THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHÁT TRIỂN TẠI CÔNG TY CỔ PHẨN GIÁM ĐỊNH – THẨM ĐỊNH VIỆT NAM

Với những kiến thức chuyên môn đã học từ Nhà trường cùng với những kinh nghiêm chuyên sâu của các anh chị trong Công ty, trong thời gian nghiên cứu có hạn, đề tài chỉ tập trung đi vào ng

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP

- Tháng 7 năm 2012 -

Xin gửi lời cảm ơn đến các anh chị trong Công ty Cổ phần Giám định – Thẩm định Việt Nam, đặc biệt là anh Trần Hoàng Dương – Trưởng phòng Tổng hợp đã nhiệt tình chỉ bảo trong suốt thời gian tôi thực tập tại Công ty và đã cho tôi những kiến thức thực tế quan trọng, giúp tôi bớt bỡ ngỡ khi ra công tác Xin cảm ơn tất cả bạn bè đã cùng tôi chia sẻ những khó khăn trong quá trình thực hiện luận văn này

Và trên tất cả, tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành nhất đến

ThS Nguyễn Đức Thành đã tận tình chỉ bảo, hướng dẫn tôi

trong suốt quá trình thực hiện để tôi có thể hoàn thành luận văn tốt nghiệp của mình

Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Phan Anh, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động

sản, Trường Đại học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh

Đề tài: THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHÁT TRIỂN TẠI CÔNG TY

CỔ PHẦN GIÁM ĐỊNH – THẨM ĐỊNH VIỆT NAM”

Giáo viên hướng dẫn: ThS Nguyễn Đức Thành, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động

sản, Trường Đại học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh

Nội dung tóm tắt của báo cáo: Đề tài được thực hiện trong vòng 4 tháng từ ngày 01/03/2012 đến ngày 01/07/2012, xoáy sâu vào vấn đề thẩm định giá bất động sản với mục đích mua bán tại Công ty Cổ phần Giám định – Thẩm định Việt Nam Có nhiều phương pháp thẩm định giá bất động sản, mỗi phương pháp có những ưu nhược điểm riêng phù hợp với từng loại tài sản khác nhau, phương thức tiến hành cũng khác nhau nên kết quả cuối cùng cũng có phần chênh lệch

Kết quả của đề tài nghiên cứu này đã đưa ra giá bất động sản cụ thể là giá trị khu đất rộng 198.000m2 nằm dưới chân Núi Chúa (tỉnh Ninh Thuận) trải dài qua hai thôn Vĩnh Hy (xã Vĩnh Hải, huyện Ninh Hải) và thôn Bình Tiên (xã Công Hải, huyện Thuận Bắc) Với những kiến thức chuyên môn đã học từ Nhà trường cùng với những kinh nghiêm chuyên sâu của các anh chị trong Công ty, trong thời gian nghiên cứu có hạn, đề tài chỉ tập trung đi vào nghiên cứu một số vấn đề chính yếu: tìm hiểu bất động sản, phân tích các yếu tố tác động đến giá trị bất động sản, tiếp cận phương pháp được dùng để thẩm định giá bất động sản, tiến hành thẩm định giá bất động sản với mục đích xác định giá trị khu đất để làm cơ sở giao đất sản xuất, kinh doanh có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá

Đề tài nghiên cứu đã đạt được kết quả đáng tin cậy dựa trên việc sử dụng phương pháp phù hợp nhất để tiến hành thẩm định giá Mức giá thị trường này cũng cao hơn nhiều so với Bảng giá đất của Nhà nước tại khu vực thẩm định Tuy nhiên, kết quả thẩm định trong đề tài chỉ đưa ra giá trị thị trường của bất động sản phục vụ cho mục đích xác định giá trị khu đất để làm cơ sở giao đất sản xuất, kinh doanh có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá

DANH SÁCH SƠ ĐỒ

Sơ đồ 1: Các chi nhánh của Công ty Cổ phần Giám định – Thẩm định Việt Nam…… 20

Sơ đồ 2: Sơ đồ mạng lưới Công ty VIVACO……… 22

Sơ đồ 3: Quy trình thẩm định giá tại Công ty……… 23

DANH SÁCH HÌNH ẢNH

Hình 1 Bản đồ vị trí tỉnh Ninh Thuận……… 17 Hình 2 Logo Công ty Cổ phần Giám định – Thẩm định Việt Nam……… 20 Hình 3 Bản đồ hiện trạng rừng Vườn Quốc Gia Núi Chúa……… 26

MỤC LỤC

PHẦN 1 3 

TỔNG QUAN 3 

I.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu 3 

I.1.1 Cơ sở khoa học 3 

I.1.1.1 Bất động sản 3 

I.1.1.2 Thị trường BĐS 5 

I.1.1.3 Thẩm định giá BĐS 6 

I.1.2 Cơ sở pháp lý 16 

I.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu 17 

I.2.1 Khái quát về tỉnh Ninh Thuận và định hướng phát triển trong tương lai 17 

I.2.2 Khái quát về tiềm năng phát triển của Vườn Quốc Gia Núi Chúa 18 

I.3.Nội dung và phương pháp nghiên cứu 18 

PHẦN II 20 

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 20 

II.1 Giới thiệu Công ty Cổ phần Giám định – Thẩm định Việt Nam 20 

II.1.1 Giới thiệu chung về Công ty 20 

II.1.2 Quá trình hình thành và phát triển Công ty 21 

II.1.3 Ngành nghề hoạt động kinh doanh của Công ty 21 

II.2 Cơ cấu tổ chức Công ty 21 

II.2.1 Sơ đồ mạng lưới Công ty 21 

II.2.2 Cơ cấu tổ chức thẩm định giá của VIVACO 23 

II.2.3 Đối tượng và mục đích thẩm định 24 

II.3 Thẩm định một BĐS cụ thể 24 

II.3.1 Tiếp cận bất động sản thẩm định 24 

II.3.2 Giới thiệu khu vực bất động sản thẩm định 26 

II.3.3 Áp dụng phương pháp thẩm định giá 27 

1. Thẩm định bất động sản theo phương pháp so sánh 29 

2. Thẩm định bất động sản theo phương pháp thặng dư 39 

II.3.4 Lập luận mức giá cuối cùng 53 

II.2.5 Kết quả thẩm định giá 53 

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 54 

TÀI LIỆU THAM KHẢO 55 

PHỤ LỤC

ĐẶT VẤN ĐỀ

 Tính cấp thiết của đề tài

Trong những năm gần đây, đặc biệt là sau khi Việt Nam gia nhập WTO, vốn đầu tư nước ngoài đổ vào thị trường Việt Nam ngày càng nhiều, trong đó có một lượng lớn dành cho thị trường BĐS Thị trường BĐS Tp Hồ Chí Minh thu hút phần lớn trong tổng số vốn đầu tư đó và ngày càng chứng tỏ là một thị trường tiềm năng Sự phát triển ổn định và lành mạnh của thị trường BĐS sẽ tạo điều kiện sử dụng có hiệu quả các nguồn lực của BĐS và có tác động đến tăng trưởng kinh tế theo hướng công nghiệp hóa – hiện đại hóa Các hoạt động giao dịch trên thị trường hiện nay chủ yếu phát triển theo hướng tự phát, chưa có sự quản lý chặt chẽ nên thị trường BĐS đã có nhiều hạn chế tác động tiêu cực đến nền kinh tế đất nước; đặc biệt là những cơn “sốt giá”, tình trạng đầu cơ nhà đất, kích cầu ảo tạo nên giá ảo, giá nhà đất bị thả nổi, không phản ánh đúng mối quan hệ cung

- cầu trên thị trường Nhưng cũng có những thời kỳ thị trường BĐS lạnh dần như “đóng băng” làm cho các đối tượng tham gia giao dịch trên thị trường phải băn khoăn, lo lắng Nguồn thông tin trên thị trường hiện nay không minh bạch, kiến thức của người dân về BĐS còn hạn chế nên khiến cho người bán khó xác định được giá bán còn người mua thì không biết mua với mức giá bao nhiêu là phù hợp Khiến cho giá cả BĐS không phản ánh đúng giá trị thực của chúng Trước tình hình đó yêu cầu đặt ra cho đội ngũ thẩm định giá

là phải có kiến thức chuyên môn về lĩnh vực thẩm định đồng thời không ngừng nâng cao đạo đức nghề nghiệp trong lĩnh vực thẩm định giá BĐS Có như vậy mới xác định đúng giá trị của BĐS, nâng cao tính minh bạch của thông tin, góp phần đẩy mạnh thị trường BĐS nước ta phát triển Chính vì vậy đã xuất hiện nhiều Công ty chuyên về thẩm định giá được thành lập trên cả nước, trong đó có Công ty Cổ phần Giám định – Thẩm định Việt Nam

Mặc dù hoạt động thẩm định giá tại nước ta vẫn chưa phát triển và còn khá mới mẻ nhưng đã đóng vai trò như kim chỉ nam giúp công tác điều tiết thị trường của Nhà nước được khách quan và có tính khoa học

Với những lý do trên đã thôi thúc em thực hiện đề tài “Hoạt động thẩm định giá bất động sản phát triển tại Công ty Cổ phần Giám định – Thẩm định Việt Nam” nhằm tìm hiểu, đánh giá hoạt động thẩm định giá hiện nay

 Mục tiêu nghiên cứu:

Tìm hiểu và nắm bắt được các vấn đề liên quan đến hoạt động thẩm định giá BĐS tại Công ty như: quy trình thẩm định giá, phương pháp thực hiện, đối tượng khách hàng…

Từ đó có những nhận xét, đánh giá cụ thể, đồng thời đưa ra các đề xuất, kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả của loại hình dịch vụ này cho Công ty

Ứng dụng lý thuyết định giá vào thực tế

 Đối tượng nghiên cứu:

- Một số phương pháp, quy trình, nguyên tắc thẩm định giá BĐS được sử dụng

 Phạm vi nghiên cứu:

- Thời gian nghiên cứu: Từ 01/03/2012 đến 01/07/2012

- Không gian nghiên cứu: Tại trụ sở Công ty cổ phần Giám định – Thẩm định Việt

Nam, 362/1A Ung Văn Khiêm, phường 25, quận Bình Thạnh, Tp Hồ Chí Minh

PHẦN 1 TỔNG QUAN

I.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu

I.1.1 Cơ sở khoa học

I.1.1.1 Bất động sản

1 Khái niệm

BĐS nếu hiểu theo sát nghĩa từ ngữ, đó là những tài sản bất động, là những tài sản không thể hoặc khó có thể di dời Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo đó BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất BĐS bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ

BĐS là một khái niệm được sử dụng phổ biến ở hầu hết các quốc gia trên Thế giới Trong Tiếng Anh người ta dùng từ “Real estate” (Tài sản bất động) được gọi là BĐS Trong Tiếng Pháp, khái niệm BĐS được chỉ bằng từ “Immobilié” (BĐS), Trung Quốc dùng thuật ngữ “Địa sản” (Tài sản gắn với Đất đai) 1

Theo Luật dân sự Việt Nam thì BĐS là các tài sản bao gồm:

 Đất đai;

 Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó;

 Các tài sản khác gắn liền với đất đai;

 Các tài sản khác do pháp luật quy định

Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bởi Pháp luật

của mỗi nước Và dù các định nghĩa có khác nhau một vài điểm thì nhìn chung lại BĐS là

những tài sản bất động, không di dời được, có tính chất ổn định cao, tồn tại trong thời gian dài và thông thường có giá trị lớn Đây là cách hiểu vừa đơn giản mà lại thể hiện

được đầy đủ ý nghĩa của cụm từ này

 Tính bền vững, đời sống kinh tế dài

 Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội

3 Đặc trưng của BĐS

 Cung BĐS co giãn kém

 Thời gian thực hiện giao dịch kéo dài, chi phí giao dịch cao

 Tính thanh khoản thấp

 Chịu sự ảnh hưởng mạnh mẽ của yếu tố Pháp luật

4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS

 Chính sách (lực lượng chính trị): Những thay đổi về đường lối chính sách

của Nhà nước và chính quyền địa phương có thể có những tác động đến hoạt động của thị

trường BĐS nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng:

Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư từ bên ngoài

vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó có thể làm cho giá BĐS tăng

Các chính sách tác động trực tiếp như:

+ Chính sách cho phép Việt Kiều mua BĐS tại Việt Nam

+ Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu tại thành phố được mua nhà tại thành phố

+ Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất,…

+ Chính sách tín dụng đối với các hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS

+ Các chính sách thuế của Nhà nước đối với BĐS

 Xã hội:

Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị BĐS Một khu vực mà mật độ dân số đột ngột tăng cao do tốc độ tăng cơ học thì giá trị BĐS nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung cầu bị phá vỡ Mặt khác, các yếu tố trong khu vực như: chất lượng dịch vụ y

tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng, những vấn

đề liên quan đến thuyết phong thủy,… cũng ảnh hưởng đến giá trị BĐS

 Khu vực:

Xét mức độ hoàn thiện về cơ sở hạ tầng: giao thông, hệ thống cập thoát nước,

trường học, bệnh viện, công viên cây xanh,…

Xét về môi trường tự nhiên: BĐS nằm trong vùng hay bị sự cố thiên tai như bão

lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt làm cho giá trị BĐS bị sụt giảm hay không và ngược lại

Xét về chức năng khu vực: Đó là khu dân cư, hành chính, thương mại, kinh

doanh,… Xác định bằng khoảng cách đo lường đến trung tâm, các công trình bệnh viện, nhà trẻ, trường học, khi vui chơi giải trí,…

 Kinh tế vĩ mô:

+ Tình hình cung – cầu BĐS trong khu vực

+ Đặc điểm của những người tham gia vào thị trường trong khu vực

+ Các điều kiện của thị trường BĐS trong khu vực

+ Hiện trạng vùng lân cận (đường, hệ thống cấp thoát nước, cấp điện, thông tin liên lạc,…)

+ Mức tăng trưởng GDP hàng năm trong vùng

+ Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng so với các vùng khác + Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng

+ Số các lô, thửa đất trống trong vùng

+ Mức giá bình quân các loại đất trong vùng

+ Tỷ lệ thuế và mức thuế suất

+ Mức độ lạm phát chung

+ Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín dụng trong vùng

 Nhân tố cá biệt:

+ Vị trí của BĐS: vị trí được xem là nhân tố quan trọng quyết định giá đất Vị trí

thuận lợi được đánh giá bởi khoảng cách đến trung tâm (hành chính, thương mại…), bệnh viện, trường học, nhà hát…; Mật độ dân số; Chất lượng dân số; môi trường tự nhiên; môi trường xã hội; mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật (đường giao thông, phương tiện giao thông, hệ thống chiếu sáng, hệ thống cấp nước, hệ thống thoát nước…)

+ Quy mô diện tích

Hiện nay có rất nhiều quan niệm khác nhau về thị trường BĐS, nhưng tựu chung lại thị trường BĐS được hiểu thống nhất như sau:

có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn liên quan đến BĐS giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS

2 Các đặc trưng của thị trường BĐS

 Không có thị trường trung tâm

 Mang tính địa phương

 Là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo

 Có quan hệ mật thiết với thị trường vốn

 Chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật

3 Phân loại thị trường BĐS

– Thị trường cấp 1: Thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất

(còn gọi là thị trường BĐS sơ cấp)

– Thị trường cấp 2: Thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê

– Thị trường cấp 3: Thị trường bán hoặc cho thuê lại các công trình đã được mua hoặc thuê

I.1.1.3 Thẩm định giá BĐS

1 Khái niệm

Theo Giáo sư W.Seabrooke, Viện đại học Portsmounth Vương quốc Anh: “Thẩm định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ

Theo Giáo sư Lim Lan Yuan, Trường Xây dựng và BĐS, Đại học Quốc gia Singapore:

“Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn”

Theo Khoản 2, Điều 4, Chương I của Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 ngày 10/05/2002, khái niệm thẩm định giá được hiểu như sau: “Thẩm định giá là việc đánh giá, đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hay thông lệ Quốc tế”

2 Vai trò, mục đích của thẩm định giá

 Vai trò của thẩm định giá

Thẩm định giá có vai trò quan trọng trong việc giúp chúng ta đưa ra các quyết định liên quan đến việc mua bán, đầu tư, phát triển, quản lý, cho thuê, đánh thuế, bảo hiểm, cầm cố, kinh doanh tài sản cố định,…

Thẩm định giá BĐS được coi là trái tim của tất cả các hoạt động BĐS hay rộng hơn là của tất cả các hoạt động kinh tế Bởi vì mọi việc có liên quan đến các hoạt động

kinh doanh đều chịu tác động bởi khái niệm giá trị, mà thẩm định giá có thể hiểu một cách đơn giản là xác định giá trị của tài sản trên thị trường

Hoạt động thẩm định giá sẽ giúp Nhà nước hoàn thiện các hoạt động quản lý Nhà nước nói chung và quản lý Thị trường BĐS nói riêng

3 Mục đích của thẩm định giá

 Thẩm định theo yêu cầu của luật pháp

 Chuyển giao quyền sở hữu

 Nghiệp vụ tài chính, tín dụng

 Đưa ra mức tiền thuê và các điều khoản cho thuê

 Định giá tài sản Công ty

4 Cơ sở giá trị của thẩm định giá

 Giá trị thị trường

Theo Tiêu chuẩn Thẩm định giá số 01 nêu rõ: “Giá trị thị trường là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan

và độc lập trong điều kiện thương mại bình thường”

 Giá trị phi thị trường

Theo Tiêu chuẩn Thẩm định giá số 02 nêu rõ: “Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính, được xác định theo những căn cứ khác với giá trị thị trường hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo các mức giá không phản ánh giá trị thị trường như: giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị doanh nghiệp, giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị tài sản có thị trường hạn chế, giá trị để tính thuế,…”

5 Các nguyên tắc trong thẩm định giá

 Sử dụng cao nhất và tốt nhất

Một BĐS được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tạ thời điểm định giá cho thấy BĐS đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất, sử dụng cao nhất và tốt nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định

Sử dụng cao nhất và tốt nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan trọng nhất của định giá BĐS

 Nguyên tắc người bán sẵn sàng bán – người mua sẵn sàng mua

Giá trị thị trường của một BĐS là khoản ước tính mà một mức giá phù hợp sẽ được một người mua thận trọng, sẵn sàng mua nhưng không quá nóng lòng mua, trả cho một người bán thận trọng, sẵn sàng bán nhưng cũng không quá sốt ruột muốn bán, và cả hai

Nguyên tắc này cho rằng: Giá trị thị trường của BĐS chủ thể có khuynh hướng bị

áp đặt bởi giá bán một BĐS thay thế khác tương tự về giá trị và các tiện dụng so với BĐS chủ thể, với giả thiết không có sự chậm trễ trong việc thỏa thuận giá cả và thanh toán

Nguyên tắc này đóng vai trò là cơ sở cho ba phương pháp định giá BĐS: định giá BĐS theo giá thành, theo thị trường và theo thu nhập

 Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai

Những lợi tức thu được trong quá khứ không phản ánh giá trị hiện tại của BĐS, nó chỉ được xem xét để dự báo giá trị hiện tại của những thu nhập ròng trong tương lai mà BĐS có thể mang lại

 Nguyên tắc cung – cầu

Nguyên tắc này cho rằng: Giá trị thị trường được xác định bằng sự tương tác của cung và cầu Khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc giảm thì giá thị trường sẽ giảm, khi lượng cung giảm mà lượng cầu không giảm hoặc tăng thì giá thị trường sẽ tăng lên, khi lượng cung và lượng cầu cùng tăng hoặc cùng giảm thì giá sẽ tăng hoặc giảm tùy theo tốc độ tăng, giảm của cung và cầu, giá tăng khi tốc độ tăng của cầu lớn hơn cung và ngược lại

 Nguyên tắc đóng góp

Nguyên tắc đóng góp cho rằng: Giá trị của một bộ phận cấu thành BĐS tùy thuộc vào sự đóng góp của nó vào tổng giá trị thu nhập từ BĐS mà nó tham gia hợp thành, nếu thiếu nó thì sẽ làm giảm giá trị thu nhập của BĐS đó

Với các BĐS tạo ra lợi nhuận thì giá trị của một phần tài sản nào đó của BĐS có thể được đo bằng định lượng về giá trị mà nó đóng góp vào tổng thu nhập thực, vì thu nhập thực có thể được vốn hóa thành giá trị

 Nguyên tắc đánh giá các yếu tố tham gia tạo ra thu nhập thực từ BĐS

Nguyên tắc này cho rằng: để ước tính giá trị thực của một BĐS, cần phải đánh giá đầy đủ các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ BĐS đó Việc đánh giá các yếu tố nói trên được thực hiện thông qua hoạt động xem xét, đánh giá mặt giá trị của từng yếu tố Để đảm bảo tính đồng nhất về mặt giá trị, thường trong quá trình đánh giá, người

ta đưa giá trị của từng yếu tố cùng một mặt bằng thời gian Các yếu tố tham gia quá trình tạp ra thu nhập từ BĐS bao gồm: Lao động, vồn, đất đai, quản lý

 Nguyên tắc thay đổi cơ cấu kinh tế - xã hội

Nguyên tắc này cho rằng: giá trị thị trường của một BĐS cụ thể không bao giờ giữ nguyên vì các lực lượng tự nhiên, kinh tế, Nhà nước và pháp luật, xã hội và môi trường luôn tác động làm thay đổi giá trị của BĐS, thay đổi môi trường của BĐS, thay đổi cả xu thế của thị trường đối với loại BĐS dố như xu thế về quy mô đầu tư BĐS, về chất lượng đầu tư BĐS,… Sự thay đổi là một quy luật khách quan, nó diễn ra liên tục, không phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của con người, việc ước tính giá thị trường hay việc định giá trên cơ sở giá thị trường tuy chỉ có giá trị vào thời điểm định gia, nhưng nó bao hàm phản

ánh được cả xu thế tương lai của BĐS Nguyên tắc thay đổi luôn vận dụng kết hợp với nguyên tắc dự báo

6 Các phương pháp thẩm định giá

a Phương pháp so sánh trực tiếp:

Phương pháp so sánh (phương pháp thị trường) là phương pháp sử dụng giá bán của

các BĐS đã được giao dịch trên thị trường làm cơ sở để xác định giá cho BĐS mục tiêu

 Các ngôi nhà riêng biệt và bán riêng biệt

 Các phân xưởng, các nhà kho trên một mặt bằng

 Các nhóm văn phòng và nhóm cửa hiệu

 Đất trống hay đất nền dự án

 Quy trình thực hiện:

 Bước 1: Nghiên cứu các thông tin từ thị trường về giá giao dịch, giá niêm yết hoặc giá chào bán và các yếu tố so sánh của những tài sản tương tự với tài sản cấn thẩm định giá, đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường

 Bước 2: Thu thập, kiểm tra thông tin, số liệu về các yếu tố so sánh từ các tài sản cùng loại hoặc tương tự có thể so sánh với tài sản thẩm định đã được giao dịch thành công hoặc đang mua bán trên thị trường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá

 Bước 3: Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn và xây dựng bảng phân tích, so sánh đới với mỗi đơn vị so sánh chuẩn

 Bước 4: Phân tích, xác định các yếu tố khác biệt giữa tài sản so sánh và tài sản

về các yếu tố so sánh so với tài sản cần thẩm định, tìm ra mức giá chỉ dẫn cho mỗi tài sản

sử dụng nhiều nhất trong thực tế nhờ các ưu điểm sau:

 Hầu như không gặp khó khăn về mặt kỹ thuật

 Phương pháp đơn giản, dễ thực hiện, đặc biệt đối với những người có kinh nghiệm và kiến thức về thị trường và kinh doanh BĐS

 Sử dụng các chứng cứ thị trường nên đánh giá chính xác giá trị thị trường,

độ tin cậy cao, vì vậy có cơ sở vững chắc để các chủ đầu tư và cơ quan pháp lý thừa nhận

 Nhược điểm:

 Cần có nguồn thông tin

 Nguồn thông tin dễ bị lạc hậu

 Thẩm định giá tài sản phục vụ mục đích bảo hiểm, tính toán mức tiền hỗ trợ, bồi thường khin Nhà nước giải tỏa, đền bù,…

 Kiểm tra kết quả của các phương pháp thẩm định khác

 Quy trình thực hiện:

Bước 1: Ước tính riêng giá trị của lô đất thuộc BĐS

 Bằng cách coi BĐS đó là đất trống đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất

và hiệu quả nhất

 Xác định giá đât theo quy định tại Luật Đất đai và phương pháp xác định giá đất theo quy định của Chính phủ và hướng dẫn của các Bộ, Ngành liên quan Cụ thể:

+ Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004

+ Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007

+ Thông tư 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007

Bước 2: Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng mới, để tái tạo, thay thế công trình xây dựng hiện có trên đất, bao gồm cả lợi nhuận cho nhà thầu và thuế, phí phải nộp theo quy định pháp luật

Chi phí xây dựng công trình:

 Chi phí trực tiếp: Chi phí nguyên vật liệu, chi phí nhân công, chi phí sử dụng máy thi công,…

 Chi phí gián tiếp: chi phí quản lý công trường, chi phí quản lý doanh nghiệp, chi phí khảo sát mặt bằng,…

 Lợi nhuận, các khoản thuế, phí phải nộp theo quy định của Pháp luật

Các phương pháp phổ thông tính chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế công trình xây dựng:

 Phương pháp so sánh theo đơn vị;

 Phương pháp ước tính theo hạng mục công trình;

 Phương pháp khảo sát số lượng (m2 xây dựng, m3 xây dựng…);

Bước 3: Xác định hao mòn và ước tính giá trị hao mòn lũy kế (mức độ giảm giá) của công trình xây dựng hiện có trên đât

Hao mòn công trình xây dựng bao gồm:

 Hao mòn tự nhiên: là hao mòn do thời gian sử dụng, do tác động của thời tiết,

việc bảo quản công trình trong quá trình sử dụng Có 3 cách ước tính giá trị hao mòn tự nhiên:

 Phương pháp chiết trừ: có 9 bước:

+ Bước 1: Xác định giá bán BĐS so sánh + Bước 2: Ước tính giá trị đất

+ Bước 3: Ước tính giá trị công trình xây dựng của BĐS thẩm định

+ Bước 4: Ước tính chi phí (thay thế hoặc tái tạo) của công trình tương tự, mới 100%

+ Bước 5: Giá trị hao mòn lũy kế của công trình tại thời điểm thẩm định giá (bước 4 trừ (-) bước 3)

+ Bước 6: Xác định tỷ lệ hao mòn lũy kế (bước 5 chia (/) bước 4)

+ Bước 7: Xác định tuổi đời hiệu quả (năm) của công trình so sánh

+ Bước 8: Xác định tỷ lệ giá trị hao mòn hàng năm của công trình (bước 6 chia (/) bước 7)

+ Bước 9: Xác định tỷ lệ hao mòn của công trình cần thẩm định căn cứ vào các công trình so sánh

 Căn cứ vào tuổi đời hiệu quả và tuổi đời kinh tế của công trình:

Suất khấu hao tích lũy =

Tuổi đời hiệu quả

x 100 Tuổi đời kinh tế

 Căn cứ vào sự hư hỏng, hao mòn của các kết cấu chủ yếu để tính hao mòn của công trình

H =  

Trong đó:

H : Hao mòn của công trình xây dựng tính theo tỷ lệ %;

Hki : Hao mòn của kết cấu chính thứ i tính theo tỷ lệ %;

Tki : Tỷ trọng của kết cấu chính i trong tổng giá trị công trình;

n : Số kết cấu chính trong công trình

 Hao mòn do lỗi thời chức năng: Giá trị sử dụng của công trình bị giảm tương

đối do thiết bị không phù hợp hay thiết kế công trình có lỗi (như trần nhà quá cao hoặc quá thấp, thiếu phòng tắm hay phòng tắm quá nhỏ,…) dẫn đến việc sử dụng tài sản không đáp ứng được yêu cầu sử dụng tốt nhất

Giá trị hao mòn do lỗi thời về chức năng được ước tính căn cứ vào chi phí để khắc phục sự lỗi thời chức năng công trình để tính giá trị hao mòn

 Hao mòn kinh tế: Là hao mòn do giá trị công trình bị mất đi vì các yếu tố bên

ngoài tài sản như ô nhiễm (không khí, tiếng ồn, rác thải,…), sự sử dụng đất không tương thích, suy thoái kinh tế, thay đổi mô hình kinh tế - xã hội,…

Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng

Ước tính giá trị

công trình xây dựng = Đơn giá xây dựng mới

x diện tích sàn xây dựng

x tỷ lệ chất lượng còn lại công trình

Bước 5: Ước tính giá trị của BĐS cần thẩm định giá bằng cách cộng (+) kết quả bước 1 và kết qua bước 4

Ước tính giá trị của bất động sản cần thẩm định = Giá trị đất +

Giá trị công trình xây dựng

 Ưu điểm và nhược điểm:

 Cơ sở lý luận:

Giá trị thị trường của một tài sản là giá trị hiện tại của tất cả các khoản lợi tức tương lai có thể nhận được từ tài sản

 Nguyên tắc áp dụng:

 Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tối ưu

 Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai

 Nguyên tắc cung – cầu

 Bước 1: Ước tính thu nhập hàng năm của BĐS (Doanh thu)

 Bước 2: Ước tính chi phí tạo ra thu nhập hàng năm

 Bước 3: Xác định thu nhập ròng:

Thu nhập ròng = Doanh thu - Chi phí

 Bước 4: Xác định tỷ suất vốn hóa

Tỷ suất vốn hóa = nhà đầu tư không rủi ro Tỷ suất lợi nhuận của + Phụ phí rủi ro

Trong đó:

Tỷ suất lợi nhuận của nhà đầu tư không rủi ro =

Lãi suất thực tế +

Tỷ lệ lạm phát

dự kiến

 Bước 5: Ước tính giá trị BĐS:

Giá trị của bất động sản = Thu nhập ròng

 Đòi hỏi một số thông tin phù hợp có sẵn trên thị trường

 Khó khăn trong việc xác định cách sử dụng cao nhất và tốt nhất vì phụ thuộc nhiều yếu tố như quy hoạch, điều kiện kinh tế - xã hội, dự kiến phát triển,…

 Tất cả mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể thay đổi tùy theo động thái của thị trường

d Phương pháp lợi nhuận

Phương pháp lợi nhuận là phương pháp thẩm định giá dựa trên khả năng sinh lời của việc sử dụng tài sản để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá

 Cơ sở lý luận:

Dựa vào sự phân tích khả năng sinh lợi ước tính của tài sản trừ các chi phí cho hoạt động kinh doanh hợp lý, còn lại một khoản dư ra thể hiện thu nhập thực hàng năm đặc trưng cho tài sản thu nhập này, sau đó được chuyển hóa thành vốn theo đúng như cách

trong phương pháp đầu tư

 Nguyên tắc áp dụng

Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất

 Phạm vi áp dụng:

 Chỉ áp dụng đối với các tài sản có khả năng sinh lời

 Được sử dụng thẩm định giá cho các tài sản đặc biệt như khách sạn, nhà hàng, rạp chiếu bóng, kiot xăng dầu hoặc những bất động sản được cấp giấy phép khác mà việc

so sánh với những bất động sản tương tự khác là rất khó

 Quy trình thực hiện:

 Bước 1 : Ước tính tổng lợi nhuận ròng của bất động sản

 Bước 2 : Ước tính các chi phí liên quan đến việc tạo ra lợi nhuận bao gồm khoản lãi trên vốn, tiền công cho nhà điều hành, tiền thưởng cho người lao động…

 Bước 3: Xác định lãi suất vốn hoá

 Bước 4 : Ước tính giá trị của tài sản theo công thức vốn hoá

 Ưu điểm và nhược điểm:

 Ưu điểm:

Phương pháp này tỏ ra khá hiệu quả khi định giá những bất động sản lớn như khách sạn, nhà hàng trong khi những phương pháp khác không thể thực hiện được vì giá trị của những bất động sản kinh doanh này thường phụ thuộc rất nhiều vào khả năng sinh lời của chúng

 Nhược điểm:

 Chỉ được áp dụng đối với những bất động sản làm ăn có lãi

 Lợi nhuận ước tính có thể không phản ánh được khả năng sinh lợi thực tế của bất động sản Mức lợi nhuận cao có thể là kết quả làm việc quên mình của người điều hành

 Định giá viên phải có kiến thức vững vàng về ngành nghề chuyên môn thì mới có thể sử dụng phương pháp lợi nhuận

e Phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá mà giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá được xác định bằng cách lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định của tài sản trừ đi tất cả chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó

 Bước 1: Xác định phương án sử dụng hiệu quả nhất của dự án

 Bước 2: Ước tính tổng doanh thu phát triển của dự án, chuyển đổi tổng doanh

thu đó về giá trị hiện tại thời điểm cần thẩm định giá

 Bước 3: Ước tính tổng số chi phí đầu tư để tạo ra doanh thu phát triển của dự

Giá trị tài sản = Lợi nhuận ròng

Lãi suất vốn hóa

 Bước 4: Xác định giá trị cho tài sản bằng cách lấy tổng doanh thu trừ đi tổng

chi phí phát triển

 Ưu điểm và nhược điểm:

 Ưu điểm:

 Để định giá các BĐS có khả năng phát triển

 Thích hợp để đưa ra mức giá khi tham gia đấu giá

 Tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền bán (cho thuê) tối thiểu

 Nhược điểm:

 Khó khăn trong việc xác định sử dụng cao nhất và tốt nhất

 Mọi ước tính về chi phí và giá bán cũng như giá trị cuối cùng có thể bị thay đổi tùy theo các điều kiện của thị trường

 Cần phải có kiến thức, kỹ năng và kinh nghiệm tốt để ước tính tát cả các khoản mục khác nhau

 Phương pháp này thường không tính đến giá trị thời gian của đồng tiền, cho rằng tất cả các khoản tiền ở mọi thời điểm đều có giá trị như nhau, điều này không đúng thực tế

- Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 quy định về phương pháp xác định giá đất

và khung giá các loại đất

Có thể nói, chính sự quan tâm ngày càng nhiều của Nhà nước trong việc ban hành các quy định mà hoạt động của ngành thẩm định giá ngày càng được cụ thể hóa, phát triển theo hướng ngày càng chuyên nghiệp, phát huy được vai trò quan trọng của mình trong sự phát triển kinh tế chung của đất nước

I.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu

I.2.1 Khái quát về tỉnh Ninh Thuận và định hướng phát triển trong tương lai

Công ty cổ phần Giám định – Thẩm định Việt Nam có trụ sở đặt tại quận Bình Thạnh,

Tp Hồ Chí Minh, tuy nhiên, hoạt động thẩm định giá của Công ty không bó buộc trong khu vực Tp Hồ Chí Minh mà trải dài qua nhiều tỉnh thành trên cả nước Và BĐS tôi chọn

để nghiên cứu nằm 2 huyện (huyện Ninh Hải và Thuận Bắc) thuộc địa bàn tỉnh Ninh Thuận

Hình 1: Sơ đồ vị trí tỉnh Ninh Thuận

Tỉnh Ninh Thuận là tỉnh Duyên hải Nam Trung Bộ, nằm cách sân bay Quốc tế Cam Ranh gần 1 giờ ô tô, cách Tp Hồ Chí Minh 30 phút máy bay, Ninh Thuận là một trong số

ít địa phương ở Việt Nam có thể đi đến bằng cả đường không, đường bộ, đường biển và đường sắt…

Tuy nhiên, những năm qua, Ninh Thuận gặp nhiều khó khăn trong việc thu hút các nguồn vốn đầu tư trong và ngoài nước, tốc độ tăng trưởng kinh tế - xã hội của tỉnh thấp

Theo Quy hoạch đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, Ninh Thuận sẽ phát triển dựa trên 6 nhóm ngành kinh tế trụ cột là năng lượng sạch, du lịch, nông lâm thủy sản, sản xuất chế biến, giáo dục đào tạo và kinh doanh bất động sản Đây vừa là những ngành chế biến thế mạnh của Ninh Thuận, vừa là xu hướng mà nhiều nước trên thế giới đã và đang lựa chọn tới

Để hiện thực hóa được Chiến lược phát triển dựa trên 6 trụ cột này, Ninh Thuận sẽ tái tổ chức không gian phát triển theo các vùng ưu tiên Đồng thời, tập trung nguồn lực đẩy nhanh việc đầu tư đồng bộ kết cấu hạ tầng kinh tế - xã hội và đào tạo nâng cao chất lượng nguồn nhân lực, nhất là tập trung cải thiện môi trường đầu tư, nâng cao chỉ số năng lực cạnh tranh cấp tỉnh

I.2.2 Khái quát về tiềm năng phát triển của Vườn Quốc Gia Núi Chúa

Vườn quốc gia Núi Chúa được thành lập tháng 7 năm 2003 trên cơ sở chuyển hạng từ khu bảo tồn thiên nhiên Núi Chúa Tổng diện tích tự nhiên của vườn là 29.865 ha, trong

đó diện tích trên đất liền là 22.513 ha, phần diện tích trên biển là 7.352 ha Đây là mẫu chuẩn duy nhất về hệ sinh thái rừng khô hạn đặc trưng, độc đáo của Việt Nam và diện tích rừng cây lá rộng xen kẽ cây lá kim đặc trưng của vùng khí hậu á nhiệt đới còn mang tính chất nguyên sinh

Theo đánh giá ban đầu của các nhà khoa học, vườn quốc gia Núi Chúa có 1.265 loài thực vật và 306 loài động vật, trong đó có nhiều loài động thực vật quý hiếm Hầu hết các rạn san hô trong vườn đều ở tình trạng khá tốt với độ bao phủ trung bình là 30% Tổng cộng có 307 loài san hô cứng tạo rạn, trong đó có 46 loài mới được ghi nhận tại Việt Nam

Vườn quốc gia Núi Chúa có những giá trị nổi bật về mặt địa hình, địa thế, khí hậu và tính đa dạng sinh học cao

Qua nhiều năm được bảo tồn,Vườn quốc gia Núi Chúa dần trở lại với tính nguyên sơ của nó, người dân quanh vùng tự nguyện bảo tồn vốn quý của quốc gia Cây rừng xanh tươi, nhiều loài động vật quý hiếm tìm nơi yên tĩnh để xây tổ, duy trì nòi giống Chạy dọc theo tuyến đường 702 đã được nâng cấp, qua những đoạn đường quanh co uốn khúc với những địa danh như: Núi Ðá Vách, Suối Ðông Nha… nổi tiếng, hệ núi nằm sát bờ biển tạo nên nhiều thắng cảnh rất đẹp

I.3.Nội dung và phương pháp nghiên cứu

I.3.1 Nội dung nghiên cứu

Đề tài tập trung vào một số nội dung nghiên cứu sau:

Giới thiệu sơ lược về Công ty Cổ phần Giám định – Thẩm định Việt Nam

Công tác thẩm định giá BĐS tại Công ty

Tiến hành thẩm định một số BĐS cụ thể nhằm ứng dụng những phương pháp thẩm định giá của Công ty

Đánh giá chung hoạt động thẩm định giá BĐS và đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả cho loại hình dịch vụ này tại Công ty

I.3.2 Phương pháp nghiên cứu

 Phương pháp điều tra thu thập tài liệu: xác định tài liệu có liên quan, tổng hợp, phân tích tài liệu dùng làm cơ sở lý thuyết cho đề tài

 Phương pháp điều tra thông tin thị trường: thu thập thông tin các giao dịch BĐS đã

và đang diễn ra trên địa bàn thông qua internet, sàn giao dịch BĐS, báo chí, nhà thầu xây dựng, khảo sát thực tế, gọi điện, phỏng vấn trực tiếp,…

 Phương pháp phân tích – tổng hợp: phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, xác định hệ số ảnh hưởng của chúng đến giá đất

 Phương pháp thống kê: thống kê tài liệu, số liệu thu thập được theo từng loại, từ các thông tin thị trường

 Phương pháp chuyên gia: tham khảo, lắng nghe ý kiến của giáo viên hướng dẫn, của những người có kinh nghiệm về thẩm định giá BĐS, kỹ sư chuyên ngành về xây dựng trong việc tính toán giá trị QSDĐ, việc phân cấp nhà ở, xác định đơn giá xây dựng làm cơ

sở để thẩm định giá và ước tính giá trị của BĐS định giá

PHẦN II KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

II.1 Giới thiệu Công ty Cổ phần Giám định – Thẩm định Việt Nam

II.1.1 Giới thiệu chung về Công ty

1 Giới thiệu sơ lược về VIVACO

 Tên Tiếng Việt: Công ty cổ phần Giám định – Thẩm định Việt Nam

 Tên Tiếng Anh: VIETNAM INSPECTION – VALUATION JOINT STOCK COMPANY

 Tên gọi viết tắt: VIVACO

VIVACO

HÀ NỘI

VIVACO HẢI PHÒNG

VIVACO QUY NHƠN

VIVACO VŨNG TÀU

VIVACO CẦN THƠ

II.1.2 Quá trình hình thành và phát triển Công ty 

Công ty cổ phần Giám định – Thẩm định Việt Nam (VIVACO) được thành lập vào

tháng 7 năm 2001 và trở thành công ty đầu tiên được Sở Kế hoạch và Đầu tư Tp Hồ Chí Minh cấp phép hoạt động trong lĩnh vực Thẩm định

Ngay từ khi mới thành lập, Công ty VIVACO đã xây dựng và áp dụng hệ thống quản

lý chất lượng theo tiêu chuẩn ISO 9001

Đồng thời, Công ty VIVACO đã được Bộ Giao Thông vận Tải cấp “Giấy xác nhận đủ

điều kiện Giám định – Thẩm định thuộc lĩnh vực giao thông vận tải số 59/PCVT”; được Tổng Cục Hải Quan – Cục Hải Quan TP Hồ Chí Minh công nhận Doanh nghiệp giám

định theo công văn số 2656 /HQTP-NV ngày 26/8/2008

Ngoài ra, Công ty VIVACO đã được Bộ tài Chính cấp 03 Thẻ Thẩm Định Viên về giá

và công bố tên hoạt động thẩm định giá theo Thông báo số 58/TB-BTC ngày 20/01/2012 của Bộ Tài Chính “V/v Công bố danh sách các doanh nghiệp thẩm định giá có đủ điều kiện hoạt động thẩm định giá năm 2012”;Thông báo số 59/TB-BTC ngày 20/01/2012

“V/v công bố danh sách Thẩm định viên về giá đủ điều kiện hành nghề thẩm định giá tài

sản năm 2012” và đã được Sở Xây Dựng TP Hồ Chí Minh, TP Hà Nội cấp Chứng chỉ hành nghề Định giá bất động sản trong phạm vi cả nước

Công ty VIVACO nhanh chóng mở rộng thị trường và cung cấp các dịch vụ giám

định – thẩm định trong nhiều lĩnh vực khác nhau nhằm không chỉ thỏa mãn yêu cầu của khách hàng mà còn chiếm trọn niềm tin của khách hàng

II.1.3 Ngành nghề hoạt động kinh doanh của Công ty

- Giám định hàng hóa xuất nhập khẩu, hàng nông, lâm, thủy sản, hàng công nghiệp, hàng tiêu dùng, máy móc – thiết bị – dây chuyền sản xuất, phương tiện vận tải thủy – bộ, phương tiện cơ giới chuyên dùng

- Kiểm định chất lượng công trình xây dựng

- Giám định thiết kế kỹ thuật

- Thẩm định giá trị máy móc, thiết bị và dây chuyền sản xuất

- Thẩm định giá trị tài sản, BĐS và giá trị doanh nghiệp

- Dịch vụ giám định thương mại

- Dịch vụ định giá, môi giới, sàn giao dịch, đấu giá BĐS

- Giám định đại lý bảo hiểm

- Hoạt động tư vấn đầu tư

- Đại lý môi giới, đấu giá hàng hóa

- Dạy nghề

II.2 Cơ cấu tổ chức Công ty

II.2.1 Sơ đồ mạng lưới Công ty

Sơ đồ 2: Sơ đồ mạng lưới Công ty VIVACO

(Nguồn: VIVACO)

BAN ĐIỀU HÀNH CÔNG TY Chủ tịch HĐQT/ Tổng giám đốc Phó tổng giám đốc

Trung tâm

giám định

Trung tâm thẩm định

Ban kinh doanh

Sàn gia dịch BĐS và đấu giá Tài sản

Phòng

GĐ

Hàng hải

Phòng GĐ Đại lý &

Kỹ thuật

Phòng Thẩm định

Phòng

kế toán

Phòng Tổng hợp VIVACO HẢI PHÒNG

Bộ phận Hành Chính – Kế toán

Bộ phận thẩm định

Ban Giám

Đốc

Bộ phận Giám định

Bộ phận Hành Chính – Kế toán

Bộ phận thẩm định

Ban Giám

Đốc

Bộ phận Giám định

Bộ phận Hành Chính – Kế toán

Bộ phận thẩm định

Ban Giám

Đốc

Bộ phận Giám định

VIVACO CẦN THƠ

VIVACO HÀ NỘI

VIVACO VŨNG TÀU – QUY NHƠN

Trưởng Đại diện

II.2.2 Cơ cấu tổ chức thẩm định giá của VIVACO

Sơ đồ 3: Quy trình thẩm định giá tại Công ty VIVACO

Tiếp nhận yêu cầu

Phân tích sơ bộ

Lên kế hoạch thẩm định

Triển khai thẩm định

Hội ý chuyên gia

Lên kết quả sơ bộ

Trình duyệt

Phát hành chứng thư

Phản hồi, tiếp nhận ý kiến

KHLưu hồ sơ

Hoàn thành thẩm định

- Liên lạc với khách hàng để biết thông tin cần thiết

- Có mặt tại hiện trường

- Tiến hành thẩm định theo quy trình tương ứng

- Lập biên bản tại hiện trường

- Thu thập tài liệu liên quan để thiết lập hồ sơ thẩm định

- Hồ sơ sau khi hoàn thành được Lãnh đạo phòng nghiệp vụ xem xét, sửa đổi, bổ sung nếu cần thiết

- Sau khi hoàn chỉnh, hồ sơ sẽ được gửi cho Ban giám đốc/ lãnh đạo phòng nghiệp vụ phê duyệt

Hồ sơ thẩm định bao gồm:

- Chứng thư bản chính,

- Biên bản thẩm định,

- Phiếu hướng dẫn công việc,

- Giấy yêu cầu thẩm định,

- Phim, ảnh và các giấy tờ liên quan khác

Hồ sơ được lưu trữ tuân theo quy định trong thủ tục Kiểm soát hồ sơ và tài liệu của Công

ty

II.2.3 Đối tượng và mục đích thẩm định

1 Đối tượng thẩm định giá

 Thẩm định giá các căn nhà riêng lẻ, nhà phố, nhà biệt thự, nhà vườn, chung cư,…

 Thẩm định giá nhà xưởng, nhà máy, kho tàng, bến bãi,…

 Thẩm định giá công trình xây dựng dân dụng, công nghiệp các công trình xây dựng bị dở dang, bị hư hỏng,…

 Thẩm định giá các tài sản gắn liền với đất: cầu đường, bến cảng, bờ kè, nhà ga, bệnh viện, trường học,…

 Thẩm định giá đất ở, các lô đất trống, đất chuyên dùng, đất công nghiệp, đất nông nghiệp, đất trồng rừng, đất trồng cao su, đất trồng các cây công nghiệp, nông nghiệp,…

 Thẩm định giá các dự án đầu tư BĐS, các khu resort,…

2 Mục đích thẩm định giá BĐS

 Thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước

 Mua bán, chuyển nhượng

 Góp vốn, liên doanh

 Thế chấp, vay vốn ngân hàng

 Bảo hiểm, khiếu nại, đền bù giải tỏa

 Tư vấn đầu tư, lập dự toán đầu tư

 Cổ phần hóa doanh nghiệp

 Chứng minh tài sản du học

 Xác định giá trị cho nhiều mục đích khác

II.3 Thẩm định một BĐS cụ thể

II.3.1 Tiếp cận bất động sản thẩm định

1 Thông tin cơ bản về khách hàng yêu cầu thẩm định giá

 Khách hàng yêu cầu thẩm định giá: Sở Tài Chính Tỉnh Ninh Thuận

 Địa chỉ: Số 30 đường 16 tháng 4, Tp PR-TC, tỉnh Ninh Thuận

 Điện thoại: (068) 3822696

 Tài khoản: 934020000002 tại Kho bạc Nhà nước tỉnh Ninh Thuận

 Đại diện: Ông Nguyễn Văn Trường; Chức vụ: Giám đốc

 Mục đích thẩm định giá: Xác định giá trị khu đất để làm cơ sở giao đất sản xuất, kinh doanh có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá

 Thời điểm thẩm định giá: tháng 5 năm 2012

2 Thông tin cơ bản về tài sản

 Tên tài sản: Quyền sử dụng đất Dự án Khu du lịch nghỉ dưỡng sinh thái cao cấp Núi Chúa

STT HẠNG MỤC MÔ TẢ CHI TIẾT

1 Địa điểm Khả năng tiếp cận:

- Từ xã Vĩnh Hải:

Từ UBND xã Vĩnh Hải đi theo tỉnh lộ 702 thôn Vĩnh Hy khoảng 9km, TSTĐ tọa lạc tại khu vực từ thôn Vĩnh Hy, xã Vĩnh Hải, huyện Ninh Hải dọ theo đường ven biển Bình Tiên – Vĩnh Hy chạy dưới chân Núi Chúa, dọc bờ biển kéo dài đến thôn Bình Tiên, xã Công Hải, huyện Thuận Bắc

- Từ xã Công Hải:

Từ UBND xã Công Hải đi về thôn Bình Tiên, TSTĐ bắt đầu

từ Khu du lịch Bình Tiên chạy dọc theo đường ven biển Bình Tiên – Vĩnh Hy cho đến thôn Vĩnh Hy, xã Vĩnh Hải

2 Quy hoạch - MĐSDĐ: Xây dựng Khu du lịch nghỉ dưỡng sinh thái

- Hình thức sử dụng đất: Giao đất có thu tiền sử dụng đất

- Nhóm đất: Đất cơ sở SXKD

3 Môi trường - Môi trường KT-XH: Nằm dưới chân Núi Chúa, là khu rừng đặc

dụng nên không có người dân sinh sống

- Giao thông: Dọc theo tuyến đường ven biển Bình Tiên – Vĩnh

Hy đang thi công

- Kết cấu hạ tầng: Chưa hoàn chỉnh

- Thông tin liên lạc: Không thuận lợi

II.3.2 Giới thiệu khu vực bất động sản thẩm định

Hình 2: Bản đồ hiện trạng rừng Vườn Quốc Gia Núi Chúa

 Vị trí địa lý: Vườn Quốc Gia Núi Chúa nằm trên địa giới hành chính 3 xã thuộc huyện Thuận Bắc (xã Công Hải, xã Lợi Hải) và huyện Ninh Hải (xã Vĩnh Hải)

 Tọa độ địa lý:

 Từ 11o53'31" đến 12o9' vĩ độ Bắc

 Từ 108o43'00" đến 108o48'06" kinh độ Đông

 Phạm vi ranh giới:

 Phía Đông giáp Biển Đông

 Phía Tây giáp xã Lợi Hải (huyện Thuận Bắc)

 Phía Nam giáp xã Xuân Hải và Vĩnh Hải (huyện Ninh Hải)

 Phía Bắc và Tây Bắc giáp xã Cam Lập, tỉnh Khánh Hòa

 Địa hình:

Vườn Quốc gia Núi Chúa nằm trong khu vực thuộc dạng địa hình núi trung bình và núi cao, đỉnh cao nhất 1.100m (đỉnh núi Cô Ty) Địa hình cao, chia cắt mạnh, dốc bình quân của Vườn Quốc gia Núi Chúa khoảng 20o, nhiều nơi dốc đứng 40o- 45o, độ dốc đổ

về trung tâm Vườn Quốc gia Núi Chúa

 Khí hậu, thủy văn:

Vườn Quốc gia Núi Chúa nằm trên vùng chịu ảnh hưởng của khí hậu khô hạn của miền Nam Trung bộ và biển Đông Có 2 mùa: mùa mưa và mùa khô phân biệt rõ rệt Mùa khô hạn kéo dài và khắc nghiệt

 Mùa mưa thường bắt đầu từ tháng 9 đến tháng 11

 Mùa khô thường bắt đầu từ tháng 12 đến tháng 9 năm sau

 Tình hình kinh tế - xã hội :

Trong Vườn Quốc gia, dân cư phân bố ít, không đáng kể (chỉ có khoảng 50 hộ ở gần phân khu phục hồi sinh thái), dân số của 3 xã chủ yếu nằm ở vùng đệm, các đặc điểm

về kinh tế - xã hội của 3 xã (theo số liệu thống kê năm 2006) là:

Tổng số hộ là 960 hộ, dân số 5.912 nhân khẩu

Phần lớn người dân 3 xã là người Kinh và đồng bào dân tộc Răglây sinh sống Dân

cư phân bố chủ yếu nằm dọc theo các đường liên thôn và liên xã xung quanh vùng đệm Vườn Quốc gia Núi Chúa

Dân sinh tại các xã nằm trong Vườn Quốc gia Núi Chúa có cơ cấu phát triển kinh

tế là Nông- Ngư nghiệp và chăn nuôi, trong đó sản xuất nông nghiệp là chủ yếu

II.3.3 Áp dụng phương pháp thẩm định giá

Theo Nghị định số 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất đã bổ sung khoản 2 vào điều 4 về căn cứ tính thu tiền sử dụng đất

“Giá đất tính thu tiền sử dụng đất:

a) Khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất thì giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất theo mục đích sử dụng đất được giao tại thời điểm có quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp thời điểm bàn giao đất không đúng với thời điểm ghi trong quyết định giao đất thì giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất theo mục đích sử dụng đất được giao tại thời điểm bàn giao đất thực tế

b) Trường hợp người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) đang sử dụng hoặc được chuyển mục đích

sử dụng đất thì giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất theo mục đích sử dụng của đất khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc theo mục đích sử dụng của đất sau khi chuyển mục đích sử dụng tại thời điểm kê khai và nộp đủ hồ sơ hợp lệ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, xin chuyển mục đích sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền

c) Giá đất tính thu tiền sử dụng đất tại điểm a và điểm b khoản này là giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định; trường hợp giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường để quyết định giá đất cụ thể cho phù hợp Riêng trường hợp cấp giấy chứng nhận (công nhận) quyền sử dụng đất ở đối với diện tích đất đang sử dụng trong hạn mức sử dụng đất; đất được chuyển mục đích sử dụng trong hạn mức sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân thì giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm kê khai và nộp đủ hồ sơ hợp lệ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, xin chuyển mục đích sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền ”

Vì vậy, theo quy định của Nhà nước, đất được giao có thu tiền sử dụng đát không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất thì giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất theo mục đích sử dụng đất được giao tại thời điểm có quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Tuy nhiên, theo khảo sát, giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường

Do đó, theo yêu cầu của Sở Tài Chính tỉnh Ninh Thuận thẩm định giá theo giá thị trường nhằm làm cơ sở để áp giá sát với giá trị thực tế của BĐS sắp được giao, đứng ở góc độ là Thẩm định viên, tôi sẽ định giá theo giá trị thị trường làm cơ sở để xác định giá trị khu đất làm cơ sở sản xuất – kinh doanh

Các phương pháp định giá theo thị trường sẽ được áp dụng để đáp ứng yêu cầu của khách hang là:

 Phương pháp so sánh trực tiếp: