổi môi trường của bất động sản, thay đổi cả xu thế của thị trường đối với loại bất động sản đó nhu xu thế về quy mô đầu tư bất động sản, về chất lượng đầu tư bất động sản… Sự thay đổi là một quy luật khách quan, nó diễn ra liên tục không phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của con người, việc ước tính giá trị thị trường hay việc định giá trên cơ sở giá thị trường tuy chỉ có giá trị vào thời điểm định giá, nhưng nó bao hàm phản ánh được cả xu thế tương lai của bất động sản Nguyên tắc “thay đổi” luôn vận dụng kết hợp với nguyên tắc “dự báo”

6 Nguyên tắc cân đối

Cân đối trong thị trường bất động sản được hiểu, đó là sự đầu tư hợp lý giữa các yếu tố ảnh hưởng tới giá thị trường một bất động sản hoặc các bất động sản trong cùng một khu vực, một vùng xác định, để giá trị thu được từ chúng đạt tới mức cao nhất Nguyên tắc cân đối có ý nghĩa kép

- Khi áp dụng đối với một bất động sản riêng biệt: Nguyên tắc này cho rằng giá thị trường tối đa đạt tới khi các yếu tố tạo ra bất động sản đạt tới trạng thái cân đối

- Khi áp dụng vào một vùng hay một khu vực cụ thể, nguyên tắc cân đối chỉ ra rằng giá thị trường tối đa của một bất động sản có thể đạt tới khi quỹ đất dành cho việc xây dựng bất động sản đó được sử dụng hợp lý

Nguyên tắc cân đối khi áp dụng cho một vùng hay một khu vực cụ thể nào đó thường có sự kết hợp với nguyên tắc cạnh tranh

7 Nguyên tắc phù hợp

Nguyên tắc này cho rằng, việc định giá một bất động sản phải dựa trên cơ sở một giá trị sử dụng duy nhất đối với toàn bộ bất động sản đó Trong thực tế một bất động sản có thể được sử dụng vào nhiều mục đích Do đó, mỗi bất động sản cùng một lúc có thể có nhiều loại giá trị khác nhau như giá trị để ở, giá trị để kinh doanh thương mại – dịch vụ, giá trị hiện tại, giá trị tiềm năng… Trong đó, mục đích sử dụng đất là căn cứ mang tính pháp lý và giữ vai trò quyết định chi phối mục đích sử dụng của toàn bất động sản Vì vậy, khi định giá một bất động sản phải căn cứ vào mục đích sử dụng chính của bất động sản để định giá, không được lẫn lộn với các sử dụng khác và càng không được lẫn lộn với sử dụng tiềm năng

8 Nguyên tắc đóng góp

Nguyên tắc đóng góp cho rằng: Giá trị của một bộ phận cấu thành bất động sản tùy thuộc vào sự đóng góp của nó vào giá trị tổng thu nhập từ bất động sản mà nó tham gia hợp thành, nếu thiếu nó thì sẽ làm giảm giá trị thu nhập của bất động sản mà

nó tham gia hợp thành

Với các bất động sản tạo ra lợi nhuận thì giá trị của một phần tài sản nào đó của bất động sản có thể được đo bằng định lượng về giá trị mà nó đóng góp vào tổng thu nhập thực, vì thu nhập thực có thể được vốn hóa thành giá trị

9 Nguyên tắc cạnh tranh

Thị trường bất động sản là một thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, bởi vậy tính chất và mức độ của cạnh tranh không gay gắt như các loại hàng hóa thông thường Song ảnh hường của cạnh tranh có tầm quan trọng trong việc xác định giá của bất động sản Các thửa đất có thể không giống nhau nhưng chúng có thể thay thế được cho nhau Người mua bất động sản thuộc khu vực dân cư có thể thích một vị trí hoặc một loại nhà biệt thự, nhưng người đó cũng có thể thay bằng một vị trí hoặc một loại nhà ở khác nếu giá cả hấp dẫn Những người kinh doanh bất động sản có thể chuyển từ thị trường bất động sản địa phương này để đến thị trường bất động sản của địa phương khác để tìm kiếm lợi nhuận cao hơn

10 Nguyên tắc tăng và giảm phần sinh lợi

Nguyên tắc này cho rằng khi sự gia tăng liên tục của một nhân tố trong sản xuất diễn

ra bên cạnh các nhân tố khác được cố định, thì thu nhập thực (thu nhập ròng) sẽ tăng lên tới một giới hạn nhất định Sau đó sự gia tăng liên tục của nhân tố đó sẽ làm giảm giá trị thu nhập thực trong tương lai

11 Nguyên tắc tăng, giảm giá trị bất động sản do tác động bởi những bất động sản khác

Tăng, giảm giá trị bất động sản do tác động bởi những bất động sản khác trong định giá bất động sản được hiểu, đó là sự phản ánh tính phụ thuộc về mặt giá trị của bất động sản chủ thể được đầu tư so với các bất động sản so sánh trong cùng một vùng giá trị

Giá trị thị trường của những bất động sản có giá trị thực thấp sẽ được tăng thêm nhờ sự hội nhập với các bất động sản khác trong vùng có cùng kiểu loại sử dụng nhưng chúng có giá trị cao hơn nhiều lần

12 Nguyên tắc dự kiến các lợi ích tương lai

Giá trị của một tài sản được quyết định bởi những lợi ích tương lai mà tài sản mang lại cho nhà đầu tư Khi ước tính giá trị nên luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai hơn là sự thực hiện trong quá khứ

Thẩm định giá là nhiệm vụ dự kiến các lợi ích nhận được từ quyền sở hữu tài sản Những dự tính của người mua hay của người chủ sở hữu có thể ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị thị trường của tài sản

Cơ sở của phương pháp

Giá trị thị trường của bất động sản cần thẩm định giá có quan hệ mật thiết với giá trị của các bất động sản tương tự đã hoặc đang giao dịch trên thị trường

Điều kiện thực hiện

 Phải thu thập được những thông tin liên quan của các bất động sản tương tự được mua bán trên thị trường và phải so sánh được với bất động sản thẩm định giá

 Chất lượng thông tin cao: phù hợp, chính xác, kiểm tra được

 Thị trường phải ổn định

 Bất động sản phải có cùng mục đích sử dụng

Dưới góc nhìn của lý thuyết Vị thế - chất lượng

Phương pháp so sánh trực tiếp dựa trên lý luận cho rằng giá trị thị trường của một thửa đất có liên quan mật thiết với gía trị của các thửa đất tương tự đã được chuyển nhượng trên thị trường Ở đây gía trị thị trường của mỗi bất động sản được hiểu là kết quả tổng hòa của giá trị chủ quan (gía trị do người chủ bất động sản xác định) và giá trị khách quan (giá trị do những yếu tố khách quan tác động sinh ra)

Trên thực tế không thể có hai bất động sản giống hệt nhau ở tất cả các yếu tố

Vì vậy không thể áp đặt một cách máy móc giá bán của một bất động sản này cho một bất động sản khác, cho dù chúng có rất nhiều điểm giống nhau

Tuy nhiên vẫn có thể sử dụng giá bán trên thị trường của những bất động sản so sánh tương tự với bất động sản cần định giá để xác định giá trị cho những bất động sản chủ thể cần định giá bằng cách điều chỉnh cộng thêm hoặc trừ bớt trên giá bán của bất động sản so sánh

Sự điều chỉnh này phản ánh sự khác biệt giữa bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu định giá Việc điều chỉnh tăng hay giảm giá bán của bất động sản so sánh là tùy theo tính chất và mức độ tác động tích cực hay tiêu cực của các yếu tố khách quan đối với bất động sản chủ thể so với bất động sản so sánh

Đồ thị cho thấy, với một nguồn lực tài chính cho trước, khách hàng có thể lựa chọn các bất động sản so sánh cùng nằm trên đường đồng lượng hoặc phân bố quanh

đó Các khác biệt giữa bất động sản so sánh và bất động sản mục tiêu nếu không gây ra những khác biệt đáng kể sẽ có cùng giá trị thị trường và cùng nằm trên đường đồng lượng Trong trường hợp có sự chênh lệch đáng kể thì bất động sản mục tiêu sẽ phân

bố quanh bất động sản so sánh, nằm hai bên đường đồng lượng

Bên cạnh những ưu điểm, phương pháp so sánh cũng có những hạn chế nhất định, phương pháp so sánh không có mô hình và công thức nhất định Vì vậy, kết quả định giá còn tùy thuộc rất nhiều vào kinh nghiệm và kiến thức của người định giá

Nếu bất động sản nằm trên đường ngưỡng đã được xây dựng trước, ngoài các đánh giá phần nhiều mang tính chủ quan; kinh nghiệm của người đánh giá, các đánh giá của định giá viên sẽ có độ tin cậy cao hơn, thuyết phục hơn bằng cách xác định khoảng cách giữa bất động sản mục tiêu và đường đồng mức thỏa dụng

A

Hình I.3 PP so sánh trực tiếp dưới góc nhìn lý thuyết Vị thế - Chất lượng

Ngưỡng mong muốn Đường đồng lượng

Đường đồng phí

CL

b Phương pháp chi phí

Khái niệm

Là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tái tạo lại hoặc chi phí thay thế tài sản tương tự với tài sản thẩm định giá

Cơ sở của phương pháp

Nếu người mua tiềm năng có đủ thông tin và dự tính hợp lý sẽ không bao giờ trả giá tài sản cao hơn so với chi phí để tạo ra ( hoặc sở hữu ) một tài sản có lợi ích

 Sử dụng cao nhất và tốt nhất

Các bước tiến hành

 Ước tính giá trị của miếng đất với giả định là đất trống

 Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc để thay thế công trình xây dựng hiện có trên đất

 Ước tính giá trị hao mòn tích lũy của công trình xây dựng trên đất

Khấu trừ giá trị hao mòn tích lũy vào chi phí xây dựng công trình trên đất và cộng với giá trị đất trống

Dưới góc nhìn vị thế - chất lượng

  Phương pháp chi phí dựa trên nguyên tắc thay thế có nghĩa là giá trị của một bất động sản hiện tại bằng chi phí mua một địa điểm tương tự và xây dựng công trình

có diện tích tương đương để thay thế Có thể biểu diễn đơn giản theo công thức sau:

Giá bất động sản = Giá đất đai + Chi phí xây dựng mới – Lượng khấu hao tích lũy

Phương pháp chi phí là phương pháp dựa trên cơ sở lý thuyết cho rằng giá trị thị trường của một bất động sản có thể ước tính bằng giá đất cộng với giá tài sản gắn liền với đất đai đó sau khi đã được khấu hao

Giả thuyết quan trọng để thực hiện phương pháp chi phí là “các công trình xây dựng trên miếng đất đã khai thác tới mức sử dụng cao nhất và tốt nhất” (1), (thực tế cho thấy rất khó xác định được giả thiết này) Giả thiết này có thể được mô tả bằng đồ thị Vị thế - Chất lượng như sau:

Giao điểm giữa đường đồng lượng/đường cong bàng quan và đường đẳng phí/đường ngân sách là tố hợp sản xuất/tổ hợp tiêu dùng tối ưu, tức là bất động sản mục tiêu ở mức khai thác, sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất Các điểm khác trên đường đồng lượng tuy có cùng giá với bất động sản mục tiêu nhưng không thỏa mãn điều kiện này

Tại sao phương pháp chi phí lại dễ dẫn đến những kết quả sai lầm nếu không được hỗ trợ bởi giả thiết “sử dụng cao nhất, tốt nhất và hiệu quả nhất” (1)?

Nếu bỏ qua giả thiết (1) thì có thể lập luận rằng giá nhà đất theo phương pháp chi phí là bài toán cộng tới giá đất và chi phí xây dựng/tái tạo, nói cách khác, hàm giá bất động sản luôn đồng biến và tuyến tính đối với nhân tố đầu vào

Như vậy, muốn tăng gái bất động sản có thể cần tăng cả giá đất đai và chi phí xây dựng, hoặc cũng có thể chỉ tăng một trong hai yếu tố trên Điều này không hoàn toàn hợp ký vì nếu bỏ qua giả thiết (1) thì lượng giá trị đầu tư thêm không đảm bảo sẽ mang lại hiệu quả mong muốn ( hàm giá bất động sản theo yếu tố đầu vào có thể là hàm phi tuyến, bậc hai chẳng hạn, nhiều trường hợp lượng đầu tư thêm vào có thể đẩy giá bất động sản qua nhánh nghịch biến, càng tăng đầu tư, giá càng giảm)

Lý thuyết vị thế - chất lượng, mà cụ thể là đường ngưỡng chất lượng nhà ở, cho thấy động thái cư trú nói chung và giá trị bất động sản nói riêng không diễn ra theo hướng chỉ trượt dọc theo một trục VT hay CL, tức là không thể cứ tăng mãi VT mà không có bất cứ một sự chuyển biến nào về CL, ngược lại cũng không thể tăng liên tục chất lượng nhà ở mà không quan tâm gì đến vị thế nơi ở

c Phương pháp thu nhập

Khái niệm

Là phương pháp ước tính giá trị của một tài sản bằng cách hiện giá các khoản thu nhập ròng ước tính trong tương lai do tài sản mang lại thành giá trị vốn thời điểm hiện tại

Cơ sở của phương pháp

Giá trị của tài sản bằng giá trị vốn hiện tại của tất cả các lợi ích tương lai có thể nhận được từ tài sản; và dựa trên những giả thiết sau:

Ngưỡng mong muốn Điểm không chính

xác

 Rủi ro của thu nhập có thể có trong tương lai là cố định

Nguyên tắc ứng dụng

▪ Sử dụng cao nhất và tốt nhất

 Cung cầu

 Lợi ích tương lai

Điều kiện thực hiện

Áp dụng đối với tài sản có khả năng mang lại thu nhập trong tương lai

Dưới góc nhìn vị thế - chất lượng

Phương pháp thu nhập là phương pháp ước tính giá trị thị trường hiện tại của

một thửa đất dựa trên các thu nhập mà thửa đất đó sẽ mang lại trong tương lai

Hạn chế đáng kể nhất của phương pháp này là ở phương pháp tính của nó Giá

trị của bất động sản phụ thuộc vào kỳ vọng khả năng sinh lợi của nó, điều này hợp lý,

song khi thực hiện phương pháp trên thực tế, người ta lại dựa vào thu nhập thuần nhận

được trên không gian lãnh thổ đó là tổng hòa của bốn yếu tố: đất đai, lao động, vốn và

quản lý chứ không chỉ đơn thuần do bất động sản mang lại

Phương pháp đầu tư không tách rời được ba yếu tố kia ra khỏi khả năng sinh lợi

của tự bản thân bất động sản, thực tế cho thấy thu nhập được trên không gian lãnh thổ

bất động sản trong nhiều trường hợp là kết quả của một quá trình lao động quản lý

hiệu quả hơn là chính bản thân bất động sản

Nếu xây dựng được đường ngưỡng, khả năng sinh lợi thực của tự bản thân bất

động sản sẽ bộc lộ rõ, quyết định của định giá viên sẽ đáng tin cậy hơn Khi biểu diễn

theo đồ thị điểm hòa vốn (BEP) hiệu quả đầu tư được thể hiện rõ

0 VT

CL

0 Hình I.5 PP thu nhập dưới góc nhìn lý thuyết Vị thế - Chất lượng

TR

TC

Đơn vị dịch vụ BĐS Giá trị

FC

I.3 Cơ sờ pháp lý

Thẩm định giá đất căn cứ vào các văn bản pháp lý sau:

STT TÊN VĂN BẢN SỐ/NGÀY BAN HÀNH NỘI DUNG VĂN BẢN

Luật

1 Pháp lệnh giá

UBTVQH10 26/04/2002

40/2002/PL-Ủy Ban Thường vụ Quốc Hội 10

Quy định bổ sung về quy hoạch

sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Thông tư, Quyết định, Công văn của cấp Bộ:

1 Thông tư

BTNMT-BTC 8/1/2010

02/2010/TTLT-Hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương