Chiến lược kinh doanh nhà ở tại công ty cổ phần đầu tư an lạc

Chiến lược kinh doanh nhà ở tại công ty cổ phần đầu tư an lạc

Bộ giáo dục và đào tạo trường đại học nông nghiệp i

Lời cam đoan

Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thục và ch−a từng đ−ợc sử dụng để bảo vệ một học vị nào

Tôi xin cam đoan mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đ0

đ−ợc cám ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đ0 đ−ợc chỉ rõ nguồn gốc

Tác giả luận văn

Nguyễn Diên

Lời cảm ơn

Trong quá trình thực hiện luận văn thạc sĩ kinh tế, tôi đ0 được sự giúp

đỡ quý báu của TS Đinh Văn Đ0n - Giảng viên chính Khoa Kinh tế và Phát triển nông thôn, Các Thầy, Cô giáo trường Đại học nông nghiệp I đ0 truyền

đạt, đóng góp những điều bổ ích để tôi hoàn thành bản luận văn này

Nhân dịp này tôi, tôi xin bày tỏ sự biết ơn đến TS Đinh Văn Đ0n cùng các Thầy cô giáo khoa Kinh tế và phát triển nông thôn, Bộ môn Phát triển nông thôn và các thầy cô Khoa Sau Đại học, Trường Đại học Nông nghiệp I- Hà Nội, Ban l0nh đạo Công ty Cổ phần Đầu tư An Lạc

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn đối với tất cả các đồng nghiệp gần xa, gia

đình và bạn bè đ0 giúp đỡ, động viên, khích lệ tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu để tôi hoàn thành luận văn thạc sỹ kinh tế này

Xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả luận văn

Nguyễn Diên

Mục lục

2 Cơ sở lý luận và thực tiễn về chiến lược kinh doanh nhà ở 5

2.1.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến các chiến lược kinh doanh nhà ở 19

2.2.1 Tình hình kinh doanh nhà ở tại một số nước trên thế giới 282.2.2 Thực tiễn kinh doanh nhà ở Hà Nội - Việt Nam 30

3 Đặc điểm địa bàn nghiên cứu và phương pháp nghiên cứu 56

3.1.1 Khái quát sự hình thành và phát triển của Công tư Cổ phần đầu

4 KÕt qu¶ nghiªn cøu vµ th¶o luËn 664.1 Thùc tr¹ng vµ chiÕn l−îc kinh doanh nhµ ë cña C«ng ty Cæ phÇn

4.1.3 Thùc tr¹ng chiÕn l−îc gi¸ s¶n phÈm nhµ ë cña C«ng ty 754.1.4 Thùc tr¹ng xóc tiÕn th−¬ng m¹i cña C«ng ty 784.1.5 Thùc tr¹ng ch¨m sãc kh¸ch hµng sau b¸n hµng 794.1.6 Thùc tr¹ng phèi hîp c¸c chiÕn l−îc cña C«ng ty 80

4.3 Môc tiªu vµ nh÷ng gi¶i chñ yÕu nh»m hoµn thiÖn chiÕn l−îc kinh

doanh nhµ ë t¹i c«ng ty cæ phÇn ®Çu t− an l¹c 884.3.1 Môc tiªu vµ quan ®iÓm vÒ chiÕn l−îc kinh doanh cña C«ng ty Cæ

4.3.2 §Ò xuÊt hoµn thiÖn c¸c chiÕn l−îc chñ yÕu cña C«ng ty Cæ phÇn

4.4.3 §Ò xuÊt mét sè gi¶i ph¸p nh»m hoµn thiÖn m«i tr−êng chiÕn l−îc

vÜ m« vµ m«i tr−êng ngµnh kinh doanh nhµ ë 123

Danh môc tõ viÕt t¾t

Danh mục các bảng

Bảng 2.2 Tình hình phát triển nhà ở đô thị Việt Nam 2001 - 2005 33Bảng 2.3 Tình hình phát triển nhà ở giai đoạn 2001 – 2005 33Bảng 2.4 Kết quả thực hiện phát triển nhà ở Thành phố Hà Nội giai

Bảng 2.5 Nhu cầu về diện tích nhà ở tại Hà Nội 38Bảng 2.6 Căn cứ định giá nhà đất trong giao dịch thực tế tại Hà Nội 40Bảng 2.7 So sánh giá nhà đất tại Hà Nội theo mức cao nhất theo

Bảng 4.6 Tỷ trọng các nh0n hiệu sản phẩm và dịch vụ nhà ở trong

Danh mục các biểu đồ, SƠ Đồ

Biểu đồ 2.2 Tình hình phát triển nhà tại Hà Nội 34

Biểu đồ 2.4 Chênh lệch giữa cung và cầu nhà ở 38

Biểu đồ 2.7 Thông tin giúp tìm kiếm ngôi nhà ở Hà Nội 44Sơ đồ 4.1 Kênh phân phối sản phẩm nhà ở của công ty CPĐTAn Lạc 79Sơ đồ 4.3 Qui trình xác lập cơ cấu SP và dịch vụ nhà của Công ty Cổ

Sơ đồ 4.12 Đề xuất qui trình và phương pháp nghiên cứu thông tin

chiến lược của Công ty Cổ phần đầu tư An Lạc 121

Danh mục các biểu đồ, SƠ Đồ

Sơ đồ 4.1 Kênh phân phối sản phẩm nhà ở của công ty CPĐTAn Lạc 79Sơ đồ 4.3 Qui trình xác lập cơ cấu SP và dịch vụ nhà của Công ty Cổ

Sơ đồ 4.12 Đề xuất qui trình và phương pháp nghiên cứu thông tin

chiến lược của Công ty Cổ phần đầu tư An Lạc 121

1 Mở đầu

1.1 Tính cấp thiết của đề tài

“Chiến lược” một thuật ngữ có nguồn gốc từ nghệ thuật quân sự từ thời xa xưa Trong lĩnh vực quân sự thuật ngữ chiến lược nói chung đ0 được coi như một nghệ thuật chỉ huy nhằm giành thắng lợi của một cuộc chiến tranh Mượn thuật ngữ quân sự, từ “chiến lược” đ0 được sử dụng khá phổ biến trong đời sống kinh tế cả ở phạm vi vĩ mô cũng như vi mô

Vào những năm của thập kỷ XX, tư tưởng chiến lược trong kinh doanh nhà ở đ0 có nhiều biến đổi Yếu tố thời gian đ0 được ưu tiên đặc biệt, cộng vào đó là sự phát triển của yếu tố tư vấn, dịch vụ cho chiến lược Điều

đặc biệt hơn nữa là, trong thời đại ngày nay việc hoạch định chiến lược tốt, hợp lý là chưa đủ, mà điều quan trọng hơn là điều chỉnh chiến lược kinh doanh nhà ở trong tiến trình chiến lược Sự năng động trong chiến lược đ0

được quan tâm đặc biệt

Có thể khẳng định rằng trong thời kỳ nền kinh tế nước ta phát triển theo cơ chế kế hoạch hoá tập trung, các doanh nghiệp, các công ty đ0 sản xuất theo chỉ tiêu kế hoạch giao từ trên xuống Theo đó, việc tiêu thụ sản phẩm cũng có các địa chỉ cố định Như vậy các doanh nghiệp, công ty cụ thể là các giám đốc công ty, doanh nghiệp không qua tâm tới chiến lược phát triển theo đúng nghĩa của nó

Từ khi nước ta thực hiện đường lối đổi mới kinh tế, từ nền kế hoạch hoá tập trung chuyển sang nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước, vấn đề chiến lược, phân tích chiến lược cũng như quản lý chiến lược

đ0 bắt đầu xuất hiện và đi vào cuộc sống của các công ty, doanh nghiệp Các công ty, doanh nghiệp muốn tồn tại và phát triển trên thị trường đầy biến động và cạnh tranh khốc liệt cả trong thị trường trong nước và quốc tế

đ0 phải xác định cho mình những mục tiêu dài hạn

Công ty Cổ phần Đầu tư An Lạc là một công ty chuyên kinh doanh nhà ở, tập trung chủ yếu trên địa bàn thành phố Hà Nội và một số tỉnh lân

cận như Hà Tây, Bắc Ninh Trong những năm qua mới bước đầu xác định mục tiêu chiến lược kinh doanh, đ0 phân tích những hoạt động hiện tại và những tiềm năng để kinh doanh Qua đó xác định những điểm mạnh, các

điểm yếu nói chung cũng như theo từng hoạt động kinh doanh trong công

ty, Hơn nữa Công ty Cổ phần Đầu tư An Lạc cũng bước đầu phân tích và

dự đoán môi trường kinh doanh nhằm xác định những thời cơ đầu tư, sản xuất, tiêu thụ và lường trước những rủi ro, đe doạ từ môi trường bên ngoài (đối thủ, khách hàng, người cung ứng ) Xuất phát từ các nội dung phân tích trên Cổ phần Đầu tư An Lạc bố trí, tổ chức các phương tiện và nguồn lực thích hợp theo từng phương án chiến lược kinh doanh cụ thể Tuy vậy, vấn đề xây dựng chiến lược kinh doanh nhà ở của Cổ phần Đầu tư An Lạc vẫn còn nhiều bất cập yếu kém cần nghiên cứu giải quyết Đặc biệt là trong những năm qua, ở Việt Nam, thị trường nhà ở trải qua nhiều biến động, đặc biệt là hai đợt “sốt” đất và ngay sau đó là hai đợt “đóng băng” năm 1990-

1993 và năm 2000- 2003 Thị trường nhà ở phát triển ngày càng mạnh mẽ Các Công ty, doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh nhà ở ngày càng nhiều, từ chỗ chỉ có 36 công ty năm 2000, đến năm 2005 đ0 có 189 công ty (số liệu của Báo Kinh tế- Đô thị) Các công ty kinh doanh nhà ở đ0

đạt được những thành tích đáng khích lệ như đ0 góp phần tạo ra một lượng lớn quỹ nhà ở đáp ứng nhu cầu của người tiêu dùng và góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống cho người dân Có thể nói rằng, Cổ phần Đầu tư An Lạc nếu không có một chiến lược kinh doanh dài hạn thì không thể tồn tại

được Đặc biệt là mới đây, Việt Nam đ0 được kết nạp vào Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO), và các Công ty kinh doanh Bất động sản “non trẻ” sẽ phải chơi chung một sân với các Tập đoàn kinh doanh Bất động sản nhà ở khổng lồ và chuyên nghiệp trên Thế giới Có thể kể tên các tập đoàn Quản lý và kinh doanh Bất động sản nổi tiếng như: CPRE (Mỹ); Chesterton Petty (Hồng Kông); EXE, Intra (Nhật Bản); Posco, Tungshing (Hàn Quốc); CT&D (Đài Loan), v.v

Công ty kinh doanh nhà ở Cổ phần Đầu tư An Lạc chưa nhận thức

đúng hoặc chưa quan tâm đúng mức vai trò quan trọng chiến lược kinh doanh của Công ty, chưa có bộ phận kinh doanh chuyên nghiệp để định hướng phát triển phù hợp với sự biến động thị trường hoặc có thì cũng chưa

được xây dựng hợp lý dẫn đến hiệu quả kinh doanh thấp

Vì vậy, vấn đề đánh giá đúng thực trạng chiến lược và tìm ra những giải pháp kinh doanh có hiệu quả cao , nhằm tạo hiệu quả cho hoạt động kinh doanh nhà ở của công ty đang đặt ra rất cần thiết cho cả hiện tại và tương lai Xuất phát từ nhận thức đó, và nhu cầu thực tế của công ty, chúng

tôi chọn đề tài: “Chiến lược kinh doanh nhà ở tại Công ty Cổ phần Đầu

tư An Lạc" làm luận văn thạc sĩ của mình

1.2 Mục Tiêu nghiên cứu

1.2.1 Mục tiêu chung

Trên cơ sở đánh giá thực trạng kinh doanh nhà ở và chiến lược kinh doanh nhà ở của Cổ phần Đầu tư An Lạc đề xuất định hướng và một số giải pháp hoàn thiện chiến lược kinh doanh nhà ở của công ty Cổ phần Đầu tư

An Lạc đạt hệu quả cao

1.2.2 Mục tiêu cụ thể

(1) Góp phần hệ thống hoá cơ sở lý luận và thực tiễn về chiến lược kinh doanh nhà ở

(2) Đánh giá thực trạng chiến lược kinh doanh nhà ở tại Công ty Cổ phần

Đầu tư An Lạc

(3) Đề xuất một số giải pháp chủ yếu nhằm hoàn thiện chiến lược kinh doanh nhà ở của Công ty Công ty Đầu tư An Lạc đến năm 2010 - 2015

đạt hiệu quả cao

1.3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

1.3.1 Đối tượng nghiên cứu

Những vấn đề kinh tế có liên quan đến lĩnh vực kinh doanh nhà ở tại Công ty Cổ phần Đầu tư An Lạc

Thu thập số liệu và những thông tin cần thiết phục vụ cho đề tàitừ các

số liệu đ0 công bố trong những năm gần đây, các số liệu thống kê, các báo cáo của Công ty, tập trung chủ yếu vào các số liệu phục vụ cho phân tích thực trạng chiến l−ợc kinh doanh nhà ở tại công ty năm 2003 - 2005

2 Cơ sở lý luận và thực tiễn

về chiến lược kinh doanh nhà ở

2.1 Cơ sở lý luận

2.1.1 Nhà ở và chiến lược kinh doanh nhà ở

2.1.1.1 Khái niệm và đặc điểm nhà ở

a Khái niệm về nhà ở

Có nhiều quan niệm về nhà ở khác nhau như sau:

- Nhà ở là một loại sản phẩm hữu hình do con người tạo ra và được gắn liền với đất đai Nhà ở phục vụ cho mục đích sinh hoạt và ăn ở [1]

- Nhà ở là những công trình kiến trúc được xây dựng lên nhằm mục

đích tạo ra nơi trú ngụ riêng biệt, ăn ở sinh hoạt chống lại thiên tai do thời tiết mang lại của mỗi một gia đình [6]

- Nhà ở cũng là một tài sản, một loại bất động sản mà giá trị của nó phụ thuộc vào những yếu tố: Vị trí địa lý, cơ sở hạ tầng đồng bộ, chất lượng công trình, kiểu dáng kiến trúc, diện tích của đất đai [1], [13]

b Đặc điểm về nhà ở

+ Nhà ở có vị trí cố định không di rời được Từ đó giá trị của nhà ở chịu ảnh hưởng: tình hình sử dụng các nhà ở xung quanh, sự đầu tư về cơ sở hạ tầng kinh tế x0 hội của Nhà nước tại khu vực có nhà ở và giá trị nhà ở có tính chất cá biệt, địa phương

+ Nhà ở là một loại tài sản có giá trị lớn, đầu tư vào nhà ở cần nhiều vốn và thời gian đầu tư dài Do vậy đầu tư nhà ở và người sử dụng nhà ở

đều có nhu cầu nhiều vốn, nên cần phải có sự hỗ trợ của các tổ chức tín dụng tài chính Mặt khác những người có nhà ở lại có thể dùng làm vốn sản xuất kinh doanh hoặc dùng làm tài sản thế chấp vay vốn các tổ chức tín dụng để tái đầu tư nhà ở hoặc đầu tư vào lĩnh vực khác

+ Nhà ở luôn gắn liền với môi trường cảnh quan và môi trường sinh sống của dân cư Chính vì vậy nhà ở chỉ có thể phát huy mọi tác dụng của

nó khi nhà ở đó nằm đúng không gian hợp lý Mọi nhà ở trong không gian

đó hỗ trợ cho nhau nâng cao hiệu quả sử dụng của từng nhà ở

+ Nhà ở mang nặng tính đơn chiếc, mỗi nhà ở do yêu cầu của người

sử dụng đều có kích thước hình dáng, chất lượng khác nhau Do vậy, việc quản lý nhà ở phải theo đối tượng, nhà ở không thể quản lý theo loại như các tài sản hữu hình khác được [13]

c Nhu cầu nhà ở

- Nhu cầu về nhà ở của dân cư là tổng hợp những ước muốn của họ về

vị trí địa lý, kiến trúc không gian và những điều kiện tiện nghi nằm trên mặt bằng diện tích xác định, nhằm thoả m0n các nhu cầu sinh hoạt của cá nhân và của hộ gia đình [7], [16]

- Phân loại nhu cầu nhà ở:

+ Nhu cầu nhà ở theo diện tích nhà ở được phân định theo tổng diện tích nhà ở Tại các khu đô thị ở Việt Nam nói chung và Thành phố Hà Nội nói riêng đang phấn đấu để đạt mức sinh hoạt tối thiểu từ 10 ữ 12m2/người

+ Nhu cầu nhà ở theo vị trí địa lý khu vực qui hoạch của công trình + Nhu cầu theo cấu trúc không gian nhà ở

+ Nhu cầu theo kiểu kiến trúc nhà ở

+ Nhu cầu về nhà và mức độ hoàn chỉnh của hạ tầng kỹ thuật và dịch

vụ kèm theo

+ Nhu cầu về nhà ở theo tổng giá trị của công trình

+ Nhu cầu thuê nhà ở

2.1.1.2 Khái niệm và vai trò của chiến lược kinh doanh nhà ở

a Chiến lược và kinh doanh nhà ở

Trong từ điển Larouse coi: "chiến lược là nghệ thuật các phương tiện

để chiến thắng" Tác giả Clausewitz (1953) cho rằng: "chiến lược là nghệ thuật chỉ chiến đấu ở vị trí của thượng đế" [7]

Có nhiều quan niệm về chiến lược: Nguồn gốc từ quân sự cho rằng: chiến lược là nghệ thuật chỉ huy các phương tiện để chiến thắng Napoleon

