Đề cương ôn tập lý thuyết định giá tài sản

Câu 3: Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đên giá trị tài sản? Ý nghĩa? 1. Các yếu tố mang tính vật chất: là những yếu tố thể hiện thuộc tính hữu dụng tự nhiên vốn có mà tài sản có thể mang lại cho người sử dụng như đối với đất đai thì đó là diện tích, vị trí…với máy móc là tính năng. Thông thường tính hữu dụng hay công dụng của tài sản càng cao thì giá trị tài sản sẽ càng lớn. tuy nhiên, TÀI SẢN đc đánh giá cao hay ko còn phụ thuộc vào khả năng của mỗi người trong việc khai thác những công dụng hay thuộc tính hữu ích vốn có của tài sản. do vậy nhà thẩm định cần phải xét đến mục tiêu của khách hàng để tiến hành tư vấn và lựa chọn loại giá trị cần thẩm định cho phù hợp.mỗi công dụng hữu ích của sản phẩm thì có thể phù hợp với tưng đối tượng khách hàng vì vậy khi thẩm định viên cần quan tâm đến quan điểm về giá trị của khách hàng để quyết đinh loại giá trị cần thẩm định cho phù hợp. 2. yếu tố về tình trạng pháp lý: hai tài sản có các yếu tố vật chất hay công dụng như nhau nhưng khác về tình trạng pháp lý thì giá trị cũng khác nhau. Tình trạng pháp lý của tài sản quy định quyền của con người đối với việc khai thác các thuộc tính của tài sản trong quá trình sử dụng. tình trạng pháp lý của tài sản ảnh hưởng đến giá trị tài sản nhất là đối với bất động sản. thông thường quyền khai thác càng rộng thì giá trị của TÀI SẢN càng cao và ngược lại. để xác định giá trị TÀI SẢN một cách đúng đắn đòi hỏi thẩm định viên phải nắm bắt đc những quy định có tính pháp lý về quyền của các chủ thể đối với tùng giao dịch cụ thể có liên quan đến TÀI SẢN cần thẩm định. 3. các yếu tố mang tính kinh tế: đó là cung cầu., hai yếu tố này tạo ra đặc tính khách quan của giá trị. khi các yếu tố khác là cố định tài sản đc mua bán trên thị trường, khi đó giá trị tài sản tùy thuộc vào quan hệ cung cầu , phụ thuộc vào độ co giãn hay còn gọi là độ nhạy của cung và cầu trên thị trường. trên thục tế TÀI SẢN đc đánh giá cao khi cung trở nên khan hiếm nhu cầu và sức mua ngày càng cao và ngược lại. do vậy đánh giá các yếu tố tác động đến cung cầu như độ khan hiếm sức mua , hay nhu cầu thanh toán…là căn cứ quan trọng giúp thẩm định viên xác định giá cả giao dịch có thể dựa vào thị trường hay cần phải dựa vào giá trị phi thị trường. trong hđ thẩm định giá nhất thiết phải tiến hành thu thập dữ liệu thông tin liên quan đến giao dichjmua bán TÀI SẢN, hình thành nên ngân hàng dữ liệu để phục vụ cho chuyên ngành thẩm định giá. 4. các yếu tố khác: còn có các yếu tố như phong tục tập quán dân cư hay thói quen tiêu dùng cũng ảnh hưởng một cách đáng kể đén tới giá trị tài sản. đòi hỏi thẩm định viên cần có sự am hiểu về tập quán cũng như có sự phân tích về các yếu tố tâm lý trong một ko gian văn hóa nhằm xác minh giá cả của giao dịch.=>nhận diện rõ các yếu tố này giúp thẩm định viên đánh giá tính quan trọng của từng yếu tố, thiết lập và tìm ra mối quan hệ giữa chúng để từ đó đưa ra các tiêu thức và lựa chọn các phương thức đánh giá thích hợp

ĐỀ CƯƠNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN

Câu 1: Khái niệm, đặc trưng và mục tiêu của định giá? Ý nghĩa của việc nghiên cứu đối với công

tác định giá

Khái niệm : định giá là ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà tài sản có thể mang

lại cho chủ thể nào đó tại 1 thời điểm nhất định

Đặc trưng:

- Định giá là công việc ước tính

- Định giá là 1 loại hoạt động đòi hỏi tính chuyên môn

- Giá trị của tài sản đc tính = tiền

- Tài sản đc định giá có thể là bất kì tài sản sản nào, song chủ yếu là bđs

- Xác định tại 1 thời điểm cụ thể xác định cho 1 mục đích nhất định

- Dữ liệu đc sử dụng trực tiếp h gián tiếp liên quan đến thị trường

Mục tiêu:

+ xác định giá trị tài sản để chuyển giao quyền sở hữu

+ xác định giá trị tài sản cho các mục đích tài chính và tín dụng

+ để xác định số tiền cho thuê theo hợp đồng

+để pt tài sản và đầu tư

+ để lập báo cáo tài chính hàng năm, xác định giá trị thị trường của vốn đầu tư, để xác định giá trịdoanh nghiệp, để mua bán hợp nhất, thanh lý tài sản của DN , để có phương án xử lý tài sản khi cảicách dn nhà nc

+ nhằm đáp ứng các yêu cầu có tính pháp lý tính thuế, xác định giá trị bồi thường của nhà nc

Ý nghĩa:

Câu 2: nội dung các nguyên tắc trong định giá tài sản: 4 nguyên tắc ? nêu đc ý nghĩa của từng nguyên tắc

và cho ví dụ minh họa

1, Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất:

Nội dung: mỗi tài sản có thể sử dụng vào nhiều mục đích và đưa lại các lợi ích khác nhau nhưng

chúng đc xác định hay thừa nhận trong điều kiện nó đc SỬ DỤNGTNVHQN IVSC giải thích nguyêntắc SỬ DỤNGTNVHQN là khả năng sử dụng tốt nhất một tài sản trong bối cảnh tự nhiên, pháp luật,tài chính cho phép, và mang lại giá trị cao nhất cho tài sản:

+ trong bối cảnh tự nhiên: TÀI SẢN đc sử dụng or giả định sử dụng trong các đk có thực có độ tin cậytại thời điểm ước tính giá trị TÀI SẢN Ko phải sử dụng trong đk bất thường hay có sự bi quan haylạc quan quá mức về khả năng sử dụng TÀI SẢN

+ TÀI SẢN phải đc phép về mặt pháp lý

+ TÀI SẢN sử dụng phải đặt trong đk khả thi về mặt tài chính: mỗi nhà đầu tư có thể sử dụng tài sảntheo chi phí cơ hội của riêng mình nhưng nó phải phản ánh tính khả thi về mặt tài chính

Cơ sở đề ra nguyên tắc: tối đa lợi ích mà TÀI SẢN có thể mang lại.

Tuân thủ nguyên tắc: thẩm định viên cần phải chỉ ra đc chi phí cơ hội của tài sản phân biệt đc các

giả định tình huốn sử dụng phi thực tế, sử dụng sai pháp luật và ko khả thu về mặt tài chính Tức là chỉ

ra các khả năng thực tế về việc sử dụng tài sản và những lợi thế của việc sử dụng đó Đồng thời khẳng

định tình huống nào hay cơ hội sử udngj nào là cơ hội SỬ DỤNGTNVHQN sẽ là cơ sở để úc tính giátrị tài sản.

Ví dụ:

- 1 mảnh đất có thể sử dụng để trồng cây cảnh, cho thuê hoặc xây khách sạn đem lại khoản thunhập lần lượt là 50, 70, 80, trd/ năm Cách SỬ DỤNGTNVHQN đối với mảnh đất này là xây kháchsạn vì nó đem lại thu nhập cao nhất trong các cơ hội sử dụng

2,Ngyên tắc thay thế:

Nội dung: giới hạn cao nhất về giá trị của một TÀI SẢN ko vượt quá chi phí để có một TÀI SẢN

tương đương

Cơ sở đề ra nguyên tắc: một người mua thận trọng sẽ ko bỏ ra một số tiền nào đó nếu anh ta tốn ít

tiền hơn nhưng vẫn có một tài sản tương tự

Tuân thủ nguyên tắc:thẩm định viên phải nắm đc các thông tin về giá cả hay chi phí sản xuất của các

TÀI SẢN tương tự, gần với thời điểm thẩm định, làm cơ sở để sơ sánh và xác định giới hạn cao nhất

về các tài sản cần định giá Trên thực tế khó có thể tìm đc hai BĐS tương tự giống nhau để có thể sosánh về giá bán hai chi phí sản xuất do vậy để vận dụng tốt nguyên tắc này đòi hỏi thẩm định viênnhất thiết phải đc trang bị các kỹ năng về cách điều chỉnh sự khác biệt giữa các loại tài sản, nhằm đảmbảo tính chất có thể so sánh với nhau về giá cả hay chi phí sản xuất làm chứng cớ hợp lý cho việc ướctính giá trị tài sản cần thẩm định

Ví dụ: nhà đầu tư đang cân nhắc giữa việc bỏ ra 100.000USỬ DỤNG để mua bđs hay mua chứng

khoán trên thị trg, thì tính chất để thay thế hay so sánh giữa 2 cơ hội hay 2 tài sản nay là : tốc độ tăngvốn, tiền cho thuê , lãi , mức độ rủi ro và khả năng thanh khoản của chúng

3,Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai: giá trị của một TÀI SẢN đc quyết định bởi những

lợi ích tương lai TÀI SẢN mang lại cho nhà đầu tư

Cơ sở nguyên tắc: xuất phát trực tiếp từ định nghĩa về giá trị tài sản: là biểu hiện bằng tiền về những

lợi ích mà TÀI SẢN mang lại cho chủ thể nào đó tại 1 thời điểm nhất định

Tuân thủ nguyên tắc: thẩm định viên phải dự kiến đc những lợi ích và nhất thiết phải dựa vào các

khoản lợi ích đó để ước tính giá trị tài sản nguyên tắc này có thể áp dụng cho tất cả các TÀI SẢN bất

kể đó là loại TÀI SẢN có tạo ra thu hập hay ko, nó có ý nghĩa thực tiễn hơn đối với các TÀI SẢN mang lại thu nhập bằng tiền thẩm định viên có vai trò chủ yếu là ở chỗ thu nhập những chứng cớ thịtrường gần nhất về các mức giá bán, giá cho thuê và tỷ lệ chiết khấu các TÀI SẢN tương tự để tiếnhành so sánh, phân tích, điều chỉnh và cuối cùng là ước tính giá trị của TÀI SẢN

Ví dụ: 1 ngôi nhà đang cho thuê nhưng luôn luôn bị lỗ vốn, theo nguyên tắc SỬ DỤNGTNVHQN cho

thấy bán ngay là cách tốt nhất và có thể bán đc với giá khoảng 10 tỷ, đây chỉ là giá trị ước tính chưaphải là chắc chắn có thể tin cậy đc, trong đk có theo nguyên tăc thay thế người ta tìm thấy 1 ngôi nhàtương tự nằm trên 1 ví trí tốt hơn đã đc bán với giá 8 tỷ, nó cho thấy việc định giá 10 tỷ là 1 sự lạcquan quá mức nhưng dựa theo lợi ích tương lai tính toán về các lợi ích tương lại ngôi nhà đc định giátheo dòng tiền , ước tính đạt 15 tỷ, kết quả này vẫn đc coi là hợp lý, nếu dự báo về môi trường trongtương lai được coi là tin đc

4,Nguyên tắc đóng góp: giá trị của một TÀI SẢN hay một bộ phận cấu thành một tài sản phụ thuộc

vào sự có mặt hay vắng mặt của nó, sẽ làm cho giá trị của toàn bộ TÀI SẢN tăng lên hay giảm đi làbao nhiêu

Cơ sở của nguyên tắc: xuất phát trực tiếp từ định nghĩa về giá trị TÀI SẢN.

Tuân thủ nguyên tắc: thẩm định viên cần nắm rõ rằng tổng giá trị của các bộ phận thường ko thể hiện

giá trị của toàn bộ phận nhưng giá trị của 1 bộ phận TÀI SẢN lại bằng hiệu số giữa giá trị toàn bộ vàgiá trị toàn bộ và giá trị của các TÀI SẢN còn lại.Giá trị đóng góp bao gồm cả các yếu tố vô hình Cơ

sở để phân loại và định giá tác động của các yếu tố vô hình thường rất khó khăn Nguyen tắc đóng góptạo ra cơ sở để định giá tổng thể yếu tố này bằng phép tính ngược khi tính giá trị của BĐS cần tính giátrị của BĐS trức rồi trừ đi giá trị của công trình xây dựng để ra giá trị của các yếu tố vị trí

Ví dụ: 1 ngôi nhà k có gara ở tầng 1 bán với giá 5 tỷ , nhưng nếu có gara có thể bán với giá 6 tỷ khi

đó giá trị của gara đc thửa nhận là 1 tỷ trong khi chi phí xd gara chỉ hết có 100trd

5,Nguyên tắc cung cầu: giá cả là sự đánh giá của thị trường về giá trị của TÀI SẢN, kh so sánh các

TÀI SẢN với nhau, phải phan tích tác động của yếu tố cung cầu ảnh hưởng đến giá trị TÀI SẢN cầnthẩm định

cơ sở nguyên tắc: căn cứ chủ yếu và phổ biến của ciệc thẩm định giá trị TÀI SẢN dựa vào giá thị

trường của TÀI SẢN

Tuân thủ nguyên tắc:trước khi thực hiện điều chỉnh các số liệu chứng cớ thị trường, cần phải xác

minh một cách tõ ràng xem chúng có phản ánh cung cầu bị ép buộc hay có ddtj tiêu chuẩn để sử dụng

kỹ thuật thay thế so sánh hay ko Thực hiện đánh giá dự báo tương lai về về cung cầu và giá cả đánhgiá độ tin cậy của tài liệu dự báo để sử dụng kỹ thuật định giá dựa vào dòng thu nhập bộ phận cấuthành của TÀI SẢN có thể đc đánh giá rất cao nhưng trên thị trường thì bộ phận này bán rất re thì khi

đó cần dựa vào NTÀI CHÍNHC và NTTThế

Ví dụ: chứng khoán, bđs thường trải qua các đợt nóng lạnh thất thường do sự tác động của nhiều yếu

tố khác nhau, tổng hợp tác động của các yếu tố đã làm hình thành nên giá cả thị trường có dấu hiệubong bóng thâm rđịnh viên có thể sử dụng các đương tb động dài hạn để tìm ra mức giải pháp hợp lý

Câu 3: phân tích các yếu tố ảnh hưởng đên giá trị tài sản ? ý nghĩa

các yếu tố mang tính vật chất: là những yếu tố thể hiện thuộc tính hữu dụng tự nhiên vốn có mà tài

sản có thể mang lại cho người sử dụng như đối với đất đai thì đó là diện tích, vị trí…với máy móc làtính năng Thông thường tính hữu dụng hay công dụng của tài sản càng cao thì giá trị tài sản sẽ cànglớn tuy nhiên, TÀI SẢN đc đánh giá cao hay ko còn phụ thuộc vào khả năng của mỗi người trong việckhai thác những công dụng hay thuộc tính hữu ích vốn có của tài sản do vậy nhà thẩm định cần phảixét đến mục tiêu của khách hàng để tiến hành tư vấn và lựa chọn loại giá trị cần thẩm định cho phùhợp.mỗi công dụng hữu ích của sản phẩm thì có thể phù hợp với tưng đối tượng khách hàng vì vậy khithẩm định viên cần quan tâm đến quan điểm về giá trị của khách hàng để quyết đinh loại giá trị cầnthẩm định cho phù hợp

+ yếu tố về tình trạng pháp lý: hai tài sản có các yếu tố vật chất hay công dụng như nhau nhưng

khác về tình trạng pháp lý thì giá trị cũng khác nhau Tình trạng pháp lý của tài sản quy định quyềncủa con người đối với việc khai thác các thuộc tính của tài sản trong quá trình sử dụng tình trạng pháp

lý của tài sản ảnh hưởng đến giá trị tài sản nhất là đối với bất động sản thông thường quyền khai tháccàng rộng thì giá trị của TÀI SẢN càng cao và ngược lại để xác định giá trị TÀI SẢN một cách đúngđắn đòi hỏi thẩm định viên phải nắm bắt đc những quy định có tính pháp lý về quyền của các chủ thểđối với tùng giao dịch cụ thể có liên quan đến TÀI SẢN cần thẩm định

+ các yếu tố mang tính kinh tế: đó là cung cầu., hai yếu tố này tạo ra đặc tính khách quan của giá trị.

khi các yếu tố khác là cố định tài sản đc mua bán trên thị trường, khi đó giá trị tài sản tùy thuộc vàoquan hệ cung cầu , phụ thuộc vào độ co giãn hay còn gọi là độ nhạy của cung và cầu trên thị trường.trên thục tế TÀI SẢN đc đánh giá cao khi cung trở nên khan hiếm nhu cầu và sức mua ngày càng cao

và ngược lại do vậy đánh giá các yếu tố tác động đến cung cầu như độ khan hiếm sức mua , hay nhucầu thanh toán…là căn cứ quan trọng giúp thẩm định viên xác định giá cả giao dịch có thể dựa vào thịtrường hay cần phải dựa vào giá trị phi thị trường trong hđ thẩm định giá nhất thiết phải tiến hành thuthập dữ liệu thông tin liên quan đến giao dichjmua bán TÀI SẢN, hình thành nên ngân hàng dữ liệu đểphục vụ cho chuyên ngành thẩm định giá

+ các yếu tố khác: còn có các yếu tố như phong tục tập quán dân cư hay thói quen tiêu dùng cũng ảnh

hưởng một cách đáng kể đén tới giá trị tài sản đòi hỏi thẩm định viên cần có sự am hiểu về tập quáncũng như có sự phân tích về các yếu tố tâm lý trong một ko gian văn hóa nhằm xác minh giá cả củagiao dịch.=>nhận diện rõ các yếu tố này giúp thẩm định viên đánh giá tính quan trọng của từng yếu tố,thiết lập và tìm ra mối quan hệ giữa chúng để từ đó đưa ra các tiêu thức và lựa chọn các phương thứcđánh giá thích hợp,

Câu 4: nội dung cơ bản của giá trị thị trường và giá trị phi thị trường đc sử dụng làm cơ sỏ cho định giá ?

ví dụ

Khái niệm giá trị thị trường: là số tiền trao đổi ước tính về TÀI SẢN vào thời điểm thẩm định giá,

giữa một bên là người bán sẵn sàng bán vs một bên là người mua sẵn sàng mua, sau một quá trình tiếpthị công khai mà tại đó các bên hành động một cách khách quan, hiểu biết và ko bị ép buộc

Định nghĩa trên đc giải thích như sau: số tiền trao đổi :

+giá trị thị trường đc đo đếm tính toán định lượng bằng đơn vị tiền tệ

+ số tiền này có nguồn gốc đc ước tính dựa trên cơ sở của việc trao đổi mua bán tài sản chứ ko phảidựa trên các cơ sở khác mà ước tính

Ước tính: nói lên giá trị thị trường của tài sản là số tiền ước tính chứ ko phải số tiền đc quyết định từtrước or là giá bán thực tế nó là số tiền ước định, dự báo có thể sẽ đc thanh toán như vậy vào thờiđiểm giao dịch

Thời điểm: giá trị thị trường của một tài sản xác định mang tính thời điểm của một ngày tháng cụ thểcho trước các điều kiện thị trường có thể thay đổi theo thời gian, do đó giá trị đã đc ước tính chỉ có ýnghĩa và hợp lý tại thòi điểm đó Đến thời điểm khác có thể sẽ ko còn phù hợp nữa

Người bán sãn sàng bán:+ là người muốn bán tài sản, nhưng ko phải là người nhiệt tình quá mức vớiviệc bán hay muốn bán tài sản với bất cứ giá nào mà không cần tính đến những điều kiện giao dịchthông thường trên thị trường + là người sẽ bán tài sản với mức giá tốt nhất có thể đc trên thị trườngcông khai sau một quá trình tiếp thị

Người mua sãn sang mua:

+là người muốn mua nhưng ko nhiệt tình quá mức để sãn sang mua với bất cứ giá nào mà ko cần tínhđến những đk giao dịch thông thường tên thị trường

+ là người ko trả giá cao hơn giá trị thj trường yêu cầu là người mua sẽ mua với mức giá thấp nhất cóthể đc

Sau một quá trình tiếp thị công khai: có nghĩa là tài sản đc giới thiệu trưng bày một cách công khainhằm mục đích đath đc mức giá hợp lý qua trao đổi mua bán

Khách quan, hiểu biết, và ko bị ép buộc:

+ khách quan: các bên mua bên bán trên cơ sở ko có quan hệ phụ thuộc hay quan hệ đặc biệt nào đó cóthể gây ra một mức giá giả tạo giá trị thị trường gỉa thiết hình thành thông qua trao đổi giữa các bênmua bán độc lập khách quan.

+Hiểu biết: các bên ra quyết định mua bán trên cơ sở đều đc thông tin đầy đủ về đặc điểm, bản chấtcủa tài sản, giá trị sử dụng thực tế và tiềm tang của tài sản đó, đặc điểm của thị trường và thời gian tiếnhành thẩm định giá

+ ko bị ép buộc: cả hai bên ko chịu bất cứ sự ép buộc nào từ bên ngoài ảnh hưởng đến quyết định mua

và bán

Khái niệm giá trị phi thị trường: là số tiền ước tính của một TÀI SẢN dựa trên việc đánh giá yếu tố

chủ quan của giá trị nhiều hơn dựa vào khả năng có thể mua bán TÀI SẢN trên thị trường

Câu 5: giá trị tài sản là gì? Nêu ý nghĩa và đặc tính giá trị tài sản

giá trị TÀI SẢN là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà TÀI SẢN đó mang lại cho chủ thể nào đó

tại một thời điểm nhất định

những yếu tố chính cần nhận định rõ qua định nghĩa:

- Giá trị tài sản đc đo = tiền

- Giá trị tài sản có tính thời điểm, đến thời điểm khác có thể khong con như vậy

- Cùng là 1 tài sản nhưng nó có thể có các giá trị khác nhau đối với các cá nhân hay chủthể khác nhau

- Giá trị tài sản cao hay thấy do 2 nhóm yếu tố quyết định: công dụng hữu ích vốn cócủa tài sản, và khả năng của chủ thể trong việc khai thác các công dụng do

- Tiêu chuẩn về giá trị tài sản là khoản thi nhập = tiền tài sản mag lại cho mỗi cá nhântrong từng bối cảnh giao dich nhất định

Ý nghĩa: giá trị tài sản phải đc xem xét trên cả 2 goc độ tính chủ quan và tính khách quan

- Tính chủ quan: ý nghĩa quan trọng của giá trị là sự đánh giá chủ quan của mỗi ng về

giá trị tài sản Cùng một tài sản nhưng với các cá nhân khác nhau tùy thuộc vào khả năng sởthích tài sản có thể dùng cho các mục đich khác nhau Vì vậy, giá trị tài sản có thể khác nhautheo sự đánh giá chủ quan của mỗi ng

- tính khách quan: ý nghĩa khác quan của giá trị là sự công nhận của thị trường về giá trịtài sản Giá trị của tài sản là cơ sở của giá cả , là cơ sở của sự trao đổi cũng như mọi hđông vàgiao dịch kinh tế trong nền kt thị trường

đặc tính: 1 tài sản có giá trị cần thiết phải có 4 đặc trưng pháp lý và kinh tế, đó là tính hữu ích, tính

khan hiếm, tính có yêu cầu, tính có thể chuyển giáo

- tính hữu ích: thể hiện ở khả năng cung cấp dv hoặc làm thỏa mãn nhu cầu củ con ng

- tính khan hiếm: là 1 khái niệm có tính tương đối nói chung mọi hàng hóa đếu có tínhkhan hiếm tính khan hiếm có thể hiểu như tác động của yếu tố cung đối với thị trường ở hiệntại và khả năng ảnh hưởng của chúng trong tương lại,

- tính có yêu cầu: yêu cầu hay đòi hỏi thực ra đc hình thành bởi tính hữu ích của tài sản,tuy nhiên ngoài tính hữu ích và nhu cầu thông thương, thuật ngũ có yêu cầu ở đây còn là 1khái niệm kt chỉ sự cần thiết, hữu ích nhưng khả năng về tiền tệ để thỏa mãn yêu cầu đó

- tính có thể chuyển giao: là 1 khái niệm pháp lý phản ánh một đặc tính quan trọng củagiá trị , nhất là đối với bđs , ngay cả trong trường hợp tài sản có các đặc tính trên nhưng k thểchuyển giao đc toàn bộ hay từng phần thì giá trị tt của hàng hóa đó cũng không tồn tại

câu 6: phân biệt các thuận ngữ giá cả, giá trị, chi phí ? sự khác nhau giữa giá trị thị trường và giá trị

phi thị trường ? ví dụ

k/n giá cả : Theo kinh tế học thì giá cả là sự biểu hiện bằng tiền của giá trị Theo IVSC thì giá cả là số

tiền đc yêu cầu đc đưa ra or trả cho một hàng hóa or dvu nhất định

k/n chi phí:Theo IVSC chi phí là mức giá đc trả cho hàng hóa or dvu là một số tiền cần có để tạo ra or

để sản xuất hàng hóa or dvu Mức giá đc trả cho hàng hóa or dịch vụ đó là chi phí đối với người mua

Khái niệm giá trị theo ngành định giá : giá trị TÀI SẢN là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà TÀI SẢN đó mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định.

Phân biệt giá trị, giá cả, chi phí:

giống nhau: đều thể hiện bằng 1 số tiền nhất định Đều có thể sử dụng để đo lường lợi ích của hàng

hóa đối với các chủ thể

Khác nhau: giá cả là một khái niệm phản ánh quan hệ trao đổi mua bán hàng hóa Khái niệm giá trị ko

nhât thiết đc hình thành và đc dùng trong quan hệ trao đổi mua bán Trong nhiều trường hợp thì kháiniệm giá trị thể hiện số tiền ước tính số tiền mang tính giả thiết giá trị ước tính có thể có khoảng cách

xa so với giá cả thực tế giao dịch nhưng giá trị trao đổi là đồng nghĩa với khái niệm giá cả chi phí làmột dạng đặc biệt của giá cả, chi phí là cách gọi khác của giá cả, đc người mua dùng cho các yếu tốđầu vào của họ phản ánh phí tổn cho việc sản xuất hàng hóa và dịch vụ

Câu 7: nội dung các bước trong quy trình chung của định giá tài sản ? ý nghĩa việc nghiên cứu quy trìnhB1, xác định vấn đề : đây là bước đầu tiên của quá trình định giá, giúp TĐV có thể thỏa thuận đàm phánxây dựng đc các điều khoản trong hợp đồng định giá một cách cụ thể Là căn cứ để lên kế hoạch địnhgiá 1 cách chi tiết.Cần xác định rõ các vấn đề sau: nhận biết các đặc tính vật chất của TÀI SẢN mụctiêu Nhận biết các đặc điểm pháp lý củaTÀI SẢN mục tiêu Xác định rõ mục đích định giá của KH.Xác định loại giá trị sẽ đc ước tính Xác định pp định giá và các tài liệu cần cho việc định giá Xác địnhngày định giá có hiệu lực xác định mức phí thỏa thuận và thời gian hoàn thành

B2: lập kế hoạch thẩm định giá

+ nhận biết các đặc điểm cơ bản về mặt chất các quyền của TÀI SẢN, trạng thái cung cầu và các đặcđiểm của thị trường liên quan đến TÀI SẢN cần định giá

+ nhận biết các tài liệu cần đc sử dụng trong quá trình định giá

+ nhận biết các cơ quan tổ chức có thể và có trách nhiệm cung cấp thông tin các nguồn tài liệu đáng tincậy nhất và có thể kiểm chứng đc

+ lên chương trình thời gian biểu công tác: lập danh mục và thứ tự công việc xác định thời hạn chophép của từng công việc, xác định những phần có thể ủy nhiệm

+ xây dựng đề cương và các hình thức trình bày báo cáo định giá

B3.khảo sát hiện trường và thu tập thông tin: các tài liệu cần đc thu thập như tài liệu cung cấp thông tin

về BĐS mục tiêu, các tài liệu để so sánh phân tích đánh giá và điều chỉnh Các căn cứ pháp lý của nhà

nc và chính quyền địa phương có liên quan đến quyền sử dụng đất quyền sở hữu công trình xây dựng,các quy định về mục đích, quyền và thời hạn cho thuê Các tài liệu tổng hợp kinh tế chính trị văn hóa xãhội.Kiểm tra độ tin cậy và giữu bí mật các thông tin

B4 Phân tích tài liệu và ước tính giá trị:

+ phân tích tài lieu: phân tích thị trường nhận diện và đánh giá các yếu tố thị trường ảnh hưởng đến giátrị của TÀI SẢN cần định giá Phân tích TÀI SẢN để lựa chọn và đưa ra các tiêu chuẩn để thực hiện cac

pp và kỹ thuật điều chỉnh so sánh cho thích hợp đối vs từng giao dịch chứng cớ.phân tich SỬDỤNGTNVHQN

+ước tính giá trị: các phân tích trên là căn cứ để TĐV xác định pp nào là chính, pp nào là bổ sung Khilựa chọn pp cần dựa vào thuộc tính của TÀI SẢN Sử dụng các tài liệu và cac nguyên tắc định giá.B5

chuẩn bị báo cáo định giá: nhằm đảm bảo truyền đạt kết quả và các kết luận định giá một cách cóhiệu quả đối vs người sử dụng thông tin tránh sự hiểu lầm xảy ra Báo cáo cần rõ ràng đầy đủ Logic B6 Báo cáo thẩm định giá:

+ yêu cầu báo cáo: ko đc phép dừng lại ở con số và kết luận cần trình bày phân tích đánh giá một cách

sự thật và khách quan về hạn chế thông tin và yếu tố chủ quan của TĐV Báo cáo cần rõ ràng đầy đủyêu cầu.+nội dung: trình bày chính xác mục đích và nhiệm vụ định giá Mô tả các chỉ dẫn các tài liệu

KH cung cấp và có thể sử dụng đc.tóm tắt về tính chất chất lượng thông tin và các đk thị trường làm cơ

sở định giá Trình bày một cách hợp lý rõ ràng các pp định giá đc chấp nhận về các kỹ thuật định giá đc

sử dụng trong mỗi pp tuyên bố rõ ràng về giá trị của BĐS mục tiêu Khẳng định ngày định giá hiệu lực.những hạn chế ảnh hưởng đến kết quả những mâu thuẫn và trách nhiệm của người sử dụng thông tinđịnh giá

Câu 8: phân tích vai trò của hoạt động định giá tài sản? Để phát huy vai trò của hđông định giá , thẩmđịnh viên cẩn có phẩm chất và nv gì?

vai trò của hoạt động định giá tài sản

- Định giá là 1 hđông trung tâm của tất cả các hoạt động trong nên kttt Bởi vì mọi việc có liênquan đên hoạt động kinh doanh đều chịu tác động bởi khái niệm giá trị mà việc thẩm định giá là

để xác định giá trị tài sản ở trên tt

- Định giá giuos các chủ thể đưa ra các quyết định đúng trong các quan hệ giao dịch về tài sản

- Trong nền kttt hiện đại dv thẩm định giá ngày càng có vai trò quan trọng nhu cầu về dv thẩm địnhgiá ngày càng gia tăng cả ở nhà nước và tư nhâ

Phẩm chất:

- Công bằng và nỗ lực làm việc hết mình,

- Tinh thông nghiệp vụ

- Có năng lực theo kịp sự phát triển mới về lý thuyết, thực tế và có các ký thuật định giá, các điệukiện pháp lý mới

- Có đạo đức tốt, làm việc với tinh thần khách quan, giữ bí mật có tinh thần trách nhiệm cao với kh

Nhiệm vụ:

- Xác định giá trị thị trường của tài sản

- Là ng cố vẫn cho nhà đầu tư

- Thẩm định giá nhằm cung cấp cho ng khác sử dụng , giúp họ đưa ra các quyết định liên quan đếntài sản, vì vậy, mỗi cv cần thẩm định là 1 dự án nghiên cứu cẩn thận sự thận trọng và kỹ năngchuyên môn

Câu 9: khái niệm, đặc điểm và phân loại BĐS? Ý nghĩa

Khái niệm: Là những tài sản cố định tại một vị trí địa lý nhất định

Ví dụ: đất đai, nhà xưởng

Đặc điểm chủ yếu của BĐS:

+ tính cố định: bất động sản là tài sản ko di chuyển đc, đó là đất đai or các công trình gắn trên đất.BĐS bị tác động bởi nhiều yếu tố như MTXH, MT chính trị, MT kinh tế=> Thẩm định viên cầnquan tâm tới MT tác động đến yếu tố làm lên giá trị BĐS, cảm nhận đc MT thay đổi để dự đoán giátrị của BĐS Ví dụ đất ở trung tâm hà nội giá cao hơn rất nhiều so với đất ở ngoại thành HN

+ Tính bền vững: Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như

không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp Đồng thời, các vật kiến trúc và công trìnhxây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thểtồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiếntrúc và công trình xây dựng.Cần phân biệt “tuổi thọ kỹ thuật” và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS Tuổithọ kinh tế là do sự tiến bộ KH-CN do thị trường còn khả năng sử dụng nhưng trên thị trường ko

có giá trị.tuổi thọ kỹ thuật phụ thuộc vào các thông số kỹ thuật đc tính toán tới khi tài sản khôngcòn đc sử dụng sơ các nhà kỹ thuật nghiên cứu BĐS có tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ kỹ thuật rấtcao.Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá BĐS là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lýsau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá BĐS rấtphong phú và đa dạng, không bao giờ cạn.=> thẩm định viên cần xem xét về tuổi thọ kinh tế vàtuổi thọ kỹ thuật để tìm ra chênh lệch giữa hai tuổi thọ này

Tuổi thọ kỹ thuật < tuổi thọ kinh tế-> phá bỏ

Tuổi thọ kinh tế< tuổi thọ kỹ thuật -> phá bỏ vậy thẩm định viên cần xem xét có nên hay ko nêntiếp tục sự tồn tại của BĐS, phải tính đến các chi phí như: chi phí bảo dưỡng, chi phí cơ hội.+ tính khác biệt:đây là đặc trưng của BĐS, Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dờiđược của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐScạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau Ko một BĐS nào là hoàn toàn giống BĐS nào,đây là một hàng hóa có tính riêng biệt, ko thể sản xuất hàng loạt => Thẩm định viên không đc sosánh 1 cách dập khuôn máy móc 2 BĐS với nhau, cần xét tính khác biệt để điều chỉnh giá trị chohợp lý Cần khai thác tối đa lợi ích do tính khác biệt của BĐS mang lại , làm tăng giá trị của BĐS+ tính khan hiếm: sự khan hiếm của BĐS chủ yếu là do diện tích đát đai tự nhiên là có giới hạn vàBĐS có tính khác biệt cố định về vị trí… từ đó đặt ra vấn đề qun hệ cung cầu về BĐS thường mấtcân đối theo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu quan đó dẫn đến tình trạng đầu cơ về BĐS.=>thẩmđịnh viên cần xét yếu tố cung cầu khi thẩm định, xem xét qun hệ cung cầu trên thị trường thì giá trịcủa BĐS mới đc đánh giá đúng

+có giá trị lớn: giá trị BĐS thường rất cao, điều này xuất phát từ giá trị của đất đai, và chi phí xâydựng các công trình trên đất là rất lớn=>khi quyế định tư vấn cho nhà đầu tư, thẩm định viên cần

có một lượng vốn đủ lớn và mang tính dài hạn thì mới tham gia vào BĐS Vốn đầu tư cho BĐS cóthể tái tạo trở lại phục vụ cho kinh doanh-thế chấp quan hệ trong BĐS thường là nảy sinh quan hệtín dụng, vay mượn hầu như công ty BĐS thường có quan hệ với NH

+ tính ảnh hưởng lẫn nhau: BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này cóthể bị tác động của BĐS khác Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trìnhkết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó Trongthực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượngkhá phổ biến=> thẩm định viên cần xem xét sự tác động của các BĐS khác tới BĐS mà muốn thẩmđịnh, nó có thể làm tăng or giảm giá trị BĐS đó

phân loại BĐS:

a, theo đặc tính vật chất:

+ đất đai: đó là đát đai tự nhiên, bao gồm đất trống và đất đang sử dụng

+ công trình kiến trúc và các tài sản gắng liền với công trình kiến trúc: nhà cửa xây dựng cố định

ko thể di dời, các công trình hạ tầng gắn liền với đất đai, hệ thống điện lưới, điện thoại, ăng ten, vàcáp truyền hình, hệ thống lọc và cấp thoát nước…, các tài sản khác gắn liền ko thể tác rời với côngtrình xấy dựng như thang máy, chống trộm tự động…

+ các tài sản khác gắn liền với đât: vừn cây lâu lăm, các công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồnglàm muối, các công trình du lịch, vui chơi, thể thao, các công trình khai thác mỏ

b, theo mục đích sử dụng kết hợp với các đặc tính vật chất:

+ công trình kiến trúc: nhà ở dùng để cho thuê( tùy thuộc vào yêu cầu về kiê trúc, tiện nghi, cảnhquan, môi trường người ta có sự phân biệt nhà ở thành hai loại là nhà chung cư, nhà ở riêng biệt vàbiệt thự Tùy thuộc vào yêu cầu về ký thuật, độ bền của các loại vật liệu và của kết cấu chính nhưcột móng, sàn, tường…)công trình kiến trúc phục vụ sản xuất( nhà xưởng, kho tang, mặt bằng khucông nghiệp) công trình kiến trúc có tính thương mại ( của hàng,chợ…) Khách sạn và văn phongcho thuê( tùy thuộc vào các điều kiện vật chất chất lượng dịch vụ cảnh quan mà chia khách sạnthành nhiều loại)

+đất đai: nhóm dất nông nghiệp( dất trồng cây, dất rừng sản xuất, đất rùng phòng hộ, đất rừng đặcdụng…), nhóm đất phi nông nghiệp( đất ở, đất xây dựn cơ quan công trình sự nghiệp, đất sửu dụngvòa mục đích an ninh quốc phòng, đất sử dụng sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp…), nhóm đấtchưa sử dụng(chưa xác định được mục đích sử dụng)

ý nghĩa của việc phân loại:

+ là cơ sở để nhf nước có chính sách quản lý và sử dụng BĐS, laoij tài sản có giá trị lớn, một cáchhợp lý và có hiệu quả nhất về mặt kinh tế và xã hội sự khác nhau trong quản lý nhà nước đối vớimỗi loại BĐS có mục đích sử dụng khác nhau là ở giá quy định, thời gian sử dụng, cơ chế quản lý

là giao ngay hay cho thuê… từ đó liên quan đến mức giá đến bù, tiền thuế phải nộp, quyền khaithác lợi ích từ BĐS như quyền đực sửa chữa xây dựng quyền chuyển đổi mục đích

+ đối với các nhà đầu tư: đó la cơ sở để người ta xem xét các cơ hội đầu tư, đánh gía một cách hợp

lý giá trị BĐS, giảm thiểu rủi ro trong các quyết định đầu tư

Câu 10: khái niệm, đặc điểm và phân loại thị trường BĐS

Khái niệm: thị trường BĐS là loại tt bao gồm các giao dịch về BĐS đc thực hiện thông qua quan hệ hh

tiền tệ

phân loại thị trường BĐS:

a, căn cứ vào mức độ kiểm soát của nhà nước:

+ thị trường chình thức hay thị trường có sự kiểm soát của nahf nước bao gồm các giao dịch mà nhànước có thể kiểm soát đực như các giao dịch tại các trung tâm đầu giá, các ngân hàng, các công ty chothuê tài chính, các khách sạn, các công ty chứng khoán BĐS, các công ty kinh doanh địa ốc…

+ thị trường phi chính thức: thị truongf ko có sự kiểm soát của nhà nước, bao gồm các giao dịch vềBĐS ko tiến hành các thủ thuật có tính pháp lý như: mua bán trao tay, cam kết bằng giấy tờ nhận nợ…ước tính giá trị giao dịch này ở việt nam khoảng 70% thị trường

b, căn cứ vào trình tự tham gia thị trường:

+ thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất loại thị trường này còn gọi là thị trường đất đai.+ thị trường xây dựng các công trình BĐS đề bán và cho thuê

+ thị trường bán or cho thuê lại BĐS

c, căn cứ vào loại hàng hóa BĐS trên TT:

+ TTthuê cho thuê BĐS.

+ TT giao dịch các BĐS dùng để thế chấp, bảo hiểm

+ TT giao dịch các BĐS dùng để góp vốn liên doanh

đặc điểm của thị trường BĐS:

+ có sự cách biệt giữa hàng hóa và thị trường giao dịch:BĐS là cố định ko thể giao dịch vì vậy mà cácchủ thể ko thể đưa BĐS đến nơi giao dịch Việc giao dịch chủ yếu qua 3 khâu là đàm phán tại địa điểm

qúa trình giao dịch bất động sản không thể đơn giản và nhanh chóng như các

loại hàng hóa khác Vì vậy, giao dịch bất động sản cần nhiều thời gian và chi phí

cho các dịch vụ như cung cấp thông tin, tư vấn, kiểm định, thanh toán.=> việc định giá có nguy cơ sai

số rủi ro đối với nghề TĐỊNH GIÁ là cao, đòi hỏi TĐV cần phải có sự am hiểu về chuyên môn cũngnhư kinh nghiệm nghề nghiệp

+ Là thị trường mang tính khu vực : thị trường BDDS thường đc tạo ra từ hàng loạt thị trường nhỏmang tính địa phương với những quy mô, mức độ nhỏ và động thái giao dịch khác nhau Quan hệ cungcầu giá cả BĐS thường chỉ ảnh hưởng trong phạm vi của vùng địa phương nhất định.=> TĐV cần xemxét gắn với các đk kinh tế -văn hóa- xã hội của một vùng, khu vực cụ thể

+là một dạng điển hình của thị trường cạnh tranh ko hoàn hảo: do có sự ko đồng nhất về thông tin vàcác yếu tố cấu thành Các thông tin về BĐS và Thị trường BĐS thường ko có sãn và ko phổ biến, trênthị trường rất ít người có kinh nghiệm.làm cho giá cả BĐS ko hoàn toàn là giá cạnh tranh và đc sosánh một cách công bằng trên thị trường việc thâm nhập thị trường cũng ko hoàn toàn dễ dàng vớingười bán và người mua => TĐV khi xem xét các chứng cứ giao dịch cần phải có sự phân tích mộtcách kỹ lưỡng xem chúng là bằng chứng hợp lý để so sánh và ước tính giá trị cho TÀI SẢN mục tiêu + cung của BĐS co giãn chậm khi giá cả thay đổi:do quan hệ cung cầu về BĐS thường mất cân đốitheo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu, cung BĐS ko thể phản ứng một cách nhanh chóng và tươngđương với thay đổi tác động kích thích tăng cung or giảm cung BĐS luôn có một độ trễ lớn hơn sohàng hóa khác.=> cần có sự cân nhắc thận trọng đến đặc điểm này của thị trường BĐS để ước tính mộtcách hợp lý giá trị BĐS Việc quản lý nhà nước đối với BĐS ko tốt sẽ tiềm ẩn rủi ro đối vs việc hànhnghề thẩm định giá

+ hđ của thị trường BĐS phụ thuộc vào sự kiểm soát của nhà nước: sự can thiệp của nhà nc để giảmthiểu những bất lợi đến mục tiêu vĩ mô Đảm bảo tính pháp lý cho các BĐS đó là đk quan trọng đểBĐS đc giao dịch, mua bán công khai.=> TĐV nhất thiết phải có sự am hiểu về cơ chế chính sáchquản lý nhà nước về BĐS cung như sự cập nhật một cách thường xuyên các chế độ quản lý của nhànước về BĐS trong mỗi thời kỳ

Câu 11: vai trò của thị trường BĐS trong nền kt tt ?

vai trò của thị trường BĐS:

+ giống như các thị trường khác thị trường BĐS là cầu nối giữa nhà sản xuất và tiêu dùng: TT BĐS lànoi để người bán vàn người mua gặp goqx và thỏa thuận với nhau làm cho hoạt động giao dịch, muabán BĐS một cách thuận lợi việc xây dựng TT BĐS là sự tôn trọng và phát huy vài trf tự điều tiết củabàn tay vô hình, là sự tạo lấp một cơ chế khách quan đảm bảo cho BĐS có thể đực sử dụng một cáchhiệu quả nhât.

+ TT BĐS là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuât cho các chủ thế kinh doanh BĐS: các chủthể kinh doanh BĐS và những người tiêu dùng thực hiện việc mua bán Với vai trò là một hàng hóađặc biệt, BĐS đc chuyển quyền sử dụng và quyền sở hữu tù ngừi này sang người khác TT BĐS đóngvai trò chuyển hóa vốn từ hình thái hiện vật sang hình thái giá trị, là nhân tố quyết định tốc độ chuchuyển vốn của các chủ thể kinh doanh trên thị trường TT BĐS là một sự bổ sung quan trọng cho sựuhoàn thiện và phát triển một cách đồng bộ cơ chế kinh tế TT với một quốc gia

+ góp phần thúc đẩy quá trình đổi mới về hđ quản lý đất đâi, nhà ở, các công trình xây dựng đặc biệt làcác công trình công cộng và các cơ sở kinh tế khác: bắng cách xây dựng và phát triển thị trường BĐS,nhà nước bổ sung hoàn thiện hệ thống pháp luật, hệ thống chính sách quản lý, cũng như tổ chức quản

lý tạo điều kiện cho thị trường mở rộng và phát triển, góp phần khắc phục tình trạng đầu cơ, thamnhững chốn thuế… bên cạnh đó sự vận hành TTBĐS sẽ góp phần xác lập mối quan hệ giữa nhà nước

và người sử dụng BĐS, nâng cao hiệu quả sử dụng tài nguyên đất, khắc phục tình trạng phi kinh tếtrong đầu tư xây dựng, tăng thu cho NSNN

+ vận hành TT BĐS góp phần thúc đẩy ứng dụng và cải tiến kháo học và công nghệ, nâng cao chấtlượng nhà ở, bảo hiểm môi trường: TT BĐS chịu tác động tương hỗ lần nhau giữa các yếu tố cungcầu, giá cả, cạnh tranh Điều đó thúc đẩy các chủ thể thị trường nghiên cứu ứng dụng tiến bộ khoa học– công nghệ…nâng cao chất lựng sản phẩm, tăng sức cạnh tranh nhằm thu lợi nhuận

+ góp phần tăng cường quan hệ hợp tác, nâng cáo trình dộ xã hội hóa trong sản xuất kinh doanh, tạo

cơ sở phát triển kinh tế một cách bền vững: các chủ thể có đk tiếp xúc mở rộng quan hệ nội bộ thịtrường or quan hệ ngành

từng pp trong định giá BĐS ? ví dụ

PP SO SÁNH TRỰC TIẾP:

+ căn cứ xấy dựng :chủ yếu dựa trên nguyên tắc thay thế(một người mua thận trọng sẽ ko bỏ ra một

số tiền nào đó nếu anh ta tốn ít tiền hơn nhưng vẫn có một tài sản tương tự) các BĐS đc coi là hoàntoàn có thể ngang bằng với giá trị của những tài sản tương đưng so sánh đc Chỉ cần tìm các bằngchứng đã đc thừa nhận về giá trị của BĐS tương đưng để có thể so sánh đc trên thị trường

+ Kỹ thuật định giá:

b1 Tìm kiếm thông tin về những BĐS đã đc giao dịch trong thời gian gần nhất có thể so sánh đc vsBĐS mục tiêu về các mặt, các yếu tố chủ yếu ảnh hưởng đến giá trị như kiểu cách, đk, mt, vị trí…B2 Tiến hành kiểm tra phân tích các giao dịch chứng cứ nhằm đảm bảo tính chất có thể so sánh đc vớicác BĐS mục tiêu.để thực hiện tốt bước này khi kiểm tra và phân tích các giao dịch thị trường cầnphải làm rõ nguồn gốc đạc điểm, tính chất giao dịch

B3:lựa chọn một số BĐS có thể so sánh thích hợp nhất theo kinh nghiệm thường lấy từ 3-6 BĐS để sosánh

B4 Xác định những yếu tố khác nhau giữa BĐS mục tiêu và BĐS chứng cớ đồng thời dựa trên nhữngyếu tố khác nhau , tiến hành điều chỉnh giá cả của các BĐS Cách diều chỉnh thông dụng là lấy BĐSmục tiêu làm chuẩn thực hiện việc điều chỉnh vs các BĐS chứng cớ nếu BĐS chứng cớ có các yếu tố

đc đánh giá là tốt hơn BĐS mục tiêu thì điều chỉnh giảm giá trị giao dịch của BĐS chứng cớ xuống vàngược lại

B5 Ước tính giá trị BĐS mục tiêu trên cơ sở giá của các BĐS đã điều chỉnh.

Ưu điểm:

+là pp định giá ít gặp khó khăn về mặt ký thuật vì ko có công thức hay mô hình cố định mà chỉ dựavào sự hiện diện của các giao dịch thị trường để cung cấp các dấu hiệu về giá trị

+Là pp thể hiện sự đánh giá của thị trường – đó là các bằng chứng rõ ràng – đã đc thừa nhận trên thực

tế về giá trị BĐS vì vậy nó là cơ sỏ vững chắc để khách hàng và cơ quan pháp lý công nhận

+Là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phương pháp khác như pp chi phí, pp thạng dư,

Hạn chế: phải có các giao dịch về BĐS tương tự trong cùng 1 khu vực thì mới có thể sử dụng để so

sánh Nếu có ít BĐS để so sánh đáp ứng đc các yêu cầu trên kết quả độ chính xác thấp.Các thông tinchứng cứ trên thị trừng mang tính lịch sử, nếu 1 thị trường mà biến động thì thông tin sẽ nhanh chóngtrở nên lạc haaujk khi đó độ chính xác kém.Đòi hỏi TĐV phải có nhiều kinh nghiệm và kiến thức thịtrừơng thì mới có thể tiến hành định gia một cách thích hợp

Áp dụng: chất lượng thông tin phải phù hợp đầy đủ, đáng tin cậy và kiểm tra đc Thị trường phải ổn

đinh Trên thực tế nó là pp chung để định giá BĐS dùng cho mđ mua bán, thế chấp và thường dùngtrong các th, các BĐS có tính đồng nhất, như : căn hộ, các chung cư, các dãy nhà đc xây dựng cùng 1kiêu… để giảm bợt sự tác động của các định kiến và tính chủ quan trong việc đánh giá các yếu tố ,thẩm định viên nê sử dụng các pp thống kê phân tích xác suất và máy tính

+ PP THU NHẬP:

đc xây dựng chủ yếu dựa trên việc tuân thủ nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai Về lý thuyết giá thịtrường hiện hành của 1 BĐS ngang bằng vs giá trị hiện tại của tất cả các khoản thu nhập tương lai cóthể nhận đc từ BĐS Có thể vận dụng các kyc thuật dự đoán vốn và đánh giá hiệu quả dự án đầu tư đểxác định giá trị BĐS

B1 Ước tính thu nhập trung bình hàng năm mà BĐS mang lại, có tính đến tất cả các yếu tố liên quantác động đến thu nhập

B2 Ước tính tất cả các khoản chi phí để trừ khỏi thu nhập hàng năm như chi phí quản lý, chi phí sủachữa, các chi phí dịch vụ, tiền thuế phải nộp…

B3 Xác định tye lệ lãi suất chiết khấu thích hợp dùng để tính toán công việc này có thể dựa vào việcphân tích tỷ lệ lãi của các BĐS tương tự

B4 Dùng công thức vốn hóa đẻ tìm ra giá trị hiện tại của BĐS mục tiêu

Ưu điểm : đây là pp có cơ sở lý luận chặt chẽ nhất vì nó tiếp cận một cách trực tiếp những lợi ích mà

BĐS mang lại cho nhà đầu tư,

+Nói chung là pp đơn giản

+Có thể đạt đc độ chính xác cao khi có chứng cớ về các thương vụ có thể so sánh đc khi các khoản thunhập có thể dự báo trước vs một độ tin cậy cao

Hạn chế:

+khi phân tích các thương vụ tương tự cần điều chỉnh nhiều mặt tuổi thọ chất lượng , thời hạn chothuê, những thay đổi về tiền cho thuê trong tương lai

+Trong nhiều trường hợp có thể thiếu cơ sở để dự báo các khoản thu nhập trong tương lai

+Kết quả định giá có độ nhạy lớn hơn trước mỗi sự thay đổi của các tham số tính toán Kết quả sẽ chịuảnh hưởng nhiều của yếu tố chủ quan

Áp dụng: phù hợp vs các BĐS có khả năng mang lại các khoản thu nhập ổn định và có thể dự báo một

cách hợp lý.Vs BĐS có thu nhập ko đều thì có thể sử dụng một dạng tương tự là DCF.Thường áp dụng

để tư vấn cho các quyết định lựa chon dự án đầu tư

+ PP CHI PHÍ:

