ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY TNHH MỘT THÀNH VIÊN THẨM ĐỊNH GIÁ E XIM

Phương pháp chủ yếu được sử dụng là phương pháp chi phí để xác định giá trị còn lại của công trình xây dựng và phương pháp so sánh thị trường trên cơ sở những điểm tương đồng và không tư

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT & BẤT ĐỘNG SẢN

LÊ THỊ HÒA

ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY TNHH MỘT THÀNH VIÊN

THẨM ĐỊNH GIÁ E XIM

Giáo viên hướng dẫn: Ths Bùi Xuân Nhã

(Địa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh)

TP HCM - Tháng 8 năm 2011

Để bước đi trên con đường đầy gian nan đó, luôn luôn có những ánh mắt dõi theo từng bước đi của tôi, là chỗ dựa vững chắc, là nghị lực giúp tôi vươn lên sau mỗi lần khó khăn Đó là cha mẹ tôi, là những người cô, người thầy

Để đạt được kết quả như hôm nay, điều đầu tiên con xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến ba, mẹ, người đã ân cần nuôi dưỡng, dạy dỗ con nên người, hết lòng chăm lo và tạo mọi điều kiện thuận lợi cho con trong suốt chặng đường học tập

Em xin chân thành cảm ơn quý thầy cô trường Đại học nông lâm, thầy cô khoa Quản Lý Đất Đai và Bất Động Sản, đã truyền đạt cho em những kiến thức quý báu trong suốt 4 năm học tại trường

Và trong khoảng thời gian tiến hành thực hiện luận văn tốt nghiệp này, em xin chân thành cảm ơn đến :

Thầy Bùi Xuân Nhã, khoa kinh tế trường Đại Học Nông Lâm TP HCM đã tận tình hướng dẫn, chỉ bảo em thực hiện đề tài

Xin gửi lời cảm ơn chân thành đến : Chị Trinh cùng các anh chị trong công ty TNHH Một Thành Viên Thẩm Định Gía E Xim đã tạo điều kiện cho em được học hỏi và tiếp thu nhiều kiến thức từ thực tiễn

Đồng gửi lời cảm ơn chân thành đến anh Hiếu cùng các anh chị trong công ty TNHH XD & Địa Ốc Đất Thịnh Vượng

Cuối cùng hòa muốn gửi lời cảm ơn đến các bạn lớp DH07TB đã đồng hành cùng hòa trong suốt 4 năm học tập Chúc các bạn đạt thành tích cao

TP HCM, Ngày 15 tháng 08 năm 2011

Sinh Viên : Lê Thị Hòa

Trường Đại Học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh

Đề tài: Đánh Gía Hoạt Động Thẩm Định Gía Bất Động Sản Tại Công Ty TNHH Một Thành Viên Thẩm Định Gía E Xim

Giáo viên hướng dẫn: Ths Bùi Xuân Nhã, Bộ môn , Khoa Kinh tế Trường Đại

Học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh

Nội dung tóm tắt của báo cáo:

Thị trường BĐS là một trong những thị trường hàng hóa, dịch vụ, tài chính, sản xuất quan trọng trong nền kinh tế, xã hội của mỗi quốc gia Hoạt động của nó đã góp một phần đáng kể vào ngân sách nhà nước Tuy nhiên, thời gian qua giá cả đất đai luôn biến động phức tạp và thiếu minh bạch đã gây ra nhiều thất thoát lớn cho nền kinh tế Do đó hoạt động thẩm định giá BĐS được coi là một trong những giải pháp thiết thực nhằm quản lý tốt hơn nữa hoạt động của ngành này và đưa nó vào khuôn khổ thống nhất

Cơ sở của vấn đề nghiên cứu là các lý thuyết về BĐS, thị trường BĐS, các khái quát về thẩm định giá BĐS và các văn bản pháp luật chi phối hoạt động thẩm định giá cũng như các đặc điểm cụ thể của BĐS thẩm định

Nội dung nghiên cứu chính là đánh gía hoạt động thẩm định giá bất động sản tại công ty TNHH Một Thành Viên thẩm định giá E Xim Phương pháp chủ yếu được

sử dụng là phương pháp chi phí để xác định giá trị còn lại của công trình xây dựng và phương pháp so sánh thị trường trên cơ sở những điểm tương đồng và không tương đồng giữa BĐS thẩm định và BĐS so sánh, định ra một mức giá tương đối chính xác với độ tin cậy cao, khắc phục tình trạng giá ảo do nhà “đầu cơ” tự quy định

Đề tài thực hiện với thời gian 4 tháng và đã được một số kết quả sau:

- Đánh giá được phần nào ưu điểm và hạn chế nhất định của hoạt động thẩm định giá tại công ty

- Hiểu và vận dụng quá trình thẩm định giá BĐS kết hợp với việc áp dụng các phương pháp định giá để tiến hành định giá cho từng mục đích cụ thể và cho từng BĐS cụ thể

- Biết được nhu cầu về dịch vụ thẩm định giá thông qua kết quả thẩm định giá của công ty

Trên cơ sở đó đề xuất ra một số giải pháp nhằm nâng cao hoạt động thẩm định giá Tuy nhiên bài làm còn nhiều giới hạn và hạn chế cả về kết quả thẩm định, lẫn phương pháp thẩm định giá, rất mong nhận được sự đóng góp ý kiến của quý thầy cô

Trang

ĐẶT VẤN ĐỀ

* Tính cấp thiết của đề tài 1

* Mục tiêu nghiên cứu 2

* Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 2

PHẦN I TỔNG QUAN 3

I.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu 3

I.1.1 Cơ sở khoa học 3

I.1.1.1 Một số vấn đề về Bất Động Sản 3

1 Khái niệm về Bất Động Sản 3

2 Phân loại 3

3 Thuộc tính của Bất Động Sản 4

4 Đặc trưng của bất động sản 4

5 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản 5

I.1.1.2 Một số vấn đề về thị trường bất động sản 6

1 Khái niệm về thị trường bất động sản 6

2 Phân loại 7

3 Đặc trưng 8

4 Vị trí và vai trò của thị trường bất động sản với nền kinh tế Quốc Dân 9

5 Các thành phần của thị trường bất động sản 10

I.1.1.3 Một số vấn đề về thẩm định giá bất động sản 11

1 Khái niệm 11

2 Vị trí và vai trò của thẩm định giá trong hệ thống quản lý nhà nước 12

3 Cơ sở giá trị 12

4 Các nguyên tắc thẩm định giá 13

5 Mục đích thẩm định giá 16

6 Phương pháp thẩm định giá 17

I.1.2 Cơ sở pháp lý 23

I.1.3 Cơ sở thực tiễn 24

I.2.2 Các dịch vụ của công ty 26

I.2.3 Quá trình hình thành và phát triển của công ty 26

I.2.4 Điều kiện và tình hình hoạt động của công ty 27

I.2.5 Cơ cấu tổ chức của công ty 27

I.3 Nội dung, phương pháp, quy trình thực hiện 28

I.3.1 Nội dung nghiên cứu 28

I.3.2 Phương pháp nghiên cứu 28

I.3.3 Quy trình thực hiện 28

PHẦN II KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 29

II.1 Những kết quả công ty đã đạt được 29

II.1.1 Doanh thu 29

II.1.2 Hồ sơ thẩm định giá tại công ty 29

II.2 Hoạt động thẩm định giá bất động sản tại công ty 33

II.2.1 Cơ cấu tổ chức thẩm định giá tại công ty 33

II.2.2 Quy trình thẩm định giá tại công ty Exima 33

II.2.3 Phương pháp thẩm định giá 38

II.2.4 Kết quả thẩm định giá 43

II.3 Định giá bất động sản cụ thể 44

II.3.1 Những thông tin cơ bản 44

I.3.2 Những căn cứ pháp lý để thẩm định giá 44

II.3.3 Mô tả bất động sản thẩm định 45

1 Pháp lý tài sản thẩm định 45

2 Đặc điểm tài sản thẩm định về mặt kỹ thuật 45

II.3.4 Kết quả khảo sát hiện trường và thu thập thông tin 46

II.3.5 Cơ sở xác định giá trị 47

II.3.6 Ứơc tính giá trị còn lại của TSSS và TSTĐ 47

II.3.7 Phân tích và định lượng các chỉ tiêu khác biệt 48

II.3.8 Ước tính giá trị QSDĐ của TSTĐ 50

II.3.9 Những vấn đề có liên quan và hạn chế của kết quả thẩm định 51

1 Về khả năng cung cấp dịch vụ 52

2 Về công tác xây dựng và lưu trữ thông tin phục vụ định giá 52

3 Về quy trình thẩm định 52

4 Về phương pháp thẩm định 53

5 Về đội ngũ chuyên viên thẩm định giá 53

II.4.2 Một số đề xuất nhằm nâng cao hoạt động thẩm định giá 54

1 Về khả năng cung cấp dịch vụ và đào tạo đội ngũ chuyên viên thẩm định giá 54 2 Về công tác xây dựng và lưu trữ thông tin phục vụ định giá 54

3 Về quy trình thẩm định giá 54

4 Về phương pháp thẩm định giá 55

PHẦN III KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ 56

BĐS : Bất động sản

QSDĐ : Quyền sử dụng đất

QSH : Quyền sở hữu

TĐG : Thẩm định giá

XHCN : Xã hội chủ nghĩa

CTXD : Công trình xây dựng

TP HCM : Thành phố Hồ Chí Minh

TNHH : Trách nhiệm hữu hạn

TSSS : Tài sản so sánh

TSTĐ : Tài sản thẩm định

CLCL : Chất lượng còn lại

GDP : Gross Domestic Product (Tổng sản lượng nội địa)

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 1: Số lượng hồ sơ thẩm định giá theo tháng 30

Bảng 2: Số lượng hồ sơ phân loại theo đối tượng khách hàng 31

Bảng 3: Số hồ sơ phân loại theo loại hình BĐS và giá trị hợp đồng 31

Bảng 4: Số lượng hồ sơ phân loại theo mục đích thẩm định giá 32

Bảng 5: Đơn giá xây dựng của Công ty Cổ Phần xây lắp công trình đường sông Miền Nam 39

Bảng 6: Phân loại tuổi thọ cấp nhà 40

Bảng 7: Mô tả các tài sản so sánh 46

Bảng 8: Tỷ lệ phần trăm chất lượng còn lại tài sản thẩm định 47

Bảng 9: Gía trị còn lại và đơn giá QSDĐ của TSSS 48

Bảng 10 : Tổng hợp các tài sản xây dựng hệ số điều chỉnh quy mô diện tích 49

Bảng 11: Tổng hợp hệ số quy mô diện tích 50

Bảng 12: So sánh TSTĐ và TSSS với giả định là đất trống 50

Bảng 13: Điều chỉnh tài sản thẩm định và tài sản so sánh 50

Bảng 14: Gía trị bất động sản ước tính 51

Biểu đồ 1: Số lượng hồ sơ thẩm định giá tại E xim 30

Biểu đồ 2: Số lượng hồ sơ thẩm định giá phân loại theo tháng 30

Biểu đồ 3 : Số lượng hồ sơ phân loại theo đối tượng khách hàng 31

Biểu đồ 4: Phân loại các tài sản theo mục đích thẩm định giá 32

Sơ đồ 1: Cơ cấu tổ chức của công ty 27

Sơ đồ 2: Cơ cấu tổ chức thẩm định giá tại công ty 33

Sơ đồ 3: Quy trình thẩm định giá của E Xim 36

Sơ đồ 4: Quy trình thẩm định giá của công ty Hoàng Quân 37

Sơ đồ 5: Quy trình thẩm định giá của công ty Quản Lý Nợ & Khai Thác Tài Sản Sacombank (SBA) 38

Hình 1: Hiện trạng căn nhà số 70, Phước Bình, Q9 44

DANH MỤC PHỤ LỤC

Phụ lục 1 : Bảng hướng dẫn xác định tỷ lệ còn lại của các kết cấu chính

Phụ lục 2 : Bảng tỷ lệ giá trị của kết cấu chính so với tổng giá trị của ngôi nhà

Phụ lục 3 : Mẫu phiếu báo cáo kết quả định giá của công ty E Xim

Phụ lục 4 : Mẫu phiếu báo cáo kết quả định giá của công ty Hoàng Quân

ĐẶT VẤN ĐỀ

* Tính cấp thiết của đề tài

Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường hoạt động thẩm định giá, một hoạt động dịch vụ mang tính chuyên nghiệp ngày càng phát triển và tăng tầm quan trọng đối với nền kinh tế của mỗi quốc gia Sự cần thiết này không chỉ riêng đối với những nước có nền kinh tế phát triển mạnh và nó còn quan trọng đối với nền kinh tế của tất cả các nước trên thế giới Việt Nam không nằm ngoài quy luật đó

Thẩm định giá đã được hình thành và phát triển từ khá lâu, nhưng ở Việt Nam đây

là nghề hết sức mới mẻ Do vậy những tiêu chuẩn riêng cho nghề thẩm định giá ở Việt Nam cũng như vấn đề pháp lý có liên quan đến nghề thẩm định giá mới chỉ đang trong quá trình hình thành và hoàn thiện

Đặc trưng nổi bật của thị trường bất động sản nước ta trong những năm gần đây

là liên tục xảy ra các đợt sốt giá, nhất là sự tăng giá ảo do các hoạt động đầu cơ gây ra khiến cho giá cả bất động sản cao gấp nhiều lần giá trị thực tế, với tốc độ tăng chóng mặt, tạo nên một vòng xoáy, một cuộc chạy đua về giá chưa thấy điểm dừng, không tuân theo quy luật kinh tế thị trường, đi ngược với mục tiêu phát triển thị trường bất động sản lành mạnh của nhà nước

Việc giá cả bất động sản trên thị trường biến động mạnh, tách ly khỏi giá trị thực quá lớn đã gây ra nhiều hậu quả tiêu cực, làm thất thoát ngân sách nhà nước mỗi năm hàng nghìn tỷ đồng, ảnh hưởng đến khả năng thu hút đầu tư, đến sự phát triển kinh tế

và tác động trực tiếp đến khả năng cải thiện chỗ ở của phần lớn những người có thu nhập thấp, người nghèo đô thị

Nhu cầu thẩm định giá bất động sản là một nhu cầu lớn của xã hội Thẩm định giá

là môi trường giúp cho người mua và người bán hiểu rõ được bản chất của bất động sản được giao dịch trên thị trường về các đặc điểm kinh tế kỹ thuật và về giá cả

Một người muốn bán bất động sản thì luôn muốn giá phải cao, ngược lại người mua lại muốn giá phải thấp Trong điều kiện thị trường BĐS được xem là thiếu minh bạch về thông tin như hiện nay thì càng thấy rõ hơn vai trò của thẩm định giá BĐS Trong khi giá cả thị trường BĐS hiện nay muôn hình vạn trạng, công việc thẩm định giá đòi hỏi phải minh bạch, chính xác hơn để tránh thiệt thòi cho các bên

Hiện nay có rất nhiều công ty thẩm định giá hoạt động không theo phương châm cạnh tranh bằng chất lượng, dịch vụ mà hoạt động theo hướng làm sao kéo được nhiều khách hàng về phía mình là đạt yêu cầu

Đứng trước các vấn đề nêu trên em đã tiến hành “ ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY TNHH MỘT THÀNH VIÊN THẨM ĐỊNH GIÁ E XIM ” để từ đó có một tầm nhìn chung về

hoạt động thẩm định giá Để có những phát huy hoặc điều chỉnh về công tác định giá hiện nay góp phần thúc đẩy phát triển thị trường BĐS một cách công khai, minh bạch

* Mục tiêu nghiên cứu

Tìm hiểu và nắm bắt được các vấn đề liên quan đến hoạt động thẩm định giá bất động sản tại công ty về quy trình, phương pháp thực hiện, đối tượng khách hàng… từ

đó có các nhận xét, đánh giá cụ thể, đồng thời đưa ra các đề xuất, kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả của loại hình dịch vụ này cho công ty

Ứng dụng lý thuyết định giá vào thực tế

* Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

 Đối tượng nghiên cứu

- Bất động sản và hoạt động thẩm định giá của công ty

- Một số phương pháp, quy trình, nguyên tắc thẩm định giá bất động sản được

PHẦN I TỔNG QUAN

I.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu

I.1.1 Cơ sở khoa học

 Các tài sản khác gắn liền với đất đai

 Các tài sản khác do pháp luật quy định

( Luật dân sự của nước Cộng Hòa XHCN Việt Nam năm 2005 – điều 174 )

- Bất động sản tồn tại dưới hai hình thức: Vật chất và Pháp lý

+ Vật chất bao gồm đất đai tự nhiên và những gì do con người tạo ra gắn liền với đất Đó là những vật hữu hình, có hình thể vật chất có thể nhìn thấy hay sờ nắm thấy, nằm trên bề mặt, trong không trung hoặc dưới lòng đất

