ỨNG DỤNG KỸ THUẬT KHAI PHÁ DỮ LIỆU CHO VIỆC ĐỊNH LƯỢNG TRONG ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN XÃ PHÚ LỢI HUYỆN ĐỊNH QUÁN TỈNH ĐỒNG NAI

Như vậyxuất phát từ những hạn chế trong nghiên cứu lý thuyết và thực tế định giá đất đai ở Việt Nam, đề tài đã đưa ra những quan điểm khoa học và phương pháp định giá đất đai trên cơ sở

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP

ĐỀ TÀI:

ỨNG DỤNG KỸ THUẬT KHAI PHÁ DỮ LIỆU

CHO VIỆC ĐỊNH LƯỢNG TRONG ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN XÃ PHÚ LỢI HUYỆN ĐỊNH QUÁN

TỈNH ĐỒNG NAI

SVTH: LÊ THỊ KIM PHƯỢNG MSSV: 07124094

LỚP: DH07QL KHÓA: 2007- 2011 NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Tp Hồ Chí Minh, tháng 8 năm 2011

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN



LÊ THỊ KIM PHƯỢNG

ỨNG DỤNG KỸ THUẬT KHAI PHÁ DỮ LIỆU

CHO VIỆC ĐỊNH LƯỢNG TRONG ĐỊNH GIÁ ĐẤT

ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN XÃ PHÚ LỢI HUYỆN ĐỊNH QUÁN

TỈNH ĐỒNG NAI

Giáo viên hướng dẫn: TS Trần Thanh Hùng

Địa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh

Ký tên: ………

Tp Hồ Chí Minh, tháng 8 năm 2011

Để  có  được  như  ngày  hôm  nay,  lời  đầu  tiên  tôi  xin  chân  thành  kính  gửi  đến  ba  mẹ  lòng  biết  ơn  sâu  sắc  nhất,  người  đã  sinh  thành,  nuôi  dưỡng,  yêu  thương  và  luôn  tạo  những  điều  kiện  tốt  nhất  cho  việc  học  tập  của  tôi  trong  suốt cả chặng đường dài mà tôi đã đi qua. 

Tôi trân trọng biết ơn: 

Ban Giám Hiệu trường Đại Học Nông Lâm, thành phố Hồ Chí Minh.  Ban Chủ Nhiệm Khoa Quản Lý Đất Đai  &  Bất Động Sản.  

TS. Trần Thanh Hùng, Phó Trưởng Khoa Quản Lý Đất Đai  &  Bất Động  Sản Trường Đại Học Nông Lâm thành phố Hồ Chí Minh đã tận tình chỉ dạy,  trực tiếp hướng dẫn tôi hoàn thành tốt báo cáo tốt nghiệp.  

Cùng tất cả quý Thầy, Cô đã tận tình giảng dạy, truyền đạt những kinh  nghiệm  và  bài  học  quý  báu  làm  hành  trang  cho  tôi  trong  cuộc  sống  và  công  việc sau này. 

Tôi  cũng  xin  gởi  lời  cám  ơn  đến  các  anh  chị  ở  Văn  Phòng  ĐKQSDĐ,  Phòng TN‐ MT huyện Định Quán, cán bộ Địa Chính và những người dân địa  phương xã Phú Lợi đã nhiệt tình, quan tâm và giúp đỡ tôi trong suốt thời gian 

đi khảo sát thực tế vừa qua.   

Với lòng biết ơn sâu sắc nhất, xin chúc ba mẹ, quý thầy cô cùng các cô bác  anh chị thật nhiều sức khỏe và  thành công trong cuộc sống. 

      Tp. Hồ Chí Minh, ngày 20 tháng 8 năm 2011        Sinh viên 

      Lê Thị Kim Phượng 

DANH SÁCH CHỮ VIẾT TẮT

VPĐKQSDĐ: Văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất

TN - MT: Tài nguyên và môi trường

VT – CL: Vị thế - chất lượng

UBND: Ủy ban nhân dân

DANH SÁCH CÁC HÌNH

Trang

Hình 1 Sơ đồ mô tả lợi ích của tính tập trung 4

Hình 2 Các phân khu chức năng đất đai trong không gian 5

Hình 3 Quá trình khám phá tri thức 14

Hình 4 Quá trình khai phá dữ liệu 15

Hình 5 Sơ đồ vị trí xã Phú Lợi 22

Hình 6 Giao diện phần mềm DTREG 36

Hình 7 Giao diện phần mềm DTREG khi tạo project mới 37

Hình 8 Giao diện phần mềm DTREG khi đưa thông tin vào 39

Hình 9 Ứng dụng Score Data của phần mềm DTREG 56

DANH SÁCH CÁC BẢNG BIỂU- BIỂU ĐỒ

Trang

Bảng 1 Phân loại đất xã Phú Lợi 24

Bảng 2 Hiện trạng sử dụng các loại đất năm 2010 28

Bảng 3 Bảng giá đất ở nông thôn xã Phú Lợi năm 2011 (đơn vị VNĐ/m2) 35

Bảng 4 Bảng thông tin từ thửa đất và chủ sử dụng đất ứng dụng Score Data 56

Biểu đồ 1 Cơ cấu sử dụng đất năm 2010 28

Biểu đồ 2 Mức độ quan trọng của các biến dự báo đối với đất ở nông thôn 41

Biểu đồ 3 Mức độ quan trọng của các biến dự báo đối với đất nông nghiệp 48

TÓM TẮT

Sinh viên thực hiện: Lê Thị Kim Phượng, Ngành Quản Lý Đất Đai, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh

Đề tài: “ỨNG DỤNG KỸ THUẬT KHAI PHÁ DỮ LIỆU CHO VIỆC ĐỊNH

LƯỢNG TRONG ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN XÃ PHÚ LỢI HUYỆN ĐỊNH QUÁN TỈNH ĐỒNG NAI”

Giáo viên hướng dẫn: TS Trần Thanh Hùng, Trưởng Bộ môn Kinh tế Đất

Đai & Bất Động Sản, Phó Trưởng Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản Trường Đại Học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh

Nội dung tóm tắt của báo cáo:

Định giá đất đai là việc xác định giá trị đất đai căn cứ vào các thuộc tính tự nhiên, kinh tế - xã hội của đất đai trong từng bối cảnh thị trường cụ thể Tuy nhiên, hiện nay việc định giá theo quy trình định giá đất đai của Bộ Tài Nguyên và Môi Trường chủ yếu dựa trên những cơ sở định tính, thiếu đi những căn cứ định lượng nên bộc lộ khá nhiều hạn chế Do vậy, kết quả xây dựng bảng giá đất đai ở các địa phương còn mang tính cục bộ chủ quan dẫn đến khó khăn trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai cũng như việc ban hành các chính sách có liên quan

Như vậyxuất phát từ những hạn chế trong nghiên cứu lý thuyết và thực tế định giá đất đai ở Việt Nam, đề tài đã đưa ra những quan điểm khoa học và phương pháp định giá đất đai trên cơ sở phát triển những ứng dụng mới của kỹ thuật khai phá dữ liệu bằng phương pháp phân tích hồi quy giá đất phụ thuộc vào các yếu tố khách quan

là vị thế đất đai và chất lượng đất đai được đề xuất với hy vọng đạt được một độ chính xác nhất định trong phạm vi sai số cho phép là ±20% với mô hình cây quyết định – phương tiện thực hiện là phần mềm phân tích DTREG, Excel, công cụ hỗ trợ Mapinfor Đồng thời tiến hành kiểm chứng những luận điểm đề ra thông qua nghiên cứu thị trường đất đai trên địa bàn xã Phú Lợi huyện Định Quán tỉnh Đồng Nai với các phương pháp được sử dụng trong quá trình nghiên cứu như:

 Phương pháp tư duy trừu tượng

 Phương pháp nghiên cứu tài liệu

 Phương pháp sử dụng công cụ GIS

 Phương pháp điều tra

 Phương pháp thống kê

 Phương pháp phân tích - tổng hợp

 Phương pháp chuyên gia

 Phương pháp hệ thống

Mô hình cây quyết định được xây dựng dựa vào những số liệu thu thập từ thực

tế điều tra trên địa bàn với các biến xác định gồm: biến mục tiêu là đơn giá (Đồng/m2), biến dự báo ((khoảng cách tới chợ, trường học, UBND, trạm y tế), cấp đường, lớp phủ

bề mặt, ) có mức độ tương quan khá cao (đối với đất ở nông thôn là 97,070%, đối với đất nông nghiệp là 99,423%)

Dựa vào mô hình cây quyết định chúng ta xác định được các vùng giá trị dựa vào các yếu tố đặc điểm đất đai với các mức giá tương ứng và từ đó xác định được giá

cả thực tế trên thị trường

Mặc dù đã có nhiều cố gắng song thời gian và kiến thức có hạn nên đề tài không tránh khỏi những thiếu sót Hi vọng điều này sẽ được hoàn thiện hơn trong những nghiên cứu tiếp theo

MỤC LỤC

Trang

ĐẶT VẤN ĐỀ 1

Phần I: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3

I.1 Tổng quan về định giá đất đai 3

I.1.1 Khái niệm đất đai 3

I.1.2 Phân vùng sử dụng và giá trị đất đai 4

I.1.3 Hệ thống quản lý giá đất đai 7

I.1.4 Các phương pháp định giá đất đai 9

I.1.5 Xác định hệ số điều chỉnh các yếu tố ảnh hưởng đến giá cả đất đai 10

I.1.6 Quy trình xây dựng bảng giá đất đai của Bộ tài nguyên và môi trường (theo Thông tư 145/2007/TT-BTC) 11

I.2 Tổng quan về khai phá dữ liệu 13

I.2.1 Khái niệm khai phá dữ liệu 13

I.2.2 Quá trình khai phá dữ liệu 14

I.2.3 Giới thiệu phần mềm DTREG và mô hình hồi quy cây quyết định 17

I.3 Khả năng ứng dụng kỹ thuật khai phá dữ liệu cho việc định lượng trong định giá đất đai 19

I.4 Khát quát địa bàn nghiên cứu 21

I.5 Nội dung và phương pháp nghiên cứu 25

I.5.1 Nội dung nghiên cứu 25

I.5.2 Phương pháp nghiên cứu 25

Phần II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 27

II.1 Tình hình kinh tế xã hội trên địa bàn xã Phú Lợi huyện Định Quán 27

II.1.1 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 27

II.1.2 Đánh giá ảnh hưởng của kinh tế xã hội đến sử dụng đất 27

II.2 Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn xã Phú Lợi huyện Định Quán 28

II.2.1 Hiện trạng sử dụng các loại đất 28

II.2.2 Đánh giá chung về hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn 31

II.3 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn 34

II.3.1 Bảng giá đất xã Phú Lợi 34

II.3.2 Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất 35

II.4 Ứng dụng kỹ thuật khai phá dữ liệu cho việc định lượng trong định giá đất đai trên địa bàn xã Phú Lợi huyện Định Quán 35

II.4.1 Quy trình thực hiện 35

II.4.2 Phân tích và đánh giá kết quả định giá đất đai từ ứng dụng trên 38

II.4.3 Ứng dụng của mô hình cây quyết định 54

II.4.4 Đề xuất hoàn thiện 57

KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ 58

ĐẶT VẤN ĐỀ

Ngày nay cùng với sự phát triển mạnh mẽ của khoa học kỹ thuật mà đặc biệt là

sự phát triển của lĩnh vực công nghệ thông tin và khoa học máy tính, con người đang từng bước ứng dụng công nghệ thông tin vào trong công việc hàng ngày cho nên việc ứng dụng công nghệ thông tin vào lĩnh vực quản lý đất đai cũng không còn là vấn đề mới mẻ

Thị trường đất đai là một trong những thị trường có vị trí và vai trò quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân, là thị trường đầu vào của hầu hết các ngành kinh tế Do vậy việc phát triển và quản lý thị trường này sẽ góp phần quan trọng vào thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội, tạo khả năng thu hút các nguồn vốn đầu tư

Định giá đất đai là việc xác định giá trị đất đai căn cứ vào các thuộc tính tự nhiên, kinh tế và xã hội của đất đai trong từng bối cảnh kinh tế cụ thể Trong nền kinh

tế thị trường, giá trị của đất đai phản ánh hiệu quả kinh tế từ việc sử dụng đất đai, chủ yếu phụ thuộc vào các yếu tố đặc điểm sức sản xuất và vị trí đất đai trong không gian địa lý - kinh tế Tuy nhiên, trong từng lĩnh vực khác nhau mức độ ảnh hưởng của các yếu tố này đến giá trị đất đai cũng khác nhau Trong nông nghiệp giá trị đất đai chủ yếu phụ thuộc vào yếu tố đặc điểm sức sản xuất của đất đai (William Petty, Karl Marx) Ngược lại, trong lĩnh vực phi nông nghiệp thì lại phụ thuộc vào yếu tố vị trí đất đai (Von Thunen, 1826; William Alonso, 1964; Hoàng Hữu Phê, 2000)

Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành định giá đất đai là nội dung quản

lý quan trọng, có nhiệm vụ cung cấp căn cứ khoa học hỗ trợ cho việc lập quy hoạch sử dụng đất đai, hoạch định các chính sách tài chính đất đai Mức độ chính xác của việc định giá đất đai không chỉ phụ thuộc vào việc xác định số lượng và loại yếu tố đặc điểm của đất đai, mà còn phụ thuộc quyết định vào việc định lượng mối quan hệ giữa các yếu tố đặc điểm này với giá trị đất đai Tuy nhiên, hiện nay việc định lượng các mối quan hệ này còn mang tính kinh nghiệm chủ quan, với nhiều yếu tố mang đặc điểm định tính, gây khó khăn cho việc xây dựng mối quan hệ lượng hóa Hơn nữa, trong Nghị định số 123/2007/NĐ-CP việc lượng hóa mối quan hệ giữa các yếu tố đặc điểm vị trí và giá trị đất đai cũng chưa được đặt ra, nên kết quả xây dựng bảng giá đất đai ở các địa phương mang tính cục bộ chủ quan Chính vì vậy, để lượng hóa sự ảnh hưởng của các yếu tố đến giá trị đất đai một cách khoa học phải sử dụng các kỹ thuật khai phá dữ liệu Các công cụ này được sử dụng rộng rãi để phân tích dữ liệu trong các lĩnh vực kinh tế, xã hội, sinh học…đặc biệt là mô hình cây quyết định (decision tree)

và phần mềm DTREG (Phillip H Sherrod, 2003)

Xã Phú Lợi là một địa phương có tốc độ phát triển kinh tế xã hội nhanh của huyện Định Quán cho nên những năm gần đây thị trường đất đai trên địa bàn xã Phú Lợi cũng đã bắt đầu có những bước chuyển mình mới Do đó, việc tìm hiểu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, tầm quan trọng, mức độ ảnh hưởng của các yếu tố này cũng như ứng dụng các kỹ thuật khai phá dữ liệu để định giá đất đai nhằm hỗ trợ việc xây dựng bảng giá đất đai, lập quy hoạch sử dụng đất đai và hoạch định chính sách tài chính đất đai… là một nhu cầu vô cùng thiết thực

Từ thực tế nêu trên, đề tài: “ỨNG DỤNG KỸ THUẬT KHAI PHÁ DỮ LIỆU CHO VIỆC ĐỊNH LƯỢNG TRONG ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN XÃ PHÚ LỢI HUYỆN ĐỊNH QUÁN TỈNH ĐỒNG NAI” được thực hiện nhằm đưa ra cơ sở

khoa học cũng như các kỹ thuật khai phá dữ liệu để định giá đất đai, đáp ứng nhu cầu bức thiết về khả năng ứng dụng các công cụ để lượng hóa các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất đai

 Mục tiêu nghiên cứu

Đề tài được thực hiện nhằm mục tiêu đánh giá khả năng ứng dụng các kỹ thuật khai phá dữ liệu định giá đất đai nhằm xác định các yếu tố đặc điểm đất đai ảnh hưởng đến giá trị đất đai, lượng hóa mối quan hệ giữa các yếu tố đặc điểm đất đai với giá trị đất đai

 Đối tượng nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu là quy luật giá trị, cơ chế hoạt động và các hình thức biểu hiện của nó trong thị trường và phương pháp định giá đất đai

- Đối tượng khảo sát là giá cả thị trường và các yếu tố cấu thành giá cả đất đai

 Ý nghĩa của đề tài

- Ý nghĩa thực tiễn: sau khi thực hiện đề tài sẽ xây dựng được kỹ thuật khai phá

dữ liệu để xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất đai, lượng hóa các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất đai trong định giá đất đai

- Ý nghĩa khoa học: kết quả nghiên cứu của đề tài có thể đưa ra kỹ thuật hoàn thiện phương pháp định giá đất đai hỗ trợ cho việc xây dựng bảng giá đất đai cũng như các chính sách tài chính đất đai

Phần I TỔNG QUAN TÀI LIỆU

I.1 Tổng quan về định giá đất đai

I.1.1 Khái niệm đất đai

Đất đai là sự vật địa lý - kinh tế, kết quả của mối quan hệ tổng hoà giữa đất và hoạt động kinh tế xã hội của con người trong cộng đồng dân tộc trên một lãnh thổ nhất định Về mặt không gian thì đất đai bao gồm cả phần diện tích bề mặt với không gian bên trên và bề sâu trong lòng đất Đất đai được hiểu ở góc độ tổng thể là trái đất hay trong phạm vi một không gian giới hạn, như trong phạm vi lãnh thổ quốc gia là quỹ đất đai quốc gia, trong phạm vi địa giới hành chính là quỹ đất đai của cấp hành chính tương ứng, trong phạm vi ranh giới địa chính là quỹ đất đai của chủ thể sử dụng đất đai

Khái niệm đất đai không đồng nhất với khái niệm lãnh thổ và đất Lãnh thổ được hiểu là địa bàn cư trú của cộng đồng dân tộc trong một không gian và thời gian xác định, là phạm trù địa lý - dân tộc Đất là lớp bề mặt trái đất hiểu theo nghĩa rộng hơn so với khái niệm thổ nhưỡng, đất là phạm trù địa lý tự nhiên

Đất đai là sự vật địa lý - kinh tế nên nó có hai thuộc tính tự nhiên và xã hội tạo

ra khả năng đáp ứng các nhu cầu hoạt động kinh tế - xã hội của con người

Thuộc tính tự nhiên bao gồm các đặc tính không gian như diện tích bề mặt, hình thể, chiều dài, chiều rộng và vị trí cùng với các đặc điểm về địa chất, địa chấn, địa hình, địa mạo và các tính chất sinh lý hóa của đất kết hợp với giá trị đầu tư vào đất đai

Thuộc tính xã hội của đất đai chính là vị thế của đất đai - là hình thức đo sự mong muốn về mặt xã hội gắn với đất đai tại một vị trí nhất định, là những thuộc tính phi vật thể Vị thế cũng được hiểu là tổng hòa các quan hệ xã hội, được hình thành từ các tương tác thị trường và phi thị trường Vị thế đất đai được xác định thông qua số lượng, chất lượng và cường độ quan hệ xã hội Đất đai có vị thế cao hay thấp phụ thuộc vào khả năng thiết lập cho người sử dụng đất đai được nhiều hay ít mối quan hệ với các nhà cung cấp dịch vụ đô thị, với những người láng giềng và với các đối tác khác… Cường độ quan hệ bị ảnh hưởng bởi yếu tố khoảng cách không gian, giảm dần phi tuyến theo sự tăng dần của khoảng cách, “Bán anh em xa, mua láng giềng gần”

Vị thế xã hội của đất đai là phạm trù tổng hợp các điều kiện kinh tế - xã hội và pháp luật cấu thành giá đất Vị thế đất đai được phản ánh thông qua các đặc điểm kinh

tế - xã hội và pháp luật của đất đai Các thửa đất có các điều kiện kinh tế - xã hội và pháp luật như nhau thì có cùng một mức vị thế xã hội

Vị thế đất đai khác với vị trí đất đai Vị thế là thuộc tính xã hội của đất đai, còn

vị trí là thuộc tính không gian của nó Vị thế của đất đai là thuộc tính không gian tâm

lý của con người, còn vị trí của đất đai là thuộc tính không gian địa lý tự nhiên Khái niệm vị thế không đồng nhất với khái niệm vị trí, “Đồng sàng, dị mộng”

Vị trí địa lý của đất đai là bất biến, nhưng khả năng sinh lời của đất đai thay đổi theo sự thay đổi của các điều kiện kinh tế, xã hội và pháp luật

Vậy tại sao trong nghiên cứu cũng như trong thực tế định giá đất đai thường chỉ nói đến “vị trí, vị trí và vị trí”? Phải chăng vị trí địa lý là yếu tố cấu thành giá trị của đất đai, là thuộc tính quan trọng mà các nhà định giá cần phải quan tâm?

