Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận QSDĐ phường Phú Lương giai đoạn 20052016

MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN i MỤC LỤC ii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT v DANH MỤC SƠ ĐỒ, HÌNH ẢNH vii DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU vi PHẦN 1. MỞ ĐẦU 1 1. 1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI 1 1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU 2 1.2.1. Mục tiêu tổng quát 2 1.2.2. Mục tiêu cụ thể 2 1.3. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI NGHIÊN CỨU 2 1.3.1. Đối tượng nghiên cứu 2 1.3.2.Phạm vi nghiên cứu 3 PHẦN 2: TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4 2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN 4 2.1.1. Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 5 2.1.2. Vai trò của công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 6 2.1.3. Một số nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 6 2.2. CĂN CỨ PHÁP LÝ CỦA CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 8 2.2.1. Hệ thống các văn bản pháp luật trước Luật Đất đai 2003 8 2.2.2. Hệ thống các văn bản pháp luật sau Luật Đất đai 2013 12 2.3. CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 14 2.3.1. Tình hình công tác cấp giấy chứng nhận của cả nước 14 2.3.1.1. Tình hình công tác cấp giấy chứng nhận trước khi thực hiện Luật Đất đai 2013 14 2.3.1.2. Tình hình công tác cấp giấy chứng nhận từ khi thực hiện Luật Đất đai 2013 14 2.3.2. Các trường hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 15 2.3.3 Điều kiện và thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 16 3 2.3.3.1. Đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất 18 2.3.3.2. Đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất 18 2.3.3.3. Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 19 2.3.3.4. Mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 20 2.4. CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA VIỆC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 21 PHẦN 3: ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 26 3.1. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 26 3.2. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 26 3.2.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu 26 3.2.2. Phương pháp thống kê và xử lý số liệu thống kê 26 3.2.3. Phương pháp phân tích, tổng hợp 27 3.2.4. Phương pháp chuyên gia 27 PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 28 4.1. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN PHƯỜNG PHÚ LƯƠNG – QUẬN HÀ ĐÔNG 28 4.1.1. Vị trí địa lý 28 4.1.2. Đặc điểm địa hình 28 4.1.3. Khí hậu, thủy văn 29 4.1.4. Thực trạng phát triển kinh tế xã hội 29 4.1.5. Giao Thông, thủy lợi 29 4.1.6. Thoát nước – Vệ sinh môi trường 30 4.2. HIỆN TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT PHƯỜNG PHÚ LƯƠNG NĂM 2016 30 4.3. ĐÁNH GIÁ SƠ LƯỢC TÌNH HÌNH QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI TẠI PHƯỜNG PHÚ LƯƠNG GIAI ĐOẠN 2005 2016 33 4.3.1. Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính 34 4.3.2 Khảo sát, đo dạc, đánh giá phân hạng đất, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng và bản đồ quy hoạch sử dụng đất 35 4.4. ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, LẬP VÀ QUẢN LÝ HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 36 4.5. TRÌNH TỰ ,THỦ TỤC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI PHƯỜNG PHÚ LƯƠNG 39 4 4.5.1. Thực trạng công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại phường Phú Lương 43 4.5.1.1. Kết quả cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân. 43 4.5.2. Đánh giá chung về công đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại phường Phú Lương 46 4.6. MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM ĐẨY NHANH TIẾN ĐỘ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG PHÚ LƯƠNG 48 PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 50 1. KẾT LUẬN 50 2.KIẾN NGHỊ 50 TÀI LIỆU THAM KHẢO 52

quý báu của nhiều tập thể và cá nhân.

Nhân dịp này em xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu Trường Đại họcLâm nghiệp, quý thầy cô Viện Quản lý đất đai & Phát triển nông thôn đã tận tìnhdạy dỗ em 4 năm học qua, xin cảm ơn UBND phường Phú Lương, Quận HàĐông, Thành phố Hà Nội đã cung cấp số liệu liên quan phục vụ đề tài Đặc biệt

em xin trân trọng cảm ơn thầy giáo TS Nguyễn Bá Long người đã trực tiếphướng dẫn em hoàn thành khoá luận tốt nghiệp này

Do thời gian và trình độ có hạn nên khoá luận của em không thể tránhkhỏi những thiếu sót nhất định Vì vậy em mong nhận được những ý kiến chỉbảo quý báu của các thầy cô, ý kiến đóng góp của bạn bè để bài khoá luận tốtnghiệp được hoàn thiện hơn

Hà Nội, ngày 19 tháng 05 năm 2017

Sinh viên

Tưởng Thị Thu

MỤC LỤC

QĐ - TTg Quyết định – Thủ tướng chính phủ

QĐ - ĐKTT Quyết định - Đăng ký thống kê

QĐ - UBND Quyết định –Uỷ ban nhân dân

TT - UBND Thông tư – Uỷ ban nhân dân

TB – UBND Thông báo – Uỷ ban nhân dân

UBND Uỷ ban nhân dân

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU

Bảng 4.1: Hiện trạng sử dụng đất năm 2016 31Bảng 4.2 Biến động diện tích theo mục đích sử dụng 38Bảng 4.3: Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giai đoạn 2005- 2016 44Bảng 4.5: Thống kê các trường hợp tồn đọng, chưa cấp GCN cho hộ gia đình cá nhân 45Bảng4.6 Kết quả cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của phường Phú Lương những năm gần đây 46

DANH MỤC SƠ ĐỒ, HÌNH ẢNH

Sơ đồ 4.1: Trình tự, thủ tục cấp mới GCN phường Phú Lương 42

PHẦN 1 MỞ ĐẦU

1 1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Đất đai là nguồn tài nguyên quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt không gìthay thế được của một quốc gia, là thành phần quan trọng của môi trường sống,

là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội,

an ninh quốc phòng

Đất đai là một nguồn tài nguyên quý giá nhưng cũng là nguồn tài nguyên

có hạn, tăng việc sử dụng đất vào mục đích này thì sẽ giảm diện tích đất sử dụngvào mục đích khác Việc sử dụng đất đai lãng phí, không hiệu quả, huỷ hoại đấtđai cũng như tốc độ gia tăng về dân số đặc biệt là ở các khu vực đô thị và ven đónơi tập trung dân cư đông đúc khiến công tác quản lý đất đai ngày càng trở nênphức tạp và khó khăn

Phường Phú Lương là một phường mới được chuyển từ xã lên phườngnăm 2009, dưới tác động của nền kinh tế thị trường, sự bùng nổ dân số cùng với

sự phát triển mạnh mẽ của quận Hà Đông đã làm nhu cầu sử dụng đất tăngnhanh chóng Công tác quản lý đất đai cũng vì thế mà bộc lộ những tồn tại, nảysinh nhiều vấn đề mới nằm ngoài tầm kiểm soát của phường như: sử dụng đấtkhông đúng mục đích, tranh chấp và lấn chiếm đất đai, xây dựng trái phép, sửdụng đất lãng phí, quá trình thu hồi đất và đền bù còn nhiều bất cập gây bức xúccho người dân

Để khắc phục tình trạng nêu trên thì công tác đăng kí đất đai, cấpGCNQSDĐ và lập hồ sơ địa chính có vai trò hết sức quan trọng, là một trong 15nội dung quản lý nhà nước về đất đai Trong đó cấp GCNQSDĐ có một vai tròhết sức quan trọng trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai Đăng ký đất đai,cấp GCNQSDĐ là một thủ tục hành chính nhằm thiết lập một hệ thống hồ sơ địachính đầy đủ, chặt chẽ giữa Nhà nước và đối tượng sử dụng đất, là cơ sở để Nhànước quản lý, nắm chắc toàn bộ diện tích đất đai và người sử dụng đất, quản lýđất theo pháp luật Thông qua việc đăng ký, cấp GCNQSDĐ, bảo vệ quyền vàlợi ích hợp pháp của người sử dụng đất cũng là cơ sở đảm bảo chế độ quản lý

Nhà nước về đất đai, đảm bảo sử dụng hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả và khoa học.Mặt khác nó còn tạo điều kiện thuận lợi cho người dân sử dụng đất ổn định lâudài yên tâm đầu tư sản xuất để nâng cao hiệu quả kinh tế cao nhất, góp phần ổnđịnh kinh tế chính trị, xã hội.

Nhận thức được thực tiễn và tầm quan trọng của việc cấp giấy chứngnhận, được sự cho phép của Viện Quản lý đất đai & Phát triển nông thôn, dưới

sự hướng dẫn của giảng viên TS Nguyễn Bá Long, em đã tiến hành thực hiện đề

tài:“Đánh giá công tác cấp Giấy chứng nhận QSDĐ phường Phú Lương giai

đoạn 2005-2016”.

1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU

1.2.1 Mục tiêu tổng quát

Trên cơ sở đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trênđịa bàn phường Phú Lương từ đó đề xuất một số giải pháp khắc phục những hạnchế nhằm đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phục vụcông tác quản lý nhà nước về đất đai

1.2.2 Mục tiêu cụ thể

- Tìm hiểu tình hình kê khai, đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhậnQSDĐ, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn phường PhúLương

- Phân tích một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác cấp Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất tại phường Phú Lương, quận Hà Đông, thành phố Hà Nội

- Đánh giá một số thuận lợi và khó khăn, tồn tại và nguyên nhân tồn tạitrong công tác cấp Giấy chứng nhận QSDĐ

- Đề xuất một số giải pháp góp phần đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứngnhận QSDĐ phục vụ công tác quản lý đất đai của phường

1.3 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI NGHIÊN CỨU

1.3.1 Đối tượng nghiên cứu

Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn phườngPhú Lương, quận Hà Đông, thành phố Hà Nội.

1.3.2 Phạm vi nghiên cứu

- Phạm vi thời gian: Giai đoạn 2005-2016

- Phạm vi không gian: Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đấtcho hộ gia đình cá nhân trên địa bàn phường Phú Lương, quận Hà Đông, thànhphố Hà Nội

PHẦN 2: TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN

Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặcbiệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân

cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa và an ninh quốc phòng Song thực tế đất đai

là tài nguyên thiên nhiên có hạn về diện tích, có vị trí giới hạn trong không gian.Cùng với thời gian giá trị của đất có sự biến đổi theo chiều hướng xấu đi hoặctốt lên điều đó phụ thuộc vào việc khai thác và sử dụng của con người

Trong những năm gần đây, việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế sang nền kinh

tế hàng hóa nhiều thành phần phát triển theo cơ chế thị trường có sự quản lý củaNhà nước đã góp phần thúc đẩy các ngành kinh tế phát triển mạnh mẽ, đi đôi với

sự phát triển đó là nhu cầu về sử dụng đất của các ngành, các địa phương ngàycàng tăng dẫn đến tình hình sử dụng đất ngày càng nhiều biến động

Chính vì vậy, công tác quản lý và sử dụng đất đai đã và đang được Đảng

và Nhà nước ta quan tâm sâu sắc Một trong các nội dung đó là công tác đăng kýđất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính Giấychứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý xác định quyền sử dụng đấthợp pháp Nó được cấp cho người sử dụng đất để họ có cơ sở pháp lý thực hiệnquyền và nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật Giấy chứng nhận quyền sử dụngđất là bộ phận cấu thành của hồ sơ địa chính Hồ sơ địa chính là hệ thống tàiliệu, số liệu, sổ sách, bản đồ chứa đựng những thông tin cần thiết về các mặt tựnhiên, kinh tế xã hội, pháp lý đất đai đã được thiết lập trong quá trình đo đạc, lậpbản đồ địa chính, đăng ký đất đai ban đầu và đăng ký biến động đất đai, cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất Thông qua công tác đăng ký đất đai, Nhà nướcnắm bắt được các thông tin về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và pháp lý củathửa đất thì mới thực sự nắm chắc được tình hình sử dụng đất và quản lý chặtchẽ mọi biến động đất đai theo đúng pháp luật

2.1.1 Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo Khoản 16, Điều 3, Luật Đất đai 2013 đã nêu: "Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứngthư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tàisản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sởhữu nhà ở và sở hữu tài sản khác gắn liền với đất"

GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa Nhànước với người sử dụng đất trong việc sử dụng đất Ở Việt Nam, Nhà nước làchủ sở hữu duy nhất đối với đất đai nhưng không trực tiếp khai thác, sử dụng đất

mà trao quyền sử dụng cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Chứng thư pháp

lý xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với người sử dụng đất trongviệc sử dụng đất là GCNQSDĐ Vì vậy, theo quy định của pháp luật đất đai, cấpGCNQSDĐ là một trong những nội dung của hoạt động quản lý nhà nước về đấtđai, đồng thời cũng là một quyền đầu tiên mà bất kỳ người sử dụng đất hợp phápnào cũng được hưởng

Cấp GCNQSDĐ là căn cứ pháp lý đầy đủ để giải quyết mối quan hệ vềđất đai, cũng là cở sở pháp lý để nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sử dụngđất của họ, GCNQSDĐ có vai trò quan trọng, là căn cứ để xây dựng các quyếtđịnh cụ thể, như các quyết định về đăng kí, theo dõi biến động kiếm soát cácgiao dịch dân sự về đất đai Thông qua việc cấp GCNQSDĐ, Nhà nước có thểquản lý đất đai trên toàn lãnh thổ, kiểm soát được việc mua bán, giao dịch trênthị trường và thu được nguồn tài chính lớn hơn nữa GCNQSDĐ là căn cứ xáclập quan hệ về đất đai, là tiền đề để phát triển kinh tế xã hội, giúp cho các cánhân, hộ gia đình sử dụng đất, yên tâm đầu tư trên mảnh đất của mình CấpGCNQSDĐ cho nhân dân cũng là chủ trương lớn của Đảng và Nhà nước nhằmtạo động lực thúc đấy phát triển kinh tế xã hội, đồng nghĩa với việc tăng cườngthiết chế nhà nước trong quản lý đất đai

2.1.2 Vai trò của công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ pháp lý đầy đủ để giảiquyết mối quan hệ về đất đai, cũng là cở sở pháp lý để nhà nước công nhận vàbảo hộ quyền sử dụng đất của họ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có vai trò quan trọng, là căn cứ đểxây dựng các quyết định cụ thể, như các quyết định về đăng ký, theo dõi biếnđộng kiếm soát các giao dịch dân sự về đất đai

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không những buộc người sử dụng đấtphải hoàn thành nghĩa vụ tài chính mà còn giúp cho họ được bồi thường hỗ trợ

về đất khi bị Nhà nước thu hồi đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ xử lý vi phạm về đất đai.Thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà nước có thểquản lý đất đai trên toàn lãnh thổ, kiểm soát được việc mua bán, giao dịch trênthị trường và thu được nguồn tài chính lớn hơn nữa

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ xác lập quan hệ về đất đai,

là tiền đề để phát triển kinh tế xã hội, giúp cho các cá nhân, hộ gia đình sử dụngđất yên tâm đầu tư trên mảnh đất của mình

2.1.3 Một số nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo Điều 98, Luật Đất đai 2013 quy định về 5 nguyên tắc cấpGCNQSDĐ như sau:

1 GCNQSDĐ được cấp theo từng thửa đất Trường hợp người sử dụngđất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn

mà có yêu cầu thì được cấp một GCNQSDĐ chung cho các thửa đất đó

2 Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữuchung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì GCNQSDĐ phải ghi đầy đủ têncủa những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sảnkhác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 giấy chứng nhận; trường hợp các

chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một GCN và trao cho ngườiđại diện.

3 Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đượcnhận GCNQSDĐ sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định củapháp luật

Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liềnvới đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc đượcmiễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đấthàng năm thì được nhận GCNQSDĐ ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp

4 Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữunhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khácgắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và

họ, tên chồng vào GCNQSDĐ, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tênmột người

Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà GCN đã cấp chỉ ghi họ, tên của

vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang GCNQSDĐ để ghi cả họ, tên vợ và họ, tênchồng nếu có yêu cầu

5 Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với

số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100, Luật Đất đai 2013 hoặc GCN đãcấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đấttại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với nhữngngười sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi GCNQSDĐdiện tích đất đượcxác định theo số liệu đo đạc thực tế Người sử dụng đất không phải nộp tiền sửdụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giớithửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tíchđất đo đạcthực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện

tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp GCNQSDĐ theo quy địnhtại Điều 99, Luật Đất đai 2013.

2.2 CĂN CỨ PHÁP LÝ CỦA CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

2.2.1 Hệ thống các văn bản pháp luật trước Luật Đất đai 2003

- Luật đất đai 2003;

Sau khi cách mạng tháng 8 năm 1945 thành công, Nhà nước Việt Nam Dânchủ Cộng Hòa ra đời, ngành Địa chính từ Trung ương đến cơ sở được suy trì vàcủng cố để bảo vệ chế độ sở hữu ruộng đất

Năm 1954, Hiến pháp mới nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa quy định 3hình thức sở hữu đất là: Sở hữu Nhà nước, Sở hữu tập thể, Sở hữu tư nhân

Năm 1976, Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ra đời đã banhành một số văn bản để điều chỉnh mối quan hệ đất đai, trong đó có nội dung tổchức thực hiện kiểm tra thống kê đất đai trong cả nước, để thực hiện nội dungnày Nhà nước đã ban hành quyết định số 169/QĐ-CP ngày 20/06/1977

Ngày 09/11/1979 Chính phủ đã ban hành Nghị định 404/CP về việc thànhlập hệ thống tổ chức quản lý ruộng đất trực thuộc Hội đồng Bộ trườn thống nhấtquản lý Nhà nước đối với ruộng đất trên toàn bộ lãnh thổ

Hiến pháp năm 1980 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ra đờiquy định “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý” Vớichế độ sở hữu này, Nhà nước đã tập hợp thống nhất các loại đất trên lãnh thổquốc gia tên thành tài nguyên quốc gia mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chỉđược quyền sử dụng theo quy định của pháp luật

Ngày 01/7/1980, Hội đồng Chính phủ (nay là Chính phủ) ra Quyết định201/CP quyết định về việc thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tácquản lý ruộng đất trong cả nước

Đặc biệt Hiến pháp 1980 ra đời quy định: “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân

do dân Nhà nước thống nhất quản lý”

Ngày 08/01/1988 Luật đất đai đầu tiên của nước ta ra đời, đánh dâu sựphát triển trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai Tại điều 9 luật đất ssai

1988 quy định đăng lý đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, quản lý các hợpđồng sử dụng đất là một trong 7 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai Công tácĐKĐĐ vẫn được triển khai theo tinh thần Chỉ thị số 229/TTg ngày 10/11/1980của Thủ tướng Chính phủ, Tổng cục Địa chính đã ban hành Quyết định201/ĐKTK ngày 14/07/1989 về việc vấp GCNQSDĐ và Thông tư số 302/TT-ĐKTK hướng dẫn thi hành Quyết định số 201/QĐ-ĐKTK

 Từ năm 1993 đến trước năm 2003:

- Luật Đất đai 1993 ra đời đã đánh dấu mốc quan trọng khẳng định đất đai

có giá trị, giao đất nông - lâm ổn định lâu đài và cấp GCNQSDĐ cho các hộ giađịnh, cá nhân, người sử dụng được hưởng các quyền chuyển đổi, chuyểnnhượng… Sau khi Luật đất đai năm 1993 ra đời thì hàng loạt các văn bản, thông

tư, nghị định của Nhà nước đã được ban hành như:

- Nghị định 64/CP ngày 27/09/1993 của Chính phủ ban hành bản quy định

về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dàivào mục đích sản xuất nông nghiệp

- Nghị định 02/CP ngày 15/01/1994 của Chính phủ quy định về việc giao đấtlâm nghiệp cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài

- Nghị định 60/CP ngày 05/07/1994 của Chính phủ quy định về quyền sởhữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị

- Quyết định số 499/QĐ-ĐC ngày 27/07/1995 của Tổng cục địa chính quyđịnh các mẫu sổ mục kê, sổ địa chính, sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụngđất, sổ theo dõi biến động đất đai

- Công văn số 1247/CV-ĐC ngày 13/10/1995 của Tổng cục địa chính về việchướng dẫn xử lý một số vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Chỉ thị số 245/TT ngày 22/4/1996 của Chính phủ về tổ chức thực hiệnmột số công việc cấp bách trong quản lý sử dụng đất của các tổ chức trong nướcđược Nhà nước giao đất, cho thuê đất

- Chỉ thị số 45/CP ngày 03/08/1996 của Chính phủ bổ sung điều 10 cho Nghịđịnh 60/CP ngày 05/7/1994 về quyền sử hữu nhà ở và quyền sử dụng đất tại đô thị.

- Công văn số 1725/LB-QLN ngày 17/12/1996 của Bộ xây dựng và Tổngcục địa chính hướng dẫn một số biện pháp đẩy mạnh việc cấp giấy chứng nhận

sở hữu nhà và quyền sử dụng đất

- Chỉ thị số 10/1998/CT-TTg ngày 20/02/1998 của Thủ tướng Chính phủ

về đẩy mạnh và hoàn thiện việc giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụngđất nông nghiệp

- Thông tư số 346/1998/TT-TCĐC ngày 16/03/1998 về hướng dẫn thủ tụcđăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Chỉ thị số 18/199/CT-TTg ngày 01/07/1999 của Thủ tướng Chính phủ vềmột số biện pháp đẩy mạnh việc hoàn thành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụngđất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất ở nông thôn vào năm 2000

- Công văn số 767/CP-NN ngày 28/07/1999 của Chính phủ về việc cấpgiấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu đất ở đô thị

- Thông tư số 1442/1999/TTLT-TCĐC-BTC ngày 21/09/1999 của Tổngcục địa chính- Bộ tài chính hướng dẫn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đấttheo Chỉ thị 18/1999/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ

- Thông tư số 1417/1999/TT-TCĐC ngày 18/09/1999 của Tổng cục Địachính hướng dẫn thi hành Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 23/09/1999 củaChính phủ về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kếquyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất

- Nghị định số 66/2001/NĐ-CP ngày 28/9/2001 sửa đổi, bổ sung một sốđiều của Nghị định số 04/2000/NĐ-CP ngày 11/02/2000 về thi hành Luật sửađổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai

- Thông tư số 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30/11/2001 của Tổng cục địachính hướng dẫn đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất

 Từ năm 2003 đến trước năm 2013:

- Luật Đất đai năm 2003 được Quốc hội khóa XI thông qua ngày26/10/2003 và được Chủ tịch nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam công

bố và hiệu lực từ ngày 01/07/2004

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về việcthi hành Luật đất đai

- Nghị định số 84/204/NĐ-CP về việc xử lý trường hợp thay đổi diện tích

đo đạc hiện trạng so với giấy chứng nhận

- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về xửphạt hành chính trong lĩnh vực đất đai

- Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ tài nguyên

và môi trường ban hành về mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ tài nguyên vàmôi trường về việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính

- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thutiền sử dụng đất khi cấp GCN

- Thông tư số 01/TT-BTNMT ngày 13/04/2005 của Bộ tài nguyên và môitrường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định 181/2004/NĐ-CP

- Nghị định số 142/2004/NĐ-CP ngày 14/11/2006 của Chính phủ về việcsửa đổi bổ sung một số quy định về việc thu tiền sử dụng đất khi cấp GCN, việcxác nhận hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất,thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khukinh tế, khu công nghệ cao

- Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/06/2006 củaliên Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường sửa đổi, bổ sung một số quyđịnh của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT

- Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/07/2006 ban hành quyđịnh về GCNQSDĐ

- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định

bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện

quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi dưỡng, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nướcthu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.

- Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 hướng dẫn việc lập,chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính

- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 về cấp giấy chứng nhận,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 quy định về giấychứng nhận, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Thông tư số 20/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 của Bộ Tài nguyên và Môitrường quy định bổ sung về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữunhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Thông tư số 16/2011/TT-BTNMT ngày 20/05/2011 quy định sửa đổi bổsung một số nội dung liên quan đến thủ tục hành chính về lĩnh vực đất đai

2.2.2 Hệ thống các văn bản pháp luật sau Luật Đất đai 2013

- Từ năm 2013 đến nay:

Khi Luật đất đai 2013 ra đời đã có rất nhiều đổi mới so với Luật đất đai

2003 Luật đất đai sửa đổi được thông qua ngày 29/11/2013, được Chủ tịch nước

ký Lệnh số 22/2013/L-CTN về việc công bố Luật ngày 09/12/2013 và chínhthức có hiệu lực vào ngày 01/07/2014 Luật đất đai năm 2013 có 14 chương với

212 điều, tăng 7 chương và 66 điểm so với Luật đất đai năm 2003, đã thể chếhóa đúng và đầy đủ những quan điểm, định hướng nêu trong Nghị quyết số19/NQ-TƯ Hội nghị lần thứ 6 Ban chấp hành Trung Ương Đảng, đồng thời khắcphục, giải quyết được những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hànhLuật đất đai năm 2003

Luật đưa ra các nghị định, thông tư trong việc cấp giấy chứng nhận quyềnsử dụng đất, giá đất, thu lệ phí … Cụ thể là:

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi hành một sốđiều của Luật đất đai

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ về giá đất

- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về thu tiền sửdụng đất

- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về thu tiền thuêđất, thuê mặt bằng

- Thông tư số 23/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định

về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất

- Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường quyđịnh về bản đồ địa chính

- Thông tư số 24/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định

về hồ sơ địa chính

Các văn bản quy phạm hướng dẫn Luật Đất đai 2013:

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định

về giá đất;

- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định

về thu tiền sử dụng đất;

- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định

về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;

- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định

về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;

- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ TN&MT; cóhiệu lực từ ngày 05/7/2014về trình tự, thủ tục cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữunhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP về việc xử lý, cấp GCNQSDĐ, quyền sở

hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụngđất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01 tháng 7 năm 2014;

Đây là cơ sở pháp lý cho các cơ quan địa chính các cấp thực hiện việcquản lý đất đai nói chung cũng như việc đăng ký, cấp GCNQSDĐ Các chínhsách của Nhà nước nếu được tuyên truyền phổ biến rộng hơn sẽ giúp cho ngườisử dụng đất nắm được các quy định để công tác đăng ký, cấp GCNQSDĐ diễn

ra nhanh chóng Muốn vậy pháp luật về đất đai cần được cụ thể hóa đến từng địaphương giúp cho người sử dụng đất và cán bộ xã, phường, thị trấn có thể vậndụng và thực thiện để tránh sai phạm diễn ra

2.3 CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

2.3.1 Tình hình công tác cấp giấy chứng nhận của cả nước

2.3.1.1 Tình hình công tác cấp giấy chứng nhận trước khi thực hiện Luật Đất đai 2013

Luật Đất đai 2013 là cơ sở pháp lý cho việc quản lý đất đai trên địa bàn cảnước, sau đó theo Luật Đất đai 1993 và Luật Đất đai sửa đổi năm 1998 và 2001,thực hiện tốt các Nghị định 64 và Nghị định 60 NĐ-CP về quyền sở hữu nhà ở,đất ở đô thị và các nghị định thông tư liên quan đến quản lư sử dụng đất và cấpGCNQSDĐ Sau khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực công tác cấp GCNQSDĐcũng được đẩy mạnh rõ rệt

Việc cấp GCNQSDĐ cho đất chuyên dùng nhìn chung không có vướngmắc nhưng đạt tỷ lệ thấp do các tỉnh chưa tập trung chỉ đạo thực hiện

2.3.1.2 Tình hình công tác cấp giấy chứng nhận từ khi thực hiện Luật Đất đai 2013

Từ năm 2013 đến nay, các quy định của pháp luật đất đai đã có nhiều đổimới và liên tục được hoàn thiện, nhất là các quy định về đăng ký đất đai, lập hồ

sơ địa chính và cấp GCNQSDĐ Việc cấp GCNQSDĐ có ý nghĩa quyết định đốivới việc giải quyết có hiệu quả tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai; góp phầnthúc đẩy nhanh và thuận lợi cho công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng khiNhà nước thu hồi đất Đồng thời với công tác đăng ký, cấp GCNQSDĐ Nhànước tiến hành xây dựng hệ thống hồ sơ địa chính Đây là tài liệu cơ sở pháp lý

quan trọng để phục vụ cho việc theo dõi và quản lý Nhà nước đối với các hoạtđộng liên quan tới đất đai, là dữ liệu địa chính để xây dựng hệ thống thông tinđất đai

Đến nay trên cả nước từ khi thực hiện LĐĐ 2013( từ 01/01/2013 đến hếttháng 12/2013) so với thời điểm chưa có LĐĐ 2013 (tức là so với năm 2012) đãcấp 41,6 triệu GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất(GCN) với tổng diện tích 22,9 triệu ha, đạt 94,8% diện tích các loại đất đang sửdụng phải cấp GCN, trong đó 5 loại đất chính cả nước đã cấp được 40,7 triệuGCN với tổng diện tích 22,3 triệu ha, đạt 94,6% diện tích sử dụng cần cấp và đạt94,6% số các trường hợp sử dụng đất đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận

Sau hơn hai năm triển khai thực hiện cấp GCN theo Nghị quyết số30/2012 của Quốc hội khoá 13, cả nước đã cấp được 9 triệu GCN lần đầu, riêngnăm 2013 cấp được 7,2 triệu GCN, với diện tích 4,1 triệu ha, nhiều hơn 3,7 lần

so với kết quả cấp giấy chứng nhận năm 2012

2.3.2 Các trường hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở vàtài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:

- Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tạiđiều 100, 101 và 102 của Luật Đất đai 2013

- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật Đất đai 2013

có hiệu lực thi hành

- Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng choquyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sửdụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ

- Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đấtđai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành áncủa cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo

về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành

- Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất

- Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất,khu công nghệ cao, khu kinh tế.

- Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất

- Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người muanhà ở thuộc sở hữu nhà nước

- Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc cácthành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhấtquyền sử dụng đất hiện có

- Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất

2.3.3 Điều kiện và thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo Điều 100, Luật Đất đai 2013 về cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đangsử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định như sau:

1 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loạigiấy tờ sau đây thì được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khácgắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993

do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai củaNhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính Phủ Cách mạng lâm thời Cộnghòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;b) GCNQSDĐ tạm thời được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có têntrong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liềnvới đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ởtrước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được UBND cấp xã xác nhận là đã sử dụngtrước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sởhữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấpcho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theoquy định của Chính phủ

2 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quyđịnh tại Khoản 1 điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy

tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưngđến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyểnquyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thìđược cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vàkhông phải nộp tiền sử dụng đất

3 Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định củaTòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản côngnhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo

về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấpGCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợpchưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật

4 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, chothuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành

mà chưa được cấp GCN thì được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thựchiện theo quy định của pháp luật

5 Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu,

am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại Khoản 3, Điều 131 củaLuật này và đất đó không có tranh chấp, được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận

là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất

2.3.3.1 Đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

Theo Điều 101, Luật Đất đai 2013 về cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất màkhông có giấy tờ về quyền sử dụng đất đã quy định như sau:

1 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật Đất đai 2013 cóhiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai

2013, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp,lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế, xã hộikhó khăn, vùng có điều kiện kinh tế, xã hội đặc biệt khó khăn, nay được UBNDcấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấpthì được cấp GCNQSDĐ và không phải nộp tiền sử dụng đất

2 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tạiĐiều 100, Luật Đất đai 2013 nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được UBND cấp xãxác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quyhoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được

cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì đượccấp GCNQSDĐ

2.3.3.2 Đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất

Theo Điều 102, Luật Đất đai 2013 về cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đấtquy định cụ thể như sau:

1 Tổ chức đang sử dụng đất được cấp GCNQSDĐ đối với phần diện tíchđất sử dụng đúng mục đích

2 Phần diện tích đất mà tổ chức đang sử dụng nhưng không được cấpGCNQSDĐ được giải quyết như sau:

a) Nhà nước thu hồi phần diện tích đất không sử dụng, sử dụng không đúng mụcđích, cho mượn, cho thuê trái pháp luật, diện tích đất để bị lấn, bị chiếm

b) Tổ chức phải bàn giao phần diện tích đã sử dụng làm đất ở UBND cấp huyện

để quản lý; trường hợp đất ở phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ

quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì người sử dụng đất ở được cấpGCNQSDĐ; trường hợp doanh nghiệp nhà nước sản xuất nông nghiệp, lâmnghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối đã được Nhà nước giao đất mà doanhnghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng một phần quỹ đất làm đất ở trướcngày 01 tháng 7 năm 2004 thì phải lập phương án bố trí lại diện tích đất ở thànhkhu dân cư trình UBND cấp tỉnh nơi có đất phê duyệt trước khi bàn giao cho địaphương quản lý.

3 Đối với tổ chức đang sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước cho thuêđất quy định tại Điều 56, Luật Đất đai 2013 thì cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnhlàm thủ tục ký hợp đồng thuê đất trước khi cấp GCNQSDĐ

4 Cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất được cấp GCNQSDĐ khi có đủ cácđiều kiện sau đây:

a) Được Nhà nước cho phép hoạt động

b) Không có tranh chấp

c) Không phải là đất nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho sau ngày 01tháng 7 năm 2004

2.3.3.3 Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Thẩm quyền cấp GCNQSDĐ được quy định trong Điều 105, Luật Đất

đai 2013 như sau:

1 UBND cấp tỉnh cấp GCNQSDĐ cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; ngườiViệt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thựchiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao UBND cấptỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấpGCNQSDĐ

2 UBND cấp huyện cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân, cộngđồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắnliền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

3 Đối với những trường hợp đã được cấp GCN, giấy chứng nhậnquyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng màthực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với

đất hoặc cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà

ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan TNMTthực hiện theo quy định của Chính phủ

2.3.3.4 Mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

1 Giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫuthống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất Giấy chứng nhận gồm một tờ có 04 trang, in nềnhoa văn trống đồng màu hồng cánh sen (được gọi là phôi Giấy chứng nhận) vàTrang bổ sung nền trắng; mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm; bao gồmcác nội dung theo quy định như sau:

a) Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ "Giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" in màu đỏ; mục

"I Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" và

số phát hành Giấy chứng nhận (số seri) gồm 02 chữ cái tiếng Việt và 06 chữ số,được in màu đen; dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường;

b) Trang 2 in chữ màu đen gồm mục "II Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liềnvới đất", trong đó có các thông tin về thửa đất, nhà ở, công trình xây dựng khác,rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng năm ký Giấychứng nhận và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứngnhận;

c) Trang 3 in chữ màu đen gồm mục "III Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khácgắn liền với đất" và mục "IV Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận";d) Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục "IV Những thay đổisau khi cấp Giấy chứng nhận"; nội dung lưu ý đối với người được cấp Giấychứng nhận; mã vạch;

đ) Trang bổ sung Giấy chứng nhận in chữ màu đen gồm dòng chữ "Trang bổsung Giấy chứng nhận"; số hiệu thửa đất; số phát hành Giấy chứng nhận; số vào

sổ cấp Giấy chứng nhận và mục "IV Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứngnhận" như trang 4 của Giấy chứng nhận;

e) Nội dung của Giấy chứng nhận quy định tại các Điểm a, b, c, d và đ Khoảnnày do Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đaihoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (đối với nơi chưa thành lập Vănphòng đăng ký đất đai) tự in, viết khi chuẩn bị hồ sơ trình cơ quan có thẩmquyền cấp Giấy chứng nhận hoặc xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đãcấp

2 Nội dung và hình thức cụ thể của Giấy chứng nhận quy định tại các Điểm a,

b, c, d và đ Khoản 1 Điều này được thể hiện theo Mẫu ban hành kèm theo Thông

Sau cách mạng tháng 8 năm 1945, đặc biệt sau cải cách ruộng đất năm

1957, chính quyền cách mạng tịch thu ruộng của địa chủ chia cho dân nghèo.Tiếp đó, vào đầu những năm 60, hưởng ứng phong trào hợp tác hóa sản xuất doĐảng và Chính phủ phát động, đại bộ phận nông dân với nhiệt huyết cách mạngluôn tin tưởng vào Đảng đã đóng góp đại bộ phận ruộng đất canh tác (kể cả đấtvườn ở nhiều địa phương) vào hợp tác xã Do vậy hiện trạng ruộng đất đã cónhiều thay đổi Tuy nhiên, do điều kiện rất khó khăn thiếu thốn, hệ thống hồ sơcác chế độ trước để lại đã không thể sử dụng được nữa

Trong suốt những năm sau đó đến năm 1980, trong hoàn cảnh chiến tranhkéo dài, tổ chức ngành địa chính các cấp thường xuyên không ổn định Đặc biệtnhà nước vẫn chưa có một văn bản pháp lý nào làm cơ sở nên công tác đăng kíđất đai lập hồ sơ địa chính và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn chưađược triển khai Hoạt động chủ yếu của ngành trong giai đoạn này là tổ chức cáccuộc điều tra nhanh về đất đai để giúp nhà nước nắm chắc diện tích, phục vụ yêucầu phát triển sản xuất nông nghiệp, xây dựng các hợp tác xã và tập đoàn sảnxuất Hệ thống tài liệu đất đai trong giai đoạn này chủ yếu gồm 2 loại: Bản đồthửa đất (đo đạc bằng thước dây các loại, bằng bàn đạc cải tiến hoặc chỉnh lý hồ

sơ cũ) và sổ mục kê kiêm thống kê ruộng đất Thông tin về tên người sử dụngđất trên sổ sách chỉ phản ảnh theo hiện trạng, không truy cứu đến cơsở pháp lý

và lịch sử sử dụng đất

• Thời kỳ từ năm 1980 đến năm 1988:

Từ sau năm 1980, công tác đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liềnvới đất mới bắt đầu được nhà nước quan tâm và tổ chức thực hiện theo Quyếtđịnh số 201-CP ngày 01/7/1980 của Hội đồng Chính phủ và Chỉ thị số 299-TTgngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ Thực hiện yêu cầu này, Tổng cụcQuản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định 56/ĐKTK ngày 05/11/1981 quy địnhthủ tục đăng kí, thông kê ruộng đất

Theo quy định này, việc đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liềnvới đất có một trình tự khá chặt chẽ Việc xét duyệt đăng ký đất đai phải do một

hội đồng đăng ký thống kê ruộng đất của xã thực hiện Kết quả xét đơn của xãphải được Ủy ban nhân dân huyện phê duyệt mới được đăng ký cấp Giấy chứngnhận Hệ thống hồ sơ đăng ký đất đai được quy định khá đầy đủ và chi tiết (gồm

14 loại mẫu), đáp ứng được yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai trong thời kỳ

đó Các tài liệu chủ yếu của hệ thống hồ sơ này gồm có: biên bản xác định ranhgiới hành chính, sổ dã ngoại, biên bản và các kết quả chi tiết kiểm tra đo đạcngoài thửa đất, trong phòng; phiếu thửa, đơn đăng ký quyền sử dụng đất; bản kêkhai ruộng đất của tập thể, bản tổng hợp các trường hợp sử dụng đất không hợppháp, sổ đăng ký ruộng đất cho cá nhân tổ chức, sổ mục kę, biểu tổng hợp diệntích đất (theo tự khai), biểu tổng hợp diện tích khoanh bao tręn bản đồ, biểuthống kę diện tích ruộng đất, mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bản đồđịa chính, thông báo công khai hồ ső đăng ký đất đai, biên bản kết thúc công tácxét duyệt đơn, trích sao khai báo biến động, trích lục bản đồ kèm theo trích saokhai báo biến động

Do hoàn cảnh đất nước vừa thoát khỏi thời kỳ chiến tranh, còn đang gặprất nhiều khó khăn, hơn nữa đại bộ phận ruộng đất trên phạm vi cả nước đã vàđang tiếp tục được tập thể hóa, nên nhiều mục tiêu, yêu cầu, nhiệm vụ đăng kýđất đai theo quy định tại quyết định 56/ĐKTK đã phải giảm bớt hoặc cắt bỏ đểđảm bảo yêu cầu trước mắt là nắm nhanh diện tích cả nước và phục vụ cho các

kế hoạch phát triển kinh tế của đất nước

Việc triển khai Chỉ thị số 299-TTg kéo dài từ năm 1981 đến cuối năm

1988 mới thực hiện được khoảng 6500 xã Kết quả đạt được ở các xã còn rấtnhiều hạn chế, tình trạng sai sót, nhầm lẫn trong thiết lập các sổ sách hồ sơchiếm tỉ lệ khá cao Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong giaiđoạn này vẫn chưa được thực hiện

• Từ khi có Luật Đất đai năm 1988 đến nay:

- Thời kỳ thực hiện Luật Đất đai năm 1988: Đăng ký đất đai, cấp Giấychứng nhận quyền sử dụng đất đã trở thành một nhiệm vụ bắt buộc và hết sứcbức thiết, làm cơ sở để tổ chức thi hành luật Đất Đai Tuy nhiên trong thực tiễn

triển khai, do hoàn cảnh chất lượng hồ sơ đã thiết lập theo Chỉ thị số 299/TTg cóquá nhiều hạn chế Công tác triển khai cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụngđất tại các địa phương, nhất là các tỉnh phía Bắc và Duyên hải miền Trung đượcthực hiện rất chậm Tính đến hết năm 1990, cả nước mới cấp Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất cho khoảng 1.600.000 hộ nông dân ở khoảng 1500 xã, tậptrung chủ yếu ở các tỉnh Đồng bằng sống Cửu Long (chiếm khoảng 40%) Đặcbiệt do chính sách chưa ổn định, nhiều địa phương (14 tỉnh) đã thực hiện cấploại Giấy chứng nhận tạm thời (theo mẫu quy định của tỉnh), đến cuối năm 1993

đã cấp khoảng 911.000 Giấy chứng nhận loại này và đến giữa năm 1995 (thờiđiểm ngừng cấp Giấy chứng nhận tạm thời trên phạm vi cả nước) thì tổng sốGiấy chứng nhận tạm thời đã được cấp lên đến 1.050.000 Giấy

- Thời kỳ thực hiện Luật Đất đai năm 1993: Luật Đất đai năm 1993 khẳngđịnh đất đai thuộc sở hữu toàn dân và nguyên tắc giao đất sử dụng ổn định lâudài cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân Đồng thời giao quyền sử dụng đất và kèmtheo cácquyền khác như: quyền chuyển đổi, quyền thừa kế, quyền thế chấp,quyền cho thuê, quyền chuyển nhượng nhằm tăng cường tính tự chủ và lợi íchkinh tế được đảm bảo về mặt pháp lý cho những người sử dụng đất Luật Đất đai

1993 cũng đã khẳng định đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

là nội dung quan trọng của quản lý nhà nước về đất đai Hệ thống hồ sơ địachính được thiết lập nhằm tập hợp các thông tin về đất đai và người sử dụng đấtlàm cơ sở cho các công tác quản lý và sử dụng đất đai

- Thời kỳ thực hiện Luật Đất đai năm 2003 đến nay: Thành công của việcthực hiện Nghị quyết 10 của Bộ Chính trị khẳng định đường lối đúng đắn củaĐảng và Nhà nước, tạo cơ sở vững chắc cho sự ra đời của Luật Đất đai 2003.Luật Đất đai 2003 với những thay đổi lớn quy định về các vấn đề như: Nhà nướcgiao đất, cho thuê đất đối với các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức; người sử dụngđất được hưởng các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thếchấp, góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất với những thay đổi đócác giao dịch đối với đất đai diễn ra ngày càng đa dạng và phong phú Do vậy