Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Hòa Bình giai đoạn 2010 2018

MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN i MỤC LỤC ii DANH MỤC CÁC BẢNG v DANH MỤC CÁC HÌNH vi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vii PHẦN 1: MỞ ĐẦU 1 1.1.TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI 1 1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU 2 1.3.PHẠM VI NGHIÊN CỨU 2 PHẦN 2: TỔNG QUAN ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU 3 2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 3 2.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất 4 2.1.2. Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 4 2.1.3. Tính cấp thiết của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 5 2.2. CƠ SỞ PHÁP LÝ CỦA CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 6 2.2.1. Hệ thống các văn bản quy định về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 6 2.2.2. Quy định hiện hành về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 10 2.3. CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA CÔNG TÁC CÁP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 17 2.3.1. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại một số nước trên thế giới 17 2.3.2. Tình hình công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Việt Nam 20 PHẦN 3: VẬT LIỆU VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 24 3 3.1. ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU 24 3.2. THỜI GIAN NGHIÊN CỨU 24 3.3. ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU 24 3.4. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 24 3.5. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 24 3.5.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu 24 3.5.2. Phương pháp tổng hợp, phân tích và xử lý số liệu 24 3.5.3. Phương pháp chuyên gia 25 PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 26 4.1. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ XÃ HỘI 26 4.1.1. Điều kiện tự nhiên 26 4.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội 29 4.2. ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH SỬ DỤNG ĐẤT VÀ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH HÒA BÌNH 31 4.2.1. Hiện trạng sử dụng đất 31 4.2.2. Tình hình biến động đất đại trên địa bàn tỉnh Hòa Bình năm 2010 – 2016 34 4.3. ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH HÒA BÌNH 36 4.3.1. Trình tự, thủ tục cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Hòa Bình 37 4.3.2. Trình tự, thủ tục cấp GCNQSDĐ cho tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trên địa bàn tỉnh Hòa Bình 38 4.3.3. Đánh giá công tác cấp GCNQSDĐ tỉnh Hòa Bình 38 4.4. NHỮNG THUẬN LỢI VÀ KHÓ KHĂN TRONG CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH HÒA BÌNH 46 4.4.1. Thuận lợi. 46 4 4.4.2. Khó Khăn 47 4.5. MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH HÒA BÌNH 48 4.6. ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG VÀ ĐẨY NHANH TIẾN ĐỘ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH HÒA BÌNH 48 4.6.1. Đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật về đất đai, nâng cao hiểu biết cho người dân 49 4.6.2. Kiện toàn bộ máy đăng kí, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn 49 4.6.3. Nâng cao chất lượng công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 50 4.6.4. Các giải pháp đối với từng loại đất cụ thể 50 4.6.5. Quản lý tốt việc giao đất 51 4.6.6. Nâng cao các yếu tố phục vụ cho công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 51 4.6.7. Tăng cường công tác thanh tra kiểm tra giám sát công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 51 4.6.8. Giải quyết tồn đọng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 52 4.6.9. Tăng nguồn lực tài chính cho hoạt động quản lý đất đai 52 4.6.10. Cải cách thủ tục hành chính 52 PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 53 5.1. KẾT LUẬN 53 5.2. ĐỀ NGHỊ 54 TÀI LIỆU THAM KHẢO 55

LỜI CẢM ƠN

Qua quá trình học tập tại trường Đại học Lâm nghiệp, nhằm củng cố và đánhgiá kết quả học tập và bước đầu làm quen với nghiên cứu vấn đề thực tế tại địaphương, được sự nhất trí của nhà trường nói chung, viện Quản lý đất đai và Pháttriển nông thôn nói riêng, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “ Đánh giá công táccấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Hòa Bình giai đoạn

Sau một thời gian làm việc khẩn trương và nghiêm túc, đến nay bài khóaluận đã được hoàn thành, Song do thời gian và năng lực có hạn nên bài luậnkhông tránh khỏi những thiếu xót nhất định Vì vậy, tôi rất mong nhận được sựgóp ý của quý thầy cô và các bạn để bài khóa luận được hoàn thiện hơn

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Hà Nội, ngày tháng năm 2017

Sinh viên thực hiện

Trần Thị Thanh Hương

MỤC LỤC

LỜI CẢM ƠN i

MỤC LỤC ii

DANH MỤC CÁC BẢNG v

DANH MỤC CÁC HÌNH vi

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vii

PHẦN 1: MỞ ĐẦU 1

1.1.TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI 1

1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU 2

1.3.PHẠM VI NGHIÊN CỨU 2

PHẦN 2: TỔNG QUAN ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU 3

2.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 3

2.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất 4

2.1.2 Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 4

2.1.3 Tính cấp thiết của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 5

2.2 CƠ SỞ PHÁP LÝ CỦA CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 6

2.2.1 Hệ thống các văn bản quy định về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 6

2.2.2 Quy định hiện hành về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 10

2.3 CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA CÔNG TÁC CÁP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 17

2.3.1 Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại một số nước trên thế giới 17

2.3.2 Tình hình công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Việt Nam 20

PHẦN 3: VẬT LIỆU VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 24

3.1 ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU 24

3.2 THỜI GIAN NGHIÊN CỨU 24

3.3 ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU 24

3.4 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 24

3.5 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 24

3.5.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu 24

3.5.2 Phương pháp tổng hợp, phân tích và xử lý số liệu 24

3.5.3 Phương pháp chuyên gia 25

PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 26

4.1 ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI 26

4.1.1 Điều kiện tự nhiên 26

4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 29

4.2 ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH SỬ DỤNG ĐẤT VÀ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH HÒA BÌNH 31

4.2.1 Hiện trạng sử dụng đất 31

4.2.2 Tình hình biến động đất đại trên địa bàn tỉnh Hòa Bình năm 2010 – 2016 34

4.3 ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH HÒA BÌNH 36

4.3.1 Trình tự, thủ tục cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Hòa Bình 37

4.3.2 Trình tự, thủ tục cấp GCNQSDĐ cho tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trên địa bàn tỉnh Hòa Bình 38 4.3.3 Đánh giá công tác cấp GCNQSDĐ tỉnh Hòa Bình 38

4.4 NHỮNG THUẬN LỢI VÀ KHÓ KHĂN TRONG CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH HÒA BÌNH 46 4.4.1 Thuận lợi. 46

4.4.2 Khó Khăn 47

4.5 MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH HÒA BÌNH 48

4.6 ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG VÀ ĐẨY NHANH TIẾN ĐỘ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH HÒA BÌNH 48

4.6.1 Đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật về đất đai, nâng cao hiểu biết cho người dân 49

4.6.2 Kiện toàn bộ máy đăng kí, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn 49

4.6.3 Nâng cao chất lượng công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 50

4.6.4 Các giải pháp đối với từng loại đất cụ thể 50

4.6.5 Quản lý tốt việc giao đất 51

4.6.6 Nâng cao các yếu tố phục vụ cho công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 51

4.6.7 Tăng cường công tác thanh tra kiểm tra giám sát công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 51

4.6.8 Giải quyết tồn đọng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 52

4.6.9 Tăng nguồn lực tài chính cho hoạt động quản lý đất đai 52

4.6.10 Cải cách thủ tục hành chính 52

PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 53

5.1 KẾT LUẬN 53

5.2 ĐỀ NGHỊ 54

TÀI LIỆU THAM KHẢO 55

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 2.1 Kết quả cấp GCNQSQDĐ cả nước tính đến tháng 09/2011 21

Bảng 2.2 Kết quả cấp GCNQSDĐ cả nước tính đến 31/12/2013 23

Bảng 4.1 Chuyển dịch cơ cấu kinh tế 29

Bảng 4.2 Hiện trạng sử dụng đất tỉnh Hòa Bình năm 2016 32

Bảng 4.3 Biến động các loại đất giai đoạn 2010 - 2016 34

Bảng 4.4 Kết quả cấp GCNQSDĐ cho đất sản xuất nông nghiệp tại tỉnh Hòa Bình ( tính đến ngày 31/12/2016) 39

Bảng 4.5 Kết quả cấp GCNQSD Đ cho đất lâm nghiệp trên địa bàn tỉnh Hòa Bình (tính đến ngày 31/12/2016) 41

Bảng 4.6 Kết quả cấp GCNQSDĐ ở trên địa bàn tỉnh Hòa Bình 43

Bảng 4.7 Kết quả cấp GCNQSDĐ của các huyện, thành phố trên địa bàn tỉnh Hòa Bình giai đoạn 2010 – 2016 (tính đến ngày 31/12/2016) 45

Biểu đồ 4.1 Cơ cấu diện tích đất tự nhiên theo phân loại nhóm đất trên địa bàn tỉnh Hòa Bình năm 2016 (đơn vị %) 33

Sơ đồ 4.1 Trình tự, thủ tục cấp mới GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân 37

Sơ đồ 4.2 Trình tự, thủ tục cấp mới GCNQSDĐ cho tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài 38

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

CNH – HĐH Công nghiệp hóa – Hiện đại hóa

GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Sở TN&MT Sở Tài nguyên và Môi trường

VPĐKQSDĐ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

PHẦN 1: MỞ ĐẦU 1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệtkhông thể thay thế, thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địabàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hoá, xã hội, anninh và quốc phòng Hơn nữa, trong thời kỳ phát triển kinh tế mới, đất đai còn cóthêm chức năng tạo nguồn vốn và thu hút cho đầu tư phát triển mang ý nghĩa rấtquan trọng Trên phương diện kinh tế, đất đai là nguồn tài nguyên chính, là nguồnlực cơ bản để phát triển kinh tế đất nước và là nguồn thu cho ngân sách nhà nước.Đất đai được coi là một loại bất động sản, là một loại hàng hoá đặc biệt vì nhữngtính chất của nó như cố định về vị trí, giới hạn về không gian, vô hạn về thời giansử dụng và trong quá trình sử dụng nếu sử dụng đất đai một các hợp lý thì giá trịcủa đất không những không mất đi mà còn tăng lên Để tài nguyên đất được sửdụng một cách tiết kiệm đáp ứng nhu cầu của công nghiệp hóa, hiện đại hóa, phấnđấu đến năm 2020 Việt Nam căn bản trở thành nước công nghiệp thì yêu cầu cấpthiết đặt ra phải là tăng cường công tác quản lý Nhà nước về đất đai Trong đócông tác cấp GCNQSDĐ là một trong 15 nội dung quản lý nhà nước về đất đai ởViệt Nam được quy định tại khoản 7, Điều 22, Luật Đất đai 2013 Đây thực chấtlà một thủ tục hành chính nhằm thiết lập một hệ thống hồ sơ địa chính đầy đủ,chặt chẽ giữa Nhà nước và đối tượng sử dụng đất, là cơ sở để Nhà nước quản lý,nắm chắc toàn bộ diện tích đất đai và người sử dụng đất quản lý đất theo phápluật Thông qua việc đăng ký, cấp GCNQSDĐ, bảo vệ quyền và lợi ích hợp phápcủa người sử dụng đất cũng là cơ sở đảm bảo chế độ quản lý Nhà nước về đất đai,đảm bảo sử dụng hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả và khoa học Mặt khác nó còn tạođiều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất ổn định, lâu dài, đạt hiệu quả kinh tếcao nhất, điều đó góp phần ổn định kinh tế, chính trị, xã hội, tạo được niềm tincho nhân dân vào Đảng và Nhà nước ta

Tỉnh Hòa Bình là một tỉnh miền núi thuộc vùng Tây Bắc Việt Nam, tổngdiện tích tự nhiên toàn tỉnh là 4.662.5 km², chiếm 1,41% tổng diện tích tự nhiêncủa Việt Nam, gồm có 01 thành phố và 10 huyện, với 210 đơn vị hành chính

cấp xã, gồm có 11 thị trấn, 08 phường và 191 xã với ưu thế về vị trí địa lý cùngtiềm năng về đất đai, tài nguyên và con người (UBND tỉnh Hòa Bình, 2016).Tuy nhiên, công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên toàn tỉnh vẫn đang còn hạnchế, trình độ nhận thức của người dân về vấn đề quản lý đất đai chưa cao, họdựa vào mối quan hệ quen biết với cán bộ trong ngành để tùy tiện chuyểnnhượng, tách gộp thửa đất dẫn tới tình trạng tranh chấp, tố cáo, khiếu nại về đấtđai làm công tác cấp GCNQSDĐ chậm và nhiều bất cập, mặt khác cơ quan thẩmquyền còn hạn chế về trình độ, tinh thần trách nhiệm chưa cao, chưa quan tâmđúng mức Chính vì thế công tác cấp GCNQSDĐ trên địa bàn tỉnh còn chậm,gây khó khăn trong công tác quản lý trên địa bàn tỉnh.

Xuất phát từ yêu cầu thực tiễn và đề ra những giải pháp nhằm đẩy mạnhcông tác cấp GCNQSDĐ, giúp cho công tác quản lý nhà nước về đất đai ngày

càng hiệu quả hơn, tôi đã tiến hành nghiên cứu đề tài :“Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Hòa Bình giai đoạn

2010 - 2016”

1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU

- Đánh giá thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đấttrên địa bàn tỉnh Hòa Bình

- Đề xuất một số giải pháp giải quyết khó khăn trong công tác cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Hòa Bình

1.3 PHẠM VI NGHIÊN CỨU

- Phạm vi không gian: Tiến hành trên địa bàn tỉnh Hòa Bình.

- Phạm vi thời gian: Công tác cấp GCNQSDĐ giai đoạn 2010 – 2016.

PHẦN 2: TỔNG QUAN ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU 2.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Theo báo cáo thuyết minh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, kế hoạchsử dụng đất 5 năm kỳ cuối (2016 – 2020) tỉnh Hòa Bình đã nêu: “ Đất đai lànguồn tài nguyên vô cùng quý giá mà thiên nhiên ban tặng cho con người, là tưliệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, địabàn xây dựng và phát triển dân sinh, kinh tế xã hội, quốc phòng và an ninh Vaitrò của đất đai đối với con người và các hoạt động sống trên trái đất rất quantrọng, nhưng lại giới hạn về diện tích và cố định về vị trí Do vậy, việc sử dụngđất phải hết sức tiết kiệm và hợp lí trên cơ sở hiệu quả, lâu bền”

Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 chương III, Điều 53 quy định: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn

lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhànước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diệnchủ sở hữu và thống nhất quản lý”

Xuất phát từ tình hình đó, Nhà nước ta cần có một hệ thống chính sáchquản lý đất đai một cách chặt chẽ nhằm tăng cường công tác quản lý và sử dụngđất hiệu quả hơn Quản lý Nhà nước về đất đai thực chất là quản lý mối quan hệgiữa con người với con người trong quá trình sử dụng đất, trong đó đăng kí đấtđai, cấp giấy chứng nhận, lập và quản lý hồ sơ địa chính là một trong 15 nội

dung quan trọng của quản lý Nhà nước về đất đai được quy định tại khoản 7, Điều 22, Luật Đất đai 2013 Vì vậy, Nhà nước muốn tồn tại và phát triển cần

phải nắm chắc, quản lý chặt nguồn tài nguyên đất theo đúng quy hoạch và quyđịnh pháp luật để hướng đất đai phục vụ yêu cầu phát triển của nền kinh tế quốcdân cũng như bảo vệ an ninh quốc phòng của quốc gia

Trong những năm gần đây cùng với tốc độ phát triển KT-XH, tốc độ đôthị hóa diễn ra nhanh chóng kéo theo những mối quan hệ phức tạp về đất đai Đểđáp ứng nhu cầu thực tế và tăng cường quản lý chặt chẽ về đất đai, chính phủ đãban hành các quy định cụ thể về công tác cấp GCNQSDĐ Công tác này có ýnghĩa thiết thực trong quản lý đất đai của Nhà nước, đáp ứng nguyện vọng của

các tổ chức và công dân là được Nhà nước bảo hộ tài sản hợp pháp và thuận tiệngiao dịch dân sự về đất đai Bằng việc cấp GCNQSDĐ thì người sử dụng đấthợp pháp có những quyền hạn nhất định đối với mảnh đất mình đang sử dụngnhư: chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp, và góp vốn liên doanh bằng đấtđai Điều này có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong công tác quản lý Nhà nước vềđất đai cũng như quyền lợi của người sử dụng đất.

2.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất

Điều 153, Chương XI, phần thứ 2 của Bộ Luật Dân sự 2015 quy địnhquyền sở hữu bao gồm các quyền sau:

- Quyền chiếm hữu: là quyền nắm giữ một tài sản nào đó và là quyền loạitrừ người khác tham gia sử dụng tài sản đó

- Quyền sử dụng: là quyền được lợi dụng các tính năng của tài sản đó đểphục vụ cho các lợi ích kinh tế và đời sống của con người

- Quyền định đoạt: là quyền quyết định số phận pháp lý của tài sản

Như vậy, quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất đai là quyền sở hữuvà quyền sử dụng được áp dụng trực tiếp với khách thể đặc biệt là đất đai Đốivới nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu vàthống nhất quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đấtthông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối vớingười đang sử dụng đất ổn định; Quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụngđất Như vậy, Nhà nước là chủ thế đặc biệt của quyền sở hữu đất đai còn các tổchức, cá nhân, hộ gia đình chỉ có quyền sử dụng đất đai chứ không có quyềnđịnh đoạt đất đai

2.1.2 Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo Khoản 16, Điều 3, Luật Đất đai 2013: “Giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp

lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khácgắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ởvà quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.”

dụng đất

Tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất

dụng đất

Bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất

Góp vốn bằng quyền sử

dụng đất

Giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo mộtmẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất,nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

2.1.3 Tính cấp thiết của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo Khoản 1, Điều 167, Luật Đất đai 2013 quy định giấy chứng nhận là

cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai

Giấy chứng nhận là điều kiện bảo đảm Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộquỹ đất trong phạm vi lãnh thổ, đảm bảo cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp

lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất

Giấy chứng nhận đảm bảo cơ sở pháp lý trong quá trình giao dịch trên thịtrường, góp phần hình thành và mở rộng thị trường bất động sản

Cấp giấy chứng nhận là một nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ vớicác nội dung, nhiệm vụ khác của quản lý nà nước về đất đai

Giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp, vì vậy Nhànước thừa nhận sự tồn tại của nó Hay nói cách khác, Nhà nước thừa nhận tínhhợp pháp của giấy chứng nhận Bản thân giấy chứng nhận đã là một công cụquản lý nhà nước về đất đai Giấy chứng nhận đã bao gồm cả nội dung về pháp

lý và nội dung kinh tế Trong quan hệ chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê đấttrong cơ chế thị trường, giấy chứng nhận có giá trị như một ngân phiếu Bởi vìgiấy chứng nhận có giá trị pháp lý nên không phải ai cũng được cấp mà chỉnhững cá nhân, tổ chức, hộ gia đình sử dụng đất hợp pháp Sau khi đã có giấychứng nhận thì người sử dụng đất sẽ có những quyền cơ bản sau đây:

Sơ đồ 2.1: Các quyền sử dụng đất cơ bản của người sử dụng đất.

Ngoài ra, người đã được chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữunhà ở và tài sản gắn liền với đất còn có được những quyền lợi như sau:

- Quyền được hưởng các công trình công cộng về bảo vệ, cải tạo đất mang lại

- Được nhà nước quan tâm hướng dẫn, giúp đỡ trong việc nâng cao kiếnthức về sản xuất, kinh doanh, cải tạo và bồi dưỡng đất đai

- Được nhà nước bảo vệ khi có người khác xâm hại vào lợi ích hợp pháptrong việc sử dụng đất đai của mình

- Được quyền góp đất đai kinh doanh theo quy định của pháp luật

- Được quyền tố cáo, khiếu nại về những hành vi vi phạm quyền sử dụngđất đai hợp pháp

Như vậy, giấy chứng nhận đã mở rộng quyền của người sử dụng đất, sởhữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất Người sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sảngắn liền với đất có thể coi như có đất, có nhà ở và tài sản gắn liền với đất cũngnhư là có một tài sản lớn Họ có thể tham gia vào kinh doanh thông qua góp vốnbằng giá trị quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đấtmà không phải bán đi để lấy tiền đầu tư vào kinh doanh như trước đây Đất đaicũng tương đương như một vật có giá trị bằng tiền Khi đất đai tham gia vào thịtrường thì nhà nước là người bảo vệ cho tính pháp lý của nó

Có thể nói, giấy chứng nhận là cầu nối giữa người sử dụng đất, người sởhữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất và cơ quan quản lý nhà nước về đất đai.Chính vì vậy, muốn quản lý tốt đất đai, cần phải đẩy mạnh và hoàn thiện côngtác cấp giấy chứng nhận Đó cũng là chủ trương của Nhà nước ta hiện nay

2.2 CƠ SỞ PHÁP LÝ CỦA CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

2.2.1 Hệ thống các văn bản quy định về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

2.2.1.1 Văn bản được thực hiện trong giai đoạn 1992 – 2003:

- Hiến pháp năm 1992

- Hiến pháp năm 1992 sửa đổi bổ sung năm 2001

- Luật Đất đai năm 1998.

- Luật Đất đai năm 1993

- Luật Đất đai năm 1993 sửa đổi bổ sung năm 1998

- Luật Đất đai năm 1993 sửa đổi bổ sung năm 2001

- Nghị định 64/CP 27/9/1993 của Chính phủ quy định về việc giao đất chohộ gia đình, cá nhân sử dụng lâu dài vào mục đích nông nghiệp

- Nghị định 02/CP ngày 15/01/1994 của Chính phủ quy định về giao đấtlâm nghiệp cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài vào mụcđích lâm nghiệp

- Nghị định 60/CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ởvà quyền sử dụng đất tại đô thị

- Công văn số 897/1995/CV- TCĐC ngày 28/6/1995 của Tổng cục Địa chínhvề cấp GCNQSDĐ cho các hợp tác xã thủ công nghiệp xây dựng, vận tải, thương mạivà dịch vụ

- Công văn số 1274/1995/CV- TCĐC ngày 13/10/1995 của Tổng cục Địachính quy định các mẫu, sổ mục kê, sổ địa chính, sổ cấp GCNQSDĐ, sổ theo dõibiến động đất đai

- Quyết định số 499/QĐ-ĐC ngày 27/01/1995 của Tổng cục địa chính quyđịnh các mẫu sổ mục kê, sổ địa chính, sổ cấp GCNQSDĐ, sổ theo dõi biến độngđất đai thay thế các biểu mẫu trước đó

- Thông tư 364/1998-TCĐC ngày 16/03/1998 của Tổng cục địa chínhhướng dẫn về đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ

- Thông tư số 147/1999/TTLT-BTC ngày 21/07/1999 của liên Bộ Tàichính và Tổng cục Tài chính hướng dẫn cấp GCNQSDĐ theo chỉ thị18/1999/CT-TTg

- Công văn số 776/CV-CP ngày 28/07/1999 của Chính phủ về việc cấpGCN và quyền sở hữu nhà ở tại đô thị

- Nghị định số 04/2000/NĐ-CP của Chính phủ về thi hành sửa đổi, bổsung một số điều của Luật đất đai

2.2.1.2 Văn bản từ khi Luật Đất đai 2003 có hiệu lực:

- Luật Đất đai năm 2003.

- Luật Đất đai năm 2003 sửa đổi bổ sung năm 2009

- Chỉ thị số 05/2004/CT-TTG 09/02/2004 của Thủ tướng Chính phủ về thihành Luật Đất đai

- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành LuậtĐất đai

- Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007của Chính phủbQuy định bổsung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sửdụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất vàgiải quyết khiếu nại, tố cáo về đất đai;

- Thông tư số: 29/2004/TT-BTNMT ngày 01/01/2004 của Bộ Tài nguyênvà môi trường về việc hướng dẫn lập, chỉnh lý hồ sơ địa chính

- Quyết định số: 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/01/2004 của Bộ Tàinguyên và môi trường ban hành quy định về cấp GCNQSDĐ

- Thông tư 06/2007/TT-BTNMT ngày 02/07/2007 của Bộ Tài nguyên vàMôi trưòng huớng dẫn thực hiện một số điều của nghị định 84/2007/NĐ-CPngày 25/5/2007 về việc quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyềnsử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thýờng,

hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai

- Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 Bộ Tài nguyên và môitrường quy định về GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khácgắn liền với đất

- Thông tư 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 của Bộ Tài nguyên vàMôi trưòng quy định bổ sung về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sởhữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Thông tư 16/2011/TT-BTNMT ngày 20/05/2011 của Bộ Tài nguyên vàMôi trưòng quy định sửa đổi bổ sung một số nội dung liên quan đến thủ tụchành hính về lĩnh vự đất đai

2.2.1.3 Văn bản từ khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực:

- Hiến pháp năm 2013;

- Công văn số 4167/2013/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 18/10/2013 của BộTài nguyên và Môi trường về việc ghi thời hạn sử dụng đất nông nghiệp của hộgia đình, cá nhân vào giấy chứng nhận khi hết thời hạn

- Nghị định 126/2013/NĐ-CP ngày 15/10/2013 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Nghị quyết 49/2013/QH13 ngày 21/06/2013 của Quốc hội về việc kéo

dài thời hạn sử dụng đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm

muối của hộ gia đình, cá nhân.

- Luật Đất đai ngày 29/11/2013

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy địnhchi tiết thi hành một số điều Luật Đất đai 2013;

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của chính phủ quy địnhgiá đất;

- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy địnhvề thu tiền sử dụng đất;

- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy địnhvề thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;

- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của chính phủ quy địnhvề bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;

- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên vàMôi trưòng quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính hướngdẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chínhphủ quy định về thu tiền sử dụng đất;

- Thông tư số 34/2013/TT-BTC ngày 28/3/2013 của Bộ Tài chính hướngdẫn về lệ phí trước bạ;

- Nghị định số 01/2017/NĐ – CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ về sửađổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai.

2.2.2 Quy định hiện hành về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

2.2.2.1 Đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Khoản 1, Điều 99, Luật Đất đai 2013, Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những trường hợp sau đây:

- Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tạicác điều 100, 101 và 102 của Luật Đất đai 2013;

- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật Đất đai

2013 có hiệu lực thi hành;

- Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặngcho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhậnquyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thuhồi nợ;

- Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấpđất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hànhán của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tốcáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

- Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

- Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chếxuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

- Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;

- Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; ngườimua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

- Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặccác thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợpnhất quyền sử dụng đất hiện có;

- Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất

2.2.2.2 Điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

a, Đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng động dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ

về quyền sử dụng đất

Theo Điều 100, Luật Đất đai 2013 về cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định như sau:

1 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong cácloại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sởhữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

- Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm

1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đaicủa Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộnghòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước cóthẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày

- Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ởthuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

- Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũcấp cho người sử dụng đất;

- Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993theo quy định của Chính phủ

2 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờquy định tại khoản 1 Điều 100, luật Đất đai 2013 mà trên giấy tờ đó ghi tênngười khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của

các bên có liên quan, nhýng đến trýớc ngày Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thihành chýa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của phápluật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiềnsử dụng đất.

3 Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định củaTòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản côngnhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáovề đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấpGiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theoquy định của pháp luật

4 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuêđất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thihành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưathực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật

5 Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu,

am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 củaLuật Đất đai 2013 và đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xãnơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứngnhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Điều 101, Luật Đất đai 2013 quy định về điều kiện cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất Quy định cụ thể như sau:

1 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật Đất đai 2013 cóhiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đấtđai 2013, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nôngnghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế

- xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay

được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổnđịnh, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sửdụng đất.

2 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy địnhtại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trướcngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủyban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quyhoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểmdân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối vớinơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sởhữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

2.2.2.3 Đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất

Theo Điều 102, Luật Đất đai 2013 về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất quy định cụ thể như sau:

1 Tổ chức đang sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đấtđối với phần diện tích đất sử dụng đúng mục đích

2 Phần diện tích đất mà tổ chức đang sử dụng nhưng không được cấpgiấy chứng nhận quyền sử dụng đất được giải quyết như sau:

- Nhà nước thu hồi phần diện tích đất không sử dụng, sử dụng không đúngmục đích, cho mượn, cho thuê trái pháp luật, diện tích đất để bị lấn, bị chiếm

- Tổ chức phải bàn giao phần diện tích đã sử dụng làm đất ở UBND cấphuyện để quản lý; trường hợp đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơquan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì người sử dụng đất ở được cấpGCNQSDĐ; trường hợp doanh nghiệp nhà nước sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp,nuôi trồng thủy sản, làm muối đã được Nhà nước giao đất mà doanh nghiệp đó chohộ gia đình, cá nhân sử dụng một phần quỹ đất ở trước ngày 01 tháng 7 năm 2004thì phải lập phương án bố trí lại diện tích đất ở thành khu dân cư trình UBND cấptỉnh nơi có đất phê duyệt trước khi bàn giao cho địa phương quản lý

3 Đối với tổ chức đang sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước cho thuêđất quy định tại Điều 56, Luật đất đai 2013 thì cơ quan quản lý cấp tỉnh làm thủtục ký hợp đồng đất trước khi cấp GCNQSDĐ.

4 Cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:

- Được Nhà nước cho phép hoạt động

- Không có tranh chấp

- Không phải là đất nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho sau ngày 01tháng 7 năm 2004

2.2.2.4 Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:

Mẫu GCN hiện hành được quy định chi tiết tại Thông tư số BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường

23/2014/TT-Hình 2.1: Trang 1-4 của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở vài tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Thông tư 23/2014/TT-

BTNMT.

Hình 2.2: Trang 2-3 của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở vài tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Thông tư 23/2014/TT-

BTNMT.

2.2.2.5 Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Điều 98 Luật Đất đai 2013 quy định về 5 nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:

1 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất Trường hợp người sử dụngđất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấnmà có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sởhữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó

2 Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữuchung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên củanhững người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sảnkhác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp cácchủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và traocho người đại diện

3 Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đượcnhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật

- Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liềnvới đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc đượcmiễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đấthàng năm thì được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp

- Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữunhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khácgắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ vàhọ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở vàtài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tênmột người

- Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữunhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khácgắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấpchỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyềnsử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ,tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu

- Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với sốliệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 hoặc Giấychứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so vớiranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranhchấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứngnhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đấtdiện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế Người sử dụng đất khôngphải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có

- Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giớithửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạcthực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diệntích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tạiĐiều 99 của Luật Đất đai 2013.

2.2.2.6 Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:

Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận được quy định tại Điều 105, Luật Đất đai 2013 Quy định cụ thể như sau:

1 Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo;người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoàithực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao Ủy bannhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùngcấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khácgắn liền với đất

2 Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân,cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắnliền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

3 Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứngnhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựngmà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền vớiđất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà

ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyênvà môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ

2.3 CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA CÔNG TÁC CÁP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT

2.3.1 Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại một số nước trên thế giới

Trên thế giới có rất nhiều quốc gia và ở mỗi quốc gia có một hình thức sởhữu đất đai và các quan hệ đất đai riêng Điều đó phụ thuộc vào bản chất củatừng Nhà nước và lợi ích của giai cấp thống trị của quốc gia đó.

2.3.1.1 Úc:

Theo Nguyễn Bá Long (2007), công tác quản lý nhà nước, bao gồm côngtác đăng ký quyền sở hữu đất đai và các dịch vụ liên quan đến đất đai do cơquan quản lý đất đai của các Bang giữ nhiệm vụ chủ trì Các cơ quan này đềuphát triển theo hướng sử dụng một phần đầu tư của chính quyền bang và chuyểndần sang cơ chế tự trang trải chi phí Ban đầu Giấy chứng nhận được cấp thành

2 bản, 1 bản giữ lại Văn phòng đăng ký và 1 bản giao chủ sở hữu giữ Từ năm

1990, việc cấp Giấy chứng nhận dần chuyển sang dạng số Bản gốc của GCNđược lưu giữ trong hệ thống máy tính và bản giấy được cấp cho chủ sở hữu.Ngày nay, tại Văn phòng GCN, người mua có thể kiểm tra GCN của BĐS màmình đang có nhu cầu mua

Những đặc điểm chủ yếu của Hệ thống Đăng ký đất đai và bất động sảncủa Úc:

- GCN được đảm bảo bởi Nhà nước

- Mỗi trang của sổ đăng ký là một tài liệu duy nhất đặc trưng cho hồ sơhiện hữu về quyền và lợi ích được đăng ký và dự phòng cho đăng ký biến độnglâu dài

- GCN đất là một văn bản được trình bày dễ hiểu cho công chúng

- Sơ đồ trích lục thửa đất trong bằng khoán có thể dễ dàng kiểm tra, tham khảo

- Giá thành của hệ thống hợp lý, tiết kiệm được chi phí và thời gian xây dựng

- Hệ thống được xây dựng trên nền tảng công nghệ thông tin hiện đại, dễdàng cập nhật, tra cứu cũng như phát triển đáp ứng yêu cầu quản lý và sử dụng

2.3.1.2 Anh:

Hệ thống đăng ký đất đai của Anh là hệ thống đăng ký bất động sản (đấtđai và tài sản khác gắn liền với đất) tổ chức đăng ký theo một hệ thống thốngnhất có Văn phòng chính tại Luân Đôn và 14 văn phòng khác phân theo khu vực(địa hạt) phân bổ đồng đều trên toàn bộ lãnh thổ Anh Quốc và Xứ Wales Mọi

hoạt động của hệ thống đăng ký hoàn toàn trên hệ thống máy tình nối mạng theomột hệ thống thống nhất Một điểm nổi bật trong Luật Đất đai và Luật đăng kýcó quy định rất chặt chẽ về đăng ký, bất kỳ người nào sở hữu đất đai và bất độngsản trên lãnh thổ Anh đều phải đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai; Nhànước chỉ bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp của chủ sở hữu có tên trong hệ thốngđăng ký (Nguyễn Bá Long, 2007).

2.3.1.3 Scotland:

Theo Nguyễn Bá Long (2007), hệ thống đăng lý giao dịch Scotland triểnkhai năm 1617 theo một đạo luật của Thượng viện Scotland, hệ thống đăng kýchứng thư có mục tiêu đảm bảo an toàn pháp lý cho các giao dịch, đảm bảo tínhcông khai và tiếp cận dễ dàng Sự an toàn pháp lý được bảo đảm thông qua luậtdành quyền ưu tiên pháp lý cho các giao dịch đã đăng ký Tính công khai đượcđảm bảo bằng luật quy định bất kỳ công dân nào cũng có quyền khảo cứu sổđăng ký để lấy thông tin cần thiết Tính dễ tiếp cận thể hiện qua việc chínhquyền tạo điều kiện để việc cung cấp thông tin được nhanh chóng và rõ ràng.Tương phản với hệ thống đăng ký của Anh vốn duy trì "bí mật cá nhân" tới năm

1990, hệ thống đăng ký đất đai ở Scotland là hệ thống công khai ngay từ buổiđầu hình thành và phát triển

Quy trình đăng ký theo hệ thống tại Scotland:

- Đăng ký thông tin khai báo;

- Lập biên bản và đăng ký vào Sổ Biên bản;

- Hồ sơ gốc;

- Bảng tra cứu

Các hồ sơ gốc và các Sổ biên bản được gửi tới Văn phòng Đăng kýScotland để cho công chúng có thể tra cứu lấy thông tin Như vậy một lượng lớnhồ sơ và giấy tờ phải được lưu giữ lâu dài Trong hệ thống đăng ký quyền, cácvăn tự chỉ cần lưu trữ một thời gian cần thiết để nhập thông tin vào hệ thống sổđăng ký và phục vụ thẩm tra

2.3.1.4 Pháp:

Hầu hết đất đai tại Pháp thuộc sở hữu toàn dân Nước Pháp đã thiết lập

được hệ thống thông tin, được nối mạng truy cập từ trung ương đến địa phương.Đó là hệ thống tin học hoàn chỉnh (phục vụ trong quản lý đất đai) Nhờ hệ thốngnày mà họ có thể cập nhật các thông tin về biến động đất đai một cách nhanhchóng, thường xuyên và phù hợp và cũng có thể cung cấp thông tin chính xác,kịp thời đến từng khu vực, từng thửa đất Tuy nhiên, nước Pháp không tiến hànhcấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà họ tiến hành quản lí đất đai bằng tưliệu đã được tin học hoá và tư liệu trên giấy, bao gồm: các chứng thư bất độngsản và sổ địa chính Ngoài ra, mỗi chủ sử dụng đất được cấp một trích lục địachính cho phép chứng thực chính xác của các dữ liệu địa chính đối với bất kỳbất động sản nào cần đăng kí (Nguyễn Bá Long, 2007).

2.3.1.5 Thái Lan:

Theo Nguyễn Bá Long (2007), Thái Lan đã tiến hành cấp giấy chứngnhận quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở Thái Lan đượcchia làm 3 loại:

- Đối với các chủ sử dụng đất hợp pháp và mảnh đất không có tranh chấpthì được cấp bìa đỏ

- Đối với các chủ sử dụng đất sở hữu mảnh đất có nguồn gốc chưa rõràng cần xác minh lại thì được cấp bìa xanh

- Đối với các chủ sử dụng mảnh đất không có giấy tờ thì cấp bìa vàng.Tuy nhiên, sau đó, họ sẽ xem xét tất cả các trường hợp sổ bìa xanh, nếu xácminh mảnh đất được rõ ràng họ sẽ chuyển sang cấp bìa đỏ Đối với trường hợpbìa vàng thì Nhà nước sẽ xem xét các quyết định xử lý cho phù hợp và nếu hợppháp sẽ chuyển sang cấp bìa đỏ

2.3.2 Tình hình công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Việt Nam

2.3.2.1 Tình hình công tác cấp giấy chứng nhận của cả nước trước khi thực hiện LĐĐ 2013

Luật Đất đai 2003 là cơ sở pháp lý cho việc quản lý đất đai trên địa bàn cảnước, dưới Luật Đất đai chúng ta còn thực hiện các quy định về quản lý đất đaitheo Luật Đất đai 1993 và Luật sửa đổi năm 1998 và 2001, thực hiện tốt Nghị

định số 64/NĐ-CP ngày 27/09/1993 và Nghị định số 60/NĐ-CP ngày05/07/1994 của Chính phủ về giao đất nông nghiệp và quyền sở hữu nhà ở, đất ở

đô thị và các nghị định, thông tư liên quan đến quản lý sử dụng đất và cấpGCNQSDĐ Sau khi Luật Đất đai 2003 có hiệu lực công tác cấp GCNQSDĐcũng được đẩy mạnh rõ rệt

Dưới đây là kết quả cấp GCNQSDĐ cho các loại đất chính cả nước tínhđến tháng 09/2011, cụ thể như sau:

Bảng 2.1: Kết quả cấp GCNQSQDĐ cả nước tính đến tháng 09/2011

ST

Số GCN đã cấp (giấy)

DT đã cấp (ha)

Tỷ lệ DT đã cấp (%)

3 Đất sản xuất nông nghiệp 16.173.096 8.316.529 85,1

4 Đất lâm nghiệp 2.629.232 10.371.48

(Nguồn:Cục Đăng kí và Thống kê, 2011)

Nhìn chung, tỷ lệ DT đã cấp GCNQSDĐ trên cả nước chưa cao, cụ thể:+ Đối với đất ở nông thôn có: 20 tỉnh đạt trên 90%, 21 tỉnh đạt từ 70% -80%, 21 tỉnh đạt thấp dưới 70%

+ Đối với đất ở đô thị có: 15 tỉnh đạt trên 90%, 21 tỉnh đạt từ 70% - 80%,

26 tỉnh đạt thấp dưới 70%

+ Đối với đất sản xuất nông nghiệp có: 29 tỉnh đạt trên 90%, 15 tỉnh đạttừ 70% - 80%, 19 tỉnh đạt thấp dưới 70%

+ Đối với đất lâm nghiệp có: 21 tỉnh đạt trên 90%, 12 tỉnh đạt từ 70% 80%, 24 tỉnh đạt thấp dưới 70% Còn lại 5 tỉnh Thái Bình, Nam Định, Hà Nam,Hưng Yên, Vĩnh Long chiếm 0,00%

-Kết quả cấp GCNQSDĐ chưa cao là do: Một số tỉnh, thành phố còn tồnđọng nhiều giấy chứng nhận bởi người sử dụng đất chưa đến nhận hoặc doUBND cấp xã đã nhận được nhưng chưa trao cho người được cấp giấy Một tồntại nữa phải kể đến là lực lượng cán bộ thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất tuy có trình độ chuyên đội ngũ cán bộ thực hiện công tác cấpGCNQSDĐ còn thiếu sót về số lượng và yếu chất lượng

2.3.2.2 Tình hình công tác cấp giấy chứng nhận của cả nước sau khi thực hiện LĐĐ 2013

Từ năm 2013 đến nay, các quy định của pháp luật đất đai đã có nhiều đổimới và liên tục được hoàn thiện, nhất là các quy định về đăng kí đất đai, lâp hồ

sơ địa chính và cấp GCNQSDĐ Việc cấp GCNQSDĐ có ý nghĩa quyết định đốivới việc giải quyết có hiệu quả tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai; góp phầnthúc đẩy nhanh và thuận lợi cho công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng khiNhà nước thu hồi Đồng thời với công tác đăng ký, cấp GCNQSDĐ Nhà nướctiến hành xây dựng hệ thống hồ sơ địa chính Đây là tài liệu cơ sở pháp lý quantrọng để phục vụ cho việc theo dõi và quản lý Nhà nước đối với các hoạt độngliên quan tới đất đai, là dữ liệu địa chính để xây dựng hệ thống thông tin đất đai

Để chứng minh cho những lý luận trên sách vở thì sau đây là kết quả tổnghợp số lượng giấy chứng nhận từ các địa phương, đến nay trên cả nước (từ khithực hiện LĐĐ 2013) so với thời điểm chưa có LĐĐ 2013 (tức là so với năm2012) đã cấp 41,6 triệu GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liềntài sản gắn liền với đất (GCN) với tổng diện tích 22,9 triệu ha, đạt 94,8% diệntích các loại đất đang sử dụng phải cấp giấy chứng nhận, trong đó 5 loại đấtchính cả nước đã cấp được 40,7 triệu GCN với tổng diện tích 22,3 triệu ha, đạt94,6% diện tích sử dụng cần cấp và đạt 94,6% số các trường hợp sử dụng đất đủđiều kiện cấp giấy chứng nhận

Sau hơn hai năm triển khai thực hiện cấp giấy chứng nhận theo Nghịquyết số 30/2012/QH13, cả nước đã cấp được 9 triệu GCN lần đầu, riêng năm

2013 cấp được 7,2 triệu GCN, với diện tích 4,1 triệu ha, nhiều hơn 3,7 lần so vớikết quả cấp giấy chứng nhận năm 2012 (Quốc Hội, 2013)

Tính đến 31/12/2013 có 64/64 tỉnh, thành phố hoàn thành cơ bản, đạttrên 85% tổng diện tích các loại cần cấp giấy chứng nhận, cụ thể:

Bảng 2.2: Kết quả cấp GCNQSDĐ cả nước tính đến 31/12/2013

(triệu GCN)

DT đã cấp (triệu ha)

Tỷ lệ DT đã cấp (%)

3 Đất sản xuất nông nghiệp 20,18 8,84 90,1

(Nguồn: Bảo Anh, 2013)

+ Về đất ở đô thị có 48 tỉnh đạt trên 85%; còn 15 tỉnh đạt dưới 85%, riêngtỉnh Bình Định đạt thấp dưới 70%

+ Về đất ở nông thôn có 51 tỉnh đạt trên 85%, còn 12 tỉnh đạt dưới 85%,tỉnh Ninh Thuận đạt thấp dưới 70%

+ Đất sản xuất nông nghiệp có 52 tỉnh đạt trên 85%, còn 11% tỉnh đạtdưới 85%

+ Đất lâm nghiệp có 44 tỉnh đạt trên 85%, còn 12 tỉnh đạt dưới 85%

PHẦN 3: VẬT LIỆU VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.1 ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU

- Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Hòa Bình

3.2 THỜI GIAN NGHIÊN CỨU

- Từ 02/2017 – 5/2017

3.3 ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU

- Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Hòa Bình

3.4 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU

- Điều kiện tự nhiên, KT – XH ảnh hưởng đến việc sử dụng đất trên địabàn tỉnh Hòa Bình

- Tình hình sử dụng đất và biến động đất đai trên địa bàn tỉnh Hòa Bình

- Thực trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnhHòa Bình

- Đánh giá những thuận lợi, khó khăn, tồn tại và nguyên nhân trong côngtác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Hòa Bình

- Đề xuất một số giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện công tác cấpgiấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng sử dụng đất trên địabàn tỉnh Hòa Bình

3.5 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.5.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu

Phương pháp này được dùng để điều tra, thu thấp số liệu có sẵnliên quan đến vấn đề nghiên cứu đã được công bố tại Sở TNMT: Báo cáokết quả thống kê đất đai năm 2016 tỉnh Hòa Bình; báo cáo kết quả cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liềnvới đất năm 2010, 2014, 2016; Quyết Định 2485/QĐ-UBND tỉnh Hòa Bìnhvề việc công bố thủ tục hành chính chuẩn hóa thuộc phạm vi chức năngquản lý của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Hòa Bình

3.5.2 Phương pháp tổng hợp, phân tích và xử lý số liệu

Từ các tài liệu số liệu thu thập được về công tác cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất cho các đối tượng sử dụng đất tại tỉnh Hòa Bình sử dụng

phần mềm Microsoft Excel 2010 để tiến hành tổng hợp, phân tích, nhận xét,đánh giá và xử lý số liệu

3.5.3 Phương pháp chuyên gia

Là phương pháp chưng cầu ý kiến của các chuyên gia đưa lại, là sự huyđộng trình độ uyên bác, thành thạo về chuyên môn, phong phú về kinh nghiệmthực tiễn và khả năng nhạy cảm về tương lai của các nhà đầu ngành