Thực trạng sử dụng không gian chung tại chung cư Kim Liên

Thực trạng sử dụng không gian chung tại chung cư Kim Liên

Chương 1: Lý luận chung

1.Lợi ích

Trước hết cần hiểu về lợi ích ? Lợi ích là gì? Phạm trù lợi ích, ích lợi,

có lợi được sử dụng như là cùng nghĩa và có thể thay thế cho nhau Lợi íchkhông phải cái gì trừu tượng và có tính chủ quan, mà cơ sở của lợi ích là nhucầu khách quan của con người Con người có nhiều loại nhu cầu và do đó cónhiều loại nhu cầu

Một trong những động lực quan trọng trực tiếp thúc đẩy hành động củacon người nhằm thoả mãn nhu cầu cá nhân, gia đình, tập thể, giai cấp, dântộc và xã hội Một cách tương ứng, người ta phân biệt lợi ích riêng (cá nhân)

và lợi ích chung (của gia đình, tập thể, tập đoàn, giai cấp, dân tộc hay xãhội) Lợi ích có thứ bậc khách quan: Lợi ích xã hội cao hơn lợi ích giai cấp,lợi ích giai cấp cao hơn lợi ích bộ phận, lợi ích tập thể cao hơn lợi ích cánhân, Lợi ích là nguyên nhân thật sự, căn bản của hoạt động lịch sử vàhành vi xã hội của con người Lợi ích được con người ý thức trở thành động

cơ tư tưởng của hoạt động thực tiễn có mục đích

Trong xã hội có giai cấp, lợi ích gia đình và lợi ích cá nhân phụ thuộcvào lợi ích giai cấp, vai trò hàng đầu thuộc về lợi ích giai cấp Tính đốikháng giữa các lợi ích giai cấp là nguyên nhân của đấu tranh giai cấp Giaicấp thống trị nêu lợi ích của giai cấp mình thành lợi ích chung của toàn xãhội Trong xã hội xã hội chủ nghĩa, lợi ích cơ bản của các giai cấp, của tầnglớp trong xã hội, của cá nhân là thống nhất; lợi ích của tiến bộ xã hội trởthành lợi ích chung của toàn xã hội - đó là tiền đề để kết hợp hài hoà các loạilợi ích cá nhân, tập thể và xã hội

2 Lợi ích kinh tế

Những lợi ích tạo thành động lực khách quan trong đời sống kinh tế vàtrong hoạt động kinh tế của con người trong xã hội nhằm thoả mãn nhu cầucủa mình Ngay từ khi mới xuất hiện, con người đã tiến hành các hoạt độngkinh tế Hoạt động kinh tế luôn giữ vai trò trung tâm trong mọi hoạt động xãhội và nó là cơ sở cho hoạt động khác Nội dung, hình thức biểu hiện và thựchiện lợi ích kinh tế do các quan hệ sản xuất quyết định Những lợi ích kinh

tế đều mang tính lịch sử và giai cấp Chế độ tư hữu về tư liệu sản xuất làmnảy sinh sự đối kháng lợi ích giữa kẻ chiếm hữu tư liệu sản xuất mà khônglao động, và người lao động bị tước đoạt tư liệu sản xuất Chế độ công hữu

xã hội chủ nghĩa về tư liệu sản xuất là cơ sở khách quan của sự thống nhất

và hài hoà giữa ba loại lợi ích: toàn xã hội, tập thể, cá nhân người lao động.Điều này không loại trừ những mâu thuẫn không đối kháng về lợi ích nảysinh trong xã hội Trong khi giải quyết những mâu thuẫn đó, vừa phải bảođảm lợi ích toàn dân có tính chất chủ đạo, đồng thời coi trọng lợi ích tập thể

và lợi ích cá nhân người lao động, vì đó là động lực trực tiếp, thúc đẩy hoạtđộng kinh tế, cơ sở tạo điều kiện để thực hiện đầy đủ lợi ích xã hội và lợi íchtập thể

Về mặt triết học, lợi ích kinh tế biểu hiện những quan hệ kinh tế kháchquan của xã hội, quyết định phương hướng của ý chí và hành động conngười " Những quan hệ kinh tế của một xã hội nhất định biểu hiện trước hếtdưới hình thức lợi ích" (Enghen) Trong hệ thống các lợi ích, lợi ích kinh tế

có vai trò quan trọng nhất; lợi ích tinh thần xét cho cùng cũng tuỳ thuộc lợiích kinh tế

Vai trò của lợi ích kinh tế

+ Lợi ích kinh tế là một trong những vấn đề sống còn của sản xuất vàđời sống.Chính những lợi ích kinh tế đã gắn bó con người với cộng động củamình và tạo ra những kích thích, thôi thúc, khát vọng và sự say mê tronghoạt động sản xuất – kinh doanh cho người lao động Lợi ích kinh tế được

nhận định và thực hiện đúng thì nó sẽ là động lực kinh tế thúc đẩy con ngườihành động Do đó, lợi ích kinh tế thể hiện như là một trong những động lực

cơ bản của sự tiến bộ nói chung và phát triển sản xuất kinh doanh nói riêng.+ Lợi ích kinh tế còn có vai trò quan trọng trong việc củng cố, duy trìcác mối quan hệ kinh tế giữa các chủ thể sản xuất – kinh doanh Một khi conngười tham gia vào các hoạt động kinh tế đều nhằm đạt tới những lợi íchkinh tế tương xứng với kết quả sản xuất – kinh doanh thì mới đảm bảo nângcao tính ổn định và sự phát triển của các chủ thể lợi ích Ngược lại, khikhông mang lại những lợi ích hoặc lợi ích không được đầy đủ thì sẽ làm chocác mối quan hệ giữa các chủ thể xuống cấp Nếu tình trạng đó kéo dài sớmmuộn sẽ dẫn tới tiêu cực trong hoạt động sản xuất – kinh doanh

3 Lợi ích xã hội

Lợi ích xã hội là những lợi ích không những cho tập thể mà còn cho xãhội bao hàm cả những cá nhân trong đó Từ trước đến nay, mâu thuẫn tronglợi ích xã hội và lợi ích cá nhân không chỉ xảy ra ở một bộ phận mà diễn ra ởrất nhiều bộ phận khác, không chỉ xảy ra ở một ngành nghề mà diễn ra trêncác ngành nghề và lĩnh vực trong cuộc sống Với sự hoạt động của một dự

án lợi ích xã hội được thể hiện ở các tiêu chí: dự án sử dụng lao động, nộpthuế cho nhà nước và các hiệu quả kéo theo khác (dự án hoạt động sẽ kéotheo ngành nghề khác phát triển, kinh tế xã hội phát triển, )

Lợi ích cá nhân hay doanh nghiệp được thể hiện ở các chỉ tiêu kinh tế tài chính như: Doanh thu, Lợi nhuận, thời gian hoàn vốn, hiệu số thu chi quy

-về hiện tại/tương lai (NPV/NFV), Suất thu lợi nội tại/tối thiểu (IRR), Tỷ sốThu/chi (B/C),

Trong phạm vi nghiên cứu đề tài này tôi muốn đề cập đến 2 phạm trù

đó là lợi ích xã hội và lợi ích kinh tế Lợi ích kinh tế còn có thể hiểu là lợiích cá nhân

4 Khái niệm và phân loại chung cư

4.1 Các khái niệm

Ngược dòng lịch sử, người La Mã là những người đầu tiên xây dựngnhà ở dạng chung cư với tên gọi “insula” dành cho người nghèo và tầng lớpdưới (pleb) Mỗi insula có thể chứa tới hơn 40 người trên diện tích trệt chỉkhoảng 400 m2, tầng cao xây dựng có khi lên đến 6-7 tầng Sau những trậnđại hỏa hoạn, hoàng đế Augustus đã giới hạn chiều cao tối đa của insula còn20,7 m và tới thời hoàng đế Nero thì chỉ còn 17,75 m Trong thời kỳ cựcthịnh của mình, số lượng chung cư insula tại Roma có thời điểm lên đến50.000 Trích kienviet.net

4.1.1 Khái niệm “chung cư” theo Encyclopedia Britanica 2006

Trong tiếng Anh hiện đại, từ “condominium” (được viết tắt là “condo”),

là từ được sử dụng phổ biến để chỉ một công trình chung cư thay thế cho từ

“apartment” Khái niệm “chung cư” (condominium) là một khái niệm cổ đãđược người La Mã cổ đại sử dụng từ thế kỷ thứ 6 trước CN, trong tiếngLatin “con” có nghĩa là “của chung” và “dominium” là “quyền sở hữu” hay

“sử dụng” Ngày nay, condominium là một hình thức quyền sở hữu chứkhông phải là hình thức tài sản nguyên vẹn Một condominium được tạo radưới một khế ước về quyền sở hữu, đồng thời với việc ghi nhận khuôn viênkhu đất và mặt bằng công trình trên vị trí xây dựng Các căn hộ ở được tạo

ra đồng thời và nằm bên trong khuôn viên khu đất chung cư Khi một người

sở hữu căn hộ chung cư condominium, anh ta có quyền sở hữu đối vớikhông gian nằm giữa các bức tường, sàn và trần căn hộ của mình, và mộtquyền sử dụng chung không thể chia xẻ (undivided share) đối với tất cả

“không gian chung” (common areas) thuộc khuôn viên dự án chung cư chứacăn hộ đó Khái niệm chung cư condominium thường được sử dụng hoán đổivới nghĩa toàn bộ dự án chung cư hoặc dùng để chỉ từng căn hộ chung cư

Trên phương diện kỹ thuật, từ condominium dùng để chỉ dự án chung cư(project); còn từ “apartment” hay “unit” dùng để chỉ các căn hộ chung cưđơn lẻ Condominium có thể có mọi hình dáng và kích cỡ, từ dạng tháp caotầng cao cấp sang trọng cho tới những nhà chung cư cải tạo cũ kỹ (Nguồn :Encyclopedia Britanica, 2006)

4.1.2 Khái niệm “chung cư” tại Singapore

Tại Singapore, khái niệm “chung cư” được sử dụng như một kháiniệm quy hoạch hơn là một khái niệm pháp lý, nhằm mô tả sự phát triểnnhững nhà ở, căn hộ và buồng ở được xây dựng nhằm mục đích khai thác tối

đa quỹ đất Căn cứ Tiêu chuẩn quản lý dự án xây dựng Singapore 2005 do

cơ quan quản lý quy hoạch Urban Redevelopment Authority-URA quy định,chung cư (apartment) được phân thành hai dạng : dạng flat và dạngcondominium

a Chung cư dạng Flat : là loại dự án nhà ở không sở hữu đất (non-landed

housing development) Mỗi căn hộ chỉ giành riêng cho mục đích ở và có lốivào riêng tách từ diện tích chung của khu nhà chung cư Chung cư dạng flattạo thành quỹ nhà ở xây dựng với mật độ trung bình và mật độ cao tạiSingapore, có số tầng từ 4 tới trên 30 tầng Khu nhà flat được tổ chức vớidiện tích không gian mở cộng đồng (common open space) tối thiểu, thuộcquyền sở hữu chung của cộng đồng cư dân của khu nhà đó Không có quyđịnh quy mô diện tích tối thiểu cho một khu dự án flat miễn là dự án đảmbảo được quy định về khoảng lùi và chỉ giới xây dựng Dự án flat không bắtbuộc phải bố trí không gian mở công cộng (Communal Open Space) bêntrong khu đất

b Chung cư dạng Condominium : không như dạng flat, chung cư

condominium yêu cầu quy mô diện tích khu đất lớn hơn Cũng như flat,condominium tạo nên quỹ nhà ở mật độ xây dựng trung bình và cao tại

Singapore Chung cư condominium phải có tiện ích công cộng và giải trínghỉ ngơi bên trong khuôn viên; các tiện ích công cộng thuộc quyền sở hữuchung của toàn cộng đồng cư dân và phục vụ cho nhu cầu của họ Dự áncondominium có thể bao gồm các khối nhà thấp tầng (4 tầng) và cao tầng(có thể xây dựng trên 30 tầng) Diện tích tối thiểu cho một dự áncondominium là 4.000 m2 và mật độ xây dựng trệt tối đa là 40 % (bao gồm

cả phần sân bãi đậu xe) Dự án xây dựng chung cư condominium không bắtbuộc phải bố trí không gian mở công cộng (Communal Open Space) bêntrong khu đất (Development Control, Urban Redevelopment Authority-URA, Singapore 2005)

4.1.3 Khái niệm “chung cư” tại Việt Nam

Theo Điều 70 của Luật Nhà ở 2005:

1 Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệthống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân Nhàchung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữuchung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư

2 Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm:

a) Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lôgia gắnliền với căn hộ đó;

b) Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêngtheo quy định của pháp luật;

c) Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phầndiện tích thuộc sở hữu riêng

3 Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm:

a) Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sởhữu riêng quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùngchung trong nhà chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôinhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang

bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệthống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoátnước, bể phốt, thu lôi, cứu hoả và các phần khác không thuộc sở hữu riêngcủa căn hộ nào;

c) Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cưđó

4.2 Phân loại chung cư

Nhà chung cư, theo dự thảo Bộ Xây dựng được phân thành 4 hạngtheo các tiêu chí: về quy hoạch, kiến trúc; về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xãhội; và về chất lượng xây dựng

Chung cư hạng 1 (cao cấp) diện tích từ 70m2 trở lên, có chất lượng sử dụng

cao nhất; có hệ thống giao thông bên ngoài nhà, có sân vườn, thảm cỏ; môitrường thoáng mát, sạch đẹp; không gian chức năng tối thiểu gồm phòngkhách, phòng ngủ, khu vực bếp, phòng ăn, phòng vệ sinh, phòng ngủ chính

có phòng vệ sinh riêng; trang thiết bị cao cấp; mỗi căn hộ có tối thiểu 1,5chỗ để xe ô tô; có thang máy, thang bộ, thang thoát hiểm, phòng chống cháy

nổ, thu gom và xử lý rác; có khu vui chơi, giải trí ngoài trời rộng rãi, niênhạn sử dụng trên 100 năm

Chung cư hạng 2, diện tích từ 60m2 trở lên, có sân vườn, thảm cỏ, cây xanh,

phòng ngủ chính lớn hơn 15m2, mỗi căn hộ có tối thiểu 1 chỗ để xe ô tô

Chung cư hạng 3, diện tích từ 50m2 trở lên, có hệ thống giao thông thuận tiện,

môi trường đảm bảo vệ sinh; diện tích phòng ngủ chính lớn hơn 12m2; cácphòng đều đảm bảo thông gió, chiếu sáng; hạ tầng xã hội đồng bộ, đầy đủ gồmsân tập thể thao, cơ sở y tế, trường học, dịch vụ thương mại trong bán kính 4

km

Chung cư hạng 4, được tính theo tiêu chuẩn hiện hành, giao thông thuận tiện

và hệ thống cứu hỏa, cứu nạn đảm bảo

Ngoài ra, chung cư phân theo nhiều cách khác nhau ví dụ như phântheo mục đích sử dụng

Phân theo mục đích sử dụng: để ở, văn phòng cho thuê,

Phân theo kết cấu hạ tầng: chung cư thấp tầng và chung cư cao tầngPhân loại định tính chia thành ba cấp: giá rẻ, phổ thông và sang trọng.Tùy theo cách phân chia căn hộ mà chia chung cư theo loại tương ứng

Căn hộ giá rẻ đơn thuần là một loại tư liệu để sinh tồn, chỉ có công năng cư

trú và nghỉ ngơi

Căn hộ phổ thông thì tương đối đẹp mắt, nội ngoại thất tươm tất, đủ tiện

nghi và trang bị cần thiết, có diện tích phụ nhất định…, khiến người ở cảmthấy tiện lợi và thoải mái Như vậy căn hộ phổ thông không chỉ là tư liệusinh tồn mà còn là tư liệu hưởng thụ

Căn hộ sang trọng có diện tích lớn, rộng rãi sáng sủa, hoa lệ, tiện nghi và

trang bị nội ngoại thất đầy đủ, đồng bộ, hiện đại, tạo mọi điều kiện thuận lợicho học tập, nghiên cứu, giải trí, tiếp khách… khiến người ở thể hiện đượcgiá trị xã hội của mình Như vậy căn hộ sang trọng không chỉ là tư liệu sinhtồn và hưởng thụ mà còn là tư liệu phát triển

Cách phân loại theo mức giá là cách phân loại tổng hợp nhất vì giá cảphản ánh toàn bộ giá trị của căn hộ, bao gồm cả giá trị hữu hình và vô hình.

Chẳng hạn ở Trung Quốc, họ có tiêu chuẩn cho nhà chung cư và được xếp làm 3 cấp độ : A (1A); AA (2A) và AAA (3A)., căn hộ được phân làm 6 loại

với mức giá trên một m2 sàn như sau:

1 Căn hộ hào hoa: trên 15.000 tệ/m2

2 Không gian "phi vật thể" ví dụ như các diễn đàn trên Internet, hay cáccuộc đối thoại tranh luận trên báo chí, tivi.

Sự hình thành, phát triển, và thay đổi của không gian công cộng phụthuộc vào sự phát triển và đặc điểm của đời sống công cộng, vốn khônggiống nhau giữa các nền văn hóa khác nhau và ở các thời điểm khác nhau

Trong không gian công cộng, người sử dụng vừa là người quan sát, lạivừa là người tham gia các hoạt động chung Hình thức hay hoạt động củamỗi người trong không gian công cộng thường gây ảnh hưởng tới nhữngngười khác, vì thế, không gian công cộng được coi là nơi diễn ra các xungđột xã hội cũng như là nơi của các hòa giải xã hội giữa các tổ chức cá nhân

Không gian mở là khoảng trống không sử dụng vào mục đích xây dựng các

công trình bất động sản, liền kề với không gian ở trong khu ở với nhiều cấp

độ khác nhau trong khu ở, nó kết hợp với một hệ thống đường nội bộ cóthiết kế hợp lý tạo ra được một khu vực có tính công cộng ở mọi cấp độ đôthị, từ cấp vùng cho đến cấp khu Không gian mở được tạo nên thông quangôn ngữ biểu hiện của các công trình kiến trúc và cách tổ chức cảnh quanqui hoạch đô thị Không gian mở đồng thời cũng thể hiện các yếu tố như:con người, các mối quan hệ xã hội, trình độ văn hóa, điều kiện kinh tế, cơ sở

hạ tầng, cơ sở vật chất kỹ thuật, thể chế chính trị của xã hội

Theo đề xuất của em: Không gian chung là những khoảng không được

sử dụng vào mục đích tạo khoảng không, điều hòa không khí và là nơi diễn

ra các hoạt động ngoài trời, giao tiếp của các người dân trong chung cư

5.2 Đặc điểm

Có diện tích phù hợp với quy định và do chủ đầu tư quyết định Tùytheo thiết kế, không gian chung có thể mang nhiều hình dạng khác nhau Cóthể là khoảng không giữa những nhà cao tầng, cũng có thể là lọt thỏm trong

tổ hợp nhà cao tầng hình chữ U và cũng có thể mở rộng ra xung quanhnhững tòa nhà chung cư

Không gian chung bao gồm nhiêù không gian khác như không gianxanh, không gian giao tiếp, không gian kỹ thuật, không gian sinh hoạt cộngđồng

Không gian chung là nơi sinh hoạt cộng đồng của người dân

5.3 Chức năng của không gian chung

Xét theo phương diện đáp ứng nhu cầu của nhân dân, không gian có bachức năng chính:

Phục vụ cho nhu cầu nghỉ ngơi, thư giãn của nhân dân

Phục vụ cho nhu cầu vui chơi, giải trí đối với mọi lứa tuổi, mọi tầnglớp nhân dân

Phục vụ cho nhu cầu thể dục, thể thao của nhân dân

Bên cạnh đó, không gian chung tại các chung cư còn có vai trò rất quantrọng và là một phần không thể thiếu trong cơ sở hạ tầng của một đô thị Sở

dĩ nói như vậy vì không gian chung có thể mang lại rất nhiều lợi ích:

Không gian chung tại các chung cư mang lại lợi ích cho sức khỏe cộng đồng.

Không gian chung là nơi tập thể dục - thể thao Nó giúp những ngườisống gần không gian chung thích tập thể dục và có sức khỏe tốt, năng lượngdồi dào Thật vậy, Theo Trung Tâm Kiểm soát bệnh tật của Mỹ ( The Centerfor Disease Control, USA), những người Mỹ sống gần nơi không gian tốtthích tập thể dục và có sức khỏe tốt, năng lượng dồi dào

Đặc biệt, với đối tượng trẻ em, những hoạt động vui chơi, giải trí sẽgiúp nâng cao trí tuệ phát hiện năng khiếu và do đó sẽ tạo ra một lớp người

mới toàn diện hơn cho xã hội Tạp chí The Trust for Puplic Land đã xuất

bản khá nhiều bài nghiên cứu về vấn đề này và đã chỉ ra rằng: Trẻ em rất cầnkhoảng không để có không khí trong lành, tập thể dục, để vui chơi cùng giađình và bạn bè Trẻ em không được chơi ngoài trời sẽ không thể luyện tậpthể dục đều đặn được và chúng có thể giáp mặt với những bệnh: bệnh đáitháo đường, bệnh béo phì, và bệnh hen Ở một số thành phố của Mỹ, điểnhình là Los Angeles chỉ có một phần ba trẻ em có thể tiếp cận với công viên,không gian công cộng Hoặc tại Việt Nam, thay vì những sân chơi như bãi

cỏ, trò chơi trong công viên thì chỗ chơi của các em là đường phố hay vỉahè

Không gian chung tại các chung cư mang lại lợi ích kinh tế.

Thật vậy, các không gian công cộng thực sự đã đem lại lợi ích kinh tế chothành phố Các nghiên cứu kinh tế đã chỉ ra rằng công viên làm tăng giá trị “lợinhuận và phi lợi nhuận” Ở các thành phố trên khắp thế giới, việc trồng thêmnhiều cây cỏ có thể giúp mọi người thư giãn hơn và giảm bớt các chi phí chạymáy điều hòa cũng như tiết kiệm năng lượng “ Vào thế kỷ 21, công viên có thể

và phải là động cơ của sự tăng trưởng kinh tế.”, theo lời Phó tổng thống AlGore

Những khoảng không gian mở đã tạo ra một cuộc sống chất lượng cao,thu hút cư dân, làm cho đô thị phát triển năng động hơn

Không gian chung tại các chung cư mang lại lợi ích cho môi trường sống

Cây cối chính là lá phổi xanh của đô thị vì chúng cải thiện đáng kể tìnhhình ô nhiễm không khí, ngăn chặn bão lũ trong suốt mùa mưa Cây xanhkhông thể thiếu vắng trong cân bằng sinh thái và môi trường Cây xanh đôthị lại càng có vai trò to lớn hơn Nó đã hấp thụ một lượng lớn khí Cacbonic

do con người và các nhà máy thải ra, bổ sung nguồn oxy đáng kể cho con

người sử dụng, làm dịu đi cái oi nóng mùa hè, chắn đỡ những nguồn gió bấclạnh lẽo mùa đông, giảm bớt tiếng ồn của hàng vạn xe có động cơ qua lạihằng ngày Sau những ngày làm việc căng thẳng đi dạo hay ngồi dưới vòmcây, tâm hồn sẽ trở nên thư thái.

Không những thế cây xanh còn có chức năng điều hoà khí hậu thànhphố Chỉ một chút xanh trong các thành phố cũng làm hạ nhiệt cái nóng và

ẩm ướt của mùa hè do trái đất ấm lên Các nhà khoa học Anh tìm thấy việc

có thêm 10% không gian xanh có thể làm giảm nhiệt độ bề mặt tới 3,8 độ C.Trích báo cáo khoa học nghiên cứu trẻ lần thứ 4- viện nghiên cứu kiến trúc,năm 2006

Những khoảng xanh có thể làm chậm lại những dự đoán nhiệt độ tăngđến năm 2080, khi mà mùa hè được cho là sẽ nóng hơn, khô hơn và mùađông thì ẩm ướt hơn

Không gian chung tại các chung cư mang lại lợi ích xã hội.

Các giáo viên báo cáo rằng không gian công cộng tạo môi trường tốt đãgóp phần nâng cao chất lượng giáo dục qua các buổi dã ngoại tập thể, nhữngbuổi học ngoại khóa ở công viên (đặc biệt là những buổi học về môi trường, tựnhiên)

Không gian chung cũng là nơi để có thể nghỉ ngơi, thư giãn Các tàiliệu của cảnh sát đã chỉ ra rằng số vụ bắt giữ các đối tượng dưới tuổi vịthành niên sau khi thêm nhiều không gian được mở trong cộng đồng người

có thu nhập thấp "Cây xanh khiến cho cuộc sống thêm dễ chịu Nhiềunghiên cứu cũng chứng tỏ nó có thể cải thiện sức khoẻ và tinh thần củangười, mang lại cảm giác thoải mái và giảm tội phạm", Ennos nói

Cuối cùng, không gian công cộng là nơi gắn kết cộng đồng Các nhàquy hoạch đô thị nhận thấy công viên làm tăng mối liên kết cộng đồng.Những khu vực công cộng này là nơi sinh hoạt chung của cả cộng đồngnhân dân đô thị, là nơi mà mọi người thực hiện nhu cầu giao tiếp xã hội, qua

đó diễn ra sự kế thừa và biến đổi những giá trị văn hóa, những phong tục tập

quỏn, tạo nờn cỏc giỏ trị riờng của mỗi đụ thị Bời vỡ khụng gian cụng cộng

là nơi mà tất cả mọi người khụng phõn biệt lứa tuổi, khụng phõn biệt địa vị

xó hội đều cú thể đến để thỏa món những nhu cầu cơ bản như nghỉ ngơi, thưgión, giải trớ, giao tiếp…Điều đú giỳp thu hẹp khoảng cỏch bất bỡnh đẳng xóhội và gúp phần tạo ra mối liờn kết cộng đồng bền vững

5.4 Tiờu chuẩn cho khụng gian chung cư

Trong cỏc bộ luật quy định ở Việt Nam chưa cú luật nào quy định rừ vềyờu cầu thiết kế sử dụng khụng gian chung tại cỏc chung cư Trong tiờuchuẩn xõy dựng Việt Nam 323- 2004 đề cập đến khụng gian giao tiếp tạichung cư nhưng ở gúc cạnh khỏc Đú là quy định chung nhất về sảnh chớnh

và phũng chức năng Ngoài ra, tại tài liệu TCVN4449:1987 Về quy hoạchxõy dựng đụ thị - tiờu chuẩn thiết kế.tập 1 Quy chuẩn xõy dựng Việt Nam:Nghị định 08/2005/NĐ-CP ngày 24- 1- 2005 của chớnh phủ TrongTCXDVN 362:2005 quy định

Vờn hoa-vờn dạo: Tiêu chuẩn đất cây xanh vờn hoa đô thị đợc xác định

theo loại đô thị và đợc quy định trong bảng 3

Chú Thích : Vờn hoa là một hình thức công viên nhỏ, hạn chế về quy mô,

nội dung với diện tích từ 1-6havà gồm ba loại chủ yếu:

- Loại I : Tổ chức chủ yếu dành cho dạo chơi, th giãn, nghỉ ngơi

- Loại II: Ngoài chức năng trên còn có tác dụng sinh hoạt văn hóa nhbiểu diễn nghệ thuật quần chúng, triển lãm hay hoạt động tập luyện TDTT

- Loại III: 5 Vờn hoa nhỏ phục vụ khách bộ hành, khách vãng lai, trang trínghệ thuật cho công trình đờng phố, quảng trờng, diện tích không quá 2ha

Bảng 3: Tiêu chuẩn đất cây xanh vờn hoa Phụ lục A: Diện tích tối thiểu của các loại đất công viên

1 Công viên trung tâm đô thị 15

2 Công viên văn hóa nghỉ ngơi (đa chức năng) 11-14

3 Công viên khu vực (Quận, phờng) 10

Bảng tổng hợp tiêu chuẩn diện tích đất cây xanh sử dụng công cộng

Bảng 5: Tổng hợp tiêu chuẩn diện tích đất cây xanh sử dụng công cộng

Loại đô

thị

Tiêu chuẩn đất cây xanh sử dụng công cộng(m2/ng).

Tiêu chuẩn

đất cây xanh công viên(m2/ng).

Tiêu chuẩn

đất cây xanh vờn hoa(m2/ng).

Tiêu chuẩn

đất cây xanh đờng phố(m2/ng).

Số loài cây càng nhiều càng tốt

để có thể giúp cho việc nghiên

-Bàng, phợng,

muồng hoa đào,

TT Khu chức

cứu,học tập của học sinh

- Hạn chế việc trồng các loại cây

ăn quả

- Không chọn cây có gai, nhựa,

mủ độc nh: Cà dại, thông thiên,dứa dại Không trồng các loạicây hấp dẫn ruồi muỗi nh sanh,

si, đa, đề

- Cây trồng nên có bảng ghi tên,ngày tháng trồng, xuất xứ

riềng riềng, hồng

-Cây cảnh, cây bản

địa: hồng, hải ờng, ổ quạ, phonglan, địa lan

- Tránh những cây gỗ giòn, dễgẫy

- Tránh những cây mùi khó chịuhoặc quá hắc

-Xà cừ, muồng hoa

đào, Vông, hồng,sữa, ngọc lan, lantúa, long não, dạhơng

-Muồng ngủ, gạo,phợng, mí

-Bàng lang nớc,muống hoa vàng,vàng anh

3 Cây xanh

bệnh viện

- Chọn cây có khả năng tiết racác chất fitolcid diệt trùng vàmàu sắc hoa lá tác dụng tới hệthần kinh, góp phần trực tiếp

điều trị bệnh

- Chọn cây có tác dụng trang trí:

màu sắc trong sáng, vui tơi, tạosức sống

- Chọn cây có hơng thơm

- Long não, lantua, ngọc lan, bạch

đàn, dạ hơng,hồng, mộc

- Bánh hỏi, mai

đào, móng bòtrắng, địa lan, maivàng, đào phai,dừa, cau đẻ, caulùn

- Ngọc lan, hoànglan, lan tua, muồn,bàng lang, phợng,vàng anh

có vẻ đẹp

- Trồng cây đảm bảo bốn mùa

có hoa lá xanh tơi

- Các loại câytrang trí quý đặcbiệt: Vạn tuế, bánhhỏi, trúc phật bà,trà mi, đỗ quyên,

TT Khu chức

trị trang trí cao(hình thái, màusắc, khả năng cắt xén) cau lùn, cau ta,trúc đào

- Cây xanh cản khói, ngăn bụi:

chọn cây có chiều cao, cây không trơ cành, tán lá rậm rạp, lá nhỏ, mặt lá ráp.

- Khu vực có chất độc hạiNO,CO2,CO, NO2, trồng câytheo phơng pháp nanh sấu vàxen kẽ cây bụi để hiệu quả hấpthụ cao (tốt nhất tạo 3 tầng tán)

- Dải cây cách ly cùng loại khidịên tích hẹp và hỗn hợp khi cầndải cách li lớn

- Chọn loại cây chịu đợc khóibụi độc hại

- Đài loan, tơng t,

dẻ, lai, phi lao,chùm bao lơn,săng, đào lá to,

đậu ma, nụ nhãn,sấu, vải, thị trám,muồng đen

- Găng, ô rô, duốitrúc đào đỏ, côtòng các loại,dâm bụt các loại,bóng nớc, rệu đỏ,thảm cỏ lá tre,mào gà, nhội, xà

- Chọn các cây có tác dụng chắn gió, chắn nắng (ở hớng Tây, hớng gió mùa đông Bắc).

- Chọn các loại thân cành dai, không bị gẫy đổ bất thờng, có hoa thơm, hoa đẹp.

- Muồng, longnão, nhội, xà cừ,ngọc lan, hoànglan, lan tua

- Trồng xen kẽ nhiều loài cây có

điểm của loài này hỗ trợ khuyết

điểm cho loài khác, hạn chế sâu bệnh phá hoại từng mảng.

- Sấu, các loạimuồng, bàng,quyếch,chẹo, long não, philao…

5.5 Tại sao con người cần đến khụng gian giao tiếp

Con người của cỏc đụ thị hiện đại dường như là chuyển động lướt quabờn cạnh nhau nhiều hơn đứng bờn nhau để thõn thiện chia sẻ với nhau éú

là một thực tế Hãy nói chuyện với tôi (talk to me) là một khát khao khôngchỉ của người già cô đơn mà ngay cả với những thanh niên sôi nổi, tràn đầysức sống Xã hội càng hiện đại con người ta càng trở nên cô đơn và nhỏ bé.Một vài nguyên nhân có thể cảm nhận được:

- Bản thân đô thị là một hệ thống cứng, các nhà thiết kế đô thị đã tạo ramột thành phố với các nguyên tắc của hình học và chia nhỏ thành phố bởicác vách ngăn bằng bê-tông, xi-măng, kính ngăn cách con người Một thànhphố nếu bỏ đi toàn bộ các nóc nhà thì phần còn lại là những cái hộp khôngkhác gì tổ tò vò Có lý khi nói rằng phần lớn đời sống của người dân đô thị

là diễn ra trong những cái hộp và xê dịch từ cái hộp này tới cái hộp khác

- Ðô thị có hệ thống dịch vụ ngày một hoàn thiện, chính điều này đãtước đi cái bản chất của khái niệm "chia xẻ" Nếu trong xã hội nông nghiệp,người ta phải dựa vào nhau để tồn tại trên tinh thần "thương người như thểthương thân", "tối lửa tắt đèn có nhau", "chị ngã, em nâng" thì sang xã hội

đô thị người ta chủ yếu dựa vào dịch vụ Dịch vụ tốt là một mục tiêu của xãhội hiện đại, thiếu tiền đến ngân hàng, ốm đau đến bệnh viện, ma chay cướihỏi thuê dịch vụ Vô hình chung, dịch vụ hoàn hảo làm triệt tiêu dần quan hệcộng đồng

- Công nghệ và kỹ thuật đô thị ngày một hiện đại, nhờ công nghệ mớinày cuộc sống con người dễ dàng hơn, nhưng làm cho khoảng cách tâm lý -

xã hội lớn hơn Ðiện thoại, internet là những ví dụ sống động cho việc conngười thực hiện hàng trăm cuộc giao tiếp trong một ngày cho dù đó là trựctuyến (online) nhưng gặp gỡ lại ít đi Cũng do sự hoàn hảo của công nghệ và

kỹ thuật mà con người có thể thực hiện được các yêu cầu cá nhân mà khôngphải ra khỏi nhà hay căn phòng như mua hàng, trả phí dịch vụ, đóng thuế,thậm chí là học hành Có người nói ở các nước phát triển người ta thấy nhautrên Tivi nhiều hơn là ngoài đời, có lẽ do vậy mà ở các nước phát triển caomỗi năm có một ngày không tivi và một ngày không sử dụng điện thoại

- Cá nhân hóa tăng cao và cộng đồng giảm xuống Ở đô thị người tađặt cá nhân cao hơn cộng đồng do cuộc sống đô thị làm cho người phải lựachọn sao cho có lợi cho bản thân, trong khi tài chính, thời gian luôn là hạnchế Trong nhiều trường hợp, cá nhân hoá bị đẩy đến mức cực đoan thànhchủ nghĩ cá nhân ích kỷ và vị kỷ.

- Trong xã hội đô thị quan hệ con người ít sống trong nhóm sơ cấp(primary group) mà sống và làm việc phổ biến là ở trong nhóm cấp hai(secondary group) Tức là người ta quan hệ với nhau theo công việc và hoạtđộng chủ yếu trong nhóm chức nghiệp, vai trò của nhóm cấp một (gia đình,công đồng cư trú, thân tộc) bị giảm sút đi Ngay từ những năm 1950, nhà xãhội học người Ðức là Ferdinand Tonnies cũng đã chỉ ra rằng trong xã hộicông nghiệp thì nhóm cấp 1 sẽ bị suy yếu đi rõ rệt về chức năng và lỏng lẻo

về cấu trúc, trong khi nhóm cấp 2 sẽ trở nên phổ biến và phát triển mạnhhơn

Trước một xã hội như thế, người ta nhận thấy phải làm sao cho conngười đô thị sống với nhau gần gũi hơn và thân thiện hơn Sự lãnh lẽo và vôcảm sẽ làm cho con người không được lành mạnh về tinh thần, cộng thêmvào đó là sức ép đô thị (ô nhiễm môi trường, tắc nghẽn giao thông, tội phạm,việc làm không ổn định, rủi ro, cạnh tranh gay gắt) làm cho con người sốnglâu hơn, nhưng mệt mỏi hơn

Không gian giao tiếp công cộng chính là phần mềm trong một hệthống đô thị cứng Một thành phố sẽ trở nên ngột ngạt khó thở khi không cónhững không gian rỗng giữa những khối nhà đông đặc, tầm mắt con người

sẽ bị tù túng trong các rừng beton xám xịt, sự hiểu biết con người sẽ bị giamcầm trong các khối vật chất vô hồn và tình cảm con người trở nên vô cảm,nhạt nhẽo trong các bức tường

Do vậy việc tạo ra các không gian giao tiếp là vô cùng cần thiết Ðó chính làmột tiêu chí quan trọng của đô thị nhân văn

6 Xung đột lợi ích kinh tế và lợi ích xã hội trong việc sử dụng không gian chung

Thiếu công bằng: Một bộ phận được hưởng lợi từ việc sử dụng vào mụcđích riêng do có điều kiện thuận lợi hơn trong khi đa số bộ phận không đuợchưởng mà vẫn mất chi phí

Nếu sử dụng không gian chung vào đúng mục đích phục vụ cộng đồng

sẽ khiến một bộ phận mất nguồn thu do không có địa điểm để kinh doanh,đồng thời một số dịch vụ cũng mất đi do không được tư nhân cung cấp

Nếu sử dụng vào mục đích kinh tế sẽ ảnh hưởng đến cảnh quan khu vực

và đồng nghĩa phần lớn người dân không có không gian sử dụng Bên cạnh

đó sẽ xảy ra tình trạng mất trật tự và vệ sinh khu vực,…

7 Một số vị dụ điển hình ở các nước trong việc sử dụng hiệu quả không gian giao tiếp

Con người ngày càng quan tâm hơn tới cảnh quan đô thị và không thểchấp nhận hài lòng chỉ với hình thức thiết kế kiến trúc Họ bắt đầu nhận thấyrằng điều quan trọng là cảnh quan khu ở, cảnh quan đô thị và toàn cảnh đôthị hài hòa

Trong những năm gần đây, rất nhiều dự án tái phát triển ở Nhật Bảnđược tiến hành tại những đô thị lớn, bao gồm Tokyo, Osaka và Yokohama.Tại những đô thị này, các chương trình quy hoạch dự định nhằm cải thiệnmôi trường sống đô thị và đa dạng hóa chức năng đô thị, thiết lập những môitrường ở tốt đẹp, cung cấp các tiện nghi thương mại dịch vụ và những khônggian chung khác trong khi vẫn đảm bảo hài hòa hoàn hảo với môi trườngxung quanh

Bên cạnh đó các thành phố Châu Âu - Bắc Mỹ đang tìm cách trở lại vớihình ảnh xa xưa trên cái nền của công nghệ - kỹ thuật hiện đại Các nướcnhư Pháp, Ðức, Canada, Hà Lan đang cố gắng xây dựng lại các tiêu chí củachất lượng sống của xã hội hậu công nghiệp trong đó các tiêu chí xanh, sạch,thân thiện, giản dị được đề cao trong các đô thị sinh thái nhỏ với chứng 5-10ngàn dân Trong các đô thị nhỏ này các không gian giao tiếp và không giansống hoà lẫn vào nhau

Một điều thật là lý thú khi phát hiện ra rằng sau hơn 300 năm phát triển,

đô thị phương Tây khi đạt đến đỉnh cao thì lại có xu hướng quay trở về vớikiểu đô thị giản dị của xã hội nông nghiệp truyền thống Ðiều này khiến chochúng ta suy nghĩ rằng các đô thị châu Á đang sở hữu những gia tài văn hóa

đồ sộ, những gía trị tinh thần qúi giá của xã hội truyền thống Nhưng cónhững lúc để đi cho nhanh, chúng ta đã vội vàng bỏ lại phía sau lưng không

ít những di sản văn hóa bị, và như thế rất có thể 100 năm sau khi bước vàohậu công nghiệp, con cháu chúng ta lại phải tìm cách phục hồi, hay phụchưng lại những gía trị văn hóa truyền thống mà thế hệ hôm nay đã mất Thậttai họa, nếu chúng ta tạo ra được thật nhiều quảng trường, công viên, vườndạo nhưng mọi người vẫn cứ lướt qua bên cạnh nhau như những kẻ xa lạ Một trong những ví dụ điển hình trong việc sử dụng hợp lý không giangiao tiếp đó là Trung Quốc Với tốc độ đô thị hóa chóng mặt như hiện nay,

đô thị Trung Quốc cũng gặp phải những khó khăn cũng như hạn chế như bất

kể đô thị nào khác trên thế giới Quá trình đô thị đã làm mất đi nhữngkhoảng không gian chung được sử dụng phục vụ cộng đồng dân cư Trongthời đại “tấc đất, tấc vàng” như hiện nay, các chủ đầu tư tận dụng tối đa diệntích đất để xây dựng nhà chung cư thu lại lợi nhuận tối đa mà bỏ qua nhữngyêu cầu tối thiểu, bức thiết của những người dân sử dụng chung cư Các nhàkiến trúc sư Trung Quốc đã nghĩ ra giải pháp xây dựng các khu không gianchung tại tầng thượng các tòa nhà chung cư hoặc đan xen giữa các tầng nhà

chung cư ngoài một diện tích nhất định để làm không gian chung tại tầng 1.Cách này làm tăng diện tích không gian chung mà vẫn tiết kiệm Mô hìnhnày được xây dựng các không gian xanh, các khoảng không giao tiếp tại một

số tầng giữa của chung cư Ví dụ một chung cư 18 tầng thì diện tích sàn tầng

1 được ưu tiên cho các lợi ích kinh tế, và có một diện tích nhất định xungquanh tòa nhà dùng làm không gian chung của tòa nhà Ngoài ra, tại tầng 5,

10, tầng thượng bố trí xây dựng thành không gian mở gồm cây xanh, khoảngkhông để các cư dân chung cư sử dụng để hóng gió hoặc giao tiếp với cộngđồng Cách sắp xếp như vậy khiến cư dân có nhiều không gian chung để sửdụng và tạo sự phân bố đều giữa các tầng với nhau Hiệu quả cả về mặt kinh

tế và mặt xã hội và thực tế chứng minh các nước khác đang học tập mô hìnhnày của Trung Quốc

Tại Viêt Nam, khu vực Phú Mỹ Hưng là một ví dụ điển hình trong việcnâng cao hiểu quả của không gian chung Tại các chung cư của Phú MỹHưng, một diện tích rất lớn được sử dụng làm không gian chung với đường

đi bộ, cây xanh, khu tập thể thao, ghế đấ,… Thường mật độ xây dựng tại cáckhu căn hộ ở đây không quá 50%, phần diện tích còn lại tạo hoa viên, vườndạo, công viên đô thị, chỗ cho trẻ chơi…Tuy dành một diện tích không nhỏcho quy hoạch không gian tại các chung cư nhưng Phú Mý Hưng vẫn là mộttrong những công ty địa ốc hoạt động hiệu quả nhất Nhưng căn hộ chung cưtại Phú Mỹ Hưng luôn có giá cao hơn các nơi khác nhờ không gian sống tốt

và đáp ứng những yêu cầu của cuộc sống Vậy là Phú Mỹ Hưng vừa đemđến một không gian sống tốt cho các cư dân, cũng đem lại lợi nhuận chocông ty

Chương 2 Xung đột lợi ích kinh tế và lợi ích xã hội trong việc

sử dụng không gian chung tại chung cư Kim Liên

1.Thực trạng chung cư ở Hà Nội

Theo con số kiểm soát của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản

- Bộ Xây dựng, Hà Nội hiện có khoảng 23 khu chung cư cũ (4 - 5 tầng) vàhơn 10 khu chung cư cũ (2 - 3 tầng) với hơn 1 triệu m2 sàn, “gánh trên lưng”

30 nghìn hộ dân với hơn 150 nghìn nhân khẩu Tại TP HCM có khoảng 400nhà chung cư được xây dựng trước năm 1975 chủ yếu là nhà 5 - 6 tầng, cộngvới khoảng 100 nhà chung cư cũ nát với diện tích hơn 500 nghìn m2 sàn, lochỗ ở cho 10 nghìn hộ dân với gần 50 nghìn nhân khẩu Hải Phòng cũng cótrên 120 nhà chung cư cũ với diện tích gần 200 nghìn m2 sàn, bố trí cho 700

hộ dân với khoảng 3.500 nhân khẩu

Mặc dù đã bước sang thời của chung cư cao tầng hiện đại nhưng chung

cư cũ vẫn gánh số chỗ ở gấp rất nhiều lần so với các chung cư mới Thựctrạng tồn tại ở hầu hết các khu chung cư cũ là: môi trường sống không đảmbảo, mật độ dân cư quá tải, chất lượng nhà xuống cấp

Theo Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản thì 100% chung cư cũ

bị thấm dột, gần 100% vỡ các đường ống nước thải (các đường ống trướcđây bằng sành) Công tác bảo dưỡng định kỳ lại hầu như không có Mộtphần do nhiều người dân muốn tăng diện tích sử dụng nên cơi nới, làm các

“chuồng cu”, đục phá làm ảnh hưởng đến kết cấu công trình, đặt các ốngnước tự tiện làm rỉ hệ thống cốt thép bêtông Cũng một phần do cơ chế quản

lý trước đây không chú trọng vào việc kiểm soát chặt chẽ mật độ dân cư vàbảo dưỡng định kỳ công trình

Theo khảo sát của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xâydựng), hiện tổng diện tích sàn nhà ở chung cư cũ của TP Hà Nội là1.256.000m2, trong đó 54,76% được xếp loại chất lượng kém, 45,24% chấtlượng trung bình Những khu chung cư cũ nát xuống cấp nghiêm trọng đang

ở trong tình trạng nguy hiểm gồm có khu Nguyễn Công Trứ, khu P3 PhươngLiệt, khu B6, khu A Giảng Võ, khu chung cư Văn Chương

Hà Nội hiện có trên 30 khu nhà chung cư cần cải tạo, xây lại gấp thìđến nay mới chống lún được 12 nhà, xây ốp được 13 nhà Kế hoạch củaUBND TP Hà Nội cho biết từ nay đến năm 2010, thành phố sẽ giải quyếtxong các khu chung cư hư hỏng nặng, nâng cấp các khu chung cư cũ xuốngcấp là khu B Kim Liên, Nguyễn Công Trứ, Văn Chương

Đó là hiện trạng chung của các chung cư cũ Hà Nội, sau đây em xin đisâu phân tích thực trạng không gian chung của Hà Nội và của chung cư KimLiên nói riêng

2 Thực trạng sử dụng không gian công cộng ở chung cư Hà Nội

2.1Không gian cho người sử dụng chung cư còn thiếu

Dạo một vòng quanh các chung cư Hà Nội, không còn thấy nhiềunhững không gian chung dành cho việc giao tiếp cũng như nghỉ ngơi củangười dân Không gian chung bao gồm nhiều hạng mục công trình của mộttòa nhà chung cư như sân sinh hoạt chung, cầu thang, sân thượng, ban công,

và phòng sinh hoạt cộng đồng Một điều dễ nhận thấy đó là tại các chung cư

cũ được xây dựng cách đây 40 đến 50 năm không có phòng sinh hoạt cộngđồng chung Xây dựng chủ yếu là xây các chung cư tương đối đơn giản, baogồm các phòng ở và 1 khoảng sân chung Khi có hội họp, thì người dân lạitập chung tại một gia đình nào đó để cùng sinh hoạt Ngày nay, tại các chung

cư mới, cũng như theo yêu cầu kĩ thuật bắt buộc, người dân sống trongchung cư đã có phòng sinh hoạt cộng đồng, chức năng tương tự như nhà văn

hóa tại các khu dân cư khác, để phục vụ nhu cầu chính đáng của người dân.Bên cạnh đó, một điển hình nhận thấy là tại các chung cư cũ, do xây dựngkhá lâu, với diện tích nhỏ, nên người dân tận dụng những khoảng hành langchung, cầu thang chung để làm nơi nấu nướng, phơi quần áo hay để xe.Không gian chung đi lại của người dân đã thiếu nay càng thiếu hơn Thựctrạng này diễn ra ở rất nhiều chung cư cũ tại Hà Nội phải kể đến là KimLiên, Trung Tự, Nguyễn Công Trứ,… Tại bất kỳ một chung cư nào ta cũngnhận thấy việc cơi nới tăng không gian sử dụng Đặc biệt các căn hộ ở tầngtrên cùng có cách cơi nới rất nguy hiểm đó là việc đục trần để xây thêm 1phòng ở trên sân thượng Vô hình chung đã thay đổi kết cấu của tòa nhà từ 4tầng lên thành 5 tầng, làm mất đi không gian sân thượng đáng lý ra được coi

là không gian chung Thực trạng này không chỉ có của các chung cư cũ mà

cả những chung cư mới cũng gặp phải tình trạng thiếu không gian côngcộng Tại các chung cư mới này ít có tình trạng thay đổi kết cấu của ngôinhà nhưng cũng giống như các chung cư cao tuổi khác chung cư mới vẫn rấtthiếu không gian công cộng dành cho người sử dụng Sau đây là bảng số liệukhông gian xanh ở một số khu đô thị mới Hà Nội

Quy mô dân sô (người)

Đất cây xanh cấp tP, khu ở

Đất cây xanh đơn vị

ở ( m2)

DT cây xanh đầu người

(báo cáo khoa học nghiên cứu viên trẻ lần thứ 4, Viện nghiên cứu kiến trúc,

năm 2006)

Như vậy chỉ tính riêng không gian xanh thôi, không gian công cộngdành cho người sử dụng là quá ít, chưa kể đến những không gian giao tiếpkhác.

2.2 Cơ sở vật chất chưa đáp ứng được nhu cầu của người dân

- Nhiều nhà bị lún và nứt nặng như các khu Thành Công, Mai Dịch (HàNội) do theo thời gian điều kiện địa lý tự nhiên có nhiều thay đổi Trải quamấy chục năm xây dựng, cộng với điều kiện xây dựng các chưng cư thời đócòn nhiều mặt hạn chế, trong suốt quá trình sử dụng không được bảo dưỡng,trùng tu nên việc xuống cấp của các chung cư nói chung và của không giancông cộng tại các chung cư là điều không thể tránh khỏi Hiện tại, cáckhông gian còn sót lại cũng đang trong tình trạng xuống cấp, đường nứtnặng, các công trình trong khuôn viên bị hư hại,…

- Việc cơi nới các khu nhà ở dẫn đến việc làm thay đổi hoàn toàn hìnhkhối cũng như mặt đứng của các toà nhà, điều này có ảnh hưởng nghiêmtrọng đến giá trị thẩm mỹ của các không gian công cộng Một điển hình ở

Hà Nội và cả ở thành phố Hồ Chí Minh đó là sự xuất hiện các “ Chuồngcọp” tại các chung cư cũ Do xây dựng từ 40 – 50 năm về trước trong thời

kỳ bao cấp, hầu như mỗi hộ gia đình có ít nhân khẩu, trong thời kỳ mà “đấtrộng, người thưa” mỗi căn hộ chung cư có diện tích khiêm tốn 25 – 30 m2,nhưng hiện nay, khi mà dân số tăng lên mỗi ngày, mỗi căn hộ giờ khôngchỉ có 3 người mà nhiều hơn 4, 5 người lớn cùng sinh sống, diện tích 30m2

là quá nhỏ buộc người dân phải cơi nới thêm để tăng thêm diện tích sinhhoạt và từ một nhà làm rồi một nhà khác làm thêm, đua nhau xây dựng các

“ chuồng cọp” Đó là các căn hộ tầng trên của chung cư, còn các căn hộtầng dưới cũng tranh thủ cơi nới lấn chiếm vào những khu được gọi làkhông gian công cộng Các căn hộ tầng thượng có cách sáng tạo độc đáo,

đó là việc phá trần xây thêm hẳn 1 phòng ở trên tầng thượng Kết cầu ngôi

nhà từ 4 tầng nay đã “đèo bong” thêm 1 tầng nữa Tổng thể khu nhà bị phá

vỡ, phá vỡ những giá trị thẩm mỹ của không gian Bây giờ tại các chung

cư còn chút ít không gian công cộng người ta ngồi ghế đá và ngắm các “chuồng cọp” với đủ thứ dây phơi quần áo, bếp núc, máy giặt,…còn đâukhông gian nghỉ dưỡng

- Ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực của toà nhà

Phần lớn các toà nhà tại các chung cư cũ Kim Liên, xây dựng theophương pháp xây dựng cũ, trải qua thời gian các toà nhà này đã xuống cấpcộng thêm tình trạng thay đổi chồng thêm tầng và làm các chuồng cọp đãkhiến các công trình này rơi vào tình trạng quá tải Các căn hộ ở tầng 1 cótình trạng bị nún nứt do chịu nhiều sức ép từ các tầng trên Trên các tườngcủa các toà nhà chung cư này cũng có tình trạng nứt, vỡ do cũng bị quátải

- Các khu cây xanh do lâu ngày không được đầu tư xây dựng đã bịxuống cấp và lấn chiếm Các khu đều không đảm bảo được chỉ tiêu cây xanh

và sân chơi cho trẻ em Trong tiêu chuẩn Việt Nam 362: 2005 quy định rõđối với vườn dạo quy mô tối thiểu là 0,5 ha, vườn công cộng ở đô thị nhỏ tốithiểu là 2ha Hiện tại trên địa bàn Hà Nội rất ít nơi còn duy trì bảo tồn câyxanh và sân chơi Theo báo cáo của công ty công viên cây xanh năm 2003thì chỉ tiêu đất trồng cây xanh trong đô thị Việt Nam chỉ đạt 0,5-2m2/người.Đây là một chỉ tiêu quá thấp so với các đô thị trên thế giới là từ 15 –20m2/người Sau đây là bảng tổng hợp cây xanh của Hà Nội năm 2005

T

Đơn vị DT tự

nhiên (ha)

Dân số (1000 người)

DT CV- VH

DT CX đường phố

DT CX ven hồ

Tổng

DT cây xanh(ha )

Chỉ tiêu m2/ngườ i

(Theo nguồn của Viện quy hoạch nông thôn - Bộ xây dựng)

Tuy nhiên, một số khu vẫn duy trì được diện tích không gian mở, sânchơi trẻ em, tiêu biểu là khu Giảng Võ với không gian xanh và mặt nướcrộng và thoáng

- Trong không gian chung của các chung cư ngoài không gian xanh,còn không gian dành cho thể dục thể thao và vui chơi giải trí Những khônggian này tại các chung cư ở Hà Nội là rất ít Không chỉ ở những chung cư cũxây dựng trong những năm 1954 - 1986 mà cả những chung cư mới xâydựng không gian này cũng rất hạn hẹp Hầu hết các nhà cao tầng xây dựng ở

Việt Nam đều không được chú trọng đến vấn đề tạo môi trường sinh khíhậu Một trào lưu khá phổ biến trên thế giới, và cũng đang tồn tại ở ViệtNam là đặt quá cao mục tiêu kinh tế trong thiết kế và kinh doanh nhà caotầng Để đạt được mục tiêu đó, bằng các giải pháp kiến trúc như giảm mọidiện tích lưu thông, giao tiếp, hiên với cây xanh, giếng trời, sân trong, kếtcấu che nắng, người ta có thể đạt được tối đa diện tích sử dụng bên trongtrên mỗi tầng sàn và diện tích tối đa của công trình đối với vị trí đất xâydựng Số tầng càng cao, khả năng thu hồi vốn càng lớn Hiện nay, có rấtnhiều cao ốc tư nhân bỏ tiền ra đầu tư với quy mô nhỏ nhằm làm văn phònghoặc cho các công ty thuê, diện tích đất xây dựng chỉ khoảng 100m2 –200m2 với số tầng phổ biến từ 9 – 15 tầng Đây là một loại hình đầu tư xâydựng phổ biến hiện nay, chúng ta có thể dễ dàng bắt gặp trên nhiều khu phố,thậm trí ngay cả trong những khu phố được quy định xây không quá 4 tầng.Đặc điểm của các cao ốc dạng này là hầu hết đều đuợc xây xen vào các dãyphố mặt tiền, với mật độ xây dựng 100% Xung quanh không có khoảngtrống dành cho cây xanh, mặt nước, vỉa hè không đủ rộng, không có khoảnglùi theo tiêu chuẩn, phần lớn đều không có tầng hầm để xe,…

2.3 Công tác quản lý còn nhiều vấn đề

-Cộng đồng dân cư được hình thành từ những năm 1954 - 1986 cho đếnnay nên thành phần dân cư hiện nay đã thay đổi nhiều và khá phức tạp.Những năm 1954 – 1986 cộng đồng dân cư chủ yếu là cán bộ công nhânviên chức, sau 30 – 40 năm đổi mới xây dựng thành phần dân cư tại cácchung cư nay đã thay đổi, không chỉ là cán bộ công nhân hưu trí mà còn rấtnhiều thành phần khác Xã hội trong cơ chế thị trường, với muôn hình muôn

vẻ, và mỗi hộ gia đình bây giờ cũng dần khép kín, ít còn cảnh sum vầy, luộcchung nồi bánh trưng, “tắt lửa tối đèn có nhau” Bây giờ rất nhiều hộ giađình có điều kiện mua nhà chỗ khác ở, còn nhưng căn hộ khu tập thể cho

lý nhân khẩu sinh hoạt tại đây Không chỉ là cán bộ công chức mà còn lànhững người làm nghề tụ do, sinh viên,…cùng sinh hoạt trong một cộngđồng.

-Việc quản lý các chung cư cũ hiện nay, chủ yếu được phân về cácphường trực tiếp quản lý Cán bộ quản lý đô thị phường nắm bắt tình trạngcủa các chung cư về mặt cơ sở hậ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượngcông trình, sau đó đề xuất, kiến nghị cải tạo, dỡ bỏ xây dựng lại Với lựclượng cán bộ mỏng như hiện nay, không thể đi sâu đi sát nắm bắt rõ tìnhtrạng xuống cấp của chung cư Một phòng quản lý đô thị với biên chế hơnchục người phải quản lý các mặt của một đô thị từ hạ tầng cơ sở, cấp phépxây dựng, giải phóng mặt bằng và trật tự đô thị Chung cư cũ chỉ là mộttrong những mảng mà quận không trực tiếp quản lý giao trực tiếp cho cácphường trên địa bàn Ví dụ như chung cư Kim Liên giao trực tiếp chophường Kim Liên quản lý, tập thể Nguyễn Khuyến, tập thể Ngô Tất Tố, Tậpthể Trần Quí Cáp, giao cho phường Văn Miếu quản lý

2.4 Mục đích sử dụng đang bị thay đổi

Hệ thống dịch vụ công cộng được thiết kế, phân bố theo nền kinh tếbao cấp Trong điều kiện kinh tế thị trường, vị trí của trung tâm và các dịch

vụ công cộng đã được thay đổi và phát triển theo dạng tuyến ở hai bên mặtđường với sự tham gia của người dân Hiện tượng này cũng dẫn đến việcngười dân sử dụng các không gian công cộng phục vụ cho mục đích kinhdoanh của riêng mình Điển hình như các khu Trung Tự, Kim Liên và ThanhXuân Bắc (Hà Nội) Những phân tích sau đây được rút ra từ Báo cáo nghiêncứu khoa học lần thứ 4 - Viện nghiên cứu kiến trúc năm 2006 với đề tài “Khu tập thể - Sự quá độ của mô hình không gian ở trong quá trình biến đổicấu trúc đô thị Hà Nội” của Thạc sĩ Trần Minh Tùng phòng nghiên cứu lýluận – phê bình kiến trúc Dự án khu Thanh Xuân Bắc tổng cộng 3.500 căn

hộ với dự kiến khoảng 17.600 người cư trú Khu tập thể gồm những khốinhà 5 tầng với 5 kiểu căn hộ có diện tích 16,5 m2; 24,5 m2; 33m2; 41m2 tất

cả đều có lô gia Những số liệu sau đây cho chúng ta thấy quy mô của khutập thể Thanh Xuân Bắc:(nguồn báo cáo khoa học nghiên cứu viên trẻ lầnthứ 4, Viện nghiên cứu kiến trúc, năm 2006)

- Tổng diện tích khu đất - 26,0 ha

- Diện tích đất ở - 16,5 ha (chiếm 63,3%)

- Diện tích đất công cộng - 6,0 ha (chiếm 23,3 %)

- Diện tích đất cây xanh - 1,0 ha (chiếm 3,8 %)

- Diện tích đất giao thông - 2,5 ha (chiếm 9,6 %)

- Diện tích cư trú - 106.000m2(3500 căn)

- Mật độ diện tích cư trú tiểu khu - 3.700m2/ha

- Mật độ diện tích cư trú đất ở - 6.600m2/ha

Từ thiết kế là một vùng quy hoạch khép kín với không gian công cộngnhỏ nằm giữa các khối nhà để tạo nên một khu ở khép kín, tất cả các hoạtđộng diễn ra bên trong khu tập thể Thanh Xuân Bắc Nhưng với sự pháttriển nhanh chóng của nền kinh tế tư nhân đã thay thế cho các dịch vụthương mại công cộng vốn giản đơn và giới hạn Vô số các cửa hàng tưnhân nhỏ được mở ra trên các không gian lấn chiếm Từ một vài cửa hàngriêng lẻ đầu tiên, chúng đã phát triển thành hệ thống những dãy cửa hàngsát cạnh nhau Chúng biến những không gian yên tĩnh giữa những các khốinhà thành các không gian thương mại ồn ào và náo nhiệt Khu tập thểThanh Xuân Bắc với chức năng nguyên thuỷ duy nhất (để ở) trở thành mộtkhu vực với chức năng hỗn hợp (ở và thương mại)

- Sự phát triển của giao thông cá nhân đã chưa được tính đến nên thiếuchỗ đỗ và để xe máy, ô tô, lối vào chật hẹp gây ùn tắc bởi vậy nhiều khônggian công cộng bị chiếm dụng để sử dụng vào những mục đích trên