Đánh giá việc thực hiện chuyển quyền của người sử dụng đất tại huyện hoài đức, thành phố hà nội giai đoạn 2010 2014

Việc đăng ký tại các cơ quan nhà nước theo quy định pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất ngày càng tăng, tuy nhiên vẫn có một số quyền chưa thực hiện theo quy định tr

NGUYỄN MINH NGUYỆT

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHUYỂN QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN

HOÀI ĐỨC, THÀNH PHỐ HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2010-2014

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60850103

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Ngọc Nông

THÁI NGUYÊN - 2015

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là kết quả nghiên cứu của tôi Các số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là hoàn toàn trung thực và chưa được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác.

Mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện hoàn thành luận văn này đã được cảm ơn Các thông tin, tài liệu trình bày trong luận văn này đều đã được ghi rõ nguồn gốc./.

Thái Nguyên, ngày tháng năm 2015

Tác giả

Nguyễn Minh Nguyệt

LỜI CẢM ƠN

Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý Tài nguyên, Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu luận văn này.

Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới PGS.TS Nguyễn Ngọc Nông, là người trực tiếp hướng dẫn khoa học, đã tận tình giúp đỡ và hướng dẫn tôi hoàn thành luận văn này.

Tôi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân huyện Hoài Đức, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Hoài Đức, Chi cục Thuế huyện Hoài Đức, Phòng Thống kê huyện Hoài Đức, Ủy ban nhân dân và cán bộ địa chính của các xã thị trấn điều tra đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và cung cấp đầy đủ các thông tin, số liệu, tư liệu bản đồ trong quá trình nghiên cứu luận văn này.

Cuối cùng tôi xin trân trọng cảm ơn các bạn học viên cùng lớp, những người thân trong gia đình và bạn bè đã giúp đỡ và động viên tôi trong quá trình học tập, nghiên cứu

để hoàn thành luận văn này.

Tác giả Luận văn

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM

ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC CỤM TỪ VIẾT TẮT vi DANH MỤC CÁC BẢNG vii DANH MỤC CÁC HÌNH viii MƠ ĐÂU

1

1 Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu 1

2 Mục tiêu của đề tài 2

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 2

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4

1.1 Khái quát những vấn đề liên quan tới quyền sử dụng đất 4

1.1.1 Quyền sở hữu 4

1.1.2 Quyền sở hữu toàn dân về đất đai 4

1.1.3 Quyền sử dụng đất 4

1.2 Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới 6

1.2.1 Các nước phát triển 6

1.2.2 Một số nước trong khu vực 8

1.2.3 Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước 11

1.3 Thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam 13

1.3.1 Các văn bản pháp quy liên quan đến sự hình thành thị trường quyền sử dụng đất từ năm 1993 đến nay 13

1.3.2 Tình hình thực hiện các quyền sử dụđnấtgở Việt Nam trong những năm qua 17

1.3.3 Thực tiễn việc thực hiện quyền sử dụng đất ở thành phố Hà Nội 21

CHƯƠNG 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 23

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 23

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 23

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 23

2.2 Nội dung nghiên cứu 23

2.2.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyên Hoài Đức , thành phô Ha Nôi 23

2.2.2 Hiện trạng sử dụng đất huyên Hoài Đức 23

2.2.3 Đánh giá việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình , cá nhân tại huyên Hoài Đức từ năm 2010 đến 2014 23

2.2.4 Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên đia ban huyên Hoài Đức 24

2.3.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 24

2.3.2 Phương pháp thu thập các tài liệu, sô liêu liên quan 24

2.3.3 Phương pháp phân tích thống kê, tông hơp va xử lý số liệu 25

2.3.4 Phương pháp điều tra theo phiếu 25

CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 27

3.1 Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tê - xã hội huyện Hoài Đức 27

3.1.1 Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên 27

3.1.2 Các nguồn tài nguyên 30

3.1.3 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 33

3.1.3 Đanh gia chung vê điêu kiên tư nhi-êkninh tê xa hôi cua huyên Hoài Đ.ứ c 39

3.2 Tình hình, quản lý sử dụng đất của huyện Hoài Đức 41

3.2.1 Tình hình quản lý, sử dụng đất của huyện Hoài Đức 41

3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất của các xã thị trấn nghiên cứu, điều tra 44

3.3 Đánh giá việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất tai huyên Hoài Đức 47

3.3.1 Tình hình thực hiện quyền chuyển đổi QSDĐ 47

3.3.2 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ 48

3.3.3 Tình hình thực hiện quyền cho thuê QSDĐ 52

3.3.4 Tình hình thực hiện quyền cho thuê lại QSDĐ 53

3.3.6 Tình hình thực hiện quyền tặng , cho QSDĐ 56

3.3.7 Tình hình thực hiện quyền thế chấp , bảo lãnh bằng QSDĐ 58

3.3.8 Tình hình thực hiện quyền góp vốn QSDĐ 61

3.3.9 Tình hình thực hiện quyền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất 61

3.4 Đánh giá tình hình thực hiện các quyền tại 3 xã, thị trấn 63

3.4 Đề xuất các giải pháp thúc đẩy việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hoài Đức 72

3.4.1 Giải pháp về chính sách 72

3.4.2 Giải pháp về tổ chức quản lý đầu tư cơ sở vật chất 73

3.4.3 Giải pháp tuyên truyền phổ biến pháp luật 74

KẾT LUẬN VÀ ĐÊ NGHỊ 75

1 Kết luận 75

2 Đề nghị 76

TÀI LIỆU THAM KHẢO 77

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1 Cơ cấu đất đai của huyện Hoài Đức TP Hà Nội năm 2014 31

Bảng 3.2:Cơ cấu kinh tế huyện Hoài Đức giai đoạn 2004- 2014 33

Bảng 3.3: Cơ cấu và giá trị sản xuất ngành Nông nghiệp giai đoạn 2004- 2014 34

Bảng 3.4 Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 của huyện Hoài Đức 42

Bảng 3.5: Hiện trạng sử dụng đất các phường nghiên cứu 44

Bảng 3.6 : Tình hình thực hiện chuyển quyền chuyển nhượng QSD đất ở tại huyện Hoài Đức từ năm 2010- 2014 49

Bảng 3.7: Tình hình thực hiện chuyển quyền chuyển nhượng QSD đất nông nghiệp tại huyện Hoài Đức từ năm 2010 - 2014 51

Bảng 3.8: Tình hình thực hiện chuyển quyền thừa kế QSD đất tại huyện Hoài Đức từ năm 2010 - 2014 55

Bảng 3.9: Tình hình thực hiện chuyển quyền tặng cho QSD đất tại huyện Hoài Đức từ năm 2010 - 2014 57

Bảng 3.10: Tình hình thực hiện chuyển quyền thế chấp, bảo lãnh QSD đất tại huyện Hoài Đức từ năm 2010 - 2014 60

Bảng 3.11: Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ ở theo các xã, thị trấn giai đoạn 2010-2014 63

Bảng 3.12: Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ theo các xã giai đoạn 2010-2014 65

Bảng 3.13: Tình hình thực hiện quyền tặng cho QSDĐ theo các xã giai đoạn 2010-2014 66

Bảng 3.14: Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng QSDĐ ở theo các xã giai đoạn 2010-2014 67

Bảng 3.15: Ý kiến của hộ gia đình cá nhân vềviệc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất ở nông thôn 69

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hinh 3.1: Vị trí huyện Hoài Đức trên bản đồ hành chính TP.Hà Nội 27 Hình 3.3: Biểu đồ cơ cấu đất đai của huyện Hoài Đức năm 2014 31

MƠ ĐÂU

1 Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu

Đất đai là tài nguyên đặc biệt của mỗi quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật, mỗi quốc gia có một phương pháp quản lý và sử dụng riêng Ở Việt Nam, tại nội dung Hiến pháp 2013 khẳng định ở nước ta chỉ tồn tại một hình thức sở hữu đất đai là sở hữu toàn dân và tổ chức cá nhân được giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định Cụ thể hoá Hiến pháp sửa đổi năm

2013, Luật Đất đai năm 2013 đã cụ thể hoá quy định này và ngày càng mở rộng các quyền cho người sử dụng đất Tại Điều 167, Luật Đất đai năm 2013 thể hiện người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất.

Ngày nay với cơ chế thị trường, quyền sử dụng đất ngày càng rõ nét và quyền của người sử dụng đất tương xứng với nghĩa vụ kinh tế mà họ đã đóng góp cho xã hội, cho Nhà nước Sự pháp triển này đã hình thành thị trường đất đai, hoà nhập vào nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, từng bước đồng bộ với các thị trường khác trong nền kinh tế quốc dân Vì vậy trong Hội nghị lần 6 Ban chấp hành Trung ương Đảng đã khắc phục, giải quyết được những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật đất đai năm 2003 Cụ thể như:

- Quy định cụ thể nghĩa vụ của Nhà nước đối với người sử dụng đất như quy định

về những bảo đảm của Nhà nước đối với người sử dụng đất; trách nhiệm của Nhà nước đối với đồng bào dân tộc thiểu số, người trực tiếp sản xuất nông nghiệp; trách nhiệm của Nhà nước trong việc cung cấp thông tin đất đai cho người dân.

- Quy định cụ thể các quyền, nghĩa vụ của từng đối tượng sử dụng đất phù hợp với hình thức giao đất, thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất và quy định các điều kiện khi người sử dụng đất thực hiện các quyền của người sử dụng đất.

- Thiết lập sự bình đẳng hơn trong việc tiếp cận đất đai giữa nhà đ ầ u tư trong và nước ngoài; quy định cụ thể điều kiện được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư nhằm lựa chọn được nhà đầu tư có năng lực thực hiện dự án.

Huyện Hoài Đức nằm về phía tây thành phố Hà Nội có vị trí tự nhiên thuận lợi cho phát triển và giao lưu kinh tế-văn hoá-xã hội; đô thị hoá diễn ra mạnh mẽ, nhiều khu đô thị được xây dựng đã thu hút rất nhiều dân cư về sinh sống, đất nông nghiệp thu hẹp, hạ tầng đô thị bước đầu được cải thiện Tuy nhiên, tốc độ đô thị nhanh chóng kéo theo rất nhiều điều bất cập trong quản lý hành chính, nhất là việc thực hiện các quyền sử dụng đất Do nhu cầu về sử dụng đất cho yêu cầu phát triển kinh tế-xã hội nên các hoạt động thực hiện các quyền sử dụng đất có xu hướng ngày càng gia tăng Việc đăng ký tại các cơ quan nhà nước theo quy định pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất ngày càng tăng, tuy nhiên vẫn có một số quyền chưa thực hiện theo quy định trên địa

bàn huyện Hoài Đức Vì vậy, việc thực hiện đề tài: “Đánh giá việc thực hiện chuyển quyền của người sử dụng đất tại huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội giai đoạn 2010- 2014” là cần thiết trong thời điểm hiện nay.

2 Mục tiêu của đề tài

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài

- Đánh giá chính xác tình hình thực hiện việc chuyển quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Hoài Đức, TP Hà Nội

- Số liệu điều tra phải đảm bảo độ tin cậy và khách quan, đúng với thực tế

- Từ số liệu điều tra được về việc thực hiện việc chuyển quyền của người sử dụng đất địa bàn huyện Hoài Đức phải đánh giá được mức độ ảnh hưởng và nguyên nhân dẫn tới sự ảnh hưởng khác nhau đó, để từ đó đề xuất giải pháp và kiến nghị.

- Kết quả nghiên cứu và đánh giá phải đảm bảo được tính khoa học và thực tiễn, có khả năng áp dụng ở các địa bàn khác.

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1 Khái quát những vấn đề liên quan tới quyền sử dụng đất

1.1.1 Quyền sở hữu

Điều 164 - Bộ luật Dân sự 2005 quy định: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật ”[10] Chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác có đủ ba quyền là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt tài sản.

Có thể thấy, sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao động thuộc về một chủ thể nào đó, nó được thể hiện thông qua quan hệ giữa người với người trong quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất Đối tượng của quyền sở hữu là một tài sản cụ thể, bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản.

1.1.2 Quyền sở hữu toàn dân về đất đai

Sở hữu đất đai có thể được hiểu ở nhiều hình thức khác nhau, nhưng xét cho cùng trong mọi xã hội, mọi hình thái kinh tế - xã hội có nhà nước, sở hữu đất đai cũng chỉ tồn tại ở hai chế độ sở hữu cơ bản, đó là sở hữu tư và sở hữu công Cũng có thể trong một chế độ xã hội, một quốc gia chỉ tồn tại một chế độ sở hữu hoặc là chế độ sở hữu công cộng, hoặc là chế độ sở hữu tư nhân về đất đai Hoặc cũng có thể là sự đan xen của cả hai chế độ sở hữu đó, trong đó có những hình thức phổ biến của một chế độ sở hữu nhất định.

Ở Việt Nam, chế độ sở hữu về đất đai mang dấu ấn và chịu sự chi phối của những hình thái kinh tế - xã hội, cũng được hình thành và phát triển theo tiến trình lịch sử nhất định.

1.1.3 Quyền sử dụng đất

Như vậy, Nhà nước là người đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai theo quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật Tuy nhiên, với các quyền năng đó, không thể cho rằng Nhà nước có toàn quyền sở hữu về đất

đai mà chỉ là đại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu đó trên thực tế Vậy có thể nói chủ sở hữu của đất đai là toàn dân, Nhà nước là người đại diện, còn mỗi người dân thực hiện các quyền của mình như thế nào?

Như trên đã nói, quyền sở hữu toàn dân về đất đai là quyền tối cao, thiêng liêng và không thể chia cắt; chủ sở hữu chỉ có thể là một, đó là toàn dân Mỗi người dân không phải là chủ sở hữu của khối tài sản chung đó, cũng không phải là đồng sở hữu đối với đất đai Nhưng người dân (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) vẫn có quyền sử dụng đất Thông qua Nhà nước - cơ quan đại diện thực hiện quyền sở hữu, người dân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng Điều này đã được Hiến pháp cũng như Luật Đất đai hiện hành ghi nhận Và vì vậy, trong Luật Đất đai năm 1993 đã xuất hiện khái niệm

“Quyền sử dụng đất” và “người sử dụng đất”[11], hay nói cách khác là quyền sử dụng đất

của người sử dụng đất.

“Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các nhà lập

pháp Việt Nam Trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân và không thể phân chia thì việc người dân thực hiện được quyền của mình như thế nào là một vấn đề cần giải quyết? Để người dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được nhu cầu của sản xuất và đời sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối cao của tính toàn dân, không làm mất đi vai trò quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu của Nhà nước? Khái

niệm “quyền sử dụng đất” của “người sử dụng đất” chính là sự sáng tạo pháp luật, giải

quyết được mâu thuẫn nói trên và làm hài hòa được các lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân.

Quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất bao gồm: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ”[11] Đây không phải là quyền sở hữu nhưng là một quyền năng khá rộng và so với quyền sở hữu thì không khác nhau là mấy nếu xét trên phương diện thực tế sử dụng đất Mặt khác Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, Nhà nước chỉ thu hồi đất vì những lý do đặc biệt, đáp ứng lợi ích quốc gia và công cộng, hết thời hạn giao

đất không có nghĩa là Nhà nước thu hồi đất mà Nhà nước sẽ tiếp tục giao đất cho người

sử dụng đất Trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì Nhà nước sẽ giao đất khác cho người

sử dụng hoặc sẽ “đền bù”, “bồi thường”

1.2 Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới

1.2.1 Các nước phát triển

Có thể nói, đa số các nước phát triển đều thừa nhận hình thức sở hữu tư nhân về đất đai Vì vậy, tại các nước đó đất đai được mua bán, trao đổi tự do trong nền kinh tế, mặc dù có những đặc điểm riêng, khác biệt so với các hàng hóa tư liệu tiêu dùng và sản xuất khác.

1.2.1.1 Thuỵ Điển

Tại Thuỵ Điển pháp luật đất đai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân về đất đai và nền kinh tế thị trường Tuy niên, sự giám sát chung của xã hội tồn tại trên nhiều lĩnh vực, ví dụ phát triển đất đai và bảo vệ môi trường Hoạt động giám sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị trường cho dù hệ thống pháp luật về chi tiết được hình thành khác nhau.

Hệ thống pháp luật về đất đai của Thuỵ Điển gồm có rất nhiều các đạo luật, luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai Các hoạt động

cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai, bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai v.v đều được luật hoá Dưới đây là một số điểm nổi bật của chính sách đất đai của Thuỵ Điển

- Việc đăng ký quyền sở hữu: Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện chuyển

nhượng đất đai Đăng ký đất đai là bắt buộc nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất phát từ hợp đồng chứ không phải từ việc đăng ký Vì việc chuyển nhượng là một hợp đồng cá nhân (không có sự làm chứng về mặt pháp lý và không có xác nhận của cơ quan công chứng) nên khó kiểm soát việc đăng ký Vì việc đăng ký sẽ tăng thêm sự vững chắc về quyền sở hữu của chủ mới, tạo cho chủ sở hữu mới quyền được ưu tiên khi có tranh chấp với một bên thứ ba nào đó và quan trọng hơn, quyền sở hữu được đăng ký rất cần thiết khi thế chấp.

Vấn đề thế chấp: Quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng được ký kết nhưng

thế chấp lại được thực hiện theo một cách khác Theo quy định của pháp luật về thế chấp, người sở hữu đất đai phải làm đơn xin thế chấp để vay một khoản tiền nhất định Nếu đơn được duyệt thì thế chấp đó sẽ được đăng ký và toà án sẽ cấp cho chủ sở hữu đất đai phải làm đơn xin thế chấp vay một khoản tiền nhất định Nếu đơn được duyệt thì thế chấp đó sẽ được đăng ký và toà án sẽ cấp cho chủ sở hữu một văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp này sẽ được sử dụng cho một cam kết thế chấp thực thế được thực hiện sau khi đăng ký Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp dường như chỉ có ở Thuỵ Điển.

- Về vấn đề bồi thường: Khi nhà nước thu hồi đất, giá trị bồi thường được tính trên

giá thị trường Người sở hữu còn được bồi thường các thiệt hại khác Chủ sử dụng đất được hưởng các lợi ích kinh tế từ tài sản của mình (nếu trong trường hợp tài sản đó phải nộp thuế thì chủ đất phải nộp thuế) Chủ đất có thể bán tài sản và được hưởng lợi nhuận nếu bán được với giá cao hơn khi mua nhưng phải nộp thuế chuyển dịch đó Chủ đất được quyền giữ lại tài sản của mình, tuy nhiên chủ đất cũng có thể bị buộc phải bán tài sản khi đất đó cần cho các mục đích chung của xã hội Trong trường hợp đó sẽ là bắt buộc thu hồi và chủ đất được quyền đòi bồi thường dựa trên giá trị của tài sản.

1.2.1.2 Úc

Úc có cơ sở pháp luật về quản lý, sở hữu và sử dụng đất từ thời gian trước 01/01/1875, Luật pháp Úc quy định hai loại đất thuộc sở hữu của Nhà nước (đất Nhà nước) và đất thuộc sở hữu tư nhân (đất tư nhân) Đất Nhà nước là đất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ Đất tư nhân là đất do Nhà nước chuyển nhượng lại cho tư nhân (đất có đăng ký bằng khoán sau 01/01/1875).

Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Úc quy định Nhà nước và tư nhân đều có quyền sở hữu bất động sản trên mặt đất, không phân chia giữa nhà và đất Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng không và độ sâu được quyền sử dụng có thể từ 12 đến 60 mét [13] Toàn bộ khoáng sản có trong lòng đất như: bạc, vàng, đồng, chì, kẽm, sắt, ngọc, than đá, dầu mỏ, phốt phát, đều thuộc sở hữu Nhà

nước [13]; nếu nhà nước thực hiện khai thác khoáng sản phải ký hợp đồng thuê đất với chủ sử dụng đất và phải đền bù thiệt hại tài sản trên đất.

Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Úc thừa nhận quyền sở hữu tuyệt đối, không bắt buộc phải sử dụng đất Chủ sở hữu có quyền chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự trói buộc hoặc ngăn trở nào Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dựng hơặc thiết lập các công trình công cộng phục vụ quốc kế dân sinh nhưng chủ sở hữu được Nhà nước bồi thường Việc sử dụng đất phải tuân theo quy hoạch và phân vùng và đất phải được đăng ký chủ sở hữu, khi chuyển nhượng phải nộp phí trước bạ và đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền.

1.2.1.3 Cộng hoà Liên bang Đức

Đối với cộng hoà Liên bang Đức, mục tiêu chuyển đổi sang thị trường đối với lĩnh vực bất động sản được xác định rõ ràng Chính phủ thực hiện sự cam kết với chương trình hành động cụ thể, cũng như việc hình thành khuôn khổ pháp lý bảo đảm cho quá trình chuyển đổi Ở Đức, quyền sở hữu nhà ở của công dân được quy định trong Liên bang Theo đó, đất và nhà không tách rời, nhà đất được mua – bán theo nguyên tắc của thị trường.

1.2.2 Một số nước trong khu vực

1.2.2.1 Thái Lan

Ở Thái Lan hiện nay tồn tại hai hình thức sở hữu đất đai là sở hữu nhà nước và sở hữu tư nhân Các chủ sở hữu, chủ sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận về đất đai Ở Thái Lan nhiều loại giấy chứng nhận về đất đai khác nhau Mỗi loại giấy chứng nhận có quy định riêng nhằm hạn chế một số quyền về đất đai đối với chủ sở hữu, sử dụng đất Cụ thể:

- Giấy chứng nhận sở hữu đất đai (NS4) là giấy chứng nhận quyền sở hữu về đất được cấp sau khi đo đạc xác định các góc thửa trên bản đồ tỷ lệ 1:1000 hoặc 1:2000 hoặc chuyển đổi từ bản đồ ảnh tỷ lệ 1:4000 Các quyền của chủ sở hữu loại giấy này là: chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng), thế chấp, chia nhỏ thửa đất, thừa kế Nếu 10 năm đất không sử dụng, tòa án có quyền hủy

bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận Nếu giấy chứng nhận NS4 được cấp lại từ loại giấy chứng nhận NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế việc chuyển nhượng, nếu được cấp mà không có giấy tờ pháp lý thì trong vòng 10 năm không được chuyển nhượng.

- Giấy chứng nhận sử dụng đất là giấy chứng QSDĐ (không phải sở hữu): Có hai loại giấy chứng nhận được cấp tùy thuộc vào việc sử dụng phương pháp nào để đo ranh giới thửa đất

+ Giấy chứng nhận loại NS3K: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa đất đó được xác định trên bản đồ được thành lập từ bản đồ ảnh chưa nắn Loại giấy này có quyền chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng) Nếu 5 năm đất không được sử dụng, tòa án có quyền hủy bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận Nếu giấy chứng nhận NS3K được cấp lại từ giấy NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế việc chuyển nhượng.

+ Giấy chứng nhận NS3: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa đất đó được

đo độc lập bằng phương pháp tam giác, sau 30 ngày thông báo loại giấy này mới được chuyển nhượng Đất không được để không sử dụng trên 5 năm

- Giấy chứng nhận chiếm hữu trước xác nhận việc chiếm hữu tạm thời về đất Loại giấy ngày được cấp cho loại đất được chiếm hữu trước năm 1954 sau khi có đơn xin cấp giấy hoặc đất được chiếm hữu sau năm 1954 nhưng không thuộc vùng đất mà Ủy ban cấp đất Quốc gia thông báo là khu vực Địa chính Loại giấy này có quyền thừa kế, không có quyền chuyển nhượng trừ phi có dấu “ Được sử dụng ” Có thể chuyển thành giấy chứng nhận quyền sử dụng đất NS3K sau khi cấp ít nhất 3 quí, hoặc chuyển thành giấy sở hữu NS4 nếu đủ mọi điều kiện Đất không được để không sử dụng quá 10 năm.

- Giấy chứng nhận đã khai báo SK1 cấp cho người đã khai báo chiếm hữu và sử dụng đất trước năm 1954 Sau khi được chấp nhận và đăng ký, giấy chứng nhận này có thể chuyển nhượng Giấy chứng nhận SK1 có thể chuyển thành giấy chứng nhận sở hữu NS4

- Giấy chứng nhận STK1 và STK 2: Năm 1995 Chính phủ cho phép các Tỉnh trưởng cấp giấy chứng nhận STK1 cho dân sống trong khu vực bảo vệ rừng được QSDĐ trong vòng 5 năm và được tiếp tục sử dụng nếu được Cục Lâm nghiệp Hoàng gia cấp giấy chứng nhận STK2

- Giấy chứng nhận NK1 và NK3 là giấy chứng nhận đất định cư do Cục Phúc lợi Xã hội và Khuyến khích hợp tác quản lý Loại đất này không được chuyển nhượng chỉ được thừa kế.

- Giấy chứng nhận PBT6: là tờ biên lai công nhận việc sử dụng đất thông qua việc trả tiền thuế sử dụng đất cho Văn phòng Đất đai cấp huyện Giấy này không chuyển nhượng được

- Giấy chứng nhận SPK – 01: Do Văn phòng cải cách Đất đai nông nghiệp cấp dựa theo luật Cải cách đất nông nghiệp năm 1975 cho vùng đất Lâm nghiệp bị thoái hóa Các thửa đất này không được phép chia nhỏ, không được chuyển nhượng chỉ được thừa kế.

Từ năm 1993 – 1995 Chính phủ cho phép người dân có giấy chứng nhận SPK – 01 thuộc vùng đất dự trữ cho lâm nghiệp được đổi thành giấy NS4.

- Chuyển nhượng QSDĐ: Chuyển nhượng QSDĐ là hoạt động dân s ự, cho nên chính quyền chỉ đon ́ g vai trò giám sát mà không can thiệp băǹg biện pháp hành chính, trừ những trường hợp thực sự cần thiết Nhìn chung, có ba điều kiện cơ bản để được chuyển nhượng đó là: đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính để có

QSDĐ, có giấy chứng nhận QSDĐ và đã bỏ vốn thực hiện hoạt động đầu tư ử một mức độ nhất định, thông thường là ít nhất 25% tôn ̉ g số vốn đầu tư cho việc sử dụng theo dự án.

Như vậy, các điều kiện chuyển nhượng QSDĐ nên trên có điểm giống với điều kiện chuyển nhượng QSDĐ theo pháp luật Việt Nam ở hai điều kiện đầu Về điều kiện thứ

ba, quy định của pháp luật Trung Quốc rõ ràng và cụ thể hơn quy định của pháp luật Việt Nam Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện quyền của người sử dụng đất và việc quản lý nhà nước về đất đai.

- Cho thuê QSDĐ: Người sử dụng đất có thể cho thuê QSDĐ để nhận tiền cho thuê Giao dịch này phải được thực hiện thông qua hợp đồng Hai bên trong giao dịch phải đến

cơ quan quản lý nhà nước về đất đai để đăng ký việc cho thuê trong thời hạn 20 ngày sau khi hợp đồng có hiệu lực Nội dung chính của hợp đồng là bên cho thuê phải sử dụng đúng theo thời hạn, điều kiện mà bên cho thuê đã cam kết trước đây để có được QSDĐ [16]

- Thuế chấp QSDĐ: Người sử dụng đất có t hể thế chấp QSDĐ thông qua giấy CNQSDĐ tại cái tổ chức tín dụng ở địa phương để vay vốn Giao dịch thế chấp phải được thực hiện thông qua hợp đồng giữa người sử dụng đất và chủ thể cho vay Nếu đến hạn thanh toán mà người thế chấp không trả được nợ, bên cho vay có thể phải đăng ký quyền

sử dụng với tư cách là người sử dụng đất mới [16].

1.2.3 Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước

Thứ nhất, cần phát triển mạnh hệ thống lý luận về thị trường bất động sản, đặc biệt

là những vấn đề rất cơ bản như thị trường bất động sản tại Việt Nam là gì và phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam như thế nào để phù hợp với thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Những vướng mắc trong việc phát triển thị trường đất đai tại Việt Nam thời gian qua có một phần nguyên nhân ở việc chưa giải quyết được những vấn đề nêu trên Trên cơ sở sự phát triển của hệ thống lý luận, cần hình thành những công cụ và xây dựng phương thức quản lý có hiệu quả thị trường đất tại Việt Nam Ở khía cạnh này, vai trò tiên phong của các nhà nghiên cứu lý luận, các nhà hoạch định chính sách, các nhà tư vấn và các cơ quan quản lý nhà nước cần được đề cao.

Thứ hai, coi trọng việc tạo dựng khuôn khổ pháp luật là yếu tố ban đầu để hình

thành và phát triển thị trường đất đai Do những điều kiện lịch sử, quá tr ình hình thành và phát triển thị trường đất đai ở nước ta có những đặc điểm đặc thù Hơn nữa, các yếu tố của thị trường bất động sản còn hết sức sơ khai, việc quản lý loại thị trường này lại chủ yếu băn ̀ g phương pháp hành chính, cưỡng chế Do đó, về lâu dài, việc xây dựng và phát triển khoa học pháp lý về thị trường bất động sản, trong đó có thị trường đất đai là việc làm cần thiết Đặc biệt trong điều kiện hội nhập kinh tế quốc tế, các giao dịch kinh doanh, trong đó có giao dịch kinh doanh bất động sản, đều phải thực hiện theo pháp luật và từng bước phù hợp với thông lệ quốc tế Việc hoàn thiện

hệ thống pháp lý này còn là điều kiện để khai thác có hiệu quả các yếu tố quốc tế đến thị trường bất động sản Việt Nam Tuy nhiên, trên thực tế ở tất cả các quốc gia, tạo dựng khuôn khổ pháp lý luôn là yếu tố đầu tiên không thể thiếu cho các giao dịch trên thị trường này và quá trình đó cần phải thực hiện cùng với quá trình nông thôn hoá Để tạo dựng khung pháp lý, cần từng bước xây dựng các quy định về những vấn đề cơ bản như phạm vi, đối tượng và quyền mua bán, thuê mướn, thế chấp… cùng với quy định các bên tham gia thị trường, xác định các chủ sở hữu (chủ sử dụng) bất động sản cụ thể, về thủ tục và hợp đồng thực hiện các giao dịch dân sự.

Thứ ba, chú trọng phát triển các yếu tố cơ bản của thị trường đất đai, tức là các

yếu tố như cung, cầu, giá cả đất đai và mức độ điều chỉnh của Nhà nước thông qua các

cơ quan quản lý chuyên nghiệp.

Thứ tư, hình thành bộ máy quản lý các giao dịch bất động sản phù hợp với điều

kiện Việt Nam, có khả năng dự báo chính xác mức cung - cầu về đất đai, tránh gây ra những thay đổi đột biến trên thị trường đất đai, có khả năng bảo lãnh, bảo hiểm và bảo

vệ quyền lợi của người mua nhà và quyền sử dụng đất đai Cần có các biện pháp đền bù, giải tỏa, giải phóng mặt bằng thích hợp, giảm thiểu tình trạng xung đột có liên quan đến đất đai do giá đền bù thiếu thỏa đáng hoặc sử dụng nhiều biện pháp cưỡng chế Việc làm này góp phần làm giảm bớt mật độ dân cư tập trung quá lớn vào các nông thôn Sử dụng hợp lý công cụ thuế nhà đất để điều tiết mật độ

dân cư như đánh thuế cao đối với những người sử dụng nhà ở các thành phố lớn và đánh thuế thấp đối với những nhà ở vùng ngoại ô Biện pháp này có tác dụng làm giảm mạnh giá nhà đất nông thôn, khống chế được tình trạng đầu cơ đất nông thôn và giữ bình ổn thị trường.

1.3 Thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam

1.3.1 Các văn bản pháp quy liên quan đến sự hình thành thị trường quyền sử dụng đất

từ năm 1993 đến nay

1.3.1.1 Luật

- Luật Đất đai năm 1993, có hiệu lực từ ngày 15/10/1993;

- Luật Thuế chuyển QSDĐ 1994, có hiệu lực từ ngày 01/07/1994;

- Bộ luật Dân sự ngày 28/10/1995;

- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1998, có hiệu lực từ ngày

01/01/1999;

- Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển QSDĐ 2000;

- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2001, có hiệu lực từ ngày

01/10/2001;

- Luật Đất đai năm 2003, có hiệu lực từ ngày 01/07/2004;

- Bộ luật Dân sự ngày 14/06/2005;

- Luật Công chứng số 82/2006/QH11 ngày 29/11/2006, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/7/2007;

- Luật Thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 ngày 21/11/2007, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2009;

- Luật số 34/2009/QH12 do Quốc hội ban hành để sửa đổi, bổ sung điều 126 của Luật nhà ở và điều 121 của Luật đất đai ngày 18/06/2009, có hiệu lực từ ngày

01/09/2009.

- Luật Đất đai năm 2013, có hiệu lực từ ngày 01/07/2014;

1.3.1.2 Các văn bản dưới Luật

- Nghị định số 60/CP ngày 05/07/1993 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở tại nông thôn;

- Nghị định số 64/CP ngày 27/09/1993 của Chính phủ về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp;

- Nghị định số 90/CP ngày 17/08/1994 của Chính phủ ban hành quy định về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng;

- Nghị định số 87/ CP ngày 17-8-1994 của Chính phủ quy định khung giá các loại đất;

- Nghị định số 114/CP ngày 05/09/1994 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật Thuế chuyển QSDĐ;

- Ngày 14/9/1994, Quốc hội ban hành Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất;

- Nghị định số 04/CP ngày 10/01/1997 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý, sử dụng đất đai;

- Thông tư số 278/TT-ĐC ngày 07/03/1997 của Tổng cục Địa chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 04/CP ngày 10/01/1997 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý, sử dụng đất đai;

- Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 của Chính phủ về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSDĐ và thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSDĐ;

- Nghị định số 85/1999/NĐ-CP ngày 28/08/1999 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của bản quy hoạch về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp và bổ nhiệm giao việc giao đất làm muối cho hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài;

- Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 08/06/2000 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật thuế chuyển QSDĐ và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển QSDĐ;

- Thông tư số 104/2000/TT-BTC ngày 23/10/2000 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 08/06/2000 của Chính phủ quy

định chi tiết thi hành Luật thuế chuyển QSDĐ và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển QSDĐ;

- Nghị định số 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSDĐ và thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSDĐ;

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành

Luật Đất đai;

- Nghị định số 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;

- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;

- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất;

- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ Tư pháp

và Bộ Tài nguyên và môi trường về việc hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

- Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của Bộ Tư pháp

và Bộ Tài nguyên và môi trường sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch

số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và môi trường về việc hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;

- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần;

- Nghị định 79/2007/NĐ-CP ngày 18/05/2007 của Chính phủ về việc cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính;

- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định bổ

sung về việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện QSDĐ, trình tự, thủ

tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;

- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và môi trường quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

- Thông tư 20/2010/TT- BTNMT ngày 22/10/2010 của Bộ Tài nguyên môi trường quy định bổ sung về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

- Thông tư 23/2014/TT- BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Nghị định 43/2014/NDD-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật đất đai 2013.

1.3.1.3 Các văn bản quy định thực hiện chuyển quyền sử dụng đất tại Hà Nội

- Quyết định số 117/2009/QĐ-UBND ngày 01/12/2009 của UBND TP Hà Nội về việc ban hành Quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, đăng ký biến động về sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam trên địa bàn thành phố Hà Nội.

- Quyết định số 40/2011/QĐ-UBND ngày 20/12/2011 của UBND TP Hà Nội ban hành Quy định về trình tự, thủ tục cho phép hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao liền kề và đất nông nghiệp xen kẹt trong khu dân cư (không thuộc đất công) sang đất ở trên địa bàn thành phố Hà Nội.

- Quyết định số 13/2013/QĐ-UBND ngày 24/4/2013 của UBND TP Hà Nội ban hành Quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký biến động về sử dụng đất, sở hữu

tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, n gười Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài trên địa bàn thành phố Hà Nội.

- Quyết định số 24/2014/QD- UBND ngày 20/6/2014 của UBND thành phố Hà Nội ban hành quy định các nội dung thuộc thẩm quyền của UBND thành phố được Luật Đất đai 2013 và các nghị định của Chính phủ giao về đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký biến động về sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, đăng ký biến động về sử dụng đất, nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài, chuyển mục đích sử dụng đất vườn,

ao liền kề và đất vườn, ao xen kẹt trong khu dân cư (Không thuộc đất công) sang đất ở trên địa bàn thành phố Hà Nội

- Quyết định số 22/2014/QD- UBND ngày 20/6/2014 của UBND thành phố Hà Nội ban hành quy định các nội dung thuộc thẩm quyền của UBND thành phố được Luật Đất đai 2013 và các nghị định của Chính phủ giao về hạn mức giao đất, hạn mức công nhận quyền sử dụng đất; kích thước, diện tích đất ở tối thiểu được phép tách thửa cho

hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn Thành phố Hà Nội.

- Quyết định số 94/2014/QD- UBND ngày 24/12/2014 của UBND thành phố Hà Nội

về việc sửa dổi, bổ sung một số điều, khoản của quy định ban hành kèm theo Quyết định

số 24/2014/QD- UBND ngày 20/6/2014 của UBND thành phố Hà Nội

1.3.2 Tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất ở Việt Nam trong những năm qua

Theo các kết quả nghiên cứu khoa học, nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng Trong giai đoạn từ năm 1990 đến năm 2000 Nhà nước đã trao quyền sử dụng bằng hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền

sử dụng đất, cho thuê có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất cho khoảng 12 triệu hộ gia đình, cá nhân (trong đó có 60.000 hộ làm kinh tế trang trại), khoảng

20.000 hợp tác xã, 5.000 doanh nghiệp nhà nước; 70.000 công ty và doanh nghiệp tư nhân; 4.000 tổ chức, cá nhân nước ngoài Nhu cầu sử dụng đất cho các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội được đáp ứng, Nhà nước đã phân bố quỹ đất cho các mục đích sử dụng và giảm diện tích đất chưa sử dụng Tổng diện tích đất đã được Nhà

nước giao và cho thuê đến tháng 12/2003 là 25.160.119 ha, chiếm 76,40% tổng diện tích

tự nhiên cả nước [3], [5].

Các quy định về giao đất, cho thuê đất ngày càng hoàn thiện đã thúc đẩy sự phát triển của thị trường QSDĐ, góp phần sử dụng đất hiệu quả, thúc đẩy các ngành, các lĩnh vực nông nghiệp, công nghiệp, giao thông vận tải, xây dựng, dịch vụ phát triển Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực, việc giao đất, cho thuê đất còn có những hạn chế: thiếu quy hoạch tổng thể, cung và cầu mặt bằng đất cho sản xuất phi nông nghiệp mất cân đối nghiêm trọng; nhiều dự án được giao đất nhưng không sử dụng, sử dụng đất thiếu hiệu quả, không có khả năng đầu tư trên đất, đầu tư không đúng tiến độ, sử dụng đất sai mục đích; tình trạng quy hoạch “treo” khá phổ biến; tiến độ cấp giấy chứng nhận QSDĐ rất chậm, ảnh hưởng lớn đến các hoạt động giao dịch bất động sản cũng như việc thực hiện các QSDĐ; việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng để giao đất cho các nhà đầu

tư còn nhiều khó khăn ách tắc; việc giao đất, cho thuê đất còn nặng về cơ chế “xin-cho”, việc thực hiện đấu giá QSDĐ hiện mới chỉ trong giai đoạn đầu làm thử, có sự chênh lệch quá lớn giữa giá đất do Nhà nước quyết định và giá chuyển nhượng trên thực tế, từ đó tạo điều kiện cho đầu cơ đất đai, kinh doanh bất động sản trái phép; giá đất trên thực tế có xu hướng tăng không phù hợp quy luật kinh tế, làm mất ổn định kinh tế-xã hội [5] Thị trường QSDĐ là thị trường giao dịch về các QSDĐ: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn Các quy định của pháp Luật Đất đai từng bước mở rộng quyền cho người sử dụng đất đai có tác dụng thúc đẩy mạnh

mẽ thị trường QSDĐ.

Về tình hình chuyển đổi QSDĐ: Sau 10 năm thực hiện quyền chuyển đổi QSDĐ, thực

tế cho thấy việc chuyển đổi QSDĐ đối với đất ở, đất lâm nghiệp và đất chuyên dùng ít xảy

ra mà chủ yếu là việc chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp trồng lúa nhằm hạn chế tình trạng

“manh mún” ruộng đất Thực hiện Nghị định số 64/CP về giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, hầu hết các địa phương đều thực hiện giao đất theo phương thức có ruộng tốt, ruộng xấu, ruộng xa, ruộng gần Do đó, dẫn đến tình trạng đất nông nghiệp “manh mún”, nhất là ở

các tỉnh phía Bắc, có những thửa ruộng chỉ dưới 100 m 2 Việc chuyển đổi ruộng đất giữa các hộ nông dân với nhau để chuyển những thửa nhỏ thành thửa lớn hơn là một nhu cầu thực tiễn Trên cơ sở quy định của pháp luật, nhiều địa phương đã tổ chức cho hộ gia đình, cá nhân thực hiện chuyển đổi QSDĐ thông qua chương trình “dồn điền, đổi thửa” giữa các hộ nông dân, đã giảm đáng kể số thửa đất của mỗi hộ Sau khi chuyển đổi, năng suất tăng, tiết kiệm lao động và đầu tư của nông dân [3].

Về tình hình chuyển nhượng QSDĐ: Chuyển nhượng QSDĐ đã thực sự đáp ứng

được nhu cầu của đại đa số người dân khi có nhu cầu về đất nông nghiệp, đất ở và đất sản xuất kinh doanh Người sử dụng đất chủ động đầu tư, năng động hơn trong sử dụng đất đồng thời cũng tăng được nguồn thu cho ngân sách Nhà nước Chỉ tính riêng đối với đất ở tại nông thôn, mỗi năm có khoảng 200.000 đến 300.000 hộ gia định nông thôn dọn đến nơi ở mới, chủ yếu thông qua con đường chuyển nhượng QSDĐ Trong quá trình tổ chức thực hiện, còn một số tồn tại như chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp chỉ được thực hiện có điều kiện đã không hỗ trợ cho quá trình chuyển đổi cơ cấu lao động tại nông thôn, có đến trên 50% số vụ chuyển nhượng QSDĐ không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng còn quá phức tạp[3].

Về tình hình cho thuê đất, cho thuê lại đất: Quy định của pháp luật về quyền cho

thuê đất, cho thuê lại đất đã có tác dụng tích cực trong việc đầu tư trên đất Tuy nhiên, việc thực hiện quyền cho thuê, cho thuê lại đất còn có tồn tại: nhiều tổ chức lợi dụng sự quản lý lỏng lẻo từ phía các cơ quan nhà nước đã áp dụng trái pháp luật quyền cho thuê, cho thuê lại, cụ thể như nhiều cơ quan hành chính sự nghiệp, đơn vị lực lượng vũ trang cho thuê đất làm văn phòng, nhà xưởng, cơ sở kinh doanh dịch vụ trên đất được Nhà nước giao theo chế độ không thu tiền sử dụng đất (riêng các

cơ quan hành chính sự nghiệp hiện đang cho thuê khoảng 1.319.457 m 2 ); nhiều hộ gia đình, cá nhân dành đất, mặt bằng, nhà ở cho thuê để làm cửa hàng, cơ sở dịch vụ môi giới, văn phòng hoặc cho sinh viên, người lao động, người nước ngoài thuê để ở mà không đăng ký với cơ quan nhà nước[3].

Về tình hình thừa kế QSDĐ: Thừa kế QSDĐ diễn ra thường xuyên, tuy nhiên,

phần lớn là không khai báo, đăng ký tại cơ quan Nhà nước Qua một số kết quả điều tra cho thấy hầu hết người dân đều cho rằng việc thừa kế QSDĐ là công việc nội bộ gia đình theo truyền thống “cha truyền con nối”, khi phải chia thừa kế thì anh, em tự thoả thuận với nhau và có sự chứng kiến của họ hàng, không cần phải khai báo với cơ quan nhà nước,

do đó đã xảy ra nhiều tranh chấp giữa những người được thừa kế QSDĐ[3].

Về thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ: Việc thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng

QSDĐ thực sự đã phát huy được nguồn vốn đầu tư đất đai, góp phần đáng kể vào quá trình phát triển sản xuất, kinh doanh Người sử dụng đất sử dụng quyền này ngày càng nhiều hơn Trình tự, thủ tục để thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh đã được cải cách nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho cả người đi vay và người cho vay Việc thế chấp, bảo lãnh QSDĐ để vay vốn tăng dần qua các năm (dư nợ cho vay có bảo đảm bằng QSDĐ năm

1998 tăng 7,3 lần so với năm 1993, năm 2001 tăng 3,1 lần so với năm 1998) Tuy nhiên, việc thực hiện các quyền này cũng đã bộc lộ một số bất cập: pháp luật quy định tính giá đất cao hơn nhiều lần, vì vậy số tiền được vay không tương xứng với giá trị thực của QSDĐ; GCNQSDĐ được cấp chưa nhiều; chưa có cơ quan đăng ký thế chấp phù hợp; chưa có hệ thống dữ liệu thông tin đất đai[3].

Về tình hình góp vốn bằng QSDĐ: Sự phát triển nhanh cả về số lượng và quy mô của

các cơ sở sản xuất kinh doanh từ các thành phần kinh tế và sự gia tăng của đầu tư nước ngoài vào nước ta dẫn đến sự liên doanh, liên kết trong đầu tư, sản xuất, kinh doanh

mà chủ yếu là thông qua việc góp vốn bằng QSDĐ, đặc biệt là trong liên doanh với nước ngoài (tổng giá trị góp vốn bằng QSDĐ đã lên tới 3 tỷ USD) Tuy nhiên, hiện nay nhiều vấn

để nảy sinh trong quá trình liên doanh, liên kết nhưng chưa có cơ sở pháp lý để giải quyết như QSDĐ khi cổ phần hóa doanh nghiệp, khi doanh nghiệp liên doanh chuyển sang doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, khi doanh nghiệp phá sản hoặc giải thể[3].

Những tồn tại của việc thực hiện các QSDĐ ở Việt Nam: Việc thực hiện các QSDĐ

tuy đã được pháp luật quy định song những quy định còn chặt, chưa mở hoặc các văn bản pháp luật quy định và hướng dẫn thực hiện chưa đồng bộ, trong đó có thủ tục

kê khai đăng ký, cơ quan chuyên môn và cơ quan dịch vụ chưa có kế hoạch và còn yếu kém về năng lực, đồng thời về giá đất tuy đã có nhiều văn bản quy định nhưng vẫn còn bất cập hạn chế cho việc xác định giá trị đất đai để chuyển nhượng; chuyển đổi; cho thuê; cho thuê lại hay góp vốn bằng QSDĐ Do những tồn tại nêu trên, các hoạt động chuyển QSDĐ phi chính quy vẫn diễn ra ở nhiều nơi tác động xấu đến thị trường bất động sản mới hoạt động, ảnh hưởng xấu đến việc quản lý, sử dụng đất đai, gây lãng phí cho Nhà nước và nhân dân.

1.3.3 Thực tiễn việc thực hiện quyền sử dụng đất ở thành phố Hà Nội

Hiện nay trên toàn địa bàn thành phố việc chuyển quyền sử dụng đất đô thị diễn

ra hết sức phức tạp nhưng nó vẫn đang được UBND thành phố phối hợp với các cơ quan dần đi vào nề nếp.

Trên cơ sở giá trị quyền sử dụng đất và các quyền của người sử dụng đất theo Luật Đất đai quy định UBND thành phố Hà Nội đã ban hành Quyết định số

24/2014/QD- UBND ngày 20/6/2014 quy định các nội dung thuộc thẩm quyền của UBND thành phố được Luật Đất đai 2013 và các nghị định của Chính phủ giao về đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký biến động về sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, đăng ký biến động về sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài, chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao liền kề và đất vườn, ao xen kẹt trong khu dân cư (không thuộc đất công) sang đất ở trên địa bàn thành phố Hà Nội Quyết định ban hành

đã tháo gỡ vướng mắc khó khăn cho các chủ sử dụng đất trong việc thực hiện các quyền

sử dụng đất cũng như trong việc cấp GCNQSDĐ lần đầu góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước.

Thành phố Hà Nội đã giải phóng mặt bằng thực hiện một số dự án đầu tư xây dựng các công trình trọng điểm phục vụ dân sinh, các công trình công cộng Tập

trung giải quyết các vấn đề khó khăn phức tạp tái định cư, hậu giải phóng mặt bằng Tập trung triển khai và xây dựng các khu tái định cư tập trung của thành phố với khả năng

bố trí tái định cư phục vụ công tác tái định cư cho cac dự án Bổ sung quỹ nhà đất thành phố để phục vụ công tác giải phóng mặt bằng một số quận.

Năm 2014, Ủy ban nhân dân các quận, huyện, thị xã đã cấp được 3.815 Giấy chứng nhận cho các hộ gia đình, cá nhân, đạt 68,5% Trên địa bàn quận, huyện, thị xã đã cấp được 1.249.513/1.457.478 thửa đất, đạt 85,7% tổng số thửa đất; đạt

99,61% đối với các trường hợp sử dụng đất đủ điều kiện và đã kê khai cấp Giấy chứng nhận lần đầu theo quy định của pháp luật.

CHƯƠNG 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyên Hoài Đức, thành phố Hà Nội.

2.2 Nội dung nghiên cứu

2.2.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyên Hoài Đức, thành phố

+ Tình hình dân số, lao động, việc làm và thu nhập

+ Thực trạng phát triển đô thị và khu dân cư nông thôn

+ Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.

2.2.2 Hiện trạng sử dụng đất huyên Hoài Đức

- Hiện trạng sử dụng đất trên toàn huyện Hoài Đức

- Hiện trạng sử dụng đất của các xã, thị trấn nghiên cứu, điều tra

2.2.3 Đánh giá việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đì,nchá nhân tại

huyên Hoài Đức từ năm2010 đến 2014

2.2.3.1 Đánh giá việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất qua số liệu thứ cấp

- Tình hình thực hiện chuyển quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

2.2.3.2 Đánh giá việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất qua số liệu điều tra

2.2.4 Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên đia ban huyên Hoài Đức

- Giải pháp chính sách.

- Giải pháp về tổ chức quản lý đầu tư cơ sở vật chất.

- Giải pháp về tuyên truyền phổ biến pháp luật.

2.3 Phương pháp nghiên cứu

2.3.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu

Viêc điêu tra đươc xac đinh theo hê thông phân loai vê : loại hình điều tra , đôi tương điêu tra , nôi dung điêu tra bao quat va đây đu ca quy mô va nôi dung đê tai

đăt ra:

- Điêu tra theo loai hinh : Do viêc t hưc hiên cac QSDĐ ơ cac đô thi , các vùng ven đô

va vung thuân nông co nhưng đăc thu khac nhau Chọn địa điểm có cả thị trân, xã ven

đô, xã có nhiều khu công nghiệp và xã có tốc độ phát triển chậm hơn

- Điêu tra theo đối tượng: Các cán bộ làm công tác quản lý đất đai ở huyện , xã; các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trên địa bàn nghiên cứu

2.3.2 Phương pháp thu thập các tài liệ,usô liêu liên quan

Điều tra điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội; tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất; tình hình quản lý đất đai và công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Số liệu các trường hợp đăng ký biến động do thực hiện các quyền sử dụng đất được thu thập tại 2 nguồn là: Phòng Tài nguyên và môi trường huyện Hoài Đức; Văn phòng đăng ký QSD đất huyện Hoài Đức.

Số liệu về tình hình quản lý đất đai và công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tổng hợp trên cơ sở số liệu báo cáo các năm của Phòng Tài nguyên và môi trường Tổng hợp các số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội theo báo cáo của UBND quận và các phòng ban chuyên môn.

Số liệu về công tác giải phóng mặt bằng tại huyện Hoài Đức do Trung tâm phát triển quỹ đất và ban giải phóng mặt bằng huyện Hoài Đức cung cấp.

2.3.3 Phương pháp phân tích thống kê, tông hơp va xử lý số liệu

Tổng hợp tình hình chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng, cho QSDĐ và thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ, góp vốn bằng QSDĐ và quyền được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn nghiên cứu theo số liệu đã đăng ký làm thủ tục của Phòng Tài nguyên và môi trường và Văn phòng Đăng Ký QSDĐ huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội.

Trên cơ sở điều tra thực tế , số liệu được tổng hợp theo từng đối tượng địa bàn là xã , từng nội dung quyền sử dụng đất và từng năm để lập thành bảng bằng phần mềm Excel.

2.3.4 Phương pháp điều tra theo phiếu

Đây là phương pháp dùng phiếu điều tra có sẵn phát theo quy tắc ngẫu nhiên nhằm thu thập tình hình thực hiện chuyển quyền sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân trong khu vực nghiên cứu.

- Phỏng vấn các cán bộ chuyên môn tại địa bàn huyện, kết hợp với thu thập các tài liệu liên quan đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất.

- Điều tra 150 phiếu trên 3 địa bàn chính có vị trí địa lý và điều kiện kinh tế xã hội đặc trưng của vùng.

+ Thị trấn Trạm Trôi: 50 phiếu

+ Xã Kim Chung: 50 phiếu

+ xã Tiền Yên: 50 phiếu

- Phỏng vấn trực tiếp người có quyền SDĐ để nắm bắt tình hình SDĐ và nguyện vọng của người dân trong việc thực hiện các quyền SDĐ

CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

3.1 Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tê - xã hội huyện Hoài Đức

3.1.1 Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên

3.1.1.1 Vị trí địa lý

Hinh 3.1: Vị trí huyện Hoài Đức trên bản đồ hành chính TP.Hà Nội

Huyện Hoài Đức nằm ở vị trí trung tâm ''Hà Nội mới" và nằm về phía Tây trung tâm Thành phố Hà Nội Huyện mới sát nhập vào Hà Nội năm 2008, có vị trí địa lý như sau:

Phía Bắc giáp huyện Đan Phượng, huyện Phúc Thọ;

Phía Nam giáp quận Hà Đông, huyện Chương Mỹ;

Phía Tây giáp huyện Quốc Oai, huyện Phúc Thọ;

Phía Đông giáp huyện Từ Liêm, quận Hà Đông.

Về mặt kinh tế, Hoài Đức có vị trí rất thuận lợi do ở gần các trung tâm kinh tế và thị trường tiêu thụ lớn như nội thành Hà Nội Với trục Đại lộ Thăng Long đi qua, đây là điểm thay đổi bộ mặt của huyện Trên địa bàn huyện còn có các tuyến giao

thông lớn chạy qua như Quốc lộ 32, Tỉnh lộ 423, 422, 70 là một điều kiện thuận lợi cho huyện Có thể đánh giá vị trí địa lý kinh tế của Hoài Đức như một yếu tố quan trọng tạo nên sự phát triển chung của Thành phố Hà Nội.

Trong những năm tới, sự phát triển mạnh mẽ của thành phố Hà Nội nói chung và của huyện Hoài Đức nói riêng, cùng với hệ thống giao thông thuận tiện sẽ làm cho nền kinh

tế của huyện có những bước phát triển vượt bậc.

3.1.1.2 Địa hình, địa mạo

Hoài Đức nằm trong khu vực châu thổ sông Hồng và sông Đáy, địa hình nghiêng từ Bắc xuống Nam và từ Tây sang Đông được phân làm 2 vùng tự nhiên rõ rệt là vùng bãi ven sông Đáy và vùng nội đồng bởi đê Tả sông Đáy.

- Vùng bãi: Bao gồm diện tích chủ yếu của 10 xã: Minh Khai, Dương Liễu, Cát Quế, Yên Sở, Đắc Sở, Tiền Yên, Song Phương, An Thượng, Đông La, Vân Côn Địa hình vùng này do ảnh hưởng bồi lắng của phù sa sông Đáy nên có những vùng trũng xen lẫn vùng cao do đó thường gây úng, hạn cục bộ Độ cao mặt ruộng trung bình từ 6,5 – 9,0m

và có xu hướng dốc từ đê ra sông.

- Vùng đồng: Bao gồm một phần diện tích các xã ven sông Đáy và toàn bộ diện tích của 10 xã, thị trấn: Thị trấn Trạm Trôi, Đức Thượng, Đức Giang, Kim Chung, Di Trạch, Vân Canh, Sơn Đồng, Lại Yên, Yên Khánh, La Phù Vùng này có địa hình tương đối bằng phẳng Độ cao mặt ruộng trung bình từ 4 – 8m, vùng trũng xen lẫn vùng cao.

Đặc điểm địa hình này cho phép Hoài Đức có thể xây dựng cơ cấu kinh tế đa dạng bao gồm sản xuất nông nghiệp kết hợp với sản xuất công nghiệp và thương mại dịch vụ.

3.1.1.3 Khí hậu

Hoài Đức nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa, 1 năm chia thành 4 mùa khá rõ nét với các đặc trưng khí hậu chính như sau:

Nhiệt độ không khí: Nhiệt độ trung bình năm từ 23,1- 23,5 0 C, chia làm hai

mùa Mùa nóng từ tháng 4 đến tháng 10 Mùa đông lạnh kéo dài từ tháng 11 đến tháng 3 năm sau, nhiệt độ trung bình tháng từ 15,7- 21,4 0 C Tháng 1 có nhiệt độ trung bình thấp nhất là 15,7 0 C.

Lượng mưa: Lượng mưa trung bình năm là 1.600 – 1.800 mm, phân bố trong năm không đều, mưa tập trung từ tháng 4 đến tháng 10, chiếm 80 – 86% tổng lượng mưa cả năm (chủ yếu các tháng 7,8,9, lượng mưa ngày lớn nhất có thể tới

336,1mm) Mùa khô từ tháng 10 đến tháng 3 năm sau, tháng mưa ít nhất là tháng

12, tháng 1 và tháng 2 chỉ có 17,5 - 23,2 mm.

Độ ẩm không khí: Độ ẩm không khí trung bình năm là 83% - 85% Độ ẩm không khí thấp nhất trong năm là các tháng 11, tháng 12, nhiều nhất là tháng 3, tháng 4, tuy nhiên chênh lệch về độ ẩm không khí giữa các tháng trong năm không lớn.

Gió: Hướng gió thịnh hành về mùa khô là gió mùa Đông Bắc từ tháng 11 đến tháng

3 năm sau Còn lại các tháng trong năm chủ yếu là gió Nam, gió Tây Nam và gió Đông Nam.

Sương muối hầu như không có; mưa đá rất ít khi xảy ra Thông thường cứ 10 năm mới quan sát thấy mưa đá 1 lần.

Điều kiện khí hậu của huyện thích hợp với nhiều loại vật nuôi, cây trồng có nguồn gốc tự nhiên từ nhiều miền địa lý khác nhau: nhiệt đới, á nhiệt đới, thuận lợi cho việc sử dụng đất đa dạng Mùa đông với khí hậu khô và lạnh, vụ đông trở thành vụ chính gieo trồng được nhiều loại cây rau màu thực phẩm cho giá trị kinh tế cao.

Yếu tố hạn chế là có mùa khô, các cây trồng trên vùng vàn cao thiếu nước, phải thực hiện chế độ canh tác phòng chống hạn và vào mùa mưa thường bị mưa, bão, gây úng nội đồng ở những vùng trũng.

3.1.1.4 Thuỷ văn

Trên địa bàn huyện Hoài Đức có sông Đáy chảy qua, đây là phân lưu của sông Hồng, lưu đoạn sông chảy qua huyện dài 23 km Lòng dẫn chảy tràn giữa 2 đê Tả Đáy và Hữu Đáy Khoảng cách từ lòng sông vào đê trung bình 1,8km, đoạn sông rộng nhất thuộc xã Vân Côn khoảng 3,9 km.

Vào mùa kiệt, đoạn chảy qua huyện Hoài Đức dòng chảy rất nhỏ, chỉ có nước hồi quy từ các lưu vực Đan Hoài, Đồng Mô Vào mùa mưa với tần suất xuất hiện đỉnh lũ của sông Đáy tại vùng Hoài Đức chỉ ngập lòng sông, còn trên bãi ảnh hưởng không đáng kể.

Với hệ thống sông như trên đã tạo cho huyện một nguồn cung cấp phù sa hàng năm cho vùng bãi bồi ven sông Với tiềm năng đất bãi bồi ven sông này, trong tương lai sẽ được đầu tư cải tạo khai thác nguồn nước ngầm để phát triển nuôi trồng thuỷ sản và chuyển đổi cơ cấu trong nội bộ đất nông nghiệp.

Ngoài ra, huyện có hệ thống thủy lợi phong phú thuận tiện cho việc tưới tiêu cho những vùng đất nông nghiệp, đảm bảo an toàn lương thực cho trong và ngoài vùng.

3.1.2 Các nguồn tài nguyên

3.1.2.1 Tài nguyên đất

Nằm trong vùng châu thổ Sông Hồng nên đất đai của huyện được bồi lắng phù sa.

Do vậy, đất có phản ứng ít chua ở tầng mặt, càng xuống sâu độ pHKCL càng tăng Nhìn chung, đất nông nghiệp có độ phì cao, tầng đất dày nên có thể bố trí trồng nhiều loại cây ngắn ngày, dài ngày, cây lương thực, thực phẩm, cây công nghiệp, cây ăn quả Việc nâng cao hiệu quả của hệ thống thuỷ nông sẽ tạo khả năng tăng năng suất, thâm canh tăng vụ.

- Vùng bãi ngoài đê Sông Đáy thuộc nhóm đất phù sa bồi đắp có tổng diện tích 2.076 ha chiếm 31,9% tổng diện tích đất nông nghiệp toàn huyện; được phân bố trên địa bàn thuộc các xã Minh Khai, Dương Liễu, Cát Quế, Đắc Sở, Yên Sở, Tiền Yên, Song Phương, Vân Côn, Đông La, An Thượng.

Nhóm đất này được hình thành do phù sa cổ hệ thống Sông Hồng, phẫu diện mới hình thành có màu đỏ tươi, phân lớp theo thành phần cơ giới, đất tơi xốp, thành phần dinh dưỡng khá cân đối Thành phần cơ giới từ cát pha đến thịt nhẹ, tỷ lệ cấp hạt sét trung bình là 15%, pH trung bình 7 - 7,5 Hàm lượng mùn ở mức trung bình đến giàu ( < 1,2%) ở tầng canh tác và giảm dần theo chiều sâu; hàm lượng đạm và lân tổng số ở mức thấp ( N < 0,07%; P205); Kali ở mức độ trung bình 1,23%.

Nhìn chung đây là loại đất thích nghi với nhiều loại cây trồng khác nhau

đặc biệt là cây ăn quả Tuy nhiên khi thâm canh cây trồng nhiều vụ trong năm vẫn cần phải bón thêm phân chuồng và phân vô cơ để đảm bảo cân băn ̀ g dinh dưỡng trong đất.

- Vùng trong đồng gồm một phần hoặc toàn bộ diện tích 20 xã và thị trấn ( trừ Vân Côn) chủ yếu được bơm tưới bằng nước Sông Hồng nên được bổ sung phù sa hàng năm, mùn và lân tổng số trung bình, Nitơ nghèo, hàm lượng các chất trao đổi trung bình Thành phần cơ giới đất thịt trung bình, có hiện tượng chặt ở dưới tầng canh tác.

Huyện có diện tích đất phân bố tương đối đồng đều được thể hiện qua cơ cấu đất đai của huyện tại bảng:

Bảng 3.1 Cơ cấu đất đai của huyện Hoài Đức TP Hà Nội năm 2014

TT Loại đất Diện tích (ha) Cơ cấu (%)

Đất nông nghiệp Đất phi nông nghiệp Đất chưa sử dụng

Hình 3.3: Biểu đồ cơ cấu đất đai của huyện Hoài Đức năm 2014