Đánh giá việc thực hiện giá đất bồi thường ở một số dự án trên địa bàn quận long biên, thành phố hà nội

Đánh giá việc thực hiện giá đất bồi thường ở một số dự án trên địa bàn quận long biên, thành phố hà nội

Bộ giáo dục và đào tạo Trường đại học nông nghiệp

-*** -

nguyễn Kiều Hưng

Đánh giá việc thực hiện giá đất bồi thường

ở một số dự án trên địa bàn quận Long Biên,

Lời cam đoan

- Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và ch−a hề đ−ợc sử dụng để bảo vệ một học vị nào

- Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đ4

đ−ợc cám ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đ4 đ−ợc chỉ rõ nguồn gốc

Tác giả luận văn

Nguyễn Kiều H−ng

Lời cảm ơn

Trong quá trình thực hiện đề tài, tôi đ4 nhận được sự giúp đỡ nhiệt tình, sự

đóng góp quý báu của nhiền cá nhân và tập thể đ4 tạo điều kiện cho tôi hoàn

thành bản luận văn này

Trước hết tôi xin bày tỏ sự cám ơn trân trọng nhất tới giáo viên hướng dẫn

khoa học TS Nguyễn Khắc Thời, người đ4 tận tình hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong

suốt thời gian tôi thực hiện đề tài

Tôi cũng xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy cô giáo

Khoa Đất và Môi trường, tiểu ban Trắc địa- bản đồ, Viện Sau đại hoc- trường

Đại học Nông Nghiệp - Hà Nội đ4 tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề

tài

Tôi cũng xin trân trọng cám ơn Ban chỉ đạo GPMB Thành phố Hà Nội,

Trung tâm Phát triển quỹ đất, phòng Tài nguyên và môi trường, Ban bồi thường

GPMB quận Long Biên

Tôi xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các cán bộ, đồng nghiệp và bàn

bạn bè đ4 tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài này

Cuối cùng tôi xin cảm ơn gia đình, bố mẹ, anh chị và vợ con tôi đ4 động

viên, tạo điều kiện về tinh thần, vật chất trong suốt quá trình học tập và thực hiện

mục lục

2.1 Tổng quan về các chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi

4.1 Điều kiện tự nhiên kinh tế – x4 hội quận Long Biên 41

4.2 Tình hình chung về công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà

4.3 Thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư giải phóng mặt

4.3.2 Quá trình bồi thường và chính sách hỗ trợ giá đất ở 3 dự án : 534.3.3 Kết qủa thực hiện bồi thường và GPMB ở các dự án: 604.4 Đánh giá công tác thực hiện giá đất ở 3 dự án nghiên cứu: 634.4.1 Mức độ chêch lệch giá đất giữa dự án xây dựng cầu Thanh Trì (x4

Thạch Bàn) với dự án đầu tư GPMB và san nền sơ bộ khu tái định cư

phục vụ GPMB dự án đường 5 kéo dài tại phường Thượng Thanh

4.4.3 Dự án xây dựng cầu Vĩnh Tuy tại phường Phúc Đồng, Long Biên

4.4.4 Mức độ chêch lệch giá đất tại thời điểm làm dự án và giá đất chuyển

nhượng đất của dự án 1 được thể hiện qua bảng biểu cụ thể như sau: 664.4.5 Mức độ chêch lệch giá đất nông nghiệp tại thời điểm làm dự án

4.4.6 Đánh giá chung về giá đất bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất tại

4.5 Những ảnh hưởng của việc thu hồi đất ảnh hưởng đến đời sống, thu

4.5.1 Những tác động của việc thu hồi đất gây ảnh hưởng đến đời sống,

4.5.2 Tác động của quá trình thu hồi đất nông nghiệp đến nghề nghiệp và

4.5.8 Tác động của việc thu hồi đất đến giá trị tài sản trong gia đình: 794.5.9 Thực trạng sử dụng tiền bồi thường đất của các hộ dân: 804.6 Những giải pháp nhằm đẩy nhanh công tác GPMB các dự án: 824.6.1 Hoàn thiện các quy định về thu hồi đất, bồi thường và hỗ trợ đối với

4.6.2 Việc đào tạo nghề và tạo việc làm cho người nông dân bị mất đất: 84

Danh môc ch÷ viÕt t¾t

danh mục bảng

1 Hiện trạng sử dụng các loại đất của cả nước qua các năm 2000,

2005 và kế hoạch sử dụng đất năm 2010 (Đơn vị: ha) 182: Số lượng ngành nghề các CSSX công nghiệp ngoài quốc doanh

4: Các dự án trên địa bàn quận Long Biên từ 2004 – 2008 50

14: Mức độ chênh lệch giá đất ở và giá chuyển nhượng theo thị trường

15 Mức độ chênh lệch giá đất nông nghiệp và giá chuyển nhượng theo

16: Đánh giá mức độ hợp lý của giá đất bồi thường qua ý kiến người

17: Thống kê số hộ mất diện tích đất nông nghiệp trên 30% và chuyển

18: Thống kê số hộ chuyển đổi nghề nghiệp trước và sau khi bị thu hồi

20: Thống kê tình hình sử dụng tiền bồi thường, hỗ trợ của các hộ gia

4.6.1 Hoàn thiện các quy định về thu hồi đất, bồi thường và hỗ trợ đối với

1 Phần Mở đầu

1 1 Tính cấp thiết của đề tài:

Trong những năm gần đây ở Việt Nam, quá trình chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất nông nghiệp diễn ra nhanh chóng, thể hiện tốc độ đô thị hóa cao Theo số liệu thống kê, trong giai đoạn 2000-2006, diện tích đất nông nghiệp

đ4 được thu hồi để xây dựng các khu công nghiệp trên 15.000 ha, cụm công nghiệp trên 24.000ha, xây dựng đô thị trên 70.000 ha, xây dựng hạ tầng trên 136.000ha Việc thu hồi đất này đ4 ảnh hưởng đến đời sống của khoảng 2,5 triệu nông dân Việt Nam Mỗi hécta đất nông nghiệp thu hồi ảnh hưởng tới việc làm của trên 10 lao động nông nghiệp Chuyển đổi đất nông nghiệp là việc làm cần thiết để thực hiện công nghiệp hoá, hiện đại hoá Nhưng, trên thực tế, quá trình này đ4 và đang gây ra nhiều tác động tiêu cực đến người dân, đặc biệt là những người nông dân các vùng ven đô thị - khu vực đang trong quá trình đô thị hóa mạnh, như: gia tăng tỷ lệ người thất nghiệp, mất ổn

định an ninh trật tự, suy giảm nghề thủ công truyền thống Người dân có thể giàu lên trong phút chốc rồi lại nghèo đi vì không biết cách sử dụng tiền bồi thường hợp lý Trong những năm vừa qua, một loạt các tờ báo lớn và có uy tín của Việt Nam như VTV, Báo Hà Nội mới, Báo Tuổi trẻ, Báo Lao động, Báo Nhân dân,… đều liên tục đăng tải những tin tức liên quan về những khó khăn gặp phải của người nông dân sau thu hồi đất nông nghiệp và việc bồi thường

đất chưa hợp lý của các dự án Trong đợt kiểm tra của Bộ Tài nguyên - Môi trường năm 2007, có tới 70% trong số 17.480 đơn, thư khiếu nại của người dân tố cáo về công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng khi bị thu hồi đất, hoặc hỗ trợ tiền cho người dân chuyển đổi nghề nghiệp

Từ năm 2000 đến nay, toàn Thành phố Hà Nội đ4 có 1148 dự án được bàn giao mặt bằng cho chủ đầu tư tương ứng với 7.098ha đất, liên quan đến 173.725 hộ dân, trong đó có 67.600 hộ là nông dân Trong giai đoạn 2005-

2010, Hà Nội sẽ thu hồi khoảng 8.500 ha đất với số lao động nông nghiệp

phải chuyển đổi nghề có thể lên đến 25 vạn người Số lượng người đ4, đang và

sẽ bị ảnh hưởng bởi việc thu hồi đất nông nghiệp ở Hà Nội không hề nhỏ

Quận Long Biên thuộc Thành phố Hà Nội là một Quận mới thành lập theo Nghị định số 132/2003/NĐ-CP ngày 06/11/2003 của Chính phủ với tổng diện tích tự nhiên là 5.993,03 ha, trong đó diện tích đất nông nghiệp là 1.904,91ha, đất phi nông nghiệp là 3.947,27 ha, dân số của Quận là 222.378 người, do vậy việc phát triển kinh tế của Quận vẫn dựa chủ yếu vào phát triển kinh tế nông nghiệp là chính, mà phát triển kinh tế này các hộ phụ thuộc phần lớn vào hoạt động sản xuất nông nghiệp

Hiện nay, trên toàn địa bàn Quận với nhiều dự án lớn đang triển khai với 95 dự án trong đó có 62 dự án có quyết định thu hồi đất của Thành phố và

33 dự án không có quyết định thu hồi đất, việc thực hiện công tác bồi thường giải phóng mặt bằng ở đây đang gặp rất nhiều khó khăn do nhiều nguyên nhân, và một trong những nguyên nhân chủ yếu nhất đó là đất nông nghiệp là tư liệu sản xuất chính, đất ở cũng như vật kiến trúc trên đất là một tài sản rất lớn của người dân nơi đây

Trên con đường công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước nói chung và quận Long Biên nói riêng, việc thu hồi đất nông nghiệp cũng như đất ở là một yếu tố quan trọng cho sự phát triển kinh tế, từ năm 2004 đến năm 2008 trên

địa bàn Quận đ4 thực hiện việc thu hồi diện tích là 64,27 ha liên quan đến 2.644 hộ gia đình với tổng số tiền bồi thường, hỗ trợ 465,7 tỷ đồng, vấn đề tồn tại chính trong công tác giải phóng mặt bằng chính là giá đất bồi thường chưa phù hợp và sát với giá thị trường nên công tác GPMB thường tiến hành chậm hơn so với tiến độ đề ra Vì vậy việc áp dụng giá đất bồi thường cho những người bị thu hồi đất đang được các ban, ngành của Quận hết sức quan tâm, làm sao có lợi ích cao nhất cho người bị thu hồi đất mà vẫn theo quy định của pháp luật:

Xuất phát từ những ý nghĩa đó, tôi chọn đề tài : "Đánh giá việc thực hiện giá đất bồi thường ở một số dự án trên địa bàn quận Long Biên,

Thành phố Hà Nội"

1 2 Mục Tiêu của đề tài:

- Đánh giá việc thực hiện công tác bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất tại 03 dự án trên địa bàn quận Long Biên

- Đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện các chính sách thúc đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng, thu hút đầu tư góp phần phát triển nền kinh tế Quận, khắc phục những bất cập hiện nay

1 3 Yêu cầu của đề tài:

- Nghiên cứu, hệ thống hoá các văn bản chính sách liên quan về công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

- Điều tra, thu thập, những thiệt hại khi người dân bị thu hồi đất như: công việc, chỗ ở, các điều kiện về kinh tế gia đình, hoạt động văn hoá tinh thần như thế nào sau khi bị thu hồi đất, số tiền được bồi thường sử dụng vào mục đích gì, thu nhập, mức sống có cao lên không…

2 Tổng quan các vấn đề nghiên cứu:

2.1 Tổng quan về các chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

2.1.1 Tính tất yếu

Tất yếu khách quan của sự tồn tại là phát triển, phát triển nền kinh tế

đất nước đóng vai trò hết sức quan trọng Để thực hiện mục tiêu phát triển đất nước, nền kinh tế, đặc biệt là các dự án phát triển đô thị, dự án sản xuất, kinh doanh phát triển kinh tế cần sử dụng đất đai như một nguồn lực đầu vào tạo mặt bằng sản xuất Khi đó Nhà nước phải thu hồi đất của nhân dân và thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho các hộ bị thu hồi đất

Với các văn bản luật như từ Luật đất đai năm 1988 đến Luật đất đai năm 2003, từ Nghị định số 151–TTg ngày 14/4/1959 của Thủ tướng chính phủ quy định về thể lệ tạm thời trưng dụng ruộng đất, Nghị định số 90 – CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ ban hành quy định về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích Quốc gia, lợi ích cộng đồng Đến Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 về Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và các Thông tư hướng dẫn đ4 xây dựng các chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất Tuy chưa hẳn đ4 đáp ứng được việc bồi thường

đúng, đủ và công bằng những thiệt hại cho người bị thu hồi đất Nhưng đ4 phần nào phản ánh việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư là rất cần thiết phải thực hiện, đúng theo chủ trương của Đảng và Nhà nước

Đến năm 2007, Chính phủ đ4 ban hành Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục về bồi thường,

hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết các khiếu nại về đất đai Nghị định trên tập trung vào 3 nội dung chính như: Quy định các tiêu chí để công

nhận quyền sử dụng đất đối với các trường hợp đang sử dụng đất nhưng không có bất kỳ loại giấy tờ nào; cho phép các nhà đầu tư nước ngoài được đầu tư các dự

án xây dựng nhà ở để bán và cho thuê, tạo công bằng hơn giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài; ba là quy định cụ thể hơn về trình tự, thủ tục thực hiện cơ chế chuyển đổi đất đai bắt buộc dựa trên nguyên tắc công khai, minh bạch, bảo đảm quyền lợi của người bị thu hồi đất[15]

2.1.2 một số vấn đề cơ bản bồi thường, hỗ trợ và tđc ở nước ta

2.1.2.1 Trước khi có Luật Đất đai 1993:

Nước Việt Nam đ4 giành được độc lập từ năm 1945 và Hiến pháp đầu tiên của Việt Nam được Quốc Hội khoá I thông qua vào năm 1946( gọi là Hiến pháp),

từ đó, kinh tế – x4 hội của đất nước được phát triển dựa trên mô hình kinh tế chỉ huy tập trung, Nhà nước thực hiện chế độ bao cấp đối với mọi hoạt động kinh tế

Về đất đai, Hiến pháp 1946 tiếp tục công nhận chế độ đa sở hữu về đất đai như trước đó Chính sách đất đai trong giai đoạn này tập trung chủ yếu sử dụng đất nông nghiệp có hiệu quả để thoát khỏi nạn đói năm 1945 Từ năm 1946 đến năm

1954, Việt Nam tập trung sức của toàn dân vào cuộc chiến tranh chống thực dân Pháp Chính sách đất đai quan trọng nhất trong giai đoạn này thực hiện cải cách ruộng đất trên cơ sở luật cải cách ruộng đất được Quốc hội thông qua vào năm

1953 Cải cách ruộng đất được thực hiện từ đó tới năm 1955 trên nguyên tắc xoá

bỏ sở hữu đất đai của địa chủ để chia cho người trực tiếp sản xuất nông nghiệp

Sau khi hoà bình lập lại (năm 1954), Quốc hội Việt Nam đ4 thông qua Hiến pháp lần thứ hai vào năm 1959(là Hiến pháp năm 1959), Hiến pháp năm

1959 tiếp tục thừa nhận chế độ đa sở hữu về đất đai nhưng khẳng định rõ là Nhà nước bảo hộ chặt chẽ với sở hữu nhà nước và sở hữu tập thể về đất đai Chính sách đất đai quan trọng nhất lúc này là khuyến khích nông dân gia nhập các hợp tác x4 nông nghiệp Trong những năm đầu hoạt động(1960-1965), hình thực hợp tác x4 nông nghiệp đ4 đưa năng suất và sản lượng nông nghiệp của Việt Nam lên mức cao nhất khu vực Đông Nam á

Từ năm 1965, Việt Nam lại tập trung sức toàn dân vào cuộc kháng chiến chống lại sự chiếm đống của Mỹ ở phía Nam, để thống nhất đất nước Vào năm 1975, chiến tranh kết thúc và nước Việt Nam được thống nhất Năm

1980, Quốc hội Việt Nam đ4 thông qua Hiến pháp lần thứ ba(là Hiến pháp 1980)[8], trong đó Nhà nước công nhận chỉ một hình thức sở hữu toàn dân về

đất đai do Nhà nước thống nhất quản lý Như vậy, người đang sử dụng đất chỉ

có quyền được sử dụng, ai có nhu cầu sử dụng đất thì Nhà nước giao không thu tiền, ai không còn nhu cầu sử dụng thì Nhà nước thu hồi Đối với các dự

án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng hoặc phát triển công nghiệp, đô thị thì Nhà nước ban hành quyết định thu hồi đất nông nghiệp và điều chỉnh lại đất nông nghiệp giữa các hợp tác x4 nông nghiệp Từ đó cho thấy, Nhà nước thực hiện chế độ bao cấp về đất đai nên thường ít xẩy ra các tranh chấp, khiếu kiện của người sử dụng đất Trong hoàn cảnh như vậy, hệ thống quản lý đất đai thực sự không quan trọng, nhiệm vụ chủ yếu là xác định chính xác diện tích để tính thuế sử dụng đất nông nghiệp của các hợp tác x4

Từ thời điểm này, cơ chế kinh tế bao cấp của Nhà nước làm cho người dân không phải lo về kinh tế, ít khiếu kiện về đất đai, nhưng không tạo được

động lực phát triển từ tất cả các thành phần kinh tế, đất đai sử dụng không có hiệu quả Sản xuất nông nghiệp của các hợp tác x4 nông nghiệp có năng suất

và sản lượng rất thấp, tình trạng thiếu lương thực đ4 lan rộng trên phạm vi cả nước Nhìn rộng hơn sang các khu vực kinh tế công nghiệp và dịch vụ, các cơ

sở sản xuất, kinh doanh của Nhà nước nắm giữ một diện tích phi nông nghiệp rất lớn nhưng hiệu quả sử dụng không cao, năng suất và sản lượng của các ngành kinh tế phi nông nghiệp cũng rất thấp

Vào năm 1986, Nhà nước Việt Nam đ4 quyết định thực hiện công tác

đổi mới đất nước, trước hết tập trung vào đổi mới kinh tế Điểm đột phá của quá trình đổi mới kinh tế là quyết định cải cách chính sách đất đai nông nghiệp: Nhà nước giao đất sản xuất nông nghiệp do hợp tác x4 nông nghiệp sử dụng cho hộ gia đình, cá nhân để sử dụng ổn định lâu dài Nói cách khác, sản

xuất nông nghiệp đ4 được chuyển từ phương thức hợp tác x4 nông nghiệp sang phương thức hộ gia đình Chính sách này đ4 tạo bước ngoặt quan trọng trong phát triển kinh tế nông nghiệp của Việt Nam: từ một nước thiếu lương thực Việt Nam đ4 trở thành một nước xuất khẩu gạo đứng thứ ba trên thứ giới Thành công đổi mới trong khu vực kinh tế nông nghiệp đ4 giúp Việt Nam tiếp tục đổi mới khu vực kinh tế công nghiệp và dịch vụ Mặt khác, chính sách giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân để sử dụng ổn định lâu dài đ4

đòi hỏi xây dựng pháp luật về đất đai, thiết lập hệ thống địa chính và tổ chức

bộ máy quản lý đất đai theo các cấp hành chính Luật đất đai đầu tiên của Việt Nam được ban hành năm 1987 Thực chất của luật này là luật hoá chính sách Nhà nước giao đất sản xuất nông nghiệp cho các hộ gia đình, cá nhân và xây dựng nền móng đầu tiên của hệ thống địa chính Việt Nam Chính sách đất đai vẫn tiếp tục được vận hành trên nguyên tắc Nhà nước bao cấp về đất đai, đất

đai không có giá, không được giao dịch trên thị trường, mọi sự chuyển quyền

sử dụng đất đai đều không có quyết định hành chính của cơ quan Nhà nước

Sau đó Luật Đất đai năm 1988 ban hành cũng dựa trên những điều cơ bản

đó Ngày 31/5/1990, Hội đồng Bộ trưởng ban hành quyết định số 186/HĐBT về việc bồi thường thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng khi bị chuyển sang sử dụng vào mục đích khác thì phải bồi thường thiệt hại Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất nông nghiệp, đất có rừng để sử dụng vào mục đích khác thì phải bồi thường về đất nông nghiệp, đất có rừng cho Nhà nước Khoản tiền này được nộp vào ngân sách Nhà nước và được sử dụng vào việc khai hoang, phục hoá, trồng rừng, cải tạo đất nông nghiệp, ổn định cuộc sống định canh, định cư cho vùng bị lấy đất Mỗi hạng đất tại mỗi vị trí đều được quy định giá tối đa, tối thiểu UBND các tỉnh, Thành phố quy định cụ thể mức bồi thường thiệt hại của địa phương mình sát với giá đất thực tế ở địa phương nhưng không thấp hơn hoặc cao hơn khung giá định mức[19]

2.1.2.2 Sau khi ban hành Luật Đất đai 1993 đến nay:

Khi Hiến pháp 1992 ra đời thay thế Hiến pháp 1980 đ4 quy định : “Nhà

nước phát triển nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần theo cơ chế thị trường có

sự quản lý của Nhà nước theo định hướng XHCN” Tại Điều 17 quy định : “Đất

đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý” Và Điều 18 quy

định: “Các tổ chức và cá nhân được Nhà nước giao đất sử dụng lâu dài và được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật” Đặc biệt, tại Điều

23 quy định : “Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức không bị quốc hữu hoá Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của cá nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị trường Thể thức trưng mua, trưng dụng do luật định” [6] Những quy định trên đ4 tạo điều kiện củng cố quyền hạn riêng của Nhà nước trong việc thu hồi đất đai cho mục đích an ninh, quốc phòng và các lợi ích quốc gia

Hiến pháp năm 1992 đ4 quyết định áp dụng mô hình kinh tế thị trường có

sự quản lý của Nhà nước (gọi là mô hình kinh tế thị trường định hướng x4 hội chủ nghĩa) Hệ thống pháp luật mới được xây dựng trên cơ sở Hiến pháp này bảo đảm phát triển kinh tế, tạo công bằng x4 hội, áp dụng mô hình kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước với nhiều thành phần kinh tế tham gia Đối với đất đai, Hiến pháp năm 1992, tiếp tục công nhận chỉ một chế độ sở hữu toàn dân về đất đai và xác định rõ quyền quản lý của Nhà nước và quyền sử dụng của các tổ chức, cá nhân Luật đất đai lần thứ hai được Quốc hội Việt Nam thông qua vào năm 1993, trong đó nội dung quan trọng nhất bao gồm: đất đai có giá và giá đất do Nhà nước quy định; hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có 5 quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế Cho thuê, thuế chấp đối với đất đai Do tư duy của nhà quản lý mong muốn giá đất thấp để thuận lợi cho việc đầu tư phát triển nên các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thường quy định giá đất rất thấp, chỉ bằng 10% -30% giá

đất chuyển nhượng trên thị trường

Luật Đất đai 1993 đ4 có hiệu lực từ ngày 15/10/1993 thay thế cho Luật Đất

đai 1988

Đây là văn kiện chính sách quan trọng nhất đối với việc thu hồi đất và

bồi thường thiệt hại của Nhà nước Luật Đất đai quy định các loại đất sử dụng, các nguyên tắc sử dụng từng loại đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng

đất Một thủ tục rất quan trọng và là cơ sở pháp lý cho người sử dụng đất là họ

được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà Chính điều này làm căn cứ cho quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất [7]

Tại Điều 12 Luật Đất đai 1993 đ4 quy định: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất Tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại khi thu hồi

đất Chính phủ quy định khung giá các loại đất đối với từng vùng theo thời gian” Điều 27 quy định: “Trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi

đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì người thu hồi đất được bồi thường thiệt hại”[9]

Sau khi Luật Đất đai 1993 được ban hành, Nhà nước đ4 ban hành rất nhiều các văn bản dưới luật như Nghị định, Thông tư và các văn bản pháp quy khác về quản lý đất đai nhằm cụ thể hoá các điều luật để thực hiện các văn bản đó, bao gồm:

- Nghị định 90/CP ngày 17/9/1994 quy định về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào các mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng

- Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 ban hành khung giá các loại đất

- Thông tư Liên bộ số 94/TTLB ngày 14/11/1994 của Liên bộ Tài chính- Xây dựng- Tổng cục Địa chính- Ban vật giá Chính phủ hướng dẫn thi hành Nghị định 87/CP

- Nghị định 22/1998/ NĐ-CP ngày 24/4/1998, thay thế Nghị định 90/CP nói trên

Tháng 10/1999, Cục quản lý Công sản - Bộ tài chính đ4 tiến hành dự thảo lần thứ nhất về việc sửa đổi bổ sung Nghị định 22/1998/CP về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất Trong đó, một số điều cơ bản đ4

được đề nghị sửa đổi như xác định mức đất để tính bồi thường, giá bồi thường, lập khu tái định cư, quyền và nghĩa vụ của người bị thu hồi đất phải chuyển

đến nơi ở mới, các chính sách hỗ trợ và các điều kiện bắt buộc phải có của khu tái định cư, Hội đồng bồi thường GPMB và thẩm định phương án bồi thường GPMB [7]

- Thông tư 145/1998/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định 22/1998/NĐ-CP bao gồm các phương pháp xác định hệ số K, nội dung và chế độ quản lý, phương án bồi thường và một số nội dung khác[22]

- Văn bản số 4448/TC-QLCS ngày 04/9/1999 của Cục Quản lý Công sản -

Bộ tài chính hướng dẫn xử lý một số vướng mắc trong công tác bồi thường GPMB

Bên cạnh những văn bản pháp lý để thực hiện Luật đất đai năm 1993, Nhà nước quyết định thực hiện tiếp theo của quá trình đổi mới kinh tế, đó là chương trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước Thị trường đầu tư ở Việt Nam đ4 hình thành với các dự án phát triển cơ sở hạ tầng, phát triển công nghiệp và dịch

vụ thực hiện từ nguồn vốn đầu tư từ Nhà nước, từ các nhà đầu tư nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài và các nhà đầu tư từ các thành phần kinh tế ngoài Nhà nước ở trong nước Do vậy, nhu cầu đất đai để phục vụ cho các dự án

đầu tư ngày càng tăng và trở thành một trong những trọng điểm để thu hút đầu tư Theo Luật đất đai 1993, việc chuyển đổi đất đai để thực hiện các dự án đầu tư vẫn được tiếp tục áp dụng chỉ một cơ chế đất đai bắt buộc: Nhà nước ban hành quyết định hành chính để thu hồi đất của người đang sử dụng và giao đất cho nhà

đầu tư thực hiện các dự án đầu tư, nhà đầu tư nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê

đất cho Nhà nước và trả tiền bồi thường đối với đất bị thu hồi, tiền tái định cư cho người bị thu hồi đất ở theo giá đất do Nhà nước quy định

Năm 2002, Nhà nước Việt Nam đ4 thực hiện chương trình tổng kết 10 thực hiện Luật đất đai nhằm xây dựng một bộ luật đất đai phù hợp với thời kỳ

đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước Báo cáo tổng kết này đ4 chỉ ra nhiều điểm bất cập của pháp luật đất đai lúc đó, trong đó có 2 điểm quan trọng

nhất: một là cần mở rộng hơn nữa quyền của các nhà đầu tư trong giao dịch đất

đai sao cho phù hợp với cơ chế thị trường; hai là tiếp tục đổi mới cơ chế bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên nguyên tắc cân đối hợp

lý lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người bị thu hồi

Tháng 11 năm 2003, Quốc hội Việt Nam đ4 thông qua Luật đất đai năm

2003, có hiệu lực ngày 01/7/2004 Luật đất đai năm 2003 đ4 tạo được sự đổi mới khá toàn diện của hệ thống pháp luật đất đai Việt Nam

Thứ nhất, chế độ sở hữu toàn dân về đất đai được cụ thể hoá, có các quy

định chi tiết về quyền và trách nhiệm của các cơ quan nhà nước đối với đất

đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với đất đai trên nguyên tắc quyền sử dụng đất do Nhà nước giao có thu tiền được coi như tài sản của người sử dụng đất

Thứ hai, có quy định cụ thể về việc giải quyết các tồn tại lịch sử về đất

đai, trong đó có khẳng định việc Nhà nước sẽ trả đất mà Nhà nước mượn của dân trong thời gian trước đây

Thứ ba, giá đất do Nhà nước quy định phải phù hợp với giá đất trên thị trường trong điều kiện bình thường, tức là hệ thống tài chính đất đai mới được xác lập trên nguyên tắc” một giá đất “

Thứ tư, các tổ chức kinh tế có tài sản là quyền sử dụng đất được phép thực hiện các giao dịch về đất đai trên thị trường

Thứ năm, tạo bình đẳng hơn về quyền và nghĩa vụ đối với đất đai giữa nhà

đầu tư trong nước và nước ngoài

Thứ sáu, cơ chế chuyển đổi đất đai bắt buộc theo quy định của pháp luật

đất đai trước đó được hạn chế lại, chỉ áp dụng cho các trường hợp sử dụng đất vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và một số dự án đầu tư phát triển kinh tế quan trọng (như đầu tư xây dựng hạ tầng khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao, khu dânc ư đô thị và nông thôn, các dự án có vốn đầu tư thuộc nhóm lớn nhất), các trường hợp khác phải thực hiện cơ chế chuyển đổi đất đai tự nguyện trên cơ sở nhà đầu tư nhận chuyển quyền sử dụng đất, thuê đất hoặc nhận

góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất

Thứ bẩy, có quy định cụ thể về việc tính bồi thường về đất, điều kiện nơi tái định cư đối với các trường hợp được áp dụng cơ chế chuyển đổi đất đai bắt buộc

Thứ tám, thiết lập một hệ thống trình tự, thủ tục hành chính đối với đăng

ký đất đai trên nguyên tắc cụ thể, đơn giản, ít chi phí, công khai, minh bạch

Thứ chín, tăng cường vai trò giám sát của dân đối với thi hành pháp luật

đất đai

Thứ mười, hoàn chỉnh cơ chế giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo của dân về đất đai trên nguyên tắc nâng cao trách nhiệm của các cấp địa phương và chủ yếu chuyển sang hệ thống toà án giải quyết[14]

Đến năm 2007, Chính phủ đ4 ban hành Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục về bồi thường,

hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết các khiếu nại về đất đai Nghị định trên tập trung vào 3 nội dung chính như: Quy định các tiêu chí để công nhận quyền sử dụng đất đối với các trường hợp đang sử dụng đất nhưng không có bất kỳ loại giấy tờ nào; cho phép các nhà đầu tư nước ngoài được đầu tư các dự

án xây dựng nhà ở để bán và cho thuê, tạo công bằng hơn giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài; ba là quy định cụ thể hơn về trình tự, thủ tục thực hiện cơ chế chuyển đổi đất đai bắt buộc dựa trên nguyên tắc công khai, minh bạch, bảo đảm quyền lợi của người bị thu hồi đất[15]

Sự đổi mới mạnh mẽ của hệ thống pháp luật đất đai đ4 tạo động lực lớn cho việc phát triển kinh tế công nghiệp và dịch vụ, số lượng dự án đầu tư và số vốn đầu tư tăng lên đáng kể, nhất là đầu tư từ các thành phần kinh tế ngoài Nhà nước

2.1.2.2.1 Công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB hiện nay

Tất cả mọi mục tiêu của quốc gia là để cho người dân có ăn, có mặc, có chỗ ở ổn định và được học hành nâng cao dân trí để xây dựng đất nước Chính

vì vậy trong thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước sẽ có nhiều khu

đô thị, nhiều điểm dân cư, nhiều khu sản xuất, văn hoá mọc lên thì việc di chuyển giải toả dân cư là không thể tránh khỏi Để phục vụ những mục tiêu trên, Chính phủ đ4 ban hành các văn bản pháp lý nhằm thực hiện công tác bồi thường GPMB cụ thể như:

+ Ngày 16/11/2004 Chính phủ ra Nghị đinh 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định đất và khung giá các loại đất

+ Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ra ngày 16/11/2004 của Chính phủ về Phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

+ Ngày 03/12/2004 Chính phủ ra Nghị định số 197/2004/NĐ-CP về việc bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất

+ Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 7/12/2004 của Bộ tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ra ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

+ Quyết định số 26/2005/QĐ-UB ngày 18/2/2005 của UBND Thành phố Hà Nội về việc: Ban hành ”Quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ra ngày 03/12/2004 của Chính phủ

về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội”

+ Ngày 29/12/2004 UBND Thành phố Hà Nội ra Quyết định số 199/2004/QĐ-UB về việc ban hành giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội, thực hiện nghị đinh 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định đất và khung giá các loại đất

+ Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 15/5/2007 của Chính phủ quy

định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai; Quyết định số 137/2007/,150/2007/Đ-UBND ngày 30/11/2007

Quyết định số 137/2007/,150,151/2007/QĐ-UBND ngày 30/11/2007, Quyết định số 18/2008/QĐ-UBND ngày 29/9/2008 của UBND Thành phố Hà Nội ban hành Quy định về bồi thường hỗ trợ, tái định cư và giá đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội

+ Quyết định số 151/2007/QĐ-UBND ngày 30/11/2007, 40/UBND– NNĐC ngày 16/4/2008 của UBND Thành phố Hà Nội về ban hành giá xây dựng nhà mới, nhà tạm, vật kiến trúc địa bàn Thành phố và các văn bản liên quan khác

Hiện nay, có rất nhiều các dự án phát triển cơ sở hạ tầng, các khu công nghiệp, khu thương mại đang được thực hiện và trong tương lai con số các dự án sẽ tăng lên rất nhanh Các dự án này đều đòi hỏi phải có mặt bằng để xây dựng, vì vậy Nhà nước phải thu hồi một phần đất của nhân dân Khi thu hồi đất, người ta đ4 tính toán đến lợi ích thu được từ việc sử dụng đất, chuyển đổi cơ cấu ngành nghề,

ổn định cuộc sống của người dân trong diện được bồi thường, đảm bảo công bằng

đồng thời cũng góp phần điều chỉnh hiện trạng sử dụng đất theo quy hoạch

Vấn đề GPMB diễn ra rất chậm, chưa hiệu quả, còn nhiều sai sót gây khiếu kiện trong nhân dân làm ảnh hưởng đến tiến độ đầu tư, triển khai dự án,

đồng thời công tác quy hoạch và quản lý xây dựng còn nhiều bất cập ảnh hưởng đến tiến độ của các dự án

Mặt khác, các chính sách đất đai đ4 được đổi mới nhiều song công tác quản lý đất đai ở nước ta vẫn còn nhiều yếu kém Đối với một số địa phương, công tác GPMB dường như là công việc luôn luôn mới vì chỉ khi có dự án mới thành lập Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Hội đồng bồi thường thông thường chỉ kiêm nhiệm hoặc điều động tạm thời, thậm chí là hợp đồng ngắn hạn, không có bộ phận chuyên trách thực hiện công việc, do đó khi tích luỹ

được chút ít kinh nghiệm là lúc kết thúc dự án Mặt khác, thường là khi thu hồi đất và giải quyết bồi thường thiệt hại về đất đi đôi với việc giải quyết tranh chấp, giải quyết các trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai mà trong đó giải quyết những trường hợp sử dụng đất bất hợp pháp là rất khó khăn mang tính

chất x4 hội phức tạp Việc bồi thường thiệt hại nhìn chung Nhà nước chỉ bồi thường về giá trị đất và tài sản trên đất còn cuộc sống của người dân bị mất đất sau thu hồi thì chưa quan tâm triệt để hoặc nếu có thì chỉ mang tính hình thức

Từ thực tế tình hình quản lý Nhà nước và các chính sách đất đai, chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất qua các thời kỳ và hiện tại, chúng tôi nhận thấy rằng việc chỉnh lý, bổ sung chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là cần thiết nhằm góp phần đẩy nhanh tiến độ GPMB thực hiện CNH- HĐH, ổn định đời sống nhân dân

2.1.2.2.2 Thực trạng vấn đề thu hồi đất nông nghiệp ở nước ta trong quá trình CNH – HĐH

2.1.2.2.2 1 Chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất nông nghiệp với sự gia tăng giá trị

đất đai

Trong quá trình phát triển đất nước, việc chuyển đổi quỹ đất nông nghiệp sang các loại đất phi nông nghiệp, như đất ở, đất dành cho công trình công cộng, đất cho khu công nghiệp, đất giao thông, đất cho khu dịch

vụ, du lịch, là quá trình tất yếu xảy ra Nhờ có quá trình này mà giá trị đất

đai trên thị trường được gia tăng Sau khi các cấp có thẩm quyền duyệt xong quy hoạch sử dụng đất thì giá trị của đất nông nghiệp đ4 tăng lên đáng

kể, được gọi là giá trị tiềm năng Thông thường, đất nông nghiệp chỉ được các chủ đầu tư dự án bồi thường cho người nông dân với mức giá của loại

đất hiện trạng trước quy hoạch Sau khi đầu tư thêm cơ sở hạ tầng, giá trị

đất đai tăng lên vượt bậc và các nhà đầu tư sẽ là người được hưởng mức lợi nhuận khổng lồ này

Sơ đồ 1 Giá trị đất đai gia tăng cùng các hoạt động phát triển đô thị

Nguồn: Larsson, Gerhard (1997), [26]

“Việc xác định giá trị đất bị thu hồi phụ thuộc vào quyết định hành chính của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền mà thiếu sự tham vấn của các

hộ trong diện bị thu hồi Người có đất thường được đền bù dựa trên loại đất

sử dụng hiện tại mà không được hưởng những giá trị gia tăng khi mảnh đất

đó được phân loại lại cho mục đích công nghiệp” [47] Như vậy, phần rất lớn lợi nhuận từ mảnh đất nông nghiệp của người nông dân qua chuyển đổi mục đích sử dụng lại thuộc về những chủ dự án, doanh nghiệp đầu tư, trong khi cơ hội tiếp cận với sự phát triển của họ kém hơn vì không được chuẩn bị trước về tinh thần, trình độ và tâm lý Đó chính là điều dẫn đến sự không thỏa đáng về kinh tế-x4 hội đối với người nông dân Việt Nam trong quá trình đô thị hoá hiện nay

2.1.2.2.2 2 Thu hồi đất nông nghiệp ở Việt Nam

Việc thu hồi đất nông nghiệp để phục vụ cho sự phát triển của các khu công nghiệp, khu đô thị mới đang làm thay đổi diện mạo của vùng nông thôn Việt Nam, cũng như các vùng ven đô thị Trong giai đoạn 2001-2005, cả nước

ta đ4 có 366.467 nghìn ha đất nông nghiệp chuyển sang đất phi nông nghiệp

giá trị tiềm năng Sdđ hiện tại

giá trị đất NN

đất chưa phát triển

Xong

t giá trị

đất đai

[5] Tính đến năm 2005, trên 100.000 hộ trong cả nước đ4 bị thu hồi đất để dành diện tích cho việc phát triển hơn 190 khu và cụm công nghiệp Theo Hội Nông dân Việt Nam, trong quá trình xây dựng các khu công nghiệp, khu đô thị, cơ sở hạ tầng, tương ứng mỗi gia đình có khoảng 1,5 lao động mất việc làm mỗi năm [10] “Thu hồi đất ở Việt Nam đ4 và đang tạo ra hai loại tác

động đến cuộc sống của người dân nói chung và người nông dân Việt Nam nói riêng: một mặt, những hộ gia đình bị thu hồi đất chịu ảnh hưởng trực tiếp vì bị mất nguồn sinh kế nông nghiệp, buộc phải thay đổi nghề nghiệp và di dời khỏi cộng đồng mà họ đang sinh sống Bên cạnh, nhờ có chuyển đổi đất nông nghiệp, khu vực kinh tế tư nhân được bổ sung thêm nguồn cung đất, thúc đẩy

sự phát triển kinh tế, tạo việc làm và cơ hội xóa đói giảm nghèo” [5]

Diện tích đất nông nghiệp nước ta chỉ có hơn 9 triệu ha, chiếm khoảng 28% diện tích của cả nước [5] Theo kế hoạch sử dụng đất 2006-2010, thì đến năm 2010, đất sản xuất nông nghiệp sẽ chỉ còn 9.239.930ha [69], tiếp tục giảm đi 175.638ha, đất ở đô thị tăng 7.861ha, đất chuyên dùng tăng 319.044ha và đất phi nông nghiệp khác tăng 2.849ha so với năm 2005

Bảng 1 Hiện trạng sử dụng các loại đất của cả nước qua các năm 2000,

2005 và kế hoạch sử dụng đất năm 2010 (Đơn vị: ha) Loại đất

Hiện trạng diện tích năm

2000(1)

Hiện trạng diện tích năm

2005(1)

Quy hoạch diện tích năm

Thực tế, những lao động bị thu hồi đất nông nghiệp có rất ít cơ hội được cấp lại đất để tiếp tục sinh sống bằng nghề cũ, dẫn tới hàng triệu người, chủ yếu là nông dân không có, hoặc thiếu việc làm, không có hoặc giảm thu nhập

Đồng thời, những thiếu sót trong quá trình thu hồi đất nông nghiệp đ4 gây ra bức xúc trong dân, bởi các nguyên nhân sau:

- Thứ nhất, giá bồi thường chưa hợp lý “Quá trình xác định giá trị đất

bị thu hồi phụ thuộc vào quyết định chủ quan của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền mà thiếu sự tham vấn của các hộ trong diện bị thu hồi” [49], dẫn đến tình trạng ở nhiều địa phương, giá bồi thường đất quá rẻ, khiến quyền lợi của

người nông dân bị ảnh hưởng Hơn 200ha ruộng tốt của người dân thôn Thụy Khuê, x4 Sài Sơn, huyện Quốc Oai, tỉnh Hà Tây được UBND tỉnh ra quyết

định thu hồi để công ty cổ phần Tuần Châu làm khu du lịch và vui chơi giải trí, với giá 54.000 đồng/m2 Trong khi đó, mảnh ruộng cách đó hơn trăm mét vừa được UBND huyện Quốc Oai bán cho người dân địa phương với giá trung bình hơn 6 triệu/m2, tức là gấp 111 lần so với giá đền bù thực tế [45] Đây là

sự phi lý mà người dân đ4 nhận ra được Dự án Quản Lộ - Phụng Hiệp đoạn đi qua tỉnh Sóc Trăng có hai huyện bị ảnh hưởng là Mỹ Tú và Ng4 Năm, trong bồi thường giải tỏa, các cơ quan chức năng huyện Ng4 Năm áp giá bồi thường theo quy định của tỉnh là 80.000đ/m2, nhưng huyện Mỹ Tú lại áp giá bồi thường thấp hơn, chỉ 18.000đ/m2, mà không giải thích được nguyên nhân [41]

- Thứ hai, các dự án không thực hiện tốt việc hỗ trợ, đào tạo nghề cho người dân Tốc độ người bị mất đất tăng nhanh hơn so với tốc độ người tìm

được việc làm, là nguyên nhân dẫn đến gia tăng thất nghiệp Đáng chú ý là trong số đó, nhóm người bị ảnh hưởng nhiều nhất là từ 35 tuổi trở lên (chiếm khoảng 50%), do gặp nhiều khó khăn trong việc đào tạo lại nghề, chuyển đổi nghề mới “Theo Bộ lao động Thương binh và X4 hội, năm 2005, chỉ có trên 27% lao động bị thu hồi đất nông nghiệp tốt nghiệp phổ thông và 14% lao

động được đào tạo chuyên môn kỹ thuật từ sơ cấp hoặc học nghề trở lên” [39]

Hộ nông dân bị thu hồi đất thì nhiều, nhưng những thành viên trong hộ được giải quyết việc làm thì lại chiếm tỷ lệ rất thấp Theo điều tra của CIEM thì “tỷ

lệ thành viên có việc làm trong các khu công nghiệp của các hộ bị mất đất cho xây dựng khu công nghiệp chỉ chiếm 8% trong các hộ khảo sát ở Long An, Cần Thơ, 5% tại Vĩnh Phúc, Hà Tây” [52] “Việc người nông dân tiếp cận với cơ hội được đào tạo nghề cũng rất khác nhau giữa các khu vực, với tỷ lệ 2% ở Quảng Nam; 4% ở Long An và Cần Thơ; và có tới 28% ở Bình Định trong tổng số các hộ được khảo sát ở mỗi vùng” [52] “Tỉnh Hà Nam hiện có 7.520

hộ nông dân bị thu hồi đất nông nghiệp, đất ở để phát triển khu công nghiệp (KCN) và mở rộng đô thị, và cũng có tương ứng 15.000 lao động nông nghiệp

thiếu hoặc không có việc làm sau khi bị thu hồi đất canh tác” [34] Trước thu hồi đất nông nghiệp, ở một số vùng thuộc đồng bằng sông Hồng, chỉ có 10% lao động đi làm thuê, nhưng sau thu hồi đất thì con số này tăng lên đến 17% Trong hai năm 2006 và 2007, Chương trình mục tiêu quốc gia về việc làm cũng đ4 dành 22 tỷ đồng bổ sung vốn vay giải quyết việc làm cho gần 10.000 lao động bị thu hồi đất Bên cạnh đó, xuất khẩu lao động cũng là một kênh quan trọng cho người dân có đất bị thu hồi Tuy nhiên, hiệu quả thực tế của những biện pháp trên vẫn còn cách xa nhu cầu [51]

- Thứ ba, tình trạng quy hoạch treo gây l4ng phí đất đai, trong khi người nông dân thì không có hoặc thiếu việc làm “Theo báo cáo của Nhà nước, đến nay, 50% diện tích đất trong các KCN vẫn chưa được lấp đầy KCN Đài Tư, Daewoo Hanel Hà Nội thành lập năm 1995 với quy mô trên 200 ha, nhưng

đến năm 2006 mới cho thuê được 5 ha KCN Nomura Hải Phòng có diện tích

153 ha, từ năm 1994 đến nay mới cho thuê được 39 ha ở Bà Rịa- Vũng Tàu, KCN Mỹ Xuân B1, quy mô 226 ha, thành lập năm 1996, nay mới cho thuê

được 20 ha” [44] Nhà nước và các công ty tư nhân thu hồi đất nông nghiệp của người nông dân để lấy đất, nhưng rồi sử dụng không hiệu quả, gây l4ng phí, trong khi người nông dân thì lại vừa mất nghề, vừa không tìm được việc làm mới “Từ đầu năm 2004 cụm công nghiệp Hoàng Đông, huyện Duy Tiên, tỉnh Hà Nam bắt đầu đi vào san lấp mặt bằng, đến nay, 84ha đất này vẫn nằm không, trong lúc hơn 800 hộ dân nằm trong diện bị thu hồi đất ở 4 thôn Hoàng

Lý, Bạch Xá, Hoàng Thượng, Hoàng Đông đ4 qua 4 mùa thu hoạch vẫn không

có ruộng cày cấy, không có công ăn việc làm” [46] 500 hộ dân ở cụm công nghiệp Tân Liên, huyện Vĩnh Bảo, T phố Hải Phòng cũng đang rơi vào tình cảnh tương tự [43]

2.1.2.2.2 3 Thu hồi đất nông nghiệp ở Thành phố Hà Nội :

Là một trong những Thành phố lớn của đất nước, quá trình đô thị hoá nhanh, trong giai đoạn 2000-2005, Hà Nội đ4 có 5200ha đất nông nghiệp

được chuyển đổi sang loại hình đất phi nông nghiệp, kéo theo 20 vạn lao động

bị ảnh hưởng Cũng như nhiều địa phương khác trên cả nước, quá trình thu hồi

và bồi thường đất nông nghiệp ở Hà Nội không tránh khỏi nhiều bất cập Theo thống kê của Sở LĐ-TB&XH Thành phố Hà Nội, cùng với việc mở rộng các KCN, tốc độ đô thị hóa nhanh ở các quận, huyện ven thành phố như Từ Liêm, Gia Lâm, Đông Anh, Thanh Trì, Hoàng Mai, Tây Hồ, [44], bình quân mỗi năm thành phố có khoảng 13.000-15.000 lao động không có việc, phần lớn lại chưa qua đào tạo nghề [50] Theo điều tra của nhóm nghiên cứu trường Đại học Kinh tế quốc dân, cứ 1.000 hộ gia đình bị thu hồi đất thì có 190 người tự

bỏ tiền ra để học nghề, nhưng chỉ có 90 người trong số đó được tuyển dụng [36] Vấn đề việc làm cho người nông dân bị thu hồi đất ở Hà Nội vẫn là bài toán chưa có lời giải [51] Sở LĐ-TB&XH Hà Nội đ4 thống kê được rằng, cũng trong giai đoạn này, có đến 50% hộ sau khi bị thu hồi đất nông nghiệp gặp khó khăn trong cuộc sống, 37% số hộ bị giảm thu nhập [32] Nhiều bất cập cũng đ4 nảy sinh trong vấn đề tiền bồi thường, ở nhiều dự án được thực hiện trên địa bàn thành phố, đ4 xảy ra tình trạng mặc dù cùng một thửa đất, cùng một dự án, nhưng giá bồi thường lại chênh lệch tới 50 triệu đồng do chính sách bồi thường, nhất là khi thực hiện một dự án “vắt” qua hai Nghị

định Khi giải phóng mặt bằng đường vành đai 3 (đường Khuất Duy Tiến, Hà Nội) có hộ đất lấn chiếm được đền bù 100%, nhưng hộ khác chỉ được hỗ trợ, gây bức xúc [33] Trong giai đoạn 2 của Dự án Khu đô thị Nam Thăng Long, hơn 700 hộ gương mẫu nhận tiền trước chỉ được đền bù tổng cộng 127,8 triệu

đồng/sào, trong khi 170 hộ nhận tiền sau lại được 182 triệu đồng/sào [31]

ở vùng ven đô, những bất cập xảy ra còn đáng báo động hơn việc thu hồi đất nông nghiệp vùng nội đô Vì rất nhiều người dân vùng ven đô sống nhờ vào nghề nông, khi bị thu hồi đất nông nghiệp, việc chuyển đổi nghề nghiệp đối với họ rất khó khăn ở nhiều nơi thuộc vùng ven đô và ngoại đô, việc bồi thường đất còn được thực hiện không đúng quy định, thậm chí thu hồi

đất nhưng không kèm theo bồi thường đất hoặc chỉ bồi thường với giá rất thấp, dẫn đến bất công bằng x4 hội Tâm lý người nông dân có những thay đổi phức tạp khi cuộc sống của họ thay đổi, dẫn đến việc sử dụng tiền bồi thường không hợp lý và là nguyên nhân khiến cho nhiều hộ nông dân giàu có nhờ tiền bồi thường mà rơi vào tình trạng nghèo trong phút chốc Đây là tình trạng chung, xảy ra ở không chỉ vùng ven đô Hà Nội, mà còn ở nhiều địa phương khác trên cả nước

“Thu hồi đất bắt buộc là phương thức hữu hiệu để chuyển đổi đất sang mục đích công nghiệp, đất ở trong trường hợp các dự án lớn, đặc biệt là trong

điều kiện việc phân chia đất rất manh mún và các cuộc thương lượng phải tiến hành với số lượng rất đông các chủ sở hữu” [52] Nhưng khi thực hiện thu hồi

đất nông nghiệp, chúng ta phải làm thế nào để vừa đảm bảo tiến trình đô thị hóa, lại vừa mang lại công bằng và cơ hội tiếp cận sự phát triển cho người dân, hay nói khác đi, phải có sự cân đối giữa tốc độ chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất

từ nông nghiệp sang phi nông nghiệp với tốc độ chuyển đổi lao động từ nông nghiệp sang phi nông nghiệp, đấy mới là định hướng đúng đắn cho một x4 hội phát triển bền vững Điều này lại càng trở nên cần thiết đối với Thành phố Hà Nội, với vị trí là thủ đô của cả nước, Hà Nội phải nhanh chóng thực hiện những thay đổi tích cực để khắc phục những tiêu cực và khó khăn xảy ra trong quá trình bồi thường, thu hồi đất nông nghiệp, để xứng đáng là tấm gương cho các địa phương khác

2.1.2.2.2 4 Tình hình chung:

Trước yêu cầu xây dựng Thủ đô, trong thời kỳ CNH – HĐH, khối lượng các dự án xây dựng đô thị và công nghiệp ngày càng lớn đặt ra cho công tác xác định giá đất để bồi thường của Thành phố Hà nội là một nhiệm vụ hết sức nặng nề, khó khăn và phức tạp Theo thống kê, năm 2003, Hà nội có khoảng

400 dự án liên quan đến công tác GPMB, trong đó tiếp tục có nhiều dự án có quy mô chiếm dụng đất lớn như quốc lộ 5 kéo dài, đường vành đai 2, khu đô thị Nam Thăng Long Đến hết tháng 8 năm 2005 trên địa bàn Thành phố

đang triển khai khoảng 383 dự án liên quan đến công tác GPMB , với diện tích

đất thu hồi là 2.453 ha liên quan đến 56.834 hộ gia đình, trong đó 324 dự án phải xây dựng chính sách bồi thường hỗ, hỗ trợ TĐC và tổ chức GPMB với 1.761 ha khoảng 32.574 hộ Đây thực sự là khối lượng công việc không nhỏ

mà Thành phố Hà Nội đang phải dốc sức giải quyết sao cho vừa đảm bảo tiến

độ các dự án, mục tiêu đề ra và ổn định đời sống nhân dân trong các khu vực phải giải toả, di dời

Tuy nhiên để hoàn thành việc xác định bồi thường giá đất phục vụ công tác GPMB trên địa bàn Thành phố Hà nội không phải là một việc dễ dàng Bởi nhiều khu vực diến biến về giá rất phức tạp gây khó khăn cho công tác quản lý Nhà nước Nhiều tuyến phố mới được triển khai công tác bồi thường nhưng gặp rất nhiều khó khăn như đường Kim Liên - ô chợ dừa, đường Láng Hạ - Thanh Xuân Nguyên nhân chính là do có nhiều khiếu kiện với nội dung giá đất bồi thường chưa sát với giá chuyển nhượng trên thị trường

Việc chậm điều chỉnh giá các loại đất và quy định bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất không còn phù hợp với thực tế, phương pháp và cách thức tiến hành áp giá bồi thường theo Quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004; 05/2006/QĐ-UBND ngày 03/01/2006; 242/QĐ-UBND ngày 29/12/2006 của UBND Thành phố Hà Nội còn bất cập, chưa sát thực tế thị trường dẫn đến phải thay đổi giá bồi thường nhiều lần trong thời gian ngắn như dự án đường Vật lý - đê bưởi, Nút ng4 tư sở, Cầu Thanh Trì, cầu Vĩnh Tuy gây chậm trễ khi triển khai dự án và tâm lý chần chừ, yêu sách để đợi

điều chỉnh giá của những người do bị di dời

Theo số liệu thống kê, tính đến thời điểm hiện nay, các dự án mới đảm bảo 40 đến 50% quỹ nhà đất tái định cư Trong năm 2005 nhu cầu cần 7.000 căn hộ và lô đất nhưng thực tế khả năng mới đáp ứng được 4.500 căn hộ, lô

đất Tình trạng thiếu quỹ nhà, quỹ đất tái định cư vẫn chưa được giải quyết

Dự kiến còn mất cân đối Hầu hết các chủ dự án không chuẩn bị được quỹ nhà, quỹ đất tái định cư cho dự án của mình Nhiều dự án phải gi4n tiến độ do

không có nhà, đất đai tái định cư như dự án thoát nước giai đoạn I, các dự án

do ban quản lý các dự án trọng điểm phát triển đô thị Hà Nội làm chủ đầu tư

Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế x4 hội trên địa bàn Thành phố Hà Nội trong những năm qua

đang được thực hiện với nỗ lực cao hơn và giải pháp mới với phương châm quyết liệt hơn Nhờ như vậy công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đ4 góp phần quan trọng vào qúa trình công nghiệp hoá hiện đại hoá thủ đô Hà Nội

2.1.2.2.2 5 Những khó khăn, tồn tại khi xây dựng giá đất tại Hà Nội

Theo Luật Đất năm 2003 và Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định đất và khung giá các loại đất Giá đất do UBND cấp tỉnh quy định được áp dụng cho nhiều mục

c) Tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng

đất cho các tổ chức, cá nhân trong các trường hợp quy định tại Điều 33 của Luật Đất đai năm 2003;

d) Xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của doanh nghiệp nhà nước khi doanh nghiệp cổ phần hoá, lựa chọn hình thức giao

đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 Điều 59 của Luật Đất đai năm 2003;

đ) Tính giá trị quyền sử dụng đất để thu lệ phí trước bạ chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;

e) Tính giá trị quyền sử dụng đất để bồi thường khi Nhà nước thu hồi

đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế quy định tại Điều 39, Điều 40 của Luật Đất đai năm 2003;

g) Tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về

đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước theo quy định của pháp luật

Những đối tượng áp dụng giá theo các mục đích nêu trên luôn mâu thuẫn nhau về lợi ích: Trường hợp bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất luôn muốn mức giá cao, ngược lại, các trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ với ngân sách Nhà nước luôn muốn mức giá thấp và do vậy luôn có những luồng ý kiến trái ngược nhau về giá các loại đất như hiện nay

Giá đất tính bồi thường là vấn đề đa dạng và phức tạp Nó thể hiện khác nhau đối với mỗi một dự án, nó liên quan trực tiếp đến lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của toàn x4 hội

- Tính đa dạng thể hiện: mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác nhau với điều kiện tự nhiên kinh tế, x4 hội và trình độ dân trí nhất định

Đối với khu vực nội thành, mật độ dân cư cao, ngành nghề đa dạng, giá trị đất

và tài sản trên đất lớn dẫn đến quá trình GPMB có đặc trưng nhất định Đối với khu vực ven đô, mức độ tập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư phức tạp, hoạt động sản xuất đa dạng: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại, buôn bán nhỏ quá trình GPMB và giá đất tính bồi thường cũng có đặc trưng riêng của nó Còn đối với khu vực ngoại thành, hoạt động sản xuất chủ yếu của dân cư là sản xuất nông nghiệp, đời sống phụ thuộc chính vào nông nghiệp Do đó, công tác GPMB, giá đất tính bồi thường được tiến hành với những đặc điểm riêng biệt

- Tính phức tạp thể hiện: đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng trong đời sống kinh tế - x4 hội đối với mọi người dân ở khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại

là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình độ sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn do đó tâm lý dân cư vùng này là giữ được

đất để sản xuất, thậm chí họ cho thuê đất còn được lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn không cho thuê Trước tình hình đó đ4 dẫn đến công tác tuyên truyền, vận động dân cư tham gia di chuyển là rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển nghề nghiệp là điều cần thiết để đảm bảo đời sống dân cư sau này Mặt khác, cây trồng, vật nuôi trên vùng đó cũng đa dạng, không được tập trung một loại nhất

định nên gây khó khăn cho công tác định giá bồi thường

Đối với đất ở lại càng phức tạp hơn do những nguyên nhân sau:

+ Đất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với đời sống và sinh hoạt của người dân mà tâm lý, tập quán là ngại di chuyển chỗ ở

+ Nguồn gốc hình thành đất đai khác nhau do tồn tại chế độ cũ để lại và

do cơ chế chính sách không đồng bộ dẫn đến tình trạng lấn chiếm đất đai xây nhà trái phép diễn ra thường xuyên

+ Thiếu quỹ đất và vốn do xây dựng khu tái định cư cũng như chất lượng khu tái định cư thấp chưa đảm bảo được yêu cầu

+ Dân cư một số vùng sống chủ yếu bằng nghề buôn bán nhỏ và sống bám vào các trục đường giao thông làm kế sinh nhai nay chuyển đến ở khu vực mới thì

điều kiện kiếm sống bị thay đổi nên họ không muốn di chuyển

+ Do chính sách pháp luật chưa phù hợp

Từ các điểm trên cho thấy mỗi dự án khác nhau thì công tác GPMB

được thực hiện khác nhau cũng như giá đất để tính bồi thường của mỗi dự án cũng có những đặc điểm, điều kiện và hoàn cảnh khác nhau

2.1.3 Quá trình bồi thường, hỗ trợ GPMB của một số nước và các tổ chức:

Đối với bất cứ một quốc gia nào trên thế giới, đất đai là nguồn lực quan trọng nhất, cơ bản của mọi hoạt động đời sống kinh tế - x4 hội Khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ cho các mục đích của quốc gia đ4 làm thay đổi toàn bộ đời sống kinh tế của hàng triệu hộ gia đình, cá nhân, người bị ảnh hưởng không những không hạn chế về số lượng mà có xu hướng ngày càng tăng Đặc biệt, ở những nước đang phát triển, người dân chủ yếu sống bằng nghề nông nghiệp thì vấn đề thu hồi đất quả là vấn đề sống còn của họ Dưới đây là một số kinh

nghiệm quản lý đất đai của các nước trên thế giới sẽ phần nào giúp ích cho Việt Nam chúng ta, đặc biệt trong chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định khi khi thực hiện giải phóng mặt bằng các dự án

2.1.3.1 Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của Ngân hàng phát triển châu á(ADB) và thế giới (WB)

Hầu hết các dự án được tài trợ bởi vốn vay của ngân hàng Thế giới (WB)

đều có chính sách về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư do các dự án này đưa ra Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của tổ chức này có nhiều khác biệt so với luật, quy định, chính sách của nhà nước Việt Nam nên có những khó khăn nhất định trong việc áp dụng cho các dự án và đặc biệt có khả năng gây ra một số vấn đề x4 hội nhất định, Nhưng bên cạnh cũng có những ảnh hưởng tích cực tới việc hoàn thiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái địng cư cho người bị thu hồi đất của Việt Nam

Tất cả mọi vấn đề kinh tế, x4 hội phát sinh từ việc thu hồi đất gây ra cho người bị thu hồi đất đều được chính sách của WB quan tâm Trong công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thì vấn đề tái định cư được WB quan tâm nhiều hơn, hỗ trợ những người bị ảnh hưởng trong suốt quá trình tái định cư,

từ việc tìm nơi ở mới thích hợp cho một khối lượng lớn chủ sử dụng đất đai phải di chuyển, tổ chức các khu tái định cư, trợ giúp chi phí vận chuyển, xây dựng nhà ở mới, đào tạo nghề nghiệp, cho vay vốn phát triển sản xuất, cung cấp các dịch vụ tại khu tái định cư

Vì vậy các dự án do Ngân hàng Thế giới cho vay phải được các bộ chủ quản dự án thông qua như các chương trình tái định cư Cũng như Ngân hàng thế giới (WB) theo Ngân hàng phát triển Châu á những người bị ảnh hưởng bởi dự án là những người bị mất toàn bộ đất đai, tài sản vật chất hoặc chi phí vật chất vào phạm vi thu hồi để giải phóng mặt bằng Khi triển khai thực hiện công tác giải phóng mặt bằng ADB quan tâm đến hầu hết các vấn

đề liên quan đến chủ hộ như nghề nghiệp, thu nhập hàng tháng, nguồn thu nhập của gia đình, số người trong độ tuổi lao động, có trong diện chính

sách hay không và cả trình độ học vấn….cùng tính pháp lý của đất đai, tài sản trên đất Điều đó cho thấy quan điểm bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

là triệt để, là bù đắp cho người thiệt hại về kinh tế, x4 hội ảnh hưởng đến người bị thu hồi đất Khi thực hiện các dự án thì quan điểm của ngân hàng ADB là không những phải thông báo đầy đủ những thông tin về dự án cũng như chính sách bồi thường, tái định cư của dự án cho các hộ dân mà còn tham khảo ý kiến và tìm mọi cách thoả m4n các yêu cầu chính đáng của họ trong suốt quá trình kế hoạch hoá cũng như thực hiện công tác tái định cư

Về vấn đề tái định cư, mục tiêu chính sách tái định cư của ADB là giảm thiểu tối đa tái định cư và phải bảo đảm cho các hộ bị di chuyển được bồi thường và hỗ trợ sao cho tương lai kinh tế và x4 hội của họ được thuận lợi tương tự trong trường hợp không có dự án Xuất phát từ mục tiêu này chính sách tái định cư của ADB phải bao hàm toàn bộ quá trình từ bồi thường, giúp

di chuyển và khôi phục các điều kiện sống, tạo thu nhập cho các hộ bị ảnh hưởng bằng mức ít nhất như chưa có dự án

Theo chính sách của ADB thì việc bồi thường và tái địng cư bao giờ cũng phải hoàn thành xong trước khi tiến hành công trình xây dựng trong khi

ở Việt Nam chưa có quy định rõ ràng về thời hạn này (có rất nhiều dự án vừa giải toả mặt bằng vừa triển khai thi công, chỗ nào giải phóng mặt bằng xong thì thi công trước để chống lấn chiếm đất đai ), do vậy nhiều gia đình còn chưa kịp thời xây dựng sửa chữa, xây dựng lại hoặc xây dựng lại nhà ở mới có nơi ổn định trước khi giải toả

2.1.3.2 Inđônêxia

Đối với Inđônêxia di dân TĐC, bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích phát triển của x4 hội từ trước đến nay vẫn bị coi là sự ‘hi sinh” mà một số người phải chấp nhận vì lợi ích của số đông và lợi ích cộng

đồng Các chương trình bồi thường TĐC chỉ giới hạn trong phạm vi bồi thường theo Luật cho đất bị dự án chiếm dụng, hoặc cho một số ít trường hợp

đất TĐC

Tuy nhiên, quan điểm nhìn nhận về công tác bồi thường TĐC đang từng bước thay đổi, nhận thức về hậu quả xấu có thể xảy ra đối với các vấn đề kinh

tế, x4 hội, môi trường trong quá trình thu hồi đất và di dân, mặt khác, từ thực

tế khách quan và sự chuyển biến về nhận thức, người bị ảnh hưởng quan tâm ngày càng lớn về quyền lợi và phúc lợi cho họ, vì vậy TĐC ngày càng được xem như những chương trình phát triển của quốc gia Kinh nghiệm thực tiễn

đ4 giúp cho các nhà hoạch định chính sách, các chuyên gia lập kế hoạch và các nhà thực thi đi đến thống nhất rằng chi phí phải trả cho những tổn thất do

sự thiếu quan tâm và đầu tư trong quá trình thực hiện chính sách TĐC có thể lớn hơn rất nhiều chi phí TĐC đúng đắn Hơn nữa, những người bị bần cùng hoá, đến một thời điểm nhất định sẽ là nguyên nhân làm kiệt quệ nền kinh tế quốc dân Do vậy, tránh hay giảm thiểu việc di dân TĐC, cộng với việc khôi phục thoả đáng cho những người bị ảnh hưởng, ngoài việc đạt được lợi ích về mặt kinh tế, còn đảm bảo tính công bằng đối với họ, điều này giúp cho các chủ thể an tâm trong quá trình triển khai thực hiện dự án

Ngân hàng và các Nhà nước đang phát triển cần nhìn nhận những thay

đổi về nhận thức này như cơ hội chứ không phải trở ngại, cần xây dựng, chính thức thông qua và thể chế hoá, thực hiện một chính sách TĐC bắt buộc nó sẽ tạo nên một môi trường pháp chế lành mạnh khi Nhà nước cần thu hồi đất phục vụ cho các mục đích công cộng của quốc gia Mặt khác, cần cải tiến cách hiểu và lập kế hoạch thực hiện, sao cho các dự án luôn hướng tới sự phát triển, sự phát triển đó không chỉ mang lại lợi ích về kinh tế mà còn môi trường

- x4 hội, phương thức này phù hợp với hai mục tiêu tương ứng đồng thời là giảm nghèo đói và phát triển bền vững

TĐC bắt buộc có ba yếu tố quan trọng:

- Đền bù tài sản bị thiệt hại, nghề nghiệp và thu nhập bị mất

- Hỗ trợ di chuyển trong đó có trợ cấp, bố trí nơi ở mới với các dịch vụ

và phương tiện phù hợp

- Trợ cấp khôi phục để ít nhất người bị ảnh hưởng có được mức sống đạt

hoặc gần đạt so với mức sống trước khi có dự án

Đối với các dự án có di dân TĐC, việc lập kế hoạch, thiết kế nội dung

di dân là yếu tố không thể thiếu được ngay từ chu kỳ đầu tiên của việc lập dự

án đầu tư và những nguyên tắc chính phải được đề cập đến, bao gồm:

- Nghiên cứu kỹ phương án khả thi của các dự án để giảm thiểu việc di dân bắt buộc, nếu không thể tránh được khi triển khai dự án

- Người bị ảnh hưởng phải được bồi thường và hỗ trợ để triển vọng kinh

tế, x4 hội của người bị ảnh hưởng nói chung ít nhất cũng thuận lợi như trong trường hợp không có dự án - Đất đai, nhà cửa, cơ sở hạ tầng thích hợp và các loại bồi thường khác tương xứng như trước khi có dự án phải được cấp cho người bị ảnh hưởng, chú trọng đến người dân bản địa (các dự án nước ngoài) dân tộc thiểu số, nông dân vì họ là những người có quyền lợi hoặc quyền hoa lợi theo phong tục đối với đất và các tài sản khác bị dự án chiếm dụng

- Bất cứ dự án nào về TĐC cần có nhận thức và ý thức, thực hiện đạt hiệu quả ở mức càng cao càng tốt, các kế hoạch TĐC phải được soạn thảo và xác lập tương ứng với thời gian và ngân sách phù hợp, người di chuyển được hưởng các cơ hội về nơi ở, nguồn sống, nguồn lực ổn định cuộc sống càng nhanh càng tốt

- Người bị ảnh hưởng phải được thông báo đầy đủ, được tham khảo ý kiến chi tiết về các phương án bồi thường TĐC - người bị ảnh hưởng phải được

hỗ trợ ở mức cao nhất về hoà nhập cộng đồng dân cư địa phương bằng cách

mở rộng lợi ích của dự án đến cả các cộng đồng dân địa phương

- Chú ý đến người nghèo nhất, trong đó có những người không hoặc chưa có quyền hợp pháp về đất đai, tài sản, những hộ gia đình do phụ nữ làm chủ Đồng thời, sớm có kế hoạch xác định quyền hợp pháp của họ, cố gắng hạn chế những trường hợp coi lý do ngăn trở bồi thường TĐC là việc thiếu quyền sở hữu, quyền sử dụng đất hợp pháp

- Để không ngừng cải tiến sự hỗ trợ của ngân hàng với các dự án trong lĩnh vực nhạy cảm này, cần chính thức thông qua và thực hiện một số chính

sách bồi thường TĐC bắt buộc Chính sách này không thể thiếu trong việc nêu

rõ các mục tiêu và phương pháp, định ra các tiêu chuẩn trong hoạt động của các tổ chức ngân hàng, mở ra một cách nhìn bao quát rõ ràng về tất cả các vấn

đề đó và vận dụng thủ tục chính thức để giải quyết có hệ thống những khía cạnh này trong các hoạt động của ngân hàng

2.1.3 3 Trung Quốc

Về pháp luật đất đai, Trung Quốc có nhiều nét tương đồng với pháp luật Việt Nam Tuy nhiên nhìn tổng thể, việc chấp hành pháp luật của người Trung Quốc rất cao Việc sử dụng đất tại Trung Quốc thực sự tiết kiệm, Nhà nước Trung Quốc hoàn toàn cấm việc mua bán chuyển nhượng đất đai Do vậy, thị trường đất đai gần như không tồn tại mà chỉ có thị trường nhà ở

Về bồi thường thiệt hại về đất đai, do đất đai thuộc sở hữu Nhà nước nên không có chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, kể cả

đất nông nghiệp, tuỳ trường hợp cụ thể, Nhà nước sẽ cấp đất mới cho các chủ

sử dụng bị thu hồi đất

Về phương thức bồi thường thiệt hại, Nhà nước thông báo cho người sử dụng đất biết trước việc họ sẽ bị thu hồi đất trong thời hạn một năm Người dân có quyền lựa chọn các hình thức bồi thường thiệt hại bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu ở mới Tại thủ đô Bắc Kinh và Thành phố Thượng Hải, người dân thường lựa chọn bồi thường thiệt hại bằng tiền và tự tìm chỗ ở mới phù hợp với công việc nơi làm việc của mình

Về giá bồi thường thiệt hại, tiêu chuẩn là giá thị trường Mức giá này cũng được Nhà nước quy định cho từng khu vực và chất lượng nhà, đồng thời

được điều chỉnh rất linh hoạt cho phù hợp với thực tế, vừa được coi là Nhà nước tác động điều chỉnh tại chính thị trường đó Đối với đất nông nghiệp, việc bồi thường thiệt hại theo tính chất của đất và loại đất (tốt, xấu)

Về tái định cư, các khu tái định cư và các khu nhà ở được xây dựng

đồng bộ và kịp thời, thường xuyên đáp ứng nhu cầu nhiều loại căn hộ với các nhu cầu sử dụng khác nhau Các chủ sử dụng phải di chuyển đều được chính

quyền chú ý điều kiện về việc làm, đối với các đối tượng chính sách x4 hội

được Nhà nước có chính sách x4 hội riêng

Khi di dời thực hiện nguyên tắc chỗ ở mới tốt hơn chỗ ở cũ Khu tái

định cư được quy hoạch tổng thể (nhà ở, trường học, chợ), cân đối được giao thông động và tĩnh Trong quá trình bồi thường, GPMB phải lập các biện pháp

xử lý đối với việc sắp xếp bồi thường khi không đạt được thống nhất Khi không đạt được thống nhất sẽ xử lý theo phương thức trước tiên là dựa theo trọng tài, sau theo khiếu tố

Tiêu chuẩn sắp xếp bồi thường di dời nhà cửa hiện nay của Thành phố Thượng Hải được thực hiện theo 3 loại:

- Loại 1: Lấy theo giá thị trường của nhà đất đối với nhà bị tháo dời cộng thêm với “Giá tăng thêm nhân với diện tích xây dựng của ngôi nhà bị tháo dỡ”

- Loại 2: Đổi nhà theo tiêu chuẩn giá trị, bố trí nhà lấy theo giá thị trường, giá tương đương với giá nhà bị tháo dỡ, di dời

- Loại 3: Bố trí nhà theo tiêu chuẩn diện tích, đây là tiêu chuẩn mà chính quyền quận, huyện nơi có di dời lập ra đối với những người có khó khăn

về nhà ở Người bị di dời có thể chọn hình thức bố trí nhà ở cho phù hợp Dựa vào khu vực bố trí nhà ở để tăng diện tích, dựa theo phân cấp từng vùng trong thành phố Càng ra ngoại vi càng được hệ số tăng thêm, mức tăng thêm có thể

là 70%, 80% hay 100% [26]

2.1.3 4 Thái Lan

Chưa có chính sách bồi thường TĐC quốc gia, nhưng tại Hiến Pháp năm

1982 quy định việc trưng dụng đất cho các mục đích xây dựng cơ sở hạ tầng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên cho đất nước, phát triển đô thị, cải tạo đất đai và các mục đích công cộng khác phải theo thời giá thị trường cho những người hợp pháp về tất cả các thiệt hại do việc trưng dụng gây ra và quy

định việc bồi thường phải khách quan cho người chủ mảnh đất và người có quyền thừa kế tài sản đó Dựa trên các qui định này, các ngành có qui định chi tiết cho việc thực hiện trưng dụng đất của ngành mình