NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ THỦ DẦU MỘT VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU LỰC QUẢN LÝ

Trong những năm gần đây, nhiều cơ chế, chính sách của Nhà nước được ban hành như chích sách ưu đãi đầu tư xây dựng nhà ở để bán và cho thuê đã có tác động tích cực, góp phần giải quyết n

  i

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

NÂNG CAO HIỆU LỰC QUẢN LÝ

Sinh viên thực hiện: NGUYỄN THỊ MỸ HƯƠNG

Mã số sinh viên: 07135031

Lớp: DH07TB

Chuyên nghành: Quản lý thị trường Bất động sản

-Tháng 8 năm

2011-TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BỘ MÔN: KINH TẾ ĐẤT & BẤT ĐỘNG SẢN

  iii

MỤC LỤC

PHẦN 1 MỞ ĐẦU 1

1.1 Đặt vấn đề 1

1.2 Mục tiêu nghiên cứu 2

    1.3. Phạm vi nghiên cứu của đề tài……… 2

1.4 Phương pháp nghiên cứu 3

   1.5 Ý nghĩa thực tiển của đề tài……… 3 

1.6 Cơ sở pháp lý của vấn đề nghiên cứu 3

1.7.Quy trình thực hiện………4

PHẦN 2: TỔNG QUAN 5

2.1 Nhà ở 5

2.1.1 Khái niệm nhà ở 5

2.1.2 Phân loại nhà ở 5

2.1.3 Phân cấp nhà ở 7

2.1.4 Đặc tính của nhà ở 8

2.1.5 Vai trò của nhà ở 9

2.2 Quản lý nhà ở 10

2.2.1.Nội dung công tác quản lý nhà ở 10

2.2.2 Nguyên tắc quản lý nhà ở 11

2.2.3 Vai trò của quản lý nhà ở 12

2.3 Khái quát tình hình kinh tế xã hội của thị xã Thủ Dầu Một 12

2.3.1 Điều kiện tự nhiên 12

2.3.2 Điều kiện kinh tế-xã hội 17

PHẦN 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 22

3.1 Thực trạng nhà ở tại thị xã Thủ Dầu Một 22

3.1.1.Quỹ nhà ở trên địa bàn 22

3.1.3 So sánh hiện trạng nhà ở đô thị Thủ Dầu Một với khu vực đô thị của toàn tỉnh 26

3.1.4 Đánh giá thực trạng nhà ở trên địa bàn thị xã Thủ Dầu Một 27

3.1.5 Thực trạng mối quan hệ giữa nhà ở và dân số 31

3.1.6 Tiềm năng phát triển nhà ở tại thị xã Thủ Dầu Một 32

3.2.Thực trạng quản lý nhà ở trên địa bàn thị xã Thủ Dầu Một 39

3.2.1.Cơ cấu quản lý trong lĩnh vực nhà ở tại thị xã 39

3.2.2 Thực trạng quản lý nhà ở trên địa bàn thị xã 42

3.3 Giải pháp nâng cao hiệu lực quản lý nhà ở trên địa bàn 45

3.3.1 Giải pháp chung 45

3.3.2 Giải pháp về quản lý dự án nhà ở 49

3.3.3 Giải pháp phát triển nhà ở 50

PHẦN 4: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 61

4.1 Kết luận 61

4.2 Kiến nghị 61

về nhà ở Không chỉ ở Việt Nam mới có câu “an cư lạc nghiệp” nhưng quả thật với người Việt Nam, nhà ở không chỉ là chỗ để ở mà còn chứa đựng cả một tâm linh

thiêng liêng của gia đình

Trong những năm gần đây, nhiều cơ chế, chính sách của Nhà nước được ban hành như chích sách ưu đãi đầu tư xây dựng nhà ở để bán và cho thuê đã có tác động tích cực, góp phần giải quyết nhu cầu bức xúc của nhân dân về chỗ ở đồng thời tác động tích cực vào chủ trương kích cầu của Chính phủ.Bên cạnh đó, việc quản lý và phát triển nhà ở đã và đang xuất hiện nhiều vấn đề vướng mắc, tồn tại như tình trạng phát triển nhà manh mún tự phát còn rất phổ biến, nhiều trường hợp xây nhà không phù hợp quy hoạch, thiếu sự giám sát, hướng dẫn của cơ quan quản lý nhà nước dẫn đến tình trạng phát triển tự phát, phá vỡ quy hoạch, cảnh quan kiến trúc và môi trường sống nhất là tại khu vực đô thị Nhà ở cho các đối tượng có thu nhập thấp, công nhân lao động, sinh viên các trường đại học chưa được cải thiện nhiều Xu thế thương mại đang lấn át ý nghĩa xã hội của nhà ở.tie

Tỉnh Bình Dương là một khu vực gần đây có sự phát triển rất mạnh mẽ với việc hình thành và phát triển liên tục các khu công nghiệp Các nhà máy, xí nghiệp mọc lên không những thu hút lao động trong tỉnh mà còn từ những nơi khác đổ về Hệ quả kéo

theo của điều này sẽ là sự gia tăng dân số nhanh và mức độ tập trung của dân cư với mật độ cao ở đô thị tại Bình Dương trong tương lai Khi dân số đô thị tăng thì đòi hỏi phải giải quyết những vấn đề kèm theo trong đó nhà ở là vấn đề cơ bản nhất và đáng quan tâm hàng đầu Giải quyết vấn đề nhà ở luôn là công việc đăc biệt quan trọng và mang tính chiến lược đối với sự phát triển của đô thị tỉnh Bình Dương cũng như bất kỳ

đô thị nào khác Thị xã Thủ Dầu Một được xem là hạt nhân trung tâm phát triển của tỉnh Bình Dương, là nơi tập trung cao nhất của kinh tế, văn hóa, xã hội trong tỉnh Vì thế phát triển nhà ở trên địa bàn thị xã luôn là vấn đề mà chính quyền địa phương phải lưu tâm

Với những nội dung được đề cập ở trên, tôi xin được tiến hành thực hiện đề tài:

“Nghiên cứu thực trạng quản lý nhà ở trên địa bàn thị xã Thủ Dầu Một và giải

pháp nâng cao hiệu lực quản lý”

1.2 Mục tiêu nghiên cứu

Đề tài chủ yếu tập trung đánh giá tình hình nhà ở cũng như công tác quản lý nhà

ở trên địa bàn thị xã Thủ Dầu Một Nhận định những thành quả đạt được cũng như những khó khăn trong công tác quản lý nhà ở trong thời gian vừa qua từ đó đề ra các giải pháp nâng cao hiệu lực quản lý

1.3 Phạm vi nghiên cứu của đề tài

a Thời gian nghiên cứu: trong khoảng thời gian từ ngày 15/03/2011 đến ngày

15/07/2011

b Phạm vi không gian: đề tài được nghiên cứu tại thị xã Thủ Dầu Một-tỉnh

Bình Dương

c Nội dung nghiên cứu:

- Đánh giá thực trạng nhà ở trên địa bàn thị xã Thủ Dầu Một, rút ra những ưu điểm và hạn chế, nguyên nhân của những hạn chế

- Tiềm năng phát triển nhà ở tại thị xã

- Thực trạng quản lý nhà ở trên địa bàn thị xã Thủ Dầu Một

  3

- Các giải pháp nâng cao hiệu lực quản lý nhà ở

1.4 Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp thống kê: thống kê các số liệu về thực trạng nhà ở, dự án phát

triển nhà ở có lien quan đến vấn đề cần nghiên cứu theo trình tự nội dung nghiên cứu

- Phương pháp điều tra: tiến hành thu thập thông tin thông qua khảo xác, xacx

minh hiện trạng, tìm hiểu thông tin về các dự án nhà ở…

- Phương pháp so sánh: từ số liệu thu thập được so sánh tình hình quản lý nhà

ở tại thị xã qua các năm, so sánh số liệu tại thị xã so với số liệu chung của toàn tỉnh

- Phương pháp phân tích, tổng hợp: phân tích số liệu thu thập được theo từng

giai đoạn thời gian và không gian nhằm đánh giá tổng quát về tình hình nhà ở cũng

như quản lý nhà ở, rút ra những hạn chế để từ đó đề xuất những giải pháp phù hợp

- Phương pháp chuyên gia: lấy ý kiến của người có chuyên môn trong lĩnh

vực quản lý nhà ở như cán bộ quản lý nhà nước về nhà ở, các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản để dự báo sự phát triển của nhà ở và đánh giá thực trạng

công tác quản lý nhà ở

1.5 Ý nghĩa thực tiển của đề tài: Là một trong những cơ sở để nhà nước và chính

quyền địa phương xem xét lại tình hình quản lý nhà ở tại thị xã từ đó phát huy ưu điểm

đồng thời nhìn nhận, xem xét để có hướng khắc phục, điều chỉnh những hạn chế

1.6 Cơ sở pháp lý của vấn đề nghiên cứu

- Luật Nhà ở số 56/2005/QH11 ngày 29/11/ 2005

- Luật Kinh doanh Bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006

- Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết hướng dẫn thi hành luật nhà ở

- Thông tư 16/2010/TT-BXD quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở

- Quyết định số 76/2004/QĐ-TTg ngày 06/5/2004 của Thủ tướng Chính phủ về việc phê duyệt định hướng phát triển nhà ở đến năm 2020;

- Quyết định số 105/2007/QĐ-TTg ngày 13/7/2007 của Thủ tướng Chính phủ về việc phê duyệt Định hướng Chính sách tài chính nhà ở Quốc gia đến năm 2020

- Công văn số 976/BXD-QLN ngày 30/6/2004 của Bộ Xây dựng hướng dẫn xây dựng Chương trình phát triển nhà ở đến năm 2020

- Nghị quyết Đại hội Tỉnh Đảng bộ lần thứ VIII của tỉnh Bình Dương

- Quyết định số 81/2007/QĐ-TTg ngày 05/6/2007 của Thủ tướng Chính phủ về việc phê duyệt Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế-xã hội tỉnh Bình Dương đến năm

2020

- Quyết định số 68/2006/QĐ-UBND ngày 20/3/2006 của UBND tỉnh Bình Dương về việc phê duyệt quy hoạch xây dựng vùng tỉnh Bình Dương (Quy hoạch tổng thể phát triển hệ thống đô thị và khu dân cư nông thôn của tỉnh Bình Dương) đến năm

1.7.Quy trình thực hiện:

- Bước 1: Xác định đối tượng nghiên cứu và lập đề cương chi tiết

- Bước 2: Tiến hành điều tra, thu thập số liệu, tài liệu về thị xã Thủ Dầu Một như: điều kiện tự nhiên- kinh tế-xã hội, quy hoạch khu dân cư, vấn đề nhà ở và quản lý

dự án nhà ở

- Bước 3: Với những tài liệu thu thập được tiến hành phân tích tình hình quản lý nhà ở, đưa ra nhận xét, đánh giá, so sánh với những nơi khác trong tỉnh, đánh giá kết quả đạt được, những vướng mắc và nguyên nhân

- Bước 4: Từ những kết quả phân tích đưa ra giải pháp nâng cao hiệu lực quản

lý nhà ở

- Bước 5: Kết luận vấn đề nghiên cứu, đưa ra một số kiến nghị

  5

PHẦN 2: TỔNG QUAN

2.1 Nhà ở

2.1.1 Khái niệm nhà ở

Hiện nay có rất nhiều khái niệm về nhà ở tùy theo góc độ nghiên cứu

- Theo quy định của Luật nhà ở: Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để

ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình , cá nhân

- Trên góc độ xây dựng: Nhà ở là sản phẩm của hoạt động xây dựng là không gian bên trong có tổ chức được ngăn cách với môi trường bên ngoài dùng để ở

- Xét về mặt xã hội: Nhà ở là nhu cầu thiết yếu trong đời sống của mỗi con người,đó là nơi con người sinh ra và trưởng thành, đó không chỉ là chỗ ở mà còn là nơi sinh hoạt, tái tạo sức lao động , duy trì nòi giống và thực sự là tổ ấm của mỗi gia đình

2.1.2 Phân loại nhà ở

Hiện nay có rất nhiều cách phân loại khác nhau tùy theo tiêu chí phân loại,dưới đây là một số hình thức phân loại phổ biến:

a Phân theo mức độ bền vững của ngôi nhà

- Nhà kiên cố: có độ bền vững cao và thời gian sử dụng lâu dài , thường sử dụng vật liệu xây dựng lâu bền như bê tông , cốt thép , đá , gỗ tốt nhưng giá thành xây dựng thường cao nên những người thu nhập thấp khó có thể xây dựng cho mình căn nhà loại này

- Nhà bán kiên cố: có độ bền vững trung bình , thường sử dụng kết hợp các loại vật liệu có đọ bền khác , độ bền của ngôi nhà tùy thuộc vào việc sử dụng các loại vật liệu và tỷ lệ sử dụng chúng trong xây dựng nhà ở vì vậy giá thành xây dựng cũng khác nhau loại hình nhà ở này khá phổ biến và phù hợp với thu nhập đa dạng của nhiều tầng lớp trong xã hội

- Nhà tạm : độ bền vững thấp và có thời gian sử dụng ngắn , thường sử dụng vật liệu ít lâu bền như : tranh , tre , nứa , lá Gía thành xây dựng thấp nên mặc dù chất lượng xây dựng thấp nhưng vẫn phù hợp với một bộ phận người có thu nhập thấp đặc biệt là người nghèo

b Phân theo hình thức sở hữu

Có hai loại nhà: nhà ở thuộc sở hữu nhà nước và nhà ở thuộc sở hữu tư nhân

Nhà ở thuộc sở hữu nhà nước

- Nhà do nhà nước xây dựng rồi cho cán bộ viên chức nhà nước và nhân dân thuê

- Nhà do chính sách quản lý nhà vắng chủ, nhà nước đang quản lý (nhà của tổ chức, cá nhân thuộc bộ máy cai trị Ngụy quân, Ngụy quyền và các Đảng phái ,nhà hiến tặng hoặc đã giao cho nhà nước quản lý , nhà tịch thu , trưng thu , trưng dụng , mua lại , nhà của người di cư vào Nam , những người đi sinh sống ở địa phương khác trong thời kỳ chiến tranh mà nhà nước đã quản lý hoặc bố trí sử dụng diện nhà vắng chủ

Nhà ở thuộc sở hữu tư nhân

- Nhà do tư nhân tự bỏ vốn xây dựng hoặc mua bán , tặng cho , thừa kế , trao đổi giữa các cá nhân với nhau

- Nhà được tặng , biếu của chính phủ và các tổ chức từ thiện

- Nhà của nhà nước bán lại cho các cán bộ công nhân viên và nhân dân

c Phân theo mức độ độc lập của ngôi nhà

Bao gồm :nhà độc lập, nhà liên kế, chung cư Mức độ độc lập giảm dần theo sắp xếp

d Theo pháp luật

  7

Theo nghị định 71-NĐ-CP về Hướng dẫn thi hành Luật nhà ở thì nhà ở được chia làm các loại sau:

- Nhà ở thương mại: là nhà ở do tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế

đầu tư xây dựng để bán, cho thuê theo cơ chế thị trường

- Nhà ở riêng lẻ: là nhà ở do hộ gia đình, cá nhân xây dựng

- Nhà ở xã hội: là nhà ở do nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các thành

phần kinh tế đầu tư xây dựng cho các đối tượng quy định tại Điều 53 và Điều 54 của Luật Nhà ở thuê hoặc thuê mua theo cơ chế do nhà nước quy định

- Nhà ở công vụ: là nhà ở do Nhà nước đầu tư xây dựng cho một số đối tượng

quy định tại Điều 60 của Luật Nhà ở thuê trong thời gian đảm nhiệm công tác theo cơ chế do Nhà nước quy định

2.1.3 Phân cấp nhà ở

Theo Thông tư liên bộ số 07-LB/TT ngày 30/9/1991 của Bộ Xây dựng, Tài chính, Ủy ban Vật giá Nhà nước và Tổng cục quản lý ruộng đất hướng dẫn việc phân loại các hạng nhà, hạng đất và định giá tính thuế nhà, đất; Thông tư số 05-BXD/ĐT ngày 09/02/1993 của Bộ Xây dựng hướng dẫn phương pháp xác định diện tích sử dụng

và phân cấp nhà ở; Quyết định số 28/2007/BXD ngày 28/12/2008 về việc ban hành hệ thống chỉ tiêu và chế độ báo cáo thống kê tổng hợp ngành xây dựng:

- Nhà biệt thự: là nhà riêng biệt, có sân vườn, hàng rào bao quanh; Kết cấu

chịu lực khung, sàn, tường bằng bê tông cốt thép hoặc tường gạch; Bao che nhà và tường ngăn cách các phòng bằng bê tông cốt thép hoặc xây gạch; Mái bằng hoặc mái ngói, có hệ thống cách âm và cách nhiệt tốt; Vật liệu hoàn thiện (trát, lát, ốp) trong và ngoài nhà tốt; Tiện nghi sinh hoạt (bếp, xí, tắm, điện nước) đầy đủ tiện dùng, chất lượng tốt; Số tầng không hạn chế, nhưng mỗi tầng phải có ít nhất 2 phòng để ở

- Nhà cấp I: là nhà có kết cấu chịu lực bằng bê tông cốt thép hoặc xây gạch có

niên hạn sử dụng quy định trên 80 năm; Bao che nhà và tường ngăn cách các phòng bằng bê tông cốt thép hoặc xây gạch; Mái bằng bê tông cốt thép hoặc lợp ngói, có hệ

thống cách nhiệt tốt; Vật liệu hoàn thiện (trát, lát, ốp) trong và ngoài nhà tốt; Tiện nghi sinh hoạt (bếp, xí, tắm, điện nước) đầy đủ, tiện lợi, không hạn chế số tầng

- Nhà cấp II: là nhà có kết cấu chịu lực bằng bê tông cốt thép hoặc xây gạch có

niên hạn sử dụng quy định trên 70 năm; Bao che nhà và tường ngăn cách các phòng bằng bê tông cốt thép hoặc xây gạch; Mái bằng bê tông cốt thép hoặc mái ngói bằng Fibroociment; Vật liệu hoàn thiện trong ngoài nhà tương đối tốt; Tiện nghi sinh hoạt đầy đủ Số tầng không hạn chế

- Nhà cấp III: là nhà có kết cấu chịu lực kết hợp giữa bê tông cốt thép và xây

gạch hoặc xây gạch Niên hạn sử dụng trên 40 năm; Bao che nhà và tường ngăn bằng gạch; Mái ngói hoặc Fibroociment; Vật liệu hoàn thiện bằng vật liệu phổ thông; Tiện nghi sinh hoạt bình thường, trang bị xí, tắm bằng vật liệu bình thường; Nhà cao tối đa

là 2 tầng

- Nhà cấp IV: là nhà có kết cấu chịu lực bằng gạch, gỗ Niên hạn sử dụng tối

đa 30 năm; Tường bao che và tường ngăn bằng gạch (tường 22 hoặc 11 cm); Mái ngói hoặc Fibroociment; Vật liệu hoàn thiện chất lượng thấp; Tiện nghi sinh hoạt thấp

- Nhà tạm, nhà đơn sơ: là nhà dưới cấp IV, có kết cấu chịu lực bằng gỗ, tre,

vầu; Bao quanh toocxi, tường đất; Lợp lá, rạ; Những tiện nghi, điều kiện sinh hoạt thấp

- Nhà kiên cố: là nhà cấp I, cấp II và tương đương trở lên

- Nhà khá kiên cố: là nhà cấp III và tương đương

- Nhà thiếu kiên cố: là nhà cấp IV và tương đương

2.1.4 Đặc tính của nhà ở

- Tính lâu bền của nhà ở : nhà ở là một loại bất động sản có tuổi thọ nhiều năm ,

có thể tồn tại mấy trăm năm sau khi cải tạo và nâng cấp Nói chung tuổi thọ của nhà ở phổ thông lên tới 45 năm

  9

- Tính không đồng nhất : các công trình nhà ở luôn đa dạng và có đặc điểm riêng , không thể tìm được hai công trình nhà ở giống nhau tuyệt đối trên mọi phương diện tính không đồng nhất này là do yếu tố cung cầu tạo nên

+ Cung nhà ở khác nhau về mặt bằng , vị trí, diện tích

+ Cầu nhà ở đến từ các thành phần dân cư khác nhau về thu nhập , lứa tuổi , thị hiếu

- Tính cố định của nhà ở : không thể di chuyển nhà ở từ nơi này đến nơi khác , việc điều chỉnh mang tính không gian từ việc di chuyển của người ở

- Là tài sản có giá trị lớn : lượng vốn đầu tư vào tài sản là tương đối cao Với nhiều người thì căn nhà là tài sản lớn nhất của đời người Chi phí đẻ xây nhà thường khá cao kéo theo giá cả khi giao dịch nhà ở trên thị trường cao vì vậy nhà ở trở thành tài sản thường được đem ra cầm cố , thế chấp

2.1.5 Vai trò của nhà ở

- Nhà ở không những là phương tiện quan trọng để bảo vệ con người trước các hiện tượng tự nhiên như nắng, mưa, gió, bão, giá rét mà còn la nơi nuôi dưỡng, giáo dục đào tạo con người từ khi sinh ra đến lúc trưởng thành, tạo điều kiện tái sản xuất sức lao động của con người Nhà ở là tài sản giúp con người thể hiện phong cách, lối sống, địa vị với hàng xóm, đối tác, đồng nghiệp…

- Sự phát triển của nhà ở trực tiếp tác động đến các ngành có liên quan đến xây dựng như ngành công nghiệp vật liệu xây dựng, ngành cung cấp thiết bị, máy móc xây dựng… Chất lượng và quy mô nhà ở đô thị sẽ kích thích nhu cầu của dân cư đô thị với các loại hàng hóa như: dụng cụ gia đình, hàng điện tử điện lạnh, trang trí nội thất

- Nhà ở không những là tài sản có giá trị, có tầm quan trọng đặc biệt đối với mỗi gia đình mà còn là một trong những tiêu chuẩn làm thước đo phản ánh trình độ phát triển kinh tế-xã hội của mỗi quốc gia Tình trạng ở của người dân cho thấy bản chất của một chế độ chính trị, khả năng quản lý của chính quyền

- Nhà ở còn là yếu tố thể hiện phong tục tập quán ,đời sống vật chất tinh thần,

sự đa dạng kiến trúc, phong cách xây dựng, thiết kế bộc lộ quan điểm tôn giáo, nhân sinh, thẫm mỹ

2.2 Quản lý nhà ở

2.2.1.Nội dung công tác quản lý nhà ở

Nội dung công tác quản lý nhà nước về nhà ở bao gồm:

a Quản lý vĩ mô của nhà nước về nhà ở

- Xây dựng và chỉ đạo thực hiện các định hướng, chương trình, quy hoạch và kế hoạch phát triển nhà ở

- Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về nhà ở và tổ chức thực hiện các văn bản đó

- Ban hành các tiêu chuẩn nhà ở và quản lý chất lượng nhà ở theo tiêu chuẩn nhà ở

- Điều tra, thống kê, xây dưng các dữ kiệu về nhà ở

- Nghiên cứu, ứng dụng khoa học công nghệ và hợp tác quốc tế trong lĩnh vực nhà ở

- Đào tạo nguồn nhân lực nhằm phục vụ yêu cầu phát triển và quản lý nhà ở

b Quản lý các dự án nhà ở

Việc quản lý các dự án nhà ở là trách nhiệm của chủ đầu tư dự án và của cơ quan nhà nước, nó bao gồm các nội dung sau:

- Quản lý lập báo cáo đầu tư để xin phép đầu tư

- Quản lý lập, thẩm định, quyết định đầu tư cho các dự án

- Quản lý việc điều chỉnh dự án

- Quản lý lập, thẩm định, phê duyệt thiết kế, dự toán, tổng dự toán xây dựng công trình

- Quản lý về cấp phép xây dựng công trình

- Quản lý lựa chọn nhà thầu

  11

- Quản lý quá trình thi công xây dựng

- Quản lý sử dụng, bảo hành công trình xây dựng

c Quản lý nhà ở riêng lẽ của cá nhân, hộ gia đình

Công tác quản lý nhà nước đối với nhà ở riêng lẽ của cá nhân , hộ gia đình bao gồm những lĩnh vực sau:

- Lập và quản lý các hồ sơ về nhà ở

- Quản lý việc xây mới, cải tạo, phá dỡ nhà ở

- Quản lý các giao dịch về nhà ở như mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở

- Xử lý các vi phạm về nhà ở

2.2.2 Nguyên tắc quản lý nhà ở

- Các công trình nhà ở phải phù hợp với quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê

duyệt, phải có bản vẽ thiết kế

- Đầu tư xây dựng công trình nhà ở phải đảm bảo an ninh, an toàn xã hội và an toàn môi trường

- Đầu tư xây dựng công trình nhà ở phải phù hợp với các quy định của pháp luật

về đất đai, nhà ở và pháp luật khác có liên quan

- Ngoài những nguyên tắc trên thì tùy thuôc theo từng nguồn vốn sử dụng cho

dự án mà quản lý nhà nước đối với dự án còn phải theo nguyên tắc sau:

+ Đối với dự án sử dụng vốn ngân sách: Nhà nước quản lý toàn diện quá trình đầu tư xây dựng từ việc xác định chủ trương đầu tư, lập dự án, quyết định đầu tư, lập thiết kế, tổng dự toán, lựa chọn nhà thầu, thi công xây dựng đến khi nghiệm thu, bàn giao đưa công trình vào khai thác sử dụng

+ Đối với dự án sử dụng vốn tín dụng nhà nước bảo lãnh, vốn tín dụng đầu tư phát triển của nhà nước và vốn đầu tư phát triển của doanh nghiệp nhà nước: Nhà nước chỉ quản lý về chủ trương và quy mô đầu tư Doanh nghiệp có dự án đầu tư tự chịu trách nhiệm tổ chức thực hiện và quản lý dự án theo quy định của pháp luật

+Đối với dự án sử dụng vốn khác kể cả vốn tư nhân: Chủ đầu tư quyết định hình thức đầu tư và nội dung quản lý dự án Riêng trường hợp dự án sử dụng vốn hỗn

hợp từ nhiều nguồn vốn thì các bên góp vốn thỏa thuận về phương thức quản lý hoặc quản lý theo quy định đối với loại nguồn vốn có tỷ trọng lớn nhất trong tổng mức đầu

tư của dự án

2.2.3 Vai trò của quản lý nhà ở

- Đảm bảo việc duy trì, sử dụng hợp lý, tiết kiệm và không ngừng phát triển quỹ nhà ở, mặt khác việc quản lý nhà ở góp phần khắc phục những cơn sốt ảo về giá nhà, giúp cân đối cung cầu trong thị trường nhà ở, tạo điều kiện để người dân thỏa mãn nhu

cầu của mình

- Đáp ứng nhu cầu về nhà ở cả về số lượng và chất lượng, tiện nghi nhà ở cho nhân dân, đặc biệt cho những người có thu nhập thấp, những người thuộc diện khó khăn, người thuộc diện chính sách, ưu đãi…

2.3 Khái quát tình hình kinh tế xã hội của thị xã Thủ Dầu Một

2.3.1 Điều kiện tự nhiên

  13

Hình 1 Bản đồ hành chính thị xã Thủ Dầu Một

Nguồn:UBND thị xã Thủ Dầu Một

a Vị trí địa lý

Thị xã Thủ Dầu Một là tỉnh lỵ của Bình Dương, là đô thị loại bốn, nằm trong chùm đô thị của vùng kinh tế trọng điểm phía Nam Với vị trí tương đối thuận lợi cho việc giao lưu với các huyện trong tỉnh và cả nước qua quốc lộ 13, đường Bắc - Nam,

và cách Thành phố Hồ Chí Minh và thành phố Biên Hòa (Đồng Nai) 30-40 km

Tổng diện tích tự nhiên: 8.787,79 ha sau khi điều chỉnh theo nghị quyết số 36/NQ-CP ngày 11-8-2009 thì diện tích thị xã là 11.881,2 ha (tăng 3.093 ha) và tăng thêm hai đơn vị hành chính mới là Phú Hòa và Phú Tân Như vậy đến nay Thủ Dầu Một gồm 14 đơn vị hành chính gồm 11 phường: Phú Cường, Hiệp Thành, Chánh Nghĩa, Phú Tân, Phú Thọ, Phú Hòa, Phú Lợi, Phú Mỹ, Định Hòa, Hiệp An, Hòa Phú

và 3 xã: Tân An, Chánh Mỹ, Tương Bình Hiệp

+ Phía Nam: giáp huyện Thuận An

+ Phía Đông: giáp huyện Tân Uyên, huyện Thuận An

+ Phía Tây: giáp thành phố Hồ Chí Minh

c Khí hậu: Thị xã Thủ Dầu Một nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới cận xích

đạo-gió mùa, nhiệt độ cao đều quanh năm, ánh sáng dồi dào, một năm có hai mùa mưa

và mùa khô rõ rệt.Đặc trưng nổi bật của thị xã là tổng lượng mưa hàng năm khá lớn 1.641-2.147 mm/năm, song lại phân bố không đều trong năm và có xu thế giảm dần từ

Tây sang Đông, từ Bắc xuống Nam

d Các nguồn tài nguyên

+ Tài nguyên đất: Theo kết quả tổng hợp từ bản đồ thổ nhưỡng xây dựng tại

thị xã Thủ Dầu Một từ năm 1997, trên địa bàn thị xã có các nhóm đất chính :đất đỏ vàng, đất phèn, đất xám, đất dốc tụ Thích hợp cho việc trồng các loại cây ăn trái,cây

ngắn ngày và hoa màu

+ Tài nguyên nước: Nước mặt: thị xã Thủ Dầu Một có nguồn nước mặt rất

phong phú có thể dùng cho sinh hoạt và sản suất Nước ngầm: thị xã Thủ Dầu Một nằm trong khu vực có lượng nước ngầm rất phong phú và chất lượng nước rất tốt

+ Tài nguyên khoáng sản: Theo quy hoạch phát triển công nghiệp khoáng sản

tỉnh Bình Dương đến năm 2010 tại địa bàn thị xã Thủ Dầu Một có bốn loại khoáng sản chính là :than bùn, sét, Kaolin, laterit

+ Tài nguyên nhân văn: Hiện nay trên thị xã vẫn còn bảo tồn những giá trị văn

hóa truyền thống có ý nghĩa như lễ hội Rước Vía Bà, di tích nhà tù Phú Lợi, nhà cổ Thủ Dầu Một, làng Tương Bình Hiệp,chùa Bà, chùa Hội Khánh, đình Bà Lụa Thủ

Dầu Một cũng nổi tiếng sản xuất hàng sơn mài gốm sứ, mây tre đan

+ Cảnh quan và môi trường: Tuy không có nhiều cảnh quan tự nhiên đẹp như

những vùng khác nhưng với sự đầu tư sáng tạo của người dân nơi đây đã tạo ra nhiều cảnh quan đặc sắc như chùa Bà, khu du lịch Đại Nam Nhìn chung môi trường tại đây

  17

được bảo vệ tương đối tốt tuy nhiên đã bắt đầu xuất hiện ô nhiễm tại các khu công

nghiệp, khu đô thị và hiện tượng xói mòn và rủa trôi tài nguyên đất

2.3.2 Điều kiện kinh tế-xã hội

a Điều kiện kinh tế

Tốc độ tăng trưởng kinh tế: Tốc độ tăng trưởng kinh tế bình quân hằng năm

là 19,8 %; GDP bình quân đầu người đạt 40,2 triệu đồng

Cơ cấu kinh tế: Cơ cấu kinh tế chuyển dịch theo hướng công nghiệp-dịch

vụ-nông nghiệp với tỷ trọng tương ứng là 64,3%-35,1%-0,6% vào năm 2010 Khu vực dịch vụ tốc độ chuyển dịch nhanh (tăng 13,35 % so với năm 2005) ,khu vực công nghiệp giảm 4,9%, khu vực nông nghiệp giảm 1,3 % so với năm 2005

Biểu 1:Cơ cấu kinh tế thị xã Thủ Dầu Một năm 2010

(tăng2 479 doanh nghiệp so với năm 2005) Trong đó khu vực tư nhân có 1.202 doanh nghiệp (tăng 370 doanh nghiệp so với năm 2005); khu vực nhà nước có 9 doanh

nghiệp (tăng 4 doanh nghiệp so với năm 2005)

Nông nghiệp:Ngành nông nghiệp tiếp tục giảm, tuy nhiên do áp dụng các thành

tựu khoa học kỹ thuật và thâm canh nên năng suất cây trồng và vật nuôi được giữ ổn định Đến năm 2010 diện tích canh tác còn 510 ha, trong đó 200 ha bị bỏ hoang (tập trung ở phường Định Hòa, xã Chánh Mỹ, xã Tân An) và một số vườn cây ít được chăm bón, so với năm 2005 diện tích canh tác giảm 1.228 ha Tỷ trọng trong nội bộ ngành có sự chuyển dịch đúng hướng, tăng tỷ trọng chăn nuôi, dịch vụ; giảm tỷ trọng

trồng trọt

Thương mại, dịch vụ: Giá trị ngành thương mại dịch vụ năm 2010 là 2.121,4

tỷ đồng (tăng 3,9 lần so với năm 2005) Tổng mức bán lẻ hàng hóa đến năm 2010 đạt mức 13.050,3 tỷ đồng (tăng 3,8 lần so với năm 2005), tăng trung bình hàng năm là 30,7 %; phát triển đa dạng với nhiều thành phần kinh tế tham gia, đến năm 2010 có 9.176 đơn vị hoạt động (tăng 87 % so với năm 2005) Khu du lịch Đại Nam đưa vào hoạt động thu hút khách tham quan từ nhiều nơi và góp phần đẩy nhanh tăng trưởng

các ngành dịch vụ

Cơ sở hạ tầng kỹ thuật

+ Giao thông: trên địa bàn hiện có 1.161 tuyến đường do tỉnh, thị xã, phường

và các khu dân cư quản lý với tổng chiều dài là 470,657 km, nâng tỷ lệ đất giao thông khu vực nội thị đạt 20,88 % Đã thi công 557 công trình giao thông nông thôn chỉnh trang đô thị với tổng chiều dài 168,885 km

+ Cấp, thoát nước: hệ thống cấp, thoát nước được đầu tư mở rộng, nâng số hộ

sử dụng nước sạch lên 98,3 % Hệ thống thoát nước được đầu tư đồng bộ gắn với hệ thống giao thông dài 201,22 km/149 tuyến đường

+ Về cấp điện: hoàn thành và triển khai Đề án quy hoạch và phát triển lưới

điện giai đoạn 2008-2010-2015 có xét đến năm 2020 nhằm đáp ứng kịp thời phát triển

  19

kinh tế xã hội trong những năm kế tiếp Thực hiện dự án xóa điện kế cụm ở 12 xã,

phường; nâng chỉ tiêu cấp điện cho nhân dân đạt 717,5 Kwh/người/năm với 99.9%

người sử dụng và 97% được trả theo giá nhà nước

b Điều kiện xã hội

Dân số và lao động việc làm: Theo số liệu thống kê năm 2010, dân số trên địa

bàn là 280.680 người, mật độ dân số là 2.362 người/km2 Tỷ lệ gia tăng dân số ở mức

tự nhiên là 6,11 ‰, so với năm 2005 giảm 1,85 ‰ Trong đó dân thành thị chiếm 31,1

% ; dân số nông thôn chiếm 68,9% Năm 2010 số dân trong độ tuổi lao động chiếm

64,4% số dân trong thị xã tạo ra nguồn lao động dồi dào đóng góp cho sự phát triển

kinh tế xã hội của thị xã Cơ cấu lao động từng bước chuyển dịch theo hướng tăng tỷ

trọng lao động công nghiệp, dịch vụ Chất lượng lao động cũng dần được nâng cao,

hầu hết lao động trong các khu công nghiệp đều là lao động có tay nghề và lao động có

trình độ cao

Bảng 2: Tình hình dân số tại thị xã qua các năm

Năm Tổng dân số(người) Tốc độ dân số(%) Mật độ dân

(Nguồn:Phòng thống kê thị xã Thủ Dầu Một)

Giáo dục và đào tạo: Sự nghiệp giáo dục tiếp tục phát triển theo hướng đa

dạng về loại hình trường và bậc học

Y tế: Từng bước nâng cấp trang thiết bị, cơ sở vật chất trạm y tế và chất lượng

đội ngũ y bác sĩ Công tác kiểm tra, giám sát vệ sinh an toàn thực phẩm, vệ sinh học đường và vệ sinh môi trường luôn được quan tâm Thực hiện tốt công tác bảo hiểm y

tế:100% hộ nghèo được cấp thẻ bảo hiểm y tế

Vệ sinh môi trường: Thành lập các đội thu gom rác sinh hoạt của người dân tại

tất cả các xã, phường;nâng số tuyến đường thu gom rác lên 313 tuyến đường lượng rác thu gom binh quân là 134 tấn/ngày Trong đó chất thải rắn khu vực nội thị thu gom đạt

tiêu thụ sản phẩm và thu hút đầu tư trong và ngoài nước

- Đa số đất trên thị xã là đất xám, đất nâu vàng trên phù sa cổ nên có nền đất vững chắc, chịu nén tốt, giúp giảm nhẹ chi phí gia cố xử lý nền móng khi xây dựng công trình cũng như cơ sở hạ tầng kỹ thuật cho phát triển kinh tế xã hội

- Dân số đông là điều kiện thuận lợi cho hoạt động sản xuất và tiêu thụ hàng hóa, dân số trẻ đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế xã hội trong tương lai

- Giao thông chính của thị xã là một phần trong mạng lưới giao thông của tỉnh

Từ đó có thể đị lại, vận chuyển hàng hóa trọng tỉnh và các vùng lân cận một cách thuận tiện, tạo điều kiện thông thương phát triển kinh tế

- Quỹ đất còn nhiều thuận lợi cho việc phát triển kinh tế của thị xã theo hướng dịch vụ-du lịch, công nghiệp-tiểu thủ công nghiệp, cho phép chuyển một phần đất đai sang đầu tư xây dựng các khu công nghiệp, khu thương mại, các công trình hạ tầng kỹ thuật và xã hội phù hợp với hướng công nghiệp hóa-hiện đại hóa của thị xã

- Cơ cấu kinh tế của thị xã đang từng bước chuyển dịch theo hướng tích cực, đời

  21

Khó khăn

- Tình trạng ô nhiễm môi trường do rác, chất thải công nghiệp, chất thải do sinh hoạt đô thị chưa được thu gom và xử lý triệt để làm cho nước và đất ở một số nơi bị ô nhiễm không thể tiếp tục sử dụng sản xuất

- Dân số trẻ và đông đúc, cùng với đô thị hóa và phát triển công nghiệp với tốc

độ nhanh gây sức ép mạnh mẽ đến việc quản lý và sử dụng đất đai Bên cạnh đó cần phải có nhiều biện pháp bảo vệ môi trường

- Do tác động của khủng hoảng kinh tế đã dẫn đến một số khó khăn cho các doanh nghiệp trong sản xuất, xuất khẩu hàng hóa Trong công nghiệp, khả năng cạnh tranh hàng hóa chưa cao vì chưa đa dạng về mẫu mã, chất lượng và giá cả, chưa nhiều doanh nghiệp sử dụng công nghệ tiên tiến…

- Kinh tế hợp tác xã phát triển yếu, ngành nghề truyền thống khôi phục và phát triển chưa mạnh Kinh tế có phát triển nhưng tình trạng ô nhiểm môi trường luôn là vấn đề bức xúc cần được giải quyết

- Quản lý giáo dục, nhất là cơ sở giáo dục ngoài công lập có lúc chưa chặt chẽ,

cơ sở giáo dục ở một số trường trung học chưa đáp ứng được yêu cầu chuẩn hóa Một

bộ phận người lao động con thất nghiệp và công việc không ổn định

PHẦN 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

- Đất nông nghiệp chiếm 35,25% với diện tích 4.188,05 ha

- Đất phi nông nghiệp là :7.684,63 ha chiếm 64,68 % tổng diện tích Trong đó đất ở là 3.056,98 ha chiếm 25,73 % diện tích toàn thị xã

- Đất chưa sử dụng là 8,32 ha chiếm 0.07 % diện tích toàn thị xã

b Tổng quỹ nhà ở

- Tổng diện tích đất: 11.881 ha

- Tổng diện tích đất ở:25.567.000 m2 (chiếm 21,52 % diện tích đất thị xã); quỹ đất dành cho việc xây dựng và phát triển nhà ở tương đối cao, đất ở đây lại có khả năng chịu nén tốt nên giúp giảm nhẹ chi phí gia cố nền móng, làm tăng khả năng khai thác quỹ đất phục vụ cho việc phát triển nhà ở

- Tổng diện tích nhà ở là 4.008.300 m2/sàn

- Tổng số căn nhà ở: 39.214 căn

Trong đó:

Nhà tầng: 3.092 căn

  23

Nhà bán kiên cố: 34.418 căn

Nhà đơn sơ: 1.571 căn

- Số người bình quân trong hộ gia đình: 4,11

Thực trạng tổng quỹ nhà ở tại thị xã Thủ Dầu Một được thể hiện thông qua

(Nguồn :Cục thống kê tỉnh Bình Dương)

Từ bảng số liệu có thể thấy rõ hiện trạng nhà ở trên địa bàn thị xã hiện nay

chiếm chủ yếu là loại nhà ở bán kiên cố với diện tích chiếm 87,54 %, nhà tầng chiếm

tỷ lệ chưa cao 8,145 diện tích sàn, nhà đơn sơ chiếm tỷ trọng nhỏ 3,97% diện tích sàn

c Quỹ nhà ở chia theo đối tượng xã hội

- Nhà ở hộ gia đình: Theo số liệu của thống kê tỉnh Bình Dương, trên địa bàn

thị xã hiện tại có 39.019 nhà ở hộ gia đình Ngoài số lượng, diện tích nhà ở tăng nhanh

theo thời gian thì chất lượng ngày càng được nâng cao, các khu nhà ở mới khang trang

đã và đang dần thay thế các khu nhà ở cũ, xuống cấp, hư hỏng; nhà ở theo các tuyến

phố, theo các trục lộ giao thông ngày càng nhiều, ngoài mục đích sử dụng cho chức

năng ở còn sử dụng để sản xuất, kinh doanh Số lượng nhà biệt thự, nhà tầng ngày

càng phát triển

Bảng 4:Hiện trạng quỹ nhà ở hộ gia đình

(Nguồn :Cục thống kê tỉnh Bình Dương)

- Nhà ở tập thể: Trong điều kiện kinh tế địa phương phát triển nhanh, số lượng

doanh nghiệp có vốn đầu tư trong nước, nước ngoài đến đầu tư và đi vào hoạt động

ngày càng nhiều đã thu hút lực lượng lao động ngoài tỉnh đến làm việc ngày càng đông

kể cả các chuyên gia nước ngoài; đồng thời, để tạo điều kiện cho việc giảng dạy, học

tập của giáo viên, sinh viên, học sinh tại các trường đào tạo của tỉnh đạt kết quả cao,

việc xây dựng nhà ở tập thể cho người lao động, giáo viên, sinh viên, học sinh luôn

