Thực trạng giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn phường Hợp Giang thành phố Cao Bằng tỉnh Cao Bằng giai đoạn 2015 2016 (Khóa luận tốt nghiệp)

Thực trạng giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn phường Hợp Giang thành phố Cao Bằng tỉnh Cao Bằng giai đoạn 2015 2016 (Khóa luận tốt nghiệp)Thực trạng giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn phường Hợp Giang thành phố Cao Bằng tỉnh Cao Bằng giai đoạn 2015 2016 (Khóa luận tốt nghiệp)Thực trạng giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn phường Hợp Giang thành phố Cao Bằng tỉnh Cao Bằng giai đoạn 2015 2016 (Khóa luận tốt nghiệp)Thực trạng giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn phường Hợp Giang thành phố Cao Bằng tỉnh Cao Bằng giai đoạn 2015 2016 (Khóa luận tốt nghiệp)Thực trạng giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn phường Hợp Giang thành phố Cao Bằng tỉnh Cao Bằng giai đoạn 2015 2016 (Khóa luận tốt nghiệp)Thực trạng giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn phường Hợp Giang thành phố Cao Bằng tỉnh Cao Bằng giai đoạn 2015 2016 (Khóa luận tốt nghiệp)Thực trạng giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn phường Hợp Giang thành phố Cao Bằng tỉnh Cao Bằng giai đoạn 2015 2016 (Khóa luận tốt nghiệp)

L I C

Th c t p t t nghi p là m t khâu r t quan tr ng trong quá trình h c t p

c a m i sinh viên nh m h th ng l i toàn b ng ki n th c, v n

d ng ki n th c vào th c ti u làm quen v i nh ng ki n th c khoa

c công tác nh ng nhu c u th c ti n c a công vi c sau này

c s ng ý c a Ban giám hi i h c Nông Lâm Thái Nguyên và ban ch nhi m khoa Qu n lý tài nguyên, em ti n hành th c hi n

Nhân d p này em xin bày t lòng bi n Ban giám hi ng

i h c Nông Lâm, Ban ch nhi m khoa cùng toàn th các th y cô khoa Qu n lý

c ti ng d n em hoàn thành khóa lu n này

Em xin chân thành c m a chính và toàn th cán b c a

thi u sót R t mong nh c s a quý th y cô và các b ng

Em xin chân thành c

Thái Nguyên, ngày 4

Sinh viên th c hi n

Nguy n Th

DANH M C CÁC B NG

34

36

38

41

42

43

44

45

46

47

47

48

48

M C L C

L I C i

DANH M C CÁC B NG ii

DANH M C CÁC T VI T T T iii

M C L C iv

PH N 1 M U 1

1

2

2

2

2

2

PH N 2 T NG QUAN C A TÀI LI U 4

4

4

6

7

7

8

8

10

18

18

20

PH NG, N

C U 23

23

23

23

23

23

23

23

23

24

24

24

24

PH N 4 K T QU NGHIÊN C U VÀ TH O LU N 28

28

28

- 30

31

35

42

42

43

49

50

50

50

51

PH N 5 K T LU N 53

53

54

TÀI LI U THAM KH O 55

PH N 1

1.1 t v

Qu t nhi m v quan tr ng, là m c tiêu c a m i m t

qu c gia nh m b o v quy n s h t c a ch S phát tri n xã h i, quá

nhi u hình th c, theo nh ng kênh ng m v i s tho thu n c i mua và

i bán, không n m trong ph m vi ki m soát c t và v n

t ch m c p n trong nh ng th p niên g

Cao B ng là m t t nh n m c Vi t Nam, giáp v i t nh

có v trí thu n l i, h t s c quan tr ng trong chi c phát tri n kinh t - xã

h i c a t nh Cao B ng và các t nh mi n núi phía B c Trong nh n

a bàn thành ph Cao B ng có t c hóa nhanh, v qu n

nhân gây ra nh ng m c trong công tác b ng thi t h i

m c khi u ki n c a nhân dân trong vi c ch p hành chính sách pháp lu t v t

p chính quy n trong vi c th c thi các chính sách, pháp lu t v

ng H p Giang nói riêng.

1.2 M c tiêu nghiên c u c tài

1.2.1 M c tiêu chung

a bàn thành ph Cao B ng Trên xu t m t s gi i pháp

nh m nâng cao hi u qu công tác xây d ng, qu n lý vi t phù

h p v i giá chuy ng th c t trên th ng

1.2.2 M c tiêu c th

- Phân tích m t s y u t chi ph t nh m xây d ng các tiêu

Giúp sinh viên hoàn thi n th a chính môi

ng T u ki n cho sinh viên có th i gian ti p xúc th c t v i công tác

ban hành b t h p lý mang tính hi u qu trong th c t

- Làm tài li u tham kh o giá cho các sinh viên khóa sau

PH N 2

T NG QUAN C A TÀI LI U

lý lu n v t

2.1.1.1 Khái quát chung v giá t u 4, Lu

n ph m c a t nhiên t o ra, b n thân nó không có giá tr Giá

l i trong quá trình s d ng, mua bán, có th n hoá Giá

t - giá tr t là giá tr c a các quy n và l c t c

ng, m chênh l ch cao hay th p càng l n càng gây ra nh ng b t

l i, h n ch , tiêu c c trong vi c gi i quy t hài hoà l i ích gi c và

i s d t trong quá trình th c hi n vi c thu thu chuy

ti t ho c thu thu t, b ng thi t h i v t khi thu h t

c quy n s d ng, giá c quy n cho thuê, giá c quy n th ch y,

c bi u th nhi c khác nhau, ngoài bi u th b ng giá

c quy n s h u, giá c quy n s d ng còn có th bi u th b ng ti n thuê Có

n t i th ng cho thuê M i quan h giá c i ti n

i quan h l i t c v n, ch c nh su t l i

cá th l n, l i thi u m t th ng hoàn ch nh, giá c i s

ng lâu dài t quá kh i gian hình thành giá c dài,

ph i là s n ph ng c i cho nên không có giá thành s n

t Tuy nhiên các kho n chi phí khác thì khó phân b mà ho ch

t Ví d i v t khu v th , các kho n chi phí tr c

- Quy nh s -UBND ngày 19/12/2014 c a UBND thành

giá tr và các ti n d ng so v i th t ch th , v i gi thi t không có s ch m

tr trong vi c th a thu n giá c và thanh toán Hay nói cách khác, giá c c a

nhân t c u thành giá Nó là k t qu ng l n nhau gi a các nhân t hình

t, mà các nhân t hình thành giá thì luôn n m trong th bi ng,

c a nh ng nhân t này và nh ng bi ng chung c a chúng Trong vi nh

t, không nh ng ph i d tính chính xác s bi

ng th i còn ph i theo nguyên t c bi u ch u giá

m c tiêu chu n c a th nh giá thì m i có th xác

t h p lí

t

c nh giá càng chính xác

Thông tin thu th c chính là nh ng y u t quy n giá tr

c và là công c quan tr ng trong vi c thi t l p m qu t

quy n s d ng có tr ti u th u giá và h ng th o thu n gi a

tr nh k bình quân xã h i trong t ng giá c b ng

t toán h c nên n nh giá ph i có

ki n th c v toán h c và có th s d ng mô hình tin h c trong vi c thành l p

*Y u t hành chính: Nhân t hành chính ch y u là ch s can thi p c a

c giáo d c và t ch a nhân kh u Nhân t này nhìn chung

có ng khá l n giá c t nhà Khu nhà cho nhân kh u có t

c v ng, r i ro ít, v n b ra có th thu v i h n cùng v i l i nhu n, vì v y lòng tin c

Ti hóa: M t trong nh ng k t qu c a quá trình phát tri n

công nghi p hoá ho phát tri n cao, mà t ng di t c a thành

ng t i giá t

Tình hình kinh t th gi i: S phát tri n kinh t c a m t qu c gia ngoài

vi c không th cô l p và tách r i s phát tri n c a kinh t th gi i, nói chung

ho c ít ho c nhi u có quan h i v i s phát tri n kinh t c a qu c gia khác Th ng th gi i càng m r ng thì m i quan h này càng tr nên m t thi t Cho nên, s th nh suy kinh t c a m i qu n sphát tri n hay suy thoái c a kinh t th gi i, tình tr ng th

không có ngo i l

Nhân t chính tr qu c t : M i quan h gi a các qu ng là t ng

h p c a quan h kinh t Cho nên, m i quan h t p gi a qu c gia này v i

hoà hoãn thì có l c ngoài, khi n cho nhu c

hành phong to kinh t l n nhau, h n ch i qua l n t

c bi t là khi x t quân s thì tình tr

tr ng, k t qu là nhu c u v t xu ng th t r t theo

* Y u t kinh t : S di n bi n c a tình hình kinh t có tác d ng quan

tr i v i qu c t dân sinh và a v kinh t c a m i qu c gia Trong quá trình Chính ph tích c i s ng kinh t và

nh kinh t , t t c v u thông qua ng c a chính

Tình tr ng phát tri n kinh t : M t trong nh ng tiêu chí quan tr

ng thái phát tri n kinh t là thu nh p qu c dân Thu nh p qu c dân

nhi u hay ít, hành vi d tr c a m ng giá c trong th

t là liên quan m t thi t v i nhau

Tình tr ng thu chi, tài chính ti n t : Nó ph n ánh th c l c kinh t t ng

h p qu ng cung c p ti n m t là bi u hi n bên ngoài c a tình tr ng tài chính ti n t Chúng ta ch y u phân tích v ng c ng cung

b o giá tr cho nên bi ng v t giá t l thu n v i ng c a th ng

ng không th có kh t kho n chi l n, nên ph i tr c ti p

c u ti n t hi n hành, chính sách cho vay làm nhà c bi t là n m tình hình v bi ng m c lãi xu t

* -

-xã

*

g cho

phát tri n cao, kh c v trí vai trò c a mình và có nh

quan tr ng cho s phát tri n c a n n kinh t - xã h i

c xác l p nh, quá trình tích t t t nh cao Nh tính ch t

kinh t , chính tr cho s v n hành c a n n kinh t n Các

nhi u công ty kinh doanh b t ng s n t i Nh t B n, M

Tokyo Cùng v i tình tr ng suy thoái n n kinh t vào nh - 1993

t t i nhi u qu c gia phát tri m m nh T i Nh

giá nhà gi m t i 40% làm các ngân hàng b k t v n trong v n

-iao d ch tr ng r ng, d n gi t và trì trtrong th ng này nói chung K t qu là Chính ph

o lu t nh i mua gi c ti n thu

mua m t ch m i Hay m c kh ng ho ng tín d n t t i M

n ho ng kinh t - xã h i không ch

c M mà còn lan ra c th gi ng USD gi m giá khi n th

ng ch ng khoán toàn c u b ng th i kéo giá các m t hàng

khi n cho c c d tr liên bang M - FED, liên t c c t gi m lãi su t tín d ng

nh m nâng t ng n i t nh m tránh cho n c M kh i m t cu c suy thoái v kinh t T kinh nghi m mà các qu c gia phát tri n i qua, các

n, trong m t s ng h c có th b t bu c ch s h u bán

t cho mình Bungari, các doanh nghi c quy n chuy n

Lu c thông qua vào ngày 26/11/2003 th hi n

u ki th ng qu n lý công khai, minh

ng H p Giang là m ng n m trong trung tâm c a

và Thành ph c xây d ng toàn b a bàn trung tâm Thành ph

có giá cao nên th ng b ng s n c a thành ph khá phát tri c bi t

u tra cho th t v trí trung tâm, ven tr ng giao thông quan

tr ng ho c các v t có kh i l n (g n ch , g n các trung

-d) Khi k

=

so sánh

±

4

t Trong mùa khô, h s t

n lâm nghi p có kho ng 6 ha, chi m 6,0% di n tích t nhiên,

ch y u là r ng s n xu t v i di n tích là 6 ha V c nông lâm k t

súc k t h p v i tr ng r ng theo mô hình trang tr i Các lo t chuyên

t xây công trình s nghi t s n xu t kinh doanh phi nông nghi p còn nhi u T nh c n có k ho ch qu n lý, s d ng các lo t trên cho hi u qu , t o thêm ngu n l c quan tr phát tri n

c

- c m t: Ngu c m t ng H p Giang, thành ph Cao B ng

ch y u do Sông B ng và Sông Hi n cung c p

+ Sông B ng: B t ngu n t Nà C i (biên gi i Trung Qu c) ch y theo

r i ch y qua Th y Kh u v Trung Qu c V i t ng chi u dài là 113 km, di n

c 3.420,3 km2 n ch a ph n thành ph Cao B ng dài 22,8 ng dòng ch y trung bình là 72,5 m3/s

thành ph Cao B ng v i t ng chi u dài 62 km, di c 930 km3 Sông Hi n ch a ph n ng v i chi u dài 8,2 km

kinh doanh thu n l i, ti p t c qu ng bá các m c s n c a Cao B ng

n m i mi n t qu y m nh kinh doanh buôn bán các m c

s n c a Cao B ng nhi

Xã h i

ng Trung tâm thu c Thành Ph n núi cao

ng có nhi u dân t c cùng sinh s y,

Nhìn chung công tác qu n lý h a gi i hành chính hi n nay do phòng n i v qu a bàn ng H p Giang không x y ra tranh

- K t qu thu h th c hi n các công trình, d án: các công trình,

các h c hi n y ban nhân dân ng s th c hi n nh c ti p

c các h p hành t t, các h n t ý xây d ng nhà

t nông nghi p, không làm th t c xin chuy n m d t khi xây d ng nhà , m t ph n lí do vì ti n thu chuy n m d t còn cao so v i thu nh p c a nhi u h

thành ph n ch vi c sai sót trong công tác kê khai c p gi y ch ng

u (%)

1.1 t s n xu t nông nghi p SXN 35,85 35,85 1.1.1 t tr CHN 7,72 7,721.1.1.1 t tr ng lúa LUA 6,7 6,701.1.1.2 t tr HNK 3,33 3,33 1.1.2 t tr ng cây l CLN 18,1 18,101.2 t lâm nghi p LNP 6 6,001.2.1 t r ng s n xu t RSX 6 6,001.2.2 t r ng phòng h RPH 0 01.3 t nuôi tr ng thu s n NTS 0 0

2.1.1 t t i nông thôn ONT 0 02.1.2 t t ODT 28 28,002.2 t chuyên dùng CDG 28,7 28,702.2.1 t xây d ng tr s TSC 7 7,002.2.2 t qu c phòng CQP 1,2 1,202.2.3 t an ninh CAN 1,2 1,20 2.2.4 t xây d ng công trình s nghi p DSN 5,8 5,80 2.2.5 t s n xu t, kinh doanh phi nông nghi p CSK 7 7,00 2.2.6 t s d ng vào m ng CCC 6,5 6,50

2.5 a, nhà tang l ,

nhà h a táng NTD 0,15 0,152.6 t sông, ngòi, kênh, r ch, su i SON 0,9 0,90

S li u b ng 4.1 cho th y t ng di n tích t nhiên c ng H p Giang

nghi p 57.95 ha chi d ng 0.2 ha chi m 0.2% M t

Chính ph iên b 94TT/LB ngày 14/11/1994 c a B Tài chính

-B Xây d ng - T ng c a chính - Ban V t giá c a Chính ph ng d n thi hành Ngh nh s 87/CP ngày 17/8/1994 c a Chính ph nh khung giá các lo ng d n phân lo ng ph và lo i v trí

t nh và thành ph khác trong c c, UBND t nh Cao B ng ti n hành công

t v i t t c các lo t

t nh Cao B ng

di n v i tr s thu t) theo ph Kim

n n ngã ba Công ty c ph n Xây l p Cao

nh không có s bi ng Tuy nhiên

Nh ng tuy n ng ph thu c nhóm I, nhóm II m là các tuy n

ph chính Nh ng tuy n ph i u ki h t ng t t, t p trung nhi u công ty, nhà hàng, c a hàng kinh doanh, công trình ph c v công c ng,

ng h c M và m c s ng c i dân t i khu v c này là khá cao

,

hông

Nh ng tuy ng ph thu c nhóm III, nhóm IV, nhóm V

Th c t cho th y r ng, nh ng tuy ng khác nhau s t khác nhau

nh ngày càng bám sát giá th

do vi c mua bán trong th i gian qua không hoàn toàn vì m , nhi u

ho ng chuy ng quy m vào m c tiêu thu l i nhu n t

mu n s sinh l

)

So sánh (

2

)

So sánh ( l n)

4.3 Các y u t t

4.3.1 ng c a tình hình bi ng dân s và thu nh p bình quân

t

n sinh s ng, kinh doanh t ng ngày càng

u s d i dân có nhu c u b t l i không

Lý T Tr ng Ch Trung Tâm là ch mua bán, phát tri n m nh các ngành

u ng nh h n

s mua bán di n ra trên th tr ng b ng s n

- D a vào m c thu nh p bình quân cho th y các khu v c t p trung

có t ng và phát tri n v kinh t khá nhanh Ta

th y thu nh p bình quân th c t u tra l i thu nh p bình quân theo s li u báo cáo Nguyên nhân là do ng i dân không mu n ph i

ch u m c thu thu nh p cao

4.3.2.1 Khu v c 1: khu v c trung tâm

các tuy n ph trung tâm Nh ng tuy n ph u ki h t ng t t,

t p trung nhi u công ty, c a hàng kinh doanh, công trình ph c v công c ng,

Giá th ng

H s chênh l ch (l n)

(Ngu n: S TNMT t nh Cao B ng)

1 ,

,

,

Giá quy nh

Giá th ng

B ng 4.8 t kho ng giá 2, v trí 1 khu v c trung tâm

ng

Di n tích (m 2 )

M t ti n Giá quy

nh

Giá th ng

H s chênh l ch (l n)

60 - 80 3-5 11.560.000 24.500.000 2,1Quang Trung 60 - 80 3-5 11.560.000 24.850.000 2,1

t c a v n so v i giá các v trí ti p sau, do v trí này mang l i

kh i cao Tuy nhiên, s v chuy ng các tuy n ph này ít

t cao không phù h p v u ki n kinh t c a ph n l i dân,

a ch s d ng không có nhu c u chuy i ch

Trên th c t t th ng t u

u các v trí khác nhau trên cùng 1 tuy ng ph do các

y u t ch quan và các y u t khách quan mang l i Y u t ch quan

là t i các th t g n trung tâm thành ph h t ng t n

i, có hình th th t và di n tích phù h p

ng không nh n giá chuy i v i t ng th t

4.3.2.2 Khu v c 2: khu v c c n trung tâm

ng ph nghiên c u bao g m: Ph Lý T Tr ng, C ng Sân V n

ng Tân Giang Nh ng tuy n ph này có h th

h t ng t t, t p trung nhi u công ty, nhà hàng, c

phát tri n s n xu t kinh doanh

B ng 4.9 t kho ng giá 3, v trí 1 khu v c c n trung tâm

ng

Di n tích (m 2 )

M t ti n (m)

Giá quy nh

Giá th ng

H s chênh l ch (l n)

Giá quy nh

Giá th ng

H s chênh l ch (l n)

Giá quy nh

Giá th ng

H s chênh l ch (l n)

4.224.000 2so v i 6.660.000 2ngoài th ng; Hi n Giang m c chênh

l ch là 1,5 l n t 4.224.000 2so v i 6.230.000 2ngoài th ng

B ng 4.12 t kho ng giá 5, v trí 1 khu v c c n trung tâm

ng

Di n tích (m 2 )

M t

ti n (m)

Giá quy nh

Giá th ng

H s chênh l ch (l n)

ng d c H p

ng Tân Giang

60-80 3-5 4.360.000 12.100.000 2,8

(Ngu n: S TNMT t nh Cao B ng)

Qua b ng 4.12 ta th u tra th c t t nhi u so v i

t c a t nh Cao B nh, lý do d n s chênh l ch v giá nhi u

nh b i t i nh ng v trí này có nhi u d ch v kinh doanh buôn bán nh ng th t n m ngay m t ti n s u ki n kinh doanh, sinh l

B ng 4.13: G t kho ng giá 5, v trí 2 khu v c c n trung tâm

ng

Di n tích (m 2 )

M t

ti n (m)

Giá quy nh

Giá th ng

H s chênh l ch (l n)

ng d c H p

ng Tân Giang

(Ngu n: S TNMT t nh Cao B ng)

v trí 2 chênh l ch nhau không nhi u, b i vì nh ng v t này không thu c m t ti u ki n kinh doanh không thu n l i nên s chênh l ch v giá không cao

gian quy ho ch là th i gian th ng mua bán các khu quy ho ch di n ra

ng nh t Sau khi hoàn thành quy ho ch, các khu quy ho ch g

k c các khu v c lân c n d

b i giá các m t hàng khác trên th c bi t là s ng c a giá

nh m thu l i v nhanh và thu n

ti n trong giao d ch M t y u t tâm lý quan tr ng c a i Vi t Nam là

- Nhi u công trình d án xây d ng do nhà th c

qu n lý và thi công nên v n có tình tr n cho th ng b t

thi p gi y ch ng nh n quy n s d t b ng công tác thanh tra ki m tra vi c th c hi n pháp lu t v t

x lý hành vi vi ph m pháp lu i h p ch t ch v