TÌM HIỂU HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN, ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NGÔI NHÀ MƠ ƯỚC

Còn khi luật kinh doanh bất động sản ra đời thị trường thật sự đã có nhiều thay đổi, nhiều sàn giao dịch bất động sản được thành lập, hoạt động môi giới bất động sản và đặc biệt là nhân

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP

ĐỀ TÀI:

TÌM HIỂU HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN, ĐẦU TƯ & PHÁT TRIỂN

NGÔI NHÀ MƠ ƯỚC

SVTH : Lê Hoài Nam MSSV : 07135114

KHÓA : 2007 – 2011 NGÀNH : Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

- TP.Hồ Chí Minh, tháng 08 năm 2011 -

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN

LÊ HOÀI NAM

TÌM HIỂU HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN, ĐẦU TƯ & PHÁT TRIỂN

NGÔI NHÀ MƠ ƯỚC

Giáo viên hướng dẫn: Lê Mộng Triết

Địa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh

Ký tên:

Tháng 08 năm 2011

LỜI CẢM ƠN

Để đạt được kết quả như hôm nay, đầu tiên con xin bày tỏ lòng biết

ơn sâu sắc đến ba mẹ, người đã ân cần nuôi dưỡng, dạy dỗ con nên người,

và hy sinh tất cả để tạo mọi điều kiện tốt nhất cho con trong suốt chặng đường học tập Con sẽ ghi nhớ công lao này suốt đời

Em xin chân thành cảm ơn quý thầy cô trường Đại học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh, thầy cô Khoa Quản Lý Đất Đai và Bất Động Sản đã tận tâm truyền đạt những kiến thức và kinh nghiệm quý báu cho em trong suốt quá trình học tập tại trường

Và trong khoảng thời gian tiến hành thực hiện luận văn tốt nghiệp này, em xin chân thành cảm ơn đến:

Thầy Lê Mộng Triết đã tận tình hướng dẫn và giúp đỡ em trong khoảng thời gian thực hiện đề tài để có được kết quả như hôm nay

Ban giám đốc, tập thể cán bộ nhân viên Công ty Cổ phần Đầu

tư và Phát triển Ngôi Nhà Mơ Ước đã tạo mọi điều kiện tốt nhất cho em thực tập đề tài

Mình xin gửi lời cảm ơn chân thành đến những người bạn thân thương, đã luôn đồng hành, giúp đỡ mình không chỉ trong học tập mà

cả trong cuộc sống

Tham vọng thực hiện đề tài là nhiều nhưng vì thời gian, tài liệu nghiên cứu có hạn nên đề tài không tránh khỏi những sai sót nhất định

Em rất mong quý thầy cô góp ý để luận văn của em tốt hơn

Với lòng biết ơn sâu sắc nhất, xin chúc tất cả mọi người, gia đình, Thầy Cô, các bạn nhiều sức khỏe, hạnh phúc và thành công trong cuộc sống

Ngày 20 Tháng 08 Năm 2011

Sinh viên

Lê Hoài Nam

TÓM TẮT

Sinh viên thực hiện: Lê Hoài Nam, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản,

Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh

Đề tài : “Tìm hiểu hoạt động môi giới bất động sản tại Công ty Cổ phần, Đầu

tư & Phát triển Ngôi Nhà Mơ Ước”

Giáo viên hướng dẫn: Lê Mộng Triết, Bộ môn Chính sách và Pháp luật, Khoa

Quản lý Đất đai & Bất động sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh

Nội dung tóm tắt:

Vài năm trở lại đây diễn biến thị trường bất động sản Việt Nam nói chung, và Tp.Hồ Chí Minh nói riêng vẫn còn tương đối ảm đạm, ít giao dịch do chịu tác động từ nhiều phía cả bên trong lẫn bên ngoài thị trường Nguyên nhân chính xuất phát từ việc Nhà nước thực hiện chính sách siết chặt tín dụng, nhằm ổn định kinh tế chống lạm phát Điều này đã gây ra không ít khó khăn trong việc doanh nghiệp, người mua cần vay vốn Việc thị trường đang gặp khó khăn đã làm cho các dịch vụ bất động sản cũng chịu ảnh hưởng không kém, mà đặc biệt là lĩnh vực môi giới bất động sản Mọi hoạt động môi giới đang có dấu hiệu chững lại, cộng thêm vào đó là sự cạnh tranh ngày càng khốc liệt của các đối thủ Ngôi Nhà Mơ Ước là công ty chuyên về lĩnh vực môi giới bất động sản, quy mô nhỏ, nguồn vốn còn hạn hẹp chắc chắn sẽ chịu tác động rất lớn từ những thay đổi của thị trường bất động sản Vì vậy, việc nghiên cứu hoạt động môi giới của Công ty, để từ đó đưa ra một phương hướng cụ thể nhằm nâng cao hơn nữa hiệu quả hoạt động môi giới của công ty là việc làm cần thiết

Chính vì vậy, đề tài được thực hiện nhằm mục tiêu là: xác định rõ những vấn đề còn tồn tại từ hoạt động môi giới của công ty cùng những cơ hội, đe dọa từ môi trường bên ngoài để theo đó đưa ra những giải pháp hợp lý nhất nhằm tăng cường hiệu quả hoạt động môi giới của công ty hơn nữa

Bằng các phương pháp nghiên cứu chủ yếu là điều tra - thu thập, tổng hợp - xử lý

số liệu, phương pháp so sánh và phân tích ma trận SWOT, đề tài tập trung nghiên cứu:

Mô hình hoạt động môi giới bất động sản của Công ty, đồng thời đưa ra những đánh giá xác thực nhất về thực trạng hoạt động môi giới của Công ty qua các năm, trước những khó khăn cũng như thuận lợi mà Công ty có được Đó là cơ sở để đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động môi giới của Công ty

Kết quả chính mà đề tài hướng đến là: nắm rõ quy trình môi giới, hiệu quả kinh

tế mà Công ty đạt được từ hoạt động môi giới này Bên cạnh đó đi vào phân tích những điểm mạnh – điểm yếu, cùng các vấn đề còn gặp phải trong hoạt động môi giới Sau đó đưa ra giải pháp nhằm hoàn thiện mô hình hoạt động môi giới của Công ty

MỤC LỤC

PHẦN 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3

1.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu 3

1.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu 15

1.3 Nội dung và phương pháp nghiên cứu 19

1.3.3 Quy trình nghiên cứu 20

PHẦN 2 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 21

2.1 Nghiên cứu mô hình hoạt động của Công ty 21

2.1.2 Cơ cấu tổ chức hoạt động của Công ty 26

2.2 Thực trạng hoạt động môi giới bất động sản của Công ty 29

2.2.1 Phân tích quy trình môi giới bất động sản 29

2.2.2 Đánh giá kết quả kinh doanh của Công ty năm 2009 – Quý 2/2011 36

2.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động môi giới của Công ty 39

2.2.4 Điểm mạnh – điểm yếu sẵn có trong nội bộ Công ty 44

2.3.1 Mục tiêu và phương hướng phát triển của Công ty trong tương lai 51

KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ 56

Kết luận 56 Kiến nghị 57

DANH SÁCH CÁC CHỮ CÁI VIẾT TẮT

 ♣  BĐS Bất động sản

CMND Chứng minh nhân dân

GĐKKD Giấy đăng ký kinh doanh

Bảng 1 Số lượng hồ sơ pháp lý hàng năm

Bảng 2 Bảng tính phí hoa hồng môi giới bất động sản

Bảng 3 Cớ cấu lao động và tiền lương

Bảng 4 Loại bất động sản ký gửi tại Công ty

Bảng 5 Hình thức ký gửi căn hộ tại Công ty

Bảng 6 Các hình thức khách hàng giao dịch với công ty

Bảng 7 Các hình thức bán căn hộ của Công ty

Bảng 8 Số lượng giao dịch thành công của Công ty

Bảng 9 Loại BĐS được giao dịch thành công

Bảng 10 Doanh thu tư hoạt động môi giới bất động sản của Công ty

Bảng 11 Ma trận SWOT đánh giá hoạt động môi giới của Công ty

DANH SÁCH CÁC BIỂU ĐỒ

 ♣ 

Nội dung các biểu đồ

Biểu đồ 1 Doanh thu hồ sơ pháp lý

Biểu đồ 2 Số lượng căn hộ ký gửi tại công ty

Biều đồ 3 Biểu đồ phân bố số lượng BĐS ký gửi qua các hình thức khác nhau

Biểu đồ 4 Phân bố khách hàng giao dịch theo các hình thức khác nhau

Biều đồ 5 Biểu đồ phân bố số lượng BĐS bán qua các hình thức khác nhau

Biểu đồ 6 Số lượng giao dịch thành công năm 2009 – Quý 2/2011

Biểu đồ 7 Loại bất động sản giao dịch thành công

Biểu đồ 8 Doanh thu từ hoạt động môi giới bất động sản của công ty

DANH SÁCH CÁC SƠ ĐỒ

 ♣ 

Nội dung các sơ đồ

Sơ đồ 1 Quy trình nghiên cứu

Sơ đồ 2 Quy trình dịch vụ pháp lý

Sơ đồ 3 Cơ cấu tổ chức quản lý của Công ty

Sơ đồ 4 Quy trình giao nhận sản phẩm (căn hộ)

