Giải pháp đẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằng dự án xây dựng khu CNC hòa lạc trên địa bàn huyện thạch thất, thành phố hà nội

Ch nh vì vậy công t c giải phóng mặt bằng là việc làm đầu tiên để có quỹ đất sạch để thực hiện mục tiêu Trong nhiều năm qua, Nhà nước đã xây dựng, ban hành và triển khai nhiều văn bản ch

LỜI CAM ĐOAN

Tôi cam đoan rằng, luận văn thạc sĩ khoa học “ p p n n

công t c g p óng mặt bằng dự n xâ dựng K u CNC Hò Lạc trên ị

bàn u ện T ạc T ất, t àn p ố Hà Nộ ” là công trình nghiên cứu độc lập

của riêng cá nhân tôi

Những số liệu được sử dụng trong luận văn là trung thực được chỉ rõ

nguồn trích dẫn Kết quả nghiên cứu này chưa được công bố trong bất kỳ

công trình nghiên cứu nào từ trước đến nay

Hà Nội, ngày tháng năm 2017

Học viên

Nguyễn Công Minh

LỜI CẢM ƠN

Sau một thời gian học tập và thực hiện đề tài nghiên cứu, đến nay tôi đã

hoàn thành luận văn thạc sĩ chuyên ngành Quản lý kinh tế với đề tài: “

p p n n công t c g p óng mặt bằng dự n xâ dựng k u CNC

Hò Lạc trên ị bàn u ện T ạc T ất, t àn p ố Hà Nộ ” Trước hết,

tôi xin chân thành cảm ơn Phòng đào tạo Sau Đại học, Đại học Lâm nghiệp

Hà Nội đã tận tình giúp đỡ tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài nghiên cứu khoa học

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới PGS.TS Lê Trọng Hùng người

đã định hướng, chỉ bảo và hết lòng tận tụy, dìu dắt tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu đề tài

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn đến những người thân trong gia đình, bạn bè

và đồng nghiệp đã động viên, cổ vũ tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu khoa học Nếu không có những sự giúp đỡ này thì chỉ với sự cố gắng của bản thân tôi sẽ không thể thu được những kết quả như mong đợi

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Hà Nội, ngày tháng năm 2017

Học viên

Nguyễn Công Minh

MỤC LỤC

Trang Trang phụ bìa

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT v

DANH MỤC CÁC BẢNG vi

DANH MỤC CÁC HÌNH vii

ĐẶT VẤN ĐỀ 1

Chương 1 CƠ SỞ LÝ LU N V TH C TIỄN CỦA C NG TÁC GIẢI PH NG MẶT BẰNG 5

1.1 Cơ sở lý luận về thu hồi đất và giải phóng mặt bằng 5

1.1.1 Một số kh i niệm 5

1.1.2 Nội dung công t c giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất 7

1.1.3 C c yếu tố ảnh hưởng đến công t c giải phóng mặt bằng 10

1.2 Cơ sở thực tiễn về GPMB 14

1.2.1 Ch nh s ch thực hiện công t c GPMB của một số nước trên thế giới 14

1.2.2 Ch nh s ch thực hiện công t c GPMB ở việt nam qua c c giai đoạn 20

Chương 2 ĐẶC ĐIỂM ĐỊA B N V PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 34

2.1 Giới thiệu chung về khu CNC Hòa Lạc 34

2.1.1 Đặc điểm tự nhiên của khu CNC Hòa Lạc 34

2.1.2 C c đặc điểm kinh tế xã hội của khu CNC Hòa Lạc 39

2.1.3 Đ nh gi những thuận lợi, khó khăn của điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội ảnh hưởng đến công t c bồi thường, hỗ trợ GPMB 55

2.1.4 Kh i qu t về dự n nghiên cứu 57

2.2 Phương ph p nghiên cứu 57

2.2.1 Phương ph p chung 57

2.2.2 Hệ thống chỉ tiêu sử dụng trong nghiên cứu đề tài 59

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 60

3.1 Thực trạng công t c GPMB cho dự n xây dựng Khu CNC Hòa Lạc 60

3.1.1 Diện t ch đất thuộc diện bị thu hồi cho dự n xây dựng Khu CNC Hòa Lạc 60

3.1.2 Công t c tổ chức quản lý GPMB tại Khu CNC Hòa Lạc 61

3.1.3 Kết quả thực hiện công t c GPMB tại Khu CNC Hòa Lạc 64

3.2 C c yếu tố ảnh hưởng tới công t c GPMB tại Khu CNC Hòa Lạc 93

3.3 Đề xuất một số giải ph p đẩy nhanh công t c GPMB khi Nhà nước thu hồi đất 99

3.3.1 C c giải ph p về kinh tế 99

3.3.2 C c giải ph p về nâng cao hiệu quả tổ chức 102

KẾT LU N V KIẾN NGHỊ 106

2 Kiến nghị 107

T I LIỆU THAM KHẢO

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

BTNMT Bộ tài nguyên môi trường

CNH - HĐH Công nghiệp hóa - hiện đại hóa

TTCN-DVTM Tiểu thủ công nghiệp - Dịch vụ thương mại

DANH MỤC CÁC BẢNG

2.2 Độ ẩm tương đối trung bình (%) của không kh 39

3.2 Bảng đ nh gi việc thực hiện ch nh s ch bồi thường, hỗ trợ

3.3 Đối tượng được bồi thường và đối tượng không được bồi

thường tại dự n xây dựng khu Công nghệ cao Hòa Lạc 75

3.5 So s nh mức độ chênh lệch giữa gi bồi thường của dự n và

3.6 Ý kiến của người bị thu hồi đất về gi đất t nh bồi thường tại

DANH MỤC CÁC HÌNH

3.1 Phối cảnh tổng thể dự n xây dựng khu CNC Hòa Lạc 62

ĐẶT VẤN ĐỀ

1 Tính cấp thiết của đề tài

Trong quá trình phát triển của mỗi quốc gia, Nhà nước thu hồi những vùng đất để xây dựng cơ sở hạ tầng kinh tế như: hệ thống giao thông, thủy lợi, cấp tho t nước; cơ sở hạ tầng xã hội: bệnh viện, trường học, khu vui chơi giải trí, thể dục thể thao; c c cơ sở sản xuất lớn và nhỏ: khu công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế: mở rộng đô thị, sắp xếp lại hệ thống dân cư là quy luật tất yếu của sự phát triển

Cùng với quá trình đô thị hóa, dân số ngày một gia tăng do hai nguyên nhân chính là sự tăng tự nhiên và tăng cơ học Trong việc gia tăng dân số cơ học thì việc gia tăng dân số ở Hà Nội là rất lớn do có sự di dân từ nông thôn

ra Ngoài ra có sự chia tách hộ từ đại gia đình thành nhiều hộ nhỏ và cuộc sống của con người ngày càng nâng cao từ đó ph t sinh nhu cầu cần có nhà ở rộng rãi, tiện nghi hơn là điều tất yếu Điều đó đòi hỏi một lượng nhu cầu tương đối lớn về nhà ở cũng như nhu cầu kh c để đảm bảo cho cuộc sống như khu vui chơi giải trí, bệnh viện, công viên, trường học Đ p ứng nhu cầu này cần GPMB nhằm tạo ra quỹ đất để xây dựng các công trình đó Hệ thống giao thông cũng cần được đầu tư mở rộng và xây dựng mới đ p ứng nhu cầu đi lại, lưu thông hàng hóa

Huyện Thạch Thất có tổng diện tích 184,59km2, với dân số 183.661 người ( năm 2011 ) Có 23 đơn vị hành chính trực thuộc gồm thị trấn Liên Quan và 22 xã là Bình Yên, Tân Xã, Hạ Bằng, Cẩm Yên, Lại Thượng, Đại Đồng, Phú Kim, Đồng Trúc, Kim Quan, Cần Kiệm, Hương Ngải, Thạch Xá, Bình Phú, Canh Nậu, Hữu Bằng, Phùng Xá, Dị Nậu, Chàng Sơn, Thạch Hòa, Tiến Xuân, Yên Bình, Yên Trung Đây là vùng b n sơn địa, lưu giữ nhiều giá trị văn hóa vật thể và phi vật thể của vùng đồng bằng sông Hồng; có cảnh quan thiên nhiên đẹp, có vị trí thuận lợi về giao thông và có quỹ đất rộng lớn

không ngập lụt thuận lợi để phát triển các chức năng lớn theo phù hợp phát triển kinh tế xã hội của thành phố Hà Nội và Quốc gia

Do ảnh hưởng của tốc độ đô thị hóa tại nội đô Hà Nội ngày một lớn và chủ trương ph t triển chuỗi đô thị dọc Quốc lộ 21 (Xuân Mai, Hòa Lạc, Sơn Tây), đại lộ Thăng Long nên huyện Thạch Thất trong những năm qua đã có rất nhiều các dự n đầu tư xây dựng, như: Khu Công nghệ cao Hòa Lạc, khu công nghiệp Bắc Phú C t, khu Đại học Quốc gia Hà Nội, khu t i định cư cho

c c đơn vị Quân đội, các cụm điểm công nghiệp Bình Phú, Phùng Xá Do vậy một diện tích lớn đất đai, được thu hồi sử dụng vào việc xây dựng cơ sở hạ tầng c c dự n này Việc thu hồi đất diễn ra trên diện rộng trong nhiều năm qua đã tác động lớn tới đời sống nhân dân và tình hình kinh tế - xã hội khu vực có đất bị thu hồi ở cả hai góc độ tích cực và tiêu cực

Việc ph t triển hạ tầng kinh tế cùng với sự ph t triển đô thị hóa mạnh

mẽ đã trở thành xu thế tất yếu của sự ph t triển Để đ p ứng sự ph t triển c c địa phương cần có một quỹ đất lớn cho c c dự n Ch nh vì vậy công t c giải phóng mặt bằng là việc làm đầu tiên để có quỹ đất sạch để thực hiện mục tiêu

Trong nhiều năm qua, Nhà nước đã xây dựng, ban hành và triển khai nhiều văn bản chính sách, pháp luật về bồi thường, hỗ trợ tái định cư cho người có đất bị thu hồi Những bất cập đã được chỉnh sửa, bổ sung thường

xuyên nhằm đ p ứng được những đòi hỏi của thực tế Tuy nhiên, công tác bồi thường hỗ trợ GPMB & tái định cư cho người có đất bị thu hồi còn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc chưa đ p ứng yêu cầu đẩy mạnh công nghiệp ho , hiện đại ho Thủ đô Thậm ch có nơi xảy ra vụ việc phức tạp, kéo dài, làm chậm tiến độ thực hiện dự n, gây tổn hại về kinh tế và ảnh hưởng trật tự trị an xã hội, mất nhiều thời gian và công sức giải quyết Vì vậy, việc thực hiện đề tài:

“ p p n n công tác g p óng mặt bằng dự n xâ dựng

K u CNC Hò Lạc trên ị bàn u ện T ạc T ất, t àn p ố Hà Nộ ” là

cần thiết trong thời điểm hiện nay

2 Mục tiêu nghiên cứu

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

3.1 Đối tượng nghiên cứu của đề tài

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là thực trạng thực thi công tác GPMB khi nhà nước thu đất tại Dự n xây dựng Khu CNC trên địa bàn huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội

3.2 Phạm vi nghiên cứu của đề tài

4 Kết cấu luận văn

Ngoài phần mở đầu và kết luận, luận văn có 3 chương

Chương I Nghiên cứu những vấn đề liên quan đến cơ sở lý luận và thực tiễn của công t c GPMB dự n xây dựng Khu CNC Hòa Lạc

Chương II Đặc điểm địa bàn và phương ph p nghiên cứu

Chương III Kết quả nghiên cứu

Quá trình giải phóng mặt bằng được tính từ khi bắt đầu hình thành hội đồng Bồi thường hỗ trợ và t i định cư đến khi giải phóng xong và giao cho chủ đầu tư mới Đây là một qu trình đa dạng và phức tạp thể hiện sự khác nhau giữa các dự n và liên quan đến lợi ích trực tiếp của các bên tham gia và

cả của xã hội

Công t c giải phóng mặt bằng mang t nh quyết định đến tiến độ của c c

dự n, là khâu đầu tiên thực hiện dự n Trong đó bồi thường thiệt hại là khâu quan trọng quyết định tiến độ giải phóng mặt bằng

Theo từ điển tiếng Việt thì bồi thường nghĩa là: “đền bù những tổn hại đã gây

ra, trả lại tương xứng với gi trị hoặc công lao ” điều đó có nghĩa:

+ Không phải mọi khoản đền bù đều bằng tiền;

+ Sự mất m t của người bị thu hồi đất không chỉ là về mặt vật chất mà nhiều trường hợp còn mất m t cả về tinh thần nhất là khi phải t i định cư;

+ Về mặt hành ch nh thì đây là một qu trình không tự nguyện, có t nh cưỡng chế và vẫn đòi hỏi sự “hy sinh” Không chỉ là một sự bồi thường ngang

gi tuyệt đối

Từ những nhận thức trên có thể hiểu bản chất của công t c Giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ mục đ ch quốc phòng, an ninh;

ph t triển kinh tế xã hội vì lợi ch quốc gia, công cộng trong qu trình hiện nay không chỉ đơn thuần là sự bồi thường, hỗ trợ về mặt vật chất mà còn phải đảm bảo lợi ch của người bị thu hổi đất phải di chuyển Đó là họ phải có được chỗ ở ổn định, điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi cũ, tạo điều kiện cho người dân chuyển đổi nghề nghiệp, chỗ ở mới phải tốt hơn nơi cũ về mọi mặt thì mới tạo điều kiện cho người dân sinh sống và ổn định

1.1.1.2 Bồi thường

Bồi thường là đền bù những tổn hại đã gây ra Đền bù là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao [6] Như vậy, bồi thường là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại do hành vi của chủ thể khác

Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện t ch đất thu hồi cho người sử dụng đất [7]

1.1.1.3 Hỗ trợ

Hỗ trợ là giúp đỡ nhau, giúp thêm vào [6]

Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người

có đất thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển [7]

1.1.1.4 Tái định cư

T i định cư là việc di chuyển đến một nơi kh c với nơi ở trước đây để sinh sống và làm ăn T i định cư bắt buộc đó là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi Nhà nước thu hồi hoặc trưng thu đất đai để thực hiện các dự án phát triển

T i định cư được hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về đất, tài sản; di chuyển đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại cuộc sống, thu nhập, cơ sở vật chất, tinh thần tại đó Như vậy, t i định cư là hoạt

động nhằm giảm nhẹ c c t c động xấu về kinh tế - xã hội đối với một bộ phận dân cư đã g nh chịu vì sự phát triển chung

Hiện nay ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thì người sử dụng đất được bố tr t i định cư bằng một trong các hình thức sau:

- Bồi thường bằng nhà ở

- Bồi thường bằng giao đất ở mới

- Bồi thường bằng tiền để người dân tự lo chỗ ở [7]

T i định cư là một bộ phận không thể t ch rời và giữ vị tr rất quan trọng trong ch nh s ch GPMB C c dự n t i định cư cũng được coi là c c dự

n ph t triển và phải được thực hiện như c c dự n ph t triển kh c

đo đạc, kiểm đếm

Trường hợp người sử dụng đất trong khu vực có đất thu hồi không phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng trong việc điều tra, khảo s t, đo đạc, kiểm đếm thì Ủy ban nhân dân cấp xã, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã nơi có đất thu hồi và tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng tổ chức vận động, thuyết phục để người sử dụng

đất thực hiện Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày được vận động, thuyết phục

mà người sử dụng đất vẫn không phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định kiểm đếm bắt buộc Người có đất thu hồi có tr ch nhiệm thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc Trường hợp người có đất thu hồi không chấp hành thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc và tổ chức thực hiện cưỡng chế

- Lập, thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có tr ch nhiệm lập phương n bồi thường, hỗ trợ, t i định cư và phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thu hồi tổ chức lấy ý kiến về phương n bồi thường, hỗ trợ, t i định cư theo hình thức tổ chức họp trực tiếp với người dân trong khu vực có đất thu hồi, đồng thời niêm yết công khai phương n bồi thường, hỗ trợ, t i định cư tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi

Việc tổ chức lấy ý kiến phải được lập thành biên bản có x c nhận của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã, đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã, đại diện những người có đất thu hồi

Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có tr ch nhiệm tổng hợp ý kiến đóng góp bằng văn bản, ghi rõ số lượng ý kiến đồng ý, số lượng ý kiến không đồng ý, số lượng ý kiến kh c đối với phương n bồi thường, hỗ trợ, t i định cư; phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thu hồi tổ chức đối thoại đối với trường hợp còn có ý kiến không đồng ý về phương n bồi thường, hỗ trợ, t i định cư; hoàn chỉnh phương n trình cơ quan có thẩm quyền

Cơ quan có thẩm quyền thẩm định phương n bồi thường, hỗ trợ, t i

định cư trước khi trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất

- Quyết định thu hồi đất, phê duyệt và tổ chức thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quy định tại Điều 66 của Luật đất đai

2013 quyết định thu hồi đất, quyết định phê duyệt phương n bồi thường, hỗ trợ, t i định cư cho c c hộ gia đình c nhân bị thu hồi đất trong cùng một ngày;

Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có tr ch nhiệm phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã phổ biến và niêm yết công khai quyết định phê duyệt phương n bồi thường, hỗ trợ, t i định cư tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi; gửi quyết định bồi thường, hỗ trợ, t i định cư đến từng người có đất thu hồi, trong đó ghi rõ về mức bồi thường, hỗ trợ, bố tr nhà hoặc đất t i định cư (nếu có), thời gian, địa điểm chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ; thời gian bố tr nhà hoặc đất t i định cư (nếu có) và thời gian bàn giao đất đã thu hồi cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng;

Tổ chức thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, bố tr t i định cư theo phương n bồi thường, hỗ trợ, t i định cư đã được phê duyệt;

Trường hợp người có đất thu hồi không bàn giao đất cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thì Ủy ban nhân dân cấp xã, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã nơi có đất thu hồi và tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng tổ chức vận động, thuyết phục để người có đất thu hồi thực hiện Trường hợp người có đất thu hồi đã được vận động, thuyết phục nhưng không chấp hành việc bàn giao đất cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định cưỡng chế thu hồi đất và tổ chức thực hiện việc cưỡng chế

1.1.3 Các yếu tố nh hưởng ến công tác gi i phóng mặt bằng

1.1.3.1 Một số yếu tố cơ bản trong quản lý nhà nước về đất đai

* Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó

Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự ph t triển của nền kinh tế - xã hội Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai đòi hỏi c c văn bản ph p luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang t nh

ổn định cao và phù hợp với tình hình thực tế

Ở nước ta, sau khi ban hành Luật Đất đai 1987, 1993 và đã hai lần Quốc hội Luật sửa đổi, bổ sung c c quy định của Luật Đất đai vào c c năm 1998; 2001 và Nhà nước ban hành Luật đất đai 2003 nhằm đ p ứng yêu cầu

ph t triển kinh tế - xã hội đất nước Theo đó, ch nh s ch bồi thường, GPMB cũng luôn được Ch nh phủ không ngừng hoàn thiện, sửa đổi cho phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai Với những đổi mới về ph p luật đất đai, thời gian qua công t c GPMB đã đạt được những kết quả đ ng kh ch lệ, cơ bản đ p ứng được nhu cầu về mặt bằng cho việc ph t triển c c dự n đầu tư Tuy nhiên bên cạnh đó, do t nh chưa ổn định, chưa thống nhất của ph p luật đất đai qua các thời kỳ mà công t c bồi thường GPMB đã gặp kh nhiều khó khăn và cản trở Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban hành c c văn bản quy phạm về quản lý,

sử dụng đất đai có ảnh hưởng rất lớn đến công t c bồi thường GPMB

* Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Đất đai nằm trong nhóm tài nguyên hạn chế của Việt Nam, nhưng lại là điều kiện không thể thiếu được trong mọi qu trình ph t triển Vì vậy, việc sử dụng thật tốt nguồn tài nguyên đất không chỉ quyết định tương lai của nền kinh tế đất nước mà còn là sự đảm bảo cho mục tiêu ổn định ch nh trị và ph t triển xã hội Quy hoạch sử dụng đất được xem là một giải ph p tổng thể định hướng cho qu trình ph t triển và quyết định tương lai của nền kinh tế Thông

qua quy hoạch sử dụng đất, nhà nước can thiệp vào c c quan hệ đất đai, khắc phục những nhược điểm do lịch sử để lại hay giải quyết những vấn đề mà qu trình ph t triển đang đặt ra [4]

Thông qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để

tổ chức việc bồi thường GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng đồng mà Nhà nước đóng vai trò tổ chức Bất kỳ một phương n bồi thường GPMB nào đều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất nhằm đạt được c c yêu cầu như là phương n có hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất Quy hoạch sử dụng đất không chỉ là công cụ “tạo cung” cho thị trường mà còn là phương tiện quan trọng nhất thực hiện c c mục tiêu ch nh trị - xã hội hóa đảm bảo công bằng, dân chủ, văn minh trong bồi thường GPMB và cũng là công việc

mà hoạt động quản lý nhà nước có ảnh hưởng nhiều nhất, hiệu quả nhất, đúng chức năng nhất [4]

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có t c động tới ch nh s ch bồi thường đất đai trên hai kh a cạnh:

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đ ch sử dụng đất, mà theo quy định của Luật Đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện khi có quyết định thu hồi đất đó của người đang sử dụng;

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới gi chuyển nhượng quyền sử dụng đất; từ đó t c động tới gi đất

t nh bồi thường

* Đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo quy định của c c nước, đất đai là một trong c c tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng Ở nước ta, theo quy định của Luật Đất đai, người sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất là chứng thư ph p lý khẳng định quyền sử dụng đất của c c tổ chức, hộ gia đình, c nhân đối với những mảnh đất (lô đất) cụ thể, làm căn cứ cho việc thực hiện c c quyền của người sử dụng đất và giải quyết

c c tranh chấp liên quan tới quyền sử dụng đất Trong công t c bồi thường GPMB, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ để x c định đối tượng được bồi thường, loại đất, diện t ch đất t nh bồi thường Hiện nay, công t c đăng ký đất đai ở nước ta vẫn còn yếu kém, đặc biệt là đăng ký biến động về

sử dụng đất; việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn chưa hoàn tất

Ch nh vì vậy mà công t c bồi thường GPMB đã gặp rất nhiều khó khăn Làm tốt công t c đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì công

t c bồi thường GPMB sẽ thuận lợi, tiến độ giải phóng mặt bằng nhanh hơn

1.1.3.2 Yếu tố giá đất và định giá đất

Một trong những vấn đề đang gây ch tắc cho công t c bồi thường GPMB hiện nay đó là gi bồi thường cho người có đất bị thu hồi

Gi đất là số tiền t nh trên một đơn vị diện t ch đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất [5] Theo quy định của ph p luật đất đai hiện hành thì gi đất được hình thành trong c c trường hợp sau đây:

- Do UBND c c tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (gọi chung là UBND cấp tỉnh) quy định (căn cứ vào nguyên tắc, phương ph p x c định gi đất và và khung gi đất do Ch nh phủ quy định) được công bố công khai và có hiệu lực thực hiện vào ngày 01 th ng 01 hàng năm

- Do đấu gi quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự n có sử dụng đất

- Do người sử dụng đất thỏa thuận về gi đất với những người có liên quan khi thực hiện c c quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Để x c định được gi đất ch nh x c và đúng đắn chúng ta cần phải có những hiểu biết về định gi đất Định gi đất đó là những phương ph p kinh

tế nhằm t nh to n lượng gi trị của đất bằng hình th i tiền tệ tại một thời điểm

khi chúng tham gia trong một thị trường nhất định Hay nói c ch kh c, định

gi đất được hiểu là sự ước t nh về gi trị quyền sử dụng đất bằng hình th i tiền tệ cho một mục đ ch cụ thể đã được x c định tại một thời điểm x c định Khi định gi đất người định gi phải căn cứ vào mục đ ch sử dụng của từng loại đất tại thời điểm định gi để p dụng phương ph p định gi đất cho phù hợp với thực tế

Gi đất t nh bồi thường thiệt hại về đất là thước đo phản nh mối quan

hệ kinh tế giữa Nhà nước, người bị thu hồi đất và nhà đầu tư Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, nguyên tắc định gi đất là phải s t với gi thị trường trong điều kiện bình thường Tuy nhiên, tình hình phổ biến hiện nay là

gi đất do c c địa phương quy định và công bố đều không theo đúng nguyên tắc đó, dẫn tới nhiều trường hợp ch tắc về bồi thường đất đai và ph t sinh khiếu kiện Kết quả kiểm tra thi hành Luật Đất đai năm 2013 của BTNMT cho thấy khiếu nại trong lĩnh vực đất đai đã giảm: năm 2015 có 1813 vụ việc (chiếm 94% số vụ việc) liên quan đến lĩnh vực đất đai, trong đó có 1214 vụ việc khiếu nại liên quan đến quyết định, hành vi hành ch nh về đất đai, chủ yếu là, bồi thường, hỗ trợ, TĐC, cưỡng chế thu hồi đất Trong c c trường hợp khiếu nại về bồi thường GPMB thì có tới 70% là khiếu nại về gi đất bồi thường qu thấp so với gi đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường [9] Như vậy, nếu công t c định gi đất để bồi thường GPMB không được làm tốt

sẽ làm cho công t c GPMB ch tắc, làm chậm tiến độ triển khai dự n hoặc làm lỡ cơ hội đầu tư

thông qua c c giao dịch trên thị trường); đồng thời, người bị thu hồi đất có thể

tự mua hoặc thuê đất đai, nhà cửa mà không nhất thiết phải thông qua Nhà nước thực hiện ch nh s ch t i định cư và bồi thường [8]

- Gi cả của bất động sản được hình thành trên thị trường và nó sẽ t c động tới gi đất t nh bồi thường

vì lợi ch công cộng, có thể căn cứ vào ph p luật mà trưng thu hay trưng dụng đất đai và trả bồi thường" C c nhà làm luật giải th ch rằng trưng thu p dụng đối với đất thuộc sở hữu tập thể do phải chuyển quyền sở hữu tập thể sang sở hữu nhà nước, còn trưng dụng đối với đất thuộc sở hữu nhà nước vì chỉ thay đổi mục đ ch sử dụng đất

Trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng để sử dụng vào mục đ ch công cộng, lợi ch quốc gia… thì Nhà nước có ch nh s ch bồi thường và tổ chức t i định cư cho người bị thu hồi đất Vấn đề bồi thường cho người có đất bị thu hồi được ph p luật đất đai Trung Quốc quy định như sau:

Về tr ch nhiệm bồi thường: Ph p luật đất đai Trung Quốc quy định, người nào sử dụng đất thì người đó có tr ch nhiệm bồi thường Phần lớn tiền bồi thường do người sử dụng đất trả Tiền bồi thường bao gồm c c khoản như

lệ ph sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước và c c khoản tiền trả cho người có đất bị thu hồi Ngoài ra, ph p luật đất đai Trung Quốc còn quy định mức nộp

lệ ph trợ cấp đời sống cho người bị thu hồi đất là nông dân cao tuổi không thể chuyển đổi sang ngành nghề mới khi bị mất đất nông nghiệp, khoảng từ 442.000 - 2.175.000 nhân dân tệ/ha

C c khoản phải trả cho người bị thu hồi đất gồm tiền bồi thường đất đai, tiền trợ cấp t i định cư, tiền bồi thường hoa màu và tài sản trên đất C ch

t nh tiền bồi thường đất đai và tiền trợ cấp t i định cư căn cứ theo gi trị tổng sản lượng của đất đai những năm trước đây rồi nhân với một hệ số do Nhà nước quy định Còn đối với tiền bồi thường hoa màu và tài sản trên đất thì x c định theo gi thị trường tại thời điểm thu hồi đất

Ở Trung Quốc, Nhà nước quan tâm tới nông dân, tạo điều kiện cho họ được hưởng những thành quả công nghiệp hóa, đô thị hóa tại khu đất bị thu hồi Khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp hoặc là thu hồi đất ở thuộc khu vực nông thôn để sử dụng vào mục đ ch kh c thì người nông dân được lưu ý, quan tâm về lợi ch cũng như được bồi thường một c ch hợp lý Một vấn đề rất quan trọng đó là gắn công t c bồi thường với việc giải quyết c c vấn đề xã hội Thông thường khi bị thu hồi đất, người nông dân khó tìm được việc làm

th ch hợp với khả năng của mình Để giải quyết vấn đề này, Trung Quốc đã

thực hiện chế độ dưỡng lão đối với người già (phụ nữ từ 45 tuổi và nam giới

từ 50 tuổi trở lên) và hỗ trợ tiền cho những người đang trong độ tuổi lao động

để c c đối tượng này tự tìm việc làm mới Tiền dưỡng lão được trả từ 90.000 - 110.000 nhân dân tệ/một lần cho Cục Bảo hiểm xã hội và Cục Bảo hiểm xã hội có tr ch nhiệm trả tiền dưỡng lão hàng năm cho những người thuộc diện này; tiền hỗ trợ khoảng 100.000 - 120.000 nhân dân tệ/người

Giải quyết lao động, việc làm trong qu trình thu hồi đất

Trong thời kỳ đầu cải c ch và mở cửa, xây dựng nền kinh tế thị trường

xã hội chủ nghĩa, tốc độ đô thị ho của Trung Quốc diễn ra rất nhanh chóng Diện t ch đất canh t c ngày càng bị thu hẹp do t c động của qu trình đô thị

ho , trong khi dân số tăng nhanh làm cho tỷ lệ thất nghiệp ở c c vùng nông

thôn ngày càng tăng Trong những năm 1990, Trung Quốc có khoảng từ 100 -

120 triệu lao động nông thôn thiếu việc làm, hàng năm con số này lại tăng thêm từ 6 - 7 triệu người

Để giải quyết vấn đề lao động, việc làm trong qu trình đô thị ho , Trung Quốc đã tập trung thực hiện một số biện ph p sau:

- Ph t triển c c x nghiệp địa phương để thu hút lao động

- Xây dựng c c đô thị vừa và nhỏ để giảm bớt lao động nhập cư vào c c thành phố:

Nhìn chung hệ thống ph p luật về bồi thường và TĐC của Trung Quốc đều nhằm bảo vệ những người mà mức sống có thể bị giảm do việc thu hồi đất để thực hiện c c dự n Theo một nghiên cứu gần đây của WB thì c c luật

về TĐC của Trung Quốc đối với c c dự n ph t triển đô thị, công nghiệp và giao thông “đã đ p ứng đầy đủ c c yêu cầu của WB trong tài liệu hướng dẫn thực hiện TĐC”

1.2.1.2 Hàn Quốc

Theo pháp luật thu hồi đất và bồi thường của Hàn Quốc, nhà nước có quyền thu hồi đất (có bồi thường) của người dân để sử dụng vào các mục đ ch sau đây: Các dự án phục vụ mục đ ch quốc phòng, an ninh; Dự án đường sắt, đường bộ, sân bay, đập nước thủy điện, thủy lợi v.v; Dự án xây dựng trụ sở

cơ quan nhà nước, nhà máy điện, viện nghiên cứu v.v; Dự án xây dựng trường học, thư viện, bảo tàng v.v; Dự án xây dựng nhà, xây dựng cơ sở hạ tầng trong khu đô thị mới, khu nhà ở để cho thuê hoặc chuyển nhượng v.v.[1] Chính sách, pháp luật về bồi thường khi nhà nước thu hồi đất ở Hàn Quốc có những điểm đ ng lưu ý sau đây:

- Quy trình tham vấn và cưỡng chế

Việc bồi thường khi nhà nước thu hồi đất được thực hiện theo phương thức tham vấn và cưỡng chế với các bước cụ thể sau: Thu thập, chuẩn bị các

quy định về tài sản và đất đai có liên quan đến việc thu hồi đất; Xây dựng và công bố phương án bồi thường; Thành lập Hội đồng bồi thường; Đ nh giá và tính toán tổng số tiền bồi thường; Yêu cầu tham vấn bồi thường; Hoàn tất hợp đồng bồi thường Các cơ quan công quyền thỏa thuận với người bị thu hồi đất

về phương án, cách thức bồi thường Nếu quá trình tham vấn bị thất bại thì nhà nước phải sử dụng biện pháp cưỡng chế Theo ông Kim Jaejeong, Cục trưởng Cục Chính sách đất đai Hàn Quốc, thì ở Hàn Quốc có 85% tổng số các trường hợp nhà nước thu hồi đất thực hiện thành công theo quy trình tham vấn, chỉ có 15% các trường hợp phải sử dụng phương thức cưỡng chế.[3]

- Nguyên tắc bồi thường

Những nguyên tắc cơ bản bao gồm: Chủ dự án bồi thường cho chủ đất và cá nhân có liên quan về những thiệt hại gây ra do thu hồi đất hoặc sử dụng đất cho các công trình công cộng; Việc bồi thường được thực hiện trước khi triển khai dự án; Bồi thường cho chủ đất bằng tiền mặt hoặc trái phiếu do chủ thực hiện dự án phát hành; tiền bồi thường được chi trả cho từng cá nhân; Thực hiện bồi thường trọn gói, một lần

- Về thời điểm xác định giá bồi thường

Trường hợp thu hồi đất thông qua hình thức tham vấn thì thời điểm xác định giá bồi thường là thời điểm các bên đạt được thỏa thuận đồng thuận về phương án bồi thường Đối với trường hợp thu hồi đất thông qua hình thức cưỡng chế thì xác định giá tại thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra quyết định cưỡng chế

- Về xác định giá bồi thường

Chủ thực hiện dự án không được tự định giá mà do ít nhất hai cơ quan định giá thực hiện Đây là các tổ chức tư vấn về giá đất hoạt động độc lập theo hình thức doanh nghiệp hoặc công ty cổ phần có chức năng tư vấn về giá đất Trong trường hợp chủ đất có yêu cầu về việc xác định giá bồi thường thì

chủ đầu tư thực hiện dự án có thể lựa chọn thêm một tổ chức tư vấn về định giá đất thứ ba Giá đất được lựa chọn làm căn cứ xác định bồi thường là giá trung bình cộng của kết quả định giá của hai hoặc ba cơ quan dịch vụ tư vấn

về giá đất độc lập được thuê định giá

- Về bồi thường đất và tài sản trên đất bị thu hồi

Bồi thường đối với đất được thực hiện dựa trên giá đất ở từng khu vực

do Chính phủ công bố hàng năm theo Luật Công bố giá trị và Định giá bất động sản Tổ chức định giá sẽ tiến hành so sánh các yếu tố như vị trí, địa hình, môi trường xung quanh có ảnh hưởng đến giá trị của đất, tham chiếu từ hơn

01 hoặc 02 mảnh đất tham khảo so với mảnh đất cần định giá Quá trình định giá cần đảm bảo sự hài hòa giữa giá đất do tổ chức định giá đưa ra và mức giá theo khung giá đất công khai, chính thức của Chính phủ

Bồi thường đối với tài sản trên đất bao gồm: nhà ở, cây trồng, công

trình xây dựng, mồ mả Đối với các tài sản khác gắn liền với đất, việc bồi thường được xác định cụ thể như sau: Bồi thường các quyền sử dụng đối với tài sản (quyền khai thác mỏ, quyền đ nh bắt cá, quyền sử dụng nguồn nước ) được thực hiện với mức giá phù hợp thông qua định giá chi phí đầu tư, mức lợi nhuận mong đợi; Bồi thường thiệt hại do việc thu hồi đất dẫn đến tạm ngừng hoặc dừng công việc kinh doanh gây ra; Bồi thường thiệt hại về hoa màu trên đất nông nghiệp dựa vào việc xác định doanh thu trên mỗi đơn vị diện tích đất nông nghiệp; Bồi thường thiệt hại về thu nhập cho người lao động bị mất việc hoặc tạm thời nghỉ việc do thu hồi đất gây ra Việc bồi thường được thực hiện dựa trên căn cứ xác định mức lương trung bình của người lao động theo Luật liêu chuẩn lao động

- Về tái định cư khi thu hồi đất ở

Chủ thực hiện dự án có trách nhiệm xây dựng khu tái định cư, trả tiền

di dời hoặc trả tiền cho quỹ tái định cư Khu tái định cư phải có hệ thống cơ

sở hạ tầng đảm bảo cuộc sống của người dân Người bị thu hồi đất ở được ưu tiên mua đất tái định cư với giá ưu đãi thấp hơn 80% so với chi phí phát triển Diện tích mỗi mảnh đất tái định cư rộng từ 165 m2 - 265 m

1.2.1.3 Thái Lan

Hiến ph p Th i Lan năm 1982 quy định việc trưng dụng đất cho c c mục đ ch xây dựng cơ sở hạ tầng, quốc phòng, ph t triển nguồn tài nguyên cho đất nước, ph t triển đô thị, cải tạo đất đai và c c mục đ ch công cộng kh c phải theo gi thị trường cho những người có đủ điều kiện theo quy định của

ph p luật về tất cả c c thiệt hại do việc trưng dụng gây ra và quy định việc bồi thường phải kh ch quan cho người chủ mảnh đất và người có quyền thừa kế tài sản đó Dựa trên c c quy định này, c c ngành có quy định chi tiết cho việc thực hiện trưng dụng đất của ngành mình

Năm 1987 Th i Lan ban hành Luật về trưng dụng bất động sản p dụng cho việc trưng dụng đất sử dụng vào c c mục đ ch xây dựng tiện ch công cộng, quốc phòng, ph t triển nguồn tài nguyên hoặc c c lợi ch kh c cho đất nước, ph t triển đô thị, nông nghiệp, công nghiệp, cải tạo đất đai vào c c mục

đ ch công cộng Luật quy định những nguyên tắc về trưng dụng đất, nguyên tắc t nh gi trị bồi thường c c loại tài sản bị thiệt hại Căn cứ vào đó, từng ngành đưa ra c c quy định cụ thể về trình tự tiến hành bồi thường t i định cư, nguyên tắc cụ thể x c định gi trị bồi thường, c c bước lập và phê duyệt dự n bồi thường, thủ tục thành lập c c cơ quan, uỷ ban t nh to n bồi thường t i định cư, trình tự đàm ph n, nhận tiền bồi thường, quyền khiếu nại, quyền khởi kiện đưa ra toà n V dụ: trong ngành điện năng thì cơ quan điện lực Th i Lan là nơi có nhiều dự n bồi thường t i định cư lớn nhất nước, họ đã xây dựng ch nh s ch riêng với mục tiêu: “Đảm bảo cho những người bị ảnh hưởng một mức sống tốt hơn” thông qua việc cung cấp cơ sở hạ tầng có chất lượng

và đạt mức tối đa nhu cầu, đảm bảo cho những người bị ảnh hưởng có thu

nhập cao hơn và được tham gia nhiều hơn vào qu trình ph t triển xã hội, vì vậy thực tế đã tỏ ra hiệu quả khi cần thu hồi đất trong nhiều dự n

1.2.1.4 Đánh giá chung

Để phục vụ lợi ch quốc gia, lợi ch công cộng, mục đ ch ph t triển kinh

tế, mục đ ch an ninh, quốc phòng, c c nước đều phải sử dụng quyền lực Nhà nước thông qua c c ch nh s ch ph p luật kh c nhau để thu hồi đất hoặc trưng thu đất của người đang sở hữu hoặc sử dụng đất đai và được thể hiện ở c c nội dung sau:

Tr ch nhiệm bồi thường: có thể do Nhà nước hoặc người được sử dụng đất thu hồi

Đối tượng được bồi thường: Tất cả những người có đất bị ảnh hưởng bởi dự n đều có quyền được bồi thường

Phương thức bồi thường: Việc thực hiện bồi thường được thực hiện bằng tiền hoặc hiện vật cho thiệt hại về đất đai

Gi trị đất bị thu hồi hoặc trưng thu: Được t nh trên cơ sở gi trị thực của đất trên nguyên tắc là gi thị trường hoặc gi thay thế

Ch nh s ch hỗ trợ: C c khoản hỗ trợ cho người bị thu hồi đất hoặc trưng thu đất nhằm tạo điều kiện chuyển đổi nghề nghiệp, ổn định sản xuất, thu nhập và cải thiện đời sống

