Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất một số dự án trên địa bàn thị xã lai châu tỉnh lai châu

Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất một số dự án trên địa bàn thị xã lai châu tỉnh lai châu

bộ giáo dục và đào tạo trường đạI học nông nghiệp I

Lời cam đoan

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và ch−a từng đ−ợc ai công bố trong bất kì công trình nào khác

Tôi xin cam đoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã đ−ợc chỉ rõ nguồn gốc

Tác giả luận văn

Phạm Tiến Dũng

Lời cảm ơn

Để hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được sự giúp đỡ tận tình, sự

đóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể

Trước hết, tôi xin trân trọng cảm ơn TS Nguyễn Đình Bồng - Vụ trưởng Vụ Kế hoạch và Tài chính - Bộ Tài nguyên và Môi trường đã tận tình hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt thời gian tôi thực hiện đề tài

Tôi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các Thầy, Cô giáo Khoa Đất và Môi trường, Khoa Sau đại học - Trường Đại học Nông nghiệp I

Hà Nội đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện và hoàn thành đề tài

Tôi xin trân trọng cảm ơn Ban lãnh đạo và cán bộ công nhân viên Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Lai Châu, Hội đồng bồi thường giải phóng mặt bằng tỉnh Lai Châu, Cục thống kê tỉnh Lai Châu; Thị uỷ, Uỷ ban nhân dân Thị xã Lai Châu, tỉnh Lai Châu

Cấp uỷ, chính quyền và bà con nhân dân các phường trong thị xã đã giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài trên địa bàn

Tôi xin cảm ơn đến gia đình, người thân, các cán bộ đồng nghiệp và bạn bè đã động viên, giúp đỡ, tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài này

Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn !

Tác giả luận văn

Phạm Tiến Dũng

Mục lục

2.1 Cơ sở khoa học và thực tiễn về bồi thường thiệt hại giải phóng mặt bằng 4

2.2.3 Vận dụng lý luận địa tô của C.Mác vào việc định giá bồi thường

2.3 Vai trò của công tác giải phóng mặt bằng đối với sự phát triển cơ sở hạ

2.3.2 Đối với sự phát triển kinh tế - xS hội 11

2.4.4 Ngân hàng thế giới (WB) và Ngân hàng phát triển châu á (ADB) 17

2.5 Chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất ở nước ta 19

4.1.3 Tình hình quản lý đất đai và tác động của công tác quản lý đất

4.2 Công tác bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất tại hai dự án nghiên

4.2.2 Trách nhiệm của Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 53

4.2.4 Đối tượng được bồi thường và điều kiện được bồi thường trong

4.2.4 Đối tượng được bồi thường và điều kiện được bồi thường trong

4.3 Kết quả tìm hiểu cụ thể qua hai dự án trên địa bàn thị xS Lai Châu 60

4.3.2 Bồi thường thiệt hại về tài sản, vật kiến trúc và hoa màu trên đất 65

4.3.4 Kết quả điều tra, phỏng vấn các hộ trong diện bồi thường giải toả 75

Danh môc c¸c ch÷ viÕt t¾t

Danh mục các bảng

Bảng 4.2 Hiện trạng diện tích dân số, mật độ dân số của thị xS Lai Châu 47

Bảng 4.5 So sách giá đất trên thị trường với giá đất bồi thường thực tế của dự

Biểu 4.7 Kết quả bồi thường thiệt hại về tài sản, vật kiến trúc và hoa màu trên

Bảng 4.8 Danh sách các hộ không được bồi thường tài sản trên đất bị thu hồi

Danh mục các sơ đồ, biểu đồ

Biểu đồ 4.3 So sách giá đất trên thị trường với giá đất bồi thường thực tế của dự

Biểu đồ 4.4 Kết quả điều tra, phỏng vấn các hộ trong diện bồi thường giải toả 77

1 Mở đầu

1.1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân

bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xS hội, an ninh và quốc phòng Điều 18 Hiến pháp nước Cộng hoà XS hội Chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 quy định “Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng và có hiệu quả”.[16]

Trong điều kiện quỹ đất có hạn và nền kinh tế thị trường ngày càng phát triển thì lợi ích kinh tế của các tổ chức, cá nhân khi Nhà nước giao đất và thu hồi đất được quan tâm hơn

Trong những năm qua thực hiện công cuộc Công nghiệp hoá - Hiện đại hoá đất nước, nhiều dự án đầu tư phát triển như: khu du lịch, khu thương mại, khu công nghiệp, các khu kinh tế mở, xây dựng đô thị, các dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng như: giao thông, thuỷ lợi, văn hoá, thể thao, đS và đang triển khai đưa vào hoạt động trên hàng ngàn hecta đất Việc thu hồi đất của người đang sử dụng là cần thiết để thực hiện các dự án đầu tư này Điều 39 Luật Đất đai năm 2003 đS quy định:

"1 Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố hoặc khi dự án

đầu tư có nhu cầu sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt

2 Trước khi thu hồi đất, chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp và

180 ngày đối với đất phi nông nghiệp cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phải thông báo cho người bị thu hồi đất biết lý do thu hồi, thời gian và kế hoạch di chuyển, phương án tổng thể về bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư

3 Sau khi có quyết định thu hồi đất và phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư đD được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt được công bố công khai, có hiệu lực thi hành người bị thu hồi đất phải chấp hành quyết định thu hồi đất

Trường hợp người bị thu hồi đất không chấp hành quyết định thu hồi

đất thì UBND cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất ra quyết định cưỡng chế Người bị cưỡng chế thu hồi đất phải chấp hành quyết định cưỡng chế và

có quyền khiếu nại”.[23]

Công tác bồi thường thiệt hại, giải phóng mặt bằng là điều kiện ban đầu

để triển khai các dự án Việc làm này còn có ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của Nhà nước, của chủ đầu tư, ảnh hưởng đến đời sống vật chất, tinh thần của người bị thu hồi đất Góp phần thu hút vốn đầu tư phát triển, Chính phủ đS ban hành Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 quy định về bồi thường,

hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu đất

mặc dù các điều khoản đS được áp dụng có hiệu quả, phù hợp với nguyện vọng của đại đa số nhân dân, khắc phục được những tồn tại vướng mắc của các văn bản trước đây, song công tác bồi thường giải phóng mặt bằng vẫn là vấn đề nan giải, là một trong những nguyên nhân làm chậm tiến độ triển khai

dự án, đặc biệt ở miền núi có điều kiện dân trí thấp, công tác này đang là vấn

đề hết sức khó khăn và phức tạp Vì vậy, bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất đang là vấn đề thời sự mang tính cấp bách Thực tiễn đS khẳng định công tác bồi thường giải phóng mặt bằng là một trong những điều kiện tiên quyết để phát triển, nếu không được xử lý tốt thì sẽ trở thành lực cản đầu tiên

mà các nhà đầu tư phải vượt qua, đề tài: “Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất một số dự án trên địa bàn thị x% Lai Châu - tỉnh Lai Châu” được thực hiện nhằm góp phần đề xuất các giải pháp giải quyết vấn đề trên đối với địa bàn cấp huyện một tỉnh miền núi

1.2 Mục đích và yêu cầu

- Các số liệu thu thập phải đ−ợc phân tích, đánh giá một cách khách quan

2 Tổng quan các vấn đề nghiên cứu

về bồi thường thiệt hại giải phóng mặt bằng

2.1 Cơ sở khoa học và thực tiễn về bồi thường thiệt hại giải phóng mặt bằng

2.1.1 Khái niệm về bồi thường thiệt hại

Bồi thường thiệt hại có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác

Việc bồi thường thiệt hại có thể vô hình (xin lỗi) hoặc hữu hình (bồi thường bằng tiền hoặc vật chất khác) có thể do các quy định của pháp luật

điều tiết hoặc do thoả thuận giữa các chủ thể.[1]

2.1.2 Bản chất của việc bồi thường giải phóng mặt bằng (GPMB)

Bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất thực chất là việc giải quyết mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước, người được giao đất thuê đất và người bị thu hồi đất Bồi thường thiệt hại về đất phải được thực hiện theo quy

định của Nhà nước về giá đất, về phương thức thu hồi và hạch toán Việc bồi thường thiệt hại về đất không giống với việc trao đổi, mua bán tài sản, hàng hoá trên thị trường Nó vừa phải đảm bảo lợi ích của người bị thu hồi đất, nhưng đồng thời phải bảo đảm lợi ích của Nhà nước, của người nhận quyền sử dụng đất thu hồi, có nghĩa là phải giải quyết một cách hài hoà giữa các đối tượng tham gia

