ĐÁNH GIÁ PHƯƠNG ÁN BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ CHO DỰ ÁN XÂY DỰNG BẾN XE MIỀN ĐÔNG MỚI VÀ TUYẾN METRO SỐ 1 TẠI PHƯỜNG BÌNH THẮNG, THỊ XÃ DĨ AN TỈNH BÌNH DƯƠNG

Trong đó, một số quy định về xác định giá các loại đất để thực hiện bồi thường, xác định đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư, hỗ trợ bằng giao đất làm dịch vụ khi Nhà nước thu hồi tr

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

KHOA QUẢN LÍ ĐẤT ĐAI &BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP

ĐỀ TÀI:

ĐÁNH GIÁ PHƯƠNG ÁN BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ CHO DỰ ÁN XÂY DỰNG BẾN XE MIỀN ĐÔNG MỚI VÀ TUYẾN METRO SỐ 1 TẠI PHƯỜNG BÌNH THẮNG, THỊ XÃ DĨ AN TỈNH BÌNH DƯƠNG

Sinh viên thực hiện : Nguyễn Việt Hà Lớp : DH08QL Khóa : 2008 - 2012 Ngành : Quản Lý Đất Đai

TP Hồ Chí Minh, Tháng 7 năm 2012

Trang i

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BỘ MÔN: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Giáo viên hướng dẫn: Th.S Huỳnh Thanh Hiền

(Địa chỉ cơ quan: Trường Đại học Nông Lâm Tp Hồ Chí Minh)

Ký tên: ………

TP Hồ Chí Minh tháng 7, năm 2012

Trang ii

Bốn năm học tại trường đại học Nông Lâm thành phố Hồ Chí Minh, đối với em

là một thời gian vô cùng quý báu, vì qua đó em đã được các quý thầy cô, các anh chị

và các bạn bè đã truyền dạy cho em những kiến thức hết sức hữu ích là hành trang giúp em tự tin hơn khi bước vào đời

Trước tiên con xin cảm ơn cha mẹ, người đã chịu nhiều nhọc nhằn, vất vả nuôi dạy con nên người Bên cạnh đó, con cũng bày tỏ tình cảm biết ơn đến những người thân trong gia đình đã dành cho con những tình cảm và những lời động viên để con theo học và hoàn thành đề tài này

Tiếp đến con xin chân thành cảm ơn đến ban giám hiệu, quý thầy cô trường đại học Nông Lâm thành phố Hồ Chí Minh Đặc biệt là quý thầy cô giáo trong khoa Quản

lý Đất Đai và Bất Động Sản đã tận tình dạy bảo cho em những chuyên môn hữu ích về công tác quản lý đất đai trong suốt thời gian học Đặc biệt hơn là thầy Huỳnh Thanh Hiền là người đã tận tâm, tận lực truyền đạt cho em những kiến thức mới mẽ cũng như những phương pháp nghiên cứu để hôm nay em hoàn thành được đề tài này

Em xin cảm ơn các cô chú và các anh chị trong TT-Phát Triển Quỹ Đất thị xã

Dĩ An, Tỉnh Bình Dương Đặc biệt là anh Trần Văn Út, chị Võ Thị Thanh Thúy và anh Huỳnh Thành Nhân đã tạo điều kiện tốt nhất để em hoàn thành quá trình thực tập

Và em cũng xin cảm ơn đến tất cả các anh chị và bạn bè đã giúp đỡ tôi trong suốt quá trình học tập

Một lần nữa em xin chân thành cảm ơn quý thầy cô và kính chúc quý thầy cô dồi dào sức khỏe và hoàn thành tốt trong công cuộc trồng người

Nguyễn Việt Hà

TP.Hồ Chí Minh, tháng 07 năm 2012

Trang iii

TÓM TẮT

Sinh viên thực hiện: Nguyễn Việt Hà, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản,

Trường Đại Học Nông Lâm Tp Hồ Chí Minh

Đề tài: “Đánh giá phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho dự án xây dựng bến xe Miền Đông mới và tuyến Metro số 1 Bến Thành – Suối Tiên tại Phường Bình Thắng, thị xã Dĩ An, tỉnh Bình Dương”

Giáo viên hướng dẫn: Th.S Huỳnh Thanh Hiền - giảng viên Khoa Quản Lý

Đất Đai & Bất Động Sản, Trường Đại Học Nông Lâm Tp Hồ Chí Minh

Để các dự án đề ra được hoàn thành theo đúng kế hoạch thì công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư là một trong những công tác quan trọng không thể thiếu góp phần đẩy nhanh tiến độ thi công của dự án

Đề tài nghiên cứu được tiến hành trên cơ sở căn cứ vào các văn bản pháp luật hiện hành liên quan đến phương án, tìm hiểu những mặt đạt được và tồn tại của dự án

và rút ra một số kết quả như: Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn được ban hành đã giúp cho công tác bồi thường, giải tỏa được thuận lợi hơn, đơn giá đưa ra trong dự án đã được đa số các hộ dân chấp thuận, tạo điều kiện thuận lợi cho công tác bồi thường, việc bố trí tái định cư cho người dân ở khu vực đang được tiến hành rất thuận lợi Dự án xây dựng bến xe Miền Đông mới và tuyến Metro số 1 Bến Thành –

Suối mang lại hiệu quả lớn về các mặt kinh tế, chính trị, xã hội

Dự án xây dựng bến xe Miền Đông mới và tuyến Metro số 1 Bến Thành – Suối

Tiên tại phường Bình Thắng, thị xã Dĩ An, tỉnh Bình Dương với tổng diện tích đất giải

tỏa là 82.105,00 m2, số hộ dân 30 hộ,với 181 nhà xưởng và công trình kiến trúc Đến thời điểm hiện nay TT- phát triển quỹ đất cơ bản đã kiểm kê, áp giá và chi trả đèn bù gần như đã hoàn thành và tiến hành vận động người dân bàn giao mặt bằng, trong đó

đã chi trả được 30 hộ trong đã 29 hộ giải tỏa trắng, thu hồi 82.105,00 m2 đất với tổng kinh phí chi trả là 506.476.486.950 đồng, giải quyết được 99% số hồ sơ, đồng thời xét tái định cư cho 25 hộ, còn lại 1 hộ Hiện nay TT- phát triển quỹ đất đã nhận được 25 đơn khiếu nại liên quan đến phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư và đã giải quyết 22 đơn đạt hơn 88 %

Bên cạnh vẫn còn một số hạn chế trong phương án chưa giải quyết, chưa được

đề xuất như: một số hộ dân trong khu vực dự án không bằng lòng với mức giá bồi thường, giá thấp chưa sát với thị trường, chi phí hỗ trợ cho các hộ dân bị giải toả trắng nhìn chung vẫn còn thấp chưa giúp được người dân giảm bớt khó khăn, dẫn đến còn nhiều khiếu nại từ phía người dân

Từ kết quả nghiên cứu cho thấy được tình hình Bồi thường – Giải tỏa thực sự

có được những thuận lợi hay gặp phải những khó khăn nhất định.trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp và kiến nghị điều chỉnh phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư phù hợp để công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ngày càng hoàn thiện và được sự đồng tình ủng hộ của người dân hơn

Trang iv

DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT

UBND : Ủy ban nhân dân

HĐND : Hội đồng nhân dân

GPMB : Giải phóng mặt bằng

BT – GT : Bồi thường – Giải tỏa

HLBVĐB : Hành lang bảo vệ đường bộ

HLBVĐB : Hành lang bảo vệ đường điện

TT-PTTQĐ : Trung tâm phát triễn quỹ đất

BTCT : Bê tông cốt thép

KCN : Khu công nghiệp

TN – MT : Tài nguyên – Môi trường

Trang v

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 1 Diện tích tự nhiên theo đơn vị hành chính 21

Bảng 2 Diện tích đo đạc lập bản đồ địa chính trên địa bàn thị xã Dĩ An 25

Bảng 3 Kết quả thống kê, kiểm kê diện tích đất đai trên địa bàn thị xã Dĩ An 26

Bảng 4 Tình hình giao đất, cho thuê đất các đối tượng có nhu cầu sử dụng đất trên địa bàn Thị xã Dĩ An năm 2012 27

Bảng 5 Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tính đến năm 2012 28

Bảng 6 Hiện trạng sử dụng đất thị xã Dĩ An năm 2012 30

Bảng 7 Một số công trình đã và đang triển khai trên địa bàn thị xã Dĩ An năm 2012 32 Bảng 8 Thống kê diện tích các loại đất trong dự án 35

Bảng 9 Thống kê tài sản hiện có trong dự án 36

Bảng 10 Thống kê số hộ và nhân khẩu trong dự án 36

Bảng 11 Áp giá bồi thường về đất 37

Bảng 12 Áp giá về công trình xây dựng, nhà ở 38

Bảng 13 Áp giá bồi thường công trình phụ - vật kiến trúc 38

Bảng 14 Áp giá bồi thường công trình phụ 39

Bảng 15 Áp giá bồi thường cây trái 39

Bảng 16 Áp giá bồi thường hoa màu 40

Bảng 17 Áp giá chính sách hỗ trợ một hộ dân bị giải tỏa 40

Bảng 18 Áp giá chính sách Hỗ trợ ổn định sản xuất kinh doanh do bị ngừng sản xuất kinh doanh: áp dụng đối với các trường hợp sản xuất kinh doanh có giấy tờ hợp pháp 41

Bảng 19 Bảng vị trí các thửa đất và đơn giá trong khu tái định cư 41

Bảng 20 Giá trị bồi thường tài sản, cây cối hoa màu, chính sách hỗ trợ đến ngày 1 tháng 7 năm 2012 42

Bảng 21 Kết quả so sánh giá đất của dự án so với các dự án khác 43

Bảng 22 Kết quả bồi thường, hỗ trợ nhà ở đến ngày 1 tháng 7 năm 2012 44

Bảng 23 Áp giá bồi thường nhà ở của một hộ dân bị giải tỏa 44

Bảng 24 Áp giá bồi thường, hỗ trợ một số cây lấy gỗ 45

Bảng 25 Áp giá bồi thường một số cây không quy định cụ thể trong phương án 46

Bảng 26 Bồi thường cây trái hoa màu 46

Bảng 27 kết quả các hộ dân bị giải tỏa trắng nhận mua suất tái định cư 47

Trang vi

DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ - BIỂU ĐỒ

Sơ đồ 1 Quy trình thực hiện việc đền bù giải toả 16

Sơ đồ 2 Sơ đồ địa giới hành chính thị xã Dĩ An 20

Sơ đồ 3 Quy trình thực hiện đề tài 23

Sơ đồ 4 Sơ đồ hiện trạng vị trí dự án 34

Biểu đồ 1 Cơ cấu các loại đất huyện Dĩ An 31

Biều đồ 2 Cơ cấu đất phi nông nghiệp thị xã Dĩ An năm 2012 32

Trang vii

MỤC LỤC

ĐẶT VẤN ĐỀ 1 

Mục tiêu nghiên cứu: 1 

Đối tượng nghiên cứu: 2 

PHẦN I: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3 

I.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 3 

I.1.1 Cơ sở khoa học 3 

I.1.2 Cơ sở pháp lý để lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất 18 

I.2.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 21 

I.2.2.1 phát triển kinh tế 21 

I.3.1 Nội dung thực hiện 22 

I.3.2 Phương pháp nghiên cứu 22 

I.3.3 Quy trình thực hiện nội dung nghiên cứu 23 

PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 24 

II.1 TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ DĨ AN 24 

II.1.1 Tình hình quản lý đất đai 24 

II.1.2 Hiện trạng sử dụng đất thị xã Dĩ An 29 

II.2 TÌNH HÌNH BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ DĨ AN 31 

II.3 GIỚI THIỆU DỰ ÁN XÂY DỰNG BẾN XE MIỀN ĐÔNG MỚI VÀ TUYẾN METRO SỐ 1 BẾN THÀNH – SUỐI TIÊN TẠI PHƯỜNG BÌNH THẮNG, THỊ XÃ DĨ AN, TỈNH BÌNH DƯƠNG 34 

II.3.1 Quy mô dự án 34 

II.3.2 Hiện trạng sử dụng đất, tài sản hiện có trên đất, số hộ và nhân khẩu trong khu giải tỏa trên địa bàn thị xã Dĩ An 36 

II.3.4 Chính sách hỗ trợ và tái định cư 41 

II.3.5 Kết quả thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tính đến ngày 1 tháng 7 năm 2012 43 

II.4 ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH TRIỂN KHAI THỰC HIỆN DỰ ÁN 43 

II.4.1 Đánh giá phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 44 

II.4.2 Đánh giá tính hiệu quả của dự án 49 

II.4.2.1 Hiệu quả về kinh tế 49 

II.4.2.2 Hiệu quả về xã hội 50 

II.4.2.3 Hiệu quả về môi trường 50 

II.4.3 Những thuận lợi, khó khăn và vướng mắc 50 

II.5 ĐỀ XUẤT CÁC HƯỚNG HOÀN THIỆN PHƯƠNG ÁN 52 

Trang viii

KẾT LUẬN 55 

TÀI LIỆU THAM KHẢO 56   PHỤ LỤC

Trang 1

ĐẶT VẤN ĐỀ

Thực hiện mục tiêu đến năm 2020 nước ta sẽ trở thành một nước công nghiệp thì việc tiến hành xây dựng cơ sở hạ tầng để phục vụ sự phát triển của đất nước là không thể thiếu Tuy nhiên việc tiến hành xây dựng cơ sở hạ tầng đang gặp rất nhiều khó khăn do những nguyên nhân khác nhau, một trong những nguyên nhân đó là việc thu hồi đất thực hiện giải phóng mặt bằng

Trong đó Dự án xây dựng đường bến xe Miền Đông mới (bến xe Suối Tiên) và tuyến Metro số 1 Bến Thành – Suối Tiên tại phường Bình Thắng, thị xã Dĩ An, tỉnh Bình Dương với diện tích giải tỏa là 8,2 ha là 1 điển hình Đây là công trình góp phần vì lợi ích chung và lâu dài của cộng đồng, vì sự phát triển liên vùng trong tương lai, đảm bảo sự kết hợp tiếp nối giữa các phương tiện khác nhau như đường bộ, đường sắt, Metro để phát huy hiệu quả kinh tế, đảm bảo sự tiện ích cho người dân

Việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng để thực hiện các dự án đầu tư là một việc làm rất cần thiết nhằm đảm bảo tăng trưởng và phát triển kinh tế - xã hội, nhưng củng phải chú ý giải quyết tốt các vấn đề xã hội và cuộc sống của nhân dân Do đó chính sách bồi, thường hỗ trợ và tái định cư phải đảm bảo tạo lập được nơi ở mới, cuộc sống mới tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ cho những người bị ảnh hưởng bởi dự án Chính sách phải đảm bảo được lợi ích hài hòa giữa người dân bị thu hồi đất - nhà đầu tư – nhà nước

Quá trình bồi thường, hỗ trợ tái định cư là một quá trình lâu dài, phức tạp tác động đến nhiều lĩnh vực của đời sống kinh tế - xã hội Xử lý không tốt vấn đề này sẽ gây ra tình trạng mất ổn định trong xã hội, kìm hãm sự phát triển kinh tế Ngược lại làm tốt công tác bồi thường thiệt hại, giải phóng mặt bằng không chỉ tạo được môi trường thông thoáng cho phát triển, đẩy nhanh tiến độ các dự án thu hút đầu tư mà còn góp phần làm lành mạnh nhiều mối quan hệ trong xã hội, củng cố được lòng tin của người dân, hạn chế trình trạng tranh chấp, khiếu nại từ người sử dụng đất

Trước yêu cầu cấp thiết đó đòi hỏi có 1 phương án bồi thường, hỗ trợ thiệt hại và tái định cư hợp lý, thỏa đáng đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng đất trong sự phù hợp với lợi ích của toàn xã hội, góp phần tích cực vào tiến trình xây dựng và phát triển đất nước

Xuất phát từ yêu cầu thực tế trên, với sự cho phép của khoa Quản Lý Đất đai và Bất Động Sản, và sự giúp đỡ của TT-phát triển quỹ đất thị xã Dĩ An – tỉnh Bình Dương

em tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Dự án xây dựng bến xe Miền Đông mới và tuyến Metro số 1 Bến Thành – Suối Tiên tại phường Bình Thắng, thị xã Dĩ An, tỉnh Bình Dương”

Trang 2

Mục tiêu nghiên cứu:

Tìm hiểu về quy trình công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trên địa bàn thị xã

Dĩ An tỉnh Bình Dương

Đánh giá phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trên địa bàn thị xã Dĩ An tỉnh Bình Dương của dự án xây dựng bến xe Miền Đông mới và tuyến Metro số 1 Bến Thành – Suối Tiên tại phường Bình Thắng, thị xã Dĩ An, tỉnh Bình Dương

Phân tích những mặt ưu củng như những mặt còn tồn tại của công tác bồi thường,

hỗ trợ và tái định cư hiện nay đang áp dụng trên địa bàn

Qua thực tiễn, phát huy những kết quả đạt được, khắc phục những hạn chế vướng mắc, rút ra những bài học kinh nghiệm và đề xuất một số giải pháp góp phần xây dựng chính sách bồi thường phù hợp với thực tế địa phương và hoàn thiện hơn, đáp ứng quyền lợi của người sử dụng đất

Đối tượng nghiên cứu:

Phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho dự án xây dựng bến xe Miền Đông mới và tuyến Metro số 1 Bến Thành – Suối Tiên tại phường Bình Thắng, thị xã Dĩ

An, tỉnh Bình Dương;

Các văn bản pháp luật có liên quan đến phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định

cư

Phạm vi nghiên cứu:

+ Dự án xây dựng bến xe Miền Đông mới (bến xe suối tiên) và tuyến Metro số 1

Bến Thành – Suối Tiên tại phường Bình Thắng, thị xã Dĩ An, tỉnh Bình Dương

+ Trong khoảng thời gian nghiên cứu 10/03/2012 đến 10/7/2012

Trang 3

PHẦN I: TỔNG QUAN TÀI LIỆU

I.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

I.1.1 Cơ sở khoa học

I.1.1.1 Sơ lược về công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư qua các giai đoạn

a Lược sử công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ở nước Việt Nam qua các thời kỳ

Quá trình phát triển kinh tế xã hội đã trải qua các giai đoạn lịch sử với những chế

độ chính trị khác nhau nên những chính sách được áp dụng trong bồi thường khi thực hiện thu hồi đất củng khác nhau

Giai đoạn trước năm 1975:

Ở nước ta trong thời kỳ phong kiến, Đất đai thuộc sở hữu của Vua Chúa nên khi bị thu hồi đất thì chủ sử dụng không được bồi thường

Sau cách mạng tháng tám 1945, Nhà nước Việt Nam Dân Chủ Cộng Hòa được thành lập, các luật lệ về Đất đai trong thời kỳ pháp thuộc bị bãi bỏ

Năm 1946 Chủ tịch Hồ Chí Minh ký sắc lệnh giảm tô và chỉ thị chia ruộng đất cho nông dân nghèo

Năm 1953, Quốc hội ban hành luật cải cách ruộng đất với khẩu hiệu “người cày có ruộng”

Trước năm 1959, chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư vẫn chưa được ban hành Năm 1959, công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được thực hiện đầu tiên qua Nghị định số 151/HĐCP ngày 14/01/1959 của Hội đồng Chính phủ quy định tạm thời trưng dụng đất, thông tư số 1792/TTg ngày 11/01/1970 của Thủ tướng quy định một số điểm tạm thời về bồi thường nhà cửa, đất đai, cây cối, hoa màu cho nhân dân ở những vùng xây dựng kinh tế mở rộng thành phố

Sau 30/04/1975, đất nước hoàn toàn độc lập, Đất đai cả nước thuộc chế độ sở hữu tập thể dưới hình thức hợp tác xã Tuy nhiên, hiến pháp năm 1980 của nước Việt Nam ra đời đã khẳng định Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý, vì thế việc chủ sở hữu buộc nhà nước bồi thường khi thu hồi đất là không có căn cứ

Năm 1986, sau đại hội toàn quốc lần VI, đất nước ta chuyển sang giai đoạn mới, giai đoạn kinh tế thị trường có sự quản lý của nhà nước Các hoạt động sử dụng đất và nhu cầu về Đất đai trở nên bức thiết hơn, thị trường Đất đai vì thế trở nên sôi động nhưng vẫn còn là thị trường hoạt động không công khai Ngày 29/12/1987 luật Đất đai 1988 được Quốc hội thông qua, nhưng vẫn chưa có những quy định cụ thể về vấn đề bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất

Hiến pháp năm 1992 ra đời khẳng định lại “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên thiên nhiên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời… là của Nhà nước đều thuộc sở hữu toàn dân”

Trang 4

Giai đoạn từ 1993 – 2003:

Luật Đất đai 1993 được Quốc hội thông qua ngày 14/07/1993 đã điều chỉnh, sửa đổi bổ sung một số điều cho phù hợp với tình hình thực tế tại thời điểm lúc đó Cụ thể như sau:

- Điều 12 khẳng định: “Đất đai có giá và Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, đền bù thiệt hại về đất khi bị thu hồi”

- Điều 27 quy định: “Trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi đất đang

sử dụng của người sử dụng đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì người bị thu hồi đất được bồi thường hoặc hỗ trợ Việc bồi thường hoặc hỗ trợ được thực hiện theo quy định của Chính phủ”

Trên cơ sở đó, hai Nghị định được ban hành để giải quyết những vấn đề vướng mắc trong đền bù giải tỏa: Nghị định 87/NĐ-CP về việc quy định khung giá các loại đất

và Nghị định 90/NĐ-CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ về việc quy định bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Tuy nhiên vẫn còn nhiều điều bất hợp lý trong thực hiện chính sách bồi thường thiệt hại cho người dân khi thu hồi đất như:

- Bảng giá đất do địa phương xây dựng dựa trên bảng giá đất của Chính phủ, UBND tỉnh; không cập nhật kịp thời sự biến động giá cả dẫn đến giá quy định thấp hơn nhiều so với giá thị trường gây phản ứng mạnh trong người dân

- Việc tái định cư cho người bị thu hồi đất chưa được quan tâm đúng mức

- Sự khác biệt về giá đất giữa đô thị và nông thôn, giữa đất ở, đất chuyên dùng và đất nông nghiệp … là rất lớn, nhưng việc phân định rõ ràng các loại đất này rất khó khăn

do có sự chồng chéo ngay trong việc phân chia giữa hiện trạng sử dụng đất và loại đất Điều này gây trở ngại trong việc áp giá đền bù

Năm 1998, Luật Đất đai 1993 được sửa đổi bổ sung lần đầu và ngày 29/4/1998 Chính phủ ban hành Nghị định số 22/NĐ-CP để thay thế Nghị định 90/NĐ-CP trên cơ sở điều chỉnh, bổ sung một số điều còn hạn chế của Nghị định 90/NĐ-CP, ngày 04/11/1998

Bộ Tài chính củng ban hành Thông tư số 145/1998/TT-BTC hướng dẫn Nghị định 22/NĐ-CP

Giai đoạn từ 2003 đến nay:

Sau khi Luật Đất đai có hiệu lực thi hành, Chính phủ đã kịp thời ban hành các nghị định hướng dẫn thi hành Các văn bản này đã tạo căn cứ pháp lý quan trọng trong quản lý,

sử dụng đất đai, phát huy được nguồn lực từ đất đai, góp phần tăng trưởng kinh tế và ổn định xã hội Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện, các nghị định đã bộc lộ một số nội dung không phù hợp với thực tế như quy hoạch sử dụng đất; xác định giá đất; tổ chức phát triển quỹ đất; bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải phóng mặt bằng Trong đó, một số quy định

về xác định giá các loại đất để thực hiện bồi thường, xác định đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư, hỗ trợ bằng giao đất làm dịch vụ khi Nhà nước thu hồi trên 30% diện tích đất nông nghiệp … còn chưa rõ nên việc áp dụng ở địa phương chưa thống nhất, nhà

- Theo Nghị định 84/2007/NĐ-CP của Chính phủ thì trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất bao gồm 13 bước, việc quy định như vậy còn phức tạp, nhiều bước trùng lặp cụ thể như: công bố chủ trương thu hồi đất (Điều 49) và thông báo về việc thu hồi đất (Điều 52); lập, thẩm định, xét duyệt phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (Điều 56) Từ đó dẫn đến việc thực hiện thủ tục thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng để giao đất cho chủ đầu tư thường kéo dài rất lâu

- Mặt khác, một số bước công việc lại quy định quá chi tiết, không phù hợp với thực tế như yêu cầu về việc chuẩn bị hồ sơ địa chính cho khu đất bị thu hồi trong khi chưa xác định rõ mốc giới của khu đất; việc thu hồi đất mà bàn giao ngay cho chủ đầu tư quản

lý sẽ dẫn đến tình trạng đất bị tái lấn chiếm, xê dịch mốc giới Các nhà đầu tư thường phải thực hiện 03 loại công việc: giới thiệu địa điểm, lập dự án đầu tư, xét duyệt hoặc cấp phép hoặc chấp thuận dự án đầu tư; thu hồi đất, giao đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng; lập

và xét duyệt quy hoạch xây dựng

Gần đây, để khắc phục những tồn tại, vướng mắc nêu trên, Chính phủ đã ban hành Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ Quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Thông tư 14/2009/TT-BTNMT ngày 01/10/2009 của Bộ Tài Nguyên Môi Trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất

I.1.1.2 Một số khái niệm liên quan đến công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định

cư

- Đất đai: là diện tích cụ thể của bề mặt trái đất với các thuộc tính tương đối ổn

định hoặc thay đổi có tính chu kỳ có thể dự đoán được của sinh quyển bên trong, bên trên

và bên dưới nó như khí hậu, đất, điều kiện địa chất, những hoạt động của động thực vật và những hoạt động của con người trước đây, hiện tại ở chừng mực mà những thuộc tính này ảnh hưởng đến tương lai

Trang 6

- Định giá: là một nghệ thuật hoặc khoa học về ước tính giá trị cho mục đích cụ thể

của một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản củng như xem xét các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu

tư lựa chọn

- Giá đất: là số tiền tính trên một đơn vị diện tích do nhà nước quy định hoặc hình

thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất (khoản 23 Điều 4 Luật Đất đai 2003)

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có

thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền lợi và lợi ích hợp pháp của người

sử dụng đất (khoảng 20 Điều 4 Luật Đất đai 2003)

- Khung giá đất: là do chính phủ xác định, xác định mức giá tối đa và mức giá tối

thiểu của mỗi loại đất theo mục đích xác định phụ thuộc vào tiềm năng của đất đai

- Bảng giá đất: trên cơ sở khung giá đất do Chính phủ quy định,UBND tỉnh hằng

năm xây dựng bảng giá đất cho các loại đất ở địa phương mình ứng với các mức độ tiềm năng khác nhau đảm bảo sự công bằng giữa những người sử dụng Đất đai có điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội khác nhau

- Thu hồi đất : là việc nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng

đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định của luật Đất đai 2003

- Bồi thường khi nhà nước thu hồi đất: là việc nhà nước trả lại giá trị QSDĐ bị thu

hồi cho người bị thu hồi đất (khoảng 5 Điều 4 Luật Đất đai 2003)

- Hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất: là việc nhà nước giúp đỡ cho người bị thu hồi

đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới (khoảng 7 Điều 4 Luật Đất đai 2003)

- Tái định cư: là việc con người tạo dựng cuộc sống ở nơi cư trú mới sau khi di dời

khỏi nơi cư trú cũ vì một lý do nào đó Trong thực tế có hai loại tái định cư:

+ TĐC tự nguyện: là do nhu cầu cuộc sống người dân tự nguyện di chuyển

từ nơi ở này sang định cư ở nơi khác

+ Tái định cư bắt buộc: là do người dân bi trưng dụng đất để xây dựng các

dự án vì lợi ích chung của cộng đồng, của quốc gia

- Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường: là số tiền VND tính trên một đơn vị diện tích đất được hình thành từ kết quả

của những giao dịch thực tế mang tính phổ biến

Trang 7

I.1.1.3 Một số quy định về phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của UBND tỉnh Bình Dương có liên quan đến dự án nghiên cứu

a Bồi thường về đất

a 1 ) Điều kiện để được bồi thường về đất

Áp dụng Điều 9 Quyết định số 87/2009/QĐ-UBND ngày 21/12/2009 của UBND tỉnh Bình Dương, cụ thể:

Người bị Nhà nước thu hồi đất, có một trong các điều kiện sau đây thì được bồi thường:

1 Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

và quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai, nhà ở

2 Có quyết định giao đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai

3 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp xã) xác nhận không có tranh chấp mà

có một trong các loại giấy tờ sau đây:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng Đất đai trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách Đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam

và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng, cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất, cụ thể:

- Giấy tờ thừa kế theo quy định của pháp luật

- Giấy tờ tặng cho nhà đất có công chứng hoặc xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp

xã tại thời điểm tặng cho

- Giấy tờ giao nhà tình nghĩa (nhà tình thương, nhà đại đoàn kết) gắn liền với đất của

cơ quan, tổ chức giao nhà

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất sử dụng trước ngày 15/10/1993

đ) Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở, mua nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật, cụ thể:

- Nhà thanh lý, hóa giá, nhà bán phải thuộc sở hữu nhà nước Nhà thuộc sở hữu nhà nước gồm: nhà ở tiếp quản từ chế độ cũ, nhà vô chủ, nhà vắng chủ đã được xác lập sở hữu nhà nước; nhà ở tạo lập do ngân sách nhà nước đầu tư; nhà ở được tạo lập bằng tiền có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước; nhà ở được tạo lập bằng tiền theo phương thức nhà nước và nhân dân cùng làm, các nhà ở khác thuộc sở hữu nhà nước

- Nhà được cơ quan, đơn vị hành chính sự nghiệp, đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân, tổ chức đoàn thể của Nhà nước và doanh nghiệp nhà nước thanh lý, hoá giá nhà ở,

Trang 8

bán nhà ở gắn liền với đất ở thuộc sở hữu nhà nước trước ngày 05 tháng 7 năm 1994 hoặc giấy tờ bán nhà ở do tổ chức chuyên quản nhà ở bán theo quy định tại Nghị định số 61/CP ngày 05 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở

e) Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất như sau:

- Bằng khoán điền thổ

- Văn tự đoạn mãi bất động sản (gồm nhà ở và đất ở) có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ

- Văn tự mua bán nhà ở, tặng cho nhà ở, đổi nhà ở, thừa kế nhà ở mà gắn liền với đất

ở có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ

- Bản di chúc hoặc giấy thỏa thuận tương phân di sản về nhà ở được cơ quan thuộc chế độ cũ chứng nhận

- Giấy phép cho xây cất nhà ở hoặc giấy phép hợp thức hóa kiến trúc của cơ quan thuộc chế độ cũ cấp

- Bản án của cơ quan Tòa án của chế độ cũ đã có hiệu lực thi hành

- Các loại giấy tờ khác chứng minh việc tạo lập nhà ở, đất ở nay được Ủy ban nhân dân tỉnh công nhận

4 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 3 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến thời điểm có quyết định thu hồi đất chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp

5 Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà

án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp Đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành

6 Đối với đất đã sử dụng trong khoảng thời gian từ ngày 15/10/1993 đến trước 01/07/2004 nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất theo khoản 3 Mục này và được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận đất đó không

có tranh chấp thì việc bồi thường, hỗ trợ về đất thực hiện theo quy định sau:

a) Đối với đất đang sử dụng là đất có nhà ở và không thuộc một trong các trường hợp sử dụng đất quy định tại Điểm a Khoản 1 Mục a2 Điều a Phần I thì người đang

sử dụng đất được bồi thường về đất theo diện tích đất thực tế đang sử dụng nhưng diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất ở theo quy định của Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành tại thời điểm có quyết định thu hồi đất và giá trị bồi thường phải trừ đi 50% tiền sử dụng đất phải nộp theo quy định của Nhà nước Đối với phần diện tích vượt hạn mức đất ở và phần diện tích đất vườn, ao trên cùng thửa đất có nhà ở nhưng không được công nhận là đất ở thì được bồi thường, hỗ trợ về đất theo quy định đối với đất nông nghiệp

Trang 9

b) Đối với đất đang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp (không phải là đất ở)

và không thuộc một trong các trường hợp sử dụng đất quy định tại tại Điểm a Khoản 1 Mục a2 Điều a Phần I thì người đang sử dụng đất được bồi thường về đất đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng nhưng phải trừ đi 50% tiền sử dụng đất phải nộp theo quy định Giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp cùng loại Trường hợp trên thửa đất có cả phần diện tích đang sử dụng vào mục đích nông nghiệp thì phần diện tích đó được bồi thường, hỗ trợ về đất theo quy định đối với đất nông nghiệp

c) Đối với đất đang sử dụng thuộc nhóm đất nông nghiệp mà người đang sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được bồi thường, hỗ trợ đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng nhưng diện tích được bồi thường, hỗ trợ không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp theo quy định của Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành tại từng thời điểm

d) Đối với đất đang sử dụng thuộc một trong các trường hợp quy định tại tại Điểm a Khoản 1 Mục a2 Điều a1 Phần I hoặc diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất theo quy định của Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành thì người sử dụng đất không được bồi thường về đất; nếu đất đang sử dụng là đất có nhà ở mà người có đất bị thu hồi không có chỗ ở nào khác thì được xem xét giải quyết cho mua, thuê nhà ở hoặc giao đất ở mới; người được thuê nhà hoặc mua nhà phải trả tiền mua nhà, thuê nhà, nộp tiền sử dụng đất theo quy định

7 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà trước đây Nhà nước đã có quyết định quản lý trong quá trình thực hiện chính sách Đất đai của Nhà nước, nhưng trong thực

tế Nhà nước chưa quản lý, mà hộ gia đình, cá nhân đó vẫn sử dụng

8 Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có các công trình là đình, đền, chùa, miếu,

am, từ đường, nhà thờ họ được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất bị thu hồi xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng và không có tranh chấp

9 Tổ chức sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước

b) Đất nhận chuyển nhượng của người sử dụng đất hợp pháp mà tiền trả cho việc chuyển nhượng không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước

c) Đất sử dụng có nguồn gốc hợp pháp từ hộ gia đình, cá nhân

10 Đối với đất được giao không đúng thẩm quyền trước 01/07/2004 nhưng đã nộp tiền sử dụng đất mà chưa được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất thì được bồi thường theo quy định sau:

a) Được bồi thường về đất đối với diện tích và loại đất được giao với trường hợp được giao đất trước ngày 15/10/1993

b) Với trường hợp được giao đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/07/2004 thì được bồi thường cụ thể như sau:

Trang 10

- Được bồi thường, hỗ trợ về đất đối với diện tích đất được giao là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở; đất ở trong hạn mức giao đất theo quy định của

Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành tại từng thời điểm

- Được bồi thường về đất đối với diện tích đất được giao là đất ở ngoài hạn mức giao đất theo quy định của Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành nhưng phải trừ đi 50% tiền sử dụng đất phải nộp theo quy định đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức giao đất

a 2 ) Trường hợp Nhà nước thu hồi đất đối với đất sử dụng trước ngày 15 tháng

10 năm 1993 mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định cụ thể như sau

Áp dụng Điều 10 Quyết định số 87/2009/QĐ-UBND ngày 21/12/2009 của UBND tỉnh Bình Dương

1 Đối với đất sử dụng trước ngày 15/10/1993 nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc một trong các loại giấy tờ theo Khoản 3 Mục a1 Điều a Phần I và được Ủy ban nhân dân cấp phường xác nhận đất đó không có tranh chấp thì việc bồi thường, hỗ trợ về đất thực hiện theo quy định sau:

a) Đất đang sử dụng là đất có nhà ở và không thuộc một trong các trường hợp sau thì người đang sử dụng đất được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng nhưng diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất ở theo quy định của

Ủy ban nhân dân tỉnh tại thời điểm có quyết định thu hồi đất, cụ thể sau:

- Vi phạm quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền xét duyệt và công khai

- Vi phạm quy hoạch chi tiết mặt bằng xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền xét duyệt và công khai đối với diện tích đất đã giao cho tổ chức, cộng đồng dân cư quản lý

- Lấn, chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng đã được công bố, cắm mốc

- Lấn, chiếm lòng đường, lề đường, vỉa hè đã có chỉ giới xây dựng

- Lấn, chiếm đất sử dụng cho mục đích công cộng, đất chuyên dùng, đất của tổ chức, đất chưa sử dụng và các trường hợp vi phạm khác đã có văn bản ngăn chặn nhưng người

sử dụng đất vẫn cố tình vi phạm

Đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở và phần diện tích đất vườn, ao trên cùng thửa đất có nhà ở nhưng không được công nhận là đất ở (nếu có) thì được bồi thường, hỗ trợ về đất theo quy định đối với đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư b) Đất đang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp (không phải đất ở) và không thuộc một trong các trường hợp sử dụng đất như quy định tại Điểm a Khoản 1 Mục này thì người đang sử dụng đất được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng Trường hợp trên thửa đất có cả phần diện tích đang sử dụng vào mục đích nông nghiệp thì phần diện tích đó được bồi thường, hỗ trợ về đất theo quy định đối với đất nông nghiệp

c) Đất đang sử dụng vào mục đích đất nông nghiệp mà người đang sử dụng đất

là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được bồi thường, hỗ trợ đối với

Trang 11

diện tích đất thực tế đang sử dụng nhưng diện tích được bồi thường, hỗ trợ không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp theo quy định của Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành tại từng thời điểm

d) Đất đang sử dụng thuộc một trong các trường hợp quy định tại Điểm a Khoản 1 Mục I.1.1.3.1.2 hoặc diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất theo quy định của Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành thì người sử dụng đất không được bồi thường về đất; nếu đất đang sử dụng là đất có nhà ở mà người có đất bị thu hồi không có chỗ ở nào khác thì được xem xét giải quyết cho mua, thuê nhà ở hoặc giao đất ở mới; người được thuê nhà hoặc mua nhà phải trả tiền mua nhà, thuê nhà, nộp tiền sử dụng đất theo quy định

2 Đối với thửa đất ở có vườn, ao sử dụng trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 đã được cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại khoản 2 Điều 45 Nghị định số 181/2004/NĐ-

CP mà thửa đất này được tách ra từ thửa đất không có một trong các loại giấy tờ về quyền

sử dụng đất quy định tại các Khoản 3, 4 và 5 Mục I.1 Điều I Phần III của quy định này thì thửa đất còn lại sau khi đã tách thửa mà được Ủy ban nhân dân cấp phường xác nhận không có tranh chấp củng được bồi thường, hỗ trợ về đất đối với đất ở theo hạn mức do

Ủy ban nhân dân tỉnh quy định tại thời điểm thu hồi đất

a 3 ) Những trường hợp thu hồi đất mà không bồi thường

Áp dụng Điều 8 Quyết định số 87/2009/QĐ-UBND ngày 21/12/2009 của UBND tỉnh Bình Dương

1 Người sử dụng đất không đủ điều kiện theo quy định tại Mục a1 và Mục a2

2 Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước; được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm; đất nhận chuyển nhượng quyền

sử dụng đất mà tiền trả cho việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước

3 Đất bị thu hồi thuộc một trong các trường hợp quy định tại các khoản 2, 3, 4, 5,

6, 7, 8, 9, 10, 11 và 12 Điều 38 Luật Đất đai 2003

Việc xử lý tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tài sản đã đầu tư trên đất đối với đất bị thu hồi quy định tại khoản này được thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 34 và Điều 35 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP

4 Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng

5 Đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của Ủy ban nhân dân cấp xã

