NGHIÊN CỨU THỊ HIẾU CHỌN MUA CĂN HỘ CHUNG CƯ CỦA KHÁCH HÀNG TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN TÂN PHÚ TP HỒ CHÍ MINH

Song song với việc chọn các căn hộ có mức giá trung bình như vậy thì phương thức thanh toán họ quan tâm nhất là trả góp trong vòng nhiều tháng và không tính lãi suất, trên địa bàn Quận T

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠOTRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP

:: :::

NGUYỄN HẢI TỒN

08135100 DH08TB

2008 – 2012 Quản Lý Đất Đai & BĐS

-TP.Hồ Chí Minh, tháng 07 năm 2012-

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT & BĐS

NGUYỄN HẢI TOÀN

“ NGHIÊN CỨU THỊ HIẾU CHỌN MUA CĂN HỘ CHUNG CƯ CỦA KHÁCH HÀNG TRÊN ĐỊA BÀN

QUẬN TÂN PHÚ- TP HỒ CHÍ MINH”

Giáo viên hướng dẫn: TS Nguyễn Văn Tân

(Địa chỉ cơ quan: Trường ĐH Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh)

Ký tên: ………

Về phía trường ĐH Nông Lâm Tp Hồ Chí Minh

Điều đầu tiên em xin cảm ơn các thầy cô khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản

Thứ hai em xin chân thành cảm ơn TS Nguyễn Văn Tân là người đặc biệt quan trọng, đã dìu dắt tận tình hướng dẫn em trong 3 tháng qua để hoàn thành báo cáo tốt nghiệp này

Về phía cơ quan thực tập

Em xin cảm ơn Ban Tổng Giám Đốc Công ty địa ốc Hoàng Anh Sài Gòn, các anh chị phòng Kinh doanh C đã tạo điều kiện tốt cho em trong thời gian thực tập Đặc biệt là anh Đặng Lê Hoàng Trọng, trưởng phòng Kinh doanh C, người đã hướng dẫn em rất nhiệt tình trong mọi công việc

Cảm ơn Công ty Quang Thái, Công ty Saigonres đả cung cấp những số liệu cực kỳ quý giá về thị trường căn hộ tại Quận Tân Phú

Cuối cùng em xin cảm ơn và chia vui với lớp DH08TB, những người bạn đã cùng học tập, động viên và chia sẻ trong suốt 4 năm học

ĐH Nông Lâm Tp HCM, tháng 7/2012

Sinh viên thực hiện: Nguyễn Hải Toàn, Khoa Quản Lý Đất Đai và Bất Động Sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh

Đề tài: “NGHIÊN CỨU THỊ HIẾU CHỌN MUA CĂN HỘ CHUNG CƯ CỦA KHÁCH HÀNG TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN TÂN PHÚ- TP HỒ CHÍ MINH”

Giáo viên hướng dẫn: TS Nguyễn Văn Tân, Khoa Quản Lý Đất Đai và Bất Động Sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh

Thành phố Hồ Chí Minh với khoảng 7,4 triệu dân ( 2010) đa phần là dân số trẻ và là dân

số nhập cư, quỹ đất hạn hẹp cùng với sự phát triển của kinh tế và hội nhập với thế giới đã làm xuất hiện một nhu cầu về nhà ở mới đó là sự lựa chọn căn hộ chung cư Đặc biệt đối với Quận Tân Phú là một Quận vùng ven là nơi tập trung đông đúc dân cư đồng thời cũng

là nơi còn lại một số ít quỹ đất để xây dựng các dự án căn hộ chung cư Vì vậy để thỏa mãn tốt nhu cầu và thị hiếu của người mua căn hộ cách duy nhất là phải tìm hiểu thị hiếu

và nhu cầu của họ

Đề tài tiến hành nghiên cứu nhu cầu về căn hộ chung cư bằng cách điều tra 90 khách hàng đang tìm mua chung cư trên địa bàn Quận Tân Phú tại Công Ty Địa Ốc Hoàng Anh Sài Gòn

Kết quả cho thấy: đa số những người chọn mua căn hộ chung cư là những người trẻ, có độ tuổi trung bình từ 31- 40 tuổi, trong đó đa phần là những người có trình độ từ cao đẳng và đại học và thu nhập trung bình hàng tháng của họ vào khoảng từ 7- 20 triệu/ tháng và một

bộ phận có thu nhập từ 20 – 30 triệu/ tháng Các căn hộ chung cư họ thường lựa chọn là những căn có diện tích trung bình, khoảng từ 60 – 110 m2 và giá của nó thường giao động

từ 10- 18 triệu/ m2 Song song với việc chọn các căn hộ có mức giá trung bình như vậy thì phương thức thanh toán họ quan tâm nhất là trả góp trong vòng nhiều tháng và không tính lãi suất, trên địa bàn Quận Tân Phú căn hộ mà họ quan tâm nhất vào thời điểm này đó là 2

dự án Quang Thái và căn hộ An Bình vì đây là 2 dự án có tiến độ thi công tốt, vị trí thuận lợi và cũng có phương thức thanh toán rất tốt đó là khách hàng chỉ cần thanh toán 50% giá trị căn hộ thì được nhận nhà, còn lại sẽ trả chậm trong vòng 1-2 năm với lãi suất 0% Điều mà khách hàng quan tâm nữa là các dịch vụ tiện ích đi kèm và các loại chi phí quản

lý cũng như phí sinh hoạt của chung cư và hầu hết khách hàng mong muốn có một công

Trong giai đoạn khó khăn của thị trường như hiện nay, các dự án căn hộ chung cư có mức giá trung bình và diện tích nhỏ kết hợp với phương thức thanh toán tốt sẽ chiếm ưu thế trên thị trường vì nó đáp ứng cho nhu cầu của những người ở thực, không còn thấy nhiều bóng dáng của các nhà đầu tư mua đi bán lại vào thời điểm này, có chăng cũng là mua xong rồi cho thuê lại mà thôi Qua nghiên cứu trên cho thấy Tân Phú là một thị trường tiềm năng, đáp ứng đầy đủ các yêu cầu về việc lựa chọn một căn hộ tầm trung bình cho người có nhu cầu ở thực

DANH SÁCH CÁC BẢNG

Bảng 1.1: Phân loại các căn hộ Trang 6

Bảng 2.1: Nguồn cung căn hộ cao cấp tại Quận Tân Phú Trang 30

Bảng 2.2: Nguồn cung căn hộ loại khá tại Quận Tân Phú Trang 30

Bảng 2.3: Bảng giá một số dự án trên địa bàn Quận Tân Phú Trang 35

Bảng 2.4: Mối liên hệ giữa giá và diện tích Trang 47

Bảng 2.5: Loại căn hộ và tiêu chí vị trí Trang 48

Bảng 2.6: Giá với loại căn hộ được chọn Trang 49 Bảng 2.7: Mối quan hệ giữa tiêu chí tiện ích với loại căn hộ Trang 49

Bảng 2.8: Đặc điểm của người mua từng loại căn hộ Trang 51

Bảng 2.9: Các lựa chọn của người mua từng loại căn hộ Trang 52

Hình 1.1: Căn hộ Luxury Class Trang 6

Hình 1.5: Cấu trúc của căn hộ Flat ( Quang Thái Apartment) Trang 10

Hình 1.6: Cấu trúc căn hộ Loft ( Gold House An Tiến) Trang 11

Hình 1.7: Không gian phòng khách Penthouse Trang 12

Hình 1.8: Sân vườn đầy nắng gió của Penthouse Trang 12

Hình 1.10: Một số chung cư trên địa bàn Quận Tân Phú Trang 22

Hình 1.12: Chung cư cao cấp thiết kế không gian hợp lý Trang 24

Hình 2.1: Nguồn cung sơ cấp căn hộ trong Q1/2012 Trang 29

Hình 2.5: Tuổi của khách hàng mua căn hộ chung cư Trang 37

Hình 2.6: Tỷ lệ kết hôn của khách hàng mua chung cư Trang 37

Hình 2.7: Trình độ học vấn của khách hàng Trang 38

Hình 2.9: Tỷ lệ khách hàng quan tâm đến hướng căn hộ Trang 40

Hình 2.10: Tỷ lệ phuong thức giao nhà mà khách hàng chọn Trang 41

Hình 2.11: Tỷ lệ hình thức thanh toán mua nhà Trang 42

Hình 2.12: Tỷ lệ chủ đầu tư xây dựng mà khách hàng lựa chọn Trang 43

Hình 2.13: Hình thức quản lý chung cư mà khách hàng lựa chọn Trang 44

Hình 2.14: Nguồn thông tin mà khách hàng quan tâm Trang 44

Hình 2.15: Tiêu chí quan trọng khi mua căn hộ chung cư Trang 45

Hình 2.16: Mức độ quan tâm đến các yếu tố vị trí khi mua căn hộ Trang 46

Hình 2.17: Mức giá được khách hàng chọn khi mua căn hộ Trang 47

MỤC LỤC

MỤC LỤC 1

ĐẶT VẤN ĐỀ 3

TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI 3

MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU 4

ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU 4

PHẦN I TỔNG QUAN 5

I.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN 5

I.1.1 Định nghĩa nhà chung cư và cách phân loại chung cư hiện nay 5

I.1.2 Cấu trúc thông thường của một căn hộ chung cư 10

I.1.3 Lý thuyết hành vi của người tiêu dùng 12

a Mô hình về hành vi mua hàng ( A model of consumer behavior) 13

b Các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi mua sắm 13

c Tiến trình quyết định mua sắm: 14

I.1.4 Các chỉ tiêu nghiên cứu 15

1 Bản thân chung cư ( chỉ tiêu chất lượng) 15

2 Vị trí căn hộ và môi trường xung quanh có ảnh hưởng đến chung cư 18

3 Nhóm chỉ tiêu khác có ảnh hưởng đến quyết định chọn nhà 19

I.2 TỔNG QUAN VỀ ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU 20

I.2.1 Giới thiệu chung: 20

I.2.2 Quá trình phát triển nhà ở tại Quận Tân Phú 20

I.2.3 Nhận thức của người dân về chung cư 22

I.2.4 Tình hình quy hoạch hiện nay tại Tân Phú 25

I.2.5 Giới thiệu về Công ty TNHH Địa Ốc Hoàng Anh Sài Gòn ( HASR) 25

I.3 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 27

I.3.1 Nội dung nghiên cứu: 27

I.3.2 Phương pháp nghiên cứu 27

PHẦN II KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 29

II.1 TÌNH HÌNH THỊ TRƯỜNG NHÀ CHUNG CƯ HIỆN NAY TẠI TÂN PHÚ 29

II.1.1 Tình hình cung – cầu về căn hộ chung cư hiện nay tại Quận Tân Phú 29

II.1.2 Giá nhà chung cư hiện nay trên địa bàn Quận Tân Phú 32

II.2 KẾT QUẢ PHÂN TÍCH THỊ HIẾU VÀ PHÂN LOẠI KHÁCH HÀNG CHỌN MUA CĂN HỘ CHUNG CƯ TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN TÂN PHÚ 36

II.2.1 Đặc điểm của người mua chung cư: 36

II.2.2 Sự lựa chọn của khách hàng khi mua căn hộ 40

II.2.3 Đánh giá mức độ quan trọng của 3 tiêu chí Vị trí-Giá-Tiện ích 45

II.2.4 So sánh sự lựa chọn giữa các tiêu chí ( chọn vị trí- giá- tiện ích) khi mua từng loại căn hộ 48

II.2.5 Đặc điểm và lựa chọn của người mua theo phân theo loại căn hộ 50

II.2.6 Phân loại khách hàng mua căn hộ chung cư 52

PHẦN III: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 54

TÀI LIỆU THAM KHẢO 55

ĐẶT VẤN ĐỀ

TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá mà thiên nhiên đã ban tặng cho con người, là một nhân tố đóng vai trò quan trọng, chủ yếu cho sự phát triển của xã hội, là địa bàn phân

bố dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh, quốc phòng Đối với mỗi quốc gia, mỗi dân tộc thì đất đai luôn được coi là tư liệu sản xuất đặc biệt, không thể thay thế, là nền tảng đối với sự sinh tồn, phồn thịnh và phát triển

Ở nước ta, cùng với quá trình đô thị hoá phát triển nền kinh tế thị trường thì nhu cầu nhà ở đang diễn ra ngày càng sôi động và nhà ở đã trở thành một trong những vấn đề bức xúc nhất đang được sự quan tâm của Đảng và Nhà nước Từ hơn 10 năm nay, cùng với công cuộc đổi mới, chủ trương và chính sách của Đảng và nhà nước đã tạo điều kiện thuận lợi cho mọi người có thể sở hữu được nhà ở Tuy nhiên, với tốc độ đô thị hóa ngày càng cao như ở Hà Nội và Tp Hồ Chí Minh thì việc dành quỹ đất sạch cho phát triển nhà

ở là rất khó khăn Chính vì vậy một loại hình nhà ở mới được nhiều người dân quan tâm hơn trong thời gian gần đây đó là nhà chung cư Nhà chung cư vừa đáp ứng được nhu cầu

sử dụng của người dân, vừa góp phần tiết kiệm quỹ đất cho Thành phố, nhưng trước đây khi nhắc đến nhà chung cư người ta thường nghĩ ngay đến cảnh quần áo phơi ngổn ngang, lượm thượm, điện nước thì không đủ xài, vệ sinh thì không bảo đảm… Nhưng thời gian trở lại đây, với sự ra đời của những chung cư kiểu mới, hiện đại, sạch đẹp cộng với nếp sống tấp nập của đô thị đã làm cho người dân có cái nhìn khác hơn về nhà chung cư Mọi người ý thức được rằng sống trong chung cư là môt nếp sống mới, văn minh, hiên đại rất nhiều, khi họ bước xuống cầu thang sẽ có ngay trung tâm thương mại, khi họ muốn vui chơi thì có ngay khu giải trí… tất cả đều được tích hợp trong khối nhà chung cư hiện đại

đó Và chính vì vậy có thể nói sống trong căn hộ chung cư là xu hướng tất yếu trong giai đoạn phát triển đô thị như hiện nay

Thị trường căn hộ chung cư là một phần quan trọng của thị trường bất động sản, để nắm rõ được thị trường chung cư nói riêng và thị trường căn hộ nói chung chúng ta phải biết đựơc nhu cầu, thị hiếu của người tiêu dùng là như thế nào Mặt khác, với mức sống ngày càng cao, khách hàng ngày càng khó tính, nhu cầu luôn thay đổi, vì thế để phục vụ tốt những nhu cầu đó thì các công ty bất động sản cũng phải tìm hiểu thật kỹ thị hiếu của khách hàng nhằm định hướng đúng đắn cho doanh nghiệp trong lĩnh vực bán hàng Xuất phát từ thực tế đó tôi thực hiện đề tài nghiên cứu: “ Nghiên cứu thị hiếu chọn mua căn hộ chung cư của khách hàng trên địa bàn Quận Tân Phú- TP Hồ Chí Minh.”

MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU

Nghiên cứu thực trạng thị hiếu về căn hộ chung cư của người dân trên địa bàn Quận Tân Phú, để tìm hiểu nội dung và tầm quan trọng cũa những tiêu chí chọn căn hộ chung

cư Cụ thể đề tài sẽ tập trung nghiên cứu vào những vấn đề nổi bật sau:

1 Đánh giá tình hình cung cầu và giá cả căn hộ chung cư hiện tại trên địa bàn Quận Tân Phú nhằm làm cơ sở giải thích thị hiếu chọn căn hộ của người dân

2 Phân tích các tiêu chí lựa chọn chất lượng nhà ở và vị trí chung cư so với môi trường xung quanh khi chọn căn hộ chung cư

3 Phân nhóm khách hàng mua căn hộ chung cư nhằm đề xuất các giải pháp tiếp cận

và thỏa mãn tốt hơn thị hiếu chọn căn hộ chung cư của người dân

ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU

Đối tượng nghiên cứu: các tiêu chí khi chọn mua căn hộ chung cư của người dân

trên địa bàn Quận Tân Phú

Nội dung: đề tài tập trung tìm hiểu tình hình cung cầu và giá căn hộ chung cư kết hợp

với việc phân tích thị hiếu để phân nhóm khách hàng và đề xuất biện pháp tiếp cận hiệu quả từng nhóm khách hàng

Không gian: tiến hành phỏng vấn 90 khách hàng đang tìm mua căn hộ chung cư trên

địa bàn Quận Tân Phú tại sàn giao dịch bất động sản Hoàng Anh Sài Gòn

Thời gian thực hiện: từ 20-03-2012 đến 20-07-2012

PHẦN I TỔNG QUAN

I.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN

I.1.1 Định nghĩa nhà chung cư và cách phân loại chung cư hiện nay

Tại khoảng 1, điều 70 Luật nhà ở có định nghĩa nhà chung cư như sau: “ Nhà chung

cư là nhà ở có 2 tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình , cá nhân Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư”

Căn hộ là phần sở hữu riêng của từng gia đình trong chung cư, là đơn vị ở nhỏ nhất

của một chung cư Căn hộ có một không gian riêng được trang bị đầy đủ các phòng như phòng ngủ, phòng khách, phòng bếp và vệ sinh.( Vũ Trung Hưng, 2006)

Mặc dù Luật nhà ở đã ra đời và có hiệu lực từ ngày 01-07-2006 nhưng hiện nay về mặt pháp lý vẫn chưa có phân loại và định nghĩa các loại nhà chung cư cụ thể Thực tế hiện nay trên thị trường nhà ở đang tồn tại nhiều cách phân loại nhà chung cư, mỗi cách phân loại dựa vào một tiêu chí nhất định và có thể phục vụ cho mục đích khác nhau Xin giới thiệu 3 cách phân loại phổ biến hiện nay

Cách phân loại thứ nhất theo công ty CB Richard Eliis Việt Nam ( Công ty quản lý và

tư vấn bất động sản Việt Nam thuộc tập đoàn CBRE Hoa Kỳ), cách phân loại này chủ yếu dùng trong các báo cáo về tình hình thị trường nhà ở Cụ thể chung cư được phân thành 4 loại gồm: Luxury ( chung cư cao cấp nhất, thiết kế kiến trúc có nét độc đáo, nội thất cao cấp, vị trí tốt và giá cao nhất), High Class ( chung cư cao cấp loại khá, thiết kế đẹp, nội thất cao cấp, vị trí tương đối tốt, giá thấp hơn loại Luxury), Middle Class ( chung cư cao cấp loại trung bình, thiết kế khá đẹp, nội thất dạng khá, vị trí có thể không đẹp, giá thấp hơn High Class), cuối cùng là Low Class( đây là loại chung cư bình thường, thiết kế đơn giản, nôi thất tương đối tốt, thường nằm trong vùng ven hoặc vùng mới quy hoạch, có cơ

sở hạ tầng chưa hoàn chỉnh, giá thấp nhất trong các loại chung cư) Chúng ta có thể tham khảo bảng phân loại căn hộ chung cư kèm theo một số ví dụ của công ty CB Richard Ellis Việt Nam tại Bảng 1.1 và được minh họa qua các hình 1.1, hình 1.2, hình 1.3

Sailing Tower (Q1) Vincom Center (Q1)

Hình 1.1 Căn hộ Luxury Class

Bảng 1.1 Phân loại các căn hộ

Luxury

Người thu nhập cao Việt Kiều Người nước ngoài

Trung tâm Avalon (Q1)

High Class

Người thu nhập cao Việt Kiều Người nước ngoài

Trung tâm, ven trung tâm hoặc khu mới quy hoạch

The Manor ( Bình Thạnh) SaiGon Pearl ( Bình

Low Class Người thu nhập khá, trung bình khá Gần trung tâm hoặc khu mới quy hoạch

Quang Thái ( Tân

Phú)

An Bình ( Tân Phú) Sacomreal 584 ( Tân

Phú)

Saigon Pearl The Manor

Hình 1.2: Căn hộ High Class

Ruby Land ( Tân Phú) Babylon Âu Cơ ( Tân Phú)

Hình 1.3: Căn hộ Midle Class

Căn hộ Thái An ( Gò Vấp) Căn hộ Khang Gia ( Gò Vấp)

Hình 1.4 : Căn hộ Low Class

Cách phân loại thứ hai dựa vào chất lượng, diện tích căn hộ, nội thất…cách phân loại này không phổ biến trên thị trường, nó được dùng trong các bài báo cáo, phương tiện truyền thông ( Minh Hương, 2004) Với cách này, chung cư được phân thành 3 loại:

a Khu căn hộ cao cấp, nội thất căn hộ này là sản phẩm cao cấp, hiện đại, bài trí sang trọng, không thua kém gì các phòng của khách sạn 5 sao Mỗi khu căn hộ như vậy đều được thiết kế các dịch vụ công cộng khép kín như siêu thị, nhà hàng ăn uống, hồ bơi, nhà tập thể dục đa năng, các dịch vụ bưu điện, ngân hàng, thậm chí có cả nhà trẻ mẫu giáo, văn phòng làm việc của các công ty… Như một đô thị thu nhỏ, để người ở có thể sử dụng các tiện ích ngay tại chỗ mà không cần phải đi đâu xa…

Đặc điểm nổi bật của các khu căn hộ cao cấp này là có cấu trúc đạt tiêu chuẩn quốc

tế Các khu nhà thường chọn vị trí ven sông để tận dụng mặt thoáng của sông, tạo không gian, cảnh quan cho mỗi căn hộ, đồng thời thường nằm bên cạnh kề trục đường lớn để tạo

sự thuận tiện cho giao thông và đi lại Hầu hết các phòng trong mỗi căn hộ đều được bố trí tiếp xúc với ánh sáng trời, không khí tự nhiên

b Chung cư cao cấp, loại này được xây dựng và kinh doanh nhà đầu tư gọi là chung

cư cao cấp Chất lượng và thẩm mỹ có được nâng lên một cấp so với chung cư tái định

cư, nhưng thua các khu căn hộ cao cấp Mỗi căn hộ có diện tích phổ biền từ 70m2 đến trên 100m2 , được bố trí 2-3 phòng ngủ, có thể có sẵn nội thất với chất lượng khá hoặc để người mua tự trang trí theo ý thích Đặc điểm của các chung cư này là diện tích phù hợp, nội thất trang bị đẹp, vị trí tương đối thuận lợi cho giao thông, gần khu trung tâm, giá không quá cao… Ngoài ra khách hàng có thể tự hoàn thiện phần nội thất theo ý thích

c Chung cư tái định cư, dành cho các hộ tái định cư và người có thu nhập thấp Các chung cư này thường có độ cao trung bình từ 8- 14 tầng diện ích mỗi căn hộ cũng “khiêm tốn”, khoảng 40- 80m2 , nội thất là những sản phẩm rẻ tiền, chất lượng và mỹ thuật cũng

ở mức “vừa phải” Đặc điểm: vị trí thường tập trung các vùng ven nội thành, giá bán mỗi căn hộ dành cho diện tái định cư trong khoảng 400 – 900 triệu đồng

Thứ ba, phân loại theo các tiêu chuẩn về ngoại quan, vị trí, giao thông, nội thất và dịch vụ tiện ích ( phụ lục 1) Cách phân loại này được sử dụng khá rộng rãi trên thị trường và được tổng hợp bộ phận nghiên cứu và phát triển của công ty Hoàng Anh Sài Gòn Theo cách này chung cư được chia làm 3 loại sau:

a Chung cư cao cấp, được thiết kế theo phong cách hiện đại có nét riêng, nằm tại trung tâm các quận nội thành hoặc trong những khu đô thị sang trọng có tiềm năng phát triển trong tương lai Về giao thông, thường nằm trên các tuyến đường huyết mạch, có cơ

sở hạ tầng hoàn chỉnh Đa số các công trình này là do các nhà thầu có uy tín lớn trong và ngoài nước đảm nhận hoặc giám sát thi công Trang thiết bị nội thất cao cấp ( từ gỗ, gạch, sơn đến các thiết bị nhà bếp, vệ sinh phải đạt chuẩn quốc tế hoặc quốc gia) Tiện ích đi kèm theo hoàn hảo ( có hầm để xe đủ rộng, có hồ bơi, phòng thể dục, phòng thư giãn, quán café, quầy bar,siêu thị cao cấp, hệ thống ngân hàng, khu giữ trẻ, y tế nội khu, truyền hình cáp – internet, có công viên nội khu – lối tản bộ…) Đặt biệt phải có hệ thống thang máy tốc độ cao, phòng cháy chữa cháy tự động cho từng căn hộ - khu vực công cộng, điện – nước dự phòng và và hệ thống gas trung tâm bảo đảm thường xuyên suốt 24/24 Ngoài ra đội ngũ bảo vệ, được quản lý bởi các công ty chuyên nghiệp của nước ngoài và bảo trì định kỳ chu đáo là đặc điểm riêng của loại chung cư cao cấp này Đây là những chung cư cao cấp thực sự, ngoài ra hiện nay còn có nhiều chung cư ăn theo cụm từ “ cao cấp” nhưng thực chất chúng chỉ xếp vào loại chung cư trung bình khá

b Chung cư loại khá, đa số các chung cư này được thiết kế khá đẹp, nằm trong các khu quy hoạch tương đối tốt ( có mức sống trung bình khá) Giao thông tương đối thuận lợi, có hạ tầng hoàn chỉnh hoặc tương đối hoàn chỉnh được các nhà thầu có uy tín trong nước đảm nhận Trang thiết bị nội thất thuộc loại trung bình khá có các tiện ích cơ bản đi kèm (trung tâm mua sắm thường năm ở tầng trệt, có hầm để xe, hệ thống thang máy, y tế nội khu, phòng cháy chữa cháy tự động, bảo vệ 24/24) còn lại các tiện ích khác không bắt buộc phải có Căn hộ trong các chung cư này có giá bán vừa phải, phù hợp cho đối tượng thu nhập khá

c Chung cư thường, đây là loại chung cư giá thấp hơn so với chung cư loại khá Chúng được xây dựng chủ yếu dành cho đối tượng có thu nhập trung bình, vì thế chất lượng công trình cũng chỉ đạt chuẩn quốc gia, thiết kế đơn giả, trang bị nội thất loại trung bình nhằm giảm tối đa chi phí căn hộ Với mức thu nhập trung bình thì đòi hỏi dịch vụ và tiện ích cũng không cao ( một phần vì không có nhu cầu cao, một phần vì không đủ khả năng thanh toán số tiền dịch vụ hàng tháng quá lớn ) Chung cư chỉ có các tiện ích cần

thiết nhất đi kèm như: thang máy, hầm để xe, hệ thống báo cháy và bảo vệ chung cư kiểu này thường không chuyên nghiệp

Hiện nay việc phân loại chung cư không được quy định rõ ràng bằng văn bản pháp luật, lợi dụng điểm này hầu hết các nhà đầu tư xây dựng đều gắn cho sản phẩm của mình hai từ “ cao cấp” miễm là sản phẩm của họ xây dựng là cao tầng có thang máy với một vài điều kiện về không gian công cộng Một số khác lại gắn cho mình cụm từ “ Plaza” để nhấn mạnh khả năng thương mại của sản phẩm, mặc dù các căn hộ chung cư này thật sự chưa đạt chuẩn “cao cấp” theo một trong ba cách phân loại hiện tại

I.1.2 Cấu trúc thông thường của một căn hộ chung cư

Trong một chung cư, các căn hộ được chia làm nhiều loại khác nhau như: căn hộ Flat, căn hộ Loft và căn hộ Penthouse Mỗi loại căn hộ có những cấu trúc và đặc điểm vị trí khác nhau, cụ thể như sau:

Căn hộ kiểu Flat là dạng căn hộ một tầng thông thường, một căn hộ chia ra các phòng chức năng như phòng khách, phòng ngủ, phòng bếp và vệ sinh Căn hộ Flat không có và không thể làm thêm một tầng lửng vì chúng có cấu trúc đơn giản ( hình 1.5), thông thường loại căn hộ này nàm ở vị trí dưới tầng 10 và có giá bán thấp nhất

Hình 1.5 Cấu trúc của căn hộ Flat ( Quang Thái Apartment)

Căn hộ Loft, đây cũng là dạng căn hộ thông thường nhưng chúng có làm thêm tầng lửng ( hình 1.6), tạo không gian sinh động, chúng thường có giá cao hơn căn hộ Flat Thông thường căn hộ Loft được bố trí từ tầng 10 trở lên và Loft chỉ xuất hiện trong các chung cư cao cấp

Hình 1.6 Cấu trúc căn hộ Loft ( Gold House An Tiến)

Căn hộ Penthouse là kiểu nhà được du nhập từ Mỹ, theo tiếng Anh có nghĩa là ngôi nhà ở tầng cao nhất của chung cư Penthouse thường được các chủ đầu tư xây dựng dưới dạng căn hộ thô với các bức tường cơ bản để chủ nhà tự trang trí theo ý thích Không như căn hộ Flat hay Loft, Penthouse được thiết kế sang trọng với nhiều tầng nhiều lớp Sân thượng và ban công của Penthouse đủ rộng để chủ nhà trang trí thành vườn cảnh nhỏ với cây xanh, hoa kiểng Penthouse phổ biến với dạng 2 tầng, tầng trệt có phòng khách lớn ( phòng khách dạng thông tầng), phòng ăn, phòng ngủ phòng bếp dành cho khách và bạn

bè Tùy theo nhu cầu sinh hoạt của gia đình, Penthouse sẽ có 2 phòng khách riêng biệt ở tầng thứ nhất và tầng thứ hai ( hình 1.7) để tạo không gian sinh hoạt chung và riêng cho các thành viên trong gia đình Ở vị trí trên cùng của cao ốc và không bị vật gì che chắn, ngôi nhà Penthouse luôn tràn ngập nắng và gió ( hình 1.8) Ngoài ra, trên sân thượng của Penthouse củng có thể thiết kế một hồ bơi nhỏ

Có thể nói, Penthousechính là một biệt thự trên cao vì gần như Penthouse chẳng thiếu

gì so với một biệt thự chính hiệu nhưng thú vị hơn chủ nhân còn có thể tận hưởng cảm giác ngắm nhìn thành phố từ trên cao (city view)

Điểm rất đặc biệt nữa, số lượng Penhouse luôn được các chủ đầu tư khống chế ở mức thấp nhất nhằm tạo ra sự khang hiếm để tôn thêm vị thế của người mua Penthouse, theo CBRE Việt Nam hiện nay số lượng Penthouse toàn Tp HCM chỉ có khoảng hơn 400 căn

Hình 1.7 Không gian phòng khách Penthouse được bố trí ở 2 tầng riêng biệt

Hình 1.8 Sân vườn đầy nắng gió của Penthouse

I.1.3 Lý thuyết hành vi của người tiêu dùng

Hành vi người tiêu dùng là hành vi mua sắm của người tiêu thụ cuối cùng, tức cá nhân hay hộ gia đình đang mua hàng hóa, dịch vụ để tiêu thụ cho bản thân, gia đình Hành

vi người tiêu dùng ở mỗi nơi đều khác nhau về tuổi tác, trình độ học vấn, thu nhập, thị hiếu Hành vi người tiêu dùng chịu ảnh hưởng của 4 yếu tố cơ bản:

- Văn hóa ( nền văn hóa, tiểu văn hóa và giai cấp xã hội)

- Xã hội ( nhóm người tham khảo, gia đình và vai trò cùng địa vị xã hội)

- Cá nhân ( giới tính, tuổi tác, nghề nghiệp, hoàn cảnh kinh tế, lối sống cá nhân và một vài ý niệm bản thân)

- Tâm lý ( động cơ, nhận thức, tri thức, niềm tin và thái độ)

a Mô hình về hành vi mua hàng ( A model of consumer behavior)

Mô hình hành vi người mua

Kích thích

marketing

Kích thích khác

Đặc điểm người mua

Quy trình quyết định

- Chính trị

- Văn hóa

- Tìm thông tin

- Đánh giá

- Quyết định

- Hành vi mua

Tìm ra mức độ ảnh hưởng của các yếu tố: văn hóa, xã hội, cá nhân và tâm lý đến các hành

vi của người mua hàng Phân tích quyết định mua sắm của khách

b Các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi mua sắm

- Văn hóa: những người có cùng tầng lớp xã hội thì có cùng cách hành xử giống nhau so với những người thuộc tầng lớp xã hội khác Con người được xem là có vị trí xã hội cao hay thấp là phụ thuộc vào tầng lớp xã hội của họ hiện tại Tầng lớp xã hội của mỗi người được xác định bởi một số biến như: nghề nghiệp, lợi tức, tài sản, giáo dục và định hướng giá trị

- Xã hội: các yếu tố xã hội bao gồm:

 Nhóm tham khảo: là nhóm có ảnh hưởng trực tiếp hoặc gián tiếp tới thái độ hành

vi của con người gồm nhóm thành viên( có tác động qua lại lẫn nhau), nhóm hạng nhất (

có quan hệ qua lại thường xuyên như gia đình, bạn bè, láng giềng, đồng nghiệp), nhóm hạng hai ( ít có sự tác động qua lại như: tổ chức xã hội, hiệp hội ngành nghề, nhóm tôn giáo)

 Gia đình: các thành viên trong gia đình có ảnh hưởng trực tiếp và mạnh mẽ đến hành vi của người mua, có hai loại gia đình: gia đình định hướng: cha mẹ là những người

định hướng về kinh tế, chính trị và ý nghĩa về ước muốn cá nhân, gia đình riêng: vợ chồng và con cái có ảnh hưởng trực tiếp đến hành vi người mua

 Vai trò và địa vị xã hội: trong đời mỗi người ở từng thời điểm đã và sẽ từng tham gia vào nhiều nhóm xã hội, với mỗi nhóm người đó sẽ có vai trò địa vị khác nhau và hành vi của họ cũng ảnh hưởng bởi vai trò địa vị đó

c Tiến trình quyết định mua sắm:

Dù nhiều quyết định mua sắm chỉ liên hệ đến một người ra quyết định nhưng các quyết định này đòi hỏi nhiều người tham gia và các người này đóng vai trò: người đề xướng, người quyết định, người mua và người sử dụng Doanh nghiệp cần thiết kế chương trình marketing để tiếp cận được các người tham gia chủ yếu và người mua sắm

Các vai trò trong việc mua sắm, có 5 nhóm vai trò trong việc mua sắm gồm: Người đề xướng: là người đã nêu ra ý định mua sắm; Người ảnh hưởng: là người có ảnh hưởng đến quyết định cuối cùng trong việc mua; Người quyết định: là người ra quyết định mua hay không mua, khi nào mua, mua ở đâu và mua như thế nào; Người mua: là người đi trực tiếp mua

Người sử dụng: người trực tiếp sử dụng, người sử dụng có 2 loại hành vi mua sắm: Hành

vi mua theo thói quen và hành vi mua sắm phức tạp Nghiên cứu các tiền trình quyết định mua sắm có thể sử dụng các phương pháp: phương pháp tự suy, phương pháp hồi tưởng, phương pháp thăm dò, phương pháp mô tả Các giai đoạn trong tiến trình quyết định mua sắm của khách hàng được thể hiện qua sơ đồ sau:

Khi mua hàng người mua sẽ trải qua 5 giai đoạn theo mô hình sau:

Sự hài lòng sau khi mua: sẽ dưa đến 2 trường hợp khác nhau: hoặc hài lòng với sản phẩm đã mua và nói tốt cho sản phẩm đó; hoặc là không hài lòng với sản phẩm đã mua và nói xấu nó với người khác

Hành động sau khi mua: sự hài lòng hay không hài lòng với sản phẩm đã mua sẽ ảnh hưởng đến những hành vi tiếp theo

I.1.4 Các chỉ tiêu nghiên cứu

1 Bản thân chung cư ( chỉ tiêu chất lượng)

Chất lượng nhà chung cư thể hiện qua phần cứng lẫn phần mềm của chung cư:

a Phần cứng: là những yếu tố vật lý không thể thiếu của chung cư như kiến trúc, kết cấu, nội thất căn hộ và dịch vụ đi kèm bên trong chung cư, phục vụ cho chính chung cư

đó Phần cứng được phản ảnh qua các tiêu chí sau

Loại nhà, là nhân tố chính quyết định giá trị của căn hộ Có 3 loại đó là chung cư cao

cấp, chung cư loại khá và chung cư thường

Diện tích, thể hiện khả năng điều chỉnh không gian sống của một hộ gia đình, có ảnh

hưởng lớn đến giá trị của căn hộ ( do giá bán của căn hộ tính trên m2)

Số phòng ngủ, phụ thuộc vào diện tích của căn hộ, tuy nhiên số người trong gia đình

sẽ quyết định số phòng ngủ và diện tích căn hộ

Kiến trúc, được người mua đánh giá rất cao khi lựa chọn căn hộ trong các dự án mới,

tuy nhiên hầu hết hiện nay các dự án đều thiết kế đẹp và hiện đại

Trang trí nội thất, tùy từng loại nhà và tùy từng dự án mà căn hộ chung cư có thể

được bán với nội thất hoàn chỉnh hoặc bán thô Nội thất căn hộ được chia ra làm nhiều loại, loại thực sự cao cấp, loại khá cao cấp và loại trung bình

Xác định nhu

cầu Tìm kiếm thông tin Đánh giá các lựa chọn Quyết định mua Hành vi hậu mãi

b Phần mềm: là những yếu tố phục vụ cho con người trong từng căn hộ va toàn bộ chung cư, nó bao gồm những tiện ích- dịch vụ từ cơ bản đến cao cấp, kể cả việc quản lý

và bảo vệ cũng thuộc phần mềm của căn hộ

Điện – nước, đây là hai thành phần cơ bản nhất không thể thiếu của bất kì một chung

cư

Thu gom rác thải, vệ sinh là yếu tố rất được quan tâm khi sống trong một tập thể đông

người, việc thu gom rác thải của từng căn hộ và của toàn chung cư sẽ làm cho môi trường sống sạch sẽ và văn minh hơn Tuy nhiên vấn đề phí dịch vụ ngày càng cao và không kiểm soát đang làm cho người mua rất bức xúc

Hệ thống phòng cháy – báo cháy,an toàn tính mạng luôn được con người đặt lên hàng

đầu Việc sống chung nhiều căn hộ làm nguy cơ cháy nổ lớn hơn bao giờ hết, vì thế hệ thống phòng cháy- báo cháy tự động luôn được người mua nhà quan tâm Tuy nhiên, chất lượng của hệ thống này phụ thuộc rất lớn vào thiết kế và thiết bị mà chủ đầu tư sử dụng cho chung cư Ngoài hệ thống phòng cháy – báo cháy tự động người mua còn khá quan tâm đến vấn đề thoát hiểm khi xảy ra tai nạn

Hệ thống thông tin liên lạc ( phone, internet, truyền hình cáp…), do mức sống của hộ

gia đình ngày càng cao nên nhu cầu giải trí được chú trọng Mặt khác nhờ sự phát triển của công nghệ thông tin mà “thế giới trở nên phẳng”, con người có thể làm việc tại nhà và thảo luận với mọi người trên khắp hành tinh này ( Thomas L Friedman, 2006) Đó là sức mạnh của công nghệ thông tin

Thang máy, đây được xem như là phương tiện giao thông công cộng của mỗi chung

cư, với đa số các chung cư cao cấp thực sự được sử dụng thang máy miễn phí nhưng cũng

có một số chung cư phải trả tiền cho việc sử dụng thang máy như là một phương tiện giao thông công cộng thực sự

Bảo vệ, camera quan sát, trong một cộng đồng đông người với nhiề thành phần dân

cư thì vấn đề an ninh xã hội phải được bảo đảm tốt Các chung cư thuộc loại khá trở lên đều có bảo vệ trực 24/24 hoặc cao cấp hơn là camera quan sát 24/24, điện thoại liên lạc lên từng căn hộ Các chủ nhân rấ yên tâm khi khóa cửa đi công tác hoặc đi nghỉ mát dài ngày Đây chính là một trong những lý do để nhiều Việt kiều và người nước ngoài chọn sống trong căn hộ

Hầm để xe, là một dịch vụ tất yếu phải có đối với mọi chung cư tuy nhiên cũng chính

vì bắt buộc phải gửi xe nên cũng có nhiều vấn đề phát sinh như: phí gửi xe cao không ai kiểm soát, việc bảo quản những chiếc xe đắt tiền không làm chủ xe an tâm khi xảy ra sự

cố, ngoài ra hiện nay còn có tình trạng xảy ra tranh chấp diện tích hầm gửi xe là phần diện tích sở hữu chung hay là sở hữu riêng…

Cách âm giữa các căn hộ, yếu tố này thuộc về vấn đề thiết kế, nó rất quan trọng đối

với một chung cư Đặc trưng của chung cư là là vừa tách biệt phần riêng lại vừa phụ thuộc phần chung, sử dụng chung vách, không gian chung cũng bịt bùng nên việc cách âm không tốt sẽ làm cho người sống trong chung cư bị quấy rầy.Tiêu chí này thường được người lớn tuổi và tầng lớp tri thức quan tâm

Hình thức tổ chức quản lý, theo điều 71 và 72 luật nhà ở quy định: Nhà chung cư phải

có Ban quản trị Ban quản trị chung cư gồm đại diện các chủ sở hữu và những người sử dụng chung cư Có nhiệm vụ theo dõi giám sát việc sử dụng, bảo hành, bảo trì theo quy định Có quyền lựa chọn và kí hợp đồng với doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư , hủy bỏ hợp đồng trong trường hợp doanh nghiệp đó không thực hiện đúng cam kết, giám sát hoạt động của doanh nghiệp quản lý nhà chung cư theo nội dung hợp đồng đã ký

Trong các chung cư cao tầng đòi hỏi có đội ngũ quản lý làm nhiệm vụ bảo quản, sữa chữa các thiết bị máy móc ( thang máy, máy bơm, máy phát điện, camera, hệ thống phòng cháy chữa cháy…), giữ vệ sinh chung chăm sóc cây cảnh… Đa số các nhà đầu tư sau khi xây dựng xong tòa nhà sẽ tổ chức luông đội ngũ quản lý tòa nhà đó Một số chung cư cao cấp thuê cả những công ty quản lý chuyên nghiệp nước ngoài như CBRE, Chesterton Prety…Tòa nhà chung cư sẽ được duy tu sữa chữa kịp thời nếu gặp sự cố hay có dấu hiệu xuống cấp

Bảo hành, việc bảo hành nhà ở được quy định tại điều 74 luật nhà ở, cụ thể như sau:

nhà ở phải được bảo hành sau khi hoàn thành và đưa vào sử dụng Trường hợp đầu tư xây dựng để bán ( như nhà chung cư) thì bên bán phải có trách nhiệm bảo hành theo quy định ( ít nhất 5 năm đối với nhà trên 9 tầng, ít nhất 3 năm đối với nhà từ 4 đến 8 tầng, các loại còn lại phải được bảo hành ít nhất 2 năm)

Bảo trì, theo điều 51 nghị định số 71/2010/NĐ-CP có quy định về kinh phí bảo trì và

thông thường là 2% giá trị căn hộ, người mua chỉ đóng 1 lần duy nhất khi nhận nhà vào ở

Và là việc duy tu, bảo dưỡng nhà ở theo định kỳ Chủ sở hữu nhà có trách nhiệm thực hiện bảo trì định kỳ Thời gian bảo trì cũng là yếu tố được người mua để ở quan tâm hơn những người mua để đầu tư Ban quản trị chung cư có nhiệm vụ giám sát việc sử dụng, bảo hành, bảo trì nhà chung cư theo quy định

Siêu thị mini – trung tâm mua sắm nội khu, mua sắm là công việc mà hầu hết các gia

đình đều cần, xây dựng siêu thị mini hoặc trung tâm mua sắm nội khu sẽ giúp người sống trong chung cư thuận tiện hơn, ngoài việc phục vụ cho người dân trong chung cư một số cao ốc còn gắn thêm từ Plaza để nhấn mạnh tính thương mại và phục vụ cho cả đối tượng bên ngoài chung cư, Âu Cơ Plaza là một ví dụ

Quán café, nhà hàng, phòng tập thể dục thể thao,… các dịch vụ này chủ yếu xuất

hiện trong các loại chung cư khá đến cao cấp, một số cao ốc dành riêng những tầng có vị trí thuận lợi để kinh doanh dịch vụ này, vì mức sống của những người sống trong các

chung cư cao cấp sẽ cao hơn đối với những chung cư loại thường Nó cũng là điểm nhấn

để các nhà đầu tư quản bá và đánh bóng chung cư của họ bằng cụm từ “cao cấp”

Phòng y tế nội khu, chung cư ngày nay được thiết kế như một điểm dân cư thật sự,

với hàng trăm hộ dân cho nên vấn đề y tế cũng được chú trọng đúng mức

Ngoài những tiện ích dịch vụ đi kèm nêu trên, văn hóa cộng đồng của những người sống trong chung cư cũng phải được chú trọng Bản thân ngôi nhà đã quan trọng, nhưng cộng đồng xung quanh hàng xóm cũng quan trọng không kém vì ngôi nhà là góc văn hóa của gia đình, còn cộng đồng xung quanh được xem là nét văn hóa chung Văn hóa ấy sẽ ảnh hưởng tiêu cực hoặc tích cực đến chúng ta

2 Vị trí căn hộ và môi trường xung quanh có ảnh hưởng đến chung cư

Vị trí căn hộ trên chung cư, các chung cư ngày nay được xây dựng hiện đại và số tầng

cao hơn rất nhiều so với những chung cư cũ Vì thế, người dân trong chung cư không còn ngán tầng cao nữa, ngược lại những căn hộ có vị trí đẹp trên cao lại có giá cao hơn những căn hộ ở tầng thấp ( trừ tầng trệt chủ yếu phục vụ kinh doanh nên giá cao) Ở trên cao không còn là vấn đề vì đã có thang máy, không sợ nước yếu vì đã có hệ thống bơm cao

áp, bên cạnh đó ở trên cao sẽ tận hưởng bầu không khí trong lành, được view thành phố Siêu thị trung tâm, ngoài siêu thị mini – trung tâm mua sắm trong lòng chung cư phục

vụ mọi lúc vẫn cần có những siêu thị với quy mô lớn, như Co.op Mark, Big C… hoặc những siêu thị chuyên doanh như điện máy, máy tính…với những siêu thị này mới thực

sự đáp ứng đầy đủ nhu cầu của họ Mặc khác với tâm lý của người Việt Nam thì sống gần chợ vẫn thích hơn

Trường học, trong bất kì xã hội nào giáo dục luôn được coi trọng, ai cũng mong muốn

cho con cái mình học những trường tốt nhưng vấn đề quan trọng là phải gần nhà hoặc gần chỗ đưa rước để tiết kiệm việc đưa đón con cái Chính vì thế việc chọn lựa chung cư của người mua cũng rất chú trong đến vị trí trường học

Bệnh viện cấp thành phố, như chúng ta biết các phòng khám y tế nội khu chỉ có chức

năng sơ cứu hoặc chữa trị những bệnh thông thường còn những bệnh có mức độ nặng hơn thì phải đến các bệnh viện chuyên khoa cấp thành phố, tuy nhiên gần bệnh viện quá cũng

bị ảnh hưởng bởi tiếng ồn, các nguy cơ truyền nhiễm qua đường không khí Chính vì thế vẫn có nhiều ý kiến trái chiều về khoảng cách từ chung cư đến bệnh viện

An ninh trật tự xã hội, vấn đề an ninh xung quanh khu vực chung cư cũng rất được

quan tâm, một căn hộ cao cấp thiết kế đẹp nhưng nếu nằm trong khu có an ninh không tốt, thường xuyên xảy ra cướp giật thì người mua cũng không mấy mặn mà, đặc biệt là các tầng lớp tri thức, những người thường xuyên ra khỏi nhà

Khu vui chơi – giải trí, khi con người có đời sống vật chất cao thì nhu cầu về giải trí

cũng đòi hỏi nâng cao lên, vì vậy khu vui chơi- giải trí cũng rất được quan tâm khi lựa chịn mua chung cư

Công viên – cây xanh, các chung cư ngày nay đều dành những phần diện tích cho

khuông viên cây xanh, nhưng đối với những gia đình có người già và trẻ nhỏ thì khách hàng rất chú trọng đến công viên cây xanh nằm gần chung cư Ngoài việc đem lại không khí trong lành còn là nơi vui chơi, tập thể dục cho mọi người

Hệ thống giao thông công cộng,vấn nạn giao thông thành phố hiện nay là là nỗi ám

ảnh của nhiều người, việc đi lại bằng các phương tiện công cộng đang là xu hướng tại các

đô thị đông dân cư Vì thế nhà chung cư nằm trên các tuyến đường chính, hạ tầng giao thông hoàn chỉnh sẽ là lựa chọn tất yếu cho người mua chung cư

Cơ sở hạ tầng nội khu ( hệ thống thoát nước, đường đi bộ, lối đi dạo…) do chung cư

là nơi có mật độ dân cư cao nên cơ sở hạ tầng phải đồng bộ để phục vụ cho mọi người

3 Nhóm chỉ tiêu khác có ảnh hưởng đến quyết định chọn nhà

Mục đích mua, đây là yếu tố quan trọng nhất quyết định đến hành vi và thị hiếu mua

của khách hàng, mua nhà cho mục đích ở sẽ khác so với mua nhà cho mục đích đầu tư hoặc kinh doanh…Tùy vào mục đích mua nhà mà nhà đầu tư có những lời tư vấn thích hợp hay người làm tiếp thị sẽ có chiến lược tiếp cận khách hàng hiệu quả hơn

Chủ đầu tư, hầu hết các chung cư được bán trước khi hoàn thành xây dựng và bàn

giao, trong khi đó giá trị của một căn hộ chung cư không phải nhỏ vì thế uy tín của nhà đầu tư được người mua xem xét rất kĩ Người mua có xu hướng chọn nhà đầu tư danh tiếng vì hy vọng vào tiến độ và chất lượng công trình được đảm bảo Hiện nay đa phần người mua lựa chọn các nhà đầu tư là các công ty cổ phần nhà nước hoặc các tập đoàn nổi tiếng nước ngoài vì các chủ đầu tư này luôn biết cách tạo ra giá trị không ngừng gia tăng cho sản phẩm của họ

Nguồn thông tin, đây là nơi bắt đầu cung cấp những thông tin về dự án căn hộ chung

cư, biết được thông tin giúp nhiều người mua tìm đến làm cho hoạt động tiếp thị của công

ty trở nên hiệu quả hơn

Phương thức thanh toán, giá trị căn hộ chung cư là khá lớn đối với nhiều người, mỗi

người có khả năng tài chính khác nhau, vì thế phương thức thanh toán linh hoạt giúp bên bán tiếp cận được nhiều đối tượng có nguồn tài chính khác nhau

Giấy chủ quyền nhà, giấy tờ hợp lý, được bàn giao đúng thời hạn là một điêù mà

khách hàng đặc biệt quan tâm, vì giá trị căn hộ là khá lớn

Tuy nhiên mức độ quan trọng của từng tiêu chí đối với những người khác nhau thì khác nhau

I.2 TỔNG QUAN VỀ ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU

I.2.1 Giới thiệu chung:

Quận Tân Phú thành lập ngày 02 tháng 12 năm 2003 theo Nghị định số 130/2003/NĐ-CP ngày 05 tháng 11 năm 2003 của Chính phủ Tại thời điểm thành lập, quận Tân Phú có 1.606,98 ha diện tích tự nhiên và 310.876 nhân khẩu bao gồm toàn bộ diện tích tự nhiên và dân số của các Phường 16, 17, 18, 19, 20; 110,23 ha diện tích tự nhiên và 23.590 nhân khẩu của Phường 14; 356,73 ha diện tích tự nhiên và 26.414 nhân khẩu của Phường 15 thuộc quận Tân Bình

Địa giới hành chính quận Tân Phú: Đông giáp quận Tân Bình; Tây giáp quận Bình Tân; Nam giáp các Quận 6, Quận 11; Bắc giáp Quận 12

Dân số của quận Tân Phú tính đến ngày 31/12/2011 là 429.141 người

Quận Tân Phú phân chia thành 11 đơn vị hành chính trực thuộc gồm các phường: Tân Sơn Nhì, Tây Thạnh, Sơn Kỳ, Tân Quý, Tân Thành, Phú Thọ Hòa, Phú Thạnh, Phú Trung, Hòa Thạnh, Hiệp Tân, Tân Thới Hòa

I.2.2 Quá trình phát triển nhà ở tại Quận Tân Phú

Kể từ ngày 02-12-2003, trên bản đồ thành phố mang tên Bác đã xuất hiện một địa danh mang ý nghĩa vừa mới, vừa đẹp; đó là quận Tân Phú được tách ra từ quận Tân Bình Tuy là quận mới hình thành, song với khát vọng đổi mới nhằm biến vùng căn cứ cách mạng năm xưa trở thành đô thị khang trang ngang tầm với các quận bạn, Đảng bộ, chính quyền cùng các tầng lớp nhân dân trên địa bàn chung sức, chung lòng xây dựng quận nhà Năm năm trước, “cơ ngơi” của quận Tân Phú chưa hoàn thiện, đời sống nhân dân còn nhiều khó khăn, tỷ lệ hộ nghèo khá đông; cơ sở hạ tầng thấp kém, 58% là đường đất còn lầy lội; công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp phát triển tự phát; hệ thống trường học, trạm y

tế, trung tâm văn hóa, khu vui chơi cho thanh thiếu niên còn nhiều thiếu thốn Trong khi

đó, đội ngũ cán bộ quận, phường rất non trẻ

Đứng trước những thách thức trên Đảng bộ, chính quyền quận đã xác định nhiệm vụ trọng tâm là phải hoàn thiện bộ máy tổ chức, củng cố đội ngũ cán bộ, đầu tư xây dựng cơ

sở hạ tầng…để từng bước tháo gỡ khó khăn, mở ra hướng đi mới cho quận Quận đã thực hiện bước đột phá ban đầu là vận động nhân dân hiến đất làm đường, phong trào này có sức lan tỏa mạnh mẽ được cả thành phố đồng tình ủng hộ và các quận, huyện bạn học tập trao đổi, rút kinh nghiệm Kết quả phong trào mở đường làm nức lòng dân, toàn quận đã

mở rộng, nâng cấp 173 tuyến đường bằng bê tông, nhựa nóng Trong đó nhân dân đóng góp gần 8,53 tỷ đồng tiền mặt, 10.061 hộ dân tự nguyện hiến 127.477m2 đất với trị giá trên 558,75 tỷ đồng Sau 5 năm tập trung xây dựng hệ thống hạ tầng cơ sở của quận, đến nay 90% tuyến đường, hẻm của quận được nhựa hóa, bê tông hóa, cùng với các công trình nhà ở đã được chỉnh trang, cải tạo và xây dựng mới như: Chung cư 584, Chung cư Kim Hồng phường Phú Thọ Hòa, Chung cư Khang Gia phường Hòa Thạnh và nhiều công trình, cơ sở hạ tầng đang xây dựng đem lại diện mạo đô thị mới cho quận Tân Phú ngày càng mỹ quan, khang trang và khởi sắc

Nhìn chung trên đại bàn Quận Tân Phú chủ yếu là sự phát triển của các chung cư, đặc biệt Quận Tân Phú không có sự tồn tại của các chung cư kiểu cũ như chung cư Thanh Đa, Nguyễn Kim, Lý Thường Kiệt… chính vì vậy việc quy hoạch xây dựng cơ sở hạ tầng rất

dễ dàng

Đối với thị trường nhà lẻ gắn liền với đất và đất nền trên địa bàn Quận Tân Phú cũng

ít, đối với đất nền tính cho tới thời điểm hiện tại chỉ có dự án Khu dân cư Vạn Gia Phúc

295 Tân Kỳ Tân Quý, P Tân Sơn Nhì với quy mô 33.500m2 Ngoài ra thị trường nhà lẻ ở đây cũng không nhiều, theo báo cáo mới nhất của công ty Savills thì thị trường nhà lẻ ở Quận Tân Phú khoảng trên dưới 10 căn đang giao dịch mua bán qua các sàn Trong tương lai, định hướng phát triển chủ yếu của thị trường bất động sản nơi đây vẫn là các dự án căn hộ chung cư

Hình 1.9 Nguồn cung sơ cấp nhà và biệt thự

Đối với nhà chung cư thì Tân Phú là nơi tập trung đông các dự án chung cư từ trung bình khá cho đến các chung cư cao cấp đắt tiền vì đây là địa bàn mới quy hoạch, các quỹ đất cho xây dựng cơ bản còn nhiều vì vậy đây là một điểm thuận lợi cho các nhà đầu tư

vào Tân Phú Đa phần các dự án chung cư trên địa bàn quận Tân Phú là chung cư thuộc loại khá, với giá giao động từ 10- 19 triệu/m2, ngoài ra cũng có các chung cư cao cấp hơn nhưng không nhiều vì đây là địa bàn chủ yếu tập trung các thành phần dân cư là lao động phổ thông

Hình 1.10 Một số chung cư trên địa bàn Quận Tân Phú

I.2.3 Nhận thức của người dân về chung cư

a Chung cư kiểu cũ:

Tại Tp Hồ Chí Minh tồn tại rất nhiều chung cư thuộc dạng chung cư kiểu cũ lấy ví dụ

cụ thể là khu nhà ở Thanh Đa, còn gọi là cư xá Thanh Đa Đây là khu vực có nhiều mẩu nhà dạng khác nhau, cách rung tâm thành phố không xa, khoảng 4 km Kết cấu thiết kế kiến trúc ở đây là tòa nhà được thiết kế dài, có hai hướng, ở giữa có sân rộng, ở khu này cũng có một số tiện ích hoàn chỉnh như chợ, trường học…Tuy nhiên, do sự quản lý lỏng lẻo, không được bảo dưỡng thường xuyên và định kỳ chính vì vậy đã dẫn đến sự xuống cấp trầm trọng của các chung cư này ( Hình 1.10) Đời sống dân cư trong các chung cư này cũng bị ảnh hưởng trầm trọng, chư nói đến các dịch vụ khác như vệ sinh, an ninh… cũng không đạt chất lượng

Hình1.11 Chung cư Thanh Đa

Chính những điều kiện như vậy, đã tạo nên những định kiến không tốt của người dân

về chung cư, ở chung cư là đồng nghĩa với chất lượng sống thấp Ở chung cư đồng nghĩa

là không có sự lựa chọn nào khác hơn về chỗ ở, ở chung cư mặc nhiên được xác định là ở tạm

Nguyên nhân chính dẫn đến những suy nghĩ như vậy đầu tiên phải nói đến văn hóa, tập tục của người phương Đông chúng ta đó là việc quen sống ở dưới đất, nơi sống là phải

có giếng nước, có chỗ giặc phơi, có chỗ thờ tự…Nếu sống trong chung cư, những yếu tố này không được bảo đảm chính vì vậy với người dân sống trong chung cư là chấp nhận sự

gò bó Nguyên nhân tiếp theo trực tiếp hơn chính là sự thiết kế về kiến trúc, thiết bị, cơ sở vật chất yếu kém, không có không gian cây xanh, làm cho con người ta bức bối khó chịu Nhưng trong thực tế hiện nay, chung cư vẫn là một sự lựa chọn tốt

b Chung cư cao cấp xuất hiện và sự nhận thức mới:

Những căn hộ ra đời trong khoảng 10 năm trở lại đây đã có những thay đổi nhất định Không gian ở, không gian sinh hoạt, giải trí được chú trọng hơn rất nhiều, các chủ đầu tư

đã quan tâm hơn đến phần diện tích cây xanh và chỗ để xe cho chung cư Các dịch vụ cũng từ chỗ đơn giản đến hết sức đa dạng Tiêu biểu cho những nhà ở căn hộ loại này là chung cư Phú Thạnh trên địa bàn Tân Phú Vấn đề về chất lượng công trình xây dựng đã không còn là mối quan tâm lớn nữa vì có sự góp mặt của các nhà thầu nổi tiếng trong và ngoài nước để xây dựng chung cư Và từ đó nhiều người đã lựa chọn căn hộ chung cư vì

họ thấy có thể chấp nhận được, chung cư bắt đầu đã có giá vài năm gần đây trên thị trường đã xuất hiện nhiều chung cư có cả phần “ cứng” và phần “ mềm” được tổ chức khá

tốt Có thể các chung cư này xuất hiện với nhiều tên gọi khác nhau nhưng nhìn chung các sản phẩm này có những đặc điểm như sau:

Thứ nhất, việc thiết kế và tổ chức kết cấu không gian được chú ý đúng mức, độ thông thoáng cũng như các yếu tố cảnh quan được chú trọng hơn cả ( hình 1.11) Hầu hết hiện nay các chung cư đều có phòng sinh hoạt cộng đồng, đáp ứng cho các hộ gia đình trong chung cư có nơi để phục vụ ma chay cưới hỏi Trong một chung cư cũng đã xuất hiện nhiều loại diện tích với thiết kế các căn hộ khác nhau phù hợp với nhu cầu của từng người

sử dụng

Thứ hai, với các kỹ thuật xây dựng tân tiến nhất được áp dụng trong xây dựng chung

cư nhằm đáp ứng tốt nhất các nhu cầu sinh hoạt trong gia đình Các kỹ thuật thi công mới như kỹ thuật thi công tường dự ứng lực làm cho không gian trong các căn hộ rở nên rộng rãi hơn rất nhiều

Thứ ba, tùy theo dạng và loại chung cư mà nhà đầu tư cung cấp những dịch vụ tiện ích cho người dân sống trong đó Ngoài ra nhà đầu tư còn thuê những đơn vị nước ngoài chuyên nghiệp nhằm quản lý các chung cư

Hình 1.12 Chung cư cao cấp thiết kế không gian hợp lý

Sau cùng là sự hình thành xu hướng tiêu dùng mới của một tầng lớp dân cư mới, đa phần là dân cư trẻ có nghề nghiệp ổn định, có những thói quen sinh hoạt gần với nếp sống

đô thị Đối với họ căn hộ là sự lựa chọn cư trú Chính vì các ếu tố đó đã làm cho thị trường căn hộ chung cư trở nên sôi động hơn, sự xuất hiện của các chung cư kiểu mới như vậy làm thay đổi định kiến của người dân về chung cư

I.2.4 Tình hình quy hoạch hiện nay tại Tân Phú

UBND TP.HCM vừa duyệt đồ án quy hoạch chung xây dựng 1/2000 quận Tân Phú đến năm 2020 Theo đó, quận Tân Phú có diện tích tự nhiên 1.606,98 ha, quy mô dân số đến năm 2010 khoảng 385.000 người (hiện nay hơn 350.000 người), năm 2015 khoảng 429.000 người và năm 2020 khoảng 465.000 người

Dân cư của quận phân bố tại 4 cụm tập trung Cụm 1 bao gồm phường Tây Thạnh, Sơn Kỳ, tầng cao xây dựng 1 - 12 tầng Trong cụm này, trung tâm thương mại dịch vụ dự kiến xây dựng tại khu vực vườn rau Tân Thắng hiện nay; khu phức hợp tại đường Trường Chinh và các công trình dịch vụ có quy mô khác nhau dọc đường Trường Chinh, Tân Kỳ - Tân Quý, Lê Trọng Tấn và đường Tây Thạnh Cụm 2 bao gồm phường Tân Sơn Nhì, Tân Quý, Tân Thành, tầng cao xây dựng 3 - 12 tầng

Đây là khu vực được quy hoạch làm trung tâm thương mại dịch vụ (tại khu vực đất của các nhà máy dệt Đông Phương và Đông Nam hiện nay) và khu dân cư hiện hữu cải tạo, xây chen Cụm 3 bao gồm phường Phú Thọ Hòa, Phú Thạnh, tầng cao xây dựng 3 -

18 tầng Tại cụm này, ngoài trung tâm thương mại dịch vụ (khu vực dự án của Vikamex), khu dân cư hiện hữu cải tạo và xây chen, còn có một số dự án xây dựng nhà ở cao tầng Cụm 4 bao gồm phường Hòa Thạnh, Phú Trung, Hiệp Tân, Tân Thới Hòa, tầng cao xây dựng 3 - 18 tầng Chức năng chính của cụm này là khu trung tâm hành chính quận, khu trung tâm thương mại dịch vụ, khu dân cư hiện hữu và một số khu dân cư mới dạng chung

cư cao tầng

Trung tâm hành chính và các cơ quan đoàn thể quận được bố trí tại phường Hòa Thạnh với quy mô diện tích 1,66 ha Về hạ tầng giao thông, ngoài hệ thống giao thông đường bộ theo quy hoạch, trên địa bàn sẽ có 2 tuyến xe điện ngầm chạy qua, gồm tuyến

số 6 đi dưới hành lang đường Lũy Bán Bích, Âu Cơ, và tuyến số 2 đi dưới hành lang đường Trường Chinh

I.2.5 Giới thiệu về Công ty TNHH Địa Ốc Hoàng Anh Sài Gòn ( HASR)

Công ty TNHH Địa Ốc Hoàng Anh Sài Gòn được thành lập vào ngày 16/07/2010,

384 Cao Thắng, Phường 12, Quận 10, Tp.HCM.Ông Đoàn Chí Thanh giữ chức vụ Tổng Giám Đốc

Ngày 10.11.2010, tại hội trường Công ty TNHH Địa Ốc Hoàng Anh Sài Gòn (HASR)

đã tổ chức lễ thành lập và ra mắt Ban Chấp hành công đoàn lâm thời sau 2 tháng công ty

đi vào hoạt động Đại diện Ban chấp hành Liên Đoàn Lao động quận 10, TP.HCM đã đến

dự và trao quyết định thành lập Ban chấp hành công đoàn lâm thời cho Công ty HASR

BCH Công đoàn lâm thời bao gồm 3 đồng chí: Ông Đoàn Hồng Hà được bầu làm Chủ tịch Ban chấp hành công đoàn lâm thời, hai ủy viên Ban chấp hành là bà Đặng Thị Nhị và Nguyễn Nam Hiền Bà Nguyễn Thị Phương Thảo được giao nhiệm vụ giám sát hoạt động của Ban chấp hành Việc thành lập BCH công đoàn không những giúp Ban lãnh đạo công

ty HASR cùng chăm lo đời sống vật chất tinh thần cho người lao động mà còn tạo động lực thi đua hoàn thành tốt nhiệm vụ, đạt hiệu quả cao trong công việc Ban lãnh đạo công

ty mong rằng BCH công đoàn lâm thời với cương vị là tổ chức đại diện cho những người lao động sẽ hoàn thành sứ mệnh được giao, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho người lao động

Giai đoạn mới thành lập ( tháng 7/2010) đến cuối năm 2010 : công ty Hoàng Anh Sài Gòn trải quan rất nhiều khó khăn về tài chính , nhân lực , Tuy nhiên,khó khăn lớn nhất là thị trường BĐS đang trong giai đoạn trầm lắng , cung vượt cầu

Giai đoạn đầu năm 2011 đến cuối năm 2011 : công ty Hoàng Anh Sài Gòn dần tạo được sự chú ý trên thị trường, qua việc ký kết hợp tác với nhiều đối tác lớn như: Công ty Đất Xanh, Hưng Thịnh Phát, Himlamland, CIC8…, thực hiện các dự án ở TP.HCM, Bình Dương ( Hoàng Kim Thế Gia, Him Lam Riverside, Chung cư Metro Tower, Thung Lũng Xanh, Mỹ Phước) và triển khai một số dự án ở Long Thành - Đồng Nai.Trong năm 2011 này , giai đoạn đầu năm vẫn còn bị ảnh hưởng bởi thị trường , sản phẩm chưa phù hợp với thu nhập người dân ,chưa thu hút được giới đầu tư BĐS Tuy nhiên, đến giữa năm 2011,và cao trào nhất là cuối năm 2011 , công ty dần khôi phục , bộ máy nhân sự được thay đổi , hoàn thiện chuyên môn … đã giúp Hoàng Anh Sài Gòn một lần nữa vực dậy Giai đoạn đầu năm 2012 đến nay : có những khởi sắc và những thành công lớn cho Hoàng Anh Sài Gòn Bằng sự lãnh đạo đúng đắng – nhìn nhận thời cuộc thị trường BĐS – tầm nhìn xa trông rộng của ban Giám Đốc , sự thay đổi cơ cấu nhân sự ( chia phòng kinh doanh ra thành 3 phòng nhỏ ) , chính sách lao động tốt , …giúp Hoàng Anh Sài Gòn triển khai 2 dự án thành công vang dội : dự án đất nền Biên Hòa Dragon City , dự án căn

hộ Quang Thái Lúc này đây , Hoàng Anh Sài Gòn có một tiếng tăm khá lớn – nhất định trên thị trường

Tuy mới thành lập gần 2 năm ,nhưng công ty TNHH Địa Ốc Hoàng Anh Sài Gòn có một sự uy tín ,và mức độ nhận biết thương hiệu tương đối tốt trên thị trường BĐS hiện nay.Để có được uy tín đó là điều không hề đơn giản , công ty và đội ngũ nhân viên đã xuất sắc bán thành công những sản phẩm BĐS như :dự án đất nền Thung Lũng Xanh ; dự

án căn hộ Chánh Hưng Giai Việt ( quận 8 ) , dự án đất nền Biên Hòa Dragon City ( tập đoàn Tín Nghĩa – đơn vị hợp tác đầu tư công ty địa ốc Kim Oanh ) , dự án căn hộ Quang Thái ( chủ đầu tư tập đoàn Tín Nghĩa )…Với quy mô 50 nhân viên và các bộ phận cấp quản lý , với trình độ ,với chuyên môn nghiệp vụ cao ,đã tạo nên một sức mạnh đáng kể giúp công ty TNHH địa ốc Hoàng Anh Sài Gòn vượt qua những giai đoạn khó khăn , trầm lắng nhất của thị trường BĐS

I.3 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

I.3.1 Nội dung nghiên cứu:

a Phân tích nguồn cung và giá của các căn hộ chung cư trên địa bàn Tân Phú nhằm làm cơ sở cho việc giải thích các tiêu chí lựa chọn của người dân Tổng hợp những thông tin của các dự án căn hộ chung cư trên địa bàn Quận Phân tích tình hình mua bán tại sàn giao dịch Hoàng Anh Sài Gòn Thống kê quá trình biến đổi giá các căn hộ chung cư trong Quý I năm 2012 Giới thiệu 3 dự án chung cư có giá cao nhất trên địa bàn để có cái nhìn tổng quát về tình hình nhà chung cư hiện nay trên đại bàn Quận Tân Phú

b Phân tích thị hiếu của từng nhóm khách hàng về các tiêu chí

Thứ nhất, chất lượng và tiện ích- dịch vụ kèm theo nhà chung cư thông qua các tiêu chí như hướn căn hộ, loại căn hộ, diện tích sàn sử dụng, số phòng ngủ, kiến trúc trang thiết bị nội thất, điện dự phòng ( máy phát điện), nước dự phòng ( bể nước dư phòng đảm bảo cho cả khu), hệ thống thang máy ( số hộ/ 1 thang máy), hệ thống phòng cháy- báo cháy tự động ( an toàn, hiện đại), hệ thống thông tin liên lạc ( line điện thoại, truyền hình cáp, ADSL…), dịch vụ ( siêu thị, nhà hàng, quán bar, café, phòng tập thể dục…), an ninh (bảo vệ, camera quan sát…)

Thứ hai các điều kiện xung quanh chung cư thể hiện qua vị trí chung cư như: vị trí ( gần siêu thị trung tâm, công viên, trung tâm giả trí…), giao thông công cộng thuận tiện ( trạm xe bus, đường rộng, an toàn, ít kẹt xe…), môi trường yên tĩnh trong lành ( không bụi, ít ồn, nhiều cây xanh, thông thoáng…) trình độ dân trí trong chung cư…

c Phân loại khách mua căn hộ bằng cách kết hợp các tiêu chí lựa chọn căn hộ với thông tin cá nhân của người mua, các thông tin thu thập gồm: giới tính, tuổi tác, trình độ học vấn, nghề nghiệp, hộ khẩu, thu nhập, tình trạng hôn nhân

I.3.2 Phương pháp nghiên cứu

1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu

Xây dựng bảng câu hỏi lần thứ nhất, tiến hành điều tra xử lý thử 20 phiếu Tiếp tục chỉnh sửa rút kinh nghiệm từ 20 phiếu đó Xây dựng bảng câu hỏi hoàn chỉnh ( phụ lục), thu thập thông tin bằng cách phỏng vấn trực tiếp các khách mua nhà chung cư Dựa vào danh sách hơn 400 khách hàng của công ty Hoàng Anh Sài Gòn ( phụ lục) phân ra 3 nhóm đối tượng khách hàng ( khách mua chung cư cao cấp, khách mua chung cư khá, khách mua chung cư thường), từ mỗi nhóm chọn ngẫu nhiên 30 khách hàng để phỏng vấn, như vậy tổng số sẽ là 90 người Sau đó liên hệ khách hàng để phỏng vấn với sự hỗ trợ của bộ phận nghiên cứu thị trường của công ty Hoàng Anh Sài Gòn Thông tin sau khi

thu thập sẽ được tổng hợp làm sạch, đánh giá chất lượng bằng kiểm định phù hợp rồi tiến hành xử lý thống kê bằng phần mềm SPSS

Những thông tin cần thu thập được thể hiện một cách trình tự trong mẫu phiếu phỏng vấn khách hàng mua nhà chung cư trên địa bàn Quận Tân Phú Tất cả các thông tin thu thập được trong quá trình điều tra được ghi vào phiếu phỏng vấn Mỗi phiếu được sử dụng để ghi thông tin cho 1 người trả lời phỏng vấn

2 Phương pháp phân tích số liệu

Phân tích thống kê mô tả: các số liệu thu thập được trong quá trình điều tra nói trên được tiến hành xử lý, phân tích và so sánh với sự hỗ trợ của phần mềm SPSS

Thiết kế bảng câu hỏi & chọn

ẫ

Thu thập và xử lý thử Kiểm tra và chỉnh sửa

Tiến hành thu thập dữ liệu

Xử lý & phân tích thông tin

Kết quả nghiên cứu

PHẦN II KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

II.1 TÌNH HÌNH THỊ TRƯỜNG NHÀ CHUNG CƯ HIỆN NAY TẠI TÂN PHÚ II.1.1 Tình hình cung – cầu về căn hộ chung cư hiện nay tại Quận Tân Phú

a Cung :

Thị trường căn hộ chung cư là mảng thị trường khá sôi động, tuy nhiên dư âm của cuộc thoái trào thị trường bất động sản 2008 vẫn kéo dài cho đến nay và chưa có dấu hiệu tích cực nào của sự “ấm” lên dành cho thị trường này Trong năm 2011 và 4 tháng đầu năm

2012 thị trường căn hộ chung cư đã nhiều dự án được công bố bán ra nhưng thật sự chỉ có

từ 1 đền dự án hút khách do phương thức thanh toán rất tốt Cụ thể tháng 3/2012 dự án chung cư Quang Thái Apartment tung ra bán đợt 2 với phương thức thanh toán 50%là nhận nhà để ở Theo báo cáo nghiên cứu thị trường Q1 năm 2012 của Công Ty Savills Việt Nam thí trong Q1/2012 chỉ có 2 dự án mới cung cấp ra thị trường khoảng 300 căn

hộ Nhìn chung nguồn cung trên toàn địa bàn Tp Hồ Chí Minh đã giảm mạnh Tổng nguồn cung sơ cấp giảm khoảng -12% so với quý trước và khoảng -30% so với cung kỳ năm trước

Nguồn Savill Việt Nam

Hình 2.1: Nguồn cung sơ cấp căn hộ trong Q1/2012

Tình hình hoạt đông không có gì thay đổi lớn lắm trong xu hướng chung của thị trường Khoảng 200 căn hộ được bán trên địa bàn Quận Tân Phú, không thay đổi nhiều nhưng giảm mạnh so với cùng kỳ năm ngoái Các dự án căn hộ cao cấp gần như không dược quan tâm nhiều lắm Cộng với đó là việc các dự án chung cư loại trung bình và khá đang có tiến độ xây dựng nhanh và phương thức thanh toán tốt làm cho thị trường về căn

hộ cao cấp trở nên trầm lắng

Bảng 2.1: Nguồn cung căn hộ cao cấp tại Quận Tân Phú

2 Lotus Garden

36 đường Trịnh Đình Thảo, phường Hòa Thạnh quận Tân Phú, TP.HCM

Công ty Cổ phần Việt Âu 596

3 Trung Đông Plaza

30 Trịnh Đình Thảo, Phường Hòa Thạnh, Quận Tân Phú,

TP.HCM

Công ty CP TV ĐT & Phát

Nguồn: Điều tra khảo sát

Các căn hộ loại khá tập trung trên địa bàn quận Tân Phú khá nhiều, với quy mô mỗi

dự án khoảng từ 50-300 căn hộ, với các loại diện tích vừa và nhỏ, phù hợp cho các gia đình trẻ mới cưới Tuy nhiên, không có nhiều sự lựa chọn tốt cho khách hàng vào thời điểm này vì tiến độ của các dự án này diễn ra chậm và có thể nói đáp ứng đươc nhu cầu của khách hàng vào thời điểm này chỉ có 2 dự án nổi bật là Quang Thái và An Bình, vì 2

dự án này sắp giao nhà vào cuối năm nay và có phương thức thanh toán rất tốt, số dự án còn lại đang trong quá trình thi công

Bảng 2.2 Nguồn cung căn hộ loại khá tại Quận Tân Phú

CTY TNHH NGUYỄN

3 Phú Thạnh 53 (373 cũ) Nguyễn Sơn, P Phú Thạnh Công ty CP Xây Dựng Công Trình 585 840

4 Khang Phú 37, Huỳnh Thiện Lộc, Hòa

5 Đại Thành 221-223 Trịnh Đình Trọng, P

Phú Trung

Công Ty TNHH TM-DV-XD

6 Sacomreal 584 Lũy Bán Bích Công ty CP XD và khai thác công trình giao thông 584 364

7 Âu Cơ Plaza 22 Âu Cơ, P Tân Thành

CTY CP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN XÂY DỰNG -

Lộc A, B, C

10 Chung cư Gò Dầu

1, 2

12 Chung cư Sơn Kỳ

13 Chung cư Gia Phú

14 584 SHB Building 384 Trịnh Đình Trọng, P Hòa Thạnh Công ty CP XD và khai thác công trình giao thông 584 428

17 Sacomreal Hòa

Bình 47, Hòa Bình, Tân Thới Hòa

Công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín

18 Thành Công Tower 1,2

19 Chung cư Phú Thọ

Hòa

20 Investco Babylon

Công ty cổ phần Đầu tư và

phát triển xây dựng - Investco 251

21 Hiệp Tân số 57 đường Tô Hiệu, phường Hiệp Tân Công ty TNHH Đại Thành 415

22 Chương Dương Garden 118 Tân Hương, quận Tân Phú Công ty cổ phần Chương Dương 320

23 An Bình 787 Lũy Bán Bích - P.Phú Thọ

Hòa

Công ty Cổ phần Địa ốc Sài G

Nguồn: Điều tra khảo sát

Các dự án có thời gian giao nhà sớm và phương thức thanh toán tốt là điều quan trọng nhất đối với khách hàng lúc này

b Cầu: Trong giai đoạn hiện nay, sức cầu của căn hộ chung cư là không lớn bởi vì tâm lý người dân đang chờ đợi giảm giá thấp hơn nữa cộng với việc Chủ Tịch Tập đoàn Hoàng Anh Gia Lai tuyên bố sẽ giảm 50% giá bán căn hộ của họ so với các dự án ở cùng

vị trí trong tháng 6 tới mà đầu tiên là 2 dự án ở Tân Phú và Quận 7 làm cho tâm lý chờ đợi ngày càng nhiều hơn Tuy nhiên nhu cầu của người mua vẫn cao đối với các dự án có phương thức thanh toán tốt Ví dụ như dự án Quang Thái ở phường Tân Thới Hòa, khi khách hàng thanh toán ngay 95% giá trị căn hộ thì chủ đầu tư sẽ giảm ngay 12% trên giá bán Bên cạnh việc giảm giá trực tiếp, một số biện pháp kích cầu được chủ đầu tư đưa ra như hỗ trợ vay ngân hàng lãi suất ưu đãi…như dự án căn hộ An Bình ở phường Phú Thọ Hòa chủ đầu tư hỗ trợ vay ngân hàng với lãi suất 16,4%/năm Điều này cho thấy rằng thời điểm hiện tại chính là thời điểm thuận lợi cho người mua nhà có nhu cầu thực ở phân khúc bình dân

Phân khúc bình dân của căn hộ với mức giá từ 11 triệu đồng ( khoảng 526 USD) đến

20 triệu đồng ( khoảng 957 USD) cho mỗi mét vuông vẫn tiếp tục được nhiều người mua

có nhu cầu ở thực sự quan tâm trong suốt thời gian này Từ cuối tháng 2 cho đến nay, nhiều ngân hàng thương mại trong và ngoài nước đã thực hiện việc giảm lãi suất và mở