“CÔNG TÁC CẬP NHẬT CHỈNH LÝ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN BÌNH TÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH TỪ NĂM 2005 ĐẾN NGÀY 31052011”

Hồ sơ địa chính đóng vai trò quan trọng trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai, là căn cứ để ghi nhận mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất.. Bên cạnh đó, do cơ chế thị trườ

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP

ĐỀ TÀI:

“CÔNG TÁC CẬP NHẬT CHỈNH LÝ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN BÌNH TÂN THÀNH PHỐ

HỒ CHÍ MINH TỪ NĂM 2005 ĐẾN NGÀY 31/05/2011”

SVTH MSSV LỚP KHÓA NGÀNH

: : : : :

ĐOÀN VÕ HỒNG DIỄM

07124013 DH07QL

2007 – 2011 Quản Lý Đất Đai

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BỘ MÔN CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT

ĐOÀN VÕ HỒNG DIỄM

CÔNG TÁC CẬP NHẬT CHỈNH LÝ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN BÌNH TÂN THÀNH PHỐ

HỒ CHÍ MINH TỪ NĂM 2005 ĐẾN NGÀY 31/05/2011

Giáo viên hướng đẫn: Th.S DƯƠNG THỊ TUYẾT HÀ

( Địa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh)

(Ký tên:……….)

-TP.Hồ Chí Minh, tháng 8 năm 2011-

BỘ MÔN CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT

ĐOÀN VÕ HỒNG DIỄM

CÔNG TÁC CẬP NHẬT CHỈNH LÝ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN BÌNH TÂN THÀNH PHỐ

HỒ CHÍ MINH TỪ NĂM 2005 ĐẾN NGÀY 31/05/2011

Giáo viên hướng đẫn: Th.S DƯƠNG THỊ TUYẾT HÀ

( Địa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh)

(Ký tên:……….)

-TP.Hồ Chí Minh, tháng 8 năm 2011-

Để có được thành quả như ngày hôm nay lời đầu tiên con xin chân thành biết ơn cha mẹ người đã sinh thành, nuôi dưỡng, dạy dỗ và dìu dắt con từng bước trưởng thành

Em xin chân thành cảm ơn:

Ban giám hiệu Trường Đại Học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh và các quý thầy cô giảng viên trong Khoa Quản Lý Đất Đai và Bất Động Sản đã hết lòng truyền đạt những kiến thức quý báu cho em trong suốt thời gian học tập rèn luyện tại trường

Cô Dương Thị Tuyết Hà giảng viên Khoa Quản Lý Đất Đai và Bất Động Sản đã tận tình hướng dẫn em trong thời gian làm luận văn tốt

nghiệp

Các anh chị Phòng Tài Nguyên Và Môi Trường Quận Bình Tân TP

Hồ Chí Minh đã nhiệt tình hướng dẫn và giúp đỡ em trong suốt thời gian thực tập làm luận văn tốt nghiệp tại địa phương

Tất cả bạn bè đặc biệt là các bạn lớp DH07QL đã đóng góp ý kiến và giúp đỡ tôi trong thời gian qua

Mặc dù đã có nhiều cố gắng nhưng bài báo cáo vẫn còn nhiều thiếu sót Rất mong quý Thầy cô và các bạn đóng góp ý kiến

Sau cùng em xin gửi lời chúc sức khỏe đến toàn thể Thầy cô Khoa Quản Lý Đất Đai và Bất Động Sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh

TP HCM, Ngày… Tháng… Năm 2011 Sinh viên thực hiện

ĐOÀN VÕ HỒNG DIỄM

Sinh viên thực hiện Đoàn Võ Hồng Diễm, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động

Sản Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh

Đề tài: “Công tác cập nhật chỉnh lý biến động đất đai trên địa bàn Quận Bình Tân, TP.Hồ Chí Minh từ năm 2005 đến ngày 31/05/2011”

Giáo viên hướng dẫn: Ths Dương Thị Tuyết Hà, Bộ môn chính sách pháp

luật, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản Trường Đại Học Nông Lâm Tp.Hồ Chí Minh

Quận Bình Tân có vị trí khá thuận lợi trong phát triển kinh tế - xã hội, quận đang trong quá trình đẩy mạnh công nghiệp hóa hiện đại hóa nên nhu cầu sử dụng đất cho các mục đích khác nhau phục vụ cho việc phát triển kinh tế - xã hội là rất lớn

Song với xu hướng ấy tình hình chuyển mục đích, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất ngày càng nhiều làm cho đất đai biến động một cách nhanh chóng Vì vậy, để hạn chế việc sử dụng đất bất hợp pháp, đồng thời sự dụng nguồn tài nguyên đất đai một cách hiệu quả, đòi hỏi công tác tăng cường công tác quản lý nhà nước về đất đai

Xuất phát từ thực tế trên, công tác chỉnh lý biến động đất đai là một trong những nhiệm vụ trọng tâm phải được thực hiện thường xuyên liên tục và lâu dài của ngành Hồ sơ địa chính đóng vai trò quan trọng trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai, là căn cứ để ghi nhận mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất Do đó việc thường xuyên cập nhật, chỉnh lý biến động về sử dụng đất vào HSĐC giúp cho việc quản lý đất đai được thực hiện một cách chặt chẽ hơn và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các đối tượng sử dụng đất

Bằng phương pháp thống kê, phân tích tổng hợp, phương pháp bản đồ, so sánh

đề tài đã đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ảnh hưởng đến tình hình sử dụng đất; khái quát tình hình quản lý Nhà nước về đất đai; đánh giá hiện trạng

sử dụng đất và tình hình biến động đất đai làm cơ sở để chỉnh lý hồ sơ địa chính Công tác chỉnh lý biến động đất đai được mở rộng nhằm đảm bảo việc sử dụng đất đúng mục đích và phát huy những yếu tố tích cực trong việc quản lý và sử dụng đất để đạt được hiệu quả cao nhất

Bên cạnh đó đề tài đã phản ánh được tình hình biến động đất đai của quận; quy trình các công tác cập nhật và chỉnh lý biến động đất đai trên các loại sổ; so sánh tình hình biến động đất đai qua các năm; thuận lợi và khó khăn trong công tác đăng ký biến động Từ đó, đề xuất những giải pháp để nâng cao hiệu quả của công tác cập nhật chỉnh lý

Việc cập nhật biến động đất đai liên tục kịp thời ở cấp phường, cấp quận (phòng TN&MT), và cấp Thành phố (sở TN&MT) Giúp cho công tác quản lý nhà nước về đất đai ngày càng hoàn thiện hơn, thông tin về đất đai của ba cấp quản lý luôn được cập nhật cho nhau Công tác cập nhật và chỉnh lý biến động đất đai của quận Bình Tân tương đối hoàn chỉnh, kịp thời cung cấp thông tin cho cấp trên quản lý để có

HSĐC Hồ sơ địa chính

TT-BTNMT Thông tư - Bộ tài nguyên môi trường NĐ-CP Nghị định – Chính phủ

QH11 Quốc hội 11

CN-TTCN-XD Công nghiệp - Tiểu thủ công nghiệp - Xây dựng TM-DV Thương mại-Dịch vụ

CT-UB Chỉ thị - Uỷ ban

UBND Uỷ ban nhân dân

GCNQSDĐ, QSHNƠ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

nhà ở

KSQT Kiểm soát quá trình

QLĐT Quản lý đô thị

HĐND Hội đồng nhân dân

VPĐKQSDĐ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

QSDĐ Quyền sử dụng đất

CMND Chứng minh nhân dân

HĐ – MBN Hợp đồng – Mua bán nhà

TMCP Thương mại cổ phần

Danh sách các bảng

Bảng 1: Cơ cấu các ngành kinh tế năm 2011 trên đại bàn Quận Bình Tân……….11 Bảng 2: Quản lý đất đai theo ranh giới hành chính của Quận năm 2011…………15 Bảng 3: Kết quả đo đạc bản đồ địa chính của Quận năm 2011……… 16 Bảng 4: Tổng diện tích đất nông nghiệp và đất ở đã cấp giấy năm 2011…………21 Bảng 5: Diện tích, cơ cấu các loại đất chính năm 2011……… 25 Bảng 6: Hiện trạng sử dụng đất phân theo phường năm 2011……… 26 Bảng 7: Biến động diện tích đất theo mục đích sử dụng năm 2011 so với năm 2005……… ……….………… 27 Bảng 8: Tình hình chuyển nhượng đến 5/2011……… 28 Bảng 9: Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất giai đoạn 2005 – 5/2011 29 Bảng 10: Các bước trong quy trình chuyển nhượng……… … 38 Bảng 11: Các bước trong quy trình đăng ký giao dịch đảm bảo, thế chấp và xóa thế chấp……… ………… 40 Bảng 12: Các bước trong quy trình tách thửa, hợp thửa và chuyển nhượng một phần QSĐĐ……… ……… 41 Bảng 13: Kết quả thế chấp, giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất các năm 51 Bảng 14: Kết quả chuyển nhượng, chuyển mục đích, hợp thửa tách thửa các

năm……….……… …52

Danh sách các hình:

Hình 1: Trường hợp tách thửa, số thửa mới là 331 và 332 tách từ thửa 114…… 42 Hình 2: Trường hợp nhập thửa, hai thửa cũ 111 và 112, nhập lại thành thửa 111 42

Danh sách các biểu đồ, sơ đồ:

Biểu đồ 1 Cơ cấu sử dụng đất năm 2011……….………24 Biểu đồ 2 Biểu đồ so sánh các trường hợp đăng ký thế chấp và đăng ký xóa thế chấp qua các năm………….……….… 51 Biểu đồ 3: Biểu đồ so sánh các trường hợp chuyển nhượng, chuyển mục đích, tách thửa hợp thửa qua các năm……….53

Sơ đồ 1: Quy trình đăng ký biến động ……… 34

Sơ đồ 2: Quy trình chỉnh lý biến động đất đai trên các loại sổ……… 44

MỤC LỤC

LỜI CẢM ƠN……… i

TÓM TẮT……… ii

DANH SÁCH CÁC TỪ VIẾT TẮT……… iii

DANH SÁCH CÁC BẢNG BIỂU……… iv

MỤC LỤC……… v

ĐẶT VẤN ĐỀ 1

PHẦN I: TỔNG QUAN 3

I.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu: 3

I.1.1 Cơ sở khoa học: 3

1.Khái niệm biến động đất đai: 3

2 Các hình thức biến động đất đai: 3

3 Khái niệm hồ sơ địa chính: 4

4 Hồ sơ địa chính và nội dung hồ sơ địa chính (HSĐC): 4

I.1.2 Cơ sở pháp lý: 5

I.1.3 Cơ sở thực tiễn: 7

I.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu: 8

I.2.1 Điều kiện tự nhiên 8

I.2.1.1 Vị trí địa lý 8

I.2.1.2 Khí hậu, thời tiết 8

I.2.1.3 Địa hình, địa chất 8

I.2.2 Tài nguyên thiên nhiên 9

I.2.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên ảnh hưởng đến tình hình sử dụng đất 10

I.2.4 Tình hình kinh tế xã - hội 10

I.2.4.1 Tình hình kinh tế 10

I.2.4.2 Tình hình xã hội 12

I.2.5 Nhận xét chung về tình hình kinh tế xã hội 13

I.3 Nội dung và phương pháp nghiên cứu: 13

I.3.1 Nội dung nghiên cứu: 13

I.3.2 Phương pháp nghiên cứu 14

PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 15

II.1 KHÁI QUÁT TÌNH HÌNH QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI 15

II.1.1 Quản lý đất đai theo ranh giới hành chính 15

II.1.2 Tình hình đo vẽ bản đồ địa chính: 15

II.1.3 Công tác lập hồ sơ địa chính: 16

II.1.4 Công tác thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất 18

II.1.5 Công tác lập quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất 18

II.1.6 Tình hình thực hiện dự án và tiến hành đền bù giải toả: 20

II.1.7 Về công tác cấp giấy chứng nhận quyền quyền sử dụng đất và các tài sản khác gắn liền với đất 20

II.1.10 Công tác thanh tra, kiểm tra trong lĩnh vực đất đai 22

II.2 ĐÁNH GIÁ HIỆN TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÌNH HÌNH BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI LÀM CƠ SỞ CHỈNH LÝ HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH 24

II.2.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2011: 24

II.2.2 Tình hình biến động đất đai: 27

II.3 CÔNG TÁC CHỈNH LÝ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI 30

II.3.1 Thẩm quyền chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các trường hợp thay đổi sau khi cấp giấy 30

II.3.1.1 Thẩm quyền chỉnh lý biến động 30

II.3.1.2 Các trường hợp thay đổi sau khi cấp giấy và quy trình đăng ký biến động đất đai 31

II.3.1.2.1 Các trường hợp biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận: 31

II.3.1.2.2 Các trường hợp xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp: 32

II.3.1.2.3 Quy trình đăng ký biến động đất đai: 32

II.3.2 Phân loại biến động đất đai và nguyên tắc chỉnh lý biến động 35

II.3.2.1 Phân loại biến động đất đai 35

II.3.2.2 Nguyên tắc chỉnh lý biến động 37

II.3.3 Quy trình tiếp nhận và thụ lý hồ sơ 38

II.3.4 Chỉnh lý trên hệ thống sổ: 41

II.3.4.1 Chỉnh lý trên bản đồ địa chính: 41

II.3.4.2 Quy trình chỉnh lý các loại sổ 43

II.3.4.3 Chỉnh lý trên sổ địa chính: 45

II.3.4.4 Chỉnh lý trên sổ mục kê: 45

II.3.4.5 Chỉnh lý trên sổ theo dõi biến động: 45

II.3.4.6 Chỉnh lý sổ cấp GCNQSDĐ,QSHNƠ và các tài sản khác gắn liền với đất: 46 II.3.4.7 Chỉnh lý trên Giấy Chứng nhận Quyền sử dụng đất, Quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất 47

II.3.5 Kết quả chỉnh lý biến động qua các năm: 51

II.4 NHỮNG VẤN ĐỀ RÚT RA TỪ THỰC TẾ 54

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 55

KẾT LUẬN 55

KIẾN NGHỊ 56

TÀI LIỆU THAM KHẢO 57

PHỤ LỤC 58

ĐẶT VẤN ĐỀ

Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh quốc phòng Quá trình khai thác,

sử dụng đất gắn liền với quá trình phát triển kinh tế, xã hội Xã hội càng phát triển, nhu cầu sử dụng đất càng tăng, trong khi đó quỹ đất của mỗi quốc gia có giới hạn Vấn đề đặt

ra là làm sao quản lý sử dụng quỹ đất một cách hợp lý và hiệu quả tối ưu, tránh tình trạng

sử dụng không đúng mục đích hoặc sai mục đích Để giải quyết vấn đề này, công tác quản lý nhà nước về đất đai đóng vai trò hết sức quan trọng, trong đó có công tác cập nhật biến đông đất đai

Hiện nay, nước ta từ một nước nông nghiệp đã tiến hành công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước để hướng đến mục tiêu chung là chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp và thương mại – dịch vụ cho nên nhu cầu về đất đai phục vụ cho sản xuất là một yêu cầu rất lớn Xã hội càng phát triển nhu cầu sử dụng đất của con người ngày càng nhiều, vì vậy cần phải sử dụng đất sao cho hợp lý để phục vụ thị hiếu người dân hiện tai cũng như cho con cháu chúng ta về sau Trong thời gian gần đây, cùng với tốc độ phát triển của đô thị hoá, công nghiệp hoá, Thành phố Hồ Chí Minh nói chung, Quận Bình Tân nói riêng đất đai đều có thay đổi mạnh mẽ Bên cạnh đó, do

cơ chế thị trường, nhu cầu sử dụng đất Nhà nước trong việc đầu tư vào cơ sở hạ tầng, các công trình phục vụ cho việc phát triển công nghiệp, các dịch vụ, các khu dân cư trên địa bàn Quận đều có chiều hướng tăng nhanh, tạo ra sự biến động đất đai rất đáng kể Đặc biệt là từ các vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thế chấp quyền sử dụng đất, đến việc giải toả đền bù gây không ít khó khăn trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai Ngoài ra bộ hồ sơ địa chính còn có những sai sót trong quá trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hình thửa, số thửa nhất là việc sai tên trong giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất…Chính vì vậy mà công tác chỉnh lý biến động đất đai là một trong những vấn đề quan trọng và được sự quan tâm sâu sắc của người dân và chính quyền địa phương Bên cạnh đó việc cập nhật và chỉnh lý biến động đất đai trong thời điểm hiện nay là hết sức cần thiết nhằm hoàn thiện công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn Quận Bình Tân

Trước tình hình đó, cập nhật chỉnh lý biến động đất đai phải được thực hiện thường xuyên nhằm từng bước đưa việc quản lý và sử dụng đất của Quận Bình Tân đi vào nề nếp, ổn định Cập nhật chỉnh lý biến động là một trong những nội dung quan trọng của công tác quản lý Nhà nước về đất đai, nếu không kịp thời cập nhật thì hệ thống hồ sơ địa chính và bản đồ sẽ bị lạc hậu theo thời gian và không còn phù hợp Xuất phát từ vấn đề trên, được sự phân công của khoa Quản lý đất đai và Bất động sản Trường Đại Học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh, tôi thực hiện đề tài:

“CÔNG TÁC CẬP NHẬT CHỈNH LÝ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN BÌNH TÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH TỪ NĂM 2005 ĐẾN NGÀY 31/05/2011”

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài

Tìm hiểu quy trình đăng ký biến động và cách thức cập nhật chỉnh lý biến động đất đai trên hồ sơ địa chính và thống kê kết quả cập nhật chỉnh lý biến động đất đai trên địa bàn nghiên cứu nhằm phát hiện những ưu điểm và hạn chế của phương pháp này từ đĩ cĩ những đề xuất hợp lý

Đối tượng nghiên cứu

- Các loại hình biến động đất đai, các nguyên nhân gây ra biến động đất đai

- Quy trình cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai

Phạm vi nghiên cứu

Phạm vi nghiên cứu trên địa bàn Quận Bình Tân từ năm 2005 đến ngày 31/05/2011

Ý nghĩa thực tiễn của vấn đề nghiên cứu:

Cập nhật chỉnh lý biến động là nhiệm vụ rất quan trọng trong cơng tác quản lý đất đai Việc cập nhật chỉnh lý biến động đất đai thường xuyên và liên tục giúp cho địa phương quản lý tốt quỹ đất của mình, đồng thời rà sốt lại những hồ sơ biến động cịn tồn động từ cĩ hướng giải quyết phù hợp nhằm mang lại hiệu quả tốt nhất cho cơng tác quản lý đất đai

PHẦN I: TỔNG QUAN

I.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu:

I.1.1 Cơ sở khoa học:

1.Khái niệm biến động đất đai:

Biến động đất đai là quá trình sử dụng của người sử dụng đất làm thay đổi hình thể, kích thước, diện tích, mục đích sử dụng đất so với hiện trạng ban đầu Nguyên nhân dẫn đến biến động đất đai là do nền kinh tế phát triển về mọi mặt dẫn đến nhu cầu về nhà

ở ngày càng cao hơn, chẳng hạn như từ đất nơng nghiệp chuyển sang đất phi nơng nghiệp được sử dụng vào mục đích xây dựng các nhà máy, xí nghiệp ngày càng nhiều; đồng thời nhu cầu về đất ở ngày càng tăng cao Từ đĩ vấn đề theo dõi cập nhật và chỉnh

lý các trường hợp biến động đất đai là hết sức cần thiết, để Nhà nước quản lý về đất đai được chặt chẽ hơn

Mục đích của đăng ký biến động đất đai và chỉnh lý hồ sơ địa chính là nhằm đảm bảo cho hồ sơ địa chính luơn phản ánh đúng thực trang sử dụng đất ngồi thực địa Giúp Nhà nước nắm chắc được quỹ đất và những thay đổi trong quá trình sử dụng đất để tiến hành các loại thuế phù hợp đồng thời bảo vệ lợi ích chính đáng của người sử dụng đất Các loại biến động đất đai gồm:

Biến động hợp pháp: Người sử dụng đất xin đăng ký biến động đất đai và được

cơ quan Nhà nước cĩ thẩm quyền cho phép

Biến động chưa hợp pháp: Người sử dụng đất xin đăng ký biến động đất đai

nhưng chưa được cơ quan Nhà nước cĩ thẩm quyền phê duyệt

Tuy nhiên, hồ sơ địa chính chỉ được chỉnh lý cho những trường hợp biến động hợp pháp

2 Các hình thức biến động đất đai:

Trong quá trình sử dụng đất, do nhu cầu đời sống nhân dân và yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, phát sinh rất nhiều hình thức thay đổi liên quan đến quyền sử dụng đất phải làm thủ tục đăng ký biến động Căn cứ tính chất, mức độ thay đổi cĩ thể phân làm các loại sau:

- Biến động do chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng

cho quyền sử dụng đất gọi là biến động về quyền sử dụng đất

- Biến động do chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi thời hạn sử dụng đất

- Biến động do thay đổi hình thể thửa đất

- Biến động do chia tách quyền sử dụng đất của hộ gia đình, thay đổi tên chủ sử

dụng

- Biến động do thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất

- Biến động do thay đổi những hạn chế về quyền của người sử dụng đất

- Chuyển đổi hình thức từ thuê đất sang hình thức Nhà nước giao đất cĩ thu tiền

sử dụng đất

- Và những thay đổi khác như: mất giấy chứng nhận, giấy chứng nhận bị hư

hỏng hoặc khơng cịn chứng nhận được nữa…

3 Khái niệm hồ sơ địa chính:

Hồ sơ địa chính là hệ thống tài liệu, bản đồ, sổ sách… chứa đựng những thơng tin cần thiết về mặt tự nhiên, kinh tế xã hội, pháp lý của đất đai; được thiết lập trong quá trình đo đạc lập bản đồ địa chính, đăng ký đất đai ban đầu, đăng ký biến động đất đai, cấp chứng nhận quyền sử dụng đất

Hồ sơ địa chính gồm 2 loại:

- Hồ sơ địa chính dạng số: được lập trên máy tính chứa đựng tồn bộ về nội dung như: bản đồ địa chính, sổ mục kê đất đai, sổ địa chính, sổ theo dõi biến động đất đai…

- Hồ sơ địa chính dạng giấy

4 Hồ sơ địa chính và nội dung hồ sơ địa chính (HSĐC):

a Hồ sơ địa chính: Theo Thơng tư số 09/2007/TT-BTNMT về hướng đẫn lập,

chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính thì Hồ sơ địa chính bao gồm:

- Bản đồ địa chính

- Sổ địa chính

- Sổ mục kê đất đai

- Sổ theo dõi biến động đất đai

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (bản gốc)

b Nội dung HSĐC:

* Bản đồ địa chính Bản đồ địa chính được lập trước khi tổ chức việc đăng

ký quyền sử dụng đất và hồn thành sau khi được sở Tài Nguyên và Mơi Trường xác nhận Bản đồ địa chính thê hiện chính xác vị trí, ranh giới, diện tích và một số thơng tin địa chính của từng thửa đất Bản đồ địa chính là tài liệu cĩ tính pháp lý cao, phục vụ cho quản lý đất đai một cách chặt chẽ đến từng thửa đất của từng chủ sử dụng; phục vụ thống kê, kiểm kê đất đai, giải quyết tranh chấp đất đai, giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất

► Dữ liệu bản đồ địa chính được lập để mơ tả các yếu tố gồm tự nhiên cĩ liên quan đến việc sử dụng đất bao gồm các thơng tin:

a) Vị trí, hình dạng, kích thước, toạ độ đỉnh thửa, số thứ tự, diện tích, mục đích sử dụng của các thửa đất;

b) Vị trí, hình dạng, diện tích của hệ thống thuỷ văn gồm sơng, ngịi, kênh, rạch, suối; hệ thống thuỷ lợi gồm hệ thống dẫn nước, đê, đập, cống; hệ thống đường giao thơng gồm đường bộ, đường sắt, cầu và các khu vực đất chưa sử dụng khơng

cĩ ranh giới thửa khép kín;

c) Vị trí, tọa độ các mốc giới và đường địa giới hành chính các cấp, mốc giới và chỉ giới quy hoạch sử dụng đất, mốc giới và ranh giới hành lang bảo vệ an tồn cơng trình;

d) Điểm toạ độ địa chính, địa danh và các ghi chú thuyết minh

► Các dữ liệu thuộc tính địa chính được lập để thể hiện nội dung của Sổ mục kê đất đai, Sổ địa chính và Sổ theo dõi biến động đất đai quy định tại Điều 47 của Luật Đất đai bao gồm các thông tin:

a) Thửa đất gồm mã thửa, diện tích, tình trạng đo đạc lập bản đồ địa chính;

b) Các đối tượng có chiếm đất nhưng không tạo thành thửa đất (không có ranh giới khép kín trên bản đồ) gồm tên gọi, mã của đối tượng, diên tích của hệ thống thủy văn, hệ thống thủy lợi, hệ thống đường giao thông và các khu vực đất chưa sử dụng không có ranh giới thửa khép kín;

c) Người sử dụng đất hoặc người quản lý đất gồm tên, địa chỉ, thông tin về chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu, văn bản về việc thành lập tổ chức;

d) Tình trạng sử dụng của thửa đất gồm hình thức sử dụng, thời hạn sử dụng, nguồn gốc sử dụng, những hạn chế về quyền sử dụng đất, số hiệu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp, mục đích sử dụng, giá đất, tài sản gắn liền với đất, nghĩa vụ tài chính về đất đai;

đ) Những biến động về sử dụng đất trong quá trình sử dụng gồm những thay đổi

về thửa đất, về người sử dụng đất, về tình trạng sử dụng đất

* Sổ mục kê đất đai: được lập theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn

trong quá trình đo vẽ bản đồ địa chính; là sổ thể hiện thông tin về thửa đất,

về đối tượng chiếm đất nhưng không có ranh giới khép kín trên tờ bản đồ

và các thông tin liên quan đến quá trình sử dụng đất

* Sổ địa chính: là sổ được lập cho từng đơn vị xã, phường, thị trấn để ghi về người sử dụng đất và thông tin về thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất của người đó

* Sổ theo dõi biến dộng đất đai: được lập theo theo đơn vị hành chính xã,

phường, thị trấn; sổ được lập để theo dõi các trường hợp có thay đổi trong quá trình sử dụng đất gồm: thay đổi hình dạng và kích thước thửa đất, người sử dụng đất, mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

* Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền

cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất

I.1.2 Cơ sở pháp lý:

Đề tài thực hiện căn cứ vào các cơ sở pháp lý sau:

- Luật số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc hội về luật đất đai (viết tắc

là luật đất đai năm 2003) Quy định về:

 Trình tự thủ tục đăng ký biến động

 Chuyển mục đích không xin phép và chuyển mục đích phải xin phép

 Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ hướng dẫn về thi

hành luật đất đai Quy định về:

 Các điều kiện chuyển nhượng, chuyển đổi

 Trình tự thủ tục đăng ký biến động

- Thông tư 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ Tài nguyên − Môi

trường về hướng dẫn lập chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính Quy định về:

 Nội dung hồ sơ địa chính

 Cách lập, quản lý và chỉnh lý các loại sổ

 Mẫu các loại sổ

 Trình tự lập và chỉnh lý hồ sơ địa chính

- Thông tư 08/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ Tài nguyên − Môi

Trường về hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng

sử dụng đất Quy định về:

 Các bảng biểu thống kê, kiểm kê

 Các mục đích sử dụng đất khác nhau

- Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về việc cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Quy định về:

 Các loại hồ sơ liên quan đến cấp giấy và đăng ký biến động

 Các điều kiện cấp giấy và đăng ký biến động

- Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên − Môi

Trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Quy định về:

 Đăng ký biến động sau khi cấp giấy

 Trình tự thủ tục đăng ký biến động sau khi cấp giấy

I.1.3 Cơ sở thực tiễn:

Xu thế biến động đất đai quận Bình Tân:

Quận Bình Tân trên đà phát triển, quá trình công nghiệp hóa hiện đại hóa đang được đẩy mạnh hơn bao giờ hết cho nên nhu cầu về đất ở và đất để sản xuất kinh doanh ngày một tăng cao Vì vậy xu thế đất nông nghiệp của quận ngày càng một giảm dần, quỹ đất chưa sử dụng cũng được quan tâm khai thác chuyển sang các mục đích khác như đất phi nông nghiệp (đặc biệt là chuyển sang đất ở)

Đất phi nông nghiệp trong những năm qua có xu hướng tăng lên đặc biệt là đất ở và đất chuyên dùng vì dân nhập cư quá nhanh Xã hội càng phát triển đời sống tin thần của người đân ngày càng một nâng cao, nên nhu cầu về các công trình công cộng và phúc lợi xã hội được quan tâm hơn, cần nhiều diện tích công cộng hơn để phục vụ nhu cầu ngày càng cao của người đân Từ các nhu cầu ấy các

dự án, các công trình hình thành ở quận ngày càng nhiều vì vậy nhu cầu về đất để xây dựng các nhà xưởng, nhà sản xuất ngày một tăng cao

Tình hình cập nhật chỉnh lý biến động:

Trong những năm qua, với tốc độ phát triển công nghiệp cao, đã ảnh hưởng đến việc bố trí đất đai cho phù hợp với quy mô dân số, cũng như bố trí đất xây dựng nhà ở, các công trình sản xuất kinh doanh dịch vụ…Chính điều đó đã làm gia tăng nhu cầu sử dụng đất của TP Hồ Chí Minh một cách đáng kể, làm cho tình hình chuyển nhượng, chuyển mục đích, tách thửa hợp thửa ngày càng phức tạp Vì vây công tác phối hợp thực hiện giữa các ngành, cơ quan, đơn vị có liên quan phải chặt chẽ, thật sự thông suốt, thống nhất và đồng bộ trên địa bàn thành phố cũng như các quận huyện.Tình trạng biến động hợp pháp và chưa hợp pháp gia tăng rất lớn Do vậy, việc cập nhật chỉnh lý biến động đất đai cần phải được thực hiện kịp thời và hiệu quả, để phản ánh chính xác thực tiễn và theo đúng quy hoạch đã định Nhìn chung, hệ thống sổ bộ tại các quận, huyện trong địa bàn thành phố Hồ Chí Minh trong thời gian qua đã được cập nhật thường xuyên còn hệ thống

sổ bộ ở các UBND phường, xã, thị trấn hầu như không đúng mục đích với thực trạng ngoài thực địa

Quận Bình Tân đã xác định công tác đo đạc, lập bản đồ địa chính có vai trò rất quan trọng để phục vụ việc quản lý Nhà nước về đất đai Đo đạc lập bản đồ địa chính là

cơ sở đầu tiên trong việc lập hồ sơ địa chính, xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, là cơ sở pháp lý để lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, phát triển kinh tế xã hội, an ninh quốc phòng Quận đang thực hiện nhiều giải pháp đẩy nhanh tiến độ chỉnh lý, bổ sung các tài liệu bản đồ địa chính đã đo vẽ những năm trước mà chưa được cập nhật, chỉnh lý biến động để tạo cơ sở pháp lý cho việc quản lý đất đai Để thực hiện tốt công tác chỉnh

lý biến động đất đai và xây dựng được một hệ thống bản đồ địa chính hoàn chỉnh, cần có những giải pháp tích cực đẩy mạnh công tác đo đạc bản đồ, lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính; tuyên truyền, vận động

để người sử dụng đất nhận thức đúng về trách nhiệm, quyền lợi và ý nghĩa của việc cấp

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất

I.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu:

I.2.1 Điều kiện tự nhiên

I.2.1.1 Vị trí địa lý

Quận Bình Tân được hình thành từ việc tách huyện Bình Chánh cũ thành huyện Bình Chánh mới và quận Bình Tân theo nghị định 130/2003/NĐ-CP ngày 05/11/2003 của Chính phủ nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam

Quận Bình Tân cách trung tâm TP Hồ Chí Minh khoảng 11 km về phía tây Là đầu mối giao thông quan trọng là cửa ngõ vào trung tâm từ đồng bằng sông cửu long, trong đó có bến xe miền tây là 1 trong 2 nơi tập trung vận chuyển hành khách và hàng hóa lớn nhất TP Hồ Chí Minh Có trục lộ giao thông lớn đi qua “Đại lộ Võ Văn Kiệt” là tuyến đường tắt đi qua trung tâm thành phố Với diện tích tự nhiên là 5188,43 ha, quận Bình Tân còn là đầu nối mở rộng hướng phát triển của thành phố về các tỉnh miền tây nam bộ

Trong những năm gần đây tốc độ đô thi hoá diễn ra khá nhanh, có phường hầu như không còn đất nông nghiệp Hiện nay, kinh tế và xã hội của quận phát triển rất nhanh, nền kinh tế phát triển với tốc độ cao, cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp - dịch vụ - nông nghiệp.Theo kết quả điều tra ngày 1/4/2009 dân số quận Bình Tân là 572.796 người, là đơn vị có dân số lớn thứ hai trong số các đơn vị hành chánh cấp quận, huyên cả nước, chỉ sau thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai Dân số quận tăng rất nhanh, chủ yêu do dân nhập cư từ các địa phương khác đến sinh sống

Ranh giới:

Phía Bắc: giáp Quận 12, Huyện Hóc Môn

Phía Nam: giáp Quận 8, xã Tân Kiên, xã Tân Nhựt (huyện Bình Chánh)

Phía Đông: giáp quận Tân Phú, Quận 6

Phía Tây: giáp xã Vĩnh Lộc A, Vĩnh Lộc B, Lê Minh Xuân (huyện Bình Chánh)

I.2.1.2 Khí hậu, thời tiết

Quận Bình Tân nằm trong khu vực khí hậu nhiệt đới gió mùa cận xích đạo, mang tính chất chung là nóng, ẩm với nhiệt độ cao và mưa nhiều, trong năm có 2 mùa rõ rệt:

- Mùa mưa: từ tháng 5 đến tháng 11;

- Mùa khô: từ tháng 12 đến tháng 4 năm sau

Nhiệt độ không khí: Cao nhất là 37o C, Thấp nhất là 26,8o C, Trung bình trong

năm là 27,9o C Tổng số giờ nắng trung bình trong năm là 2.100-2.920 giờ

Độ ẩm không khí: Cao nhất là 84%, Thấp nhất là 68%, Trung bình là 76%

Lượng mưa: Lượng mưa trung bình hàng năm trên địa bàn quận là 1983mm/năm

(trong khoảng từ 1392mm đến 2318mm) tập trung chủ yếu vào các tháng 7, 8, 9 và 10 chiếm 90% lượng mưa cả năm Số ngày mưa trung bình năm là 159 ngày

Gió: Hướng gió chủ yếu là Đông Nam và Tây Nam Tốc độ gió trung bình là 2 -3

m/s, mạnh nhất là 25 -30m/s đổi chiều rõ rệt theo mùa

Nhìn chung khí hậu quận Bình Tân có tính ổn định cao, không gặp thời tiết bất thường như bão lụt, nhiệt độ quá cao hoặc quá thấp

I.2.1.3 Địa hình, địa chất

Địa hình Quận Bình Tân thấp dần theo hướng Đông Bắc – Tây Nam, được chia làm hai vùng:

Vùng 1: Vùng cao dạng địa hình bào mòn sinh tụ, cao độ từ 3-4m, độ dốc 0-4m tập trung ở Phường Bình Trị Đông, Phường Bình Hưng Hoà

Vùng 2: Vùng thấp dạng địa hình tích tụ bao gồm: Phường Tân Tạo và Phường

● Về thổ nhưỡng quận Bình Tân có 03 loại chính :

Đất xám nằm ở phía Bắc thuộc các Phường Bình Hưng Hoà, Bình Trị Đông thành phần cơ học là đất pha thịt nhẹ kết cấu rời rạc

Đất phù sa thuộc Phường Tân Tạo và một phần của Phường Tân Tạo A

Đất phèn phân bố ở An Lạc và một phần Phường Tân Tạo

Nhìn chung vị trí địa lý thuận lợi cho hình thành phát triển đô thị mới

● Địa chất công trình

Vùng địa hình cao: thành phần chủ yếu là đất sét pha dày 1-2m, sức chịu lực cao 1-2kg/cm2 Mực nước ngầm thấp thuận lợi cho phát triển xây dựng, đối với các công trình nhỏ và vừa có thể dùng lớp mặt làm nền Đối với các công trình có trọng tải lớn phải dùng các biện pháp chuyển tải xuống các lớp dưới

Vùng địa hình thấp: Thành phần chủ yếu là phù sa, cát sỏi trên phủ một lớp đất cát màu đen, sức chịu lực thấp từ 0,3 – 0,5 kg/cm2, mực nước ngầm cao gần sát mặt đất, khó khăn cho phát triển xây dựng, các công trình xây dựng phải có hệ số đầu tư cao

b/ Tài nguyên nước:

Nguồn nước mặt: Quận Bình Tân có hệ thống sông rạch từ chi lưu của các sông Sài Gòn, Nhà Bè, Xoài Rạp,Vàm Cỏ Đông tạo nên có chế độ bán nhật triều không đều Chất lượng nước ở hệ thống sông rạch của quận rất kém Do nằm ở hạ lưu của hệ thống sông nên mức độ ô nhiễm nặng, chủ yếu là các chất thải từ thành phố theo hệ thống kênh Tàu Hủ, Tân Hóa, Lò Gốm, Kênh Đôi, Rạch nước lên đổ về

Bên cạnh đó còn có nguồn nước thải từ các Khu Công Nghiệp và khu dân cư của quận thải ra làm cho chất lượng nước càng kém hơn Do chất lượng nguồn nước kém nên ành hưởng đến phát triển kinh tế xã hội của quận đặc biệt là ô nhiễm môi trường tác động đến đời sống của dân cư rất nhiều Ngoài ra nước còn bị nhiễm phèn, độ chua trong nước cao, thường xảy ra ở các vùng trũng của quận nên hệ thống sông vùng này ít lưu thông trao đổi nước nên chất lượng nguồn nước càng kém hơn

Nguồn nước ngầm: nguồn nước ngầm phần lớn đều bị nhiễm phèn trong các tháng mùa khô nên ảnh hưởng đến việc khai thác sử dụng

Nhìn chung vị trí địa lý của quận Bình Tân khá thuận lợi cho sự hình thành phát triển đô thị mới, nhưng khả năng khai thác sử dụng nguồn nước có hạn, địa chất công trình thích hợp với xây dựng các công trình nhỏ và vừa

c/ Cảnh quan môi trường:

Quận Bình Tân có quá trình đô thị hóa diễn ra rất nhanh Những mãng cây xanh và mặt nước hiện hữu có thể tạo thành các công viên Các dòng sông cảnh quan trong khu vực có thể quy hoạch nhằm tạo đường giao thông xuyên suốt và liên kết cảnh quan thiên nhiên đặc sắc dọc theo các trục lộ giao thông trên địa bàn Quận

I.2.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên ảnh hưởng đến tình hình sử dụng đất

 Thuận lợi

Quận Bình Tân có một hệ thống sông rạch phát triển tạo nên một hệ thống thoát nước tự nhiên rất tốt nên khi quy hoạch cần phải lưu ý giữ lại hệ thống sông rạch này, tránh san lấp tuỳ tiện

Nguồn nước mặt và nguồn nước ngầm của Quận khá dồi dào, là nguồn nước chính cung cấp cho nhu cầu sản xuất và sinh hoạt của người dân trong Quận nói riêng và Thành Phố nói chung Vì vậy, nguồn nước cũng tham gia một vai trò rất lớn trong việc phát triển kinh tế, xã hội của Quận và cả ở Thành phố

Đặc biệt là phát triển các khu công nghiệp, từ đó phát triển các khu thương mại, chợ búa, siêu thị phục vụ thị hiếu của người dân Ngoài ra công nhân các khu công nghiệp càng ngày càng tăng cần phải có nhà cửa phục vụ cho việc ở, sinh hoạt của công nhân

Từ đó hình thành các khu nhà công nhân, dẫn đến phải cấp giấy nhiều hơn và tình trạng chuyển nhượng, cho thuê, đăng ký thế chấp, hợp thửa tách thửa ngày càng nhiều ảnh hưởng lớn đến việc cập nhật chỉnh lý biến động

 Khó khăn

Với đặc điểm khí hậu có hai mùa rõ rệt đôi lúc gây khó khăn cho hoạt động sản xuất và sinh hoạt của người dân Mùa mưa thường gây ngập úng đối với khu vực vùng trũng Mùa khô kéo dài dẫn đến tình trạng phèn hóa, gây khó khăn cho quá trình sinh trưởng và phát triển của cây trồng Với khí hậu nóng ẩm mưa nhiều nên dễ phát sinh sâu bệnh hại cây trồng

Hệ thống sông rạch chằng chịt cùng khu vực đất vùng bưng với địa chất công trình yếu gây khó khăn cho việc đi lại, phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng, tiến độ đô thị hoá không đồng đều giữa các phường trong Quận

I.2.4 Tình hình kinh tế xã - hội

I.2.4.1 Tình hình kinh tế

Trong những năm qua kinh tế trên địa bàn Quận Bình Tân có tốc độ tăng trưởng cao, tổng giá trị sản xuất của ngành năm 2011 đạt 1.707,28 tỷ đồng tăng 447.52 tỷ đồng so với năm 2009, đạt tốc độ phát triển 135.64%, trong đó khu vực I: NN-TS đạt 45.78 tỷ đồng, khu vực II: CN-TTCN-XD đạt 1.299,10 tỷ đồng và khu vực III: TM-

DV đạt 362,4 tỷ đồng Cơ cấu kinh tế hiện nay của quận Bình Tân chuyển dịch theo hướng công nghiệp, tiểu thủ công nghiêp – thương mại, dịch vụ

Bảng 1: Cơ cấu các ngành kinh tế năm 2011 trên đại bàn Quận Bình Tân:

Khu vực Ngành Giá trị sản lượng (tỷ đồng) Cơ cấu (%)

II CN và TTCN 1.299,10 76.09

Nguồn: Phòng thống kê Quận Bình Tân

 Công nhiệp và tiểu thủ công nghiệp

Trên địa bàn quận hiện có 3 khu công nghiệp tập trung (KCN Tân Tạo, KCN

Vĩnh Lộc, KCN Pouyoung, khu công nghiệp Lê Minh Xuân) Toàn quận hiện có 24 công

trình kho bãi, phân bố chủ yếu dọc các trục giao thông chính như đường Kinh Dương

Vương, Quốc Lộ 1A, An Dương Vương … các kho này nằm ở thế thuận lợi cho việc lưu

thông hàng hoá giữa Thành phố và các tỉnh đồng bằng Sông Cửu Long và Đông Nam

Bộ

 Thương mại – dịch vụ:

Toàn quận có 21 chợ gồm 6 chợ ổn định và 15 chợ tự phát Trong đó chợ An Lạc

là một chợ lớn, đảm nhận chức năng là một chợ thịt đầu mối của Thành Phố Bên cạnh

các chợ còn có Siêu thị Big Của đặt tại Phường An Lạc A với diện tích 2,24 ha đáp ứng

nhu cầu sinh hoạt hàng ngày của người dân

Về giao thông và điện: Nhìn chung, mạng lưới giao thông đường bộ trên địa bàn

quận Bình Tân còn yếu Phần lớn các tuyến đường đang xuống cấp, nhất là vào mùa mưa

tình trạng ngập nước xảy ra thường xuyên Mạng lưới điện nhìn chung được bố trí dọc

theo các trục lộ giao thông chính Các khu dân cư trọng điểm vừa được cải tạo và xây

dựng mới đảm bảo an toàn lưới điện, ở khu vực dân cư tự phát chưa quy hoạch, lưới điện

hạ thế dân lập phần lớn thiết bị không đảm bảo tiêu chuẩn kỹ thuật, chất lượng kém

không đúng quy cách gây khó khăn trong quản lý sử dụng điện và an toàn đối với người

sử dụng

Về cấp thoát nước và bưu chính viễn thông: Quận Bình Tân đang sử dụng hai

nguồn nước chính là nước máy thành phố và nước giếng khoan Trên địa bàn quận chỉ có

20% dân cư là sử dụng nước máy thành phố, các hộ dân còn lại thì dùng nước từ các

giếng khoan riêng lẻ để cấp cục bộ, hầu như là không được xử lý Những năm gần đây,

cơ sở hạ tầng cũng như các phương tiện kỹ thuật hệ thống bưu điện quận đã được đầu tư

đúng mức, việc phát triển hệ thống bưu chính viễn thông đã góp phần vào việc đảm bảo

thông tin liên lạc được thông suốt, giúp cho hoạt động hành chính của quận nhanh chóng,

hiệu quả

 Nông nghiệp - thuỷ sản

Diện tích đất nông nghiệp giảm mạnh do tác động của quá trình đô thị hoá và việc phát triển các công trình hạ tầng nên giá trị sản xuất ngành NN-TS có xu hướng giảm dần qua các năm Trong những năm qua do sự ra đời của các khu công nghiệp tập trung, các khu dân cư đã làm cho đất nông nghiệp giảm đáng kể Vì vậy hộ gia đình chủ yếu chăn nuôi là chính

từ các quận, huyện và các tỉnh thành khác đến tìm kiếm việc làm Họ tập trung đông ở các phường có tốc độ đô thị hoá cao và các phường có nhiều xí nghiệp sản xuất Vì vậy, bên cạnh tác dụng tích cực là tăng thêm nguồn lao động thì lực lượng dân nhập cư đang

là một áp lực lớn cho quận trong việc quản lý con người, giải quyết việc làm Ngoài ra lượng dân nhập cư quá đông sẽ làm tăng thêm sự quá tải cho các công trình hạ tầng như giáo dục, y tế, nhà ở … đồng thời cũng gây nên nhiều hậu quả phức tạp về kinh tế và an ninh trật tự, an toàn xã hội

+ Trình độ văn hoá: Theo điều tra dân số 1/4/2009, Quận Bình Tân có 6.4% dân

số từ 5 tuổi trở lên chưa biết chữ, 0.6% biết đọc biết viết, 33.8% có trình độ cấp I, 37.6% có trình độ cấp II và 18.7% có trình độ cấp III

Số lao động làm việc trong các ngành kinh tế quốc dân là 129.246 người, trong đó ngành Nông nghiệp thuỷ sản chiếm tỷ lệ thấp nhất là 1.5% (với 1920 lao động), công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, xây dựng là 63.8% (với 82.431 lao động) và thương mại, dịch vụ là 34.7% (với 44.895 lao động) Do quá trình đô thị hoá nên số lao động nông nghiệp đang giảm dần do lượng lao động trên địa bàn quận đang bị thu hút vào các ngành CN-TTCN và TM-DV

Bình Tân chủ yếu là lao động phổ thông chỉ phù hợp với một số ngành nghề không đòi hỏi trình độ chuyên môn cao và dễ đào tạo trong ngành công nghiệp Do quận được tách ra từ huyện ngoại thành, lao động chủ yếu sống bằng nghề nông nên trình độ chuyên môn của lực lượng lao động không thể đáp ứng được yêu cầu chuyển dịch cơ cấu kinh tế từ nông nghiệp sang công nghiệp và thương mại dịch vụ

 Giáo dục và y tế:

+ Giáo dục:

Năm 2011 Quận Bình Tân đã thực hiện xong công tác phổ cập giáo dục trung học

cơ sở và đang thực hiện công tác phổ cập giáo dục bậc trung học Hiện có 48 trường thuộc hệ phổ thông thu nhận 24.906 học sinh và các trường thuộc hệ giáo dục thường xuyên với khoảng 500 học sinh

Ngoài ra còn có các trường như: 1 trường khuyết tật 50 em, 1 trung tâm dạy nghề của quận đóng trên địa bàn xã Bình Trị Đông, 1 trường Trung học kỹ thuật thuỷ sản II thuộc Bộ nông nghiệp và phát triển nông thôn (đào tạo khoảng 1000 học sinh) 1 trường giáo dục thiếu niên, 2 cơ sở dạy may công nghiệp tại Phường An Lạc với khoảng 500 lượt học viên/năm/cơ sở

+ Y tế

Trên địa bàn quận có 1.53 ha đất y tế Hàng năm đã khám chữa bệnh cho 156.000 lượt người, đáp ứng được nhu cầu phòng bệnh và chữa bệnh cho nhân dân Hiện tại trong khu vực có 1 trung tâm y tế tại An Lạc, một phòng khám khu vực tại Tân Tạo, các trạm y

tế cơ sở và các cơ sở y tế do tư nhân quản lý Trong đó có bệnh viện tư nhân Triều An với quy mô lớn đáp ứng được rất nhiều nhu cầu khám chữa bệnh của người dân trong khu vực cũng như ngoài khu vực Ngoài ra còn có khu y tế kỹ thuật cao quy mô 42.5 ha tại phường Bình trị Đông đang được triển khai xây dựng

I.2.5 Nhận xét chung về tình hình kinh tế xã hội

Hiện nay trên địa bàn quận Bình tân có nền kinh tế tăng trưởng khá, cơ cấu kinh tế chuyển dịch đúng hướng Công tác quản lý đô thị, vệ sinh môi trường có sự chuyển biến tích cực Các hoạt động văn hoá, văn nghệ, thể dục thể thao được đầu tư, thực hiện tốt các chính sách xã hội, công tác xóa đói giảm nghèo cho nhân dân và đối tượng chính sách, chất lượng giáo dục trên địa bàn quận ngày càng được nâng cao

Sự phát triển kinh tế xã hội trên địa bàn quận trong thời gian qua đã ảnh hưởng rất lớn đến nhu cầu sử dụng đất cũng như tình hình quản lý đất đai của địa phương Với những chính sách phát triển làm thay đổi bộ mặt của Quận Bình Tân trong những năm qua Từ một huyện ngoại thành sống chủ yếu bằng nông nghiệp thưa thớt dân cư, nay thu hút đông đảo lượng dân nhập cư, các chủ đầu tư, khiến cho nhu cầu nhà ở, đất ở, đất làm

dự án phát triển kinh tế trở nên cấp thiết, từ đó dẫn đến việc chuyển quyền sử dụng đất ngày càng nhiều và trở nên phức tạp

Trước đây tình hình biến động đất đai diễn ra hết sức phức tạp, trong tình trạng bỏ hoang, tình trạng chuyển nhượng trái phép, tình trạng sử dụng đất không đúng mục đích, tình trạng lấn chiếm đất đai diễn ra khá phổ biến Chỉ thị 08/CT-UB ngày 22/04/2002 của UBND TP.Hồ Chí Minh về việc chấn chỉnh và tăng cường công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai đã có tác dụng tích cực, tạo điều kiện để các cơ quan nhà nước chấn chỉnh và đưa công tác quản lý đất đai đi vào nề nếp

I.3 Nội dung và phương pháp nghiên cứu:

I.3.1 Nội dung nghiên cứu:

Từ cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu và mục tiêu đặt ra của đề tài, đề tài cần nghiên cứu những nội dung sau:

1 Đánh giá chung điều kiện tự, nhiên kinh - tế xã hội ảnh hưởng đến tình hình sử dụng đất

2 Khái quát tình hình quản lý Nhà nước về đất đai

3 Đánh giá hiện trạng sử dụng đất và tình hình biến động đất đai làm cơ sở để chỉnh

lý hồ sơ địa chính

4 Cơng tác chỉnh lý biến động đất đai

- Thẩm quyền chỉnh lý biến động

- Trình tự thủ tục đăng lý biến động

- Quy tiếp nhận thụ lý hồ sơ

- Phân loại biến động đất đai

- Chỉnh lý trên bản đồ địa chính, chỉnh lý trên GCN và trên các loại sổ

- Kết quả chỉnh lý biến động qua các năm

I.3.2 Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp thống kê: là phương pháp dùng để kiểm tra lại diện tích các khoanh

đất bị biến động và rà sốt lại ranh giới hành chính trên bản đồ Từ đĩ lập các biểu tổng hợp số liệu theo mẫu qui định của Bộ Tài Nguyên và Mơi Trường

Phương pháp phân tích tổng hợp: phân tích hệ thống số liệu theo từng giai đoạn,

theo từng đối tượng nghiên cứu Sau đĩ tổng hợp số liệu nhằm rút ra những tồn tại và hạn chế

Phương pháp nghiên cứu tài liệu: Thu thập số liệu có liện quan đến công tác lập hồ sơ địa chính ban đầu Thu thập tài liệu, số liệu về biến động đất đai hợp pháp cả về loại hình sử dụng và đối tượng sử dụng

Phương pháp kế thừa: tất cả các số liệu, tài liệu, bản đồ sau khi thu thập được ta

tiến hành phân loại đánh giá mức độ tin cậy của tài liệu, số liệu, bản đồ để từ đĩ xác định tài liệu nào cĩ thể kế thừa hồn tồn, tài liệu nào cần phải chỉnh lý, bổ sung và tài liệu nào khơng cĩ khả năng sử dụng

Phương pháp bản đồ: căn cứ vào thực tế của bản đồ địa chính khu đất để chỉnh lý,

sau đĩ kiểm tra lại, nếu đạt yêu cầu thì cập nhật ngay số liệu vào sổ theo dõi chỉnh lý biến động và biểu kê trên bản đồ địa chính

Phương pháp so sánh: so sánh tình hình biến động qua từng giai đoạn từ đĩ rút ra

những nhận định chung

PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

II.1 KHÁI QUÁT TÌNH HÌNH QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI

II.1.1 Quản lý đất đai theo ranh giới hành chính

Về việc quản lý đất đai theo địa giới hành chính trên địa bàn quận được làm khá tốt Quận Bình Tân được tách ra từ huyện Bình Chánh cũ từ cuối năm 2003 theo đó diện tích tự nhiên của quận là 5.188,43 ha, trong quá trình điều chỉnh về ranh giới nhằm tạo điều kiện để các phường trọng tâm của quận phát triển theo từng đơn vị hành chính Ranh giới quận Bình Tân được xác lập, mốc giới được công nhận Ranh giới hành chính giữa các phường cũng được xác định rõ ràng làm cơ sở cho chính quyền các cấp thực hiện chức năng quản lý hành chính và quản lý đất đai

Bảng 2: Quản lý đất đai theo ranh giới hành chính của Quận năm 2011:

(Nguồn: Phòng TN & MT Quận Bình Tân)

II.1.2 Tình hình đo vẽ bản đồ địa chính:

Đến năm 2002, quận đã phối hợp tổ chức công tác đo đạc lập bản đồ địa chính (của 4 xã, thị trấn thuộc huyện Bình Chánh) đã hoàn thành vào cuối năm 2003 Tuy nhiên do chia tách quận phải biên tập lại theo ranh giới của từng phường nên đang trong giai đoạn nghiệm thu và đến nay đã chính thức đưa vào sử dụng

Như vậy việc đo đạc, giải thửa và thành lập bản đồ địa chính đã được cơ quan chuyên ngành thực hiện một cách hoàn chỉnh và bài bản Kết quả đó đã tạo niềm tin cho các chủ sử dụng khi đăng ký đất đai, đồng thời là cơ sở đáng tin cậy cho công tác đăng

ký cấp giấy chứng nhận và quản lý đất đai của phường Vì vậy một số chủ sử dụng đã đăng ký và đã được cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và các tài sản khác gắn liền với đất Hiện nay công tác đăng ký cấp giấy vẫn dựa trên cơ sở bản đồ đã đo đạc của quận

Đến năm 2009 toàn quận đã tiến hành đo đạc và lập bản đồ địa chính mới, sản phẩm được bàn giao vào cuối năm 2009 và được sử dụng làm tài liệu để thực hiện công tác kiểm kê đất đai, đây là sơ sở cho công tác quản lý đất đai và thành lập hệ thống bản

đồ chuyên đề

Bảng 3: Kết quả đo đạc bản đồ địa chính của quận năm 2011

tờ bản

đồ đã thành lập

Diện tích đã

đo đạc lập bản

đồ địa chính

Diện tích đã đạc lập bản đồ địa chính theo các tỷ lệ

1/200 1/500 1/1000 1/2000 1/5000

1 Phường Bình Hưng Hòa 240 294.75 87.91 98.82 108.01

2 Phường Bình Hưng Hòa A 295 331.53 231.7 69.29 30.54

3 Phường Bình Hưng Hòa B 198 528.37 93.97 343.8 90.51

4 Phường Bình Trị Đông 145 222.45 96.83 79.57 46.05

5 Phường Bình Trị Đông A 89 358.46 38.36 105.9 214.13

6 Phường Bình Trị Đông B 132 260.00 75.58 53.70 0.24 130.50

7 Phường Tân Tạo 52 314.27 127.3 186.73 0.23

8 Phường Tân Tạo A 60 890.17 58.74 612.43 219.00

9 Phường An Lạc 113 273.16 130.9 128.3 13.88

10 Phường An Lạc A 65 60.65 40.47 20.18

Tổng cộng 1389 3533.8 795.7 1085 1302.5 130.72 219.00

(Nguồn: Phòng TN & MT Quận Bình Tân)

Từ kết quả đo đạc bản đồ địa chính trên ta thấy được diện tích đo đạc ở các phường đặc biệt là thành lập bản đồ địa chính ở các tỷ lệ khác nhau Trong đó có phường Bình Trị Đông B là đo đạc ở 4 tỷ lệ khác nhau Ở các phường đông dân cư, nhà cửa đông đúc thì thành lập bản đồ địa chính ở tỷ lệ lớn như 1/200, 1/500 và 1/1000 Còn ở các phường dân cư ít chủ yếu là khu công nghiệp và đất nông nghiệp thì thành lập bản đồ địa chính ở tỷ lệ nhỏ

Bản đồ địa chính ở tỷ lệ lớn thì càng chi tiết, phản ánh đúng với thực tế vì vậy việc cập nhật chỉnh lý trên bản đồ đễ dàng hơn, ít bị sai sót nhiều Còn bản đồ địa chính

ở tỷ lệ nhỏ phản ánh tổng quát khu vực đo vẽ rộng lớn, khó chỉnh lý khi có biến động xảy ra

II.1.3 Công tác lập hồ sơ địa chính:

Bộ hồ sơ địa chính là một tài liệu quan trọng giúp cho công tác quản lý nhà nước

về đất đai ngày càng hoàn thiện và đi vào nề nếp Hiện nay Quận đã thành lập đầy đủ hệ thống sổ trong bộ hồ sơ địa chính cho 10 Phường Tuy nhiên các nội dung trong sổ chưa đầy đủ còn nhiều sai sót, những thông tin biến động chưa được cập nhật đầy đủ hoặc không đúng theo quy định Do đó gây rất nhiều khó khăn cho việc khai thác sử dụng bộ

hồ sơ này

- Sổ mục kê: sau khi Luật đất đai 2003 có hiệu lực thi hành, cho tới thời điểm

hiện tại thì quận đã lập được 268 sổ Thông tư 09/2007/TT-BTNMT ngày 2/8/2007 về hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính đối với việc khai thác sử dụng sổ mục kê theo mẫu này rất hiệu quả và có phần hoàn thiện hơn

- Sổ địa chính: cho tới nay toàn Quận đã lập được 380 sổ, hầu hết các phường

mới lập được một bộ đúng theo quy định, các nội dung trong sổ đầy đủ, những thông tin sau khi biến động được cập nhật đầy đủ

- Sổ theo dõi biến động: Những năm trước các phòng chưa chú trọng đến việc

lập sổ theo dõi biến động đất đai ở địa phương mình, tuy nhiên đến năm 2007 việc cập nhật biến động đã đầy đủ và đúng theo quy định Tính đến thời điểm hiện tại thì toàn quận đã lập được 353 sổ

- Sổ theo dõi cấp GCNQSDĐ: Phòng TN & MT quận đã lập được 45 sổ cho 10

phường, thị trấn theo dõi được 97% GCNQSDĐ nông nghiệp và đất ở đô thị, theo dõi được 4.922 GCNQSDĐ có tài sản gắn liền với đất Nhìn chung sổ được lập đúng theo quy định nhưng phần biến động vẫn chưa được cập nhật đầy đủ

Các loại sổ Theo TT29/2004/BTNMT Theo TT09/2007/BTNMT

Sổ mục kê - Toàn quận đã lập được 115 sổ

- Sổ mục kê chưa hoàn thiện

- Cơ sở dữ liệu chưa thống nhất với bản đồ địa chính

- Toàn quận đã lập được 153 sổ

- Đã hoàn thiện hơn

- Cơ sở dữ liệu đã thống nhất với bản đồ địa chính

Sổ địa chính - Toàn quận đã lập được 175 sổ

- Chưa chỉnh lý đầy đủ trên bản đồ

và sổ

- Toàn quận đã lập được 205 sổ

- Đã chỉnh lý đầy đủ và hoàn chỉnh trên bản đồ

Sổ theo dõi

biến động

- Toàn quận đã lập được 161 sổ

- Nội dung trong sổ chưa đầy đủ còn sai sót nhiều

- Chưa có sự thống nhất với sổ mục kê và sổ địa chính

- Toàn quận đã lập được 192 sổ

- Nội dung trong sổ đã đầy đủ và hoàn thiện hơn

 Ngoài ra Quận Bình Tân còn có các tài liệu khác như: danh sách biến động của hộ gia đình các nhân, danh sách cấp giấy chứng nhận, sổ dã ngoại… phục vụ cho việc cập nhật chỉnh lý biến động đất đai của quận

 Sau khi đất đai có sự thay đổi về QSDĐ, thay đổi về mục đích sử dụng đất hay được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì các thông tin về thửa đất được cán bộ địa chính cập nhật vào sổ bộ địa chính của địa phương, kịp thời theo dõi và quản lý Công tác này thực hiện tốt thì phục vụ tốt cho công tác chỉnh lý biến động

 Ngoài ra còn một số trường hợp thay đổi về QSDĐ, thay đổi mục đích sử dụng đất không hợp pháp đã làm cho công tác cập nhật chỉnh lý biến động gặp nhiều khó khăn, đến khi kiểm tra và phát hiện thì mới được xử lý Vì vậy công tác điều tra và chỉnh lý hồ sơ phức tạp, tốn thời gian, công sức và tiền của

II.1.4 Công tác thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất

Công tác thống kê, kiểm kê và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất là một trong những nhiệm vụ thường xuyên của UBND các cấp, nhằm thực hiện chức năng quản lý nhà nước về đất đai Hàng năm Phòng TN&MT đã tổ chức công tác thống kê đất đai đến từng đơn vị phường, hoàn thành theo đúng hướng dẫn và thời gian quy định Công tác thống kê, kiểm kê là một vấn đề quan trọng nhằm quản lý việc sử dụng đất đúng mục đích nhằm đảm bảo cho công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được triển khai đúng với từng giai đoạn đầu tư

II.1.5 Công tác lập quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất.

* Công tác lập quy hoạch sử dụng đất:

Quy hoạch và kế hoạch SDĐ là một trong 13 nội dung quản lý nhà nước về đất đai, đây là công tác mang tầm quan trọng đặc biệt là đảm bảo tính định hướng cho SDĐ phù hợp với điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội, phục vụ cho việc công nghiệp hoá hiện đại hoá của quận

Thực trạng quy hoạch:

Quận phát triển đô thị mới hướng đến phát triển bền vững, một đô thị văn minh, sạch đẹp Phát triển kiến trúc đô thị theo các trục giao thông để tiết kiệm đất xây dựng, đồng thời kết hợp khu ở nhà vườn, nhà biệt thự

Hướng phát triển từ nội thành ra bên ngoài, theo tuyến: Quốc lộ 1A, Tỉnh lộ 10 và các trục giao thông quan trọng của Thành phố như: Xa Lộ vành đai, xa lộ Nguyễn Văn Linh, đường vành đai trong Thành Phố

+ Khu thương mại dịch vụ:

Triển khai đầu tư xây dựng một khu trung tâm thương mại – dịch vụ quy mô lớn (khoảng 700 ha) ở khu tân tạo A, giáp ranh Bình Chánh Đây là dự án quan trọng của quận trong giai đoạn sắp tới Dự án này sẽ có tác dụng nhằm kích thích sự tăng trưởng và chuyển dịch cơ cấu kinh tế của quận, chuyển hướng mạnh mẽ theo hướng tăng nhanh khu vực thương mại – dịch vụ Khu trung tâm này hình thành sẽ trở thành một trong những điểm đầu mối giao thông quan trọng nhất của cả TP.Hồ Chí Minh trong quan hệ giao dịch nhiều mặt với các tỉnh Đồng Bằng Sông Cửu Long

+ Công viên cây xanh:

Các công viên cây xanh tập trung trong các công viên, cây xanh đô thị… được bố trí thành những khu tập trung có tác dụng cải tạo khí hậu trong vùng, có chức năng là lá phổi thứ hai của Thành phố Các khu cây xanh đô thị được bố trí xen cài trong các khu dân cư, công trình công cộngvà phải đáp ứng các chỉ tiêu quy định

Các dự án Quy hoạch sử dụng đất hiện tại năm

2011

Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020

Khu dân cư Các khu dân cư đô thị tập trung đã

triển khai xây dựng gồm: Khu dân

cư An Lạc, Bình Trị Đông diện tích

136 ha, khu dân cư Vĩnh Lộc 110

ha, khu dân cư Tân Tạo diện tích 80

ha, khu dân cư An lạc dộc hương lộ

5 diện tích 30 ha

Các khu dân cư hiện hữu và tự phát bao gồm: An Lạc, Bình Trị Đông, Bình Hưng Hoà với diện tích 1.050

ha, dân số 129.000 người

Tân quy tân quý phường Bình Hưng Hòa

Dọc theo đường Hương lộ 2 phường Bình Trị Đông Ngã tư bốn xã, đông bắc ngã tư tân tạo và đông bắc đường tên lửa

Khu công

nghiệp

Khu công nghiệp giày da Puo Yeun, triển khai hoàn chỉnh khu công nghiệp Tân Tạo, khu công nghiệp Vĩnh Lộc không phát triển theo cụm

CN ngoài 4 cụm CN hiện hữu có tổng diện tích 31,4 ha

Khu công nghiệp Tân Tạo Cụm công nghiệp tiểu thủ công nghiệp và dân cư An Lạc

Hình thành khu y tế kỹ thuật cao 47 ha ở Bình Trị Đông

* Công tác lập kế hoạch sử dụng đất:

Công tác lập kế hoạch sử dụng đất còn mang nặng tính chủ quan, chưa tính toán hết các điều kiện tự nhiên, dự báo phát triển kinh tế, công tác duyệt kế hoạch sử dụng đất còn chậm Hiện tại quận đang tiến hành xây dựng kế hoạch đầu tư xây dựng hàng năm trên cơ sở đồ án quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội quận Bình Tân (Do viện kinh tế lập) và đã được cấp thẩm quyển quyền phê duyệt

II.1.6 Tình hình thực hiện dự án và tiến hành đền bù giải toả:

Tính đến năm 2011 với tốc độ phát triển đô thị hoá nhanh từ các xã, thị trấn của một huyện ngoại thành đến nay trên địa bàn quận đã hình thành nhiều khu dân cư, khu công nghiệp tập trung như KCN Tân Tạo, KCN Vĩnh Lộc, KCN Pouchen, KCN Tân Bình mở rộng và nhiều cơ sở sản xuất quy mô vừa và nhỏ Hiện nay trên địa bàn quận đang có 38 dự án đầu tư đang triển khai, trong đó:

+ 21 dự án diện tích 169,79 ha đã xây dựng hoàn thành hạ tầng kỹ thuật

+ 05 dự án diện tích 185,27 ha đã xây dựng phần hạ tầng, phần còn lại tiếp tục đền

Tác động đến việc cập nhật chỉnh lý biến động:

Khi xã hội ngày càng phát triển nhu cầu sử dụng đất của con người ngày càng cao thì vấn đề biến động đất đai là một tất yếu Biến động đất đai thúc đẩy quá trình công nghiệp hóa, thu hút đầu tư, nhiều dự án được mở rộng vì vậy cần nhiều đất đai hơn để phục vụ cho việc đền bù giải toả

Khi được đền bù giải toả người đân có một số tiền đầu tư vào các lĩnh vực ngành nghề khác nhau trong cuộc sống hoặc để mua đất ở Một số nơi người dân mua đất ao rồi chuyển mục đích và xây cất dẫn đến đất đai bị biến động Vì vậy cần phải nhanh chóng cập nhật các trường hợp này nếu không giấy tờ sổ sách sẽ không đúng với thực tế

Mặc khác khu giải toả có nhiều dự án xây dựng khác nhau như chung cư, khu công nghiệp, khu trung tâm mua sắm do đó cũng phải cần cập nhật chỉnh lý vào sổ sách

II.1.7 Về công tác cấp giấy chứng nhận quyền quyền sử dụng đất và các tài sản khác gắn liền với đất

Trong giai đoạn này quận đã hoàn thành cơ bản công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đạt 97% số hộ đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Do quận mới được thành lập từ 3 xã và một thị trấn của huyện Bình Chánh cũ nên công tác tổng hợp phân loại cấp giấy theo từng phường của quận còn gặp nhiều khó khăn Tổng số giấy chứng nhận đã cấp trong 5 tháng đầu năm 2011 của quận Bình Tân

là 4848 GCNQSDĐ, QSHNƠ và các tài sản khác gắn liền với đất, đạt 61,52% so với chỉ tiêu cấp giấy phép xây dựng được sự quan tâm và có chỉ đạo thường xuyên của UBND quận Để đáp ứng nhu cầu bức xúc của nhân dân trên địa bàn, UBND quận cần phải giải quyết cấp thủ tục nhà, đất nhằm tạo điều kiện giúp nhân dân ổn định cuộc sống Việc cấp

số nhà tạo điều kiện cho người dân có địa chỉ để giao dịch, được thụ hưởng một số tiện ích trong cuộc sống như nhu cầu về điện sinh hoạt, điện thoại Việc cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và các tài sản khác gắn liền với đất giúp cho người dân có điều kiện vay vốn ngân hàng để làm ăn phát triển kinh tế, giao dịch về nhà đất thuận tiện dễ dàng, tạo nguồn thu ngân sách nhà nước từ các khoản phí, lệ phí, tiền sử dụng đất

Bảng 4: Tổng diện tích đất nông nghiệp và đất ở đã cấp giấy năm 2011:

STT Phường

Năm 2011

Số GCN Đất nông nghiệp Diện tích (m2) Đất ở

2 Phường Bình Hưng Hoà A 477 51609.43 43015.50

3 Phường Bình Hưng Hoà B 456 41517.41 33027.37

5 Phường Bình Trị Đông A 788 67181.10 44828.33

6 Phường Bình Trị Đông B 393 49220.14 39818.63

8 Phường Tân Tạo A 369 41772.75 29046.35

10 Phường An lạc A 437 38531.20 27442.17

(Nguồn: Phòng TN & MT Quận Bình Tân)

Khi công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được đẩy mạnh, số lượng

GCN cấp cho hộ gia đình cá nhân và tổ chứ tăng lên, từ đó vấn đề khiếu nại tố cáo giảm

dần đi, đất đai được sử dụng ổn định và đúng mục đích hơn

Công tác cấp GCNQSDĐ tốt dẫn đến tình hình cập nhật chỉnh lý sẽ dễ dàng hơn,

các biến động bất hợp pháp như san lấp mặt bằng, chuyển nhượng bằng giấy tay… sẽ

giảm dần và đi vào nề nếp Từ đó các dạng biến động hợp pháp như chuyển nhượng, góp

vốn, thế chấp… sẽ được thực hiện nhiều hơn

II.1.8 Tình hình giải quyết khiếu nại, tranh chấp đất đai trên địa bàn Quận Bình

Tân

Đất nước ta đang trong thời kỳ đối mới công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước

theo xu thế phát triển chung của toàn cầu Quá trình đô thị hoá đang diễn ra mạnh mẽ ở

khắp mọi nơi trên cả nước đặc biệt là những khu vực vùng ven như ngoại thành TP.Hồ

Chí Minh đã thúc đẩy xã hội ngày càng phát triển, đổi mới toàn diện về mọi mặt kinh tế,

chính trị, văn hoá xã hội … theo định hướng xã hội chủ nghĩa Đời sống của người dân

từng bước được cải thiện và chất lượng cuộc sống ngày càng được nâng cao Tuy nhiên

bên cạnh những thành tựu đã đạt được thì quá trình đô thị hoá chưa thật sự bền vững trên

đất nước ta đã đem đến nhiều vấn đề bất cập đặc biệt là trong lĩnh vực đất đai Xuất phát

từ nhiều nguyên nhân khác nhau nhưng cơ bản nhất vẫn là giá đất tăng nhanh (hay nói

cách khác là đất đai trở nên có giá trị cao) đã làm cho vấn đề khiếu nại tranh chấp đất đai

ngày càng diễn ra nhiều và mạnh mẽ hơn Điều này không những gây ảnh hưởng không

nhỏ đến tình hình an ninh, chính trị, trật tự địa phương nói riêng và cả nước nói chung

mà còn gây khó khăn cho các cấp chính quyền trong lĩnh vực quản lý nhà nước về đất

đai

Ngày nay nhiều người dân có trình độ hiểu biết cao, họ tìm hiểu và nắm bắt pháp

luật tương đối có hệ thống Họ lợi dụng sơ hở về mặt pháp lý hoặc tính thực hiện pháp

luật không nghiêm của các cơ quan quản lý nhà nước trước đây và hiện nay để khiếu

kiện đòi lại quyền lợi mà trước đây họ cho là bị xâm phạm Tranh chấp, khiếu nại về đất

đai là một trong những lĩnh vực mà nhà nước nhận được nhiều đơn nhất và giải quyết

hậu quả khó khăn nhất hiện nay

II.1.9 Tình hình thực hiện chính sách và công tác quản lý vi phạm pháp luật về đất đai

Trong điều kiện vừa chia tách quận, quận Bình Tân là một địa bàn phát triển đô thị nhanh chống nhưng vẫn chưa phải là đô thị thật sự nên công tác quản lý đất đai hết sức khó khăn và phức tạp Cơ chế chính sách chưa phù hợp với một đô thị đang phát triển Do đó trong giai đoạn của thời kỳ vừa mới chia tách, quận đã tập trung chăm lo công tác quản lý đất đai, cụ thể là đã đề ra nhiều giải pháp, kế hoạch trong công tác quản

lý để thực hiện tốt các chủ trương của Ủy Ban Nhân Dân Thành Phố và Chính Phủ Ngoài ra thường xuyên tổ chức thanh tra, kiểm tra liên tục về công tác quản lý sử dụng đất đai và xây dựng trên địa bàn, thực hiện nhiều văn bản chỉ đạo nhằm đưa công tác quản lý đất đai đi vào nề nếp, ngăn ngừa những sai phạm đáng tiếc xảy ra

Công tác tuyên truyền, vận động, giáo dục, thanh tra, kiểm tra trên lĩnh vực này càng được chú trọng nhiều hơn, các biện pháp xử lý kiên quyết hơn kể cả cưỡng chế, buộc tháo dỡ trả lại hiện trạng, xử lý hình sự Nhờ vậy trong năm 2011 đã chấm dứt được tình trạng đầu cơ mua gom đất để san lấp, phân lô, kinh tế bất hợp pháp, các vụ vi phạm

về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, sử dụng đất sai mục đích, xây dựng không phép đã giảm đáng kể Cụ thể:

- Năm 2011: Quận đã thực hiện xử phạt vi phạm hành chính:

+ Tự chuyển nhượng đất xây dựng nhà trái phép: 356 vụ

+ Sử dụng đất không đúng mục đích (chủ yếu là sử dụng đất nông nghiệp vào mục đích xây dựng nhà ở): 17 vụ

+ Sửa chữa nhà không có giấy phép: 54 vụ

+ Lấn chiếm đất: 04 vụ

+ Xây dựng vi phạm các loại hành lang kỹ thuật: 47 vụ

+ Sửa chữa nhà không có giấy phép: 347 vụ trong đó cưỡng chế tháo dỡ: 178 vụ,

số còn lại vận động thuyết phục nhân dân tự tháo dỡ

Nhìn chung công tác xử lý vi phạm về quản lý đất đai trong năm 2010 quận đã có chỉ đạo rất quyết liệt, thường xuyên tổ chức thanh tra, kiểm tra và xử lý kiên quyết các vi phạm, hạn chế tối đa tình trạng pháp luật trên địa bàn

II.1.10 Công tác thanh tra, kiểm tra trong lĩnh vực đất đai

Khi điều kiện kinh tế xã hội ngày càng phát triển kéo theo những mâu thuẩn liên quan đến vấn đề đất đai trở nên phức tạp, để nâng cao công tác quản lý hành chính nhà nước và bảo vệ quyền lợi của người dân nên phải thanh tra nhằm xử lý những hành vi vi phạm trong quản lý và sử dụng đất Từ đó UBND quận Bình Tân đã tiến hành thanh tra việc SDĐ của một số tổ chức được giao để sử dụng vào mục đích phát triển vùng dự án, kiểm tra việc SDĐ của các công ty đóng trên địa bàn Quận … phối hợp với thanh tra nhà nước Thành Phố thanh tra công tác cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và các tài sản khác gắn liền với đất, chuyển QSDĐ và chuyển mục đích SDĐ từ năm 2005 đến năm 2011

Quận đề ra chủ trương trong thời gian tới ngoài thanh tra theo chuyên đề, vụ việc cần có kế hoạch thanh tra, kiểm tra theo định kỳ nhằm kịp thời phát hiện, uốn nắn, điều chỉnh và xử lý những sai phạm tăng cường công tác kiểm tra nghiệp vụ chuyên ngành từ

đó nâng cao hiệu quả công tác thanh tra, kiểm tra

* Nhận xét về tình hình quản lý đất đai trên địa bàn Quận

- Công tác đo đạc lập bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính trên địa bàn Quận thực hiện chưa được tốt Còn nhiều thiếu xót, lập sổ bộ địa chính không đúng quy trình, phần lớn các phường còn phải dùng hệ thống bản đồ ở tỷ lệ lớn

- Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đến nay cơ bản đã hoàn thành đáp ứng kịp thời quá trình công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước

- Trước kia do hệ thống hồ sơ địa chính chưa hoàn chỉnh, trình độ chuyên môn của cán bộ địa chính cơ sở còn hạn chế dẫn đến một số sai lầm trong công tác cấp giấy nhưng đến nay đã được xử lý, chỉnh sửa

- Công tác giao đất, thanh tra, kiểm tra và giải quyết tranh chấp được UBND Quận đặc biệt quan tâm, do tốc độ đô thị hoá nhanh nên công tác này cần được đẩy mạnh hơn nữa Qua đó giúp nhà nước quản lý chặt chẽ quỹ đất và mang lại quyền lợi chính đáng cho người sử dụng

- Việc bố trí đất cho phát triển công nghiệp, cơ sở sản xuất kinh doanh, các công trình phúc lợi xã hội và mở rộng khu dân cư được chọn ở những khu vực còn nhiều đất chưa sử dụng, đất nông nghiệp xấu, vì vậy tránh được việc lấy đất chuyên trồng lúa và đất sản xuất nông nghiệp

- Việc đo đạc, thống kê và quản lý quỹ đất công chưa được chặt chẽ, chưa hệ thống đầy đủ làm nảy sinh nhiều vấn đề như lấn chiếm đất, chuyển mục đích chưa xin phép… Mặc khác quỹ đất công không còn nữa nên khi cần xây dựng các công trình phúc lợi ở địa phương phải thu hồi đất của dân

- Trong những năm gần đây, quận Bình Tân đã phối hợp được các dự án đầu tư về vốn, nhân lực, vật tư… nhất là cho đối tượng sử dụng đất ở địa bàn tái định cư, sử dụng đất trồng cây công nghiệp, cây xanh che phủ đường phố…

- UBND các phường trong quận căn cứ theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của quận đã được duyệt, tổ chức triển khai thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu thuộc phạm vi ranh giới hành chính của từng phường Đồng thời cung cấp thông tin có

liên quan cho chủ sử dụng đất để thực hiện theo đúng pháp luật

II.2 ĐÁNH GIÁ HIỆN TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÌNH HÌNH BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI LÀM CƠ SỞ CHỈNH LÝ HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH

II.2 1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2011:

Tổng diện tích đất tư nhiên của Quận Bình Tân là 5188.43 ha trong đĩ:

- Đất nơng nghiệp là 1993.45 ha chiếm 38.42%

- Đất phi nơng nghiệp là 3194.26 ha chiếm 61.57%

- Đất chưa sử dụng là 0.72 ha chiếm 0.01 %

38.42%

61.57%

0.01%

Đất chưa sử dụng Đất nông nghiệp Đất phi nông nghiệp

Biểu đồ 1: Cơ cấu sử dụng đất năm 2011 Trong 5188.43 ha diện tích tự nhiên, đất phi nơng nghiệp chiếm tỷ lệ cao nhất 61.57%, so với tổng diện tích tự nhiên của tồn Quận Đất nơng nghiệp chiếm tỷ lệ 38.42% so với diện tích tự nhiên, chủ yếu tập trung ở các phường như Bình Hưng Hịa, Bình Hưng Hịa A Số liệu trên cho thấy đây là một Quận ngoại thành và đang cĩ tốc độ phát triển nhanh Đất chưa sử dụng hiện nay cịn rất ít 0.72 ha chiếm 0.01 % chủ yếu quỹ đất do các phường quản lý dành cho các mục đích cơng ích

Trong tương lai, với định hướng phát triển kinh tế theo hướng cơng nghiệp hĩa, hiện đại hĩa quận sẽ giảm dần diện tích đất nơng nghiệp và tăng diện tích đất phi nơng nghiệp, cụ thể là đất ở và đất sản xuất kinh doanh Bên cạnh đĩ, quận Bình Tân cũng chú trọng đảm bảo việc duy trì và gia tăng sản lượng sản xuất nơng nghiệp ở những năm tiếp theo

Bảng 5 : Diện tích, cơ cấu các loại đất chính năm 2011

Cơ cấu diện tích loại đất so với tổng diện tích

2.5 Đất sông suối và mặt nước chuyên dùng SMN 111.60 2.15

( Nguồn: số liệu thống kê đất đai năm 2011)

Thông qua bản số liêu cho thấy, hầu hết diện tích đất của quận Bình Tân 5188.43 ha

đã được đưa vào sử dụng Trong đó phần đất sử dụng cho mục đích phi nông nghiệp

chiếm tỷ lệ lớn nhất 3194.26 ha chủ yếu là đất ở và đất chuyên dùng, đất tôn giáo tính

ngưỡng, đất nghĩa trang nghĩa địa có diện tích không đáng kể Đất nông nghiệp chiếm tỷ

lệ nhỏ 1993.45 ha chủ yếu là đất sản xuất nông nghiệp và đất nuôi trồng thủy sản, Còn

lại, đất chưa sử dụng chiếm tỷ lệ nhỏ nhất 0.72 ha chiếm 0.01% tổng diện tích đất tự

nhiên

Mặc dù diện tích đất phi nông có diện tích cao hơn so với diện tích nông nghiêp

nhưng diện tích đất ở thấp hơn diện tích đất sản xuất nông nghiệp vì vậy cho thấy sản

xuất nông nghiệp vẫn còn phổ biến ở quận Bình Tân Trong tương lai đất nông nghiệp sẽ

dần chuyển mục đích sang đất ở và đất chuyên dùng phục vụ thị hiếu của người dân, vì

dân cư ở các tỉnh Đồng bằng sông cửu long di chuyển đến

Đất ở phân bố không đều trong từng phường và từng khu vực, tập trung dọc tuyến

giao thông chính và phân bố rải rác ở khu vực nông thôn Đất ở còn tập trung hầu hết ở

các phường Bình Trị Đông A, Tân Tạo, Tân Tạo A Do Quận đang trong quá trình đô thị

hoá mạnh mẽ, phường Tân Tạo có KCN là nơi thu hút dân ngoại tỉnh về làm việc nên

nhu cầu về đất ở của Quận là rất cao

Trong những năm tiếp theo, tiếp tục sử dụng hiệu quả mọi nguồn lực, tận dụng mọi lợi thế phát triển nhanh, bền vững nền kinh tế - xã hội, chuyển dịch cơ cấu theo hướng công nghiệp hoá - hiện đại hoá, thúc đẩy sự tăng tăng trưởng của khu vực dịch vụ có tốc

độ tăng trưởng cao hơn khu vực công nghiệp - xây dựng; Ứng dụng khoa học kỹ thuật tiến tiến vào sản xuất nông nghiệp để ổn định tốc độ tăng trưởng của quận

Bảng 6: Hiện trạng sử dụng đất phân theo phường trong năm 2011 :

Đơn vị tính (ha)

STT Đơn vị hành chính Tổng diện tích tự

nhiên

Đất nông nghiệp

Đất phi nông

nghiệp

Đất chưa sử dụng

Đất có mặt nước ven biển

1 Phường Bình Hưng Hòa 449.43 165.62 283.10 0.71

2 Phường Bình Hưng Hòa A 465.02 104.44 360.57 0.01

3 Phường Bình Hưng Hòa B 732.73 279.57 453.16

4 Phường Bình Trị Đông 295.95 90.18 205.77

5 Phường Bình Trị Đông A 466.40 245.95 220.45

6 Phường Bình Trị Đông B 439.73 107.22 332.50 0.01

7 Phường Tân Tạo 505.63 221.38 284.25

8 Phường Tân Tạo A 1233.66 602.49 631.17

9 Phường An Lạc 484.33 176.38 307.95

10 Phường An Lạc A 115.55 0.22 115.33

( Nguồn: Phòng quản lý đô thị Quận Bình Tân)

Do Quận Bình Tân là một quận ngoại thành đang có tốc độ đô thị hóa rất cao, cộng thêm quận là nơi tập trung các khu công nghiệp như khu công nghịêp Tân Tạo, Khu công nghiệp Vĩnh Lộc Chính vì vậy cần có một diện tích rất lớn để xây dựng nhà xưởng, các công trình công cộng, trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp…

Việc chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp sẽ mang lại hiệu quả kinh tế rất lớn, nhưng lựa chọn địa điểm sản xuất phải xem xét thật kỹ, tránh chuyển đổi các vùng đất có chất lượng tốt để sản xuất nông nghiệp sang xây dựng khu công nghiệp tiểu thủ công nghiệp Không những thế, tình trạng tự ý chuyển đổi còn ảnh hưởng đến việc cập nhật chỉnh lý biến động

Quận Bình Tân còn trong thời kỳ đầu thực hiện công nghiệp hóa, hiện đại hóa nông nghiệp và còn là bước đầu xây dựng cơ sở hạ tầng nên đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp còn rất ít Toàn bộ đất sản xuất kinh doanh chỉ phát triển ở các khu công nghiệp có quy mô vừa và nhỏ vì vậy trong tương lai cần phải đầu tư trang thiết

bị và mở rộng diện tích các khu công nghiệp này để phục vụ đầy đủ cho nhu cầu và thị hiếu của người dân

II.2 2 Tình hình biến động đất đai:

Bảng 7: Biến động diện tích đất theo mục đích sử dụng năm 2011 so với năm 2005

Đơn vị tính (ha)

Thứ

Diện tích năm

2011

So với năm 2005 Diện tích năm

2005

Tăng(+) giảm(-)

3.1 Đất bằng chưa sử dụng BCS 0.72 6.70 -5.98

(Nguồn: số liệu thống kê đất đai năm 2011)

Tổng diện tích tự nhiên Quận Bình Tân năm 2011 là 5188.43 ha giảm 865.33 ha do thu thập số liệu từ tổng điều tra diện tích tự nhiên của Phòng Tài nguyên – Môi trường năm 2010 và do đo vẽ lại bản đồ địa chính

Biến động đất nông nghiệp: Giai đoạn từ năm 2005 đến năm 2011, diện tích đất

nông nghiệp giảm 108.13 ha do chuyển sang đất ở và đất chuyên dùng đáp ứng nhu cầu

về đất, mở rộng đường giao thông đáp ứng nhu cầu đi lại và vận chuyển hàng hóa của người dân

Biến động đất chưa sử dụng: diện tích đất chưa sử dụng giảm 5.983 ha do khai

hoang, cải tạo để sử dụng vào sản xuất nông nghiệp và mục đích đất ở

Nguyên nhân biến động:

 Do sức ép về đân số làm giảm diện tích đất nông nghiệp, dân số tăng đòi hỏi phải

đáp ứng nhu cầu về nhà ở, các công trình công cộng, cơ sở hạ tầng Do đó, đất ở

đất chuyên dùng tăng lên do chuyển từ đất nông nghiệp sang

 Số dân nhập cư từ các tỉnh Đồng Bằng Sông Cửu Long và các tỉnh miền trung ngày

càng nhiều, thị hiếu của người dân về đất ở ngày càng cao dẫn đến việc chuyển

mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở ngày càng nhiều

 Sự chuyển dịch cơ cấu của quận cũng là nguyên nhân dẫn đến sự thay đổi mục đích

sử dụng đất và đối tượng sử dụng đất

 Tình hình chuyển nhượng, chuyển mục đích sang đất ở ngày càng tăng một phần là

do việc kinh doanh của người dân nhằm tìm lợi nhuận

 Nhà nước giao đất cho thuê đất để làm xí nghiệp, mở rộng hoặc xây mới các khu

sản xuất, khu công nghiệp ngày càng tăng

 Xây dựng công trinh phúc lợi xã hội công cộng như: công viên, cây xanh…

 Mở rộng nâng cấp hoặc mở mới các tuyến đường giao thông

 Các trường hợp biến động trái pháp luật như: chuyển quyền sử dụng đất, chuyển

mục đích, san lấp mặt bằng trái phép, xây dựng không theo quy hoạch thường

xuyên xảy ra do tâm lý người dân ngại làm thủ tục hành chính rườm rà, tránh thực

hiện nghĩa vụ tài chính Chính vì vậy làm cho việc cập nhật chỉnh lý biến động khó

khăn thực địa và sổ sách không khớp với nhau

Bảng 8: Tình hình chuyển nhượng đến 5/2011

Đơn vị tính: (m2)

Tên phường Tổng hồ sơ Tổng diện tích

(m2) Đất ở (m2) Đất nông nghiệp (m2) Bình Hưng Hoà 97 80461,97 33892,06 46569,91

Nguồn Phòng TN & MT Quận Bình Tân

Từ bảng trên cho thấy hoạt động chuyển nhượng QSSĐ trên địa bàn diễn ra khá

sôi động, số lượng hồ sơ chuyển nhượng nhiều nhất là ở các phường Bình Hưng Hòa (97

hồ sơ), Bình Hưng Hòa A (với 85 hồ sơ), Bình Hưng Hòa B (với 89 hồ sơ) Nguyên nhân

chuyển nhượng chủ yếu ở ba phường trên là do đây là những phường đang phát triển

mạnh, hệ thống giao thông, cơ sở hạ tầng đang được xây dựng và hoàn thiện Bên cạnh

đó thì do nhu cầu nhà ở người dân tăng mạnh và dân các tỉnh đến làm ăn, sinh sống nên

nhu cầu về nhà ở và đất ở tăng nhanh

Mặc khác do dân số của quận tăng rất nhanh nên nhu cầu về sử dụng đất của

người dân cũng tăng theo, vì vậy mà tình hình chuyển nhượng diễn ra ở khắp các phường