2.1.3 Đặc điểm của quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng

Giải phóng mặt bằng là quá trình phức tạp, liên quan trực tiếp đến lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của toàn xS hội nó thể hiện khác nhau đối với mỗi dự án Quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng có các đặc điểm sau:

+ Tính phức tạp: đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng trong đời sống kinh tế xS hội đối với mọi người dân ở khu vực nông thôn, dân

cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp cho nên đất đai là tư liệu sản xuất không thể thiếu Đối với khu vực thành thị đất đai là tài sản có giá trị lớn gắn bó trực tiếp với đời sống sinh hoạt của người dân, với những hộ kinh doanh vị trí đất gắn kiền với thu nhập của họ Từ các đặc điểm như trên cho chúng ta thấy quá trình bồi thường thiệt hại ở mỗi dự án là khác nhau

+ Tính đa dạng: mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác nhau với

điều kiện tự nhiên, kinh tế, xS hội và trình độ dân trí nhất định Đối với khu vực thành thị mật đô thị dân cư cao, ngành nghề đa dạng, giá trị đất và tài sản trên đất lớn cho nên quá trình GPMB có đặc điểm khác với khu vực nông thôn hoạt động sản xuất chủ yếu là nông nghiệp hoặc tiểu thủ công nghiệp Do đó, giải phóng mặt bằng cũng được tiến hành với các đặc điểm riêng biệt

2.2 Giá đất và định giá đất

2.2.1 Giá đất

Được quy định tại Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 “Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất”.[23]

Giá đất là công cụ quan trọng để quản lý đất đai trong cơ chế thị trường

có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng XHCN Điều 55 Luật Đất đai năm 2003 quy định Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây:

Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định giá tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của luật này

Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất

Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất [18]

Giá đất là công cụ kinh tế để Nhà nước quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường Đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai người sử dụng thực hiện nghĩa vụ của mình và

Nhà nước điều chỉnh các mối quan hệ đất đai theo pháp luật Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất áp dụng trong giao dịch dân sự như: chuyển quyền

sử dụng đất, thế chấp giá trị quyền sử dụng đất là do các bên tự thoả thuận và giá này được gọi là “Giá đất thực tế” hay “Giá thị trường”

2.2.2 Định giá bất động sản, định giá đất

2.2.2.1 Định giá bất động sản

Khi Nhà nước giao đất cho người sử dụng đều gắn với mục đính cụ thể Mục đích sử dụng đất có thể thay đổi theo thời gian khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép Vì vậy, việc xác định giá đất phải dựa trên mục

đích sử dụng đất do pháp luật quy định tại thời điểm xác định Việc định giá

đất không thể tách rời với việc định giá tài sản gắn liền với đất Đây chính là hai nội dung của một hoạt động thống nhất đó là định giá bất động sản

Bất động sản trước hết là một tài sản nhưng nó khác với các tài sản khác

là không thể di dời được bao gồm:

+ Đất đai;

+ Nhà ở, công trình gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó;

+ Các tài sản gắn liền với đất đai;

+ Các tài sản khác do pháp luật quy định; [27]

Từ các khái niệm trên cho thấy bất động sản có thể là đất đai, cũng có thể là đất đai và các tài sản gắn liền với đất Vì vậy, định giá bất động sản thực chất là định giá đất và định giá các tài sản gắn liền với đất

2.2.2.2 Định giá đất

Là những phương pháp kinh tế nhằm tính toán lượng giá trị của đất đai bằng hình thái tiền tệ Tại một thời điểm xác định khi chúng tham gia trong một thị trường nhất định Đất đai là một tài sản đặc biệt vì có đủ các thuộc tính của một tài sản, là vật có thực có thể đáp ứng nhu cầu nào đó của con người, có đặc trưng giá trị và là đối tượng của giao dịch dân sự

Đất đai không do lao động làm ra, chỉ là đối tượng tác động của lao động làm cho nó sử dụng vào đa mục đích

Đất đai có vị trí cố định, có giới hạn về không gian và vô hạn về thời gian

Đất đai có khả năng sinh lợi, nếu sử dụng hợp lý thì giá trị của đất đai không ngừng tăng lên

Đất đai là tài sản, vì vậy về nguyên tắc việc định giá đất cũng như định giá các tài sản thông thường Mặt khác, đất đai là một tài sản đặc biệt, giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp luật chi phối, nó còn

bị tác động bởi các yếu tố tâm lý xS hội Vì vậy, như trên đS trình bày thì giá

đất chỉ có thể là ước tính về mặt giá trị mà không có thể tính đúng, tính đủ như các tài sản thông thường Với các đặc điểm như trên khái niệm định giá đất

được hiểu như sau:

- Định giá đất được biểu hiện là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng

đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đS được xác định tại một thời

điều kiện người sử dụng đất phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của mình [23] Nhà nước sử dụng khoản tiền đóng góp của người sử dụng đất để điều tiết thu nhập của những người này ở những điều kiện sản xuất khác nhau và có thể có những đầu tư cải tạo đất đối với những vùng gặp khó khăn.[12]

Trong điều kiện Nhà nước thu hồi đất cho mục đích công cộng, lợi ích quốc gia thì trường hợp này giống như hành vi chuyển quyền sử dụng đất và chuyển mục đích sử dụng đất đặc biệt, nó không phải là một sự tự nguyện mà

là sự bắt buộc Bởi vậy, việc giải quyết thoả đáng lợi ích cho người bị thu hồi

đất và tài sản gắn liền với đất là cần thiết, cần được hết sức quan tâm làm tốt

Vận dụng lý luận địa tô của C.Mác để giải quyết vấn đề định giá, bồi thường thiệt hại đất và tài sản gắn liền với đất

+ Tiền bồi thường thiệt hại về đất và tài sản gắn liền với đất cho người có

đất bị thu hồi được lấy từ người được giao quyền sử dụng đất Khoản tiền mà người được giao quyền sử dụng đất phải trả ít nhất là ngang bằng với số tiền bồi thường cho người bị thu hồi cả về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

+ Cơ sở và mức tính bồi thường: Theo lý luận địa tô của C.Mác thì độ phì nhiêu và vị trí của đất đai là cơ sở cho việc tính toán mức phải trả cho người sử dụng đất cũ Độ phì nhiêu và vị trí đất đai ở đây bao gồm cả các yếu

tố tự nhiên và nhân tạo, tức là các chi phí đầu tư của con người làm thay đổi

độ phì nhiêu và vị trí mảnh đất được sử dụng.[28]

Để tính mức phải trả của người sử dụng đất căn cứ vào những yếu tố sau: + Loại đất bị thu hồi: là dựa trên phân loại đất theo mục đích sử dụng hiện hành như đất nông nghiệp, đất ở, đất đô thị… Cần lưu ý đến yếu tố nhân tạo, tức là vai trò của con người tác động vào đất đai Ví dụ đối với đất nông nghiệp thì ngoài yếu tố độ phì tự nhiên, cần chú ý đến độ phì nhân tạo, tức là ở

địa tô chênh lệch II Với những yếu tố nhân tạo cần xem xét đến vai trò đầu tư của Nhà nước cũng như người sử dụng đất

+ Căn cứ vào loại công trình: mức bồi thường được tính toán phù hợp với giá trị công trình gắn liền với đất theo mục đích sử dụng đất được pháp luật quy định.Việc căn cứ vào loại công trình để tính toán mức bồi thường thiệt hại phải trả cho người bị thu hồi sẽ làm cho các chủ dự án tính toán kỹ lưỡng nhằm tiết kiệm chi phí

Uỷ ban nhân dân (UBND) các địa phương và chủ dự án là những người trực tiếp xem xét các yếu tố điều kiện liên quan tới việc quy định mức giá bồi thường thiệt hại về đất và tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất

2.3 Vai trò của công tác giải phóng mặt bằng đối với sự phát triển cơ sở hạ tầng và đời sống x/ hội

2.3.1 Đối với sự phát triển cơ sở hạ tầng

ở mỗi giai đoạn phát triển kinh tế xS hội có một sự phát triển thích ứng của hạ tầng kinh tế xS hội Với tư cách là những phương tiện vật chất kỹ thuật, hạ tầng kinh tế xS hội lại trở thành lực lượng sản xuất quyết định đến sự phát triển của nền kinh tế xS hội mà trong đó GPMB là điều kiện tiên quyết để dự

án xây dựng cơ sở hạ tầng có được triển khai hay không

- Về mặt tiến độ hoàn thành dự án:

+ Tiến độ thực hiện các dự án phụ thuộc vào nhiều điều kiện khác nhau như: tài chính, lao động, công nghệ, điều kiện tự nhiên, tập quán của những người dân trong diện bị giải toả… nhìn chung, nó phụ thuộc nhiều vào thời gian tiến hành GPMB

+ GPMB đúng tiến độ đề ra sẽ tiết kiệm được thời gian và việc thực hiện

dự án có hiệu quả Ngược lại, GPMB kéo dài gây ảnh hưởng đến tiến độ xây dựng của các công trình, ảnh hưởng đến việc sử dụng lao động cũng như chi phí cho dự án, có khi gây ra thiệt hại không nhỏ trong đầu tư xây dựng

- Về mặt kinh tế của dự án:

GPMB được thực hiện tốt sẽ giảm chi phí, có điều kiện tập chung vốn cho các công trình khác GPMB kéo dài dẫn đến chi phí bồi thường lớn, không kịp hoàn thành tiến độ dự án dẫn đến sự quay vòng vốn chậm gây khó khăn cho các nhà đầu tư

+ Đối với các dự án đầu tư sản xuất kinh doanh do không đáp ứng được tiến

độ đầu tư vì vậy nhiều dự án mất cơ hội kinh doanh, hiệu quả kinh doanh thấp

+ Đối với dự án đầu tư không kinh doanh, thời gian thi công kéo dài, tiến độ thi công bị ngắt quSng gây ra lSng phí rất lớn và ảnh hưởng tới chất lượng công trình Đặc biệt các nhà đầu tư trong nước có vốn đầu tư hạn hẹp thì

việc quay vòng vốn là cần thiết để đảm bảo cơ hội đấu thầu của các công trình khác Thực tế trên địa bàn cả nước nói chung còn đọng lại khá nhiều dự án phải dừng lại do không giải phóng được mặt bằng hoặc ngắt quSng, một phần

do không có sự đồng bộ về chính sách bồi thường thiệt hại của các cấp chính quyền, mặt khác các dự án đó chưa được sự quan tâm đúng mức của các cấp, các ngành trên địa bàn đó cũng như sự ủng hộ của người dân sở tại gây ra sự trì trệ kéo dài Đây cũng là một trở ngại lớn tác động tiêu cực đến khả năng thu hút vốn đầu tư, công nghệ nước ngoài vào lĩnh vực xây dựng và phát triển cơ sở hạ tầng ở Việt Nam

Để tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư xây dựng công trình thì Nhà nước cần phải quan tâm điều tiết lĩnh vực này bằng các biện pháp như:

- Đối với GPMB: sau khi phương án được phê duyệt, cần khẩn trương tiến hành GPMB ngay Nhà nước giao cho các cơ quan liên quan như: Sở Tài nguyên

và Môi trường, Sở Tài chính - Vật giá tiến hành công tác GPMB, thành lập Hội

đồng GPMB quận (huyện) cho dự án với sự tham gia của chính quyền sở tại, các cơ quan ban ngành liên quan khác cũng như các đoàn thể quần chúng và các hộ dân phải di dời để quán triệt chủ trương của dự án đồng thời vận động quần chúng tham gia

- Về bồi thường thiệt hại: điều tra, khảo sát và lập phương án bồi thường hợp lý nhằm giải tỏa nhanh chóng

Tuy nhiên, dù thực hiện theo hình thức nào thì Nhà nước cũng phải quan tâm, quản lý chặt chẽ các hoạt động cũng như tiến độ thực hiện các dự

án, tránh sự tham nhũng, lSng phí trong quá trình thực hiện Nhà nước cần đề

ra mức bồi thường cụ thể đối với từng dự án tránh trường hợp các dự án của doanh nghiệp muốn đẩy nhanh tiến độ GPMB, họ thường chi trả bồi thường cao hơn dự án có vốn ngân sách, gây ra sự suy bì của người dân có đất bị thu hồi trong các dự án gây khó khăn trong GPMB

2.3.2 Đối với sự phát triển kinh tế - xã hội

Hạ tầng kinh tế xS hội là một khái niệm dùng để chỉ những phương tiện làm cơ sở phục vụ cho hoạt động kinh tế, văn hoá, xS hội, quốc kế dân sinh như cung cấp điện năng, giao thông vận tải, bưu chính viễn thông, thuỷ lợi, đề

điều, trạm xá, trường học…

Sự phát triển cơ sở hạ tầng của một quốc gia phản ánh trình độ phát triển kinh tế cũng như nền văn minh của quốc gia đó ở Việt Nam, công tác quy hoạch tổng thể, quy hoạch chi tiết đS không được thực hiện trong thời gian dài do đó việc phát triển đô thị mang tính tự phát Các quy định về kiến trúc khu phố cũng như việc kết hợp cảnh quan không được thiết lập, bộ mặt đô thị xuống cấp Nguyên nhân của vấn đề này một phần do buông lỏng quản lý nhất là trật tự xây dựng, mặt khác do dân số đô thị tăng lên nhanh chóng, diện tích nhà ở bình quân ngày càng bị thu hẹp, nhu cầu nhà ở ngày một tăng, cộng với ý thức về kiến trúc đô thị của người dân thấp, mạnh ai lấy làm Gây ảnh hưởng, khó khăn trong sắp xếp lại đô thị cũng như xây dựng phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng đô thị

Những năm trở lại đây, các cơ sở hạ tầng kinh tế xS hội ở các thành phố lớn đS nhanh chóng được cải tạo, khôi phục, phát triển, phần nào đS bắt kịp với yêu cầu của sự chuyển đổi kinh tế và nâng cao chất lượng cuộc sống đô thị, thúc đẩy sự chuyển đổi kinh tế và thay đổi bộ mặt một số khu vực nông thôn Đạt được kết quả này công tác GPMB đóng vai trò không nhỏ để đưa các

dự án đi vào hoạt động

2.3.3 Về tái định cư

Tái định cư (TĐC) là quá trình bồi thường thiệt hại về đất đai và tài sản gắn liền với đất, chi phí di chuyển, ổn định và khôi phục cuộc sống cho những người dân bị thu hồi đất, để xây dựng các dự án nhằm mục đích phát triển TĐC còn bao gồm hàng loạt các hoạt động nhằm hỗ trợ cho những người bị ảnh hưởng do việc thực hiện dự án gây ra, khôi phục và cải thiện mức sống tạo điều

kiện phát triển những cơ sở kinh tế và văn hoá - xS hội của họ và cộng đồng Tuy nhiên, trên thực tế đS triển khai nhiều dự án xây dựng khu TĐC để di dân GPMB, bước đầu ổn định đời sống cho những người phải di chuyển chỗ ở do bị thu hồi đất song quá trình thực hiện đS nảy sinh nhiều vấn đề cần được xem xét

* Vấn đề ổn định nơi ở

+ Một số khu TĐC không đảm bảo điều kiện cơ sở hạ tầng tối thiểu như: hệ thống điện, nước, đường giao thông, trường, trạm xá… Từ đó ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của những người TĐC

+ Việc bố trí TĐC chưa quan tâm tới các yếu tố cộng đồng dân cư, các nhóm họ, tập quán sinh hoạt sản xuất

* Vấn đề chuyển đổi nghề nghiệp

Đa số người dân mất đất sống bằng nghề buôn bán nhỏ và sản xuất nông nghiệp, trình độ dân trí thấp, không có khả năng tìm nghề nghiệp nhất

định do đó thu nhập không ổn định

Nền kinh tế chậm phát triển không tạo ra ngành nghề mới để thu hút lao

động dư thừa Nhà nước không đủ khả năng đào tạo nghề nghiệp Vì vậy, việc chuyển đổi nghề nghiệp là trách nhiệm của Nhà nước cũng như của người dân

Trong những năm trước đây, việc hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp chưa

được quan tâm đúng mức gây khó khăn cho đời sống người dân Tuy nhiên cũng có hình thức hỗ trợ được thực hiện thông qua một khoản tiền nhất định

đối với mỗi dự án Khoản tiền này phát huy tác dụng khác nhau Với người năng động, có khả năng thì nó phát huy tác dụng thông qua đầu tư sinh lợi, với một số người khác thì khoản tiền đó được tiêu dùng trong khoảng thời gian nhất định sau đó dẫn đến thất nghiệp, ảnh hưởng đến cuộc sống gia đình, đôi khi có người mắc vào tệ nạn xS hội Vì vậy, vấn đề tạo công ăn việc làm cụ thể

có thu nhập ổn định là mục tiêu phấn đấu của mọi thời kỳ phát triển Nó tạo

điều kiện ổn định cuộc sống gia đình, ổn định xS hội tạo điều kiện thúc đẩy nền kinh tế xS hội phát triển

2.4 Chính sách bồi thường Tái định cư của một số nước trên thế giới và một số tổ chức ngân hàng

Đối với bất cứ quốc gia nào trên thế giới đất đai là nguồn lực quan trọng cơ bản của mọi hoạt động đời sống kinh tế - xS hội Khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ cho các mục đích của quốc gia, đS làm thay đổi toàn bộ đời sống kinh

tế của hàng triệu người dân Đặc biệt ở những nước đang phát triển người dân chủ yếu sống bằng nghề nông nghiệp thì đó là vấn đề sống còn của họ Dưới

đây là một số kinh nghiệm trong công tác GPMB của một số nước và một số

tổ chức ngân hàng

2.4.1 Trung Quốc

Pháp luật đất đai Trung Quốc có nhiều nét tương đồng với pháp luật đất

đai Việt Nam Tuy nhiên nhìn tổng thể, việc chấp hành pháp luật của người Trung Quốc rất cao, việc sử dụng đất tại Trung Quốc thực sự tiết kiệm

Do đất đai thuộc sở hữu Nhà nước nên không có chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, kể cả đất nông nghiệp, tuy nhiên tùy trường hợp cụ thể, Nhà nước sẽ cấp đất mới cho các chủ sử dụng bị thu hồi

đất Nhà nước chỉ bồi thường cho các công trình gắn liền với đất bị thu hồi của các chủ sử dụng

Về phương thức bồi thường thiệt hại, Nhà nước thông báo cho người sử dụng đất biết trước việc họ sẽ thu hồi đất trong thời hạn một năm người dân

có quyền lựa chọn các hình thức bồi thường thiệt hại bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu ở mới Tại thủ đô Bắc Kinh và thành phố Thượng Hải, người dân thường lựa chọn bồi thường thiệt hại bằng tiền và tự tìm chỗ ở mới phù hợp với nơi làm việc của mình

Về giá bồi thường thiệt hại theo tiêu chuẩn và giá thị trường Mức giá này cũng được Nhà nước quy định cho từng khu vực và chất lượng nhà, đồng thời được điều chỉnh rất linh hoạt cho phù hợp với thực tế, đây được coi là Nhà nước tác động điều chỉnh lại thị trường đó Đối với đất nông nghiệp, bồi

thường thiệt hại theo tính chất của đất và loại đất (tốt, xấu)

Về TĐC, các khu TĐC và các khu nhà ở được xây dựng đồng bộ và kịp thời, thường xuyên đáp ứng nhu cầu nhiều loại căn hộ, với nhu cầu sử dụng khác nhau Các chủ sử dụng phải di chuyển đều được chính quyền chú

ý điều kiện về làm việc, đối với các đối tượng chính sách xS hội được Nhà nước có chính sách riêng

Khi di dời thực hiện nguyên tắc chỗ ở mới tốt hơn chỗ ở cũ Khu TĐC

được quy hoạch tổng thể (nhà ở, trường học, chợ), cân đối được giao thông

động và tĩnh Trong quá trình bồi thường GPMB phải lập các biện pháp xử lý

đối với việc sắp xếp bồi thường, khi không đạt được thống nhất sẽ sử lý theo phương thức trước tiên là dựa theo trọng tài, sau theo khiếu tố

Tiêu chuẩn sắp xếp bồi thường di dời nhà cửa hiện nay của thành phố Thượng Hải được dựa theo 3 loại:

+ Loại 1: là theo giá thị trường của nhà đất đối với nhà bị tháo dời cộng thêm với “Giá tăng thêm nhân với diện tích xây dựng của ngôi nhà bị tháo dỡ”

+ Loại 2: đổi nhà theo tiêu chuẩn giá trị, bố trí nhà lấy theo giá trị thị trường, giá tương đương với giá nhà bị tháo dỡ, di dời

+ Loại 3: bố trí nhà theo tiêu chuẩn diện tích, đây là tiêu chuẩn mà chính quyền quận, huyện nơi có di dời lập ra đối với những người có khó khăn về nhà ở Người bị di dời có thể chọn hình thức bố trí nhà ở cho phù hợp Dựa vào khu vực bố trí nhà ở để tăng diện tích dựa theo phân cấp từng vùng trong thành phố[30]

dựng khu TĐC

TĐC được thực hiện theo 3 yếu tố quan trọng:

- Bồi thường tài sản bị thiệt hại, nghề nghiệp và thu nhập bị mất

- Hỗ trợ di chuyển trong đó có trợ cấp, bố trí nơi ở mới với các dịch vụ

và phương tiện phù hợp

- Trợ cấp khôi phục để ít nhất người bị ảnh hưởng có được mức sống đạt hoặc gần đạt so với mức sống trước khi có dự án Đối với các dự án có di dân TĐC, việc lập kế hoạch, thiết kế nội dung di dân là yếu tố không thể thiếu ngay từ khi chu kỳ đầu tiên của việc lập dự án đầu tư và những nguyên tắc chính phải đề cập đến gồm:

+ Nghiên cứu kỹ phương án khả thi của các dự án để giảm thiểu việc di dân bắt buộc, nếu không thể tránh được khi triển khai dự án

+ Người bị ảnh hưởng phải được bồi thường và hỗ trợ để triển vọng kinh tế, xS hội của họ nói chung ít nhất cũng thuận lợi như trong trường hợp không có dự án

+ Các dự án về TĐC phải đạt hiệu quả ở mức càng cao càng tốt

+ Người bị ảnh hưởng được thông báo đầy đủ, được tham khảo ý kiến chi tiết về các phương án bồi thường TĐC

+ Các chủ đầu tư đặc biệt chú ý đến tầng lớp những người nghèo nhất, trong đó có những người không hoặc chưa có quyền lợi hợp pháp về đất đai, tài sản, những hộ gia đình do phụ nữ làm chủ [30]

2.4.3 Australia

Từ khi người dân châu âu đến định cư tại Australia, Nữ hoàng nắm giữ toàn bộ đất đai Quyền sở hữu đất phụ thuộc vào sự ban phát của Nữ hoàng cho những người nắm giữ và người sử dụng Trong khi ban phát, Nữ hoàng thường quy định một điều khoản rành riêng, quyền lấy lại một phần đất cho các mục

đích công cộng Mọi sự thu hồi đất của tư nhân cho Nữ hoàng và những cơ quan chức trách tiến hành đều phải căn cứ vào quyền hạn theo luật định

Quốc hội của bang và vùng lSnh thổ có quyền ban hành luật nhằm sung công bất động sản

Theo Hiến pháp Australia, chính quyền liên bang (Chính phủ) “Có quyền ban hành các luật từ việc thu hồi bất động sản, theo những đều khoản chính

đáng từ bất kỳ bang hoặc cá nhân nào mà Quốc hội có quyền ban hành luật”

Cơ quan chức trách có thể thu hồi lại đất đai bằng hai cách: thoả thuận

tự nguyện và cưỡng bức (bắt buộc)

Về bồi thường, luật quy định chủ sở hữu sẽ được bồi thường thiệt hại do việc thu hồi đất

Nguyên tắc bồi thường bao gồm:

1- Giá thị trường mảnh đất của chủ sở hữu;

2- Giá trị đặc biệt dành cho chủ sở hữu cao hơn hoặc trên giá trị thị trường của mảnh đất;

3- Những thiệt hại gây ra khi thu hồi đất;

4- Thiệt hại về việc gây phiền hà;

5- Các khoản chi phí về luật pháp và thẩm định giá;

Bất cứ người nào có quyền lợi trên mảnh đất đó đều có thể khiếu nại về bồi thường

Quy định mức bồi thường: khi tính toán mức bồi thường cần xem xét 6 yếu tố sau:

1- Giá trị thị trường của mảnh đất;

2- Sự chia cắt đất đai;

3- Những phiền nhiễu;

4- Các khoản chi phí về chuyên môn hoặc pháp lý hợp lý;

5- Người đi thuê, có thể khiếu nại mức bồi thường cho bất cứ tài sản nào bị ảnh hưởng mà bạn quản lý theo hợp đồng cho thuê;

6- Tiền bồi thường về mặt tinh thần;

Thanh toán khoản bồi thường gồm thanh toán ứng trước và thanh toán

cuối cùng

+ Thanh toán ứng trước, Chính phủ sẽ thanh toán cho chủ nhân toàn bộ khoản bồi thường một khi đơn khiếu nại đS được xem xét Nếu Chính phủ không chấp thuận toàn bộ các khoản mục trong đơn khiếu nại thì Chính phủ sẽ thanh toán trước ít nhất là 90% số tiền đS được định ra

+ Thanh toán cuối cùng, Chính phủ sẽ thanh toán đầy đủ số tiền bồi thường ngay sau khi tổng số tiền cuối cùng đS được chấp thuận khoản thanh toán cuối cùng này sẽ tính toán cả những khoản thanh toán ứng trước mà chủ

sở hữu đS nhận hoặc bất cứ khoản thuế hoặc khoản phải trả khác mà Chính phủ đS thanh toán Tiền lợi tức sẽ được tính gộp vào khoản thanh toán này và

sẽ được tính từ ngày thu hồi đất đến ngày trả tiền bồi thường LSi suất này là mức lSi suất áp dụng cho trái phiếu ngân khố thời hạn 5 năm, tính lSi gộp theo

kỳ hạn 3 tháng Bất kể khoản thanh toán cao hơn nào cũng phải trả lại cho Chính phủ

2.4.4 Ngân hàng thế giới (WB) và Ngân hàng phát triển châu á (ADB)

Theo kinh nghiệm của các tổ chức ngân hàng quốc tế thì “…Chìa khoá dẫn tới việc bồi thường, TĐC hợp lý là chấp nhận và thực hiện chính sách phát triển mà con người là trung tâm chứ không phải chính sách bồi thường vật chất…” Vì vậy, mục tiêu chính sách bồi thường TĐC của Ngân hàng thế giới (WB) và Ngân hàng phát triển châu á (ADB) là việc bồi thường TĐC sẽ được giảm thiểu càng nhiều càng tốt và đưa ra những biện pháp khôi phục để giúp người bị ảnh hưởng cải thiện hoặc ít ra vẫn giữ được mức sống, khả năng thu nhập và mức độ sản xuất như trước khi có dự án, phải đảm bảo cho các hộ di chuyển được bồi thường và hỗ trợ sao cho tương lai, kinh tế và xS hội của họ

được thuận lợi tương tự như trong trường hợp không có dự án Các biện pháp thu hồi được cung cấp là bồi thường theo giá thay thế nhà cửa và các kết cấu khác, bồi thường đất nông nghiệp là lấy đất có cùng hiệu suất và phải thật gần với đất đS bị thu hồi, bồi thường đất thổ cư có cùng diện tích được người bị

ảnh hưởng chấp thuận, giao đất TĐC với thời hạn ngắn nhất

Đối với đất đai và tài sản được bồi thường chính sách của WB và ADB

là phải bồi thường theo giá xây dựng mới đối với tất cả các công trình xây dựng và quy định thời hạn bồi thường TĐC hoàn thành trước một tháng khi dự

án triển khai thực hiện WB và ADB quy định các thông tin về dự án cũng như chính sách bồi thường TĐC của dự án phải được thông báo đầy đủ, công khai

để tham khảo ý kiến, hợp tác và tìm mọi cách thoả mSn nhu cầu chính đáng của người bị thu hồi trong suốt quá trình lập kế hoạch bồi thường TĐC cho tới khi thực hiện công tác lập kế hoạch Việc lập kế hoạch cho công tác bồi thường TĐC được WB và ADB coi là điều bắt buộc trong quá trình thẩm định

dự án Mức độ chi tiết của kế hoạch phụ thuộc vào số lượng người bị ảnh hưởng và mức độ tác động của dự án Kế hoạch bồi thường TĐC phải được coi

là một phần của chương trình phát triển cụ thể, cung cấp đầy đủ nguồn vốn và cơ hội cho các hộ bị ảnh hưởng Ngoài ra còn phải áp dụng các biện pháp sao cho người bị di chuyển hoà nhập được với cộng đồng mới Để thực hiện các biện pháp này, nguồn tài chính và vật chất cho việc di dân luôn được chuẩn bị sẵn[2] 2.4.5 Một số kinh nghiệm cho Việt Nam

Chính sách bồi thường của các nước đS thể hiện rõ ở các văn bản một cách đầy đủ, kịp thời điều chỉnh linh hoạt theo thực tế Việc chuẩn bị khu TĐC được chính quyền Nhà nước quan tâm đúng mức, luôn đáp ứng đầy đủ nhu cầu TĐC, cho nên họ chủ động được công tác này Việc tuyên truyền vận

động đối với các đối tượng bị di dời được thực hiện tốt, gần như ngay từ đầu các hộ dân đS hiểu và chấp hành chính sách phương án bồi thường của Nhà nước Việc bố trí cán bộ có phẩm chất, năng lực phục vụ công tác bồi thường GPMB được phía bạn rất quan tâm Việc thống nhất trong tư tưởng, chỉ đạo,

điều hành giải quyết khiếu kiện của công dân cũng như sự phối hợp cao trong quá trình giải quyết vấn đề cũng góp phần đẩy nhanh tiến độ thực hiện công tác bồi thường, GPMB Đây chính là những kinh nghiệm quý báu cho Việt Nam nhằm góp phần làm tốt công tác bồi thường, GPMB

2.5 Chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất ở nước ta

2.5.1 Thời kỳ trước khi có Luật Đất đai 1988

Trong lịch sử, chế độ thực dân và phong kiến đS kìm hSm xS hội ta phát triển, duy trì một xS hội lạc hậu nhằm mục đích vĩnh viễn chiếm đặc quyền,

đặc lợi trên mồ hôi, xương máu của nhân dân ta Trong thời kỳ phong kiến từ triều Hồ Quý Ly (Đầu thế kỷ XV) đến thời kỳ nhà Nguyễn (Đầu thế kỷ XIX), chính sách bồi thường cho người bị thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, đS được xác lập và chủ yếu tập trung vào bồi thường ruộng đất canh tác và phụ thuộc vào điều kiện tự nhiên, điều kiện địa lý, đất ở không được quan tâm nhiều so với các loại đất khác Hình thức bồi thường chủ yếu bằng tiền qua từng triều

đại được hình thành và phát triển rõ rệt, mức bồi thường này được quy định chặt chẽ, tương xứng với thiệt hại của người bị thu hồi đất Tuy nhiên xét về bản chất, những chích sách nêu trên mục đích là để phục vụ cho lợi ích giai cấp thống trị của các triều đại phong kiến đương thời.[18]

Khi thực dân Pháp xâm lược nước ta, ngoài một số hiệp ước bất bình

đẳng để chiếm hữu đất không bồi hoàn, Nghị định của Toàn quyền Đông Dương ngày 17 tháng chạp năm 1913 là văn bản chính thức định ra những nguyên tắc nhượng địa, núp dưới hình thức mua bán để chiếm đoạt đất đai, mục

đích chủ yếu là để cho tư bản Pháp khai thác tài nguyên của đất nước ta

Sau khi Cách mạng tháng tám thành công, năm 1946 nước Việt Nam Dân chủ cộng hòa đS ban hành Hiến pháp đầu tiên, trong đó chỉ rõ:” Nhiệm

vụ của dân tộc ta trong giai đoạn này là phải bảo toàn lDnh thổ, giành độc lập hoàn toàn và kiến thiết quốc gia trên nền tảng dân chủ”[14]

Ngày 14 tháng 12 năm 1953, Luật Cải cách ruộng đất [20] ra đời nhằm mục đích thủ tiêu quyền chiếm hữu ruộng đất của thực dân Pháp và tay sai bán nước ở Việt Nam, xóa bỏ chế độ phong kiến, chiếm hữu ruộng đất của giai cấp

địa chủ, thực hiện chế độ sở hữu ruộng đất của nông dân Các điều khoản về

tịch thu ruộng đất, trưng thu, trưng mua ruộng đất được quy định trong luật này Trên thực tế thì việc trưng thu là chủ yếu, việc trưng mua hầu như không theo giá thị trường và Nhà nước trả dần

Nghị định 151/TTg của Thủ tướng Chính phủ ngày 14 tháng 4 năm 1959 [5] quy định thể lệ tạm thời về trưng dụng ruộng đất, là văn bản pháp quy đầu tiên liên quan đến việc bồi thường và TĐC bắt buộc ở Việt Nam Nghị định này quy định những nguyên tắc cơ bản trong việc trưng dụng ruộng đất của nhân dân trong việc xây dựng những công trình do Nhà nước quản lý đó là: “Đảm bảo kịp thời và đầy đủ, tiện ích cần thiết cho công trình xây dựng, đồng thời chiếu cố đúng mức quyền lợi và đời sống của người có ruộng đất" Về mức bồi thường và cách tính bồi thường Nghị định 151/TTg có quy định:

- Đối với ruộng đất nếu không thể đổi bằng đất thì sẽ bồi thường bằng một số tiền bằng từ 1 đến 4 năm sản lượng hàng niên của đất bị trưng dụng

- Đối với nhà cửa, vật kiến trúc… thì được giúp đỡ để xây dựng cái khác

- Đối với hoa màu đS trồng mà chưa thu hoạch… phải bồi thường thiệt hại đúng mức

- Đối với mồ mả căn cứ vào tình hình cụ thể, phong tục tập quán của địa phương mà giúp cho họ số tiền thích đáng làm phí tổn di chuyển…

Có thể nói những nguyên tắc cơ bản của việc bồi thường thiệt hại trong Nghị định 151/TTg là đúng đắn, đáp ứng được nhu cầu trưng dụng đất đai trong những năm 1960 Tuy nhiên Nghị định chưa quy định cụ thể mức bồi thường thiệt hại mà chỉ quan tâm đến sự thoả thuận giữa các bên

Ngày 11/01/1970 Thủ tướng Chính phủ ban hành Thông tư 1792/TTg quy định một số điểm tạm thời về bồi thường thiệt hại nhà cửa, đất đai, cây cối hoa màu cho nhân dân ở những vùng xây dựng kinh tế, mở rộng thành phố trên nguyên tắc “Phải đảm bảo thoả đáng quyền lợi kinh tế của hợp tác xS và của nhân dân”

Về mức bồi thường: Thông tư 1792/TTg quy định: đối với nhà cửa thì

căn cứ vào giá trị sử dụng, diện tích mà định giá bồi thường Đối với đất đai vùng đồng bằng chia làm 4 loại, vùng trung du đồi núi chia làm 5 loại, mỗi loại

có giá tối thiểu và giá tối đa Đối với các loại cây ưu tiên việc bồi thường các cây ăn quả dài ngày và ngắn ngày phải căn cứ vào sản lượng thu hoạch hàng niên và thời hạn trồng, hoa lợi của mỗi loại cây để quy định giá bồi thường

Về thể thức bồi thường: trước hết là các ngành cơ quan xây dựng phải liên hệ với chính quyền các cấp để tiến hành công khai chính sách bồi thường với nhân dân, rồi căn cứ vào tài sản hiện có (nhà cửa, sản lượng thu hoạch thường niên và thời hạn hưởng lợi hoa màu) công sức bỏ ra khai phá và phân loại đất đai của địa phương mà định giá bồi thường cho phù hợp

Sau khi thống nhất đất nước năm 1975, cả nước bắt tay vào xây dựng

đất nước theo con đường XHCN, ổn định kinh tế, chính trị, văn hóa khôi phục

đất nước Để đáp với yêu cầu của giai đoạn cách mạng mới, Hiến pháp 1980

ra đời quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, chính vì vậy việc thực hiện bồi thường về đất không được thực hiện mà chỉ thực hiện bồi thường những tài sản

có trên đất hoặc những thiệt hại do thu hồi đất gây ra.[15]

2.5.2 Thời kỳ từ năm 1988 đến năm 1993

Luật Đất đai 1988 ra đời không nêu cụ thể việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, mà chỉ nêu tại phần nghĩa vụ của người sử dụng đất: Khoản 4 Điều 48 quy định: “Đền bù thiệt hại thực tế cho người đang sử dụng

đất bị thu hồi để giao cho mình, bồi hoàn thành quả lao động và kết quả đầu tư đD làm tăng giá trị của đất đó theo quy định của pháp luật.” [21]

Thực tế các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai không hướng dẫn nội dung về bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, mà chỉ tập trung vào bồi thường thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng khi chuyển sang mục đích sử dụng khác Thực chất đây lại là quy định việc thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước khi giao đất trong đó phần nhỏ được phân bổ cho người bị thu hồi đất

Ngày 31/5/1990, Hội đồng Bộ trưởng ban hành Quyết định 186 - HĐBT

[17] về bồi thường thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng để sử dụng vào mục

đích khác Tổ chức, cá nhân được giao đất nông nghiệp, đất có rừng để sử dụng vào mục đích khác phải bồi thường tài sản trên đất và trong lòng đất

Căn cứ để tính mức bồi thường thiệt hại về đất nông nghiệp và đất có rừng theo quyết định này là diện tích, chất lượng và vị trí đất Về chất lượng

đất nông nghiệp căn cứ theo hạng đất tính thuế, về vị trí địa lý được chia thành

4 khu vực (nội thành phố, thị xS, thị trấn, đất ven đô, đất ven đường giao thông

và đất vùng nông thôn) Mỗi hạng đất tại mỗi vị trí đều quy định giá tối đa, tối thiểu UBND các tỉnh, thành phố quy định cụ thể mức bồi thường thiệt hại của

địa phương mình sát với giá đất thực tế ở địa phương nhưng không thấp hơn hoặc cao hơn khung định mức

Mức bồi thường theo quyết định này phân biệt theo thời hạn sử dụng đất lâu dài hay tạm thời, đồng thời quy định việc miễn giảm tiền bồi thường đối với việc sử dụng đất để xây dựng hệ thống giao thông, thuỷ lợi Toàn bộ tiền bồi thường phải nộp vào ngân sách Nhà nước và được điều tiết cho ngân sách trung ương 30%, địa phương 70% để sử dụng vào mục đích khai hoang, phục hoá và định canh, định cư cho nhân dân vùng bị thu hồi đất chứ không phải trả trực tiếp cho người bị thu hồi

Hiến pháp 1992 ra đời thay thế Hiến pháp 1980 đS quy định tại Điều 17

“Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý” Điều 18 quy định “Các tổ chức và cá nhân được Nhà nước giao đất sử dụng lâu dài và

được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật” Đặc biệt tại Điều 23 quy định “Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức không bị quốc hữu hoá Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh và vì lợi ích của quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của cá nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị trường Thể thức trưng mua, trưng dụng do luật định”[16] Những quy định trên đS tạo điều kiện củng cố quyền hạn riêng của Nhà nước trong việc thu hồi đất đai cho mục đích an ninh, quốc phòng và các lợi ích quốc gia

2.5.3 Thời kỳ từ năm 1993 đến năm 2003

Luật Đất đai 1993 ra đời có hiệu lực từ ngày 15/10/1993 thay thế cho Luật Đất đai 1988 Đây là văn kiện chính sách quan trọng đối với việc thu hồi

đất và bồi thường thiệt hại của Nhà nước Luật Đất đai quy định người sử dụng

đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà Chính

điều này là cơ sở pháp lý, làm căn cứ cho quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Tại điều 12 Luật Đất đai 1993 quy định “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất Tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất Chính phủ quy định khung giá các loại đất đối với từng vùng theo thời gian”.[22]

Điều 27 Luật Đất đai năm 1993 quy định “Trong từng trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi đất đang sử dụng của người sử dụng đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh và vì lợi ích của quốc gia, lợi ích công cộng thì người bị thu hồi đất được đền bù thiệt hại” [22]

Sau khi Luật Đất đai 1993 được ban hành, Nhà nước đS ban hành rất nhiều các văn bản dưới luật như Nghị định, Thông tư và các văn bản pháp quy khác về quản lý đất đai nhằm cụ thể hoá các điều luật để thực hiện văn bản đó bao gồm:

+ Nghị định 64/CP ngày 27/9/ 1993 [29] của Chính phủ về giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn đinh lâu dài vào mục đích nông nghiệp

+ Nghị định 02/CP ngày 15/01/1994 [29] của Chính phủ về việc giao

đất lâm nghiệp cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài vào mục đích lâm nghiệp, có quy định việc người sử dụng đất lâm nghiệp được bồi thường thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất lâm nghiệp được giao theo thời giá thị trường

+ Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 [29] của Chính phủ ban hành khung giá các loại đất để xác định tiền sử dụng đất, tính thuế chuyển quyền sử dụng

đất và bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất

+ Nghị định 88/CP ngày 17/8/1994 [29] của Chính phủ về quản lý sử dụng đất đô thị Điều 15 của Nghị định này có nêu: “Uỷ ban nhân dân chỉ

đạo các cơ quan chuyên môn đo đạc, ấn định giá đất, giao và cho thuê đất, giải phóng mặt bằng các khu đất và phát triển cơ sở hạ tầng phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đô thị được phê duyệt” Về thu hồi đất Điều 28 Nghị định

đS nêu: “Trước khi thu hồi đất, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phải thông báo cho người sử dụng đất biết về lý do thu hồi và kế hoạch di chuyển, phương

án đền bù thiệt hại về đất đai và tài sản gắn liền với đất đó” Người đang sử dụng đất bị thu hồi phải chấp hành nghiêm chỉnh quyết định thu hồi đất của Nhà nước “Trong trường hợp người có đất bị thu hồi cố ý từ chối thi hành quyết định thu hồi đất, họ sẽ bị cưỡng chế đi chuyển ra khỏi khu đất đó Uỷ ban nhân dân chịu trách nhiệm lập và thực hiện các dự án di dân, giải phóng mặt bằng, tạo điều kiện sinh hoạt cần thiết và ổn định cuộc sống cho người có

đất bị thu hồi”

+ Nghị định 90/CP ngày 17/8/1994 [6] của Chính phủ quy định về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thay thế tất cả các văn bản, chính sách trước đây của Nhà nước về bồi thường GPMB

Xét về tính chất, nội dung, Nghị định 90/CP đS đáp ứng được một số yêu cầu nhất định so với các văn bản trước, Nghị định này là văn bản pháp lý mang tính toàn diện và cụ thể hóa việc thực hiện chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, việc bồi thường bằng đất cùng mục đích sử dụng, cùng hạng đất Tuy nhiên, trong quá trình triển khai, thực tế cho thấy, sau khi Nhà nước thu hồi đất và thực hiện bồi thường GPMB, người bị ảnh hưởng gặp nhiều khó khăn, đặc biệt là những người bị thu hồi hết đất sản xuất, phải chuyển sang

ngành nghề khác Tình trạng thất nghiệp, trẻ em phải bỏ học đối với những gia

đình bị thu hồi đất khá phổ biến ở hầu hết các địa phương, trong đó chủ yếu là khiếu nại về bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất Theo Nghị định 90/CP, giá đất do Nhà nước quy định để bồi thường thiệt hại về đất khác xa so với giá thực tế Với giá trị được bồi thường, người có đất bị thu hồi không có khả năng tạo lập nơi ở mới cũng như không có khả năng đầu tư để chuyển sang ngành nghề khác để duy trì cuộc sống tối thiểu

- Xây dựng - Tổng cục Địa chính - Ban Vật giá Chính phủ hướng dẫn thi hành Nghị định 87/CP

+ Nghị định 42/CP ngày 16/7/1996 của Chính phủ về quản lý đầu tư và xây dựng, theo các quy định của Nghị định này, yếu tố TĐC chưa được quan tâm đúng mức khi xem xét, thẩm định và phê duyệt các dự án đầu tư

Điều 24 của nghị định về chuẩn bị mặt bằng xây dựng có nêu: “ Chủ

đầu tư chịu trách nhiệm chính về việc đền bù, giải tỏa mặt bằng xây dựng trước khi bàn giao mặt bằng cho đơn vị xây dựng Chủ đầu tư có thể ký hợp

đồng với các tổ chức chuyên trách công tác đền bù và giải tỏa mặt bằng của

địa phương để thực hiện nhiệm vụ này Các cấp chính quyền địa phương có trách nhiệm tạo điều kiện cho chủ đầu tư chuẩn bị mặt bằng xây dựng đáp ứng tiến độ xây dựng công trình” [8]

+ Nghị định 22/1998/NĐ-CP [9] ngày 24/4/1998 của Chính phủ về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia và lợi ích công cộng, bao gồm cả đất sử dụng cho các dự án sản xuất kinh doanh, khu chế xuất, khu du lịch, khu đô thị mới, khu công nghiệp cao, khu vui chơi giải trí, khu dân cư tập trung và các dự án đầu tư phát triển khác đS được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định và đất

sử dụng xây dựng các công trình phục vụ công ích và công cộng khác không nhằm mục đích kinh doanh của địa phương, do UBND tỉnh, thành phố trực

thuộc Trung ương quyết định

Về trách nhiệm bồi thường, Nghị định 22/1998/NĐ-CP quy định: các tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất phải bồi thường

Về điều kiện được bồi thường thiệt hại, Nghị định 22/1998/NĐ-CP đS

mở rộng phạm vi được bồi thường cho các đối tượng có khả năng hợp pháp hóa quyền sử dụng đất Giá đất để tính bồi thường thiệt hại được xác định trên cơ sở giá đất của địa phương ban hành theo quy định của Chính phủ nhân với hệ số K

để đảm bảo giá đất tính bồi thường phù hợp với khả năng sinh lợi và giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế ở địa phương

Nếu đất bị thu hồi là đất do Nhà nước giao sử dụng tạm thời, đất cho thuê đấu thầu, thì người bị thu hồi đất không được bồi thường thiệt hại về đất, nhưng được bồi thường những chi phí đS đầu tư vào đất

Về bồi thường tài sản, tài sản trên đất hợp pháp và có khả năng hợp pháp hóa được bồi thường 100% giá trị tài sản, tài sản trên đất sử dụng bất hợp pháp

sẽ được trợ cấp 70 - 80% mức bồi thường hoặc không được trợ cấp, không được bồi thường theo mức độ bất hợp pháp của quyền sử dụng đất và tài sản

Về chính sách hỗ trợ, Nghị định số 22CP/1998 đưa ra chính sách hỗ trợ ổn

định sản xuất và đời sống xS hội đối với những người phải di chuyển chỗ ở trong thời gian 06 tháng đối với các nhân khẩu trong hộ, với mức tương đương 30kg gạo/tháng Đối với người phải di chuyển đến khu TĐC của tỉnh khác thì được trợ cấp một năm và hưởng chính sách đi vùng kinh tế mới (Điều 25, mục 1)

Về chính sách TĐC, Nghị định số 22CP/1998 quy định về thẩm quyền lập khu TĐC và điều kiện bắt buộc phải có của khu TĐC, về nguyên tắc bố trí đất ở cho các hộ gia đình tại khu TĐC và nguồn vốn đầu tư xây dựng khu TĐC

Như vậy, nếu như các nghị định trước đây chủ yếu chỉ quan tâm đến việc bồi thường đất bị thu hồi và tài sản gắn với đất đó thì Nghị định số 22CP/1998 đS có thêm một số chính sách hỗ trợ cũng như một số điều khoản mới về lập khu TĐC cho các hộ phải di chuyển

Về tổ chức thực hiện, Nghị định số 22/1998 quy định trách nhiệm của Chủ tịch UBND cấp tỉnh, thành phố phê duyệt phương án bồi thường, chỉ đạo thành lập Hội đồng GPMB cấp quận, huyện trong việc lập phương án bồi thường thiệt hại, xác minh định mức bồi thường hoặc trợ cấp cho từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân và tổ chức bồi thường theo phương án được phê duyệt

Về khiếu nại và thời hiệu, quy định tại Điều 38, người bị thu hồi đất

được quyền khiếu nại và được giải quyết theo quy định của pháp luật về giải quyết khiếu nại, tố cáo của công dân Người khiếu nại phải gửi đơn đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để giải quyết trong vòng 15 ngày kể từ ngày nhận được quyết định bồi thường thiệt hại, quá thời hạn này đơn khiếu kiện không còn giá trị xem xét xử lý

Trong khi chờ giải quyết khiếu nại vẫn phải chấp hành di chuyển, GPMB và giao đất đúng kế hoạch được quy định

+ Thông tư số 145/1998/ TT- BTC [3] ngày 04/11/1998 của Bộ Tài chính ban hành hướng dẫn thi hành Nghị định 22CP/1998/NĐ - CP, nêu rõ phương pháp xác định hệ số K để định giá đất bồi thường thiệt hại

Đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản, hệ số K được xác định chủ yếu trên cơ sở quan hệ tỷ lệ gữa giá đất tính theo khả năng sinh lợi với giá đất do UBND tỉnh, thành phố quy định

Chỉ xác định hệ số K trên quan hệ tỷ lệ giữa giá chuyển nhượng quyền

sử dụng đất thực tế với giá đất do UBND cấp tỉnh, thành phố quy định khi việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra phổ biến Tuy nhiên, giá đất tính bồi thường thiệt hại trong trường hợp này chỉ bằng giá đất bồi thường theo khả năng sinh lợi cộng thêm một khoản tiền tối đa bằng 30% phần chênh lệch giữa giá đất tính theo giá chuyển quyền sử dụng đất với giá bồi thường tính theo khả năng sinh lợi của mảnh đất đó

Khi có quyết định thu hồi đất, Sở Tài chính - Vật giá chủ trì, phối hợp với các ngành liên quan, chủ đầu tư và đại diện người có đất bị thu hồi xác

định hệ số K để tính giá bồi thường, thông báo cho chủ dự án biết trước khi trình UBND cấp tỉnh phê duyệt Chủ dự án có trách nhiệm báo cáo xin ý kiến tham gia của các bộ, ngành chủ quản của dự án, Bộ Tài chính tham gia đối với các dự án sử dụng ngân sách Nhà nước mà Bộ Tài chính có trách nhiệm tham gia phương án bồi thường thiệt hại

Thông tư 145/1998 của Bộ Tài chính quy định cụ thể nội dung và chế

độ quản lý và chế độ quản lý các khoản chi phí phục vụ công tác bồi thường GPMB và việc tham gia phương án bồi thường đó với các dự án đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách Trung ương

Công sản - Bộ Tài chính hướng dẫn xử lý một số vướng mắc trong công tác bồi thường GPMB theo nội dung của Nghị định 22/1998/NĐ-CP

Về giá đất bồi thường thiệt hại: là giá tính theo khả năng sinh lời đối với

đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản và giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế ở địa phương đối với các loại đất khác

Giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành đS phù hợp với giá đất tính theo khả năng sinh lời và giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì áp dụng giá đất

đS ban hành để tính bồi thường thiệt hại

Các trường hợp phải xác định hệ số K để tính giá bồi thường, sử dụng cách tính hệ số K theo Thông tư 145/TT-BTC, khi xác định năng suất để tính giá trị sản lượng đối với cây trồng cây hàng năm, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản, năng suất được quy theo đất trồng lúa có tham khảo năng suất khi phân hạng đất tính thuế, kể cả đất tính bồi thường thiệt hại đối với đất được quy hoạch để xây dựng đô thị nhưng chưa có cơ sở hạ tầng

Về chi phí đầu tư vào đất thì người sử dụng đất tạm thời, đất tạm giao, cho thuê, đất nhận đấu thầu không được bồi thường thiệt hại về đất nhưng

được bồi thường chi phí đS đầu tư vào đất (nếu có) và bồi thường tài sản cho

các công trình gắn liền với đất

+ Luật Đầu tư nước ngoài (sửa đổi) ngày 09/6/2000

Tại Điều 46 Luật Đầu tư nước ngoài quy định các tổ chức kinh tế hoạt

động theo luật này phải nộp tiền thuê sử dụng mặt đất, mặt nước, mặt biển, nộp thuế tài nguyên (nếu có) đối với việc tổ chức thực hiện công tác bồi thường, GPMB trong các trường hợp cụ thể:

Trường hợp bên Việt Nam góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, thì bên Việt Nam có trách nhiệm bồi thường, GPMB và hoàn thành các thủ tục

để được giao quyền sử dụng đất

Trường hợp Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thì UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có dự án đầu tư tổ chức thực hiện việc bồi thường, GPMB, hoàn thành các thủ tục cho thuê đất.[24]

+ Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai ngày 02/12/1998 [25]

đS quy định chi tiết quyền và nghĩa vụ của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, nhận quyền sử dụng đất, nhận quyền sử dụng đất của người khác

cụ thể:

Xác định rõ các quyền của người sử dụng đất khi được giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất nhưng không phải nộp tiền sử dụng đất và được cho thuê đất

Thuê đất nông nghiệp (không bị hạn chế về hạn điền) để tạo điều kiện phát triển các trang trại, thu hút mọi thành phần kinh tế tham gia đầu tư vào sản xuất nông nghiệp, khai thác đất hoang, đất trống đồi núi trọc và thông qua các quy định về đầu tư trong nước, Nhà nước có chính sách miễn giảm tiền thuê đất

+ Luật sửa, đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai (29/6/2001).[26] quy định cụ thể hơn về việc bồi thường thiệt hại và GPMB, cụ thể như sau:

1 Trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi đất đang sử dụng của người sử dụng đất để sử dụng vào mục đúch quốc phòng, an ninh, lợi ích

quốc gia, lợi ích công cộng thì người bị thu hồi đất được bồi thường hoặc hỗ trợ Việc bồi thường hoặc hỗ trợ được thực hiện theo quy định của Chính phủ

2 Nhà nước có chính sách để ổn định đời sống cho người có đất bị thu hồi Trong trường hợp người bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở thì được mua nhà ở của Nhà nước hoặc được giao đất có thu tiền sử dụng đất để làm nhà ở

Trong trường hợp phương án bồi thường đD được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, được công bố công khai và có hiệu lực thi hành theo quy định của pháp luật mà người bị thu hồi đất không thực hiện quyết định thu hồi đất thì cơ quan quyết định thu hồi đất có quyền ra quyết định cưỡng chế Trong trường hợp Chính phủ quyết định thu hồi đất thì Uỷ ban nhân đân tỉnh, thành phố thành phố trực thuộc trung ương ra quyết định cưỡng chế

3 Trong trường hợp cộng đồng dân cư xây dựng các công trình phục vụ lợi ích công cộng của cộng đồng theo quy hoạch bằng nguồn vốn do nhân dân

đóng góp hoặc Nhà nước có hỗ trợ thì việc bồi thường hoặc hỗ trợ cho người

có đất được sử dụng để xây dựng cồng trình do cộng đồng dân cư và người có

đất đó thỏa thuận.(Điều 27)

2.5.4 Thời kỳ từ khi có Luật Đất đai 2003

Trong quá trình triển khai Nghị định 22/1998/NĐ-CP, thực tế cho thấy, sau khi Nhà nước thu hồi đất và thực hiện bồi thường GPMB, người chịu ảnh hưởng gặp nhiều khó khăn, đặc biệt là những người bị thu hồi hết đất sản xuất phải chuyển sang ngành nghề khác, với giá trị được bồi thường, người có đất

bị thu hồi không có khả năng tạo lập nơi ở mới cũng như không có khả năng

đầu tư để chuyển sang ngành nghề khác Hoà chung với sự phát triển của đất nước, dưới tác động của cơ chế thị trường cùng với số lượng dự án gia tăng công tác bồi thường thiệt hại GPMB khi Nhà nước thu hồi đất ngày càng trở nên khó khăn, phức tạp, thực tiễn đòi hỏi phải có sự thay đổi về mặt chính sách, cơ chế, năng lực thể chế trong công tác này, đồng thời Nhà nước cần có

chính sách phù hợp về nhà ở, lao động, việc làm… để giải quyết những vấn đề liên quan đến đời sống, kinh tế cộng đồng và ổn định xS hội Sau một số năm triển khai thực hiện, quá trình thực hiện của một số tổ chức tổ chức quốc tế cho các dự án đầu tư phát triển (chủ yếu là các dự án phát triển cơ sở hạ tầng) Nghị định 22/1998/NĐ-CP đS thể hiện tính bất cập trong việc áp dụng thi hành và có nhiều quy định không phù hợp với chính sách bồi thường và TĐC của các dự án, phần nào hạn chế hiệu quả đầu tư, tiến độ thực hiện và chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, cần thiết phải có một văn bản pháp luật mới thay thế Nghị định 22/1998/NĐ-CP về chính sách bồi thường GPMB và TĐC khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ cho các nhu cầu sử dụng và lợi ích quốc gia

Luật Đất đai năm 2003 được Quốc hội khoá IX kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 26 tháng 11 năm 2003 là luật có phạm vi điều chỉnh bao quát nhất, thể hiện đầy đủ nhất hơi thở của cuộc sống so với các Luất Đất đai đS ban hành trước đó Luật Đất đai 2003 có nhiều nội dung mới, trong đó tập chung vào các vấn đề đặt ra trong quản lý sử dụng đất đai sau:

1 Làm rõ nội dung quyền sở hữu toàn dân về đất đai với những quyền

định đoạt, quyền hưởng lợi cụ thể và vai trò của Nhà nước với tư cách là người

đại diện chủ sở hữu

2 Hoàn chỉnh chính sách đất đai đối với khu vực nông nghiệp phù hợp với nền kinh tế thị trường và tạo điều kiện đẩy nhanh tiến trình CNH - HĐH nông nghiệp và nông thôn

3 Coi trọng chính sách đất đai đối với khu vực công nghiệp và dịch vụ tạo ra sự chủ động về chuyển đổi cơ cấu sử dụng quỹ đất đáp ứng nhu cầu phát triển công nghiệp và dịch vụ trong quá trình CNH - HĐH đất nước

4 Thiết lập sự bình đẳng giữa các thành phần kinh tế, xoá bỏ cơ bản sự khác biệt giữa người trong nước và người Việt Nam đinh cư ở nước ngoài và thu hẹp đáng kể sự phân biệt giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài