Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình qua thực tiễn áp dụng tại cà mau

Tuy nhiên, việc ghi tên người sử dụng đất trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực tế đã phát sinh nhiều vướng mắc mà Luật Đất đai năm 2013 này vẫn chưa giải quyết được những bất cập

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM

NGUYỄN MINH GIÁM

PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH QUA THỰC TIỄN

ÁP DỤNG TẠI CÀ MAU

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2017

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM

NGUYỄN MINH GIÁM

PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH QUA THỰC TIỄN

ÁP DỤNG TẠI CÀ MAU

Chuyên ngành: Luật kinh tế

Mã số: 60380107

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

TS TRẦN HUỲNH THANH NGHỊ

TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2017

LỜI CAM ĐOAN

Tôi tên Nguyễn Minh Giám mã số học viên: 7701250450A là học viên lớp

LOP_K25_MBL_CaMau; Khóa K25-2 chuyên ngành Luật kinh tế, Khoa Luật, Trường Đại học Kinh tế thành phố Hồ Chí Minh, là tác giả của Luận văn thạc sĩ luật

học với đề tài "Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình qua thực tiễn áp dụng tại Cà Mau" (Sau đây gọi tắt là “Luận văn”)

Tôi xin cam đoan tất cả các nội dung được trình bày trong Luận văn này là kết quả nghiên cứu độc lập của cá nhân tôi dưới sự hướng dẫn của người hướng dẫn khoa học Trong Luận văn có sử dụng, trích dẫn một số ý kiến, quan điểm khoa học của một số tác giả Các thông tin này đều được trích dẫn nguồn cụ thể, chính xác và có thể kiểm chứng Các số liệu, thông tin được sử dụng trong Luận văn là hoàn toàn khách quan và trung thực

Học viên thực hiện

Nguyễn Minh Giám

MỤC LỤC TRANG PHỤ BÌA

LỜI CAM ĐOAN

MỤC LỤC

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

PHẦN MỞ ĐẦU 1

Chương 1: Cơ sở lý luận và pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình 9

1.1 Khái niệm và đặc điểm của hộ gia đình 9

1.1.1 Khái niệm hộ gia đình 9

1.1.2 Đặc điểm hộ gia đình 11

1.2 Khái quát quá trình phát triển của pháp luật đất đai về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình tại Việt Nam 11

1.3 Quy định của pháp luật về quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình 13

1.3.1 Khái quát chung về các loại đất 13

1.3.2.Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình trong sử dụng đất 14

1.3.3 Quy định của pháp luật về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của hộ gia đình 16

1.3.4 Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình 16

1.3.5 Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình 19

1.4 Những nhân tố ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất của hộ gia đình 21

1.4.1 Nhân tố điều kiện tự nhiên 21

1.4.2 Nhân tố kinh tế - xã hội 22

1.4.3 Nhân tố giá cả quyền sử dụng đất và các khiếu nại liên quan: 24

Tiểu kết chương 1 25

Chương 2: Thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình trên địa bàn tỉnh Cà Mau 26

2.1 Tổng quan về tình hình kinh tế – xã hội của tỉnh Cà Mau 26

2.2 Tổng quan về tình hình sử dụng đất tại Cà Mau 28

2.3 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Cà Mau 30

2.4 Tình hình tranh chấp 30

2.4.1 Nguy cơ vô hiệu hợp đồng 31

2.4.1.1 Vô hiệu hợp đồng do vô ý 31

2.4.1.2 Vô hiệu hợp đồng do cố ý 33

2.4.2 Nguy cơ hủy án và những bế tắt trong tố tụng liên quan đến tranh chấp hợp

đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình 34

2.4.3 Hậu quả của những tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất của hộ gia đình 35

2.4.3.1 Tranh chấp phát sinh từ những giao dịch ngoài hộ gia đình 35

2.4.3.2 Tranh chấp phát sinh giữa những người trong hộ gia đình 36

2.4.3.3 Phân loại các vụ tranh chấp liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình 36

2.5 Những vướng mắc, bất cập của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình và những hậu quả pháp lý khác liên quan 38

2.5.1 Bất cập trong quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 về hộ gia đình 38

2.5.2 Bất cập trong quy định của Luật Đất đai năm 2013 về hộ gia đình 40

2.5.3 Bất cập về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có phát sinh tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai liên quan đến hộ gia đình 43

2.5.4 Bất cập trong quy định của pháp luật liên quan đến thi hành án đối với tài sản là quyền sử dụng đất của hộ gia đình 44

Tiểu kết chương 2 46

Chương 3: Một số giải pháp hoàn thiện pháp luât về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình qua thực tiễn áp dụng tại tỉnh Cà Mau 48

3.1 Quan điểm, chủ trương của Đảng về quyền sử dụng đất của hộ gia đình 48

3.2 Những yêu cầu đặt ra cho việc hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình 50

3.3 Các giải pháp hoàn thiện 51

3.3.1 Hoàn thiện pháp luật về đất đai 51

3.3.2 Hoàn thiện hệ thống quản lý nhà nước về đất đai 53

3.3.3 Hoàn thiện pháp luật khác có liên quan 54

Tiểu kết chương 3 54

KẾT LUẬN 56 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

DANH MỤC VĂN BẢN QUY PHẠM PHÁP LUẬT

Phụ lục : Mẫu số 37 về Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

PHẦN MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu

Sau hơn 30 năm đổi mới kinh tế và hội nhập, đất nước ta đã đạt được những thành tựu quan trọng về kinh tế - xã hội Nền kinh tế tăng trưởng đều hàng năm, đời sống vật chất văn hóa, tinh thần của nhân dân từng bước được nâng lên rõ rệt, an ninh chính trị xã hội được giữ vững đã tạo điều kiện tương đối vững chắc cho sự phát triển kinh tế xã hội của đất nước và nhất là trong giai đoạn hướng đến hội nhập kinh tế quốc tế như hiện nay

Góp phần vào thành tựu phát triển kinh tế đã đạt được trong thời gian qua

có sự đóng góp quan trọng của chính sách, pháp luật về đất đai của Đảng và Nhà nước ta mà dấu mốc quan trọng là Hiến pháp năm 2013 và Luật đất đai năm 2013

Luật đất đai năm 2013 là một trong những đạo luật quan trọng thể hiện đường lối đổi mới đúng đắn của Đảng và Nhà nước ta, đóng vai trò tích cực thúc đẩy quá trình phát triển kinh tế, ổn định chính trị - xã hội và hội nhập kinh tế quốc

lý nhà nước về đất đai được tăng cường, từng bước phân cấp và phát huy tính tự chủ của từng địa phương

Tuy nhiên, bên cạnh những thành tựu đạt được trong suốt thời gian đổi mới

đã qua, tình hình quản lý và sử dụng đất đai hiện nay ở một số địa phương vẫn còn tồn tại nhiều mặt hạn chế và yếu kém Hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở một số nơi chưa đáp ứng được nhu cầu của thực tiễn, thiếu tính khả thi; cơ chế quản

lý tài chính về đất đai thiếu hiệu quả; cơ quan quản lý đất đai các cấp nhìn chung còn bộc lộ nhiều yếu kém Đặc biệt tình trạng tranh chấp đất đai trong dân hiện nay còn xãy ra khá phổ biến, kéo theo việc thưa kiện, khiếu nại, tố cáo, tập trung đông người, khiếu nại vượt cấp có lúc trở thành điểm nóng ở nhiều địa phương Những

yếu kém trong công tác quản lý nhà nước về đất đai và sử dụng đất nói chung cũng như những yếu kém trong giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai nói riêng có nhiều nguyên nhân, trong đó phần lớn nguyên nhân vẫn là từ sự hạn chế, bất cập của chính sách, pháp luật về đất đai và việc thực thi pháp luật liên quan

Theo Luật Đất đai năm 2013 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người dân sử dụng thông qua việc cấp cho người dân giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Tuy nhiên, việc ghi tên người sử dụng đất trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực tế đã phát sinh nhiều vướng mắc mà Luật Đất đai năm 2013 này vẫn chưa giải quyết được những bất cập tồn tại, từ đó vẫn còn những giao dịch, thế chấp vay vốn, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phát sinh tranh chấp, phần lớn các vụ tranh chấp đều phải nhờ đến tòa án can thiệp, đặc biệt đối với những giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được ghi tên người sử dụng là hộ gia đình khi xãy ra tranh chấp sẽ để lại nhiều hậu quả nghiêm trọng, nhiều trường hợp anh em ruột thịt với nhau, kể cả cha con, tình thân với nhau cũng phải kéo nhau ra tòa vì tranh giành quyền lợi liên quan đến vài công đất

Ở Cà Mau trong những năm qua tình trạng tranh chấp liên quan đến vấn đề tài sản là quyền sử dụng đất đứng tên của hộ gia đình xãy ra khá phổ biến UBND tỉnh Cà Mau cũng đã có nhiều văn bản cũng như đưa ra nhiều giải pháp để hạn chế tranh chấp xãy ra trong dân nhưng trên thực tế hiệu quả vẫn chưa cao Việc tranh chấp xãy ra có thể là do vô ý hoặc do nhầm lẫn và cũng có trường hợp là cố ý vì mục đích trục lợi cá nhân, có những vụ tranh chấp gặp khó khăn ngay khi tiến hành các thủ tục tại cơ quan công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và rắc rối phát sinh ngay lúc này Có vụ đã ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với nhau nhưng khi thực hiện thì lại phát sinh vấn đề về giá trị của quyền

sử dụng đất tăng vọt nên một trong các bên có ý định tìm cách vô hiệu hợp đồng bằng cách đưa người con trong hộ khẩu vào hợp đồng để vô hiệu hợp đồng, sau khi hợp đồng vô hiệu thì người bán đem chuyển nhượng lại cho người khác với giá trị cao hơn hoặc sử dụng cho mục đích khác Điều này thực tế đã có nhiều người bị thiệt hại, thậm chí còn có người tan gia bại sản khi thua kiện chỉ vì phần đất mà mình bỏ tiền ra mua là đất được cấp cho hộ gia đình, cụ thể là trên GCNQSDĐ được ghi tên của hộ ông Nguyễn Văn A hoặc là hộ bà Nguyễn Thị B

Từ những tồn tại và bất cập qua lý giải trên đặt ra vấn đề là làm thế nào để các tổ chức, cá nhân khi tham gia vào các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng

đất có liên quan đến quyền sử dụng đất ghi tên của hộ gia đình không vướng phải những khó khăn, tranh chấp, không bị lừa dối dẫn đến vô hiệu hợp đồng và gây thiệt hại Cơ quan quản lý nhà nước về đất đai cần phải có những giải pháp hữu hiệu

và đồng bộ trong quản lý đất đai từ khâu đăng ký quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cho đến việc quản lý quy trình thực hiện các giao dịch, thế chấp, vay vốn, chuyển nhượng tại cơ quan công chứng thông qua việc công chứng các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để nhằm đảm bảo tính minh bạch, rõ ràng, tránh các hành vi lừa dối hoặc lợi dụng kẻ hở của pháp luật để trục lợi gây thiệt hại cho nhau và hơn nữa là tránh những những tranh chấp đáng tiếc có thể xãy ra ảnh hưởng đến trật tự công cộng địa phương

Trong suốt quá trình công tác cũng như quá trình nghiên cứu, học tập, tôi cũng có nhiều trăn trở khi chứng kiến những vụ tranh chấp liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình mà trong đó giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được ghi tên của hộ gia đình Những vụ tranh chấp này thường gây ra rất nhiều hậu quả từ thiệt hại về kinh tế dẫn đến kiệt huệ, tình thâm, ruột thịt trong gia đình, đạo đức bị xâm hại, tiềm ẩn nguy cơ vi phạm pháp luật hình sự Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực đã giải quyết được một số vướng mắc trong các vấn

đề liên quan đến quyền sử dụng đất của hộ gia đình Thế nhưng trong quá trình thực thi vẫn còn nhiều vấn đề bất cập liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình và nhiều vấn đề khác liên quan vẫn còn bỏ ngõ…

Xuất phát từ tình hình trên, Tác giả đã quyết định chọn đề tài "Pháp luật

về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình qua thực tiễn áp dụng tại

Cà Mau" để làm Luận văn tốt nghiệp cho mình, với mong muốn góp phần để nhằm

nâng cao hiệu quả trong việc thực thi pháp luật về đất đai, về quản lý đất đai, hướng đến nền hành chính rõ ràng, minh bạch, thông thoáng và công bằng trong những giao dịch liên quan đến đất đai nói chung và quyền sử dụng đất liên quan đến hộ gia đình ở Cà Mau nói riêng

2- Mục tiêu nghiên cứu

2.1- Mục tiêu chung

Mục tiêu chung của đề tài là nghiên cứu các vấn đề về các trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất liên quan đến hộ gia đình và những vấn đề phát sinh liên quan đến quyền sử dụng đất khi nhà nước giao quyền sử dụng đất cho người sử dụng trong trường hợp được ghi tên của hộ gia đình theo quy định hiện hành của pháp luật Việt Nam với mục đích cố gắng tìm ra những nguyên nhân cũng

như chỉ ra được những mâu thuẩn trong việc thực thi pháp luật để từ đó tìm ra những giải pháp hữu hiệu nhất để kiến nghị hoàn thiện pháp luật, giúp người sử dụng đất tránh những rũi ro dẫn đến những tranh chấp đáng tiếc có thể xãy ra trong quá trình thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền và nghĩa vụ theo các quy định của pháp luật cũng như đảm bảo công tác quản lý đất đai ở địa phương

2.2- Mục tiêu cụ thể

Để thực hiện mục tiêu chung nói trên, việc nghiên cứu các vấn đề liên quan đến pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất có yếu tố hộ gia đình nhằm vào các mục tiêu cụ thể sau đây:

Một là, phân tích và làm rõ cơ sở lý luận về quyền sử dụng đất, việc thực

hiện các giao dịch cũng như việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực hiện các trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất liên quan đến quyền sử dụng đất của hộ gia đình

Hai là, thực hiện việc nghiên cứu một cách có hệ thống những quy định

của pháp luật về quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất liên quan đến hộ gia đình theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật dân sự, về tố tụng dân sự, pháp luật về công chứng, khiếu nại, tố cáo và các quy định liên quan khác của pháp luật về các thủ tục hành chính

Ba là, trên cơ sở lý luận và những quy định chung về việc chuyển nhượng

quyền sử dụng đất của hộ gia đình cần tìm hiểu xem được thực hiện tại Cà Mau như thế nào qua thực tiễn Để từ đó đưa ra những đánh giá khách quan về những yếu tố tích cực, những điểm còn hạn chế trong thực thi pháp luật liên quan, tham khảo có chọn lọc kinh nghiệm của nước ngoài về vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất

để từ đó rút ra bài học kinh nghiệm cho Việt Nam nói chung và thực hiện tại Cà Mau nói riêng Đồng thời đưa ra những đề xuất, những kiến nghị nhằm tiếp tục hoàn thiện các quy định của pháp luật về các trình tự, thủ tục trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất liên quan đến hộ gia đình

3- Câu hỏi nghiên cứu

Câu hỏi 1: Những nội dung và thực tiễn của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất liên quan đến hộ gia đình được thực hiện như thế nào?

Câu hỏi 2: Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất liên quan đến hộ gia đình trong thời gian qua trên địa bàn tỉnh Cà Mau được thực hiện như thế nào? Những mâu thuẩn, tranh chấp, khiếu kiện liên quan xãy ra như thế nào trên thực tế và việc

giải quyết tranh chấp đó được cơ quan chức năng giải quyết như thế nào? Cơ quan

tố tụng xử lý theo trình tự ra sao?

Câu hỏi 3: Những giải pháp chủ yếu nào để hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến hộ gia đình sử dụng đất nhằm hạn chế tối đa những tranh chấp đáng tiếc có thể xãy ra?

4- Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1- Đối tượng nghiên cứu

Do các chủ thể tham gia thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật gồm nhiều loại và rất đa dạng về hình thức nên trong phạm vi của luận văn này tôi chỉ nghiên cứu các vấn đề liên quan đến những giao dịch, các hợp đồng thế chấp, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đứng tên của hộ gia đình và nghiên cứu các bước thực hiện các trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có liên quan đến quyền sử dụng đất của hộ gia đình

và được ghi tên hộ gia đình trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

4.2- Phạm vi nghiên cứu

Phạm vi nghiên cứu của luận văn là các quy định cụ thể của Luật Đất đai năm 2013 và Bộ Luật Dân sự năm 2015, Luật Công chứng năm 2014 và các văn bản pháp luật hiện hành về các trình tự, thủ tục áp dụng trong việc thực hiện các giao dịch liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất của hộ gia đình Nghiên cứu tình hình thực tiễn tại tỉnh Cà Mau liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình

Trong suốt quá trình nghiên cứu, nội dung của luận văn tập trung đánh giá các quy định của pháp luật về các trình tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất và những thủ tục về chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có liên quan đến hộ gia đình theo pháp luật Việt Nam thông qua thực tiễn và áp dụng tại tỉnh Cà Mau

5- Tổng quan tình hình nghiên cứu trong nước và ngoài nước liên quan đến đề tài

5.1- Tình hình nghiên cứu trong nước

Cho đến nay, vấn đề về trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đặc biệt là vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất liên quan đến hộ gia đình, những mâu thuẩn và những bất cập liên quan được xem là một đề tài được nhiều đối tượng quan tâm cả về nội dung liên quan đến kinh tế lẫn nội dung liên quan đến các thủ tục hành chính Vấn đề này được nhiều tác giả nghiên cứu trên nhiều phương diện khác nhau Có thể đề cập đến một số đề tài, bài báo tiêu biểu sau đây: Luận văn

“Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của Pháp luật Việt Nam” của tác giả Nguyễn Thị Hạnh, thành phố Hồ Chí Minh, năm 2014; đề tài nghiên cứu khoa học: “Pháp luật về chuyển nhượng quyền

sử dụng đất” của Lưu Quốc Thái, thành phố Hồ Chí Minh, năm 2014; đề tài nghiên cứu khoa học: “Một số ý kiến hoàn thiện pháp luật đất đai trong lĩnh vực chuyển quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” của Bùi Thanh Tường, thành phố Hồ Chí Minh, năm 1997; Luận văn “Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn tòa án nhân dân tỉnh Đồng Tháp” của tác giả Tống Hào Anh, năm 2011 Ngoài ra còn có đề tài nghiên cứu khoa học cấp Nhà nước của PGS.TS Phạm Hữu Nghị, năm 2000, Viện nghiên cứu địa chính - Tổng cục Địa chính về: "Những quy định về chuyển quyền sử dụng đất";

đề tài khoa học cấp Bộ do Viện nghiên cứu địa chính thực hiện; các bài báo viết về các vấn đề cụ thể như: Bài viết “Hộ gia đình - những vấn đề đặt ra khi sửa đổi chế định chủ thể trong Bộ Luật Dân sự năm 20005” của thạc sĩ Lê Thị Hoàng Thanh, Phó trưởng ban, Ban Nghiên cứu pháp luật dân sự - kinh tế, Viện Khoa học pháp lý,

Bộ Tư pháp và Phạm Văn Bằng, Viện Khoa học pháp lý, Bộ Tư pháp đăng trên trang Thông tin pháp luật dân sự, tháng 12/2012; Bài viết: “Không nên quy định hộ gia đình là một chủ thể trong quan hệ dân sự” của Luật sư Lê Văn Đài, Đoàn Luật

sư thành phố Hà Nội, đăng trên trang báo điện tử Chính phủ nước Công hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, tháng 01/2015; Tiến sĩ Trần Quang Huy, năm 2009 đề tài:

"Pháp luật đất đai Việt nam hiện hành nhìn từ góc độ bảo đảm quyền của người sử dụng đất" Tạp chí Luật học - Trường Đại học Luật Hà Nội, số 8/2009; Đặng Văn Ngạn, năm 2009, "Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn tại

Hà Nam"; Luận văn thạc sĩ Luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội, Lưu Quốc Thái năm 2006, "Về giao dịch quyền sử dụng đất theo pháp luật hiện hành", Tạp chí Nhà nước và pháp luật, số 7

Qua những đề tài nghiên cứu của các tác giả nêu trên, sẽ là cơ sở cho việc đánh giá thực trạng, đề ra những giải pháp, thậm chí làm cơ sở cho việc kiến nghị sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện các quy định của pháp luật về chuyển nhượng quyền

sử dụng đất nói chung Trên cơ sở đó, trong luận văn này tôi đã có sự tổng hợp và

kế thừa để nghiên cứu một cách có hệ thống, từ đó phân tích và đưa ra những nhận định, đánh giá của mình về các quy định của pháp luật hiện hành về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất liên quan đến hộ gia đình ở tỉnh Cà Mau

5.2- Một số nghiên cứu ngoài nước về quyền sử dụng đất tại Việt Nam

Các nhà khoa học nước ngoài cũng có một số nghiên cứu về các giao dịch đất đai của Việt Nam, tính đến thời điểm hiện nay có: Tham luận số 03 "Tác động quy trình giao dịch đất đai đối với người nghèo áp dụng phương pháp DE SOTO" (2005), nghiên cứu về các quy trình giao dịch đất đai hiện hành, ảnh hưởng đến việc tiếp cận các nguồn vốn tín dụng và phát triển kinh tế, đặc biệt của người nghèo của Ngân hàng phát triển châu Á (ADB); Nghiên cứu của tổ chức tư vấn:

"Strengthening environmental Management and Land Administration Viet Nam - Sweden comporation Program (SEMLA)", đánh giá đối với hệ thống luật đất đai của Việt Nam như: "Các báo cáo đánh giá hệ thống luật đất đai" (2006), đây là công trình nghiên cứu, rà soát hệ thống pháp luật đất đai hiện nay của Việt Nam, so sánh

hệ thống luật hiện hành với hệ thống pháp luật đất đai của thế giới và đưa ra một số khuyến nghị hoàn thiện hệ thống luật đất đai của Việt Nam

5.3- Đánh giá chung

Trên cơ sở đánh giá về thực trạng các quy định của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình và dựa trên thực tiễn của các quan hệ, giao dịch, chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình diễn ra trên thực tế trong thời gian qua, cũng như qua thực tiễn áp dụng pháp luật về lĩnh vực này tại tỉnh Cà Mau, tôi thấy rằng cần nghiên cứu một cách có hệ thống và phân tích các quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có liên quan đến quyền sử dụng đất của hộ gia đình để nhằm đề ra những giải pháp để hoàn thiện pháp luật, hoàn thiện các quy trình liên quan đến quản lý nhà nước về đất đai, nhằm đáp ứng ngày càng tốt hơn yêu cầu thực tế, ổn định trong sử dụng đất đai, từng bước phục vụ tốt hơn cho sự phát triển kinh tế - xã hội ở tỉnh Cà Mau mà đặc biệt là trong tình hình hội nhập kinh tế quốc tế hiện nay

6- Phương pháp nghiên cứu

Với mục đích triển khai những nội dung cơ bản của đề tài, tôi đã sử dụng phương pháp duy vật biện chứng của chủ nghĩa Mác - Lênin và tư tưởng Hồ Chí Minh Dựa trên những quan điểm, đường lối của Đảng Cộng sản Việt Nam về sở hữu đất đai, dựa trên những quan hệ xã hội, các quan hệ pháp luật, các trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tiến trình cải cách thủ tục hành chính trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế

Trong quá trình nghiên cứu, các phương pháp điều tra, khảo sát, tổng hợp, phân tích, so sánh, đối chiếu được sử dụng để làm sáng tỏ các vấn đề liên quan đến

đề tài Ngoài ra, với chuyên môn là một phóng viên biên tập phụ trách mãng pháp luật, phụ trách công tác tiếp công dân, tôi còn sử dụng phương pháp phỏng vấn và trao đổi trực tiếp với người dân có yêu cầu, phỏng vấn cán bộ thực hiện công tác tiếp công dân trong bộ máy hành chính nhà nước và với người dân trực tiếp thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tỉnh Cà Mau

7- Kết cấu của Luận văn

Kết cấu của luận văn gồm có: Phần Mở đầu, Kết luận, Danh mục tài liệu tham khảo và phụ lục; phần nội dung của luận văn bao gồm ba chương với kết cấu

Chương 3: Một số giải pháp hoàn thiện pháp luât về chuyển nhượng quyền

sử dụng đất của hộ gia đình trên địa bàn tỉnh Cà Mau

Chương 1: Cơ sở lý luận và pháp luật về chuyển nhượng quyền

sử dụng đất của hộ gia đình

1.1 Khái niệm và đặc điểm của hộ gia đình

1.1.1 Khái niệm hộ gia đình

Theo quy định tại khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013 thì hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất” (1) Hiểu theo quy định trên tại Luật Đất đai 2013 thì hộ gia đình là những thành viên có tên trong hộ khẩu gia đình Tuy nhiên trên thực tế cũng có trường hợp một số thành viên có tên chung trong hộ khẩu gia đình nhưng họ lại không có họ hàng huyết thống huyết thống với nhau

Trước đó, Bộ luật dân sự năm 1995 và Bộ luật dân sự năm 2005 quy định về

hộ gia đình như sau: Hộ gia đình là chủ thể của quan hệ dân sự khi các thành viên của một gia đình có tài sản chung để hoạt động kinh tế chung trong quan hệ sử dụng đất, trong hoạt động sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp và trong một số lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác do pháp luật quy định Những hộ gia đình mà đất ở được giao cho hộ cũng là chủ thể trong quan hệ dân sự liên quan đến đất ở đó trên cơ sở quan

hệ hôn nhân, huyết thống và nuôi dưỡng có tài sản chung Tài sản chung của hộ gia đình gồm có tài sản do các thành viên cùng nhau tạo lập nên hoặc được tặng cho chung và tài sản riêng của các thành viên nhưng được thoả thuận gộp vào khối tài sản chung Các thành viên của hộ gia đình chiếm hữu và sử dụng tài sản chung của

hộ theo phương thức thoả thuận Việc định đoạt tài sản là tư liệu sản xuất, tài sản chung có giá trị lớn của hộ gia đình phải được các thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý Đối với các loại tài sản chung khác phải được đa số thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý Chủ hộ là đại diện của hộ gia đình trong các giao dịch dân sự vì lợi ích chung của hộ Cha, mẹ hoặc một thành viên khác đã thành niên có thể là chủ hộ Chủ hộ có thể uỷ quyền cho thành viên khác đã thành niên làm đại diện trong quan hệ dân sự Giao dịch dân sự do người đại diện của hộ gia đình xác lập, thực hiện vì lợi ích chung của hộ làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của cả hộ gia đình Hộ gia đình phải chịu trách nhiệm dân sự về việc thực hiện quyền, nghĩa vụ dân sự do người đại diện của hộ gia đình xác lập, thực hiện nhân danh hộ gia đình

1Khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, năm 2013

và chịu trách nhiệm dân sự bằng tài sản chung của hộ, nếu tài sản chung không đủ thì các thành viên phải chịu trách nhiệm liên đới bằng tài sản riêng của mình

Từ những quy định nêu trên cho thấy hộ gia đình bao gồm nhiều thành viên

và các thành viên có quan hệ huyết thống, có quan hệ hôn nhân hoặc nuôi dưỡng với nhau cũng như có chung hoạt động sản xuất, kinh doanh Hộ gia đình không phải là chủ thể của tất cả các hợp đồng, giao dịch Các thành viên trong hộ gia đình

có tài sản chung và tài sản đó được tạo lập theo nhiều cách khác nhau Các thành viên trên mười lăm tuổi của hộ gia đình đều có quyền và nghĩa vụ đối với khối tài sản chung

Qua các điều luật trên cho thấy chưa có khái niệm chính xác nào về hộ gia đình hoặc đơn giản hơn quy định cách thức để xác định hoặc để xác minh số lượng thành viên trong hộ gia đình cũng như việc quy định cụ thể về quyền lợi và nghĩa vụ của các thành viên trong hộ gia đình khi tham gia các giao dịch liên quan

Đến Bộ luật dân sự năm 2015 cũng chỉ quy định chung chung về hộ gia đình

và cũng chưa có khái niệm cụ thể về hộ gia đình Điều 101 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về chủ thể trong quan hệ dân sự có sự tham gia của hộ gia đình, tổ hợp tác,

tổ chức khác không có tư cách pháp nhân, cụ thể như sau: “Trường hợp hộ gia đình,

tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân tham gia quan hệ dân sự thì các thành viên của hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân là chủ thể tham gia xác lập, thực hiện giao dịch dân sự hoặc ủy quyền cho người đại diện tham gia xác lập, thực hiện giao dịch dân sự Việc ủy quyền phải được lập thành văn bản, trừ trường hợp có thỏa thuận khác Khi có sự thay đổi người đại diện thì phải thông báo cho bên tham gia quan hệ dân sự biết Trường hợp thành viên của hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân tham gia quan hệ dân sự không được các thành viên khác ủy quyền làm người đại diện thì thành viên đó là chủ thể của quan hệ dân sự do mình xác lập, thực hiện” (2)

Tại Khoản 2 Điều 101 Bộ luật dân sự năm 2015 chỉ quy định việc xác định chủ thể của quan hệ dân sự có sự tham gia của hộ gia đình sử dụng đất được thực hiện theo quy định của Luật đất đai

2Điều 101 Bộ Luật Dân sự nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, năm 2015

1.1.2 Đặc điểm hộ gia đình

Căn cứ vào nội dung và những khái niệm nêu trên về hộ gia đình, cho thấy

hộ gia đình có những đặc điểm cơ bản như sau:

Hộ gia đình phải có từ hai thành viên trở lên

Thành viên của hộ gia đình phải là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình

Các thành viên hộ gia đình đang chung sống với nhau và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Khái niệm hộ gia đình thường xuất hiện ở các lĩnh vực liên quan đến nông nghiệp và nông thôn

Hộ gia đình phải có tài sản chung và thông thường tài sản chung này là tài sản có giá trị lớn và là tư liệu sản xuất chung của hộ gia đình

1.2 Khái quát quá trình phát triển của pháp luật đất đai về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình tại Việt Nam

Từ khi Luật Đất đai đầu tiên ra đời vào năm 1987, “hộ nông dân” là một trong những đối tượng được Nhà nước giao đất Đến Luật Đất đai năm 1993, tại Điều 20 quy định này rõ hơn: “Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài” Mười năm sau, Luật Đất đai năm 2003, tại Khoản 2 Điều 9 quy định cụ thể hơn: “Hộ gia đình, cá nhân trong nước được gọi chung là hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất”

Mặt khác, hộ gia đình cũng được quy định trong Bộ Luật dân sự Theo Điều 116 Bộ luật Dân sự năm 1995 quy định: “Những hộ gia đình mà các thành viên có tài sản chung để hoạt động kinh tế chung trong quan hệ sử dụng đất, trong hoạt động sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp và trong một số lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác do pháp luật quy định, là chủ thể trong các quan hệ dân sự đó” Đến Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định: “Hộ gia đình mà các thành viên có tài sản chung, cùng đóng góp công sức để hoạt động kinh tế chung trong sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp hoặc một số lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác do pháp luật quy định là chủ thể khi tham gia quan hệ dân sự thuộc các lĩnh vực này”

Đến Luật Dân sự năm 2015, tại Điều 101 quy định về chủ thể trong quan hệ dân sự có sự tham gia của hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách

pháp nhân như sau: “Trường hợp hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân tham gia quan hệ dân sự thì các thành viên của hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân là chủ thể tham gia xác lập, thực hiện giao dịch dân sự hoặc ủy quyền cho người đại diện tham gia xác lập, thực hiện giao dịch dân sự Việc ủy quyền phải được lập thành văn bản, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác Khi có sự thay đổi người đại diện thì phải thông báo cho bên tham gia quan hệ dân sự biết Trường hợp thành viên của hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân tham gia quan hệ dân sự không được các thành viên khác ủy quyền làm người đại diện thì thành viên đó là chủ thể của quan hệ dân

sự do mình xác lập, thực hiện” Tại Khoản 2 điều này quy định “việc xác định chủ thể của quan hệ dân sự có sự tham gia của hộ gia đình sử dụng đất được thực hiện theo quy định của Luật đất đai” (3)

Tuy nhiên, pháp luật về đất đai cũng như pháp luật về dân sự trước đây không xác định thành viên hộ gia đình dựa vào sổ hộ khẩu hay quan hệ huyết thống nên gặp rất nhiều khó khăn, vướng mắc trong các quan hệ, giao dịch Do vậy, đa số các cơ quan, tổ chức đều hướng dẫn cho các đương sự khi không xác định được thành viên hộ gia đình thì làm đơn đề nghị Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất căn cứ vào hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để xác định thành viên hộ gia đình vào thời điểm cấp đất cho hộ gia đình

Mặt khác theo quy định của Luật cư trú 2006 (sửa đổi, bổ sung năm 2013), Nghị định 107/2007/NĐ-CP về hướng dẫn Luật cư trú, Nghị định số 108/2005/NĐ-

CP, Nghị định 51/CP năm 1997 của Chính phủ về Đăng ký và quản lý hộ khẩu thì: Sổ hộ khẩu được cấp cho hộ gia đình hoặc cá nhân đã đăng ký thường trú và có giá trị xác định nơi thường trú của công dân Sổ hộ khẩu được cấp cho từng hộ gia đình Mỗi hộ gia đình cử một người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ làm chủ hộ để thực hiện và hướng dẫn các thành viên trong hộ thực hiện quy định về đăng ký, quản lý cư trú Trường hợp không có người từ đủ mười tám tuổi trở lên hoặc có người từ đủ 18 tuổi trở lên nhưng bị mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự thì được cử một người trong hộ làm chủ hộ Những người ở chung một chỗ ở hợp pháp

và có quan hệ gia đình là ông, bà, cha, mẹ, vợ, chồng, con và anh, chị, em ruột, cháu ruột thì có thể được cấp chung một sổ hộ khẩu Nhiều hộ gia đình ở chung một chỗ

ở hợp pháp thì mỗi hộ gia đình được cấp một sổ hộ khẩu

(3)Khoản 1, Khoản 2, Điều 101 Bộ Luật Dân sự nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, năm

2015

Do đó, cũng không thể khẳng định những người có tên trên sổ hộ khẩu tại thời điểm cấp đất đều là một hộ gia đình theo Bộ luật Dân sự được, nên cũng không thể đồng nhất việc đứng tên trong hộ khẩu chính là những chủ sử dụng hợp pháp quyền sử dụng đất được

1.3 Quy định của pháp luật về quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình

1.3.1 Khái quát chung về các loại đất

Theo điều 10 Luật đất đai 2013, Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại gồm có 3 nhóm như sau:

Nhóm 1: Đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây: Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác; đất trồng cây lâu năm; đất rừng sản xuất; đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng; đất nuôi trồng thủy sản; đất làm muối; đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh

Nhóm 2: Đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây: Đất ở gồm đất

ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị; đất xây dựng trụ sở cơ quan; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ

sở của tổ chức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông (gồm cảng hàng không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đường sắt, hệ thống đường bộ và công trình giao thông khác); thủy lợi; đất có di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng; đất công trình năng lượng; đất công trình bưu chính, viễn thông; đất chợ; đất bãi thải,

xử lý chất thải và đất công trình công cộng khác; đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng; đất sông, ngòi, kênh, rạch,

suối và mặt nước chuyên dùng; đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động trong cơ sở sản xuất; đất xây dựng kho và nhà để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho sản xuất nông nghiệp và đất xây dựng công trình khác của người sử dụng đất không nhằm mục đích kinh doanh mà công trình đó không gắn liền với đất ở