6 Người bị Nhà nước thu hồi đất có một trong các điều kiện theo mục a1 và Mục

a2 nhưng thuộc một trong các trường hợp quy định tại khoản 1, 2, 3, 4 và 5 Mục này

7 Đất do lấn, chiếm và đất được giao, cho thuê không đúng thẩm quyền kể từ 01/07/2004 trở về sau thì người có hành vi lấn, chiếm hoặc được giao đất, thuê đất không đúng thẩm quyền không được bồi thường về đất khi thu hồi đất

b Bồi thường nhà ở và các công trình xây dựng

Trang 12

b 1 )Điều kiện để được bồi thường

1 Nguyên tắc bồi thường tài sản về tài sản

1.1 Chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất mà bị thiệt hại, thì được bồi thường

1.2 Chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất mà đất đó thuộc đối tượng không được bồi thường thì tuỳ từng trường hợp cụ thể được bồi thường hoặc hỗ trợ tài sản

1.3 Nhà, công trình khác gắn liền với đất được xây dựng sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất công bố mà không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép xây dựng thì không được bồi thường

1.4 Nhà, công trình khác gắn liền với đất được xây dựng sau ngày 1 tháng 7 năm 2004 mà tại thời điểm xây dựng đã trái với mục đích sử dụng đất đã được xác định trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được xét duyệt hoặc công bố thì không được bồi thường

1.5 Tài sản gắn liền với đất được tạo lập sau khi có quyết định thu hồi đất được công bố thì không được bồi thường, không được hỗ trợ, bao gồm cả cây trồng trên đất

1.6 Hệ thống máy móc, dây chuyền sản xuất có thể tháo dời và di chuyển được, thì chỉ được bồi thường các chi phí tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt và thiệt hại khi tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt; mức bồi thường do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định phù hợp trên cơ

sở đề nghị của tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường giải phóng mặt bằng

2 Bồi thường nhà, công trình xây dựng trên đất

2.1 Đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân, được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ Xây Dựng ban hành Giá trị xây dựng mới của nhà, công trình được tính theo diện tích xây dựng của nhà, công trình nhân với đơn giá xây dựng mới của nhà, công trình do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành

2.2 Đối với nhà, công trình xây dựng khác không thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều này được bồi thường theo mức sau:

a) Mức bồi thường nhà, công trình = Tổng giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại + 10% giá trị hiện có

Giá trị hiện có của nhà, công trình: Được xác định bằng tỷ lệ % chất lượng còn lại của nhà, công trình đó nhân với giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do ngành xây dựng trình Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành nhưng tổng mức bồi thường tối đa không quá 100% và tối thiểu không dưới 40% theo đơn giá quy định

b) Mức bồi thường đối với nhà, công trình xây dựng khác khi bị phá dỡ một phần:

- Nếu phần diện tích còn lại không còn sử dụng được nữa thì được bồi thường cho toàn bộ nhà, công trình theo quy định

Trang 13

- Nếu phần còn lại sử dụng được, thì được tính bồi thường phần công trình bị phá dỡ theo đơn giá quy định và được trợ cấp sửa chữa thêm 20% giá trị thiệt hại đã được bồi thường

2.3 Đối với công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đang sử dụng thì mức bồi thường tính bằng giá trị xây dựng mới của công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật cùng cấp theo tiêu chuẩn kỹ thuật do Bộ quản lý chuyên ngành ban hành; nếu công trình không còn

sử dụng thì không được bồi thường

Trong trường hợp công trình hạ tầng thuộc dự án phải di chuyển mà chưa được xếp loại vào cấp tiêu chuẩn kỹ thuật hoặc sẽ nâng cấp tiêu chuẩn kỹ thuật thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thống nhất với cơ quan có thẩm quyền quyết định đầu tư hoặc chủ đầu tư dự án để xác định cấp tiêu chuẩn kỹ thuật để bồi thường

2.4 Tài sản gắn liền với đất thuộc một trong các trường hợp quy định tại các khoản 4, 6, 7 và 10 Điều 38 của Luật Đất đai thì không được bồi thường

2.5 Tài sản gắn liền với đất thuộc một trong các trường hợp quy định tại các khoản 2, 3, 5, 8, 9, 11 và 12 Điều 38 của Luật Đất đai thì việc xử lý tài sản theo quy định tại Điều 35 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai

2.6 Đơn giá bồi thường nhà ở, nhà xưởng, nhà tạm, công trình phụ áp dụng theo giá do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định tại thời điểm có quyết định thu hồi

c Đơn giá bồi thường nhà ở, công trình kiến trúc, cây trái và hoa màu trên đất

Áp dụng Quyết định số 58/2011/QĐ-UBND ngày 19/12/2011 của UBND tỉnh Bình Dương về đơn giá bồi thường, hỗ trợ nhà ở, công trình kiến trúc, cây trái và hoa màu trên đất khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Bình Dương.(Sẽ được thể hiện chi tiết trong phần phụ lục: B)

Đối với những cây trồng không có trong Quyết định thì tính quy đổi theo cây trồng tương đương

Trang 14

+ Gia đình có công với cách mạng, gia đình cách mạng lão thành, gia đình cán

bộ hưu trí và các đối tượng đang hưởng trợ cấp xã hội thường xuyên khác: 2.000.000 đồng/hộ

Trường hợp trong một hộ gia đình có nhiều đối tượng chính sách được hưởng như nêu trên thì chỉ tính một mức hỗ trợ của đối tượng có mức hỗ trợ cao nhất

- Tổ chức có đủ điều kiện được bồi thường về đất và tài sản khi bị thu hồi mà phải

di chuyển cơ sở, được hỗ trợ chi phí thực tế về di chuyển, tháo dỡ và lắp đặt

- Người bị thu hồi đất ở không còn chỗ ở khác, trong thời gian chờ tạo lập chỗ ở mới (bố trí vào khu tái định cư), được bố trí vào nhà ở tạm hoặc hỗ trợ tiền thuê nhà ở, thời gian và mức hỗ trợ cụ thể là 2.000.000 đồng/hộ/tháng trong thời gian 6 tháng

3 Hỗ trợ người thuê nhà đang thuộc sở hữu của Nhà nước

Các hộ đang thuê nhà của nhà nước thì được hỗ trợ bằng tiền để tự lo chỗ ở mới, mức hỗ trợ bằng 60% giá trị đất và 60% giá trị nhà đang thuê

Trường hợp hộ thuê nhà sở hữu nhà nước mà diện tích tự cơi nới trái phép thì không được bồi thường, chỉ được bồi thường chi phí cải tạo, sữa chữa, nâng cấp đối với diện tích sữa chữa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép

4 Hỗ trợ ổn định sản xuất kinh doanh do bị ngừng sản xuất kinh doanh: áp dụng đối với các trường hợp sản xuất kinh doanh có giấy tờ hợp pháp

a) Hộ kinh doanh có doanh thu dưới 10 triệu đồng/tháng: được hỗ trợ 10% doanh thu trong 06 tháng

b) Hộ kinh doanh có doanh thu từ 10 triệu đồng/tháng trở lên: được hỗ trợ theo thực lãi (thu nhập sau thuế) trong 06 tháng, nhưng không thấp hơn 6 triệu đồng/hộ

c) Doanh nghiệp bị ngừng sản xuất kinh doanh: được hỗ trợ theo thực lãi trong

03 tháng

Doanh thu và thực lãi tính theo mức trung bình của các tháng của năm gần nhất và phải có xác nhận của cơ quan Thuế địa phương

5 Bồi thường cho người lao động do ngừng việc

Áp dụng Điều 27 Quyết định số 87/2009/QĐ-UBND ngày 21/12/2009 của UBND tỉnh Bình Dương

a Người lao động có giao kết hợp đồng lao động với tổ chức kinh tế, hộ sản xuất, kinh doanh có đăng ký kinh doanh được quy định tại điểm a hoặc điểm b khoản 1 Điều 27

Bộ Luật Lao động (Hợp đồng không xác định thời hạn hoặc hợp đồng từ 12 tháng đến 36 tháng); khi Nhà nước thu hồi toàn bộ đất của đơn vị nêu trên dẫn đến việc ngừng sản xuất, kinh doanh (trường hợp bất khả kháng) thì người lao động được hỗ trợ trả lương ngừng

c Tiền lương làm căn cứ để tính lương ngừng việc là tiền lương được đơn vị xây dựng và đăng ký với cơ quan quản lý Nhà nước về lao động; bao gồm tiền lương cấp bậc, chức vụ và phụ cấp (nếu có) Trường hợp đơn vị chưa xây dựng và đăng ký tháng lương, bảng lương với cơ quan quản lý Nhà nước về lao động thì việc hỗ trợ căn cứ bảng thanh toán tiền lương tháng cuối của đơn vị trước khi có quyết định thu hồi đất của Nhà nước

d Số tiền bồi thường do ngừng việc này được chi trả trực tiếp cho người lao động thông qua tổ chức Công đoàn của đơn vị hoặc thông qua Phòng Lao động - Thương binh

và Xã hội thị xã nếu doanh nghiệp chưa có tổ chức Công đoàn

6 Hỗ trợ với cơ quan, tổ chức chính trị, xã hội

Hỗ trợ toàn bộ chi phí di chuyển theo dự toán đơn vị lập sau khi được Sở Tài chính xem xét trình Ủy ban nhân dân tỉnh phê duyệt

d 2 ) Tái định cư

Đối tượng, điều kiện tái định cư: Hộ gia đình, cá nhân khi bị Nhà nước thu hồi đất

ở thì được bố trí tái định cư trong các trường hợp sau:

a Hộ gia đình, cá nhân phải di chuyển chỗ ở do bị thu hồi hết đất ở mà không có chỗ ở nào khác trong địa bàn phường nơi có đất bị thu hồi (trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân không có nhu cầu tái định cư)

b Hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất mà phần diện tích đất ở còn lại sau khi thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định và không có chỗ ở nào khác trong địa bàn phường nơi có đất bị thu hồi

c Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở nằm trong hành lang an toàn khi xây dựng công trình công cộng có hành lang bảo vệ an toàn phải di chuyển chỗ ở mà không có chỗ

ở nào khác trong địa bàn phường nơi có đất bị thu hồi

d Trường hợp trong hộ gia đình có nhiều thế hệ (nhiều cặp vợ chồng) cùng chung sống đủ điều kiện tách hộ hoặc có nhiều hộ gia đình có chung quyền sử dụng một (01) thửa đất ở bị thu hồi Giao UBND thị xã Dĩ An căn cứ tình hình thực tế tại địa phương có văn bản báo cáo, đề xuất Hội đồng thẩm định bồi thường tỉnh có ý kiến trình UBND tỉnh Bình Dương quyết định diện tích đất để bố trí tái định cư và phương thức thanh toán

Trang 16

e Quy trình thu hồi đất và thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trên địa bàn tỉnh Bình Dương

(Nguồn: TT Phát triển quỹ đất - năm 2012)

Sơ đồ 1: Quy trình thực hiện việc đền bù giải toả

Họp dân, công bố quyết định phê duyệt dự ánThành lập hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cưThông báo, niêm yết về việc thu hồi đất

Xác định ranh từng thửa đất, đo đạc, xuất hồ sơ kỹ thuật

Vạch sơn, cắm cọc ranh giải tỏa

Kê khai, kiểm kê đất và tài sản trên đất

Áp giá, lập phương án dự thảoHọp dân, công khai phương án dự thảo, lấy ý kiếnLập, thẩm định và trình duyệt phương án bồi thường, hỗ trợNiêm yết phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cưThực hiện chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định cưGiải quyết khiếu nại (nếu có) đối với quyết định bồi thường,

hỗ trợ và tái định cư hoặc quyết định cưỡng chế thu hồi đất

Trang 17

Việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trên địa bàn thị xã Dĩ An, Tỉnh Bình Dương, được thực hiện theo Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ được thể

hiện cụ thể như sau:

- Bước 1: Xác định và công bố chủ trương thu hồi đất

UBND cấp có thẩm quyền căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt theo quy định của pháp luật và nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong hồ sơ dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư và pháp luật về xây dựng để xác định ban hành văn bản chủ trương thu hồi đất (đối với trường hợp thu hồi đất theo quy hoạch) hoặc ra văn bản chấp thuận địa điểm đầu tư (đối với trường hợp thu hồi đất theo dự án)

- Bước 2: Thành lập hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Thành lập hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư có trách nhiệm giúp UBND thị

xã lập và tổ chức phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Tổ chuyên viên giúp việc chịu trách nhiệm thực hiện công tác kiểm kê, đo đạc, áp giá và lập hồ sơ bồi thường trình phê duyệt, công khai dân chủ trong quá trình thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, tham mưu Hội đồng giải quyết các khiếu nại (nếu có)

- Bước 3: Thông báo về việc thu hồi đất

Sau khi phương án bồi thường được xét duyệt, tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm thông báo cho người đang sử dụng đất biết về việc thu hồi đất để người sử dụng đất có thể xem xét và đưa ra ý kiến

- Bước 4: Xác định ranh từng thửa đất, đo đạc

Trên cơ sở chủ sử dụng đất chỉ ranh hiện trạng thửa đất đang sử dụng cho văn phòng đăng ký tiến hành đo đạc trong phạm vi giải tỏa

- Bước 5: Vạch sơn, cắm cọc ranh giải tỏa từng thửa

Sau khi đo đạc, xử lý số liệu VPĐK phối hợp với trung tâm phát triển quỹ đất sẽ tiến hành vạch sơn xác định ranh giải tỏa của từng thửa đất trong phạm vi giải tỏa

- Bước 6: Kê khai, kiểm kê và xác định nguồn gốc đất đai

Sau khi có quyết định thu hồi đất, tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm thực hiện việc kê khai, kiểm kê đất đai, tài sản gắn liền với đất và xác định nguồn gốc đất đai

- Bước 7: Áp giá, lập phương án dự thảo

Dựa vào biên bản kiểm kê và số liệu đất do cơ quan đo đạc cung cấp, tiến hành áp giá và xây dụng phương án

- Bước 8: Họp dân, công khai phương án dự thảo, lấy ý kiến

Niêm yết công khai phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và tại các điểm sinh hoạt khu dân cư nơi có đất bị thu hồi để người bị thu hồi đất và những người có liên quan tham gia ý kiến;

Trang 18

Việc niêm yết phải được lập thành biên bản có xác nhận của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã, đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc cấp xã, đại diện những người có đất bị thu hồi; Thời gian niêm yết và tiếp nhận ý kiến đóng góp ít nhất là hai mươi (20) ngày, kể từ ngày đưa ra niêm yết

- Bước 9: Lập, thẩm định và xét duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm lập và trình phương án cụ thể về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo đúng trình tự và thủ tục quy định

Niêm yết công khai phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại trụ sở UBND cấp xã và tại các điểm sinh hoạt khu dân cư nơi có đất bị thu hồi để người bị thu hồi đất

và những người có liên quan tham gia ý kiến để hoàn chỉnh phương án Sau đó cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm thẩm định và phê duyệt phương án

- Bước 10: Niêm yết phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Sau khi phương án được phê duyệt, Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm phối hợp với UBND cấp xã phổ biến và niêm yết công khai quyết định phê duyệt phương án bồi thường tại trụ sở UBND cấp xã và địa điểm sinh hoạt khu dân cư nơi có đất bị thu hồi và gửi quyết định bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho người có đất bị thu hồi

- Bước 11: Thực hiện chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định cư

Sau khi gửi văn bản thông báo về phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đến người có đất bị thu hồi, Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thực hiện việc chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ cho người bị thu hồi đất và bàn giao nhà ở hoặc đất ở

và giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở cho người được bố trí tái định cư

- Bước 12: Giải quyết khiếu nại đối với quyết định thu hồi đất

Nếu người bị thu hồi đất không đồng tình với quyết định thu hồi đất thì có quyền khiếu nại đến cơ quan ra quyết định thu hồi đất và được giải quyết theo quy định của pháp luật

Trong thời gian chờ đợi giải quyết khiếu nại thì người bị thu hồi đất phải tiếp tục thực hiện theo quyết định thu hồi đất

Trang 19

I.1.2 Cơ sở pháp lý để lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

Luật Đất đai năm 2003

Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai

Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

Nghị định số 17/2006/NĐ- CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị định số 187/2004/NĐ- CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần

Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai

Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ về việc quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01/10/2009 của Bộ Tài nguyên – Môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất; Nghị định số 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm

2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất

Quyết định số 87/2009/QĐ- UBND ngày 21/12/2009 của UBND tỉnh Bình Dương

về ban hành quy định về chính sách, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Bình Dương; Quyết định số 40/2010/QĐ-UBND ngày 11/11/2010 của UBND tỉnh Bình Dương về việc quy định định mức việc lập dự toán, sử dụng và quyết toán kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Bình Dương; Quyết định số 58/2011/QĐ-UBND ngày 19/12/2011 của UBND tỉnh Bình Dương về đơn giá bồi thường, hỗ trợ nhà

ở, công trình kiến trúc, cây trái và hoa màu trên đất khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Bình Dương; Quyết định số 66/2011/QĐ-UBND ngày 20/12/2010 của UBND tỉnh Bình Dương về ban hành quy định bảng giá các loại đất năm 2012 trên địa bàn tỉnh Bình Dương; Quyết định số 4079/QĐ-UBND ngày 29/12/2011 của UBND tỉnh Bình Dương về việc phê duyệt đơn giá bồi thường về đất thuộc địa bàn thị xã Dĩ An, tỉnh Bình Dương Quyết định số 5091/QĐ-STC-BVG ngày 02/6/2010 của Sở Tài chính Thành phố Hồ Chí Minh về duyệt dự án bồi thường, giải phóng mặt bằng và tái định cư cho dự án xây dựng tuyến Metro số 1 Bến Thành – Suối Tiên tại xã Bình Thắng, huyện Dĩ An, tỉnh Bình Dương; Quyết định số 07/QĐ-HĐQT ngày 05/2/2010 của Hội đồng Quản trị Tổng công

ty cơ khí GTVT Sài Gòn về việc phê duyệt dự án bồi thường, giải phóng mặt bằng, thu hồi đất của dự án đầu tư xây dựng Bến xe Miền Đông mới (Bến xe Suối Tiên) và tuyến Metro số 1 Bến Thành – Suối Tiên tại xã Bình Thắng, huyện Dĩ An, tỉnh Bình Dương;

Trang 20

Quyết định số 207/QĐ-UBND ngày 04/8/2011 của UBND Quận 9 về việc phê duyệt đơn giá chuyển nhượng nền đất tái định cư tại khu tái định cư Long Sơn để bố trí tái định cư cho các hộ dân trong dự án Bến xe Miền Đông mới và tuyến Metro số 1 Bến Thành Suối Tiên tại phường Long Bình, Quận 9, TPHCM và huyện Dĩ An, tỉnh Bình Dương

Công văn số 817/UBND-SX ngày 31/3/2009 của UBND tỉnh Bình Dương về việc xây dựng bến xe Miền Đông và tuyến Metro số 1

I.2 KHÁI QUÁT ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU

I.2.1 Điều kiện tự nhiên

a) Vị trí địa lý

Ranh giới thị xã Dĩ An tiếp giáp với:

- Phía Đông giáp với TP.HCM

- Phía Tây giáp với thị xã Thuận An

- Phía Nam giáp với TP.HCM

- Phía Bắc giáp với TP.Biên Hòa

(Nguồn: TT Phát triển quỹ đất thị xã Dĩ An - năm 2012)

Sơ đồ 2: Sơ đồ địa giới hành chính thị xã Dĩ An

Trang 21

Bảng 1: Diện tích tự nhiên theo đơn vị hành chính thị xã Dĩ An

STT Đơn vị hành chính Diện tích tự nhiên (ha) Tỷ lệ (%)

(Nguồn: Phòng TN&MT thị xã Dĩ An năm 2012)

b Những thuận lợi và hạn chế về điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên

- Tập trung khai thác các lợi thế về vị trí địa lý, về cơ sở hạ tầng công nghiệp, và

khai thác các nguồn lực đầu tư bên ngoài để đẩy mạnh sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện

đại hoá trên địa bàn thị xã, phấn đấu để phát triển kinh tế với tốc độ nhanh và bền vững,

thực sự trở thành một địa bàn động lực kinh tế và phát triển năng động gắn kết với các địa

phương trong vùng trọng điểm kinh tế Nam Bộ Xây dựng kinh tế theo hướng công

nghiệp - dịch vụ - nông nghiệp Gắn phát triển kinh tế với phát triển xã hội, giải quyết

việc làm, nâng cao đời sống, xây dựng xã hội công bằng, dân chủ, văn minh, quốc phòng

an ninh vững chắc

- Bên cạnh các lợi thế về vị trí địa lý, Dĩ An củng có nhiều mặt hạn chế như: Không

phát triển mạng lưới giao thông thủy Nông nghiệp ít phát triển Khoáng sản chủ yếu là

mỏ đá Vì vậy một số ngành Công nghiệp của thị xã phải nhập nguyên liệu từ nơi khác

I.2.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội

I.2.2.1 phát triển kinh tế

Tính đến thời điểm hiện nay, Dĩ An đã trở thành thị xã công nghiệp với cơ cấu kinh

tế của thị xã đang chuyển dịch theo hướng công nghiệp, thương mại - dịch vụ và nông

nghiệp

Định hướng phát triển đến năm 2020 của thị xã đề ra bao gồm phấn đấu duy trì tốc

độ tăng trưởng công nghiệp bình quân từ 20 - 25%/năm; Thương mại – Dịch vụ bình quân

55 - 60%/năm; tập trung triển khai và sớm hoàn thành các công trình trọng điểm như: xây

dựng Dĩ An thành đô thị loại III

Để đạt các mục tiêu này, thị xã sẽ triển khai nhiều giải pháp như giao chỉ tiêu kế

hoạch cho các phường ngay từ đầu năm Trên cơ sở rà soát, đánh giá thực tế, những vấn

đề thuộc thẩm quyền,thị xã sẽ tìm giải pháp hợp lý và hiệu quả để khắc phục nhằm tiếp

tục thực hiện đạt mục tiêu đưa Dĩ An phát triển theo hướng bền vững

Trang 22

I.2.2.2 Thực trạng xã hội

- Giai đoạn 2005- 2010 dân số toàn thị xã tăng rất cao, bình quân 8,4% / năm Năm

2012 dân số toàn thị xã khoảng 573 ngàn người ( 53% nữ, 47% nam) mật độ dân số khoảng 5.178 người/km2, tăng 262 ngàn người so với năm 2010, dân số tăng chủ yếu do nhập cư và lao động đến làm việc ở các khu công nghiệp

- Tăng cường đào tạo và phát huy tốt nguồn nhân lực hiện có, kịp thời đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội hiện nay Hàng năm giải quyết việc làm cho khoảng 800-

900 nghìn lao động, tỷ lệ lao động trong độ tuổi có việc làm đạt 97% vào năm 2012, tỷ lệ lao động kỹ thuật là 30 – 35%

- Thu nhập bình quân 40 triệu/người/năm so với tổng thu nhập quốc dân, các doanh

nghiệp tuyển công nhân với mức lương căn bản là 1.600.000 đồng/tháng đối với người tốt nghiệp THPT và 1.500.000 đồng/tháng với người chưa tốt nghiệp THPT

- Trên địa bàn thị xã có các dân tộc, đông nhất là dân tộc Kinh, các dân tộc thiểu số như dân tộc Hoa, dân tộc Khơ-me, dân tộc Tày, dân tộc Chăm, dân tộc Mường ,dân tộc Nùng, dân tộc Stiêng

- Đa số người dân ở đây đạo phật, thiên chúa giáo, một số tin lành, đạo hòa hảo, đạo

hồi giáo, đạo cao đài

I.3 NỘI DUNG, PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU VÀ QUY TRÌNH THỰC HIỆN

ĐỀ TÀI

I.3.1 Nội dung thực hiện

- Tình hình quản lý Đất đai và sử dụng đất trên địa bàn nghiên cứu

- Tình hình bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại địa bàn nghiên cứu

- Giới thiệu về dự án

- Đánh giá tình hình triển khai thực hiện dự án

- Đề xuất các hướng hoàn thiện phương án

I.3.2 Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp điều tra thu thập số liệu: để thu thập những tài liệu, tư liệu, số liệu có liên quan nhằm tìm hiểu tình hình bồi thường, hỗ trợ và tái định cư và những vấn đề khác trong nội dung thực hiện

Phương pháp nghiên cứu tài liệu: kế thừa tài liệu của các công trình nghiên cứu trước để rút ra những điều cần thiết để làm cơ sở thực hiện đề tài nghiên cứu

Phương pháp nghiên cứu lý thuyết: nhằm tìm kiếm các tài liệu pháp lý, các lý luận, luận cứ, luận chứng để làm căn cứ khoa học cho việc thực hiện đề tài

Phương pháp chuyên gia: hỏi ý kiến của các cán bộ chuyên môn tại địa phương, những người có kinh nghiệm củng như hiểu biết tới lĩnh vực cần nghiên cứu để làm phong phú thêm đề tài

I.3.3 Quy trình thực hiện nội dung nghiên cứu

Sơ đồ 3: Quy trình thực hiện nghiên cứu đề tài 

Tiến hành thu thập tài liệu, số liệu liên quan đến đề tài

Nghiên cứu phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trên

địa bàn nghiên cứu

Đánh giá tình hình triển khai thực hiện dự án; hiệu quả về

kinh tế, xã hội và môi trường

Đưa ra những khó khăn, vướng mắc về phương án bồi

thường, hỗ trợ và tái định cư

Đề xuất một số giải pháp và kiến nghị điều chỉnh phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư phù hợp để công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ngày càng hoàn thiện

Trang 24

PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

II.1 TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ DĨ AN II.1.1 Tình hình quản lý đất đai

Huyện Dĩ An được tái lập theo Nghị định 58/1999/NĐ-CP ngày 23 tháng 7 năm

1999 của Chính phủ và được nâng lên cấp thị xã theo Nghị quyết 04/NQ-CP của Chính phủ ngày 13 tháng 1 năm 2011 Thị xã có 7 đơn vị hành chính cấp phường Việc cân đối hiện trạng các quỹ đất trong các khu vực quy hoạch lớn như khu Công nghiệp, khu tái định cư Đại học Quốc gia, khu tái định cư Đồng Chàm, khu đô thị và dân cư Tân Bình Trong quá trình triển khai thực hiện, thị xã Dĩ An thường xuyên kiểm tra về tình hình đầu

tư xây dựng và quản lý Đất đai trên địa bàn Qua đó đã phát hiện kịp thời các vi phạm của

cá nhân, tổ chức để xử lý từng bước ổn định tình hình và nâng cao hiệu quả trong quản lý Nhà nước trên lĩnh vực đất đai

Hiện nay tình trạng chuyển nhượng, san lấp mặt bằng, xây dựng nhà trái phép trong nhân dân giảm dần, đặc biệt đã giảm thiểu tình trạng mua đất, san lấp không phép và phân

lô xây dựng nhà, chủ đầu tư xin lập dự án nhưng không thực hiện đầu tư hoặc đã lập xong thủ tục giao đất, đã đền bù xong nhưng chưa triển khai xây dựng theo quy hoạch đã được phê duyệt

Luật Đất đai 2003 ra đời đã chi tiết hóa, bổ sung một số nội dung quản lý nhà nước

về Đất đai so với luật Đất đai 1993, cùng với các văn bản liên quan đã góp phần trong việc quản lý nhà nước về Đất đai của thị xã Dĩ An được chặt chẽ hơn, đồng thời đặt ra những nhiệm vụ mới mà nhà nước và người sử dụng đất phải thực hiện

a Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính

Địa giới hành chính là ranh giới các đơn vị hành chính kèm theo địa danh và một số yếu tố chính về tự nhiên, kinh tế, xã hội Địa giới hành chính được xác định bằng các mốc giới cụ thể thể hiện tọa độ vị trí đó Hiện nay hồ sơ địa giới hành chính giữa các phường trong thị xã củng như các đơn vị hành chính giáp ranh đã được thống nhất rõ ràng, xác định bằng các yếu tố địa vật cố định hoặc các điểm mốc giới và được chuyển vẽ lên bản

đồ, được pháp lý hóa theo chỉ thị 364/CT của Thủ tướng Chính phủ

b Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất

Đến nay toàn thị xã đã đo đạc lập bản đồ địa chính cho tất cả các phường Bản đồ địa chính được thành lập theo phương pháp đo vẽ trực tiếp ngoài thực địa, kết quả 398 tờ (ở dạng số và dạng giấy) Bản đồ địa chính cấp phường được lập ở các tỷ lệ: 1/500, 1/1000, 1/2000, riêng bản đồ địa chính phường An Bình chỉ ở tỷ lệ 1/500 100% diện tích

đã được đo đạc thành lập bản đồ địa chính, diện tích đo ở tỷ lệ 1/500 chiếm 19% diện tích, ở tỷ lệ 1/1000 chiếm 26% diện tích, ở tỷ lệ 1/2000 chiếm 55% diện tích

Sổ mục kê gồm 2 bộ( mỗi bộ 48 quyển), 01 bộ lưu trữ tại Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất cấp thị xã, 01 bộ giao cho các phường lưu trữ cập nhật biến động

Diện tích đo đạc theo tỷ lệ

(Nguồn: Phòng TN&MT của thị xã Dĩ An năm 2012)

Kết quả đo đạc không những đã làm cơ sở để xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà còn giúp xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất vốn là những tài liệu quan trọng để lập bộ hồ sơ địa chính giúp các cấp chính quyền quản lý tốt quỹ đất củng như điều hành việc phân bổ, sử dụng đất trên địa bàn

Công tác đo đạc, phân hạng, lập bản đồ địa chính chính xác góp phần đẩy nhanh tiến

độ thực hiện các dự án, vì khi tiến hành bồi thường dựa vào diện tích của từng thửa, từng hạng đất để tính bồi thường Nếu thực hiện tốt công tác này thì sẽ không còn xảy ra tình trạng tranh chấp, khiếu kiện, còn ngược lại sẽ dẫn đến tình trạng khiếu kiện, tranh chấp làm cho việc bồi thường, GPMB gặp khó khăn, tiến độ thực hiện dự án sẽ kéo dài

c Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Công tác quy hoạch sử dụng đất hiện nay trên địa bàn thị xã Dĩ An cơ bản đã hoàn thành và đang từng bước được thực hiện Các phường trên toàn thị xã đã có bản đồ quy hoạch kế hoạch sử dụng đất năm 2006 đến năm 2010 và đang lập bản đồ cho kỳ quy hoạch kế hoạch tiếp theo đến năm 2020

2.3 Đất tôn giáo, tín ngưỡng TTN 32,652.4 Đất nghĩa trang, nghĩa địa NTD 136,112.5 Đất sông suối và MNCD SMN 102,05

(Nguồn: Phòng TN&MT của thị xã Dĩ An năm 2012)

Hiện nay trên địa bàn thị xã Dĩ An tập trung quản lý, các khu vực quy hoạch lớn như; khu Công nghiệp, khu tái định cư Đại học Quốc gia, khu tái định cư Đồng Chàm,

Trang 27

khu đô thị và dân cư Tân Bình, dự án đường Mỹ Phước – Tân Vạn, …nhằm làm cơ sở

cho việc triển khai xây dựng các công trình kinh tế - xã hội

Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ảnh hưởng rất lớn đến công tác

BTGPMB Các dự án đầu tư phải phù hợp với quy hoạch tránh tình trạng các dự án không

đúng quy hoạch ảnh hưởng đến việc sử dụng đất củng như lợi ích kinh tế, xã hội Quy

hoạch và công tác BTGPMB có mối quan hệ chặt chẽ với nhau Nếu quy hoạch hợp lý thì

công tác BTGPMB sẽ thực hiện thuận lợi Ngược lại, việc bồi thường gặp khó khăn lúc

đó cần phải xem xét lại quy hoạch có phù hợp chưa, có cần phải điều chỉnh, bổ sung quy

hoạch không

d Quản lý giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất

Thị xã Dĩ An đã tiến hành quản lý việc trao quyền sử dụng đất đã giao và cho thuê

đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất trên địa bàn Cho phép các hộ dân có nhu cầu

xây dựng nhà ở, chuyển mục đích sử dụng đất phù hợp với quy hoạch kế hoạch sử dụng

đất theo tình hình thực tế tại các địa phương trên địa bàn thị xã

Hiện nay, quỹ đất được giao để quản lý trên địa bàn tập trung vào hai nhóm đối

tượng là UBND cấp phường và nhóm tổ chức khác quản lý Trong đó, UBND phường,

quản lý với tổng diện tích đất là 649,88 ha, chiếm 10,84% tổng diện tích tự nhiên của toàn

thị xã; chủ yếu quản lý đất giao thông (545,73 ha), đất sông suối và mặt nước chuyên

dùng (102,05 ha), đất văn hóa (1,38 ha) và đất thủy lợi (0,72 ha, nghĩa trang nhân dân thị

xã) Các tổ chức khác chủ yếu quản lý đất giao thông (41,13 ha)

Bảng 4: Tình hình giao đất, cho thuê đất các đối tượng có nhu cầu sử dụng đất trên

6 Doanh nghiệp liên doanh (TLD) 3,80 0,06

7 Doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài (TVN) 55,60 0,93

Trang 28

Công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất phân cấp đúng thẩm quyền, thủ tục nhanh gọn không phức tạp tiết kiệm thời gian, công tác bồi thường diễn ra nhanh, đúng tiến độ, thu hút nhiều nhà đầu tư

Thu hồi đất là một trong những nội dung quan trọng của công tác quản lý nhà nước

về đất đai, sau khi có quyết định phải chi trả bồi thường thiệt hại cho người có đất bị thu hồi Vậy công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư củng hết sức quan trọng, công tác này

có tốt hay không phụ thuộc vào công tác quản lý của Nhà nước về đất đai

Việc quản lý hồ sơ địa chính củng hết sức quan trọng, nhất là công tác chỉnh lý biến động Đất đai cần phải cập nhật thường xuyên, giúp việc xác định nguồn gốc đất rõ ràng Khi đó công tác bồi thường củng sẽ được dễ dàng và thuận lợi

đ Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thực hiện theo đúng quy định tại Nghị định số 181/ 2004/ NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính Phủ và các Quyết định của UBND Thị xã ( QĐ số 10/2007/QĐ-UBND ngày 08/06/2007, QĐ số 12/2008/QĐ-UBND ngày 01/12/2008) quy định trình tự thủ tục giải quyết hồ sơ địa chính trên địa bàn Thị xã Dĩ An Nhờ vậy mà công tác cấp giấy CNQSDĐ đem lại hiệu quả rõ rệt Đến tháng 01 năm 2012, tổng số giấy CNQSDĐ được cấp là 43.510 giấy đạt trên 97% tổng số hộ đủ điều kiện được cấp tương ứng với diện tích 4.829 ha (chiếm khoảng 96% diện tích đất sử dụng) Diện tích đất chưa cấp chỉ còn 213,8 ha tương ứng với 3.362 thửa, trong đó 34,1 ha đất công tương ứng với 141 thửa

Bảng 5: Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tính đến năm 2012

STT Đơn vị hành chính

Tổng Diện tích tự nhiên (ha)

Tổ chức

Tổng

Số

Hộ gia đình, cá nhân

Tổ chức

Trang 29

Đăng ký, cấp giấy chứng nhận QSDĐ là công tác hết sức quan trọng, có ảnh hưởng lớn đến công tác bồi thường GPMB Vì giấy chứng nhận là điều kiện cơ bản để bồi thường thiệt hại cho người có đất bị thu hồi Do đó, việc đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận QSDĐ vừa đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng đất vừa giúp công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được diễn ra nhanh chóng

e Giải quyết tranh chấp về đất đai, giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong việc quản lý và sử dụng đất đai

Công tác giải quyết tranh chấp về đất đai, giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong việc quản lý và sử dụng Đất đai được thực hiện thường xuyên trong những năm gần đây Trong quý I năm 2012 UBND thị xã Dĩ An đã giải quyết 80 đơn/98 đơn khiếu nại trong đó 70 đơn khiếu nại về lĩnh vực Đất đai đền bù giải tỏa, 28 đơn khiếu nại về lĩnh vực môi trường

f Ðánh giá chung về tình hình quản lý đất đai

- Công tác kiểm kê lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất được triển khai theo chu

kỳ 5 năm một lần, đến nay đã triển khai 3 lần kiểm kê Đất đai theo các mốc thời gian

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất các cấp được lập nhưng đến nay tình hình phát triển kinh tế- xã hội trên một số khu vực đã có nhiều biến đổi nên không còn phù hợp

- Quản lý và phát triển thị trường bất động sản chưa tốt, việc sang nhượng đất trái pháp luật vẫn còn xảy ra, thị trường giao dịch ngầm xảy ra phức tạp

II.1.2 Hiện trạng sử dụng đất thị xã Dĩ An

Theo số liệu Phòng Tài nguyên và Môi trường đến năm 2012, thị xã Dĩ An có tổng diện tích tự nhiên là 5.994,97 ha trong đó: đất nông nghiệp 1.228,44 ha chiếm 20,5%, đất phi nông nghiệp 4.766,53 ha chiếm 79,5% trên tổng diện tích đất toàn thị xã

Như vậy hiện nay trên địa bàn thị xã Dĩ An, diện tích đất phi nông nghiệp chiếm nhiều hơn diện tích đất nông nghiệp, đúng theo chiến lược của UBND tỉnh Bình Dương là

Trang 30

xây dựng thị xã Dĩ An trở thành một địa bàn động lực kinh tế và phát triển năng động gắn kết với các địa phương trong vùng trọng điểm kinh tế Nam Bộ Xây dựng kinh tế theo hướng công nghiệp - dịch vụ - nông nghiệp

(Nguồn: Phòng TN - MT của thị xã Dĩ An năm 2012)

a Hiện trạng nhóm đất nông nghiệp:

* Đất nông nghiệp:

Theo kết quả kiểm kê năm 2012, đất nông nghiệp là 1.228,44 ha, chiếm 20,5% diện tích tự nhiên toàn toàn thị xã Trong giai đoạn này đất nông nghiệp giảm (-51,72 ha) chủ yếu do chuyển sang đất ở (32,1 ha), đất sản xuất kinh doanh, phi nông nghiệp (4,8 ha) và đất có mục đích công cộng (14,82 ha) Cụ thể như sau: trên địa bàn thị xã có 133,64 ha đất trồng lúa; 2,07 ha đất cỏ dùng vào chăn nuôi; 332,59 ha đất trồng cây hàng năm khác

và 733,01 ha đất trồng cây lâu năm

* Đất lâm nghiệp:

Hiện nay diện tích loại đất này không còn nữa, do chuyển sang đất trồng cây hằng năm khác

* Đất nuôi trồng thủy sản, đất nông nghiệp khác:

Ngoài đất sản xuất nông nghiệp và đất lâm nghiệp, hiện nay trên toàn thị xã, đất nuôi trồng thuỷ sản đến năm 2012 là 20,53 ha chiếm 0,34% tổng diện tích tự nhiên, giảm 8,50 ha so với năm 2005, chủ yếu do chuyển sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp (14,29 ha)

Năm 2005, trên địa bàn thị xã Dĩ An không tồn tại loại đất nông nghiệp khác Tuy nhiên, theo kết quả kiểm kê năm 2012, diện tích đất nông nghiệp khác là 6,60 ha, chủ yếu

là đất của các trại gà, như: trại gà Bình An (3,91 ha),…

b Hiện trạng đất phi nông nghiệp:

Hiện trạng đất phi nông nghiệp năm 2012 là 4.766,53 ha, chiếm 79,5% diện tích tự nhiên toàn thị xã Trong những năm gần đây đất phi nông nghiệp tăng (503,14 ha) chủ yếu do đất trồng cây hằng năm, đất trồng cây lâu năm và đất nuôi trồng thủy sản chuyển sang, cụ thể tại biểu 1