+ Pháp lý bao gồm quyền, quyền lợi, lợi ích liên quan đến quyền sở hữu bất động sản Tất cả được gọi là “nhóm quyền năng” như quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt, quyền bán, cho thuê, thừa kế …

2 Phân loại

a) Bất động sản có đầu tư xây dựng

Bao gồm nhà ở, nhà xưởng và công trình thương mại – dịch vụ… Trong BĐS

có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỉ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan Nói chung nhóm BĐS này được giao dịch trên thị trường nhiều nhất, dễ xảy ra biến động và có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hóa hiện đại hóa cũng như phát triển đô thị bền vững

b) Bất động sản không thể đầu tư xây dựng

Chủ yếu là đất nông nghiệp hay các loại đất khác như: đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất rừng… loại này ít giao dịch trên thị trường

c) Bất động sản đặc biệt

Là những bất động sản như: các công trình bảo tồn quốc gia, các di sản văn hóa vật thể, nhà thờ, chùa, miếu, nghĩa trang… Nhóm này hầu như không tham gia giao dịch trên thị trường BĐS

3 Thuộc tính của Bất Động Sản

a) Tính bất động

Không như hàng hóa thông thường, bất động sản không thể di chuyển từ nơi này đến nơi khác, mỗi bất động sản có một vị trí nhất định Do đó, giá cả bất động sản tùy thuộc vào địa đểm, vị trí mà nó tọa lạc và mang tính địa phương

b) Tính đa dạng

Sự khác nhau về vị trí, hình thể, quy mô, diện tích, kích thước của thửa đất và công trình trên đất tạo nên sự đa dạng hay tính không đồng nhất của bất động sản Thông thường không có bất động sản nào giống hệt nhau do đó giá cả bất động sản gắn liền với đặc điểm cụ thể của bất động sản đó

c) Tính khan hiếm

Diện tích đất đai hữu dụng là có hạn so với sự phát triển dân số Đất đai hữu dụng là đất đai có thể dùng để sinh sống, sản xuất được, do đó đất đai hữu dụng là có hạn với sự phát triển của dân số Sự phát triển đất đai hữu dụng luôn phải nằm trong sự cân bằng với môi trường sinh thái, diện tích đất sản xuất và diện tích đất ở Nhu cầu đất đai và nhà ở của con người thường vượt quá mức so với sự phát triển của đất đai hữu dụng chính điều này đã tạo nên sự khan hiếm trên thị trường bất động sản

d) Tính bền vững

Đất đai cùng công trình trên đất thường có tính bền vững cao Cuộc sống của con người luôn gắn liền với BĐS nên việc xây dựng, cải tạo thường có mục đích sử dụng hàng chục, hàng trăm năm Do tính hữu dụng của đất đai cùng những công trình trên đất luôn được cải tạo và bồi đắp nên bất động sản có đời sống kinh tế dài

e) Có tính sở hữu chung

Luật đất đai 2003 quy định: “ đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý ” Nhà nước xác lập quyền và lợi ích của người sử dụng đất và sở hữu tài sản trên đất Đây là điểm khác nhau giữa chế độ sở hữu đất đai ở Việt Nam khác với các nước trên thế giới và là điểm cần lưu ý khi tiến hành thẩm định giá

4 Đặc trưng của bất động sản

a) Khả năng co giãn của cung bất động sản kém

Tính khan hiếm của bất động sản tạo nên sự co giãn của cung bất động sản so với nhu cầu phát triển dân số và sự biến động của giá cả Khả năng kém co giãn này

thể hiện ở các mặt sau:

 Sự phát triển đất đai luôn bị hạn chế về điều kiện tự nhiên và môi trường

 Việc xây dựng các công trình trên đất đòi hỏi nhiều thời gian, công sức và tiền bạc

 Việc phân bố đất đai cho những mục đích sử dụng cụ thể phải tuân thủ quy hoạch sử dụng đất đai trong từng thời kì

b) Thời gian mua bán dài, chi phí giao dịch cao

Bất động sản là tài sản quan trọng có giá trị cao đối với chủ sở hữu nên mọi giao dịch liên quan tới bất động sản phải được cân nhắc cẩn thận, đòi hỏi nhiều thời gian xem xét về mặt vật chất và pháp lý Mặt khác thời gian mua bán còn tùy thuộc vào thời gian của thủ tục chuyển quyền sở hữu theo quy định của pháp luật

c) Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt

Gía trị cao kèm theo thời gian mua bán dài dẫn đến khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt Bất động sản thường gắn liền với cuộc sống và sinh hoạt của con người, trừ phi có nhu cầu thiết yếu chủ sở hữu mới chịu thay đổi Khả năng này thường được giải quyết bằng việc cầm cố, thế chấp thay vì phải bán để chuyển quyền

sở hữu

d) Chịu sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của nhà nước

Đất đai là nguồn tài nguyên quan trọng của mỗi quốc gia và gắn liền với đời sống sinh hoạt của nhân dân Mọi sự biến động của đất đai đều ảnh hưởng đến đời sống kinh tế, chính trị của quốc gia đó nên nhà nước thường can thiệp và quản lý chặt chẽ với việc sử dụng và chuyển đổi bất động sản

5 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản

a) Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp

- Khả năng mang lại thu nhập từ bất động sản

- Những tiện nghi từ BĐS mang lại: hệ thống điện, nước, thông tin liên lạc…

 Nhóm yếu tố tâm lý – xã hội

- Những vấn đề liên quan đến phong thủy

- Tình trạng những người sống trong BĐS (trường hợp BĐS là nhà ở: tình trạng sức khỏe, nghề nghiệp, việc làm…)

- Tình trạng kinh doanh của người đang sử dụng bất động sản: mức thu nhập bình quân, hướng phát triển…

b) Các yếu tố liên quan đến thị trường

- Tính hữu dụng của bất động sản

- Nhu cầu loại bất động sản trên thị trường

- Tình trạng khan hiếm loại bất động sản trên thị trường

- Quyền chiếm hữu và khả năng chuyển giao được của bất động sản

c) Các yếu tố bên ngoài

- Các yếu tố pháp lý, nhà nước, chính trị: thay đổi hệ thống chính trị, pháp lý,

chính sách tài chính, chính sách tín dụng, chính sách thuế của nhà nước về BĐS

- Các yếu tố thuộc kinh tế vĩ mô: tình hình cung cầu bất động sản trong khu vực,

đối tượng tham gia thị trường bất động sản trong khu vực, hiện trạng vùng lân cận, mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng, mức độ lạm phát, tình hình thị trường kinh tế, thị trường tiền tệ trong vùng

- Các yếu tố về xã hội: đặc điểm khu dân cư, mật độ dân số, trình độ nhận thức,

phong tục tạp quán, dịch vụ y tế trong vùng, tình hình an ninh…

I.1.1.2 Một số vấn đề về thị trường bất động sản

1 Khái niệm về thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản là thị trường trong đó người mua và người bán tác động

qua lại lẫn nhau, để thực hiện việc mua bán bất động sản thông qua cơ chế giá

Những người bán và những người mua có thể ở cùng một địa điểm cụ thể tại một cuộc bán đấu giá hay có thể liên hệ với nhau thông qua mạng lưới thông tin liên lạc Giá cả bất động sản được xác định tại thị trường bất động sản

Khái niệm thị trường bất động sản chỉ ra rằng bất động sản có thể mua bán giữa người mua và người bán mà không có sự hạn chế nào trong hoạt động của mình Mỗi bên đều rất nhạy cảm trước quan hệ cung cầu và các yếu tố khác ảnh hưởng đến việc định giá cũng như khả năng kiến thức và nắm bắt tính hữu dụng của bất động sản, về nhu cầu và ước muốn của các bên

Thị trường BĐS có thể là địa phương, quốc gia hay quốc tế Những vị trí vừa và nhỏ thích hợp với việc xây dựng nhà ở là mối quan tâm của các nhà đầu tư phát triển địa phương Những vị trí lớn giành cho sự phát triển cư trú hay thương mại là mối quan tâm của các nhà phát triển lớn, vì diện hoạt động lớn Các tổ chức đầu tư phát triển quốc tế còn có kinh doanh tại nhiều địa điểm ở nhiều nước để tranh thủ những điều kiện thuận lợi trong bối cảnh tòan cầu hóa về kinh tế

Nói tóm lại, thị trường bất động sản có hai khái niệm chung

 Theo cách hiểu truyền thống: Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch

về bất động sản dựa trên các quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định

 Cách hiểu thứ hai theo các nhà quản lý: Thị trường bất động sản không chỉ đơn thuần là một hệ thống các quan hệ kinh tế mà còn bao gồm các thể chế hỗ trợ thị trường bao gồm: hệ thống pháp luật về đất đai, bất động sản, hệ thống cơ quan nhà nước về đất đai, các trung tâm đăng ký bất động sản, các sàn giao dịch bất động sản…

2 Phân loại

a) Căn cứ theo công dụng của BĐS có các loại sau

- Thị trường đất đai (nông nghiệp và phi nông nghiệp): thị trường này chủ yếu xuất hiện ở những địa phương mà sản xuất nông nghiệp là ngành kinh tế chủ yếu Thị trường này phát sinh do nhu cầu chuyển dịch và tích tụ đất sản xuất nông nghiệp trong nội bộ nhân dân Thị trường này chưa được các nhà thẩm định giá quan tâm đúng mức nên rất thiếu thông tin có hệ thống về thị trường này

- Thị trường công trình thương nghiệp (trụ sở, văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại, cửa hàng…) thị trường này chủ yếu ở các trung tâm đô thị có vị trí thuận lợi cho việc kinh doanh, điều kiện hạ tầng tốt Gía trị BĐS ở thị trường này rất cao do khả năng sinh lợi lớn và yếu tố khan hiếm cung cao hơn các thị trường khác

- Thị trường công trình công nghiệp (nhà xưởng, kho bãi, khu công nghiệp, khu chế xuất…) hiện nay thường hình thành ở các khu vực ven đô thị và ngoại thành được quy hoạch dành cho việc xây dựng nhà xưởng sản xuất gồm các khu công nghiệp tập trung hoặc các nhà máy đơn lẻ Quy mô đất rộng thường được hình thành từ việc chuyển mục đích sử dụng từ đất sản xuất nông nghiệp hoặc đất hoang hóa Xu thế phát triển là các khu công nghiệp tập trung chuyên ngành hoặc đa ngành để dễ quản lý và

xử lý ô nhiễm môi trường

- Thị trường công trình đặc biệt có các bất động sản phi vật thể được khai thác kinh doanh du lịch như di sản văn hóa, di tích lịch sử

- Thị trường nhà ở (đô thị và nông thôn): đây là thị trường sôi động nhất hiện nay, đặc biệt ở những vùng đang đô thị hóa

 Phân loại theo nhà

+ Nhà biệt thự: là nhà ở độc lập, riêng biệt hoàn toàn, có sân vườn, cây xanh,

thảm cỏ, vườn hoa, mặt nước, có tường rào, có lối ra vào riêng biệt, có quy mô diện tích từ 150 – 500m2 Biệt thự có thể có 1 hay nhiều tầng, 1 tầng có ít nhất 2 phòng, có nhà vệ sinh riêng Thông thường ở các đô thị đã hình thành lâu thì nhà biệt thự thường gắn liền với đất, còn ở những vùng mới quy hoạch là nền đất trống để phục vụ cho việc xây dựng biệt thự Gía đất ở nhóm này thường cao do vị trí địa điểm gắn với môi trường và cảnh quan ưu việt

+ Nhà ở riêng biệt (nhà vườn): có sân, vườn, có chất lượng khá hay trung bình

có diện tích dưới 1000m2, phổ biến từ 400 – 600m2, thường ở ngoại vi thành phố Sân vườn có thể khai thác để thu nhập Đây là thị trường của tầng lớp trung lưu Đặc biệt là tầng lớp cao tuổi

+ Nhà chung cư: gồm nhiều căn hộ trong một tòa nhà Mỗi căn hộ riêng biệt,

mọi chức năng đều khép kín trong căn hộ Có 1 hoặc nhiều tầng, không có bộ phận sinh hoạt chung, trừ hành lang, cầu thang Tiện nghi sinh hoạt đầy đủ Nhà nước hỗ trợ

về chi phí hạ tầng của khu vực Gía trị của từng căn hộ chủ yếu là giá trị sử dụng Loại nhà này ngày càng chiếm tỷ trọng cao trong giao dịch BĐS ở các đô thị lớn

+ Nhà phố riêng biệt và nhà phố liên kế: đây là thị trường của tầng lớp có thu

nhập trung bình có quy mô diện tích 40m2 – 120m2, phổ biến từ 60m2 – 80m2, có thể vừa dùng để ở, vừa dùng để kinh doanh nếu ở mặt tiền các đường phố

 Phân loại theo cấp hạng

+ Tiêu chuẩn về diện tích, khối tích và dây chuyền sử dụng các buồng, phòng + Tiêu chuẩn về trang thiết bị kỹ thuật, tiện nghi lắp đặt hệ thống điện, nước… + Mức độ hoàn thiện bên trong và ngoài nhà, trang trí nội và ngoại thất

+ Độ bền vững và độ chịu lửa của ngôi nhà

+ Trên cơ sở đó người ta quy định ra cấp nhà

 Nhà cấp 1: có chất lượng sử dụng cao, niên hạng sử dụng trên 100 năm, vật liệu xây dựng có độ chịu lửa bậc I, II

 Nhà cấp 2: có chất lượng sử dụng tương đối cao, niên hạn sử dụng trên 50 năm, trung bình từ 50 – 80 năm, vật liệu xây dựng có độ chịu lửa bậc III

 Nhà cấp 3: có chất lượng sử dụng trung bình, niên hạn sử dụng trên 20 năm, trung bình từ 20 – 50 năm, vật liệu xây dựng có độ chịu lửa bậc IV

 Nhà cấp 4: có chất lượng sử dụng thấp, niên hạn sử dụng dưới 20 năm, vật liệu xây dựng có độ chịu lửa bậc V

b) Căn cứ theo hoạt động trên thị trường BĐS

- Thị trường mua bán chuyển nhượng BĐS

- Thị trường đấu giá quyền sử dụng đất

- Thị trường cho thuê BĐS

- Thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS

- Thị trường dịch vụ BĐS bao gồm: mô giới BĐS, định giá BĐS…

c) Căn cứ theo thứ tự thời gian BĐS tham gia thị trường

- Thị trường cấp 1 là thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê QSDĐ

- Thị trường cấp 2 là thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê

- Thị trường cấp 3 là thị trường bán hoặc cho thuê lại các công trình đã được mua hoặc thuê

3 Đặc trưng

- Thị trường BĐS không phải chỉ là thị trường giao dịch bản thân BĐS mà nội

dung chủ yếu của nó là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong BĐS

- Không có thị trường trung tâm: hiện nay không có một thị trường bất động sản

với tính cách là địa điểm tập trung tại đó những người mua và người bán bất động sản tác động qua lại lẫn nhau Việc mua bán bất động sản thường thông qua các đơn vị kinh doanh bất động sản, hoặc người mua đến thương lượng trực tiếp với người bán,

hay phổ biến nhất là thông qua những người mô giới

- Thị trường mang tính chất địa phương nhất là thị trường nhà ở: đặc tính của đất

đai là bất động không thể thiêu hủy, chia cắt mang đi, sự thừa thải đất đai ở nơi này không thể sử dụng để đáp ứng sự thiếu đất đai ở một địa phương khác làm cho thị trường bất động sản có đặc tính địa phương

- Là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo: do tính không tái tạo được của đất đai

nên thị trường BĐS mang tính độc quyền nhiều hơn thị trường hàng hóa thông dụng, biến động của giá đất thường mạnh mẽ hơn biến động giá của hàng hóa thông thường

- Là thị trường đa phân khúc: Do mục đích sử dụng bất động sản rất đa dạng (cho

cư trú, cho sản xuất kinh doanh, ngay trong mục đích sản xuất kinh doanh cũng sử dụng cho nhiều lĩnh vực khác nhau, cung cầu bất động sản trong lĩnh vực kinh doanh cũng khác nhau), bên cạnh đó cung cầu bất động sản ở từng địa phương khác nhau cũng khác nhau, nên thị trường bất động sản là thị trường đa phân khúc Tình hình thị trường ở từng phân khúc cùng thời điểm cũng có thể khác nhau

- Là thị trường nhạy cảm với các biến động kinh tế, chính trị, xã hội: bất động sản

là một tài sản quan trọng, là một trong những yếu tố đầu vào cơ bản của sản xuất của cải vật chất và dịch vụ phục vụ đời sống xã hội Bất động sản trước hết là đất đai luôn gắn bó và có vị trí quan trọng trong đời sống kinh tế, chính trị, xã hội, đồng thời chịu tác động của các yếu tố kinh tế, chính trị, xã hội

- Có mối quan hệ mật thiết với thị trường vốn và thị trường tiền tệ: thị trường bất

động sản có mối quan hệ mật thiết cũng như nhạy cảm với những thay đổi, biến động trên thị trường tiền tệ và thị trường vốn, những biến đổi về lãi suất ngân hàng, lãi suất trái phiếu, cổ tức mong đợi của chứng khoán bất động sản… ảnh hưởng rất nhiều đến giá trị, giá cả bất động sản cũng như thái độ của các nhà đầu tư trên thị trường nên tác động mạnh đến thị trường bất động sản

4 Vị trí và vai trò của thị trường bất động sản với nền kinh tế Quốc Dân

Thị trường bất động sản là một trong những thị trường có vị trí và vai trò quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường này chính là nhân tố quan trọng góp phần thúc đẩy quá trình phát triển kinh tế - xã hội, tạo khả năng thu hút đa dạng các nguồn vốn đầu tư cho phát triển, nâng cao đời sống của các tầng lớp dân cư, đóng góp thiết thực vào quá trình phát triển đô thị và nông thôn bền vững theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước Cụ thể trên các mặt sau:

- Thị trường bất động sản góp phần phân bổ và sử dụng có hiệu quả các tài nguyên đất và các bất động sản trên đất

- Thị trường bất động sản là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất

- Tạo ra những kích thích cho đầu tư vào bất động sản như đất đai, nhà xưởng, các vật kiến trúc, cơ sở hạ tầng Qua đó tác động tới sự tăng trưởng kinh tế

- Thị trường bất động sản là một bộ phận không tách rời của nền kinh tế hàng hóa

- Sự phát triển của thị trường BĐS sẽ tác động trực tiếp tới thị trường tài chính

- Là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng, giữa xây dựng mua bán nhà và chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Phát triển thị trường bất động sản thông thoáng sẽ góp phần huy động mọi nguồn lực trong xã hội phát triển nhà ở, tạo động cơ phấn đấu và đưa đến nhiều cơ hội

có nhà ở cho đại đa số dân chúng lao động, cơ hội phát triển sản xuất doanh nghiệp vừa và nhỏ với giá cả chấp nhận được

- Thừa nhận và thúc đẩy thị trường bất động sản còn góp phần thực hiện các chủ trương cổ phần hóa, bán, khoán, cho thuê các doanh nghiệp của nhà nước

- Sự tăng trưởng của thị trường bất động sản sẽ góp phần làm tăng GDP và qua đó cũng tác động mạnh đến các thị trường có liên quan như thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, trang trí nội thất

5 Các thành phần của thị trường bất động sản

a Cầu hàng hóa bất động sản

Cầu trong thị trường bất động sản được hiểu là số lượng bất động sản gồm đất

đai và tài sản gắn liền với đất đai mỗi thời điểm xác định mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán

* Cầu về bất động sản xuất hiện trên cơ sở xuất hiện các điều kiện sau

- Sự xuất hiện của nhu cầu tiêu dùng về một dạng nhà đất nào đó mà nhu cầu

đó không thể tự thỏa mãn bằng các quỹ đất tự sẵn có của chính bản thân họ

- Phải có hoạt động của thị trường để nhu cầu có khả năng thanh toán có điều kiện gặp được cung, và cầu thực sự trở thành cầu xuất hiện trên thị trường Chính thị trường là môi trường để nhu cầu có khả năng thanh toán được trở thành cầu thực tế và được thỏa mãn

- Tính chất và điều kiện của thị trường tạo nên cơ hội cho những người đầu cơ chờ bất động sản tăng giá để kiếm lời

- Phải có nguồn lực tài chính để đảm bảo khả năng thanh toán cho các nhu cầu này Chỉ khi có các nguồn lực tài chính cho thanh toán thì nhu cầu mới được chuyển thành cầu trên thị trường

* Các yếu tố xác định cầu bất động sản trên thị trường

 Giá cả của bất động sản

 Thu nhập của người tiêu dùng

 Giá của các mặt hàng có liên quan

 Những dự kiến của khách hàng

 Sở thích và ưu tiên của người tiêu dùng

b Cung bất động sản

Cung bất động sản trên thị trường là toàn bộ khối lượng hàng hóa bất động sản

sẵn sàng đưa ra thị trường để trao đổi tại một thời điểm nào đó với một mức giá giới

hạn nhất định

* Cung về bất động sản xuất hiện trên cơ sở xuất hiện các điều kiện sau

- Người chủ sở hữu bất động sản có nhu cầu bán

- Gía cả phù hợp với sức mua (khả năng thanh toán) được coi là giá thị trường được cả người mua và người bán chấp nhận

- Có nhiều nhân tố ảnh hưởng đến cung bất động sản trên thị trường, trong đó yếu tố có tính chất quyết định là cung về quỹ đất phát triển bất động sản trong quy hoạch của chính phủ Bên cạnh đó còn phải kể đến sự tham gia của các yếu tố: sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng, các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển nhà ở Riêng pháp luật và chính sách của nhà nước mặc dù không làm thay đổi về yếu tố vật chất song nó lại có vai trò rất lớn trong việc đưa các nguồn cung BĐS trên thị trường Tóm lại, chúng ta có thể thống nhất một vài quan điểm về cung bất động sản như sau: lượng dịch vụ bất động sản cung ứng trên thị trường phụ thuộc vào yếu tố như giá cả, chi phí tạo lập bất động sản, số lượng bất động sản hiện có, số lượng nhà đầu tư bất động sản, các chính sách quản lý của nhà nước, những dự báo về tương lai… Cung thị trường bất động sản mô tả số lượng dịch vụ bất động sản sẽ cung ứng trên thị trường ở các mức giá khác nhau trong một thời gian cụ thể, trong điều kiện các yếu tố khác không thay đổi

I.1.1.3 Một số vấn đề về thẩm định giá bất động sản

1 Khái niệm

Thẩm định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ (Giáo sư W Seabrooke, Vương Quốc Anh)

Thẩm định giá là việc xác định giá trị của bất động sản tại một thời điểm có tính đến bản chất của bất động sản và mục đích của thẩm định giá Do vậy thẩm định giá là

áp dụng các dữ liệu thị trường so sánh mà các thẩm định viên thu thập và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu thẩm định giá để hình thành giá trị của chúng (Fred Peter Marrone – Giám đốc Marketing cho AVO Darwin)

Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại hình đầu tư lựa chọn (Giáo sư Lim Lan Yuan, Đại học Quốc Gia Singgapore)

Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ Quốc Tế (Điều 4 – Pháp lệnh giá)

Thẩm định giá thực chất là việc đánh giá, xác định giá cả do các nhà chuyên môn được đào tạo có kiến thức, kinh nghiệm và có tính trung thực cao trong nghề nghiệp thực hiện Tuy thẩm định giá mỗi nước có những nét riêng, song cũng phải tuân thủ và phù hợp với thông lệ quốc tế và trong khu vực

2 Vị trí và vai trò của thẩm định giá trong hệ thống quản lý nhà nước

Nền kinh tế Việt Nam đang chuyển sang cơ chế thị trường theo định hướng XHCN dưới sự lãnh đạo của Nhà nước Cơ chế vận hành của nền kinh tế đã làm phát sinh nhiều nhu cầu có tính chuyên môn, trong đó có thẩm định giá Nó nhanh chóng trở thành một ngành dịch vụ, càng lúc càng chuyên nghiệp và tỏ ra thiết yếu đối với sự vận hành của nền kinh tế

* Vai trò của thẩm định giá

- Sẽ làm tăng số lượng giao dịch, chuyển BĐS thành hàng hóa trên thị trường

- Từ hoạt động thẩm định giá, việc tư vấn – đặc biệt là tư vấn về giá đất sẽ diễn

ra thông thoáng với nhiều thành phần kinh tế tham gia, cạnh tranh bình đẳng, giúp đảm bảo lợi ích của các bên tham gia thị trường Tư vấn giá đất sẽ giúp thực hiện các chủ trương, các chính sách của nhà nước như: cổ phần hóa, bán khoán, cho thuê các doanh nghiệp nhà nước được thuận lợi và trung thực hơn

- Thẩm định giá và tư vấn về giá đất có tác dụng làm công khai, minh bạch về giá đất, đảm bảo thông tin đến với người có nhu cầu là chính xác và khách quan, đồng thời các cơ quan thẩm định và tư vấn về giá đất có khả năng tiếp cận dễ dàng với mọi đối tượng

- Thẩm định giá sẽ giúp nhà nước hoàn thiện các hoạt động quản lý nhà nước nói chung và quản lý thị trường bất động sản nói riêng

3 Cơ sở giá trị

 Gía trị thị trường

Gía trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường

Giá trị thị trường thể hiện mức giá hình thành trên thị trường công khai và cạnh tranh, không bị hạn chế bởi các lực lượng tham gia thị trường Giá trị thị trường thể hiện mức giá ước tính mà trên cơ sở đó, bên bán và bên mua thoả thuận tại một thời điểm sau khi cả hai bên đã khảo sát, cân nhắc đầy đủ các cơ hội và lựa chọn tốt nhất cho mình từ các thông tin trên thị trường trước khi đưa ra quyết định mua hoặc quyết định bán một cách hoàn toàn tự nguyện, không nhiệt tình mua hoặc nhiệt tình bán quá mức

Thẩm định giá dựa trên cơ sở giá trị thị trường phải gắn liền với việc sử dụng cao nhất và tốt nhất của bất động sản, đó là yếu tố quan trọng để xác định giá trị bất động sản Các số liệu và các tiêu chuẩn sử dụng trong từng phương pháp phải được thu thập từ thị trường, đồng thời số liệu sử dụng phải chính xác và có thể kiểm chứng được

Bản chất của thị trường luôn luôn diễn biến phức tạp, do đó các định giá viên phải luôn cập nhật các số liệu nhằm đảm bảo tính chính xác, đáp ứng đầy đủ các tiêu chuẩn về giá trị thị trường

 Gía trị phi thị trường

Gía trị phi thị trường là giá trị không được hình thành trên thị trường, nghĩa là không qua trao đổi mua bán Hay nói cách khác đó là những tài sản giao dịch theo các mức giá không phản ánh giá trị thị trường

Phần lớn công việc thẩm định giá đều dựa trên cơ sở giá trị thị trường Tuy nhiên trong một số trường hợp đặc biệt không thể lấy giá trị thị trường làm cơ sở thẩm định mà đòi hỏi phải dựa vào giá trị phi thị trường Điều quan trọng là thẩm định viên

và người sử dụng dịch vụ phải phân biệt được sự khác nhau giữa hai loại hình thẩm định này và những ảnh hưởng do sự khác nhau đó lên kết quả thẩm định

Những bộ phận hợp thành giá trị phi thị trường: giá trị sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị của hoạt động kinh doanh, giá trị của tài sản bắt buộc bán, giá trị bảo hiểm, giá trị tính thuế, giá trị thanh lý, giá trị đặc biệt, giá trị hợp nhất Trong báo cáo thẩm định giá cần phải nói rõ rằng các giá trị nói trên sẽ không được hiểu là giá trị thị trường và phải nêu rõ những điều kiện hạn chế ảnh hưởng đến quá trình định giá

Thẩm định giá dựa trên cơ sở giá trị phi thị trường thường được sử dụng cho tài sản thẩm định với mục đích bảo hiểm, tính thuế, thanh lý nói chung là những tài sản đặc biệt bị hạn chế về thị trường

Việc thẩm định giá dựa trên cơ sở phi thị trường được thực hiện thông qua phương pháp chi phí thay thế khấu hao nhằm rút ra giá trị gần với thị trường

Khi thẩm định giá dựa trên cơ sở giá trị phi thị trường, thẩm định viên phải sử dụng một quy trình phù hợp và phân tích các dữ liệu đầy đủ để có được một kết quả có đánh giá giá trị hợp lý, đồng thời không được đưa ra những giả thiết mâu thuẩn với những số liệu làm cơ sở cho thẩm định Mọi giả thiết đều phải được nêu ra một cách công khai trong báo cáo thẩm định

4 Các nguyên tắc thẩm định giá

a) Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất

Một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm thẩm định giá cho thấy bất động sản đó có khả năng cho thu nhập ròng lớn nhất trong một khoảng thời gian cho trước

Việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, có thể cho phép về mặt

kỹ thuật, về mặt pháp lý, về tài chính và đem lại giá trị lớn nhất cho tài sản

Nội dung của nguyên tắc được thể hiện ở 4 mặt sau

 Về mặt vật chất: khi nó thỏa mãn được nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất

 Về mặt pháp luật: khi mà việc sử dụng bất động sản hợp pháp

 Về mặt thời gian: khi mà thời gian cho thu nhập ròng cao nhất kéo dài nhất

 Về mặt sử dụng: khi bất động sản đó cho thu nhập ròng cao nhất hoặc cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là cao nhất

Thẩm định viên phải chứng minh sự sử dụng tốt nhất phải đáp ứng các điều kiện sau

 Đó là sự sử dụng có thể có được trên thực tế

 Phải được các quy định và luật pháp cho phép

 Phải khả thi về mặt tài chính

 Phải có thể thực hiện trong ngắn hạn

 Phải gắn với xác suất thực hiện hơn là các khả năng đơn thuần

 Phải tồn tại một nhu cầu về sử dụng tốt nhất với tài sản được thẩm định giá

 Phải được sử dụng tốt nhất và có lợi nhất

b Nguyên tắc cung cầu

Gía trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu tài sản đó trên thị trường Ngược lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và cầu về tài sản, giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung về tài sản

Gía trị của tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu, trong đó các yếu

tố về đặc điểm vật lý và đặc điểm kinh tế - xã hội khác biệt với những thuộc tính của các tài sản khác Sự ảnh hưởng của các đặc tính phụ thêm này được phản ánh trong cung - cầu và giá trị tài sản

c Nguyên tắc thay đổi

Gía trị của tài sản thay đổi theo sự thay đổi của những yếu tố hình thành nên giá trị của nó

Gía trị của tài sản cũng được hình thành trong quá trình thay đổi liên tục phản ánh hàng loạt các mối quan hệ nhân quả giữa các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị Bản thân các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị luôn luôn thay đổi Do đó, trong thẩm định giá tài sản, định giá viên phải nắm bắt được mối quan hệ nhân quả giữa các nhân tố ở trạng thái động, phải phân tích quá trình thay đổi nhằm xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất

d Nguyên tắc thay thế

Trong trường hợp hai hay nhiều tài sản có thể thay thế lẫn nhau trong quá trình

sử dụng, thì giá trị của những tài sản đó được xác định bởi sự tác động lẫn nhau của tài sản này đến tài sản khác Gía trị của tài sản thẩm định giá thường có liên quan đến giá trị của các tài sản khác có thể thay thế

Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá thấp nhất thì tài sản đó sẽ bán được trước Giới hạn trên của giá trị tài sản có xu hướng được thiết lập bởi chi phí mua một tài sản thay thế cần thiết tương đương với điều kiện không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế Một người thận trọng

sẽ không trả giá cao hơn chi phí mua một tài sản thay thế trong cùng một thị trường và một thời điểm

Nguyên tắc thay thế đóng vai trò là cơ sở cho ba phương pháp định giá bất động sản: phương pháp chi phí, phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập

f Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm

Tổng thu nhập trên khoản đầu tư tăng lên sẽ tăng liên tục tới một điểm nhất định, sau đó mặc dù đầu tư tiếp tục tăng nhưng độ lớn của thu nhập tăng thêm sẽ giảm dần Nguyên tắc này cũng hoàn toàn đúng đối với đầu tư vào lĩnh vực bất động sản

g Nguyên tắc phân phối thu nhập

Tổng thu nhập sinh ra từ sự kết hợp các yếu tố của quá trình sản xuất (đất đai, vốn, lao động, quản lý) và có thể được phân phối cho từng yếu tố này Việc đánh giá các yếu tố trên được thực hiện thông qua hoạt động xem xét, đánh giá giá trị của từng yếu tố, để đảm bảo tính đồng nhất về mặt giá trị thường trong quá trình đánh giá người

ta thường đưa giá trị của từng yếu tố về cùng một mặt bằng thời gian Nếu việc phân phối được thực hiện theo nguyên tắc tương ứng thì phần tổng thu nhập còn lại sau khi

đã phân phối ra vốn, lao động và quản lý sẽ thể hiện giá trị của đất đai

Nguyên tắc này là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc đầu tư bổ sung vào tài sản khi thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và

có hiệu quả nhất

i Nguyên tắc tuân thủ

Trong thực tế một bất động sản có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, trong đó mục đích sử dụng đất là căn cứ pháp lý và giữ vai trò chi phối mục đích sử dụng của toàn bộ bất động sản Tài sản cần phải phù hợp với môi trường của nó nhằm đạt được mức sinh lợi tối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất Do đó, định giá viên phải phải phân tích xem liệu tài sản đó có phù hợp với môi trường hay không khi thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất

k Nguyên tắc cạnh tranh

Thị trường bất động sản là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, bởi vậy tính chất và mức độ cạnh tranh không gay gắt như các loại hàng hóa thông thường Lợi nhuận cao vượt trội sẽ thúc đẩy cạnh tranh Ngược lại, cạnh tranh quá mức có thể làm giảm lợi nhuận và cuối cùng có thể không còn lợi nhuận

Đối với tài sản, mối quan hệ cạnh tranh cũng được quan sát giữa các tài sản với nhau và giữa tài sản này với tài sản khác Do đó, giá trị của tài sản được hình thành là kết quả của sự cạnh tranh trên thị trường

l Nguyên tắc dự toán lợi ích tương lai

Gía trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi trong tương lai

Gía trị của tài sản cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị phần của những người tham gia thị trường và những thay đổi có thể dự tính trước trong yếu tố này cũng ảnh hưởng đến giá trị

Việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng của tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản của người mua

m Thẩm định giá phải xem xét đến tập quán mua, bán bất động sản của người dân địa phương

Vì giá của bất động sản mang đậm tính chất địa phương nên khi thẩm định giá bất động sản cần phải nắm bắt được tạp quán của địa phương trong việc mua bán bất động sản thì mới có thể định giá được xác thực hơn

n Nguyên tắc thẩm định giá BĐS phải gắn liền với mục tiêu của việc định giá

Thẩm định giá bất động sản là định giá cho một mục đích cụ thể không thể có một giá bất động sản chung cho nhiều mục đích sử dụng khác nhau, tùy theo từng mục đích cụ thể của việc định giá, giá cả bất động sản có thể khác nhau và phương pháp định giá cũng khác nhau

5 Mục đích thẩm định giá

Xác lập nhiệm vụ định giá tài sản là hiện thực hóa của việc đánh giá tài sản Nó sẽ trả lời vì sao phải tiến hành định giá tài sản và cũng để trả lời những bất đồng về mặt giá trị khác của tài sản trong định giá Nhiệm vụ định giá BĐS nhằm mục đích sau:

- Bảo toàn tài sản

- Giải quyết tranh chấp

- Chứng minh tài sản để bổ túc hồ sơ du học

- Chuyển đổi quyền sở hữu tài sản và các hình thức chuyển quyền khác

6 Phương pháp thẩm định giá

Phương pháp thẩm định giá là cách thức, kỹ thuật mà thẩm định viên sử dụng để

xác định giá trị BĐS Yêu cầu cơ bản của công tác thẩm định giá là phải có các phương pháp thẩm định giá rõ ràng, có khả năng áp dụng phù hợp và khả năng nhận

biết không chỉ bởi các định giá viên mà còn bởi những người sử dụng báo cáo TĐG

Trong các phương pháp thẩm định giá, không có phương pháp nào là phương pháp chính xác hoàn toàn mà chỉ có phương pháp thích hợp nhất, còn có các phương pháp khác có thể sử dụng để kiểm tra kết quả của phương pháp thích hợp nhất Việc xác định phương pháp thích hợp nhất phụ thuộc vào các yếu tố sau:

- Thuộc tính của tài sản

- Sự tin cậy và khả năng sử dụng các tài liệu thị trường

- Mục đích của việc thẩm định giá

a Phương pháp so sánh

 Cơ sở lý luận

Phương pháp so sánh là phương pháp định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các bất động sản tương tự với bất động sản cần định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần định giá hoặc gắn với thời điểm định giá để ước tính và xác định giá trị thị trường của bất động sản

Phương pháp này dựa trên lý thuyết cho rằng giá trị thị trường của một bất động sản có quan hệ mật thiết với các giá trị của các bất động sản tương tự có thể so sánh được, đã mua, bán trên thị trường

Phương pháp so sánh đặc biệt quan tâm đến sự nhận biết và đo lường tác động của sự hiện hữu hoặc thiếu vắng một số đặc tính khác biệt so với bất động sản mục tiêu nhưng có cấu thành trong giá cả / giá thuê của bất động sản so sánh

Bước 2: Tiến hành kiểm tra các tài sản có thể so sánh, để xác định giá trị của

nó và đảm bảo rằng các tài sản này có thể so sánh được

Bước 3: Lựa chọn một số tài sản có thể so sánh được thích hợp (ít nhất 3 bất động sản so sánh)

Bước 4: Phân tích các giá bán, xác định những sự khác nhau (tốt nhất và xấu hơn) của mỗi một tài sản so sánh với tài sản mục tiêu và tiến hành điều chỉnh (tăng hoặc giảm giá)

Bước 5: Ước tính giá trị của bất động sản cần thẩm định trên cơ sở giá bán có thể so sánh được sau khi điều chỉnh

- Phương pháp này có sự đánh giá về giá trị thị trường giao dịch thực tế, vì vậy dễ dàng thuyết phục được khách hàng

* Những điều kiện cần thiết

- Chất lượng thông tin phải cao: thông tin cần phải phù hợp, kịp thời, chính xác, có thể kiểm tra được, đầy đủ và đáng tin cậy

- Thông tin thu thập có thể so sánh được: trong trường hợp những cuộc mua bán có thể so sánh được lại không giống nhau lắm vì tính chất đặc biệt của tài sản được xem xét, điều đó ảnh hưởng đến tính chính xác của phương pháp này

- Thị trường phải ổn định: nếu thị trường biến động mạnh, phương pháp so sánh trực tiếp khó đạt được mức độ chính xác, mặc dù các đối tượng so sánh có các tính chất giống nhau về mọi mặt

b Phương pháp chi phí

 Cơ sở lý luận

Phương pháp chi phí là phương pháp định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một bất động sản tương tự bất động sản cần định giá để xác định giá trị thị trường của bất động sản định giá

Phương pháp chi phí là phương pháp dựa trên cơ sở một người mua / nhà đầu

tư khôn ngoan có đầy đủ thông tin và dự tính hợp lý thì sẽ không bao giờ trả giá cho

Gía trị BĐS = Gía trị đất + Gía trị công trình xây dựng

một tài sản lớn hơn so với chi phí bỏ ra để mua đất và xây dựng công trình có tính hữu dụng tương tự

Bước 4: Ước tính giá trị của bất động sản cần thẩm định giá

Gía trị thị trường của tài sản = Gía trị thị trường của lô đất trống + chi phí hiện tại của xây dựng (= Tổng giá trị của những xây dựng mới – khấu hao tích tụ đối với những xây dựng hiện có)

- Định giá viên phải thông thạo kỹ thuật, đồng thời am hiểu về tài chính mới

đủ kinh nghiệm áp dụng phương pháp này

c Phương pháp thu nhập

 Cơ sở lý luận

Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác bất động sản thành giá trị hiện tại của bất động sản (quá trình chuyển đổi này còn gọi là quá trình vốn hóa thu nhập) để ước tính giá trị thị trường của bất động sản cần thẩm định giá

Nguyên tắc lợi ích tương lai

Nguyên tắc cung cầu

- Công thức tính toán rõ ràng, dễ hiểu

- Có độ chính xác tương đối cao khi có những thông tin chính xác

* Hạn chế

- Độ chính xác có thể bị hạn chế, do thông tin dự đoán dễ bị cảm tính

Thu nhập ròng Gía trị vốn = ………

Lãi suất vốn hóa

- Nhiều số liệu phải ước tính, điều chỉnh, vì vậy đòi hỏi kỹ thuật điều chỉnh cao, thông tin đầy đủ

- Khó thuyết phục khách hàng, do các số liệu đã bị điều chỉnh, ít liên quan đến bằng chứng có thể nhìn thấy ngay được

d Phương pháp lợi nhuận

 Cơ sở lý luận

Phương pháp lợi nhuận là phương pháp định giá dựa vào sự phân tích khả năng sinh lợi ước tính của việc sử dụng tài sản, trừ đi các chi phí hoạt động kinh doanh hợp lý, còn lại một khoản dư ra thể hiện là thu nhập thực hàng năm đặc trưng cho tài sản Thu nhập thực này sau đó được chuyển hóa thành vốn theo đúng như cách tính trong phương pháp đầu tư

 Các trường hợp áp dụng

- Phương pháp lợi nhuận chỉ áp dụng đối với các tài sản có khả năng sinh lợi

- Phương pháp này được sử dụng TĐG cho các tài sản đặc biệt như khách sạn, nhà hàng, rạp chiếu bóng và những tài sản khác mà việc so sánh với những tài sản tương đương sẽ gặp khó khăn do giá trị phụ thuộc vào khả năng sinh lợi của tài sản

 Nguyên tắc áp dụng

Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất

 Các bước tiến hành

Bước 1: Ước tính tổng lợi nhuận ròng của bất động sản

Bước 2: Ước tính các chi phí liên quan đến việc tạo ra lợi nhuận bao gồm khoản lãi trên vốn, tiền công cho nhà điều hành, tiền thưởng cho người lao động

Bước 3: Xác định lãi suất vốn hóa

Bước 4: Ước tính giá trị tài sản theo công thức vốn hóa

* Công thức:

 Những điều kiện cần xem xét và hạn chế của phương pháp

* Những điều kiện cần xem xét

- Cần phải có số liệu chính xác và phải xem xét hết sức cẩn thận nguồn gốc của các khoản thu nhập và khoản chi, chủ yếu là xem xét ghi chép của các năm trước, thì các khoản lợi nhuận và chi phí có khả năng chính xác, trường hợp số liệu có chứa những khoản bất bình thường thì các khoản này cần phải xem xét kỹ và loại bỏ nếu thấy cần thiết

- Tỷ lệ phần trăm đối với phần của người hưởng dụng chưa có cách tính cụ thể, nên lấy theo kinh nghiệm thực tế nên lấy mức trung bình của ngành công nghiệp

Lợi nhuận ròng Gía trị tài sản = ………

Lãi suất vốn hóa

- Việc xác định lãi suất vốn hóa cũng cần phải được thực hiện sau khi nghiên cứu thị trường Trong những trường hợp có tiềm năng thu nhập thì lãi suất được sử dụng cũng cần phải phản ánh được điều đó

* Hạn chế

- Khó khăn trong việc xác định sự sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản

- Khó khăn trong việc xác định lãi suất vốn hóa

- Chỉ áp dụng được đối với những tài sản mà hoạt động của nó có tạo ra lợi nhuận

- Muốn làm việc tốt theo phương pháp này đòi hỏi nhà thẩm định phải có kiến thức tốt về loại hình kinh doanh của tài sản thẩm định

e Phương pháp thặng dư

 Cơ sở lý luận

Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá mà giá trị thị trường của bất động sản cần thẩm định giá được xác định căn cứ vào giá trị vốn hiện có bằng cách lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định của bất động sản trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó

Bước 2: Ước tính toàn bộ tổng giá trị của quá trình phát triển (bằng cách sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp hay phương pháp thu nhập)

Bước 3: Ước tính tổng số chi phí phát triển (bao gồm chi phí xây dựng, lợi nhuận của người làm việc phát triển, chi phí marketing, các chi phí pháp lý, chi phí tài chính và các phí có liên quan khác)

Bước 4: Lấy tổng giá trị phát triển trừ đi tổng chi phí phát triển để có được tổng giá trị còn lại Tổng giá trị còn lại sau khi trừ đi các chi phí pháp lý, thuế tài sản, chi phí tài chính của đất và lợi nhuận liên quan sẽ cho giá trị đất còn lại

* Công thức:

V td = V pt - C pt

Trong đó Vtd : giá trị thặng dư

Vpt : giá trị phát triển dự kiến

Cpt : chi phí phát sinh dự kiến

 Những điều kiện cần thiết và hạn chế của phương pháp

- Khó khăn trong việc xác định sử dụng cao nhất và tốt nhất

- Tất cả mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể thay đổi tùy theo các điều kiện của thị trường

- Gía trị còn lại cuối cùng nhạy cảm đối với những thay đổi của việc ước tính các chi phí và giá bán

- Cần phải có kiến thức, kỹ năng và kinh nghiệm tốt để ước tính tất cả các khoản mục khác nhau

- Phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của đồng tiền, như vậy đã giả định là tất cả các dòng tiền mặt xảy ra ở cùng một thời điểm, mà giả định này không hiện thực

+ Nghị định 170/2003/NĐ-CP ngày 25/12/2003 của chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Pháp lệnh giá

+ Thông tư 15/2004/TT-BTC ngày 09/03/2004 của Bộ tài chính hướng dẫn thực hiện nghị định 170/2003/NĐ-CP

- Và gần đây nhất Bộ tài chính đã xây dựng hoàn chỉnh và đưa ra 6 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam

- Bên cạnh đó Nhà nước cũng thường xuyên đưa ra các văn bản, nghị định phục vụ cho công tác thẩm định giá nói chung và thẩm định giá bất động sản nói riêng như: + Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 quy định về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

+ Quyết định 316/2004/QĐ-UB về việc ban hành quy định về giá các loại đất trên địa bàn TP.HCM

+ Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 quy định về việc thu tiền SDĐ + Quyết định 118/2004/QĐ-UB ngày 28/04/2004 về ban hành bảng giá chuẩn tối thiểu trị giá nhà và các loại kiến trúc khác để tính lệ phí trước bạ trên địa bàn TP.HCM + Thông tư 17/2006/TT-BTC vào ngày 13/03/2006 do Bộ tài chính ban hành nhằm hướng dẫn thực hiện nghị định 101/2005/NĐ-CP ngày 03/08/2005 về thẩm định giá

- Có thể nói sự quan tâm ngày càng nhiều của Nhà nước trong việc ban hành các quy định, hoạt động của ngành thẩm định giá sẽ không ngừng được cụ thể hóa, phát triển theo hướng ngày càng chuyên nghiệp, phát huy được vai trò quan trọng của mình trong sự phát triển kinh tế chung của đất nước

I.1.3 Cơ sở thực tiễn

Hiện nay ở nhiều nước, vấn đề định giá bất động sản là một hoạt động phổ biến,

quan trọng trong nền kinh tế thị trường Tuy nhiên điều này vẫn phụ thuộc nhiều vào quy định pháp luật của từng nước về bất động sản, phụ thuộc vào đặc điểm kinh tế xã hội, chính trị của từng nước

Ở Việt Nam do đặc thù phát triển kinh tế xã hội từ một nền nông nghiệp thuần túy trong chế độ phong kiến, qua chế độ phong kiến nửa thực dân, sau đó phát triển một nền kinh tế theo cơ chế kế hoạch hóa tập trung, đến nay nền kinh tế phát triển theo cơ chế thị trường với định hướng XHCN Do quá trình phát triển phức tạp qua nhiều giai đoạn nên các quan hệ đất đai cũng bị ảnh hưởng sâu sắc bởi yếu tố lịch sử đó

Trước khi Hiến Pháp năm 1980 được ban hành, Nhà nước quy định nhiều hình thức

sở hữu đất đai như: sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể và tư nhân, tức thừa nhận quan hệ mua bán đất đai Song do đặc thù của sự phát triển trong giai đoạn này, đất đai chủ yếu phục vụ sản xuất nông nghiệp dưới hình thức sở hữu tập thể Chính tình trạng này dẫn đến việc mua bán đất đai diễn ra chưa phổ biến, nhu cầu định giá đất chưa thể hiện rõ Sau khi Hiến pháp 1980 được ban hành, từ nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý đến quy định nghiêm cấm việc mua bán đất đai trong Luật đất đai 1987, chỉ cho phép chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở, còn người nhận chuyển nhượng nhà ở chỉ có quyền sử dụng đất ở đối với ngôi nhà đó Những quy định của pháp luật về đất đai nhằm thể hiện một nguyên tắc: không thừa nhận có thị trường đất đai mà chỉ có thị trường nhà ở trong giai đoạn này, do đó định giá đất cũng chưa đặt ra Tuy nhiên trong thực tế khi giao dịch thì người bán luôn tính đến giá trị đất, giao dịch ngầm trong giai đoạn này diễn ra khá phổ biến

Đến Hiến pháp 1992, đặc biệt là Luật Đất Đai năm 1993, rồi đến Bộ luật dân sự năm 1996 quy định: ngoài nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý, còn có thêm quy định đối với người sử dụng đất: có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế Đây là lần đầu tiên nhà nước công nhận đất đai là tài sản có giá và được phân loại trong nhóm bất động sản, giá đất và việc xác định giá đất đã được pháp luật quy định là một chế định pháp luật và được đưa thành một nội dung quản lý nhà nước về đất đai

Trên cơ sở đó, Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền

sửsdụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi