Nâng cao năng lực cạnh tranh Bất động sản trong du lịch của Tổng Công ty Bất động sản Đông Á

Thị trường bất động sản du lịch tại Việt Nam được đánh giá là một thị trường đầy tiềm năng và cơ hội. Rất nhiều dự án bất động sản đang thu hút các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Hàng loạt các khu du lịch, khu nghỉ dưỡng, khách sạn… được mọc lên ở các thành phố lớn vừa đáp ứng nhu cầu nghỉ dưỡng, giải trí của khách du lịch, vừa tạo ra một diện mạo cảnh quan đô thị khang trang sạch đẹp. Để tồn tại và phát triển thì việc nâng cao năng lực cạnh tranh của các doanh nghiệp đầu tư bất động sản du lịch là điều tất yếu khách quan.

HOÀNG VĂN TÀI

NÂNG CAO NĂNG LỰC CẠNH TRANH

BẤT ĐỘNG SẢN TRONG DU LỊCH

CỦA TỔNG CÔNG TY BẤT ĐỘNG SẢN ĐÔNG Á

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

Hà Nội, Năm 2017

-HOÀNG VĂN TÀI

NÂNG CAO NĂNG LỰC CẠNH TRANH

BẤT ĐỘNG SẢN TRONG DU LỊCH CỦA TỔNG CÔNG TY BẤT ĐỘNG SẢN ĐÔNG Á

Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh

Mã số: 60340102 Luận văn thạc sĩ kinh tế

Người hướng dẫn khoa học:

PGS.TS Hoàng Văn Thành

LỜI CAM ĐOAN

Tác giả xin cam đoan Luận văn “Nâng cao năng lực cạnh tranh Bất động

sản trong du lịch của Tổng Công ty Bất động sản Đông Á” là công trình nghiên

cứu độc lập dưới sự hướng dẫn khoa học của PGS.TS Hoàng Văn Thành Các tàiliệu tham khảo, các số liệu thống kê sử dụng trong Luận văn phục vụ cho mục đíchnghiên cứu được sử dụng đúng quy định Kết quả nghiên cứu của Luận văn là trungthực, khách quan và chưa từng được công bố trong một công trình nghiên cứu nàokhác

Tác giả xin chịu hoàn toàn trách nhiệm về lời cam đoan này!

Hà nội, ngày 12 tháng 06 năm 2017

Tác giả

Hoàng Văn Tài

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành bài khóa luận tốt nghiệp này, ngoài sự nỗ lực cố gắng của bảnthân qua quá trình học tập, em đã nhận được rất nhiều sự quan tâm, giúp đỡ vàhướng dẫn nhiệt tình từ phía nhà trường, các thầy cô giáo và cán bộ nhân viên củaTổng Công ty Bất động sản Đông Á

Lời đầu tiên em xin gửi lời cảm ơn đến toàn thể Ban Giám Hiệu nhà trườngĐại học Thương Mại nói chung và khoa Sau Đại học nói riêng đã tạo điều kiện để

em được làm luận văn tốt nghiệp Đặc biệt, em vô cùng cảm ơn thầy giáo PGS.TS.Hoàng Văn Thành, thầy đã tận tình chỉ bảo, hướng dẫn em và đưa ra những lờikhuyên bổ ích để em có thể hoàn thành tốt luận văn tốt nghiệp này

Em xin chân thành gửi lời cảm ơn tới Ban lãnh đạo cùng toàn thể cán bộnhân viên tại Tổng Công ty Bất động sản Đông Á đã tạo mọi điều kiện thuận lợigiúp đỡ em trong quá trình làm luận văn tốt nghiệp

Mặc dù đã có nhiều cố gắng, song do hiểu biết và kinh nghiệm còn hạn chế,nên luận văn không tránh khỏi sai sót, em rất mong nhận được sự đánh giá và góp ýcủa quý thầy cô để luận văn tốt nghiệp của em được hoàn thiện hơn

Em xin chân thành cảm ơn!

Hà nội, ngày 12 tháng 06 năm 2017

Học viên thực hiện

Hoàng Văn Tài

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT vi

DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ, HÌNH VẼ vii

PHẦN MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết nghiên cứu đề tài 1

2 Tình hình nghiên cứu đề tài 2

3 Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu 4

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 4

4.1 Đối tượng nghiên cứu 4

4.2 Phạm vi nghiên cứu 4

5 Phương pháp nghiên cứu 5

5.1 Phương pháp thu thập dữ liệu 5

5.2 Phương pháp phân tích dữ liệu 6

6 Kết cấu luận văn 7

CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ NĂNG LỰC CẠNH TRANH BẤT ĐỘNG SẢN TRONG DU LỊCH CỦA DOANH NGHIỆP 8

1.1 Bất động sản và thị trường bất động sản trong du lịch 8

1.1.1 Bất động sản 8

1.1.2 Thị trường bất động sản 11

1.1.3 Du lịch và kinh doanh du lịch 16

1.1.4 Bất động sản trong du lịch 16

1.2 Năng lực cạnh tranh bất động sản trong du lịch của doanh nghiệp 17

1.2.1 Khái niệm cạnh tranh, năng lực cạnh tranh bất động sản trong du lịch 17

1.2.2 Khái niệm và ý nghĩa của nâng cao năng lực cạnh tranh bất động sản trong du lịch 19

1.3 Các chỉ tiêu và yếu tố cấu thành năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong du lịch 19

1.3.1 Thị phần và tốc độ tăng thị phần của doanh nghiệp 19

1.3.2 Hiệu quả kinh doanh bất động sản 20

1.3.3 Sức mạnh thương hiệu của doanh nghiệp 21

1.3.4 Chất lượng sản phẩm 21

1.3.5 Năng lực về giá bất động sản trong du lịch 22

1.3.6 Năng lực về xúc tiến, phân phối bất động sản trong du lịch 22

1.3.7 Khả năng nguồn nhân lực 24

1.3.8 Tổ chức và quản lý doanh nghiệp kinh doanh bất động sản 25

1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến năng lực cạnh tranh bất động sản trong du lịch của doanh nghiệp 26

1.4.1 Các yếu tố bên trong 26

1.4.2 Các yếu tố bên ngoài 30

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG NĂNG LỰC CẠNH TRANH CỦA TỔNG CÔNG TY BẤT ĐỘNG SẢN ĐÔNG Á TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN DU LỊCH .37 2.1 Khái quát về hoạt động của Tổng Công ty BĐS Đông Á 37

2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển của Tổng Công ty BĐS Đông Á 37

2.1.2 Cơ cấu tổ chức của Tổng Công ty BĐS Đông Á 38

2.1.3 Các lĩnh vực hoạt động kinh doanh của Tổng Công ty BĐS Đông Á 40

2.2 Thực trạng năng lực cạnh tranh của Tổng Công ty Bất động sản Đông Á trong kinh doanh bất động sản du lịch 41

2.2.1 Năng lực cạnh tranh về thị phần và tốc độ tăng thị phần 41

2.2.2 Năng lực cạnh tranh về hiệu quả kinh doanh bất động sản 41

2.2.3 Năng lực cạnh tranh về sức mạnh thương hiệu 43

2.2.4 Năng lực cạnh tranh về chất lượng sản phẩm bất động sản du lịch 44

2.2.5 Năng lực cạnh tranh về giá bất động sản trong du lịch 45

2.2.6 Năng lực cạnh tranh về xúc tiến, phân phối bất động sản trong du lịch 47

2.2.7 Chất lượng nguồn nhân lực 49

2.2.8 Tổ chức và quản lý 53

2.3 Đánh giá chung về năng lực cạnh tranh Bất động sản trong du lịch của Tổng Công ty BĐS Đông Á 56

2.3.1 Những thành công và nguyên nhân 56

2.3.2 Những hạn chế và nguyên nhân 58

CHƯƠNG 3 GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM NÂNG CAO NĂNG LỰC CẠNH TRANH CỦA TỔNG CÔNG TY BẤT ĐỘNG SẢN ĐÔNG Á TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN DU LỊCH 62

3.1 Mục tiêu và phương hướng kinh doanh Bất động sản trong du lịch của Tổng Công ty BĐS Đông Á giai đoạn 2017-2020 62

3.1.1 Mục tiêu 62

3.1.2 Phương hướng kinh doanh bất động sản trong du lịch 63

3.2 Giải pháp nâng cao năng lực cạnh tranh của Tổng Công ty BĐS Đông Á trong kinh doanh Bất động sản du lịch 64

3.2.1 Giải pháp nâng cao năng lực cạnh tranh về chất lượng sản phẩm 64

3.2.2 Giải pháp nâng cao năng lực cạnh tranh về giá bất động sản trong du lịch 66

3.2.3 Giải pháp nâng cao năng lực cạnh tranh về xúc tiến, phân phối bất động sản trong du lịch 67

3.2.4 Giải pháp nâng cao chất lượng nguồn nhân lực 69

3.2.5 Giải pháp tổ chức và quản lý Tổng Công ty BĐS Đông Á trong kinh doanh bất động sản 70

3.3 Một số kiến nghị vĩ mô 71

3.3.1 Kiến nghị với chính phủ 71

3.3.2 Kiến nghị với UBND tỉnh Thanh Hóa 73

KẾT LUẬN 74

TÀI LIỆU THAM KHẢO 76

CÁC PHỤ LỤC viii

DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ, HÌNH VẼ

A DANH MỤC BẢNG

Bảng 2.1 Doanh thu ngành bất động sản tại Thanh Hóa 41

Bảng 2.2 Kết quả kinh doanh của Đông Á giai đoạn 2013-2016 42

Bảng 2.3 Mức độ đầu tư cho công tác xây dựng, quảng bá thương hiệu 43

Bảng 2.4 Mức giá bán trung bình theo từng loại biệt thự 46

Bảng 2.5 Nguồn thông tin tiếp cận của khách hàng về Đông Á 49

Bảng 2.6 Cơ cấu CBNV Đông Á đến hết năm 2016 50

Bảng 2.7 Ngân sách dành cho công tác đào tạo hàng năm 51

Bảng 2.8 Số lượng CBNV tham dự các khóa đào tạo, bồi dưỡng hàng năm 52

B DANH MỤC SƠ ĐỒ Sơ đồ 1.1 Mô hình năm lực lượng cạnh tranh của Michael Porter 33

Sơ đồ 2.1 Cơ cấu bộ máy Tổng công ty Bất động sản Đông Á 39

C DANH MỤC BIỂU ĐỒ Biểu đồ 2.1 Tốc độ tăng trưởng của Đông Á giai đoạn 2013-2016 42

Biểu đồ 2.2 Biểu đồ giá bán biệt thự, nhà liền kề của 1 số dự án năm 2016 46

Biểu đồ 2.3 Giá phòng khách sạn của 1 số dự án 47

PHẦN MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết nghiên cứu đề tài

Cùng với quá trình toàn cầu hóa trên thế giới, nền kinh tế Việt Nam ngàycàng phát triển Hội nhập vào nền kinh tế thế giới, Việt Nam cũng xây dựng đầy đủnền kinh tế thị trường, trước nhu cầu phát triển đó thị trường bất động sản ở ViệtNam ra đời đã đạt được những bước tiến dài, cả về lượng và chất, đặc biệt tronglĩnh vực bất động sản du lịch

Trong quá trình hội nhập đó, để tồn tại và phát triển thì việc nâng cao nănglực cạnh tranh của các doanh nghiệp đầu tư bất động sản du lịch là điều tất yếukhách quan Mặc dù tình trạng khó khăn của nền kinh tế hiện nay đã khiến cho bấtđộng sản du lịch tại Việt Nam cũng ít nhiều chịu ảnh hưởng của sự trầm lắng nhưngvới các nhà đầu tư, bất động sản du lịch là cuộc chơi dài hơi và kế hoạch đầu tư dù

có bị ảnh hưởng bởi khủng hoảng nhưng không vì thế mà dừng lại, bởi thị trườngbất động sản du lịch tại Việt Nam được đánh giá là một thị trường đầy tiềm năng và

cơ hội Rất nhiều dự án bất động sản đang thu hút các nhà đầu tư trong và ngoàinước Hàng loạt các khu du lịch, khu nghỉ dưỡng, khách sạn… được mọc lên ở cácthành phố lớn vừa đáp ứng nhu cầu nghỉ dưỡng, giải trí của khách du lịch, vừa tạo

ra một diện mạo cảnh quan đô thị khang trang sạch đẹp

Đối với Tổng Công ty bất động sản Đông Á, trong những năm qua Công ty

đã và đang tham gia vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản du lịch với nhiều dự ánlớn trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa Ðây là một thị trường có nhiều tiềm năng, đặc biệtthị trường bất động sản du lịch tại Thanh Hóa nói chung và Sầm Sơn nói riêng đã cóbước tiến vượt bậc với sự ra mắt thành công của dự án phức hợp có quy mô lớn củaTập đoàn FLC Đồng thời, số lượng khách du lịch tới Thanh Hóa có mức tăngtrưởng cao trong những năm vừa qua và được dự báo sẽ tiếp tục tăng trưởng trongthời gian tới Trước tình hình đó, việc đưa ra các giải pháp, các kiến nghị nhằmnâng cao năng lực cạnh tranh bất động sản trong lĩnh vực du lịch của Tổng Công

ty bất động sản Đông Á là hết sức cần thiết, có ý nghĩa và vai trò to lớn, đặc biệttrong bối cảnh nền kinh tế hiện nay Thông qua việc đánh giá năng lực cạnh

tranh bất động sản trong du lịch của Tổng Công ty bất động sản Đông Á đang cónhững thành công và hạn chế nhất định Đó chính là lý do tôi quyết định lựa

chọn đề tài “Nâng cao năng lực cạnh tranh bất động sản trong lĩnh vực du

lịch của Tổng Công ty bất động sản Đông Á” làm đề tài nghiên cứu trong luận

văn tốt nghiệp

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Bất động sản trong du lịch đã và đang được nghiên cứu khá phổ biến và khaithác dưới nhiều khía cạnh trong những năm gần đây Điều này đã được thể hiện quarất nhiều các báo, luận án, luận văn nghiên cứu, có liên quan như:

Phạm Tiến Thành (2009), Các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả đầu tư các

dự án kinh doanh bất động sản tại Công ty cổ phần xây dựng Sông Hồng, Luận văn

Thạc sỹ Thương mại, Đại học Ngoại thương, Hà Nội Luận văn đã nêu lên cơ sở lýluận về đầu tư, dự án đầu tư để làm cơ sở cho việc đánh giá hiệu quả đầu tư các dự

án kinh doanh bất động sản tại Công ty cổ phần xây dựng Sông Hồng Cuối cùngtác giả đã đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả đầu tư cho các dự án kinhdoanh bất động sản của công ty Tuy nhiên, trong bài luận văn, tác giả chưa phântích các yếu tố bên trong và bên ngoài ảnh hưởng tới hoạt động kinh doanh bất độngsản của công ty

Nguyễn Vân Thanh (2008), Xây dựng chiến lược kinh doanh bất động sản

của BitexcoLand, Luận văn Thạc sỹ, Đại học Kinh tế Tp Hồ Chí Minh Công trình

đã hệ thống hóa cơ sở lý luận về chiến lược, phân tích các yếu tố ảnh hưởng đếnmôi trường hoạt động kinh doanh bất động sản, hoạt động sản xuất kinh doanh củacông ty từ đó kết hợp với định hướng, mục tiêu của BitexcoLand để xây dựng chiếnlược kinh doanh bất động sản của BitexcoLand

Cổ Tấn Thanh Sơn (2013), Một số giải pháp nâng cao năng lực cạnh tranh

của Công ty Cổ phần phát triển nhà Bà Rịa – Vũng Tàu (HODECO), Luận văn

Thạc sỹ 2013, Đại học Bách khoa Hà Nội Trong bài luận văn của mình, tác giả đãnêu ra một số lý thuyết về cạnh tranh và năng lực cạnh tranh Dựa vào những lýthuyết đó, tác giả đã phân tích, đánh giá năng lực cạnh tranh của Công ty

HODECO, rút ra các vấn đề tồn tại, nguyên nhân, từ đó đề xuất một số giải phápnâng cao năng lực cạnh tranh của Công ty HODECO.

Trần Thanh Huyền (2012), Giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả kinh doanh

bất động sản tại Tập đoàn Vingroup – Công ty Cổ phần, Chuyên đề thực tập tốt

nghiệp, Đại học kinh tế quốc dân Chuyên đề đã hê thống hóa phần lý thuyết cơ bản

về bất động sản và hoạt động kinh doanh bất động sản, từ đó nêu ra thực trạng vàđánh giá ưu nhược điểm trong đầu tư kinh doanh bất động sản của công ty một cáchtương đối khách quan để đề xuất các giải pháp, kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quảhoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản tại Tập đoàn Vingroup

VietRees (2008), Nghiên cứu giải pháp nâng cao NLCT của doanh nghiệp

BĐS Nghiên cứu của VietRees đã chỉ ra những hạn chế về NLCT của đa số các

doanh nghiệp BĐS hiện nay:

+ Chất lượng và khả năng cạnh tranh về mặt quản lý kém

+ Nguồn nhân lực chưa được đào tạo bài bản về lĩnh vực BĐS

+ Thông tin BĐS thiếu minh bạch

+ Hiệu quả công việc thấp

+ Khả năng tài chính kém

+ Sự yếu kém về thương hiệu

+ Chưa thật sự hướng đến đúng nhóm đối tượng khách hàng của mình + Chưa hiểu rõ và chấp hành đúng pháp luật

Theo VietRees, các chủ doanh nghiệp nên thực hiện công tác này mộtcách nghiêm túc, có thể cần phải có sự trợ giúp của các doanh nghiệp tư vấn có uytín trên thị trường để hỗ trợ Mặt khác, dù có đánh giá như thế nào đi nữa thì cũngcần phải có căn cứ so sánh với các doanh nghiệp khác trong cùng lĩnh vực hoạtđộng, trong cùng phân khúc thị trường và cạnh tranh trực tiếp, gián tiếp đối vớidoanh nghiệp của mình

Như vậy, đã có một số công trình nghiên cứu về lĩnh vực bất động sản trongcác tổ chức, doanh nghiệp ở nước ta Các công trình nghiên cứu đã đóng góp lý luận

và thực tiễn rất nhiều về năng lực cạnh tranh bất động sản của các doanh nghiệp

trên thị trường Tuy nhiên, chưa có đề tài nào nghiên cứu nâng cao năng lực cạnhtranh bất động sản trong du lịch của Tổng Công ty bất động sản Đông Á trong 3năm trở lại đây Do đó vấn đề nghiên cứu là rất quan trọng và cấp thiết nên việcthực hiện đề tài này sẽ có ý nghĩa rất to lớn cả về lý luận lẫn thực tiễn.

3 Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu

Mục tiêu của công trình nghiên cứu nhằm đề xuất một số giải pháp và kiếnnghị nâng cao năng lực cạnh tranh bất động sản của Tổng Công ty bất động sảnĐông Á Để đạt được mục tiêu nghiên cứu trên, đề tài đã thực hiện ba nhiệm vụ sau:

Một là, hệ thống hóa cơ sở lý luận về bất động sản và năng lực cạnh tranh bất

động sản trong du lịch

Hai là, phân tích đánh giá thực trạng năng lực cạnh tranh bất động sản trong

du lịch của Tổng Công ty bất động sản Đông Á trong giai đoạn hiện nay

Ba là, đề xuất một số giải pháp và kiến nghị nhằm nâng cao năng lực cạnh

tranh bất động sản trong du lịch của Tổng Công ty bất động sản Đông Á trong thờigian tới

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của luận văn là năng lực cạnh tranh của Tổng Công tybất động sản Đông Á trong kinh doanh bất động sản du lịch

4.2 Phạm vi nghiên cứu

- Phạm vi về không gian: Giới hạn nghiên cứu tại tỉnh Thanh Hóa nói chung

và Tổng Công ty bất động sản Đông Á (Tòa nhà 11/A1 khu Tân Hương - ĐôngHương - TP Thanh Hóa) nói riêng

- Phạm vi về thời gian: Đề tài tiến hành nghiên cứu, thu thập dữ liệu về năng

lực cạnh tranh của Đông Á trong giai đoạn 2012 - 2016 và đề ra những giải pháp vàkiến nghị nhằm nâng cao năng lực cạnh tranh của Tổng Công ty trong kinh doanhbất động sản du lịch đến năm 2020 và những năm tiếp theo

- Phạm vi về nội dung: Đề tài tập trung nghiên cứu lý luận, thực trạng và giải

pháp về năng lực cạnh tranh của Tổng Công ty bất động sản Đông Á trong kinhdoanh bất động sản du lịch

5 Phương pháp nghiên cứu

5.1 Phương pháp thu thập dữ liệu

 Phương pháp thu thập dữ liệu thứ cấp

Nguồn dữ liệu thứ cấp: Ngoài nguồn trong doanh nghiệp, còn có các nguồnngoài doanh nghiệp như báo cáo của các cơ quan chủ quản, các bài báo, tạp chíkhoa học về lĩnh vực nghiên cứu

Để có dữ liệu thứ cấp phục vụ cho luận văn, tôi đã liên hệ với phòng Tổchức hành chính, phòng Tài chính kế toán và các phòng ban khác để thu thập cácthông tin như: Báo cáo tài chính năm 2012, 2013, 2014, 2015 và 2016, báo cáođánh giá doanh nghiệp, các bản tin nội bộ kết hợp với thu thập các dữ liệu từ sách,báo, tạp chí chuyên ngành, website liên quan để làm căn cứ cho việc phân tích,đánh giá về năng lực cạnh tranh bất động sản trong du lịch của Tổng Công ty bấtđộng sản Đông Á

 Phương pháp thu thập dữ liệu sơ cấp

- Phương pháp phỏng vấn trực tiếp: Thiết kế 10 câu hỏi phỏng vấn và tiến

hành phỏng vấn Tổng giám đốc và các Giám đốc chuyên môn trong công ty.Phương pháp này giúp thu thập được nhiều thông tin, tìm hiểu sâu vào những thôngtin cần thiết, thu được bức tranh rõ ràng hơn về năng lực cạnh tranh của công tytrong lĩnh vực bất động sản du lịch

Cách tiến hành:

Bước 1: Xây dựng 1 bộ câu hỏi mẫu gồm 10 câu hỏi dành cho nhà quản trị,

các câu hỏi liên quan đến tình hình hoạt động kinh doanh bất động sản trong du lịchcủa công ty, quan điểm của nhà quản trị về việc nâng cao năng lực cạnh tranh bấtđộng sản của công ty

Bước 2: Tới công ty để phỏng vấn trực tiếp 6 nhà quản trị

Bước 3: Thu nhận lại ý kiến bằng cách viết lại những câu trả lời của họ, sử

dụng làm tài liệu để nghiên cứu và phân tích thực trạng năng lực cạnh tranh bấtđộng sản trong du lịch của công ty

- Phương pháp sử dụng phiếu điều tra:

Thiết kế mẫu phiếu khảo sát tập trung nghiên cứu năng lực cạnh tranh của Công tytrong hoạt động kinh doanh bất động sản trong du lịch dưới góc nhìn của cán bộ nhân viêntại Tổng công ty bất động sản Đông Á Tác giả đã phát ra 200 phiếu khảo sát và thu về 200phiếu

Thiết kế mẫu phiếu khảo sát tập trung nghiên cứu năng lực cạnh tranh của Công tytrong hoạt động kinh doanh bất động sản trong du lịch dưới góc nhìn của khách hàng Tácgiả đã phát ra 100 phiếu khảo sát và thu về 100 phiếu

Các câu hỏi trong phiếu khảo sát là những câu hỏi trắc nghiệm, các đối tượng đượckhảo sát sẽ đánh dấu vào phương án mà mình lựa chọn Phiếu khảo sát sau đó được thu lại

để tổng hợp, xử lý và phân tích các thông tin thu thập được để phục vụ cho công tácnghiên cứu đề tài

- Phương pháp quan sát trực tiếp: Việc quan sát trực tiếp và tiếp xúc cá nhân

giúp ta có cái nhìn tổng quát, giúp cho việc đánh giá chính xác và hiệu quả hơn thôngqua cách thức làm việc, ứng xử, cử chỉ, thái độ của CBNV mà khi thu thập thông tinqua các phương pháp khác không có

Cách tiến hành:

Quan sát không gian làm việc, cách thức làm việc, hiệu quả công việc đạt được,

sự phối hợp của các nhân viên trong công việc, giao tiếp với khách hàng, đồngnghiệp, cấp trên của CBNV trong công ty

5.2 Phương pháp phân tích dữ liệu

- Phương pháp so sánh: Dựa vào tài liệu đã thu thập được, lập bảng số

liệu phản ánh các chỉ tiêu qua từng năm, so sánh số liệu về những chỉ tiêu đógiữa các năm với nhau về số tương đối (biểu hiện bằng số lượng chênh lệch giữacác năm) và số tuyệt đối (biểu hiện bằng tỷ lệ giữa phần chênh lệch số liệu chọnlàm gốc so sánh)

- Phương pháp tổng hợp dữ liệu: Dựa trên các dữ liệu đã thu thập được,

tiến hành tổng hợp và rút ra nhận xét, đánh giá Qua việc tổng hợp để có nhữngnhận xét, đánh giá tổng quan, toàn diện về vấn đề nghiên cứu

- Phương pháp toán thống kê: Sau khi thu thập các số liệu thứ cấp và sơ

cấp, sử dụng phương pháp thống kê toán học với sự hỗ trợ của phần mềm Excelnhằm tổng hợp để tổng hợp các số liệu đã thu thập được

6 Kết cấu luận văn

Ngoài lời cảm ơn, mục lục, danh mục sơ đồ bảng biểu, danh mục từ viết tắt

và phần mở đầu, luận văn được kết cấu bao gồm 3 chương:

Chương 1: Cơ sở lý luận về bất động sản và năng lực cạnh tranh bất động sản trong du lịch của doanh nghiệp.

Chương 2: Thực trạng năng lực cạnh tranh của Tổng Công ty bất động sản Đông Á trong kinh doanh bất động sản du lịch.

Chương 3: Giải pháp và kiến nghị nhằm nâng cao năng lực cạnh tranh của Tổng Công ty bất động sản Đông Á trong kinh doanh bất động sản du lịch.

CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ NĂNG LỰC CẠNH TRANH BẤT ĐỘNG SẢN TRONG DU LỊCH CỦA DOANH NGHIỆP 1.1 Bất động sản và thị trường bất động sản trong du lịch

1.1.1 Bất động sản

1.1.1.1 Khái niệm bất động sản

Tuỳ theo mục đích quản lý và sử dụng, tài sản được phân thành nhiều loạikhác nhau nhưng về cơ bản tài sản được phân làm hai loại: động sản và BĐS Sựphân chia này đã có trong Bộ Luật La Mã cách đây hàng ngàn năm và cho đến nay,thuật ngữ BĐS được sử dụng phổ biến trên nhiều quốc gia, lãnh thổ trên thế giới

Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sảngồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên, hệ thống pháp luật củamỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêuchí phân loại bất động sản Đối với nước ta cũng tiếp cận cách đặt vấn đề như vậy,Điều 107 Bộ Luật Dân sự năm 2015 Việt Nam quy định: Bất động sản là các tài sảnkhông thể di dời bao gồm:

- Đất đai;

- Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;

- Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;

- Tài sản khác theo quy định của pháp luật [11, tr32]

Có thể thấy rằng khái niệm BĐS ngay trong luật của Việt Nam cũng là mộtkhái niệm mở, bao hàm trong nó nhiều chủng loại hàng hóa khác nhau Tuy nhiên

có thể thấy bộ phận căn bản của BĐS chính là quyền sử dụng đất, do đó chính sáchđất đai có ảnh hưởng quyết định đến sự hình thành, vận hành và phát triển của thịtrường BĐS

Còn theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế, bất động sản là đất đai và nhữngcông trình do con người tạo nên gắn liền với đất Đó là những vật hữu hình cùng vớinhững tài sản nằm ở trên, phía trên hay dưới mặt đất [10, tr3]

Như vậy, khái niệm bất động sản rất rộng, đa dạng nhưng nói chung có mộtquan điểm thống nhất là bất động sản là đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai

không di dời được, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai Đó là mộtphần không thể thiếu trong cuộc sống của con người, gắn liền với mọi hoạt động xãhội của mỗi quốc gia.

1.1.1.2 Đặc điểm của bất động sản

 Tính cá biệt và tính khan hiếm

Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đấtđai Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn Tính khanhiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực,vùng, địa phương, lãnh thổ v.v Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không didời được của đất đai nên hàng hóa BĐS có tính cá biệt Trong cùng một khu vựcnhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau Trên thịtrường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không giankhác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế Ngay trongmột tòa cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau Ngoài

ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sựhấp dẫn đối với khách hàng hoặc thỏa mãn sở thích cá nhân

 Tính bền lâu

Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xemnhư không thể bị hủy hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp Đồng thời, các vậtkiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian

sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa Vìvậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng

Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS Tuổi thọ kinh

tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chiphí sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS đó Tuổi thọ vật lý dàihơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu củavật kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hóa và hư hỏng, không thể tiếp tục antoàn cho việc sử dụng Trong trường hợp đó, nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nângcấp BĐS thu được lợi ích lớn hơn là phá đi và xây dựng mới thì có thể kéo dài tuổi

thọ vật lý để “chứa” được mấy lần tuổi thọ kinh tế Thực tế, các nước trên thế giới

đã chứng minh tuổi thọ kinh tế của BĐS có liên quan đến tính chất sử dụng củaBĐS đó Nói chung, tuổi thọ kinh tế của nhà ở, khách sạn, nhà hát là trên 40 năm;của tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp, nhà ở phổ thông là trên 45 năm v.v Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá BĐS là do đất đai không bị mất đi, không

bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khácnhau, nên hàng hoá BĐS rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn

 Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau

BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bịtác động của BĐS khác Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng cáccông trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị sử dụng của BĐStrong khu vực đó Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự

hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến.

 Tính thích ứng

Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng BĐS trong quá trình

sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó,đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãnnhu cầu sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh và các hoạt động khác

 Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý

Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hànghoá thông thường khác Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, đòi hỏi chi phí lớn

và thời gian dài Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tươngxứng

 Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội

Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoáthông thường khác Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia làrất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó Yếu

tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v chi phốinhu cầu và hình thức BĐS

1.1.2 Thị trường bất động sản

1.1.2.1 Khái niệm thị trường bất động sản

Thị trường là phạm trù kinh tế tổng thể gắn liền với quá trình sản xuất, lưuthông hàng hóa và lưu thông tiền tệ, tổng thể các giao dịch mua bán và dịch vụ Bảnchất của thị trường là giải quyết các quan hệ, trong đó người bán và người mua làhai lực lượng cơ bản trên thị trường, thể hiện rõ nhất yếu tố cung – cầu của thịtrường

Dựa trên phân tích lý luận nêu trên, các chuyên gia kinh tế cũng như các nhànghiên cứu về BĐS trong nước cũng như quốc tế đã đưa ra một số khái niệm sauđây về thị trường BĐS:

- Khái niệm 1: thị trường BĐS là nơi hình thành các quyết định về việc ai tiếpcận được BĐS và BĐS đó được sử dụng như thế nào và vì mục đích gì

- Khái niệm 2: thị trường BĐS là đầu mối thực hiện và chuyển dịch giá trị củahàng hóa BĐS

- Khái niệm 3: thị trường BĐS là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyểnnhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như môi giới, tưvấn… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước đốivới thị trường BĐS có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển haykìm hãm hoạt động kinh doanh đối với thị trường BĐS

- Khái niệm 4: thị trường BĐS là "nơi" tiến hành các giao dịch về BĐS gồmchuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ như môi giới, tưvấn [04, tr7]

Từ những quan khái niệm trên, có thể thấy rằng: thị trường bất động sản làtổng hòa các giao dịch dân sự về bất động sản theo quy định của pháp luật tại mộtđịa bàn nhất định trong một thời gian nhất định Định nghĩa này vừa đơn giản, vừa

dễ hiểu, nhưng nó chứa đựng đầy đủ phạm vi và nội dung của thị trường bất độngsản, đó là một thị trường của các hoạt động giao dịch bất động sản như: mua bán,trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch Những hoạt động này phải tuân theo quyđịnh của pháp luật, được diễn ra trong phạm vi không gian và thời gian nhất định

Và khi đã gọi là thị trường phải tất yếu tuân thủ quy luật của thị trường Thị trường

có yếu tố pháp luật hoặc không có yếu tố pháp luật tùy thuộc vào tập quán, phongtục và sự phát triển thị trường bất động sản ở mỗi quốc gia [10, tr7]

Thị trường bất động sản là một trong những thị trường có vị trí và vai tròquan trọng đối với nền kinh tế quốc dân, có quan hệ trực tiếp với các thị trường tàichính tiền tệ, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường laođộng Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường này sẽ góp phần quan trọng vàoquá trình thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, tạo khả năng thu hút các nguồn vốnđầu tư cho phát triển, đóng góp thiết thực vào quá trình phát triển đô thị và nôngthôn bền vững theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước

1.1.2.2 Vai trò của thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản đóng vai trò to lớn và quan trọng trong nền kinh tếquốc dân, tùy thuộc vào từng thời kỳ phát triển tỷ trọng đóng góp của thị trường bấtđộng sản nước ta chiếm khoảng 30% của nền kinh tế và chiếm khoảng 60-70% tổnggiá trị tài sản cố định của nền kinh tế Việt Nam Thị trường này tác động hai mặtđến nền kinh tế Nếu nhà nước quản lý tốt thì thị trường sẽ phát triển ổn định, sự ổnđịnh này sẽ thúc đẩy nền kinh tế tăng trưởng ổn định Mặt khác nếu công tác quản

lý thị trường bất động sản yếu kém, không kiểm soát được thì nó sẽ kéo nền kinh tếvào tình trạng khủng hoảng, suy thoái Vai trò của thị trường bất động sản được thểhiện qua các điểm sau:

 Phát triển thị trường BĐS góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển

Đây là nơi gặp gỡ giữa cung và cầu về BĐS, là cầu nối giữa sản xuất và tiêudùng BĐS Đó chính là nơi thực hiện quá trình tái sản xuất và các yếu tố sản xuấtđáp ứng cho các hoạt động kinh doanh bản thân BĐS Thị trường BĐS là nơi thựchiện chuyển hóa vốn từ hình thái hiện vật sang giá trị (đối với nguồn kinh doanhBĐS) Khi thị trường BĐS không được thông suốt, ngưng trệ, sự chuyển hóa gặpkhó khăn sẽ làm cho vốn luân chuyển chậm, ảnh hưởng lớn đến quá trình tái sảnxuất trong những quá trình sản xuất tiếp theo Khi thị trường BĐS phát triển, tốc độ

luân chuyển vốn nhanh sẽ tạo điều kiện cho tốt cho người kinh doanh BĐS cũngnhờ đó mà thúc đẩy mạnh quá trình sản xuất.

 Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả

về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân

BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia Tỷ trọng BĐS trong tổng số của cải xãhội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vậtchất của mỗi nước Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạtđộng của nền kinh tế Theo đánh giá của các chuyên gia, tổng giá trị vốn chưa đượckhai thác ẩn chứa trong BĐS ở các nước thuộc thế giới thứ 3 là rất lớn lên tới hàngnghìn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA của các nước phát triển hiện dànhcho các nước đang phát triển trong vòng 30 năm qua BĐS còn là tài sản lớn củatừng hộ gia đình Trong điều kiện nền kinh tế thị trường thì BĐS ngoài chức năng lànơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, nó còn là nguồn vốn để phát triểnthông qua hoạt động thế chấp

 Phát triển thị trường BĐS sẽ huy động một nguồn vốn lớn tại chỗ

Nếu một quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho BĐS có đủ điều kiệntrở thành hàng hóa và được định giá khoa học, chính thống sẽ tạo cho nền kinh tếcủa quốc gia đó một tiềm năng đáng kể về vốn phục vụ phát triển kinh tế - xã hội.Theo thống kê, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấpbằng BĐS chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay Vì vậy, phát triển đầu tư,kinh doanh BĐS đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các tài sản thành nguồntài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội đặc biệt là đầu tưphát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế

 Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS, đặc biệt là thị trường quyền sử dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu

Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước làm đại diện chủ sởhữu Các tổ chức, cá nhân được giao đất, thuê đất để phục vụ cho mục đích ở, sảnxuất kinh doanh, dịch vụ và các nhu cầu khác của cuộc sống Theo quy định củapháp luật về đất đai thì quyền sử dụng đất ở Việt Nam được: chuyển đổi, chuyểnnhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn và cho thuê lại Như vậy, quyền sửdụng đất được công nhận là hàng hoá, một loại hàng hoá đặc biệt tham gia vào thịtrường BĐS Quản lý thị trường BĐS trước hết phải quan tâm việc giao đất, chothuê đất theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, sử dụng đất theo quyhoạch chính là biện pháp hữu hiệu để sử dụng có hiệu quả nguồn hàng hóa đặc biệtnày.

 Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS sẽ góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách

Thị trường BĐS có quan hệ trực tiếp với các thị trường như thị trường tàichính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường laođộng nên theo phân tích đánh giá của các chuyên gia kinh tế, ở các nước phát triểnnếu đầu tư vào lĩnh vực BĐS tăng lên 1 USD thì sẽ có khả năng thúc đẩy các ngành

có liên quan phát triển từ 1,5 – 2 USD Phát triển và điều hành tốt thị trường BĐS

sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vàođất đai, tạo lập các công trình, nhà xưởng, vật kiến trúc để từ đó tạo nên chuyểndịch đáng kể và quan trọng về cơ cấu trong các ngành, các vùng lãnh thổ và trênphạm vi cả nước

 Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS sẽ đáp ứng nhu cầu bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị - nông thôn

Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trườngBĐS Thị trường nhà ở là thị trường sôi động nhất trong thị trường BĐS, những cơn

“sốt” nhà đất hầu hết đều bắt đầu từ “sốt” nhà ở và lan tỏa sang các thị trường BĐSkhác và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của nhân dân Vì vậy, phát triển và quản

lý có hiệu quả thị trường BĐS nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà

ở phù hợp với thu nhập của người dân là một trong những vai trò quan trọng củaquản lý nhà nước về thị trường BĐS nhà ở.

 Thị trường BĐS góp phần vào sự ổn định xã hội, nâng cao đời sống của

nhân dân

Thị trường BĐS trong đó có thị trường đất đai, luôn gắn liền với chính sách

về đất đai Ở bất cứ quốc gia nào, thị trường BĐS cũng là thị trường quan trọng bởi

lẽ nó góp phần tạo ra sự ổn định xã hội Thị trường BĐS phát triển không lànhmạnh sẽ dẫn đến sự rối loạn thị trường, gia tăng nạn đầu cơ, buôn bán, lũng đoạngiá cả làm cho giá cả lên xuống thất thường Điều đó tác động xấu đến niềm tincủa người dân đối với các chủ trương, chính sách, sẽ hạn chế sự phát triển của BĐS,

do đó, ảnh hưởng đến sản xuất và đời sống của con người và các hoạt động xã hộinói chung Thị trường BĐS hoạt động lành mạnh sẽ góp phần điều hòa cung cầu,bình ổn giá cả BĐS, do đó sẽ góp phần làm cho xã hội ổn định hơn Thực hiện hoạtđộng của thị trường BĐS ngầm trong những năm qua nước ta đã chứng minh điều

đó Thị trường không có sự kiểm soát của Nhà nước, nạn đầu cơ đất đai gia tăng

đã khiến giá đất lên cao, làm người dân lo lắng, thiếu an tâm, hoài nghi chính sáchđất đai, mối quan hệ về đất đai, nhà ở đã có biểu hiện tiêu cực

1.1.2.3 Phân loại thị trường Bất động sản

Tùy theo những quan điểm khác nhau mà người ta phân loại thị trường BĐSthành nhiều dạng khác nhau:

 Dựa vào hàng hóa BĐS, bao gồm:

- Thị trường đất đai (đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất ở);

- Thị trường nhà ở (nhà phố, nhà liên kế, biệt thự, nhà vườn …);

- Thị trường BĐS dịch vụ (khách sạn, cao ốc văn phòng, nhà hàng, bếncảng );

- Thị trường BĐS thương mại (chợ, trung tâm thương mại, cửa hàng, siêuthị…);

- Thị trường BĐS công nghiệp (nhà xưởng, khu chế xuất, khu công nghiệp…)

 Dựa vào các quan hệ giao dịch có thể phân ra các dạng sau:

- Thị trường mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng (dành cho đất đai);

- Thị trường cho thuê;

- Thị trường thế chấp;

- Thị trường bảo hiểm

 Dựa vào trình tự tham gia thị trường của việc khai thác dự án BĐS:

- Thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất (giao đất, cho thuê đất);

- Thị trường lập dự án và xây dựng các công trình (thị trường sơ cấp);

- Thị trường mua bán, cho thuê hoặc các giao dịch khác (thị trường thứ cấp)

 Dựa vào thu nhập có thể phân ra:

- Thị trường dành cho người thu nhập thấp;

- Thị trường dành cho người thu nhập trung bình;

- Thị trường dành cho người thu nhập cao

 Dựa vào mức độ kiểm soát của chính phủ có thể phân ra:

Ngày nay, cùng với xu hướng quốc tế hóa và toàn cầu hóa, du lịch đã vàđang trở thành một ngành dịch vụ quan trọng, chiếm tỉ trọng ngày càng lớn trongGDP của mỗi quốc gia Đây là hoạt động kinh doanh mang lại nhiều lợi nhuận, gópphần không nhỏ vào sự phát triển kinh tế thế giới

1.1.4 Bất động sản trong du lịch

Bất động sản trong du lịch là một loại hình bất động sản gắn với các hoạtđộng kinh doanh liên quan đến du lịch nghỉ dưỡng và dịch vụ phụ trợ đi kèm Bất

động sản trong du lịch rất đa dạng và là sự kết hợp của hai lĩnh vực đầu tư quantrọng trong nền kinh tế đó là bất động sản và du lịch Trong công văn số6536/BKH-TTr ngày 15/09/2010 của Bộ Kế hoạch và Đầu tư đã chỉ rõ các dự ánbất động sản trong du lịch bao gồm: khu du lịch sinh thái, khu vui chơi giải trí; khunghỉ dưỡng (biệt thự, căn hộ cao cấp, khách sạn); kết hợp du lịch với nghỉ dưỡng;

dự án sân golf và dự án du lịch, nghỉ mát với sân golf Nói cách khác, bất động sảntrong du lịch chính là một loại hình các dự án bất động sản được hình thành ởnhững nơi có tiềm năng về du lịch, nghỉ dưỡng mà tại đó các dự án được triển khaicác loại hình khách sạn, biệt thự nghỉ dưỡng, các khu vui chơi giải trí, dịch vụ tiệních…

Bất động sản trong du lịch được phát triển ở khắp các tỉnh thành của đấtnước dọc các vùng núi, cao nguyên hay đồng bằng, tuy nhiên ở một số khu vực venbiển phát triển hơn vì nó thu hút nhiều khách hàng tiềm năng và ổn định hơn

1.2 Năng lực cạnh tranh bất động sản trong du lịch của doanh nghiệp

1.2.1 Khái niệm cạnh tranh, năng lực cạnh tranh bất động sản trong du lịch

1.2.1.1 Khái niệm cạnh tranh bất động sản trong du lịch

Cạnh tranh nói chung là sự phấn đấu, vươn lên không ngừng để giành lấy vịtrí hàng đầu trong một lĩnh vực hoạt động nào đó về chiếm lĩnh thị phần, tối đa hóalợi nhuận Cạnh tranh trên thị trường có rất nhiều hình thức đa dạng và phức tạpgiữa các chủ thể đối lập nhau về mặt lợi ích như cạnh tranh giữa người mua vớingười bán, giữa những người mua, giữa những người bán với nhau

Chính vì thế, cạnh tranh trong bất động sản du lịch là cạnh tranh giữa cácdoanh nghiệp cùng kinh doanh sản phẩm bất động sản trong lĩnh vực du lịch Sựcạnh tranh này dẫn đến sự hình thành nên giá cả bất động sản trong du lịch Trong

đó những doanh nghiệp có lợi thế cạnh tranh sẽ mở rộng quy mô hoạt động củamình trên thị trường, ngược lại những doanh nghiệp kém lợi thế cạnh tranh sẽ phảithu hẹp phạm vi kinh doanh trong lĩnh vực này, thậm chí có thể bị giải thể, phá sản

Trong bối cảnh hiện nay, vấn đề cạnh tranh càng được các doanh nghiệp kinhdoanh bất động sản coi trọng Bởi khi tham gia vào thị trường thì mục tiêu hàng đầu

của những doanh nghiệp này là tối đa hóa lợi nhuận Vậy để thực hiện tốt mục tiêunày thì doanh nghiệp phải xây dựng cho mình một vị thế so với các đối thủ kháccùng ngành, tức là đảm bảo giành phần thắng trong cạnh tranh Đây là nhiệm vụsống còn của doanh nghiệp trong bối cảnh thị trường bất động sản hiện nay.

1.2.1.2 Khái niệm năng lực cạnh tranh bất động sản trong du lịch

Trong hội nhập kinh tế quốc tế, năng lực cạnh tranh được coi là một cơ sởquan trọng cho sự tồn tại và phát triển của nền kinh tế cũng như của doanh nghiệp.Diễn đàn cao cấp về cạnh tranh công nghiệp của Tổ chức Hợp tác và Phát triển kinh

tế (OECD) đã định nghĩa về năng lực cạnh tranh cho cả doanh nghiệp, ngành vàquốc gia như sau: “Năng lực cạnh tranh là khả năng của các doanh nghiệp, ngành,quốc gia, khu vực trong việc tạo ra việc làm và thu nhập cao hơn trong điều kiệncạnh tranh quốc tế” [07, tr47]

Còn theo Từ điển thuật ngữ kinh tế học (2001): “Năng lực cạnh tranh đượchiểu là khả năng dành được thị phần lớn trước các đối thủ cạnh tranh trên thịtrường, kể cả khả năng dành lại một phần hay toàn bộ thị phần của đồng nghiệp”

Năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp được thể hiện bằng khả năng bù đắpchi phí, duy trì lợi nhuận và được đo bằng sản phẩm và dịch vụ của doanh nghiệptrên thị trường Sản phẩm bất động sản trong du lịch của một doanh nghiệp được coi

là có năng lực cạnh tranh khi nó đáp ứng được nhu cầu của khách hàng về chấtlượng, giá cả, sự khác biệt, giá cả… hơn hẳn so với những sản phẩm bất động sảncùng loại của doanh nghiệp khác Như vậy, năng lực cạnh tranh bất động sản trong

du lịch của doanh nghiệp là sự thể hiện thực lực và lợi thế của doanh nghiệp so vớiđối thủ cạnh tranh trong việc thỏa mãn tốt nhất các đòi hỏi của khách hàng tronglĩnh vực bất động sản du lịch để đem lại nguồn lợi ngày càng cao hơn cho doanhnghiệp

Trên cơ sở đó, năng lực cạnh tranh bất động sản trong du lịch của doanhnghiệp trước hết phải được tạo ra từ thực lực của doanh nghiệp Đây là các yếu tốnội hàm của mỗi doanh nghiệp, không chỉ được tính bằng các tiêu chí về công nghệ,tài chính, nhân lực, tổ chức quản lý doanh nghiệp… một cách riêng biệt mà còn cần

đánh giá, so sánh với các đối thủ cạnh tranh trong hoạt động kinh doanh bất độngsản du lịch [02,tr5]

1.2.2 Khái niệm và ý nghĩa của nâng cao năng lực cạnh tranh bất động sản trong du lịch

1.2.2.1 Khái niệm nâng cao năng lực cạnh tranh bất động sản trong du lịch

Nếu hiểu năng lực cạnh tranh giữa các doanh nghiệp là khả năng dành chiếnthắng trong cuộc ganh đua trên thị trường, thì nguồn gốc của khả năng đó nằm ởquy mô, trình độ và chất lượng nguồn lực về kinh tế, kỹ thuật, quản lý và thươngmại của doanh nghiệp Do vậy, nâng cao năng lực cạnh tranh bất động sản trong dulịch thực chất là nâng cao quy mô, trình độ và chất lượng nguồn lực về kinh tế, kỹthuật, quản lý và thương mại của doanh nghiệp bất động sản nhằm tăng thị phần vàhiệu quả kinh doanh bất động sản trong du lịch của doanh nghiệp

Để nâng cao năng lực cạnh tranh bất động sản trong du lịch, các doanhnghiệp phải nỗ lực bằng việc thúc đẩy công tác nghiên cứu và triển khai công nghệmới, nâng cao trình độ nguồn nhân lực, tăng hiệu quả hoạt động tài chính, đa dạnghóa và nâng cao chất lượng sản phẩm… tạo điều kiện hạ giá thành và giá bán ra củasản phẩm bất động sản [02, tr8]

1.2.2.2 Ý nghĩa của nâng cao năng lực cạnh tranh bất động sản trong du lịch

Việc nâng cao năng lực cạnh tranh sẽ giúp doanh nghiệp tồn tại và phát triểntrong môi trường cạnh tranh ngày càng gay gắt và quyết liệt Vì cạnh tranh nên buộccác doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải có các chiến lược và giải pháp đểnâng cao năng lực cạnh tranh bằng các biện pháp mở rộng đầu tư nghiên cứu khoahọc, cải tiến công nghệ kỹ thuật, nâng cao trình độ mọi mặt của người lao động,giảm chi phí đầu tư xây dựng và tăng chất lượng sản phẩm bất động sản nhằm vượttrội so với các đối thủ Điều này sẽ giúp quyết định sự sống còn của doanh nghiệp

1.3 Các chỉ tiêu và yếu tố cấu thành năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong du lịch.

1.3.1 Thị phần và tốc độ tăng thị phần của doanh nghiệp

Thị phần là phần thị trường mà các sản phẩm bất động sản của doanh nghiệpkinh doanh bất động sản chiếm lĩnh hay nói cách khác đó là thị trường mà sản phẩmbất động sản của doanh nghiệp được tiêu thụ rộng rãi mà không gặp khó khăn nào.

Thị phần là tiêu chí thể hiện vị thế cạnh tranh của doanh nghiệp Tiêu chí nàyđược đo bằng tỷ lệ doanh thu so với tổng doanh thu hay số lượng sản phẩm củadoanh nghiệp trong một giai đoạn nhất định so với sản lượng tiêu thụ trên thịtrường Thị phần được xác định bằng công thức:

Thị phần của doanh nghiệp = Doanh thu của doanh nghiệpTổng doanh thu toàn ngành

Thị phần của doanh nghiệp càng lớn chứng tỏ sản phẩm bất động sản củadoanh nghiệp càng được tiêu thụ nhiều, đồng nghĩa với việc doanh nghiệp sẽ thuđược lợi nhuận cao Một khi thị phần được duy trì và mở rộng so với các đối thủcùng ngành sẽ làm vị thế của doanh nghiệp tăng cao Việc duy trì và mở rộng thịphần chính là chỉ tiêu đánh giá năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp bất động sảntrong du lịch

1.3.2 Hiệu quả kinh doanh bất động sản

Tiêu chí này được thể hiện thông qua chỉ tiêu doanh thu và lợi nhuận tăngthêm trên vốn đầu tư, càng thu được lợi nhuận cao tức là doanh nghiệp càng có kếtquả kinh doanh tốt Đối với doanh nghiệp thì lợi nhuận không chỉ là mục tiêu củachủ đầu tư mà còn là tiền đề cho sự tồn tại và phát triển Do vậy, đây là tiêu chí thểhiện mức độ đạt được mục tiêu hoạt động, phản ánh mặt chất lượng của năng lựccạnh tranh Duy trì được hiệu quả kinh doanh trong dài hạn, doanh nghiệp sẽ duy trì

và nâng cao vị thế của mình trên thị trường

 Doanh thu tăng thêm trên vốn đầu tư: phản ánh một đồng vốn bỏ ra sẽ thu

được bao nhiêu đồng doanh thu, được xác định bằng công thức:

Trong đó:

∆DT: Doanh thu tăng thêm

I: Vốn đầu tư

 Lợi nhuận tăng thêm trên vốn đầu tư: cho biết thu được bao nhiêu đồng

lợi nhuận khi bỏ ra một đồng vốn đầu tư bỏ ra và phản ánh hiệu quả hoạtđộng của doanh nghiệp, được xác định bằng công thức:

Trong đó:

∆LN: Lợi nhuận tăng thêm

I: Vốn đầu tư

1.3.3 Sức mạnh thương hiệu của doanh nghiệp

Sức mạnh thương hiệu của doanh nghiệp cũng là yếu tố quan trọng tạo ra lợithế và góp phần nâng cao năng lực cạnh tranh bất động sản của doanh nghiệp Chỉtiêu này gồm các yếu tố:

- Độ nhận biết thương hiệu;

- Sự thích thú với thương hiệu;

du lịch phải tương xứng với số tiền mà khách hàng đã bỏ ra

Thông qua việc nghiên cứu và dự báo nhu cầu thị trường, doanh nghiệp sẽxác định được vị thế của mình đang ở đâu trong thị trường, mức độ đáp ứng nhu cầuthị trường cũng như khả năng tạo ra chất lượng cho các sản phẩm bất động sản du

lịch từ đó đề ra các chiến lược về tài chính, nhân lực, công nghệ… nhằm nâng caochất lượng cho sản phẩm của doanh nghiệp Về mặt kỹ thuật, các doanh nghiệp cầnnghiên cứu ứng dụng vật liệu mới, công nghệ mới trong xây dựng, thay thế các máymóc thiết bị cũ hỏng, lạc hậu để rút ngắn thời gian thi công, nâng cao chất lượngcủa các dự án bất động sản du lịch, đáp ứng thị hiếu của khách hàng Còn về mặthậu mãi, doanh nghiệp phải đưa ra những dịch vụ và tiện ích đi kèm nhằm tạo sựnổi bật cho sản phẩm, giá trị và phong cách riêng so với các đối thủ khác nhằm thuhút khách hàng.

1.3.5 Năng lực về giá bất động sản trong du lịch

Năng lực cạnh tranh về giá là khía cạnh quan trọng quyết định đến sự tồn tại

và phát triển của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong du lịch Tùy thuộcvào từng phân đoạn thị trường, đối tượng khách hàng mà doanh nghiệp đã lựa chọn

để sử dụng các chính sách giá khác nhau Trên thực tế, nhu cầu về các sản phẩm bấtđộng sản du lịch còn rất nhiều, tuy nhiên thị trường bất động sản vẫn rơi vào tìnhtrạng trầm lắng do cung cầu chưa gặp nhau, giá bất động sản vẫn còn khá cao so vớithu nhập của phần đông người dân Chính vì vậy, nâng cao năng lực cạnh tranh vềgiá bất động sản trong du lịch được thể hiện thông qua việc giảm chi phí, hạ giáthành các sản phẩm bất động sản Như vậy, về mặt kỹ thuật doanh nghiệp cần đẩymạnh đầu tư, đổi mới trình độ công nghệ, thay thế các thiết bị máy móc thiết bị cũhỏng, lạc hậu để tối thiểu hóa chi phí kinh doanh, hạ giá thành các sản phẩm bấtđộng sản

Mặt khác, trong quá trình triển khai dự án bất động sản, nhà quản trị doanhnghiệp cần có kế hoạch theo dõi, kiểm tra để tránh thất thoát, phát sinh các chi phíkhông cần thiết nhằm sử dụng hiệu quả nhất nguồn vốn đầu tư vào dự án; đồng thờiđảm bảo sử dụng các biện pháp giảm giá thành nhưng không ảnh hưởng đến chấtlượng của sản phẩm

1.3.6 Năng lực về xúc tiến, phân phối bất động sản trong du lịch

Năng lực xúc tiến, phân phối là một trong 4 nhóm công cụ chủ yếu củamarketing – mix mà doanh nghiệp có thể sử dụng để tác động vào thị trường nhằmtạo ra sự thay đổi thỏa mãn các nhu cầu của thị trường và đưa đến khách hàng.

Trong đó, xúc tiến bán hàng được hiểu là các hoạt động có chủ đích tronglĩnh vực marketing của các doanh nghiệp nhằm tìm kiếm, thúc đẩy cơ hội bán hànghóa và cung ứng dịch vụ Nội dung của xúc tiến bán hàng được xác định bao gồmcác nội dung chủ yếu: quảng cáo bán hàng, khuyến mại, tham gia hội chợ triển lãm,bán hàng trực tiếp và quan hệ công chúng Thông qua xúc tiến, các doanh nghiệpbất động sản tiếp cận được với thị trường tiềm năng của mình, cung cấp cho kháchhàng tiềm năng những thông tin cần thiết về các sản phẩm bất động sản, những dịch

vụ ưu đãi để tiếp tục chinh phục khách hàng của doanh nghiệp và lôi kéo kháchhàng của các công ty đối thủ Hoạt động xúc tiến sẽ tạo ra hình ảnh đẹp về doanhnghiệp trước con mắt của khách hàng, lợi thế cạnh tranh của doanh nghiệp nhờ thế

mà không ngừng tăng lên Thêm vào đó, xúc tiến bán hàng còn kích thích ngườitiêu dùng mua sản phẩm của doanh nghiệp nhiều hơn, thu hút được các khách hàngtiềm năng từ đó làm tăng khả năng tiêu thụ của doanh nghiệp, các sản phẩm bấtđộng sản của doanh nghiệp sẽ ngày càng được khách hàng ưa chuộng hơn Vì vậy,

để nâng cao năng lực cạnh tranh, một vấn đề quan trọng ảnh hưởng tới sự tồn tại vàphát triển của doanh nghiệp là phải tổ chức tốt xúc tiến bán hàng

Bên cạnh việc xúc tiến bán hàng, hoạt động phân phối sẽ giải quyết vấn đềcách thức đưa sản phẩm bất động sản đến người tiêu dùng Vì vậy, doanh nghiệpbất động sản nào có cách thức tổ chức hệ thống phân phối tốt, tạo ra sự thuận tiệnnhanh chóng cho người tiêu dùng thì việc đó sẽ góp phần làm tăng khả năng cạnhtranh của doanh nghiệp trên thị trường lên khá nhiều Các doanh nghiệp tổ chức vàquản lý hoạt động phân phối thông qua các hệ thống kênh phân phối Kênh phânphối là con đường mà hàng hóa được lưu thông từ nhà sản xuất đến người tiêudùng Nhờ có mạng lưới kênh phân phối mà khắc phục được những khác biệt vềthời gian, địa điểm và quyền sở hữu giữa người sản xuất với người tiêu dùng các

sản phẩm bất động sản du lịch Một doanh nghiệp bất động sản có năng lực phânphối mạnh thì kênh phân phối phải thực hiện tốt các chức năng chủ yếu:

- Nghiên cứu thị trường, thu thập các thông tin cần thiết;

- Xúc tiến khuếch trương: Cho những sản phẩm họ bán Soạn thảo và truyền

bá những thông tin về hàng hóa;

- Phân phối vật chất: Vận chuyển, bảo quản, dự trữ hàng hóa;

- Thiết lập các mối quan hệ: Tạo dựng và duy trì mối liên hệ với những ngườimua tiềm năng

Năng lực xúc tiến, phân phối là yếu tố có ý nghĩa quan trọng tác động tớinăng lực cạnh tranh bất động sản trong du lịch của doanh nghiệp bởi trình độ và khảnăng xúc tiến, phân phối tác động trực tiếp tới việc kinh doanh, tiêu thụ hàng hóabất động sản, nắm bắt và đáp ứng tốt nhất nhu cầu của khách hàng trong phân khúcbất động sản du lịch từ đó góp phần tăng doanh thu, thị phần và nâng cao vị thế và

uy tín cho doanh nghiệp Do đó để nâng cao năng lực cạnh tranh bất động sản trong

du lịch thì doanh nghiệp cần phải nâng cao năng lực xúc tiến, phân phối

1.3.7 Khả năng nguồn nhân lực

Nhân lực là nguồn lực quan trọng nhất của bất kì một doanh nghiệp, kể cảdoanh nghiệp kinh doanh bất động sản, được thể hiện cả về mặt số lượng và chấtlượng Nguồn nhân lực không chỉ là yếu tố đầu vào mà còn là lực lượng trực tiếp sửdụng các phương tiện máy móc, thiết bị cho quá trình hoạt động kinh doanh bấtđộng sản của doanh nghiệp Bên cạnh đó, nguồn nhân lực còn là nhân tố thúc đẩy

áp dụng những tiến bộ của khoa học công nghệ mới, cải tiến kỹ thuật nhằm tăngnăng suất lao động, góp phần nâng cao năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp nóichung và năng lực cạnh tranh bất động sản trong du lịch nói riêng Do đó, để nângcao năng lực cạnh tranh bất động sản trong du lịch của doanh nghiệp cần chú trọngbảo đảm cả về số lượng và chất lượng nguồn nhân lực trong doanh nghiệp

Để có nguồn nhân lực chất lượng cao, doanh nghiệp phải có chiến lược đàotạo, giữ và thu hút người tài, đào tạo nghiệp vụ chuyên sâu cho đội ngũ người laođộng để nâng cao hiệu quả làm việc Ngoài ra, nâng cao chất lượng nguồn nhân lực

còn thể hiện ở việc có chính sách đãi ngộ hợp lý để giữ chân người tài cho doanhnghiệp kinh doanh bất động sản.

1.3.8 Tổ chức và quản lý doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

Trong những cách để tạo ra năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp kinhdoanh bất động sản thì lợi thế thông qua con người được xem là nguồn lực căn bản

và có tính quyết định của mọi thời đại Đây cũng chính là yếu tố bền vững và khóthay đổi nhất trong mọi doanh nghiệp nói chung

Như vậy, tổ chức và quản lý doanh nghiệp kinh doanh bất động sản là yếu tốquan trọng hàng đầu ảnh hưởng đến sự tồn tại và phát triển của doanh nghiệp cũngnhư năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp Một doanh nghiệp nếu được tổ chứcquản lý tốt thì sẽ có khả năng hoạt động sản xuất kinh doanh đạt hiệu quả Nếu mộtdoanh nghiệp có tất cả các yếu tố khác tốt nhưng tổ chức quản lý doanh nghiệp kémthì hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp đó chắc chắn không đạt hiệuquả Nâng cao năng lực tổ chức và quản lý doanh nghiệp kinh doanh bất động sảnđược thể hiện trên các nội dung sau:

Nâng cao năng lực của đội ngũ cán bộ quản lý: Được thể hiện ở việc bổ

sung kiến thức, kỹ năng cần thiết để quản lý và điều hành thực hiện các công việcđối nội và đối ngoại của doanh nghiệp Năng lực của đội ngũ này không chỉ làchuyên môn nghiệp vụ một lĩnh vực mà còn có những tư duy sáng tạo, kiến thứcrộng lớn và sự hiểu biết về rất nhiều lĩnh vực liên quan đến hoạt động kinh doanhbất động sản của doanh nghiệp như: hoạch định chiến lược kinh doanh, tài chính,công nghệ, pháp luật về bất động sản, điều hành tác nghiệp và đối phó với sự thayđổi của môi trường kinh doanh…

Nâng cao năng lực tổ chức bộ máy doanh nghiệp: Được thể hiện ở việc sắp

xếp, bố trí cơ cấu tổ chức bộ máy quản lý và phân định rõ chức năng, nhiệm vụ củacác phòng ban, bộ phận trong doanh nghiệp Sự sắp xếp, bố trí bộ máy tổ chức củadoanh nghiệp theo hướng gọn nhẹ linh hoạt, dễ thay đổi khi môi trường kinh doanhthay đổi, bên cạnh đó quyền lực được phân chia để các thông tin quản lý được

truyền đạt nhanh chóng, góp phần thúc đẩy năng suất làm việc, nâng cao năng lựccạnh tranh của doanh nghiệp

Tăng cường năng lực tổ chức và quản lý doanh nghiệp sẽ góp phần quantrọng trong việc đưa doanh nghiệp bất động sản giành phần thắng trên thươngtrường trước các áp lực cạnh tranh gay gắt của các đối thủ trong ngành Điều nàythể hiện ở việc ban hành các công cụ quản lý, các chế độ chính sách, các chiến lượckinh doanh và phối hợp mọi nguồn lực để thúc đẩy doanh nghiệp phát triển Việcxem xét, phân tích sự phù hợp của cơ cấu tổ chức với bộ máy quản lý một cáchthường xuyên sẽ giúp doanh nghiệp hạn chế được các bất cập đang tác động bất lợiđến hoạt động kinh doanh chung đồng thời đưa ra các quyết định điều chỉnh môhình tổ chức hợp lý sẽ giúp cho hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp đượcxuyên suốt và hiệu quả

1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến năng lực cạnh tranh bất động sản trong du lịch của doanh nghiệp

1.4.1 Các yếu tố bên trong

Môi trường bên trong của doanh nghiệp bao gồm các hoạt động: quản trị, tàichính, kế toán, sản xuất/kinh doanh/tác nghiệp, nghiên cứu và phát triển, marketing,

hệ thống thông tin doanh nghiệp…

 Nguồn nhân lực

Trong bất kì một tổ chức hay doanh nghiệp nào thì nhân lực là nguồn tàinguyên quan trọng bậc nhất Để quản lý tốt các hoạt động sản xuất kinh doanh thìtrước hết phải làm tốt công tác về quản trị nhân lực Mục tiêu của quản trị nguồnnhân lực trong doanh nghiệp là phát triển kế hoạch nhân sự phù hợp với những yêucầu chiến lược của công ty, trong đó có việc đảm bảo cả về số lượng và chất lượngnguồn nhân lực Trình độ, chất lượng của đội ngũ lao động ảnh hưởng đến chấtlượng của sản phẩm mà doanh nghiệp cung cấp Con người phải có trình độ và lònghăng say làm việc thì mới tiếp cận, vận hành được những máy móc thiết bị côngnghệ cao, đó là cơ sở hình thành nên sức mạnh cạnh tranh cho doanh nghiệp Làmtốt công tác quản trị nhân lực giúp doanh nghiệp tìm kiếm được nhân tài, khai thác

được tiềm năng thế mạnh của người lao động, đóng góp vào sự tồn tại và phát triểncủa doanh nghiệp

Trong lĩnh vực bất động sản du lịch cũng vậy, nguồn nhân lực là yếu tốkhông thể thiếu của một doanh nghiệp Chất lượng nguồn nhân lực của doanhnghiệp bất động sản ảnh hưởng trực tiếp đến năng suất lao động và năng lực cạnhtranh của doanh nghiệp trên thị trường

 Cơ sở vật chất kỹ thuật

Máy móc thiết bị và công nghệ kỹ thuật là yếu tố rất quan trọng, ảnh hưởngrất lớn đến năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp bất động sản trong du lịch bởi nóquyết định đến năng lực sản xuất của doanh nghiệp Nếu máy móc thiết bị và côngnghệ lạc hậu sẽ làm giảm năng suất, chất lượng sản phẩm, làm tăng chi phí sản xuất,

do vậy sẽ khó khăn trong việc cạnh tranh với các sản phẩm bất động sản từ các đốithủ trong ngành

Tuy nhiên không chỉ đơn giản là việc có được máy móc thiết bị và công nghệtốt, mà điều quan trọng hơn là khả năng áp dụng và làm chủ được máy móc, côngnghệ, đó mới là nguồn gốc của lợi thế cạnh tranh của doanh nghiệp bất động sản.Như vậy một doanh nghiệp với hệ thống máy móc thiết bị và công nghệ hiện đại sẽgiúp tăng năng suất lao động, tạo ra những sản phẩm chất lượng cao, giảm giá thành

và đảm bảo được lợi thế cạnh tranh của doanh nghiệp trên thị trường

 Khả năng tài chính

Trong một doanh nghiệp, bên cạnh nguồn nhân lực thì nguồn lực tài chính làyếu tố không thể không nhắc đến bởi nó đóng vai trò đặc biệt quan trọng và quyếtđịnh đến chiến lược cạnh tranh của doanh nghiệp Năng lực tài chính được thể hiện

ở quy mô vốn, khả năng huy động vốn cho sản xuất kinh doanh và khả năng cân đốivốn, năng lực quản lý tài chính Để hoạt động sản xuất kinh doanh, đòi hỏi cácdoanh nghiệp phải có lượng vốn nhất định bao gồm vốn chủ sở hữu và các loại vốnhuy động từ nhiều nguồn khác từ nhà cung cấp, khách hàng hay các tổ chức tàichính, thị trường chứng khoán Vốn vừa là một yếu tố sản xuất cơ bản vừa là đầu

vào của doanh nghiệp, do đó việc sử dụng vốn có ý nghĩa rất lớn trong việc giảmchi phí, giảm giá thành sản phẩm.

Một doanh nghiệp có nguồn vốn dồi dào sẽ có nhiều thuận lợi trong việc đầu

tư đổi mới máy móc trang thiết bị và công nghệ hiện đại, từ đó nâng cao chất lượng

và hạ giá thành sản phẩm, nâng cao được sức cạnh tranh và củng cố vị thế củadoanh nghiệp trên thị trường

 Hoạt động quản trị

Hoạt động quản trị được coi là yếu tố ảnh hưởng đến sự tồn tại và phát triểncủa doanh nghiệp Một doanh nghiệp nếu quản trị tốt thì sẽ có khả năng hoạt độngsản xuất kinh doanh hiệu quả, và ngược lại Hoạt động quản trị bao gồm năm chứcnăng cơ bản:

- Hoạch định: Bao gồm các hoạt động liên quan đến việc chuẩn bị cho tươnglai như thiết lập mục tiêu, đề ra các chiến lược và phát triển chính sách

- Tổ chức: Bao gồm các hoạt động tạo ra mối quan hệ giữa quyền hạn và tráchnhiệm công việc như chuyên môn hóa công việc, phân tích công việc vàphối hợp sắp xếp trong công việc

- Lãnh đạo: Bao gồm các nỗi lực nhằm định hướng hoạt động của con ngườinhư thay đổi cách hoạt động, nâng cao chất lượng công việc

- Nhân sự: Bao gồm các hoạt động về quản lý nguồn nhân lực như tuyểndụng, cơ hội việc làm, quản lý tiền lương, phúc lợi nhân viên, chính sách kỷluật

- Kiểm soát: Bao gồm các hoạt động nhằm đảm bảo cho kết quả phù hợp vớimục tiêu như kiểm tra chất lượng, kiểm soát tài chính, phân tích sự thay đổi.Hoạt động quản trị có vai trò quan trọng trong việc nâng cao hiệu quả hoạtđộng của doanh nghiệp bất động sản cả trong ngắn hạn và dài hạn Do đó yếu tố này

có tác động mạnh mẽ tới việc nâng cao năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp

 Năng lực marketing

Năng lực marketing của doanh nghiệp là khả năng nắm bắt nhu cầu thịtrường, khả năng thực hiện chiến lược 4P trong hoạt động marketing Năng lực

marketing tác động trực tiếp tới sản xuất và tiêu thụ sản phẩm, đáp ứng nhu cầu củakhách hàng, góp phần làm tăng doanh thu, tăng thị phần tiêu thụ sản phẩm, nângcao vị thế cạnh tranh của doanh nghiệp Vì vậy hoạt động marketing đóng vai trò rấtquan trọng đối với hoạt động của mọi doanh nghiệp, doanh nghiệp cần phải tìm hiểu

và phân tích thị trường, dựa trên thế mạnh sẵn có để tạo ra sản phẩm có chất lượngđược khách hàng đón nhận Ngoài ra, doanh nghiệp cũng cần phải đầu tư xây dựngthương hiệu cho sản phẩm của mình nếu muốn tồn tại lâu dài trên thị trường Hoạtđộng marketing càng có chất lượng bao nhiêu thì doanh nghiệp càng có thể tạo racác lợi thế cạnh tranh bấy nhiêu trước đối thủ trong ngành

 Văn hóa doanh nghiệp

Yếu tố văn hóa doanh nghiệp là một yếu tố bên trong rất quan trọng, nó đượcthiết lập nhằm tạo ra một môi trường thuận lợi cho việc thực hiện sứ mạng, mục tiêu

và chiến lược dài hạn của doanh nghiệp Nó bao gồm những giá trị, niềm tin, nhữngchuẩn mực, quy định, nguyên tắc, khuôn mẫu có tác dụng định hướng các kết quả

và hành vi người lao động trong doanh nghiệp

Môi trường văn hóa của doanh nghiệp có ý nghĩa tác động quyết định đếntinh thần, thái độ, động cơ lao động của các thành viên, giúp cho doanh nghiệp trởthành một cộng đồng làm việc trên tinh thần hợp tác, tin cậy, gắn bó, thân thiện.Trên cơ sở đó hình thành tâm lý chung và lòng tin vào sự thành công của doanhnghiệp Do đó nó xây dựng một nề nếp văn hóa lành mạnh tiến bộ trong tổ chức,đảm bảo sự phát triển của mỗi cá nhân trong doanh nghiệp, thu hút nhân tài, tăngcường sự gắn bó người lao động, tạo ra khả năng phát triển bền vững, 

Một khi doanh nghiệp có một văn hóa mạnh và phù hợp với mục tiêu vàchiến lược dài hạn mà doanh nghiệp đã đề ra thì sẽ tạo ra niềm tự hào của nhân viên

về doanh nghiệp, từ đó mọi người luôn sống, phấn đấu và chiến đấu hết mình vìmục tiêu chung của doanh nghiệp một cách tự nguyện, giúp cho ban lãnh đạo dễdàng hơn trong công việc quản lý doanh nghiệp, giúp cho nhân viên thoải mái vàchủ động hơn trong việc định hướng cách nghĩ và cách làm của mình, tạo ra lợi thếcạnh tranh cực lớn cho doanh nghiệp. 

Như vậy, để nâng cao năng lực cạnh tranh bất động sản trong du lịch, cácdoanh nghiệp cần phải phân tích kỹ lưỡng môi trường bên trong của doanh nghiệpnhằm xác định rõ những điểm mạnh, điểm yếu của doanh nghiệp mình, từ đó doanhnghiệp cần có biện pháp để cải tổ, thay đổi những yếu tố tác động xấu đến hoạtđộng kinh doanh bất động sản, phát huy những điểm mạnh để đạt được ưu thế cạnhtranh tối đa trên thị trường

Trong hoạch định chiến lược của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản,phân tích môi trường bên trong rất quan trọng để nhận diện những điểm mạnh, điểmyếu để từ đó thiết lập một chiến lược hoàn hảo

1.4.2 Các yếu tố bên ngoài

1.4.2.1 Môi trường vĩ mô

 Yếu tố kinh tế

Đây là yếu tố ảnh hưởng rất to lớn với doanh nghiệp và là yếu tố quan trọngnhất trong môi trường kinh doanh của doanh nghiệp Bao gồm các yếu tố như tốc độtăng trưởng và sự ổn định của nền kinh tế, sức mua, sự ổn định của giá cả, tiền tệ,lạm phát, tỷ giá hố đoái tất cả các yếu tố này đều ảnh hưởng đến hoạt động kinhdoanh bất động sản của doanh nghiệp Những biến động của các yếu tố kinh tế cóthể tạo ra cơ hội và cả những thách thức với doanh nghiệp nói chung và hoạt độngkinh doanh bất động sản của doanh nghiệp nói riêng Một nền kinh tế tăng trưởng sẽtạo đà cho doanh nghiệp phát triển, nhu cầu dân cư sẽ tăng lên đồng nghĩa với tốc

độ tích lũy vốn đầu tư trong nền kinh tế cũng tăng lên Ngược lại, khi nền kinh tếsuy thoái, tâm lý người dân hoang mang, sức mua giảm sút, các doanh nghiệp phảigiảm sản lượng, đồng thời tìm cách giữ chân khách hàng, doanh số cũng giảm theo

và sự cạnh tranh lại càng gay gắt Để đảm bảo năng lực cạnh tranh của doanhnghiệp trước biến động về kinh tế, các doanh nghiệp phải theo dõi, phân tích, dựbáo biến động của từng yếu tố để đưa ra các giải pháp, các chính sách tương ứngtrong từng thời điểm cụ thể nhằm tận dụng, khai thác những cơ hội, né tránh, giảmthiểu nguy cơ và đe dọa Khi xây dựng các chiến lược kinh doanh bất động sản thì