HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN CÔNG THƢƠNG VIỆT NAM - CHI NHÁNH NAM THĂNG LONG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC THƯƠNG MẠI --- BÙI ĐĂNG QUANG HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM

TRƯỜNG ĐẠI HỌC THƯƠNG MẠI

-

BÙI ĐĂNG QUANG

HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM

LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN CÔNG THƯƠNG

VIỆT NAM - CHI NHÁNH NAM THĂNG LONG

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

HÀ NỘI, 2017

TRƯỜNG ĐẠI HỌC THƯƠNG MẠI

-

BÙI ĐĂNG QUANG

HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM

LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN CÔNG THƯƠNG

VIỆT NAM - CHI NHÁNH NAM THĂNG LONG

LỜI CAM ĐOAN

i h h h h ghi ủ i i

gi h ủ gi i h g TS h Hữu Nghị ố i ế ả

h g g gố g g h

Tác giả luận văn

Bùi Đăng Quang

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

MỤC LỤC ii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT v

DANH MỤC BẢNG, BIỂU, SƠ ĐỒ, HÌNH VẼ vi

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết củ ề tài 1

2 Tổng quan nghiên cứu củ ề tài 2

3 Mục tiêu nghiên cứu 3

4 h ơ g h ghi ứu 4

5 Đối ng và phạm vi nghiên cứu 4

6 Kết cấu lu 4

CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HOÀN THIỆN ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 5

1.1 Khái quát hoạ ộng cho vay của NHTM 5

1.1.1 Khái niệm, đặc điểm 5

1.1.2 Các hình thức cho vay 6

1.2 Bấ ộng sả g ảm bảo tiền vay của NHTM 7

1.2.1 Khái ni ĐS ĐS h bả ảm tiền vay 7

1.2.2 Đặc iể ĐS g hế chấ ảm bảo tiền vay 8

1.3 Định giá tài sản bả ả ĐS ại các NHTM 10

1.3.1 Khái ni m và s cần thiết ịnh giá tài sản bả ả ĐS ại các NHTM 10 1.3.2 Nguyên tắc và yêu cầ ịnh giá tài sản bả ả ĐS ại các NHTM 12 1.3.3 Q i h ịnh giá tài sản bả ả ĐS ại các NHTM 15

1.3.4 h ơ g h ịnh giá tài sản bả ả ĐS ại các NHTM 18

1.3.5 Công tác tổ chứ ịnh giá tài sản bả ả ĐS ại các NHTM 20

1.4 Các nhân tố ả h h ở g ến hoàn thi ịnh giá tài sản bả ả ĐS ại

NHTM 21

1.4.1 Các nhân tố chủ quan 21

1.4.2 Các nhân tố khách quan 23

1.5 Kinh nghi ịnh giá tài sản bả ả ĐS ại một số NHTM ở Vi t Nam hi n nay 25

1.5.1 Kinh nghi ịnh giá của một số NHTM 25

1.5.2 Bài học rút ra 36

CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI VIETINBANK – CHI NHÁNH NAM THĂNG LONG 38

2.1 Khái quát về Vietinbank – N N Th g L g 38

2.1.1 Quá trình hình thành phát triển 38

2.1.2 ơ ấu tổ chức các phòng ban 39

2.1.3 Các hoạ ộng của chi nhánh 40

2.2 Th c trạng về hoạ ộng cho vay có tài sản bả ả ĐS ại Vietinbank - N N Th g L g 43

2.2.1 Quy trình cho vay tại chi nhánh 43

2.2.2 Kết quả hoạ ộng cho vay tại Vietinbank – N N Th g L ng 44

2.2.3 Th c trạng về hoạ ộng cho vay có tài sản bả ả ĐS ại Vietinbank – hi h h N Th g L g 46

2.3 Th c trạ g ịnh giá tài sản bả ả ĐS ại Vietinbank – Chi nhánh Nam Th g L g 49

2.3.1 Th c trạng về i h ịnh giá tài sản bả ả ĐS ại Vietinbank – hi h h N Th g L g 50

2.3.2 Thực trạng về công tác tổ chức định giá tài sản bảo đảm là BĐS tại Vietinbank – Chi nhánh Nam Thăng Long 54

2.3.3 Th c trạng về h ơ g h ịnh giá tài sản bả ả ĐS ại Vietinbank – hi h h N Th g L g 55

2.3.4 Ví dụ minh họa 59

2.4 Đ h giá th c trạ g ịnh giá tài sản bả ả ĐS ại Vietinbank – Chi h h N Th g L g 65

2.4.1 Những kết quả ạ c 65

2.4.2 Hạn chế h h ng mắc 66

2.4.3 Nguyên nhân 68

CHƯƠNG III: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA VIETINBANK-CHI NHÁNH NAM THĂNG LONG 73

3.1 Đị h h ng và mục tiêu hoàn thi n 73

3.1.1 Định hướng và mục tiêu trong hoạt động cho vay của Vietinbank-Chi nhánh Nam Thăng Long 73

3.1.2 Mục tiêu hoàn thiện định giá tài sản bảo đảm là BĐS 74

3.2 Giải pháp hoàn thi ịnh giá tài sản bả ả ĐS g h ạ ộng cho vay của VietinBank – N N Th g L g 75

3.2.1 Thay đổi về mô hình tổ chức bộ phận định giá 76

3.2.2 Đổi mới về qui trình, chính sách của Vietinbank trong công tác định giá BĐS thế chấp 76

3.2.3 Áp dụng đồng bộ các phương pháp sử dụng trong định giá BĐS thế chấp 77

3.2.4 Nâng cao trình độ cán bộ định giá BĐS 78

3.2.5 Đối với hoạt động thuê đơn vị bên ngoài tư vấn, định giá 79

3.2.6 Đẩy mạnh công tác chuyên môn hóa trong công việc và phân công tổ chức hợp lý 80

3.2.7 Trang bị ơ ở v t chất, kỹ thu ầ ủ 81

3.3 Kiến nghị 81

KẾT LUẬN 84 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHỤ LỤC

DANH MỤC BẢNG, BIỂU, SƠ ĐỒ, HÌNH VẼ BẢNG

ả g : ế ả h ạ ộ g h ộ g ố gi i ạ - 2015 Vietinbank CN

N Th g L g 41

ả g : ế ả h ạ ộ g i h h gi i ạ -2015 VietinbankCN Nam Th g L g 42

Bả g : D cho vay tại Vietinbank – hi h h N Th g L g Chi nhánh N Th g L g gi i ạn 2013 - 2015 45

Bả g 4: T h h h n phân theo nhóm n của Vietinbank – N N Th g L g gi i ạn 2013 - 2015 45

Bả g 5 : T h h h có bả ả ĐS tại Vietinbank – Chi nhánh Nam Th g L g ừ 2013 - 2015 46

Bảng 2.6: N nhóm 2, n xấu tại Vietinbank – Chi nhánh Nam Th g L g 48

BIỂU ĐỒ Biể 2 : ơ ấ theo thời hạn vay của Vietinbank - Chi nhánh Nam Th g L g gi i ạn 2013 - 2015 45

Biể 2 : ơ ấ TS Đ ại Vietinbank – hi h h N Th g L g 5 48

SƠ ĐỒ Sơ : Q h ị h gi ĐS hế chấp 16

Sơ : Q h ị h gi ĐS hế chấp tại Techcombank 26

Sơ : Q h ị h gi ĐS hế chấp tại BIDV 30

Sơ : ơ ấu tổ chứ NH T hi h h N Th g L g 39

Sơ 2.2: Q h ị h gi ĐS hế chấp tại Vietinbank 50

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Trong hoạ ộng Ngân hàng, l i nhu n và phòng ngừa rủi ro luôn là hai vấ ề

ặ h g ầu Hoạ ộng tín dụng là một trong những hoạ ộng chủ chốt

và vô cùng quan trọng của bất kỳ Ngâ h g h ơ g ại e ại l i nhu n

h h h Ngâ h g Điề ghĩ ấ ề phòng ngừa rủi ro trong hoạ ộng này là mộ òi hỏi tất yếu ả h h ởng tr c tiếp, mãnh mẽ ến s an toàn của toàn h thống Ngân hàng Trong những bi n pháp bả ảm tín dụng có một hình thức bảo

ả h ờng c sử dụng là hình thức bả ảm bằng tài sả ặc bi t là bấ ộng

sả ( ĐS) ấ ộng sả i hơ ả bởi nhữ g iểm khó có loại tài sản

h h h ò giấy tờ chứng minh quyền sở hữu và sử dụng rõ

g c lu h h ầ ủ Trong khi các tài sản khác có thể chuyể h ng chỉ

v i một tờ giấy viết tay thì bấ ộng sản phải c th c hi n qua công chứng và

g ý gi ị h ảm bảo Do v y vi c xác nh n sở hữu thu n ti n, dễ dàng Tuy nhiên, trong hình thức này không phải hoạ ộng tín dụ g gâ h g c giảm rủi

ro hoàn toàn mà th c ra nó chỉ chuyển rủi ro từ hình thức này sang hình thức khác

Sở ĩ h y là do, mặc dù thị ờng bấ ộng sản Vi t Nam phát triển khá nhanh

g S g h ạ ộ g ịnh giá bất ộng sả ũ g h h ộ và chất

ng củ ội gũ hẩ ị h i ị h gi i h hi h he ị

ứ g c yêu cầ òi hỏi của th c tiễn Thay vì có thể phát huy hi u quả, góp phần vào s minh bạch và lành mạnh của thị ờng bấ ộng sả ứng yêu cầu tiếp

c n thông tin, nghiên cứu và phân tích thị ờng, tìm kiế ơ hội ầ ũ g

h hản ánh th c trạng, sức khỏe của các doanh nghi p, các thành phần kinh tế…

h b ịnh giá bấ ộng sản hi n nay phần l n còn mang tính hình thức, thủ tục và hoàn toàn có thể “ ” c theo yêu cầ Điề gâ hi t hại cho

g ời dân, cho doanh nghi p, cho h thố g i h h gâ h g Nh c

Đ h gi ột trong nhữ g Ngâ h g h ơ g ại l ịa bàn thành phố Hà Nội, th c hi ầ ủ các nghi p vụ của một Ngân hàng hi ại,

Ngâ h g TM g h ơ g Vi t Nam - Chi nhánh N Th g L g

cờ ầu, là l ng nòng cốt củ Ngâ h g ịa bàn thành phố Hà Nội, là

h h i g g h c vào s phát triển, thị h ng chung của Ngân hàng

TM g h ơ g Vi t Nam Là một cán bộ tín dụng công tác tại Ngân hàng

TM g h ơ g Vi t Nam - hi h h N Th g L g g ời nghiên cứu càng thấ hơ khác bi t giữa lý lu n và th c tiễn trong hoạ ộ g ịnh giá

Th c tế vi ị h gi ĐS hế chấp tại Ngâ h g TM g h ơ g Vi t Nam nói chung và tại hi h h N Th g L g i i g ò hiều bất c p ả h h ởng

ến hoạ ộng cho vay của Ngân hàng Vì v y, vi c nghiên cứu và tìm ra giải pháp hoàn thi n cô g ị h gi ĐS hế chấp tại Ngâ h g TM g h ơ g - Chi

h h N Th g L g h ừ ảm bảo tính cạnh tranh, vừa hạn chế c rủi

ro cần thiế ý ghĩ ất quan trọ g ối v i hoạ ộng của Ngân hàng TMCP Công

h ơ g Vi t Nam nói chung và Chi h h N Th g L g i i g ũ g h trong vi c th c hi n mụ i Vie i b ở h h Ngâ h g TM h g ầu

Vi N D g ời nghiên cứu quyế ịnh chọ ề tài lu : “Hoàn

thiện công tác định giá tài sản bảo đảm là bất động sản trong hoạt động cho vay tại Ngân hàng thương mại cổ phần Công thương Việt Nam - Chi nhánh Nam Thăng Long”

2 Tổng quan nghiên cứu của đề tài

Đề tài nghiên cứu sẽ góp phần vào vi c hoàn chỉnh h thống lí lu n tài chính

vi mô, lý lu n về tài chính trong quá trình chuyể ổi g ơ hế kinh tế thị ờng

hi n nay ở c ta nói chung Về mặt th c tiễ ề tài nghiên cứu là một s mở

Vũ Thị Ng ( 4) “Hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản làm tài sản bảo đảm tại Công ty quản lý nợ và khai thác tài sản - Ngân hàng TMCP Bắc Á” Đề tài phân tích th c trạng, những thu n l i ũ g h hữ g h h hạn chế

trong công tác thẩ ịnh giá bấ ộng sản tại Công ty quản lý n và khai thác tài sản - Ngân hàng TMCP Bắc Á từ ề xuất các giải pháp nâng cao chấ ng công tác thẩ ịnh giá bấ ộng sản làm tài sản bả ảm tại BacA AMC

Võ Thị Nh Á h ( 5) “Hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản trong cho vay tại Ngân hàng TMCP Xuất nhập khẩu Việt Nam” Đề i ã ơ

sở lý lu n về công tác thẩ ịnh giá bấ ộng sản trong cho vay tại các Ngân hàng

h ơ g ại qua vi c tìm hiểu công tác thẩ ịnh giá bấ ộng sản trong cho vay tại một số Ngâ h g h h : IDV Ag ib A Từ kết quả nghiên cứu, tác giả

ề xuất một số giải pháp hoàn thi n công tác thẩ ịnh giá bấ ộng sản trong cho vay tại Ngân hàng TMCP Xuất nh p khẩu Vi t Nam, thời gian nghiên cứu củ ề tài là từ ến 2013

Đến nay, cùng v i các nghiên cứ h giả nào nghiên cứu cụ thể

i â ấ ề hoàn thi g ịnh giá tài sản bả ảm là bấ ộng sản trong hoạ ộng cho vay tại Ngâ h g h ơ g ại cổ phầ g h ơ g Vi t Nam

- hi h h N Th g L g T ơ ở kế thừa kết quả của những công trình nghiên cứu trên về mặ h ơ g h n, tham khảo các nhân tố ả h h ở g ến

g ịnh giá tài sản bả ảm là bấ ộng sản ã c phân tích trong các nghiên cứu, tác giả ã họn lọc, tổng h h h ghi ứu phù h p

v i iều ki n th c tế tại ị h ơ g ể nghiên cứu các nhân tố ả h h ở g ến

g ịnh giá tài sản bả ảm là bấ ộng sản trong hoạ ộng cho vay phục

vụ cho quá trình nghiên cứu th c trạng, từ ơ ở h ý ể ề xuất các giải pháp hoàn thi g ịnh giá tài sản bả ảm là bấ ộng sản trong hoạt ộng cho vay tại Ngâ h g h ơ g ại cổ phầ g h ơ g Vi t Nam - Chi

h h N Th g Long

3 Mục tiêu nghiên cứu

Đề i i â ghi ứu và phân tích một số vấ ề sau:

H thố g h ơ ở lý lu ịnh giá tài sản bả ả ĐS g h ạ ộng cho vay tại Ngâ h g; hâ h h gi g h c trạ g ịnh giá tài sản bảo

ảm là ĐS g h ạ ộng cho vay tại Vietinbank - hi h h N Th g L g

Từ ề xuất các giải pháp hoàn thi ịnh giá tài sản bả ả ĐS ại Vietinbank - hi h h N Th g L g

4 Phương pháp nghiên cứu

h ơ g h ghi ứ c sử dụ g ể nghiên cứ ề i: h ơ g h tiếp c n, thu th p số li u và thông tin, phân tích h thố g h ơ g h ổng h p thống kê, so sánh

Đề tài sử dụng các thông tin thu th c từ các báo cáo, số li u c p nh t, internet, các thông tin tìm hiể ổi v i một vài cán bộ g ịnh giá Bấ ộng sản thế chấp tại Ngâ h g h ơ g ại

5 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối g: Đề tài t p trung nghiên cứ b ối g : g ịnh giá tài sản bả ảm là bấ ộng sản Cụ thể :

+ Qui t h ịnh giá tài sản bả ảm là bấ ộng sản tại NHTM

+ Công tác tổ chứ ịnh giá tài sản bả ảm là bấ ộng sản tại NHTM

+ h ơ g h ịnh giá tài sản bả ảm là bấ ộng sản tại NHTM

Phạm vi nghiên cứu của lu ại Vietinbank - Chi nhánh Nam Th g

L g Ng ời viế i â ghi ứu về i h ịnh giá, công tác tổ chức và

h ơ g h ịnh giá tài sản bả ảm là bấ ộng sản tại Vietinbank - Chi nhánh

N Th g L g g gi i ạn 2013 - 2015 Từ th c trạ g g ịnh giá tại Vietinbank - hi h h N Th g L g g ời viế hững giải h ể hoàn thi ịnh giá tài sản bả ảm là bấ ộng sản tại Vietinbank - Chi nhánh Nam

Th g L g

6 Kết cấu luận văn

Ngoài phần mở ầu; kết lu n; phụ lục; danh mục chữ viết tắt; danh mục bảng biểu; danh mụ h h ơ , biể ; tài li u tham khảo; lu c chia

h h h ơ g

h ơ g : ơ ở lý lu n về ịnh giá tài sản bả ả ĐS trong hoạ ộng cho vay của NHTM

h ơ g : Th c trạng ịnh giá tài sản bả ả ĐS trong hoạ ộng cho

vay tại VietinBank - hi h h N Th g L g

h ơ g : Giải pháp hoàn thi ịnh giá tài sản bả ả ĐS trong hoạ ộng cho vay tại VietinBank - hi h h N Th g L g

CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HOÀN THIỆN ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN

HÀNG THƯƠNG MẠI

1.1 Khái quát hoạt động cho vay của NHTM

1.1.1 Khái niệm, đặc điểm

Thứ tư i h b giờ ũ g hi giữ g ời h

ối i g ời i ề hả g h ả iề

ai là, h ạ ộ g h ủ NHTM h g hỉ ộ ghề i h h

hơ ữ ò ộ ghề ghi i h h iề i Điề hể hi ở h

h ạ ộ g h h ghi ủ NHTM hải hỏa ã ộ ố iề i hấ

ị h h hải ố h ị h hải Ngâ h g Nh ấ giấ h h ạ

ộ g gâ h g hi iế h h i i h h he ị h

Ba là, g i i â hủ ị h h g ủ h ề h g h ạ

ộ g h ủ ổ hứ ụ g ò hị iề hỉ h hi hối ủ c ạ

ề gâ h g h h ể h ơ g ại ề gâ h g Đặ iể

bị hi hối bởi h hấ ặ h g ghề ghi i h h ủ ổ hứ

ụ g h h ủi ả h h ở g g h hấ â h ề ối i hiề i h h g ã hội

1.1.2 Các hình thức cho vay

Hoạ ộ g h c phân thành nhiều loại khác nhau tùy theo yêu cầu của khách hàng và mục tiêu quản lý của Ngân hàng Hi gâ h g h ơ g mại h ờng phân loại theo những i h : ứ vào thời gian cho vay,

ứ vào tính chất luân chuyển vố ứ vào mụ h ử dụng vố

cứ vào bi n pháp bảo ảm tiề ứ h ơ g hức hoàn trả Tại ề tài này chúng ta t g h ứ vào bi n pháp bả ả c chia là

hai loại h :

Cho vay có bảo đảm bằng tài sản

Để th c hi c nguyên tắc hoàn trả hi h gâ h g h ờng áp dụng các bi n pháp bả ảm tiề Đảm bảo tiền vay là vi c bằ g ơ ở pháp lý tạo thêm cho ngân hàng một ngu n thu thứ h i ộc l p v i ngu n thu từ tài sản cho vay Các bi h ảm bảo tiề h g h ờng là thế chấp, bảo lãnh, cầm cố… Cho vay có bả ảm bằng tài sản là loại cho vay mà hình thức bả ảm là tài sản Khi cho vay bả ảm bằng tài sản song song v i h ng vay tiền ngân hàng

và khách hàng ký thêm h ng bả ảm bằng tài sản Nội dung cốt lõi của h p

ng bả ảm bằng tài sản là nếu khách hàng không trả c n , ngân hàng sẽ phát mại tài sản của khách hàng hoặc củ g ời thứ b ể lấy tiền trả n ngân hàng Phổ

biến các khoản cho vay củ gâ h g h ơ g ại hi h ảm bảo bằng tài sản Tài sả ảm bảo có thể là tài sản củ g ời vay (thế chấ ) ũ g hi

củ g ời thứ 3 (thế chấp bằng tài sản củ g ời thứ ba)

Cho vay không có bảo đảm bằng tài sản

h h g ảm bảo bằng tài sản là loại cho vay mà bi n pháp bả ảm không bằng tài sản

Khi cho vay không có bảo ảm bằng tài sản, bi n pháp bả ảm có thể là bảo lãnh của ngân hàng khác, cho vay tín chấ …L ại h h g ảm bảo bằng tài sản chiếm tỷ l nhỏ trong tổ g cho vay củ gâ h g h ơ g ại Phổ biến nhất của loại h h g ảm bảo bằng tài sản là cho vay tín chấp Các

gâ h g h ơ g ại h ờng l a chọn những khách hàng có tín nhi m, những

h h h g g ời có thu nh ịa vị xã hội ể cho vay tín chấp Cho vay tín chấ h ờng là cho vay tiêu dùng Nhiều ngân hàng cho vay tín chấp là vì các mục tiêu xã hội, những d h h h ờng là những d án cho vay theo chỉ ịnh của Chính phủ

1.2 Bất động sản trong đảm bảo tiền vay của NHTM

1.2.1 Khái niệm BĐS, BĐS cho bảo đảm tiền vay

The Điề 7 ộ L Dâ 5 ủ ộ g Hò Xã Hội hủ Nghĩ Vi N quy ị h ĐS i ả h g i ời b g :

1.2.2 Đặc điểm BĐS trong thế chấp đảm bảo tiền vay

vi ầ ị h gi ĐS Đ ng thời ũ g ể hi ầ ĐS ầ i

i i vi c phát triển các yếu tố tiếp c n và giảm khoả g h ến các trung tâm Giá trị và khả g i h ời củ ĐS hị ộng của các yếu tố i ờng

h : ếu tố về t hi iều ki n kinh tế, tính chất xã hội iều ki n môi

ờ g hi ị h gi ĐS ần tí h ến các yếu tố này và d báo s h ổi của

- L i ích kinh tế mạng lại từ hoạ ộng củ ĐS h ờ g h ng giảm

dầ ến cuối chu kỳ kinh tế hi h g g n thu nh p có xu

h ng giảm Do v y, phải so sánh giữa giá trị kinh tế mang lại v i các chi phí duy

hi h ơ hội của vi c ĐS ể quyế ịnh s t n tại của các chu kỳ

v t lý;

- T hi ầ hiết kế phải tính toán và d b c tất cả g g

g h h c các nhu cầu phát sinh

c Tính khác bi t:

h g h i ĐS h giống nhau, lý do là có s khác nhau về vị trí

củ ĐS; h h ề kết cấu và kiến trúc; khác nhau về quyề ối v i ĐS; khác nhau về h ng; khác nhau về quang cảnh và các v t ngoại cả h;… ừ

- Chú ý trong quả ý h c nhằ ảm bảo tính thống nhất về không gian kiến trúc, khắc phụ h iểm do tính dị bi t gây ra

d Tính khan hiếm:

S khan hiếm về ĐS hủ yếu xuất phát từ di h ấ i nhiên có gi i

hạ ĐS h h bi t, cố ịnh về vị … ừ ặt ra vấ ề quan h cung cầu về ĐS h ờng mấ â ối theo chiề h ng cung nhỏ hơ ầ n

ến tình trạ g ầ ơ ề ĐS g ời ầ ơ ề â i h ờng có l i do giá cả luôn

h g g

e Tính ả h h ởng l n nhau:

g h ĐS h ờ g ộng qua lại ối v i nhau và có ả h h ởng

t i các hoạ ộng kinh tế - xã hội D h c phải thống nhất quản lý về ĐS;

hi ầ â g g h ĐS h i h ến những ả h h ởng t i các công trình khác; khi ị h gi ĐS hải h ến khả g ả h h ởng nế h

Trong các ại i ả ĐS i ả h ờ g h h h g gâ h g

họ ể bả ả h h ả ụ g ại gâ h g h g hỉ bởi hủ ụ h

hế hấ ĐS h h gọ ơ giả h h h h g gâ h g ò bởi tài

ả ề hị ờ g h ụ g ể b gi ị h i h ại i

ả g g h i hơ Mặ h â ý ố ở hữ i ả ĐS

hể i ặ g ủ g ời â Vi N i h ại i ả hi khách hàng h g hả g ả ở ễ g

Bên cạ h i c cho vay có tài sản bả ả ĐS ại NHTM ũ g nhữ g iều ki n nhấ ị h h : ĐS hế chấp phải có giấy tờ h ý ầ ủ (Giấy chứng nh QSDĐ h ặc H g b …); ĐS hế chấp không có tranh chấ ; ĐS hế chấp nằm ở những vị trí thu n l i cho vi c kinh doanh, sinh sống, dễ dàng phát mại … h h h g ẽ c giải ngân vốn vay khi hoàn thi n các thủ tục

nh n thế chấ ĐS h : ý ết h ng thế chấp – công chứng h ng – g

ký giao dịch bả ảm

1.3 Định giá tài sản bảo đảm là BĐS tại các NHTM

1.3.1 Khái niệm và sự cần thiết định giá tài sản bảo đảm là BĐS tại các

NHTM

T c khi tìm hiểu khái ni m về ịnh giá tài sản bả ả ĐS ại các NHTM, ta cần hiểu thế ịnh giá ĐS

Theo ông Greg MC Namara, nguyên chủ tịch hi p hội ịnh giá tài sản

A i : “Định giá giá trị ĐS i ịnh giá trị củ ĐS ại một thời iểm

h ến bản chất củ ĐS ụ h ủa vi ịnh giá giá trị củ ĐS D ịnh giá giá trị ĐS ụng các dữ li u thị ờ g h h ịnh

gi ĐS h h hâ h h g h i tài sả c yêu cầu

ị h gi ể hình thành giá trị củ h g”

The gi Li L Y hủ tịch hi p hội ịnh giá giá trị tài sản Quốc tế

gi ố g ịnh giá tài sả Si g e: “Định giá giá trị ĐS ột ngh thu t hay khoa học về ịnh giá trị của bấ ộng sản cho một mụ h ụ thể ở một thời iểm nhấ ị h h ế ặ iểm của bấ ộng sản và những nhân

tố kinh tế tiềm trong thị ờng bấ ộng sản, bao g m cả ĩ h ầ h hế”

Định giá bấ ộng sản là vi c tính giá trị của quyền sở hữu bấ ộng sản

cụ thể bằng hình thức tiền t cho một mụ h ã ịnh rõ trong những iều ki n cụ thể và trên một thị ờng nhấ ịnh v i nhữ g h ơ g h h h p The i ịnh tại Lu t Kinh doanh bấ ộng sả ịnh giá bấ ộng sản là hoạt

ộ g ấ ịnh giá của một bấ ộng sản cụ thể tại một thời iể ịnh

Vi ịnh giá bấ ộng sản phải d a trên các tiêu chuẩn kỹ thu t, tính chất, vị trí, quy mô, th c trạng của bấ ộng sản và giá thị ờng tại thời iể ịnh giá Vi ịnh giá bấ ộng sản phải ộc l p, khách quan, trung th c và tuân thủ pháp lu t

Nh y, nội dung củ ịnh giá bất ộng sản bao g m:

+ Đị h gi ĐS i c tính giá của bấ ộng sản cụ thể

+ Tại một thời iểm nhấ ịnh

+ Tại một thị ờng nhấ ịnh

+ Cho mụ h ịnh

+ Theo tiêu chí kỹ thu t, tính chất, vị trí, qui mô, th c trạ g ĐS

+ Theo nhữ g h ơ g h tiêu chuẩn nhất nhấ ịnh

Nh y, hoạ ộ g ị h gi ĐS i “ h” gi ả của bấ ộng sản Kết quả của hoạ ộ g ịnh giá là ra mức giá của bấ ộng sản Tuy nhiên, mức giá (do các tổ chứ ị h gi ) h g hải là giá cả thị ờng (giá cả th c

s giao dịch trên thị ờng của bấ ộng sản) Mức giá do các tổ chứ ịnh giá xác ịnh có thể bằng v i giá thị ờng, có thể hơ h ặc thấ hơ Mứ ộ chính xác của mứ gi c tính phụ thuộ h ộ củ g ời ịnh giá, uy tín của các

tổ chức (doanh nghi p) cung cấp dịch vụ ị h gi ĐS iều ki n kinh tế xã hội khác

Đị h gi ĐS c sử dụng trong nhiều hoạ ộng củ ời sống xã hội h : Định giá cho mụ h b h ể h g; ị h gi ĐS ơ ở cho vi c

b i h ờ g; ị h gi ĐS hục vụ vi c thế chấp vay vố ; ị h gi ĐS h ục

h h h ý i ả … V i m i mục h khác nhau, vi ị h gi ĐS c th c

hi n theo những cách riêng và theo nhữ g iểm riêng củ g ời ịnh giá song

v n phải ảm bảo những nội dung chính củ ị h gi ĐS h ã ở trên

Đối v i hoạ ộng cho vay của NHTM, vi ịnh giá tài sản bả ả ĐS

ũ g i “ h” gi ả của bấ ộng sản Kết quả của hoạ ộ g ịnh giá là

ức giá củ ĐS hục vụ vi c thế chấp vay vốn tại NHTM Mức giá do cán

bộ ị h gi ịnh có thể hơ bằng hoặc thấ hơ gi hị ờng và phải tuân theo nhữ g ịnh, chính sách về vi c nh n TS Đ ĐS ủa NHTM trong m i

gi i ạn nhấ ịnh

Thế chấp bằ g ĐS ột vấ ề hết sức phức tạ i ế ất i-một tài sản có giá trị l Nh c thống nhất quản lý Bấ ộng sản là loại

h g h ặc bi t, rất nhạy cảm v i biế ộng của nền kinh tế Đối v i hoạ ộng của NHTM, vi ị h gi ĐS hế chấp là nhu cầu cấ b h ứ quan trọ g ể Ngân hàng quyế ị h ng vố h Đối v i khách hàng vay vốn,

ĐS g hế chấp Ngân hàng có thể là cả gia tài của họ ối v i Ngâ h g ĐS

là bả ảm cho khoản tiền họ mang cho vay và là một bi h ể b ắp nếu xảy

ra rủi ro khách hàng vay không thể trả c n Nh â ĐS hế chấp quan trọng

ối v i cả Ngân hàng và khách hàng, nế h ối v i h h h g ĐS hế chấp là

cả gia tài có giá trị rất l n và họ mong muố ị h gi ể c nhiều

vố hơ h ối v i gâ h g ại là bi h ảm bảo an toàn nên cầ ịnh giá sao cho an toàn nhất cho mình Vì v ị h gi ĐS hế chấp có vai trò rất quan trọ g ối v i cả Ngân hàng và khách hàng Nh n thứ c tầm quan trọng của

vi ịnh giá bấ ộng sản thế chấ gâ h g ều có nhữ g ịnh, quy

h ịnh giá riêng của mình Tuy nhiên, tùy thuộ “ hẩu vị rủi ” iểm của m i h ã h ạ Ngâ h g g ị h gi ĐS hế chấ c chú trọng khác nhau

1.3.2 Nguyên tắc và yêu cầu định giá tài sản bảo đảm là BĐS tại các

NHTM

Giá trị củ ĐS c hình thành bởi nhiều yếu tố ộ g h gi ị sử dụng, s khan hiếm, nhu cầu có khả g h h … ản chất củ ịnh giá bất ộng sản là s phân tích các yếu tố ộ g ến quá trình hình thành giá trị của tài sản cụ thể hững nguyên tắ ơ bản này là nhữ g h ng d n cần thiết khi

tiế h h ịnh giá Tùy theo mụ h ịnh giá khác nhau mà nhữ g ặ iểm và yêu cầ ị h gi ũ g h h Đối v i tài sản bả ả ĐS ịnh giá phục vụ công tác thế chấ h ng vốn vay phụ thuộc vào giá trị tài sản thế chấp; tài sản thế chấp phải dễ dàng phát mại khi cần xử lý thu h i n ; chính bởi v ịnh giá

ĐS hế chấp có nhữ g ặ iểm và tuân theo những nguyên tắc nhấ ịnh

Những nguyên tắ ơ bản là kim chỉ nam cho vi ịnh giá tài sản bả ảm là

ĐS b g m:

Một bấ ộng sả h gi ử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời

iể ịnh giá cho thấ ĐS g c sử dụng h h ũ g h g h thu nh p ròng l n nhất hoặc có khả g h gi ị hi n tại của thu nh p ròng trong

ơ g i n nhất, sử dụng cao nhất và tốt nhấ hể t n tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhấ ịnh

Sử dụng cao nhất và tốt nhấ c xem là một trong số các nguyên tắc quan trọng nhất củ ịnh giá bấ ộng sản

Nội dung của nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhấ g ị h gi ĐS hế chấ c phản ánh ở 4 mặ â :

- Về mặt v t chất, một bấ ộng sả h gi ử dụng cao nhất và tốt nhất khi nó thỏ ã c nhiều s l a chọn sử dụng nhất ( cho nhiề g ời hoặc cho mộ g ời cụ thể) Đâ ộ iều quan trọng khi nh n thế chấ ĐS bởi nó sẽ ả h h ởng t i giá trị củ ĐS Ngâ h g i h n những

ĐS ằm ở những vị trí thu n l i cho kinh doanh, sinh sống, nhữ g ĐS vừa có giá trị l ng vốn giải ngân cho khách hàng l n, lại vừa dễ dàng bán khi cần xử lý

- Về mặt pháp lu t, một bấ ộng sả c h gi ử dụng cao nhất và tốt nhất khi mà vi c sử dụng bấ ộng sản phải h h h c thừa nh n và bảo hộ ĐS hế chấp phải có yếu tố h ý ầ ủ h giấy chứng nh n, h ng

b … h g tranh chấp

- Về mặt sử dụng, một bấ ộng sả h gi ử dụng cao nhất và tốt nhất khi mà bấ ộng sả h h h p ròng cao nhất hoặc cho giá trị hi n tại của

thu nh ò g g ơ g i hấ ĐS e ại thu nh p ròng cao thì giá trị

củ ũ g hi ịnh giá BĐS hế chấp ngân hàng cầ h ến cả yếu tố thu

nh p củ ĐS

- Về mặt thời gian, một bấ ộng sả h gi ử dụng cao nhất và tốt nhất khi mà thời gian cho thu nh p ròng cao nhất kéo dài nhất

Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị ờng của một bấ ộng sản chủ thể có

h h h ng bị ặt bởi giá bán một bấ ộng sản thay thế h ơ g về giá trị và các ti n dụng so v i bấ ộng sản chủ thể, v i giả thiết không có s ch m trễ trong vi c thoả thu n giá cả và thanh toán

Nguyên tắc thay thế g i ò ơ ở h b h ơ g h ịnh giá bất ộng sả : ịnh giá bấ ộng sản theo giá thành, theo thị ờng và theo thu nh p

Trong th c tế, nhiều khách hàng vay vốn thế chấ ĐS h h ị iểm kinh doanh củ h ể vay vố ũ g h ờng là nhữ g ĐS ằm ở vị ẹp, thu n

l i cho kinh doanh buôn bán Yếu tố ũ g g hầ g gi ị h ĐS thế chấ D hi hẩ ịnh gi ĐS hế chấp, cán bộ ịnh giá cần ghi nh nguyên tắc này

Nguyên tắc này cho rằng giá thị ờng của một loại bấ ộng sản cụ thể không bao giờ giữ nguyên vì các l ng t nhiên, kinh tế h c và pháp lu t, xã hội

i ờng ộ g h ổi giá trị của bấ ộng sả h ổi môi

ờng của bấ ộng sả h ổi cả xu thế của thị ờ g ối v i loại bấ ộng sản

h hế về ầ bấ ộng sản, về chấ g ầ bấ ộng sản

S h ổi là một quy lu t khách quan, nó diễn ra liên tục không phụ thuộc vào ý muốn chủ quan củ g ời, vi c tính giá thị ờng hay vi ị h gi ơ

sở giá thị ờng tuy chỉ có giá trị vào thời iể ị h gi h g b h hản

h c cả xu thế ơ g i của bấ ộng sản Nguyên tắ “ h ổi” n dụng kết h p v i nguyên tắ “ b ”

Giá trị củ ĐS hể ịnh bằng vi c d tính khả g i h i

g ơ g i Gi ị của tài sả ũ g hịu ả h h ởng bởi vi c d kiến thị phần của nhữ g g ời tham gia thị ờng và nhữ g h ổi có thể d h c trong yếu tố ũ g ả h h ở g ến giá trị Vi c tính giá trị của tài sản luôn luôn

d a trên các triển vọ g ơ g i i ích d kiến nh c từ quyền sử dụ g ĐS của g ời mua

Mức giá cán bộ ị h gi ại thời iể ịnh giá có thể phù h p v i th c

tế song mứ gi g h hời iểm, nó có thể h ổi bất cứ Nh g

v i ĐS hế chấp thì giá trị ất phải ịnh sao cho có tính ổ ịnh trong thời gian thế chấ D bộ ịnh giá cần phải phát hi h gi ếu tố

ộ g ế ĐS b c những biế ộng về thị ờng, giá cả … ể ảm bảo khi giá cả ĐS biế ộng hạn chế c rủi ro cho Ngân hàng

1.3.3 Qui trình định giá tài sản bảo đảm là BĐS tại các NHTM

Nhi m vụ chung của vi ịnh giá là th c hi ng giá trị thị ờng của

ĐS Để th c hi c nhi m vụ g ời ịnh giá cần th c hi n một qui trình ịnh giá từ th c hi n nghiên cứu thị ờng và phân tích số li ến áp dụng các kỹ thu ị h gi ( h ơ g h ịnh giá) và kết h p các kết quả của các hoạ ộng này

ng giá trị ĐS ục tiêu

Qui trình tín dụng chuẩn tại các NHTM bao g b c: i/ L p h ơ vốn ii/ Phân tích tín dụng iii/ Ra quyế ịnh tín dụng iv/ Giải ngân v/ Giám sát tín dụng vi/ Thanh lý H ng tín dụ g Định giá tài sản thế chấp nói chung là một

khâu của qui trình trên, thuộ b c 2: Phân tích tín dụ g ứ vào giá trị ĐS thế chấ ịnh giá, ngân hàng sẽ ế ịnh tín dụng L ng vốn giải ngân sẽ phụ thuộc vào giá trị tài sản bả ảm

Là một khâu của qui trình tín dụ g h g ị h gi g i ò ọng trong vi ế ịnh tín dụng và giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng Nh n thấy

s cần thiết củ ịnh giá tài sản bả ả ĐS NHTM hi ều xây d ng

mộ h ị h gi ĐS ụng thống nhất trong h thống của mình

Sơ đồ 1.1 : Quy trình định giá BĐS thế chấp

Các bước cụ thể như sau:

T g b c này cán bộ ịnh giá cần thu th h ng d n bên bả ảm cung cấp các tài li u, chứng từ i ế ĐS hế chấp Kiểm tra bản chính h ơ

ĐS ảm bảo tính minh bạch và h p l của các h ơ

Lên kế hoạch, báo cáo cấ ể khảo sát th c tế; liên h v i các bên liên

1.3.3.2 Khảo sát hiện trường, thu thập và phân tích thông tin BĐS

Khảo sát hiện trường

Cán bộ ịnh giá phải tr c tiếp khảo sát hi ờng phải khảo sát và thu

th p số li u về: Vị trí th c tế của bấ ộng sản so sánh v i vị trí trên bả ịa chính, các mô tả h ý i ến bấ ộng sản Chi tiết bên ngoài và bên trong bấ ộng sả Đối v i công trình xây d ng dở g ịnh giá viên phải kết

h p giữa khảo sát th c ịa v i báo cáo của chủ ầ h hầ g â ng công trình

Trong quá trình khả ể ầ ủ chứng cứ cho vi ịnh giá, cán bộ ịnh giá cần chụp ảnh bấ ộng sản theo các dạng (toàn cảnh, chi tiế ) h ng khác nhau

Thu thập và phân tích thông tin

Bên cạnh thông tin, số li u thu th p từ khảo sát hi ờng, cán bộ ịnh giá phải thu th h g i : h g i i ến chi phí, giá bán, lãi suất, thu nh p của bấ ộng sản so sánh Các thông tin về yếu tố cung - cầu Các thông tin

về tính pháp lý của bấ ộng sản V i bấ ộng sản cần thu th p thêm các thông tin

về nhữ g iều ki n t nhiên, kinh tế, xã hội và mội ờ g ộ g ến giá trị ĐS

cầ ị h gi Để th c hi ịnh giá, cán bộ ịnh giá phải d a trên những thông tin thu th p từ các ngu n khác nhau Cán bộ ịnh giá phải nêu rõ ngu n thông tin trong

b ịnh giá và phải c kiểm chứ g ể bả ả ộ chính xác của thông tin

T ơ ở những thông tin về ĐS h h c, cán bộ ịnh giá tiến hành phân tích những thông tin thu th c

Cán bộ ịnh giá l a chọ h ơ g h ịnh giá phù h ể áp dụng L p biên

bả ị h gi T ơ ở sáp dụ g h ơ g h ị h gi g b g ời ịnh giá cần th c hi n hòa h p các chỉ số giá trị ể rút ra giá trị ĐS ầ ịnh giá Trong áp dụ g h ơ g h h h ờng sử dụng so sánh nhiề ĐS

ơ g ĐS ầ ị h gi ể tính toán ra chỉ số giá so sánh củ ĐS h nhau Các chỉ số giá so sánh này có thể c thể hi n ở dạng giá của toàn bộ ĐS

gi he ơ ị mét vuông (m2) ất sử dụng, mét vuông (m2) ất xây d g ấ …

Cán bộ ịnh giá cần sử dụng các kỹ thu t hòa h p các chỉ số giá trị củ ĐS

h ể rút ra giá trị củ ĐS ục tiêu bằng cách sử dụ g h ơ g h h ọng

số hoặc tính mức bình quân của các chỉ số giá so sánh

T g ờng h p sử dụng nhiề hơ ộ h ơ g h ể ịnh giá, m i

h h h ơ g h g h h hảo Khi so sánh chỉ số giá trị rút ra từ

m i h ơ g h ần giải h h c s khác bi t trong chỉ số giá khi áp dụng các

ể h h ơ g h h h h p sử dụng trong vi ịnh giá tài sản bả ảm

h ất ở Hi ế 85% ị h gi ĐS hế chấp tại các NHTM là sử

dụ g h ơ g h h

h ơ g h hiề iể h gặ h h ề mặt kỹ thu t, thể

hi n s h gi ủa thị ờ g ơ ở củ h ơ g h h T hi

h ơ g h ũ g ột số hạn chế h ếu số ng giao dịch trong thị ờng có thể h g ủ ể h iều ki n pháp lý và kinh tế h ổi nhanh

h g ũ g ả h h ở g ế ị h gi he h ơ g h …

Tài tr vốn cho d ầ ột mảng l n và quan trọng trong hoạ ộng cho vay của Ngân hàng, tài sản thế chấ h ờng là tài sả h h h h g ơ g i – ĐS ủa d Đối v i nhữ g ờng h p này, cán bộ ịnh giá nên sử dụng

h ơ g h ầ ( h h ) ể ị h gi ĐS hế chấp Bởi h ơ g h ầ

d a trên nguyên tắc d báo l i ích t ơ g i Gi ị hi n hành củ ĐS g g bằng

v i giá trị hi n tại của tất cả các khoản thu nh ơ g i hể nh c từ ĐS Bên cạ h hữ g ờng h ị h gi ĐS hục vụ i h h â g …

ũ g ử dụ g h ơ g h ể ịnh giá

h ơ g h iể ơ ở lý lu n chặt chẽ, nội g h ơ g

h ơ giả … h g h iểm là nhiề ờng h p thiế ơ ở d báo các khoản thu nh ơ g i ết quả ị h gi ộ nhạy l c m i s h ổi của tham số tính toán và sẽ chịu ả h h ởng nhiều yếu tố chủ …

h ơ g h c hình thành trên nguyên tắc thay thế: thông qua chi phí

tạ ĐS ịnh giá trị ĐS ục tiêu thông qua vi ịnh chi phí của

ĐS ơ g h t thay thế h ơ g h này phù h p sử dụ g ể ịnh giá công trình xây d ng Hi hi ị h gi ĐS hế chấp g ất ở và công trình xây

là rấ h h ể ị h g ủ hi h ũ g h hần giảm giá củ ĐS i c

c tính giả gi h ũ g h hiều khi d a vào ý kiến chủ quan củ g ời

ị h gi h ộ h ơ g h hống nhấ ể tính giả gi h ũ …

1.3.5 Công tác tổ chức định giá tài sản bảo đảm là BĐS tại các NHTM

Công tác tổ chức là vi c thành l ơ ị cần thiết theo yêu cầu công tác

và xác l p mối quan h về nghi p vụ và quyền hành giữ hâ ơ ị trong doanh nghi hằm thiết l p mộ i ờng thu n l i cho hoạ ộng và

ạ ến mục tiêu chung

Làm tốt công tác tổ chức sẽ tạ iều ki n cho nhà quản trị th c hi n tốt các chứ g h g iến trình quản trị Tổ chức khoa học sẽ tạ iều ki n tích c c trong vi g ờng kỷ lu t nội bộ Làm tốt công tác này sẽ giúp nhà quản trị phát

h ộc l p sáng tạo và tinh thần trách nhi m trong công vi c, giảm b t các công

vi c có tính s vụ, chi li vụn vặ ể t p trung thời gian, sức l c vào các công tác quan trọ g i ến cả tổ chức Công tác tổ chức tạo ra s g ộng và khả

g h h ứ g c các yếu tố chi phối ến hoạ ộng của doanh nghi p Công tác

tổ chức bao hàm các nội dung: i/ Thành l p các bộ ph n trong nội bộ doanh nghi p ii/ X ịnh mối quan h về nhi m vụ, quyền hạn và trách nhi m trong từng bộ

ph n và giữa các bộ ph n v i h ể chúng hoạ ộ g ng bộ, nhị h g h một chỉnh thể thống nhấ Nh y, công tác tổ chức là s thống nhất giữa hai mặt

ối l p giữa một bên là phân chia các nhi m vụ chủ yếu thành các hoạ ộ g ơ giả hơ ột bên là phối h p các hoạ ộng này thành các nhi m vụ l hơ c

ảm trách bởi những bộ ph n nhấ ị h ể g h g ến mục tiêu chung của doanh nghi p

Công tác tổ chứ ịnh giá tài sản bả ả ĐS ại NHTM là vi c thành l p các tổ/bộ ph ịnh giá tài sản bả ả i h g ĐS hế chấp nói riêng

Hi n nay tại Ngâ h g h ơ g ại có hai hình thức tổ chứ ị h gi là: t Ngâ h g ị h gi ĐS hế chấ h ơ ị b g i ấ ịnh giá Đối v i hình thức t gâ h g ịnh giá, tùy thuộ iểm về ịnh giá tài sản bả ảm là ĐS ủa m i gâ h g g ị h gi c tổ chức theo

mô hình khác nhau Có hai mô hình tổ chứ ị h gi : ộ ph ịnh giá tách

bi t v i bộ ph n tín dụng và bộ ph ịnh giá thuộc bộ ph n tín dụng Nế h NHTM Nh c và NHTM Nh c có thị phần tín dụng cao thì hi n nay các Ngân hàng này v g ụng mô hình tổ chứ ịnh giá tài sản bả ảm là bộ

ph ịnh giá thuộc bộ ph n tín dụng, thì các NHTMCP ngoài quốc doanh, hầu hết

ã bộ ph ịnh giá riêng bi t v i bộ ph n tín dụng

Dù theo mô hình tổ chức bộ ph ị h gi h hế nào thì công tác tổ chức

ị h gi ĐS hế chấp v n phải ảm bảo các yêu cầu: th c hi ị h gi ĐS thế chấp theo yêu cầu của công tác tín dụ g he g ịnh của Ngân hàng; thiết l p mối quan h về nhi m vụ, quyền hạn và trách nhi m giữa các cá nhân trong

bộ ph ịnh giá và giữa bộ ph ịnh giá v i các bộ ph i …

Mô hình tổ chức bộ ph ịnh giá tại NHTM h hi ũ g hiều

ả h h ở g ến chấ g g ịnh giá tài sản bả ảm nói chung và tài sản

c xây d ng có chặt chẽ hay không; các yêu cầ ối v i vi c nh ịnh giá

ĐS hế chấ ? Nh ã i ở trên, hi n nay tại Ngâ h g h ơ g ại

có hai mô hình tổ chức bộ ph ị h gi : ộ ph ịnh giá tách bi t v i bộ

ph n tín dụng và bộ ph ịnh giá thuộc bộ ph n tín dụ g Ng i iểm

củ h ã h ạ gâ h g ũ g ả h h ở g ến chính sách nh ĐS hế chấp

và yêu cầ ối v i ị h gi ĐS hế chấp V i nhữ g h ã h ạ “ hẩu vị rủi ” h iểm về rủi ro thấ h g ịnh giá chỉ c coi là một khâu nhỏ trong qui trình tín dụ g iều này sẽ ả h h ở g ế g ịnh giá nói chung và

kết quả ị h gi i i g Ng c lại ối v i nhữ g Ngâ h g ã h ạo coi trọng vai trò củ g ị h gi h Ngâ h g ẽ có s ầ ốt cho công tác ịnh giá

Thứ hai, đội ngũ nhân viên làm công tác định giá

Trong nhữ g gầ â hâ trong h thố g gâ h g h ơ g ại

g g ạo bài bả hơ hủ yế ội gũ ẻ g ộng, tốt nghi p

từ ờng Kinh tế Họ c trang bị những kiến thứ ơ bản về kinh tế, thị

ờ g … T hi h g hải Ngâ h g ũ g â g h h c một

ội gũ bộ ịnh giá bài bản về h Nh ã i ở phần trên, có hai mô hình tổ chức bộ ph ịnh giá tại các NHTM hi n nay Các Ngân hàng có bộ ph n ịnh giá riêng bi t v i bộ ph n tín dụng sẽ ơ hội tuyển dụ g c những cán bộ

có chuyên môn về ị h gi hơ i gâ h g g ụng mô hình ịnh giá v i bộ ph ịnh giá thuộc bộ ph n tín dụ g Hơ ữa, cán bộ ịnh giá v n

h h n thứ ầ ủ tầm quan trọng củ g ị h gi i h g ịnh giá

ĐS i i g g gâ h g ộng thêm v i kiến thứ ị h gi h h â iểm cứ ể gi ĐS hấ h i h Điều này làm ả h h ở g ến kết quả ịnh giá tài sản bả ả ĐS ại NHTM

Mặ h ạ ức nghề nghi ũ g ột vấ ề cầ i ến, vi c cố tình làm sai vì l i ích của bản than của một số cán bộ g ịnh giá, nh n tiền

củ h h h g ể nâng giá trị ĐS hơ i th c tế Điều này ả h h ởng

ến kết quả ịnh giá, ả h h ở g ến hoạ ộng tín dụng nói riêng và hoạ ộng của

cả Ngân hàng nói chung

Thứ ba, cơ sở vất chất – kỹ thuật

Về ơ ở dữ li u và h thống thông tin phục vụ g ị h gi ơ ở dữ

li u và h thống thông tin phục vụ g ịnh giá hi n nay còn rất hạn chế h

có mộ ơ ở dữ li u và h thống thông tin về ịnh giá thống nhất trong toàn h thống Vì vi ịnh giá bấ ộng sả òi hỏi phải thu th p một khối ng dữ li u rất l ng thời phải l a chọ h ơ g h h học nhằm chọn l a, tính toán tìm ra giá trị bấ ộng sản H thống phục vụ g ị h gi òi hỏi phải ữ các số li u thu th c từ nhiều ngu h g i ể tiế h h ịnh giá, cung cấp

dữ li u theo yêu cầu củ g ời sử dụng trong quá trình chọn m u

Thứ tư, các phương pháp định giá áp dụng

Vi c l a chọ h ơ g h ị h gi ũ g ẽ ả h h ở g ến kết quả ịnh giá tài sản bả ảm Ví dụ h ịnh giá khách sạn, các cán bộ thẩ ịnh mặc dù biết cần sử dụ g h ơ g h i nhu h g bộ ị h gi h ờng ngại

h c tính thu nh ơ g i h ờng không tính hoa l i mà nó mang lại

g ơ g i h g g h ơ g h i nhu n mà chỉ g h ơ g h hi phí nên giá trị ĐS ẽ thấp so v i th c tế Mặt khác h ơ g h ịnh giá mà cán bộ ịnh giá sử dụ g h ầ ủ ại h i ơ i V ụ h hi ử dụng

h ơ g h h g i ị h gi ĐS bộ thẩ ịnh chỉ lấ ĐS sánh d n t i vi c thiế h g i h iều chỉnh nên mứ gi ịnh không phả h g gi ị th c củ ĐS ục tiêu

1.4.2 Các nhân tố khách quan

Thứ nhất, biến động của nền kinh tế

Biế ộng của nền kinh tế ả h h ởng nhiề ế ĐS i h g ịnh giá

ĐS i i g H g h ĐS ột loại h g h ặc bi t bởi nhữ g ặ g riêng bi t của nó Khi nền kinh tế có biế ộng thì các tác nhân trong nền kinh tế sẽ chịu ả h h ở g ặc bi t là những hàng hóa có tính nhạy cả h h g h ĐS Giá cả củ h g h ĐS ẽ biế ộng theo s biế ộng của nền kinh tế

Đối v i ịnh giá tài sản bả ảm là bấ ộng sản tại các NHTM, mứ gi c

i h g h hất thời iểm mà tài sản thế chấp phải ảm bảo cho khoản vay trong thời gian từ khi giải gâ ến khi khách hàng tất toán hế , khi nền kinh

tế có s biế ộng sẽ ả h h ở g ến giá trị củ ĐS hế chấ

Thứ hai, thị trường BĐS

Thị ờng bấ ộng sản là tổng hòa các quan h ổi hàng hóa bấ ộng sản Thị ờ g ĐS hữ g ặ iể h : T h h bi t giữa hàng hóa v i ịa iểm giao dịch; thị ờng bấ ộng sản th c chất là thị ờng giao dịch các quyền

và l i ích chứ ng trong bấ ộng sản; thị ờng bấ ộng sản mang tính vùng và tính khu v c sâu sắc; thị ờng bấ ộng sản là thị ờng không hoàn hảo; cung về

bấ ộng sản phản ứng ch hơ v i biế ộng về cầu và giá cả bấ ộng sản;

Thị ờng bấ ộng sản là thị ờng khó thâm nh p; thị ờng bấ ộng sản chịu

s chi phối của yếu tố pháp lu t; thị ờng bấ ộng sản có mối liên h m t thiết v i thị ờng vốn; thị ờng bấ ộng sản là thị ờng mà vi c tham gia hoặc rút ra khỏi thị ờng là vấ ề h h hức tạp và cần phải có nhiều thời gian

Nhữ g ặ iểm trên của thị ờ g ĐS ả h h ở g ế ịnh giá tài sản bảo

ả ĐS ại các NHTM Bởi:

Tính cách bi t giữa hàng hóa v i ị iểm giao dịch và thị ờng bấ ộng sản

là thị ờng không hoàn hảo nên thông tin về hàng hóa bấ ộng sản và thị ờng

bấ ộng sả h g ầ ủ và phổ biến rộ g ãi h ại hàng hóa khác S so sánh giữa các bấ ộng sản cùng loại khó chính x i h h gi bấ ộng

sả h g h h h ối v i h g h h Điều này ả h h ởng nhiề ến

vi ị h gi ĐS hế chấp tại NHTM

Mặt khác, hoạ ộng của thị ờng bấ ộng sản không lành mạnh, tình trạng

ầ ơ ề ấ i bất ộng sản gắn liền v i ất rất nghiêm trọ g ẩ gi ất lên

ặc bi t là ở hị gâ h h ản trở l n cho vi c tìm kiếm thông tin chính

v i ấ i ộ ĩ h c quan trọng ở bất kỳ quố gi Đối v i ịnh giá tài sản

bả ảm là bấ ộng sản một hoạ ộ g i ến nhiề ĩ h h ấ i

dụ g gâ h g … g ần phải có một h thống chính sách pháp lu t hoàn thi n

Đị h gi ĐS hế chấp là công vi c gầ h h ờng ngày tại m i NHTM, nếu

m i ngân hàng có một quy trình, thủ tụ h ơ g h ịnh giá khác nhau sẽ d n

t i nhiều kết quả kh h iều này có thể gây ra s cạnh tranh không lành mạnh giữ gâ h g Đặc bi t trong bối cảnh tín dụng cạnh tranh cao, các

ngân hàng có thể sẵ g ị h gi ĐS hế chấ hơ ể khách hàng có thể

c nhiều vố hơ ể lôi kéo khách hàng Nh y, không chỉ gây nên tình trạng cạnh tranh không lành mạnh mà còn gây ra rủi ro cho ngân hàng V y có thể thấy, h thống chính sách pháp lu t ả h h ởng rất nhiề ế ịnh giá tài sản

bả ả ĐS

1.5 Kinh nghiệm định giá tài sản bảo đảm là BĐS tại một số NHTM ở Việt Nam hiện nay

1.5.1 Kinh nghiệm định giá của một số NHTM

Techcombank

Techcombank là một trong những ngân hàng TMCP ngoài quốc doanh l n,

c thành l 99 T ải hơ h h h h h iển,

Te h b ã ạo d ng cho mình một thị phần l n V i vi c có cổ g hiến

c là ngân hàng HSBC v i 20% cổ phầ Te h b ã g â ng một

mô hình Ngân hàng hi ại v i h ấ h g ầu thế gi i Mckinsey

g ịnh giá tài sản bả ảm tại Techcombank trong nhữ g gầ â

â ầ hiề g ịnh giá tài sản bả ảm nói chung và tài sản bả ả ĐS ại Te h b hò g ị h gi ảm nhi m Hi n nay, Techcombank có 3 phòng ịnh giá tr c thuộ T g â Đị h gi ặt tại 3 miề : hò g ịnh giá và Quản lý TS Đ Miền Bắ hò g ịnh giá và Quản lý TS Đ Miề T g hò g ịnh giá và Quản lý TS Đ Miề N T g hò g ịnh giá và Quản lý TS Đ Miền Bắc chịu trách nhi m phụ trách chung h thố g ịnh giá

củ Te h b T g hò g ịnh giá có các kiểm soát viên, các chuyên

i hâ i ịnh giá

ũ g h NHTM h Te h b ụng mộ h ịnh giá trong toàn h thống:

Đủ

Sơ đồ 1.2: Quy trình định giá BĐS thế chấp tại Techcombank

Nguồn: Phòng định giá Techcombank

Quy trình định giá BĐS chi tiết như sau:

c 1: Chuyên viên khách hàng (CVKH) gửi h ơ ủ ĐS ầ ịnh giá

h iều phối i hò g ịnh giá và quản lý tài sản bả ảm

c 2: Điều phối viên xem xét h ơ e ầ ủ h ếu h g ầ ủ thì

yêu cầu CVKH bổ sung, nế ầ ủ thì nh p h ơ fi e ữ li u và chuyển cho

Đị h gi ĐS hế chấp

c 5: Sau khi e h i ịnh giá kết lu n về vi c nh ĐS này làm TS Đ hay không và t n dụ g h ơ g h h h h ể ột mức giá phù h p nhất

c 6: h i ịnh giá trình kết quả ịnh giá cho kiểm soát viên và

ã h ạo phòng phê duy t

c 7: Trả kết quả ịnh giá cho CVKH

c 8: L ết quả vào file dữ li u củ hò g ịnh giá

- TS Đ ĐS h ộc các tỉnh, thành phố khác có giá trị ĐS h he gi khung từ 500 tri ng trở lên và không thuộc vị trí 1,2 (do UBND tỉnh/TP tr c thuộ g ơ g b h h)

Thông tin về ĐS ếu tố quan trọ g ể ị h gi ĐS h g i ề ĐS

c thu th p từ h ơ i i u, thông tin do khách hàng cung cấp; từ vi c khảo sát

- Tài sả ất

 Định giá quyền sử dụ g ất

- Đối v i ất không phải ấ i h : Đối v i ất có ngu n gố h c

cấ ất thừa kế ất do mua bán chuyể h ng thì giá trị quyền sử dụ g ất tính

- Đối v i ấ i h : Đối v i ất có ngu n gố i h ã ả tiề c mà thời gian trả tiền còn lại 5 h gi ị quyền sử dụ g ất bao g m:

+ Tiề ền bù thi t hại, tiền giải phóng mặt bằ g hi h ất

+ Chi phí san lấp, cải tạo mặt bằng

+ Tiề h ấ ã ả trừ i hời gian sử dụng

Đối v i ấ i h iền trả h g h ặc ã ả tiề c nhiề

h g hời gi ã ả tiề h ò i 5 h n nh n thế chấp quyền sử

dụ g ấ h g h g h gi ị quyền sử dụ g ấ hi ịnh giá và chỉ tính giá trị tài sả ất

 Định giá tài sản gắn liền v i ất

ứ là giá thị ờng tại thời iểm thế chấp hoặc các chi phí h ý ể tạo

l p h p pháp lên tài sả

Đối v i nhà ở m i xây d g: ứ vào quy mô, kết cấu nhà ở và mặt bằng

ơ gi â ng tại khu v ể ịnh giá

Đối v i các công trình xây d ng không có giấy phép xây d ng thì chỉ c tính tối 2 sàn

Kinh nghiệm rút ra:

Techcombank là một trong số Ngâ h g ã h h hò g ịnh giá riêng bi t tại 3 miề iều này cho thấ Te h b ã h n thấy vai trò quan trọng của hoạt

ộ g ị h gi ối v i tín dụng nói riêng và hoạ ộng của Ngân hàng nói chung

Nhân s củ hò g ị h gi c tuyển dụng hầu hế ều tốt nghi ại học chuyên ngành liên quan t i ĐS h y có thể thấy hoạ ộ g ị h gi g ần

he h ng chuyên nghi hơ

Đối v i công trình xây d g: ứ vào quy mô, kết cấu nhà ở và mặt bằng

ơ gi â ng tại khu v ể ị h gi Đối v i các công trình xây d ng không

có giấy phép xây d ng thì chỉ c tính tối 2 sàn

Việt Nam

IDV gâ h g TM h ở ị h ghi h g ầ Vi N UND ế hạ g T g hữ g IDV ã hữ g h ổi g

h h h ạ ộ g ị h h g he h h Ngâ h g b ẻ hi ại g ả

ý ủi g g h ọ g ụ hể i IDV h ể ổi h h

h h hối ả ý ủi ại Hội ở hi h h Điề h hấ

iể ề g h ạ ộ g Ngâ h g ủ IDV IDV h h ể ị h

Sơ đồ 1.3: Quy trình định giá BĐS thế chấp tại BIDV

Nguồn: Ngân hàng TMCP Đầu tư và phát triển Việt Nam

X ịnh tổng quát về

ĐS cầ ịnh giá

bộ QHKH

Tổ ị h gi

Đị h gi ĐS hế chấp

- ộ h ị h gi ầ h gi ụ hể i ử ụ g i ả h ạ h: + S h ý h hả hi g ử ụ g i ả e ế ối ơ g giữ i ử ụ g hi ại ử ụ g g ơ g i

ị h ộc l p