Sơ đồ 5 Quy trình giao bán sản phẩm (căn hộ)

Sơ đồ 6 Mối quan hệ giữa cầu BĐS và thu nhập

Sơ đồ 7 Mối quan hệ giữa cầu BĐS và quy mô gia đình

DANH SÁCH CÁC HÌNH ẢNH

 ♣ 

Nội dung các hình ảnh

Hình 1 Bản đồ quận Bình Thạnh

ĐẶT VẤN ĐỀ

Có thể dễ dàng nhận thấy một điều là: khi chưa có luật kinh doanh bất động sản thì thị trường bất động sản phát triển mang tính tự phát, thiếu lành mạnh, giao dịch ngầm chiếm tỷ lệ lớn, hoạt động môi giới diễn ra sôi nổi, nhưng mạnh ai nấy làm Thị trường có nhu cầu môi giới song từ lâu nhà nước và xã hội chưa nhìn nhận đúng vai trò của môi giới mà gọi họ là “cò” Còn khi luật kinh doanh bất động sản ra đời thị trường thật sự đã có nhiều thay đổi, nhiều sàn giao dịch bất động sản được thành lập, hoạt động môi giới bất động sản và đặc biệt là nhân viên môi giới dần được xã hội chấp nhận, tin tưởng, không còn e dè khi mua nhà mà phải qua công ty môi giới nữa Tuy nhiên, nhiều công ty môi giới bất động sản vẫn còn đang hoạt động sai luật Bởi, Luật kinh doanh bất động sản có hiệu lực vào ngày 1/1/2007 quy định các sàn giao dịch địa ốc phải có ít nhất 2 chứng chỉ hành nghề môi giới Nhưng thực tế thì không một ai có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, vì lý do không tìm ra nơi đào tạo Hiện nay, tại TP.HCM đã có nhiều trung tâm mở lớp đào tạo nghiệp vụ bất động sản Nhưng chất lượng từ các khóa đào tạo này vẫn chưa thực sự tốt, chứng chỉ môi giới bất động còn chưa đáp ứng được yêu cầu của công việc do ít đề cập đến kỹ năng và đạo đức của ngành nghề môi giới

Bên cạnh đó, thị trường bất động sản Tp.Hồ Chí Minh hiện nay vẫn còn trong tình trạng ế ẩm, số lượng giao dịch thành công ít Do, lãi suất ngân hàng còn ở mức cao người mua có nhu cầu mua nhưng lại không có khả năng thanh toán, còn người mua để đầu cơ cũng e dè do lợi nhuận họ thu về không nhiều thậm chí có thể lỗ vốn Đối với nhà đầu tư cũng vậy, họ cũng rất e ngại phải đầu tư dài hạn mà phải vay vốn ngân hàng với mức lãi suất cao như hiện nay

Trước tình hình đó, hoạt động môi giới bất động sản cũng lâm vào hoàn cảnh cực

kỳ khó khăn, tình hình giao dịch ảm đạm, số lượng giao dịch thành công giảm mạnh

Dù nguồn cung dư thừa, giá cả giảm, người cần mua căn hộ nhiều nhưng giao dịch thành công không nhiều Đây dường như trở thành thực trạng chung của các công ty môi giới, đặc biệt là những công ty xem thế mạnh của mình chuyên về lĩnh vực môi giới Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Ngôi Nhà Mơ Ước cũng là một trong số

đó Mặc dù, trong những năm qua luôn là một trong những công ty môi giới bất động sản hoạt động có hiệu quả Nhưng, với quy mô nhỏ, nguồn vốn còn eo hẹp, lĩnh vực hoạt động của Công ty chỉ tập trung thế mạnh vào môi giới bất động sản Chắc hẳn Công ty sẽ chịu nhiều khó khăn - thách thức, cũng như rủi ro từ sự biến động của thị trường bất động sản, bên cạnh đó là sự cạnh tranh vô cùng khốc liệt của các doanh nghiệp trên địa bàn Để có thể đánh giá đúng hiệu quả hoạt động môi giới bất động sản của Công ty trước tình hình hiện nay Xuất phát từ lý do trên, chúng tôi thực hiện đề

tài: “Tìm hiểu hoạt động môi giới bất động sản tại Công ty Cổ phần Đầu tư và

Phát triển Ngôi Nhà Mơ Ước”

 Mục tiêu nghiên cứu

Tìm hiểu và nắm vững quy trình hoạt động môi giới bất động sản tại Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Ngôi Nhà Mơ Ước

Phân tích những điểm mạnh, điểm yếu trong hoạt động môi giới của công ty; cùng những thời cơ, thách thức và tác động từ môi trường bên ngoài Từ đó đề xuất những biện pháp tốt nhất nhằm tận dụng nguồn nội lực sẵn có để nâng cao hiệu quả hoạt động môi giới

 Đối tượng – phạm vi nghiên cứu

 Đối tượng: Hoạt động môi giới bất động sản tại Công ty Cổ phần Đầu tư và

Phát triển Ngôi Nhà Mơ Ước

 Phạm vi:

Phạm vi không gian: Công ty Cổ phần, Đầu tư và Phát triển Ngôi Nhà Mơ Ước

100 D1, P.25, Q.Bình Thạnh, Tp Hồ Chí Minh

Phạm vi thời gian: Phân tích số liệu từ năm 2009 – Quý 2/2011

 Ý nghĩa thực tiễn của đề tài

Đề tài nghiên cứu hoạt động môi giới tại Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Ngôi Nhà Mơ Ước dựa trên những quy trình và kết quả đã đạt được Đó là cơ sở để đưa ra những đánh giá khách quan về tiềm năng của địa bàn - nơi công ty đang hoạt động - nhằm đưa ra những hướng giải quyết để nâng cao hơn nữa hiệu quả hoạt động môi giới bất động sản của Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Ngôi Nhà Mơ Ước nói riêng và toàn Thành Phố nói chung

PHẦN 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu

1.1.1 Cơ sở khoa học

1 Khái niệm – các thuộc tính của bất động sản

 Khái niệm bất động sản

Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản (theo điều 163 bộ

luật dân sự 2005 ) Tuy nhiên, dựa vào mục đích quản lý và hình thức sử dụng mà

người ta có các tiêu chí phân chia tài sản thành các loại khác nhau Hiện nay, tài sản được phân chia thành hai loại chủ yếu: động sản và bất động sản Cũng theo đó mà bất động sản được hiểu như sau:

Điều 181 bộ luật dân sự quy định:

“Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm:

- Đất đai

- Nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, các công trình xây dựng đó

- Các tài sản khác gắn liền với đất

- Các tài sản khác do pháp luật qui định”

Dù vậy, việc nhận định giữa tài sản là bất động sản với tài sản là động sản còn gặp nhiều khó khăn Thông thường bất động sản được hiểu một cách đơn giản: bất động sản là toàn bộ tài sản vật chất gắn liền với đất, không thể di dời, tồn tại ổn định, chức năng sẽ bị thay đổi khi tách rời khỏi mặt đất

 Các thuộc tính của bất động sản

Bất động sàn là loại hàng hóa đặc biệt có thời gian sử dụng lâu dài Hơn thế bất

động sản có giá trị rất lớn trong nền kinh tế (chiếm đến 70% giá trị tài sản) Giá trị của

bất động sản có được do các thuộc tính của nó tạo nên Thông thường bất động sản có những thuộc tính sau:

*Thuộc tính duy nhất, độc đáo, cá biệt của một bất động sản

Thuộc tính này xuất phát từ tính “bất động”, không thể di chuyển và luôn bị ảnh

hưởng bởi những yếu tố xung quanh của bất động sản Một mảnh đất, một căn nhà về mặt địa thế, gần như không thể lặp lại một cái thứ hai tương tự Một căn hộ hướng nhìn xuống hồ với tầm nhìn đẹp sẽ cao giá hơn căn hộ cùng loại nhưng nhìn ra mặt đường Trong cùng loại căn hộ nhìn ra hồ ấy, cũng hoàn toàn khác nhau, có căn thấy

rõ được các tàn cây hay dãy núi phía xa bên kia hồ, nhưng căn kế bên thì không thể có

cùng tầm nhìn như vậy Dĩ nhiên, những “view” đẹp, độc đáo ấy đều tạo ra giá trị tăng

thêm

*Thuộc tính hỗ tương với xung quanh

Điều này được tất cả mọi người biết rõ, bởi ai cũng hiểu rằng giá trị của một miếng đất hay căn nhà bị ảnh hưởng rất nhiều từ những miếng đất hay căn nhà xung quanh Một khu nhà đẹp nằm gần một mảnh đất sắp xây dựng nhà máy xem như hỏng Một cao ốc đẹp với nhà penthouse lộng lẫy nhưng nhìn xuống một khu ổ chuột lụp xụp

thì cũng chẳng còn mấy ý nghĩa Cho nên, những cái xung quanh một bất động sản nhiều lúc tạo ra giá trị cho nó lớn hơn bản thân nó được tạo ra

*Thuộc tính tồn tại lâu dài

Hàng hoá gì cũng hư hỏng và có lúc hết “hạn sử dụng”, riêng bất động sản thì

không Việc sinh lãi của đất có thể thay đổi theo từng giai đoạn, nhưng bản thân đất đai thì tồn tại vĩnh viễn Các công trình xây dựng trên nó, như nhà ở, cửa hàng…, nếu bảo trì tốt có thể sử dụng hàng trăm năm, thậm chí có căn nhà tồn tại vài thế kỷ Do

đó, trừ nhà ở còn các bất động sản sinh lợi (nhà cho thuê, cửa hàng…) thì gần như có thể tiếp tục sinh lợi vĩnh viễn (Không có một tư liệu hay công cụ sản xuất nào có thể sinh lợi lâu dài như vậy)

*Thuộc tính kinh doanh tính toán đường dài

Khi quyết định đầu tư địa ốc cần có những tính toán dài hạn, vì dù rằng sự nhanh chóng đáp ứng nhu cầu cho cái lợi trước mắt cũng quan trọng, nhưng tính đường dài mới thật sự là bản chất của loại kinh doanh này Chẳng hạn, nhanh chóng đầu tư vào một motel (khách sạn bên đường xa lộ) toạ lạc ngay trên một xa lộ có mật độ di chuyển cao là một quyết định tốt, nhưng cần phải biết rằng, năm năm nữa người ta có xây một con đường khác ngắn hơn và bỏ qua tuyến xa lộ này hay không Ngược lại nếu tính xây chợ hay siêu thị, thì không phải xây nơi đông dân cư là hay (vì đất đai đắt, cạnh tranh cao), mà phải xây đón đầu ở khu vực kế cận còn hoang vắng, nhưng

dự đoán là sẽ dần phát triển lan ra

Thuộc tính nêu trên buộc nhà đầu tư địa ốc phải có một cái nhìn bình tĩnh và dài lâu trong đầu tư Nhà đầu tư nào cứ cho rằng xu thế tăng giá sẽ tiếp tục mãi mãi sẽ có thể thất bại nặng nề Thay vào đó, họ cần phân tích kỹ các kinh nghiệm thành bại của quá khứ và cố gắng đánh giá đúng những gì sẽ diễn ra trong tương lai

*Thuộc tính về đồng tiền lớn

Sẽ cần một nguồn vốn rất lớn nếu bạn muốn đầu tư địa ốc Với rất nhiều người, căn nhà là tài sản lớn nhất của mọi gia đình Vì thế nên, những người đầu tư nhà có vốn nhỏ thì rất khó để mà có thể làm được Loại kinh doanh này bao giờ cũng đòi hỏi nhiều tiền hơn bất cứ vốn liếng tự có nào của nhà đầu tư

Với yếu tố này, người mua nhà hay đầu tư nhà bao giờ cũng cần phải vay tiền

Từ đó nảy sinh cả một kỹ nghệ hùng hậu về dịch vụ tài chính cho bất động sản Cũng

vì tính phức tạp của loại giao dịch này đã nảy sinh thêm dịch vụ môi giới bất động sản

Vì cả người mua lẫn người bán đều cần tư vấn phân tích về thị trường và đánh giá quyết định

2 Các loại hình kinh doanh dịch vụ bất động sản

 Định giá bất động sản

Định giá bất động sản là việc xác định giá bất động sản trên cơ sở giá trị của bất động sản và giá thị trường tại một thời điểm nhất định

Chứng thư định giá bất động sản là văn bản thể hiện kết quả định giá bất động

sản do tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản lập khi có yêu cầu

của khách hàng Nó còn là căn cứ để các bên tham khảo khi đàm phán và quyết định giá mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản Theo quy định của luật, để được cấp chứng chỉ thì cá nhân phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trình

độ từ cao đẳng trở lên, đã được đào tạo về định giá bất động sản và phải có hồ sơ xin cấp chứng chỉ định giá bất động sản

Theo Điều 51, Luật kinh doanh bất động sản 2007, hoạt động định giá bất động sản dựa trên ba nguyên tắc sau:

- Tổ chức, cá nhân định giá bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản Khi kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động sản;

- Việc định giá bất động sản phải dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng của bất động sản và giá thị trường tại thời điểm định gia;

- Việc định giá bất động sản phải độc lập, khách quan, trung thực và tuân thủ pháp luật

 Tư vấn bất động sản

Tư vấn bất động sản là hoạt động dịch vụ cung cấp thông tin, số liệu, dự báo về thị trường bất động sản bao gồm các hoạt động sau đây:

- Tư vấn pháp lý về bất động sản

- Tư vấn về vay vốn, huy động vốn

- Tư vân về giá bất động sản

- Tư vấn và thực hiện các thủ tục mua bán, cho thuê, chuyển nhượng BĐS

- Tư vấn khác liên quan đến bất động sản

Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và phải đăng ký kinh doanh

Nội dung, phạm vi tư vấn, quyền và nghĩa vụ của các bên, giá dịch vụ tư vấn bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng Ngoài ra luật cũng quy định tổ chức,

cá nhân kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản phải chịu trách nhiệm về nội dung tư vấn do mình cung cấp và bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra

 Đấu giá bất động sản

Đấu giá bất động sản là việc bán, chuyển nhượng bất động sản công khai để chọn người mua, nhận chuyển nhượng bất động sản trả giá cao nhất theo thủ tục đấu giá tài sản Đấu giá bất động sản phải được thực hiện theo nguyên tắc công khai, trung thực, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên Ngoài ra tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ đấu giá bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và phải đăng ký kinh doanh

Đấu giá bất động sản bao gồm các hình thức như trực tiếp bằng lời nói, bỏ phiếu hoặc do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định Các thông tin về đấu giá bất động sản phải công bố công khai, đầy đủ, chính xác trong bản niêm yết đấu giá

Hình thức, nội dung đấu giá bất động sản, quyền và nghĩa vụ của các bên, giá dịch vụ đấu giá bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng Ngoài ra, tổ chức,

cá nhân kinh doanh dịch vụ đấu giá bất động sản chịu trách nhiệm thực hiện cam kết trong hợp đồng và bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra

 Quản lý bất động sản

Dịch vụ quản lý bất động sản bao gồm các hoạt động quản lý, cung cấp dịch vụ đồng bộ, nhận uỷ thác tiếp thị để bán, cho thuê bất động sản; điều hành, khai thác, sử dụng bất động sản

Nội dung kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản bao gồm:

- Bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản theo uỷ quyền của chủ sở hữu, chủ sử dụng bất động sản;

- Cung cấp các dịch vụ bảo đảm duy trì hoạt động bình thường của bất động sản;

- Thực hiện bảo trì, sửa chữa bất động sản;

- Quản lý, giám sát việc khai thác, sử dụng bất động sản của khách hàng theo đúng công năng, thiết kế và hợp đồng;

- Thực hiện các quyền và nghĩa vụ đối với khách hàng, với nhà nước theo uỷ quyền của chủ sở hữu, chủ sử dụng bất động sản

3 Khái niệm – đặc điểm của môi giới bất động sản

 Khái niệm về môi giới bất động sản

Theo Luật Kinh doanh Bất động sản 2007:

 Vai trò của môi giới trong thị trường bất động sản

Hoạt động môi giới bất động sản trên thị trường bất động sản hiện nay luôn có những mặt tích cực và tiêu cực, điều này xuất từ chính những người tham gia nhiều khi biến cho thị trường này méo mó Nhưng cũng không thể phủ nhận vai trò của những nhà môi giới họ chính là chất xúc tác đưa các giao dịch tới thành công Đồng thời thúc

đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản Vai trò của dịch vụ này thể hiện qua các mặt sau:

*Cung cấp thông tin cho các chủ thể tham gia thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản là một thị trường không hoàn hảo, thông tin về thị trường, về hàng hoá không thật đầy đủ và không được phổ biến rộng rãi như các hàng hoá khác, tiêu chí tham gia đánh giá bất động sản cũng không chính xác như các hàng hoá khác Chính vì vậy hệ thống thông tin đóng một vai trò quan trọng đối với sự vận hành của thị trường trường bất động sản Trong khi đó bất động sản là một hàng hoá đặc biệt, khan hiếm, chịu sự tác động của rất nhiêu yếu tố và chiếm tỉ trọng tài sản lớn Khi trên thị trường thông tin về các giao dịch đầy đủ, đồng bộ sẽ đưa thị trường bất động sản vận hành thuận tiện hơn, người mua và người bán đều hiểu biết về những thông tin đó, họ sẽ dễ dàng quyết định tham gia vào thị trường Đồng thời ta biết rằng thị trường bất động sản nước ta mới sơ khai hình thành các giao dịch công khai trên thị trường ít chủ yếu là giao dịch ngầm, và số lượng người tham gia giao dịch trên thị trường là số lượng nhỏ không đủ để trở thành cạnh tranh hoàn hảo Từ đó dẫn tới giá

cả cạnh tranh cũng là không hoàn hảo và người bán có nhiều lợi thế hơn trong việc quyết định Như thế rõ ràng giá cả ở đây không phản ánh đúng mối quan hệ cung cầu

Hệ thống thông tin không hoàn hảo thiếu chính xác sẽ dẫn đến biến động mạnh, thị trường lên cơn sốt giá hoặc là sụp đổ, ngưòi tham gia giao dịch nhiều khi phải chấp nhận những giá quá cao, có nhu cầu mua nhưng lại không có khả năng thanh toán Các tổ chức môi giới là một trong các chủ thể cung cấp thông tin quan trọng trên thị trường bất động sản Hệ thống các tổ chức nay càng phát triển, hoạt động càng chuyên nghiệp thì mức độ hoàn hảo của thông tin bất động sản ngày càng cao, hạn chế được rất nhiều rủi ro cho các đối tượng tham gia trên thị trường bất động sản

*Thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển

Khi thị trưòng phát triển một cách tự phát, tình trạng đầu cơ vào đất nhiều, điều

đó dẫn tới giá tăng cao khiến tất cả mọi người không thể biết được giá đó là giá “ thực” hay là giá “ảo” Vì thế khi mà thị trường “ lạnh” sồ lượng các giao dịch bất động sản ít sẽ dẫn đến nhiều nhà đầu cơ đứng trước bờ phá sản Đồng thời, do không nắm bắt được thông tin nên việc định giá cũng không thật sự chính xác,nên xảy ra tình trạng đầu cơ tràn lan nhưng không phải ai cũng có lợi nhuận Điều này kìm hãm sự phát triển của thị trường Rõ ràng thị trường cần phải có tư vấn ở trình độ cao, một trong các loại tư vấn đó là dịch vụ môi giới bất động sản Thông qua các tổ chức môi giới – những người đã qua đào tạo có kinh nghiệm và kiến thức chuyên môn nắm được thông tin thị truờng, am hiểu pháp luật về bất động sản, giúp các đối tượng có nhu cầu giao dich bất động sản thoả mãn điều kiện của mình, giúp cho họ tính toán kĩ lưỡng trong việc mua bán để quyết định phù hợp nhất Đồng thời thông qua tổ chức môi giới, việc cung cấp thông tin sẽ được hoàn hảo hơn, việc đầu cơ hay đầu tư bất động sản của các cá nhân tổ chức sẽ có căn cứ xác thực hơn, giá cả bất động sản trên thị trường sẽ phản ánh đúng mối quan hệ cung cầu, đưa các giao dịch vào hoạt động công khai minh

bạch, hạn chề tình trạng đầu cơ đất tràn lan, ép giá Vì vậy, hoạt động của tổ chức môi giới có vai trò khá quan trọng, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển

*Khai thác nguồn thu cho ngân sách nhà nước

Thị trường bất động sản ngày càng một phát triển thì nhu cầu giao dịch sẽ ngày càng tăng cả về số lượng và chất lượng Trong khi thông tin thường không hoàn hảo, giao dịch chủ yếu là giao dịch ngầm nhà nước không thể kiểm soát được các giao dịch

đó, nên việc thu thuế đối với những người có thu nhập cao khi tham gia giao dịch trên thị trường nhà nước không thể thực hiện được Theo thống kê có trên 70% các giao dịch bất động sản được thực hiện thông qua các tổ chức môi giới không đăng kí kinh doanh, gây thất thu lớn cho ngân sách của nhà nước Mà thuế là nguồn thu chính của nhà nước để trang trải cho mọi hoạt động, chi phí của cả nước Vì vật khi các tổ chức,

cá nhân môi giới này được công nhận cho phép hành nghề và có đăng kí kinh doanh sẽ giúp cho họ hoạt động có hiẹu quả hơn đồng thời thông qua các giao dịch đó nhà nước tăng thu nhập về thuế

*Góp phần ổn định trật tự, an ninh xã hội

Bất động sản là tài sản quan trọng đối với mỗi quốc gia, cộng đồng và người dân Đồng thời nó cũng có tác động mạnh đến các hoạt động kinh tế xã hội khác nhau Mà thị trường bất động sản phụ thuộc và chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên, kinh tế

xã hội, tập quán của mỗi vùng, mỗi địa phương, mỗi cộng đồng khác nhau Thông tin

và các yếu tố cấu thành thị trường thường không hoàn hảo Một khi thị trường hoạt động không lành mạnh, giá cả lên xuống thất thường, sẽ tác động trực tiếp đến xã hội, xáo trộn tư tưởng, người dân hoài nghi về chính sách pháp luật làm cho xã hội thiếu ổn định Thông qua các tổ chức môi giới chuyên nghịêp,các chủ thể tham gia giao dịch bất động sản sẽ được cung cấp đầy đủ, chính xác các thông tin về bất động sản, hạn chế tiêu cực phát sinh, góp phần ổn định trật tự, an ninh xã hội

 Nguyên tắc hoạt động môi giới bất động sản

Để đảm bảo cho hoạt động môi giới được diễn ra một cách công khai, minh bạch, đúng pháp luật và mang lại hiệu quả cao nhất, Luật Kinh doanh bất động sản đã có những quy định về nguyên tắc môi giới bất động sản:

Theo Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản:

1 Tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện quy định sau thì được kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, làm trung gian trong việc đàm phán, ký hợp đồng kinh doanh bất động sản và hưởng thù lao, hoa hồng theo hợp đồng môi giới bất động sản:

- Đối với tổ chức kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có ít nhất một người có chứng chỉ môi giới bất động sản;

- Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập phải đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật và có chứng chỉ môi giới bất động sản

2 Hoạt động môi giới BĐS phải công khai, trung thực và tuân thủ pháp luật

3 Tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản

 Nội dung môi giới bất động sản

Các nội dung của hoạt động môi giới bất động sản được quy định nhằm giúp các

tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản xác định rõ nội dung công việc, nhiệm vụ và phạm vi thực hiện của hoạt động này Nội dung của hoạt động môi giới bất động sản bao gồm:

- Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán,

Hợp đồng môi giới bất động sản bao gồm các nội dung sau đây:

- Tên, địa chỉ của bên môi giới và bên được môi giới

- Đối tượng và nội dung môi giới

- Yêu cầu về kết quả dịch vụ môi giới

- Thù lao môi giới, hoa hồng môi giới

- Phương thức thanh toán, thời hạn

- Quyền và nghĩa vụ các bên

- Giải quyết tranh chấp

- Các nội dung khác do các bên thoả thuận hoặc do pháp luật quy định

 Điều kiện được cấp chứng chỉ môi giới bất động sản

Cá nhân được cấp chứng chỉ môi giới bất động sản khi có đủ các điều kiện sau

đây (khoản 1 Điều 50 Luật Kinh doanh Bất động sản, khoản 1 Điều 14 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP):

- Không phải là cán bộ, công chức nhà nước;

- Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, không bị cấm hành nghề theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền; không đang trong tình trạng bị truy cứu trách nhiệm hình

 Khái niệm về sàn giao dịch bất động sản

Theo Điều 4 Luật kinh doanh bất động sản 2007 sàn giao dịch bất động sản được định nghĩa như sau: “Sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch bất động sản và cung cấp các dịch vụ cho kinh doanh bất động sản”

 Vai trò của sàn giao dịch bất động sản

Trước khi Luật kinh doanh bất động sản được Chính phủ ban hành phần lớn các giao dịch bất động sản diễn ra một cách tự phát trên thị trường, và các giao dịch này đã

vấp phải một số vấn đề như thông tin không đồng bộ - thiếu chính xác, và không phải người mua hay người bán nào cũng nắm rõ mọi thủ tục mua bán… điều đó đã gây ra không ít khó khăn cho cả người bán lẫn người mua Việc mua bán diễn ra một cách tự

do trên thị trường không có sự quản lý, kiểm soát của Nhà nước gây thất thu cho Ngân sách Nhà nước từ việc thu thuế Bên cạnh đó hoạt động mua bán diễn ra tự do khiến Nhà nước không quản lý hết được, khi cần ban hành các chính sách về đất đai sẽ gặp nhiều bất cấp Để bảo vệ quyền lợi cho cả người mua lẫn người bán, cũng như nhằm mục mục đích quản lý thị trường hoạt động một cách ổn định bảo đảm nền kinh tế phát triển vững manh Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách về đất đai và bất động sản Mọi hoạt động mua bán bất động sản đều nằm dưới sự quản lý Nhà nước thông qua sàn giao dịch bất động sàn Điều đó sẽ giúp cho Nhà nước quản lý được các giao dịch bất động sản từ đó nhà nước có những chính sách kịp thời và chính xác để điều tiết thị trường, hạn chế tối đa thất thu thuế do việc chuyển nhượng - mua bán ngầm bên ngoài Giảm đáng kể số lượng bất động sản và tần suất bất động sản tham gia giao dịch từ đó giá cả sẽ bình ổn hơn Cũng như giảm đáng kể số lượng người tham gia đầu tư với mục đích kiếm lợi làm khan hiếm thị trường tạo cơn sốt Cơn sốt bất động sản làm cho mọi người dân phải tìm mọi cách để đầu tư kiếm lợi và làm cho thị trường càng sốt hơn, giá cả ngất ngưỡng Một khi giao dịch được qua sàn giá cả được công khai, nhiều loại sản phẩm được giới thiệu, thông tin đầy đủ sẽ tránh được rủi ro và thiệt hại cho các bên giao dịch từ đó làm lành mạnh hoá thị trường bất động sản……

Nói chung sàn giao dịch bất động sản có những vai trò cơ bản sau:

- Cầu nối giữa người mua và người bán

- Minh bạch thông tin, tạo cơ hội tiếp cận hàng hoá bất động sản như nhau cho mọi người, góp phần lành mạnh thị trường bất động sản

- Chuyên nghiệp hoá giao dịch Tránh được rủi ro và thiệt hại cho các bên tham gia giao dịch

- Hoàn thiện cơ cấu của thị trưòng và hỗ trợ thị trường phát triển

- Đầu mối nghiên cứu thị trường

- Hỗ trợ quản lý và thu ngân sách

 Nguyên tắc hoạt động của sàn giao dịch bất động sản

- Hoạt động của sàn giao dịch bất động sản phải công khai, minh bạch và tuân thủ pháp luật

- Sàn giao dịch bất động sản, doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản thành lập sàn giao dịch bất động sản phải chịu trách nhiệm về hoạt động của sàn giao dịch bất động sản

- Sàn giao dịch bất động sản phải có tên, địa chỉ, biển hiệu và phải thông báo về việc thành lập trên phương tiện thông tin đại chúng; trước khi hoạt động phải thông báo với cơ quan nhà nước có thẩm quyền tại địa phương

 Điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản

- Đáp ứng các điều kiện theo quy định tại khoản 2 Điều 8 của Luật này

- Có quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản

- Có cơ sở vật chất, kỹ thuật phù hợp với nội dung hoạt động của SGDBĐS

- Có người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản đáp ứng các điều kiện

do Chính phủ quy định

1.1.2 Cơ sở pháp lý

 Luật Đất đai được ban hàng ngày 26/11/2003

Căn cứ vào Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 đã được sửa đổi, bổ sung theo Nghị quyết số 51/2001/QH10 ngày 25/12/2001 của Quốc hội khoá X, kỳ họp thứ 10

Luật này quy định về quản lý và sử dụng đất đai, quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai, chế

độ quản lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

Đối tượng áp dụng Luật này bao gồm:

1 Cơ quan nhà nước thực hiện quyền hạn và trách nhiệm đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, thực hiện nhiệm vụ thống nhất quản lý nhà nước về đất đai;

2 Người sử dụng đất;

3 Các đối tượng khác có liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất

 Luật nhà ở ban hành ngày 29/11/2005

Căn cứ vào Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 đã được sửa đổi, bổ sung theo Nghị quyết số 51/2001/QH10 ngày 25 tháng 12 năm 2001 của Quốc hội khoá X, kỳ họp thứ 10

Luật này quy định về sở hữu nhà ở, phát triển, quản lý việc sử dụng, giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở Nhà ở theo quy định của Luật này là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân Luật này áp dụng đối với tổ chức, cá nhân có liên quan đến sở hữu nhà ở, phát triển, quản lý việc sử dụng nhà ở, giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở

 Luật kinh doanh BĐS ban hành ngày 01/07/2007

Căn cứ vào Hiến pháp nước Cộng hoà xó hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 đó được sửa đổi, bổ sung theo Nghị quyết số 51/2001/QH10 ngày 25 tháng 12 năm 2001 của Quốc hội khoá X, kỳ họp thứ 10 Luật này quy định về hoạt động kinh doanh bất động sản; quyền, nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản và giao dịch bất động sản có liên quan đến kinh doanh bất động sản

 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ban hành ngày 29/10/2004

Hướng dẫn thi hành luật đất đai Nghị định này quy định việc thi hành Luật Đất đai đã được Quốc hội khoá XI, kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 26 tháng 11 năm 2003 Việc quy định phương pháp xác định giá đất, khung giá các loại đất; thu tiền SD đất, thu tiền thuê đất; bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để SD vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế; thanh tra đất đai; xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai được thực hiện theo quy định tại các NĐ khác của CP

Đối tượng áp dụng của nghị định này bao gồm:

a) Cơ quan nhà nước thực hiện quyền hạn và trách nhiệm đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, thực hiện nhiệm vụ thống nhất quản lý nhà nước về đất đai;

b) Người sử dụng đất theo quy định tại Điều 9 của Luật Đất đai;

c) Các đối tượng khác có liên quan đến việc quản lý, SD đất

 Thông tư 02/2010/TT-BTC

Hướng dẫn Thông tư 84/2008/TT-BTC và Nghị định 100/2008/NĐ-CP về Luật thuế thu nhập cá nhân Thông tư này thực hiện theo ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ tại công văn số 3045/VPCP-KTTH ngày 11/6/2009 và công văn số 8308/VPCP – KTTH ngày 23/11/2009 của Văn phòng Chính phủ về việc hướng dẫn thực hiện Luật thuế thu nhập cá nhân

 Thông tư 16/2010/TT-BXD

Quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở

Nhà ở thuộc phạm vi điều chỉnh của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP và quy định tại Thông tư này bao gồm: nhà ở (nhà biệt thự, nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư) được xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo nhu cầu và cơ chế thị trường (kể cả nhà

ở trong khu đô thị mới, khu du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng, công trình nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp); nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; nhà ở được xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế do Nhà nước quy định (nhà ở xã hội); nhà ở tái định cư; nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân tại khu vực đô thị và nông thôn

Thông tư này quy định

- Đối với cá nhân cư trú, thu nhập chịu thuế là thu nhập phát sinh trong và ngoài lãnh thổ Việt Nam, không phân biệt nơi trả và nhận thu nhập

- Đối với cá nhân không cư trú, thu nhập chịu thuế là thu nhập phát sinh tại Việt Nam, không phân biệt nơi trả và nhận thu nhập

 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP

Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản;Căn cứ Luật Tổ chức Chính phủ ngày 25 tháng 12 năm 2001;Căn cứ Luật Kinh doanh bất động sản ngày 29 tháng 6 năm 2006

Nghị định này quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản về các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh; vốn pháp định đối với tổ chức,

cá nhân kinh doanh bất động sản; mua bán nhà, công trình xây dựng theo hình thức

ứng tiền trước; điều kiện năng lực tài chính của chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản; chuyển nhượng toàn bộ dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp; đào tạo, bồi dưỡng kiến thức và cấp chứng chỉ môi giới, định giá bất động sản và quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản; quản lý nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản

1.1.3 Cơ sở thực tiễn

1 Tình hình thị trường bất động sản Tp.Hồ Chí Minh

Nhìn chung, thị trường bất động sản TP.HCM vài năm trở lại đây vẫn còn phụ

thuộc vào chính sách tài khóa và tín dụng của Nhà nước Thực tế là thị trường BĐS đã

có rất nhiều diễn biến phức tạp, đó là: mỗi khi có sự thay đổi về chính sách, giải pháp của Nhà nước về vốn thì thị trường thay đổi theo Nghĩa làcó vốn thị trường BĐS sẽ hoạt động mạnh, hết vốn thị trường rơi vào tình trạng suy giảm; khi vốn tăng thị trường ấm dần lên, nhưng vốn giảm thị trường nguội trở lại Cụ thể: cuối năm 2008, khi dư nợ BĐS lên rất cao, cộng với việc kiềm chế lạm phát, Nhà nước nâng lãi suất ngân hàng và dừng các khoả cho vay BĐS Lập tức từ quý I/2009, giao dịch trên thị trường BĐS giảm 30 - 50% Sau đó, Chính phủ đưa gói kích cầu lần 1 với mức 8 tỷ USD, đã giúp cho thị trường BĐS hoạt động bình thường trở lại, đồng thời thúc đẩy xu thế đầu tư các dự án nhà ở cho người thu nhập thấp Các nhà đầu tư đã hưởng một lượng vốn khá lớn từ kích cầu và từ ngân sách địa phương Từ quý II/2009, thị trường bắt đầu ấm lại Các chủ đầu tư thu hút được vốn từ nguồn tiền của dân, thị trường bắt đầu nóng, thậm chí sốt nóng ở một số dự án Sau đó Ngân hàng Nhà nước Việt Nam ngăn luồng tín dụng Thị trường hết sốt, thậm chí chững lại và đi xuống Và thực trạng

đó vẫn kéo dài sang các năm 2009, 2010 đặc biệt là 6 tháng đầu năm 2011 khi lãi vay ngân hàng ngày càng tăng cao, thì thị trường BĐS rơi vào tình trạng ế ẩm kéo dài Tuy nhiên, thị trường căn hộ tại TP.HCM vẫn có xu hướng tăng về nguồn cung, theo thống

kê của Savills thì chỉ trong quý 1 đã có thêm 14 dự án mới cung cấp khoảng 5.000 căn

hộ, tăng 25% so với quý trước Tổng nguồn cung sơ cấp đạt 18.500 căn hộ, tăng 9% so với quý trước và gấp đôi thị trường cách đây 1 năm Cùng với đó là số lượng căn hộ bán đạt khoảng 3500 căn tăng hơn quý trước 16% Bên cạnh đó, thị trường thứ cấp cũng đã cung cấp khoảng 57.500 căn hộ tăng 8% so với quý trước Tuy vậy, sự gia tăng này đáng kể này cũng chưa phản ánh đầy đủ tình hình thực tế của thị trường Bởi vẫn còn một số lượng lớn căn hộ được phân phối theo hình thức bán sỉ cho các tổ chức, thay vì bán cho các nhà đầu tư cá nhân

