TÀI: ỨNG DỤNG KỸ THUẬT KHAI PHÁ DỮ LIỆU CHO VIỆC ĐỊNH LƯỢNG TRONG ĐỊNH GIÁ ỨNG DỤNG KỸ THUẬT KHAI PHÁ DỮ LIỆUCHO VIỆC ĐỊNH LƯỢNG TRONG ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN XÃ PHÚ NGỌC HUYỆN ĐỊNH QUÁN TỈNH ĐỒNG NAI

Hiện nay, các kỹ thuật khai phá dữ liệu được ứng dụng rộng rãi trong các lĩnh vực phân tích dữ liệu hỗ trợ ra quyết định trong điều trị y học, giáo dục, thương mại, tài chính… Định giá

BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP

ĐỀ TÀI:

ỨNG DỤNG KỸ THUẬT KHAI PHÁ DỮ LIỆU CHO VIỆC ĐỊNH LƯỢNG TRONG ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN XÃ PHÚ NGỌC HUYỆN ĐỊNH QUÁN TỈNH ĐỒNG NAI

SVTH : NGUYỄN THỊ TUYẾT ANH MSSV : 07124145

LỚP : DH07QL

KHÓA : 2007-2011 NGÀNH : Quản lý đất đai

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP

ĐỀ TÀI:

ỨNG DỤNG KỸ THUẬT KHAI PHÁ DỮ LIỆU CHO VIỆC ĐỊNH LƯỢNG TRONG ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN XÃ PHÚ NGỌC HUYỆN ĐỊNH QUÁN TỈNH ĐỒNG NAI

MSSV : 07124145 LỚP : DH07QL KHÓA : 2007-2011NGÀNH : Quản lý đất đai

TP Hồ Chí Minh,tháng 8 năm 2011

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

NGUYỄN THỊ TUYẾT ANH

ỨNG DỤNG KỸ THUẬT KHAI PHÁ DỮ LIỆU CHO VIỆC ĐỊNH LƯỢNG TRONG ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN XÃ PHÚ NGỌC HUYỆN ĐỊNH QUÁN TỈNH ĐỒNG NAI

Giáo viên hướng dẫn: TS Trần Thanh Hùng

Địa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh

Ký tên: ………

Tp.Hồ Chí Minh, tháng 8 năm 2011

Để có được như ngày hôm nay, lời đầu tiên con xin chân thành kính gửi  đến  Ba  Mẹ  lòng  biết  ơn  sâu  sắc  nhất,  người  đã  sinh  thành,  nuôi  dưỡng,  yêu  thương và luôn tạo những điều kiện tốt nhất cho việc học tập của con  trong  suốt cả chặng đường dài mà con đã đi qua. 

Em trân trọng biết ơn: 

Thầy Hiệu trưởng trường Đại Học Nông Lâm, thành phố Hồ Chí Minh.  Thầy trưởng  Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản.  

Tiến  sĩ  Trần  Thanh  Hùng  đã  tận  tình  chỉ  dạy,  trực  tiếp  hướng  dẫn  em  hoàn thành tốt báo cáo tốt nghiệp.  

Cùng tất cả quý Thầy, Cô đã tận tình  giảng dạy, truyền đạt những  kinh  nghiệm  và  bài  học  quý  báu  làm  hành  trang  cho  em  trong  cuộc  sống  và  công  việc sau này. 

Các  anh  chị  làm việc  tại  VPĐKQSDĐ  huyện  Định  Quán  tỉnh  Đồng  Nai 

đã giúp đỡ em trong nhũng ngày em đi thu thập số liệu thực tế. 

Với lòng biết ơn sâu sắc nhất, xin chúc quý thầy cô, quý anh chị, và các  bạn nhiều sức khỏe và  thành công trong cuộc sống. 

       Xin chân thành cảm ơn!        Sinh viên 

       Nguyễn Thị Tuyết Anh 

TÓM TẮT

Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Tuyết Anh , Ngành Quản lý đất đai, Khoa

Quản lý đất đai & bất động sản, Trường Đại học Nông Lâm Tp.Hồ Chí Minh

Đề tài: “ ỨNG DỤNG KỸ THUẬT KHAI PHÁ DỮ LIỆU CHO VIỆC ĐỊNH

LƯỢNG TRONG ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN XÃ PHÚ NGỌC HUYỆN ĐỊNH QUÁN TỈNH ĐỒNG NAI ” Giáo viên hướng dẫn: TS Trần Thanh Hùng, Bộ môn Kinh tế đất đai & bất động sản, Khoa Quản lý đất đai & bất động sản

Trường Đại học Nông Lâm Tp.Hồ Chí Minh

Nội dung tóm tắt của báo cáo:

Mức độ chính xác của việc định giá đất đai không chỉ phụ thuộc vào việc xác định số lượng và loại yếu tố đặc điểm của đất đai, mà còn phụ thuộc quyết định vào việc định lượng mối quan hệ giữa các yếu tố đặc điểm này với giá trị đất đai Tuy nhiên, hiện nay việc định lượng các mối quan hệ này còn mang tính kinh nghiệm chủ quan, với nhiều yếu tố mang đặc điểm định tính, gây khó khăn cho việc xây dựng mối quan hệ lượng hóa

Là một địa phương có tốc độ phát triển kinh tế xã hội nhanh và mạnh, những năm gần đây thị trường đất đai tại xã Phú Ngọc huyện Định Quán tỉnh Đồng Nai cũng đã bắt đầu có những bước phát triển mới Do đó, việc tìm hiểu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, tầm quan trọng, mức độ ảnh hưởng của các yếu tố này cũng như ứng dụng các

kỹ thuật khai phá dữ liệu để định giá đất đai nhằm phục vụ cho công tác thẩm định giá hay thành lập bảng giá đấtv.v… là một nhu cầu thiết thực

Đề tài được thực hiện thông qua những phương pháp nghiên cứu: phương pháp điều tra, phương pháp thống kê, phương pháp phân tích - tổng hợp, phương pháp chuyên gia, phương pháp sử dụng công cụ GIS, phương pháp tư duy trừu tượng

Đề tài cũng đã đạt được các kết quả nhất định Từ những mẫu phiếu điều tra thực

tế tại địa bàn xã Phú Ngọc, kết quả chạy phần mềm DTREG xác định được các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại xã Phú Ngọc

- Đối với đất nông nghiệp với mức độ tương quan là 94.480% và mức độ ảnh hưởng của các yếu tố: yếu tố độ rộng đường 100% , tiếp theo là các yếu tố cấp đường 97,76%, lớp phủ 72,695%, Khoảng cách từ thửa đất đến chợ 35,391%, Khoảng cách đến UBND 27,152%

- Đối với đất ở nông thôn mức độ tương quan là 94,355%, mức độ ảnh hưởng của các yếu tố khoảng cách đến chợ 100%, yếu tố cấp đường 85,750%, khoảng cách đến QL20 2,008%, Khoảng cách đến UBND 1,236%,lớp phủ 1,168%, khoảng cách đến đường gần nhất , độ rộng, khoảng cách đến trung tâm y tế ảnh hưởng không nhiều Sau đó, dựa trên mô hình cây quyết định được xây dựng phân tích chiều hướng ảnh hưởng, sự tương tác lẫn nhau giữa các yếu tố này Từ đó, ứng dụng vào việc xây dựng hệ số điều chỉnh yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và định giá đất đai tại các khu vực trên địa bàn

Với một số lượng mẫu phiếu điều tra không nhiều, khả năng mô tả thị trường của

mô hình chưa cao, những ứng dụng còn hạn chế Song, với những kinh nghiệm được rút ra trong đề tài, hy vọng có thể đóng góp vào thành công của những nghiên cứu trong tương lai

MỤC LỤC

ĐẶT VẤN ĐỀ 1

Phần I: TỔNG QUAN 3

I.1 Tổng quan về định giá đất đai 3

I.1.1 Khái niệm và vai trò của đất đai đối với con người 3

I.1.2 Phân vùng sử dụng đất 4

I.1.3 Giá trị đất đai 6

I.1.4 Khái niệm định giá đất 7

I.1.5 Các phương pháp định giá đất 8

I.2 Tổng quan về khai phá dữ liệu 15

I.2.1 Khai phá dữ liệu 15

I.2.2 Quá trình khai phá dữ liệu 15

I.3 Khả năng ứng dụng kỹ thuật khai phá dữ liệu trong định giá đất đai 18

I.4 Khái quát địa bàn nghiên cứu 20

I.5 Nội dung và phương pháp nghiên cứu 23

I.5.1 Nội dung nghiên cứu 23

I.5.2 Phương pháp nghiên cứu 23

I.5.3.Phương tiện nghiên cứu 23

Phần II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 27

II.1 Tình hình kinh tế xã hội xã Phú Ngọc 27

II.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn xã Phú Ngọc 28

II.1.1 Tình hình quản lý đất đai 28

II.1.2 Tình hình sử dụng đất đai 30

a Hiện trạng sử dụng đất đai năm 2010 30

b Tình hình biến động đất đai giai đoạn 2005-2010 34

c.Tình hình giao dịch đất đai 36

d.Bảng giá đất xã Phú Ngọc năm 2011 37

II.3 Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 38

II.3.1 Đất nông nghiệp 38

a Mô hình cây quyết định xây dựng từ dữ liệu điều tra 38

b Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 40

II.3.2 Đất ở 44

a Mô hình cây quyết định xây dựng từ dữ liệu điều tra 44

b Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 45

II.3.3 Đánh giá chất lượng kết quả điều tra 51

II.4 Ứng dụng mô hình cây quyết định để dự báo về giá 51

II.5 Đề xuất hoàn thiện mô hình 54

KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ 56

DANH SÁCH CÁC BẢNG - BIỂU

Trang Hình I.1 Sơ đồ mô tả lợi ích của tính tập trung 4

Hình I.2 Mô hình phân khu chữa năng đất đai trong không gian 5

Hình I.3 Bản đồ giá trị 6

Hình I.4 Giá cả đất đai trong các phân khúc thị trường 7

Hình I.5 Quá trình khám phá tri thức 15

Hình I.6 Quá trình khai phá dữ liệu 16

Hình I.7 Sơ đồ vị trí xã Phú Ngọc 20

Biểu đồ 1 Cơ cấu kinh tế xã Phú Ngọc năm 2010 28

Bảng 2 Thống kê diện tích đất theo đối tượng quản lý, sử dụng 33

Bảng 3 Thống kê biến động nhóm đất nông nghiệp 35

Bảng 4 Thống kê nhóm đất phi nông nghiệp 36

Bảng 5 Thống kê nhóm đất chưa sử dụng 36

Bảng 6 Bảng giá đất nông nghiệp xã Phú Ngọc năm 2011 37

Bảng 7 Bảng giá đất ở xã Phú Ngọc năm 2011 38

Bảng 8 Thông tin thửa đất và chủ sử dụng 52

Hình II 2 Ứng dụng Score Data của phần mềm DTREG 53

DANH SÁCH CHỮ VIẾT TẮT

CSDL: Cơ sở dữ liệu

UBND: Ủy Ban Nhân Dân

GCNQSDĐ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

TN-MT: Tài Nguyên và Môi Trường

NN,LN,TS: Nông nghiệp, lâm nghiệp, thủy sản

ĐẶT VẤN ĐỀ

1.Tính cấp thiết của đề tài:

Khai phá dữ liệu (data mining) là một lĩnh vực khoa học liên ngành mới xuất hiện gần đây nhằm khám phá các tri thức trong các cơ sở dữ liệu lớn, trích xuất những thông tin ẩn dưới dạng các quy luật, ràng buộc, quy tắc hữu ích cho các tổ chức, doanh nghiệp… Các kỹ thuật được sử dụng trong khai phá dữ liệu bao gồm: phân lớp và dự đoán (classification & prediction), phân cụm (clustering/ segmentation), luật kết hợp (association rules), phân tích hồi quy (regression analysis) và phân tích các mẫu theo thời gian (sequential/temporal patterns) Hiện nay, các kỹ thuật khai phá dữ liệu được ứng dụng rộng rãi trong các lĩnh vực phân tích dữ liệu hỗ trợ ra quyết định trong điều trị y học, giáo dục, thương mại, tài chính…

Định giá đất đai là việc xác định giá trị đất đai căn cứ vào các thuộc tính tự nhiên, kinh tế và xã hội của đất đai trong từng bối cảnh kinh tế cụ thể Trong nền kinh

tế thị trường, giá trị của đất đai phản ánh hiệu quả kinh tế từ việc sử dụng đất đai, chủ yếu phụ thuộc vào các yếu tố đặc điểm sức sản xuất và vị trí đất đai trong không gian địa lý - kinh tế Tuy nhiên, trong từng lĩnh vực khác nhau mức độ ảnh hưởng của các yếu tố này đến giá trị đất đai cũng khác nhau Trong nông nghiệp giá trị đất đai chủ yếu phụ thuộc vào yếu tố đặc điểm sức sản xuất của đất đai (William Petty, Karl Marx) Ngược lại, trong lĩnh vực phi nông nghiệp thì lại phụ thuộc vào yếu tố vị trí đất đai (Von Thunen, 1826; William Alonso, 1964; Hoàng Hữu Phê, 2000)

Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành định giá đất đai là nội dung quản

lý quan trọng, có nhiệm vụ cung cấp căn cứ khoa học hỗ trợ cho việc hoạch định các chính sách tài chính đất đai Mức độ chính xác của việc định giá đất đai không chỉ phụ thuộc vào việc xác định số lượng và loại yếu tố đặc điểm của đất đai, mà còn phụ thuộc quyết định vào việc định lượng mối quan hệ giữa các yếu tố đặc điểm này với giá trị đất đai Tuy nhiên, hiện nay việc định lượng các mối quan hệ này còn mang tính kinh nghiệm chủ quan, với nhiều yếu tố mang đặc điểm định tính, gây khó khăn cho việc xây dựng mối quan hệ lượng hóa Chính vì vậy, để lượng hóa sự ảnh hưởng của các yếu tố đến giá trị đất đai một cách khoa học phải sử dụng các kỹ thuật khai phá dữ liệu Các công cụ này được sử dụng rộng rãi để phân tích dữ liệu trong các lĩnh vực kinh tế, xã hội, sinh học…đặc biệt là mô hình cây quyết định (decision tree) và phần mềm DTREG (Phillip H Sherrod, 2003)

Là một địa phương có tốc độ phát triển kinh tế xã hội nhanh và mạnh, những năm gần đây thị trường đất đai tại xã Phú Ngọc huyện Định Quán tỉnh Đồng Nai cũng đã bắt đầu có những bước phát triển mới Do đó, việc tìm hiểu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, tầm quan trọng, mức độ ảnh hưởng của các yếu tố này cũng như ứng dụng các

kỹ thuật khai phá dữ liệu để định giá đất đai nhằm phục vụ cho công tác thẩm định giá hay thành lập bảng giá đấtv.v… là một nhu cầu thiết thực

Từ thực tế nêu trên, đề tài “Ứng dụng kỹ thuật khai phá dữ liệu cho việc định

lượng trong định giá đất đai trên địa bàn xã Phú Ngọc huyện Định Quán tỉnh Đồng Nai” được thực hiện nhằm đưa ra cơ sở khoa học cũng như các kỹ thuật khai phá dữ

liệu để định giá đất đai, đáp ứng nhu cầu bức thiết về khả năng ứng dụng các công cụ

để lượng hóa các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất đai

2 Mục tiêu nghiên cứu

Đề tài được thực hiện nhằm mục tiêu đánh giá khả năng ứng dụng các kỹ thuật khai phá dữ liệu định giá đất đai nhằm xác định các yếu tố đặc điểm đất đai ảnh hưởng đến giá trị đất đai, lượng hóa mối quan hệ giữa các yếu tố đặc điểm đất đai với giá trị đất đai

Góp phần hoàn thiện phương pháp định giá đất đai có khả năng cung cấp căn cứ định lượng hỗ trợ việc xây dựng bảng giá đất đai, hoạch định chính sách tài chính đất đai

3 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu là quy luật giá trị, cơ chế hoạt động và các hình thức biểu hiện của nó trong thị trường và các phương pháp định giá đất đai

Đối tượng khảo sát là giá cả thị trường và các yếu tố cấu thành giá cả đất đai

4.Phạm vi nghiên cứu:

Đề tài thực hiện trong phạm vi xã Phú Ngọc huyện Định Quán tỉnh Đồng Nai

Số liệu về giá cả đất đai và các yếu tố ảnh hưởng đến giá trong năm 2011

5.Ý nghĩa của đề tài:

Ý nghĩa thực tiễn: sau khi thực hiện đề tài sẽ xây dựng được mô hình cây quyết định để xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất đai, lượng hóa các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất đai trong định giá đất đai

Ý nghĩa khoa học: kết quả nghiên cứu của đề tài có thể đưa ra kỹ thuật góp phần hoàn thiện phương pháp định giá đất đai hỗ trợ cho việc xây dựng bảng giá đất đai cũng như các chính sách tài chính đất đai

Phần I TỔNG QUAN

I.1 Tổng quan về định giá đất

I.1.1 Khái niệm và vai trò của đất đai đối với con người

 Khái niệm đất đai

Đất đai là sự vật địa lý - kinh tế, kết quả của mối quan hệ tổng hoà giữa đất và hoạt động kinh tế xã hội của con người trong cộng đồng dân tộc trên một lãnh thổ nhất định Về mặt không gian thì đất đai bao gồm cả phần diện tích bề mặt với không gian bên trên và bề sâu trong lòng đất Đất đai được hiểu ở góc độ tổng thể là trái đất hay trong phạm vi một không gian giới hạn, như trong phạm vi lãnh thổ quốc gia là quỹ đất đai quốc gia, trong phạm vi địa giới hành chính là quỹ đất đai của cấp hành chính tương ứng, trong phạm vi ranh giới địa chính là quỹ đất đai của chủ thể sử dụng đất đai

Khái niệm đất đai không đồng nhất với khái niệm lãnh thổ và đất Lãnh thổ được hiểu là địa bàn cư trú của cộng đồng dân tộc trong một không gian và thời gian xác định, là phạm trù địa lý - dân tộc Đất là lớp bề mặt trái đất hiểu theo nghĩa rộng hơn

so với khái niệm thổ nhưỡng, đất là phạm trù địa lý tự nhiên

 Đặc điểm và vai trò của đất đai

Đất đai là sự vật địa lý - kinh tế nên nó có hai thuộc tính tự nhiên và xã hội đặc

trưng cho khả năng của đất đai đáp ứng các nhu cầu hoạt động kinh tế - xã hội của con người:

- Thuộc tính tự nhiên bao gồm các thuộc tính không gian như diện tích, hình thể, chiều dài, chiều rộng và vị trí cùng với các đặc điểm về địa chất, địa chấn, địa hình, địa mạo và các tính chất sinh lý hóa của đất

- Thuộc tính xã hội của đất đai chính là vị thế của đất đai - là hình thức đo sự mong muốn về mặt xã hội gắn với đất đai tại một vị trí nhất định, là những thuộc tính phi vật thể Vị thế cũng được hiểu là tổng hòa các quan hệ xã hội, được hình thành từ các tương tác thị trường và phi thị trường Vị thế đất đai được xác định thông qua số lượng, chất lượng và cường độ quan hệ xã hội Đất đai có vị thế cao hay thấp phụ thuộc vào khả năng thiết lập cho người sử dụng đất đai được nhiều hay ít mối quan hệ với các nhà cung cấp dịch vụ đô thị, với những người láng giềng và với các đối tác khác… Vị thế đất đai không đồng nhất với vị trí đất đai Khái niệm vị trí gắn liền với khái niệm không gian Cần phân biệt các không gian tự nhiên, không gian kinh tế - xã hội và không gian tâm lý Vị thế chính là tổ hợp của vị trí trong 3 không gian nêu trên,

là phản ánh của vị trí tự nhiên và kinh tế - xã hội vào không gian tâm lý

Đất đai có khả năng tái tạo và nâng cao chất lượng về mặt tự nhiên và vị thế xã hội thông qua hoạt động đầu tư của con người

Ngoài ra đất đai còn có một số đặc tính khác như: tính cố định, tính khan hiếm, tính dị biệt, tính thích ứng và tính tăng trị

- Tính dị biệt tức sự khác biệt, nhưng chỉ khác biệt tương đối Có nghĩa là các thửa đất đai khác nhau về mặt lượng, chứ không khác nhau về mặt chất

- Tính cố đinh và khan hiếm do no giới hạn bởi bề mặt địa cầu và trong phạm vi lãnh thổ của từng quốc gia

- Tính thích ứng là khả năng sử dụng vào các mục đích khác nhau

- Tính tăng trị có nghĩa là giá trị đất đai có xu hướng tăng dần do nhu cầu và giá trị đầu tư vào đất đai ngày càng tăng

Đất đai có vai trò rất quan trọng đối với sản xuất và đời sống con người:

- Là đối tượng lao động

- Là công cụ lao động

- Là tư liệu sản xuất

- Là cơ sở không gian bố trí lực lượng sản xuất và phát triển đô thị

- Là nhân tố sản xuất đầu vào và là tài sản bất động sản

I.1.2 Phân vùng sử dụng đất

Đất đai là cơ sở không gian bố trí lực lượng sản xuất, là không gian của các hoạt động kinh tế xã hội Các hoạt động này có tính tập trung, mà từ đó hình thành hệ thống các vị trí trung tâm các cấp khác nhau

Vị trí trung tâm là những điểm nút trao đổi thông tin, hàng hóa và dịch vụ nhằm giảm thiểu chi phí lưu thông, chi phí xây dựng mạng lưới hạ tầng kỹ thuật và xã hội trong không gian

Do tính hướng tâm của tất cả mọi người tiêu dùng, các nhà cung ứng hàng hóa và dịch vụ mà hình thành các phân vùng sử dụng đất đai khác nhau

Các phân vùng chức năng đất đai, theo quan điểm lý thuyết vị thế - chất lượng của TS Hoàng Hữu Phê, là hệ quả của sự lựa chọn cạnh tranh về vị thế xã hội và chất lượng tự nhiên của đất đai Người tiêu dùng hay nhà sản xuất có nhu cầu khác nhau về

vị thế và chất lượng sẽ lựa chọn nơi định cư, hay nơi bố trí xí nghiệp phù hợp Mà từ

đó hình thành các phân vùng sử dụng đất đai khác nhau với khoảng cách vị thế khác nhau tính từ vị trí trung tâm

C

Hình I.1 Sơ đồ mô tả lợi ích của tính tập trung

Cơ chế phân vùng sử dụng đất đai trong không gian trước tiên được nghiên cứu bởi Von Thunen (1826) về phân vùng sử dụng đất nông nghiệp và phát triển bởi William Alonso (1964) về phân vùng sử dụng đất đô thị căn cứ vào mô hình kinh tế tân cổ điển về sự cân bằng giữa chi phí vận chuyển và chi phí đất đai bị ảnh hưởng bởi khoảng cách địa lý Tuy nhiên, vai trò của khoảng cách địa lý và chi phí vận chuyển ngày càng kém tầm quan trọng trong sự hình thành các trung tâm và sự phân vùng chức năng đất đai (E L Glaeser, Non-Market Interactions, 2001, Harvard University) Tóm lại: yếu tố ảnh hưởng đến phân vùng chức năng đất đai theo Hoàng Hữu Phê chính là sự cạnh tranh về vị thế xã hội của đất đai

- Mỗi loại hình kinh doanh có nhu cầu khác nhau về vị thế xã hội và chất lượng

tự nhiên của đất đai Loại hình kinh doanh thương nghiệp và cung ứng dịch vụ thì có nhu cầu cao về vị thế, còn kinh doanh sản xuất công nghiệp và nông nghiệp thì có nhu cầu về chất lượng tự nhiên cao hơn

- Các cá nhân người tiêu dùng và đơn vị kinh doanh sẽ lựa chọn vị trí định cư và nơi sản xuất có vị thế đất đai phù hợp với vị thế xã hội của mình Người có vị thế xã hội cao hơn thì có mức thu nhập tương ứng cao hơn, khả năng chi trả cho việc thuê đất với mức giá cao hơn Giá đất, mục đích sử dụng và vị thế có mối quan hệ chặt chẽ với nhau

- Theo Hoàng Hữu Phê, yếu tố chi phí thời gian là yếu tố quyết định đến phân vùng chức năng đất đai trong không gian Chi phí thời gian (T) được xác định bằng công thức T = 1/t, với t là thời gian lưu thông từ nơi định cư đến vị trí trung tâm T

Hình I.2 Mô hình phân khu chức năng đất đai trong không gian

Dân cư

Công nghiệp

0 A B Khoảng cách đến trung tâm vị thế

2,0 7,0 12,0

cũng được hiểu là giá trị của một đơn vị thời gian vật lý tính theo lợi ích thu được từ 1 lần trao đổi tại trung tâm với thời gian lưu thông là (t)

- Người có vị thế cao thì mức thu nhập tương ứng cao hơn, nên có giá trị đơn vị thời gian cao hơn, sẽ cạnh tranh ở gần vị trí trung tâm nhằm giảm thiểu chi phí thời

gian lưu thông và chi trả cho việc thuê đất với giá cạnh tranh cao hơn từ khoản chi phí thời gian tiết kiệm được

- T, t, s có mối quan hệ mật thiết với nhau qua công thức: s = vt  T = 1/t = v/s

- T là biến số phản ánh vị thế của đất đai Từ công thức trên nhận thấy để tăng vị thế đất đai (T) thì phải tăng vận tốc lưu thông (v) hay giảm thiểu khoảng cách (s) Vì vậy khi hệ thống giao thông được cải tạo thì giá trị đất đai tăng lên từ sự gia tăng vị thế đất đai

I.1.3 Giá trị đất đai

Trong thị trường giá cả của đất đai được hình thành thông qua quan hệ cung cầu Khi có sự cân bằng cung cầu trên thị trường hình thành giá cả cân bằng thị trường của đất đai Giá cả cân bằng này sẽ thay đổi khi có sự mất cân đối cung cầu: giá giảm khi cung lớn hơn cầu và tăng khi cung nhỏ hơn cầu trong điều kiện các yếu tố khác không thay đổi Giá cả thị trường là hình thức biểu hiện bằng tiền của giá trị thị trường

Giá trị đất đai bao gồm giá trị hữu hình và giá trị vô hình Giá trị hữu hình ứng với các thuộc tính không gian (diện tích, hình thể, vị trí) cùng với các đặc điểm về địa hình, địa mạo, địa chất, địa chấn và các tính chất sinh lý hoá của đất kết hợp với giá trị đầu tư phát triển hạ tầng đất đai Giá trị vô hình ứng với vị thế xã hội của đất đai Cần phân biệt các loại giá trị: giá trị cảm nhận, giá trị tài chính:

- Giá trị cảm nhận là trạng thái thỏa mãn tâm sinh lý của con người khi tiêu dùng sản phẩm hàng hóa và dịch vụ Giá trị cảm nhận bao gồm giá trị tình cảm, giá trị thẩm

mỹ, giá trị nghệ thuật, giá trị nhận thức,…

- Giá trị tài chính là hành vi trao đổi của con người để có được hay sẵn sàng từ bỏ

sự thỏa mãn khi tiêu dùng sản phẩm hàng hóa và dịch vụ Giá trị tài chính có quan hệ với giá trị cảm nhận, mối quan hệ này được thể hiện minh họa trên bản đồ giá trị (hình 1.3) Đường cân bằng VEL phản ánh quy luật “tiền nào của nấy”

Giá rao mua Giá rao bán

Giá trị tài chính biểu hiện thông qua các loại giá cả: giá rao mua, giá rao bán, giá mua bán và giá cả thị trường

Theo đồ thị trên thì giá trị tài chính (thể hiện thông qua các loại giá rao mua, rao bán hay giá mua bán) phụ thuộc vào mức độ cảm nhận về lợi ích thu được từ đất đai Cùng một thửa đất thì lợi ích cảm nhận được hoàn toàn khác nhau đối với mỗi cá nhân Mỗi người có một hoàn cảnh sống khác nhau, vị thế xã hội khác nhau, trình độ nhận thức và kinh nghiệm khác nhau thì nhận định khác nhau về mức độ quan trọng và lợi ích của đất đai, nên đánh giá khác nhau về giá trị cảm nhận và giá trị tài chính Giá rao mua và giá rao bán của thửa đất được xác lập bằng cách tham chiếu thông tin giá cả trên thị trường (từ người hàng xóm, từ báo chí hay người tư vấn thẩm định giá) Thông thường giá rao bán được xác lập cao hơn, giá rao mua – thấp hơn so với giá trị thực của đất đai theo quy luật “mua rẻ bán đắt”

Giá mua bán được hình thành trong từng giao dịch cụ thể, dao động trong khoảng giữa mức giá rao bán và giá rao mua Mức giá mua bán hình thành cao hay thấp phụ thuộc vào tính cấp thiết của người bán hay người mua và cũng phụ thuộc vào nghệ thuật thương lượng trong mua bán

Giá cả thị trường được hình thành thông qua quan hệ cung cầu thị trường về hàng hóa đất đai, là giá trị trung bình của các mức giá mua bán cụ thể và mức giá này được chấp nhận bởi đa số (hình 1.4)

I.1.4 Khái niệm định giá đất

Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế-kỹ thuật, tính pháp

lý, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường Định giá tài sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng Nhiều khái niệm sử dụng trong lý thuyết định giá là những khái niệm kinh tế tuy có một số khác biệt Ngày nay, theo đà phát triển của kinh tế thị trường, lý thuyết định giá ngày càng được hoàn thiện và trở thành một ngành chuyên sâu trong nền kinh tế

Hình I.4 Giá cả đất đai trong các phân khúc thị trường

Ðịnh giá đất đai là người định giá căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp định giá đất trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất đai, căn cứ vào những thuộc tính kinh tế

và tự nhiên của đất đai theo chất lượng, và tình trạng thu lợi thông thường trong hoạt động kinh tế thực tế của đất đai, xem xét đầy đủ ảnh hưởng của các yếu tố về phát triển kinh tế, xã hội, phương thức sử dụng đất, dự kiến thu lợi từ đất và chính sách đất đai, đối với việc thu lợi từ đất, rồi tổng hợp để định ra giá cả tại một thời điểm nào đó cho một thửa hoặc nhiều thửa đất với một quyền đất đai nào đó

Ðịnh giá đất đai phải căn cứ vào nguyên tắc và phương pháp định giá đất Ðất đai tuy cũng có thể giao dịnh như là hàng hóa, nhưng không phải là sản phẩm của lao động con người làm ra nên không có giá trị Giá cả của nó chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố kinh tế, xã hội và tự nhiên, khác với giá cả của các loại hàng hóa thông thường Ðiều đó quyết định rằng định giá đất tự có nguyên tắc và phương pháp đặc biệt của riêng mình Chỉ có tuân thủ nguyên tắc định giá đất đai, cân nhắc đầy đủ ảnh hưởng của các nhân tố đối với giá đất mới có thể chính xác đưa ra giá cả của đất đai

Ðịnh giá đất đai phải dựa vào tài liệu đầy đủ về thị trường đất đai, sự hình thành giá cả cuối cùng của đất đai là quyết định bởi hai bên giao dịch Có thể nói rằng giá cả đất đai hình thành từ thị trường, không nắm đầy đủ tình hình giao dịch của thị trường đất đai, không biết được tình hình cung cầu của đất đai, không nắm vững được xu thế phát triển của quá khứ hiện tại và tương lai, sẽ không định được giá cả công bằng chính xác và khách quan

Ðịnh giá đất phải cân nhắc đầy đủ ảnh hưởng của chính sách đất đai của Chính phủ, như quy hoạch đô thị của Chính phủ có ảnh hưởng lớn đến giá đất Cùng một loại đất quy hoạch có thể làm tăng lên một trăm lần sau một đêm và cũng có thể làm cho chẳng ai hỏi tới Nếu không cân nhắc chính sách của Chính phủ thì kết quả định giá đất khó lòng nói rằng công bằng và hợp lý

Ðịnh giá đất phải biết đầy đủ tình trạng các loại quyền của đối tượng định giá Cùng một loại đất, quyền lợi không giống nhau thì giá cả có thể cách nhau rất lớn Cho nên trước khi định giá phải thông qua việc điều tra tài liệu đăng ký đất đai và khảo sát thực tế để làm rõ tình trạng các loại quyền lợi của đối tượng đất đai định giá

Giá đất do công tác định giá ra là giá cả đất đai ở một thời điểm nhất định, đó là

vì giá đất lên xuống thay đổi không ngừng theo sự phát triển của kinh tế, xã hội Nếu không biết được giá cả đất đai được định là giá cả của thời điểm nào, thì giá cả được định ra không ý nghĩa

I.1.5 Các phương pháp định giá đất đai

Phương pháp định giá đất được quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ Theo pháp luật hiện hành các phương pháp định giá đất được sử dụng chủ yếu là phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư

Để ước tính giá trị của bất động sản người ta có thể áp dụng nhiều phương pháp khác nhau tùy thuộc vào đặc điểm bất động sản, chất lượng thông tin, mục đích định giá Không có phương pháp nào là phương pháp chính xác nhất mà chỉ có phương pháp thích hợp nhất

 Phương pháp so sánh trực tiếp

Phương pháp so sánh trực tiếp: là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá

Việc định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp phải tiến hành các bước sau đây:

Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin

- Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất trống (đất chưa được đầu tư xây dựng các công trình trên đất) so sánh được với thửa đất, khu đất cần định giá để thu thập thông tin

Mỗi loại đất cần định giá, phải lựa chọn từ 3 đến 5 thửa đất, khu đất trống ở khu vực liền kề hoặc khu vực lân cận với thửa đất, khu đất cần định giá đã được chuyển nhượng thành công trên thị trường (bao gồm giao dịch trực tiếp giữa các cá nhân, tổ chức với nhau; trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giao dịch thành công trên sàn giao dịch bất động sản) có những đặc điểm tương tự với thửa đất, khu đất cần định giá về: loại đất, vị trí đất, qui mô diện tích, kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý và mục đích sử dụng đất

- Thời gian thu thập thông tin:

Những thông tin cần thu thập phải diễn ra trong khoảng thời gian gần nhất với thời điểm khảo sát để xác định giá của thửa đất, khu đất cần định giá

Trường hợp không thu thập được những thông tin trong khoảng thời gian gần nhất, thì có thể thu thập thông tin về các cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn 01 năm tính đến thời điểm khảo sát để xác định giá đất

- Những thông tin cần thu thập:

+ Vị trí

+ Hiện trạng sử dụng đất (loại đất, qui mô diện tích và kích thước các cạnh, địa hình, tài sản trên đất, mục đích sử dụng đất hiện tại, mục đích sử dụng đất theo quy hoạch)

+ Điều kiện về kết cấu hạ tầng

+ Môi trường (bao gồm môi trường tự nhiên như cảnh quan, nguồn nước, không khí, tiếng ồn, v.v và môi trường xã hội như trật tự và an ninh xã hội, trình độ dân trí) + Các đặc điểm về pháp lý (qui hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng nơi có thửa đất, khu đất; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; mức độ hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật, v.v.)

+ Thời điểm chuyển nhượng, giao dịch hoặc đấu giá quyền sử dụng đất thành công; mức giá chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất

+ Thời gian, điều kiện giao dịch chuyển nhượng và thanh toán

- Điều kiện của thông tin:

Những thông tin trên đây phải được thu thập từ kết quả những cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường quy định tại khoản 2 Điều 1của Nghị định số 123/2007/NĐ-CP

Bước 2: So sánh, phân tích thông tin:

Căn cứ những thông tin đã khảo sát, thu thập được ở Bước 1, tiến hành tổng hợp, phân tích, so sánh để lựa chọn những tiêu chí giống nhau và khác nhau giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá Trên cơ sở đó xác định các tiêu chí giống và khác biệt về giá để tính toán, xác định giá cho thửa đất, khu đất cần định giá

Bước 3: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa đất, khu

đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá để xác định giá cho thửa đất cần định giá

Giá trị ước tính của thửa đất, khu đất cần định giá được tính theo cách điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá với từng thửa đất, khu đất so sánh như sau:

so sánh



Mức tiền điều chỉnh về giá hình thành từ những yếu tố khác biệt của từng thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá Trong đó, mức tiền điều chỉnh về giá xuất phát từ những khác biệt về vị trí đất, kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý, mức độ ô nhiễm môi trường, v.v của từng thửa đất, khu đất so sánh so với thửa đất, khu đất cần định giá Mức tiền điều chỉnh về giá theo từng yếu tố khác biệt giữa thửa đất so sánh và thửa đất cần định giá (có thể tính theo giá trị tuyệt đối hoặc tỷ lệ phần trăm (%) của giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế của thửa đất so sánh trên thị trường trong điều kiện bình thường tại địa phương, sau đó tính thành tiền) được xác định căn cứ vào đánh giá của các tổ chức tư vấn hoặc các chuyên viên và cơ quan có nhiệm vụ trực tiếp xác định giá đất tham mưu cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể tại địa phương căn cứ vào các chứng

cứ thị trường

Trường hợp giá đất có biến động trong khoảng thời gian từ thời điểm chuyển nhượng thành công quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh đến thời điểm xác định giá của thửa đất cần định giá, thì trước khi thực hiện việc điều chỉnh mức giá của thửa đất

so sánh theo công thức nêu trên, cần phải điều chỉnh (tăng hoặc giảm) mức giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh theo chỉ số biến động (tăng hoặc giảm) giá của loại đất đó trong khoảng thời gian này Chỉ số biến động giá của từng loại đất

có thể được tính toán từ những thông tin mà Sở Tài chính hoặc các tổ chức tư vấn về giá đất thu thập thông qua việc điều tra, khảo sát và thống kê giá đất theo hướng dẫn tại Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 15/9/2005 của Bộ Tài chính hướng dẫn việc tổ chức mạng lưới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá các loại đất theo quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP; hoặc số liệu thống kê của cơ quan thống kê (nếu có)

Bước 4: Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy số bình quân của

các mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính toán điều chỉnh khác biệt về giá ở Bước 3

 Phương pháp thu nhập

Phương pháp thu nhập: là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại Ngân hàng Thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn

Việc định giá đất theo phương pháp thu nhập phải tiến hành các bước sau: Bước 1: Tính tổng thu nhập hàng năm thu được từ thửa đất, khu đất cần định giá

- Đối với đất trống hoặc đất có xây dựng công trình kiến trúc (nhà cửa) để cho thuê thì tổng thu nhập của thửa đất cần định giá chính là số tiền thuê đất hoặc số tiền thuê bất động sản (bao gồm đất và tài sản trên đất) thu được hàng năm Tiền thuê đất hoặc tiền thuê bất động sản tính theo mặt bằng giá tiền thuê đất hoặc bất động sản trên thị trường tại thời điểm định giá đất

- Đối với đất nông nghiệp mà người được giao đất tự tổ chức sản xuất thì tổng thu nhập được tính như sau:

+ Đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản thì tổng thu nhập của thửa đất cần định giá chính là tổng doanh thu từ hoạt động sản xuất nói trên của thửa đất thu được hàng năm

+ Đối với đất trồng cây lâu năm (cây ăn quả, cây công nghiệp, cây lấy gỗ) thì tổng thu nhập được tính trên cơ sở doanh thu hàng năm, doanh thu theo giai đoạn, doanh thu một lần tùy theo đặc điểm của từng loại cây

Bước 2: Tính tổng chi phí hàng năm phải chi ra hình thành tổng thu nhập

Tổng chi phí bao gồm các khoản chi phí cụ thể như thuế sử dụng đất, chi phí đầu

tư cải tạo, chi phí sản xuất Các khoản chi phí này được tính theo các quy định hiện hành của Nhà nước; khoản chi phí nào không có quy định của Nhà nước thì tính theo giá thực tế phổ biến tại thị trường địa phương mà cơ sở sản xuất, kinh doanh đã chi trả (qui định trong hợp đồng, hóa đơn mua bán hàng hóa do cơ quan tài chính có thẩm quyền phát hành)

Đối với trường hợp thửa đất cần định giá đã được đầu tư, xây dựng các tài sản trên đất, tổng chi phí hàng năm không bao gồm khoản trích khấu hao cơ bản của các tài sản trên đất

Bước 3: Xác định thu nhập thuần túy hàng năm theo công thức sau:

Thu nhập thuần

túy hàng năm =

Tổng thu nhập hàng năm đã tính ở Bước 1 -

Tổng chi phí đã tính ở Bước 2

Bước 4: Ước tính mức giá đất cần định giá theo công thức sau:

Giá đất ước tính = Thu nhập thuần túy hàng năm thu được từ thửa đất

Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền đồng Việt Nam

kỳ hạn 12 tháng Khi định giá đất theo phương pháp thu nhập, tổng thu nhập, tổng chi phí xác định ở Bước 1, Bước 2 và thu nhập thuần túy xác định ở Bước 3 phải là tổng thu nhập, tổng chi

phí và mức thu nhập thuần túy bình quân của vị trí đất của loại đất cần định giá và đúng với mục đích sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt và được tính bình quân trong 3 năm ngay trước thời điểm xác định giá đất Trường hợp không thu thập được số liệu trong 3 năm thì sử dụng số liệu của năm ngay trước thời điểm định giá đất Việc tính tổng thu nhập, tổng chi phí phải tính theo mặt bằng giá tại thời điểm định giá đất bằng cách áp dụng đơn giá về hàng hóa, vật tư, dịch vụ, và tiền công lao động tại thời điểm định giá đất đối với khối lượng về chi phí theo khoản mục và khối lượng sản phẩm sản xuất của các năm (nếu loại chi phí có giá do Nhà nước quy định thì tính theo giá Nhà nước, nếu loại chi phí không có giá do Nhà nước quy định thì tính theo mặt bằng giá thị trường)

Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền đồng Việt Nam (VNĐ) loại có kỳ hạn 12 tháng là mức lãi suất tại ngân hàng thương mại có mức lãi suất cao nhất tại địa phương

Đối với những thửa đất đã được đầu tư, xây dựng các tài sản trên đất (bao gồm công trình, nhà cửa, vật kiến trúc; hoặc trồng cây lâu năm như cao su, cà phê, chè, tiêu, điều, cây ăn quả, v.v.) để đưa vào kinh doanh, sản xuất thì trước hết áp dụng phương pháp thu nhập để ước tính giá trị của cả thửa đất và tài sản trên đất; sau đó thực hiện khấu trừ phần giá trị tài sản trên đất, phần còn lại là giá trị của thửa đất

 Phương pháp chiết trừ

Phương pháp chiết trừ: là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất)

Khi áp dụng phương pháp chiết trừ để định giá đất cho mỗi loại đất phải tiến hành các bước sau đây:

Bước 1: Thu thập thông tin trên thị trường để lựa chọn ít nhất 3 bất động sản

(bao gồm đất và tài sản trên đất) đã chuyển nhượng thành công, mà thửa đất của các bất động sản đó có những đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá (vị trí, hiện trạng, điều kiện kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý, mục đích sử dụng, giá cả…)

Thời gian của những thông tin cần thu thập trên thị trường áp dụng như hướng dẫn tại Bước 1 của Phương pháp so sánh trực tiếp

Bước 2: Khảo sát thực địa và mô tả đầy đủ, chính xác về các tài sản trên đất (bao

gồm nhà cửa, vật kiến trúc, cây lâu năm) của các bất động sản nói trên

Bước 3: Xác định giá trị hiện tại của các tài sản đã đầu tư xây dựng trên đất

Giá trị hiện tại của các

và mức lãi hợp lý cho người đầu tư xây dựng

- Giá trị hao mòn của các tài sản trên đất bao gồm cả hao mòn hữu hình và hao mòn vô hình (bao gồm các hao mòn về mặt vật lý do hư hao dần trong quá trình khai

thác sử dụng; hao mòn do lạc hậu về chức năng và do tác động của các yếu tố bên ngoài)

Phương pháp tính giá trị xây dựng mới và giá trị hao mòn của các tài sản trên đất thực hiện theo quy định hiện hành của Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính và những Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam Trường hợp chưa có quy định hoặc hướng dẫn cụ thể

về phương pháp tính giá trị xây dựng mới và giá trị hao mòn thì việc tính toán thực hiện theo đánh giá của chuyên gia tư vấn, của chuyên viên hoặc tổ chức trực tiếp xác định giá trên cơ sở những thông tin, số liệu thực tế thu thập được trên thị trường

Bước 4: Tính toán giá trị của các thửa đất của các BĐS đã lựa chọn ở Bước 1

Giá trị của

thửa đất =

Giá chuyển nhượng bất động sản  Giá trị hiện tại của các tài sản trên đất

Đơn giá của thửa đất = Giá trị của thửa đất

Diện tích thửa đất

Bước 5: Xác định giá trị của thửa đất cần định giá

Căn cứ vào những khác biệt chủ yếu giữa thửa đất cần định giá và các thửa đất của các bất động sản nêu trên, tiến hành điều chỉnh giá các thửa đất của các bất động sản (tương tự như Bước 3 của phương pháp so sánh trực tiếp)

Đơn giá của thửa đất cần định giá được xác định theo đơn giá bình quân của các đơn giá đất đã điều chỉnh của các bất động sản đó

 Phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư: là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản

Khi áp dụng phương pháp thặng dư để định giá đất phải tiến hành các bước sau đây:

Bước 1: Xác định mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của khu đất dựa

vào các căn cứ sau:

- Đặc điểm của khu đất

- Quy hoạch vùng, quy hoạch đô thị; quy hoạch và các quy định về xây dựng; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt

Bước 2: Ước tính tổng giá trị phát triển của bất động sản

Tổng giá trị phát triển của bất động sản bao gồm tổng giá trị nhà cửa, đất phân lô, v.v dự kiến sẽ bán được khi hoàn thành dự án đầu tư vào khu đất

Việc ước tính tổng giá trị phát triển phải tiến hành trên cơ sở điều tra, khảo sát giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường đối với nhà cửa, căn hộ, công trình kiến trúc, đất phân lô, v.v tại những dự án đã hoàn thành mà có những đặc điểm tương tự với dự án bất động sản dự kiến đầu tư xây dựng ở khu vực liền kề hoặc những khu vực lân cận có mức sinh lợi, có điều kiện kết cấu hạ tầng tương đương; có dự kiến và tính đến xu hướng và mức độ biến động của giá thị trường để ước tính mức giá dự kiến bán được cho phù hợp với thực tế

Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển

Chi phí phát triển bao gồm tất cả các khoản chi phí mà nhà đầu tư bỏ ra để xây dựng kết cấu hạ tầng (bao gồm xây dựng đường sá, hệ thống cấp, thoát nước, hệ thống cung cấp điện…); tạo cảnh quan môi trường; xây dựng nhà cửa, vật kiến trúc hoặc phân lô đất để bán theo đúng quy hoạch chi tiết đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; chi phí quảng cáo, bán hàng; chi phí quản lý chung; lợi nhuận của nhà đầu tư (có tính đến yếu tố rủi ro kinh doanh)

Việc ước tính tổng chi phí phát triển phải được xác định trên cơ sở đơn giá, suất vốn đầu tư, những định mức theo hướng dẫn hoặc theo quy định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền Trường hợp chưa được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quy định, hướng dẫn thì xác định theo mức chi phí thực tế phổ biến của các dự án tương tự

ở khu vực liền kề hoặc khu vực lân cận

Trường hợp dự án đầu tư phát triển bất động sản kéo dài trong nhiều năm, nhiều giai đoạn khác nhau và ước tính các khoản doanh thu và chi phí thực hiện theo từng năm thì phải chiết khấu các khoản doanh thu và chi phí về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất theo công thức sau:

Trong đó:

TRi : là doanh thu năm thứ i của dự án

Ci : là chi phí năm thứ i của dự án

r : là tỷ lệ chiết khấu dòng tiền quy về giá trị thời điểm hiện tại (tính theo lãi suất cho vay của các ngân hàng thương mại cho vay để thực hiện dự

án đầu tư phát triển bất động sản)

n : là số năm thực hiện dự án (từ khi khởi công đến khi hoàn thành dự án đầu tư phát triển bất động sản)

Bước 4: Xác định giá trị của thửa đất:

Giá trị ước tính của

Tổng giá trị phát triển  Tổng chi phí

phát triển

 Điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất

- Khi áp dụng các phương pháp xác định giá đất các thông tin, số liệu cần thiết để tính toán đi đến kết luận về mức giá cụ thể đều phải thu thập trên thị trường trong điều kiện bình thường, đồng thời phải phân tích, lựa chọn các thông tin, số liệu chính xác

và có độ tin cậy cao

- Trong trường hợp thu thập được đầy đủ thông tin, số liệu để có thể áp dụng cả bốn phương pháp xác định giá đất, thì sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp làm phương pháp chủ yếu để xác định giá đất

- Trong các trường hợp sau đây cần phải sử dụng kết hợp ít nhất hai phương pháp xác định giá đất để kiểm tra, so sánh, đối chiếu các mức giá ước tính để quyết định

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa diễn ra phổ biến trên thị trường, số liệu thu thập được không có tính hệ thống;

Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường biến động thất thường, không phản ánh đúng quan hệ cung - cầu về đất trong điều kiện bình thường

Mức giá đất ước tính bằng cách áp dụng một trong hai phương pháp xác định giá đất có kết quả cao hơn mức giá tối đa của khung giá do Chính phủ qui định tại Khoản

5 Điều 1 Nghị định số 123/2007/NĐ-CP

- Các phương pháp xác định giá đất trên đây được áp dụng để xác định giá trị của thửa đất, khu đất cụ thể làm căn cứ để định giá đất hàng loạt cho từng vị trí đất, từng vùng giá trị đất

I.2 Tổng quan về khai phá dữ liệu

I.2.1 Khai phá dữ liệu

 Khái niệm khám phá tri thức và khai phá dữ liệu

Phát hiện tri thức (Knowledge Discovery ) trong các cơ sở dữ liệu là một qui trình

nhận biết các mẫu hoặc các mô hình trong dữ liệu với các tính năng: hợp thức, mới, khả ích, và có thể hiểu được

Khai phá dữ liệu là một bước trong quy trình phát hiện tri thức gồm có các thụât toán khai thác dữ liệu chuyên dùng dưới một số quy định về hiệu quả tính toán chấp nhận được để tìm ra các mẫu hoặc các mô hình trong dữ liệu

Quá trình khám phá tri thức được tiến hành qua 5 bước sau:

Hình I.5 Quá trình khám phá tri thức

I.2.2 Quá trình khai phá dữ liệu

 Nội dung của quá trình khai phá dữ liệu

Khai phá dữ liệu là hoạt động trọng tâm của quá trình khám phá tri thức Thuật ngữ khai phá dữ liệu còn được một số nhà khoa học gọi là phát hiện tri thức trong cơ

sở dữ liệu (knowledge discovery in database _KDD) (theo Fayyad Smyth and Piatestky-Shapiro 1989) Quá trình này gồm có 6 bước:

Quá trình khai phá dữ liệu bắt đầu với kho dữ liệu thô và kết thúc với tri thức được chiết xuất ra Nội dung của quá trình như sau:

- Gom dữ liệu (gatherin)

- Trích lọc dữ liệu (selection)

Ở giai đoạn này dữ liệu được lựa chọn và phân chia theo một số tiêu chuẩn nào

đó

- Làm sạch và tiền xử lý dữ liệu (cleansing preprocessing)

- Chuyển đổi dữ liệu (transformation)

Mục đích của việc chuyển đổi dữ liệu là làm cho dữ liệu phù hợp hơn với mục đích khai phá dữ liệu

- Phát hiện và trích mẫu dữ liệu ( pattern extraction and discovery)

Đây là bước tư duy trong khai phá dữ liệu Ở trong giai đoạn này nhiều thuật toán khác nhau đã được sử dụng để trích ra các mẫu từ dữ liệu Thuật toán thường dùng để trích mẫu dữ liệu là thuật toán phân loại dữ liệu, kết hợp dữ liệu, thuật toán mô hình

hoá dữ liệu tuần tự

- Đánh giá kết quả mẫu (evaluation of result )

Đây là giai đoạn cuối cùng trong quá trình khai phá dữ liệu, ở giai đoạn này các mẫu dữ liệu được chiết xuất ra bởi phần mềm khai phá dữ liệu Không phải mẫu dữ liệu nào cũng hữu ích, đôi khi nó còn bị sai lệch Vì vậy cần phải đưa ra những tiêu chuẩn đánh giá độ ưu tiên cho các mẫu dữ liệu để rút ra được những tri thức cần thiêt

 Chức năng của khai phá dữ liệu

Khai phá dữ liệu có hai chức năng cơ bản đó là: chức năng dự đoán và chức năng

 Các kỹ thuật khai phá dữ liệu

Trong thực tế có nhiều kỹ thuật khai phá dữ liệu khác nhau nhằm thực hiện hai chức năng mô tả và dự đoán

- Kỹ thuật khai phá dữ liệu mô tả: có nhiệm vụ mô tả các tính chất hoặc các đặc tính chung của dữ liệu trong CSDL hiện có Một số kỹ thuật khai phá trong nhóm này là: phân cụm dữ liệu (Clustering), tổng hợp (Summarisation), trực quan hoá (Visualization), phân tích sự phát triển và độ lệch (Evolution and deviation analyst),…

- Kỹ thuật khai phá dữ liệu dự đoán: có nhiệm vụ đưa ra các dự đoán dựa vào các suy diễn trên cơ sở dữ liệu hiện thời Một số kỹ thuật khai phá trong nhóm này là: phân lớp (Classification), hồi quy (Regression), cây quyết định (Decision tree), thống

kê (statictics), mạng nơron (neural network), luật kết hợp,…

Một số kỹ thuật phổ biến thường được sử dụng để khai phá dữ liệu hiện nay là : phân lớp dữ liệu, phân cụm dữ liệu, khai phá luật kết hợp, hồi quy, giải thuật di truyền, mạng nowrron

Mục tiêu của phân cụm dữ liệu là nhóm các đối tượng tương tự nhau trong tập

dữ liệu vào các cụm, sao cho các đối tượng thuộc cùng một lớp là tương đồng

- Khai phá luật kết hợp

Mục tiêu của phương pháp này là phát hiện và đưa ra các mối liên hệ giữa các giá trị dữ liệu trong cơ sở dữ liệu Đầu ra của giải thuật luật kết hợp là tập luật kết hợp tìm được Phương pháp khai phá luật kết hợp gồm có hai bước:

Bước 1: Tìm ra tất cả các tập mục phổ biến Một tập mục phổ biến được xác định thông qua tính độ hỗ trợ và thoả mãn độ hỗ trợ cực tiểu

Bước 2: Sinh ra các luật kết hợp mạnh từ tập mục phổ biến, các luật phải thoả mãn độ hỗ trợ và độ tin cậy cực tiểu

- Hồi quy

Phương pháp hồi quy tương tự như là phân lớp dữ liệu Nhưng khác ở chỗ nó dùng để dự đoán các giá trị liên tục còn phân lớp dữ liệu dùng để dự đoán các giá trị rời rạc

- Giải thuật di truyền

Là quá trình mô phỏng theo tiến hoá của tự nhiên Ý tưởng chính của giải thuật là dựa vào quy luật di truyền trong biến đổi, chọn lọc tự nhiên và tiến hoá trong sinh học

- Mạng nơron

Đây là một trong những kỹ thuật khai phá dữ liệu được ứng dụng phổ biến hiện nay Kỹ thuật này phát triển dựa trên một nền tảng toán học vững vàng, khả năng huấn luyện trong kỹ thuật này dựa trên mô hình thần kinh trung ương của con người

Kết quả mà mạng nơron học được có khả năng tạo ra các mô hình dự báo, dự đoán với độ chính xác và độ tin cậy cao Nó có khả năng phát hiện ra được các xu hướng phức tạp mà kỹ thuật thông thường khác khó có thể phát hiện ra được Tuy nhiên phương pháp mạng nơ ron rất phức tạp và quá trình tiến hành nó gặp rất nhiều khó khăn: đòi hỏi mất nhiều thời gian, nhiều dữ liệu, nhiều lần kiểm tra thử nghiệm

- Cây quyết định

Kỹ thuật cây quyết định là một công cụ mạnh và hiệu quả trong việc phân lớp và

dự báo Các đối tượng dữ liệu được phân thành các lớp Các giá trị của đối tượng dữ liệu chưa biết sẽ được dự đoán, dự báo Tri thức được rút ra trong kỹ thuật này thường được mô tả dưới dạng tường minh, đơn giản, trực quan, dễ hiểu đối với người sử dụng

 Ứng dụng của khai phá dữ liệu

Khai phá dữ liệu được vận dụng để giải quyết các vấn đề thuộc nhiều lĩnh vực khác nhau

Khai phá dữ liệu được sử dụng để phân tích dữ liệu, hỗ trợ ra quyết định

- Trong sinh học

- Trong y học

- Tài chính và thị trường chứng khoán

- Khai thác dữ liệu web

- Trong thông tin kỹ thuật

Trong thông tin thương mại

I.3 Khả năng ứng dụng kỹ thuật khai phá dữ liệu trong định giá đất đai

Giá trị đất đai bao gồm giá trị hữu hình và giá trị vô hình Giá trị hữu hình ứng với các thuộc tính không gian (diện tích, hình thể, vị trí) cùng với các đặc điểm về địa hình, địa mạo, địa chất, địa chấn và các tính chất sinh lý hoá của đất kết hợp với giá trị đầu tư phát triển hạ tầng đất đai Giá trị vô hình ứng với vị thế xã hội của đất đai Như vậy để xác định được giá trị đất đai, chúng ta phải tiến hành lượng hóa các yếu tố hữu hình và yếu tố vô hình ảnh hưởng đến giá trị đất

Để giải quyết vấn đề lượng hóa các nhà kinh tế lượng đề xuất sử dụng kỹ thuật phân tích hồi quy tuyến tính bằng phương pháp bình phương bé nhất xác định hàm số biểu thị sự phụ thuộc năng suất cây trồng hay giá trị đất đai vào các yếu tố đặc điểm đất đai Hàm số được xác định trong kinh tế học thường gọi là hàm sản xuất hay hàm giá hedonic Trong các hàm này biến số phụ thuộc là giá trị đất đai, còn biến số độc lập là các yếu tố đặc điểm đất đai, tất cả các biến số thuộc loại liên tục (continuous) hay nhị nguyên (dichotomous) Hàm hồi quy được xác định bằng các phần mềm phân tích thống kê hiện có Eview, SPSS, …

Tuy nhiên, trong thực tế không phải tất cả các yếu tố đặc điểm tự nhiên, kinh tế

và xã hội của đất đai đều là các biến số thuộc loại liên tục hay có thể được chuyển về loại nhị nguyên, mà còn là các đại lượng biến thiên có miền giá trị là các phạm trù, được gọi là biến rời rạc (discrete) hay là biến phạm trù (categorical) Với biến phạm trù thì kỹ thuật và công cụ phân tích hồi quy nêu trên lại tỏ ra kém hiệu quả trong việc

xử lý dữ liệu Các kỹ thuật và công cụ khai phá dữ liệu được phát triển gần đây trong lĩnh vực khoa học công nghệ thông tin thì lại tỏ ra hiệu quả và được ứng dụng rộng rãi

biến số liên tục và biến rời rạc bằng các mô hình cây quyết định (decision tree) và phần mềm DTREG (Phillip H Sherrod, 2003)

Như vậy, để tiến hành định lượng trong định giá đất đai chúng ta có thể sử dụng

kỹ thuật khai phá dữ liệu đó là xây dựng mô hình cây quyết định

 Mô hình Cây quyết định:

Việc xây dựng cây quyết định được thực hiện dựa trên phép đo tính thuần nhất hay ngược lại là mức độ hỗn loạn (entropy) của một tập hợp

Có hai độ đo thường dùng để lựa chọn thuộc tính:

+ Độ lợi thông tin (Information Gain): đo mức độ hỗn loạn của thông tin Tại

mỗi cấp, cây được phân nhánh theo thuộc tính có độ lợi thông tin lớn nhất (hay nói cách khác tối thiểu hóa mức độ hỗn loạn của thông tin)

Khi đó, với S : số lượng tập dữ liệu

Si : số các mẫu của S nằm trong lớp Ci với i = {1, …, m}

thì thông tin cần biết để phân lớp một mẫu:

Thuộc tính A có các giá trị {a1,a2, …,an} Dùng thuộc tính A để phân chia tập

dữ liệu thành n tập con {S1, S2,…,Sn}

Sij: số mẫu của lớp Ci thuộc tập con Sj (A = aj)

- Entropy của thuộc tính A:

- Độ lợi thông tin dựa trên phân nhánh bằng thuộc tính A:

+ Chỉ số Gini (Gini Index): trái với Gain, Gini đo độ “không trong suốt” của

thông tin, phép chia được chọn là phép chia có chỉ số Gini thấp nhất

Chỉ số Gini của nút t:

Với p (j/t) là tần suất của lớp j trong nút t

Khi phân chia nút p thành k nhánh, chất lượng của phép chia được tính bằng:

Trong đó: n i là số mẫu trong nút i

s

s s

s , ,s

n j

mj

s

s s

s, ,s,I(sG(A) 1 2 m 

2

) ( 1

) (

j

t p t

Hai độ đo Gain và Gini được dùng cho mô hình phân lớp (biến kết quả là biến rời rạc)

Đối với mô hình hồi quy (biến kết quả là biến liên tục), việc xây dựng cây quyết định lại dựa vào phương pháp bình phương bé nhất (Least Squares) Phép tách được thực hiện sao cho tổng phương sai của các dòng trong mỗi node so với giá trị trung bình mỗi node là bé nhất

Như vậy, xét cho cùng, tuy với cách thức khác nhau, nhưng về bản chất vấn đề, các phương pháp đều nhằm tối thiểu hóa sự hỗn loạn, và tối đa hóa độ lợi thông tin Tuy nhiên, khả năng ứng dụng của mỗi loại mô hình trong việc định giá đất đai, định giá bất động sản là khác nhau

I.4 Khái quát địa bàn nghiên cứu

 Vị trí địa lí:

Xã Phú Ngọc nằm ở phía Nam của huyện Định Quán Xã có diện tích tự nhiên là 7.028, 33 ha chiếm 7,24% diện tích toàn huyện Định Quán, bao gồm các ấp 1, 2, 3, 4,

5, 6, và ấp 7 Xã có địa bàn kéo dài theo hướng Bắc Nam, trục lộ chính của xã là quốc

lộ 20 nối quốc lộ 1A tại Ngã 3 Dầu Dây, qua địa bàn xã đi TP Đà Lạt

Tọa độ địa lý: xã Phú Ngọc nằm trong tọa độ

11004’44’’ – 11011’32’’ vĩ độ Bắc

107016’14’’ – 107020’54’’ kinh độ Đông

Ranh giới hành chính:

+ Phía Bắc: giáp xã Ngọc Định và thị trấn Định Quán

+ Phía Nam: giáp xã Suối Nho và huyện Xuân Lộc

+ Phía Đông: giáp xã Gia Canh

+ Phía Tây: giáp xã La Ngà và xã Túc Trưng

 Địa hình, địa mạo

Xã Phú Ngọc có địa hình chuyển tiếp giữa cao nguyên và đồng bằng, địa hình không bằng phẳng, nhiều đồi dốc, có độ cao trung bình 130m so với mực nước biển

Độ dốc từ 250 – 300 nằm phần lớn đất đai của xã; độ dốc từ 30 – 80 tập trung ở các ấp

1, 2, và ấp 4; độ dốc từ 80 – 150 thuộc địa bàn các ấp 3, 5, 6, 7

Với đặc trưng về địa hình đồi dốc như vậy nên đã tạo thành nhiều tiểu vùng khí hậu và tốc độ xói mòn thoái hóa đất rất cao, vì vậy cần phải có nhiều biện pháp nhằm làm giảm tình trạng trên

- Nhiệt độ không khí:

Nhiệt độ trên địa bàn cao, trung bình hàng năm khoảng 25 – 270C, thay đổi rất rõ giữa các mùa trong năm, giữa ngày và đêm, nhiệt độ trung bình tối cao 320C, nhiệt độ trung bình tối thấp 21,50C

Tổng tích ôn tương đối cao 9.000 – 9.7000C, thuận lợi cho cây trồng phát triển quanh năm

- Độ ẩm tương đối:

+ Độ ẩm trung bình năm từ 76 – 86%

+ Các tháng mùa mưa có độ ẩm tương đối cao 85 – 93%

+ Các tháng mùa khô có độ ẩm tương đối thấp 72 – 82%

+ Chế độ mưa tại xã Phú Ngọc phân hóa theo hai mùa rõ rệt

+ Mùa mưa: kéo dài từ tháng 5 đến tháng 10, lượng mưa trung bình khoảng 2.500 – 2.800mm/năm, số ngày mưa vào khoảng 130 – 150 ngày trong năm Vào khoảng tháng 7 – 10 thường xuất hiện lũ, nước sông Đồng Nai dâng cao gây ra hiện tượng ngập úng ở khu vực địa hình thấp thuộc vùng hạ lưu, nhất là những năm hồ Trị An xả

ở mức tối đa

+ Lượng mưa trong mùa mưa chiếm khoảng 85 – 90% lượng mưa cả năm và tập trung theo mùa đã ảnh hưởng rất lớn đến sản xuất nông nghiệp, mùa mưa cây cối phát triển rất tốt và là mùa sản xuất chính

- Gió:

+ Mỗi năm có 2 mùa gió đi theo mùa mưa và khô Về mùa mưa, trong tháng 8 gió thịnh hành Tây Nam Về mùa khô, tháng 2 gió thịnh hành Đông Nam Chuyển tiếp giữa 2 mùa còn có gió Đông và gió Đông Nam Đây là loại gió chướng địa phương, gió chướng khi gặp thủy triều sẽ làm nước dâng cao vào đất liền

+ Tốc độ gió trung bình đạt 10 – 15 m/s, lớn nhất 25 – 30 m/s ( 90 – 100 km/h) Khu vực này ít chịu ảnh hưởng của bão

 Thuỷ văn

Xã Phú Ngọc có sông La Ngà bắt nguồn từ cao nguyên Bảo Lộc ngoài ra còn với

3 suối lớn: Suối Róc, suối Rói, suối Trà My

- Sông La Ngà: với lưu lượng nước bình quân là 144m3/s, dòng sông đổ vào lòng

hồ Trị An Chiều dài dòng sông chảy qua địa bàn xã Phú Ngọc là 16900m, và diện tích mặt sông khá rộng Sông La Ngà cung cấp một nguồn nước mặt khá lớn cho sản xuất

và sinh hoạt của xã Đồng thời nghề nuôi cá bè của xã cũng được phát triển mạnh nhờ lưu lượng nước của dòng sông này

- Suối Rói: bắt nguồn từ sông La Ngà chảy qua địa bàn các ấp 5, ấp 6 và ấp 4 đến giáp ranh giới xã Ngọc Định với tổng chiều dài là 4200m, chiều rộng của sông là 3m, tổng diện tích mặt sông là 12.600m2 Đây là lượng nước mặt cung cấp cho tưới tiêu và sinh hoạt các ấp có dòng suối chảy qua

- Suối Róc: Suối Róc cũng bắt nguồn từ sông la Ngà chảy tới ấp 4 xã Phú Ngọc Tổng chiều dài là 7500m, rộng 4m, tổng diện tích mặt suối là 30.000m2 Đây là lượng nước mặt cung cấp một phần diện tích ấp 7 và ấp 5

- Suối Trà My: bắt nguồn từ song La Ngà chảy qua xã Phú Ngọc với chiều dài 9.000m, rộng 3m và với diện tích là 27.0002

Tuy vậy ở một số ấp vào mùa khô vẫn không có nước sinh hoạt và sản xuất, bởi

vì địa hình của xã có độ dốc lớn, mực nước ngầm không đồng đều còn về mùa mưa những ấp gần sông cộng với lòng hồ lại bị nước ngập lên cao làm diện tích canh tác bị thu hẹp lại Do xã có số lượng sông suối nhiều nên thuận lợi cho phát triển di lịch ven

hồ Trị An, tạo những vùng ao, hồ lớn để nuôi trồng thủy sản

 Các nguồn tài nguyên

- Tài nguyên đất

Diện tích toàn xã 7.028,46 ha ( chiếm 7,24% diện tích toàn huyện Định Quán) Các loại đất trên địa bàn phần lớn có chất lượng tốt, phân bố khá tập trung, phù hợp với các loại cây trồng khác nhau, có khả năng hình thành vùng chuyên canh sản xuất hàng hóa nông nghiệp như cây lúa, cây công nghiệp lâu năm và cây ăn trái Cụ thể; Nhóm đất xám (Acrisol): Tổng diện tích 5.709 ha, phân bố hầu hết diện tích của

xã Có một nhóm đất phụ là đất xám vàng (Chormic Acrissols) Phát triển trên nền đá Granite thành phần nhiều mùn, các chất dinh dưỡng tổng số và dễ tiêu thấp, đất chua nghèo cation trao đổi CEC thấp, thành phần nhẹ đến trung bình rất thích hợp cho cây mía và các cây màu, cây hang năm khác

Nhóm đất đen (Luvisols):Tổng diện tích là 302,6193 ha phân bố trên địa bàn ấp

5, 6 có một nhóm đất phụ là đất đen kết von (Ferric Luvisols) hình thành trên mẫu Bazals Đặc tính nhiều chất dinh dưỡng và các chất hữu cơ dễ tiêu, đặc biệt là lân tổng

hầu hết diện tích có độ dày tầng đất thấp nên chỉ thích hợp với các loại cây trồng ngắn ngày đặc biệt là cây mía và cây màu có giá trị cao như đậu phộng, đậu nành…

- Tài nguyên nước

Nguồn nước mặt trên địa bàn xã: nhờ có mạng lưới sông suối nhiều và phân bố rộng khắp trên địa bàn xã nên khả năng cung cấp đầy đủ lượng nước cho nhu cầu sản xuất và sinh hoạt cho nhân dân

Nước ngầm: nhìn chung trên địa bàn xã nguồn nước ngầm chưa khai thác nhiều, hầu như khai thác với quy mô nhỏ, hộ gia đình Mực nước ngầm phân bố không đồng đều, một số khu vực có nguồn nước ngầm có chất lượng tương đối tốt nhưng có một số khu vực nguồn nước ngầm hạn chế và ô nhiễm nặng Tình trạng thiếu nước sinh hoạt

là thường xuyên

I.5 Nội dung và phương pháp nghiên cứu

1.5.1 Nội dung nghiên cứu

- Nghiên cứu đặc điểm kinh tế xã hội trên địa bàn xã Phú Ngọc huyện Định Quán tỉnh Đồng Nai, đánh giá ảnh hưởng của kinh tế xã hội đến sử dụng đất

- Nghiên cứu hiện trạng sử dụng đất đai trên địa bàn xã Phú Ngọc huyện Định Quán, tỉnh Đồng Nai

- Định giá đất đai ứng dụng các phương pháp khai phá dữ liệu từ bộ dữ liệu thu thập bằng phiếu điều tra

1.5.2 Phương pháp nghiên cứu:

Để thực hiện nội dung nghiên cứu trên các phương pháp được sử dụng trong quá trình nghiên cứu sau:

- Phương pháp tư duy trừu tượng: là phương pháp phản ánh thực tại khách quan bằng các phạm trù khoa học và thực hiện tư duy theo các phạm trù để giải quyết một bài toán nhất định phát hiện tri thức mới

- Phương pháp điều tra: điều tra thu thập thông tin theo mẫu phiếu được thiết kế phù hợp Các thông tin trên được thu thập chủ yếu thông qua các phương tiện thông tin đại chúng như: cán bộ địa chính, chủ sử dụng đất, người môi giới đất

- Phương pháp thống kê: từ số liệu thu thập được, tiến hành xử lý, thống kê theo những tiêu chí thích hợp

- Phương pháp phân tích - tổng hợp: phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá cả nhà đất và xác định hệ số ảnh hưởng của chúng và đánh giá ảnh hưởng tổng hợp của chúng đến giá cả nhà đất

- Phương pháp chuyên gia: tham khảo ý kiến những chuyên gia giàu kinh nghiệm trong lĩnh vực khai phá dữ liệu và định giá đất đai

- Phương pháp sử dụng công cụ GIS: sử dụng phần mềm Mapinfo xác định vị trí điểm điều tra, khảo sát

1.5.3 Phương tiện thực hiện

Đề tài được thực hiện dựa trên lý thuyết vị thế - chất lượng và thông qua phương tiện thực hiện là phần mềm Excell, phần mềm phân tích DTREG

Phần mềm Excel: dùng để xử lý dữ liệu thô, dữ liệu thứ cấp, tổng hợp để tính

toán các chỉ tiêu cần thiết, đồng thời dùng để kiểm tra sự thiếu sót mắc phải trong quá trình số hóa, mã hóa dữ liệu thuộc tính trong mapinfo

Phần mềm Mapinfo: là công cụ hỗ trợ trong việc xác định các yếu tố như chiều

rộng đường, các khoảng cách đến chợ, QL20 Những chức năng chính của Mapinfo được sử dụng trong quá trình xác định cực vị thế như sau:

- Quản lý dữ liệu về không gian lẫn thuộc tính

dữ liệu, và có thể sử dụng để dự đoán giá trị khảo sát trong tương lai

DTREG chấp nhận tập hợp dữ liệu chứa nhiều dòng với một cột cho mỗi biến Một trong các biến là biến mục tiêu, giá trị của nó được mô hình hóa và được dự đoán như là một hàm của biến dự báo DTREG phân tích giá trị và cho ra một mô hình chỉ cách tốt nhất để dự đoán giá trị của biến kết quả dựa trên giá trị biến dự báo

Ngoài việc xây dựng mô hình dự báo, DTREG còn đo chất lượng mô hình

DTREG có thể tạo những mô hình cây đơn cổ điển (SingleTree) cũng như TreeBoost, Decision Tree Forest gồm có nhiều cây DTREG cũng có thể xây dựng mô hình Support Vector Machine (SVM) và Hồi quy logictic (Logistic Regression)

DTREG bao gồm ngôn ngữ chuyển đổi dữ liệu (DTL: data transformation language) để chuyển đổi biến, tạo ra biến mới và chọn các dòng để phân tích

Chương trình DTREG phân tích tập giá trị dữ liệu và tạo ra cây quyết định Cây quyết định có thể sử dụng để dự đoán giá trị của biến mục tiêu dựa trên những giá trị của những biến dự báo Giống như một cái cây thật, cây quyết định có gốc, nhánh và

lá Một dự đoán được tạo bằng cách căn cứ vào cây từ gốc, theo nhánh trái hoặc phải dựa vào giá trị biến dự báo cho đến khi tới lá Mỗi lá chỉ ra giá trị có khả năng phù hợp nhất cho biến mục tiêu đã cho bởi giá trị dự báo dẫn đến lá

Khái niệm cây quyết định đã có từ lâu, nó bắt nguồn từ khái niệm cơ bản về quá trình suy diễn, nhưng khả năng phân tích một tập dữ liệu lớn với nhiều biến lại đòi hỏi năng lực của máy tính rất lớn mà điều này là không khả thi cho đến hiện nay, khi mà những máy tính tốc độ cao được phát triển

Kỹ thuật cây quyết định là một công cụ mạnh và hiệu quả trong việc phân lớp và

dự báo Các đối tượng dữ liệu được phân thành các lớp Các giá trị của đối tượng dữ liệu chưa biết sẽ được dự đoán, dự báo Tri thức được rút ra trong kỹ thuật này thường được mô tả dưới dạng tường minh, đơn giản, trực quan, dễ hiểu đối với người sử dụng

Đặc điểm của DTREG

o Dễ sử dụng: DTREG là một ứng dụng thiết thực được cài đặt dễ dàng trên các

hệ thống Windows bất kỳ DTREG dùng giá trị phân cách dấu phẩy những file dữ liệu

để dễ dàng tạo ra hầu hết các nguồn dữ liệu bất kỳ Một khi bạn tạo những file dữ liệu của bạn, ngay khi cung cấp nó vào trong DTREG, và để DTREG làm tất cả công việc tạo cây quyết định, SVM hoặc mô hinh Logistic Regression Ngay cả những phân tích phức tạp cũng có thể thực hiện trong vài phút

o Cây phân lớp và cây hồi quy: DTREG có thể xây dựng cây phân lớp nơi mà

biến kết quả được dự đoán là categorical và cây hồi quy khi mà biến kết quả là continuous như số lượng thu vào hoặc bán ra

o Single-tree, TreeBoost, Decision Tree Forests, Support Vector Machine và Logistic Regression: Bằng cách đánh dấu (check) một button, bạn có thể điều khiển

DTREG xây dựng một lớp mô hình single-tree, một mô hình treeBoost gồm có một chuỗi cây, Decision Tree Forest

o Tự động tỉa (pruning) cây: DTREG sử dụng V-fold cross-validation để quyết

định kích thước tối ưu của cây Thủ tục này để tránh vấn đề vượt giới hạn nơi đó cây phát sinh phù hợp tốt với dữ liệu “huấn luyện” nhưng không cung cấp dự đoán chính xác dữ liệu mới

o Việc chia thay thế (Surrogate splitters) cho dữ liệu thiếu: DTREG sử dụng

một kỹ thuật tinh vi để giải quyết việc chia thay thế dữ liệu (Surrogate splitters )

trong trường hợp thiếu giá trị Điều này cho phép những trường hợp có giá trị và một vài trường hợp thiếu giá trị được sử dụng để dự đoán giá trị cho những trường hợp thiếu giá trị

o Trình bày trực quan cây: DTREG có thể trình bày cây quyết định đã phát

sinh trên màn hình, ghi vào file hình ảnh jpg hoặc file png để in nó Khi in DTREG

sử dụng kỹ thuật tinh vi để đánh số cây qua nhiều trang

o DTREG chấp nhận dữ liệu text cũng như dữ liệu số

o DTL: data transformation language (DTL) DTREG bao gồm một ngôn ngữ

chuyển đổi dữ liệu để chuyển đổi biến, tạo các biến mới và chọn những trường hợp bao gộp trong phân tích

o Lưu những thông tin đã phân tích vào Project files: DTREG lưu tất cả

những thông tin về biến, phấn tích tham số cũng như bản tường thuật và cây phát sinh vào project file Sau này bạn có thể mở project file, những tham số thay đổi hoặc trả về với một tập dữ liệu khác

o Cho điểm những giá trị dự đoán: Khi cây quyết định đã được xây dựng, bạn

có thể dùng DTREG để cho điểm tập dữ liệu mới và giá trị dự đoán cho biến kết quả

o Tạo Source code tính điểm: Chức năng “Translate” trong DTREG phát sinh

source code C, C++ và SAS@ để tính toán giá trị dự đoán Source code này có thể được bao gồm trong chương trình ứng dụng để thực hiện việc cho điểm vùng dữ liệu lớn

o Có khả năng rất mạnh: Enterprise Version của DTREG có thể sử dụng không

giới hạn số dòng dữ liệu DTREG có thể xây dựng cây phân lớp với những biến dự báo

có hàng trăm loại biến dự báo được sử dụng một thuật toán gom cụm hiệu quả (Nhiều chương trình cây quyết định khác hạn chế biến dự báo tối đa là 16 loại)

o Thư viện DTREG COM : DTREG COM Library có thể được gọi từ chương

trình ứng dụng để tính toán dự báo giá trị biến kết quả sử dụng cây quyết định phát sinh bởi DTREG

Đặc điểm của những mô hình cây quyết định cơ sở:

- Cây quyết định dễ xây dựng: Ngay khi cung cấp tập dữ liệu vào DTREG, nó

sẽ làm tất cả các công việc xây dựng cây quyết định và tỉa (rút gọn) cây một cách hiệu quả nhất