Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Đồng Bẩm thành phố Thái Nguyên tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014 2016 (Khóa luận tốt nghiệp)

Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Đồng Bẩm thành phố Thái Nguyên tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014 2016 (Khóa luận tốt nghiệp)Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Đồng Bẩm thành phố Thái Nguyên tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014 2016 (Khóa luận tốt nghiệp)Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Đồng Bẩm thành phố Thái Nguyên tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014 2016 (Khóa luận tốt nghiệp)Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Đồng Bẩm thành phố Thái Nguyên tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014 2016 (Khóa luận tốt nghiệp)Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Đồng Bẩm thành phố Thái Nguyên tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014 2016 (Khóa luận tốt nghiệp)Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Đồng Bẩm thành phố Thái Nguyên tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014 2016 (Khóa luận tốt nghiệp)Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Đồng Bẩm thành phố Thái Nguyên tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014 2016 (Khóa luận tốt nghiệp)Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Đồng Bẩm thành phố Thái Nguyên tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014 2016 (Khóa luận tốt nghiệp)

TRẦN THỊ HƯƠNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYểN QUYềN Sử DụNG ĐấT TRÊN ĐỊA BÀN PHƯờNG ĐồNG BẩM-HÀNH PHố THÁI NGUYÊN

TỉNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOạN 2014–2016

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Chuyên ngành : Địa chính môi trường Khoa : Quản lý Tài nguyên Khoá học : 2013 - 2017

Thái Nguyên, năm 2017

TRẦN THỊ HƯƠNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYểN QUYềN Sử DụNG ĐấT TRÊN ĐỊA BÀN PHƯờNG ĐồNG BẩM-HÀNH PHố THÁI NGUYÊN

TỉNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOạN 2014-2016

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Chuyên ngành : Địa chính môi trường Khoa : Quản lý Tài nguyên

Khoá học : 2013 - 2017

Giảng viên hướng dẫn : ThS Đặng Thị Hồng Phương

Thái Nguyên, năm 2017

LỜI CẢM ƠN

Thực tập tốt nghiệp là một trong những giai đoạn quan trọng trong quá trình đào tạo sinh viên của nhà trường Đây là khoảng thời gian sinh viên được tiếp cận thực tế, đồng thời củng cố những kiến thức đã được học trong nhà trường

Được sự giúp đỡ của Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm và Ban chủ

nhiệm khoa Quản lý tài nguyên, em đã tiến hành nghiên cứu đề tài "Đánh giá

công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Đồng Bẩm- Thành phố Thái Nguyên-tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014 - 2016" Trong quá trình

thực tập em đã nhận được sự giúp đỡ nhiệt tình của các thầy, cô giáo, các bạn lớp 45-ĐCMT, các cô chú và các anh chị UBND phường Đồng Bẩm

Em xin trân trọng gửi lời cảm ơn tới Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý tài nguyên.Đặc biệt em xin gửi lời cảm ơn trân trọng nhất tới cô giáo hướng dẫn Đặng Thị Hồng Phương người đã tận tình hướng dẫn em trong suốt quá trình nghiên cứu và hoàn thành khóa luận

Do thời gian nghiên cứu và năng lực bản than còn có hạn, đặc biệt là kinh nghiệm thực tế còn hạn chế nên đề tài của em không tránh khỏi những sai sót, em rất mong nhận được sự góp ý của các thầy, cô giáo và các bạn sinh viên để khóa luận tốt nghiệp của em được hoàn thiện hơn

Em xin chân thành cảm ơn

Thái Nguyên, ngày tháng năm 2017

Sinh viên

TRẦN THỊ HƯƠNG

MỤC LỤC

LỜI CẢM ƠN i

MỤC LỤC ii

DANH MỤC CÁC BẢNG vi

DANH MỤC CÁC HÌNH vii

DANH MỤC KÝ HIỆU VIẾT TẮT viii

PHẦN 1 MỞ ĐẦU 1

1.1 Đặt vấn đề 1

1.2 Mục đích nghiên cứu 2

1.3 Mục tiêu nghiên cứu 2

1.3.1 Mục tiêu tổng quát 2

1.3.2 Mục tiêu cụ thể 2

1.4 Ý nghĩa của đề tài 3

1.4.1 Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu 3

1.4.2 Ý nghĩa trong thực tiễn 3

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

2.1 Cơ sở khoa học 4

2.1.1 Cơ sở pháp lý của đề tài 4

2.1.2 Cơ sở lý luận của đề tài 7

2.2 Khái quát về chuyền QSDĐ 8

2.2.1 Khái niệm về chuyển QSDĐ 8

2.2.2 Phân loại chuyển QSDĐ 8

2.2.3 Một số quy định chung về chuyển QSDĐ 13

2.2.4.Những qui định chung về chuyển QSDĐ 14

2.2.5 Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển QSDĐ theo cơ chế một cửa tại phường, thị trấn 16

PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 22

3.1 Đối tựơngvà phạm vi nghiên cứu 22

3.1.1 Đối tượng nghiên cứu 22

3.1.2 Phạm vi nghiên cứu 22

3.2 Địa điểm và thời gian nghiên cứu 22

3.2.1 Địa điểm tiến hành nghiên cứu 22

3.2.2 Thời gian tiến hành nghiên cứu 22

3.4 Phương pháp nghiên cứu 23

3.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu: 23

3.4.2 Phương pháp thống kê, xử lý số liệu 23

3.4.3 Phương pháp tổng hợp và viết báo cáo 23

PHẦN 4 DỰ KIẾN KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 24

4.1 Điền kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội trên địa bàn phường Đồng Bẩm, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên 24

4.1.1 Điều kiện tự nhiên 24

4.1.2 Điền kiện kinh tế- xã hội 25

4.1.3 Hiện trạng SDĐ trên địa bàn phường Đồng Bẩm- Thành phố Thái Nguyên 30

4.2 Đánh giá thực trạng công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn phường Đồng Bẩm- Thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2014-2016 31

4.2.1 Đánh giá kết quả chuyển đổi QSDĐ trên địa bàn phường Đồng Bẩm- Thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2014-2016 31

4.2.2 Đánh giá kết quả chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn phường Đồng Bẩm- Thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2014-2016 32

4.2.3 Đánh giá kết quả cho thuê và cho thuê lại QSDĐ trên địa bàn phường Đồng Bẩm- Thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2014-2016 34

4.2.4 Đánh giá kết quả thừa kế QSDĐ trên địa bàn phường Đồng Bẩm- Thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2014-2016 34

4.2.5 Đánh giá kết quả thế chấp QSDĐ trên địa bàn phường Đồng Bẩm- Thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2014-2016 354.2.6 Đánh giá kết quả góp vốn QSDĐ trên địa bàn phường Đồng Bẩm- Thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2014-2016 364.2.7 Đánh giá kết quả tặng cho QSDĐ trên địa bàn phường Đồng Bẩm- Thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2014-2016 374.2.8 Tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ theo các trường hợp diễn ra trên địa bàn phường Đồng Bẩm- Thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2014-

2016 384.2.9 Tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ theo diện tích diễn ra trên địa bàn phường Đồng Bẩm - Thành phố Thái Nguyên trong giai đoạn 2014-

2016 404.3 Đánh giá sự hiểu biết của người dân phường Đồng Bẩm về các hình thức chuyển QSDĐ giai đoạn 2014-2016 414.3.1 Sự hiểu biết của người dân phường Đồng Bẩm về chuyển đổi QSDĐ thể hiện tại bảng 4.11 424.3.2 Đánh giá sự hiểu biết của người dân phường Đồng Bẩm về

chuyển nhượng QSDĐ 424.3.3 Đánh giá sự hiểu biết của người dân phường Đồng Bẩm về cho thuê và thuê lại QSDĐ 444.3.4 Đánh giá sự hiểu biết của người dân phường Đồng Bẩm về thừa

kế QSDĐ 454.3.5 Đánh giá sự hiểu biết của người dân phường Đồng Bẩm về thế chấp bằng giá trị QSDĐ 464.3.6 Đánh giá sự hiểu biết của người dân phường Đồng Bẩm về góp vốn bằng giá trị QSDĐ 474.3.7 Đánh giá sự hiểu biết của người dân phường Đồng Bẩm về tặng cho QSDĐ 484.4 Tổng hợp sự hiểu biết của người dân phường Đồng Bẩm về chuyển QSDĐ 494.4.1.Tổng hợp sự hiểu biết của người dân phường Đồng Bẩm về chuyển

QSDĐ 49

4.4.2 Tổng hợp sự hiểu biết về chuyển QSDĐ theo nhóm đối tượng trên

địa bàn phường Đồng Bẩm 50

4.5 Đánh giá những thuận lợi khó khăn trong công tác chuyển quyển SDĐ và đề xuất một số giải pháp nhằm thực hiện tốt các QSDĐ trên địa bàn phường Đồng Bẩm- Thành phố Thái Nguyên 51

4.5.1 Thuận lợi 51

4.5.2 Khó khăn 51

4.5.3 Giải pháp 53

PHẦN 5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 53

5.1 Kết luận 53

5.2 Đề nghị 54

TÀI LIỆU THAM KHẢO 55

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 4.1 Hiện trạng dân số các xóm trong phường 26

Bảng 4.2 Hiện trạng lao động phường Đồng Bẩm 27

Bảng 4 3 Hiện trạng SDĐ năm 2016 của phường Đồng Bẩm 30

Bảng 4.4 kết quả chuyển đổi QSDĐ tại phường Đồng Bẩm- Thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2014-2016 31

Bảng 4.5 Kết quả chuyển nhượng QSDĐ tại phường Đồng Bẩm- Thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2014-2016 33

Bảng 4.6 Kết quả thừa kế QSDĐ đất tại phường Đồng Bẩm- Thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2014-2016 35

Bảng 4.7 Kết quả tặng cho QSDĐ tại phường Đồng Bẩm- Thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2014-2016 37

Bảng 4.8 Kết quả chuyển QSDĐ theo các trường hợp diễn ra trên địa bàn phường Đồng Bẩm- Thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2014-2016 38

Bảng 4.9 Kết quả chuyển QSDĐ theo diện tích diễn ra trên địa bàn phường Đồng Bẩm - Thành phố Thái Nguyên trong giai đoạn 2014- 2016 40 Bảng 4.10: Sự hiểu biết của người dân phường Đồng Bẩm về các hình thức chuyển QSDĐ 41

Bảng 4.11: Sự hiểu biết của người dân về chuyển đổi QSDĐ 42

Bảng 4.12: Sự hiểu biết người dân về chuyển nhượng QSDĐ 43

Bảng 4.13: Sự hiểu biết của người dân về cho thuê, cho thuê lại QSDĐ 44

Bảng 4.14: Sự hiểu biết của người dân về thừa kế QSDĐ 45

Bảng 4.15: Sự hiểu biết của người dân về thế chấp QSDĐ 46

Bảng 4.16: Sự hiểu biết của người dân về góp vốn bằng giá trị QSDĐ 47

Bảng 4.17: Sự hiểu biết của người dân về tặng cho QSDĐ 48

Bảng 4.18: Sự hiểu biết của người dân phường Đồng Bẩm về chuyển QSDĐ 49

Bảng 4.19: Sự hiểu biết về các hình thức chuyển QSDĐ theo nhóm đối tượng tại phường Đồng Bẩm 50

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 4.1 Bản đồ phường Đồng Bẩm, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái

Nguyên 24Hình 4 2 Cơ cấu hiện trạng nhóm đất của phường Đồng Bẩm năm 2016 31Hình 4.3: Tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ trên địa bàn phường Đồng Bẩm

giai đoạn 2014 - 2016 theo số trường hợp 39Hình 4.4: Tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ trên địa bàn phường Đồng Bẩm

giai đoạn 2014 - 2016 theo diện tích 40Hình 4.4: Sự hiểu biết của người dân về các hình thức chuyển QSDĐ 49Hình 4.5: Sự hiểu biết về các hình thức chuyển QSDĐ theo nhóm đối tượng

tại phường Đồng Bẩm 50

DANH MỤC KÝ HIỆU VIẾT TẮT

Ký hiệu viết tắt Nguyên nghĩa

NDSXPNN Người dân sản xuất phi nông nghiệp NDSXNN Người dân sản xuất nông nghiệp

số ngày càng gia tăng kéo theo nhu cầu về đất được đặt lên hàng đầu song đất đai không phải là nguồn tài nguyên vô hạn vì vậy việc quản lý và sử dụng tài nguyên đất rất cần thiết Ý thức được tầm quan trọng của công tác quản lý và SDĐ đai một cách phù hợp và hiệu quả, Đảng và Nhà nước đã sớm ban hành

và hoàn thiện các văn bản luật để quản lý tài nguyên quý giá này Chuyển QSDĐ là hoạt động diễn ra thường xuyên từ xưa đến nay theo nhiều hình thức khác nhau, trải qua nhiều giai đoạn sửa đổi bổ sung đã hoàn thiện hơn cơ bản

đã giải quyết một cách nhanh chóng những thủ tục về chuyển quyền trước đây Việc đưa ra những hình thức chuyển quyền là cơ sở pháp lý vững chắc

nhằm đơn giản hóa các thủ tục hành chính trong quản lý

Phường Đồng Bẩm đang trong quá trình qui hoạch thành vùng nội thành mới của thành phố Thái Nguyên nên việc chuyển QSDĐ trong giai đoạn này diễn ra thường xuyên hơn, các hình thức chuyển quyền đã và đang được áp dụng phổ biến hơn trước Từ thực tế nhu cầu về các hình thức chuyển QSDĐ trên địa bàn phường Đồng Bẩm- Thành phố Thái Nguyên được sự nhất trí của ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, ban chủ nhiệm khoa Quản lý tài nguyên, dưới sự hướng dẫn của giảng viên Đặng Thị Hồng Phương em được giới thiệu về UBND phường Đồng Bẩm thực tập, với mong muốn ở rộng thêm hiểu biết, vận dụng những kiến thức lý thuyết đã học vào thực tiễn và học hỏi kinh nghiệm tại UBND phường Đồng Bẩm em tiến

hành thực hiện đề tài “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa

bàn phường Đồng Bẩm- Thành phố Thái Nguyên- Tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014-2016”

- Đánh giá được kết quả công tác chuyển QSDĐ

- Đánh giá được sự hiểu biết của người dân về các hình thức chuyển QSDĐ

- Đánh giá được những thuận lợi, khó khăn trong chuyển QSDĐ để từ

đó đề ra các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả chuyển QSDĐ vàđề xuất được một số giải pháp nhằm thực hiện tốt các QSDĐ

1.4 Ý nghĩa của đề tài

1.4.1 Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu

- Đề tài giúp cho bản thân em có những kiến thức, hiểu biết cơ bản về tình hình quản lý đất đai trên địa bànphường Đồng Bẩm- Thành phố Thái Nguyên

- Đề tài giúp củng cố lại kiến thức đã học, bổ sung những kiến thức còn thiếu và kỹ năng tiếp cận các phương pháp nghiên cứu khoa học cho bản thân, biết cách thực hiện một đề tài khoa học và hoàn thành khóa luận tốt nghiệp

1.4.2 Ý nghĩa trong thực tiễn

Giúp sinh viên hiểu rõ hơn về các hình thức chuyển QSDĐtừ đó có thể đưa ra những giải pháp khả thi để giải quyết những khókhăn và hoạn thiện công tác quản lý Nhà nước về đất đai trong thời gian tới

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1 Cơ sở khoa học

2.1.1 Cơ sở pháp lý của đề tài

-Bộ luật dân sự năm 2005

-Điều 99 Nghị định 181/2004/NĐ-CP qui định về nhận chuyển QSDĐ

- Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992

- Luật Đất đai 2003

- Nghị định 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về xử phạt hành chính trong lĩnh vực đất đai

- Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về giá đất

- Thông tư 23/2006/TT-BTC-BTNMT ngày 24/3/2006 của Bộ Tài chính

- Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn xác định tiền SDĐ, tiền nhận chuyển nhượng QSDĐ đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước theo quy định của Chính phủ hướng dẫn thi hành luật đất đai

- Thông tư liên tịch 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT của Bộ Tư pháp và

Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc sửa đổi, bổ sung một số quy định của

Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ

Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất

- Luật Đất đai 2013: ( Điều 22 Luật Đất đai 2013)

*Một số nội dung của căn cứ pháp lý về chuyển QSDĐ

- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấy chứng nhận QSDĐ , quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của chính phủ về thi hành Luật Đất đai

- Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của chính phủ về thu tiền SDĐ

- Thông tư số 23/2014/TT- BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 về giấy chứng nhận QSDĐ

- Thông tư số 24/2014/TT- BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 về

- Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/06/2006

về sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16 tháng 06 năm 2005 của Bộ tư pháp và

Bộ tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ, tài sản gắn liền với đất

- Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/06/2006 của Bộ tư pháp và Bộ tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người SDĐ

- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ tài nguyên

và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

+ Thông tư 76/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính ngày 16/06/2014 hướng dẫn Nghị định 45 về thu tiền SDĐ

+ Thông tư 77/2014/TT- BTC của Bộ Tài chính ngày 16/06/2014 hướng dẫn Nghị định 46 về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước

2.1.2 Cơ sở lý luận của đề tài

Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai Trong quá trình SDĐ đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến động do chuyển QSDĐ Luật đất đai 1987 Nhà nước chỉ quy định một phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển QSDĐ như chỉ quy định cho phép chuyển SDĐ đối với đất nông nghiệp, còn khả năng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất khác hầu như bị cấm đoán; nhưng thực tế các quyền này diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự kiểm soát của Nhà nước Đến Luật Đất đai 1993, Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất đai rất toàn diện Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi nó là một loại hàng hoá đặc biệt, cho phép người sử dụng được chuyển quyền khá rộng rãi theo quy định của pháp luật dưới các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSDĐ Các quyền này được nêu tại Điều 73 Luật Đất đai 1993 Đến Luật Đất đai 2003, Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được chuyển QSDĐ của người SDĐnhư Luật Đất đai 1993 nhưng

cụ thể hoá hơn về các quyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc chuyển quyền dưới hình thức tặng cho QSD, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ

và thủ tục cũng như nhiều vấn đề khác liên quan Đến luật đất đai 2013, Nhà nước vẫn tiếp tục qui định bảy hình thức chuyển QSDĐ là: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê và cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ Nó rất phù hợp với xã hội hiện nay khi mà nhu cầu chuyển QSDĐ ngày càng cao và để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho mỗi cá nhân

2.1.3 Cơ sở thực tiễn của đề tài

Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất đai ngày càng trở nên sôi động Vì vậy nhu cầu chuyển QSDĐ của người sử dụng cũng như công tác quản lý nhà nước về lĩnh vực này là một tất yếu khách quan nhằm đạt tới sự

phát triển cao hơn, phù hợp hơn nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của người sử dụng cũng như toàn xã hội nhằm đẩy mạnh hoạt động chuyển QSDĐ tại địa phương, từ đó góp phần vào sự nghiệp phát triển kinh - tế xã hội nói chung cũng như sự phát triển thị trường đất đai nói riêng

2.2 Khái quát về chuyền QSDĐ

2.2.1 Khái niệm về chuyển QSDĐ

Chuyển QSDĐ là việc chuyển dịch QSDĐ từ chủ thể sử dụng này qua chủ thể sử dụng khác theo qui định của pháp luật

2.2.2 Phân loại chuyển QSDĐ

Luật đất đai sửa đổi 2013 quy định có 7 hình thức chuyển QSDĐ nhưng có một số thay đổi so với luật đất đai 2003 đó là bỏ hình thức bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ và tách cho thuê hoặc cho thuê lại QSDĐ thành 2 hình thức riêng là cho thuê QSDĐ và cho thuê lại QSDĐ

2.2.2.1 Chuyển đổi QSDĐ

Chuyển đổi QSDĐ là một hình thức của chuyển QSDĐ, mà thực chất là

“đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể SDĐ, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún phân tán đất đai hiện nay[8]

- Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp phải

là người cùng một phường, phường, thị trấn với người chuyển đổi

- Hộ gia đình, cá nhân SDĐ nông nghiệp do được nhà nước giao đất hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho QSDĐ hợp pháp từ người khác thì được chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng một phường, phường thị trấn để thuận tiện cho sản xuất nông nghiệp

- Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp theo chủ trương chung về “dồn điền, đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển QSDĐ, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính

2.2.2.2 Chuyển nhượng QSDĐ

Chuyển nhượng QSDĐ là một hình thức phổ thông nhất của chuyển QSDĐ, mà thực chất là “đổi quyền SDĐ lấy tiền hoặc hiện vật tương đương không giới hạn”

Hiện nay, Luật Đất đai 2013 cho phép chuyển nhượng QSDĐ rộng rãi khi đất có đủ 4 điều kiện đã nêu ở Điều 188 trên đây, cụ thể:

- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐ trừ các trường hợp quy định tại Điều 103 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP như sau:

+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ đối với trường hợp mà nhà nước không cho phép chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ

+ Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSDĐ chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích SDĐ theo quy hoạch, kế hoạch SDĐ đã được phê duyệt

+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ chuyên trồng lúa nước

+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng QSDĐ trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghẹ cao, khu kinh tế và có quyền, nghĩa vụ theo quy định tại Điều 174 của Luật đất đai năm 2013

2.2.2.3 Cho thuê hoặc cho thuê lại QSDĐ

Cho thuê và cho thuê lại QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ, mà thực chất là “đổi QSDĐ lấy tiền hoặc hiện vật tương đương trong một khoảng thời gian nhất định”

Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử dụng cho người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê, còn đất mà người sử dụng cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê Trong Luật Đất đai

1993 thì việc cho thuê lại chỉ diễn ra với loại đất mà người sử dụng đã thuê của Nhà nước trong một số trường hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai

2003 và 2013 thì không cấm việc này

Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ về tài chính, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài quy định tại khoản 1 Điều 56 của Luật này được lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc thuê đât trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê

2.2.2.4 Thừa kế QSDĐ

Thừa kế QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ, mà thực chất là

“chuyển dịch QSDĐ từ người chết sang người còn sống”, tức là việc người SDĐ khi chết để lại QSDĐ của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật

Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị

xã hội

Từ Luật Đất đai 1993 trở đi, Nhà nước thừa nhận QSDĐ có giá trị và cho phép người sử dụng được chuyển QSDĐ rộng rãi theo quy định của pháp luật Từ đó, QSDĐ được coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên người SDĐ có quyền để thừa kế Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo quy định của bộ Luật Dân sự về vấn đề thừa kế Dưới đây là một vài quy định cơ bản về thừa kế

- Nếu những người được hưởng thừa kế QSDĐ của người đã mất mà không tự thoả thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào di chúc mà chia

- Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì chia theo di chúc

- Nếu không có di chúc thì hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phần nào không hợp pháp thì chỉ chia những phần không hợp pháp theo pháp luật

- Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng một hàng được hưởng như nhau, chỉ khi không còn người nào hàng trước thì những người ở hàng sau mới được hưởng

- Hàng 1 gồm: Vợ, chồng, bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người đã chết

- Hàng 2 gồm: Ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột,

em ruột của người đã chết

- Hàng 3 gồm: Cụ nội, cụ ngoại của người chết, bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết, cháu ruột của người chết mà người chết

là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột

2.3.2.5 Tặng cho QSDĐ

Tặng cho QSDĐ là một hình thức của chuyển QSDĐ , mà thực chất là chuyển dịch QSDĐ từ người sống sang người sống theo quan hệ tình cảm, mà người chuyển QSDĐ không thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả

Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển quyền không phải là mới nhưng trước đây không có trong luật nên khi thực tiễn phát sinh người ta cứ

áp dụng những quy định của hình thức thừa kế sang để thực hiện

Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng QSDĐ mà người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước đã quy định cụ thể những trường hợp nào được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu những loại thuế này.(Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [10]

Cụ thể là theo khoản 4, điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân: thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng, cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng mẹ chồng với con dâu; cha

vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị em ruột với nhau” được miễn thuế

Trình tự, thủ tục đăng ký tặng cho QSDĐ được quy định cụ thể tại điều

129 của Luật đất đai 2003 và điều 152 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP

2.2.2.6 Thế chấp bằng giá trị QSDĐ

Thế chấp QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ, mà thực chất là người SDĐ mang giá trị QSDĐ của mình để thế chấp làm tin tại tổ chức tín dụng theo qui định của pháp luật để vay tiền trong một thời gian theo thỏa thuận

Thế chấp QSDĐ trong quan hệ tín dụng là một quy định đã giải quyết được một số vấn đề cơ bản sau:

- Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động

- Tạo cơ sở pháp lý và cơ sở thực tế cho ngân hàng và tổ chức tín dụng cũng như những người cho vay khác thực hiện được chức năng và quyền lợi của họ (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[9]

Trình tự, thủ tục đăng ký thế chấp QSDĐ quy định tại điều 130 của Luật đất đai và điều 153 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP

2.2.2.7 Góp vốn bằng giá trị QSDĐ

Góp vốn bằng giá trị QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ, mà thực chất là việc người SDĐ có quyền coi giá trị QSDĐ của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh

Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hóa phát triển Đồng thời, các đối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình, từ đó thành sức mạnh tổng hợp để nâng cao hiệu quả SDĐ nói riêng và sản xuất, kinh doanh nói chung (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[9]

Trình tự, thủ tục đăng ký góp vốn bằng giá trị QSDĐđược quy định cụ thể tại điều 131 của Luật đất đai và điều 155 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP

2.2.3 Một số quy định chung về chuyển QSDĐ

2.2.3.1 Điều kiện để được thực hiện các quyền chuyển QSDĐ

Điều 188, Luật đất đai năm 2013 qui định người SDĐ được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê hoặc cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền SDĐ khi có đủ 4 điều kiện sau đây:

- Có giấy chứng nhận, trừ trường hợp người được nhận thừa kế là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà không thuộc trường hợp được mua nhà ở gắn liền với đất và trường hợp nhận thừa

kế mà đất đủ điều kiện cấp nhưng chưa có Giấy chứng nhận QSDĐ

- Đất không có tranh chấp

- Quyền SDĐ không kê biên để bảo đảm thi hành án

- Trong thời hạn SDĐ

2.2.3.2 Thời điểm thực hiện các quyền của người SDĐ

Thời điểm mà người SDĐ được thực hiện các quyền của mình cũng được quy định tại Điều 168 Luật Đất đai 2013 như sau :

- Người SDĐ được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn QSDĐ khi có Giấy chứng nhận Đối với trường hợp chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp thì người SDĐ được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất

- Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng QSDĐ trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng QSDĐ đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy chứng nhận và

có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật này

2.2.4.Những qui định chung vềchuyển QSDĐ

2.2.4.1 Điều kiện để thực hiện các quyền chuyểnQSDĐ

Điều kiện để thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp QSDĐ được quy định trong điều 188 Luật đất đai năm 2013( sửa đổi điều 106 Luật đất đai năm 2003) như sau:

1 Người SDĐ được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp QSDĐ; góp vốn bằng

QSDĐ khi có các điều kiện sau đây:

- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186

và trường hợp nhận thừa kế quy đinh tài khoản 1 Điều 186 của Luật này;

3 Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho,thế chấp QSDĐ ; góp vốn bằng QSDĐ phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính Điều

184 Luật đất đai năm 2013 quy định điều kiện chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp (điều mới): Hộ gia đình, cá nhân SDĐ nông nghiệp do được Nhà nước giao đất hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho QSDĐ hợp pháp từ người khác thì được chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng phường, phường, thị trấn để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển QSDĐ, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính

2.2.4.2 Thời điểm được thực hiện các quyền chuyển QSDĐ

Thời điểm mà người SDĐ được thực hiện các quyền của mình cũng được quy định tại Điều 98 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP như sau:

1- Thời điểm người SDĐ được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ , thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ theo qui định của pháp luật về đất đai đối với đất doNhà nước giao có thu tiền SDĐ, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng phải nộp tiền SDĐ được quy định như sau:

- Trường hợp người SDĐ không được phép chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc không được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì chỉ được thực hiện các quyền của người SDĐ kể từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;

- Trường hợp người SDĐ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định cho chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc cho ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì được thực hiện các quyền của người SDĐ kể từ khi có quyết định đó;

- Trường hợp người SDĐ được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật thì được thực hiệncác quyền của người SDĐ kể từ khi có quyết định giao đất, cho phép chuyển mục đích SDĐ, ký hợp đồng thuê đất

2- Thời điểm hộ gia đình, cá nhân được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất nông nghiệp do Nhà nước giao không thu tiền SDĐ được xác định từ khi quyết định giao đất có hiệu lực thi hành

3- Thời điểm người SDĐ được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho QSDĐ , thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất chuyển hình thức thuê đất

sang hình thức giao đất được xác định từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật

4- Thời điểm người SDĐ được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ , thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp được miễn nghĩa vụ tài chính theo qui định của pháp luật được xác định từ khi có quyết định giao đất, ký hợp đồng thuê đất

5- Thời điểm người thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán

và cho thuê được chuyển nhượng QSDĐ thực hiện như sau: Tổ chức kinhtế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài SDĐ thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê chỉ được phép chuyển nhượng QSDĐ đối với diện tích đất đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án được xét duyệt; trường hợp dự

án đầu tư xây dựng nhà ở có dự án thành phần thì được phép chuyển nhượng QSDĐ sau khi đã hoàn thành việc đầu tư theo dự án thành phần của dự án đầu

tư được xét duyệt; không cho phép chuyển nhượng QSDĐ dưới hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở (Điều 101 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP).(Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [8]

2.2.5 Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển QSDĐ theo cơ chế một cửa tại phường, thị trấn

2.2.5.1 Trình tự, thủ tục chuyển đổi chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất

Trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐcủa hộ gia đình, cá nhân được quy định như sau:

- Chuyển nhượng QSDĐ giữa hai hộ gia đình, cá nhân:

a) Bên nhận chuyển QSDĐ nộp 01 bộ hồ sơ gồm:

+ Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ (đã có chứng thực của UBND phường, thị trấn hoặc chứng nhận của công chứng nhà nước theo quy định điều 119 Nghị định 181 và khoản 10, Điều 2 Nghị định 17/CP)

+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại khoản 1, 2 và 5 của Luật Đất đai 2003

Hồ sơ nộp tại Văn phòng Đăng kí QSDĐ thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện hoặc bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của UBND cấp huyện đối với người SDĐ tại phường; đối với hộ gia đình, cá nhân SDĐ tại phường, thị trấn nộp hồ sơ tại UBND phường, thị trấn

b) Trình tự giải quyết công việc:

+ Trong thời gian không quá 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, UBND phường, thị trấn có trách nhiệm chuyển hồ sơ cho Phòng Tài nguyên và Môi trường (đối với nơi chưa có văn phòng Đăng kí QSDĐ)

+ Trong thời gian không quá 4 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng kí QSDĐ hoặc phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra, trích sao hồ sơ địa chính, gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính, chỉnh lí giấy chứng nhận QSDĐ đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận QSDĐ

+ Trong thời gian không quá 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận được thông báo nghĩa vụ tài chính của cơ quan thuế chuyển đến, Văn phòng Đăng kí QSDĐ hoặc UBND phường, thị trấn có trách nhiệm chuyển thông báo đến cho bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính

+ Trong thời gian không quá 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận được thông báo nghĩa vụ tài chính, Văn phòng Đăng kí QSDĐ hoặc UBND phường, thị trấn nơi có đất có trách nhiệm giao giấy chứng nhận QSDĐ cho người nhận chuyển nhượng QSDĐ

- Chuyển nhượng QSDĐ giữa hộ gia đình, cá nhân với tổ chức kinh tế: a) Trường hợp tổ chức kinh tế chuyển nhượng QSDĐ cho hộ gia đình,

cá nhân thì việc nộp hồ sơ và trình tự giải quyết theo mục 1 nêu trên

b) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng QSDĐ cho tổ chức kinh tế thì việc nộp và giải quyết tại Văn phòng Đăng kí QSDĐ thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường [3]

2.2.5.2 Trình tự thủ tục đăng kí thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ

Trình tự thủ tục đăng kí thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ được quy định tại Điều 130 Luật Đất đai 2003, Điều 153 Nghị định số 181/CP, Điều 31 Nghị định số 84/CP và Mục VIII Thông tư 06/TT-BTNMT như sau:

1 Trong thời gian không quá 5 ngày làm việc kể từ ngày kí kết hợp đồng tín dụng, các bên tham gia thế chấp, bảo lãnh băng giá trị QSDĐ phải nộp bộ hồ sơ gồm có:

a) Đơn yêu cầu đăng kí thế chấp bằng QSDĐ; văn bản ủy quyền (nếu có); b) Hợp đồng thế chấp, hợp đồng bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ (đã có chứng thực UBND phường, phường, thị trấn hoặc chứng nhận của công chứng nhà nước);

c) Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các giấy tờ về QSDĐ quy định tại khoản 1,2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai 2003

Trường hợp bên thế chấp, bảo lãnh chưa có giấy chứng nhận QSDĐ thì ngoài giấy tờ về QSDĐ quy định tại các khoản 1,2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai 2003 phải nộp kèm theo: Đơn xin cấp giấy chứng nhận QSDĐ, văn bản ỷ quyền xin cấp giấy chứng nhận QSDĐ (nếu có) để thực hiện đồng thời với việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ

Trong trường hợp thực hiện việc đăng kí thế chấp, bảo lãnh QSDĐ đồng thời với việc tách thửa, hợp thửa (nếu có yêu cầu) thì ngoài giấy tờ nêu trên còn phải nộp thêm đơn xin tách thửa hoặc hợp thửa

2 Hồ sơ nộp tại bộ phận một của UBND cấp huyện để cấp chuyển cho Văn phòng Đăng kí QSDĐ hoặc phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện (đối với nơi chưa có Văn phòng Đăng kí QSDĐ) trường hợp bên thế chấp, bên được bảo lãnh là hộ gia đình, cac nhân tại nông thôn thì nộp tại UBND phường nơi có đất để chuyển cho Văn phòng Đăng kí QSDĐ hoặc phòng Tài nguyên và Môi trường, trường hợp đất được cấp giấy chứng nhận QSDĐ thuộc phường, thị trấn được giám đốc Văn phòng Đăng kí QSDĐ cấp huyện (hoặc Trưởng phòng Tài nguyên Môi trường đối với nơi chưa có Văn phòng Đăng kí QSDĐ) ủy quyền bằng văn bản cho cán bộ địa chính phường thực hiện việc đăng kí thế chấp, bảo lãnh thì nộp hồ sơ tại UBND phường, thị trấn

đó

a) Trường hợp hồ sơ đăng kí thế chấp nộp tại Văn phòng Đăng kí QSDĐ cấp huyện thì Văn phòng Đăng kí QSDĐ đó có trách nhiệm thực hiện thủ tục đặng kí thế chấp ngay trong ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, nếu nhận hồ sơ sau ba giờ chiều thì thực hiện thủ tục đăng kí chậm nhất vào ngày làm việc tiếp theo

b) Trường hợp hồ sơ đăng kí nộp tại UBND phường thì cán bộ địa chính phường (được ủy quyền của Văn phòng Đăng kí QSDĐ cấp huyện) có trách nhiệm kiểm tra, nếu hồ sơ thế chấp hợp lệ thì làm thủ tục đăng kí thế chấp, kí xác nhận của UBND phường ngay trong ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, chậm nhất là ngày làm việc tiếp theo

3 Việc đăng kí thế chấp QSDĐ và tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân chưa có giấy chứng nhận QSDĐ nhưng có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1,2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai 2003 thực hiện tại văn phòng đăng kí QSDĐ cấp huyện Trong thời gian không quá 5 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ Văn phòng Đăng kí QSDĐ cấp huyện có trách nhiệm thực hiện thủ tục đăng kí thế chấp

4 Việc đăng kí thay đổi nội dung đã đăng kí thế chấp, đã đăng kí bảo lãnh bằng QSDĐ; sửa chữa sai sót trong nội dung đăng kí thế chấp, đăng kí bảo lãnh bằng QSDĐ được thực hiện theo trình tự, thủ tục đối với việc đăng

kí thế chấp, đăng kí bảo lãnh bằng QSDĐ như quy định trên [3]

2.2.5.3 Trịnh tự thủ tục cho thuê, cho thuê lại QSDĐ

Trình tự, thủ tục đăng kí cho thuê,cho thuê lại QSDĐ được quy định tại Điều 128 Luật Đất đai 2003 và Điều 149 Nghị định số 181/CP như sau:

1 Bên cho thuê, cho thuê lại QSDĐ nộp một bộ hồ sơ gồm có:

a) Hợp đồng cho thuê , cho thuê lại QSDĐ (đã công chứng hoặc chứng thực)

b) Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại các khoản 1,2 và 5 Điều 50 Luật đất đai 2003

Hồ sơ nộp tại bộ phận một cửa của UBND cấp huyện để chuyển cho Văn phòng Đăng kí QSDĐ hoặc phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện (đối với nơi chưa có Văn phòng Đăng kí QSDĐ); Trường hợp hộ gia đình, cá nhân SDĐ tại nông thôn thì nộp tại UBND phường nơi có đất để chuyển cho Văn phòng Đăng kí QSDĐ hoặc phòng Tài nguyên và Môi trường

2 Trong thời gian không quá 5 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ Văn phòng Đăng kí QSDĐ hoặc phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thực hiện thủ tục đăng kí cho thuê, cho thuê lại QSDĐ vào hồ sơ địa chính và chỉnh lí giấy chứng nhận QSDĐ đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận [3]

a) Hợp đồng góp vốn bằng giá trị QSDĐ (đã được công chứng hoặc chứng thực)

b) Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại các khoản 1,2 và 5 Điều 50 Luật đất đai 2003

Hồ sơ nộp tại bộ phận một cửa của UBND cấp huyện để chuyển cho Văn phòng Đăng kí QSDĐ hoặc phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện (đối với nơi chưa có Văn phòng Đăng kí QSDĐ); Trường hợp hộ gia đình, cá nhân SDĐ tại nông thôn thì nộp tại UBND phường nơi có đất để chuyển cho Văn phòng Đăng kí QSDĐ hoặc phòng Tài nguyên và Môi trường

2 Trong thời gian không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ

sơ hợp lệ Văn phòng Đăng kí QSDĐ hoặc phòng Tài nguyên và Môi trường

có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, đối với trường hợp đủ điều kiện góp vốn thì thực hiện đăng kí cho góp vốn vào hồ sơ địa chính và chỉnh lí giấy chứng nhận QSDĐ đã cấp; trường hợp góp vốn phát sinh pháp nhân mới thì thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ đối với pháp nhân mới đó [3]

PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.1 Đối tựơngvà phạm vi nghiên cứu

3.1.1 Đối tượng nghiên cứu

- Công tác chuyển QSDĐtrên địa bànphường Đồng Bẩm - Thành phố Thái Nguyên

3.1.2 Phạm vi nghiên cứu

- Phạm vi không gian: Phường Đồng Bẩm- Thành phố Thái Nguyên

- Phạm vi thời gian: Giai đoạn 2014- 2016

3.2 Địa điểm và thời gian nghiên cứu

3.2.1 Địa điểm tiến hành nghiên cứu

- UBND phường Đồng Bẩm- Thành phố Thái Nguyên và được hoàn thiện tại trường Đại Học Nông Lâm Thái Nguyên

3.2.2 Thời gian tiến hành nghiên cứu

- Từ 15/8/2016 đến 23/10/2016

3.3 Nội dung nghiên cứu

- Nội dung 1: Tình hình cơ bản về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý và SDĐtrên địa bànphường Đồng Bẩm- Thành phố Thái Nguyên

- Nội dung 2: Đánh giá kết quả công tác chuyển QSDĐtrên địa bànphường Đồng Bẩm- Thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2014-2016

- Nội dung 3: Đánh giá sự hiểu biết của người dân phường Đồng Bẩm- Thành phố Thái về các hình thức chuyển QSDĐ

- Nội dumg 4: Đánh giá được những thuận lới khó khăn trên địa bànphường Đồng Bẩm- Thành phố- Thái Nguyên và đề xuất một số giải pháp nhằm thực hiện tốt các QSDĐ nói chung