C n s c t ực ện công t c M ở v ệt n m qu c c g oạn

1.2.2.1 Trước khi có Luật Đất đai năm 1993

Ch nh s ch bồi thường cho người bị thu hồi đất đã được x c lập từ thời phong kiến triều Nguyễn, hình thức bồi thường chủ yếu bằng tiền tương xứng với những thiệt hại thực tế của người bị thu hồi đất

Dưới chế độ Việt Nam dân chủ cộng hòa, quy định về việc Nhà nước chiếm hữu đất của dân được quy định lần đầu tiên trong Luật cải c ch ruộng đất ban hành ngày 04 th ng 12 năm 1959, theo đó Nhà nước tịch thu, trưng

thu, trưng mua ruộng của địa chủ để trao cho hộ gia đình, c nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp

Tiếp theo đó, ngày 14 th ng 4 năm 1959, Hội đồng Ch nh phủ đã ban hành Nghị định 151/TTg quy định thể lệ tạm thời về trưng dụng ruộng đất, trong đó có quy định về việc bồi thường thiệt hại về đất Văn bản này được coi là văn bản ph p quy đầu tiên của Việt Nam quy định về bồi thường và t i định cư bắt buộc C c nguyên tắc cơ bản về bồi thường, t i định cư được quy định tại Thông tư liên bộ số 1424/TTLB ngày 06 th ng 7 năm 1959 Liên bộ

ủy ban kế hoạch Nhà nước và bộ Nội vụ hướng dẫn việc thi hành Nghị định 151/TTg, cụ thể là: những người có ruộng đất bị trưng dụng được bồi thường

và trong trường hợp cần thiết được giúp giải quyết công ăn việc làm; đảm bảo kịp thời và đầy đủ diện t ch cần thiết khi xây dựng, chiếu cố đúng mục đ ch quyền lợi và đời sống của người có ruộng bị trưng dụng; chỉ được trưng dụng

số ruộng đất thật cân thiết, không được trưng dụng thừa, hết sức tiết kiệm ruộng đất cầy cấy trồng trọt; hết sức tr nh những nơi dân cư đông đúc, nghĩa trang liệt sỹ, c c cơ sở tôn gi o như nhà thờ, đền chùa, người bị trưng dụng ruộng đất cần được b o trước tối thiểu hai th ng để có đủ thời gian chuẩn bị

di chuyền Mức bồi thường chủ yếu dựa vào sự thỏa thuận giữa c c bên và căn cứ vào thực tế mỗi nơi, không có quy định cụ thể

Ch nh s ch bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất được hoàn thiện thêm một bước trong Thông tư 1792/TTg ngày 11 th ng 1 năm 1970 của Thủ tướng Ch nh phủ quy định một số điểm tạm thời về bồi thường nhà cửa, đất đai, cây cối lưu niên, hoa màu cho nhân dân ở c c vùng xây dựng kinh tế,

mở rộng thành phố Đã có sự thay đổi so với Nghị định 151/TTg từ “chiếu cố đúng mức quyền lợi và đời sống của những người có ruộng đất bị trưng dụng” trước đây sang “đảm bảo thỏa đ ng quyền lợi kinh tế của HTX và của nhân dân” đồng thời những quy định tại Nghị định số 151/TTg trước đây chỉ có

t nh nguyên tắc thì đến thông tư số 1792/TTg đã được quy định cụ thể mức bồi thường nhà ở đất đai, cây lâu năm, hoa màu trên đất Mức gi bồi thường được x c định qua thương lượng, giữa c c ngành, c c cơ quan xây dựng và người bị thu hồi đất để căn cứ vào hoa màu hoặc tài sản hiện có, công sức khai ph và phân loại đất của địa phương

Hiến ph p năm 1980 ra đời, khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân

do Nhà nước thống nhất quản lý Ph p luật không quy định đất có gi và không được tham gia giao dịch dân sự Việc chuyển dịch đất đai được thực hiện qua quan hệ hành ch nh theo cơ chế “giao-thu” Luật đất đai năm 1987

ra đời trên quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, khi Nhà nước thu hồi đất để phục vụ cho c c mục đ ch công cộng, người sử dụng đất không được Nhà nước bồi thường bằng đất, chỉ được bồi thường bằng tiền, tài sản hoa màu có trên diện t ch đất bị thu hồi Sau khi ban hành hiến ph p 1980, việc bồi thường về đất lần đầu tiên được quy định tại Nghị định số 186/HĐBT ngày 31 th ng 5 năm 1990 của Hội đồng Bộ trưởng

về việc bồi thường thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng khi chuyển sang sử dụng vào mục đ ch kh c, theo đó mọi tổ chức c nhân được giao đất nông nghiệp, đất có rừng để sử dụng vào mục đ ch kh c phải bồi thường thiệt hại

về đất nông nghiệp, đất có rừng cho Nhà nước Người có đất bị thu hồi chỉ được bồi thường thiệt hại tài sản trên đất, trong lòng đất mà không được bồi thường về đất, nếu có nhu cầu sử dụng đất sẽ được Nhà nước giao đất

1.2.2.2 Thời kỳ 1993 đến 2003

Hiến ph p 1992 đặt nền móng cho việc xây dựng ch nh s ch bồi thường, GPMB qua những điều, khoản quy định cụ thể như sau:

- Điều 17: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân”

- Điều 23: “… Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của cá nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị trường”

Trên cơ sở Hiến ph p 1992, Luật Đất đai năm 1993 được Quốc hội thông qua và có hiệu lực từ ngày 15 th ng 10 năm 1993 Với quy định “đất có

gi ” và người sử dụng đất có c c quyền và nghĩa vụ, đây là sự đổi mới có ý nghĩa rất quan trọng đối với công t c bồi thường, GPMB của Luật Đất đai năm 1993

Luật đất đai 1993 quy định “đất có gi ” đã tạo sự đổi mới có ý nghĩa rất quan trọng đối với công t c bồi thường GPMB của Luật đất đai 1993 đã thu được những thành tựu quan trọng trong quy định về bồi thường giải phóng mặt bằng được đưa vào từ luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai

đã được thông qua ngày 19 th ng 6 năm 2001 Nhiều văn bản quy định về

ch nh s ch bồi thường GPMB cụ thể hóa c c quy định của Luật đất đai năm

1993 và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2001 đã được ban hành, bao gồm:

- Nghị định số 90/CP ngày 17 th ng 9 năm 1994 của Ch nh phủ quy định về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đ ch an ninh quốc phòng, lợi ch quốc gia, lợi ch công cộng

- Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 22 th ng 4 năm 1998 của Ch nh phủ về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục

đ ch quốc phòng an ninh, lợi ch quốc gia, lợi ch công cộng; thay thế Nghị định số 90/CP

Thông tư 145/1998/TT-BTC ngày 4/11/1998 của Bộ Tài ch nh hướng dẫn thi hành Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 22/4/1998 của Ch nh phủ;

Ch nh s ch bồi thường GPMB theo quy định của Nghị định số

22/1998/NĐ-CP và Thông tư số 145/1998/TT-BTC, quy định:

- Đối tượng bồi thường thiệt hại: Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất có tr ch nhiệm bồi thường thiệt hại về đất và tài sản cho người có đất bị thu hồi đã được giao hoặc cho thuê

- Đối tượng được bồi thường thiệt hại: Là người có quyền sử dụng đất, người sở hữu tài sản hợp ph p theo quy định của ph p luật

- Phạm vi bồi thường thiệt hại:

+ Bồi thường thiệt hại về đất cho toàn bộ diện t ch đất bị thu hồi

+ Bồi thường thiệt hại về tài sản hiện có

- Phạm vi hỗ trợ

+ Trợ cấp đời sống và sản xuất cho những người phải di chuyển chỗ ở,

di chuyển địa điểm sản xuất kinh doanh;

+ Trả chi ph chuyển đổi nghề nghiệp cho người có đất bị thu hồi;

+ Trả c c chi ph phục vụ trực tiếp cho việc tổ chức thực hiện bồi thường, di chuyển, GPMB

Hình thức bồi thường thiệt hại về đất: Khi Nhà nước thu hồi đất thì tùy từng trường hợp cụ thể mà người có đất bị thu hồi được bồi thường bằng tiền, nhà ở hoặc bằng đất Khi bồi thường bằng nhà ở hoặc bằng đất mà có sự chênh lệch về gi trị thì phần chênh lệch gi trị được thanh to n bằng tiền

Về điều kiện được bồi thường: Ch nh s ch đất đai của Nhà nước Việt Nam có nhiều thay đổi qua c c thời kỳ lịch sử, công t c quản lý, sử dụng đất còn nhiều bất cập, do đó trong nghị định số 22/1998//NĐ - CP đã quy định rất

cụ thể, chi tiết c c trường hợp được bồi thường thiệt hại về đất đai tài sản

* Về gi đất để t nh bồi thường thiệt hại: Gi đất để t nh bồi thường thiệt hại được x c định trên cơ sở gi đất của địa phương ban hành theo quy định của Ch nh phủ kèm theo với hệ số K để đảm bảo gi đất t nh bồi thường phù hợp với khả năng sinh lợi và gi chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở địa phương

* Về t i định cư: Nghị định số 22/1998/NĐ-CP quy định Nhà nước chuẩn bị đủ điều kiện để lập khu TĐC (bao gồm quỹ đất, qũy nhà và quỹ tiền mặt): thẩm quyền phê duyệt lập khu TĐC, điều kiện bắt buộc phải có khu TĐC , nguyên tắc bố tr đất ở cho c c hộ gia đình tại khu TĐC và nguồn vốn

xây dựng khu TĐC

* Về tổ chức thực hiện: Nghị định số 22/1998/NĐ-CP quy định cụ thể

về công t c tổ chức thực hiện, tr ch nhiệm của UBND c c cấp và Hội đồng bồi thường giải phóng mặt bằng cấp huyện trong việc chỉ đạo thực hiện công

t c bồi thường GPMB và TĐC của c c dự n như lập phương n bồi thường,

x c định mức bồi thường hoặc trợ cấp cho từng hộ gia đình, c nhân và tổ chức thực hiện bồi thương theo phương n được phê duyệt

Nhìn chung trong thời kỳ 1993-2003, ch nh s ch thu hồi đất và bồi thường GPMB đã có những tiến bộ đảm bảo quyền lợi cho những người bị thu hồi đất Tuy nhiên, cơ chế bồi thường GPMB khi Nhà nước thu hồi đất trong thời kỳ này vẫn còn có một số nhược điểm như sau:

Vấn đề x c định gi đất để t nh bồi thường cho người bị thu hồi đất chưa được quy định, chưa theo một chuẩn mực nhất qu n, có nhiều quyết định của UBND c c tỉnh về gi đất để t nh bồi thường còn thiếu cơ sở, gi đất

do c c địa phương quy định hầu hết đều thấp hơn gi đất trên thị trường, người bị thu hồi đất nông nghiệp thường chịu thiệt thòi, người bị thu hồi đất phi nông nghiệp thường được lợi

Việc thu hồi đất được tiến hành theo dự n, công trình đã được phê duyệt nên người bị thu hồi đất coi đất đang sử dụng vào mục đ ch nông nghiệp như đất phi nông nghiệp theo dự n đang triển khai và thường dẫn đến việc bị so bì gi bồi thường đất với gi đất phi nông nghiệp

- Nhà đầu tư dự n, công trình thường phải làm việc với rất nhiều đối

t c để thực hiện bồi thường GPMB; có trường hợp phải làm việc với UBND

cả 3 cấp tỉnh, huyện, xã, làm việc với Ban bồi thường GPMB và làm việc với người có đất bị thu hồi;

- Thu hồi đất nhưng không ưu tiên trả bằng đất mà chủ yếu là trả bằng tiền; nhiều trường hợp phải TĐC cho người bị thu hồi đất nhưng chưa được

giải quyết thỏa đ ng, điều kiện của c c khu TĐC không bằng khu dân cư đã thu hồi

1.2.2.3 Từ khi có Luật Đất đai năm 2003

Luật đất đai năm 2003 được Quốc hội thông qua và có hiệu lực từ ngày

01 th ng 7 năm 2004 Để hướng dẫn việc bồi thường GPMB theo quy định của Luật đất đai năm 2003, một số văn bản đã được ban hành:

- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 th ng 12 năm 2004 của Ch nh phủ về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất;

- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 th ng 1 năm 2006 của Ch nh phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của c c Nghị định hướng dẫn thi hành luật đất đai và Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty Nhà nước thành công ty cổ phần;

- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Ch nh phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất thực hiện quyền sử dụng, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ và t i định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại tố c o về đất đai

- Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07 th ng 12 năm 2004 của Bộ tài ch nh hướng dẫn thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng

12 năm 2004 của Ch nh phủ về quy hoạch sử dụng đất, gi đất, thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ t i định cư

Về cơ bản, ch nh s ch bồi thường GPMB theo Luật đất đai 2003 đã kế thừa những ưu điểm của ch nh s ch trong thời kỳ trước, đồng thời có những đổi mới nhằm góp phần th o gỡ những vướng mắc trong bồi thường GPMB hiện nay C c quy định của văn bản ph p quy ban hành có những đặc điểm chính sau:

* Về việc thực hiện thu hồi đất và bồi thường GPMB: Nhà nước hạn chế những trường hợp mà Nhà nước bồi thường, hỗ trợ và TĐC và khuyến kh ch

c c nhà đầu tư tự thỏa thuận với người có đất Nhà nước chỉ thực hiện thu hồi đất để sử dụng vào c c mục đ ch như xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế và c c dự n đầu tư lớn theo quy định của Ch nh phủ

* Về gi đất bồi thường: Gi đất do Nhà nước quy định đảm bảo nguyên tắc s t với gi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; c c thửa đất liền kề nhau, c c thửa đất tại khu vực gi p ranh giữa c c tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương có điều kiện

tự nhiên, kinh tế xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đ ch sử dụng hiện tại, cùng mục đ ch sử dụng theo quy hoạch thì mức gi như nhau Gi đất

để t nh bồi thường là gi đất theo mục đ ch đang sử dụng đã được UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định và công bố Đối với trường hợp gi đất do UBND c c tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định tại thời điểm thu hồi đất chưa s t với gi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực

tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì UBND c c tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định gi đất cụ thể cho phù hợp

* Về đối tượng được bồi thường thiệt hại về đất: Hộ gia đình, c nhân đang sử dụng đất mà không có c c loại giấy tờ quy định nhưng đất đã được sử dụng trước ngày 01 th ng 7 năm 2004, nay được UBND cấp xã phường, thị trấn x c nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất

đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất thì sẽ được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

* Về ch nh s ch hỗ trợ: Ngoài c c ch nh s ch hỗ trợ ổn định đời sống,

ổn định sản xuất, hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp như trước đây, ch nh s ch hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất trong thời kỳ này đã được quy định theo hướng tạo điều kiện cho c c hộ nghèo vượt nghèo, c c hộ bị mất đất nông nghiệp có đất phi nông nghiệp để có thể chuyển nghề từ sản xuất nông nghiệp sang sản xuất phi nông nghiệp

* Về t i định cư: UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương phải thực hiện c c dự n TĐC trước khi thu hồi đất Khu t i định cư phải có điều kiện ph t triển bằng hoặc tốt hơn nơi cũ Trường hợp không có khu t i định

cư thì người bị thu hồi đất được bồi thường bằng tiền và được ưu tiên mua nhà hoặc thuê nhà thuộc sở hữu của Nhà nước đối với khu đô thị, bồi thường bằng đất ở đối với khu vực nông thôn Trường hợp hộ gia đình, c nhân bị thu hồi đất ở phải TĐC thì việc bố tr TĐC phải gắn với tạo việc làm hoặc chuyển đổi nghề nghiệp

* Về trình tự tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ và TĐC: một điểm mới đó là người được sử dụng đất được thông b o trước về việc thu hồi đất và phương n tổng thể bồi thường GPMB; qu trình lập phương n bồi thường,

hỗ trợ và TĐC có sự tham gia của người dân bị thu hồi đất trước khi trình cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

Nghị định 69/2009/NĐ-CP của Ch nh phủ ban hành ngày 3 th ng 8 năm 2009 quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, gi đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ t i định cư nhằm đ p ứng nhu cầu hoàn thiện ch nh s ch, ph p luật đất đai, giải quyết những bất cập của ph p luật trước đây và xử lý c c vấn

đề ph t sinh trong qu trình thực hiện ph p luật Nội dung về bồi thường, hỗ trợ t i định cư của Nghị định này bổ sung c c quy định mới và bãi bỏ c c quy định không còn phù hợp với Nghị định 197/2004/NĐ-CP và Nghị định 84/2004/NĐ-CP

1.2.2.4 Những điểm mới quan trọng trong Luật đất đai 2013

Luật đất đai năm 2013 đã Quốc hội đã thông qua ngày 29/11, theo

đó Luật đất đai mới có nhiều điểm mới quan trọng, nổi bật là quy định về khung giá đất do Chính phủ ban hành 5 năm một lần, nhiều vấn đề về bồi thường và hỗ trợ người dân khi Nhà nước thu hồi đất được quy định chặt chẽ hơn

* Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần

Về gi đất, luật Đất đai (sửa đổi) tại Điều 113 quy định: Ch nh phủ ban hành khung gi đất định kỳ 5 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng Trong thời gian thực hiện khung gi đất mà gi đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với gi tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với

gi tối thiểu trong khung gi đất thì Ch nh phủ điều chỉnh khung gi đất cho phù hợp

Quốc Hộ thông qua Luật ất v n ều ểm m quan trọng

Căn cứ vào khung giá đất do Chính phủ ban hành UBND cấp tỉnh xây dựng và trình HĐND thông qua bảng gi đất trước khi ban hành Bảng gi đất được xây dựng định kỳ 5 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01/01 của năm đầu kỳ Trong thời gian thực hiện bảng gi đất, khi Ch nh phủ điều chỉnh khung gi đất hoặc gi đất phổ biến trên thị trường có biến động thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh bảng gi đất cho phù hợp

Khoản 3 Điều 114 quy định: UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể

Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có tr ch nhiệm giúp UBND cấp tỉnh tổ chức việc x c định gi đất cụ thể Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể

Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp Căn cứ kết quả tư vấn giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình UBND cùng cấp quyết định

Hội đồng thẩm định gi đất gồm Chủ tịch UBND cấp tỉnh làm Chủ tịch và đại điện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn định gi đất

Ngoài ra, tiếp thu đề nghị quy định kết quả tư vấn của tổ chức tư vấn định giá đất là một trong các căn cứ để UBND cấp tỉnh quy định, quyết định

giá đất, luật Đất đai (sửa đổi) tại Khoản 4 Điều 115 được chỉnh lý lại: Giá đất

do tư vấn xác định là một trong các căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định, quyết định giá đất

Việc bồi thường thiệt hại do việc trưng dụng đất gây ra cũng đã được quy định cụ thể hơn trong luật Theo đó, trường hợp đất trưng dụng bị hủy hoại thì việc bồi thường được thực hiện bằng tiền theo giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường tại thời điểm thanh toán

* Quy định chặt chẽ về bồi thường và hỗ trợ người dân khi thu hồi đất Luật đất đai năm 2013 quy định Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất

ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam mà có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75, khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường như sau: Trường hợp không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở; trường hợp không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước bồi thường bằng tiền; Trường hợp còn đất ở, nhà ở trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng tiền Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất

ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở

Hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở phải

di chuyển chỗ ở mà không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu không

có chỗ ở nào khác thì được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất

Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp

có vốn đầu tư nước ngoài đang sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng nhà

ở khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 thì được bồi thường về đất

Mặt khác Luật đất đai năm 2013 cũng quy định rõ về nguyên tắc hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất Theo đó, người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi

đất ngoài việc được bồi thường theo quy định của Luật này còn được Nhà nước xem xét hỗ trợ Việc hỗ trợ phải bảo đảm khách quan, công bằng, kịp thời, công khai và đúng quy định của pháp luật

C c khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm: tiền hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất đồng thời hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, c nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp; thu hồi đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ của

hộ gia đình, c nhân mà phải di chuyển chỗ ở; hỗ trợ t i định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, c nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở và c c hỗ trợ kh c

1.2.3 Một số bà ọc từ c n s ch c các nư c trên t ế g về công t c GPMB c o u ện T ạc T ất

Ở mỗi nước tuy chế độ chính trị, xã hội, chính sách pháp luật, tổ chức quản lý đất đai khác nhau nhưng đều xem việc bồi thường đất đai, giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất là một nhiệm vụ quan trọng quyết định thành công của sự đầu tư phát triển

* Nguyên tắc: Nói chung các tổ chức quốc tế và c c nước xây dựng, sách dụng chính sách thu hồi đất đền bù, t i định cư với những nguyên tắc sau:

- Việc bồi thường đất đai, giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất, phải tuân thủ pháp luật và thực hiện theo một quy trình chặt chẽ được tiến hành, phải đảm bảo hài hòa lợi ích của các bên có liên quan

- Việc bồi thường đất đai, GPMB khi thu hồi đất, phải gắn với việc tái định cư, ổn định đời sống và việc làm cho người có đất bị thu hồi

- Việc bồi thường đất đai, GPMB khi thu hồi đất, phải được thực hiện công khai, dân chủ với sự tham gia của cộng đồng, phải kết hợp nhiều biện

ph p, trong đó biện pháp tuyên truyền, giáo dục, tư vấn thuyết phục để người dân tự giác thực hiện là quan trọng

- Chính sách bồi thường, hỗ trợ, t i định cư đối với người bị thu hồi đất

là một hợp phần quan trọng trong chiến lược phát triển bền vững Dự án bồi thường, hỗ trợ, t i định cư phải là một phần hoặc gắn bó chặt chẽ với dự án đầu tư có thu hồi đất

- Phạm vi đối tượng được bồi thường, hỗ trợ trong các dự án thu hồi đất không chỉ giới hạn trong số những người bị thu hồi đất mà phải mở rộng cho tới tất cả những người không bị thu hồi đất nhưng bị t c động tiêu cực bởi các

dự án thu hồi đất Theo đó, người không bị thu hồi đất nhưng nếu dự án thu hồi đất làm thay đổi môi trường sống, điều kiện hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội làm cho điều kiện sống, điều kiện làm việc của người đó khó khăn hơn thì người đó được coi là người bị ảnh hưởng và được đưa vào diện xem xét để bồi thường

- Sự minh bạch hoá và sự tham gia của những người bị ảnh hưởng bởi

dự án thu hồi đất vào việc hoạch định chính sách, xây dựng phương n, thực hiện phương n bồi thường, hỗ trợ t i định cư là việc hết sức cần thiết đảm bảo lựa chọn được những chính sách, giải ph p, phương n tốt nhất, nhân văn nhất và có tính khả thi cao

- Người bị ảnh hưởng được bồi thường một cách thoả đ ng, đảm bảo

cho người bị ảnh hưởng có đời sống phải đạt mức ngang bằng mức khi chưa

có dự n Điều này hàm ý phải áp dụng giá thay thế đối với tài sản bị thiệt hại,

hỗ trợ di dời, khôi phục và ổn định đời sống, thu nhập; phát triển hạ tầng kỹ thuật và xã hội nơi chuyển đến sao cho tương đương nơi ở cũ Như vậy chi phí bồi thường thực chất lớn hơn nhiều so với giá chuyển nhượng trên thị trường của tài sản bị thiệt hại

- Áp dụng các hình thức bồi thường, hỗ trợ rất đa dạng; rất chú trọng sử dụng hình thức bồi thường bằng hiện vật thay thế như nhà ở, đất, các công trình hạ tầng hoặc bằng các gói dịch vụ như đào tạo chuyển đổi nghề nghiệp, các hình thức bảo hiểm, các hình thức hỗ trợ thường xuyên thông qua các quỹ

- Tr nh c c phương n thu hồi đất phải di dân, t i định cư Trong trường hợp không tránh khỏi thì phải hạn chế tới mức thấp nhất số dân phải di dời, đồng thời đảm bảo cho người t i định cư không những ổn định về kinh tế mà còn phải bảo đảm cho họ hoà nhập nhanh chóng vào cộng đồng dân cư mới

về mọi mặt