đc xây dựng chủ yếu dựa trên nguyên tắc thay thế Giá một BĐS tương đương vs chi phí làm ra 1BĐS giống như vậy, coi đây như một vật thay thế.nếu có đầy đủ các thông tin hợp lý thì người ta sẽ kobao giờ trả giá cho 1 BĐS lớn hơn chi phí mua đất và xây dựng công trình có lợi ích tương tự việcước tính giá trị BĐS dựa trên các chi phí hợp ly tạo ra BĐS đó

B1.ước tính giá trị của mảnh đất thuộc BĐS bằng cách coi đó là một mảnh đất trống, và đang sử dụngtrong đk TNVHQN

B2 Ước tính những chi phí xây dựng mới hiện hành đối vs công trình hiện có trên đất( bao gồm cả lợinhuận cho nhà đầu tư thuê, phí phải nộp theo pháp luật quy định)

B3 Ước tính mức độ giảm giá của công trình xét trên mọi nguyên nhân

B4 Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách trừ số tiền giảm giá khỏi chi phí xây dựng mớihiện hành của công trình

B5 Ước tính giá trị của BĐS mục tiêu bằng cách cộng giá trị ước tính của mảnh đất với giá trị ướctính của công trình

Ưu điểm: nó dc sử dụng khi ko có các bằng chứng thị trường thích hợp để so sánh Sử dụng để đánh

giá BĐS rất hiếm khi thay đổi chủ sở hữu và thiếu cơ sở dự báo lợi ích tương lai Pp thích hợp khiđịnh giá BĐS dùng cho các giao dịch và phục vụ mục dích riêng biệt,nếu nahf thẩm định có kinhnghiệm thì có thể hạn chế những sai sót khi cung cầu có biểu hiện của sự thaí quá

Hạn chế:

+dựa vào dữ liệu thị trường nên hạn chế của pp so sánh cũng là hạn chế của pp chi phí

+Chi phí nói chung là ko bằng vs giá trị và ko tạo ra giá trị Pp chi phí sử dụng cách tiếp cận cộng tớisong tổng nhiều bộ phận chưa chắc đã bằng giá trị toàn bộ

+Việc ước tính một số khoản giảm giá có thể trở nên rất chủ quan và khó thực hiện

+Đòi hỏi người định giasphair có nhiều kinh nghiệm và đặc biệt là phải thành thạo về kỹ thuật xâydựng,

Áp dụng: thích hợp khi định giá rất nhiều các loại BĐS có mục đích sử dụng riêng biệt Định giá để

xác định mức bồi thường khi xây dựng các hợp đồng bảo hiểm và các dạng bồi thường khác.Là ppthông dụng của người tham gia đấu thầu hay kiểm tra đấu thầu.Đc vận dụng trong trường hợp màngười ta tin tưởng rằng chi phí là yếu tố chính và là những khoản chi tiêu cần thiết thích hợp để tạo ragiá trị của BĐS Đc Dùng có tính chất bổ sung or kiểm tra đối vs các pp khác

+PP THẶNG DƯ:

dựa trên cơ sở là 5 nguyên tắc định giá, trong đó có nguyên tắc đóng góp giữ vai trò chủ đạo theonguyên tắc này giá trị BĐS đc xác định trên cơ sở của sự thiếu vắng nó sẽ làm giá trị của tổng tài sảntăng lên hay giảm đi bao nhiêu Là pp ước tính giá trị BĐS dựa trên phần đóng góp của nó vào dự ánphát triển BĐS theo hướng tốt nhất và hiệu quả nhất

B1 Xác định cách sử dụng tốt nhất cho BĐS mục tiêu, có tính đến những quy định về sự xây dựng vànhững hạn chế khác

B2 Ước tính tổng giá trị của sự phát triển theo hướng SỬ DỤNGTNVHQN bằng cách sử dụng pp sosánh trực tiếp hay pp đầu tư

B3 Ước tính tổng chi phí phát triển bao gồm chi phí xây dựng chi phí tài chính các chi phi khác cóliên quan và lợi nhuận của nhà đầu tư xây dựng.

B4 Xác định giá trị còn lại( hay là giá trị thặng dư) bằng cách lấy tổng giá trị phát triển trừ đi tổng c hiphí phát triển

B5 Xác định giá trị BĐS mục tiêu bằng cách dựa vào giá trị còn lại và và các yếu tố giả định cấuthành giá vốn của BĐS mục tiêu(các chi phí cơ hội hợp lý để có BĐS cho việc phát triển) gồm các giảđịnh về chi phí pháp lý, thue chuyển nhượng BĐS, chi phí tài chính và lợi nhuận có liên quan

Ưu điểm: đc sử dụng để đánh giá BĐS có tiềm năng phát triển Đây là các mức giá thích hợp để đưa

ra các mức giá khi thực hiện đấu thầu Pp này mô phỏng lại cách thức phân tích đánh giá các cơ hộiđầu tư vào BĐS , vì vậy nó có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền hạn chếcho thuê tối thiểu cần đạt đc khi thực hiện dự án phát triển BĐS

Hạn chế: khó khăn trong việc xác định sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất Chi phí và giá bán có thể bị

thay đổi tùy theo các đk của thị trường.Giá trị cuối cùng rất nhạy cảm đối với các tham số về chi phí

và giá bán.Pp này ko tính đến giá trị thời gian của tiền

Đk áp dụng: phù hợp khi xác định giá BĐS có yêu cầu về sự phát triển ko phức tạp các yếu tố ước

tính liên quan đến giá bán bán cho thuê đạt đc độ tin cậy cao.Nhà định giá phải có nhiều kinh nghiệm

về sự phát triển và mở rộng đất đai để xác định đúng cơ hội SỬ DỤNGTNVHQN,Để nâng cao khảnăng ứng dụng, cần sử dụng các kỹ thuận đánh giá rủi ro, phân tích xác xuất với sự trợ giúp của cácphương tiện tính toán hiện đại khi đánh giá các phương án pt BĐS

Câu 13: khái niệm, đặc điểm và phân loại máy móc, thiết bị theo tiêu chuẩn thẩm định giá?

Máy móc thiết bị là :

+ theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế: máy móc thiết bị có thể bao gồm: những máy móc thiết bịkhông cố định hoặc tập hợp máy riêng lẻ Một loại máy cụ thể thực hiện một hoạt động nhất định.+theo tiêu chuẩn thẩm định giá khu vực: may móc thiết bị là một loại tài sản bao gồm: dây chuyền sản

xuất, máy móc, thiết bị và trong trường hợp đặc biệt có thể bao gồm cả nhà xưởng

- nhà xưởng, dây chuyển sản xuất bao gồm một dây chuyền các loại tài sản mà trong đó có thểbao gồm các nhà xưởng máy móc thiết bị

- máy móc bao gồm những máy riêng biệt hoặc 1 cụm máy míc, một cái máy là chủng loại thiết

bị sử dụng năng lực máy móc, nó có một số chi tiết hay phụ tùng tao thành để thực hiện 1 loạicông việc nhất định

đặc điểm chủ yếu của MM:

+máy móc thiết bị là tài sản có thể di chuyển được.

+mây móc thiết bị có đặc điểm đa dạng phong phú.

+máy móc thiết bị có đặc điểm tuổi tho k dài.

+máy móc thiết bị có thể chuyển nhương thay đổi chủ sở hữu dễ dàng

Việc nghiên cứu các đặc điểm này có ý nghĩa gì trong công tác định giá.:TĐV nắm rõ các đặc

điểm của máy móc, thiết bị nó sẽ lad căn cứ cho việc thẩm định giá máy móc Mỗi loại máy móc lại cómột đặc điểm, 1tinhs năng riêng, giá thị trường, giá phi thị trường cũng khác nhau Để định giá chínhxác lại máy móc cần nắm rõ đặc điểm của từng loại máy móc để lựa chọn cơ sở định giá, phương ánthẩm định phù hợp

phân loại máy, thiết bị:

theo tính chất tài sản: