“Quản lý dự án đầu tư nhà hỗn hợp cao tầng ở và làm việc tại LILAMA – một số bài học kinh nghiệm và kiến nghị”

Để xây dựng một Thủ đô Hà Nội to đẹp, xứng đáng là bộ mặt của một quốc gia, vấn đề đầu tư xây dựng các khu đô thị mới, nhà ở chung cư cao tầng đang là một chiến lược phát triển đúng đắn, lâu dài của đất nước. Năm 2003, Tổng công ty lắp máy Việt Nam (LILAMA) đã tiến hành đầu tư xây dựng nhà chung cư LILAMA - 124 Minh Khai để đáp ứng phần nào nhu cầu về nhà ở của cán bộ công nhân viên đã cống hiến và gắn bó với Tổng công ty. Dự án được đầu tư xây dựng trên nguồn vốn của Tổng công ty và vốn góp của cán bộ công nhân viên, vì vậy đòi hỏi việc quản lý đầu tư xây dựng sao cho hợp lý, tránh thất thoát, lãng phí, đem lại lợi ích kinh tế xã hội cao nhất. Đây cũng là vấn đề cần thiết không chỉ đối với Tổng công ty Lắp máy Việt Nam mà cả với các doanh nghiệp khác và Nhà nước nói chung. Vì vậy, em chọn đề tài: “Quản lý dự án đầu tư nhà hỗn hợp cao tầng ở và làm việc tại LILAMA – một số bài học kinh nghiệm và kiến nghị”. Đề tài bao gồm 3 chương: Chương 1: Lý luận chung về quản lý dự án. Chương 2: Quản lý dự án đầu tư xây dựng nhà hỗn hợp cao tầng ở và làm việc tại 124 Minh Khai. Chương 3: Một số bài học kinh nghiệm và kiến nghị

LỜI MỞ ĐẦU

Để xây dựng một Thủ đô Hà Nội to đẹp, xứng đáng là bộ mặt của mộtquốc gia, vấn đề đầu tư xây dựng các khu đô thị mới, nhà ở chung cư cao tầngđang là một chiến lược phát triển đúng đắn, lâu dài của đất nước Năm 2003,Tổng công ty lắp máy Việt Nam (LILAMA) đã tiến hành đầu tư xây dựng nhàchung cư LILAMA - 124 Minh Khai để đáp ứng phần nào nhu cầu về nhà ởcủa cán bộ công nhân viên đã cống hiến và gắn bó với Tổng công ty Dự ánđược đầu tư xây dựng trên nguồn vốn của Tổng công ty và vốn góp của cán

bộ công nhân viên, vì vậy đòi hỏi việc quản lý đầu tư xây dựng sao cho hợp

lý, tránh thất thoát, lãng phí, đem lại lợi ích kinh tế xã hội cao nhất Đây cũng

là vấn đề cần thiết không chỉ đối với Tổng công ty Lắp máy Việt Nam mà cảvới các doanh nghiệp khác và Nhà nước nói chung Vì vậy, em chọn đề tài:

“Quản lý dự án đầu tư nhà hỗn hợp cao tầng ở và làm việc tại LILAMA – một số bài học kinh nghiệm và kiến nghị” Đề tài bao gồm 3 chương:

Chương 1: Lý luận chung về quản lý dự án

Chương 2: Quản lý dự án đầu tư xây dựng nhà hỗn hợp cao tầng ở vàlàm việc tại 124 Minh Khai

Chương 3: Một số bài học kinh nghiệm và kiến nghị

CHƯƠNG I - LÝ LUẬN CHUNG VỀ QUẢN LÝ DỰ ÁN

1.1 Khái quát chung về dự án và quy trình lập dự án

1.1.1 Khái niệm dự án, quản lý dự án

 Theo Nghị định 42/CP (ngày 16.07.1996): dự án đầu tư là tập hợpnhững đề xuất về việc bỏ vốn để tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo những đốitượng nhất định nhằm đạt được sự tăng trưởng về số lượng, cải tiến hoặc nângcao chất lượng của sản phẩm hay dịch vụ nào đó trong một khoảng thời gianxác định

 Vậy quản lý dự án là một quá trình lập kế hoạch, điều phối thời giannguồn lực và giám sát quá trình phát triển của dự án nhằm đảm bảo cho dự ánhoàn thành đúng thời hạn, trong phạm vi ngân sách được duyệt và đạt đượccác yêu cầu đã định về kỹ thuật, chất lượng của sản phẩm, dịch vụ, bằng cácphương pháp và điều kiện tốt nhất cho phép

 Các thuộc tính của dự án bao gồm:

- Dự án có mục đích, kết quả rõ ràng: Tất cả các dự án thành công đềuphải có kết quả được xác định rõ ràng như một toà nhà chung cư, một khu đôthị mới, một hệ thống mạng cơ quan, một hệ thống mạng cáp truyền hình…Mỗi dự án bao gồm tập hợp các nhiệm vụ cần thực hiện, mỗi nhiệm vụ cụ thểnày khi thực hiện sẽ thu được kết quả độc lập và tập hợp các kết quả đó tạothành kết quả chung của dự án Các kết quả chung của dự án này có thể theodõi, đánh giá bằng hệ thống các tiêu chí được đưa ra rõ ràng Nói cách khác,

dự án bao gồm nhiều hợp phần khác nhau được quản lý, thực hiện trên cơ sởđảm bảo thống nhất các chỉ tiêu về thời gian, nguồn lực (chi phí) và chấtlượng

- Thời gian tồn tại của dự án có tính hữu hạn: dự án là một sự sángtạo Giống như các thực thể sống, dự án cũng trải qua các giai đoạn: hìnhthành, phát triển và kết thúc Nó không kéo dài mãi mãi, khi dự án kết thúchoàn thành, kết quả dự án được chuyển giao, đưa vào khai thác sử dụng, tổchức dự án giải tán

- Sản phẩm, kết quả của dự án mang tính độc đáo, mới lạ: khác với cácquá trình sản xuất liên tục, có tính dây chuyền, lặp đi lặp lại, kết quả của dự

án không phải là sản phẩm sản xuất hàng loạt, mà luôn có tính mới lạ, thểhiện sức sáng tạo của con người Do đó, sản phẩm và dịch vụ thu được từ dự

án là duy nhất, hầu như khác biệt so với các sản phẩm cùng loại Tuy nhiên,trong nhiều dự án, tính duy nhất thường khó nhận ra Vì vậy, mỗi dự án cầnphải tạo ra những giá trị mới chẳng hạn thiết kế khác nhau, môi trường triểnkhai khác nhau, đối tượng sử dụng khác nhau … Từ đó cho thấy nếu 02 dự ánhoàn toàn giống nhau và không tạo được giá trị nào mới, nó thể hiện có sựđầu tư trùng lặp, gây lãng phí, đây là tình trạng phổ biến của các dự án nóichung

- Dự án liên quan đến nhiều bên: Dự án nào cũng có sự tham gia củanhiều bên hữu quan như nhà tài trợ (chủ đầu tư), khách hàng (đơn vị thụhưởng), các nhà tư vấn, nhà thầu (đơn vị thi công, xây dựng) và trong nhiềutrường hợp có cả cơ quan quản lý nhà nước đối với các dự án sử dụng nguồnvốn có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước Tuỳ theo tính chất của dự án và yêucầu của nhà tài trợ mà sự tham gia của các thành phần trên có sự khác nhau

Để thực hiện thành công mục tiêu của dự án, các nhà quản lý dự án cần duytrì thường xuyên mối quan hệ với các bộ phận quản lý khác

- Dự án thường mang tính không chắc chắn: Hầu hết dự án đòi quy môtiền vốn, vật liệu và lao động lớn để thực hiện trong khoảng thời gian giớihạn

- Môi trường tổ chức, thực hiện: Quan hệ giữa các dự án trong một tổchức là quan hệ chia sẻ cùng một nguồn lực khan hiếm như đội ngũ lập yêucầu hệ thống, kiến trúc sư, lập trình, kiểm định chất lượng, đào tạo - chuyểngiao … Đồng thời, dự án cạnh tranh lẫn nhau về cả tiền vốn, thiết bị Đặc biệt,trong một số trường hợp thành viên ban quản lý dự án có nhiều người quản lýnên không biết phải thực hiện mệnh lệnh của của cấp trên trực tiếp nào khi màhai mệnh lệnh có tính mâu thuẫn Từ đó, có thể thấy rằng, môi trường quản lý

dự án có nhiều mỗi quan hệ phức tạp nhưng hết sức năng động

 Mục tiêu của quản lý dự án.

Mục tiêu cơ bản của quản lý dự án nói chung là hoàn thành các côngviệc dự án theo đúng yêu cầu kỹ thuật và chất lượng, trong phạm vi ngân sáchđược duyệt và theo đúng tiến độ thời gian cho phép

Ba yếu tố: thời gian, nguồn lực (cụ thể là chi phí, nguồn nhân lực …)

và chất lượng có quan hệ chặt chẽ với nhau Tầm quan trọng của từng mụctiêu có thể khác nhau giữa các dự án, giữa các thời kỳ đối với từng dự án,nhưng tựu chung, đạt được tốt đối với mục tiêu này thường phải “hy sinh”một trong hai mục tiêu kia Cụ thể, trong quá trình quản lý dự án thường diễn

ra các hoạt động đánh đổi mục tiêu Đánh đổi mục tiêu dự án là việc hy sinhmột mục tiêu nào đó để thực hiện tốt hơn các mục tiêu kia trong ràng buộckhông gian và thời gian Nếu công việc diễn ra theo đúng kế hoạch thì khôngphải đánh đổi mục tiêu Tuy nhiên, do nhiều nguyên nhân khách quan lẫn chủquan công việc dự án thường có nhiều thay đổi nên đánh đổi là một kỹ năngquan trọng của nhà quản lý dự án

 Vai trò của quản lý dự án

Phương pháp quản lý dự án là sự điều phối nỗ lực cá nhân, tập thể; đòihỏi sự hợp tác chặt chẽ, kết hợp hài hoà giữa các nguồn lực hạn hẹp nên bảnchất của nó là:

- Liên kết tất cả các hoạt động, các công việc của dự án

- Tạo điều kiện thuận lợi cho việc liên hệ thường xuyên, gắn bó giữacác nhóm quản lý dự án với khách hàng và các nhà cung cấp đầu vào

- Tăng cường sự hợp tác giữa các thành viên và chỉ rõ trách nhiệmcủa các thành viên tham gia dự án

- Tạo điều kiện sớm phát hiện những khó khăn, vướng mắc phát sinh

và điều chỉnh kịp thời trước những thay đổi hoặc điều kiện không dựđoán được; tạo điều kiện đàm phán giữa các bên liên quan trong việcgiải quyết bất đồng cục bộ

- Tạo ra sản phẩm và dịch vụ có chất lượng cao

1.1.2 Nội dung phân tích, đánh giá dự án đầu tư

Nội dung chủ yếu của dự án đầu tư bao gồm các khía cạnh kinh tế vi

mô và kinh tế vĩ mô, quản lý và kĩ thuật Các khía cạnh này ở các dự án thuộccác ngành khác nhau đều có những nét đặc thù riêng Nhưng nội dung chủyếu thường bao gồm các vấn đề sau:

 Xem xét tình hình kinh tế tổng quát có liên quan đến dự án đầu tư.Tình hình kinh tế tổng quát được đề cập đến trong dự án bao gồm vấn đề sau:

- Điều kiện địa lý tự nhiên

- Điều kiện về dân số và lao động

- Tình hình chính trị, các chính sách và luật lệ có ảnh hưởng đến sự

an tâm của nhà đầu tư

- Tình hình phát triển kinh tế xã hội của đất nước, của địa phương,tình hình sản xuất kinh doanh của ngành, của cơ sở

- Tình hình ngoại hối (cán cân thanh toán ngoại hối, dự trữ ngoạitệ…) đặc biệt đối với dự án phải nhập khẩu nguyên vật liệu, thiết bị

- Tình hình ngoại thương

 Nghiên cứu về thị trường

Thị trường thường được xác định dựa trên cơ sở thị trường mục tiêu của dự

án Thị trường mục tiêu được xác định bằng ba bước cơ bản:

- Phân đoạn thị trường

- Xác định thị trường mục tiêu của dự án

- Định vị sản phẩm cho dự án

- Việc xác định cần quan tâm đến các vấn đề:

- Quy mô thị trường hiện tại

- Nguồn cung cấp hiện tại, nguồn cung cấp tương lai

- Các đối thủ cạnh tranh

- Thị phần của dự án

 Đánh giá kỹ thuật của dự án

Việc này là xem xét tính khả thi về kỹ thuật của dự án bao gồm:

- Dự án có huy động đủ các nguồn lực kỹ thuật hay không;

- Các nguồn lực đó có đảm bảo tối ưu hay không;

Thông thường, việc lựa chọn kỹ thuật của dự án bao gồm:

- Xác định sản phẩm của dự án;

- Xác định công suất sản xuất để thỏa mãn nhu cầu;

- Xây dựng thời gian biểu cho dự án;

- Xác định địa điểm của dự án;

- Xác định các đầu vào nguyên vật liệu, lao động cho dự án;

- Xác định các máy móc thiết bị cần thiết;

 Xem xét về mặt tài chính của dự án

Dự án đầu tư được coi là khả thi nếu đảm bảo các điều kiện:

- Số liệu về mặt tài chính đầy đủ, chính xác;

- Huy động đủ các nguồn lực tài chính và thực hiện có hiệu quả tàichính;

- Mức độ rủi ro về mặt tài chính có thể chấp nhận được;

Khi xem xét tính khả thi về mặt tài chính của dự án, chúng ta tập trungxem xét hai vấn đề chính: dự án có khả năng huy động đủ vốn hay không và

dự án có hiệu quả tài chính hay không

1.1.3 Các giai đoạn của một dự án

Dự án là một thực thể thống nhất, thời gian thực hiện xác định và có độbất định nhất định nên các tổ chức, đơn vị thường chia dự án thành một sốgiai đoạn để quản lý Mỗi giai đoạn được đánh dấu bằng việc thực hiện mộthay nhiều công việc Tổng hợp các giai đoạn này được gọi là chu kỳ hay vòngđời của dự án Chu kỳ của dự án xác định thời điểm bắt đầu, thời điểm kếtthúc và thời gian thực hiện dự án Chu kỳ dự án xác định những công việc nào

sẽ được thực hiện trong từng giai đoạn và ai sẽ tham gia thực hiện Nó cũngchỉ ra những công việc nào còn lại ở giai đoạn cuối sẽ thuộc về hoặc khôngthuộc về phạm vi của dự án Thông qua chu kỳ dự án có thể nhận thấy một sốđặc điểm:

– Mức chi phí và yêu cầu nhân lực thường là thấp khi mới bắt đầu

dự án, tăng cao hơn vào thời kỳ phát triển, nhưng giảm nhanh khi dự án bướcvào giai đoạn kết thúc

– Xác suất hoàn thành dự án thành công thấp nhất và do đó mức độrủi ro là cao nhất khi dự án bắt đầu thực hiện Xác suất thành công sẽ tăng lênkhi dự án bước qua các giai đoạn sau

– Khả năng ảnh hưởng của nhà tài trợ tới đặc tính cuối cùng của sảnphẩm dự án và do đó tới chi phí là cao nhất vào thời kỳ bắt đầu và giảm mạnhkhi dự án tiếp tục trong các giai đoạn sau

Vòng đời dự án xác định các giai đoạn mà một dự án phải trải qua tính

từ lúc bắt đầu cho tới khi kết thúc dự án Các giai đoạn thường có cơ chế tựhoàn thiện kiểm soát quản lý thông qua các công việc giám sát, đánh giá.Điển hình là sự chuyển tiếp giữa các giai đoạn thường có điểm mốc đánh dấu

và một kết quả chuyển giao cụ thể, kèm theo những phê duyệt, tán thành củanhà tài trợ trước khi bước sang giai đoạn tiếp theo

Vòng đời phát triển dự án (Systems Development Life Cycle - SDLC)

là khung làm việc dùng để mô tả các giai đoạn trong quá trình phát triển vàduy trì hệ thống SDLC cơ bản là nhóm các giai đoạn của dự án Các giaiđoạn của dự án thay đổi tùy theo dự án, tổ chức hoặc lãnh vực kinh doanh,thường được chia thành 4 giai đoạn như sau:

• Giai đoạn xây dựng ý tưởng

Xây dựng ý tưởng là việc xác định bức tranh toàn cảnh về mục tiêu,kết quả cuối cùng của dự án và phương pháp thực hiện dẫn tới kết quả đó.Xây dựng ý tưởng dự án bắt đầu ngay khi hình thành dự án Khảo sát-tập hợp

số liệu, xác định yêu cầu, đánh giá rủi ro, dự tính nguồn lực, so sánh lựa chọn

dự án, … là những công việc triển khai và cần được quản lý trong gian đoạnnày Quyết định lựa chọn dự án là những quyết định chiến lược dựa trên mụcđích, nhu cầu và các mục tiêu lâu dài của tổ chức, doanh nghiệp Trong giaiđoạn này những nội dung được xét đến là mục đích yêu cầu của dự án, tínhkhả thi, lợi nhuận tiềm năng, mức độ chi phí, mực độ rủi ro và ước lượng các

nguồn lực cần thiết Đồng thời cũng cần làm rõ hơn nữa ý tưởng dự án bằngcách phác thảo những kết quả và phương pháp thực hiện trong điều kiện hạnchế về nguồn lực Phát triển ý tưởng dự án không cần thiết phải lượng hoá hếtbẳng các chỉ tiêu nhưng nó phải ngắn gọn, được diễn đạt trên cơ sở thực tế.Kết thúc giai đoạn này là sự phê duyệt về chủ trương thực hiện dự án.

• Giai đoạn phát triển

Là giai đoạn chi tiết xem dự án cần được thực hiện như thế nào, nộidung chủ yếu của giai đoạn này tập trung vào công tác thiết kế và lập kếhoạch Đây là giai đoạn chứa đựng những công việc phức tạp nhất của dự án.Nội dung chủ yếu bao gồm:

- Thành lập nhóm dự án, xác định cấu trúc tổ chức

- Lập kế hoạch tổng thể

- Phân tích, lập bảng chi tiết công việc – WBS

- Lập kế hoạch tiến độ thời gian

- Lập kế hoạch ngân sách

- Lập kế hoạch nguồn lực cần thiết

- Lập kế hoạch chi phí

- Xin phê chuẩn thực hiện tiếp

Kết thúc giai đoạn này, tiến trình dự án có thể bắt đầu Thành công của dự ánphụ thuộc rất lớn vào chất lượng và sự chuẩn bị kỹ lưỡng của các kế hoạchtrong giai đoạn này

• Giai đoạn thực hiện

Là giai đoạn quản lý tổ chức triển khai các nguồn lực bao gồm cáccông việc cần thiết như xây dựng phòng ốc, hệ thống, lựa chọn công cụ, muasắm trang thiết bị, lắp đặt… Đây là giai đoạn chiếm nhiều thời gian và nỗ lựcnhất Những vấn đề cần xem xét trong giai đoạn này là những yêu cầu kỹthuật cụ thể nhằm so sánh, đánh giá lựa chọn công cụ thiết bị, kỹ thuật lắpráp, mua thiết bị chính, phát triển hệ thống Kết thúc giai đoạn này, các hệthống được xây dựng và kiểm định, hệ thống có thể chuyển sang giai đoạnvận hành, đưa vào khai thác thử nghiệm

• Giai đoạn kết thúc

Trong giai đoạn kết thúc của chu kỳ dự án, cần thực hiện những côngviệc còn lại như hoàn thành sản phẩm, bàn giao hệ thống, công trình và nhữngtài liệu liên quan; đánh giá dự án, giải phóng các nguồn lực Dưới đây là một

số các việc cụ thể:

- Hoàn chỉnh và lập kế hoạch lưu trữ hồ sơ liên quan đến dự án;

- Kiểm tra lại sổ sách kế toán, tiến hành bàn giao và báo cáo;

- Thanh quyết toán;

- Đối với phát triển, xây dựng hệ thống cần chuẩn bị và bàn giao sổtay hướng dẫn;

- Lắp đặt, quản trị và sử dụng;

- Bàn giao dự án, lấy chữ ký của khách hàng về việc hoàn thành;

- Bố trí lao động, giải quyết công ăn việc làm cho những người từngtham gia dự án;

- Giải phóng và bố trí lại thiết bị;

1.1.4 Các quy trình trong một giai đoạn của dự án

Các dự án thường bao gồm một số quy trình liên kết với nhau Các quytrình này lặp đi lặp lại và diễn ra trong từng giai đoạn của vòng đời dự án vàtác động lẫn nhau Cả 5 quy trình quản lý dự án đều hoạt động tại từng giaiđoạn vòng đời dự án, nhưng mỗi quy trình hoạt động có mức độ khác nhautuỳ theo mỗi giai đoạn Chẳng hạn như sự lặp lại của quá trình khởi tạo tiếnhành ở phần đầu của mỗi gian đoạn nhằm tập trung vào các yêu cầu và mụctiêu nghiệp vụ trong giai đoạn đó

Các quy trình này là:

- Khởi tạo: Sự cấp phép cho dự án hay giai đoạn nào đó;

- Lập kế hoạch: Sàng lọc các mục tiêu của dự án và lựa chọn phương

án hành động tốt nhất để đạt được các mục tiêu sao cho đem lại hiệu quả vềmặt kinh tế xã hội nhất;

- Thực thi kế hoạch: Quản lý, phân bổ nguồn lực để thực hiện kếhoạch

- Kiểm soát: Là giai đoạn giám sát và xem xét mức độ tiến hành trên

cơ sở nguyên tắc nhằm xác định những điểm khác biệt của mỗi giai đoạntrong dự án này so với kế hoạch đã đề ra để thực hiện các hoạt động cần thiếtnhằm hiệu chỉnh, đảm bảo dự án đang đi đúng hướng, đáp ứng các mục tiêucủa dự án ban đầu

- Kết thúc: Đạt được ký kết hoàn tất từ nhà tài trợ và đưa dự án hoặcgiai đoạn đó đến một kết thúc theo thứ tự

1.2 Đầu tư xây dựng

1.2.1 Khái niệm chung về đầu tư, đầu tư xây dựng

Đầu tư là hoạt động bỏ vốn ở hiện tại nhằm tạo ra một tài sản nào đó vàvận hành nó để sinh lợi hoặc thỏa mãn nhu cầu nào đó của chủ đầu tư trongmột khoảng thời gian xác định ở tương lai

Đầu tư xây dựng công trình là hoạt động có liên quan đến bỏ vốn ở giaiđoạn hiện tại nhằm tạo dựng tài sản cố định là công trình xây dựng để sau đótiến hành khai thác công trình, sinh lợi với một khoảng thời gian nhất địnhnào đó ở tương lai

1.2.2 Phân loại đầu tư xây dựng

 Phân loại theo chủ đầu tư của dự án

- Dự án đầu tư với chủ đầu tư là Nhà nước: Chủ đầu tư này do nhànước giao quyền quản lý sử dụng vốn Nhà nước để thực hiện quá đầu tư xâydựng

- Dự án đầu tư với chủ đầu tư là các thành phần kinh tế khác ( doanhnghiệp, tư nhân, nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam …)

 Phân loại theo nguồn vốn của dự án:

- Đầu tư từ vốn ngân sách nhà nước;

- Đầu tư từ vốn tín dụng do nhà nước bảo lãnh;

- Đầu tư từ vốn tín dụng đầu tư phát triển của nhà nước;

- Đầu tư từ vốn đầu tư phát triển của doanh nghiệp nhà nước;

- Đầu tư từ các nguồn vốn khác : Vốn tự huy động của chủ đầu tư ,vốn liên doanh, vốn đầu tư trực tiếp của nước ngoài.

 Phân loại theo góc độ tái sản xuất tài sản cố định ( công trình )

- Đầu tư xây dựng mới;

- Đầu tư xây dựng mở rộng;

- Đầu tư xây dựng để cải tạo, nâng cấp;

- Đầu tư xây dựng lại (Đầu tư thay thế khi công trình hết niên hạn sử dụng)

 Phân loại theo cách khác : phân loại theo thời gian; theo nghành,vùng kinh tế, theo phân loại công trình…Theo cách phân loại này ta có cácloại như : đầu tư ngắn hạn; đầu tư dài hạn; đầu tư cho nghành công nghiệp,nông nhiệp; đầu tư cho vùng sâu, vùng xa; đầu tư cho công trình công nghiệp;công trình cơ sở hạ tầng…

1.2.3 Mục tiêu của đầu tư

 Mục tiêu đầu tư của doanh nghiệp:

- Đạt được lợi nhuận lớn nhất;

- Đây là mục tiêu quan trọng và phổ biến mà doanh nghiệp thườngtheo đuổi, tìm kiếm.Với kết quả cho trước thì chi phí bỏ ra bé nhất ( cực tiểuchi phí ) thì thu được cực đại doanh thu bán hàng;

- Nâng cao trình độ công nghệ, tăng sức mạnh cạnh tranh;

- Đạt được sự thỏa mãn nào đó về hiệu quả;

- Mục tiêu khác : cải thiện điều kiện làm việc, đảm bảo yêu cầu vềmôi trường, nâng cao chất lượng sản phẩm…

 Mục tiêu đầu tư của nhà nước

Nhà nước bỏ vốn ra để đầu tư thường đặt ra các loại mục tiêu sau :

-Thay dổi cơ cấu kinh tế quốc dân, tăng trưởng kinh tế bền vững

-Phát triển văn hóa, giáo dục, y tế, lợi ích công cộng;

-Bảo đảm các yêu cầu về môi trường, an ninh quốc phòng

1.3 Những văn bản pháp lý liên quan đến quá trình đầu tư xây dựng

– Nghị định của Chính phủ số 16/2005/NĐ-CP ban hành ngày 07tháng 5 năm 2005 về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình

Nghị định này hướng dẫn thi hành Luật xây dựng về lập, thẩm định,phê duyệt dự án đầu tư xây dựng công trình; thực hiện dự án đầu tư xây dựng

công trình; điều kiện, năng lực của tổ chức, cá nhân trong xây dựng.

– Nghị định của Chính phủ số 12/2009/NĐ-CP ban hành ngày 12tháng 02 năm 2009 về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình.Nghị định mới này sửa đổi, bổ sung lại hướng dẫn thi hành Luật xâydựng về lập, thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư xây dựng công trình; thựchiện dự án đầu tư xây dựng công trình; điều kiện, năng lực của tổ chức, cánhân trong xây dựng

– Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ban hành ngày 06 tháng 9 năm 2006quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở

Nghị định này quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số nội dung

về phát triển nhà ở, quản lý việc sử dụng nhà ở, sở hữu nhà ở, giao dịch vềnhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở quy định tại Luật Nhà ở ngày 29 tháng 11năm 2005

– Nghị định của Chính phủ số 42/1996/NĐ-CP ban hành ngày 16tháng 7 năm 1996 về việc ban hành điều lệ quản lý đầu tư và xây dựng

– Quyết định số 08 /2008/QĐ-BXD ban hành ngày 28 tháng 5 năm

2008 về việc ban hành quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư

Trong đó, bản quy chế quy định quyền và nghĩa vụ, trách nhiệm củacác tổ chức, cá nhân liên quan trong việc quản lý sử dụng nhà chung cư

– Thông tư 09/2000/TT-BXD ngày 17/7/2000 của Bộ Xây dựng vềviệc hướng dẫn lập và quản lý chi phí xây dựng công trình thuộc dự án đầu tư

– Quy chế quản lý đầu tư và xây dựng ban hành kèm theo Nghị định

số 52/NĐ-CP ngày 8/7/1999 và Nghị định số 12/2000/NĐ-CP ngày 5/5/2000

của Chính phủ Nghị định số 07/2003/NĐ-CP ngày 30/1/2003 về việc sửa đổi

bổ sung một số điều của Quy chế quản lý dự án đầu tư và xây dựng

– Quy chế đấu thầu kèm theo Nghị định số 88/1999/NĐ-CP ngày1/9/1999 và Nghị định số 14/2000/NĐ-CP ngày 5/5/2000 của Chính phủ sửađổi bổ sung một số điều của Quy chế đấu thầu

CHƯƠNG II - QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ HỖN HỢP CAO TẦNG Ở VÀ LÀM VIỆC TẠI 124 MINH KHAI

2.1 Giới thiệu chung về công ty LILAMA và dự án đầu tư xây dựng nhà hỗn hợp cao tầng ở và làm việc tại 124 Minh Khai

2.1.1 Tổng quan về Tổng công ty lắp máy Việt Nam (LILAMA)

Tổng công ty lắp máy Việt Nam là công ty mẹ của Tập đoàn Côngnghiệp nặng LILAMA, hoạt động theo Luật Doanh nghiệp Nhà nước, có tưcách pháp nhân, có con dấu, biểu tượng, thương hiệu, Điều lệ tổ chức và hoạt

động; được mở tài khoản tại Kho bạc nhà nước Việt Nam và ngân hàng theoquy định của pháp luật; được tự chủ kinh doanh; có trách nhiệm thừa kế cácquyền , nghĩa vụ pháp lý và lợi ích hợp pháp của Tổng công ty lắp máy ViệtNam Cơ cấu tổ chức bao gồm:

- Hội đồng quản trị và Ban kiểm soát;

- Tổng giám đốc, các Phó giám đốc và Kế toán trưởng;

- Bộ máy giúp việc (các phòng, ban chuyên môn, nghiệp vụ);

- Các đơn vị sản xuất kinh doanh hạch toán phụ thuộc;

- Các Ban điều hành, Ban quản lý dự án;

- Các chi nhánh, đại diện, văn phòng, công ty con đại diện ở trong vàngoài nước;

- Các đơn vị sự nghiệp khoa học, công nghệ, đào tạo, tin học…và cácđơn vị phụ thuộc

Các công ty con do công ty mẹ - Tập đoàn Công nghiệp nặngLILAMA nắm giữ 100% vốn điều lệ hoặc nắm giữ cổ phần, vốn góp chi phối,hoạt động ở trong và ngoài nước dưới hình thức Tổng công ty (công ty) cổphần, Công ty TNHH, Công ty liên doanh

Hệ thống tổ chức bộ máy của Tổng công ty giai đoạn 2007 – 2009được thể hiện qua sơ đồ 2.1 (xem sơ đồ 2.1)

Bộ máy quản lý Tổng công ty lắp máy Việt Nam được thiết lập theokiểu trực tuyến - chức năng Theo kiểu cơ cấu này Tổng giám đốc được 06Phó giám đốc và các phòng ban chức năng tham mưu trước khi ra quyết định.Tổng giám đốc chịu trách nhiệm mọi mặt về quyết định của mình Với kiểu

cơ cấu này có mối liện hệ như sau:

 Mối quan hệ theo chiều dọc:

Hệ thống điều hành sản xuất kinh doanh, đầu tư phát triển được quản lýtheo tuyến dọc từ cấp trên xuống các phòng, ban tổng công ty; các đơn vịthành viên và các phân xưởng, nhà máy Cán bộ quản lý ngành dọc có trách

nhiệm quản lý sản xuất kinh doanh thuộc bộ phận mình được giao và uỷquyền Trong Tổng công ty cũng như các Công ty thành viên bao gồm ba khốichức năng giúp cho các Phó Tổng giám đốc, Phó Giám đốc nắm bắt thông tintrong lĩnh vực mình phụ trách một cách nhanh chóng, kịp thời, chính xác, đểtrình lên Tổng giám đốc, Giám đốc khi có yêu cầu.

Đứng đầu các phòng, ban là Trưởng phòng và Giám đốc ban dự án, họ

có trách nhiệm chỉ huy và điều hành mọi hoạt động của đơn vị mình

 Mối quan hệ theo chiều ngang:

Toàn bộ hệ thống được phân chia ra nhiều chức năng và phân công laođộng sao cho đúng người, đúng việc

Việc hợp tác giữa các phòng ban chức năng trong Tổng công ty có mốiquan hệ mật thiết, thông tin giữa các phòng luôn được cập nhật để ra quyếtđịnh tránh sự chồng chéo Các quyết định liên quan tới nhiều lĩnh vực phảiđược hỏi ý kiến các phòng ban chuyên trách theo nhiệm vụ được giao, sau đótổng hợp các ý kiến và trình Hội đồng quản trị, Tổng giám đốc, Giám đốc raquyết định

Chế độ làm việc và phân công nhiệm vụ của Tổng Giám đốc, Phó TổngGiám đốc dựa trên nguyên tắc tập trung dân chủ, kết hợp chế độ trách nhiệmcủa tập thể Lãnh đạo với quyền hạn, trách nhiệm của mỗi cá nhân về việcthực hiện nhiệm vụ được giao trong toàn Tổng Công ty đảm bảo tính thốngnhất và hệ thống

Tổng Giám đốc chịu trách nhiệm trước Bộ Trưởng Bộ Xây dựng, Hộiđồng Quản trị về toàn bộ hoạt động của Tổng Công ty Lắp máy Việt Nam, chỉđạo chung về mọi mặt công tác của Tổng Công ty, tuỳ theo từng thời gianTổng Giám đốc trực tiếp chỉ đạo thực hiện công tác trọng yếu của Tổng Côngty

Tổng Giám đốc thường xuyên trao đổi công việc với các Phó Tổng Giámđốc, giữ mỗi quan hệ giữa Tổng Giám đốc, các Phó Tổng Giám đốc với Đảng

uỷ Cơ quan Tổng Công ty, Hội đồng Quản trị, BCH Công đoàn Tổng công ty

Kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh của Tổng công ty Lắp máy Việt Nam – LILAMA trong giai đoạn 2005-2008

 Về sản xuất kinh doanh:

Trong thời gian qua, mặc dù thị trường có nhiều biến động như giá cảtăng cao, lạm phát, thị trường tài chính - tiền tệ có nhiều diễn biến phức tạpsong với quyết tâm của toàn bộ Ban lãnh đạo, cán bộ công nhân viên Tổngcông ty Lắp máy Việt Nam nên hoạt động sản xuất kinh doanh, đầu tư pháttriển vẫn nằm trong tầm kiểm soát, duy trì được tốc độ tăng trưởng Các côngtrình trọng điểm quốc gia do LILAMA làm Tổng thầu EPC được tập trung chỉđạo điều hành thi công, tiếp tục đẩy mạnh đầu tư phát triển hoàn thiện bộ máy

tổ chức Công ty Mẹ - Công ty Con, và đã cơ bản hoàn thành các nhiệm vụmục tiêu kế hoạch đã đề ra Đề án xây dựng Tập đoàn Công nghiệp nặng VN

đã được Bộ Xây dựng trình Thủ tướng Chính phủ

Trong đó, công tác thi công các công trình trọng điểm:

- Dự án Nhà máy nhiệt điện Cà Mau 1, Cà Mau 2: Đã hoàn thành vàbàn giao nhà máy ngày 27/12/2008 đảm bảo chất lượng, tiến độ

- Dự án Nhà máy nhiệt điện Nhơn trạch: Tổ máy tuabin khí số 1 đãhoà lưới điện lần đầu ngày 22/5/2008, hoàn thành chạy tin cậy và bàn giaocho Chủ đầu tư ngày 30/6/2008, tổ máy tuabin khí số 2 đã hoà lưới điện quốcgia ngày 25/7/2008 Dự kiến tháng 3/2009 sẽ phát điện tổ máy tuabin hơi

- Dự án Nhà máy Lọc dầu số 1 Dung Quất: Đến nay đã triển khai đượctrên 98% khối lượng công việc của gói thầu EPC, phấn đấu đến tháng 2 năm

2009 nhà máy sẽ đi vào hoạt động và bàn giao đúng kế hoạch

- Dự án Nhà máy xi măng Sông Thao: Công tác lắp đặt thiết bị hoànthành đạt trên 60%, các hạng mục xây dựng chính hoàn thành trên 80%.Trong đó các hạng mục như silo xi măng, tháp trao đổi nhiệt đã kết thúc

- Dự án Nhà máy thuỷ điện Hủa Na: Dự án đã được khởi công xâydựng từ tháng 3/2008 Hiện nay, dự án đang triển khai công tác chuẩn bị mặt

bằng thi công tuyến đường vào nhà máy và chuẩn bị thủ tục triển khai thicông các hạng mục Hầm dẫn dòng, lựa chọn nhà thầu cung cấp thiết bị

Tốc độ tăng trưởng của hoạt động sản xuất kinh doanh liên tục tăngtrong thời gian qua, nếu năm 2005 là 4.815 tỷ đồng thì đến năm 2006 đã là6.121,6 tỷ đồng , tăng gấp 3 lần năm 2008 Doanh thu, lợi nhuận bình quânđều tăng từ 3 đến 4 lần Thu nhập bình quân của lao động năm 2008 đạt 2,531triệu đồng, tăng 70% so với năm 2005 Công tác sản xuất kinh doanh củaTổng công ty ngày càng phát triển ( xem bảng 2.2)

Bảng 2.2: Kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh giai đoạn 2005-2008

Năm

Chỉ tiêu

Đơn vị tính

Năm 2005

Năm 2006

Năm 2007

Năm 2008 Giá trị SXKD Tỷ đồng 4.815 6.121,6 10.410 14.110Tổng doanh thu Tỷ đồng 2.356 4.387,4 7.376,0 8.578Lợi nhuận trước thuế Tỷ đồng 26,342 31,7 79,3 91,2

Kim ngạch XNK 1000USD 136.809 129.767 386.73 390.000Đầu tư XDCB Tỷ đồng 273,0 669,7 3.471,5 8.232Lao động bình quân Người 15.584 18.827 19.200 21.100Thu nhập bình quân 1000đồng

/ng/tháng 1.493 1.658 1.936 2.531

(Nguồn: Báo cáo tình hình thực hiện kế hoạch các năm 2005- 2008 LILAMA)

 Về đầu tư phát triển:

Giai đoạn trước những năm 1996, đầu tư phát triển của Tổng công tyLắp máy Việt Nam chủ yếu là đầu tư cơ sở vật chất, trang thiết bị do vốnNgân sách Nhà nước cấp, tuy nhiên quy mô còn rất nhỏ, trang thiết bị khôngđầy dủ, lạc hậu công nghệ, hệ số an toàn không cao và lãng phí Từ năm 1996trở lại đây, sau khi chuyển đổi mô hình hoạt động, Tổng công ty đã tiến hànhđầu tư đa dạng hóa sản phẩm vào các lĩnh vực như vật liệu xây dựng (Nhàmáy thép mạ màu LILAMA, Nhà máy sản xuất que hàn công nghệ cao…),

đóng tàu biển (các dự án cơ sở đóng tàu biển), các Nhà máy thủy điện (Hủa

Na, Sardeung, Nậm Công, Nậm Sọi, …), nhiệt điện (Vũng Áng 1200MW),đầu tư mua sắm trang thiết bị phục vụ cho sản xuất, đầu tư góp vốn liêndoanh, liên kết, góp vốn cổ phần… Các hoạt động đầu tư phát huy hiệu quả,tạo đà thực hiện các mục tiêu chiến lược đề ra

Để đáp ứng nhu cầu ngày càng lớn mạnh của Tổng công ty cũng nhưphục vụ cho công tác xây lắp, LILAMA đã đầu tư hàng trăm tỷ đồng để nângcao năng lực chế tạo thiết bị thông qua các dự án đầu tư thiết bị thi công, cácnhà xưởng chế tạo cơ khí Tỷ trọng đầu tư cho sản xuất công nghiệp chiếm35%, đầu tư nâng cấp năng lực thiết bị thi công chiếm 15%, đầu tư năng lựcsản xuất chiếm 50% Tổng mức tăng trưởng bình quân hàng năm đạt từ 30-40%

Các dự án đã được Tổng công ty triển khai đúng tiến độ, phát huy hiệuquả đầu tư cao, hỗ trợ đắc lực cho công tác thi công xây lắp và đa dạng hóasản xuất kinh doanh Các dự án sau khi hoàn thành được đưa vào hoạt độngngay như Nhà máy chế tạo thiết bị và đóng tàu Hải phòng giai đoạn 1&2, Nhàmáy chế tạo và tổ hợp Dung Quất, Khu công nghiệp Bắc Vinh, Nhà sản xuấtchính Kính nổi Bình Dương, các dự án đầu tư phân xưởng, nhà máy của cácđơn vị thành viên, các trang thiết bị phục vụ thi công xây lắp

 Về lĩnh vực đầu tư các khu đô thị, bất động sản:

Mặc dù đây là lĩnh vực mới phát triển nhưng LILAMA cũng đã đạtđược một số kết quả nhất định:

Dự án nhà hỗn hợp ở và làm việc 21 tầng LILAMA có tổng mức đầu tư

là 126850 triệu đồng Với diện tích khu đất là 3.854,9 m2, trong đó diện tíchxây dựng là 1.320m2, tổng diện tích sàn là 27.733m2, chiều cao 79,6m toànhà cung cấp 200 căn hộ cho cán bộ công nhân viên trong Tổng công ty, tạođiều kiện cho cán bộ yên tâm công tác Ngoài ra, Tổng công ty còn dành556m2 cho diện tích sân vườn, tạo môi trường sống văn minh, hiện đại, cónhiều không gian cây xanh và các sinh hoạt chung khác, từ đó nâng cao khả

năng giao tiếp cộng đồng Tòa nhà đến nay đã hoàn thành và bàn giao côngtrình.

Ngoài ra Tổng Công ty còn đang tiến hành đầu tư xây dựng các dự ánnhư: Dự án Trụ sở Tổng công ty 25 tầng tại E6 Cầu Giấy đã hoàn thành thỏathuận quy hoạch kiến trúc, thoả thuận tĩnh không chiều cao công trình với BộQuốc phòng, đã nộp tiền sử dụng đất đợt 1 Hiện công trình đang triển khaikhoan khảo sát, lập dự án đầu tư xây dựng và xin phép đầu tư Dự án xâydựng văn phòng tổng công ty tại thành phố Vinh-Nghệ An đã có Quyết địnhphê duyệt của UBND tỉnh Nghệ An về việc giải phóng mặt bằng giai đoạn 1,đang lập Dự án và Tổng mặt bằng để xin thoả thuận quy hoạch Dự án xâydựng văn phòng đại diện Tổng công ty tại Đà Nẵng đã được UBND Thànhphố Đà Nẵng cấp sổ đỏ 02 Lô đất với diện tích 475m2 và 9.012m2 tại Khudân cư Tây - Nam Hòa Cường - Thành phố Đà Nẵng cho Tổng công ty Dự ánnày đang khảo sát thị trường để lựa chọn một trong hai phương án xây dựngvăn phòng và văn phòng cho thuê hoặc đầu tư xây dựng khách sạn Dự ánKhu đô thị Trầm Sào do Công ty UDC làm Chủ đầu tư đã hoàn thành xâydựng cơ sở hạ tầng, đã bán được 40% số căn trong khu đô thị Dự án đầu tưxây dựng lại nhà D3, D4 Giảng võ và dự án đầu tư khu đô thị Sơn Đồng,huyện Hoài Đức, tỉnh Hà Tây của Công ty Cổ phần UDC cũng đang đượctriển khai Dự án xây dựng cao ốc 108A Cách mạng tháng tám-Tp HCM dựkiến xây dựng từ 15 đến 19 tầng do Công ty CP LILAMA 18 làm Chủ đầu tư

đã hoàn tất các thủ tục chuyển quyền sử dụng đất 806 m2 đất, đang đẩy nhanhcác thủ tục lập dự án để có thể khởi công xây dựng trong năm 2008 Ngoài raCông ty Cổ phần LILAMA 18 đã tiến hành khảo sát khu đất tại lô C, khu D4,khu đô thị mới Cầu Giấy để đầu tư Dự án cao ốc Văn phòng cho thuê và đầu

tư Dự án khu du lịch nghỉ dưỡng bốn mùa tại thành phố Thanh Hoá Dự ánxây dựng văn phòng và văn phòng cho thuê cao 15 tầng do Công ty CPLILAMA 10 làm chủ đầu tư tại Thanh Xuân, Hà Nội cũng đang được triểnkhai

2.1.2 Một số vấn đề về nhà chung cư và các công trình xây dựng tại

Hà Nội hiện nay

2.1.2.1 Khái niệm và một số vấn đề về nhà ở đô thị, nhà chung cư

Theo nghĩa hẹp, nhà ở là phần kiến trúc kỹ thuật đủ các điều kiện tốithiểu để có thể sử dụng làm chỗ ở, sinh hoạt cho một hoặc một số người trongmột khoảng thời gian và không gian nhất định

Theo nghĩa rộng, nhà ở được hiểu đồng nghĩa với chỗ ở, bao gồm phầnkiến trúc kỹ thuật của ngôi nhà, các kết cấu hạ tầng kỹ thuật và điều kiện môitrường của khu vực

Theo Điều 70 của Luật Nhà ở 2005:

Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệthống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân Nhàchung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữuchung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư

 Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm:

- Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công,lôgia gắn liền với căn hộ đó

- Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sởhữu riêng theo quy định của pháp luật

- Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn

hộ, phần diện tích thuộc sở hữu riêng

 Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm:

- Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tíchthuộc sở hữu riêng quy định tại khoản 2 Điều này

- Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuậtdùng chung trong nhà chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường baongôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầuthang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe,

hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoátnước, bể phốt, thu lôi, cứu hoả và các phần khác không thuộc sở hữu riêngcủa căn hộ nào

Hiện nay, khoảng 15 – 20% hộ gia đình tại đô thị thực sự gặp khó khăn

về chỗ ở Kết quả điều tra, thống kê về thực trạng nhà ở của cán bộ, côngchức cho thấy hiện nay trên phạm vi cả nước có khoảng gần 2 triệu cán bộ,công chức, viên chức (khoảng 250 nghìn cán bộ, công chức và trên 1,6 triệuviên chức), trong đó mới chỉ khoảng 2/3 số cán bộ, công chức đã tự lo đượcnhà ở cho mình; 1/3 còn lại (chủ yếu tập trung ở các đô thị lớn) chưa có chỗ ở

ổn định (phải ở ghép hộ, ở nhờ, ở tạm) Diện tích nhà ở bình quân của Hà Nội

là thấp nhất so với cả nước, chỉ từ 7-7,5 m2/người Về chất lượng nhà ở chỉ cókhoảng 55% nhà kiên cố, 40% bán kiên cố, còn lại là nhà tạm Đối tượng gặpkhó khăn về nhà ở tập trung vào các hộ gia đình trẻ có trình độ chuyên môn,nghiệp vụ Đây là lực lượng lao động chủ lực của đất nước Hầu hết các đốitượng này do thời gian công tác còn ít, khả năng thu nhập còn hạn hẹp, chưa

đủ điều kiện tích luỹ để mua hoặc thuê nhà ở theo giá thị trường và rất cần sự

hỗ trợ của Nhà nước để giúp họ cải thiện chỗ ở

Nhà chung cư hiện đang được xem là giải pháp tối ưu cho việc thiếuđất tại Hà Nội Theo con số thống kê của Cục Quản lý nhà - Bộ Xây dựng,thành phố Hà Nội hiện có khoảng 23 khu chung cư cũ (4 - 5 tầng) và hơn 10khu chung cư cũ (2 - 3 tầng) với 1.256.000m2 sàn, “gánh trên lưng” 30 nghìn

hộ dân, hơn 150 nghìn nhân khẩu Trong đó 54,76% được xếp loại chất lượngkém, 45,24% chất lượng trung bình (không có chất lượng cao) Thực tế chothấy, hầu hết các nhà chung cư cũ hiện nay đã xuống cấp nghiêm trọng, môitrường sống không đảm bảo, mật độ dân cư sinh sống quá tải Để đáp ứng nhucủa của người dân và do đời sống ngày càng được cải thiện nên thị trường đãxuất hiện nhiều nhà chung cư cao cấp dành cho những người có thu nhập cao.Giá bán các căn hộ này cao hơn nhiều so với chung cư thông thường, thườngvào khoảng 15-20 triệu đồng/m2, so với 6-8 triệu đồng/m2 của căn hộ trungbình Song không phải khu chung cư nào cũng đạt đủ tiêu chuẩn về chấtlượng, tương ứng với giá tiền mà khách đã bỏ ra Vì hiện nay chưa có mộttiêu chuẩn nào để đánh giá chất lượng nhà chung cư, tên gọi cao cấp haykhông đều do doanh nghiệp tự đặt ra, không phải do Nhà nước quy định Một

sự lựa chọn khác cho người dân ngoài chung cư cao cấp là chung cư bình dân.

Đa phần người đến mua là giới trẻ vừa mới lập gia đình, đối với sinh viên còn

ít vì lãi suất thuê mua còn khá là cao so với người chưa đi làm, chưa có thunhập ổn định Đây là thị trường sôi động nhất hiện nay Người ta chọn chung

cư hơn là mua đất xây nền nhà vì họ tin rằng ở đây an ninh được đảm bảo,môi trường trong lành, các khu vui chơi rộng rãi, vệ sinh lại sạch sẽ nhưngthực tế thì tình trạng trộm cắp vẫn xảy ra Một số đơn vị chủ quản đã cắt bớtmột số hạng mục như thang máy, lực lượng an ninh, bảo vệ để giảm giá thànhkhiến vẫn còn nhiều bất cập Qua đó ta thấy rằng bất cứ chung cư nào dù caocấp hay bình dân đều chưa đáp ứng được thoả đáng các nhu cầu của ngườidân

2.1.2.2 Một số vấn đề về công tác quản lý công trình xây dựng tại

Hà Nội hiện nay

Theo Sở Xây dựng Hà Nội, năm 2006 trên địa bàn thành phố xảy rahơn 4.000 vụ xây dựng sai phép và 1.933 vụ xây dựng không phép Số vụ xâydựng sai phép có chiều hướng gia tăng, một số công trình được cấp phép xâydựng nhưng chủ đầu tư cố tình vi phạm, xây dựng sai phép với quy mô lớngây bức xúc trong dư luận và khó khăn cho cơ quan quản lý khi xem xét xử lýnhư: 221-223 Bạch Mai, 4 Đặng Dung (chỉ được xây 13 tầng nhưng đã xâythành 21 tầng), 9 Đào Duy Anh (xây dựng 17 tầng không phép), 49 HàngChuối (vượt phép 4 tầng), số 2 ngõ 31 Nguyễn Chí Thanh (vượt phép 5tầng) Sau những sai phạm tại một số công trình (nêu trên), Hà Nội bắt đầumạnh tay hơn trong việc tăng cường quản lý và cấp phép xây dựng, quản lý

về trật tự xây dựng trên địa bàn thành phố như thường xuyên tiến hành ràsoát, lập biên bản, đình chỉ các công trình đang thi công, áp dụng các biệnpháp cưỡng chế hay tiến hành cắt điện nước của các công trình sai phạm Nhờvậy mà năm 2008 toàn thành phố đã cấp 8.230 giấy phép xây dựng tăng hơn30% so với năm 2007 So với 1.342 công trình xây dựng không phép thì tỷ lệcác công trình xây dựng có phép là 85,9% Tuy nhiên ngoài các công trìnhxây dựng không phép, lực lượng Thanh tra xây dựng cũng đã phát hiện và xử

lý 1.359 vụ xây dựng trái phép, 352 vụ xây dựng sai phép Do các quận huyện

trên địa bàn mới mở rộng chưa thực hiện việc quản lý và cấp giấy phép xâydựng nên công tác quản lý trật tự xây dựng đô thị còn nhiều bất cập Nhằmtăng cường công tác này, từ đầu năm 2009 Sở Xây dựng Hà Nội sẽ tiến hànhkiểm tra, rà soát công tác quản lý, cấp giấy phép tại toàn bộ các quận huyệntrên địa bàn TP, phát hiện những vướng mắc, bất cập, kịp thời trấn chỉnh đểtạo điều kiện cho người dân đi xin giấy phép xây dựng.

Trong Báo cáo giám sát việc thực hiện chính sách pháp luật về đầu tư xâydựng cơ bản sử dụng vốn nhà nước ở các Bộ, ngành, địa phương từ năm 2005đến năm 2007 được Uỷ ban Thường vụ Quốc hội trình bày trước Quốc hộisáng ngày 5/11/2008, theo đánh giá của Chính phủ về công tác đầu tư xâydựng cơ bản sử dụng vốn nhà nước, giai đoạn 2005-2007, tổng vốn đầu tư xâydựng cơ bản (XDCB) từ ngân sách nhà nước là 237.447 tỷ đồng, chiếmkhoảng trên 20% tổng vốn đầu tư toàn xã hội Tổng số vốn trái phiếu Chínhphủ đã được giải ngân ở các địa phương là 757,850 tỷ đồng Tổng số vốn hỗtrợ phát triển chính thức (ODA) đã được giải ngân là 4.876 triệu USD Tínhđến tháng 6/2008, vốn tín dụng do Nhà nước bảo lãnh là 5.820 triệu USD,vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước là 384 nghìn tỷ đồng Bên cạnhnhững thành tích đạt được, thực tế còn tồn tại nhiều sai phạm về đầu tư xâydựng được phát hiện qua thanh tra, kiểm tra Theo đó, hệ thống pháp luật vềđầu tư xây dựng chưa đầy đủ, chưa rõ ràng và còn thiếu thống nhất về một sốnội dung nên dẫn tới việc hiểu và vận dụng thực hiện khác nhau Ngoài ra,còn có tình trạng tổ chức đấu thầu hình thức, có biểu hiện thông thầu, đặc biệtđối với các công trình nhỏ dẫn tới hiệu quả đấu thầu thấp, không có tính cạnhtranh Công tác nghiệm thu, thanh toán khối lượng thực hiện còn nhiều saisót, sai phạm, giải ngân chậm Qua thanh tra các dự án đầu tư xây dựng trong

3 năm, Thanh tra Chính phủ, Thanh tra các Bộ, ngành và địa phương cả nước

đã kiến nghị giảm trừ thanh toán, xuất toán và thu hồi hàng ngàn tỷ đồng.Công tác quyết toán dự án, công trình đã hoàn thành đưa vào khai thác sửdụng hầu hết đều thực hiện chậm, không đúng thời gian quy định Trong báocáo giám sát, Uỷ ban Thường vụ Quốc hội đánh giá, nhìn chung, các Bộ,ngành, địa phương đã chấp hành tốt hơn các quy định của pháp luật về quy

hoạch, kế hoạch đầu tư XDCB Nguồn vốn nhà nước dành cho đầu tư XDCB

đã đóng vai trò rất quan trọng và có tính chủ đạo trong việc phát triển kết cấu

hạ tầng kinh tế- xã hội của đất nước Nhiều công trình qui mô lớn, các cơ sởdịch vụ công ích, nhiều khu kinh tế, khu đô thị mới đã được hình thành,…Tuynhiên, Uỷ ban Thường vụ Quốc hội cũng đánh giá, công tác đầu tư XDCB sửdụng vốn nhà nước vẫn còn nhiều hạn chế, yếu kém, làm ảnh hưởng tới tốc

độ và chất lượng phát triển kinh tế-xã hội Đặc biệt, kết cấu hạ tầng kinh tế-xãhội quá tải, thiếu điện cho sản xuất và sinh hoạt Trong khi đó, tiến độ các dự

án sử dụng vốn nhà nước rất chậm, thủ tục đầu tư xây dựng rườm rà, hiệu quảđầu tư của nhiều dự án thấp, còn thất thoát, lãng phí so với đầu tư bằng nguồnvốn khác Tình trạng bố trí vốn dàn trải, đầu tư thiếu đồng bộ vẫn còn khá phổbiến và vẫn còn nhiều vi phạm pháp luật về đầu tư XDCB, bảo vệ môi trường,

an toàn lao động, an toàn giao thông gây bức xúc trong nhân dân Bộ Kếhoạch và Đầu tư trong 3 năm (2005-2007), qua thanh tra, kiểm tra các dự ánđầu tư XDCB sử dụng vốn nhà nước đã phát hiện 14 vụ, sai phạm kinh tế là101,4 tỷ đồng và 46,9 nghìn USD, trong đó xuất toán, giảm trừ là 48 tỷ đồng,thu hồi nộp NSNN là 16,6 tỷ đồng và 46,9 nghìn USD, kiến nghị xử lý khác

là 13,7 tỷ đồng và 59,2 nghìn m2 đất Bộ Tài chính đã tiến hành thanh tra 14

dự án do Bộ, ngành trung ương quản lý và thanh tra công tác quản lý vốn đầu

tư XDCB tại 18 địa phương, đã phát hiện và xử lý sai phạm 3.212,4 tỷ đồng.Tổng số dự án, chương trình được Kiểm toán Nhà nước tiến hành kiểm toántrong 3 năm (2005-2007) là 65 cuộc, trong đó đã kiến nghị xử lý tài chính là1.068 tỷ đồng Tình hình vi phạm pháp luật trong xây dựng diễn biến rất phứctạp, mức độ thiệt hại, thất thoát khá nghiêm trọng Hầu hết các công trình xâydựng mà cơ quan công an tiến hành điều tra đều xảy ra thất thoát, thamnhũng, lãng phí ở các khâu, các giai đoạn Qua đó ta thấy Nhà nước cần đưa

ra các giải pháp hữu hiệu để khắc phục những tồn tại trên

2.1.3 Sự ra đời của dự án nhà hỗn hợp cao tầng ở và làm việc LILAMA

Tổng công ty LILAMA là một doanh nghiệp của Nhà nước với hơn 40năm kinh nghiệm trong lĩnh vực xây dựng và lắp đặt, đã và đang được giao

nhiều công trình quan trọng Để đáp ứng đầy đủ nhiệm vụ, yêu cầu và khốilượng công việc được giao, lượng cán bộ làm việc tại cơ quan Tổng công ty

và các đơn vị hạch toán phụ thuộc ngày càng tăng Với cơ sở vật chất hiện tại,

cơ quan Tổng công ty không thể bố trí đủ diện tích làm việc cho cán bộ Mặtkhác, quỹ nhà của Tổng công ty rất hạn chế nên cán bộ gặp rất nhiều khókhăn trong việc ăn ở Hàng nghìn cán bộ của Tổng công ty ở và công tác trênđịa bàn thành phố Hà Nội nhưng hơn 40 năm qua vẫn chưa được Bộ Xâydựng hoặc Thành phố cấp hay cho thuê nhà Vì vậy, nhu cầu về nơi làm việc

và nơi ở cho cán bộ công nhân viên đang ngày càng trở nên cấp bách Gầnđây, Thành phố Hà Nội cũng như những cơ quan đóng tại Hà Nội đã tiếnhành xây dựng một số khu chung cư cao tầng để giải quyết vấn đề thiếu nhà ởcho người dân, đặc biệt là đối tượng cán bộ công nhân viên chức Xây dựngcác khu chung cư, văn phòng cao tầng hiện nay đang là một trong những giảipháp tối ưu để giải quyết khó khăn về quỹ nhà ở tại những đô thị lớn như HàNội

Qua phân tích tình hình xây dựng chung và căn cứ vào yêu cầu thực tế,Lãnh đạo Tổng công ty Lắp máy Việt Nam đã đầu tư xây dựng nhà chung cưLILAMA Sau khi đã nghiên cứu các kết quả khảo sát, cơ quan lập Báo cáonghiên cứu khả thi đưa ra địa điểm được chọn để xây dựng khu chung cư này

là khu đất hiện đang tồn tại một số công trình cũ, hết thời hạn sử dụng tại 124Minh Khai Đặc điểm và quy mô công trình rất phù hợp với quy hoạch đãđược Sở quy hoạch Kiến trúc TP.Hà Nội chấp nhận Toà nhà nằm ở vị trí đẹp,gần các bệnh viện lớn như Bạch Mai, Thanh Nhàn, gần trường học, gần chợ

và các tuyến xe buýt, thuận lợi cho sinh hoạt hàng ngày Khối phòng làm việc(tầng 1, 2, 3) dễ dàng liên hệ gần gũi với cơ quan Tổng công ty Lắp máy ViệtNam Đồng thời, việc xây dựng đạt được các yêu cầu về kinh tế kỹ thuật vàmôi trường như: việc đền bù giải phóng mặt bằng thuận lợi, không quá tốnkém; địa chất công trình không phức tạp gây nhiều khó khăn cho thi côngcông trình; đường ra vào thuận tiện cho việc đi lại và đầu nối với hệ thốnggiao thông bên ngoài; khả năng xử lý và bảo vệ môi trường đạt hiệu quả cao

cả về kinh tế và kỹ thuật; tiện nghi cho người sử dụng Ngôi nhà đã đáp ứng

được nhu cầu về chỗ làm việc cho một lượng đáng để cán bộ công nhân viên

và nhu cầu về chỗ ở cho 152 hộ gia đình với số dân khoảng 689 người theotiêu chuẩn tương đối cao Như vậy, việc xây dựng nhà chung cư LILAMA

124 Minh Khai là hoàn toàn hợp lý, phù hợp với nhu cầu của cán bộ trongTổng công ty cũng như của xã hội

2.2 Thực tế quá trình thực hiện dự án xây dựng tòa nhà 21 tầng LILAMA

2.2.1 Trình tự triển khai công tác quản lý xây dựng

Dự án được tiến hành theo đúng quá trình quản lý đầu tư xây dựng đãđược quy định trong Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 17/02/2005 của Thủtướng Chính phủ

Căn cứ vào phụ lục 1 ban hành kèm Nghị định số 16/2005/NĐ-CP, dự

án nhà chung cư LILAMA với 126.850 triệu đồng tổng mức đầu tư ban đầuđược xếp vào dự án hạng B Do đó theo quy định của Thủ tướng chính phủphải có sự đồng ý của các cơ quan chủ quản trước khi xây dựng, Hội đồngquản trị có công văn trình xin ý kiến Bộ Xây Dựng về chủ trương đầu tư xâydựng Chung cư cao tầng LILAMA Nguồn vốn của Dự án do Tổng công ty vàcán bộ công nhân viên đóng góp để xây dựng Ban quản lý dự án được Tổngcông ty thành lập để quản lý, điều hành xây dựng công trình

Trước khi tiến hành xây dựng, chủ đầu tư lập báo cáo đầu tư xây dựngcông trình gồm các nội dung:

- Sự cần thiết phải đầu tư công trình, các điều kiện thuận lợi và khókhăn, dự kiến quy mô đầu tư;

- Phân tích, lựa chọn sơ bộ về công nghệ, kỹ thuật; các điều kiệncung cấp vật tư thiết bị, nguyên liệu, dịch vụ, hạ tầng kỹ thuật;

- Phương án giải phóng mặt bằng, tái định cư;

- Các ảnh hưởng của dự án đối với môi trường, sinh thái, phòngchống cháy nổ, an ninh, quốc phòng;

- Hình thức đầu tư, xác định sơ bộ tổng mức đầu tư, thời hạn thựchiện dự án, phương án huy động vốn theo tiến độ và hiệu quả kinh tế - xã hộicủa Dự án.

Tổng công ty đã tổ chức thi tuyển kiến trúc để xác định đồ án kiến trúcđược quy hoạch Đồ án quy hoạch phải tuân thủ chỉ tiêu về quy hoạch đãđược thành phố chấp thuận và đưa vào nội dung yêu cầu thi tuyển, cùng vớiquy mô đã được xác định ở trên Cơ quan thi tuyển đã xác định được đơn vịtrúng thầu là 1 công ty của Pháp Theo quy định của Chính phủ, đơn vị nàyđược chỉ định thực hiện dự án đầu tư

Sau khi Dự án đầu tư chung cư LILAMA được Công ty trên lập, vàtrình cơ quan có thẩm quyền thẩm định về thiết kế cơ sở, Hội đồng quản trịTổng công ty đã phê duyệt Báo cáo nghiên cứu khả thi Dự án Tiếp theo Chủđầu tư thuê đơn vị tư vấn lập thiết kế kỹ thuật, tổng dự toán Hội đồng quản trịTổng công ty phê duyệt thiết kế kỹ thuật, tổng dự toán Trên cơ sở đó, Banquản lý lập kế hoạch đấu thầu trình duyệt

Dự án được chia thành 3 nhóm gói thầu chính: gói thầu phần kết cấuthân móng; gói thầu phần thiết bị và hệ thống kỹ thuật; gói thầu phần hoànthiện và các công trình phụ trợ Sau khi Hội đồng quản trị phê duyệt kế hoạchđấu thầu, Ban quản lý Dự án đã tổ chức triển khai công tác đấu thầu, lựa chọnnhà thầu thi công

Trong quá trình thực hiện thi công Dự án, Tổng công ty đã chọn đơn vị

tư vấn giám sát thi công là Viện khoa học công nghệ xây dựng - Bộ Xây dựngthực hiện công tác giám sát chất lượng công trình

Dự án được khởi công năm 2003, hoàn thành đưa vào sử dụng cuốinăm 2006, đảm bảo tiến độ, chất lượng công trình Cho đến nay, công trìnhvẫn đang hoạt động tốt dưới sự điều hành của Ban Quản lý vận hành nhàchung cư 21 tầng và Ban Quản trị của Tổng Công ty lắp máy Việt Nam

2.2.2 Các yêu cầu của công tác quản lý