“NGHIÊN CỨU PHÂN KHÚC THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN SINH THÁI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

“NGHIÊN CỨU PHÂN KHÚC THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN SINH THÁI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH “NGHIÊN CỨU PHÂN KHÚC THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN SINH THÁI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

KHOA QU ẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN

ĐỀ TÀI:

ĐỘNG SẢN SINH THÁI TRÊN ĐỊA BÀN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN NGÀNH QU ẢN LÝ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

NGUY ỄN THỊ HẰNG THƯƠNG

ĐỘNG SẢN SINH THÁI TRÊN ĐỊA BÀN

G iáo viên hướng dẫn: ThS HUỲNH THANH HIỀN

(Địa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nông Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh)

Ký tên:

ThS HU ỲNH THANH HIỀN

L ỜI CẢM ƠN

Lời cảm ơn đầu tiên con thành kính gửi đến Ông bà nội ngoại -

những người không trực tiếp sinh ra con những đã nuôi dưỡng, bảo bọc con từ thuở bé Con cảm ơn tất cả thành viên trong đại gia đình đã luôn quan tâm chăm sóc, động viên khích lệ và tạo điều kiện cho con hoàn thành tốt việc học tập của mình

Về phía nhà trường, em chân thành cảm ơn Ban Giám Hiệu trường Đại học Nông Lâm TP HCM, Ban Chủ Nhiệm Khoa Quản Lý Đất Đai

và Bất Động Sản cùng quý Thầy Cô đã nhiệt tình giảng dạy, truyền đạt

những kiến thức quý giá làm hành trang cho em vững bước vào đời

Đặc biệt, với lòng biết ơn chân thành và sâu sắc, em xin gửi lời tri

ân đến Thầy Huỳnh Thanh Hiền - người đã tận tình giúp đỡ, trực tiếp hướng dẫn em hoàn thành tốt bài báo cáo tốt nghiệp

Em xin gửi lời cảm ơn chân thành đến anh Trưởng ban chỉ đạo chính sách nhà ở và thị trường Bất động sản; đặc biệt là chị Lê Loan và anh Đình Dũng - những người đã nhiệt tình hướng dẫn, giúp đỡ em trong

suốt thời gian em thực tập tại cơ quan

Tôi cảm ơn các bạn lớp DH08TB - những người đã cùng tôi đồng hành trong những năm tháng đại học Cảm ơn và cầu chúc cho tất cả mọi người, gia đình, Thầy Cô, bạn bè nhiều sức khỏe, bình an và thành công trong cuộc sống

Trân trọng cảm ơn!

TÓM TẮT

Sinh viên thực hiện: Nguyễân Thị Hằng Thương, Khoa Quản lý Đất đai & Bất

động sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh

Đề tài: “Nghiên cứu phân khúc thị trường bất động sản sinh thái trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.”

Giáo viên hướng dẫn: ThS Huỳnh Thanh Hiền, Bộ môn Kinh tế Đất, Khoa Quản

lý Đất đai & Bất động sản Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh

Nội dung tóm tắt của báo cáo:

Tốc độ đơ thị hĩa nhanh chĩng đang khiến những đơ thị lớn phải đối mặt với áp

lực khổng lồ về dân số đồng thời gánh chịu những hậu quả xấu về mơi trường Trong hồn cảnh lúc này, sự ra đời của những dự án BĐSST được coi là một trong những giải pháp “cứu cánh” kịp thời Mặc dù đã xuất hiện trên thế giới khá lâu nhưng khái niệm về bất động sản sinh thái vẫn cịn khá mới mẻ đối với người dân Việt Nam nĩi chung và ở thành phố Hồ Chí Minh nĩi riêng Chính vì vậy, khi chọn đề tài này, cĩ nhiều vấn đề mà với sự hiểu biết hạn hẹp cịn của mình tơi khơng thể tìm hiểu hết Nội dung chính trong phạm vi bài báo cáo là tìm hiểu thực trạng phát triển của BĐSST trên địa bàn TPHCM trong thời gian hai năm trở lại đây, đồng thời nêu ra những ưu, nhược điểm của những dự án BĐSST đang được xây dựng trên địa bàn nghiên cứu Bên cạnh

đĩ, đề tài đưa ra một số nhận định cá nhân về những tiêu chí của một BĐSST và đề

xuất một vài ý kiến nhằm phát triển loại hình BĐS này trên địa bàn thành phố trong tương lai

Để đạt được mục tiêu nghiên cứu, tơi sử dụng những phương pháp sau: phương pháp chủ yếu là thu thập dữ liệu từ sách, báo, Internet, số liệu thống kê của các cơng ty trong những buổi hội thảo kết hợp với phương pháp điều tra để thu thập dữ liệu về nhu

cầu, mức độ quan tâm của dân cư đối với BĐSST Bên cạnh đĩ, đề tài sử dụng phương pháp thống kê để chọn ra những tiêu chí phù hợp trong quá trình thực hiện bảng khảo sát Phương pháp phân tích, tổng hợp được sử dụng phương pháp để phân tích những

dữ liệu đã điều tra được sau đĩ tổng hợp để đưa ra đánh giá tổng quát

Kết quả của đề tài cũng gĩp phần nhỏ trong việc bước đầu hình thành tiêu chí đánh giá cho Bất động sản sinh thái, đề xuất những phương án nhằm nâng cao hiệu quả quản lý và thúc đẩy sự phát triển của phân khúc đầy tiềm năng này

M ỤC LỤC

ĐẶT VẤN ĐỀ 1

PH ẦN I: TỔNG QUAN 3

I.1 Cơ sở lý luận của đề tài 3

I.1.1 Cơ sở khoa học 3

I.1.2 Cơ sở thực tiễn của đề tài 9

I.1.3 Cơ sở pháp lý 18

I.2 Khái quát về địa bàn nghiên cứu 19

I.2.1 Điều kiện tự nhiên 19

I.2.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 21

I.2.3 Ưu thế phát triển bất động sản tại TPHCM 23

I.2.4 Nội dung, phương pháp thực hiện 24

PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 25

II.1 Đánh giá thực trạng phát triển đô thị TPHCM 25

I.2 Thực trạng phát triển thị trường BĐS TPHCM 26

II.3 Thực trạng phát triển phân khúc thị trường BĐSST trên địa bàn TPHCM: 27

II.4 Tìm hiểu những vấn đề liên quan tới BĐSST, những yếu tố tạo nên một BĐSST hoàn chỉnh 29

II.4.1 Yếu tố thiên nhiên 29

II.4.2 Yếu tố kinh tế 29

II.4.3.Yếu tố kiến trúc 29

II.4.4 Yếu tố quy hoạch 30

II.4.5.Yếu tố xã hội 30

II.5 Tiêu chí cơ bản lựa chọn vị trí xây dựng BĐSST 30

II.5.1 Địa điểm: 30

II.5.2 Khí hậu 31

II.5.4 Cảnh quan tự nhiên 31

II.5.5 Điều kiện kinh tế, xã hội 32

II.5.6 Cơ sở hạ tầng 32

II.6 Những khu vực có khả năng phát triển mô hình BĐSST trên địa bàn TPHCM 32

II.6.1 Quận 9 32

II.6.2 Cần Giờ 34

II.7 Hiệu quả kinh tế, xã hội của BĐSST 36

II.7.1 Hiệu quả kinh tế 36

II.7.2 Hiệu quả xã hội 36

II.8 Một số mô hình đầu tư phát triển dự án BĐSST tại TPHCM 37

II.8.1 Dự án Diamond Island quận 2 37

II.8.2 Dự án Saigon Sunbay Cần Giờ 40

II.9 Hạn chế trong việc phát triển BĐSST trên địa bàn TPHCM 43

II.10 Đánh giá chung và đề xuất các giải pháp phát triển BĐSST 44

II.10.1 Đánh giá chung 44

II.10.2 Đề xuất các giải pháp phát triển BĐSST tại TPHCM 46

II.11 Khả năng xây dựng mô hình BĐSST trên địa bàn TPHCM 47

PHẦN III: KẾT LUẬN KIẾN NGHỊ 49

Sở GTVT : Sở Giao thông vận tải;

Sở QH - KT : Sở Quy hoạch kiến trúc;

UBND : Ủy ban nhân dân;

TPHCM : Thành phố Hồ Chí Minh

BĐKH : Biến đổi khí hậu

ĐỀ MỤC

Hình 1 Mô hình Symbio City

Hình 3 : Mô hình thành phố sinh thái Tianjin Trung Quốc

Hình 4 Mô hình dự án Đảo Kim Cương

Hình 5 Thiết kế tổ ong của dự án đảo kim cương

Hình 6 Tiến độ dự kiến dự án Saigon Sunbay

Hình 7 Phân khu chức năng dự án Saigon Sunbay

Hình 8 Mặt tiền ngôi nhà Stacking Green House vào ban ngày và ban đêm Hình 9 Nội thất phòng bếp, phòng khách và phòng ngủ

Bảng 1 Các bước tiến hành xây dựng mô hình Thành phố Symbio

Bảng 2 Hệ thống đơn vị hành chính và dân số TPHCM

ĐẶT VẤN ĐỀ

Thị trường Bất động sản Việt Nam chính thức ra đời vào năm 1993, sau gần

20 năm hình thành, phát triển đã trải qua không ít thăng trầm Mặc dù có những bước tiến chưa thực sự vững vàng nhưng không thể phủ nhận những đóng góp

to lớn của thị trường Bất động sản đối với nền kinh tế Việt Nam Thị trường BĐS liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân Tỷ trọng BĐS trong

tổng số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước, các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế Chính vì vậy, việc đánh giá đúng

tiềm năng phát triển cũng như tìm ra hướng đầu tư đem lại hiệu quả cao nhất vẫn

là thách thức của nền kinh tế nói chung và của các doanh nghiệp địa ốc nói riêng

Trong năm vừa qua, khi mà các phân khúc khác tỏ ra khá ảm đạm thì Bất động sản sinh thái vẫn tìm được cho mình chỗ đứng riêng và thu hút sự quan tâm của các doanh nghiệp cũng như nhà đầu tư Điều này không khó lý giải vì khi xã hội ngày càng phát triển, đô thị hóa nhanh chóng kéo theo sự di cư ồ ạt

dẫn tới nhiều hệ quả tiêu cực đối với môi trường thì việc tìm cho mình một nơi yên tĩnh, trong lành để thoát khỏi bộn bề tấp nập đã trở thành nhu cầu tất yếu Đặc trưng của BĐSST là phải được xây dựng trên quỹ đất có cảnh quan thiên nhiên phù hợp với tiêu chí: xanh, sạch, trong lành với không gian mở gần gũi

với tự nhiên và cần phải có sự chọn lọc kỹ lưỡng ngay từ khâu chọn địa điểm Tuy vậy, ở Việt Nam hiện nay chưa có quy chuẩn chính thức về BĐSST, đây là

kẽ hở khiến cho nhiều dự án mới ra đời lập tức gắn mác sinh thái gây không ít

hiểu lầm cho nhà đầu tư và khó khăn cho công tác quản lý Vấn đề đặt ra là

những địa điểm nào mới thực sự phù hợp để phát triển BĐSST? Dựa vào tiêu chuẩn nào để đánh giá đúng chất lượng của BĐSST? Tiềm năng của BĐSST

trong tương lai ra sao?

Với mong muốn tìm hiểu sâu hơn về loại hình bất động sản sinh thái và góp

phần nhỏ trong việc giải quyết những vấn đề trên, tôi đã chọn thực hiện đề tài:

“Nghiên c ứu phân khúc Bất động sản sinh thái trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh” dưới sự hướng dẫn của Thạc sĩ Huỳnh Thanh Hiền, Bộ môn Kinh

T ế Đất và Bất Động Sản, Khoa Quản Lý Đất Đai và Bất Động Sản

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài

 Tìm hiểu thực trạng phát triển của BĐSST, đánh giá tiềm năng phát triển của phân khúc BĐS này

 Tìm hiểu khả năng phát triển loại hình BĐSST trên địa bàn TP Hồ Chí Minh

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

 Đối tượng:

- Bất động sản sinh thái;

- Nhu cầu của khách hàng tiềm năng đối với phân khúc BĐSST

 Phạm vi nghiên cứu:

- Phạm vi khơng gian: Thành phố Hồ Chí Minh;

- Thời gian thực hiện đề tài: từ 02/04/2012 đến 15/07/2012

Ý nghĩa thực tiễn của đề tài:

 Gĩp phần đánh giá những địa bàn cĩ tiềm năng hình thành BĐSST;

 Gĩp phần đánh giá những đối tượng khách hàng tiềm năng tham gia giao dịch trong tương lai;

 Giúp các nhà đầu tư cĩ cơ sở để ra quyết định đầu tư vào phân khúc cịn khá mới

mẻ này;

 Nhấn mạnh tầm quan trọng của mơi trường tự nhiên, sự phát triển bền vững luơn

gắn liền với việc bảo vệ mơi trường

PHẦN I: TỔNG QUAN I.1 Cơ sở lý luận của đề tài

I.1.1 Cơ sở khoa học

I.1.1.1 Khái quát về Bất động sản và thị trường Bất động sản

1 Khái niệm về Bất động sản

a Khái ni ệm

Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản và động sản”

Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều

174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng

gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”

Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là BĐS, trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS Hơn nữa, các quy định về BĐS trong pháp

luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh

mục các tài sản này

b Phân lo ại

Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, bất động sản có thể phân thành ba loại:

 BĐS có đầu tư xây dựng:

Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công trình thương mại - dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở làm việc v.v Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như ở các nước trên thế giới

 B ất động sản không đầu tư xây dựng:

BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao

gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng

 B ất động sản đặc biệt:

Là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà

thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v Đặc điểm của loại BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp

Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việc xây

dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường bất động sản phù hợp với điều kiện kinh tế-xã hội của nước ta

tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân…

bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng

Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí

sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS đó Tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của vật

kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hoá và hư hỏng, không thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng Trong trường hợp đó, nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp BĐS thu được lợi ích lớn hơn là phá đi và xây dựng mới thì có thể kéo dài tuổi thọ vật lý

để “chứa” được mấy lần tuổi thọ kinh tế Thực tế, các nước trên thế giới đã chứng minh tuổi thọ kinh tế của BĐS có liên quan đến tính chất sử dụng của BĐS đó Nói chung, tuổi thọ kinh tế của nhà ở, khách sạn, nhà hát là trên 40 năm; của tuổi thọ kinh

tế nhà xưởng công nghiệp, nhà ở phổ thông là trên 45 năm v.v Chính vì tính chất lâu

bền của hàng hoá BĐS là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá BĐS rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn

 Tính ch ịu sự ảnh hưởng lẫn nhau:

BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác động của BĐS khác Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp

dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến

 Các tính ch ất khác:

- Tính thích ứng:

Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng BĐS trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh và các hoạt động khác

- Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý:

Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hoá thông thường khác Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng

- Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội:

Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thường khác Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó Yếu tố tâm lý

xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v chi phối nhu cầu và hình thức BĐS

2 Khái niệm về thị trường Bất động sản

a Khái ni ệm

Hiện nay, vẫn còn tồn tại nhiều khái niệm khác nhau về thị trường bất động sản tùy theo cách nhìn nhận, đánh giá của mỗi quốc gia Tuy nhiên, theo tôi khái niệm sau đây thể hiện đầy đủ nhất về thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản là quá trình giao dịch hàng hóa bất động sản giữa các bên có liên quan Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn…liên quan đến BĐS như trung gian, người môi giới, nhà tư vấn…giữa các chủ thể trên thị trường mà

ở đó vai trò quản lý của Nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS

b Phân loại

- Phân loại theo công dụng của bất động sản: thị trường quyền sử dụng đất, thị

trường công trình thương mại, dịch vụ; thị trường công trình công nghiệp; thị trường nhà ở; thị trường công trình đặc biệt: bệnh viện, trường học, khách sạn

- Phân loại theo loại hình hoạt động: thị trường mua bán chuyển nhượng bất động sản, thị trường cho thuê bất động sản, thị trường thế chấp và bảo hiểm bất động sản, thị trường dịch vụ bất động sản

- Phân loại theo trình tự bất động sản gia nhập thị trường: thị trường sơ cấp, thị trường thứ cấp

- Phân lo ại theo mức độ kiểm soát: thị trường chính thức, thị trường phi chính

thức

c Đặc điểm của thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản có một số đặc điểm quan trọng sau:

- Có quan hệ mật thiết với nhiều thị trường của nền kinh tế như thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động, thị trường khoa học – công nghệ và đặc biệt

là thị trường tài chính

- Mang tính địa phương

- Phản ứng “trễ” của cung so với cầu

- Có tính thanh khoản thấp

- Là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, dễ nảy sinh tình trạng độc quyền và

cần đến các dịch vụ trung gian

- Chịu ảnh hưởng mạnh của chính sách, quy hoạch

I.1.1 2 Khái quát về Bất động sản sinh thái và đô thị sinh thái

1 Khái niệm Bất động sản sinh thái

a Khái niệm

Khái niệm về bất động sản sinh thái đã trở nên khá phổ biến tại nhiều quốc gia trên Thế giới nhưng vẫn còn mới lạ đối với Việt Nam Hiện nay, tồn tại một số nhận định như sau:

Thành phố sinh thái là thành phố đảm bảo sự cân bằng với thiên nhiên, hay cụ

thể hơn là sự định cư cho phép các cư dân sinh sống trong điều kiện chất lượng cuộc

sống nhưng sử dụng tối thiểu các nguồn tài nguyên thiên nhiên

Thành phố sinh thái bền vững là các đô thị mật độ thấp, dàn trải, được chuyển đổi thành mạng lưới các khu dân cư đô thị mật độ cao hoặc trung bình có quy mô

giới hạn được phân cách bởi các không gian xanh Hầu hết mọi người sinh sống và làm việc trong phạm vi khoảng cách đi bộ và đi xe đạp

Ý tưởng về một đô thị sinh thái ban đầu đã xuất hiện từ cuối thế kỷ XIX dưới tên

gọi Thành phố vườn (Garden-City), là một phương án quy hoạch đô thị của Ebenezer Howard nhằm giải quyết các vấn đề môi sinh của đô thị ở thời điểm khởi đầu quá trình hiện đại hóa Ý tưởng này ngay lập tức trở thành một phong trào lan rộng trong

cộng đồng Châu Âu và các nước công nghiệp trên thế giới, và lúc bấy giờ được xem như công cụ hữu hiệu để giải quyết các vấn đề môi trường đô thị đang là hậu quả của quá trình công nghiệp hóa Đối với các nước công nghiệp, đây là bước tất yếu trong quá trình phát triển nhằm đạt đến một đô thị phát triển bền vững Nhìn lại lịch sử phát triển, đô thị hóa ở quy mô lớn thực tế là hậu quả của quá trình công nghiệp hóa, phát sinh từ nhu cầu tập trung lực lượng sản xuất để phục vụ sản xuất công nghiệp, tạo thành các khu dân cư đông đúc Đô thị hóa diễn ra làm phát sinh vô vàn các vấn đề

về môi trường tự nhiên và xã hội và kết cục là đòi hỏi các phương án hiện đại hóa để giải quyết các vấn đề đó khi nhu cầu đòi hỏi và điều kiện cho phép Việc quy hoạch sinh thái đô thị là khâu tiếp theo tất yếu của quá trình hiện đại hóa đô thị

Ở các nước công nghiệp phát triển, quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa rồi đến

hiện đại hóa đã diễn ra một cách tự nhiên và tuần tự, nên khái niệm “sinh thái đô thị”, nghĩa là môi trường sinh thái của đô thị nghe quen thuộc, phổ biến hơn và là đối tượng nghiên cứu từ một thập kỷ nay Trong khi đó ở các nước đang phát triển, quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa, và hiện đại hóa thường diễn ra đồng thời do sự phát triển quá độ thẳng từ những hình thái kinh tế - xã hội lạc hậu thành những hình thái có thể hội nhập được vào nền kinh tế toàn cầu dưới áp lực của toàn cầu hóa Để

giải quyết các vấn đề môi trường đô thị trong bối cảnh phức tạp như vậy đối với các nước đang phát triển, quy hoạch đô thị sinh thái là một giải pháp phù hợp Đây là giải pháp quy hoạch có tính định hướng, áp dụng vào thực tế những kiến thức mới nhất và kinh nghiệm từng trải của các nước phát triển nhằm hướng thẳng tới một đô thị hiện đại mà không vấp phải những vấn đề về công nghiệp hóa và đô thị hóa bùng phát trên

diện rộng

Tóm lại, “sinh thái đô thị” muốn nói đến các điều kiện sinh sống của đô thị mà đối tượng quan tâm là môi trường sinh thái, còn “đô thị sinh thái” là đô thị đạt được

những tiêu chí về điều kiện và chất lượng môi trường sống sinh thái, và “quy hoạch

đô thị sinh thái” là phương pháp quy hoạch đô thị nhằm đạt được các tiêu chí của chất lượng cuộc sống cao, hướng tới sự phát triển bền vững của đô thị đó Có 4 nguyên tắc chính để tạo dựng những thành phố sinh thái:

- Xâm phạm ít nhất đến môi trường tự nhiên

- Đa dạng hóa nhiều nhất việc sử dụng đất, chức năng đô thị và các hoạt động khác của con người

- Trong điều kiện có thể, cố giữ cho hệ thống đô thị được khép kín và tự cân bằng

- Giữ cho sự phát triển dân số đô thị và tiềm năng của môi trường được cân

bằng một cách tối ưu

Có thể chia đô thị sinh thái làm hai loại:

- Đô thị sinh thái cho vùng đô thị mới

- Đô thị cũ được sửa chữa, cải tiến thành đô thị sinh thái

Trong đó, việc sửa chữa, cải tạo đô thị cũ thường tốn nhiều thời gian và tiền bạc hơn việc hình thành đô thị sinh thái mới

b Đặc điểm của BĐSST

BĐSST mang đầy đủ tính chất của một bất động sản Bên cạnh đó, nó còn có thêm một số đặc trưng sau:

- BĐSST là “Ngôi nhà thứ hai”, không phải nơi ở chính của chủ nhân Việc đầu

tư cho “Ngôi nhà thứ hai” có thể khiến người sở hữu đạt được các mục tiêu khác nhau như: đầu tư, nghỉ dưỡng cuối tuần, lễ tết hay cho thuê khi không sử dụng;

- Giá trị BĐSST phụ thuộc nhiều vào khả năng quy hoạch, quản lý quy hoạch, phát triển dự án và khả năng duy trì sức hút của dự án sau khi được xây dựng xong;

- Chịu sự tác động liên tục của các yếu tố tự nhiên, xã hội và tâm lý tiêu dùng

của người dân;

- Sự phát triển của BĐSST, nhất là các BĐS nghỉ dưỡng gắn bó chặt chẽ với sự phát triển của ngành du lịch;

- Thời gian cho việc hoàn thành một dự án BĐSST có thể tiêu tốn cả thập kỷ,

thậm chí vài thập kỷ;

- Kiến trúc cộng sinh với thiên nhiên, thân thiện với môi trường, không thể hiện

xu hướng trấn áp thiên nhiên;

- Kiến trúc, kết cấu công trình phải giảm thiểu tối đa phí tổn về năng lượng, đồng thời giảm thiểu tác động tới môi trường tự nhiên

2 Khái quát về đô thị sinh thái:

a Những tiêu chí quy hoạch của đô thị sinh thái

Các tiêu chí quy hoạch đô thị sinh thái có thể được khái quát trên các phương diện sau: kiến trúc công trình, sự đa dạng sinh học, giao thông, công nghiệp và kinh tế đô thị

- Về kiến trúc, các công trình trong đô thị sinh thái phải đảm bảo khai thác tối đa các nguồn mặt trời, gió và nước mưa để cung cấp năng lượng và đáp ứng nhu cầu nước của người sử dụng Thông thường là nhà cao tầng để dành mặt đất cho không gian xanh

- Sự đa dạng sinh học của đô thị phải được đảm bảo với các hành lang cư trú tự nhiên, nuôi dưỡng sự đa dạng sinh học và đem lại sự tiếp cận với thiên nhiên để nghĩ ngơi giải trí

- Giao thông và vận tải cần hạn chế bằng cách cung cấp lương thực và hàng hóa chủ yếu nằm trong phạm vi đô thị hoặc các vùng lân cận Phần lớn dân cư đô thị sẽ sống và làm việc trong phạm vi bán kính đi bộ hoặc xe đạp để giảm thiểu nhu cầu

di chuyển cơ giới Sử dụng các phương tiện giao thông công cộng nối liền các trung tâm để phục vụ nhu cầu di chuyển xa hơn của người dân Chia sẻ ô tô con địa phương cho phép mọi người chỉ sử dụng khi cần thiết

- Công nghiệp của đô thị sinh thái sẽ sản xuất ra các sản phẩm hàng hóa có thể tái

sử dụng, tái sản xuất và tái sinh Các quy trình công nghiệp bao gồm cả việc tái sử dụng các sản phẩm phụ và giảm thiểu sự vận chuyển hàng hóa

- Kinh tế đô thị sinh thái là một nền kinh tế tập trung sức lao động thay vì tập trung sử dụng nguyên liệu, năng lượng và nước, nhằm duy trì việc làm thường xuyên và giảm thiểu nguyên liệu sử dụng

Để đạt được các tiêu chí trên, cần có những nghiên cứu sâu sắc về điều kiện tự nhiên và xã hội của khu vực hay vùng quy hoạch để đưa ra các giải pháp và quyết định phù hợp Trong quá trình vận hành, để duy trì và đạt được mục tiêu sinh thái, cần có những biện pháp phối hợp liên ngành như tăng cường khả năng tiếp cận thông tin, nâng cao nhận thức cộng đồng, áp dụng công nghệ sạch, sử dụng các vật liệu xây dựng sinh học, sử dụng các nguồn thiên nhiên có thể tái tạo được (mặt trời, gió), giảm tiêu thụ năng lượng, tránh lãng phí và tái sinh phế thải

b Những chỉ tiêu xây dựng đô thị sinh thái

Xây dựng một đô thị sinh thái phải đạt những chỉ tiêu sau đây:

- Có diện tích cây xanh cao, tính trên đầu người 12 – 15 m2 có mảng xanh, bãi cỏ

bờ sông, giữa khu dân cư và công nghiệp

- Các trục lộ giao thông cũng cần cây xanh, cây che bóng ngăn chặn tiếng ồn, bụi

và tăng cường trao đổi oxy

- Bảo đảm nguồn nước cấp 150 – 200 lít/ngày/người

- Xử lý triệt để nước thải

- Hệ thống giao thông và những phương tiện giao thông đảm bảo tiêu chuẩn đường

và mật độ đường trên số dân, dành khoảng 30% diện tích cho lưu thông, không gian thoáng

- Tăng cường hệ thống giao thông thủy nhưng cần lưu ý các phương tiện giao thông không gây ô nhiễm cho sông rạch

- Bố trí quy hoạch khu nhà ở, khu làm việc, khu dịch vụ, chợ, cửa hàng, nơi vui chơi giải trí hợp lý để con người giảm bớt đi lại bằng phương tiện cơ giới

- Không cho chất thải làm ô nhiễm môi trường đất, sử dụng quỹ đất thành phố thích hợp để vừa có đất xây dựng cơ sở hạ tầng vừa có đất dành cho khu dân cư, công viên, đất cho rừng phòng hộ môi trường

- Không khai thác nước ngầm quá mức gây mất nguồn tài nguyên, ô nhiễm nước ngầm và sụt lún Bảo đảm sự cân bằng nước tự nhiên trên lưu vực sông xây dựng các đô thị

- Quy mô dân số và phát triển kinh tế - xã hội của đô thị được giữ ở mức phù hợp với khả năng “chịu tải” của môi trường và tài nguyên thiên nhiên

- Môi trường không khí không vượt quá ô nhiễm cho phép

- Hạn chế sử dụng năng lượng nhiên liệu hóa thạch, sử dụng năng lượng mặt trời, năng lượng gió tự nhiên

- Diện tích mặt nước (ao, hồ, sông, rạch) cân đối với diện tích dân số đô thị để tạo cảnh quan môi trường và khí hậu mát mẻ

- Luôn quy hoạch hồ điều hòa những nơi có thể để hạn chế ngập

- Phải cân đối giữa đầu vào (tài nguyên, năng lượng, thực phẩm) và đầu ra (chất thải, sản phẩm công nghiệp, dịch vụ)

- Thay đổi cách sống đô thị và cách sản xuất để làm sao cho các dòng vật chất, nguyên liệu, năng lượng diễn ra trong chu trình khép kín

- Cần có hệ thống giám sát, thông tin môi trường thường xuyên để điều chỉnh kịp thời

- Gắn sinh thái đô thị với văn hóa bản địa, tập quán sông nước, với du lịch sinh thái

- Xây dựng đô thị sinh thái là vấn đề rất quan trọng, cần thiết và cấp bách, nhất là trong giai đoạn tốc độ đô thị hóa, hiện đại hóa và dấu hiệu suy thoái đô thị ngày một tăng cao như hiện nay Vì vậy, ta cần xây dựng quy hoạch các đô thị sinh thái ngay

từ bây giờ cho các vùng đô thị mới, hoặc sửa chữa, thay đổi trong điều kiện có thể, các đô thị cũ thành đô thị sinh thái theo kiểu “đô thị thân thiện với sinh thái”

I.1.2 Cơ sở thực tiễn của đề tài

Quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa xuất hiện ở các nước phương Tây từ khá sớm, và những năm đầu của thế kỷ XVII và XVIII – sau khi cách mạng công nghiệp bùng nổ ở Anh Tại Việt Nam, kể từ sau quá trình đổi mới (1985), Đảng Cộng Sản Việt Nam đã chọn con đường xây dựng chủ nghĩa xã hội kết hợp với cơ chế thị trường

có sự điều tiết của nhà nước và đặt mục tiêu đến năm 2020 sẽ đưa Việt Nam cơ bản trở thành một nước công nghiệp Nhìn lại chặng đường đã qua, không ai có thể phủ nhận

những lợi ích to lớn mà quá trình công nghiệp hóa đem lại: đời sống vật chất và tinh

thần của người dân ngày càng được nâng cao; trình độ dân trí cải thiện đáng kể; tình hình chính trị ổn định; mở ra nhiều cơ hội giao lưu kinh tế, trao đổi văn hóa với nhiều

quốc gia trên thế giới….Tuy nhiên, sự phát triển nhanh chóng của công nghiệp cũng đem lại những hệ lụy đáng báo động: trình trạng ô nhiễm môi trường tỷ lệ thuận với

tốc độ phát triển của các khu công nghiệp; tốc độ đô thị hóa gia tăng không ngừng,

việc khai thác triệt để những nguồn tài nguyên, sử dụng nguyên liệu hóa thạch trong

hầu hết mọi lĩnh vực…càng khiến vấn đề trở nên trầm trọng

Mặt khác, có thể thấy mô hình đô thị đơn tâm trên thế giới đã trở nên lạc hậu, bộc

lộ quá nhiều bất cập: ở đó thu nhập của đại đa số dân cư tăng theo thời gian nhưng chất lượng cuộc sống lại không tăng tương ứng, tình trạng bất bình đẳng cũng sẽ diễn

của sự kém phát triển Ở đô thị đơn tâm, mọi thứ đều bị dồn nén trong một không gian được giới hạn và với sức ép từ bên trong theo thời gian ngày càng lớn khiến cho đô thị

tất yếu trở nên chật chội, quá tải

Chính vào lúc thế giới đối mặt với nguy cơ từ biến đổi khí hậu và quá nhiều hệ lụy

từ đô thị nén, một mô hình mới văn minh đã bắt đầu nhận được sự quan tâm và trở thành xu thế của nhân loại, đó là mô hình đô thị đa tâm Đây là một mô hình mà các gánh nặng được chia sẻ, không gian đô thị có thể được giãn nở đến hàng nghìn km2, các ranh giới đô thị không bị đóng khung gò bó hay phân biệt rạch ròi giữa vùng nội

và ngoại thị Lúc đó các yếu tố thiên nhiên xuất hiện và giữ vai trò như là những gạch

nối giữa các đô thị Núi đồi, sông suối, đầm phá, ruộng đồng… sẽ là nơi giải phóng năng lượng cho các khối công trình với bê tông, sắt thép ở vùng lõi của các đô thị và giúp cho chúng đạt được sự cân bằng Ở các nước có nền kinh tế phát triển, việc xây

dựng mô hình thành phố sinh thái không còn mới mẻ, xu hướng này đang dần lan sang các nước trong khu vực Châu Á như Trung Quốc, Singapore và cả Việt Nam Vậy nên

có thể khẳng định rằng trong tương lai, Bất động sản sinh thái sẽ còn nhiều cơ hội để phát triển và trở thành hướng đi chung của những quốc gia đang nhắm đến mục tiêu phát triển kinh tế bền vững

I.1.2.1 Một số mô hình BĐSST trên thế giới

1 Thành phố Symbio, Thụy Điển

a Thành phố Symbio là gì

Symbio có thể hiểu theo thuật ngữ sinh học là phát triển cộng sinh hay còn là “sự hòa nhập của 2 hay nhiều thực thể thành một khối cùng phát triển dựa trên lợi ích qua lại lẫn nhau”

[Nguồn: www Symbiocity.org]

Hình 1 Mô hình Symbio City

Các nguyên tắc chính của cách tiếp cận này là:

- Quy hoạch đô thị và cảnh quan một cách tổng thể;

- Sử dụng tối đa các chất thải và xem chúng là nguồn tài nguyên tái tạo để phát triển;

- Áp dụng tiết kiệm năng lượng và giảm thiểu phát thải khí CO2;

- Phối hợp giữa khối nhà nước và tư nhân dựa trên các chính sách hợp lý để tạo

ra các cơ hội đầu tư hấp dẫn;

- Kêu gọi sự tham gia của người dân, các cấp chính quyền và khối cơ quan nghiên cứu theo từng giai đoạn khác nhau của quá trình xây dựng thành phố bền vững, từ khi quy hoạch cho đến khi triển khai xây dựng

Tiếp cận Thành phố Symbio cần phải bám sát các nguyên tắc về phát triển bền vững, cũng như các giải pháp về “phát triển cộng sinh” và “hành động tập thể” của tất

cả cộng đồng tham gia vào bảo vệ môi trường và tiết kiệm năng lượng Đó có lẽ là lý

do tại sao người Thụy Điển không gọi đây là mô hình “Thành phố bền vững”, một khái niệm đã trở nên phổ biến trong thời gian gần đây

b Mô hình Thành phố Symbio hoạt động như thế nào

Theo mô hình Thành phố Symbio, mục tiêu hướng tới là mọi người dân trong thành phố phải được hưởng cuộc sống khỏe mạnh, tiện nghi, an toàn và chất lượng Mục tiêu này cần được các cấp chính quyền, doanh nghiệp, nhân dân và toàn xã hội cùng thống nhất theo đuổi, vì đó chính là những người trực tiếp tham gia và hưởng lợi

từ mô hình này Mặt khác, để xây dựng Thành phố Symbio cần xem xét đến các yếu tố ảnh hưởng xấu đến môi trường trong quá trình thực hiện như ô nhiễm không khí, tiếng

ồn, các chất độc hại…và các tác động của chúng đối với khí hậu Bên cạnh đó, phải quy hoạch các phân khu chức năng của đô thị bao gồm khu ở, khu hành chính, thương mại dịch vụ, khối ngành công nghiệp, khu quản lý chất thải, cung cấp năng lượng, xử

lý nước, giao thông vận tải…

Tại các thành phố cũ, rác thải, chất thải đô thị là những tác nhân gây ô nhiễm môi trường và ảnh hưởng đến sức khỏe, cuộc sống con người Còn ở Thành phố Symbio, chất thải được tận dụng làm nguồn nguyên liệu hữu ích cho các hoạt động giao thông vận tải và năng lượng tại địa phương bằng một số biện pháp để biến chất thải thành khí biogas dùng trong giao thông vận tải và các hoạt động phục vụ đời sống Đó có thể là những công nghệ và giải pháp giúp loại bỏ và giảm thiểu các tác nhân có hại cho người dân và môi trường của thành phố Nhưng quan trọng nhất để thực hiện được mô hình Thành phố Symbio cần xây dựng thể chế, chính sách tạo điều kiện thuận lợi để triển khai các hoạt động, từ đó xác định, thảo luận và tổng hợp thành một gói các giải pháp chính sách tổng thể, xuyên suốt từ lúc quy hoạch cho đến khi hực hiện, nhằm đem lại những lợi ích cho người dân thành phố

yếu, cơ hội và thách thức

Phần Nội dung Công cụ gợi ý

Bước 3 Xác định các mục tiêu cụ thể Khung logic

Bước 4 Phát trikhác nhau ển đề xuất về các giải pháp Hođộng theo mục tiêu ạch định kế hoạch hành

Bước 5 Phân tích tác động

Đánh giá môi trường chiến lược, Đánh giá tác động môi trường, Khung logic, Phân tích theo Khung đa tiêu chí

Bước 6 Lvà lựa chọn một chiến lược để thực hiện ập kế hoạch theo dõi việc thực

hiện hoạt động

(Nguồn: Xây dựng dựa trên tiếp cận thành phố Symbio, Ulf Ranhagen và các cộng sự)

Bảng 1 Các bước tiến hành xây dựng mô hình Thành phố Symbio

Ngoài ra, cần xác định rõ các tiểu hệ thống và khả năng phối hợp của các hệ thống này, đây là bước để thực hiện các vấn đề sau:

- Xây dựng chức năng đô thị bền vững như khu ở, khối công nghiệp, dịch vụ…;

- Khu cung cấp năng lượng bền vững (hệ thống sưởi ấm, làm mát, đèn chiếu sáng);

- Khu quản lý chất thải bền vững;

- Khu cung cấp nước sạch và vệ sinh bền vững; Giao thông vận tải bền vững; Quy hoạch cảnh quan bền vững; Kiến trúc xây dựng bền vững;

- Liên kết và tích hợp các khả năng hiệp lực chính của các tiểu hệ thống

- Cuối cùng là xác định các nhân tố về thể chế, tích hợp và tổng hợp chúng thành một gói tổng thể để tạo ra môi trường để các đối tượng liên quan trong hệ thống hành động một cách đồng bộ và hiệu quả

 Các nhân tố thể chế ở đây gồm:

- Quản lý đô thị và xây dựng năng lực;

- Các vấn đề về luật pháp và chính sách;

- Nguồn tài chính và cơ chế khuyến khích;

- Quy hoạch không gian và quản lý đất đai;

- Cơ chế khuyến khích sự tham gia của khối doanh nghiệp tư nhân;

 Cơ chế cho sự tham gia của cộng đồng;

- Tính minh bạch và chịu trách nhiệm đến cùng;

- Công tác tuyên truyền, nâng cao nhận thức cho cộng đồng

c Lợi ích của việc áp dụng mô hình Thành phố Symbio và một số ví dụ điển hình

Áp dụng mô hình Thành phố Symbio để phát triển đô thị có thể mang lại nhiều lợi ích cho thành phố như giảm được 50% áp lực lên môi trường và giảm 40% mức tiêu thụ nước Đồng thời, xây dựng mô hình này giúp hạn chế việc sử dụng nhiên liệu hóa thạch từ 80% xuống chỉ còn 3% và giảm phát thải tới 60% lượng CO2 vào môi trường

Về mặt năng lượng, thành phố cũng có thể tự cung cấp được một phần năng lượng và tiết kiệm được 90% năng lượng sử dụng Hình dưới đây minh họa cho các thông số nên trên:

[Ngu ồn: www.Symbiocity.org ]

Hình 2 : L ợi ích từ việc áp dụng mô hình Symbio City

d Mô hình Thành phố Symbio cho các khu đô thị hiện hữu

Có rất nhiều thành phố ở Thụy Điển hiện đang áp dụng mô hình này để phát triển

đô thị Ví dụ, Khu đô thị Ekostaden Augustenborg, tại thành phố Malm Ekostaden Augustenborg là một đô thị cũ, việc áp dụng mô hình Thành phố Symbio đã giúp nó trở thành một khu đô thị sinh thái xanh - sạch - đẹp Hiện tại, khu đô thị này có diện tích 9.000 m², với nhiều tòa nhà xanh, đa chức năng giúp gia tăng giá trị đa dạng sinh học, tiết kiệm năng lượng, giảm bức xạ nhiệt, sản sinh không khí sạch và hạn chế lũ lụt Các tấm pin mặt trời trong khu đô thị này được thiết kế như các mái hiên tránh nắng cho những khu nhà và sản sinh điện năng Ngoài ra, lượng chất thải hữu cơ được

sử dụng để tạo ra khí biogas phục vụ nhiều mục đích

e Mô hình Thành phố Symbio cho các khu đô thị mới quy hoạch và phát triển

Ví dụ, Khu đô thị Hammarby Sjstad, Stockholm, đây là khu đô thị mới của thành phố bên hồ Hammarby Khu vực này trước đây là khu hải cảng và khu công nghiệp, hiện nó đang được chuyển thành khu đô thị theo mô hình Thành phố Symbio Trong tương lai, sẽ có khoảng 11.000 căn hộ cho khoảng 3.5000 người dân sống tại đây Theo quy hoạch mới, nguồn điện của thành phố được tạo ra từ chất thải, đáp ứng 50% nhu cầu điện năng của thành phố Khu đô thị này cũng có một hệ thống sinh thái độc đáo thông qua việc tích hợp năng lượng, chất thải rắn, nước và nước thải để tạo ra các nguồn năng lượng dùng cho các tòa nhà văn phòng, khu dân cư và công trình công cộng Đây thực sự là mô hình thành công về hợp tác đầu tư giữa nhà nước và doanh nghiệp, cụ thể là chính quyền thành phố Stốckhôm và 25 công ty đã cùng xây dựng khu đô thị mới Các công ty đã đóng góp 80% tổng vốn đầu tư xây dựng Vật liệu được lựa chọn kỹ càng dựa trên các tiêu chuẩn quy định về môi trường sao cho không gây tổn hại đến sức khỏe công nhân xây dựng và các hộ gia đình sẽ đến sống tại đây

 Khả năng áp dụng mô hình Symbio City tại Việt Nam

Thành phố Symbio được đánh giá là một mô hình thành công và đã được giới thiệu sang Canada và Trung Quốc Dựa trên những gì đã được áp dụng ở Thụy Điển,

Việt Nam có thể rút kinh nghiệm để áp dụng mô hình này Để phù hợp với thực tế ở nước ta, cần bổ sung một số quan niệm sau:

- Chấp nhận và nhất trí phát triển đô thị theo hướng tiếp cận toàn diện và tổng hợp;

- Ban hành các chính sách và chiến lược phát triển đô thị ổn định, lâu dài để thu hút các doanh nghiệp tham gia đầu tư và thực hiện;

- Tạo ra một sân chơi huy động sự tham gia của các thành phần khác nhau trong

xã hội ngay từ những bước đầu khi quy hoạch đô thị Ở Việt Nam, hầu hết các

đô thị đều gặp phải một số vấn đề bất cập do công tác quy hoạch và bảo vệ môi trường Điều này đã tạo ra những tác động không nhỏ đến cuộc sống người dân

và nguồn tài nguyên của đất nước; có nghĩa là thiếu quy hoạch tổng hợp sẽ tạo

ra một khoản chi phí lớn do phải giải quyết những tác hại đến môi trường và sức khỏe Áp dụng mô hình Thành phố Symbio sẽ giúp giảm khoản chi phí này Các thành phố của nước ta nếu không áp dụng mô hình này hoặc một mô hình tương tự sẽ gặp phải những thách thức, mà các thế hệ tương lại có thể phải gánh chịu những hậu quả không nhỏ

2 Đô thị sinh thái tại Trung Quốc

Gần đây nhất, chính phủ Trung Quốc và quốc đảo Singapore đang thống nhất phương án quy hoạch và nguồn tài chính trong việc xây dựng một siêu đô thị sinh thái nằm ở Đông - Bắc Trung Quốc, thành phố này sẽ là nơi sinh sống của khoảng 350.000 người nằm gần bờ Tây của Bohai - một trong những vùng biển ô nhiễm nhất thế giới

Dự án khu nhà ở này mang tên “Thành phố sinh thái Tianjin” có diện tích bằng thành phố Bristol (Anh), nơi sẽ được ứng dụng nhiều thành tựu khoa học công nghệ cao, vươn lên thành một kiểu mẫu thành phố văn minh hiện đại

án “Thành phố sinh thái Tianjin” với thời hạn xây dựng kéo dài 10 năm sẽ là nguyên mẫu để vận dụng xây dựng các thành phố sinh thái tương tự ở Trung Quốc, Ấn Độ và các quốc gia đang phát triển khác

Mặc dù đã có một số làng và thành phố sinh thái từng được xây dựng tại vài nơi ở Trung Quốc từ trước đó, nhưng việc tìm ra sự cân bằng chủ chốt giữa những thay đổi gốc rễ và hiện thực hoá thì đang là một vấn đề khá nan giải Sự thất vọng lớn nhất từng xảy ra trước đây là kế hoạch xây dựng thành phố sinh thái Đồng Tấn trong một tham vọng mà chính phủ Trung Quốc muốn biến Đồng Tấn thành kiểu mẫu đô thị sinh thái của thế giới Nhưng chỉ 1 năm trước khi giai đoạn 1 của thành phố Đồng Tấn được hoàn tất thì người ta mới nhận thấy rằng, nơi này đang thực sự hấp hối Vì người đứng đầu dự án này bị ngồi tù vì tội tham nhũng, vì giấy phép xây dựng có nhiều sai sót và viễn cảnh của thành phố mang tính xa rời thực tế Ông Goh Chye Boon, người đứng đầu dự án Công viên thương mại sinh thái tại dự án “Thành phố sinh thái Tianjin” nói rằng, dự án của ông đã được phát triển từ một hướng đi mới từ bài học kinh nghiệm xương máu ở thành phố sinh thái Đồng Tấn ”

Mục tiêu phi khí thải Carbon xem ra khá khiêm tốn Mỗi toà nhà tại Tianjin sẽ được xây dựng bằng các nguyên vật liệu theo tiêu chuẩn xanh từ phía chính phủ Trung Quốc công nhận Hơn 60 % chất thải sẽ được tái xử lý Xe cộ bị cắt giảm lưu thông tới

90 % trên các tuyến đường, một hệ thống đường xe lửa hạng nhẹ sẽ được lắp đặt gần các ngôi nhà và mỗi khu dân cư sẽ được trang bị đồng bộ các cửa hàng, trường học và bệnh viện mà chỉ cách đó vài bước chân Tianjin sẽ là thành phố có mật độ cây xanh cao hơn tất cả các thành phố khác ở Trung Quốc, với diện tích cây xanh công viên hoặc thảm cỏ hoặc ao hồ sẽ là 12 m2/người Nguồn nước ngọt đã qua xử lý sẽ giữ ở mức 120 lít/người/ngày,bao gồm hơn ½ là nước mưa và nước thải đã tái xử lý

Trong khi đó, trên báo chí Trung Quốc, các chuyên gia môi trường và các nhà khoa học đã lên tiếng phản đối dự án vì nó được thực hiện ở khu đầm lầy duy nhất còn sót lại ở Thượng Hải, ngôi nhà của các loài chim di trú quý hiếm Hơn nữa, những thành phố xanh khổng lồ này được thiết kế bởi những công ty kiến trúc nước ngoài nổi tiếng song lại thiếu hiểu biết sâu sắc về chính trị, văn hóa và kinh tế Trung Quốc Chính vì thế họ không thể nhận biết được nhu cầu của người dân bản địa – đối tượng phục vụ trực tiếp của các thành phố xanh Sự đình trệ của dự án Dongtan còn được giải thích là do tranh cãi về chủ đầu tư dự án Cả 2 phía - một bên là Công ty Arup, một bên là Tổng Công ty Đầu tư Công nghiệp Thượng Hải - đều cho rằng phía bên kia sẽ tài trợ cho dự án Phía Arup nghĩ rằng họ thiết kế dự án còn Trung Quốc sẽ thi công và chi trả cho họ một khoản tiền lớn Phía Trung Quốc lại nghĩ rằng Arup sẽ xây dựng nó

và họ sẽ được nhận một thành phố xanh miễn phí

 Bài học từ việc xây dựng thành phố sinh thái tại Trung Quốc

Xây dựng nhà ở sinh thái không chỉ phụ thuộc bởi các giải pháp kiến trúc và giải pháp kỹ thuật cho bản thân ngôi nhà, mà còn phụ thuộc nhiều hơn bởi những cục diện mang tính vĩ mô

Trước hết, nhà ở sinh thái phụ thuộc vào thái độ của chúng ta đối với thiên nhiên thể hiện ở những đặc điểm mang tính chiến lược sau đây:

- Thiết kế xây dựng “theo con người” Điều đó có nghĩa là vừa có bố cục quy hoạch phù hợp với hoạt động của con người xuất phát từ yêu cầu thẩm mỹ và tâm

lý để tạo ra môi trường ở, vừa có kích thước không gian phù hợp với cơ thể người,

đặc biệt chú ý tới các thành phần: trẻ em, người già và người tàn tật Công trình phải hài hoà với môi trường xã hội chung quanh về phương diện văn hoá - lịch sử

- Tôn trọng tự nhiên và bảo vệ sinh thái Điều đó có nghĩa là nhà ở phải tồn tại hài hoà với môi trường tự nhiên và giảm bớt được các ảnh hưởng tiêu cực của môi trường nhân tạo trong việc cân bằng sinh thái

- Cần có sự phân chia trách nhiệm và quyền lợi rõ ràng giữa các bên khi có sự hợp tác, đặc biệt là khi đối tác là công ty nước ngoài

I.1.2.2 Tổng quan phân khúc thị trường BĐSST tại Việt Nam

Theo nhận định của CBRE, năm 2010 là năm bước ngoặt cho sự bùng nổ của thị trường BĐS sinh thái và nghỉ dưỡng tại Việt Nam Hàng loạt các dự án nghỉ dưỡng sinh thái lớn nhỏ đều khởi động hoặc công bố giá bán khởi điểm rầm rộ Yếu tố “sinh thái” được các dự án khai thác triệt để trong hình thức kinh doanh đất biệt thự hoặc biệt thự xây thô Mỗi một doanh nghiệp đều đưa ra thị trường các điểm mạnh của mình khi khai thác một khía cạnh của tiêu chuẩn sinh thái Thế nhưng trên thực tế các dự án chỉ khai thác yếu tố ngôi nhà nghỉ dưỡng đơn thuần, và thường không đề cao hoặc bỏ qua yếu tố sinh thái

Trong khi thị trường BĐS sinh thái ở châu Âu đã phát triển khá lâu đời và ở đó người

ta đã đưa hệ thống đánh giá chuẩn mực cho các tiêu chí sinh thái thì ở Việt Nam, khái niệm sinh thái còn khá “mộc” với cách hiểu nôm na là “gần thiên nhiên”

Hiện vẫn chưa có chuẩn mực cụ thể và khắt khe cho khái niệm này để khách hàng kiểm định được dòng tiền mình đang đầu tư đúng nghĩa cho BĐS sinh thái chứ không đơn thuần là BĐS có yếu tố thiên nhiên

Chỉ một số ít doanh nghiệp kinh doanh BĐS sinh thái đưa ra được định hướng sinh thái rõ ràng, thể hiện sự đầu tư nghiêm túc và tầm nhìn xa đối với thị trường tiềm năng này như Khu đô thị Ecopark (Hưng Yên), quần thể sinh thái The First Villas & Resort (Kỳ Sơn - Hòa Bình) hay khu Grand Arena Hill (Ba Vì - Hà Nội)

I.1.2.3 Hạn chế của BĐSST tại Việt Nam

Vướng mắc đầu tiên đối với phân khúc BĐSST ở nước ta hiện nay là chưa xây dựng được hệ thống quy chuẩn cho BĐSST, đồng thời khái niệm về loại hình BĐS này vẫn còn chưa rõ ràng Đây là nguyên nhân lý giải cho hiện tượng BĐSST “tự phong” dẫn đến sự hiểu lầm và gây bối rối cho khách hàng lẫn cơ quan quản lý

Chi phí để xây dựng một BĐSST luôn trội hơn so với BĐS thông thường, không phải ai cũng dễ dàng chấp nhận bỏ tiền để sở hữu đặc biệt là trong bối cảnh thị trường BĐS đang ảm đạm như hiện nay

Tốc độ gia tăng dân số không ngừng cộng với sự hữu hạn của đất đai khiến áp lực

về việc đảm bảo nơi ăn chốn ở trở nên căng thẳng hơn, điều này đồng nghĩa với việc dân cư có xu hướng chọn cho mình những căn hộ chung cư hoặc những ngôi nhà có diện tích vừa đủ, thậm chí có phần nhỏ hẹp so với quy mô gia đình nhằm tiết kiệm chi phí Điều này không đúng với tiêu chí của một BĐSST – một nơi đáp ứng được yêu cầu tiêu chuẩn về mật độ dân số cũng như diện tích nhà ở khá khắt khe

Khả năng thu hồi vốn của dự án BĐSST khá chậm, vốn ban đầu bỏ ra khá nhiều,

thị sinh thái Vậy nên không phải nhà đầu tư nào cũng có thể tham gia thị trường và cũng không phải ai cũng sẵn sàng bỏ tiền ra để đầu tư vào BĐSST

Khả năng tài chính thiếu vững chắc của những nhà đầu tư trong nước cũng là một trong những nhược điểm khiến BĐSST gặp khó khăn trong quá trình phát triển

Để xây dựng BĐSST hay một khu dân cư sinh thái đòi hỏi phải có sự đồng bộ từ nhiều khâu, từ quy hoạch cho tới kiến trúc, thiết kế Tuy nhiên, tình trạng quy hoạch manh mún, phát triển hạ tầng kỹ thuật thiếu đồng bộ ở nước ta đang là một trở lực không nhỏ đối với sự phát triển của BĐSST

BĐSST phụ thuộc khá nhiều và điều kiện tự nhiên, vậy nên bất cứ một sự thay đổi nào cũng có thể gây ảnh hưởng đến tổng thể của dự án

Nghị định số 181/2004/NĐ-CP được ban hành ngày 29/10/2004 về thi hành Luật Đất Đai;

Nghị định số 71/2010/NĐ-CP được ban hành ngày 23/06/2012 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà Ở;

Quyết định số 24/QĐ-TTg được ban hành ngày 06/01/2010 về Phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2025;

Quyết định số 2139/QĐ-TTg ngày 05/12/2011 về Chiến lược quốc gia về biến đổi khí hậu

I.2 Khái quát về địa bàn nghiên cứu

I.2.1 Điều kiện tự nhiên

I.2.1.1 Vị trí địa lý

Thành Phố Hồ Chí Minh ở trung tâm của Nam Bộ, phía Tây Nam của Đông Nam

Bộ, nằm trong toạ độ địa lí khoảng: 10010’- 10038’ vĩ độ Bắc ( Củ Chi) và 106054’ kinh độ Đông (Cần Giờ) Trung tâm thành phố cách thủ đô Hà Nội 1730 km (theo đường bộ)

106022’ Phía bắc giáp tỉnh Bình Dương

- Phía tây bắc giáp tỉnh Tây Ninh

- Phía đông bắc và đông bắc giáp tỉnh Đồng Nai

- Phía đông nam giáp tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu

- Phía tây và tây nam giáp tỉnh Long An và tỉnh Tiền Giang

- Có đường bờ biển là Cần Giờ dài 20 km, diện tích 2.095,239 km2

 Ý nghĩa của vị trí địa lý:

- Nằm ở ngã tư quốc tế giữa các con đường hàng hải từ Bắc xuống Nam, từ Tây sang Đông, là tâm điểm của khu vực Đông Nam Á Đây là đầu mối giao thông nối liền các tỉnh trong vùng và là cửa ngõ quốc tế (Có cảng Sài Gòn, sân bay quốc tế Tân Sơn Nhất)

- Nằm trong vùng chuyển tiếp giữa miền Đông Nam bộ và đồng bằng sông Cửu Long

- Là trung tâm kinh tế, văn hoá, du lịch, giáo dục, khoa học kĩ thuật, y tế lớn của

cả nước

 Sự phân chia hành chính:

TP.HCM bao gồm những đơn vị hành chính sau: Có 24 quận huyện (Quận 1, 2, 3,

4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, Tân Bình, Tân Phú, Nhà Bè, Bình Chánh, Bình Tân, Gò

Vấp, Phú Nhuận, Bình Thạnh, Thủ Đức, Hóc Môn, Củ Chi, Cần Giờ)

Đơn vị hành

chính

Số phường, xã Diện tích (km 2 )

Dân số (người) Mật độ dân số (người/km 2

Bảng 2 Hệ thống đơn vị hành chính và dân số TPHCM

I.2.1.2 Địa hình

TP.HCM nằm trong vùng chuyển tiếp giữa miền Đông Nam Bộ và đồng bằng sông Cửu Long Địa hình tổng quát có dạng thấp dần từ bắc xuống nam và từ đông sang tây, chia thành 3 tiểu vùng địa hình:

Vùng cao nằm ở phía bắc – đông bắc và một phần tây bắc (bắc huyện Củ Chi, đông bắc quận Thủ Đức va quận 9), với dạng địa hình lượn sóng, độ cao trung bình 10 – 25 m, xen kẽ có những đồi gò cao, nơi cao nhất tới 32 m như khu đồi Long Bình (quận 9)

Vùng thấp trũng ở phía nam, tây nam và đông nam (quận 7, 8, 9 và các huyện Bình Chánh, huyện Cần Giờ, Nhà Bè) Vùng này có độ cao trung bình trên dưới 1m, nơi cao nhất 2 m, thấp nhất 0,5 m

Vùng có độ cao trung bình, phân bố ở khu vực trung tâm thành phố, gồm phần

lớn nội thành cũ, một phần các quận 2, Thủ Đức, toàn bộ quận 12 và huyện Hóc Môn; cao trung bình 5 – 10 m

có gió bão Cũng như lượng mưa, độ ẩm không khí ở thành phố lên cao vào mùa mưa (80%), và xuống thấp vào mùa khô (74,5%) Bình quân độ ẩm không khí đạt 79,5%/năm

I.2.1.4 Thủy văn

Nằm ở vùng hạ lưu hệ thống sông Ðồng Nai - Sài Gòn, Thành phố Hồ Chí Minh

có mạng lưới sông ngòi kênh rạch rất đa dạng Sông Ðồng Nai Bắt nguồn từ cao nguyên Lâm Viên, hợp lưu bởi nhiều sông khác, có lưu vực lớn, khoảng 45.000 km²

Với lưu lượng bình quân 20–500 m³/s, hàng năm cung cấp 15 tỷ m³ nước, sông Đồng Nai trở thành nguồn nước ngọt chính của thành phố

Sông Sài Gòn bắt nguồn từ vùng Hớn Quản, chảy qua Thủ Dầu Một đến Thành phố Hồ Chí Minh, với chiều dài 200 km và chảy dọc trên địa phận thành phố dài 80

km Sông Sài Gòn có lưu lượng trung bình vào khoảng 54 m³/s, bề rộng tại thành phố khoảng 225 m đến 370 m, độ sâu tới 20 m

Ngoài các con sông chính, Thành phố Hồ Chí Minh còn có một hệ thống kênh rạch chằng chịt: Láng The, Bàu Nông, rạch Tra, Bến Cát, An Hạ, Tham Lương, Cầu Bông, Nhiêu Lộc-Thị Nghè, Bến Nghé, Lò Gốm, Kênh Tẻ, Tàu Hũ, Kênh Ðôi Hệ thống sông, kênh rạch giúp Thành phố Hồ Chí Minh trong việc tưới tiêu, nhưng do

chịu ảnh hưởng dao động triều bán nhật của biển Ðông, thủy triều thâm nhập sâu đã gây nên những tác động xấu tới sản xuất nông nghiệp và hạn chế việc tiêu thoát nước ở khu vực nội thành

Nhờ trầm tích Pleistocen, khu vực phía Bắc Thành phố có lượng nước ngầm khá phong phú Nhưng về phía Nam, trên trầm tích Holocen, nước ngầm thường bị nhiễm phèn, nhiễm mặn Khu vực nội thành cũ có lượng nước ngầm đáng kể, tuy chất lượng không thực sự tốt, vẫn được khai thác chủ yếu ở ba tầng: 0 - 20 m, 60 - 90 m và 170 -

200 m (tầng trầm tích Miocen) Tại Quận 12, các huyện Hóc Môn và Củ Chi, chất lượng nước tốt, trữ lượng dồi dào, thường được khai thác ở tầng 60 - 90 m, trở thành nguồn nước bổ sung quan trọng

I.2.2 Điều kiện kinh tế - xã hội

I.2.2.1 Kinh tế

TPHCM giữ vai trò đầu tàu kinh tế của cả Việt Nam Thành phố chiếm 0,6% diện tích và 8,34% dân số của Việt Nam nhưng chiếm tới 20,2% tổng sản phẩm, 27,9% giá trị sản xuất công nghiệp và 34,9% dự án nước ngoài Năm 2010, thu nhập bình quân đầu người ở thành phố đạt 2.800 USD/năm, cao hơn nhiều so với trung bình cả nước,

1168 USD/năm Tổng GDP cả năm 2010 đạt 418.053 tỷ đồng (tính theo gía thực tế khoảng 20,902 tỷ USD), tốc độ tăng trưởng đạt 11.8%

Tổng sản phẩm quốc nội (GDP) trên địa bàn thành phố năm 2011 ước đạt 514,635

tỷ đồng Trong đó giá trị tăng thêm khu vực dịch vụ ước đạt 272.592 tỷ đồng, chiếm 53% GDP, khu vực công nghiệp và xây dựng ước đạt 236.864 tỷ đồng, chiếm 46% GDP; khu vực nông nghiệp ước đạt 5.178 tỷ đồng, chiếm 1% GDP Trong 10,3% tăng trưởng chung: khu vực dịch vụ đóng góp 5,82%; khu vực công nghiệp và xây dựng đóng góp 4,42%; khu vực nông lâm thủy sản đóng góp 0,06%

Về thương mại, TPHCM có một hệ thống trung tâm mua sắm, siêu thị, chợ đa dạng Chợ Bến Thành là biểu tượng về giao lưu thương mại từ xa xưa của thành phố, hiện nay vẫn giữ một vai trò quan trọng Những thập niên gần đây, nhiều trung tâm thương mại hiện đại xuất hiện như Saigon Trade Centre, Diamond Plaza Mức tiêu thụ của TPHCM cũng cao hơn nhiều so với các tỉnh khác của Việt Nam và gấp 1,5 lần thủ đô Hà Nội Sở Giao dịch Chứng khoán TPHCM , có mã giao dịch là VN-Index, được thành lập vào tháng 7 năm 1998

I.2.2.2 Xã hội

1 Dân cư

Dân số bình quân trên địa bàn thành phố năm 2011 ước tính 7.600,4 ngàn người, tăng 2,8% so với năm 2010; khu vực thành thị là 6.316,9 ngàn người, chiếm 83,1% trong tổng dân số, tăng 2,7% so năm trước Tỷ lệ tăng cơ học 20,75‰; tỷ lệ tăng tự nhiên dân số 10,32‰

Các khu vực kinh tế trên địa bàn thành phố đã thu hút lao động, giải quyết việc làm 292,1 ngàn lượt người, đạt 110,2% so kế hoạch năm 2011, tăng 0,2% so năm

2010 Với số người có việc làm ổn định là 215,8 ngàn người, chiếm tỉ lệ 73,9% so với số lao động được giải quyết việc làm

2 Dân tộc

Người Kinh đa số dân số thành phố, tiếp theo tới người Hoa, còn lại là các dân

tộc: Khmer, Chăm Tổng cộng có đến 52/54 dân tộc được công nhận tại Việt Nam

có người cư trú tại thành phố Ngoài ra còn 1.128 người được phân loại là người nước ngoài, có nguồn gốc từ các quốc gia khác (India, Pakistan, Indonesia, France )

3 Tôn giáo

Phật giáo 1.164.930 người chiếm 16,26 %, Công giáo 745.283 người chiếm 10,4

%, Cao đài 31.633 người chiếm 0,44 %, Tin lành 27.016 người chiếm 0,37 %, Hồi

giáo 6.580 người chiếm 0,09 %

4 Y tế

Với mạng lưới y tế gồm 112 BV có tổng cộng 31.454 giường bệnh, TPHCM hiện

chỉ có 41.580 cán bộ y tế phục vụ Trong đó có 10.077 bác sĩ (đạt tỷ lệ 13 bác sĩ/vạn dân) và 1.182 dược sĩ (đạt tỷ lệ 1,56 dược sĩ/vạn dân)

Theo Sở Y tế TPHCM, với 322 trạm y tế phường, xã nhưng thống kê đến hết năm 2011, TPHCM chỉ có 244 trạm y tế có bác sĩ (đạt tỷ lệ 76 %) Có những trạm y

tế tuyển mãi không được bác sĩ nên đành để y sĩ làm trưởng trạm

5 Giáo dục

Trong năm 2011, toàn thành phố có 744 trường mẫu giáo, mầm non tăng 6,9% (tăng 44 trường) so với năm học trước Có 93.122 học sinh học sinh hoàn thành cấp

tiểu học, tăng 13,2% so với năm học trước; cấp trung học cơ sở: 74.219 học sinh,

giảm 2,5%; cấp trung học phổ thông 57.439 học sinh, tăng 9,6%

6 Giao thông vận tải

Trong năm 2011, thành phố đã thi công hoàn thành 142 công trình, trong đó có nhiều công trình quan trọng như: toàn tuyến đại lộ Đông Tây, trong đó có hầm Thủ Thiêm vượt sông Sài Gòn; đường Rừng Sác; đường Song Hành quốc lộ 22… Thành phố cũng đã cải tạo và làm mới hơn 1.340.000m2 đường; xây dựng được 9 cây cầu

mới; nâng tỷ lệ mật độ đường giao thông lên 1,771km/km2

Quy hoạch phát triển giao thông vận tải TPHCM đến năm 2020 được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt ngày 22/01/2007 được thực hiện theo quan điểm “thành phố mở” nhằm kết nối TPHCM với các địa phương khác trong vùng kinh tế trọng điểm phía Nam Cụ thể như sau:

• Nâng cấp các quốc lộ hướng tâm (quốc lộ 1, 1K, 13, 22); quốc lộ 50 đoạn từ vành đai 2 vào khu vực nội thành được cải tạo, nâng cấp thành đường đô thị và xây dựng mới tuyến song hành Ngoài ra sẽ có thêm nhiều đường cao tốc như TPHCM - Vũng Tàu; TPHCM - Long Thành - Dầu Giây - Đà Lạt; TPHCM -

Thủ Dầu Một - Chơn Thành; TPHCM - Mộc Bài; TPHCM - Trung Lương - Cần Thơ; đường cao tốc liên vùng phía Nam TPHCM - Nhơn Trạch

• Nâng cấp, cải tạo các trục đường nội đô hiện hữu nhằm nâng cao năng lực thông xe Xây dựng mới 3 cây cầu nằm trên đường cao tốc liên vùng phía Nam: cầu Bình Khánh, Phước Khánh, Phước An Trên sông Đồng Nai xây dựng mới các cầu Phú Thuận, Bình Gởi, Phú Long, Tam Bình; Bình Lợi, Bình Qưới, Sài Gòn II; Thủ Thiêm II; Thủ Thiêm III; Thủ Thiêm IV

• Xây dựng bốn tuyến đường trên cao: tuyến 1 khởi đầu từ đường Cộng Hòa và

kết thúc ở đường Nguyễn Hữu Cảnh Tuyến 2 từ điểm giao với tuyến số 1 tại đường Tô Hiến Thành tới đường vành đai 2 Tuyến số 3 từ điểm giao với tuyến 2

tại Tô Hiến Thành tới đường Nguyễn Văn Linh Tuyến số 4 từ nút giao thông

Bình Phước tới Điện Biên Phủ Nguyên tắc xây dựng là bốn đường phải liên thông với nhau để giải quyết giao thông trực tuyến ở các trục đường có lưu lượng giao thông lớn

I.2.3 Ưu thế phát triển bất động sản tại TPHCM

Quy mô dân số lớn với khoảng 6,4 triệu người sinh sống (chưa tính lao động nhập cư), dự báo đến hết năm 2020, dân số của TP khoảng 10 triệu người, nhu cầu nhà ở, đất sản xuất, làm việc, sinh hoạt tăng nhanh, dự tính hàng triệu mét vuông sàn sẽ được xây dựng mới hàng năm tại TPHCM, lượng cầu tăng là cơ sở thúc đẩy thị trường phát triển

Là tâm điểm của vùng kinh tế trọng điểm khu vực phía Nam, TPHCM có vị thế chiến lược trong trục giao thông Bắc - Nam và hành lang Đông Tây, do đó kinh phí đầu tư vào hạ tầng cơ sở rất lớn - đây cũng chính là điều kiện thuận lợi cho sự phát triển các BĐS thương mại, dịch vụ, công nghiệp… nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng của thị trường

Thêm nữa, TPHCM - trung tâm tài chính lớn nhất cả nước, là nơi hoạt động của

hầu hết các ngân hàng lớn trong và ngoài nước và của nhiều quỹ đầu tư, có vai trò quan trọng trong việc tài trợ vốn cho các chủ thể tham gia thị trường, Vốn đầu tư trực

tiếp nước ngoài (FDI) vào thị trường BĐS thành phố có xu hướng tăng trong nhiều năm giúp cải thiện quan đô thị, nâng cao dịch vụ du lịch, thương mại, sẽ góp phần thúc đẩy thị trường BĐS Thành phố phát triển cả về mặt chất lượng và số lượng

I.2.4 Nội dung, phương pháp thực hiện

I.2.4.1 Nội dung nghiên cứu

Để nghiên cứu đề tài trên, tôi tìm hiểu các nội dung sau đây:

- Tìm hiểu thực trạng phát triển đô thị tại TPHCM

- Tìm hiểu thực trạng phát triển thị trường BĐS TPHCM

- Tìm hiểu thực trạng BĐSST, nhận định về sự phát triển của BĐSST hiện nay;

- Tìm hiểu những vấn đề liên quan tới BĐSST, những yếu tố tạo nên một BĐSST hoàn chỉnh;

- Tìm hiểu hiệu quả kinh tế - xã hội và những nhược điểm của BĐSST, tính cấp thiết của việc xây dựng mô hình BĐSST;

- Một vài dự án xây dựng theo xu hướng BĐSST trên địa bàn TPHCM;

- Kết quả khảo sát đánh giá mức độ quan tâm của người dân đối với BĐSST

- Đề xuất một số giải pháp nhằm thúc đẩy sự phát triển của mô hình BĐSST

I.2.4.2 Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp chủ yếu là thu thập dữ liệu: dữ liệu được thu thập từ sách, báo, Internet, số liệu thống kê của các công ty trong những buổi hội thảo

- Phương pháp điều tra: sử dụng phiếu điều tra để đánh giá về mức độ quan tâm của người dân về loại hình Bất động sản đang tìm hiểu

- Phương pháp thống kê: từ số liệu thu thập được, tiến hành xử lý, thống kê để chọn

- Phương pháp phân tích, tổng hợp: sử dụng phương pháp này để phân tích những

dữ liệu đã điều tra được sau đó tổng hợp để đưa ra đánh giá tổng quát

PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU II.1 Đánh giá thực trạng phát triển đô thị TPHCM

TPHCM vẫn luôn dẫn đầu cả nước về chỉ số phát triển kinh tế, khả năng thu hút đầu tư và tốc độ phát triển đô thị Trong những năm gần đây, bộ mặt thành phố thay đổi một cách nhanh chóng, cơ sở hạ tầng được nâng cấp và cải tạo thường xuyên, xây dựng nhiều tòa nhà cao tầng mới nhằm đáp ứng kịp thời nhu cầu về nhà ở, văn phòng cũng như phục vụ nhu cầu vui chơi, giải trí của dân cư Bên cạnh những thành quả đã đạt được thì vẫn còn những vấn đề tồn tại trong công tác quản lý và quy hoạch thành phố Một thực trạng là từ nhiều năm qua là quy hoạch TP không theo kịp sự bùng phát

của các khu đô thị, dẫn đến tình trạng đô thị chắp vá, manh mún, thiếu đồng bộ về cơ

sở hạ tầng điện, nước, giao thông, trường học…

Mặc dù bản điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng Tp.HCM đến năm 2025 được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt đầu năm 2010, đã xác định rất rõ mô hình phát triển của TP là tập trung và đa cực, trong đó, trung tâm là khu vực nội thành hiện hữu với bán kính 15km và 4 cực phát triển theo hướng Đông, Nam, Tây – Bắc, Tây – Nam Tuy nhiên, quận 1 và quận 3 tập trung nhiều trung tâm dịch vụ, cơ quan hành chính, trong khi khu vực bên ngoài thì trống vắng Đa phần người dân vẫn muốn cư ngụ gần trung tâm để được hưởng các dịch vụ xã hội tốt nhất, di chuyển bằng phương tiện cá nhân thuận tiện Vì vậy, mục tiêu phát triển đô thị mạnh ở ngoại thành là rất khó

Một vấn đề đáng lo ngại là hạ tầng giao thông yếu kém, trong khi nhiều cao ốc đã

và đang tiếp tục mọc lên trên những trục đường trung tâm Chỉ tính riêng 3 tuyến là đường Lê Lợi, Nguyễn Huệ và Hàm Nghi hiện đã có hàng chục dự án cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại, khách sạn lớn nhỏ chuẩn bị mọc lên Trong đó phải kể đến tháp đôi Bến Thành Tower, mỗi tháp cao 55 tầng, do Tập đoàn Bitexco xây dựng,

dự án SJC Tower với dự kiến cao hơn 50 tầng, dự án Saigon Center giai đoạn 2 cao 45 tầng, khu phức hợp Eden của Công ty Vincom đang xây dựng cạnh trụ sở UBND TP

và Nhà hát TP, rồi Thương xá Tax góc đường Lê Lợi – Nguyễn Huệ sắp được thay thế bằng một tòa nhà cao 40 tầng, tòa nhà BIDV Tower 40 tầng cũng đang được xây dựng,

dự án Times Square với hai tòa tháp cao 36 tầng sắp hoàn tất, cạnh đó là tòa nhà Bitexco Financial Tower 68 tầng vừa khánh thành Không chỉ gây ùn tắc giao thông, thiệt hại về kinh tế, mà việc có quá nhiều cao ốc tại trung tâm còn khiến mục tiêu giãn

nay là đô thị “nén”, mọi thứ dồn vào khu vực trung tâm nhưng bên ngoài thì gần như không có gì

Tình trạng ngập nước kéo dài cũng đang là vấn đề nan giải của thành phố Nguyên nhân là do quá trình đô thị hóa 14 năm trở lại đây đã xóa sổ 47 con kênh, làm mất đi 24ha diện tích mặt nước, khả năng điều tiết nước của hệ thống kênh rạch giảm gần 10 lần, diện tích bê tông hóa tăng 30,5% trong vòng 17 năm, vì thế khả năng thấm tự nhiên của đất từ 50% giảm xuống còn 15% Bên cạnh đó, hệ thống thoát nước cũ kỹ lại chịu áp lực quá cao từ nguồn thải sản xuất, sinh hoạt của dân cư thành phố cũng góp phần khiến vấn đề trở nên trầm trọng

Trong cơn sốt phát triển theo kinh tế thị trường đô thị TPHCM giống như một công trường xây dựng lớn, khá hỗn độn Không ít công trình cũ đã bị phá bỏ để xây dựng các công trình to lớn hơn và mở rộng đường sá, sân bay Thiên nhiên bị phá hủy, đất nông nghiệp bị lấn chiếm để xây dựng các khu công nghiệp, nhà ở ngoại ô và cả sân golf Ở đây, tốc độ xây dựng và phá hủy thật phi thường do kinh tế phát triển nhanh cùng sự xây dựng tập trung các cơ quan nhà nước lẫn nguồn lực đầu tư nước ngoài Bùng nổ đầu cơ nhà đất trở thành nỗi ám ảnh thường trực, một yếu tố gây rối loạn nền kinh tế trong nước Các mặt yếu kém của đô thị xuất hiện ngày càng nhiều : nhà ổ chuột, ô nhiễm trầm trọng, úng ngập nước, tắt nghẽn giao thông… Không ít trung tâm lịch sử bị phá hủy như khu phố Pháp, phố Tàu cũ ở TP HCM Chúng phản ảnh sự bất lực của chính quyền thành phố trước nạn bùng nổ dân số và yếu kém về cơ

sở hạ tầng (*)

Khác với các thành phố tiên tiến, quần cư đô thị Việt thường xuất hiện với một thành phố hạt nhân luôn quá tải, bao quanh là nông thôn bao la mang nặng cơ cấu truyền thống văn hóa xóm làng, với mặt bằng dân trí thấp Có sự đối lập rõ nét của nhà cao tầng, khu ở sang trọng và các xóm nhà lụp xụp nghèo khó của người nghèo và mới nhập cư Gần đây, việc chuyển đổi nhanh từ một nền kinh tế kế hoạch sang kinh tế thị trường cũng gây ra không ít hỗn loạn (*) Đây cũng là thực trạng của TPHCM nhiều năm qua, sự bùng phát dân số và đô thị mở rộng một cách tự phát đang là bài toán nan giải cho Tp.HCM trong việc quy hoạch và phát triển đô thị theo hướng văn minh hiện đại Đặc biệt, việc quy hoạch các khu đô thị mới ra ngoại thành, chỉnh trang lại các khu đô thị cũ trong nội thành, đẩy mạnh chương trình phát triển nhà ở sẽ là những khối công việc rất nặng nề mà TP phải quyết tâm thực hiện, nếu muốn trở thành một đô thị văn minh hiện đại và phát triển bền vững

(*): T rích từ bài tham luận tại Hội thảo Quốc tế Việt Nam học lần thứ 3 của Kiến trúc sư- Quy hoạch gia Nguyễn Hữu Thái

II.2 Thực trạng phát triển thị trường BĐS TPHCM

Trong năm 2011, thị trường BĐS Việt Nam nói chung và thị trường BĐS TPHCM nói riêng đều rơi vào khoảng lặng Giao dịch trên tất cả các phân khúc đều trở nên ảm đạm, nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng này là do chủ trương siết tín dụng của hệ thống ngân hàng làm giảm khả năng chi trả của người mua Để “làm ấm” thị trường, hầu hết chủ đầu tư đều đưa ra những chính sách ưu đãi, giảm giá bán kèm theo khuyến mãi khi mua nhà, tuy nhiên tình hình vẫn không mấy khả quan, đa số người dân vẫn có tâm lý chờ đợi và kỳ vọng giá sẽ còn tiếp tục giảm sâu hơn nữa Những giao dịch thành công chủ yếu từ đối tượng khách hàng có nhu cầu thực, mua nhà để ở Càng về cuối năm , tình hình càng trở nên xuống dốc, mặc dù giá vẫn tiếp tục giảm nhưng giao dịch hầu như không có, hầu hết các văn phòng nhà đất, sàn giao dịch phải hoạt động cầm chừng, nhiều đơn vị nhỏ lẻ phải đóng cửa Tại thời điểm cuối năm 2011, thị trường BĐS rơi vào trạng thái tê liệt, số lượng giao dịch giảm xuống mức thấp nhất trong hơn 5 năm trở lại đây

Bước sang năm 2012, Ngân hàng Nhà nước đưa ra chính sách hạ lãi suất huy động còn 9% đồng thời giảm lãi suất cho vay xuống 13%/năm (Thông tư 05/2012/TT-NHNN) nhằm cải thiện tính thanh khoản cho thị trường BĐS, đồng thời bất động sản được loại khỏi danh sách hạn chế cho vay

Tuy nhiên, dường như liều thuốc lãi suất không có tác dụng đối với “cơn bạo bệnh” của thị trường Về phía nhà đầu tư họ vẫn chưa mặn mà lao vào thị trường hiện tại bởi họ cho rằng thị trường chưa thể hồi phục Do đó, nhà đầu tư không dám quyết định xuống tiền mua bất động sản Họ cho rằng nếu xuống tiền bây giờ cũng không thể sinh lời trong tương lai Bên cạnh đó, số lượng căn hộ, số lượng biệt thự, liền kề trên thị trường đang còn rất nhiều Trong khi đó, số lượng tiêu thụ lại chưa nhiều, cung hiện nay đang nhiều hơn cầu, lượng cung đang lớn lên trong khi cầu lại ít đi

Về phía người mua để ở họ cho rằng giá nhà hiện nay vẫn bị thổi phồng so với giá trị thực Mặc dù thị trường rất đa dạng, có thể đáp ứng được hầu hết các nhu cầu từ nhà cho người thu nhập thấp, chung cư thứ cấp, chung cư cao cấp, đất nền nhưng thực tế để mua được nhà thì cần rất nhiều sự hỗ trợ về tài chính từ nhiều nguồn khác nhau mới có thể đáp ứng được Vì vậy, người mua vẫn đang chờ đợi giá nhà tiếp tục đi xuống và lãi suất giảm mạnh hơn nữa Năm 2012 đã trôi đi quá nửa nhưng thị trường BĐS vẫn chưa có nhiều đột phá để khởi sắc Một khi người mua không có lòng tin thị trường thì BĐS khó mà hồi phục trong ngắn hạn

II.3 Thực trạng phát triển phân khúc thị trường BĐSST trên địa bàn TPHCM:

Trong vòng hai năm trở lại đây, xu hướng BĐSST bắt đầu xuất hiện và lan rộng ở Việt Nam Với lợi thế bãi biển đẹp, các tỉnh miền Trung như Nha Trang, Quảng Nam,

Đà Nẵng và Đông Nam Bộ như Bà Rịa Vũng Tàu đã thành công khi xây dựng nhiều

dự án BĐS nghỉ dưỡng hạng sang Làn sóng này đã lan ra cả những thành phố nhộn nhịp đông dân như TPHCM, mặc dù ở đây không có ưu thế về cảnh quan như những tỉnh khác Các nhà đầu tư đã tận dụng tiềm năng sông nước Sài Gòn để phát triển BĐS kèm theo những thảm thực vật xanh ven sông nhằm gia tăng giá trị cho dự án Thực chất, những BĐS “xanh” đã xuất hiện ờ TPHCM từ 15 năm về trước, khi khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng được xây dựng, nơi đây đã trở thành một khu đô thị kiểu mẫu bắt nguồn từ một vùng đầm lầy hoang vu Tuy nhiên đây mới chỉ là hình thức “sơ khai” và