đ0 nói: "Nghệ thuật của chiến tranh là một nghệ thuật đơn giản, nhưng tất cả phải chấp hành" [7] Trong đời sống kinh tế cũng có nhiều quan niệm về chiến lược như:

• Chiến lược là nghệ thuật xây dựng lợi thế cạnh tranh vững chắc

Kinh doanh nhà ở là lĩnh vực kinh doanh chuyên ngành, nó bao gồm quá trình nghiên cứu phân loại, phân tích xử lý, thông đạt có mục tiêu nhu cầu của khách hàng tiềm năng và điều phối dòng phân phối - bán các sản phẩm và dịch vụ nhà ở nhằm thoả m0n tối đa các nhu cầu của khách hàng tiềm năng Qua đó, doanh nghiệp kinh doanh nhà ở thu lợi và đạt được các mục trên kinh tế x0 hội tổng quát nhất định

Chiến lược trong lĩnh vực kinh doanh nhà ở là một bộ phận chức năng trọng yếu trong nội dung của quản trị, nó phối hợp với các bộ phận quản trị chức năng khác nhau của doanh nghiệp kinh doanh nhà như: quản trị đầu tư xây dựng nhà ở, quản trị nhân sự - tổ chức, quản trị tài chính để xác lập tư duy chiến lược hướng về thị trường lấy khách hàng mục tiêu làm trung tâm hạt nhân theo tư duy của quản trị kinh doanh hiện đại [6]

b Vai trò của chiến lược trong kinh doanh nhà ở

Hoạt động chiến lược trong kinh doanh nhà ở là hoạt động quan trọng quyết định sự thành công của các doanh nghiệp trong điều kiện kinh doanh

và cạnh tranh thị trường ngày càng gay gắt hơn

Hoạt động chiến lược kinh doanh cho phép doanh nghiệp kinh doanh nhà ở xác định:

Nhu cầu thị trường nhà ở và khách hàng tiềm năng từ đó nhận dạng

và lựa chọn thị trường mục tiêu, hoạch định được các chiến lược kinh doanh hiệu quả cho doanh nghiệp

Tạo giải pháp ứng xử kinh doanh thoả m0n cao nhu cầu khách hàng

so với đối thủ cạnh tranh

Chiến lược kinh doanh nhà ở góp phần phân bố lại dân cư, xác lập cơ cấu kinh tế hợp lý, quy hoạch đô thị, vùng

Chiến lược kinh doanh nhà ở còn góp phần phát triển, duy trì bản sắc văn hoá, dân tộc

Trong phạm vi doanh nghiệp, công ty Cổ phần Đầu tư An lạc, hệ thống mục tiêu chiến lược có vai trò trong các mặt :

• Định hướng dài hạn của công ty

• Căn cứ để phân bổ các nguồn lực thực hiện các mục tiêu kinh doanh

• Căn cứ để xác định và lựa chọn các phương án kế hoạch kinh doanh của công ty

• Căn cứ để xác định và thực hiện các hướng chiến lược dài hnj về nghiên cứu - triển khai, đầu tư, phát triển, đào tạo cán bộ, liên doanh, liên kết kinh tế

2.1.1.3 Nội dung các chiến lược kinh doanh

a Chiến lược các thị trường mục tiêu kinh doanh nhà ở

Các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở nếu hoạt động kinh doanh trên một thị trường rộng lớn với những chiến lược cạnh tranh tràn lan chắc chắn

sẽ không thể có hiệu quả bởi một số đối thủ cạnh tranh sẽ có vị trí tốt hơn

để phục vụ các phân đoạn kế hoạch riêng biệt của thị trường nhà ở Vì vậy, các doanh nghiệp hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực này cần phải biết

nhận dạng những phần hấp dẫn nhất của thị trường mà họ có thể phục vụ một cách có hiệu quả, nghĩa là họ phải tiến hành phân đoạn, định mục tiêu

và định vị thị trường ở đây có nghĩa rằng doanh nghiệp phải tiến hành phân định các phân đoạn thị trường trung tâm, đặt mục tiêu vào một hay nhiều phân đoạn ấy và hoạch định các sản phẩm cùng chương trình chiến lược thích ứng với mỗi phân đoạn được lựa chọn [1]

Chiến lược phân đoạn thị trường mục tiêu đ0 chỉ rõ những cơ hội ở từng đoạn thị trường ra trước mặt các nhà quản trị của doanh nghiệp, tạo

điều kiện để chọn lựa thị trường mục tiêu hữu hiệu nhất

Doanh nghiệp kinh doanh nhà ở có thể áp dụng một trong ba cách

đáp ứng thị trường để xác lập chiến lược lựa chọn thị trường mục tiêu như: chiến lược không phân biệt, chiến lược có phân biệt và chiến lược tập trung Tuy nhiên, để lựa chọn chiến lược áp dụng cụ thể đối với loại thị trường nào thì doanh nghiệp kinh doanh nhà ở cần phải xem xét tới nguồn lực tài nguyên của doanh nghiệp, năng lực để tạo ra chất lượng nhà ở Quy mô của cơ sở hạ tầng, nhu cầu về số đông khách hàng tập trung vào loại hình nhà ở nào? khả năng cạnh tranh, tiếp thị, quảng cáo và mô hình các kênh phân phối doanh nghiệp

Chiến lược định vị thị trường: một khi công ty, doanh nghiệp đ0 quyết định sẽ xâm nhập vào khu vực nào trong thị trường, nó phải quyết

định kế đó phải chiếm được vị thế nào trong các khu vực đó Các doanh nghiệp tạo ra sản phẩm nhà ở cần phải có những giải pháp tạo ra cho khách hàng thấy được hình ảnh của doanh nghiệp, cảm giác yên tâm khi sử dụng nhà ở do doanh nghiệp tạo ra, thật sự hài lòng với các dịch vụ do doanh nghiệp cung cấp trong quá trình quản lý nhà ở và đô thị [7]

b Chiến lược sản phẩm nhà ở

Các nội dung chiến lược sản phẩm nhà ở là một yếu tố then chốt, điều kiện tiên quyết đảm bảo hiệu quả của hoạt động chiến lược của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Để hoạch định hữu hiệu chiến lược này bộ phận chiến lược của doanh nghiệp cần phải xác lập được những nội dung cơ

bản của chiến lược sản phẩm nhà ở như: chiến lược cơ cấu nhằm hình thành danh mục sản phẩm và dịch vụ nhà ở, chiến lược chất lượng nhà ở, chiến lược phát triển sản phẩm và dịch vụ nhà ở mới [7]

(1) Chiến lược cơ cấu nhà ở nhằm hình thành tổng danh mục sản phẩm và dịch vụ nhà ở của công ty, doanh nghiệp kinh doanh nhà ở

Trên cơ sở kết quả nghiên cứu và dự báo nhu cầu thị trường, công ty kinh doanh nhà ở cần phải xác định được vị thế của mình đang ở đâu, khả năng tài chính, khả năng tạo ra chất lượng sản phẩm nhà ở, khả năng cung cấp dịch vụ, khả năng cạnh tranh của các kênh phân phối và đặc biệt là khả năng sinh lợi của các sản phẩm dịch vụ nhà ở Từ đó mới đưa ra các chiến lược kinh doanh các sản phẩm nhà ở và dịch vụ nhà ở như thế nào Nghĩa là:

+ Phải xác lập một danh mục nhóm, loại, nh0n hiệu sản phẩm và dịch

vụ hợp lý Trong đó, các nhóm được xác định chủ yếu là tổ hợp các loại, nh0n hiệu sản phẩm và dịch vụ nhà ở theo vị trí qui hoạch; các loại sản phẩm được định vị chủ yếu bằng loại kiểu kiến trúc công trình và mức độ hoàn chỉnh của các dịch vụ nhà ở, các nh0n hiệu sản phẩm và dịch vụ nhà ở

được định vị là các loại kiểu nhà ở theo diện tích và qui hoạch nội thất căn

hộ

+ Trong xu thế vận động, phát triển phức tạp của nhu cầu sản phẩm

và dịch vụ nhà ở, các nhà quản trị chiến lược của doanh nghiệp cần thường xuyên nghiên cứu, dự báo thị trường để có quyết định thích hợp loại bỏ hoặc thay đổi cấu trúc công trình kiến trúc nhà ở nhằm tạo ra sự thoả m0n cao hơn nhu cầu của khách hàng để có được danh mục sản phẩm và dịch vụ nhà ở linh hoạt với khả năng cạnh tranh cao

(2) Chiến lược chất lượng sản phẩm và dịch vụ nhà ở của công ty, doanh nghiệp kinh doanh nhà ở

