NGHIÊN CỨU HOẠT ĐỘNG CHIÊU THỊ CỔ ĐỘNG CHO CĂN HỘ CHUNG CƯ CAO CẤP TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỊA ỐC SÀI GÒN THƯƠNG TÍN SACOMREAL

Đề tài: “Nghiên cứu hoạt động chiêu thị cổ động cho Căn hộ chung cư cao cấp tại Công ty Cổ phần Địa ốc Sài gòn thương tín - Sacomreal” Giáo viên hướng dẫn: Th.s Dương Thị Tuyết Hà, bộ

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP

ĐỀ TÀI:

CHO CĂN HỘ CHUNG CƯ CAO CẤP TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỊA ỐC

SÀI GÒN THƯƠNG TÍN

SVTH MSSV LỚP KHÓA NGÀNH

: : : : :

LÊ THỊ PHƯƠNG THÚY

07135063 DH07TB

2007 – 2011 Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

TP Hồ Chí Minh, tháng 08 năm 2011

BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT VÀ BẤT ĐỘNG SẢN

LÊ THỊ PHƯƠNG THUÝ

NGHIÊN CỨU HOẠT ĐỘNG CHIÊU THỊ CỔ ĐỘNG

CHO CĂN HỘ CHUNG CƯ CAO CẤP TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỊA ỐC

…

Lời đầu tiên con xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến Gia đình – những người

luôn thương yêu, dạy dỗ, hậu thuẫn và tạo mọi điều kiện tốt nhất cho con trong suốt

quá trình học tập

Em xin chân thành cảm ơn các quý thầy – quý cô trường Đại học Nông Lâm

TP.HCM, khoa Quản lý đất đai và Thị trường Bất động sản đã truyền đạt kiến thức

quý báu cho em trong suốt 4 năm theo học tại trường

Đặc biệt em xin gửi lời tri ân đến cô Dương Thị Tuyết Hà – người cô thân

thiết đã hỗ trợ, theo sát và hướng dẫn em tận tình trong khoảng thời gian thực hiện đề

tài

Và em cũng gửi lời cảm ơn đến Ban Tổng Giám Đốc Công ty Cổ phần địa ốc

Sài Gòn Thương Tín – Sacomreal xin gửi lời cảm ơn chân thành đến các anh chị

phòng Tiếp Thị Dự Án đã truyền đạt kiến thức thực tế cũng như kinh nghiệm trong

suốt thời gian em thực tập

Xin gửi lời cảm ơn đến tập thể lớp Quản lý thị trường Bất động sản khóa 33,

phòng 16B KTX DHNL và những bạn bè đã luôn bên cạnh và động viên tôi

Tôi xin gởi đến mọi người những lời chúc phúc và lời cảm ơn chân thành nhất

TP.HCM, ngày 20 tháng 08 năm 2011

sản – Khóa 33, khoa Quản lý Đất đai và Thị trường Bất động sản, trường Đại học Nông Lâm TP.HCM

Đề tài: “Nghiên cứu hoạt động chiêu thị cổ động cho Căn hộ chung cư cao

cấp tại Công ty Cổ phần Địa ốc Sài gòn thương tín - Sacomreal”

Giáo viên hướng dẫn: Th.s Dương Thị Tuyết Hà, bộ môn Chính sách pháp luật, Khoa Quản Lý Đất Đai và Bất Động Sản - Trường Đại Học Nông Lâm Tp.HCM

Nội dung tóm tắt của báo cáo:

Thị trường Bất động sản có vai trò vô cùng quan trọng đối với sự phát triển kinh tế - xã hội nước ta và ngày càng chứng tỏ vị trí của mình trong nền kinh tế quốc dân Trong đó, Căn hộ chung cư cao cấp được xem là một trong những phân khúc sản phẩm đang có xu hướng đầu tư mới trên thị trường Bất động sản Việt Nam trong thời gian gần đây, chính vì những lợi ích của sản phẩm này vừa có thể ở, vừa có thể kinh doanh kiếm lời Tuy nhiên, để có thể thu hút sự chú ý của khách hàng và kích thích họ mua loại hình Bất động sản này, các công ty kinh doanh Bất động sản không những chú trọng vào chất lượng sản phẩm, giá cả hợp lý mà còn cần phải đầu tư thật nhiều cho Marketing, cụ thể là hoạt động Chiêu thị cổ động - có thể nói là một hoạt động quan trọng trong tiến trình Marketing

Với mục tiêu đó, đề tài đã nghiên cứu các nội dung chủ yếu như: thực trạng hoạt động chiêu thị của Sacomreal trong lĩnh vực Bất động sản nói chung và phân khúc Căn hộ chung cư cao cấp nói riêng trên cơ sở dự án công ty đang tiến hành tư vấn, tiếp thị Từ đó, tìm ra điểm mạnh, điểm yếu và kết hợp các chiến lược để nâng cao tính hiệu quả cho hoạt động chiêu thị đối với phân khúc sản phẩm này trong giai đoạn hiện nay Với phương pháp nghiên cứu tài liệu, kế thừa, thu thập số liệu, thống

kê, chuyên gia, phân tích tổng hợp và từ bảng ma trận SWOT đề tài đạt được một số kết quả sau:

Ảnh hưởng của môi trường chung nhưng hoạt động kinh doanh của công ty vẫn khá hiệu quả Các hoạt động chiêu thị của công ty cho phân khúc Căn hộ chung cư cao cấp nói riêng và các sản phẩm khác cũng được tiến hành đồng bộ Bên cạnh đó, công ty có nhiều thế mạnh như: được sự hỗ trợ từ tập đoàn tài chính Sacombank, cùng với uy tín thương hiệu của công ty được khách hàng tín nhiệm, đội ngũ Marketing là những người năng động có kinh nghiệm ở các dự án lớn, cùng các đối tác về in ấn, acency có uy tín chất lượng cao Tuy nhiên, hoạt động chiêu thị của công ty vẫn còn khá tập trung vào thị trường trọng điểm Thành Phố Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận, thị trường miền Trung và miền Bắc vẫn chưa được chú trọng, mặt khác tình hình thị trường biến động như: lạm phát, lãi xuất, qui định về sở hữu chung cư có thời hạn cũng ảnh hưởng không tốt đến hiệu quả hoạt động chiêu thị của công ty

Do vậy, để hoạt động chiêu thị có hiệu quả hơn công ty cần khắc phục những nhược điểm và phát huy những điểm mạnh cho những sản phẩm Căn hộ chung cư cao cấp mà công ty sẽ thực hiện trong thời gian sắp tới Những đề xuất, kiến nghị của đề tài sẽ phần nào mở ra được các ứng dụng cho hoạt động Chiêu thị cổ động trong phân khúc Căn hộ chung cư cao cấp của Sacomreal nói riêng và các công ty Bất động sản khác nói chung

Trang

ĐẶT VẤN ĐỀ 1

PHẦN I: TỔNG QUAN 3

I.1 Cơ sở lý luận 3

I.1.1 Cơ sở khoa học 3

I.1.1.1 Bất động sản và thị trường Bất động sản 3

I.1.1.2 Marketing 5

I.1.1.3 Marketing - Mix và Chiêu thị cổ động 6

I.1.1.4 Chung cư và căn hộ chung cư cao cấp 13

I.1.2 Cơ sở pháp lý 15

I.1.3 Cơ sở thực tiễn 16

I.1.3.1 Thực trạng thị trường Bất động sản và phân khúc Căn hộ

chung cư cao cấp trong những năm gần đây 16

I.1.3.2 Marketing Bất động sản và hoạt động chiêu thị cho Căn hộ

chung cư cao cấp hiện nay 17

I.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu 18

I.3 Nội dung, phương pháp nghiên cứu, quy trình thực hiện 19

I.3.1 Nội dung nghiên cứu 19

I.3.2 Phương pháp nghiên cứu 20

I.3.3 Quy trình thực hiện đề tài 20

PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 21

II.1 Tình hình hoạt động của Công ty Sacomreal 21

II.2 Hoạt động Truyền thông tiếp thị tại Công ty Sacomreal 23

II.3 Nghiên cứu hoạt động chiêu thị cho Căn hộ chung cư cao cấp tại Sacomreal 25

II.3.1 Nhận định một số vấn đề ảnh hưởng đến Căn hộ chung cư cao cấp 25

II.3.1.1 Những điểm nổi bật của thị trường 25

II.3.1.2 Định vị cạnh tranh 28

II.3.1.3 Mối quan tâm của người dân khi mua Căn hộ chung cư cao cấp 28

II.3.2 Các hoạt động chiêu thị của công ty về phân khúc Căn hộ

chung cư cao cấp 29

II.3.2.1 Quảng cáo 29

II.3.2.2 Khuyến mãi 33

II.3.2.3 Bán hàng cá nhân 33

II.3.2.4 Quan hệ công chúng 35

II.4 Nghiên cứu hoạt động chiêu thị cho dự án Căn hộ chung cư cao cấp - Belleza 36 II.4.1 Giới thiệu về dự án 36

II.4.4 Các hoạt động chiêu thị nổi bật 43

II.5 Định hướng và đề suất 56

II.5.1 Định hướng 56

II.5.2 Bảng ma trận SWOT 58

II.5.3 Những đề xuất nâng cao hiệu quả hoạt động chiêu thị cổ động cho Căn hộ chung cư cao cấp của công ty 59

II.5.3.1 Về hoạt động quảng cáo 59

II.5.3.2 Về hoạt động khuyến mãi 60

II.5.3.3 Về hoạt động bán hàng cá nhân 60

II.5.3.4 Về hoạt động quan hệ công chúng 60

II.5.3.5 Về ngân sách cho hoạt động Marketing: 60

PHẦN III: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 61

Kết luận 61

Kiến nghị 61

TTTM: Trung tâm thương mại

TVC: Phim quảng cáo

VND: Việt Nam đồng

VP: Văn phòng

XHCN: Xã hội chủ nghĩa

DANH MỤC BẢNG

Trang

Bảng 1 Ảnh hưởng của các giai đoạn trong chu kỳ sống đến chiến lược chiêu thị 11

Bảng 2 Ưu, nhược điểm của các phương tiện quảng cáo 12

Bảng 3 Các công cụ khuyến mãi 13

Bảng 4 Quá trình phát triển của Sacomreal 19

Bảng 5 Lượng căn hộ được chào bán qua các năm 28

Bảng 6: Những hình thức quảng cáo khác tại Sacomreal 31

Bảng 7 Thống kê về khách hàng giao dịch tại Sacomreal 33

Bảng 8 Thiết kế của Belleza - Block D27 38

Bảng 9 Ma trận SWOT dự án Belleza - Block D27 39

Bảng 10 Khách hàng mục tiêu và phương thức tiếp cận 40

Bảng 11 Thông tin dự án 1 43

Bảng 12 Thống kê các báo/tạp chí đăng tin quảng cáo dự án Belleza 49

Bảng 13 Thống kê vị trí đặt phim quảng cáo 50

Bảng 14 Vị trí quảng cáo Billboard 51

Bảng 15 Phương thức thanh toán dự án Belleza - Block D27 54

Bảng 16 Ngân sách cho hoạt động Marketing dự án Belleza 56

Bảng 17 Ma trận SWOT 58

DANH MỤC HÌNH

Trang

Hình 1 Quá trình thực hiện Marketing - mix 7

Hình 2 Ảnh hưởng của tài chính, sản phẩm, thị trường đến chiến lược chiêu thị 10

Hình 3 Sơ đồ tổ chức công ty Cổ phần địa ốc Sài Gòn Thương Tín 21

Hình 4 Biểu đồ vốn điều lệ qua các thời kỳ 22

Hình 5 Biểu đồ tình hình tài sản, vốn, lợi nhuận 22

Hình 6 Biểu đồ doanh thu, chi phí, lợi nhuận trước thuế 23

Hình 7 Biểu đồ thể hiện tỷ giá USD/VND 25

Hình 8 Giá vàng qua các năm 27

Hình 9 Biểu đồ khảo sát chọn kênh đầu tư năm 2011 28

Hình 10 Những mối quan tâm của khách hàng khi mua Căn hộ chung cư cao cấp 29

Hình 11 Quy trình bán hàng dự án 35

Hình 12 Phối cảnh tổng thể dự án Belleza và vị trí Block D27 trên phối cảnh

tổng thể 36

Hình 13 Vị trí dự án Belleza trên ảnh vệ tinh 37

Hình 14 Giao thông từ dự án Belleza đến những vùng lân cận 37

Hình 15 Sơ đồ thể hiện liên kết vùng của dự án Belleza 38

Hình 16 Biểu đồ giá cạnh tranh dự án Belleza 41

Hình 17 Vị trí dự án Belleza và các dự án cạnh tranh 42

Hình 18 Hình ảnh Sales - kit dự án Belleza 46

Hình 19 Website dự án Belleza 47

Hình 20 Nội dung đi bài PR cho dự án Belleza 51

Hình 21 Hình ảnh chương trình PR dự án Belleza 52

Hình 22 Nguồn thông tin được khách hàng quan tâm 54

Hình 23 Kênh truyền hình được xem nhiều nhất 54

Hình 24 Phân kỳ kinh doanh dự án Belleza - Block D27 55

ĐẶT VẤN ĐỀ

Trong những năm gần đây cùng với sự phát triển của nền kinh tế đất nước, môi trường kinh doanh và cạnh tranh đã thay đổi theo nhịp độ ngày càng mạnh, đó cũng là động lực thúc đẩy các doanh nghiệp phải nỗ lực hơn nữa để tồn tại và khẳng định chính mình Vì thế, một điều tất yếu là ngoài việc định một mức giá hợp lý cùng với chất lượng sản phẩm phù hợp với nhu cầu của người tiêu dùng thì mỗi doanh nghiệp phải hoạch định cho mình các chiến lược, chính sách kinh doanh đúng đắn Hơn nữa, bất cứ một doanh nghiệp nào muốn bán được sản phẩm hay dịch vụ của mình trong môi trường có sự cạnh tranh thì phải có những kế hoạch hành động cụ thể để thu hút được nhiều khách hàng Muốn vậy, một trong những điều quan trọng là phải có một kế hoạch chiêu thị tốt Vì thế, chiêu thị đã được các công ty xem như một phần không thể thiếu trong công việc kinh doanh của mình

Thuật ngữ chiêu thị hiện nay khá quen thuộc đối với một số doanh nghiệp, nhưng việc vận dụng nó để trở thành một công cụ hữu hiệu cho việc kinh doanh của mình thì khái niệm đó còn khá mới mẻ, trong khi đó chiêu thị lại được sử dụng và thành công ở đa số các doanh nghiệp nước ngoài Vì vậy, các doanh nghiệp Việt Nam cần phải quan tâm hơn nữa đến chiêu thị để lợi thế của sản phẩm được thông tin đến khách hàng tiềm năng, giúp tăng doanh số bán của sản phẩm hiện hữu, thiết lập nhận thức và thuận lợi đối với sản phẩm mới, đồng thời tạo sự ưa thích nhãn hiệu nơi khách hàng và xa hơn nữa là xây dựng một thương hiệu vững mạnh trên thị trường cạnh tranh

Chiêu thị được sử dụng ở tất cả các công ty thuộc tất cả các ngành nghề từ kinh doanh đến dịch vụ, trong đó không thể không kể đến lĩnh vực kinh doanh Bất động sản Cùng với sự phát triển của khoa học kỹ thuật ngày nay, các doanh nghiệp kinh doanh có nhiều cách để lựa chọn một hình thức chiêu thị phù hợp với thương hiệu và sản phẩm của mình Tuy nhiên, tùy từng phân khúc thị trường (Market segmentation) khác nhau sẽ áp dụng những phương thức chiêu thị cổ động phù hợp để khả năng phục

vụ và khai thác tốt nhất

Trước bối cảnh đó, dưới sự hướng dẫn của Th.S Dương Thị Tuyết Hà và được

sự chấp thuận của khoa Quản lý đất đai và Bất động sản trường Đại học Nông Lâm

TP.HCM, tôi thực hiện đề tài: Nghiên cứu hoạt động Chiêu thị cổ động cho Căn hộ

chung cư cao cấp tại Công ty Cổ phần địa ốc Sài Gòn Thương Tín - Sacomreal

 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài

Đề tài nghiên cứu các công cụ chiêu thị cho Căn hộ chung cư cao cấp của

Sacomreal qua đó đưa ra những nhận định và cách thức nâng cao tính hiệu quả cho hoạt động chiêu thị đối với phân khúc sản phẩm này trong giai đoạn hiện nay Đồng thời, khắc phục những hạn chế, phát huy những điểm mạnh cho hoạt động chiêu thị tại Sacomreal cũng như đưa ra những đề xuất, kiến nghị về hoạt động chiêu thị cổ động

cho Căn hộ chung cư cao cấp nhằm tiêu thụ được sản phẩm này

 Đối tượng

Đề tài tập trung nghiên cứu hoạt động chiêu thị cổ động cho Căn hộ chung cư

cao cấp tại Sacomreal

 Ý nghĩa thực tiễn của vấn đề nghiên cứu

Thông qua việc nghiên cứu hoạt động chiêu thị cổ động để đánh giá và phân tích hiệu quả hoạt động của công ty giúp ta có cái nhìn tổng quan về thị trường Bất động sản nói chung và hoạt động chiêu thị nói riêng Từ đó, đưa ra những biện pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động chiêu thị cho Căn hộ chung cư cao cấp cũng như những sản phẩm khác tại Sacomreal, giúp Công ty đưa những sản phẩm của mình đến

với khách hàng một cách tốt nhất, và đem về hiệu quả cao nhất

PHẦN I: TỔNG QUAN

I.1 Cơ sở lý luận

I.1.1 Cơ sở khoa học

Hiện nay, vẫn có nhiều ý kiến khác nhau trong quan niệm cụ thể về Bất động sản Tuy nhiên, hầu hết đều thống nhất ở chỗ coi Bất động sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai Dưới góc độ nhà quản lý đất đai: Bất động sản là những tài sản không di dời được và những vật thể cố định gắn liền với đất đai Những vật thể này tồn tại trên mặt đất, chức năng của nó bị thay đổi khi tách rời khỏi đất đai và phải mất nhiều thời gian, chi phí để có thể tái tạo lại được Bên cạnh đó, cũng có nhiều quan điểm khác nhau về Bất động sản:

Theo Mc Kenzie and Betts “Bất động sản bao gồm đất đai, tài sản gắn liền với

đất đai, tài sản phụ thuộc vào đất đai và những tài sản không di dời được, được định bởi luật pháp”

Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hòa XHCN Việt Nam: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai, Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó, Các tài sản gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật qui định” (Điều 174)

Tóm lại, hiểu đầy đủ nhất: “Bất động sản là đất đai và những vật thể cố định

gắn liền với đất đai Chúng là những vật thể tồn tại trên đất đai với một chức năng nhất định Chức năng này sẽ bị mất đi khi tách rời khỏi đất đai” (TS.Trần Thanh Hùng)

Theo đó, để một tài sản được coi là bất động sản khi thỏa các điều kiện sau:1

- Là một yếu tố vật chất có ích cho con người;

- Được chiếm hữu bởi cá nhân hoặc cộng đồng người;

- Có thể đo lường bằng giá trị nhất định;

- Không thể di dời, hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái của

nó không thay đổi;

- Tồn tại lâu dài

 Đặc điểm Bất động sản:

Tuy Bất động sản có nhiều định nghĩa khác nhau, nhưng nhìn chung Bất động

sản có những đặc điểm khác với các loại hàng hóa khác:

1

TS Hoàng Văn Cường (Chủ biên), 2006 Thị trường Bất động sản.

- Bất động sản có vị trí cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không có khả năng di dời được;

- Bất động sản là hàng hóa có tính lâu bền về vật lý và kinh tế;

- Bất động sản có tính khan hiếm;

- Bất động sản có tính dị biệt cao về vị trí, kết cấu, kiến trúc, cảnh quan và các vật ngoại cảnh…;

- Bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội;

- Bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước;

Hoặc một quan niệm khá phỗ biến khác cho rằng thị trường Bất động sản là những hoạt động của các quyền (mua/bán/trao đổi/cho thuê/thế chấp…) đối với Bất động sản theo quy luật của thị trường Những nhận định trên đúng nhưng chưa đủ

Thị trường đất đai chỉ là một bộ phận của thị trường Bất động sản và hàng hóa đất đai chỉ là một loại hàng hóa của thị trường Bất động sản Chúng ta không thể đánh đồng hai loại thị trường này thành một Và, cũng tương tự như vậy với thị trường nhà

và đất

Từ những phân tích nêu trên PGS.TS Thái Bá Cẩn đã định nghĩa rằng: “Thị

trường Bất động sản là tổng hòa các giao dịch dân sự về Bất động sản tại một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định”2 Nghĩa là, thị trường Bất động sản là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về Bất động sản, tại đó những người mua, người bán tác động qua lại lẫn nhau để xác định giá cả, số lượng hàng hóa và dịch vụ Bất động sản được giao dịch “Nơi” ở đây không đơn thuần là chỉ địa điểm, mà nó bao hàm các yếu

tố không - thời gian khi các quan hệ giao dịch về Bất động sản diễn ra Đối với loạihình thị trường đặc biệt này thì không có địa điểm thị trường chính thức Bởi người mua và người bán có thể ở cùng một địa điểm như trường hợp bán đấu giá, họ cũng có thể liên hệ với nhau qua các trung gian (công ty tư vấn, sàn giao dịch Bất động sản) hoặc qua mạng Internet hay qua những hệ thống thông tin liên lạc khác Tuy nhiên, xét

về bản chất thì các giao dịch trên thị trường Bất động sản thực chất là các giao dịch về quyền và lợi ích chứa đựng trong các Bất động sản Như vậy, có thể hiểu một cách đơn

giản, khái quát nhất là: Thị trường Bất động sản là tổng hòa các quan hệ giao dịch về

Bất động sản trong một khoản không - thời gian nhất định thông qua cơ chế giá

Đặc điểm của thị trường Bất động sản:

Bất động sản là một loại hàng hóa có những thuộc tính đặc biệt khác với những

2 PGS.TS Thái Bá Cẩn 2003 Thị trường Bất động sản - Những vấn đề lý luận và thực tiễn ở Việt Nam.

hàng hóa thông thường nên thị trường Bất động sản cũng có những đặc điểm riêng: 

- Chi phí giao dịch và mua bán cao

- Thị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc

- Thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật

- Thị trường BĐS là một thị trường cạnh tranh không hoàn hảo

- Cung về BĐS phản ứng chậm hơn so với cầu BĐS

- Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn

- Thị trường BĐS là thị trường mà việc tham gia hoặc rút ra khỏi thị trường không đơn giản và cần phải có nhiều thời gian

và người tiêu dùng ngày càng xa do xuất hiện các trung gian phân phối khi qui mô sản suất ngày càng lớn Chính vì vậy, người sản suất ngày càng ít có cơ hội hiểu rõ được mong muốn của khách hàng Khi đó, buộc các nhà kinh doanh phải tìm các biện pháp tốt hơn để tiêu thụ hàng hoá, bằng cách thay đổi tư duy từ “Bán những cái mình có sẵn” trong điều kiện cung nhỏ hơn cầu, các doanh nghiệp phải chuyển dần sang tư duy

“Bán cái mà khách hàng cần” khi cung vượt cầu và cạnh tranh gia tăng để có thể tồn tại Quá trình tìm kiếm các giải pháp tốt hơn để thúc đẩy tiêu thụ hàng hoá làm cho hoạt động Marketing ngày càng phát triển và là cơ sở để hình thành một môn khoa học hoàn chỉnh - Marketing Marketing có nguồn gốc từ chữ “market” có nghĩa tiếng Anh

là cái chợ, thị trường Đuôi “ing” mang nghĩa tiếp cận, vì vậy Marketing thường bị nhầm là tiếp thị Để tránh nhầm lẫn, thuật ngữ Marketing thường để nguyên, không

- Theo nguồn: “Principle of Marketing”, Philip Kotler và Gary Armstrong, 1994: Marekting là tiến trình qua đó các cá nhân và các nhóm có thể đạt được nhu cầu và mong muốn bằng việc sáng tạo, trao đổi sản phẩm và giá trị giữa các bên

Tóm lại: Marketing có thể hiểu là toàn bộ các hoạt động của con người nhằm

thỏa mãn nhu cầu và lòng mong muốn, thông qua quá trình trao đổi, mua bán sản phẩm, dịch vụ trên thị trường 3

Vai trò của Marketing:

Marketing quyết định và điều phối sự kết nối các hoạt động sản suất kinh doanh của doanh nghiệp với thị trường Đảm bảo cho hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp hướng theo thị trường, biết lấy thị trường, nhu cầu và ước muốn của khách hàng làm chỗ dựa vững chắc nhất cho mọi quyết định kinh doanh Chính vì vậy, Marketing có vai trò vô cùng quan trọng là cầu nối trung gian giữa những hoạt động

của các doanh nghiệp và thị trường:

- Giúp khảo sát thị trường, hoạt động sản xuất và tiêu thụ, đáp ứng nhu cầu của khách hàng một cách thiết thực

- Giúp giải quyết tốt mối quan hệ giữa doanh nghiệp và thị trường

- Marketing chính là biện pháp cụ thể hóa kế hoạch kinh doanh tại doanh nghiệp

- Giúp dung hoà tốt các mục tiêu của doanh nghiệp

- Kích thích sự nghiên cứu và cải tiến sản suất

Những quan điểm chưa đúng về Marketing:

 Marketing là quảng cáo và xúc tiến bán

Hằng ngày, chúng ta thường gặp rất nhiều quảng cáo trên báo chí, truyền hình,

tờ rơi và rất nhiều sự chào mời từ người bán hàng ở cửa hàng, ở chợ và những nhân viên tới tận công sở của chúng ta Và còn những hoạt động xúc tiến bán khác như: khuyến mãi, tài trợ cho các sự kiện, triển lãm, hội chợ, hội nghị khách hàng…

Tất cả những hoạt động trên đều thuộc phạm vi của Marketing Tuy nhiên nếu coi Marketing chỉ bao gồm những hoạt động trên hoặc coi những hoạt động trên là bảnchất của Marketing thì đó là một thiếu xót Những hoạt động xúc tiến bán mới chỉ là một phần của hoạt động tiêu thụ, mà hoạt động tiêu thụ mới chỉ là phần nổi của “tảng băng” Marketing

3 Th.S Trần Đình Lý Bài giảng Marketing căn bản

I.1.1.3 Marketing - Mix và Chiêu thị cổ động

1 Marketing-Mix

Tập hợp của bốn biến số chính: sản phẩm, giá, phân phối, chiêu thị cấu thành nên một kế hoạch Marketing của doanh nghiệp được gọi là Marketing hỗn hợp (Marketing - Mix) Bốn yếu tố của Marketing - Mix tác động tương hỗ, quyết định về yếu tố này sẽ ảnh hưởng đến hoạt động của ba yếu tố còn lại Với bốn yếu tố thường được gọi là 4P được hiểu khái quát như sau:

• Sản phẩm (Product): Sản phẩm được hiểu là những hàng hóa hay dịch vụ nhằm thõa mãn nhu cầu khách hàng và thực hiện mục tiêu kiếm lời của doanh nghiệp Quản lý các yếu tố của sản phẩm bao gồm kế hoạch và phát triển đúng những mặt hàng/dịch vụ mà công ty sẽ đưa ra thị trường Vì vậy, sự tác động qua lại giữa những quyết định về chính sách sản phẩm và chiến lược chiêu thị là rất quan trọng

• Giá (Price): Trong kinh doanh, giá là một yếu tố nhạy cảm, là một tế bào thần kinh của thị trường, và là một nội dung quan trọng của bất kỳ phân tích nào của Marketing trên cả hai góc độ: xã hội và doanh nghiệp Thông thường khách hàng thường có suy nghĩ giá cả sẽ đi đôi với chất lượng Vì vậy, giá cũng có khả năng chiêu thị cao Nội dung, kiểu cách, hướng trình bày quảng cáo, khuyến mãi, bao bì và những hoạt động khác của hoạt động chiêu thị phải truyền đạt nhất quán một hình dung về giá đến người tiêu dùng đã gợi ra cho họ Từ nhận định trên có thể thấy, giá cả và chiêu thị phải luôn đi đôi với nhau để có thể đạt được hiệu quả như mong đợi

• Phân phối (Placement): Phân phối sản phẩm được xem là hoạt động tổ chức điều hành vận chuyển hàng hóa từ nơi sản xuất đến nơi tiêu dùng nhằm đạt hiệu quả tối đa, chi phí tối thiểu Việc chọn lựa và quản lý các kênh thương mại để sản phẩm chiếm lĩnh được thị trường mục tiêu đúng thời điểm và vận chuyển sản phẩm Tuy nhiên, kết quả của phân phối cũng phụ thuộc vào chính sách chiêu thị đối với từng kênh phân phối khác nhau có phù hợp hay không

• Chiêu thị cổ động (Promotion): Theo nhiều người quan niệm chiêu thị cổ động là một lĩnh vực hoạt động Marketing đặc biệt và có chủ đích nhằm định hướng vào việc bán hàng Ba chữ P còn lại sẽ quyết định đến qui mô của chiêu thị Trong nền kinh tế cạnh tranh như hiện nay thì Chiêu thị cổ động đóng vai trò quan trọng nhất

Hình 1 Quá trình thực hiện Marketing - mix4

4 Th.S Trần Đình Lý Bài giảng Marketing căn bản

Marketing - Mix

Thị trường mục tiêu

2 Chiêu thị cổ động

Định nghĩa:

Bên cạnh ba chiến lược về sản phẩm, giá và phân phối thì chiến lược chiêu thị đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy hành vi mua của khách hàng Một doanh nghiệp có sản phẩm và giá cả tốt, hệ thống phân phối rộng nhưng không có tác động nào trong việc thúc đẩy mua hàng cũng không thể gọi là thành công

Có thể hiểu: “Chiêu thị cổ động là một công cụ quan trọng và có hiệu quả trong hoạt động Marketing với mục đích làm cho cung cầu gặp nhau, làm cho người bán thõa mãn tốt hơn nhu cầu của người mua”.5

Mục tiêu của chiêu thị:

Mục tiêu của chiêu thị nghĩa là những điều mà chiến lược chiêu thị mong muốn đạt được sau khi thực hiện Có rất nhiều mục tiêu khác nhau cho chiến lược chiêu thị

và một trong số đó là:

 Mục tiêu xây dựng sự nhận biết

Mục tiêu này nhằm làm cho khách hàng nhận biết sự có mặt của doanh nghiệp cũng như thương hiệu sản phẩm mà doanh nghiệp cung cấp trên thị trường và ngay lập tức nhớ đến thương hiệu, sản phẩm của doanh nghiệp khi họ có nhu cầu về sản phẩm, dịch vụ mà doanh nghiệp cung cấp

Với ý nghĩa trên mục tiêu này thường áp dụng cho chiến lược truyền thông giới thiệu sản phẩm

 Mục tiêu đưa tin

Mục tiêu đưa tin có thể là:

- Thông báo cho thị trường, khách hàng biết về sản phẩm, dịch vụ mới trên thị trường

- Thông báo về việc thay đổi giá của sản phẩm, dịch vụ

- Giới thiệu, mô tả dịch vụ đã sẵn sàng phục vụ

- Uốn nắn những nhận thức sai lệch hoặc xây dựng một hình ảnh đặc biệt

 Mục tiêu thuyết phục

Mục tiêu này nhằm:

- Thuyết phục để thay đổi nhận thức về tính chất sản phẩm

- Điều chỉnh thái độ hành vi của khách hàng

- Kích thích nhu cầu (thuyết phục khách hàng mua hàng ngay)

- Thuyết phục khách hàng tiềm năng đón nhận thêm thông tin: tạo ra cơ hội dẫn

- Duy trì sự nhận biết của khách hàng đối với sản phẩm/dịch vụ ở mức độ cao nhất (ví dụ: OMO, TIDE liên tục quảng cáo hình ảnh nhằm nhắc nhở khách hàng nhớ đến mình.)

- Nhắc nhở người tiêu dùng nhớ lại những sự thõa mãn trong quá khứ và tiếp tục mua sản phẩm

 Mục tiêu xây dựng thương hiệu:

Với mục tiêu này, trong chiến lược truyền thông thương hiệu hiện diện một cách rất rõ ràng thông điệp mà công ty muốn nói lên thông qua thương hiệu

 Mục tiêu làm thay đổi nhận thức:

Với mục tiêu truyền thông, chiến lược truyền thông có mục tiêu làm thay đổi nhận thức hiện tại của khách hàng về công ty hoặc sản phẩm dịch vụ của công ty Công ty sẽ truyền đi những thông điệp cũng như những khẳng định về mình một cách mạnh mẽ nhất Chẳng hạn như: khi nghĩ đến thương hiệu OMO người ta nghĩ ngay đến giặt sạch mọi vết bẩn”

 Mục tiêu bán hàng:

Rất rõ ràng trong mục tiêu này là thúc đẩy khách hàng đi đến hành động mua sản phẩm và hành động này xảy ra càng nhanh càng tốt

 Mục tiêu đánh vào đối thủ cạnh tranh:

Mục tiêu này thường được đưa ra cho các chiến lược truyền thông của bất kỳ ngành hàng nào mà khách hàng có thể dễ dàng bị ảnh hưởng bởi sự nổi bật của sản phẩm

Các yếu tố ảnh hưởng đến chiến lược chiêu thị:

- Phạm vi địa lý của thị trường: Bán hàng trực tiếp phù hợp với thị trường nhỏ, còn đối với địa bàn rộng lớn thì quảng cáo là phù hợp

- Đối tượng khách hàng: Những đối tượng khách hàng khác nhau thì cần sử dụng các công cụ chiêu thị khác nhau Ví dụ như đối với khách hàng công nghiệp thì bán hàng cá nhân có hiệu quả hơn

- Mức độ tập trung của khách hàng: Nếu khách hàng càng đông thì quảng cáo

có tác dụng hơn Nếu ít khách hàng thì bán hàng cá nhân là phù hợp

 Sự sẵn có của nguồn vốn:

Vốn là điều kiện tiên quyết để thực hiện các chương trình xúc tiến Các công ty

dư giả vốn thường tăng cường quảng cáo cho hoạt động chiêu thị Trong khi đó, các công ty ít vốn chủ yếu dựa vào bán hàng trực tiếp hay liên kết quảng cáo

 Chiến lược đẩy hay kéo được sử dụng:

Chiến lược xúc tiến nhằm vào các trung gian được gọi là chiến lược đẩy Chiến lược xúc tiến nhằm vào người tiêu dùng cuối cùng được gọi là chiến lược kéo Trong chiến lược đẩy, các chiến lược xúc tiến hay được dùng là bán hàng trực tiếp và khuyến mãi các trung gian nhằm đẩy sản phẩm chuyển qua các trung gian trong kênh phân phối đến khách hàng cuối cùng Loại chiến lược này phù hợp với các sản phẩm phục

vụ các nhà kinh doanh cũng như các hàng tiêu dùng khác nhau

Trong chiến lược kéo sử dụng nhiều quảng cáo, khuyến mại nhằm trực tiếp vào người tiêu dùng cuối cùng để tạo ra nhu cầu kéo hàng hóa dọc theo kênh phân phối

qua các trung gian trong kênh

 Bản chất của sản phẩm:

Bản chất của sản phẩm bao gồm:

- Giá trị đơn vị: Các sản phẩm có giá trị thấp nhằm vào thị trường quảng đại

Do vậy sử dụng quảng cáo là phù hợp Mặc khác, sản phẩm có giá trị cao lại phù hợp với bán hàng trực tiếp

- Tính cá biệt của sản phẩm: Quảng cáo phù hợp với các sản phẩm tiêu chuẩn

hóa Bán hàng trực tiếp phù hợp với sản phẩm cá nhân hóa

- Các dịch vụ trước và sau bán hàng: Các dịch vụ này càng nhiều thì càng phù

hợp với bán hàng trực tiếp, vì chỉ bán hàng trực tiếp mới cung cấp đầy đủ các dịch vụ khách hàng đầy đủ

Hình 2 Ảnh hưởng của tài chính, sản phẩm, thị trường đến chiến lược chiêu thị6

 Các giai đoạn của chu kì sống:

Tùy thuộc vào các giai đoạn của chu kì sống mà có những phương thức chiêu thị khác nhau

6 TS Nguyễn Thượng Thái Bài Giảng Marketing cơ bản

… Khi nguồn tài chính dồi dào

… Khi thị trường trãi rộng với

… Khi nguồn tài chính hạn hẹp

… Khi thị trường tập trung với

số lượng nhỏ khách hàng

… Khi sản phẩm mang tính cá biệt

… Sản phẩm có giá trị cao

… Sản phẩm thuộc loại kỹ thuật

… Phức tạp khi dùng

Quảng cáo Bán hàng

Yếu tố chính trong chiêu thị cổ động

Bảng 1 Ảnh hưởng của các giai đoạn trong chu kỳ sống đến chiến lược chiêu thị7

Các giai đoạn của chu kì sống Chiến lược chiêu thị

Giai đoạn đưa sản phẩm mới ra thị trường … Thông tin đến khách hàng tiềm năng, báo

cho họ biết những lợi ích của sản phẩm

… Kích thích nhu cầu sơ cấp của người bán

là nhu cầu đối với một loại sản phẩm, chưa phải nhu cầu lựa chọn một sản phẩm cụ thể

… Nhấn mạnh đến bán hàng trực tiếp, trưng bày sản phẩm

Giai đoạn tăng trưởng … Kích thích nhu cầu lựa chọn nhãn hiệu

Nhấn mạnh đến quảng cáo Các trung gian chia sẽ nhiệm vụ xúc tiến quảng cáo

Giai đoạn bão hòa … Dùng quảng cáo thuyết phục nhiều hơn là

thông tin Giai đoạn suy thoái … Chấm dứt các hoạt động xúc tiến trừ khi

muốn làm sống lại sản phẩm

Các hoạt động chiêu thị cụ thể:

~Quảng cáo (Advertisement)

Theo luật Thương Mại năm 2005 thì Quảng cáo thương mại là hoạt động xúc tiến thương mại của thương nhân để giới thiệu với khách hàng về hoạt động kinh doanh hàng hóa, dịch vụ của mình (Điều 102)

Quảng cáo cũng được xem là một vũ khí cạnh tranh, vì khách hàng có biết, có tin tưởng vào sản phẩm thì mới mua Mặt khác, trong những năm qua ngành Bất động sản nói riêng và các ngành kinh doanh khác nói chung đã phát triển nhiều sản phẩm mới Do đó, quảng cáo có vai trò rất quan trọng giúp cho khách hàng biết đến sản phẩm, dịch vụ và lựa chọn mua

Về cơ bản, một hoạt động quảng cáo thường nhằm những mục tiêu sau đây:

- Tăng lượng tiêu thụ trên thị trường hiện tại

- Xâm nhập thị trường mới

- Giới thiệu sản phẩm mới

- Xây dựng và củng cố uy tín của công ty cũng như các nhãn hiệu sản phẩm Tuy nhiên, để đạt được những mục tiêu quảng cáo như trên, yêu cầu trước tiên của người làm Marketing là phải hiểu rõ các công cụ quảng cáo để có thể sử dụng các công cụ này một cách phù hợp vào từng thời địa điểm thích hợp

Bảng 2 Ưu, nhược điểm của các phương tiện quảng cáo

- Uyển chuyển, định được thời gian

- Bao quát được thị trường nội địa

- Được chấp nhận và sử dụng rộng rãi

- Gây mức độ tin tưởng cao

- Thời gian ngắn

- Đọc lướt, qua loa

- Chất lượng hình ảnh, màu sắc kém

2 Tạp chí

- Chọn lọc độc giả, khu vực, nhân khẩu

- Có chất lượng tái tạo cao

- Gắn bó với độc giả trong thời gian khá lâu

- Thời gian gián đoạn dài giữa hai lần suất bản

- Ít gây chú ý hơn tivi

- Có thể nhàm chán, bỏ qua

- Thời gian ngắn

- Chi phí cao

5 Quảng cáo ngoài trời

- Linh động, có tính lập lại cao

- Ít chịu áp lực của quảng cáo cạnh tranh

- Hạn chế sáng tạo

- Không chọn lọc người xem

6 Thư trực tiếp

- Linh động, khán giả có lựa chọn

- Không chịu tác động của cạnh tranh

- Người đọc dễ bỏ qua hoặc

ít chú ý

- Chi phí khá cao

Nguồn: Thống kê tổng hợp

~Quan hệ công chúng (Public relation)

Quan hệ công chúng là hoạt động truyền thông gián tiếp của doanh nghiệp

nhằm gây thiện cảm của công chúng với doanh nghiệp và sản phẩm đó.Như vậy, quan

hệ công chúng giúp cho công ty xây dựng được mối quan hệ tốt đẹp với công chúng, ảnh hưởng tích cực đến thái độ của các nhóm công chúng khác nhau của công ty

Với những hoạt động khác nhau như: tài trợ sự kiện, các hoạt động từ thiện, tham gia hoạt động của địa phương hay các cuộc họp báo thì hoạt động quan hệ công chúng có thể tiếp cận với các nhóm công chúng khác nhau có thể là: khách hàng hiện tại, khách hàng tương lai, các cổ đông, cán bộ nhân viên, cộng đồng địa phương, chính quyền, các phương tiện thông tin đại chúng (báo chí, báo đài ) với lượng thông tin cao

hơn, chi tiết hơn nhưng chi phí lại ít hơn so với hoạt động quảng cáo và khuyến mãi

~Khuyến mãi (Sale promotion)

Theo Philip kotler, khuyến mãi còn được gọi là hình thức “kích thích tiêu thụ” Tuy nhiên, tác dụng của khuyến mãi chỉ duy trì trong một thời gian ngắn Nếu quá lạm dụng khuyến mãi rất dễ dẫn đến phản tác dụng Chính vì vậy, việc xác định đối tượng

và phương thức tiếp cận cho từng đối tượng là vô cùng cần thiết, vì chính hoạt động khuyến mãi sẽ tác dụng trực tiếp trong việc khuyến khích, tạo động cơ cho khách hàng

để khách hàng có quyết định mua hàng

Đối với người tiêu dùng cuối cùng thì khuyến mãi khuyến khích họ mua nhiều Đối với trung gian trong kênh phân phối thì khuyến mãi kích thích họ tích cực mở rộng kênh phân phối, bán nhiều sản phẩm

Bảng 3 Các công cụ khuyến mãi

Trung gian phân phối Người tiêu dùng cuối cùng Nhà sử dụng công nghiệp

- Giảm giá

- Thưởng

- Tặng quà

- Trưng bày tại điểm bán

- Huấn luyện nhân viên

- Giảm tiền

Nguồn: Thống kê tổng hợp

~Bán hàng trực tiếp (Personal selling)

Bán hàng trực tiếp khác biệt so với quảng cáo Đó là quá trình giao tiếp trực tiếp giữa người bán hàng và khách hàng, qua đó người bán tìm hiểu nhu cầu, tư vấn,

giới thiệu, thuyết phục khách hàng lựa chọn và mua sản phẩm

Trong bán hàng trực tiếp người bán thực hiện các chức năng về: giới thiệu lợi ích, công dụng của sản phẩm cho khách hàng hay trả lời những câu hỏi thắc mắc cũng như đàm phát ký kết hợp đồng với khách hàng Do vậy, các công ty thường rất thận trọng trong việc lựa chọn và huấn luyện lực lượng bán hàng sao cho chuyên nghiệp nhất để không đánh mất cơ hội tiêu thụ sản phẩm

I.1.1.4 Chung cư và chung cư cao cấp

1.Chung cư

Theo pháp luật nhà ở thì nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình cá nhân Nhà chung cư có phần diện tích thuộc sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân, của chủ đầu tư và phần diện tích thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư

Ngày nay, chung cư có vai trò quan trọng trong sự phát triển của đô thị hiện đại, bởi vì khi phát triển đô thị hóa và tập trung dân cư đông đúc chính là lúc nảy sinh vấn

đề, nhu cầu (bức xúc về nhà ở, giá thành nhà ở, các tiện ích công cộng khác ) Sự

phát triển của chung cư để tiết kiệm diện tích sử dụng đất, giảm giá thành xây dựng, tạo cơ hội nhà ở cho các tầng lớp khác nhau

2.Chung cư cao cấp

Trong những năm trở lại đây, khi thị trường chung cư bùng nổ, những khái niệm mới như: căn hộ chung cư cao cấp hay siêu căn hộ bắt đầu suất hiện Thế nhưng, hầu hết chỉ biết đến khái niệm cao cấp thông qua những quảng cáo của chủ các

dự án Chính vì vậy, nhiều tranh chấp khiếu nại đã phát sinh giữa khách hàng và chủ đầu tư

Tuy nhiên, tình trạng này hiện nay đang dần được cải thiện vì Bộ xây dựng đã ban hành thông tư số 14/2008/TT - BXD hướng dẫn tiêu chí đánh giá, phân hạng chất lượng sử dụng nhà chung cư cho các chủ đầu tư, chủ sở hữu nhà chung cư Theo đó, chung cư được phân làm 4 hạng đảm bảo phù hợp với các qui chuẩn, tiêu chuẩn thiết

kế và kỹ thuật hiện hành, quy hoạch chi tiết xây dựng do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, yêu cầu đối với từng hạng nhà chung cư

Theo thông tư của Bộ Xây Dựng qui định cụ thể chung cư cao cấp thuộc hạng 1

có chất lượng sử dụng cao nhất; đảm bảo yêu cầu về qui hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch

vụ quản lý sử dụng đạt mức độ hoàn hảo Vị trí của chung cư phải có hệ thống giao thông bên ngoài nhà đảm bảo các loại phương tiện giao thông đường bộ đều tiếp cận được đến sảnh chính của công trình Cảnh quan có sân, vườn, thảm cỏ, cây xanh, đường dạo thiết kế đẹp, hoàn chỉnh và thống nhất Không gian xung quanh thoáng mát, sạch sẽ và rộng rãi

Riêng về thiết kế kiến trúc trong căn hộ chung cư cao cấp cần phải có: phòng khách, phòng ngủ, khu vực bếp, phòng ăn, phòng vệ sinh và các phòng khác Mỗi căn

hộ tối thiểu có hai khu vệ sinh, phòng ngủ chính có khu vệ sinh riêng Diện tích căn hộ phụ thuộc vào qui mô thiết kế, nhưng không nhỏ hơn 70m2, diện tích phòng ngủ chính lớn hơn 20m2 Các phòng đều phải đảm bảo thông gió và chiếu sáng

Về thiết bị tối thiểu gồm: chậu rửa mặt, bồn cầu, thiết bị vệ sinh phụ nữ, vòi tắm hoa sen, bồn tắm nằm mặt đứng Các thiết bị cấp nước có hai vòi nước nóng và nước lạnh Vật tư, vật liệu dùng để xây dựng và hoàn thiện, các trang thiết bị gắn với nhà được sử dụng các loại vật tư, vật liệu có chất lượng cao tại thời điểm xây dựng Chung cư cao cấp phải có hạ tầng xã hội đồng bộ với chất lượng cao, có đầy đủ các công trình như: giáo dục mầm non, giáo dục phỗ thông cơ sở, văn hóa thông tin, dịch vụ thương mại, thể dục thể thao, không gian dạo chơi thư giãn trong bán kính 500m Có khu vui chơi giải trí ngoài trời và mỗi căn hộ chung cư cao cấp tối thiểu có 1,5 chỗ để ôtô

3.Những bất cập về chung cư:

Theo qui định của pháp luật hiện hành, doanh nghiệp kinh doanh Bất động sản thực hiện việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản Và một trong những điều kiện bắt buộc để được tham gia sàn giao dịch đối với các chung cư là phải phân loại nhà chung cư Theo đó, để tham gia vào sàn giao dịch bất động sản các chủ đầu tư (chủ sở hữu) phải đánh giá, phân loại chất lượng sử dụng nhà chung cư của mình theo các tiêu chí tại Thông tư 14 đã kể trên

Nhưng trên thực tế, cái nhãn cao cấp lại được nhiều chủ đầu tư “gán” một cách

vô tội vạ để thu lợi Các căn hộ có giá bán từ 10 - 15 triệu đồng/m2 cũng là chung cư cao cấp, giá từ 30 - 45 triệu đồng cũng chỉ là chung cư cao cấp Mặc khác, nhiều chủ đầu tư các dự án nhà chung cư đang gặp khó khăn trong việc thực hiện thông tư 14 như: muốn được xếp vào căn hộ cao cấp, căn hộ phải thõa mãn tất cả các tiêu chí được liệt kê, trong đó có nhiều tiêu chí rất khó thực hiện trong điều kiện hiện nay, như qui định: “Mỗi căn hộ có tối thiểu 1,5 chỗ để xe

Hơn nữa, các tiêu chí phân loại nhà chung cư tại phụ lục đính kèm của Thông

tư 14 còn quá chung chung và sơ sài như: yêu cầu về qui hoạch, kiến trúc đối với chung cư hạng 1 phải có: sân, vườn, thảm cỏ, cây xanh, đường dạo thiết kế đẹp, hoàn chỉnh”, thiết kế đẹp, không gian xung quanh rộng rãi, môi trường thoáng mát sạch sẽ Tuy nhiên, chưa có văn bản pháp luật nào hướng dẫn như thế nào được xem là thiết kế đẹp, hoàn chỉnh, thoáng mát và sạch sẽ Với qui định không cụ thể và rõ ràng như vậy, việc đánh giá và phân loại nhà chung cư có thể sẽ rất tùy tiện Chủ đầu tư vẫn có thể tự đánh giá chung cư của mình là cao cấp trong khi chất lượng thực tế thì ở mức trung bình

I.1.2 Cơ sở pháp lý

1 Luật đất đai được Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 26/11/2003, có hiệu lực từ ngày 01/04/2004 gồm 146 điều, trong đó có qui định liên quan đến thị trường Bất động sản về quyền sử dụng đất trong thị trường Bất động sản tại mục 7

2 Luật nhà ở được Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ 8 thông qua ngày 29/11/2005,

có hiệu lực thi hành ngày 01/07/2006 gồm 153 điều, trong đó có qui định về giao dịch nhà ở, mua bán nhà ở

3 Luật kinh doanh Bất động sản được Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ 9 thông qua ngày 29/06/2006 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2007 gồm 87 điều, trong đó

có qui định về kinh doanh quyền sử dụng đất tại chương 3, kinh doanh dịch vụ Bất động sản tại chương 4, hợp đồng kinh doanh dịch vụ Bất động sản tại chương 5

4 Công văn số 6852/NHNN - QLNN ban hành ngày 11/09/2010 nhắc nhở việc niên yết giá thuê hoặc mua căn hộ chung cư bằng tiền đồng

5.Nghị định 31/2001/NĐ - CP ban hành ngày 26/06/2001 của Chính phủ qui định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực văn hoá - thông tin Trong đó qui định cụ thể liên quan đến hoạt động chiêu thị như sau:

+ Các tổ chức, cá nhân muốn quảng cáo bằng áp phích, tờ rơi, tờ gấp, thư, băng rôn, treo, dựng, đặt bảng, biển quảng cáo không có giấy phép quảng cáo hoặc nhận vẽ, trình bày bảng, biển quảng cáo mà khách hàng không có giấy phép quảng cáo đều là những hành vi vi phạm pháp luật

+ Quảng cáo bằng bảng, biển quảng cáo phải đúng thời hạn, địa điểm, vị trí, phạm vi qui định, quảng cáo trên mạng máy tính phải được cơ quan có thẩm quyền cho phép, quảng cáo, trên bảng, biển quảng cáo không được có hình dáng, mầu sắc, hình thức thể hiện tương tự các tín hiệu giao thông, biển báo công cộng hoặc không rõ ràng, không sạch đẹp ảnh hưởng đến mỹ quan

6.Quyết định số 39/2009/QD - UBNN ban hành ngày 05/06/2009 của Ủy ban nhân dân thành phố qui định về hoạt động quảng cáo trên địa bàn Tp.HCM Trong đó nêu rõ:

+ Những hành vi, vị trí, địa điểm, khu vực cấm hoạt động quảng cáo

+ Điều kiện, kích thước, phương tiện, thời hạn thực hiện quảng cáo

7.Pháp lệnh quảng cáo ban hành ngày 16/11/2001 của ủy ban thường vụ Quốc hội số 39/2001/PL - UBTVQH nhằm nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước về quảng cáo, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người tiêu dùng, của tổ chức, cá nhân trong hoạt động quảng cáo, góp phần phát triển kinh tế xã hội

8.Nghị định số 37/2006/NĐ - CP ban hành ngày 04/04/2006củachính phủqui định chi tiết Luật thương mại về xúc tiến thương mại Theo đó:

+ Các nguyên tắc, hình thức thực hiện khuyến mãi; hạn mức tối đa về giá trị hàng hóa, dịch vụ dùng để khuyến mãi và mức giảm tối đa đối với hàng hóa, dịch vụ được khuyến mãi cũng như trình tự, thủ tục đăng ký thực hiện khuyến mãi

+ Nội dung của sản phẩm quảng cáo thương mại, trách nhiệm thực hiện quảng cáo thương mại, các qui định về hàng hóa, dịch vụ trưng bày, giới thiệu tại hội chợ, triễn lãm thương mại và trình tự thủ tục đăng ký tổ chức, tham gia hội chợ, triển lãm thương mại

9 Các nghị định đi kèm hướng dẫn các luật, các văn bản hướng dẫn kèm theo của các ban ngành có liên quan

I.1.3 Cơ sở thực tiễn

I.1.3.1 Thực trạng thị trường Bất động sản và phân khúc Căn hộ chung cư cao cấp trong những năm gần đây

Thực trạng thị trường Bất động sản ở Việt Nam có thể chia thành 2 giai đoạn cụ thể sau:

 Giai đoạn thị trường bùng nổ phát triển bong bóng

 Giai đoạn thị trường đóng băng

Hai giai đoạn này đan xen nhau Tuy nhiên, ta có thể nhận định khoản thời gian

từ năm 2003 trở về trước là thời hoàng kim của thị trường Bất động sản Việt Nam Trong giai đoạn này giá Bất động sản Việt Nam không thua kém bất kỳ quốc gia phát triển nào Sau thời kỳ phát triển bóng bóng với mức giá tăng tới chóng mặt là sự sụt giảm vào giai đoạn 2003 - 2005 khi thị trường gần như đóng băng Tiếp đó là sự hồi sinh “kỳ diệu” của thị trường trong giai đoạn hưng thịnh của thị trường chứng khoán Việt Nam từ 2005 đến đầu năm 2008 Từ đầu 2008 đến nay thị trường trở nên ảm đạm

do nhiều nguyên nhân khách quan trong đó đáng chú ý nhất là cuộc khủng hoảng kinh

tế thế giới và sự sụt giảm của thị trường chứng khoán

Thực tế cho thấy, trong năm 2010 hàng loạt các dự án chung cư cao cấp được đưa ra thị trường đã thúc đẩy mạnh mẽ lĩnh vực Bất động sản tại một số thành phố lớn như: Hà Nội, TP.HCM, Bình Dương, Cần Thơ, Đà Nẵng, Hải Phòng, Quảng Ninh và mới đây là Lạng Sơn Các dự án này không chỉ góp phần làm sôi động thị trường Bất động sản tại địa phương mà còn làm cho các hoạt động kinh tế khác đặc biệt là du lịch

và công nghiệp phát triển theo Đối với phân khúc thị trường căn hộ chung cư cao cấp chắc chắn sẽ thu hút sự quan tâm của tầng lớp trung lưu trở lên Bởi trước hết, xu thế ở

nhà chung cư cao cấp đang là mốt thịnh hành của lớp trẻ có thu nhập khá nên với mức giá như vậy là hợp với khả năng chi trả của họ trong vòng 5 năm đến 10 năm

Và với tốc độ phát triển kinh tế, hội nhập như hiện nay, lượng người có thu nhập khá ở Hà Nội hay Tp Hồ Chí Minh đang tăng đáng kể Phần lớn những căn hộ chung cư thuộc dạng này đều được thiết kế với diện tích từ 70m2 - 150m2 , có vị trí địa

lý thuận lợi, điều kiện môi trường sinh sống đảm bảo, thí dụ như các căn hộ chung cư nằm trên trục đường Lê Văn Lương, Hoàng Quốc Việt kéo dài… nên cũng rất được sự chú ý của các nhà đầu tư

Và có thể nhận thấy, nếu như năm 2010 việc phân định thị trường chung cư cao cấp khá khó khăn và khách hàng cũng như nhà đầu tư không có nhiều sự lựa chọn để

so sánh thì bước sang năm 2011, thị trường chung cư cao cấp sẽ khác, họ sẽ có nhiều

sự lựa chọn hơn để tìm ra được dự án phù hợp nhất Khách hàng sẽ loại bỏ dần tâm lý mua theo đám đông và mua theo quy hoạch mà sẽ mua theo nhu cầu

Hơn nữa, Nghị định 71 của Chính phủ hướng dẫn chi tiết thực hiện Luật Nhà ở được thực thi xem như một lời giải góp phần đưa thị trường Bất động sản ngày càng chuyên nghiệp và minh bạch Như vậy, chỉ có những chủ đầu tư nào có tiềm lực thực

sự mới có thể phát triển trong thời gian tới

Về lâu về dài, chung cư cao cấp sẽ vẫn là lựa chọn tối ưu đối với các khách hàng Khi nền kinh tế ngày càng phát triển, sự hợp tác với quốc tế gia tăng thì điều này

là tất yếu Nhất là trong năm tới, chúng ta sẽ đón một luồng đầu tư khá lớn từ các nhà đầu tư nước ngoài như: Trung Quốc, Hàn Quốc, Nhật Bản, Singapore Họ đầu tư ở Việt Nam vì đây là môi trường ổn định, và điều kiện cũng không thua kém các nước phát triển

Những người giàu thì ngày càng nhiều và người giàu thì luôn luôn muốn nhà ở cao cấp Tuy nhiên, xu hướng thời gian tới là họ cần những căn hộ thực sự đẳng cấp và thân thiện với môi trường Đây chính là sự lựa chọn tối ưu đối với các khách hàng trong những năm tới

I.1.3.2 Marketing Bất động sản và hoạt động chiêu thị cho Căn hộ chung cư cao cấp hiện nay

Theo CBRE, bước vào năm 2011, các chủ đầu tư đang tồn đọng một số lượng lớn căn hộ lên đến khoản 80.000 căn và sẽ có thêm khoản 40.000 căn nữa sắp được đưa ra thị trường Chínhvì vậy, để có thể thu hút khách hàng về phía mình các chủ đầu

tư BĐS đua nhau tung ra hoàng loạt các chiêu giảm giá như: Công ty Võ Đình và Đất Xanh thu hút khách bằng cách giảm giá 3% cho tất cả các khách hàng, căn hộ Blue Sapphire thuộc khu dân cư đô thị mới Bình Phú (quận 6) liên kết với ngân hàng cho người mua nhà được hỗ trợ vay 70% giá trị căn hộ trong vòng 15 năm và khuyến mãi đặc biệt cho 20 khách hàng đầu tiên

Tuy nhiên, trong thị trường cạnh tranh khó khăn như hiện nay vừa là thách thức nhưng cũng là cơ hội để chủ dự án và các nhà làm Marketing nắm bắt thị trường, làm thế nào để khách hàng có thể cảm nhận được sự khác biệt, và những lợi ích vượt trội của dự án?

Để trả lời được câu hỏi này ngoài việc có những chính sách để hỗ trợ cho người mua như việc cam kết nâng cao dịch vụ, chất lượng và các sản phẩm thì việc có những giải pháp Marketing phù hợp, hiệu quả, là không thể thiếu nhằm nâng cao năng lực

kinh doanh và khả năng cạnh tranh trên thị trường của các chủ đầu tư dự án CHCC hiện nay Bên cạnh những hình thức khuyến mãi là hàng loạt các phương thức tiếp cận khách hàng như: quảng cáo online, quảng cáo qua báo in điện, tập san, danh bạ, cùng với các phương tiện quảng cáo ngoài trời khác Ngoài ra, còn có các sự kiện tri ân, tài trợ các hoạt động xã hội, tổ chức hội thao để nâng cao thương hiệu và kích thích khách hàng mục tiêu

Nhìn chung, Marketing BĐS trong giai đoạn hiện nay vẫn chưa đi vào thực tiễn, nếu có chỉ là thiểu số và mang tính chuyên nghiệp chưa cao Bên cạnh đó, các hoạt động truyền thông tiếp thị vẫn còn khá rập khuôn theo kiểu bắt chước đối thủ, và

đa số là tiếp thị đại trà dẫn đến tình trạng tiếp thị sai đối tượng, đồng thời còn phóng đại thông tin quá mức so với thực tế làm mất lòng tin nơi khách hàng Chính vì vậy, các công ty BĐS sẽ phải thật sự nỗ lực rất nhiều để có được những dựán với đặc điểm mới lạ cùng các chiến lược Marketing nói chung và chiêu thị nói riêng thật sự nổi bật mới có thể thống trị thị trường BĐS trong khuynh hướng thị trường hiện nay

I.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu

 Lịch sử hình thành và phát triển công ty:

 Tên công ty: Công ty Cổ Phần Địa Ốc Sài Gòn Thương Tín

 Tên tiếng Anh: Sai Gon Thuong Tin Real Estate Joint Stock Company

 Tên viết tắt: SACOMREAL

 Biểu tượng (logo) của công ty :

 Trụ sở chính: 278 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, P8, Q3, Tp.HCM

 Giấy CNDKKD số 0303315400 do Sở Kế hoạch và Đầu tư Thành Phố

Hồ Chí Minh cấp lần đầu ngày 29/03/2004 (Số ĐKKD cũ 4103002210), đăng ký thay đổi lần thứ 15 ngày 02/02/2010

 Ngành nghề kinh doanh của công ty:

 Đầu tư - kinh doanh bất động sản

 Đầu tư xây dựng - kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu dân cư

 Đầu tư ngành năng lượng

 Tư vấn và tiếp thị Bất động sản

 Tư vấn đầu tư, xây dựng, đấu thầu

 Quản lý bất động sản và dự án đầu tư

 Dịch vụ về nhà đất và bán đấu giá tài sản

 Xây dựng công trình dân dụng, kỹ thuật và trang trí nội thất

 Đại lý mua bán, ký gởi hàng hóa

 Cho thuê kho bãi, nhà xưởng, văn phòng

Quá trình phát triển của Sacomreal:

Bảng 4 Quá trình phát triển của Sacomreal

 Thành lập Công ty TNHH MTV Kinh doanh Dịch vụ BĐS Thương Tín

 Chính thức trở thành chủ đầu

tư nhiều dự án: Cao ốc Sacomreal Hòa bình (Quận Tân Phú), Dự án Phú Lợi 1 (Quận 8), Dự án Sacomreal Generalimex (Quận 1)

2 0 0 8

 Đẩy mạnh hợp tác với các đối tác chiến lược: Ngân Hàng Liên Việt, Unesco Việt Nam, Liên Hiệp HTX Thương Mại

2 0 0 9

2

0

0

7

 Thành công trong việc tư vấn tiếp thị

và phân phối độc quyền các dự án

như: An Phú - An Khánh, SeaLinks và

NewSaiGon

 Triển khai chương trình liên kết công

ty BĐS, nhà môi giới nhằm “Phát triển

kinh doanh môi giới BĐS”

 Bàn giao cao ốc Sacomreal Hòa Bình, cao cốc văn phòng Sacomreal - Generalimex, dự

án Phú Lợi 1

 Chính thức khởi công dự án Celadon City với qui mô gần

90 ha (Quận Tân Phú)

 Tháng 11 chính thức niên yết

mã cổ phiếu SCR trên sàn HNX

2 0 1 0

Nguồn: Tổng hợp xử lý

I.3 Nội dung, phương pháp nghiên cứu, quy trình thực hiện

I.3.1 Nội dung nghiên cứu

 Thực trạng hoạt động chiêu thị của Sacomreal:

• Trong lĩnh vực Bất động sản

• Phân khúc Căn hộ chung cư cao cấp

 Đánh giá hoạt động chiêu thị cho căn hộ chung cư cao cấp của công ty

 Đưa ra một số ý kiến hoàn thiện chiến lược chiêu thị cho Sacomreal

I.3.2 Phương pháp nghiên cứu

 Phương pháp nghiên cứu tài liệu: sưu tập các nghiên cứu từ sách báo, tạp chí…đã xuất bản liên quan đến lĩnh vực Bất động sản, các nhận định của các chuyên gia trong ngành, các văn bản luật pháp có liên quan

 Phương pháp kế thừa: Một số đề tài nghiên cứu có liên quan được thực hiện tại Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản

 Phương pháp thu thập số liệu: số liệu liên quan tới tình hình thị trường Căn hộ chung cư cao cấp, hoạt động kinh doanh của công ty Sacomreal, các số liệu liên quan đến hoạt động chiêu thị

 Phương pháp thống kê: thống kê các số liệu, tài liệu liên quan đến nội dung nghiên cứu của đề tài

 Phương pháp chuyên gia: thực hiện các cuộc trò chuyện, phỏng vấn với các chuyên viên, cá nhân trong lĩnh vực Marketing và Bất động sản Qua đó thu thập thông tin và nhận định liên quan đến tình hình thị trường Bất động sản

 Phương pháp phân tích tổng hợp: từ những thông tin thu thập được tiến hành phân tích tổng hợp đánh giá hoạt động chiêu thị cho Căn hộ chung cư cao cấp

I.3.3 Quy trình thực hiện đề tài

Bước 1: Xác định nội dung và đối tượng nghiên cứu

Bước 2: Lập đề cương chi tiết

Bước 3: Tiếp cận, tìm hiểu đối tượng nghiên cứu, điều tra, thu thập số liệu

nhằm phục vụ cho việc xây dựng nội dung đề tài

Bước 4: Xây dựng nội dung đề tài

Bước 5: Chỉnh sửa và hoàn thành đề tài

PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

II.1 Tình hình hoạt động của Công ty Sacomreal

ª Bộ máy điều hành của Sacomreal:

và phát triển thương hiệu Công ty đồng thời thực hiện công tác Marketing trực tuyến

và thiết kế sản phẩm liên quan đến tiếp thị dự án và quản lý thương hiệu

ª Lịch sử hoạt động qua các thời kỳ:

Từ những ngày đầu thành lập vốn điều lệ của công ty là 11 tỷ đồng sau 6 năm hoạt động đã tăng lên gần 91% Có thể nói đây là con số đáng kể về sự gia tăng nhanh chóng của một công ty chỉ vừa được thành lập trong thời gian ngắn như vậy

Đại hội đồng cổ đông

Khối Phát triển DA

Khối

hỗ trợ

Khối giám sát

Phòng

tài chính

Phòng nhân sự

Phòng đấu thầu

Phòng chính sách pháp chế

Phòng kiểm soá t & QLCL

Phòng công nghệ thông tin

Phòng quản lý thương hiệu

Phòng hành chính quản trị

nh thực hiệ

0 mặt dù ckịp thời của

4 2008

tự hào và ktập thể CB, tiếp tục đá

ập đến nay

ường Bất độ

a Ban điều lợi nhuận

y con số nàkhích lệ lớnBNV Sacománh dấu sự

ộng sản, nhhành cùng trong năm

1,000

2010 Năm

4

2,305 646

hưng toàn như

Hình 6 Biểu đồ doanh thu, chi phí, lợi nhuận trước thuế

Nguồn: P.TTDA

ª Phương hướng nhiệm vụ năm 2011:

Trong năm 2011 được dự báo về nền kinh tế thế giới sẽ tăng trưởng chậm lại, các chỉ số cho thấy nền kinh tế toàn cầu chưa khả quan, tiềm ẩn nguy cơ suy thoái mới

và tái phát khủng hoảng Tại Việt Nam, các chỉ tiêu kinh tế cũng được đặt ra với mức

độ thận trọng nhất định Trước nguy cơ rủi ro lạm phát, cuối tháng 02/2011 chính phủ

đã đưa ra sáu nhóm giải pháp được xem là quyết liệt nhằm kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô, đảm bảo an sinh xã hội Đối với ngành BĐS sẽ đối diện với nhiều thách thức trong đó áp lực về giảm giá bán do nguồn cung ra thị trường ngày càng nhiều hơn, nguồn vốn cho đầu tư BĐS tiếp tục gặp nhiều khó khăn, do chính sách thắt chặt tiền tệ, lãi suất ngân hàng vẫn còn tăng Đối mặt với tình hình trên, Sacomreal đã đưa

ra những phương hướng, nhiệm vụ trong năm 2011 như sau:

o Tổng tài sản : trên 8.283 tỷ đồng, tăng 7% so với năm trước

o Vốn chủ sở hữu : trên 2.730 tỷ đồng, tăng 18% so với năm trước

o Tổng doanh thu : trên 1.240 tỷ đồng

o Lợi nhuận trước thuế : đạt 300 tỷ đồng

II.2 Hoạt động Truyền thông tiếp thị tại Công ty Sacomreal

Từ mục tiêu ban đầu của Sacomreal là tập trung mở rộng và chuyên nghiệp hóa các hoạt động thương mại dịch vụ Bất động sản, Sacomreal đã nghiên cứu và đưa ra thị trường nhiều dịch vụ mới, đáp ứng được nhu cầu cấp thiết của người dân và được

xã hội đánh giá cao Bên cạnh các dịch vụ mang tính xã hội, Sacomreal còn đẩy mạnh dịch vụ tư vấn, tiếp thị và phân phối độc quyền các sản phẩm Song song với những hoạt động trên, Sacomreal cũng chính thức trở thành chủ đầu tư nhiều dự án với tổng vốn đầu tư tới hàng ngàn đến hàng chục tỷ đồng Đồng thời, Sacomreal đã và đang xúc tiến triển khai và liên kết hợp tác đầu tư bằng nhiều hình thức với các đối tác trong và ngoài nước Để đáp ứng được qui mô phát triển mạnh mẽ như vậy Sacomreal đã dần hoàn thiện và chuẩn hóa các hoạt động chiêu thị theo hướng chuyên môn hóa

ª Các hoạt động xây dựng thương hiệu Sacomreal:

Ngay từ những ngày đầu phát triển, Sacomreal đã có một cái nhìn nghiêm túc

và đúng đắn cho việc xây dựng thương hiệu và quảng bá hình ảnh cho mình Hiện nay, với mục tiêu trở thành 1 trong 10 nhà đầu tư Bất động sản hàng đầu tại Việt Nam, các hoạt động thương hiệu của công ty đang dần chuyển hướng để phù hợp với mục tiêu như:

- Hệ thống lại hệ thống nhận diện, chuẩn hóa website theo hướng chuyên nghiệp hóa về hình ảnh nhà đầu tư - phát triển Bất động sản, xây dựng hệ thống thông tin nội bộ gồm: bản tin Bất động sản Sacomreal, bảng giá Bất động sản tuần Sacomreal đã cung cấp các thông tin chuyên sâu và đầy đủ về hoạt động của công ty,

dự án đang đầu tư, kinh doanh và môi giới, các thông tin về thị trường Bất động sản để các đối tác, khách hàng có thể dễ dàng cập nhật thông tin cũng như tìm kiếm các thông

số làm cơ sở cho việc tính toán và ra quyết định đầu tư của cá nhân

- Tham gia các kênh truyền thông báo đài cũng như xây dựng các mối quan hệ

hỗ trợ thông tin qua lại để tạo điều kiện thuận lợi cho việc truyền tải thông tin ra công chúng nhanh nhất, Sacomreal đã triển khai các hoạt động quảng bá thương hiệu trên các phương tiện truyền thông đại chúng thông qua việc tham gia các diễn đàn Bất động sản VITV, FBNC , tài trợ diễn đàn Nhà và Đất trên kênh VTV9; hợp tác trao đổi thông tin với các kênh VTV1, VITV, FBNC, HTV và trên Báo Thanh Niên, Báo Tuổi Trẻ, Báo Thị trường Nhà và Đất , tham gia các diễn đàn Bất động sản

Bên cạnh đó, Sacomreal đã từng bước chuẩn hóa thương hiệu theo qui định của tập đoàn Sacombank, phát triển thương hiệu thông qua giới thiệu và bán chéo sản phẩm, dịch vụ với các đơn vị thành viên của Tập đoàn Về quan hệ công chúng, Sacomreal đã tham gia tài trợ các hoạt động cộng đồng: Hội Phụ Nữ quận Tân Phú, Hội Liên Hiệp Thanh Niên Thành Phố, CLB Doanh nghiệp trẻ, Lễ hội hoa Đà Lạt, Hội trăng trằm quận Tân Phú, nhằm thể hiện trách nhiệm của công ty đối với cộng đồng cũng như mối thiện cảm trong lòng dân chúng

ª Các hoạt động xây dựng thương hiệu và truyền thông tiếp thị các dự án:

Song song với việc phát triển thương hiệu Sacomreal, công ty cũng không ngừng xây dựng thương hiệu và các hoạt động chiêu thị cho các dự án do Sacomreal phân phối hoặc đầu tư phát triển nhằm mục đích không chỉ là doanh số bán hàng mà còn xây dựng và khẳng định chính thương hiệu của dự án

Với mục tiêu đó, công ty đã từng bước chuẩn hóa qui chế, qui trình tư vấn thông tin BĐS, tư vấn tiếp thị độc quyền dự án BĐS để trước hết là phục vụ cho các

dự án do Sacomreal phát triển, kế đến là cung cấp dịch vụ tư vấn cho các chủ đầu tư

dự án chưa có điều kiện xây dựng đội ngũ truyền thông tiếp thị dự án

Thực hiện các tài liệu truyền thông tiếp thị và hỗ trợ bán hàng phù hợp với từng

dự án, đối tượng khách hàng gồm các tài liệu: Brochure dự án, leaflet, webside dự án và phim 3D giới thiệu dự án Bên cạnh đó, Sacomreal cũng tiến hành xây dựng những căn hộ mẫu (căn hộ mẫu Belleza, căn hộ mẫu Phú Lợi 1 ) phục vụ công tác tư vấn, giới thiệu sản phẩm được sinh động và thực tế, giúp khách hàng cảm nhận được sản phẩm

al cũng thườhoạch của Nvấn đến kh

g hệ thống tài liệu về d

hoạt động

h một số vấ điểm nổi bậ

uyết, khi tỷ trong tương

ho lao động

i giá thành

c tế, có thể Căn hộ cao

hộ cao cấp ững Căn hộ

16,03

31/12/2007

ờng xuyên Nhà nước, dhách hàng đưsàn giao d

dự án căn hộ

ết giá Bất độViệt Nam, đđộng sản nó

giá tăng lê

g lai sẽ tăng

g nước ngoàtăng thì giánhận thấy, cấp lên th

sẽ sôi độngcao cấp kh

u khó khăn

Hình 7 Biểu

n tượng kinrường Sau lạm phát đã

17,40

7 31/12/2008

Tỷ (Ngân

tổ chức cácdiễn tiến dựược hữu íchdịch đạt chutrưng bày đ

cho Căn hộ hưởng đến trường

àng Nhà Nưnhở về việc

ừ khi quy đị

ộ gần như kộng sản bằnđặc biệt là

g theo hướnhông nhiều

ộ chung cư Căn hộ ch

ước Việt Na

c niêm yết ịnh này đượkhông còn t

ng tiền đồn

sự mất giáphân khúc

hí đầu vào hải nhập kh

n trúc sư và

g lên nhằm

SD tăng, tiềnày sẽ dẫn

ng đầu cơ b, nên những

n tỷ giá USD

iền với sự t

m phát đượlại tốc độ “p

19,50

9 31/12/201

D/VND ương Mại)

am đã ban giá thuê ho

ợc kiểm soátình trạng n

ng này tác đ

á của tiền

c Căn hộ ch

hình thànhhẩu nhiều th

à kỹ sư ngư

m đảm bảo lợ

ền VND mấtới ảnh hưởbởi người c

g ai có nhu

D/VND

tồn tại của

ợc kiềm giữphi mã” vớ

20,56

10 31/07/20

p nhật thôngvấn bán hànbán hàng

g, đảm bảohuyên nghiệ

ại Sacomre

o cấp

hành Côngoặc giá bán

át chặt chẽ niêm yết vàđộng rất lớnđồng càng hung cư cao

h nên sản phiết bị, bao ười nước ng

ợi nhuận

ất giá tất yếởng tiêu cự

à bán

n đến ảnh

o cấp

phẩm gồm goài,

ếu sẽ

ực là cao,

cao gấp trưỡi tốc độ tăng trưởng kinh tế (8,44%); và hiện nay theo thống kê sơ bộ lạm phát tháng 5 lên tới 19,78% so với cùng kỳ năm 2010, trong đó các mặt hàng tăng giá cao nhất là thực phẩm (22,17%) , vật liệu xây dựng (19,12%), lương thực (17,4%) , phương tiện đi lại (9%) Lạm phát cao đã ảnh hưởng đến nhiều mặt của đời sống kinh

tế - xã hội, và Bất động sản cũng không nằm ngoài “vòng ảnh hưởng” đó

Khi lạm phát tăng cao, ngân hàng nhà nước phải thắt chặt tiền tệ để giảm khối lượng tiền lưu thông, nhưng nhu cầu vay vốn của các doanh nghiệp và cá nhân kinh doanh Bất động sản vẫn rất lớn Vì vậy, các ngân hàng chỉ có thể đáp ứng một số ít khách hàng với những hợp đồng đã ký hoặc những dự án thực sự có hiệu quả với mức

độ rủi ro cho phép Mặt khác, do lãi suất huy động theo báo cáo tăng cao từ 13 đến 14,5% nhưng trên thực tế một số ngân hàng đã đẩy lãi suất huy động thực tế cao nhất lên tới 19,76%/năm, dẫn đến lãi suất cho vay tăng cao 23,2%/năm (ngắn hạn) còn lãi suất dài hạn lên tới 23,7%/năm.Chính áp lực lãi vay trở thành gánh nặng lớn đối với các doanh nghiệp Bất động sản sử dụng nợ vay

Vàng

Vừa khởi sắc lại sau một thời gian dài , thị trường Bất động sản đã bất ngờ từ việc giá vàng tăng với tốc độ “phi mã” So với đầu tháng 04/2006, giá vàng đã tăng hơn 11%, có thời điểm giá vàng tăng trên 22% Giá vàng liên tục biến động thất thường đã tác động không nhỏ đến thị trường Bất động sản Việt Nam Có thể kể ra một số nguyên nhân sau:

Thứ nhất, khi nền kinh tế đang trong giai đoạn khủng hoảng như hiện nay, các quốc gia luôn tính toán đến nhiều giải pháp như thắt chặt tiền tệ, tăng các khoản thu, giảm chi tiêu công nhằm củng cố lại nền kinh tế Vì vậy, sẽ ảnh hưởng nhiều đến đầu

tư và kinh doanh Dẫn đến cơ hội thu hẹp, chi phí tăng cao trong khi rủi ro lớn hơn Điều đó khiến cho giới đầu tư quan tâm, và chuyển hướng đầu tư đến vàng nhiều hơn

là Bất động sản Và vàng luôn được xem là một tài sản đảm bảo, một “nơi trú ẩn” trong thời kỳ biến động, một kênh đầu tư an toàn

Thứ hai, khi lâu nay vẫn có những giao dịch nhà đất bằng vàng Việc giá vàng liên tục tăng sẽ làm cho thị trường chung hoảng loạn, nhiễu thông tin và không thể định hướng được Chính vì vậy, người ta phải chờ đợi và tạm thời dừng lại các giao dịch Bất động sản Mặt khác, một trong những nguyên nhân khiến thị trường Bất động hỗn loạn là do hai bên mua bán nhà tiến hành giao dịch thanh toán bằng vàng nhưng

do giá vàng tăng cao nên những giao dịch này rơi vào tình trạng đổ vỡ Do đó, người mua rất ngại tìm hiểu những căn nhà rao bán bằng vàng do sợ giá vàng tiếp tục tăng Bên cạnh đó, khi có thông tin bàn tán về việc cấm kinh doanh vàng miếng, lẽ ra nhà đầu tư phải chuyển hướng sang Bất động sản Song thực tế, Bất động sản cũng không được đầu tư nhiều bởi ngân hàng ngày càng gia tăng lãi suất

ã góp phần tin về việc sxuất mới nh

g số hơn 53ơng với gầnđứng ở vị t

tư hấp dẫn

hích cho vị

ản là sự thu

hủ đầu tư chthanh khoản

16.20

2007

Hình 8 Gi

ó đất CBRE một kề/biệt thự t

ơn lẻ (so với

g dân chúng

hư tỷ giá VN

ệt là phân klàm cho đầu

sở hữu chunhất của Bộ

ết hạn định

i trong năm

ầu hết các cquán sở hữ

ó nhu cầu v

hi thực tế hi

ự án nhà chucũng có điều

ốn nó sẽ thhích người khăn khảo sát về

vị trí đầu t3.500 phiếu

n 25% Cổ ptrí cuối cùn

trí thứ hai uận lợi về gi

iá vàng qua

trong nhữntrong năm 2

i căn hộ), c

g hiện rất lớND/USD tăkhúc đất nền

u kiện để mhuộc sở hữudân quan t

ề việc chọtiên với gần

u Bất động phiếu và hì

ớn Ngoài răng, giá và

n, trở thànhhững Căn hộ

ời hạn

g thì người

ả lại nhà Dự

đều có thời nếu quy địnchung cư sẽ

u đó khó xả

g phải bỏ ramua một căn

u của mìnhtâm đến ph

n kênh đầ

n 20.300 phsản lại đứnình thức gử

y cho thấy,

ầu tư Bất đ

ời cũng là nơđất, tăng m

36

ác Năm ợng)

nhân về sự

c người Việ

ư một tài sản

ra, các diễn àng biến độ

ầu tư tronghiếu bình ch

ược sở hữuuất này sẽ đ

ứ hai với 13đứng thứ 3

ất động sản

ý do đầu tiê vốn chắc chấu cho các

Tuy hung

ừ khi

tư để hành được vậy,

ng cư

của

tỷ lệ 3.389

3 với

n vẫn

ên để chắn,

c sàn

ữa Hà Nội,cho các Bấ

ức có thể m, Tp.HCM

à tiếp thị tốtLượng căn h

2008 BÁN 4.000 2.886 2.808

37,8

t Về Việc C

nguyên vậcùng với vimua vào đượvới các vùn

sát chọn kê

ng quan sátlớn nguồn

ải có vài điể

10.98

36 dự

n khi mua C

ề một chỗ ở Tuy nhiênnghi sinh ho

ợc Bên cạn

ng lân cận

ênh đầu tư n

t những chucung sản ph

Căn hộ chu

tiện nghi h

n, tốt theo noạt, môi trư

y như: chỗ đ

ấp tọa lạc ở

Đầu Tư N

Vàng Bất động

Cổ phiếu Ngoại tệ

g mạnh nhưcủa chủ đầu

iệt để bán đững sản phẩ

g

các năm

2010

4.884 3.074 12.860

20.818

5 dựa án

ung cư cao

hoàn hảo, khnhu cầu củaường sống,

ư hiện nay,

u tư, có thểloạt dự án

g hoàn thàn

: VnExpres

ủa thị trườnphần là Că

được tốt trên

ẩm có đặc đ

2011-F

13.847 17.228 9.546

g tâm thành

gởi tiết kiệm

, với

ể nói giao

n

BRE

có lẽ

n cần ninh động

h phố

thường được ưu chuộng hơn so với những căn hộ ở xa trung tâm vì thuận tiện cho công việc và học hành

Vì Căn hộ chung cư cao cấp là một sản phẩm có giá trị lớn, và thời gian tiêu thụ sản phẩm thường kéo dài nên Sacomrel luôn áp dụng những loại hình quảng cáo linh hoạt và đa dạng để có thể “lôi kéo” khách hàng chú ý đến sản phẩm của công ty nhiều nhất và đi đến quyết định mua cao nhất với những phương thức quảng cáo như:

Quảng cáo trên truyền hình

  Quảng cáo trên truyền hình được mệnh danh là “ông vua” của chi phí quảng cáo bởi lẻ chi phí để đưa một đoạn quảng cáo vào giờ được nhiều người xem như Bản tin Bất động sản, Thông tin kinh tế hay vào những khoản thời gian cao điểm trên là không hề nhỏ Ví dụ: để phát một đoạn TVC dài 30 giây trước Bản tin thời sự là 28 triệu/1 lần vậy sau 1 tuần số tiền phải chi trả cho hoạt động quảng cáo này lên đến 196 triệu cho 3,5 phút quảng cáo hay trước chương trình phim truyện chủ nhật vào lúc 21 giờ đến 23 giờ là 20 triệu/1lần, vậy sau 1 tuần số tiền phải chi trả là 140 triệu cho 3,5 phút quảng cáo

Có thể nhận thấy, với thời lượng quảng cáo quá ngắn để giới thiệu một cách đầy

đủ và thuyết phục khách hàng đi đến quyết định mua sản phẩm là một điều không hề

Những mối quan tâm của khách hàng khi mua CHCC

1.Môi trường sống xung quanh

2 Chất lượng công trình

5 Địa điểm