Nhóm 3: Là nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng

1.3.2.Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình trong sử dụng đất

Theo Điều 179 Luật Đất đai 2013 quy định quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất như sau:

Thứ nhất: Đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền

sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa

kế thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây: Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này; chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác; chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam thuê quyền sử dụng đất; cá nhân sử dụng đất có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất của mình theo

di chúc hoặc theo pháp luật

Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì quyền sử dụng đất của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật

Trường hợp người được thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của luật này thì được nhận thừa kế quyền sử dụng đất; nếu không thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của luật này thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó; tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 174 của luật này; tặng cho quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của luật này; thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật; góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh

doanh Trường hợp đất thuộc diện thu hồi để thực hiện dự án thì có quyền tự đầu tư trên đất hoặc cho chủ đầu tư dự án thuê quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất với chủ đầu tư dự án để thực hiện dự án theo quy định của Chính phủ

Thứ hai: Đối với hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm thì có các quyền và nghĩa vụ sau :

Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này; Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định; Để thừa kế, tặng cho tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người nhận thừa kế, người được tặng cho tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định; Cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê theo quy định của pháp luật về dân sự; Thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh

tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật; Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê trong thời hạn thuê đất với tổ chức, hộ gia đình,

cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh; người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích

đã được xác định

Thứ ba: Đối với hộ gia đình, cá nhân thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây: Trường hợp thuê đất, thuê lại đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều này; Trường hợp thuê đất, thuê lại đất trả tiền thuê đất hàng năm thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 2 Điều này

Đối với các trường hợp khác: Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất mà được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ như trường hợp không được miễn, không được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không thuộc trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về dân sự

Như vậy, người sử dụng đất là cá nhân, hộ gia đình có các quyền và nghĩa

vụ được quy định tại Điều 166, Điều 170 và Điều 179 Luật Đất đai 2013

1.3.3 Quy định của pháp luật về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của hộ gia đình

Theo quy định của pháp luật về đất đai hiện hành, cụ thể tại điểm c, khoản

1 Điều 5 của Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2015 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất có quy định: “Hộ gia đình sử dụng đất thì ghi "Hộ ông…" hoặc "Hộ bà…", sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số của giấy tờ nhân thân của chủ hộ gia đình như quy định tại điểm a khoản này; địa chỉ thường trú của

hộ gia đình Trường hợp chủ hộ gia đình không có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi người đại diện là thành viên khác của hộ gia đình có chung quyền

sử dụng đất của hộ gia đình

Trường hợp chủ hộ gia đình hay người đại diện khác của hộ gia đình có vợ hoặc chồng cùng có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi cả họ tên, năm sinh của người vợ hoặc chồng đó

Như vậy, với các quy định nêu trên thì trong hệ thống pháp luật về đất đai trước kia và hiện hành đều không có quy định phải ghi rõ tên của mọi thành viên hộ gia đình trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình Vì vậy, khi thực hiện các giao dịch hoặc thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất liên quan đến quyền sử dụng đất của hộ gia đình, công chứng viên hoặc cán bộ chứng thực không thể căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để xác định thành viên của hộ gia đình

1.3.4 Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất liên quan tới nhiều lĩnh vực như giao dịch dân sự, hoạt động kinh doanh thương mại, quản lý đất đai nên được điều chỉnh bởi nhiều văn bản pháp luật khác nhau Bên cạnh Bộ luật Dân sự, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn được điều chỉnh bằng các luật chuyên ngành như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản

Do đất đai và quyền sử dụng đất có những đặc tính hết sức riêng biệt nên

có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng đến quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất Đất đai luôn cố định, không biến đổi và phải chịu ảnh hưởng sâu sắc về tập quán sinh hoạt, điều kiện kinh tế - xã hội của từng vùng miền Về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi

có các điều kiện sau đây: Có giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này; đất không có tranh chấp; quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; trong thời hạn sử dụng đất” Ngoài ra, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền

sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các Điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật Đất đai năm 2013 Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính

Theo quy định trên thì người sử dụng đất chỉ được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: Có giấy chứng nhận: Theo Luật Đất đai năm 2013, người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất đều được cấp một loại giấy chứng nhận là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” nhưng với nội dung thông tin khác nhau tùy thuộc vào phạm vi quyền của họ Tuy nhiên, các loại giấy chứng nhận đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày 10/12/2009 vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” Các loại giấy chứng nhận này là chứng thư pháp lý để nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất Ngoài ra, người thừa kế nhận thừa kế quyền sử dụng đất vẫn được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đối với đất được thừa kế dù chưa có giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, nhưng đã có đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận đó Đối với trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam, thì người nhận thừa kế không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng quyền sử dụng đất thừa kế Người nhận thừa kế quyền sử dụng đất được đứng tên là bên chuyển nhượng trong hợp

đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; đất không có tranh chấp: Khi một tài sản đang có tranh chấp đồng nghĩa với việc một người khác có thể đang có quyền, lợi ích liên quan đến tài sản đó, nên việc định đoạt tài sản trong các trường hợp này có thể bị ảnh hưởng đến quyền, lợi ích chính đáng của người liên quan và có thể kéo theo trình trạng kiện tụng tranh chấp Vì thế, một mặt để bảo đảm quyền, lợi ích chính đáng cho các chủ thể khác có liên quan, mặt khác, nhằm tránh tình trạng tranh chấp về sau này, pháp luật thường không cho phép các chủ thể định đoạt việc mua bán, chuyển nhượng các tài sản đang có tranh chấp; quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án: Mục đích của việc kê biên tài sản là nhằm bảo đảm hiệu lực thi hành bản án, quyết định trên thực tế Theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự thì chỉ được kê biên tài sản thuộc sở hữu của người phải thi hành án nên quyền sử dụng đất đã bị kê biên là một loại tài sản thuộc sở hữu của người sử dụng đất nhưng vì mục đích trên, pháp luật đất đai không thừa nhận các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu đối tượng chuyển nhượng đã bị kê biên Theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự thì quyền sử dụng đất có thể bị

kê biên trước khi các bên xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và cũng có thể bị kê biên kể cả khi quyền sử dụng đất đó đã được chuyển giao cho người khác theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; trong thời hạn sử dụng đất: Tùy thuộc vào mục đích sử dụng đất, căn cứ xác lập quyền sử dụng đất

mà thời hạn sử dụng đất sẽ có sự khác nhau Mặt khác, về cơ bản, quyền sử dụng đất chỉ được chuyển nhượng nếu được xác lập thông qua việc được nhà nước giao đất, cho thuê đất và trả tiền một lần cho cả thời gian thuê Vì vậy, thời hạn sử dụng đất có thể xác định được thông qua căn cứ xác lập quyền sử dụng đất và cho thông qua quy định về thời hạn sử dụng đất của pháp luật về đất đai

Đối với tài sản là đất đai cấp cho hộ gia đình Theo quy định tại Khoản 2, Điều 212 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về sở hữu chung của các thành viên gia đình, việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác

Như vậy, việc xác định các thành viên gia đình bao gồm những ai? hay nói cách khác những người có quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình được căn cứ vào

cơ sở pháp lý nào? Trên thực tế khi thực hiện các giao dịch dân sự đều được dựa

theo sổ hộ khẩu gia đình Theo đó, những người có tên trong sổ hộ khẩu tại thời điểm thửa đất được cấp giấy chứng nhận đều có quyền sử dụng đối với thửa đất đó Việc định đoạt tài sản chung của hộ gia đình phải được các thành viên từ đủ 15 tuổi trở lên đồng ý

1.3.5 Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình

Theo khoản 1, khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đất không có tranh chấp; quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; trong thời hạn sử dụng đất Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực

kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính

Về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Hai bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng phải đến tổ chức công chứng trên địa bàn tỉnh nơi có đất để yêu cầu công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hồ sơ yêu cầu công chứng gồm: Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng (theo mẫu); Dự thảo hợp đồng (nếu có); bản sao chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng; bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng mà pháp luật quy định phải có

Có địa phương, tổ chức công chứng yêu cầu trước khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người yêu cầu công chứng phải nộp kết quả thẩm định, đo đạc trên thực địa đối với thửa đất sẽ chuyển nhượng do Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp

Về trình tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, ngày 15/5/2014 của Chính phủ cụ thể như sau:

Người sử dụng đất nộp một bộ hồ sơ thực hiện quyền chuyển nhượng Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất

Theo đó, sau khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký kết

có chứng nhận của tổ chức công chứng, người nhận chuyển quyền nộp hồ sơ đăng

ký biến động quyền sử dụng đất, sang tên chuyển chủ tại Văn phòng đăng ký quyền

sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện nơi có đất Hồ sơ

gồm: Đơn xin đăng ký biến động quyền sử dụng đất (theo mẫu); Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (có công chứng); giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của bên chuyển nhượng và bên chuyển nhượng;

tờ khai lệ phí trước bạ; tờ khai thuế thu nhập cá nhân do chuyển nhượng quyền sử dụng đất Nếu chuyển nhượng một phần thửa đất thì phải có hồ sơ kỹ thuật thửa đất,

đo đạc tách thửa phần diện tích chuyển nhượng

Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây: gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định; xác nhận nội dung biến động vào giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường Trường hợp phải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi UBND cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã

Đối với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất liên quan đến hộ gia đình Tại Điểm a, Khoản 3, Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực

Theo đó, khi công chứng hoặc chứng thực đối với hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng chung của hộ gia đình phải được tất cả các thành viên có đủ năng lực hành vi dân sự trong hộ gia đình đó thống nhất và ký tên hoặc có văn bản

uỷ quyền theo quy định của pháp luật về dân sự

Trường hợp người đứng tên chủ hộ trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình, khi muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình phải được tất cả thành viên có đủ năng lực hành vi dân sự trong hộ gia đình đó thống nhất và ký tên vào hợp đồng có sự chứng nhận của công chứng viên hoặc chứng thực của người có thẩm quyền chứng thực Nếu có ít nhất một thành viên trong số các thành viên hộ gia đình không thống nhất, không ký tên điểm chỉ hoặc

có người bị mắc bệnh tâm thần ký tên, điểm chỉ vào hợp đồng, thì hợp đồng đó có thể bị Tòa án tuyên bố vô hiệu về chủ thể

1.4 Những nhân tố ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất của hộ gia đình

Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt,

là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh quốc phòng Trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay.(4) Như vậy đất đai có vai trò đặc biệt quan trọng trong đời sống cũng như trong phát triển kinh tế xã hội của đất nước

Đất đai là một vật thể tự nhiên nhưng cũng là một vật thể mang tính lịch sử luôn tham gia vào các mối quan hệ xã hội Do vậy, quá trình sử dụng đất nói chung bao gồm phạm vi sử dụng đất, cơ cấu và phương thức sử dụng luôn luôn chịu sự chi phối bởi các điều kiện và quy luật sinh thái tự nhiên cũng như chịu sự ảnh hưởng của các điều kiện, quy luật kinh tế - xã hội và các yếu tố kỹ thuật Những điều kiện

và nhân tố ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của hộ gia đình bao gồm:

1.4.1 Nhân tố điều kiện tự nhiên

Việc sử dụng đất đai luôn chịu sự ảnh hưởng của nhân tố tự nhiên, do vậy khi sử dụng đất đai ngoài bề mặt không gian cần chú ý đến việc thích ứng với điều kiện tự nhiên và quy luật sinh thái tự nhiên của đất cũng như các yếu tố bao quanh mặt đất như nhiệt độ, ánh sáng, lượng mưa, không khí và các khoáng sản trong lòng đất Trong điều kiện tự nhiên, khí hậu là nhân tố hạn chế hàng đầu của việc sử dụng đất đai, sau đó là điều kiện đất đai chủ yếu là địa hình, thổ nhưỡng và các nhân tố khác

Điều kiện khí hậu: Các yếu tố khí hậu ảnh hưởng rất lớn, trực tiếp đến sản xuất nông nghiệp và điều kiện sinh hoạt của con người Tổng tích ôn nhiều hay ít, nhiệt độ bình quân cao hay thấp, sự sai khác nhiệt độ về thời gian và không gian, sự sai khác giữa nhiệt độ tối cao và tối thấp, thời gian có sương dài hoặc ngắn trực tiếp ảnh hưởng đến sự phân bố, sinh trưởng và phát triển của cây trồng, cây rừng và thực vật thủy sinh Cường độ ánh sáng mạnh hay yếu, thời gian chiếu sáng dài hay ngắn cũng có tác dụng ức chế đối với sinh trưởng, phát dục và quá trình quang hợp của cây trồng Chế độ nước vừa là điều kiện quan trọng để cây trồng vận chuyển chất dinh dưỡng vừa là vật chất giúp cho sinh vật sinh trưởng và

4Căn cứ của Luật Đất đai nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, năm 1993

phát triển Lượng mưa nhiều hay ít, bốc hơi mạnh hay yếu có ý nghĩa quan trọng trong việc giữ nhiệt độ và độ ẩm của đất cùng khả năng đảm bảo cung cấp nước cho

sự sinh trưởng của động thực vật Tuy nhiên, cần lưu ý rằng các yếu tố khí hậu có các đặc trưng rất khác biệt giữa các mùa trong năm cũng như các vùng lãnh thổ khác nhau

Yếu tố địa hình: Địa hình là yếu tố có ảnh hưởng rất lớn đến việc sử dụng đất của các ngành nông nghiệp và phi nông nghiệp Đối với sản xuất nông nghiệp, sự sai khác giữa địa hình, địa mạo, độ cao so với mặt nước biển, độ dốc và hướng dốc, sự bào mòn mặt đất và mức độ xói mòn thường dẫn đến sự khác nhau

về đất đai và khí hậu, từ đó ảnh hưởng đến sản xuất và phân bố các ngành nông - lâm nghiệp, hình thành sự phân biệt địa giới theo chiều thẳng đứng đối với nông nghiệp Bên cạnh đó, địa hình và độ dốc ảnh hưởng đến phương thức sử dụng đất nông nghiệp từ đó đặt ra yêu cầu phải đảm bảo thủy lợi hóa và cơ giới hóa cho đồng ruộng nhằm thu lại hiệu quả sử dụng đất là cao nhất Đối với ngành phi nông nghiệp, địa hình phức tạp sẽ ảnh hưởng đến giá trị công trình và gây khó khăn cho thi công

Yếu tố thổ nhưỡng: Mỗi loại đất đều có những đặc tính sinh, lý, hóa học riêng biệt trong khi đó mỗi mục đích sử dụng đất cũng có những yêu cầu sử dụng đất cụ thể Do vậy, yếu tố thổ nhưỡng quyết định rất lớn đến hiệu quả sản xuất nông nghiệp Độ phì nhiêu của đất là tiêu chí quan trọng về sản lượng cao hay thấp Độ dày tầng đất và tính chất đất có ảnh hưởng lớn đến sự sinh trưởng của cây trồng

Yếu tố thủy văn: Yếu tố thủy văn được đặc trưng bởi sự phân bố của hệ thống sông ngòi, ao hồ với các chế độ thủy văn cụ thể như lưu lượng nước, tốc độ dòng chảy, chế độ thủy triều sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới khả năng cung cấp nước cho các yêu cầu sử dụng đất Đặc thù của nhân tố điều kiện tự nhiên mang tính khu vực

Vị trí của vùng miền với sự khác biệt về điều kiện ánh sáng, nhiệt độ, nguồn nước

và các điều kiện tự nhiên khác sẽ quyết định đến khả năng, công dụng và hiệu quả của việc sử dụng đất đai Vì vậy, trong thực tiễn sử dụng đất cần tuân thủ quy luật

tự nhiên, tận dụng các lợi thế nhằm đạt được hiệu ích cao nhất về xã hội, môi trường và kinh tế

1.4.2 Nhân tố kinh tế - xã hội

Nhân tố kinh tế xã hội bao gồm các yếu tố như chế độ xã hội, dân số và lao động, mức độ phát triển của khoa học kỹ thuật, trình độ quản lý, sử dụng lao động, khả năng áp dụng các tiến bộ khoa học trong sản xuất Nhân tố kinh tế - xã hội

thường có ý nghĩa quyết định, chủ đạo đối với việc sử dụng đất đai Thực vậy, phương hướng sử dụng đất được quyết định bởi yêu cầu của xã hội và mục tiêu kinh

tế trong từng thời kỳ nhất định Điều kiện tự nhiên của đất cho phép xác định khả năng thích ứng về phương thức sử dụng đất Còn sử dụng đất như thế nào, được quyết định bởi sự năng động của con người và các điều kiện kinh tế xã hội, kỹ thuật hiện có

Trong một vùng hoặc trên phạm vi một nước, điều kiện vật chất tự nhiên của đất thường có sự khác biệt không lớn, về cơ bản là giống nhau Nhưng với điều kiện kinh tế - xã hội khác nhau, dẫn đến tình trạng có vùng đất đai được khai thác

sử dụng triệt để từ lâu đời và đã đem lại những hiệu quả kinh tế xã hội rất cao nhưng có nơi đất đai bị bỏ hoang hóa hoặc khai thác với hiệu quả kinh tế không cao

Có thể nhận thấy điều kiện tự nhiên của đất chỉ là một tồn tại khách quan, khai thác

và sử dụng đất quyết định vẫn là do con người Cho dù điều kiện tự nhiên có nhiều lợi thế nhưng các điều kiện xã hội, kinh tế kỹ thuật không tương ứng thì ưu thế tài nguyên cũng khó có thể trở thành sức sản xuất hiện thực, cũng như chuyển hóa thành ưu thế kinh tế Ngược lại, khi điều kiện kỹ thuật được ứng dụng vào khai thác

và sử dụng đất thì sẽ phát huy được mạnh mẽ tiềm lực sản xuất của đất, đồng thời góp phần cải tạo điều kiện môi trường tự nhiên, biến điều kiện tự nhiên bất lợi thành điều kiện có lợi cho phát triển kinh tế xã hội

Chế độ sở hữu tư liệu sản xuất và chế độ kinh tế xã hội khác nhau đã tác động đến việc quản lý của xã hội về sử dụng đất đai, khống chế phương thức và hiệu quả sử dụng đất Trình độ phát triển kinh tế và xã hội khác nhau dẫn đến trình

độ sử dụng đất khác nhau Nền kinh tế và các ngành càng phát triển, yêu cầu về đất đai sẽ càng lớn, lực lượng vật chất dành cho việc sử dụng đất càng được tăng cường, năng lực sử dụng đất của con người sẽ càng được nâng cao

Ảnh hưởng của nhân tố kinh tế xã hội đến việc sử dụng đất được đánh giá bằng hiệu quả sử dụng đất Thực trạng sử dụng đất liên quan đến lợi ích kinh tế của người sở hữu, sử dụng và kinh doanh đất đai Trong điều kiện nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, đất được dùng cho xây dựng cơ sở hạ tầng đều được dựa trên nguyên tắc hạch toán kinh tế thông qua việc tính toán hiệu quả kinh doanh sản xuất Tuy nhiên, nếu có chính sách ưu đãi sẽ tạo điều kiện cải thiện và hạn chế việc sử dụng theo kiểu bóc lột đất đai Bên cạnh đó, cũng cần phải chú ý rằng sự quan tâm quá mức đến lợi nhuận tối đa cũng dẫn đến tình trạng đất đai bị sử dụng không hợp lý, không chú ý đến việc xử lý nước thải, chất thải và khí thải đô

thị, công nghiệp sẽ làm mất đi vĩnh viễn diện tích lớn đất canh tác, cùng với việc gây ô nhiễm đất đai, nguồn nước, bầu khí quyển, hủy hoại chất lượng môi trường cũng như những hậu quả khôn lường khác

Từ những vấn đề nêu trên cho thấy các nhân tố điều kiện tự nhiên và điều kiện kinh tế xã hội tạo ra nhiều tổ hợp ảnh hưởng lớn đến việc sử dụng đất đai ở địa phương Tuy nhiên, mỗi nhân tố giữ một vị trí và có tác động khác nhau Trong đó, điều kiện tự nhiên là yếu tố cơ bản để xác định công dụng của đất đai, có ảnh hưởng trực tiếp, cụ thể và sâu sắc nhất là đối với sản xuất nông nghiệp Điều kiện kinh tế sẽ kiềm chế tác dụng của con người trong việc sử dụng đất Điều kiện xã hội tạo ra những khả năng khác nhau cho các yếu tố kinh tế và tự nhiên tác động tới việc sử dụng đất Vì vậy, cần phải dựa vào quy luật tự nhiên và quy luật kinh tế - xã hội để nghiên cứu, xử lý mối quan hệ giữa các nhân tố tự nhiên, kinh tế - xã hội trong lĩnh vực sử dụng đất đai Căn cứ vào yêu cầu của thị trường và của xã hội, xác định mục đích sử dụng đất, kết hợp chặt chẽ yêu cầu sử dụng với ưu thế tài nguyên của đất đai để đạt tới cơ cấu tổng thể hợp lý nhất, với diện tích đất đai có hạn sẽ mang lại hiệu quả kinh tế, hiệu quả xã hội ngày càng cao và sử dụng đất đai được bền vững

1.4.3 Nhân tố giá cả quyền sử dụng đất và các khiếu nại liên quan:

Đối với tỉnh Cà Mau, nền kinh tế chủ yếu là sản xuất nông nghiệp nên có trên 80% là lao động nông nghiệp Vì vậy, đất đai càng trở nên quan trọng Đất đai cũng là cơ sở để sản xuất ra tất cả các vật phẩm phục vụ cuộc sống của con người Khi xã hội càng phát triển thì vai trò của đất đai ngày càng trở nên quan trọng hơn

Do những yêu cầu của thực tiễn nên đất đai đã trở thành một loại hàng hoá đặc biệt Dân số nước ta ngày càng tăng lên, quá trình đô thị hoá diễn ra mạnh mẽ, mà tổng cung về đất đai về bản chất là không đổi nên đất đai dần dần trở nên khan hiếm Nhu cầu về đất đai tăng nhanh bởi vậy giá trị của nó được quan tâm nhiều hơn

Từ giá trị đặc biệt của đất đai nên xu hướng giá cả về quyền sử dụng đất đai cũng tăng theo sự phát triển của xã hội Tại tỉnh Cà Mau có những khu vực trung tâm, thành thị giá đất có thể lên đến hàng tỉ đồng/m2 Việc giá cả quyền sử dụng đất tăng kéo theo phát sinh nhiều tranh chấp mà đặc biệt là tranh chấp trong nội bộ gia đình, giữa anh em ruột thịt với nhau và giữa con cái với cha mẹ hoặc giữa những người thân trong họ hàng với nhau

Theo báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường, hàng năm nhận được gần 10.000 lượt đơn tranh chấp, khiếu nại, tố cáo thuộc lĩnh vực tài nguyên và môi

trường của công dân 63/63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, trong đó đơn

thuộc lĩnh vực đất đai chiếm 98,6% tổng số đơn(5)

Tiểu kết chương 1

Hộ gia đình đã được nhắc đến trong các văn bản quy phạm pháp luật ít nhất

là từ năm 1964 Tuy nhiên, đó chỉ là những khái niệm để giải quyết một số vấn đề

chính sách xã hội như khoản 6, Điều 29, Luật Nghĩa vụ quân sự năm 1981, đã quy

định về một trong những đối tượng được hoãn gọi nhập ngũ trong thời bình, đó là

“Người có anh, chị hoặc em ruột trong cùng một hộ gia đình là hạ sĩ quan, binh sĩ

đang phục vụ tại ngũ” Đến Luật Đất đai năm 1993, Hộ gia đình được quy định là

một trong những chủ thể sử dụng đất, bên cạnh các tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang

nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội và cá nhân Gắn liền với việc

này là quy định về Hộ gia đình là một trong những đối tượng nộp thuế theo Luật

Thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 1994 Đặc biệt, Bộ luật Dân sự năm

1995, Bộ luật dân sự năm 2005, Bộ luật dân sự năm 2015 đều chính thức ghi nhận

hộ gia đình là một chủ thể pháp lý tham gia quan hệ dân sự, thì mới thực sự gây ra

nhiều khó khăn, rắc rối, nhiễu loạn các quan hệ pháp luật

Để tham gia vào các quan hệ pháp luật dân sự, hộ gia đình phải có năng lực

chủ thể Năng lực chủ thể của hộ gia đình có những nét tương đồng với năng lực

chủ thể của pháp nhân, năng lực pháp luật và năng lực hành vi của hộ gia đình phát

sinh đồng thời với việc hình thành hộ gia đình với tư cách chủ thể Nhưng hộ gia

đình không có tư cách chủ thể đầy đủ, trọn vẹn như pháp nhân vì thời điểm phát

sinh, chấm dứt tư cách chủ thể của hộ gia đình là khó xác định và không rõ ràng

như pháp nhân Hiện tại, pháp luật chưa quy định cách thức, trình tự phát sinh hay

chấm dứt một hộ gia đình mà phải căn cứ vào điều kiện thực tế tồn tại trong hộ gia

đình đó để xác nhận Có thể tồn tại trong một ngôi nhà có nhiều hộ gia đình với tư

cách chủ thể, nhưng cũng có thể có hộ gia đình mà các thành viên sống ở nhiều ngôi

nhà khác nhau, thậm chí, thành viên của hộ gia đình có nơi cư trú khác nhau, nếu

thỏa mãn điều kiện “có tài sản chung để hoạt động kinh tế chung”

5Báo cáo tổng kết tình hình thực hiện nhiệm vụ công tác năm 2014 và kế hoạch công tác năm 2015

của ngành Tài nguyên và Môi trường, ngày 27 tháng 12 năm 2014

Chương 2: Thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của

hộ gia đình trên địa bàn tỉnh Cà Mau

2.1 Tổng quan về tình hình kinh tế – xã hội của tỉnh Cà Mau

Cà Mau là tỉnh cực nam của Việt Nam, thuộc khu vực Đồng bằng châu thổ sông Cửu Long, được tái lập ngày 01/01/1997 Lãnh thổ gồm hai phần: phần đất liền và vùng biển chủ quyền

Phần đất liền: Diện tích 5.294,87 km2, xếp thứ hai và bằng 12,97% diện tích khu vực Đồng bằng sông Cửu Long, bằng 1,58% diện tích cả nước Trong đó, diện tích đất nuôi trồng thủy sản trên 266.735 ha, đất trồng lúa 129.204 ha, đất lâm nghiệp 103.723 ha

Tỉnh Cà Mau có vị trí lãnh thổ tọa độ điểm cực Nam 8030’ vĩ độ Bắc, điểm cực Bắc 9033’ vĩ độ Bắc, điểm cực Đông 105024’ kinh độ Đông và điểm cực Tây

103043’ kinh độ Đông, Phía Bắc giáp tỉnh Kiên Giang, Phía Đông giáp tỉnh Bạc Liêu, Phía Nam và Đông nam giáp biển Đông, Phía Tây giáp biển Tây, cách thành phố Hồ Chí Minh 370 km, cách thành phố Cần Thơ 180 km về phía nam Theo đường chim bay, từ bắc tới nam dài 100 km Phía bắc giáp tỉnh Kiên Giang, phía đông bắc giáp tỉnh Bạc Liêu, phía đông và đông nam giáp biển Đông và phía Tây giáp Vịnh Thái Lan Cà Mau nằm trên bán đảo, có vị trí địa lý khá đặc biệt, với ba mặt tiếp giáp biển Mũi Cà Mau là nơi duy nhất trên đất liền có thể ngắm được mặt trời mọc lên từ mặt biển Đông vào buổi sáng và lặn xuống mặt biển Tây vào buổi chiều Tỉnh Cà Mau nằm ở trung tâm vùng biển các nước Đông Nam Á nên rất thuận lợi cho việc giao lưu, hợp tác kinh tế với các nước trong khu vực

Vùng biển và thềm lục địa tỉnh Cà mau thuộc chủ quyền và quyền tài phán của Việt Nam do tỉnh Cà Mau quản lý có diện tích 71.000 km2 Trong đó, có đảo Hòn Khoai, Hòn Chuối, Hòn Buông và Hòn Đá Bạc

Tỉnh Cà Mau có vị trí địa lý quan trọng trong hệ thống các đường giao thông thủy bộ, nối liền các tỉnh đồng bằng sông Cửu Long, thành phố Hồ Chí Minh

và khu vực nội địa của tỉnh với các đường biển phía Tây và phía Đông, là điều kiện thuận lợi cho tỉnh Cà Mau phát triển một nền công nghiệp toàn diện, đặc biệt là khí điện đạm, cơ khí tàu thuyền, chế biến thủy sản và các dịch vụ vận tải biển, sông biển và đường bộ, dịch vụ, phục vụ nuôi trồng và đánh bắt thủy hải sản Tỉnh Cà Mau đồng thời, cũng là một trong 04 tỉnh thuộc vùng kinh tế trọng điểm Đồng bằng sông Cửu Long

Theo Báo cáo thuyết minh hiện trạng sử dụng đất tỉnh Cà Mau năm 2013 của UBND tỉnh Cà Mau, thì tổng diện tích đất tự nhiên của tỉnh Cà Mau là: 529.486,78ha Trong đó, đất nông nghiệp 462.708,15ha; đất phi nông nghiệp 58.235,60ha; đất chưa sử dụng 8.543,03ha Nếu phân theo đối tượng sử dụng đất thì các tổ chức trong nước quản lý 158.740,04ha; các tổ chức cá nhân nước ngoài quản

lý 1,13ha; cộng đồng dân cư quản lý 10,93ha; cơ sở tôn giáo quản lý 122,66ha; hộ gia đình, cá nhân quản lý 331.092,47ha(6)

Sau 10 năm từ khi có quyết định phê duyệt đề án “Điều chỉnh quy hoạch phát triển công nghiệp trên địa bàn tỉnh Cà Mau thời kỳ 2001 - 2010” và quy hoạch công nghiệp đến năm 2020 của UBND tỉnh Cà Mau, ngành công nghiệp của tỉnh đã

có những chuyển biến và đóng góp tích cực cho sự phát triển kinh tế của tỉnh Công nghiệp phát triển, các khu công nghiệp ra đời đã và đang là nhân tố chủ yếu thúc đẩy tăng trưởng công nghiệp, tăng khả năng thu hút vốn đầu tư trong và ngoài nước vào phát triển công nghiệp, đẩy mạnh xuất khẩu, tạo công ăn việc làm và thu nhập cho người dân

Cơ cấu kinh tế tỉnh Cà Mau đang chuyển dịch nhanh và đúng hướng Nông, lâm, ngư nghiệp đang có xu hướng tăng về tỷ trọng, ngành thủy sản chiếm tỷ trọng đứng thứ hai trong các ngành kinh tế, tuy nhiên đang có xu hướng giảm về tỷ trọng Ngành công nghiệp vẫn chiếm tỷ trọng cao nhất và đang có xu hướng tăng dần tỷ trọng, tuy nhiên mức độ tăng trưởng không cao, nguyên nhân chủ yếu do sản lượng các ngành chế biến tôm tăng thấp Ngành thương mại dịch vụ có xu hướng tăng dần

tỷ trọng, năm 2016 tăng 1,5% so với năm 2015

Có thể nói, ngành công nghiệp đang dần trở thành nhóm ngành chủ lực trong sự phát triển kinh tế tỉnh Cà Mau Theo số liệu thống kê cho thấy, sự tăng trưởng chung của nền kinh tế tỉnh Cà Mau gắn liền với tăng trưởng của công nghiệp Phát triển công nghiệp sẽ giúp phát triển các ngành khác, nhất là dịch vụ và công nghiệp là yếu tố quan trọng tạo ra sức mua hàng hóa, dịch vụ

Giá trị sản xuất công nghiệp tính theo giá hiện hành phân theo ngành công nghiệp cấp 1 thì ngành công nghiệp khai thác mỏ đạt 4.093 triệu đồng; công nghiệp chế biến, chế tạo đạt 5.260.484 triệu đồng đồng; sản xuất và phân phối điện, gas,

6Báo cáo số 37/BC-UBND ngày 13/3/2014 của Ủy ban Nhân dân tỉnh Cà Mau

khí đốt và nước đạt 5.117.941 đồng Ngành công nghiệp tỉnh Cà Mau đang từng bước phát triển mạnh mẽ, đặc biệt việc nhà máy Đạm chính thức đi vào hoạt động, ngành công nghiệp Cà Mau có thêm ngành sản xuất mới - sản xuất phân đạm, đóng góp tích cực vào tăng trưởng kinh tế của tỉnh

Sự phát triển công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp đã thúc đẩy nhanh quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế của Cà Mau, tạo điều kiện tiến sát đến cơ cấu kinh

tế công nghiệp, xây dựng - nông nghiệp - dịch vụ theo quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh Trong đó, chuyển dịch cơ cấu các thành phần kinh tế trong nội bộ ngành công nghiệp đã diễn ra theo hướng khu vực công nghiệp nhà nước và công nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tăng lên, khu vực công nghiệp thuộc các thành phần kinh tế ngoài nhà nước giảm xuống

Sản xuất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp phát triển đã giải quyết việc làm cho nhiều lao động, trình độ tay nghề của lao động công nghiệp được nâng lên

rõ rệt Công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp phát triển đã phát huy được vai trò đối với

sự phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh, tỷ trọng đóng góp ngân sách địa phương tăng đều qua các năm

2.2 Tổng quan về tình hình sử dụng đất tại Cà Mau

Cà Mau có diện tích đất tự nhiên lớn 5.331,7 km2, đứng thứ hai ở khu vực Đồng bằng Sông Cửu Long, chỉ sau tỉnh Kiên Giang Đất đai Cà Mau rất giàu khoáng tự nhiên và mùn, vật liệu bồi tụ phần lớn giàu sét và cát mịn Thành phần cơ giới chủ yếu là đất thịt nặng Quá trình hình thành đất chịu ảnh hưởng của biển, thông qua hệ thống lạch chuyền triều đã làm cho một diện tích lớn của tỉnh bị nhiễm mặn Tiếp đó là nhân tố địa hình, khí hậu, sinh vật đã tham gia tích cực trong việc hình thành đất phèn, đất than bùn phèn và sau cùng là nhân tố con người

Đất đai trên địa bàn tỉnh Cà Mau chia thành 4 nhóm chính như sau:

Nhóm thứ nhất: Nhóm đất mặn chiếm khoảng 39,4% diện tích tự nhiên của tỉnh phân bố chủ yếu ở các huyện: Đầm Dơi, Cái Nước, Ngọc Hiển, Năm Căn, Trần Văn Thời, U Minh, Thới Bình và thành phố Cà Mau Trong đó, chủ yếu là đất mặn

ít, có thể sản xuất từ một đến hai vụ lúa trong năm, trồng cây lâu năm, hoặc nuôi tôm vào mùa khô, trồng lúa một vụ vào mùa mưa

Nhóm thứ hai: Nhóm đất phèn chiếm khoảng 54,6% diện tích đất tự nhiên của tỉnh Trong đó, đất phèn tiềm tàng chiếm khoảng 36,6% diện tích tự nhiên, phân

bố chủ yếu ở các huyện Ngọc Hiển, Đầm Dơi, Cái Nước Còn lại là đất phần hoạt động, phân bố rải rác ở nhiều nơi