Trong hoạch định chiến lược sản phẩm và dịch vụ nhà ở, các doanh nghiệp kinh doanh nhà phải lựa chọn tối ưu chất lượng của sản phẩm hỗn hợp và định vị mặt hàng trên thị trường trọng điểm Đảm bảo chất lượng của sản phẩm và dịch vụ nhà ở luôn đáp ứng nhu cầu thị trường với những biến động phức tạp, ngày càng đòi hỏi cao và đồng bộ hơn về sản phẩm và

dịch vụ Chất lượng biểu tượng cho tầm mức và khả năng của một nh0n hiệu sản phẩm khi thực hiện các công năng của nó Vì vậy theo quan điểm chiến lược, chất lượng sản phẩm dịch vụ nhà ở được đo lường qua đánh giá của người mua khi sử dụng

Sản phẩm dịch vụ nhà ở có chất lượng cao khi được khách hàng đánh giá về sự tiện dụng, sự an toàn, tính văn hoá trong sử dụng, bên cạnh những yêu cầu về kỹ thuật của công trình Vì vậy, đòi hỏi các nhà quản trị chiến lược phải có được luận cứ khoa học, thực tiễn để chọn lọc, cải tiến hoàn thiện chất lượng sản phẩm cho phù hợp với động thái phát triển của nhu cầu Quan điểm duy trì mức chất lượng mà thị trường chấp nhận theo thời gian quá dài hoặc giảm dần chất lượng một cách khéo léo để bù vào chi phí, tăng cao mức l0i hiện tại là những quan điểm cần phải được loại bỏ trong hoạch định chiến lược sản phẩm của các doanh nghiệp kinh doanh nhà (3) Chiến lược phát triển sản phẩm và dịch vụ nhà ở mới

Theo quan điểm chiến lược hiện đại, tồn tại những quan niệm về chiến lược sản phẩm như sau:

+ Những mặt hàng sản phẩm dịch vụ nhà ở mới tạo ra một thị trường hoàn toàn mới

+ Nhóm sản phẩm và dịch vụ nhà ở mới cho phép doanh nghiệp lần

đầu xâm nhập thị trường đ0 có

+ Những sản phẩm và dịch vụ được cải biến nhằm cung cấp những thuộc tính công năng được tăng cường hoặc giá trị được chấp nhận lớn hơn thay thế cho sản phẩm hiện hữu

+ Ngoài ra còn có sản phẩm và dịch vụ nhà ở mới là những mặt hàng mới được hình thành từ các sản phẩm hiện hữu, nhưng được chọn trọng

điểm mục tiêu ở các đoạn thị trường mới [16], [22]

c Chiến lược giá sản phẩm nhà ở

Giá là một yếu tố chiến lược chủ chốt của chiến lược kinh doanh nhà

ở - mix, gắn liền với vị thế, phản ánh chất lượng nhà ở, đồng thời giá cũng

là một biến số chiến thuật chủ yếu có thể được thay đổi nhanh chóng để phục vụ các mục đích cạnh tranh

Hoạch định chiến lược giá đối với hoạt động kinh doanh nhà ở và dịch vụ nhà ở, các doanh nghiệp kinh doanh được tập trung vào những vấn

đề sau:

(1) Lựa chọn các loại hình chiến lược giá

Chiến lược giá thấp: tuỳ theo nội dung các chiến lược mục tiêu đ0

được hoạch định sẵn của doanh nghiệp mà họ có nội dung các chiến lược giá khác nhau

Chiến lược định giá nhà ở ngang bằng với thị trường: chiến lược này phù hợp với các sản phẩm và dịch vụ nhà ở giống nhau hoặc tương tự như nhau (các căn hộ chung cư cao tầng) người bán không khó khăn gì trong việc quyết định về giá khi có sự thay đổi trên thị trường nhà ở Khi chiến lược cơ bản của doanh nghiệp là bán các sản phẩm và dịch vụ nhà ở với giá thịnh hành trên thị trường thì vai trò của giá trong chiến lược - mix chỉ là yếu tố trung hoà Không ai có ý định giảm giá để dành thêm khách hàng và ngược lại

Chiến lược định giá sản phẩm và dịch vụ nhà ở cao hơn giá thị trường: thường chiến lược này chỉ được sử dụng khi doanh nghiệp kiểm soát

được thị trường và sự kiểm soát này có thể đạt được khi doanh nghiệp:

+ Có sự khác biệt rõ nét về các thuộc tính phối thức mặt hàng hỗn hợp hoặc được bảo vệ do có bằng sáng chế phát minh, hoặc do tính phức tạp, hoặc các bí mật nhà nghề trong quá trình sản xuất rất khó bắt chước

+ Nếu sản phẩm và dịch vụ nhà ở có tính phức tạp và lâu bền, sự khác biệt có thể là vì uy tín tuyệt đối của doanh nghiệp về xây lắp, bảo dưỡng trong khi các yếu tố này được người tiêu dùng coi là quan trọng

+ Bán sản phẩm và dịch vụ nhà ở với một giá tương đối cao so với giá thị trường có thể là một thủ pháp tạm thời trong một số điều kiện nhất định Giá cao có thể dùng như một biện pháp để thử nghiệm thị trường

+ Khi doanh nghiệp hoàn toàn thiếu thông tin về độ co d0n của cầu, nếu bắt buộc phải thử nghiệm doanh nghiệp nên định giá ban đầu cao sau

đó giảm dần hơn là ngược lại

Trong trường hợp này công ty có thể xây nhà chất lượng cao để bán cho người có thu nhập cao nhằm mục đích xây dựng hình ảnh, vị thế, uy tín của công ty trên thương trường [16]

(2) Vận dụng thích hợp các phương pháp định giá nhà ở và dịch vụ nhà ở

Để định giá sản phẩm và dịch vụ nhà ở, các nhà quản trị chiến lược tại các Công ty kinh doanh nhà cần xác lập các mục tiêu, lượng giá các nhân tố và triển khai định một qui trình định giá thích hợp, các yếu tố như

vị trí địa lý, hạ tầng cơ sở kinh tế và kỹ thuật khu vực có sản phẩm bất động sản, tương lai quy hoạch vùng, chi phí cạnh tranh, các ràng buộc và luật pháp, chiến lược vĩ mô, các mục tiêu doanh số lợi nhuận và thị phần chấp nhận của người tiêu dùng Trong kinh doanh nhà ở còn có một yếu tố rất quan trọng để định giá mà khách hàng đặc biệt quan tâm đó là giá được

định theo giá vàng và tỷ giá, mức giá ở các nước trong khu vực

Phương pháp định giá trên chi phí: khi xác định mức giá để đạt được lợi nhuận cao nhất và bù đắp các chi phí bất biến nhanh nhất người ta áp dụng những phương pháp phân tích cận biên đơn giản để tìm ra mức giá mà tại đó chỉ số cận biên bằng thu nhập cận biên, các kỹ thuật định giá dựa trên chi phí kinh doanh mà phương pháp phổ biến tại các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Phương pháp này căn cứ trên cơ sở chi phí sau đó thêm một tỷ lệ cộng vào giá vốn để thu hồi được các chi phí quản trị chung, chi phí chiến lược và đạt được một mức lợi nhuận thoả đáng

Việc áp dụng phương pháp cộng vào chi phí có thể khác nhau phụ thuộc vào đối tượng sử dụng (người sản xuất, người trung gian ) hoặc phụ thuộc vào loại giá được sử dụng (tổng chi phí, chi phí khả biến )

Phương pháp định giá trên cơ sở phân tích thị trường và cạnh tranh: Khi chiến lược của doanh nghiệp là bán mặt hàng tại mức giá hoặc gần với mức giá thị trường thì vấn đề quan trọng của định giá bây giờ là phân tích

sự thay đổi của thị trường Các cố gắng chiến lược chỉ tập trung vào việc thích ứng các cố gắng bán hàng dịch vụ, đặc tính mặt hàng và chi phí từ đó giảm giá cao hơn hoặc thấp hơn mức giá đ0 định trước

Phương pháp định giá theo mức giá người tiêu dùng chấp nhận giá thường phản ánh trực tiếp mức độ mà người mua sẽ trả Sử dụng phương pháp này đòi hỏi các nhà quản trị phải thường xuyên theo dõi, có được dữ liệu về các mức giá sản phẩm mà người tiêu dùng chấp nhận nó trong những khoảng thời gian xác định

Ngoài ra, các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở còn áp dụng phương pháp:

+ Định giá theo lợi nhuận mục tiêu

+ Định giá nhà ở theo phương pháp giá hoà vốn

Sau khi lựa chọn đúng phương pháp định giá, trong quá trình kinh doanh nhà ở các công ty, doanh nghiệp còn áp dụng các phương pháp điều chỉnh giá thích hợp nhằm bán được nhiều nhà để tăng cao lợi nhuận kinh doanh [22]

d Chiến lược lựa chọn kênh phân phối nhà ở

(1) Chiến lược kênh phân phối và giao dịch nhà ở và dịch vụ nhà ở

Đối với công ty, doanh nghiệp việc phân phối nhà ở được thực hiện trong một quá trình từ việc lựa chọn và vận hàng các kênh phân phối, mạng lưới trung gian triển khai các phương pháp, cách thuê bán sản phẩm và thực hiện các dịch vụ sau bán

Với đặc trưng của nhà ở và thị trường nhà ở, chiến lược phân phối là tổng hợp các định hướng nguyên tắc, qui định được các tổ chức chiến lược của các doanh nghiệp xây dựng - kinh doanh nhà ở tôn trọng, chấp nhận thực hiện tối ưu hoá dòng phân phối sản phẩm và dịch vụ nhà ở tới các công

ty, doanh nghiệp sản xuất - kinh doanh nhà ở với người tiêu dùng cuối cùng nhằm thoả m0n tối đa nhu cầu của họ và đảm bảo thực hiện tốt các mục tiêu chiến lược và mục tiêu kinh tế - x0 hội tổng quát của doanh nghiệp

(2) Hoạch định chiến lược kênh phân phối nhà ở với nội dung cơ bản sau:

+ Lựa chọn và tổ chức kênh phân phối sản phẩm nhà ở: có nhiều kênh phân phối và giao dịch đối với sản phẩm nhà ở, mỗi tổ chức kênh đều

có ưu điểm và nhược điểm riêng Doanh nghiệp kinh doanh nhà cần phải lựa chọn và tổ chức kênh phân phối phù hợp với từng sản phẩm cụ thể Chẳng hạn như: sản phẩm nhà căn hộ cao tầng có thể áp dụng lựa chọn cấu trúc mạng lưới bán buôn, nhà lô thông tầng hoặc biệt thự lựa chọn cấu trúc mạng lưới bán lẻ

+ Quản trị kênh và mạng phân phối: doanh nghiệp kinh doanh nhà phải có sự lựa chọn và đánh giá đúng khả năng của các thành viên được lựa chọn tham gia kênh và mạng phân phối sản phẩm của mình, luôn tạo ra các chiến lược kích thích khả năng tiêu thụ cao nhất của chúng, hàng kỳ cần có những đánh giá dựa trên những tiêu chí như: doanh số bán hàng, tỷ lệ tăng trưởng

+ Lựa chọn phương pháp và công nghệ bán sản phẩm nhà ở: có nhiều phương pháp và công nghệ bán Đối với loại hàng hoá đặc biệt như sản phẩm nhà ở, người ta thường lựa chọn nhiều giải pháp và công nghệ bán như sau:

• Bán trực tiếp: theo cách này, khách hàng liên hệ trực tiếp với phòng kinh doanh của doanh nghiệp, cách này sẽ giảm bớt một số chi phí trung gian tạo điều kiện giảm giá, tạo lợi thế trong cạnh tranh

• Bán qua trung gian (môi giới bất động sản): môi giới là người

được uỷ quyền của khách hàng cũng như doanh nghiệp kinh doanh nhà ở Người môi giới thường nắm về kỹ thuật giá cả, đặc biệt là thông tin về thị trường nhà ở Sự xuất hiện người môi giới trong hệ thống phân phối đ0 làm cho cung cầu về sản phẩm và dịch vụ nhà ở được chắp nối với nhau, đồng thời còn góp phần tăng uy tín sản phẩm của doanh nghiệp Tuy nhiên, khi chọn cách phân phối này, doanh nghiệp cần tính đến những ưu đ0i của mình cho người môi giới như thù lao (hoa hồng các khoản khác…), bảo trợ về kỹ thuật và thương mại [1], [6]

e Chiến lược xúc tiến thương mại các sản phẩm và dịch vụ nhà ở

Xúc tiến thương mại là những nỗ lực của doanh nghiệp kinh doanh

nhà ở nhằm tác động tới khách hàng tiềm năng để họ được hiểu biết về giá trị chất lượng của sản phẩm nhà ở, phương pháp phân phối bán hàng và các dịch vụ được cung cấp hình ảnh và uy tín của doanh nghiệp Từ đó hình thành nhu cầu thực sự và cuối cùng có được quyết định mua, thực hiện hành

vi mua và sử dụng các sản phẩm nhà ở cũng như các dịch vụ do doanh nghiệp cung cấp Hoạch định chiến lược xúc tiến thương mại ở các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở với các nội dung cơ bản:

Mục tiêu và ngân sách xúc tiến thương mại nhà ở: để nâng cao hiệu quả tiêu thụ sản phẩm nhà ở, doanh nghiệp kinh doanh nhà ở cần phải xác

định mục tiêu quản cáo cụ thể cho từng loại sản phẩm mà doanh nghiệp tổ chức đầu tư kinh doanh Sau khi xác định được mục tiêu, doanh nghiệp cần tiến hành xây dựng ngân sách cho từng mục tiêu Ngân sách được xây dựng phải hết sức hợp lý, sao cho không quá l0ng phí và càng không được quá ít dẫn đến hiệu quả trên chi phí thấp Xây dựng ngân sách nên xây dựng một

tỷ lệ thích hợp với doanh thu dự đoán của sản phẩm

Xác lập phương thức xúc tiến hỗn hợp nhà ở với 5 công cụ:

(1) Quảng cáo xúc tiến bán chào hàng trực tiếp, chào hàng gián tiếp: chiến lược trực tiếp giúp cho bán hàng dễ dàng và năng động hơn, đưa hàng hoá nhà ở vào kênh phân phối và các quyết định lập kênh phân phối hợp

lý rất nhiều Quảng cáo tốt hỗ trợ cho các chiến lược nhà ở tồn tại và phong phú hơn nữa nó còn làm tăng cường kết quả thực hiện các chiến lược này

Thông thường các công ty, doanh nghiệp kinh doanh nhà thực hiện quảng cáo thông qua các công ty quảng cáo, báo chí hoặc các phương tiện thông tin đại chúng, tham gia các hoạt động tài trợ các chương trình thể thao, văn hoá, x0 hội

(2) Xúc tiến bán hàng nhằm khích lệ nhất thời về giá, giải thưởng, quà tặng, sản phẩm được hoạch định để kích thích việc mua hàng khi chào hàng (3) Chào hàng trực tiếp (hay còn gọi là bán hàng trực tiếp các nhân) là chào hàng bằng miệng trong một cuộc trò chuyện, thương thảo với một hoặc nhiều khách hàng triển vọng cho mục tiêu bán hàng Phương pháp này thường được các công ty kinh doanh môi giới bất động sản áp dụng

(4) Chào hàng gián tiếp: chiêu khách gián tiếp là sự kích khởi gián tiếp cho nhu cầu mua nhà ở hoặc dịch vụ về nhà ở của khách hàng tiềm năng bằng việc tổ chức các thông điệp có ý nghĩa và ấn tượng thương mại về sản phẩm nhà ở trên các ấn phẩm, truyền thanh, truyền hình, trưng bày, rao hàng trên phim ảnh mà không phải trả tiền

(5) Thiết kế thông điệp xúc tiến và lựa chọn kênh truyền thống: công tác thiết kế thông điệp rất quan trọng, nó mang đến cho người nhận thông

điệp - khách hàng hiểu được các công năng tiện ích của sản phẩm và dịch vụ do nhà sản xuất cung cấp Ngoài ra thông điệp phải tạo được sự hấp dẫn của sản phẩm và dịch vụ, như vậy mới đạt được hiệu quả mong muốn của nó Thông điệp cũng cần phải luôn được cải tiến thay đổi về cách diễn đạt nhằm tránh sự nhàm chán mà không thay đổi nội dung cơ bản của thông điệp

Công ty, doanh nghiệp cũng cần phải lựa chọn kênh truyền thông thích hợp có hiệu quả tác động cao nhất Sự lựa chọn thông thường các kênh truyền thông ở các doanh nghiệp kinh doanh nhà hiện nay là truyền hình, báo chí và trên mạng internet

Đánh giá hiệu quả xúc tiến thương mại: để đánh giá hiệu quả xúc tiến thương mại ở các doanh nghiệp kinh doanh nhà thông thường người ta đánh giá qua các chỉ tiêu sau:

Số lượng khách hàng biết đến sản phẩm nhà ở của doanh nghiệp tăng?

• Lượng khách hàng tìm đến doanh nghiệp mua nhà ở tăng?

• Doanh số đạt được sau khi tiến hành thực hiện các hoạt

động xúc tiến thương mại nhà ở tăng?

f Chiến lược chi phí tìm kiếm thuê, mua nhà ở

Doanh nghiệp hay công ty kinh doanh nhà ở nhiều khi phải thông qua các tổ chức tư vấn nhằm triển khai quá trình chuẩn bị đầu tư, khai thác có hiệu quả các dự án nhà ở Chi phí này nhằm để thực hiện thủ tục hồ sơ pháp

lý quy định cho các dự án đầu tư, nghiên cứu lập dự án khả thi, công trình

nhà ở để bán, thiết kế kỹ thuật công trình nhà, phê duyệt vốn đầu tư

Đôi khi doanh nghiệp kinh doanh nhà cũng phải thông qua các tổ chức trung gian để tìm kiếm những thông tin hữu ích về nhà ở để từ đó ra những quyết định đầu tư kinh doanh

Cũng có những doanh nghiệp kinh doanh nhà tiến hành thuê mua tài chính hoặc thuê các sản phẩm nhà ở rồi tiến hành kinh doanh cho thuê lại

g Chiến lược dịch vụ khách hàng trong kinh doanh nhà ở

Dịch vụ trước bán sản phẩm nhà ở: doanh nghiệp kinh doanh nhà phải coi chiến lược dịch vụ khách hàng là quan trọng, đặc biệt là những công ty kinh doanh đầu tư những dự án nhà ở quy mô theo quy hoạch Doanh nghiệp cần cung cấp những dịch vụ trước bán như thông tin về quy hoạch, hạ tầng kinh tế x0 hội, hạ tầng kỹ thuật trong khu vực dự án và xung quanh Cung cấp dịch vụ thiết kế công trình hoàn thiện công trình, hoàn thiện nội ngoại thất

Dịch vụ trong bán sản phẩm nhà ở: doanh nghiệp kinh doanh nhà ở cần quan tâm đến dịch vụ trong bán hợp lý như: chất lượng sản phẩm, điều kiện tiện nghi nơi bán hàng và đặc biệt là các thủ tục hành chính nên cố gắng giảm thiểu những thủ tục rắc rối, phiền hà

Dịch vụ sau bán sản phẩm nhà ở: dịch vụ sau bán cần được các doanh nghiệp kinh doanh nhà quan tâm đặc biệt, nó giúp khách hàng giải quyết những công việc sau:

+ Hoàn thiện thủ tục, hồ sơ pháp lý nhà ở

+ Bảo vệ, an ninh trật tự

+ Vệ sinh môi trường

+ Cung cấp điện, nước sinh hoạt

+ Dịch vụ văn hoá, y tế, thể thao và giáo dục

+ Duy tu, bảo dưỡng, sửa chữa nhà ở và các loại dịch vụ khác

Dịch vụ tài chính, tín dụng nhà ở gồm: Dịch vụ cho vay tiền mua nhà

Dịch vụ mua nhà trả góp Dịch vụ cho thuê nhà ở

Vận dụng quản lý chất lượng đồng bộ quản trị thương mại để phát triển chất lượng dịch vụ nhà ở: các công ty, doanh nghiệp kinh doanh nhà ở phải ngày càng hoàn thiện và phát triển chất lượng dịch vụ nhà ở bằng việc vận dụng công tác quản lý chất lượng đồng bộ và cải tiến chất lượng theo tiêu chuẩn ISO 9000

2.1.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến các chiến lược kinh doanh nhà ở

2.1.2.1 Môi trường vĩ mô

a Môi trường kinh tế

Sức mua nhà ở của khách hàng cũng rất quan trọng đối với thị trường nhà ở Sức mua chung phụ thuộc vào mức thu nhập hiện tại, giá cả, số tiền tiết kiệm và khả năng vay nợ Sự suy thoái kinh tế, tỷ lệ thất nghiệp cao, l0i suất vay tín dụng tăng đều ảnh hưởng đến sức mua [19]

Ngoài ra các nhà hoạt động thị trường nhà ở cũng phải chú ý đến sự khác biệt về địa cư trong cơ cấu phân bố thu nhập Nên tập trung chủ yếu vào từng vùng đang mở những khả năng tiềm tàng đầy triển vọng nhất

b Môi trường tự nhiên

Cần quan tâm đến vấn đề nạn khan hiếm một số loại nguyên liệu chủ yếu trong xây dựng hiện nay là: gỗ, sắt thép, xi măng, gạch ngói…

Việc sử dụng nguồn tài nguyên có thể phục hồi được như rừng cũng

đòi hỏi phải quan tâm Để bảo vệ đất và đảm bảo đủ số lượng gỗ đáp ứng nhu cầu trong tương lai, các doanh nghiệp khai thác gỗ phải trồng lại rừng trên những diện tích đ0 chặt

Một vấn đề rất nghiêm trọng nảy sinh ra do cạn kiệt nguồn tài nguyên không thể phục hồi được như: sắt thép, Klinke… Do vậy, đòi hỏi các doanh nghiệp sử dụng nguyên vật liệu này sẽ gặp nhiều rắc rối và sẽ tốn kém nhiều hơn

Sự can thiệp kiên quyết của Nhà nước vào quá trình sử dụng hợp lý

và tái sản xuất các nguồn tài nguyên thiên nhiên

Ban l0nh đạo bộ phận chiến lược phải để mắt tới tất cả những vấn đề này để có thể nhận được những nguồn tài nguyên thiên nhiên cần thiết cho hoạt động của doanh nghiệp mà không gây tổn thất cho môi trường.Trong ý nghĩa này hoạt động của kinh doanh chắc chắn sẽ phải chịu sự kiểm soát nghiêm ngặt từ phía các cơ quan Nhà nước

c Môi trường khoa học công nghệ

Trong điều kiện hiện nay của nước ta chủ yếu vẫn áp dụng công nghệ

kỹ thuật thô sơ: làm bằng sức người là chính; nhưng với một số doanh nghiệp lớn như: Vinaconex, HUD đ0 áp dụng công nghệ hiện đại của nước ngoài như ép cọc thuỷ lực, sử dụng phụ gia trong việc đổ móng, mái, trát tường bằng máy Trong việc giao dịch nhà ở cũng đ0 sử dụng thông tin qua Internet, kết nối mạng trong doanh nghiệp với các trung tâm giao dịch nhà

ở Với các nhà hoạt động thị trường cần phải hiểu rõ những biến đổi đang diễn ra trong môi trường khoa học kỹ thuật và làm thế nào để kỹ thuật và công nghệ mới có thể phục vụ việc thoả m0n những nhu cầu của cong người Họ cần cộng tác chặt chẽ với các chuyên gia trong lĩnh vực nghiên cứu khoa học thiết kế thử nghiệm và khuyến kích họ tiến hành nghiên cứu, hướng nhiều hơn vào thị trường nhà ở Họ phải nhạy cảm với những mặt tiêu cực có thể có của những ý tưởng công nghệ mới có thể gây thiệt hại cho người sử dụng và làm họ mất tin tưởng và chống lại [19]

d Môi trường chính trị, thể chế

Những sự kiện xảy ra trong môi trường chính trị có ảnh hưởng mạnh

mẽ đến những quyết định chiến lược Môi trường này bao gồm luật lệ, các cơ quan nhà nước, các nhóm x0 hội có uy tín có ảnh hưởng đến các tổ chức cùng cá nhân và hạn chế tự do hành động của họ trong khuôn khổ x0 hội

Môi trường này có ảnh hưởng lớn thị trường nhà ở quy định hoặc kiểm soát các quá trình, các hoạt động, các mối quan hệ trên thị trường,

đồng thời nó còn có thể hạn chế hoặc tạo ra những điều kiện thuận lợi cho phát triển thị trường Trong môi trường luật pháp bao gồm các bộ luật của trung ương và pháp lệnh của địa phương nhằm bảo vệ cạnh tranh kinh doanh lẫn quyền lợi người tiêu dùng Luật pháp phản ánh các quan điểm chính trị và x0 hội, trước hết định hướng và hạn chế một số các hoạt động kinh doanh, mặt khác cũng mở ra nhiều cơ hội kinh doanh cho các doanh nghiệp Gần đây nước ta đ0 tập trung vào xây dựng các bộ luật mới để định chế cho các hoạt động kinh doanh nhà ở: Luật đất đai, Luật kinh doanh, Luật thuế

Do vậy các doanh nghiệp cần quan tâm nhiều hơn đến sự can thiệp của Nhà nước trên thị trường kinh doanh nhà ở

e Môi trường văn hoá

Con người lớn lên trong một x0 hội cụ thể và chính x0 hội đó đ0 trau dồi những quan điểm cơ bản của họ tạo nên những giá trị và chuẩn mực đạo

đức Con người Việt Nam thích sống trong những giá trị văn hoá truyền thống như: quan tâm đến người khác, chăm chỉ, cần cù, chịu khó trong lao

động và học tập, có vị trí vươn lên trong công việc Các nhà hoạt động chiến lược nhà ở cần quan tâm đến các lĩnh vực này để ra các quyết định chính xác trong hoạt động kinh doanh của mình

Môi trường văn hoá có những đặc trưng: xu hướng lâu dài về bảo đảm

tự phục vụ, thoả m0n mong muốn nhanh chóng, cuộc sống dễ dàng, quan hệ không hình thức và định hướng trí tuệ

Tóm lại, môi trường chiến lược vĩ mô của nước ta bao gồm các yếu tố

về nhân khẩu, kinh tế, tự nhiên, khoa học kỹ thuật, chính trị thể chế và các yếu tố của môi trường văn hoá

2.1.2.2 Môi trường vi mô

Môi trường vi mô là những lực lượng có quan hệ trực tiếp tới hoạt

động kinh doanh và chiến lược của doanh nghiệp bao gồm các yếu tố và lực lượng chủ yếu: những người cung ứng, những người môi giới chiến lược,

các khách hàng và các đối thủ cạnh tranh [19]

(1) Những người cung ứng là những doanh nghiệp kinh doanh và những người cá thể cung cấp cho doanh nghiệp và các đối thủ cạnh tranh các nguồn vật tư cần thiết để tạo ra những sản phẩm hay dịch vụ nhà ở nhất

(2) Những nhà môi giới chiến lược: những nhà môi giới chiến lược sản phẩm và dịch vụ nhà ở là những doanh nghiệp hỗ trợ cho đoanh nghiệp kinh doanh nhà ở đi lên, tiêu thụ và phổ biến sản phẩm và dịch vụ nhà

ở doanh nghiệp trong giới khách hàng ở đây có những người môi giới thương mại các doanh nghiệp chuyên tổ chức lưu thông hàng hoá, các

tổ chức dịch vụ chiến lược và các tổ chức tài chính tín dụng Những người môi giới nhà ở là những doanh nghiệp kinh doanh hỗ trợ cho doanh nghiệp tìm kiếm khách hàng hay trực tiếp bán sản phẩm và dịch

vụ nhà ở của mình cho họ Việc lựa chọn những người môi giới thương mại và tổ chức làm việc với họ là một nhiệm vụ không đơn giản; ngày này doanh nghiệp kinh doanh nhà ở chủ yếu làm việc với các doanh nghiệp môi giới lớn và không ngừng phát triển Ngoài ra, việc lựa chọn người môi giới nhà ở cần phải hết sức thận trọng, nếu không thì khi một số kênh lưu thông hàng hoá này bắt đầu hoạt động thì lại mất đi khả năng sử dụng một số kênh khác

(3) Các tổ chức dịch vụ chiến lược: là những doanh nghiệp nghiên cứu chiến lược, những doanh nghiệp quảng cáo và các doanh nghiệp tư vấn

chiến lược giúp cho doanh nghiệp sản xuất kinh doanh nhà ở xác định hướng chính xác hơn và đưa hàng của mình đến đúng người tiêu dùng Doanh nghiệp kinh doanh nhà phải quyết định xem mình có cần phải sử dụng dịch vụ của các tổ chức đó không hay tự đảm nhiệm lấy tất cả những công việc cần thiết Sau khi quyết định chọn dịch vụ mất tiền doanh nghiệp phải lựa chọn kỹ người cung ứng dịch vụ cho phù hợp Cần phải kiểm tra định kỳ đánh giá hoạt động các doanh nghiệp này tìm phương án thay thế nếu họ không đáp ứng được yêu cầu của mình (4) Các tổ chức tài chính - tín dụng: doanh nghiệp bảo hiểm và các tổ chức khác hỗ trợ ddoanh nghiệp đầu tư cho các thương vụ hay bảo hiểm chống rủi ro liên quan đến việc mua bán nhà ở Phần lớn các doanh nghiệp và khách hàng không thể bỏ qua sự giúp đỡ của các tổ chức tài chính khi đầu tư cho các thương vụ của mình Việc tăng giá tín dụng hay thu hẹp các khả năng cấp tín dụng có thể ảnh hưởng nghiệm trọng

đến hoạt động chiến lược của doanh nghiệp kinh doanh nhà ở Vì thế doanh nghiệp, các chủ thể kinh doanh nhà ở cần thiết lập những mối quan hệ bền vững với những tổ chức tài chính tín dụng quan trọng nhất

đối với mình

(5) Khách hàng: doanh nghiệp cần phải nghiên cứu kỹ lưỡng khách hàng của mình nhìn chung có 3 dạng thị trường khách hàng chính:

- Thị trường người tiêu dùng - những người và hộ dân mua hàng hoá

và dịch vụ nhà ở để sử dụng cho cá nhân

- Thị trường nhà buôn bán trung gian- tổ chức mua hàng hoá và dịch

vụ Nhà ở để sau đó bán lại kiếm lời

- Thị trường các cơ quan nhà nước - những tổ chức nhà nước mua hàng và dịch vụ nhà ở sau đó sử dụng trong những lĩnh vực dịch vụ công cộng hoặc chuyển giao hàng hoá, dịch vụ đó cho người cần đến nó

(6) Đối thủ cạnh tranh: mọi doanh nghiệp đều có rất nhiều đối thủ cạnh tranh khác nhau Môi trường cạnh tranh bao gồm trước hết là các doanh nghiệp khác trong cùng một ngành kinh doanh sản phẩm và dịch

vụ nhà ở cạnh tranh với tổ chức cả về nguồn lực lẫn doanh số bán

2.1.3 Thị trường nhà ở

2.1.3.1 Thị trường nhà ở

a Khái niệm thị trường nhà ở

Thị trường nhà ở bao gồm các quan hệ mà qua đó các giao dịch về nhà ở của các bên tham gia được thực hiện Nếu hiểu theo nghĩa rộng thị trường nhà ở bao gồm các mối quan hệ: các nhà đầu tư đ0 tạo lập nhà ở, các hoạt động dịch vụ phục vụ cho hoạt động của thị trường nhà ở và khách hàng có nhu cầu Nếu hiểu theo nghĩa hẹp thì thị trường nhà ở là quan hệ trực tiếp, giao dịch mua bán chuyển nhượng nhà ở [13]

b Thị trường nhà ở của công ty, doanh nghiệp kinh doanh

Là một tập khách hàng, người cung ứng hiện thực và tiềm năng có nhu cầu thị trường về các công trình kiến trúc nhà ở trong danh mục sản phẩm mà doanh nghiệp có dự án kinh doanh, trong mối quan hệ với các nhân tố của môi trường vĩ mô và tập người cung ứng là các đối thủ cạnh tranh của nó [13]

Như vậy, khái niệm với hai góc độ tiếp cận vĩ mô và vi mô như trên

đ0 giải thích rõ bản chất vận hành của thị trường nhà ở Trong đó chứa đựng

3 thành tố cấu trúc cơ bản gồm:

(1) Cung thị trường nhà ở

Cung thị trường của sản phẩm nhà ở là tổng lượng các hàng hoá nhà

ở mà người kinh doanh nhà ở sản xuất và cung ứng ra thị trường để đáp ứng nhu cầu thị trường trong một giai đoạn nhất định [1]

Các công ty, doanh nghiệp kinh doanh nhà ở, một chủ thể của thị trường chủ yếu bán hàng hoá sản phẩm nhà ở của mình cho những người tiêu dùng nhằm thoả m0n nhu cầu của họ được thể hiện dưới dạng cầu Chỉ khi cung và cầu sản phẩm nhà ở phù hợp với nhau thì hợp đồng mua bán nhà ở có thể được ký kết; người cung cấp bán được nhà ở cho người mua (khách hàng) và khách hàng mua được sản phẩm nhà ở vừa ý

(2) Cầu của thị trường nhà ở

Cầu của thị trường nhà ở là tổng lượng nhà ở đ0 và sẽ được mua bởi một nhóm khách hàng xác định trong một môi trường chiến lược và dưới một chương trình chiến lược xác định Như vậy cầu trên thị trường của sản phẩm nhà ở là nhu cầu có sức mua của người tiêu dùng, họ đ0 sẵn sàng và

sẽ mua Trong điều kiện cạnh tranh trên cùng một thị trường mục tiêu có nhiều công ty, doanh nghiệp kinh doanh nhà ở cùng tham gia hoạt động Vì vậy, không được đồng nhất khái niệm “nhu cầu thị trường tổng cộng” và

“nhu cầu thị trường của doanh nghiệp” Có thể hiểu nhu cầu thị trường mà công ty, doanh nghiệp có thể khai thác là một phần của nhu cầu tổng cộng

mà công ty, doanh nghiệp có được dưới một nỗ lực chiến lược xác định Như vậy, cầu là mặt thứ hai của quá trình trao đổi sản phẩm nhà ở [1]

- Nhu cầu thị trường nhà ở hình thành và phát triển chịu sự tác động của các nhân tố sau:

• Nhân tố môi trường vĩ mô như: hệ thống luật pháp, chiến lược đầu tư

• Nhân tố bên bán: sự phát triển của các công ty sản xuất, kinh doanh bất động sản, nhà ở

• Nhân tố động cơ mua, cá nhân và môi trường của người tiêu dùng Nhu cầu thị trường nhà ở phát triển theo những qui luật sau:

+ Thường xuyên tăng lên về số lượng, chất lượng đòi hỏi tính đồng bộ cao + Đa dạng, phong phú

+ Sự phân bố mật độ theo không gian không đều

+ Giá thị trường nhà ở:

• Giá thị trường nhà ở trong cạnh tranh hoàn hảo: thị trường cạnh tranh hoàn hảo bao gồm rất nhiều người bán và người mua nhà ở Không một người bán hay mua nào có thể ảnh hưởng lớn đến mức giá thị trường của hàng hoá nhà ở Người bán không thể đòi giá cao hoặc thấp hơn giá thị trường vì cả hai bên có thể tự do mua, bán nhà của mình theo giá thị trường

• Giá thị trường nhà ở trong cạnh tranh độc quyền: thị trường cạnh tranh độc quyền gồm rất đông người mua và người bán thực hiện các

thương vụ không theo một giá thị trường thống nhất mà là trong một khoảng giá rộng Người bán có thể chào bán nhiều phương án hàng hoá khác nhau Người mua thấy có sự chênh lệch về giá chào bán và sẵn sàng mua nhà ở theo các giá khác nhau Do có rất nhiều đối thủ cạnh tranh, chiến lược kinh doanh của họ có ảnh hưởng đến từng công ty, doanh nghiệp

ít hơn là trong điều kiện của thị trường độc quyền của nhóm người bán

• Giá thị trường nhà ở trong thị trường cạnh tranh độc quyền nhóm người bán: thị trường độc quyền nhóm người bán gồm một số ít người bán nhà ở rất nhạy cảm với chiến lược hình thành giá cả và chiến lược kinh doanh của nhau, ít người bán vì những người mới khó xâm nhập vào thị trường này Mọi người bán nhạy bén với chiến lược và hoạt động của các

đối thủ cạnh tranh Nếu một thành viên trong nhóm thay đổi chiến lược giảm giá thì bắt chiến lược thay đổi giá tăng có thể lại không được thành viên khác ủng hộ, như vậy rất nguy hiểm

• Giá thị trường nhà ở trong thị trường độc quyền tuyệt đối: trong trường hợp độc quyền tuyệt đối thị trường chỉ có một người bán, có thể là một tổ chức Nhà nước, một tổ chức độc quyền tư nhân có điều tiết hay tổ chức độc quyền tư nhân không có điều tiết Trong từng trường hợp sự hình thành giá cả diễn ra khác nhau Tổ chức độc quyền Nhà nước có thể sử dụng chiến lược giá cả để đạt tới những mục tiêu rất khác nhau Nó có thể

định giá thấp hơn giá thành Ví dụ: Nhà bán cho người có thu nhập thấp,

đối tượng chiến lược Giá cả có thể được xác định với ý đồ bù đắp chi phí hay có được thu nhập khá Cũng có thể là giá cả được xác định rất cao để giảm tối đa mức tiêu dùng Trong trường hợp tổ chức độc quyền có điều tiết, Nhà nước cho phép doanh nghiệp xác định đơn giá đảm bảo “mức lợi nhuận công bằng” để doanh nghiệp có khả năng duy trì sản xuất kinh doanh

và trong trường hợp cần thiết thì mở rộng sản xuất Ngược lại, trong trường hợp tổ chức độc quyền không có điều tiết, doanh nghiệp tự xác định giá miễn là giữ được cho thị trường Tuy nhiên, do một số nguyên nhân không phải bao giờ doanh nghiệp cũng định giá tối đa trong chừng mực có thể

được Vì họ sẽ bị áp dụng sự điều tiết của Nhà nước và không muốn thu hút

đối thủ cạnh tranh, muốn xâm nhập nhanh hơn vào toàn bộ chiều sâu của thị trường nhờ giá cả không cao

Đây là giao dịch giữa những người chủ sở hữu nhà ở và thực hiện các quyền như chuyển nhượng, chuyển đổi cho thuê thế chấp và thừa kế hoặc dùng để góp vốn bằng giá trị của ngôi nhà

(3) Thị trường nhà ở chính thống

Đây là các giao dịch mua bán nhà có đăng ký quyền chuyển dịch và khi tham gia giao dịch được thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước áp dụng đối với các giao dịch loại này Giao dịch này thường diễn ra với một bên là các công ty kinh doanh nhà hoặc một bên là những người có thu nhập cao, các gia đình có gia đình định cư ở nước ngoài, Việt kiều hoặc người nước ngoài, cán bộ công chức có thu nhập khá ổn định, những người buôn bán thành đạt [22]

Tham gia vào thị trường này giúp Nhà nước quản lý được thị trường quản lý được quy hoạch là các công ty xây dựng và kinh doanh nhà ở, doanh nghiệp hoặc các tổ chức tư vấn kiến trúc – xây dựng, doanh nghiệp hoặc các tổ chức môi giới kinh doanh bất động sản và nhà ở…

Bangladesh được thành lập vào năm 1971 là một nước cộng hoà x0 hội

độc lập non trẻ nhất Tây Nam á Tổng diện tích quốc gia là 143.999 km2với dân số hiện nay trên 120 triệu Mật độ dân số khoảng 830 người/km2 [6], đây là một trong những nước có mật độ dân số cao nhất thế giới Xét về mọi phương diện kinh tế, đất là nguồn lực quý nhất tại Bangladesh

Tốc độ đô thị hoá nhanh của Bangladesh là một hiện tượng tương đối mới Mặc dù, chỉ có khoảng 20% tổng dân sống tại vùng đô thị (khoảng 23 triệu) Điều này đ0 làm cho vấn đề quản lý nhà đất trở thành vấn đề được quan tâm hơn bao giờ hết

Cho đến nay Bangladesh vẫn chưa đưa ra được chính sách đất đai đô thị mang tính toàn diện và hệ thống nhưng Nhà nước đ0 áp dụng nhiều biện pháp, chính sách liên quan đến phát triển đất nhằm cung cấp nhà ở như: (1) Tăng cường cung cấp đất xây nhà ở có sẵn dịch vụ cho những nhóm người có thu nhập khác nhau, đặc biệt người nghèo và cho những công trình công ích có tính chất quyết định

(2) Tăng khả năng mua đất dịch vụ và quyền hưởng dụng của những thành phần nghèo

(3) Quan tâm dành hạn ngạch tối thiểu cho những dự án phát tiển đất đô thị (4) Khuyến khích khu vực tư nhân tham gia vào đầu tư, khai thác và xây dựng cơ sở hạ tầng

(5) Khởi xướng những kế hoạch phát triển vùng nhằm tối đa hoá tính khả dụng của nhà ở trên một đơn vị đất, sẽ ủng hộ, khuyến khích xây dựng nhà mái bằng và nhiều tầng để tiết kiệm đất

động về chính sách của chính phủ khiến cho việc mở rộng quy mô hoạt

động kinh doanh còn khó khăn Chính phủ đ0 ban hành nhiều luật không chỉ làm mất đi động cơ đầu tư vào nhà ở vào thời điểm khi sự thiếu hụt là rất lớn mà còn là nguyên nhân dẫn đến nghịch lý nhiều nhà trống nhưng các chủ sở hữu không cho thuê dù giá nhà tăng cao [22]

Việc phát triển nhà ở đô thị phát triển mạnh nhưng không theo một quy hoạch tổng thể mà phát triển một cách tự phát, các công ty kinh doanh xây dựng nhà ở nhiều khi mang tính tự phát, không theo quy hoạch

lý đất đai Cần phải phân tích các luật này một cách toàn diện và đơn giản chúng thành một hệ thống luật thống nhất, đơn giản nhằm đảm bảo thực hiện đựơc dễ dàng [22]

Phương pháp cải tổ công tác quản lý nhà đất ở ấn Độ, bao gồm các vấn đề sau:

(1) Hoàn thiện hồ sơ đất và hệ thống đăng ký giao dịch kinh doanh đất đai

Các công ty kinh doanh nhà ở tại đây phát triển khá mạnh, nhiều công

ty có quy mô lớn hoạt động dưới sự quản lý chặt chẽ của Chính phủ

Quy mô nhà ở tại các đô thị lớn ngày càng phát triển với tốc độ hơn 20%/năm Nhiều nhà cao ốc với khu thương mại và văn phòng được xây dựng nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng về văn phòng, nhà ở

2.2.2 Thực tiễn kinh doanh nhà ở Hà Nội - Việt Nam

2.2.2.1 Tình hình sở hữu nhà ở tại thành phố Hà Nội

Tính đến cuối năm của thế kỷ 20 phần lớn đất ở các đô thị đ0 được giao đến tận tay người dân đáp ứng được nhu cầu về đất cho các hộ gia đình

ở đây Theo điều tra của viện Nghiên cứu quản lý trung ương tháng 2/2006 cho thấy hơn 97% tổng diện tích nhà đất ở đô thị hiện nay là do cá nhân, hộ gia đình sử dụng

Cơ cấu sở hữu nhà ở tại Hà Nội

- Nhà tư 76,3%

- Nhà thuê của tư nhân 1,0%

- Nhà thuê của Nhà nước 17,1%

- Nhà đa sở hữu 1,5%

- Chưa rõ chủ sở hữu 4,1%

Cơ cấu sở hữu nhà ở tại Hà Nội được thể hiện qua biểu đồ sau:

Biểu đồ 2.1 Cơ cấu sở hữu nhà ở tại Hà Nội

Bảng 2.1 Cơ cấu các chủ sở hữu đất ở đô thị (tính đến 31-12-2005)

Nguồn: Tổng cục địa chính 2005

97,1 2,0