ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH QUẢN LÝ DỰ ÁN NHÀ Ở ĐỊA BÀN QUẬN 2 VÀ CÁC GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH QUẢN LÝ DỰ ÁN NHÀ Ở ĐỊA BÀN QUẬN 2 VÀ CÁC GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ Xem nội dung đầy đủ tại: https://123doc.org/document/4970507-phan-tu-anh.htm

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP

ĐỀ TÀI:

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH QUẢN LÝ DỰ ÁN NHÀ Ở ĐỊA BÀN QUẬN 2 VÀ CÁC GIẢI PHÁP NÂNG CAO

HIỆU QUẢ QUẢN LÝ

PHAN TÚ ANH

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH QUẢN LÝ DỰ ÁN NHÀ Ở ĐỊA BÀN QUẬN 2 VÀ CÁC GIẢI PHÁP NÂNG CAO

HIỆU QUẢ QUẢN LÝ

Giáo viên hướng dẫn: ThS Trần Duy Hùng

Địa chỉ cơ quan: Khoa Quản Lý Đất Đai và Bất Động Sản Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh

Ký tên:

-Tháng 8 năm 2011-

Con xin cảm ơn gia đình đã quan tâm chăm sóc giúp đỡ để con

có được như ngày hôm nay

Em xin chân thành cảm ơn Quí Thầy Cô Khoa Quản Lý Đất

Đai và Bất Động Sản, những người đã tận tình giảng dạy và truyền

đạt những kiến thức quí giá cho em trong suốt những năm học qua

Em xin chân thành cảm ơn thầy Trần Duy Hùng đã tận tình

hướng dẫn, giúp đỡ, sửa chữa và tạo điều kiện thuận lợi để em hoàn tất luận văn này

Thành thật cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của các anh, chị hiện đang công tác tại Phòng Tài nguyên & Môi trường đã cung cấp số liệu cũng như đưa ra những ý kiến đóng góp quý báu

Xin gởi lời cảm ơn đến các bạn lớp DH07TB đã cùng trau dồi kiến thức và giúp đỡ tôi trong suốt quá trình học tập và đặc biệt là trong quá trình thực hiện luận văn này

Do thời gian nghiên cứu còn hạn hẹp, nên luận văn sẽ không tránh khỏi những thiếu sót, rất mong được sự đóng góp ý kiến quý báu từ thầy cô cùng toàn thể bạn bè để luận văn được hoàn thành tốt hơn

Với lòng biết ơn sâu sắc nhất, xin chúc tất cả mọi người nhiều sức khỏe, hạnh phúc và thành công trong cuộc sống

Xin chân thành cảm ơn!

TP HCM, ngày 15 tháng 8 năm 2011

Phan Tú Anh

ĐẶT VẤN ĐỀ……… …Trang 1

PHẦN I: TỔNG QUAN 2

I.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu: 2

I.1.1 Cơ sở khoa học : 2

I.1.2 Cơ sở pháp lý: 8

I.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu …10

I.2.1 Điều kiện tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên: 10

I.2.2 Thực trạng kinh tế xã hội: 13

I.2.3 Thực trạng cơ sở hạ tầng đô thị 15

I.2.4 Đánh giá chung 17

I.3.1 Nội dung nghiên cứu: 19

I.3.2 Phương pháp nghiên cứu 19

PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 20

II.1 Định hướng phát triển và quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn quận 2 ……… 20

II.1.1 Định hướng phát triển 20

II.1.2 Quy hoạch sử dụng đất 25

II.2 Đánh giá tổng quan việc thực hiện các dự án nhà ở trên địa bàn quận 2 26

II.2.1 Tổng quan dự án 20

II.2.2 Tiến độ thực hiện chung của các dự án nhà ở trên địa bàn 31

II.3 Tình hình quản lý một số dự án nhà ở trên địa bàn quận 2 35

II.3.1 Các dự án nhà ở quy mô lớn 35

II.3.2 Một số dự án thành phần quy mô nhỏ 47

II.4 Hiệu quả thực hiện và các giải pháp nầng cao hiệu quả quản lý 54

II.4.1 Hiệu quả dự án 54

II.4.2 Nguyên nhân ảnh hưởng công tác quản lý dự án nhà ở 55

II.4.3 Đề xuất các giải pháp 60

KẾT LUẬN 63

KIẾN NGHỊ……… 63

Bảng 1: Các đơn vị hành chính quận 2

Bảng 2: Cơ cấu giá trị sản xuất các ngành kinh tế

Bảng 3: Tiến độ thực hiện các dự án đã được giao đất

Bảng 4: Tiến độ thực hiện các dự án đã được chấp thuận địa điểm đầu tư nhưng chưa được giao đất

Hình 1: Bản đồ hành chính quận 2

Hình 2: Quận 2 trong bối cảnh phát triển chung của thành phố

Hình 3: Bản đồ quy hoạch các khu dân cư

Hình 4: Bản đồ quy hoạch chung xây dựng quận 2 đến năm 2020

Hình 5: Bản đồ quy hoạch sử dụng đất quận 2 đến năm 2010

Hình 6: Bản đồ phân bố các dự án trên địa bàn quận 2

Hình 7: Bản đồ quy hoạch tổng thể mặt bằng sử dụng đất khu 87ha

Hình 8: Bản đồ quy hoạch khu đô thị mới An Phú-An Khánh

Hình 9: Bản đồ các khu của dự án đô thị mới An Phú-An Khánh

Hình 10: Bản đồ quy hoạch dự án Khu dân cư BTĐ-CL (154ha)

Hình 11: Bản đồ quy hoạch dự án khu dân cư Thạnh Mỹ Lợi (174ha)

Hình 12: Hiện trạng đầu tư dự án The Vista

Hình 13: Hiện trạng đầu tư dự án Estella

Hình 14: Hiện trạng đầu tư dự án Cantavil An Phú

Sinh viên thực hiện: Phan Tú Anh, Khoa Quản lý Đất đai & Bất Động Sản,

Trường Đại Học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh

Đề tài: " Đánh giá tình hình quản lý dự án nhà ở địa bàn Quận 2 và các giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý "

GVHD: ThS Trần Duy Hùng – Bộ Môn Qui Hoạch, Khoa Quản Lý Đất Đai &

Bất Động Sản Trường Đại Học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh

Trong những năm gần đây, với đà phát triển của một Thành phố lớn nhất nước thì việc sử dụng hợp lý quỹ đất đang là vấn đề bức thiết Chính vì vậy mà trong thời gian qua trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh có hàng loạt dự án được phê duyệt Quận 2 với ưu thế là một Quận mới thành lập, có điều kiện tư nhiên thuận lợi, quỹ đất còn nhiều nên việc ưu tiên đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng để thu hút sự đầu tư phát triển là cần thiết

Trong thời gian qua trên địa bàn Quận 2 có rất nhiều dự án đầu tư phát triển đặc biệt là các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở Tuy nhiên, tiến độ thực hiện các

dự án nêu trên còn một số dự án triển khai rất chậm gây lãng phí trong việc sử dụng đất ảnh hưởng đến đời sống của người dân và phát triển kinh tế xã hội của quận

Để các dự án thực hiện đúng tiến độ, phù hợp quy hoạch và thiết kế được phê duyệt, nhanh chóng đáp ứng nhu cầu bức xúc nói trên thì công tác quản lý dự án nhà ở

vô cùng quan trọng và cần thiết

Tình hình đầu tư sử dụng đất trên địa bàn Quận từ khi thành lập đến nay tương đối lớn Tổng số 318 dự án với diện tích 3.448,6507ha bằng với 69,5% diện tích tự nhiên của toàn Quận Trong số các dự án thì chiếm số lượng lớn nhất là nhóm dự án xây dựng nhà ở 199 dự án, với diện tích 2.502,1478ha bằng 72,5% tổng diện tích của các dự án xin được giao đất Tiếp theo là nhóm dự án xây dựng công trình công cộng

85 dự án với 528,91293ha bằng 15,3% tổng diện tích các dự án xin được giao đất Nhóm dự án xây dựng nhà xưởng, kho bãi, văn phòng, siêu thị, trạm xăng dầu 33 dự

án với diện tích 397,59 ha bằng 11,5% tổng diện tích các dự án xin được giao đất Cuối cùng là dự án sử dụng vào mục đích quốc phòng: 01 dự án/ 20ha

Tuy nhiên, tiến độ thực hiện các dự án là không được khả quan Đặc biệt là dự

án đầu tư xây dựng nhà ở chiếm đa số 199/318 dự án nhưng chỉ có 95 dư án đã cơ bản hoàn thành góp phần quan trọng trong việc phát triển kinh tế xã hội trên địa bàn Quận Còn 104 dự án đang được triển khai, trong đó có nhiều dự án chiến lược, một khi các

dự án này được hoàn thành sẽ mang lại sự thay đổi lớn lao cho thành phố Do đó, để đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án thì cần phải tăng cường công tác quản lý nhà nước đối với các dự án và có sự phối hợp chặt chẽ và thống nhất giữa các cơ quan quản lý nhà nước với các chủ đầu tư và người dân

Trong quá trình nghiên cứu có sử dụng các phương pháp điều tra khảo sát, phương pháp thống kê, phương pháp chuyên gia, phương pháp so sánh, phương pháp

sơ đồ bản đồ và kế thừa nguồn tài liệu hiện có tại địa phương

ĐẶT VẤN ĐỀ

Đất đai là tài nguyên Quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, địa bàn xây dựng và phát triển dân sinh, kinh tế xã hội, quốc phòng và an ninh Vai trò của đất đai đối với con người và các hoạt động sống trên trái đất rất quan trọng, nhưng lại giới hạn bởi quy mô diện tích và tính chất

cố định về vị trí Do vậy việc sử dụng đất phải hết sức tiết kiệm và hợp lý trên cơ sở hiệu quả, lâu bền

Nhu cầu sử dụng đất của người dân và doanh nghiệp sản xuất về đất ở và đất phục

vụ cho sản xuất kinh doanh hiện tại rất cao Với những áp lực và hiện trạng sử dụng đất như hiện nay cho thấy nguồn tài nguyên đất đai của nước ta ngày càng khan hiếm Vấn đề

sử dụng quỹ đất như thế nào để vừa hiệu quả tiết kiệm, lại vừa đáp ứng được nhu cầu phát triển kinh tế xã hội là một vấn đề luôn được quan tâm hàng đầu

Thành Phố Hồ Chí Minh là một thành phố công nghiệp lớn nhất nước, trong thời gian qua đã có rất nhiều dự án được triển khai thực hiện, mang lại cho thành phố sự phát triển vượt bậc Đặc biệt là quận 2, thành phố Hồ Chí Minh đang có sức thu hút đầu tư xây dựng rất mạnh đối với các nhà đầu tư trong và ngoài nước Khu vực này có tiềm năng phát triển đô thị mạnh do vị trí gần với trung tâm thành phố và thuận tiện liên hệ về mặt giao thông, liền kề với các quận trung tâm của Thành phố là quận 1, quận Bình Thạnh, quận 4, quận 7 nên có nhiều ưu thế để quy hoạch thành Trung tâm Đô thị mới của Thành phố Từ vị thế riêng của quận 2 trong bối cảnh TP.HCM, với những điều kiện riêng của mình, định hướng phát triển không gian đô thị Quận 2 thay đổi mạnh mẽ do xu hướng phát triển nhà cao tầng trên thực tế và trong tương lai

Hiện nay trên địa bàn quận 2 có rất nhiều dự án nhà ở, chiếm ưu thế nhiều nhất là dự

án xây dựng kinh doanh nhà ở Một số các dự án thực hiện đúng tiến độ, đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân, góp phần phát triển kinh tế xã hội của quận Tuy nhiên, công tác quản lý nhà nước đối với các dự án vẫn còn yếu kém dẫn đến một số dự án chậm triển khai thực hiện gây lãng phí trong việc sử dụng đất của Quận nói riêng và cả nước nói chung, đồng thời gây thiệt hại đến đời sống của người dân

Nhằm đánh giá tình hình triển khai thực hiện các dự án trên địa bàn, góp phần hoàn thiện công tác quản lý nhà nước đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở chúng tôi thực

hiện đề tài: " Đánh giá tình hình quản lý dự án nhà ở địa bàn Quận 2 và các giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý "

Mục tiêu nghiên cứu:

Thông qua đánh giá tình hình triển khai các dự án trên địa bàn để rút ra những vấn

đề còn bất cập trong công tác quản lý Nhà nước Từ đó có những giải pháp giúp cho công tác quản lý nhà nước đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở trên địa bàn quận ngày càng được hiệu quả hơn nhằm góp phần tăng cung cho quỹ nhà ở trên địa bàn quận 2 nói riêng

và Thành phố nói chung, tạo mỹ quan cho bộ mặt đô thị

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu: Các dự án nhà ở trên địa bàn quận 2 từ khi thành lập

quận cho đến nay

PHẦN I: TỔNG QUAN I.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU:

I.1.1 Cơ sở khoa học :

1 Các vấn đề liên quan đến nhà ở và dự án đầu tư:

Nhà ở: là nơi cư trú của con người, là chỗ để con người tạo ra tái sản xuất lao

động của mình để tồn tại và phát triển;

Nhà ở thương mại: là nhà ở do tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu

tư xây dựng để bán, cho thuê theo nhu cầu và cơ chế thị trường Nhà ở thương mại gồm 3 loại chính:

Nhà ở riêng lẻ xây dựng liền kề trong các dự án phải bảo đảm diện tích xây dựng không thấp hơn 50m2 và có chiều ngang mặt tiền không nhỏ hơn 5m;

Nhà biệt thự là nhà ở riêng biệt (hoặc có nguồn gốc là nhà ở đang được dùng vào mục đích khác) có sân, vườn, hàng rào và lối ra vào riêng biệt, có số tầng chính không quá ba tầng (không kể tầng mái che cầu thang, tầng mái và tầng hầm), có ít nhất ba mặt nhà trông ra sân hoặc vườn, có diện tích xây dựng không vượt quá 50% diện tích khuôn viên đất, được xác định là khu chức năng trong quy hoạch đô thị được cấp có thẩm quyền phê duyệt;

Nhà ở xã hội: là nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần

kinh tế đầu tư xây dựng cho các đối tượng quy định tại Điều 53, Điều 54 của Luật Nhà ở ;

Nhà ở công vụ: là nhà ở do Nhà nước đầu tư xây dựng cho các đối tượng quy định

tại Điều 60 của Luật Nhà ở và quy định tại Nghị định này thuê trong thời gian đảm nhiệm chức vụ theo quy định của Luật Nhà ở và Nghị định này;

Thuê mua nhà ở xã hội: là việc người thuê mua nhà ở thanh toán trước một khoản

tiền nhất định theo thỏa thuận trong hợp đồng, số tiền còn lại được tính thành tiền thuê nhà và người thuê mua phải trả hàng tháng hoặc trả theo định kỳ Sau khi hết hạn thuê mua và người thuê mua đã trả hết tiền thuê nhà thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở đó

Vai trò của nhà ở:

Nhà ở là nhu cầu không thể thiếu được của mỗi con người, nhà ở đươc coi là nơi

cư trú, nơi sinh họat của từng hộ gia đình, có khi cho cả cộng đồng Lúc đầu nhà ở chỉ giữ vai trò là nơi cư trú, tránh nắng mưa và thời tiết xấu…sau này nhà ở có thêm nhiều chức năng mới Với sự phát triển của khoa học- công nghệ, nhà ở có thể đảm bảo các thông số như nhiệt độ, độ ẩm, ánh sáng trong phòng Vì thế nhà ở trở thành nơi cư trú lý tưởng cho con người, là một trong những điều kiện vật chất cơ bản đế tiến hành các họat động kinh tế-xã hội Vai trò của nhà ở được khái quát ở những khía cạnh sau:

- Nhà ở là môi trường sinh họat, nghỉ nghơi của người lao động giúp họ tái tạo sức lao động

Nhà ở không chỉ là nơi để con người tồn tại và phát triển mà còn là nơi để con người hưởng thụ cuộc sống, nó không ngừng tăng lên, đảm bảo sự gia tăng về cả thể lực

và trí lực cho người lao động Trong tình hình đó nhà ở không chỉ đảm bảo điều kiện sinh tồn cho con người mà còn có ý nghĩa nâng cao chất lượng lao động

- Nhà ở góp phần tạo điều kiện phát triển kinh tế

Nhà ở không chỉ là tư liệu sinh hoạt phục vụ cho đời sống dân cư mà còn là điều kiện vật chất để phát triển kinh tế bền vững Điều kiện sống của dân cư tốt hay xấu không chỉ liên quan đến tái sản xuất lao động mà còn tác động tích cực đến sản xuất của người lao động, ảnh hưởng trực tiếp đến năng xuất, hiệu quả lao động và do đó cũng ảnh hưởng đến sự phát triển nền kinh tế cả trong hiện tại và tương lai

Xét ở góc độ vĩ mô, nhà ở có vai trò quan trọng trong việc thúc đấy sự phát triển của ngành vật liệu xây dựng, thiết bị xây dựng, máy móc xây dựng, sự phát triển của nhà

ở kéo theo sự gia tăng cả về số lượng lẫn chất lượng của các ngành này, từ đó kích thích kinh tế phát triển

Quy hoạch chi tiết khu nhà ở:

Trong khu nhà ở có thể chia ra các bộ phận như sau:

– Đất xây dựng nhà ở

Bao gồm :

+ Diện tích xây dựng từng ngôi nhà

+ Diện tích sân vườn quanh nhà và vườn của nhóm nhà

+ Diện tích các lối đi trong nhóm nhà

Đất xây dựng các công trình nhà ở các loại Việc tổ chức hợp lý khu nhà ở đô thị

có ý nghĩa quyết định đến đời sống nhân dân đô thị, đến môi trường và khung cảnh sống

ở đô thị Đất xây dựng nhà ở đô thị được giới hạn bởi hệ thống đường bộ, phân thành các

lô đất có quy mô vừa đủ để bảo đảm cuộc sống an toàn thoải mái và bền vững Đất ở của khu nhà ở chiếm tỷ lệ 38 – 60% đất đai tùy theo tầng cao xây dựng trong khu nhà ở – Đất xây dựng các công trình công cộng:

Đất xây dựng công trình công cộng là những lô đất dành riêng cho các công trình dịch vụ công cộng về các mặt văn hóa, xã hội,…chiếm tỷ lệ từ 21 – 35 % đất đai, tỷ lệ

này phụ thuộc vào quy mô và số tầng cao xây dựng Các công trình này phục vụ trực tiếp sinh hoạt hằng ngày của dân cư trong khu nhà ở

– Đất vườn hoa cây xanh:

Trong các khu nhà ở có hệ thống cây xanh vườn hoa công viên nhằm phục vụ cho vấn đề vui chơi giải trí cho trẻ em và người lớn Khu cây xanh này thường được tổ chức gắn liền với hệ thống trường học và câu lạc bộ

Đất cây xanh chiếm tỷ lệ từ 10 – 18% đất khu nhà ở

– Đất sân đường:

Là đất xây dựng các tuyến đường ô tô và đường bộ chủ yếu trong khu nhà ở, kể cả đất cho bãi đậu xe và quay chiếm tỷ lệ khoảng 6 – 9%

Dự án: là tập hợp các đề xuất để thực hiện một phần hay toàn bộ công việc nhằm đạt

được mục tiêu hay yêu cầu nào đó trong một thời gian nhất định dựa trên nguồn vốn xác định

Dự án có điểm khởi đầu và kết thúc rõ ràng, bao gồm một tổ hợp các mục tiêu được xác định rõ và trình tự thực hiện các hoạt động

Dự án đầu tư: là tập hợp những đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để tạo mới,

mở rộng cải tạo những đối tượng nhất định nhằm đạt được sự tăng trường về số lượng, cải tiến hoặc nâng cao chất lượng của sản phẩm hay dịch vụ nào đó trong một khoảng thời gian nhất định

Quản lý dự án:

Quản lý dự án giúp tập trung vào các khách hàng ưu tiên nhất, theo dõi kết quả công việc, giải quyết các khó khăn và thích ứng với các thay đổi Quản lý dự án giúp kiểm soát được công việc và cung cấp một số kỹ thuật, công cụ cần thiết giúp đạt được mục tiêu đề ra trong khoảng thời gian và ngân sách đã định

Một số định nghĩa về quản lý dự án như sau:

Định nghĩa 1: Quản lý dự án là việc điều phối và tổ chức các bên khác nhau tham gia vào một dự án nhằm hoàn thành dự án đó theo những hạn chế được áp đặt bởi: chất lượng, thời gian và chi phí

Định nghĩa 2: Quản lý dự án là việc lập kế hoạch tổng thể, điều phối và kiểm soát một dự án từ khi bắt đầu cho đến khi kết thúc, nhằm đảm bảo sự hoàn thành đúng thời hạn trong phạm vi ngân sách và các yêu cầu kỹ thuật đã được xác định trước cũng như cách thức và chất lượng thực hiện

Yêu cầu đối với dự án đầu tư :

– Khi đầu tư xây dựng phải đảm bảo đúng mục tiêu chiến lược phát triển kinh tế xã hội, đảm bảo đúng chiến lược phát triển mạng lưới quốc gia, nhằm đẩy nhanh tốc độ tăng trưởng kinh tế theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa

– Tranh thủ mọi nguồn vốn của mọi thành phần kinh tế ở trong nước, các nhà đầu tư nước ngòai, các nguồn viện trợ của các tổ chức quốc tế để đáp ứng quá trình đô thị hóa và nhanh chóng nâng cao đời sống vật chất và tinh thần của cư dân đô thị

– Đầu tư cần tập trung dứt điểm công tác bồi thường giải phóng mặt bằng để nhanh chóng hoàn thành công trình và đưa vào sử dụng, tránh đầu tư phân tán làm cho công trình chậm tiến độ

– Đầu tư xây dựng theo đúng quy họach, kiến trúc và thiết kế kỹ thuật được duyệt nhằm đảm bảo phát triển bền vững, mỹ quan tránh phá đi làm lại

– Nâng cao hiệu quả của việc đầu tư xây dựng bằng cách sử dụng hợp lý các nguồn vốn đầu tư, chống chọi mọi hành vi tham ô, lãng phí trong quá trình xây dựng

Trách nhiệm của chủ đầu tư:

– Chủ đầu tư các dự án xây dựng kinh doanh nhà ở có trách nhiệm tổ chức thực hiện

dự án đầu tư thông qua họat động theo pháp luật hiện hành Chủ đầu tư có thể sử dụng nhiều nguồn vốn khác nhau và có trách nhiệm quản lý, sử dụng nguồn vốn đầu tư để từ khi lập dự án đến khi đưa dự án vào họat động theo yêu cầu đề ra trong dự án được duyệt – Chủ đầu tư có trách nhiệm trả nợ các nguồn vốn vay đúng thời hạn cam kết, đồng thời chịu trách nhiệm thực hiện đầy đủ đúng luật định về các vần đề sử dụng tài nguyên, môi trường, sinh thái,…trong quá trình đầu tư thực hiện dự án

– Khi thay đổi chủ đầu tư thì chủ đầu tư mới chịu trách nhiệm thừa kế toàn bộ công việc đầu tư của chủ đầu tư trước

Các mục tiêu của quản lý dự án đầu tư và xây dựng:

– Thực hiện các công việc xây dựng thỏa mãn được những yêu cầu về công năng của công trình của khách hàng/ chủ đầu tư

– Hoàn thành dự án trong giới hạn giá thành quy định

– Hoàn thành dự án trong thời gian quy định

– Xây dựng đạt tiêu chuẩn chất lượng quy định

– Bảo đảm sức khỏe và an toàn cho người tham gia

Các nguyên tắc cơ bản của quản lý dự án đầu tư và xây dựng:

– Nhà nước thống nhất quản lý đầu tư và xây dựng đối với tất cả các thành phần kinh

tế muốn đầu tư vào xây dựng đô thị theo đúng pháp luật hiện hành

– Phải thực hiện đúng trình tự đầu tư xây dựng bao gồm:

+ Chuẩn bị đầu tư

+ Thực hiện đầu tư

+ Kết thúc xây dựng đưa dự án vào khai thác sử dụng

– Phải phân rõ chức năng quản lý Nhà nước và quản lý của các chủ đầu tư xây dựng

đô thị Ở đây Nhà nước chủ yếu chỉ quản lý đối với xây dựng mạng lưới đô thị quốc gia

và đảm bảo theo đúng quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng Còn sản xuất khai thác các công trình đã đầu tư trong đô thị thì do các chủ đầu tư trực tiếp quản lý để đảm bảo nguyên tắc tập trung dân chủ

– Quy định rõ trách nhiệm của chủ đầu tư, các tổ chức tư vấn, các doanh nghiệp xây dựng, cung ứng vật tư thiết bị trong quá trình thực hiện đầu tư và xây dựng để đảm bảo đầu tư vào các công trình đô thị mang lại hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất

– Ngoài những nguyên tắc trên thì tùy thuôc theo từng nguồn vốn sử dụng cho dự án

mà quản lý nhà nước đối với dự án còn phải theo nguyên tắc sau:

+ Đối với dự án sử dụng vốn ngân sách: Nhà nước quản lý toàn diện quá trình đầu tư xây dựng từ việc xác định chủ trương đầu tư, lập dự án, quyết định đầu tư, lập thiết

kế, tổng dự toán, lựa chọn nhà thầu, thi công xây dựng đến khi nghiệm thu, bàn giao đưa công trình vào khai thác sử dụng

+ Đối với dự án sử dụng vốn tín dụng nhà nước bảo lãnh, vốn tín dụng đầu tư phát triển của nhà nước và vốn đầu tư phát triển của doanh nghiệp nhà nước: Nhà nước chỉ quản lý về chủ trương và quy mô đầu tư Doanh nghiệp có dự án đầu tư tự chịu trách nhiệm tổ chức thực hiện và quản lý dự án theo quy định của pháp luật

+ Đối với dự án sử dụng vốn khác kể cả vốn tư nhân: Chủ đầu tư quyết định hình thức đầu tư và nội dung quản lý dự án Riêng trường hợp dự án sử dụng vốn hỗn hợp

từ nhiều nguồn vốn thì các bên góp vốn thỏa thuận về phương thức quản lý hoặc quản lý theo quy định đối với loại nguồn vốn có tỷ trọng lớn nhất trong tổng mức đầu tư của dự

án

Nội dung của quản lý dự án nhà ở:

Việc quản lý các dự án nhà ở là trách nhiệm của chủ đầu tư dự án và của cơ quan nhà nước, bao gồm các nội dung sau:

– Quản lý lập báo cáo đầu tư để xin phép đầu tư

– Quản lý lập, thẩm định, quyết định đầu tư cho các dự án

– Quản lý việc điều chỉnh dự án

– Quản lý lập, thẩm định, phê duyệt thiết kế, dự toán, tổng dự toán xây dựng công trình

– Quản lý về cấp phép xây dựng công trình

– Quản lý lựa chọn nhà thầu

– Quản lý quá trình thi công xây dựng

– Quản lý sử dụng, bảo hành công trình xây dựng

Một số phương pháp quản lý dự án xây dựng:

a Phương pháp quản lý dự án xây dựng trên thế giới

– Phương pháp qui ước:

Đây là phương pháp phổ biến nhất Chủ đầu tư thuê một đơn vị tư vấn chịu trách nhiệm lập dự án, thiết kế và soạn thảo các văn bản đấu thầu, giúp cho chủ đầu tư tổ chức việc đấu thầu và giám sát công trình thi công xây lắp của nhà thầu

– Phương pháp quản lý theo dự án:

Chủ đầu tư thuê một đơn vị tư vấn thay mình đứng ra giao dịch với các đơn vị thiết

kế, cung ứng vật tư và đơn vị nhận thầu thi công

Đơn vị tư vấn chịu trách nhiệm giám sát mọi mặt, nhưng không phải là người tổng thầu xây dựng

– Phương pháp chìa khóa trao tay:

Chủ đầu tư chỉ quan hệ với một đợn vị tổng thầu chịu trách nhiệm toàn bộ quá trình lập dự án, thiết kế đến thi công xây lắp hoàn chỉnh để giao cho chủ đầu tư vận hành và sử dụng

– Phương pháp tự quản:

Sử dụng lực lượng nội bộ trong đơn vị của chủ đầu tư tiến hành mọi việc liên quan đến xây dựng công trình, từ việc lập dự án, thiết kế đến thi công rồi đưa vào sử dụng Người ta thường sử dụng phương pháp này chủ yếu trong lĩnh vực chuyên ngành đặc biệt: dầu khí, năng lượng, nguyên tử,…

b Phương pháp quản lý dự án xây dựng ở Việt Nam

– Chủ đầu tư trực tiếp quản lý thực hiện dự án:

Chủ đầu tư tổ chức tuyển chọn và trực tiếp ký hợp đồng với một hoặc nhiều tổ chức

tư vấn để thực hiện công tác khảo sát, thiết kế công trình, soạn thảo hồ sơ mời thầu, tổ chức đấu thầu hoặc chỉ định thầu

Sau khi chủ đầu tư ký hợp đồng với nhà thầu xây lắp, nhiệm vụ giám sát, quản lý quá trình thi công đảm bảo tiến độ và chất lượng công trình vẫn do tổ chức tư vấn đã được lựa chọn đảm nhận

– Chủ nhiệm điều hành dự án:

Chủ đầu tư tổ chức tuyển chọn và trình cấp có thẩm quyền quyết định tổ chức tư vấn thay mình làm chủ nhiệm điều hành dự án, chịu trách nhiệm giao dịch, ký hợp đồng với các tổ chức khảo sát, thiết kế, cung ứng vật tư, trang thiết bị xây lắp để thực hiện các nhiệm vụ của quá trình thực hiện dự án Đồng thời chịu trách nhiệm giám sát quản lý toàn

bộ quá trình thực hiện dự án

Hình thức chủ nhiệm điều hành dự án chỉ áp dụng đối với các dự án có quy mô lớn,

kỹ thuật phức tạp và thời gian xây dựng dài

– Chìa khóa trao tay:

Chủ đầu tư tổ chức đấu thầu dự án để lựa chọn một nhà thầu (tổng thầu xây dựng) thực hiện dự án (thiết kế, mua sắm vật tư, trang thiết bị xây lắp…)

Chủ đầu tư chỉ trình duyệt thiết kế kỹ thuật, tổng dự toán, nghiệm thu và nhận bàn giao khi dự án hoàn thành đưa vào sử dụng Tổng thầu xây dựng có thể giao thầu lại việc thiết kế, khảo sát, mua sắm trang thiết bị hoặc một phần khối lượng công tác xây lắp cho các nhà thầu phụ

Hình thức này được áp dụng cho các công trình nhà ở, công trình dân dụng và công trình sản xuất kinh doanh có quy mô nhỏ, kỹ thuật đơn giản

2 Phân loại dự án phát triển nhà ở theo Nghị định 71/2010/NĐ-CP :

* Dự án phát triển nhà ở với mục đích đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật,

hạ tầng xã hội, đầu tư xây dựng nhà ở và các công trình kiến trúc khác theo quy hoạch được duyệt (dự án cấp I), trong đó các công trình hạ tầng kỹ thuật do chủ đầu tư cấp I thực hiện đầu tư xây dựng; nhà ở và các công trình kiến trúc khác (dự án cấp II) do chủ đầu tư cấp I hoặc chủ đầu tư cấp II thực hiện đầu tư xây dựng;

* Dự án phát triển nhà ở với mục đích chỉ đầu tư xây dựng một công trình nhà ở độc lập hoặc một cụm công trình nhà ở, kể cả công trình có mục đích sử dụng hỗn hợp làm nhà ở, văn phòng, trung tâm thương mại, dịch vụ (gọi chung là công trình nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp) trên đất đã có hệ thống hạ tầng kỹ thuật (dự án cấp II trong dự

án phát triển khu nhà ở quy định tại khoản 1 Điều 5 Nghị định 71/2010/NĐ-CP hoặc trong khu đô thị mới) hoặc dự án phát triển nhà ở độc lập trong khu đô thị cải tạo

I.1.2 Cơ sở pháp lý:

- Luật đất đai 2003 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2004

- Luật nhà ở có hiệu lực thi hành ngày 01/07/2006

- Luật xây dựng có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2004

- Luật kinh doanh Bất động sản có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2007

- Nghị định 181/2004/ NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành luật đất đai

- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ

và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất; Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của

Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và Thông tư số 69/2006/TT-BTC ngày 02/8/2004 của Bộ Tài chính về sửa đổi bổ sung Thông tư số 116/2004/TT-BTC của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP của Chính phủ về bồi thường,

hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất

- Nghị định 08/2005/NĐ-CP ngày 24/01/2005 về quản lý quy hoạch xây dựng

- Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình; Nghị định số 112/2006/NĐ-CP ngày 29/9/2006 của Chính phủ về sửa

đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 16/2005/NĐ-CP về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình; Nay là Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 10/02/2009 của Chính phủ về quản

lý dự án đầu tư xây dựng công trình

- Nghị định số 106/2005/NĐ-CP ngày 17/8/2005 của Chính phủ quy định chi tiết và huớng dẫn thi hành một số điều của Luật Điện lực về bảo vệ an toàn công trình lưới điện cao áp; Nghị định số 81/2009/NĐ-CP ngày 12/10/2009 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 106/2005/NĐ-CP ngày 17/8/2005 của Chính phủ quy định chi tiết và huớng dẫn thi hành một số điều của Luật Điện lực về bảo vệ an toàn công trình lưới điện cao

- Nghị định 71/2010/ NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ về Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở

- Quyết định số 1295/1993/QĐ-UB ngày 27/08/1993 về quy trình giải quyết hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh

- Quyết định số 06/2003/QĐ-UB ngày 07/01/2003 về quy trình giải quyết hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh

- Quyết định số 138/2004/QĐ-UB ngày 18/05/2004 về quy trình giải quyết hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh

- Quyết định số 137/2005/QĐ-UBND ngày 21/05/2005 của UBND Thành phố Hồ Chí Minh về phân cấp phê duyệt đồ án quy họach chi tiết cho UBND Quận, Huyện

- Quyết định số 109/2005/QĐ-UB ngày 20/06/2005 của UBND Thànhphố về ban hành quy định về công tác quản lý các dự án đầu tư trong nước

- Quyết định số 123/1998/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ ký ngày 10/07/1008 về việc phê duyệt “Điều chỉnh quy họach chung Thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2020”

- Quyết định số 6577/QĐ-UB-QLĐT ngày 07/12/1998 của Ủy Ban nhân dân Thành phố phê duyệt đồ án Quy hoạch chung Quận 2, thành phố Hồ Chí Minh

- Quyết định số 74/2006/QĐ-UBND ngày 17/5/2006 của UBND thành phố về thủ tục kiểm kê bắt buộc hiện trạng khuôn viên nhà, đất và tài sản gắn liền trên đất để phục vụ công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

- Quyết định số 17/2008/QĐ-UBND ngày 14/3/2008 của Ủy ban nhân dân thành phố ban hành quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa

bàn TP.HCM; Quyết định số 65/2008/QĐ-UBND ngày 18/8/2008 của Ủy ban nhân dân thành phố về sửa đồi, bổ sung một số điều của quy định bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn TP.HCM ban hành kèm theo Quyết định số 17/2008/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân thành phố và Quyết định số 82/2008/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân thành phố về sửa đổi, bổ sung khoản 2 Điều 10 của Quy định kèm theo Quyết định số 17/2008/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân thành phố về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn TP.HCM;

- Quyết định số 19/2008/QĐ-UBND ngày 21/03/2008 quy định về thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất

- Quyết định số 20/2008/QĐ-UBND về ban hành quy chế phối hợp liên ngành để giải quyết hồ sơ giao đất, cho thuê đất chuyển mục đích sử dụng đất

- Quyết định số 35/2010/QĐ-UBND ngày 28/5/2010 của Ủy ban nhân dân thành phố ban hành quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn TP.HCM

I.2 KHÁI QUÁT ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU

I.2.1 Điều kiện tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên:

I.2.1.1 Điều kiện tự nhiên

Vị trí địa lý

Quận 2 được thành lập theo Quyết định 1198/QĐ-UB-NC ngày 18/3/1997 của Uỷ ban nhân dân Tp Hồ Chí Minh với tổng diện tích đất tự nhiên là 5.018,0664 ha, nằm ở phía Đông Bắc của Thành phố Hồ Chí Minh, được bao bọc phần lớn bởi sông Sài Gòn và sông Đồng Nai, cách trung tâm Thành phố khoảng 300 mét hướng qua sông Sài Gòn và giáp ranh với các đơn vị hành chính sau:

- Phía Bắc giáp quận Thủ Đức (xa lộ Hà Nội)

- Phía Đông Bắc giáp quận 9 (rạch Bà Cua)

- Phía Đông Nam giáp tỉnh Đồng Nai

- Phía Nam giáp quận 7 (sông Đồng Nai)

- Phía Tây Nam giáp quận 4 (sông Sài Gòn)

- Phía Tây giáp quận 1 (sông Sài Gòn)

- Phía Tây Bắc giáp quận Bình Thạnh (sông Sài Gòn)

Hình 1: Bản đồ hành chính quận 2

Trên địa bàn quận hiện có 11 đơn vị hành chính cấp phường và 38 trục đường giao

thông chính chạy qua như: Đại lộ Đông Tây, Xa lộ Hà nội, Trần Não, tỉnh lộ 25 B,

Nguyễn Thị Định, Quốc lộ 1A nối liền Tp HCM với Đồng Nai, các tỉnh miền Trung,

miền Bắc, đường Vành đai ngoài nối liền quận 2 với khu vực đồng bằng sông Cửu Long;

đường cao tốc TP HCM – Long Thành – Dầu Giây cùng với hệ thống cảng sẽ tạo điều

kiện cho quận 2 trở thành trung tâm phân phối và tiếp nhận nhiều loại hàng hóa trong cả

nước; đường thủy có sông Đồng Nai, sông Sài Gòn vòng quanh, uốn khúc tạo thành bán

đảo Thủ Thiêm, là một trong những trung tâm tài chính, thương mại và dịch vụ trong

tương lai

Bảng 1 Các đơn vị hành chính của Quận 2

4 Phường Bình Trưng Tây 205,2234 4,09

(Nguồn : Phòng Tài nguyên Môi trường quận 2)

Địa hình và địa chất công trình

Quận 2 nằm trong vùng có địa hình thấp và phức tạp của thành phố Hồ Chí Minh,

có mạng lưới kênh rạch đa dạng, độ nghiêng mặt đất thấp dần theo hướng từ Bắc xuống

Nam; có độ cao trung bình so với mặt nước biển từ 0,5m đến 1,1m, riêng gò Bình Trưng,

Cát Lái có độ cao từ 2m đến 5m Ở những vùng có độ cao dưới 1m thường bị ngập úng và

năng lực tiêu rút nước phụ thuộc vào chế độ thuỷ triều

Khí hậu

Quận 2 nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa cận xích đạo (nóng, ấm, nhiệt độ

cao và mưa nhiều) Trong năm có 2 mùa rõ rệt: Mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 11, mùa

khô từ tháng 12 đến tháng 4 năm sau

Với đặc điểm khí hậu như vậy rất thuận lợi cho việc bố trí dân cư và phát triển thương mại dịch vụ, nhưng do hay ngập úng vào mùa mưa đã ảnh hưởng rất lớn việc bố trí các công trình xây dựng qui mô lớn

Thuỷ văn

Trên địa bàn Quận 2 có hai con sông lớn là sông Đồng Nai và sông Sài Gòn với chế độ thủy văn bán nhật triều Ngoài ra trên phạm vi lãnh thổ còn có hệ thống chằng chịt các kênh rạch khác như rạch Bà Cua, rạch Chiếc, chế độ thuỷ văn, dòng chảy của các kênh rạch này chủ yếu chịu ảnh hưởng của sông Đồng Nai và sông Sài Gòn

I.2.1.2 Các nguồn tài nguyên

Tài nguyên đất

Diện tích đất tự nhiên của Quận 2 là 5.018,0664ha, chiếm 2,39% diện tích đất tự nhiên của Thành phố và toàn bộ diện tích này đã được đưa vào sử dụng, điều này cho thấy tài nguyên đất của Quận 2 đang được triển khai thác sử dụng khá triệt để và có hiệu quả

Về mặt thổ nhưỡng đất đai của quận được chia thành 4 nhóm chính:Nhóm đất xám ,nhóm đất phù sa, nhóm đất phèn phát triển, nhóm đất phèn tiềm tàng

Tài nguyên nước

- Nguồn nước mặt: Trên địa bàn quận 2 có hai con sông lớn (sông Sài Gòn và sông Đồng Nai) với chế độ thuỷ văn bán nhật triều, nguồn nước ngọt của hai con sông này là

nguồn nước ngọt chính với diện tích lưu vực lớn, hàng năm cung cấp khoảng 15 tỷ m3 nước Chất lượng nguồn nước mặt hiện chưa bị ô nhiễm và đây là nguồn nước phục vụ lớn cho sản xuất

- Nguồn nước ngầm: Nguồn nước ngầm phân bố khá rộng và dễ khai thác, cụ thể ở

những vùng gò cao chỉ cách mặt đất khoảng 1 - 2 m đã xuất hiện nguồn nước và có chất lượng khá tốt để phục vụ cho sinh hoạt và sản xuất nông nghiệp Đối với khu vực thấp, mực nước ngầm từ 0,5 - 0,8 m, có độ pH cao và thường xuyên bị nhiễm phèn mặn, phải

xử lý bằng hệ thống lọc mới có thể sử dụng cho sinh hoạt

Tài nguyên nhân văn

Với truyền thống văn hiến, truyền thống cách mạng, người dân quận 2 cần cù sáng tạo, có ý chí tự lực tự cường, biết khắc phục khó khăn, kế thừa và phát huy những kinh nghiệm, thành quả đạt được cùng với đông đảo đội ngũ trí thức, cán bộ khoa học, quận 2

có điều kiện để phát triển mạnh nền kinh tế - xã hội trong tương lai

I.2.2 Thực trạng kinh tế xã hội:

Với phương hướng phát triển kinh tế lâu dài và toàn diện, nhiệm vụ đặt ra cho quận 2 là nhanh chóng trở thành đô thị (trong đó khu đô thị Thủ Thiêm đóng vai trò làm động lực và là điểm nhấn rất quan trọng của quận nói riêng và của Thành phố nói chung)

có nền kinh tế phát triển với tốc độ cao và ổn định theo hướng dịch vụ - thương mại, công nghiệp nhằm không ngừng nâng cao về các mặt kinh tế, dân trí, thu nhập, đời sống vật chất và tinh thần tương xứng với vị trí, vai trò và tiềm năng thế mạnh của quận

I.2.2.1 Sự chuyển dịch về cơ cấu kinh tế

Bảng 2 Cơ cấu giá trị sản xuất các ngành kinh tế

- Quốc doanh 14,50 20,73 18,95 19,39 23,56 25,95

- Liên doanh nước ngoài 41,76 35,55 30,80 31,50 35,96 32,35

(Nguồn : Niên giám thống kê năm 2010 Quận 2 – theo giá so sánh năm 2005)

Cơ cấu kinh tế của quận trong những năm qua chuyển dịch đúng định hướng theo

“Công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp, thương mại - dịch vụ, nông nghiệp” thích ứng với

xu thế công nghiệp hóa, hiện đại hóa và quá trình đô thị hóa nhanh của một đô thị Công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp chiếm tỷ trọng cao nhưng đã và đang có xu hướng giảm dần

tỷ trọng (từ 61,59% năm 2006 còn 46,60% năm 2010); thương mại - dịch vụ đã và đang

có xu hướng tăng dần (từ 38,09% năm 2006 tăng lên 53,36% năm 2010); nông nghiệp

giảm từ 0,32% năm 2006 xuống còn 0,04% vào năm 2010 Các ngành dịch vụ khác trên địa bàn như tài chính, ngân hàng, vận tải, kho bãi, thông tin liên lạc, khách sạn, nhà cho thuê…đều tăng tỷ trọng trong cơ cấu kinh tế Về cơ cấu kinh tế theo thành phần thì kinh

tế ngoài quốc doanh có xu hướng giảm từ 43,75% năm 2006 xuống 41,70% năm 2010; kinh tế quốc doanh tăng cao ở mức 14,50% năm 2006 và đạt 25,95% năm 2010, tuy nhiên kinh tế liên doanh với nước ngoài giảm đáng kể từ 41,76% năm 2006 xuống còn 32,35% năm 2010

I.2.2.2 Thực trạng xã hội

Dân số:

Dân số quận 2 trong những năm qua tăng nhanh đáng kể Năm 2005 tổng số dân ở quận là 126084 người, nhưng đến năm 2010 thì số dân lên đến 146250 người, trung bình mỗi năm tăng lên 3361 người Tỷ lệ tăng dân số tự nhiên trong những năm qua vẫn không

thay đổi nhiều và giữ ở mức từ 1,00% - 1,30% Tuy nhiên do quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh nên số lượng dân nhập cư đông, tỷ lệ dân số cơ học tăng cao từ 2,590% năm 2005 lên 6,741% năm 2008, nhưng giảm xuống còn 0,649% vào năm 2010 Điều này đã tác động không nhỏ tới sự hình thành và thúc đẩy các điểm dân cư tập trung ở các tụ điểm kinh tế, các khu vực có ngành nghề truyền thống từ đó dẫn đến sự thay đổi phân bố dân

cư, phát triển sản xuất và tác động nhất định đến sự phát triển kinh tế xã hội của quận

Lao động:

Nguồn lao động tăng nhanh là một trong những điều kiện thuận lợi để phát triển kinh tế - xã hội của quận Tính đến năm 2010 dân số có khả năng lao động chiếm khoảng 95,00% Tuy nhiên trong thực tế việc khai thác nguồn lực này còn gặp nhiều khó khăn và hạn chế do trình độ văn hóa, chuyên môn kỹ thuật của người lao động đang ở mức thấp

Thu nhập và mức sống:

Những năm gần đây, cùng với sự phát triển kinh tế, đời sống của đại bộ phận nhân dân trong quận không ngừng được cải thiện và nâng cao Chỉ tiêu thu nhập bình quân đầu người năm 2005 đạt 810.000 đồng/tháng và được tăng lên 1.332.000 vào năm 2010, tuy

nhiên chỉ tiêu này còn thấp hơn của Thành phố (1.800 USD/người/năm)

I.2.3 Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng đô thị

Giao thông

Hiện nay, Quận 2 có mạng lưới giao thông đường bộ gồm có 38 tuyến đường bộ chính, trong đó có một số tuyến quan trọng như: Đại lộ Đông Tây, Xa lộ Hà Nội, Trần Não, tỉnh lộ 25 B, Nguyễn Thị Định, tuyến vành đai phía Đông, tuyến cao tốc Sài Gòn – Dầu Giây, các tuyến giao thông này gắn liền với các cảng và kho bãi sẽ tạo nên hệ thống

cơ sở hạ tầng rất đồng bộ và hoàn chỉnh Và các tuyến giao thông huyết mạch này đóng vai trò then chốt trong việc nối liền quận với các khu vực lân cận, nối Thành phố với các tỉnh xung quanh Vì vậy, quận 2 sẽ có nhiều ưu thế hơn nữa trong phát triển kinh tế - xã hội và thu hút đầu tư

Ngoài mạng lưới giao thông đường bộ, trên địa bàn Quận còn có hệ thống giao thông đường thuỷ như: sông Sài Gòn, sông Đồng Nai, rạch Bà Cua, rạch Chiếc và hệ thống kênh rạch khác Gắn liền với giao thông đường thủy là hệ thống các cảng sông nhằm phục vụ việc bốc xếp dăm mảnh bạch đàn, xăng dầu, xi măng và clinker tại cảng hải quân Cát Lái và một số bến bãi bốc xếp than, cát, vật liệu xây dựng, tạo nhiều điều kiện thuận lợi trong việc vận chuyển hàng hóa bằng đường thủy

Thuỷ lợi

Hệ thống thủy lợi của quận bên cạnh việc cung cấp nước tưới cho sản xuất, mà còn phục vụ việc tiêu thoát nước sinh hoạt và nước thải công nghiệp, gồm các tuyến chính như: rạch Bà Cua, rạch Chiếc, rạch Giồng Ông Tố, rạch Cá Trê, rạch Cầu Đỏ,…Nguồn nước trên hệ thống kênh rạch chưa bị ô nhiễm môi trường bởi chất thải sinh hoạt và công nghiệp gây ra; mặt khác tình trạng các hộ dân tự ý lấn chiếm lòng kênh rạch còn ít phổ biến, đã tạo nên những điều kiện thuận lợi trong việc tiêu thoát nước thải, triển khai công tác vệ sinh môi trường và cung cấp nước tưới cho sản xuất Tuy nhiên do địa bàn của

quận nằm trong vùng có địa hình thấp, chịu ảnh hưởng chế độ bán nhật triều cũng như khả năng kè và bê tông hóa hệ thống kênh rạch còn hạn chế nên thường bị bồi lắng gây cản trở phần nào đến tốc độ dòng chảy; nhất là hạn chế đến khả năng tiêu thoát nước trong mùa mưa, tạo nên tình trạng úng lụt ở một số khu vực

Hệ thống lưới điện

Mạng lưới điện được phát triển rộng khắp trên tòan quận với nguồn cung cấp điện

từ lưới điện của các trạm biến áp 110/15KV và 66/15KV; mạng lưới điện trung áp trên không 15KV và 15KV/0,4KV Về cơ bản nguồn điện đã cung cấp đủ điện năng cho sinh họat gia đình (100% hộ sử dụng điện) cũng như hệ thống chiếu sáng và sản xuất Tuy nhiên các trạm biến áp này phần lớn đặt ngòai trời hoặc treo trên trụ cao làm ảnh hưởng

đến mỹ quan đô thị và kém an tòan

Toàn Quận chưa có hệ thống thoát nước đô thị cũng như chưa có hệ thống thu và xử

lý nước thải Một số phường có khu dân cư tập trung thì có tuyến thoát nước cục bộ, phần còn lại thoát nước tự nhiên theo sông rạch

Hệ thống thông tin liên lạc

Mạng lưới thông tin liên lạc của Quận trực thuộc Tổng công ty Bưu chính viễn thông trong những năm qua đã có những bước phát triển Số hộ có máy điện thoại ngày càng tăng cao, mạng lưới đưa thư được mở rộng, đã có xe chuyên dùng

Mạng lưới truyền thanh, phát hành báo chí cũng phát triển khá nhanh trong thời gian qua, tạo nên cuộc sống tinh thần khá phong phú cho người dân

Giáo dục - đào tạo

Hiện tại trên địa bàn quận có 14 trường lớp mầm non (trong đó có 10 trường công

lập, 4 trường dân lập), 9 trường tiểu học, 5 trường trung học cơ sở, 2 trường trung học

phổ thông Ngoài ra còn có 01 trung tâm giáo dục thường xuyên (phường An Phú); 01 trung tâm bồi dưỡng giáo dục phường Bình Trưng Tây); 01 trung tâm kỹ thuật - tổng hợp

- hướng nghiệp (phường Thảo Điền); 01 trường Cao Đẳng Văn hóa; 01 trường Đại học

Hàng hải, Trong những năm qua quân đã tiến hành xây dựng mới và sửa chữa 327 phòng học ở 20 trường

Y tế

Hệ thống y tế trong những năm qua đã đảm bảo khám, chữa bệnh thông thường cho nhân dân và góp phần tích cực phòng, chống dịch bệnh, đã có 9/11 trạm y tế phường được công nhận đạt chuẩn quốc gia về hoạt động y tế Tính đến thời điểm cuối năm 2005 trên địa bàn quận có 01 trung tâm y tế và 11 trạm y tế với tổng số giường bệnh là 123 giường đã phần nào có đủ khả năng để triển khai thực hiện các chương trình y tế chăm

sóc sức khỏe ban đầu cho nhân dân Ngoài ra, toàn quận còn có mạng lưới cơ sở y dược

tư nhân, đóng góp không nhỏ trong sự nghiệp phát triển chung của ngành Bình quân số giường bệnh đạt 2,11 giường/1000 dân, cao hơn mức bình quân của Thành phố (2

giường/1000 dân)

Văn hoá thông tin

Trong những năm qua hoạt động văn hoá, nghệ thuật, thông tin cổ động của quận phát triển khá tốt, góp phần xây dựng nếp sống văn minh lành mạnh trong nhân dân Về cơ sở vật chất, trên địa bàn quận hiện có 16 trạm phát thanh đặt tại các phường; 14 đền đình, 24 chùa,

25 miếu, 7 nhà thờ, 3 thánh thất và nhiều cơ sở dịch vụ văn hóa được cấp phép hoạt động

Thể dục - thể thao

Về cơ sở vật chất, trên địa bàn quận hiện có 02 sân bóng đá cấp phường, 01 câu lạc

bộ bơi lội, 18 câu lạc bộ thể dục thể thao, song khó khăn lớn nhất cho hoạt động thể dục thể thao là kinh phí có hạn, cơ sở vật chất, dụng cụ tập luyện còn thiếu, chưa đáp ứng nhu cầu luyện tập của nhân dân

Quốc phòng, an ninh

Công tác tuyển quân từ năm 2005 đến nay hoàn thành 100% chỉ tiêu được giao,

đúng luật, có chất lượng Trong năm 2010 toàn quận đã có nhiều lượt dân quân tham gia

công tác tuần tra bảo vệ địa bàn; công tác xây dựng lực lượng dân quân tự vệ - dự bị động viên, huấn luyện, tổ chức hội thảo quốc phòng được triển khai thực hiện nghiêm túc, đạt

và vượt mức chỉ tiêu Tuy nhiên, do tốc độ đô thị hóa diễn ra rất nhanh, nhiều khu dân cư mới được hình thành, thu hút số lượng lớn lao động và dân nhập cư, gây nên khó khăn trong công tác quản lý nhân khẩu cũng như ảnh hưởng đến tình hình an ninh trên địa bàn quận

I.2.4 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội ảnh hưởng đến việc

sử dụng đất

a.Thuận lợi

Nhìn chung với vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên, các nguồn tài nguyên của quận có nhiều thuận lợi cho phát triển kinh tế - xã hội, hướng tới hình thành một đô thị mới với chức năng là “Trung tâm dịch vụ - thương mại - công nghiệp - văn hóa - thể dục thể thao”

Quận 2 có vị trí thuận lợi về giao thông, các trục xa lộ Đông tây, đường Trần Não

và các tuyến đường thủy lợi nội địa đã tạo điều kiện phát triển mạnh về giao lưu kinh tế, văn hóa, khoa học và công nghệ Đặc biệt, khi khu đô thị mới được tập trung xây dựng, cầu thủ Thiêm xây dựng xong, thông xe vào kết nối Quận 2 với các Quận nội thành bằng đường bộ đã tác động mạnh đến sự phát triển kinh tế - xã hội của Quận

Là cửa ngõ quan trọng của Thành phố để vươn ra biển, tập trung nhiều mối giao

thông quan trọng của Thành phố hiện tại và tương lai (xa lộ Hà Nội, Đại lộ Đông Tây,

đường vành đai, đường cao tốc nối liền với Đồng Nai, Vũng Tàu, đường sắt, đường thủy)

Quận 2 có lợi thế về phát triển công nghiệp và các loại hình dịch vụ cao cấp toàn diện, bao gồm tài chính, ngân hàng, y tế, giáo dục, công nghệ cao… Dịch vụ được xác định là ngành kinh tế quan trọng của thành phố sau này, góp phần quan trọng làm chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng tăng nhanh tỷ trọng dịch vụ trong GDP của quận

Nguồn nguyên liệu thủy sản, nông nghiệp của quận khá dồi dào, có thể cung cấp, phục vụ tốt cho sự phát triển các ngành công nghiệp chế biến, các ngành nghề thủ công,

Là Quận trẻ mới được thành lập nên được sự quan tâm của Trung ương và Thành phố trong việc đầu tư xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng đô thị, phát triển các khu dân cư,…theo hướng văn minh, hiện đại

nguyên thì trên địa bàn quận còn tồn tại những khó khăn, hạn chế sau:

Tài nguyên nước ngầm nhiều nhưng khả năng khai thác và cung cấp nước sạch phục vụ sinh hoạt và sản xuất công nghiệp và dịch vụ không thuận lợi và đòi hỏi đầu tư lớn, hiệu quả không cao

Địa hình của quận thuộc vùng trũng, bị nhiễm phèn, mặn và thường ngập nước lúc triều cường nên ảnh hưởng xấu đến sản xuất nông nghiệp cũng như sinh hoạt của nhân dân; bên cạnh đó đất đai có nền địa chất kém sẽ làm tăng thêm chi phí trong quá trình xây dựng công trình

Công nghiệp tuy đạt nhịp độ tăng trưởng nhanh, nhưng quy mô sản xuất còn chưa tương xứng, sức cạnh tranh của sản phẩm chưa cao Sản xuất công nghiệp và dịch vụ trong hiện hiện tại chưa tạo được động lực thúc đẩy phát triển toàn diện các ngành kinh tế

- xã hội của Quận

Mức sống của một bộ phận dân cư còn thấp, khả năng huy động các nguồn nội lực trong dân còn hạn chế, trong khi nhu cầu vốn đầu tư phát triển đặt ra rất lớn Vốn đầu tư chủ yếu dựa vào ngân sách nhà nước, môi trường thu hút đầu tư vẫn còn một số thời điểm chưa thuận lợi Vì vậy cần phải sớm lấp đầy các khu dân cư đô thị mở rộng chậm tiến độ

Quỹ đất nông nghiệp không nhiều và đã khai thác gần hết Trong những năm tới việc đẩy mạnh đô thị hóa chủ yếu từ đất nông nghiệp Vì vậy cần phải tính đến vấn đề giải quyết việc làm cho những hộ bị thu hồi dất, vấn đề bồi thường, tái định cư

I.3 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU:

I.3.1 Nội dung nghiên cứu:

– Định hướng phát triển kinh tế xã hội và quy hoạch sử dụng đất của quận 2

– Đánh giá tổng quan việc thực hiện các dự án nhà ở trên địa bàn quận 2

– Tình hình quản lý một số dự án nhà ở quyu mô lón trên địa bàn quận 2

– Thực trạng một số dự án nhà ở thành phần quy mô nhỏ trên địa bàn quận 2

– Hiệu quả của các dự án và các giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý các dự án nhà ở trên địa bàn quận

I.3.2 Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp điều tra khảo sát: Tiến hành thu thập thông tin thông qua điều tra khảo sát, xác minh hiện trạng, thu thập các thông tin về dự án

- Phương pháp thống kê: thống kê số liệu về tình hình kinh tế, xã hội, văn hóa trên địa bàn quận 2, thống kê số liệu về giao đất, cho thuê đất từ năm 1997 đến năm 2010

- Phương pháp chuyên gia: lấy ý kiến của người có chuyên môn trong lĩnh vực nghiên cứu như cán bộ quản lý Nhà nước, các chủ đầu tư …để dánh giá thực trạng của

PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

II.1 ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN VÀ QUY HỌACH SỬ DỤNG ĐẤT CỦA

QUẬN 2

II.1.1 Định hướng phát triển quận 2

Tổng mặt bằng Thành phố đang được điều chỉnh, trong đó định hướng phát triển Quận 2 với một tầm vóc mới, dự kiến thu hút lớn đầu tư trong và ngoài nước Chủ trương của Thành phố quyết tâm xây dựng Trung tâm đô thị mới Thủ Thiêm thành một đô thị đạt đẳng cấp quốc tế, hàng loạt các công trình hạ tầng đô thị được triển khai xây dựng Sông Sài Gòn không còn là biên giới hạn của quận 2 với nội thành cũ mà giờ đây nó đã trở thành trái tim của Thành phố

Trong bối cảnh vùng, quận 2 là cửa ngõ phía Đông thành phố: Có các tuyến giao thông liên vùng, kết nối Thành phố với Đồng Nai về phía Đông Đồng thời, có đặc thù cảnh quan sông nước, dễ kiến tạo các khu phức hợp mặt tiền sông có giá trị cao Trong bối cảnh thành phố, quận 2 là trung tâm Thành phố mở rộng: Có các khu chức năng cấp Thành phố; nằm trên trục phát triển của Thành phố; là cầu nối với khu công nghệ cao

Hình 2: Quận 2 trong bối cảnh phát triển chung của thành phố

Năm 1998, UBND thành phố ban hành Quyết định phê duyệt quy hoạch chung quận 2 đến năm 2020 với chức năng và động lực phát triển chủ yếu là “Trung tâm dịch vụ

- Thương mại - Công nghiệp - Văn hóa - Thể dục - Thể thao” với số dân dự kiến là 600.000 dân Năm 2005, Ủy ban nhân dân thành phố ban hành Quyết định phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chung tỷ lệ 1/5000 xây dựng khu trung tâm đô thị mới Thủ Thiêm là

“Trung tâm mới hiện đại, mở rộng của trung tâm TPHCM, với chức năng chính là trung tâm Tài chính – Thương mại – Dịch vụ cao cấp của thành phố, khu vực và có vị trí quốc

tế, là trung tâm văn hóa, nghỉ ngơi, giải trí; đảm nhận một số chức năng mà trung tâm thành phố hiện hữu còn thiếu và hạn chế phát triển…” (1)

1

Quyết định số 6565/QĐ-UBND ngày 27/12/2005 của UBND thành phố

Theo nghiên cứu điều chỉnh quy họach chung TPHCM định hướng đến năm 2025,

quận 2 có vị trí nằm trong hành lang lõi trung tâm đô thị, có Trung tâm đô thị mới Thủ Thiêm là lõi thương mại dịch vụ tương lai, có Đại lộ Đông – Tây là hành lang phát triển

đô thị, có hệ thống đường sắt cao tốc nội đô khối lượng lớn (UMRT) số 1 đi ngang địa

bàn, đồng thời, ngoại trừ phường Bình Trưng Tây, phường Bình Trưng Đông và một phần phường Thạnh Mỹ Lợi là được xác định là khu đô thị hiện hữu, phần còn lại của quận 2

được xác định là khu đô thị tương lai Đây chính là những yếu tố có tác động rất tích cực

đến quá trình phát triển đô thị quận 2

Quận 2 được sự quan tâm chỉ đạo và đầu tư của Thành phố và Trung ương, những dự

án lớn về hạ tầng kỹ thuật đã thực hiện sẽ kích thích và thu hút mạnh đầu tư của các thành phần kinh tế trong và ngoài nước vào địa bàn quận Quận 2 có tiềm năng về quỹ đất xây dựng, mật độ dân số còn thưa thớt, được bao quanh bởi các sông rạch lớn, môi trường còn hoang sơ nên đã nhân lên lợi thế về vị trí kinh tế của Quận 2

Gần đây, việc phát triển cơ sở hạ tầng trọng điểm như cầu Thủ Thiêm, cầu Phú Mỹ, đại lộ Đông Tây, tuyến đường sắt Bến Thành – chợ Nhỏ – Suối Tiên… nhằm nối kết Quận

2 với khu trung tâm nội thành cũ đã nâng cao vị thế của quận lên một tầm cao mới, khẳng định giá trị của khu trung tâm Thành phố mở rộng Hơn nữa, khu đô thị mới Thủ Thiêm hiện đang là khu đô thị được quy hoạch hoàn chỉnh, mang tầm quốc tế, đã thu hút được nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước mong muốn tham gia phát triển Sức hút phát triển

đô thị về phía Đông Thành phố, vượt qua sông Sài Gòn càng ngày càng hấp dẫn Đây chính là lợi thế cạnh tranh về vị trí

Quận 2 được xác định là trung tâm mới phía Đông gồm các chức năng: Tài chính – Thương mại – Dịch vụ – Du lịch – Văn hóa – TDTT

Cơ cấu kinh tế của quận 2 được xác định trong tương lai là dịch vụ – thương mại – công nghiệp Tầm nhìn phát triển đô thị quận 2 trong tương lai vẫn được xác định là một quận nội thành mở rộng có các chức năng chủ yếu là Trung tâm thương mại dịch vụ cao cấp – Văn hóa – TDTT – Công nghiệp sạch

Định hướng phát triển không gian đô thị Quận 2 thay đổi mạnh mẽ do xu hướng phát triển nhà cao tầng trên thực tế và trong tương lai Hơn nữa các tuyến vận tải hành khách khối lượng lớn và giá trị của các khu đất mặt tiền sông cũng ảnh hưởng lớn đến việc

tổ chức không gian đô thị

Do đó, theo Nhiệm vụ điều chỉnh quy hoạch chung quận 2 (đã thông qua HĐND quận 2) thì các khu chức năng bao gồm:

Khu cụm công nghiệp Cát Lái với diện tích 123,27ha, trong đó bao gồm đất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, kho tàng… Công nghiệp bố trí ở đây là loại công nghiệp sạch, không gây ô nhiễm môi trường

Toàn quận chia thành 08 khu dân cư, bao gồm: Khu ở 1 (trọn khu Bắc XL Hà Nội, giới hạn bởi sông Sài Gòn, XL Hà Nội); Khu ở 2 (gồm 1 phần các phường Bình An, An

Phú, giới hạn bởi XL Hà Nội, đường Lương Định Của, Đại lộ Đông Tây, sông Sài Gòn);

Khu ở 3 (trọn khu đô thị mới Thủ Thiêm, gồm phường An Lợi Đông, Thủ Thiêm, An Khánh, 1 phần Bình Khánh, 1 phần Bình An); Khu ở 4 (gồm 1 phần các phường Bình

Khánh, An Phú, Thạnh Mỹ Lợi, Bình Trưng Tây, giới hạn bởi Lương Định Của, Nguyễn

Thị Định, vành đai phía đông, sông Sài Gòn); Khu ở 5 (gồm 1 phần các phường An Phú,

Bình Trưng Đông và Bình Trưng Tây giới hạn bởi Cao tốc Tp.HCM-Long thành-Dầu

giây, Đại lộ Đông Tây, Vành Đai phía Đông, Rạch Bà Cua); Khu ở 6 (Khu dân cư Bình Trưng Đông- Cát Lái); Khu 7, 8 khu chức năng có xen cài khu ở (khu 36ha, Sài gòn Sport

city, khu 137ha sân gold, khu nhà ở lưu trú công nhân)

Hình 3: Bản đồ Quy hoạch các khu dân cư

Các khu đô thị trên địa bàn quận đang trong giai đoạn hình thành và phát triển, tuy nhiên sự phát triển đô thị diễn ra không đồng đều, khu vực có đô thị phát triển và được quy hoạch tương đối tốt là khu vực phường Thảo Điền và khu dân cư Tây Trần Não, các khu đô thị còn lại chủ yếu phát triển tự phát, không đảm bảo các chỉ tiêu về cơ sở hạ tầng, đặc biệt là giao thông, cấp thoát nước… Từ những năm 90 đã có nhiều dự án đầu tư phát triển các khu đô thị trên địa bàn quận được xác lập

Từ những đặc điểm của quận 2, việc xây dựng quận 2 hoàn chỉnh theo mục tiêu của quy hoạch chung phải trải qua nhiều năm, dự báo có thể trải qua 2 giai đoạn chủ yếu như sau:

 Giai đoạn 2000-2010:

Là giai đoạn xây dựng kết cấu hạ tầng cơ bản, trong đó có các công trình quan trọng như: cầu, hầm bắc qua sông Sài Gòn; hệ thống đường cao tốc, đường trục nối liền Thành phố với các tỉnh trọng điểm kinh tế phía Nam; hoàn chỉnh cơ bản việc xây dựng hệ thống điện, nước, thông tin liên lạc phục vụ sinh hoạt và sản xuất Triển khai xây dựng và bắt đầu phát huy tác dụng của một số chức năng quan trọng như khu công nghiệp - cảng

Cát Lái, một số khu dân cư mới, khu Liên hợp thể thao - du lịch Rạch Chiếc

Cơ cấu kinh tế chuyển dần theo hướng Công nghiệp - Dịch vụ - Thương mại - Nông nghiệp Trước mắt Quận tập trung đầu tư hạ tầng và thu hút đầu tư vào công nghiệp, cảng Cát Lái để tăng nhanh tốc độ phát triển công nghiệp, chuyển dịch theo cơ cấu đã định hướng

 Giai đoạn 2010 -2020:

Là giai đoạn phát triển nhanh và hoàn thiện hệ thống kết cấu hạ tầng trong toàn quận; hoàn thành cơ bản các khu chức năng về dân cư, sản xuất, văn hóa, thể thao, du lịch, vui chơi giải trí; khu trung tâm đô thị mới thủ Thiêm được triển khai xây dựng nhanh và bắt đầu phát huy tác dụng

Cơ cấu kinh tế bắt đầu chuyển dịch theo hướng Dịch vụ - Thương mại - Công nghiệp

Dự báo mức phát triển dân số khoảng 400.000 - 500.000 người

Sau năm 2020 là giai đoạn phát triển hoàn thiện một đô thị văn minh, hiện đại

Hình 4: Bản đồ quy hoạch chung xây dựng quận 2 đến năm 2020

II.2.2 Quy hoạch sử dụng đất

Ngày 16/12/2009, Ủy ban nhân dân thành phố ban hành quyết định 603/QĐ-UBND

về phê duyệt quy họach sử dụng đất đến năm 2010, kế họach sử dụng đất 5 năm 2010) Theo đó, phương án quy họach sử dụng đất trong giai đọan này là phát triển theo hướng dịch vụ-thương mại-công nghiệp trong đó ưu tiên sử dụng đất cho các lọai hình dịch vụ về cảng, kho bãi, thương mại cao cấp và du lịch sinh thái.Với phương án này, tập trung giải quyết vấn đề phát triển thương mại - dịch vụ và dân cư nên quỹ đất đô thị cao hơn so với các quỹ đất khác Phương án này phù hợp với xu hướng phát triển chung của quận và thành phố Đáp ứng nhu cầu sử dụng tốt nhất cho các ngành tạo điều kiện đầu tư các ngành mũi nhọn và triển vọng của địa phương, góp phần nâng cao môi trường sống của cộn đồng dân cư theo hướng đô thị hiện đại, văn minh và hòa nhập với môi trường quốc tế

(2006-Tuy nhiên, công tác lập quy họach kế họach sử dụng đất của quận 2 đến năm 2009 mới được thành phố phê duyệt, do đó, chủ yếu là cập nhật các đồ án quy họach xây dựng chi tiết Đồng thời, Quy họach, kế họach sử dụng đất này cũng không là căn cứ khi lập thủ

tục thu hồi, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất như theo quy định tại điều

31, luật Đất Đai 2003

Hình 5: Bản đồ Quy hoạch sử dụng đất quận 2 đến năm 2010

II.2 ĐÁNH GIÁ TỔNG QUAN VIỆC THỰC HIỆN CÁC DỰ ÁN NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 2

II.2.1 Tổng quan dự án

Tình hình đầu tư sử dụng đất trên địa bàn Quận từ khi thành lập quận đến tháng 12/2010 tương đối lớn Tổng số 318 dự án với diện tích 3.448,6507ha bằng với 69,5% diện tích tự nhiên của toàn Quận Trong số các dự án thì chiếm số lượng lớn nhất là nhóm

dự án xây dựng nhà ở 199 dự án, với diện tích 2.502,1478ha bằng 72,5% tổng diện tích của các dự án xin được giao đất Tiếp theo là nhóm dự án xây dựng công trình công cộng

85 dự án với 528,91293ha bằng 15,3% tổng diện tích các dự án xin được giao đất Nhóm

dự án xây dựng nhà xưởng, kho bãi, văn phòng, siêu thị, trạm xăng dầu 33 dự án với diện tích 397,59 ha bằng 11,5% tổng diện tích các dự án xin được giao đất Cuối cùng là dự án

sử dụng vào mục đích quốc phòng: 01 dự án/ 20ha

Hình 6: Bản đồ phân bố các dự án trên địa bàn quận 2

II.2.2 Tiến độ thực hiện chung của các dự án nhà ở trên địa bàn

Theo quy định của pháp luật thì dự án xây dựng nhà ở được xem là hoàn thành khi

dự án đã hoàn tất bồi thường, hoàn thành xây dựng hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, thực hiện các nghĩa vụ tài chính và được cấp GCN Quyền sử dụng đất

Căn cứ điều 23 Quyết định 19/2008/QĐ-UBND ngày 21/3/2008 của UBND thành phố

quy định: Tất cả các dự án đã có quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử

dụng đất đều phải được quản lý và kiểm tra theo các nội dung sau:

1 Kiểm tra tiến độ triển khai thực hiện dự án đầu tư sau khi có Quyết định giao đất, thuê đất về tiến độ bồi thường giải phóng mặt bằng, tiến độ đầu tư xây dựng

2 Kiểm tra việc sử dụng đất theo ranh giới, diện tích và mục đích sử dụng đất theo quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất

Qua kiểm tra tiến độ dự án năm 2010, tiến độ thực hiện của 199 dự án đầu tư xây dựng

nhà ở, (trong đó có 170 dự án được giao đất, cho thuê đất (04 dự án có quy mô lớn) và 29

dự án chưa được giao) thể hiện như sau:

Bảng 3 Tiến độ thực hiện các dự án nhà ở đã được giao đất (trừ 04 dự án lớn)

STT Tiến độ thực hiện Dự án

được giao đất

từ trước 1997-

2003

Dự án được giao đất

từ

2003-2008

Dự án được giao đất từ 2008-2010

Tổng cộng

1 Dự án đã hòan tất bồi thường, đã

3 Dự án đã hòan tất bồi thường chưa

triển khai xây dựng hạ tầng kỹ

thuật, hạ tầng xã hội

11 2 5 18

4 Dự án chưa hòan tất bồi thường

đang triển khai hạ tầng kỹ thuật,

hạ tầng xã hội

5 Dự án chưa hòan tất bồi thường,

chưa triển khai đầu tư xây dựng 3 4 5 12

(Nguồn từ phòng Tài nguyên và môi trường quận 2)

Qua bảng trên ta thấy tiến độ thực hiện các dự án xây dựng nhà ở đã được giao đất,

cho thuê đất trên địa bàn quận 2 tương đối chậm, các chủ đầu tư chỉ mới tập trung vào

công tác bồi thường giải phóng mặt bằng Trong đó, dự án đã hòan tất bồi thường là 144

dự án /166 dự án (đạt tỷ lệ 86,7%) nhưng chỉ có 95 dự án hòan thành việc xây dựng hạ

tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, tập trung chủ yếu là các dự án phân lô bán nền, quy mô

diện tích nhỏ được giao trong giai đọan trước luật đất đai năm 2003 Thời điểm này các

chủ đầu tư dự án chỉ cần hoàn thành bồi thường và hạ tầng kỹ thuật thì đã được cấp Giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hợp đồng chuyển nhượng nền đất Sau khi chuyển

nhượng xong các chủ đầu tư không quan tâm đến việc xây dựng nhà và cấp Giấy chứng

nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho người mua nhà Do đó, người dân

gặp rất nhiều khó khăn trong việc lập thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và

quyền sử dụng đất ở vì theo Quyết định 54/QĐ-UBND ngày của UBND thành phố quy

định thì chỉ xem xét cấp GCN quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho các hộ dân

nhận chuyển nhượng trong các dự án kinh doanh nhà ở khi việc xây dựng nhà phải theo đúng mẫu nhà đã được phê duyệt quy hoạch và dự án đã bàn giao hệ thống hạ tầng kỹ thuật cho cơ quan nhà nước quản lý theo quy định Tuy nhiên, việc xây dựng sai mẫu nhà của các hộ dân là không đáng kể mà chủ yếu là do các chủ đầu tư chưa liên hệ cơ quan quản lý nhà nước để bàn giao hệ thống hạ tầng kỹ thuật Hiện nay chỉ có 12/95 dự án đã bàn giao, các dự án còn lại chủ đầu tư chưa liên hệ cơ quan nhà nước quản lý để bàn giao dẫn đến hệ thống hạ tầng kỹ thuật đã xuống cấp như dự án của: công ty Cổ phần Kho vận Miền Nam, Cục hậu cần (bộ Tư lệnh Hải quân) và Xí nghiệp Liên hiệp Trục vớt Cứu hộ, phường Bình An Nguyên nhân các chủ đầu tư chưa liên hệ các cơ quan nhà nước để bàn giao hệ thống hạ tầng kỹ thuật theo quy định là do vướng mắc trong công tác quản lý hồ

sơ hoàn công, hồ sơ chất lượng công trình Mặc dù UBND quận 2 cũng có những kiến nghị đề xuất UBND thành phố để tháo gỡ cho người dân như ngày 25/12/2008, Ủy ban nhân dân quận 2 đã có Công văn số 9145/UBND-QLĐT gửi Ủy ban nhân dân thành phố

về tổ chức tiếp nhận, quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật giao thông công chính trong các

dự án khu dân cư trên địa bàn quận 2 Ngày 05/01/2009, Văn phòng Hội đồng nhân và Ủy ban nhân dân thành phố có phiếu chuyển số 49065/VP gửi sở Giao thông vận tải giải quyết các kiến nghị của Ủy ban nhân dân quận 2 Ngày 21/01/2009, sở Giao thông vận tải

có Công văn số 3/SGTVT-PC đề nghị Ủy ban nhân dân quận 2 chỉ đạo tổ chức tiếp nhận, quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật giao thông công chính trong các dự án khu dân cư trên địa bàn quận 2 theo đúng quy định

Ngoài ra, hiện nay các dự án đã hoàn tất bồi thường nhưng đang triển khai xây dựng hạ tầng kỹ thuật hoặc chưa triển khai xây dựng hạ tầng kỹ thuật cũng còn nhiều 49/144 dự án, trong đó có 11 dự án đã được giao đất, cho thuê đất cách đây hơn 10 năm nhưng không đầu tư xây dựng Bên cạnh đó cũng còn 20 dự án được giao đất nhưng chưa hoàn tất bồi thường, đặc biệt là có 9 dự án được giao trong giai đoạn từ trước năm 1997 đến năm 2003 nguyên nhân là do có sự tranh chấp giữa các hộ dân có đất trong dự án như

dự án của công ty TNHH Văn Minh ở phường Thảo Điền và dự án của công ty cổ phần xây dựng Công nghiệp Descon hoặc do thời điểm này các dự án thực hiện bồi thường giải tỏa bồi thường theo Nghị định 22/CP của Chính phủ nên so với thời điểm hiện nay thì giá bồi thường đối với các dự án này rất thấp dẫn đến việc người dân không đồng thuận Vấn

đề này đã ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân, ảnh hưởng đến hiệu quả sử dụng đất và tình hình phát triển kinh tế xã hội của quận Do đó, từ năm 2008 đến nay UBND quận 2 đã nhiều lần kiến nghị UBND thành phố thu hồi các dự án được giao đất từ năm 2001 đến nay nhưng tiến độ bồi thường rất chậm hầu như 2-3 năm gần đây chủ đầu tư không thể tiếp tục bồi thường được như dự án khu nhà ở cán bộ công nhân viên công ty Caric tại phường Bình An, quận 2; dự án kinh doanh nhà ở 154 ha của công ty TNHH một thành viên xây dựng và kinh doanh nhà Phú Nhuận tại phường Bình Trưng Đông để xem xét lại năng lực tài chính của các chủ đầu tư nếu không còn khả năng thì kêu gọi đầu tư

Bên cạnh đó, hiện nay trên địa bàn quận 2 vẫn còn 29 dự án đã được chấp thuận địa điểm đầu tư nhưng chưa được giao đất Tiến độ thực hiện cụ thể như sau:

Bảng 4 Tiến độ thực hiện các dự án đã được chấp thuận địa điểm đầu tư

nhưng chưa được giao đất:

STT Tiến độ thực hiện Dự án

xin sử dụng đất

từ trước 1997-

2003

Dự án xin sử dụng đất

từ

2003-2008

Dự án xin

sử dụng đất từ 2008-2010

Tổng cộng

2 Dự án chưa hòan tất bồi thường 4 5 13 22

(Nguồn từ phòng Tài nguyên và môi trường quận 2)

Theo Điều 2 Quyết định 19/2008/QĐ-UBND, ngày 21 tháng 3 năm 2008 quy định

trong thời hạn 12 tháng kể từ ngày ký văn bản chấp thuận địa điểm nếu khu đất chưa có

quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì văn bản sẽ hết hiệu lực thực

hiện hoặc trong thời hạn 12 tháng kể từ ngày ký văn bản cho phép đầu tư đối với khu đất

đã được giải phóng mặt bằng, nếu khu đất chưa có quyết định giao đất hoặc cho thuê đất,

chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì văn bản sẽ hết hiệu

lực thực hiện Như vậy, qua bảng phân tích trên ta thấy đa số các dự án đã hết hiệu lực

theo quy định từ rất lâu trong đó có 12 dự án được chấp thuận giai đọan từ năm 1997 đến

năm 2008, tuy nhiên trên thực tế các dự án nêu trên vẫn được tồn tại Trong đó, 7 dự án đã

hòan tất bồi thường do vướng quy họach đang xem xét điều chỉnh như Quy họach khu Bắc

xa lộ Hà Nội, khu đô thị chỉnh trang 335ha nên UBND thành phố chưa ban hành quyết

định giao đất Đối với 22 dự án còn lại chưa hòan tất bồi thường do một phần vướng quy

họach khu Bắc xa lộ Hà Nội, khu đô thị chỉnh trang 335ha nên các chủ đầu tư còn chần

chừ vì cho rằng nếu đền bù xong cũng chưa được giao đất để triển khai xây dựng; một

phần do theo quy định pháp luật hiện nay thì đối với các dự án kinh doanh nhà ở các chủ

đầu tư phải tự thỏa thuận với người dân, trừ trường hợp đặc biệt cơ quan nhà nước mới hỗ

trợ thu hồi đất

Nhìn chung, hiện nay tiến độ bồi thường giải phóng mặt bằng các dự án kinh doanh

nhà ở trên địa bàn quận 2 còn tương đối chậm Tuy nhiên, tiến độ đầu tư xây dựng hạ tầng

kỹ thuật, hạ tầng xã hội của các dự án tương đối khả quan hơn, có 95 dự án đã hòan chỉnh

hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và 35 dự án đang triển khai Đặc biệt là tiến độ xây dựng

nhà và xây dựng chung cư trong các dự án kinh doanh nhà ở cũng được đẩy nhanh như dự

án khu đô thị An Phú-An Khánh 131 ha; dự án khu đô thị phát triển 87 ha tại phường An

Phú và dự án khu nhà ở 20 ha tại phường Bình Trưng Đông quận 2, dự án xây dựng cao

ốc thương mại, chung cư cao tầng của công ty TNHH Sài Gòn Rita tại phường An Phú