được sự quan tâm của các ngành, các cấp mà trực tiếp là các cơ quan, tổ chức, doanh

nghiệp có liên quan trong việc quản lý và sử dụng các đối tượng nói trên Từ đó giúp

cho các công nhân, chuyên gia có chỗ ở ổn định, an tâm tham gia sản xuất, tăng năng

suất lao động, tạo mối quan hệ tình cảm gắn bó lâu dài với doanh nghiệp cũng như

giáo viên, học viên xa nhà an tâm công tác và học tập tốt hơn

  25

Bảng 5 :Thực trạng quỹ nhà ở tập thể trên địa bàn thị xã Thủ Dầu Một

(Nguồn :Cục thống kê tỉnh Bình Dương)

- Nhà ở của cán bộ công nhân viên: ở thị xã có tổng diện tích nhà ở là 31.303

m2 tổng cộng là 168 căn , phục vụ 797 người, bình quân một hộ là 4,74 người, bình quân diện tích một người là 3,19 m2

Bảng 6 :Thực trạng quỹ nhà ở công nhân viên chức

3.1.3 So sánh hiện trạng nhà ở đô thị Thủ Dầu Một với khu vực đô thị của toàn tỉnh

Quỹ nhà ở của toàn bộ các đô thị tại tỉnh Bình Dương là 16.105.443 m2 sàn với 157.650 căn Trong đó:

Nhà tầng: 8.096 căn

Nhà biệt thự: 421 căn

Nhà bán kiên cố: 143.152 căn

Nhà đơn sơ: 6.011 căn

Chi tiết các số liệu về hiện trạng nhà ở của các đô thị tỉnh Bình Dương được thể hiện trong bảng sau:

Bảng 7: Hiện trạng nhà ở của các đô thị tại tỉnh Bình Dương

Loại nhà Diện tích(m2) Số căn(căn) Tỷ trọng về

diện tích

Tỷ trọng về số lượng

Số lượng nhà ở trên địa bàn thị xã Thủ Dầu Một là 39.214 căn và diện tích nhà

ở là 4.008.294 m2 sàn Như vậy số lượng nhà ở của toàn thị xã chiếm 24,87% trên tổng

số nhà ở và 24,89 % diện tích sàn của đô thị trên toàn tỉnh

  27

- Nhà tầng chiếm 25,83 % số lượng nhà nhưng chiếm 30,1% diện tích sàn

- Nhà biệt thự chiếm tỷ trọng cao nhất trong các đô thị trong toàn tỉnh với 31,6

% số căn và 30% diện tích sàn

- Các tỷ lệ nhà ở đơn sơ và bán kiên cố chiếm tỷ lệ xấp xỉ so với tổng diện tích và

số căn của toàn thị xã so với đô thị toàn tỉnh

3.1.4 Đánh giá thực trạng nhà ở trên địa bàn thị xã Thủ Dầu Một

a Ưu điểm

- Ưu thế về vị trí địa lý

+ Thị xã Thủ Dầu Một có vị trị địa lý thuận lợi, nằm trong khu vực trung tâm của vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, gần các đô thị lớn, thuận tiện về giao thông cũng như về nguồn cung cấp điện, nước, thông tin liên lạc; địa chất thuận lợi cho việc xây dựng nhà ở

+ Kinh tế xã hội tại thị xã trong thời gian qua tăng trưởng cao đã góp phần thúc đẩy người dân, các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh xây dựng nhà ở, các doanh nghiệp

sử dụng lao động thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở nhằm đảm bảo nhu cầu tăng diện tích ở bình quân cũng như nhu cầu cải tạo chỉnh trang đô thị theo tiến trình phát triển của xã hội Các nhà đầu tư trong và ngoài tỉnh, kể cả nước ngoài, tham gia vào các dự

án phát triển nhà ở của tỉnh nói chung và khu vực thị xã Thủ Dầu Một nói riêng ngày càng tăng về số lượng và chất lượng

- Sự tăng trưởng về diện tích và số lượng: Trong giai đoạn từ năm 1997 đến

nay, tình hình kinh tế xã hội tại thị xã đạt được những kết quả khá toàn diện, nền kinh

tế tăng trưởng liên tục với tốc độ cao, lĩnh vực văn hóa xã hội có nhiều tiến bộ, đời sống người dân được cải thiện rõ nét; diện tích nhà ở tăng 1,6 lần so với giai đoạn 1976-1996 và tăng 11,2 lần so với giai đoạn trước năm 1975; nhà ở dân cư xây dựng

mới trong giai đoạn này chiếm tỷ trọng khá lớn

- Về kiến trúc và chất lượng nhà ở

+ Chất lượng xây dựng về nhà ở cũng có chuyển biến rõ rệt Qua kết quả tổng điều tra loại nhà bán kiên cố chiếm tỷ trọng khá cao: 87,78 % nhà biệt thự, nhà tầng đang có xu hướng tăng lên và chiếm tỷ trọng tương đối: 8,22 %, nhà đơn sơ chỉ còn 4,0 % Chất lượng không gian kiến trúc và cơ cấu căn hộ nhà ở đã có những tiến bộ rõ rệt Các căn hộ cũ có chung khu phụ trong các khu nhà chung cư cũ, các căn nhà tập thể đã được thay thế bằng các căn hộ mới khép kín với diện tích các phòng ở phù hợp hơn

+ Nhà ở phát triển đa dạng không những về chất lượng xây dựng mà cả trang trí nội, ngoại thất Bên cạnh việc phát triển các loại nhà biệt thự, nhà vườn, nhà liên kế …

đã có sự bắt đầu quan tâm và khuyến khích phát triển nhà chung cư cao tầng với kiến trúc đẹp và cơ cấu căn hộ hợp lý Bên cạnh việc phát triển về chất lượng kiến trúc nhà

ở, giải pháp quy hoạch chi tiết một số khu nhà ở đô thị cũng đã được quan tâm và nâng cao về chất lượng, thể hiện khá sinh động, kết hợp hài hòa giữa nhà cao tầng và nhà thấp tầng

+ Việc áp dụng khoa học công nghệ trong xây dựng nhà ở đang ngày càng phong phú hơn, bên cạnh các căn hộ có hệ tường chịu lực xây tay trước đây hiện nay

đã phổ biến các loại nhà ở có kết cấu khung bêtông cốt thép hoặc khung lắp ghép với công nghệ và trang thiết bị tiên tiến, đáp ứng yêu cầu về chất lượng và tiến độ thi công xây dựng công trình ngày càng cao

- Về mô hình phát triển nhà ở: Mô hình phát triển nhà ở đã có nhiều chuyển

biến tích cực sau khi áp dụng mô hình phát triển nhà ở theo dự án để đảm bảo sự đồng

bộ về hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội Tính đến thời điểm hiện tại đã có 42 dự án nhà ở được triển khai trên địa bàn thị xã

- Về tình hình huy động vốn phát triển nhà ở

+ Việc mở rộng các nguồn vốn huy động trong đầu tư xây dựng nhà ở đã góp

phần giúp các chủ đầu tư các dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh nhà ở tháo gỡ những khó khăn trong quá trình triển khai thực hiện các dự án này Sự thành công của

cơ chế huy động tiền ứng trước của khách hàng, kết hợp với vốn vay ưu đãi và vốn của

  29

giải phóng mặt bằng, đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà ở và các công trình

phúc lợi xã hội để sớm đưa dự án vào khai thác có hiệu quả

+ Việc huy động vốn đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực đầu tư phát triển nhà ở cũng

đã có nhiều chuyển biến tích cực Trên địa bàn thị xã đã có một vài dự án nhà ở có vốn đầu tư nước ngoài đã được triển khai bước đầu có kết quả tốt, đặc biệt là về bố cục

không gian, kiến trúc, cảnh quan, chất lượng xây dựng và cơ chế quản lý sau đầu tư

- Về tình hình các doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở:

+ Để đáp ứng yêu cầu xây mới và cải tạo một khối lượng đáng kể nhà ở, tại thị

xã đã hình thành, củng cố và phát triển một số lượng lớn doanh nghiệp đầu tư, phát triển và kinh doanh nhà Đến nay trên địa bàn thị xã trong lĩnh vực này đã có 67 doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế có chức năng tham gia đầu tư kinh doanh nhà ở Trong các năm vừa qua, các doanh nghiệp nói trên, đã góp phần tích cực làm tăng quỹ

nhà ở trên địa bàn tỉnh

+ Bên cạnh việc làm tăng thêm quỹ nhà ở, các doanh nghiệp phát triển và kinh

doanh nhà ở đã góp phần thúc đẩy phát triển thị trường lao động, thị trường vật liệu xây dựng và các sản phẩm hàng hóa khác phục vụ cho việc xây dựng nhà ở, góp phần giải quyết việc làm cho một bộ phận không nhỏ người dân cũng như tham gia có kết

quả chủ trương kích cầu của Chính phủ

b Những hạn chế

- Những sai phạm trong xây dựng nhà ở còn phổ biến

- Tình hình gia tăng dân số do tốc độ công nghiệp và đô thị hóa nhanh làm cho vấn đề nhà ở tại đây ngày càng trở nên bức xúc Quan hệ cung cầu về nhà ở còn nhiều bất cập, giá nhà đất thường xuyên có những biến động không phù hợp với thực trạng của nền kinh tế cũng như thu nhập của người lao động, gây tác động trực tiếp đến đời sống của đại đa số các tầng lớp dân cư tại khu vực

- Tình trạng thiếu nhà ở do nhiều hộ gia đình không có đủ khả năng tự tạo lập nhà ở đã dẫn đến các hiện tượng vi phạm pháp luật như: lấn chiếm đất công, cơi nới, xây dựng nhà ở trái phép, đầu cơ nhà đất… xảy ra phổ biến

- Quỹ nhà ở trong thời gian qua tuy có tăng nhưng hầu như chỉ cải thiện đáng

kể cho các đối tượng có thu nhập trung bình và cao, các hộ gia đình khá giả; chưa đáp ứng được hết nhu cầu về nhà ở của nhân dân Việc cải thiện nhà ở cho cán bộ, công chức, viên chức, công nhân các khu, cụm công nghiệp, sinh viên các trường đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp và các đối tượng có thu nhập thấp khác chưa được

quan tâm đúng mức

- Số lượng nhà ở tăng nhanh qua các thời kỳ song diện tích sử dụng bình quân đầu người thay đổi không đáng kể, trước năm 1975 chỉ tiêu này là 23,6m²/người thì hiện nay là 24,6m²/người Đối tượng sử dụng của từng loại nhà có khoảng cách đáng kể: người ở nhà tầng có diện tích sử dụng 42,6m²/người, nhà biệt thự 50,7m²/người, nhà bán kiên cố 23,2m²/người và nhà đơn sơ chỉ đạt 14,8m²/người

- Vẫn còn tồn tại một số hộ gia đình sống trong những căn nhà chật chội, nhà tạm bợ trên hoặc ven sông, kênh, rạch; các xóm nhà ổ chuột vẫn còn tồn tại

- Mô hình tổ chức phát triển nhà ở theo dự án là xu hướng đúng đắn nhưng do những nguyên nhân khách quan và chủ quan, nhiều khu vực thuộc thị xã chậm triển khai được chủ trương này mà chủ yếu là nhà ở xây dựng tự phát, thiếu tuân thủ quy hoạch Hậu quả của việc xây dựng nhà ở tự phát gây ra nhiều vấn đề phức tạp, trong tương lai sẽ phải chi phí rất tốn kém mới có thể khắc phục được

- Trong đầu tư xây dựng nhà ở những năm qua tuy đã có chú ý đa dạng các loại nhà nhưng do khối lượng nhà ở của dân tự xây dựng chiếm tỷ lệ lớn lại không được hướng dẫn, kiểm tra về thiết kế, kiến trúc, hạ tầng, … do đó nhà ở xây dựng mới tăng lên đáng kể, song tình trạng kiến trúc nhà ở lai tạp còn rất phổ biến

- Việc áp dụng công nghệ mới cũng như vật liệu mới trong xây dựng nhà ở để đẩy nhanh tiến độ xây dựng, nâng cao chất lượng và hạ giá thành nhà ở chưa được chú trọng

- Việc triển khai Luật Nhà ở và các văn bản quy phạm pháp luật hướng dẫn thi hành Luật còn lúng túng, vướng mắc dẫn đến việc cấp giấy chứng nhận Quyền sở hữu nhà ở và Quyền sử dụng đất ở, Chương trình nhà ở xã hội cho công nhân và người có

  31

c Nguyên nhân của những hạn chế

- Số lượng lao động nhập cư lớn, người lao động nhập cư tập trung chủ yếu ở

các vùng phát triển, tạo áp lực cũng như sự mất cân bằng lớn về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.Nhu cầu xây dựng lớn, lực lượng lao động đông nhưng chất lượng đội ngũ lao động, nhất là lao động trong lĩnh vực xây dựng có tay nghề cao chưa đáp ứng được nhu cầu

- Mục tiêu phát triển nhà ở chưa được coi là một trong những chỉ tiêu bắt buộc trong kế hoạch phát triển kinh tế-xã hội của tỉnh cũng như của thị xã; chính quyền các cấp chưa nhận thức đầy đủ về vai trò và tầm quan trọng của công tác phát triển nhà ở, các cơ quan quản lý Nhà nước, các đơn vị tư vấn, các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở đều thiếu đội ngũ cán bộ, chuyên gia có năng lực, kinh nghiệm về quản lý và phát triển nhà ở; công tác quản lý và phát triển nhà ở bị buông lỏng

- Một số doanh nghiệp thiếu năng lực tài chính và kinh nghiệm đầu tư xây dựng dẫn đến thời gian triển khai thực hiện các dự án nhà ở bị kéo dài Một số khác chỉ tranh thủ khai thác quỹ đất chia lô để bán thu tiền nhanh nhằm kiếm lợi nhuận cao

- Công tác quy hoạch xây dựng đô thị và nông thôn chưa được quan tâm, một

số đồ án quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt có chất lượng kém, tính dự báo thấp, lạc hậu nhanh so với thực tế phát triển kinh tế xã hội, chậm được điều chỉnh bổ sung gây khó khăn, cản trở đến tốc độ phát triển nhà ở Một số dự án phát triển nhà ở triển khai chưa đồng bộ, thậm chí có những dự án triển khai không tuân theo quy hoạch được duyệt Đây cũng là vấn đề quan trọng đặt ra cho các cơ quan quản lý về quy hoạch, đầu tư, xây dựng và các doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở phải có biện pháp khắc phục

- Việc nghiên cứu, phổ biến về thiết kế mẫu, thiết kế điển hình, quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng nhà ở chưa được triển khai

3.1.5 Thực trạng mối quan hệ giữa nhà ở và dân số

Dân số trên địa bàn thị xã theo thống kê năm 2010 là 280.680 người, nhưng thực chất số người sống trên địa bàn là 325.680 người (do 45.000 người lao động và