Tóm lại, thị trường BĐS Tp.Hồ Chí Minh hiện nay vẫn còn tương đối ảm đạm,

số lượng giao dịch thành công ít Nguyên nhân chính xuất phát từ việc Nhà nước siết chặt tín dụng, vô hình chung đã nguồn vốn chảy vào thị trường BĐS, khiến thị trường rơi vào tình trạng đóng băng kéo dài Bỏi các doanh nghiệp, người mua vẫn còn phụ thuộc vào nguồn vốn của Ngân hàng Thị trường thực sự chỉ có thể thoát khỏi tình trạng này khi Ngân hàng Nhà nước nới lỏng tín dụng đối với lĩnh vực phi sản xuất

2 Thực trạng hoạt động môi giới tại Tp.Hồ Chí Minh

Một thực tế dễ nhận thấy là từ khi Luật kinh doanh BĐS ra đời thì hoạt động môi giới bất động sản đã có nhiều khởi sắc Nhiều sàn giao dịch BĐS được thành lập, hoạt động môi giới cũng hoạt động được dễ dàng hơn, khi mà mọi người dần chấp nhận nghề môi giới Nhà nước cũng vì thế mà kiểm soát được các giao dịch BĐS thông qua các SGDBĐS, đã tránh mất nguồn ngân sách lớn từ các hoạt động mua bán BĐS Tuy nhiên, bên cạnh bề nổi đó thì vẫn còn đó những vấn đề chưa thể khắc phục được Bởi, thực ra vẫn có nhiều sàn giao dịch hoạt động sai luật Trong khi Luật kinh doanh BĐS quy định mỗi sàn giao dịch phải có ít nhất 2 chứng chỉ hành nghề môi giới Thì nhiều người vẫn chưa có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, các nhân viên địa ốc vẫn chưa được đào tạo một cách bài bản Kỹ năng môi giới chưa chuyên nghiệp, cũng như kiến thức về bất động sản, các vấn đề pháp lý còn yếu Vấn đề này chủ yếu là do: chưa có nhiều khóa đào tạo về bất động sản, nếu có chất lượng còn kém, thời gian đào tạo khá ngắn nên chưa thể đáp ứng được tiêu chuẩn cần có của một nhân viên môi giới Điều đó lý giải tại sao vẫn còn một số khách hàng không tin tưởng khi phải giao dịch qua SGDBĐS, cộng thêm đó đạo đức nghề nghiệp còn chưa được xem trọng Lý

do là: các sàn giao dịch phải cạnh tranh với nhau rất quyết liệt, nên thông tin cung cấp cho khách hàng chưa rõ ràng, thậm chí còn làm sai lệch khiến người mua – người bán nhiều khi bị rối loạn thông tin Khiến khách hàng thiếu niềm tin vào tính chung thực, chuyên nghiệp của các sàn giao dịch bất động sản

Trong khi, m14s sàn giao dịch bất động sản chuyên nghiệp là cả người mua lẫn người bán đều giao dịch tại sàn và công ty môi giới chỉ làm nhiệm vụ cung cấp các dịch vụ liên quan đến nhu cầu của người mua bán bất động sản như thủ tục pháp lý Và công ty môi giới nhận được là hoa hồng của người bán trên giá trị hợp đồng có thể là

từ 1 – 2% Nhưng, thật ra hầu hết các công ty môi giới với lợi thế nắm bắt thông tin,

am hiểu thị trường đều tìm cách bán chênh lệch giá để hưởng chênh lệch phần trăm hoa Không ít trường hợp công ty môi giới gặp khách rao bán nhà đất với giá thấp (do thiếu hiểu biết về thị trường) họ không tư vấn giá cho khách hàng mà tìm cách thương lượng để mua ngay, sau đó bán lại kiếm chênh lệch Thực tế này diễn ra ở hầu hết các công ty môi giới bất động sản ở các mức độ khác nhau Điều đó làm khách hàng không tin tưởng vào công ty môi giới Do có nhu cầu mua bán khách hàng vẫn tìm đến công ty môi giới, sàn giao dịch bất động sản nhưng vì thiếu niềm tin nên họ rất thận trọng gây mất thời gian để đi đến quyết định giao dịch tại sàn Thêm vào đó các yếu tố

“hợp pháp” của bất động sản niêm yết tại các sàn giao dịch cũng chưa được chú trọng đúng mức Do vậy, cả chủ đầu tư và khách hàng đều chưa tin tưởng niêm yết và giao dịch tại các sàn giao dịch này

Vì vậy, các sàn giao dịch cần phải nâng cao hơn nữa tính chuyên nghiệp của mới

có thể thu hút khách hàng đến sử dụng dịch mà sàn mình cung cấp Bên cạnh đó, Nhà

nước cần có những chính sách quản lý, cũng như chế tài nhằm phát huy được hiệu quả của các SGD, có vậy nghề môi giới mới được mọi người chấp nhận trong xã hội

1.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu

1.2.1 Giới thiệu tổng quan về quận Bình Thạnh

Giới thiệu tổng quát vị trí và một số đặc điểm tình hình tự nhiên, kinh tế, xã hội trên địa bàn Quận Bình Thạnh, Thành Phố Hồ Chí Minh

Hình 1 Bản đồ quận Bình Thạnh

 Vị trí

Quận Bình Thạnh là một quận nội thành thuộc Tp.Hồ Chí Minh Quận được cho

là điểm đầu mối giữa quốc lộ 1A và 13, là cửa ngõ con tuyến Đường sắt Bắc-Nam vào

thành phố này

Quận Bình Thạnh nằm ở hướng đông của thành phố, phía Nam giáp quận 1, phía tây giáp các quận 3, quận Phú Nhuận, quận Gò Vấp, phía Đông giáp sông Sài Gòn (bên kia sông là quận Thủ Đức) Diện tích là 2.056 ha Cùng với sông Sài Gòn các kinh rạch: Thị Nghè, Cầu Bông, Văn Thánh, Thanh Đa, Hố Tàu, Thủ Tắc đã tạo thành một hệ thống đường thủy đáp ứng lưu thông cho xuồng, ghe nhỏ đi sâu vào các khu vực trên khắp địa bàn Bình Thạnh, thông thương với các địa phương khác

 Điều kiện tự nhiên

* Địa hình

Quận Bình Thạnh nằm phía Đông Nam thành phố nên có địa hình thấp (địa hình thấp dần từ Bắc xuống Nam và từ Đông sang Tây) và tương đối bằng phẳng. Độ cao trung bình trên dưới 1 mét, nơi thấp nhất khoảng 0,5 mét Vì thế, so với các quận trong

thành phố khác Bình Thạnh thường hay bị ngập nước mỗi khi mùa mưa về, đặc biệt

mỗi khi có mưa kéo dài

Độ ẩm không khí Quận lên cao vào mùa mưa khoảng 80%, và xuống thấp vào mùa khô 74,5% Trung bình độ ẩm không khí đạt bình quân/năm là 79,5%

- Bình Quới xinh đẹp với khí hậu tươi mát là một khu du lịch nổi tiếng ở thành phố Hồ Chí Minh

nhà nước trên 1000 tỷ đồng

Quận triển khai thực hiện cuộc vận động người Việt Nam ưu tiên dùng hàng Việt Nam và công tác kiểm tra bình ổn giá, chống hàng gian, hàng giả, hàng nhập lậu Quận cũng đã triển khai thực hiện có kết quả quy hoạch phát triển các cụm kinh tế giai đoạn

2010 – 2020; tiến hành các thủ tục sáp nhập Hợp tác xã thương mại Gia Định và Thị Nghè Chuẩn bị các điều kiện để thành lập Hội Doanh nghiệp quận Bình Thạnh Tổ chức khánh thành và bố trí cho tiểu thương vào kinh doanh tại chợ Văn Thánh mới; thực hiện việc đóng cửa chợ Văn thánh (cũ) vào ngày 30/11/2010 và lập thủ tục thanh

lý và bàn giao mặt bằng cho chủ đầu tư để triển khai thực hiện dự án Tổ chức rà soát,

di dời các tiểu thương (dự kiến bố trí tại lô F Cư Xá Thanh Đa) phục vụ cho việc triển

khai dự án trung tâm thương mại Thanh Đa

 Cơ sở hạ tầng

Cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng đô thị của Quận được tập trung cải tạo và xây dựng, làm cho diện mạo của Quận Bình Thạnh có những bước đổi thay đáng kể Những công trình xây dựng cơ sở hạ tầng như cầu, đường, và nhiều khu nhà ở với tầm vốc mới, hiện đại nhanh chóng được triển khai Quận đã tận dụng mọi nguồn lực có được để đây nhanh tiến trình đô thị hóa, đặc biệt là quận đầu tiên trong Thành phố

mạnh dạn thực hiện chủ trương đổi đất lấy hạ tầng

Quận đã hoàn thành đưa vào sử dụng 11 dự án: trụ sở UBND Phường 2, 3, 22,

25, hồ bơi Đại Đồng, Trường Tiểu học Cửu Long, Trạm y tế phường 24, tiểu học Thanh Đa; khởi công xây dựng 04 dự án: trường tiểu học Bế Văn Đàn, trường THCS, THPT Bình Lợi Trung, THCS Đinh Bộ Lĩnh và trung tâm GDTX; các công trình chống ngập tại phường 28 và các công trình nâng cấp hẻm; đồng thời triển khai xây dựng mới trụ sở UBND các Phường và các công trình sửa chữa trạm y tế phường, Trung tâm Y tế Dự phòng nhằm từng bước hoàn thiện cơ sở vật chất ngành y tế tuyến

cơ sở phục vụ chăm sóc sức khỏe cộng đồng

 Nhận xét

Nhìn chung, Quận Bình Thạnh là một trong những quận có tốc độ phát triển kinh

tế nhanh và bền vững, cùng với nền tảng cơ sở hạ tầng được đầu tư tốt là tiền đề để phát triển nhà ở, cũng như nâng cao chất lượng đời sống cho người dân trên địa bàn Quận, các dự án cao ốc – căn hộ không ngừng mọc lên sẽ là khu vực giản dân tốt nhằm giảm tải cho các quận khác của thành phố Địa hình tương đối bằng phẳng thuận lợi cho việc sang lấp – giải tỏa mặt bằng, xây dựng các dự án khu dân cư Vị trí thuận lợi, tiếp giáp với những khu vực có thế mạnh về phát triển nhà ở Tuy vậy, vẫn tồn tại hạn chế gây tác động không nhỏ đến tốc độ phát triển của Quận: cơ sở hạ tầng vẫn chưa đáp ứng đẩy đủ cho nhu cầu của người dân (như nạn ngập úng kéo dài mỗi khi có mưa, tình trạng kẹt xe vẫn diễn ra liên miên do việc quy hoạch đường sá, cống thoát nước chưa thực sự hiệu quả)

Người đại diện theo pháp luật của Công ty là Giám Đốc Lê Minh Thái

Giấy phép kinh doanh : Giấy phép kinh doanh số 7303120043 ngày 20/12/2009

Mã số thuế: 0309444963

Tổng số nhân viên: 32 người, độ tuổi từ 22 – 25, tốt nghiệp ngành Luật – Quản trị

2 Quá trình hình thành và phát triển

Sàn Giao Dịch Bất Động Sản Ngôi Nhà Mơ Ước được thành lập từ năm 2004 và đến năm 2009 đã chuyển thành Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Ngôi Nhà Mơ Ước, trải qua hơn 5 năm hình thành và phát triển

Sau hơn 5 năm hình thành và phát triển, cũng đã trải qua những thăng trầm và biến đổi, Công ty Cổ Phần Đầu Tư và Phát Triển Ngôi Nhà Mơ Ước không ngừng hoàn thiện chính mình để có được những dịch vụ tốt nhất cho khách hàng, nhà đầu tư

và cộng đồng

3 Định hướng phát triển của công ty

- Trong năm tới công ty đặt chỉ tiêu cuối năm 2011 tăng 30% doanh thu

- Tăng cường việc đào tạo trong công ty, chỉ tiêu công ty 2011 – 2012 công ty

có 90% nhân viên có bằng chuyên viên Bất Động Sản

- Tăng cường xây dựng hình ảnh – danh tiếng của công ty: thông qua các hoạt động marketing quảng bá về công ty tới khách hàng

- Thực hiện tốt các công tác chuẩn bị về nhân sự và cơ sở vật chất để cuối năm

2011 và đầu năm 2012 để khánh thành chi nhánh mới tại Quận 10

4 Nhiệm vụ

Dân số tại Thành phố Hồ Chí Minh ngày càng tăng mạnh trong thời gian gần đây, chủ yếu là do lao động từ nông thôn, và các tỉnh khác lên lập nghiệp, cùng các sinh viên từ mọi miền đất nước học tại đây và có khả năng sẽ lập nghiệp tại Thành phố Nhu cầu nhà ớ ngày càng tăng cao

Ngôi Nhà Mơ Ước là công ty bất động sản ra đời nhằm mục đích đáp ứng nhu cầu phân phối dịch vụ nhà đất – căn hộ cho lượng dân cư đông đúc này

1.3 Nội dung nghiên cứu, phương pháp và quy trình thực hiện

1.3.1 Nội dung nghiên cứu

 Nghiên cứu mô hình hoạt động môi giới bất động sản của Công ty Cổ phần, Đầu tư và Phát triển Ngôi Nhà Mơ Ước

 Thực trạng hoạt động môi giới bất động sản tại Công ty Cổ phần, Đầu tư và Phát triển Ngôi Nhà Mơ Ước

 Giải pháp nằm nâng cao hiệu quả hoạt động môi giới của Công ty

1.3.2 Phương pháp nghiên cứu

 Phương pháp điều tra

Thu thập tài liệu từ các phòng ban trong công ty, từ các báo cáo trong các hội nghị tổng kết tình hình kinh doanh, thu thập tài liệu từ điều tra thực tế, thu thập tài liệu trên báo chí, Internet

1.3.3 Quy trình nghiên cứu

Sơ đồ 1 Quy trình nghiên cứu

MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU

THU THẬP, ĐIỀU TRA VÀ PHÂN TÍCH SỐ LIỆU

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG, PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ

TÁC ĐỘNG

XÂY DỰNG - ĐỀ XUẤT

GIẢI PHÁP

PHẦN 2 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 2.1 Nghiên cứu mô hình hoạt động của Cty CP, ĐT & PT Ngôi Nhà Mơ Ước 2.1.1 Chức năng hoạt động của Công ty

Ngôi Nhà Mơ Ước là công ty cổ phần mới thành lập, quy mô còn nhỏ, vốn ít, chưa có nhiều nhân sự nên công ty lựa chọn loại hình dịch vụ bất động sản làm hoạt động chính, và trong tương lai sẽ phát triển về đầu tư và xây dựng

Ngôi Nhà Mơ Ước cung cấp khá nhiều các dịch vụ bất động sản nhưng thế mạnh của công ty hiện nay là dịch vụ pháp lý bất động sản và dịch vụ rao bán căn hộ (môi giới – tiếp thị căn hộ)

a) Dịch vụ pháp lý về BĐS

- Bào chữa, bảo vệ tại TAND các cấp trong vụ án Hình sự, Dân sự, Thương mại,

Hôn nhân gia đình, Lao động, Hành chính;

- Tư vần pháp luật, kế toán thường xuyên cho các tổ chức, cá nhân;

- Thành lập, Bổ sung ngành nghề kinh doanh, Sáp nhập, Hợp nhất, Giải thể, Phá sản doanh nghiệp;

- Kết hôn, ly hôn, con nuôi có yếu tố nước ngoài;

- Hồ sơ hợp thức hóa nhà đất – kho xưởng, tách thửa, sang tên, chuyển mục đích

sử dụng đất, xin phép xây dựng, hoàn công, xin số nhà, khai nhận di sản thừa kế

- Tư vấn thành lập công ty – dịch vụ kế toán (Chỉ cần CMND, nhận GĐKKD sau 05 ngày làm việc, miễn phí báo cáo thuế tháng đầu tiên), thành lập Công ty TNHH, Cổ phần, Doanh nghiệp tư nhân,…

- Thành lập văn phòng đại diện của công ty nước ngoài tại Việt Nam Tư vấn đầu

tư nước ngoài Mua bán hóa đơn, báo cáo thuế hàng tháng và tư vấn pháp luật thường xuyên Xác nhận nguồn gốc Việt Nam và mua nhà cho Việt kiều

- Hoàn thiện thủ tục công chứng mua bán, chuyển nhượng nhà đất Thành lập SGD BĐS Lập báo cáo tài chính để vay ngân hàng Giải quyết nợ, tranh chấp dân sự, bảo vệ quyền lợi tại Tòa án các cấp

- Cung cấp thông tin pháp luật liên quan đến việc hợp thức hóa quyền sở hữu nhà Tiến hành các thủ tục kê khai di sản thừa kế nhằm phục vụ cho công việc hợp thức hóa nhà

- Thực hiện các thủ tục tiến hành vẽ bản vẽ hiện trạng cho ngôi nhà đang được hợp thức hóa Đồng thời thay mặt quý khách hàng tiến hành các thủ tục khác để bổ sung các loại giấy tờ còn thiếu trong hồ sơ hợp thức hóa nhà

Quy trình dịch vụ pháp lý

Sơ đồ 2 Quy trình dịch vụ pháp lý

Khi khách hàng có nhu cầu về dịch vụ pháp lý sẽ đến Công ty Tại đây, bộ phận

pháp lý sẽ tư vấn miễn phí cho khách hàng về những vướng mắc mà khách hàng mắc

phải Sau đó tổ pháp lý và khách hàng sẽ ký hợp đồng dịch vụ pháp lý Tuỳ từng tình

trạng pháp lý mà có các mức tính phí khác nhau (công ty chỉ nhận những bất động sản

có giấy tờ hợp lệ) Sau khi ký hợp đồng Công ty sẽ thay mặt cho khách hàng thực hiện

các thủ tục pháp lý theo yêu cầu của khách hàng theo quy định của nhà nước về các

thủ tục như: đăng bộ, hợp thức hoá nhà, xây dựng hoàn công… Khách hàng chỉ thực

hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước

Bảng 1 Số lượng hồ sơ pháp lý hàng năm

Biểu đồ 1 Doanh thu hồ sơ pháp lý Biểu đồ 1 cho thấy số lượng hồ sơ pháp lý tăng ở năm 2010 (tăng 15 hồ sơ so với

năm 2009), và đến quý 2/2011 đã có được 37 hồ sơ nếu tính đến cuối năm 2011 công

ty cũng có thể đạt được 74 hồ sơ, ít hơn năm 2010 chỉ 1 hồ sơ Tính chung ra thì số lượng hồ sơ pháp lý công ty đảm nhận có xu hướng tăng dần, dù không nhiều nhưng cũng cho thấy được phần nào uy tín của công ty đối với khách hàng Nhưng nhìn lại, năm 2010 và 6 tháng đầu năm 2011 thị trường bất động sản đang gặp rất nhiều khó khăn mà số lượng hồ sơ pháp lý lại tăng lên, có thể lý giải điều này là do Công ty đang triển khai kế hoạch mở rộng lĩnh vực hoạt động không chỉ chuyên về lĩnh vực mối giới nữa, nhằm thu hút nhiều khách hàng đến công ty; bởi một khi công ty mở rộng thêm ngành pháp lý thì sẽ có nhiều khách hàng tin tưởng sử dụng dịch vụ môi giới của công

ty hơn, khi mà vấn đề pháp lý luôn là một vấn đề nan giải trong giao dịch bất động sản Bên cạnh đó, do Luật Nhà ở ra đời có nhiều quy định mới Trong khi đó có nhiều nhà ở vẫn chưa có những giấy tờ hợp lệ như trong Luật, hoặc xây dựng trái phép nên buộc người dân phải chỉnh sửa cho phù hợp với luật pháp

a) Dịch vụ môi giới căn hộ

Ngôi Nhà Mơ Ước ra đời nhằm mục đích đáp ứng nhu cầu phân phối dịch vụ nhà đất – căn hộ cho lượng dân cư đông đúc ngày một tăng cao trên địa bàn Quận, cũng như toàn Tp.Hồ Chí Minh Nên một trong những loại hình dịch vụ bất động sản khi khách hàng đến với công ty đó là dịch vụ rao bán nhà đất (rao bán căn hộ) cho người

có thu nhập trung bình & thấp Phương châm hoạt động của công ty là “Sản phẩm tốt

nhất – dịch vụ tốt nhất” luôn cung cấp điều tốt nhất cho khách hàng Để làm được

điều này mọi nhân viên trong công ty luôn làm việc với tinh thần tích cực, nỗ lực không ngừng nhằm đáp ứng được tối đa nhất nhu cầu của khách hàng

 Quy trình môi giới của Công ty

1 Nhân viên tiếp xúc – tư vấn khách hàng, tiếp nhận nhu cầu của người bán, ghi vào

sổ thông tin môi giới, sau đó thông báo cho tất cả nhân viên của Công ty

2 Khi khách hàng có nhu cầu mua, nhân viên sẽ xem lại thông tin trong sổ thông tin môi giới đồng thời kiểm tra thông tin căn hộ để tìm sản phẩm phù hợp nhu cầu của khách hàng mà tiến hành tư vấn

3 Tư vấn người mua, dẫn khách hàng xem căn hộ thực tế khi được yêu cầu

4 Khi khách hàng đồng ý mua – bán thì sàn sẽ tiến hành làm hợp đồng (theo hợp đồng mẫu của Công ty) với sự thỏa thuận, đồng ý của cả hai bên mua và bán

5 Tiến hành lập HĐ môi giới trên cơ sở thỏa thuận giữa khách hàng hai bên

6 Thực hiện giao dịch theo tiến độ đã thỏa thuận trong hợp đồng

 Trình tự thủ tục, giấy tờ khi tiến hành giao dịch tại Công ty

 Đặt cọc: có 2 hình thức đặt cọc

- Đặt cọc 3 bên: người bán, người mua và bên môi giới

- Đặt cọc 2 bên: người bán và bên môi giới, người mua và bên môi giới + đặt cọc 48h hoặc 24h (giấy đặt cọc này quy định trong thời gian giao dịch có bất cứ vấn đề gì xảy ra làm cho giao dịch không thể tiến hành được: bên bán không còn nhu cầu bán hoặc bên mua hết nhu cầu mua thì bên môi giới không chịu trách nhiệm)

- Giấy đặt cọc quy định bên môi giới có trách nhiệm làm chứng cho giao dịch giữa bên bán – bên mua, hỗ trợ cho bên bán – bên mua trong suốt quá trình giao dịch, xuất phiếu thu đối với bên mua (thu tiền đặt cọc), xuất phiếu chi đối với bên bán (chi tiền đặt cọc), thống nhất phí công chứng, thuế thu nhập cá nhân do bên bán đóng Giấy này cũng quy định nếu bên bán hoặc bên mua đơn phương chấm dứt giao dịch thì phải

có trách nhiệm đền cọc cho bên còn lại Thông thường, số tiền đặt cọc từ 30 triệu – 50 triệu Trên giấy cọc cũng thể hiện con dấu xác nhận mua bán của bên môi giới, chữ ký bên bán – bên mua và đại diện pháp lý bên môi giới, cùng phương thức thanh toán của bên mua đối với bên bán

 Công chứng

Công chứng có thể được tiến hành tại phòng công chứng Nhà nước hoặc phòng công chứng tư nhân Trách nhiệm, quyền hạn, thủ tục của hai phòng công chứng này là như nhau

Thông thường, khi đã tiến hành đi công chứng mua bán thì bên mua có trách nhiệm thanh toán cho bên bán số tiền tử 30 – 50% giá trị căn hộ Có hai hình thức thanh toán: thanh toán bằng tiền mặt hoặc bằng hình thức chuyển khoản Lúc này bên môi giới sẽ xuất phiếu thu đối với bên mua và phiếu chi đối với bên bán

Phí công chứng là 0,5% thường do bên bán chịu

Hồ sơ công chứng được lập thành 5 bản: 1 bàn cho bên mua, 1 bản cho bên bán,

1 bản dùng để khai thuế thu nhập cá nhân, 1 bản phòng công chứng sẽ giữ lại làm hồ

sơ lưu, 1 bản cho chủ đầu tư để tiến hành sang tên giữa chủ cũ qua chủ mới đối với căn

hộ mua trả góp hoặc dùng để “đăng bộ” đối với căn hộ đã có sổ hồng

Hồ sơ công chứng gồm

Bên mua: Chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu (bản photo) khi công chứng cần

mang theo bản gốc để đối chiếu, giấy đăng ký kết hôn (nếu có)

Bên bán: Chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu (bản photo) khi công chứng cần

mang theo bản gốc để đối chiếu, giấy đăng ký kết hôn (nếu có), sổ hổng hoặc hợp đồng mua bán nhà trả góp + hóa đơn VAT, phiếu thu các đợt thanh toán, giấy xác nhận của chủ đầu tư (nếu căn hộ đã được mua bán nhiều lần), giấy xác nhận chưa bàn giao căn hộ

 Khai thuế

Sau khi công chứng bên bán sẽ tiến hành khai thuế thu nhập cá nhân ở phòng thuế Bên bán có thể trực tiếp tiến hành khai thuế hoặc ủy quyền cho bên môi giới làm các thủ tục, giấy tờ cần thiết khi khai thuế Thời gian làm việc của thuế là từ 10 – 12 ngày

Có 2 hình thức tính thuế thu nhập cá nhân: 2% (trên tổng giá trị căn hộ) hoặc 25% (chênh lệch giữa giá mua – giá bán)

+ Tính thuế 2% giá chuyển nhượng bất động sản trong trường hợp không có đủ chứng từ, hóa đơn chứng minh

+ Tính thuế 25% trên tổng giá trị chuyển nhượng trừ giá mua bất động nếu có đủ hóa đơn, chứng từ

Hồ sơ thuế gồm

* Đối với căn hộ đã có sổ hồng:

- Hợp đồng mua bán với chủ đầu tư (bản sao)

- Hợp đồng mua bán được lập ở phòng công chứng (bản gốc)

- Tờ khai trước bạ

- Bản vẽ sơ đồ mặt bằng căn hộ

- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân

* Đối với căn hộ mua trả góp:

- Hợp đồng mua bán với chủ đầu tư (bản sao)

- Hợp đồng mua bán được lập ở phòng công chứng (bản gốc)

- Phiếu thu hoặc hóa đơn VAT (bản sao) đối với căn hộ mua trả góp,

- Giấy xác nhận chưa bàn giao nhà

- Bản vẽ sơ đồ mặt bằng căn hộ

- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân

Các loại phí khi tiến hành giao dịch

- Phí môi giới (1–1,5% tùy theo giá trị căn hộ)

- Phí công chứng: 0,5%

- Thuế thu nhập cá nhân: 2% hoặc 25% tùy theo từng trường hợp

Phương thức thanh toán

- Đặt cọc: 30 – 50 triệu