Trước hết cần xem xét mối quan hệ giữa vị trí địa lý của đất đai và giá trị của

nó Từ thực tế có thể khẳng định giữa chúng không có quan hệ với nhau Vị trí tự bản thân nó, tức vị trí trong trạng thái “trần trụi” không có ảnh hưởng tác động đến giá trị đất đai, không phải là thuộc tính mà nhà định giá cần quan tâm

Thuộc tính vị trí của đất đai mà các nhà định giá muốn nói đến chính là vị trí trong không gian kinh tế - xã hội Ở đây, có thể nói, vị trí địa lý đã được bao phủ bởi các thuộc tính kinh tế - xã hội của đất đai, đấy chính là vị thế, thuộc tính tạo ra “khả năng sinh lời của vị trí”, lợi ích so sánh của các đơn vị diện tích đất đai ở các vị trí khác nhau

Đất đai có khả năng tái tạo và nâng cao chất lượng về mặt tự nhiên và vị thế xã hội thông qua hoạt động đầu tư của con người

Ngoài ra đất đai còn có một số đặc tính khác như: tính cố định, tính khan hiếm, tính dị biệt, tính thích ứng và tính tăng trị

- Tính dị biệt tức sự khác biệt, nhưng chỉ khác biệt tương đối Có nghĩa là các thửa đất đai khác nhau về mặt lượng, mà không khác nhau về mặt chất

- Tính thích ứng là khả năng sử dụng vào các mục đích khác nhau

- Tính tăng trị có nghĩa là giá trị đất đai có xu hướng tăng dần do nhu cầu và giá trị đầu tư vào đất đai ngày càng tăng

I.1.2 Phân vùng sử dụng và giá trị đất đai

1 Phân vùng sử dụng đất đai

Đất đai là cơ sở không gian bố trí lực lượng sản xuất, là không gian của các hoạt động kinh tế xã hội Các hoạt động này có tính tập trung, mà từ đó hình thành hệ thống các vị trí trung tâm các cấp khác nhau

Vị trí trung tâm là những điểm nút trao đổi thông tin, hàng hóa và dịch vụ nhằm giảm thiểu chi phí lưu thông, chi phí xây dựng mạng lưới hạ tầng kỹ thuật và xã hội trong không gian

Do tính hướng tâm của tất cả mọi người tiêu dùng, các nhà cung ứng hàng hóa

và dịch vụ mà hình thành các phân vùng sử dụng đất đai khác nhau

C

Hình 1 Sơ đồ mô tả lợi ích của tính tập trung

Các phân vùng chức năng đất đai, theo quan điểm lý thuyết vị thế - chất lượng của TS Hoàng Hữu Phê, là hệ quả của sự lựa chọn cạnh tranh về vị thế xã hội và chất lượng tự nhiên của đất đai Người tiêu dùng hay nhà sản xuất có nhu cầu khác nhau về

vị thế và chất lượng sẽ lựa chọn nơi định cư, hay nơi bố trí xí nghiệp phù hợp Mà từ

đó hình thành các phân vùng sử dụng đất đai khác nhau với khoảng cách vị thế khác nhau tính từ vị trí trung tâm

Cơ chế phân vùng sử dụng đất đai trong không gian trước tiên được nghiên cứu bởi Von Thunen (1826) về phân vùng sử dụng đất nông nghiệp và phát triển bởi William Alonso (1964) về phân vùng sử dụng đất đô thị căn cứ vào mô hình kinh tế tân cổ điển về sự cân bằng giữa chi phí vận chuyển và chi phí đất đai bị ảnh hưởng bởi khoảng cách địa lý Tuy nhiên, vai trò của khoảng cách địa lý và chi phí vận chuyển ngày càng kém tầm quan trọng trong sự hình thành các trung tâm và sự phân vùng chức năng đất đai (E L Glaeser, Non-Market Interactions, 2001, Harvard University)

Tóm lại: yếu tố ảnh hưởng đến phân vùng chức năng đất đai theo Hoàng Hữu Phê chính là sự cạnh tranh về vị thế xã hội của đất đai

- Mỗi loại hình kinh doanh có nhu cầu khác nhau về vị thế xã hội và chất lượng

tự nhiên của đất đai Loại hình kinh doanh thương nghiệp và cung ứng dịch vụ thì có nhu cầu cao về vị thế, còn kinh doanh sản xuất công nghiệp và nông nghiệp thì có nhu cầu về chất lượng tự nhiên cao hơn

Hình 2 Các phân khu chức năng đất đai trong không gian

Dân cư

Công nghiệp

0 A B Khoảng cách đến trung tâm vị thế

2,0 7,0 12,0

- Các cá nhân người tiêu dùng và đơn vị kinh doanh sẽ lựa chọn vị trí định cư

và nơi sản xuất có vị thế đất đai phù hợp với vị thế xã hội của mình Người có vị thế xã hội cao hơn thì có mức thu nhập tương ứng cao hơn, khả năng chi trả cho việc thuê đất với mức giá cao hơn GIÁ ĐẤT, MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG VÀ VỊ THẾ có mối quan

hệ chặt chẽ với nhau

- Theo TS Trần Thanh Hùng, yếu tố chi phí thời gian là yếu tố quyết định đến phân vùng chức năng đất đai trong không gian Chi phí thời gian (T) được xác định bằng công thức T = 1/t, với t là thời gian lưu thông từ nơi định cư đến vị trí trung tâm

T cũng được hiểu là giá trị của một đơn vị thời gian vật lý tính theo lợi ích thu được từ

1 lần trao đổi tại trung tâm với thời gian lưu thông là (t)

- Người có vị thế cao thì mức thu nhập tương ứng cao hơn, nên có giá trị đơn

vị thời gian cao hơn, sẽ cạnh tranh ở gần vị trí trung tâm nhằm giảm thiểu chi phí thời

gian lưu thông và chi trả cho việc thuê đất với giá cạnh tranh cao hơn từ khoản chi phí thời gian tiết kiệm được

- T, t, s có mối quan hệ mật thiết với nhau qua công thức: s = vt  T = 1/t = v/s

- T là biến số phản ánh vị thế của đất đai Từ công thức trên nhận thấy để tăng

vị thế đất đai (T) thì phải tăng vận tốc lưu thông (v) hay giảm thiểu khoảng cách (s)

Vì vậy khi hệ thống giao thông được cải tạo thì giá trị đất đai tăng lên từ sự gia tăng vị thế đất đai

2 Giá trị đất đai

Trong thị trường giá cả hàng hoá được hình thành thông qua quan hệ cung cầu Khi có sự cân bằng cung cầu trên thị trường hình thành giá cả cân bằng thị trường của hàng hoá Giá cả cân bằng này sẽ thay đổi khi có sự mất cân đối cung cầu

Có thể nói sự tương tác cung cầu về hàng hóa đất đai xác định giá cả của một đơn vị hàng hóa đất đai PT

Giá cả thị trường của một thửa đất cụ thể được xác định bằng công thức:

P = P T x Y, với Y = f(VT, CL)

Tuy nhiên, khi tiếp tục nghiên cứu làm rõ nội dung giá trị ẩn chứa bên trong biểu hiện bằng tiền của giá cả thị trường thì lại gặp nhiều quan điểm khác nhau về giá trị

Theo quan điểm kinh tế học chính trị Mác xít, giá trị là lao động không phân biệt nói chung của con người, lao động xã hội kết tinh trong hàng hóa Nó là một trong hai thuộc tính của hàng hóa: giá trị và giá trị sử dụng Trong đó, giá trị là thuộc tính xã hội của hàng hóa, là lao động xã hội thể hiện trong hàng hóa Trong mối quan hệ với giá trị trao đổi thì giá trị là nội dung của giá trị trao đổi, giá trị trao đổi là hình thức biểu hiện của giá trị, giá cả là hình thái biểu hiện bằng tiền của giá trị

Từ đó khẳng định đất đai không có giá trị vì đất đai không phải là sản phẩm do con người làm ra, không có lao động kết tinh trong đất đai Giá cả đất đai P thực chất

là địa tô tư bản hoá, được xác định theo công thức: P = R/I, với R là địa tô và I là tỷ lệ chiết khấu Sau này một số nhà kinh tế trường phái tân Mác xít cho rằng đất đai cũng

có giá trị, vì đất đai đã có lao động xã hội (lao động sống và lao động vật hoá) kết tinh

từ hoạt động đầu tư khai phá và phát triển hạ tầng đất đai, được xác định theo công thức: W = C + V + M (Xagaidak A E., 1992)

Nhưng thực tế giá cả thị trường đất đai, đặc biệt đất đai đô thị, lớn hơn nhiều lần giá trị đầu tư vào đất đai (Nhiêu Hội Lâm, 2004) Như vậy giá trị đất đai không phải là giá trị đầu tư phát triển trên đất đai

Các nhà kinh tế thị trường không đề cập đến phạm trù giá trị sức lao động “kết tinh sức lao động”: Bất kỳ sản phẩm nào có khả năng đáp ứng được mong muốn của con người đều được coi là có giá trị sử dụng Năng lực của giá trị sử dụng này trong việc trao đổi với các sản phẩm/hàng hóa/dịch vụ khác được gọi là giá trị trao đổi của

nó Giá cả là giá trị tiền tệ của sản phẩm khi nó được giao dịch trên thị trường

Theo quan điểm kinh tế thị trường, đất đai có giá trị sử dụng được trao đổi trên thị trường, nên nó có giá trị trao đổi Quan điểm này đơn giản, dễ hiểu, nhưng không

có sức mạnh mô tả bởi tính đơn giản của nó Hơn nữa dễ dẫn đến sự nhầm lẫn giá trị trao đổi là hình thức biểu hiện bằng tiền của giá trị sử dụng, giá trị sử dụng lớn thì giá trị trao đổi lớn và ngược lại (Mã Khắc Vỹ, 1995)

Cũng là quan điểm giá trị trong lĩnh vực marketing hiện đại, xem xét ở một mức độ khái quát hơn: giá trị trao đổi của sản phẩm bao gồm giá trị hữu hình và giá trị

vô hình Giá trị hữu hình ứng với chất lượng của sản phẩm hàng hóa; giá trị vô hình ứng với vị thế thương hiệu ngự trị trong tâm tư, nguyện vọng và ước muốn của con người (Tôn Thất Nguyễn Thiêm, 2005) Với quan điểm này thì phạm trù giá trị đất đai được giải thích một cách thuyết phục hơn Theo đó, giá trị hữu hình ứng với chất lượng và giá trị vô hình ứng với vị thế đất đai

Giá trị hữu hình là giá trị của các yếu tố không gian (diện tích, hình dáng thửa đất,…) cùng với các giá trị đầu tư xây dựng trên đất đai

Giá trị vô hình là giá trị của vị thế đất đai Bản chất “vô hình” của giá trị đất đai đến từ vị thế, mà nó “ngự trị” trong tâm tưởng – nghĩa là trong tâm tư, nguyện vọng, tình cảm – của khách hàng nói riêng và xã hội nói chung (Tôn Thất Nguyễn Thiêm, 2005)

Quan điểm về giá trị vô hình của đất đai chắc chắn cũng được các nhà quản lý đất đai thuộc trường phái Mác xít dễ dàng chấp nhận, khi công nhận tính siêu hình, phi vật thể của giá trị vật chất tạo ra tư bản (Tôn Gia Huyên, Nguyễn Đình Bồng, 2006)

Trong trường hợp vị thế đất đai không khác nhau (do con người trong xã hội tất

cả đều như nhau) thì giá trị trao đổi của hàng hóa đất đai phụ thuộc vào giá trị hữu hình của chất lượng hàng hóa, giá trị sử dụng của đất đai

I.1.3 Hệ thống quản lý giá đất đai

1 Khái niệm khung giá và bảng giá đất đai

Khung giá đất đai được hiểu là giới hạn trên và giới hạn dưới về giá của một loại đất đai cụ thể được xác định phù hợp với quy luật phân vùng sử dụng đất đai nhằm bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất đai, cũng như đảm bảo cho đất đai được

sử dụng đúng với mục đích tiềm năng Khung giá đất đai do Chính phủ ban hành trong một giai đoạn phát triển kinh tế xã hội nhất định

Bảng giá đất đai được xây dựng trên cơ sở khung giá đất đai, chi tiết hóa khung giá đất đai theo sự khác biệt về điều kiện tự nhiên, mức độ phát triển của cơ sở hạ tầng

và kinh tế xã hội của các vị trí trong phạm vi của từng phân vùng sử dụng đất đai Bảng giá đất đai do UBND các tỉnh thành ban hành định kỳ hàng năm

2 Hệ thống văn bản pháp luật về quản lý giá đất đai

- Luật Đất đai 2003;

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Về thi hành Luật Đất đai;

- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Quy định Phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;

- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;

- Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 15 tháng 9 năm 2005 Hướng dẫn việc tổ chức mạng lưới thống kê và điều tra,khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá các loại đất theo quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;

- Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 6/12/2007 Hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP

3 Hệ thống tổ chức quản lý giá đất đai

 Đơn vị chủ trì:

- Cấp trung ương - Tổng cục Quản lý đất đai thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trường;

- Cấp tỉnh thành - Sở Tài nguyên và Môi trường;

- Cấp huyện - Phòng Tài nguyên và Môi trường;

- Cấp xã - Cán bộ địa chính xã

 Đơn vị phối hợp:

- Cấp trung ương - Cục Quản lý giá thuộc Bộ Tài chính;

- Cấp tỉnh thành - Sở Tài chính, Cục Thuế, Cục Thống kê;

- Cấp huyện - Phòng Tài chính Kế hoạch

4 Hệ thống phân loại vùng giá trị

Để định giá đất đai trước tiên cần phân loại vùng giá trị (hay còn gọi là vùng vị trí) Vùng giá trị là một khái niệm thuộc phạm trù định giá để chỉ một khu vực địa lý

mà tại đó các thửa đất cùng chịu ảnh hưởng bởi tác động của các điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và pháp luật tương tự nhau hoặc gần tương tự nhau, có một mức giá thị trường nhất định Hiểu theo logic lý thuyết vị thế - chất lượng, vùng giá trị là một khu vực địa lý mà tại đó các thửa đất có cùng một mức vị thế xã hội

Số lượng vùng giá trị nhiều hay ít là do sự khác biệt về điều kiện tự nhiên, kinh

tế, xã hội và pháp luật quy định Nhìn chung số lượng vùng giá trị càng tăng dày thì mức giá giữa các thửa đất trong vùng được xác định càng gần nhau và càng sát với giá thị trường tại vùng đó

Vùng giá trị được xác định trên thực tế căn cứ vào các đặc điểm về các điều kiện tự nhiên, kỹ thuật hạ tầng, kinh tế, xã hội và pháp luật sau đây:

 Phân vùng lãnh thổ: đồng bằng, trung du và miền núi;

 Phân khu thị trường: khu vực đô thị, khu vực nông thôn và khu vực giáp ranh; khu vực trung tâm, khu vực tiếp giáp trung tâm và khu vực ngoại vi;

 Phân loại đất đai: đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, đất ở;

 Phân loại đường giao thông: quốc lộ, tỉnh lộ, huyện lộ, đường liên xã, đường nội bộ khu công nghiệp, đường nội bộ khu dân cư nông thôn và giao thông đường thủy;

 Khoảng cách tới trung tâm thành phố, chợ trung tâm nông thôn, trung tâm khu dân cư nông thôn;

 Phân loại vị trí theo từng khu vực: vị trí 1, vị trí 2, vị trí 3, vị trí 4…;

 Phân loại đô thị: đô thị loại đặc biệt, đô thị loại I, đô thị loại II, đô thị loại III, đô thị loại IV, đô thị loại V;

 Phân loại đường phố đô thị: loại 1, loại 2, loại 3, loại 4 và loại 5;

 Phân loại vị trí theo từng đường phố: vị trí 1, vị trí 2, vị trí 3, vị trí 4…;

 Khả năng sinh lời của đất nông nghiệp, của vị trí đất đô thị và đất khu dân cư nông thôn

I.1.4 Các phương pháp định giá đất đai

Định giá đất đai là việc xác định giá trị đất đai căn cứ vào các thuộc tính tự

nhiên, kinh tế và xã hội của đất đai trong từng bối cảnh kinh tế cụ thể

Phương pháp định giá đất được quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ Theo pháp luật hiện hành các phương pháp định giá đất được sử dụng chủ yếu là phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư

Để ước tính giá trị của bất động sản người ta có thể áp dụng nhiều phương pháp khác nhau tùy thuộc nào đặc điểm và đặc điểm của từng loại bất động sản Không có phương pháp nào là phương pháp chính xác nhất mà chỉ có phương pháp thích hợp nhất

1 Phương pháp so sánh trực tiếp

Phương pháp so sánh trực tiếp: là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng đất, loại

đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá

2 Phương pháp thu nhập

Phương pháp thu nhập: là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại Ngân hàng Thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn

3 Phương pháp chiết trừ

Phương pháp chiết trừ: là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất)

5 Điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất

a Khi áp dụng các phương pháp xác định giá đất các thông tin, số liệu cần thiết

để tính toán đi đến kết luận về mức giá cụ thể đều phải thu thập trên thị trường trong điều kiện bình thường, đồng thời phải phân tích, lựa chọn các thông tin, số liệu chính

xác và có độ tin cậy cao

b Trong trường hợp thu thập được đầy đủ thông tin, số liệu để có thể áp dụng

cả bốn phương pháp xác định giá đất, thì sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp làm phương pháp chủ yếu để xác định giá đất

c Trong các trường hợp sau đây cần phải sử dụng kết hợp ít nhất hai phương pháp xác định giá đất để kiểm tra, so sánh, đối chiếu các mức giá ước tính để quyết định mức giá cụ thể:

- Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa diễn ra phổ biến trên thị trường,

số liệu thu thập được không có tính hệ thống;

- Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường biến động thất thường, không phản ánh đúng quan hệ cung - cầu về đất trong điều kiện bình thường

- Mức giá đất ước tính bằng cách áp dụng một trong hai phương pháp xác định giá đất có kết quả cao hơn mức giá tối đa của khung giá do Chính phủ qui định tại Khoản 5 Điều 1 Nghị định số 123/2007/NĐ-CP

d Các phương pháp xác định giá đất trên đây được áp dụng để xác định giá trị của thửa đất, khu đất cụ thể làm căn cứ để định giá đất hàng loạt cho từng vị trí đất, từng vùng giá trị đất

I.1.5 Xác định hệ số điều chỉnh các yếu tố ảnh hưởng đến giá cả đất đai

Trong phương pháp so sánh trực tiếp, sau khi đã thu thập, xử lý các thông tin,

số liệu và lựa chọn được các thửa đất tương tự với các thửa đất định giá, để đưa ra mức giá chỉ dẫn cho mỗi tài sản so sánh cần tiến hành phân tích, xác định các yếu tố khác biệt ảnh hưởng đến giá của thửa đất cần định giá Từ đó, xây dựng các hệ số điều chỉnh các yếu tố khác biệt đó Hiện tại, có nhiều cách để xác định các hệ số điều chỉnh các yếu tố khác biệt như: phân tích theo cặp, phân tích chi phí, phân tích thống kê Phương pháp phổ biến nhất là phương pháp phân tích theo cặp

Cách xây dựng hệ số theo phương pháp này được thực hiện như sau:

- Chọn ít nhất 3 cặp mẫu bất động sản có một yếu tố khác nhau (diện tích hoặc

vị trí hoặc pháp lý,…) còn các yếu tố khác ảnh hưởng tới giá trị bất động sản là tương

tự nhau

- Xử lý giá các bất động sản đã được lựa chọn theo phương pháp chi phí để tính

ra đơn giá đất của các bất động sản đã chọn

- Lấy hệ số của từng cặp bằng công thức: Hệ số = đơn giá đất BĐS so sánh 1/ đơn giá đất BĐS so sánh 2

- Tính hệ số điều chỉnh một yếu tố khác biệt bằng cách lấy giá trị trung bình của các hệ số vừa tìm được

Tuy nhiên phương pháp này gặp một vài hạn chế :

- Khó khăn trong thu thập dữ liệu, thông tin giao dịch trên thị trường và mức độ chính xác của các thông tin

- Rất khó khăn trong tìm kiếm hai bất động sản chỉ khác nhau một yếu tố, các yếu tố còn lại giống nhau hoàn toàn

- Tính đại diện không cao

Việc xác định hệ số điều chỉnh bằng phương pháp phân tích chi phí thường chỉ

áp dụng được cho các khác biệt về mặt kiến trúc, xây dựng Các phương pháp phân tích hồi quy ít được thực hiện Đôi khi các hệ số điều chỉnh được đưa ra một cách rất chủ quan, cảm tính

I.1.6 Quy trình xây dựng bảng giá đất đai của Bộ Tài Nguyên và Môi Trường (theo Thông tư 145/2007/TT-BTC)

1 Tổng điều tra giá đất

Bước 1: Công tác chuẩn bị

- Khảo sát sơ bộ, xác định mục tiêu, nhiệm vụ và yêu cầu

- Chọn phương pháp xác định giá đất và xây dựng mẫu phiếu điều tra, mẫu phiếu kiểm chứng kết quả định giá đất

- Xác định các nguồn thông tin cần thu thập và lập kế hoạch thu thập

- Xây dựng dự án, dự toán kinh phí thực hiện; trình thẩm định phê duyệt

- Khoanh sơ bộ các vùng giá trị theo quy định của bảng giá các loại đất năm điều tra (theo tuyến đường, khu vực, vị trí) lên bản đồ để phục vụ công tác điều tra Xác định số lượng mẫu điều tra và nguyên tắc phân bổ mạng lưới điều tra

Bước 2: Điều tra giá đất và thu thập thông tin, tài liệu, bản đồ phục vụ định giá

đất

- Triển khai công tác điều tra giá đất tại cấp huyện

- Thu thập thông tin, tài liệu liên quan đến giá đất theo địa bàn cấp huyện

- Điều tra theo địa bàn cấp xã

- Kiểm tra tính đầy đủ của thông tin, dữ liệu thu thập và điều tra bổ sung kịp thời (nếu thiếu)

- Kiểm tra, nghiệm thu tính đầy đủ hồ sơ Bước 2

Bước 3: Xử lý phiếu điều tra và ước tính giá đất

- Phân loại phiếu điều tra theo các dạng phiếu: phiếu chuyển nhượng, phiếu thu nhập, năm chuyển nhượng, điểm (xã) điều tra

- Sử dụng các phương pháp xác định giá đất để ước tính giá đất của từng dạng phiếu điều tra

- Nhập phiếu điều tra vào máy tính

- Xây dựng bản đồ giá đất năm điều tra, bản đồ giá đất điều tra

- Kiểm tra, nghiệm thu tính đầy đủ hồ sơ Bước 3

Bước 4: Tổng hợp và phân tích dữ liệu, thông tin thu thập

- Tổng hợp kết quả ước tính giá đất của phiếu điều tra

- Tổng hợp đặc điểm, phân bố mạng lưới giao thông và các công trình hạ tầng

cơ sở và phân nhóm theo cấp hành chính; rà soát các thông tin về quy hoạch, đầu tư hạ tầng gây ảnh hưởng đến giá đất tại các khu vực, tuyến đường

- Phân tích, đánh giá kết quả ước tính giá đất

- Đề xuất giải pháp xử lý đối với các khu vực có mức giá đất, phân cấp vị trí chưa phù hợp

- Tổ chức hội nghị tại cấp huyện để báo cáo kết quả điều tra giá đất, đánh giá sự phù hợp với thực tế của bảng giá đất năm điều tra, thảo luận những vướng mắc trong quá trình điều tra, ước tính giá đất và các giải pháp xử lý đối với từng huyện

- Tổ chức hội nghị tại cấp tỉnh để báo cáo kết quả tổng điều tra giá đất, đánh giá

sự phù hợp với thực tế của bảng giá đất năm điều tra, xin ý kiến về các giải pháp xử lý vướng mắc trong quá trình điều tra, ước tính giá đất

- Chỉnh sửa kết quả phân tích, hoàn thiện giải pháp đề xuất trên cơ sở hội nghị tại cấp huyện và tỉnh

- Kiểm tra, nghiệm thu tính đầy đủ hồ sơ Bước 4

Bước 5: Kiểm tra, nghiệm thu kết quả tổng điều tra giá đất

2 Xây dựng bảng quy định giá các loại đất

Bước 6: Xây dựng phương án định giá đất

- Xác định giá cho các loại đất đã điều tra theo từng vị trí, tuyến đường, khu vực bằng phương pháp so sánh trực tiếp trên cơ sở bản đồ phân cấp vị trí

- Sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp để kiểm chứng kết quả định giá ngoài thực địa (các thửa đất liền kề có cùng điều kiện với thửa đất đã được điều tra và ước tính giá đất ở bước 2, 3)

- Đề xuất mức hiệu chỉnh kết quả định giá (hiệu chỉnh mức giá, hiệu chỉnh quy định phân cấp vị trí) trên cơ sở kết quả kiểm chứng thực tế nếu chênh lệch quá ±20%

- Xây dựng phương án định giá đất theo mục tiêu đề ra

- Tổ chức hội nghị cấp tỉnh để báo cáo phương án định giá đất và xin ý kiến hiệu chỉnh kết quả định giá cho các loại đất

- Kiểm tra, nghiệm thu tính đầy đủ hồ sơ Bước 6

Bước 7: Xây dựng bảng giá đất

- Xây dựng bảng giá đất dự thảo

- Tổ chức hội thảo để thống nhất bảng giá đất dự thảo

- Chỉnh sửa, hoàn thiện bảng giá đất dự thảo, xây dựng bản đồ giá đất, viết báo cáo thuyết minh

- Tổ chức hội nghị để báo cáo toàn bộ kết quả xây dựng bảng giá đất và xin ý kiến trước khi trình thẩm định

- Kiểm tra, nghiệm thu tính đầy đủ hồ sơ Bước 7

Bước 8: Trình thẩm định, phê duyệt

- Sở Tài chính thẩm định báo cáo thuyết minh xây dựng bảng giá các loại đất, bảng quy định giá các loại đất dự thảo và bản đồ giá đất của địa phương

- Sở Tư pháp thẩm định dự thảo Quyết định ban hành bảng giá các loại đất của địa phương và dự thảo bảng quy định giá các loại đất của địa phương

- Hoàn thiện hồ sơ theo ý kiến thẩm định, trình UBND tỉnh xem xét báo cáo thuyết minh tổng điều tra giá đất và xây dựng bảng giá các loại đất, bảng quy định giá các loại đất dự thảo và bản đồ giá đất của địa phương

- UBND tỉnh báo cáo HĐND tỉnh

- Chỉnh sửa, hoàn thiện hồ sơ, trình UBND tỉnh ban hành quyết định bảng giá các loại đất tỉnh địa phương

3 Hạn chế của quy trình xây dựng bảng giá đất đai theo Bộ TN - MT

Theo quy trình định giá đất của Bộ Tài Nguyên và Môi Trường dựa trên cơ sở Thông tư 80/2005/TT-BTC và Nghị định số 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất muốn xác định giá đất đai thì trước tiên phải xác định vùng giá trị hay gọi là vùng vị trí Sau đó điều tra tại mỗi vùng vị trí tối thiểu 3 thửa đất đã được chuyển nhượng Điều này trên lý thuyết thì có thể thu thập được, nhưng trong thực tế không phải bất cứ thời điểm và vị trí nào cũng có giao dịch, các giao dịch thường không phân bố đồng đều, mà thường tập trung ở khu đô thị mới, khu giáp ranh Trong khu đô thị ổn định thì ít chuyển nhượng hơn vì vậy để đảm bảo số lượng mẫu điều tra theo hướng dẫn của Bộ Tài Nguyên và Môi Trường là điều khó thực hiện Tuy nhiên để giải quyết vướng mắc này cũng theo hướng dẫn của Bộ Tài Nguyên và Môi Trường có thể tham khảo 2 nguồn thông tin sau: giá của những vùng

vị trí tương đồng hay thông tin giá rao bán hay rao mua trong vùng Tuy nhiên trong việc xác định vùng giá trị dựa vào các đặc điểm về tự nhiên, kinh tế- xã hội nhưng lại không có những căn cứ định lượng về những đặc điểm này, do vậy, trong việc phân vùng giá trị, chỉ tiêu tổng hợp xác định vùng đồng giá là mức giá chuyển nhượng trong vùng Từ thực tế đó, phương pháp phân tích hồi quy giá đất phụ thuộc vào các yếu tố khách quan là vị thế đất đai và chất lượng đất đai được đề xuất với hy vọng đạt được một độ chính xác nhất định trong phạm vi sai số cho phép là ±20%

I.2 Tổng quan về khai phá dữ liệu

I.2.1 Khái niệm khai phá dữ liệu

1 Khám phá tri thức và khai phá dữ liệu là gì?

Phát hiện tri thức (Knowledge Discovery ) trong các cơ sở dữ liệu là một qui

trình nhận biết các mẫu hoặc các mô hình trong dữ liệu với các tính năng: hợp thức, mới, khả ích, và có thể hiểu được

Nói tóm lại: khai phá dữ liệu là một bước trong quy trình phát hiện tri thức gồm

có các thụât toán khai thác dữ liệu chuyên dùng dưới một số quy định về hiệu quả tính toán chấp nhận được để tìm ra các mẫu hoặc các mô hình trong dữ liệu

2 Quá trình phát hiện tri thức

Quá trình khám phá tri thức được tiến hành qua 5 bước sau:

Hình 3 Quá trình khám phá tri thức

I.2.2 Quá trình khai phá dữ liệu

1 Nội dung của quá trình khai phá dữ liệu

Khai phá dữ liệu là hoạt động trọng tâm của quá trình khám phá tri thức Thuật ngữ khai phá dữ liệu còn được một số nhà khoa học gọi là phát hiện tri thức trong cơ

sở dữ liệu (knowledge discovery in database _KDD) (theo Fayyad Smyth and Piatestky-Shapiro 1989) Quá trình này gồm có 6 bước:

Quá trình khai phá dữ liệu bắt đầu với kho dữ liệu thô và kết thúc với tri thức được chiết xuất ra Nội dung của quá trình như sau:

- Gom dữ liệu (gathering)

- Trích lọc dữ liệu (selection)

Ở giai đoạn này dữ liệu được lựa chọn và phân chia theo một số tiêu chuẩn nào

đó

- Làm sạch và tiền xử lý dữ liệu (cleansing preprocessing)

- Chuyển đổi dữ liệu (transformation)

Mục đích của việc chuyển đổi dữ liệu là làm cho dữ liệu phù hợp hơn với mục đích khai phá dữ liệu

- Phát hiện và trích mẫu dữ liệu ( pattern extraction and discovery)

Đây là bước tư duy trong khai phá dữ liệu Ở trong giai đoạn này nhiều thuật toán khác nhau đã được sử dụng để trích ra các mẫu từ dữ liệu Thuật toán thường dùng để trích mẫu dữ liệu là thuật toán phân loại dữ liệu, kết hợp dữ liệu, thuật toán

mô hình hoá dữ liệu tuần tự

- Đánh giá kết quả mẫu (evaluation of result )

Đây là giai đoạn cuối cùng trong quá trình khai phá dữ liệu, ở giai đoạn này các mẫu dữ liệu được chiết xuất ra bởi phần mềm khai phá dữ liệu Không phải mẫu dữ

liệu nào cũng hữu ích, đôi khi nó còn bị sai lệch Vì vậy cần phải đưa ra những tiêu chuẩn đánh giá độ ưu tiên cho các mẫu dữ liệu để rút ra được những tri thức cần thiêt

Hình 4 Quá trình khai phá dữ liệu

2 Chức năng của khai phá dữ liệu

Khai phá dữ liệu có hai chức năng cơ bản đó là: chức năng dự đoán và chức năng mô tả

3 Các kỹ thuật khai phá dữ liệu

Trong thực tế có nhiều kỹ thuật khai phá dữ liệu khác nhau nhằm thực hiện hai chức năng mô tả và dự đoán

- Kỹ thuật khai phá dữ liệu mô tả: có nhiệm vụ mô tả các tính chất hoặc các đặc tính chung của dữ liệu trong CSDL hiện có Một số kỹ thuật khai phá trong nhóm này là: phân cụm dữ liệu (Clustering), tổng hợp (Summarisation), trực quan hoá (Visualization), phân tích sự phát triển và độ lệch (Evolution and deviation analyst),…

- Kỹ thuật khai phá dữ liệu dự đoán: có nhiệm vụ đưa ra các dự đoán dựa vào các suy diễn trên cơ sở dữ liệu hiện thời Một số kỹ thuật khai phá trong nhóm này là: phân lớp (Classification), hồi quy (Regression), cây quyết định (Decision tree), thống

kê (statictics), mạng nơron (neural network), luật kết hợp,…

Một số kỹ thuật phổ biến thường được sử dụng để khai phá dữ liệu hiện nay là : phân lớp dữ liệu, phân cụm dữ liệu, khai phá luật kết hợp, hồi quy, giải thuật di truyền, mạng nơron

 Phân cụm dữ liệu

Mục tiêu của phân cụm dữ liệu là nhóm các đối tượng tương tự nhau trong tập

dữ liệu vào các cụm, sao cho các đối tượng thuộc cùng một lớp là tương đồng

 Khai phá luật kết hợp

Mục tiêu của phương pháp này là phát hiện và đưa ra các mối liên hệ giữa các giá trị dữ liệu trong cơ sở dữ liệu Đầu ra của giải thuật luật kết hợp là tập luật kết hợp tìm được Phương pháp khai phá luật kết hợp gồm có hai bước:

- Bước 1: Tìm ra tất cả các tập mục phổ biến Một tập mục phổ biến được xác định thông qua tính độ hỗ trợ và thoả mãn độ hỗ trợ cực tiểu

- Bước 2: Sinh ra các luật kết hợp mạnh từ tập mục phổ biến, các luật phải thoả mãn độ hỗ trợ và độ tin cậy cực tiểu

 Hồi quy

Phương pháp hồi quy tương tự như là phân lớp dữ liệu Nhưng khác ở chỗ nó dùng để dự đoán các giá trị liên tục còn phân lớp dữ liệu dùng để dự đoán các giá trị rời rạc

 Giải thuật di truyền

Là quá trình mô phỏng theo tiến hoá của tự nhiên Ý tưởng chính của giải thuật

là dựa vào quy luật di truyền trong biến đổi, chọn lọc tự nhiên và tiến hoá trong sinh học

 Mạng nơron

Đây là một trong những kỹ thuật khai phá dữ liệu được ứng dụng phổ biến hiện nay Kỹ thuật này phát triển dựa trên một nền tảng toán học vững vàng, khả năng huấn luyện trong kỹ thuật này dựa trên mô hình thần kinh trung ương của con người

Kết quả mà mạng nơron học được có khả năng tạo ra các mô hình dự báo, dự đoán với độ chính xác và độ tin cậy cao Nó có khả năng phát hiện ra được các xu hướng phức tạp mà kỹ thuật thông thường khác khó có thể phát hiện ra được Tuy nhiên phương pháp mạng nơ ron rất phức tạp và quá trình tiến hành nó gặp rất nhiều khó khăn: đòi hỏi mất nhiều thời gian, nhiều dữ liệu, nhiều lần kiểm tra thử nghiệm

 Cây quyết định

Kỹ thuật cây quyết định là một công cụ mạnh và hiệu quả trong việc phân lớp

và dự báo Các đối tượng dữ liệu được phân thành các lớp Các giá trị của đối tượng

dữ liệu chưa biết sẽ được dự đoán, dự báo Tri thức được rút ra trong kỹ thuật này thường được mô tả dưới dạng tường minh, đơn giản, trực quan, dễ hiểu đối với người

sử dụng

4 Ứng dụng của khai phá dữ liệu

Khai phá dữ liệu được vận dụng để giải quyết các vấn đề thuộc nhiều lĩnh vực khác nhau

Khai phá dữ liệu được sử dụng để phân tích dữ liệu, hỗ trợ ra quyết định

- Trong sinh học

- Trong y học

- Tài chính và thị trường chứng khoán

- Khai thác dữ liệu web

- Trong thông tin kỹ thuật

- Trong thông tin thương mại

I.2.3 Giới thiệu phần mềm DTREG và mô hình hồi quy cây quyết định

DTREG là chương trình phân tích thống kê mạnh mẽ, có khả năng xây dựng cây quyết định phân lớp, hồi quy và máy vector hỗ trợ (SVM) để mô tả mối liên hệ giữa dữ liệu, và có thể sử dụng để dự đoán giá trị khảo sát trong tương lai

DTREG chấp nhận tập hợp dữ liệu chứa nhiều dòng với một cột cho mỗi biến Một trong các biến là biến mục tiêu, giá trị của nó được mô hình hóa và được dự đoán như là một hàm của biến dự báo DTREG phân tích giá trị và cho ra một mô hình chỉ cách tốt nhất để dự đoán giá trị của biến kết quả dựa trên giá trị biến dự báo

Ngoài việc xây dựng mô hình dự báo, DTREG còn đo chất lượng mô hình DTREG có thể tạo những mô hình cây đơn cổ điển (SingleTree) cũng như TreeBoost, Decision Tree Forest gồm có nhiều cây DTREG cũng có thể xây dựng mô hình Support Vector Machine (SVM) và Hồi quy logictic (Logistic Regression)

DTREG bao gồm ngôn ngữ chuyển đổi dữ liệu (DTL: data transformation language) để chuyển đổi biến, tạo ra biến mới và chọn các dòng để phân tích

Chương trình DTREG phân tích tập giá trị dữ liệu và tạo ra cây quyết định Cây quyết định có thể sử dụng để dự đoán giá trị của biến mục tiêu dựa trên những giá trị của những biến dự báo Giống như một cái cây thật, cây quyết định có gốc, nhánh và

lá Một dự đoán được tạo bằng cách căn cứ vào cây từ gốc, theo nhánh trái hoặc phải dựa vào giá trị biến dự báo cho đến khi tới lá Mỗi lá chỉ ra giá trị có khả năng phù hợp nhất cho biến mục tiêu đã cho bởi giá trị dự báo dẫn đến lá

Khái niệm cây quyết định đã có từ lâu, nó bắt nguồn từ khái niệm cơ bản về quá trình suy diễn, nhưng khả năng phân tích một tập dữ liệu lớn với nhiều biến lại đòi hỏi năng lực của máy tính rất lớn mà điều này là không khả thi cho đến hiện nay, khi mà những máy tính tốc độ cao được phát triển

Kỹ thuật cây quyết định là một công cụ mạnh và hiệu quả trong việc phân lớp

và dự báo Các đối tượng dữ liệu được phân thành các lớp Các giá trị của đối tượng

dữ liệu chưa biết sẽ được dự đoán, dự báo Tri thức được rút ra trong kỹ thuật này thường được mô tả dưới dạng tường minh, đơn giản, trực quan, dễ hiểu đối với người

sử dụng

Đặc điểm của DTREG

 Dễ sử dụng: DTREG là một ứng dụng thiết thực được cài đặt dễ dàng trên các

hệ thống Windows bất kỳ DTREG dùng giá trị phân cách dấu phẩy những file

dữ liệu để dễ dàng tạo ra hầu hết các nguồn dữ liệu bất kỳ Một khi bạn tạo những file dữ liệu của bạn, ngay khi cung cấp nó vào trong DTREG, và để DTREG làm tất cả công việc tạo cây quyết định, SVM hoặc mô hinh Logistic Regression Ngay cả những phân tích phức tạp cũng có thể thực hiện trong vài phút

 Cây phân lớp và cây hồi quy: DTREG có thể xây dựng cây phân lớp nơi mà

biến kết quả được dự đoán là categorical và cây hồi quy khi mà biến kết quả là continuous như số lượng thu vào hoặc bán ra

 Single-tree, TreeBoost, Decision Tree Forests, Support Vector Machine và

Logistic Regression: Bằng cách đánh dấu (check) một button, bạn có thể điều

khiển DTREG xây dựng một lớp mô hình single-tree, một mô hình treeBoost gồm có một chuỗi cây, Decision Tree Forest

 Tự động tỉa (pruning) cây: DTREG sử dụng V-fold cross-validation để quyết

định kích thước tối ưu của cây Thủ tục này để tránh vấn đề vượt giới hạn nơi

đó cây phát sinh phù hợp tốt với dữ liệu “huấn luyện” nhưng không cung cấp

dự đoán chính xác dữ liệu mới

 Việc chia thay thế (Surrogate splitters) cho dữ liệu thiếu: DTREG sử dụng một kỹ thuật tinh vi để giải quyết việc chia thay thế dữ liệu (Surrogate

splitters ) trong trường hợp thiếu giá trị Điều này cho phép những trường hợp

có giá trị và một vài trường hợp thiếu giá trị được sử dụng để dự đoán giá trị cho những trường hợp thiếu giá trị

 Trình bày trực quan cây: DTREG có thể trình bày cây quyết định đã phát sinh

trên màn hình, ghi vào file hình ảnh jpg hoặc file png để in nó Khi in DTREG

sử dụng kỹ thuật tinh vi để đánh số cây qua nhiều trang

 DTREG chấp nhận dữ liệu text cũng như dữ liệu số

 DTL: data transformation language (DTL) DTREG bao gồm một ngôn ngữ

chuyển đổi dữ liệu để chuyển đổi biến, tạo các biến mới và chọn những trường hợp bao gộp trong phân tích

 Lưu những thông tin đã phân tích vào Project files: DTREG lưu tất cả

những thông tin về biến, phấn tích tham số cũng như bản tường thuật và cây phát sinh vào project file Sau này bạn có thể mở project file, những tham số thay đổi hoặc trả về với một tập dữ liệu khác

 Cho điểm những giá trị dự đoán: Khi cây quyết định đã được xây dựng, bạn

có thể dùng DTREG để cho điểm tập dữ liệu mới và giá trị dự đoán cho biến kết quả

 Tạo Source code tính điểm: Chức năng “Translate” trong DTREG phát sinh

source code C, C++ và SAS@ để tính toán giá trị dự đoán Source code này có thể được bao gồm trong chương trình ứng dụng để thực hiện việc cho điểm vùng dữ liệu lớn

 Có khả năng rất mạnh: Enterprise Version của DTREG có thể sử dụng không

giới hạn số dòng dữ liệu DTREG có thể xây dựng cây phân lớp với những biến

dự báo có hàng trăm loại biến dự báo được sử dụng một thuật toán gom cụm hiệu quả (Nhiều chương trình cây quyết định khác hạn chế biến dự báo tối đa

là 16 loại)

 Thư viện DTREG COM : DTREG COM Library có thể được gọi từ chương

trình ứng dụng để tính toán dự báo giá trị biến kết quả sử dụng cây quyết định phát sinh bởi DTREG

Đặc điểm của những mô hình cây quyết định cơ sở:

- Cây quyết định dễ xây dựng: Ngay khi cung cấp tập dữ liệu vào DTREG, nó

sẽ làm tất cả các công việc xây dựng cây quyết định và tỉa (rút gọn) cây một cách hiệu quả nhất

- Cây quyết định dễ hiểu: Trái với sự phức tạp của các mô hình hồi quy phi

tuyến, hay các mạng Neural Cây quyết định cung cấp một mô hình trình bày dữ liệu

rõ ràng, logic Chúng có thể được hiểu và được sử dụng bởi những người không có năng khiếu toán học

- Cây quyết định xử lý cả hai loại biến liên tục và rời rạc: Biến rời rạc như là

giống, chủng tộc, tín ngưỡng tình trạng hôn nhân và vùng địa lý thì rất khó khăn để mô hình hóa bằng cách sử dụng kỹ thuật số giống như hồi quy và mạng neural Trái lại, biến rời rạc được xử lý dễ dàng bởi cây quyết định

- Cây quyết định có thể thực hiện phân lớp cũng như hồi quy: Giá trị dự

đoán từ cây quyết định không chỉ đơn giản là giá trị số nhưng cũng có thể dự đoán những loại như là giống đực/cái, độc ác/hiền lành, thường xuyên mua/ thỉnh thoảng mua v.v…

- Cây quyết định chấp nhận dữ liệu kiểu text cũng như dữ liệu kiểu số: Nếu

bạn có những biến rời rạc với các giá trị như “nam”, “nữ”, “đã kết hôn”, v.v , không cần mã hóa chúng như là dữ liệu số

- Cây quyết định tự động xử lý sự tương tác giữa các biến: Có thể phân biệt ý

nghĩa khác nhau giữa đàn ông/đàn bà, người sống ở miền Bắc và miền Nam v.v… Những tác động này được biết như những sự tương tác biến Cây quyết định tự động phân phối những tương tác này bằng cách chia những trường hợp và phân tích mỗi nhóm một cách riêng biệt

- Cây quyết định nhận ra những biến quan trọng: Bằng cách xem xét những

biến nào được sử dụng để chia những nút gần đỉnh của cây, có thể xem xét nhanh chóng những biến quan trọng nhất Bên cạnh đó, DTREG còn phân tích tất cả sự chia tách đã phát sinh từ mỗi biến và chọn lựa chia tách đại diện

- Những mô hình cây tổng quát có độ chính xác cao: DTREG cung cấp mô

hình cây đơn cổ điển cũng như mô hình Tree Boost và Decision Tree Forest Đối với nhiều ứng dụng phương pháp cây tổng quát đưa ra những kết quả đúng đắn hơn

I.3 Khả năng ứng dụng kỹ thuật khai phá dữ liệu cho việc định lượng trong định giá đất đai

Giá trị đất đai bao gồm giá trị hữu hình và giá trị vô hình Giá trị hữu hình ứng với các thuộc tính không gian (diện tích, hình thể, vị trí) cùng với các đặc điểm về địa hình, địa mạo, địa chất, địa chấn và các tính chất sinh lý hoá của đất kết hợp với giá trị đầu tư phát triển hạ tầng đất đai Giá trị vô hình ứng với vị thế xã hội của đất đai Như vậy để xác định được giá trị đất đai, chúng ta phải tiến hành lượng hóa các yếu tố hữu hình và yếu tố vô hình ảnh hưởng đến giá trị đất

Để giải quyết vấn đề lượng hóa các nhà kinh tế lượng đề xuất sử dụng kỹ thuật phân tích hồi quy tuyến tính bằng phương pháp bình phương bé nhất xác định hàm số biểu thị sự phụ thuộc năng suất cây trồng hay giá trị đất đai vào các yếu tố đặc điểm đất đai Hàm số được xác định trong kinh tế học thường gọi là hàm sản xuất hay hàm giá hedonic Trong các hàm này biến số phụ thuộc là giá trị đất đai, còn biến số độc

lập là các yếu tố đặc điểm đất đai, tất cả các biến số thuộc loại liên tục (continuous) hay nhị nguyên (dichotomous) Hàm hồi quy được xác định bằng các phần mềm phân tích thống kê hiện có Eview, SPSS,…

Tuy nhiên, trong thực tế không phải tất cả các yếu tố đặc điểm tự nhiên, kinh tế

và xã hội của đất đai đều là các biến số thuộc loại liên tục hay có thể được chuyển về loại nhị nguyên, mà còn là các đại lượng biến thiên có miền giá trị là các phạm trù, được gọi là biến rời rạc (discrete) hay là biến phạm trù (categorical) Với biến phạm trù thì kỹ thuật và công cụ phân tích hồi quy nêu trên lại tỏ ra kém hiệu quả trong việc

xử lý dữ liệu Các kỹ thuật và công cụ khai phá dữ liệu được phát triển gần đây trong lĩnh vực khoa học công nghệ thông tin thì lại tỏ ra hiệu quả và được ứng dụng rộng rãi trong việc xử lý dữ liệu về môi trường, sinh học, kinh tế, xã hội, chính trị, với các biến số liên tục và biến rời rạc bằng các mô hình cây quyết định (decision tree) và phần mềm DTREG (Phillip H Sherrod, 2003)

Như vậy, để tiến hành định lượng trong định giá đất đai chúng ta có thể sử dụng

kỹ thuật khai phá dữ liệu đó là xây dựng mô hình cây quyết định

 Mô hình Cây quyết định:

Việc xây dựng cây quyết định được thực hiện dựa trên phép đo tính thuần nhất hay ngược lại là mức độ hỗn loạn (entropy) của một tập hợp

Có hai độ đo thường dùng để lựa chọn thuộc tính:

+ Độ lợi thông tin (Information Gain): đo mức độ hỗn loạn của thông tin Tại

mỗi cấp, cây được phân nhánh theo thuộc tính có độ lợi thông tin lớn nhất (hay nói cách khác tối thiểu hóa mức độ hỗn loạn của thông tin)

Khi đó, với S : số lượng tập dữ liệu

Si : số các mẫu của S nằm trong lớp Ci với i = {1, …, m}

thì thông tin cần biết để phân lớp một mẫu:

Thuộc tính A có các giá trị {a1,a2, …,an} Dùng thuộc tính A để phân chia tập

dữ liệu thành n tập con {S1, S2,…,Sn}

Sij: số mẫu của lớp Ci thuộc tập con Sj (A = aj)

- Entropy của thuộc tính A:

- Độ lợi thông tin dựa trên phân nhánh bằng thuộc tính A:

+ Chỉ số Gini (Gini Index): trái với Gain, Gini đo độ “không trong suốt” của

thông tin, phép chia được chọn là phép chia có chỉ số Gini thấp nhất

Chỉ số Gini của nút t:

s

s s

s , ,s

s, ,s,I(s

2) ( 1

) (

Với p (j/t) là tần suất của lớp j trong nút t

Khi phân chia nút p thành k nhánh, chất lượng của phép chia được tính bằng:

Trong đó: n i là số mẫu trong nút i

n là số mẫu trong nút p

Hai độ đo Gain và Gini được dùng cho mô hình phân lớp (biến kết quả là biến rời rạc)

 Ứng dụng mô hình cây quyết định:

- Xử lý cả biến liên tục và rời rạc

- Kết quả là một mô hình trình bày dữ liệu một cách dễ hiểu, rõ ràng

- Cây quyết định xử lý được sự tương tác giữa các biến: tự động phân phối những tương tác này bằng cách chia những trường hợp và phân tích mỗi nhóm một cách riêng biệt

- Cây quyết định nhận ra những biến quan trọng

- Cây quyết định phân tách thị trường thành những nhóm nhỏ, cụ thể, cá biệt, thích hợp trong những nghiên cứu đặc điểm của các phân khúc thị trường khác nhau

Như vậy, mô hình hồi quy cây quyết định có nhiều ưu điểm, đặc biệt là trong định giá đất đai hàng loạt Với địa bàn nghiên cứu là xã Phú Lợi huyện Định Quán, tỉnh Đồng Nai, hoạt động nghiên cứu diễn ra mang tính chất vi mô nên việc sử dụng

mô hình cây quyết định sẽ cho kết quả định giá mang tính chính xác cao hơn Để định lượng các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất đai, mô hình cây quyết định sẽ cho kết quả định giá mang tính chất hệ thống với độ chính xác cao, cho nên kỹ thuật khai phá dữ liệu được sử dụng để thực hiện đề tài nghiên cứu là phần mềm DTREG với mô hình hồi quy cây quyết định

I.4 Khát quát địa bàn nghiên cứu

I.4.1 Vị trí địa lý

Xã Phú Lợi có tọa độ địa lý từ 11o 15’24” đến 11o10’15” vĩ độ Bắc đến

107o22’43” đến 107o26’51” kinh độ Đông Tứ cận như sau:

- Phía Đông giáp xã Phú Hòa

- Phía Tây giáp xã Phú Vinh và Thị trấn Định Quán

- Phía Nam giáp xã Gia Canh

- Phía Bắc giáp xã Phú Tân

Hình 5 Sơ đồ vị trí xã Phú Lợi

Xã Phú Lợi có tổng diện tích tự nhiên là 2.556,83 ha, dân số 16.870 người, mật

độ dân số 660 người/km2

I.4.2 Địa hình, địa mạo

Xã Phú Lợi nằm trong vùng chuyển tiếp giữa cao nguyên Blao và vùng hạ du,

có độ cao trung bình là 120m so với mực nước biển, địa hình không bằng phẳng, một

số nơi không bằng phẳng, địa hình phức tạp có nhiều tàn tích núi lửa để lại Đây cũng

là một điểm khá đặc biệt trong việc bố trí sản xuất, quy hoạch cảnh quan nông nghiệp Địa hình xã có thể được chia làm 2 dạng:

Địa hình cao: tập trung ở khu vực ấp 3, 4 độ cao trung bình là 150- 200 m, độ dốc 20-300

Địa hình thấp: tập trung ở các rẫy sản xuất của các ấp còn lại, độ dốc khoảng

3-50

I.4.3 Khí hậu

Phú Lợi nằm trong vùng nhiệt đới gió mùa chịu tác động của gió mùa đông bắc

và gió mùa tây nam Nhiệt độ trung bình hàng năm 26,5oC Lượng mưa trung bình hàng năm là: 2083mm/năm Độ ẩm không khí trung bình là 81% Gió theo hai mùa: mùa mưa hướng gió chính Tây Nam, mùa khô hướng gió chính Đông Bắc Chuyển

tiếp giữa hai mùa gió Đông Nam Tốc độ gió trung bình từ 15 – 18m/giờ, Nhìn chung, các yếu tố khí hậu: nhiệt độ, lượng mưa … thích hợp với hầu hết cây trồng, vật nuôi (gia súc, gia cầm…) không có những đột biến đáng kể, có thể bố trí đa dạng cây trồng, vật nuôi

I.4.4 Thủy văn

Phú Lợi không có nhiều sông suối chỉ có sông Đắc Lu dài 5,1km, độ rộng 5m bắt đầu từ ranh giới Phú Hòa- Gia Canh – Phú Lợi và điểm cuối gần bệnh viện Tân Phú Chế độ thủy văn phân bố theo mùa :mùa mưa và mùa khô Ngoài ra còn có các ao nhỏ diện tích khoảng 1ha

+ Nguồn nước ngầm: Toàn xã sử dụng đa phần là nước ngầm cho sinh hoạt và sản xuất Các giếng khoan có độ sâu từ 30-90m và giếng đào có độ sâu từ 4-10m Nước mưa là nguồn nước tưới chủ yếu cho cây trồng Trữ lượng nước trong xã trước đây tạm cung cấp đủ cho nhu cầu nhưng thời gian gần đây gần như bị hạn chế nhiều về tầng sâu xuất hiện nước và chất lượng nước cho sinh hoạt ngày càng kém

+ Nguồn nước mặt: của xã không cung cấp đủ cho nhu cầu địa phương thậm chí

vào mùa mưa

I.4.5 Tài nguyên thiên nhiên

1 Tài nguyên đất

Thổ nhưỡng của xã Phú Lợi được phân loại theo hệ thống phân loại FAO/UNESCO bao gồm 3 nhóm đất chính, 6 đơn vị đất và 6 đơn vị phụ Nhóm đất có diện tích lớn nhất là nhóm đất đen chiếm 80% (2.044,14 ha) diện tích toàn xã Kế đến

là nhóm đất đỏ là 336,08 ha và đất đá bọt núi lửa 175,07ha ( kết quả chỉnh lý và xây dựng bản đồ thổ nhưỡng tỷ lệ 1/5000 của trường Đại học Nông Lâm TPHCM, 2010)

Đất đai của xã đa dạng và phong phú, điều kiện tự nhiên phù hợp cho bố trí cây trồng phân bổ đều 3 vụ trong năm Tuy nhiên, nguồn nước là điều kiện tiên quyết hiện nay

Bảng 1 Phân loại đất xã Phú Lợi

Ký hiệu Tên theo

FAO/UNESCO Tên Việt Nam

Diện tích (ha)

Tỷ lệ (%)

LVffh1/BT Epihyperferic – Luvisols Đất đen có kết von nhiều tầng nông 82,55 3,23

LVg.vrfe1/BT Epiferi– verti Gleyic Luvisols Đất đen Gley, nứt nẻ, tầng đá nông, kết von ít 336,08 13,15

LVxli1/BT Epilithi – Chromic Luvisols Đất nâu thẩm tầng đá nông 90,95 3,56

Lvhli1/BT Epilithi – Haplic

(Nguồn: Phòng TN - MT huyện Định Quán)

- Nhóm đất đen (Luvisols): có diện tích 2.044,14 ha, chiếm 80% tổng diện tích

điều tra Ở mức độ Units được phân thành 04 Units

Thành phần cơ giới từ thịt pha cát mịn đến thịt pha sét Tính chất lý - hóa học:

không chua, dung lượng cation trao đổi cao, giàu cation kiềm Tính chất nông hóa: có

mùn, đạm tổng số rất giàu (2,0 - 4,0% và 0,12 - 0,25% N tương ứng), giàu lân tổng số

từ 0,10 - 0,14%

Khả năng sử dụng: đất đen điển hình có thể trồng được bắp, đậu, bông vải; đất

nâu thẩm có thể trồng các loại cây: thuốc lá, cà phê, chuối, cây ăn quả khác

- Nhóm đất đá bọt (Andosols): được phân thành 01 đơn vị đất có diện tích

175,07 ha, chiếm 6,85% tổng diện tích điều tra Đất đá bọt có thành phần cơ giới nhẹ,

cấp hạt thịt và cát mịn từ 20 - 30%, đá chưa phân hóa chiếm tỷ lệ cao

Tính chất lý - hóa học: độ chua hoạt tính và độ chua trao đổi trung tính, giàu

mùn, đạm và lân tổng số: 2 - 3% mùn; 0,2 - 0,3% N và 0,6 - 0,9% P2O5

Khả năng sử dụng: có hạn chế bởi độ dốc khá cao, đá lẫn nhiều song có hàm lượng chất dinh dưỡng cao, thích hợp cho các loại cây: thuốc lá, đậu nành, bông vải, bắp, cây ăn quả

- Nhóm đất đỏ (Ferrasols): cũng có 01 đơn vị đất, có diện tích là 336,08 ha

(chiếm 13,15% tổng diện tích điều tra) Loại đất này có thành phần cấp hạt thịt và cát mịn khá cao, có lẫn kết von, phù hợp với các cây trồng cạn như rau màu

2 Tài nguyên rừng

Phú Lợi chỉ có rừng trồng, diện tích đến năm 2010 là 62,73ha chiếm 2,45% tổng diện tích tự nhiên Đây là rừng trồng đặc dụng (cây giá tỵ), do đó diện tích hầu như ổn định

I.4.6 Tài nguyên nhân văn

Phú Lợi có nguồn tài nguyên nhân văn khá phong phú, có sự đa dạng về văn hóa của các dân tộc anh em: toàn xã có 15 dân tộc sinh sống, dân tộc thiểu số chiếm 85%, chủ yếu là dân tộc Hoa chiếm 80%

Với sự lãnh đạo của Đảng và Nhà nước đặc biệt là Đảng và chính quyền địa phương, người dân trong xã đoàn kết, cùng nhau chung sống góp phần phát triển kinh

tế - xã hội đi lên về mọi mặt

I.4.7 Thực trạng môi trường và cảnh quan thiên nhiên

Xã Phú Lợi là xã trung du đa phần là phát triển nông nghiệp, dân cư sống tập trung ở các tuyến giao thông chính nên nhìn chung không ảnh hưởng lớn đến môi trường xung quanh Môi trường không khí trong lành, nước ngầm hiện nay chưa đảm bảo các chỉ số an toàn khi khai thác Do địa hình dốc, chủ yếu là đất xám và đất đen

nên đất dễ bị rữa trôi sau các trận mưa lớn Rừng trồng chỉ tập trung vào một khu vực,

do đó cần có kế hoạch trồng cây phân tán ở một số đồi gò để hạn chế tình trạng rữa trôi như hiện nay

I.5 Nội dung và phương pháp nghiên cứu

I.5.1 Nội dung nghiên cứu

- Nghiên cứu đặc điểm kinh tế xã hội trên địa bàn xã Phú Lợi huyện Định Quán,

đánh giá ảnh hưởng của kinh tế xã hội đến sử dụng đất

- Nghiên cứu hiện trạng sử dụng đất đai trên địa bàn xã Phú Lợi huyện Định Quán

- Định giá đất đai ứng dụng các phương pháp khai phá dữ liệu từ bộ dữ liệu thu thập bằng phiếu điều tra

I.5.2 Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp tư duy trừu tượng: là phương pháp phản ánh thực tại khách quan bằng các phạm trù khoa học và thực hiện tư duy theo các phạm trù để giải quyết một bài toán nhất định phát hiện tri thức mới

- Phương pháp nghiên cứu tài liệu: thu thập, kế thừa những công trình nghiên cứu, tài liệu, các khái niệm, quy luật về giá trị đất đai và thị trường đất đai đã có sẵn

từ trước để đưa ra những nhận định và giải pháp nhằm giải quyết vấn đề nghiên cứu

- Phương pháp sử dụng công cụ GIS: sử dụng phương pháp này để xác định vị trí điểm điều tra, khảo sát (sử dụng phần mềm Mapinfor)

- Phương pháp điều tra: sử dụng phương pháp phỏng vấn trực tiếp hộ gia đình để thu thập thông tin theo mẫu phiếu được thiết kế phù hợp

- Phương pháp thống kê: từ số liệu thu thập được, tiến hành xử lý, thống kê theo những tiêu chí thích hợp

- Phương pháp phân tích - tổng hợp: phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá cả đất đai, xác định hệ số ảnh hưởng của chúng đến giá cả đất đai

- Phương pháp chuyên gia: tham khảo ý kiến những chuyên gia giàu kinh nghiệm trong lĩnh vực khai phá dữ liệu và định giá đất đai

- Phương pháp hệ thống: sử dụng phương pháp hệ thống để phát hiện mối quan

hệ giữa các yếu tố với nhau, giữa các yếu tố ảnh hưởng với giá trị đất đai, mối quan hệ của chúng trong mô hình cây quyết định theo hệ thống như thế nào