Điều tra thực trạng và đề xuất giải pháp phát triển thị trường nhà ở, đất ở trên địa bàn quận hà đông, thành phố hà nội

Điều tra thực trạng và đề xuất giải pháp phát triển thị trường nhà ở, đất ở trên địa bàn quận hà đông, thành phố hà nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO

TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

-
-

ðỖ THỊ THANH VÂN

ðIỀU TRA THỰC TRẠNG VÀ ðỀ XUẤT GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở, ðẤT Ở TRÊN ðỊA BÀN QUẬN HÀ ðÔNG,

THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP

Chuyên ngành : Quản lý ñất ñai

Người hướng dẫn khoa học: TS NGUYỄN ðÌNH BỒNG

HÀ NỘI - 2011

LỜI CAM ðOAN

- Tôi xin cam ñoan rằng: số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào

- Tôi xin cam ñoan rằng: mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn ñã ñược cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñã ñược chỉ rõ nguồn gốc

LỜI CẢM ƠN

Với tấm lòng biết ơn vô hạn, tôi xin bày tỏ lời cảm ơn sâu sắc tới Ban Giám hiệu trường đại học Nông nghiệp Hà Nội, Ban Chủ nhiệm khoa Tài nguyên và Môi trường cùng toàn thể các thầy, cô giáo ựã truyền ựạt cho tôi những kiến thức quý báu trong suốt quá trình học tập, tu dưỡng tại trường

Tôi xin chân thành cảm ơn thầy giáo, TS Nguyễn đình Bồng ựã nhiệt tình hướng dẫn chỉ bảo cho tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu ựề tài của mình

Tôi xin gửi lời cảm ơn ựến các cán bộ của Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Hà Nội, các Phòng Tài nguyên và Môi trường, Phòng Quản

lý ựô thị quận Hà đông và bạn bè ựã tạo ựiều kiện giúp ựỡ tôi trong quá trình thu thập các thông tin, tài liệu phục vụ việc nghiên cứu ựề tài luận văn tốt nghiệp

Tác giả luận văn

đỗ Thị Thanh Vân

4.1 Khái quát về ñiều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của quận Hà

4.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 53

4.3 Thực trạng thị trường nhà ở, ựất ở trên ựịa bàn quận Hà đông 62

4.4 Thực trạng quản lý thị trường nhà ở, ựất ở trên ựịa bàn quận Hà

4.6 Một số dự báo về thị trường nhà ở, ựất ở trên ựịa bàn quận Hà

4.7 ðề xuất các giải pháp phát triển thị trường nhà ở, ñất ở trên ñịa

DANH MỤC BẢNG

2.1 Các quy ñịnh liên quan ñến thị trường nhà ở, ñất ở của thành phố

4.4 Tình hình thực hiện các dự án ñô thị và nhà ở theo kế hoạch sử

4.5 Tổng hợp các dự án xây dựng khu ñô thị và nhà ở kinh doanh

DANH MỤC BIỂU ðỒ

4.1 Nguồn cung về nhà ở tại các dự án xây dựng khu ñô thị trên ñịa

4.2 Nguồn cung về thị trường nhà ở, ñất ở sơ cấp trên ñịa bàn quận

4.3 Cơ chế huy ñộng vốn tại 31 dự án kinh doanh bất ñộng sản trên

4.4 Số căn hộ/biệt thự/nhà liền kề ñã bán trên thị trường tại 31 dự án

4.5 Nhu cầu mua nhà ở, ñất ở của hộ gia ñình trên ñịa bàn quận Hà

4.6 Yếu tố quan tâm nhất khi mua nhà ở, ñất ở của hộ gia ñình trên

DANH MỤC HÌNH

1 MỞ ðẦU

1.1 Tính cấp thiết của ñề tài

Trên thế giới, tài sản chính là nguồn lực, tiềm năng ñể phát triển kinh tế -

xã hội của mỗi nước và nó ñược chia thành hai loại “ñộng sản” và “BðS” Cách thức phân loại tài sản này không phải mới xuất hiện ở những thập niên gần ñây mà ñược ghi nhận trong Bộ Luật La Mã thời kỳ La Mã cổ ñại, BðS không chỉ ñơn thuần là ñất ñai, tài nguyên trong lòng ñất mà trên mảnh ñất ñó còn có tài sản ñược tạo ra do sức lao ñộng cùng với trí tuệ sáng tạo của con người Pháp luật của nhiều nước trên thế gới (Luật Dân sự của Nhật Bản, Liên bang Nga, Cộng hoà Pháp, Cộng hoà Liên bang ðức ) ñều tiếp nhận và kế thừa có chọn lọc cách phân loại tài sản trên và cơ bản ñều coi BðS là những tài sản gắn liền với ñất ñai và không di dời ñược Tuy nhiên, quan niệm cụ thể về vấn ñề này còn chịu sự chi phối của hệ thống pháp luật, chế ñộ sở hữu của mỗi quốc gia

Trong nền kinh tế thị trường, thị trường BðS thực chất là một quá trình diễn tiến, trong ñó ñộ “chín” của thị trường ngày càng cao và lợi ích của nó là một quá trình tích luỹ Ở các nước phát triển, các hoạt ñộng liên quan ñến BðS chiếm khoảng 25 - 30% tổng sản phẩm quốc dân GDP, nếu các ñiều kiện cần và ñủ ñược ñảm bảo và có hành lang pháp lý vững chắc thì việc kinh doanh BðS có thể làm tăng trực tiếp, gián tiếp các hoạt ñộng kinh tế, có thể ñạt ñược giá trị chiếm tới 30%

cơ cấu GDP hàng năm.[22]

Nghị quyết hội nghị Ban Chấp hành Trung ương 6 khóa X của ðảng Cộng sản Việt Nam ñã xác ñịnh cần “Tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật, cơ chế, chính sách ñể các quyền về ñất ñai và BðS ñược vận ñộng theo cơ chế thị trường, trở thành một nguồn vốn trong sản xuất kinh doanh Xác ñịnh rõ QSDð là một loại hàng hóa ñặc biệt, ñược ñịnh giá theo cơ chế thị trường có sự quản lý và ñiều tiết của Nhà nước Ban hành chính sách ñịnh giá bảo ñảm hài hòa quyền lợi của người

sử dụng ñất, của nhà ñầu tư và của Nhà nước trong quá trình giải tỏa, thu hồi ñất

Khuyến khắch những tổ chức, cá nhân bị thu hồi ựất tham gia góp vốn bằng QSDđ vào các dự án ựầu tư, kinh doanh Có chắnh sách giải quyết tốt vấn ựề ựất ở, nhà ở, việc làm cho người bị thu hồi ựất đưa giá trị QSDđ vào danh mục tài sản của mọi

tổ chức, cá nhân ựược giao QSDđ, kể cả các cơ quan nhà nước.Ợ [19] Hoạt ựộng

của các thị trường ựất ở, nhà ở, các công trình kiến trúc phục vụ nhu cầu sản xuất hàng hoá, dịch vụ, thương mại (trong ựó thị trường QSDđ giữ vai trò trung tâm) phải ựược gắn liền với việc thiết lập một hệ thống pháp lý hoàn thiện, ựồng bộ, tắnh pháp chế nghiêm minh, cơ chế chắnh sách linh hoạt, ổn ựịnh giá cả và sự cân ựối cung - cầu

Thể chế hóa chắnh sách của đảng, Quốc Hội ựã ban hành Luật đất ựai 2003, Luật Dân sự (sửa ựổi, bổ sung năm 2005), Luật Nhà ở 2005, Luật Thuế chuyển QSDđ, Luật Kinh doanh BđS 2006, theo ựó thị trường nhà ở, ựất ở thông qua việc thực hiện các quyền tài sản, QSDđ ngày càng ựược mở rộng về quy mô, tăng về số lượng, sự vận ựộng của chúng luôn gắn với nghĩa vụ tài chắnh ựối với các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật liên quan ựến thị trường, song cũng còn không ắt những tồn tại bất cập do còn thiếu hành lang pháp lý về ựăng ký bất ựộng sản, về quản lý giá ựất theo thị trường, về thuế giao dịch bất ựộng sản, về chắnh sách ựiều tiết giá trị gia tăng bất ựộng sản do ảnh hưởng từ công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng ựất, quy hoạch phát triển không gian ựô thị của Nhà nước

Hà đông là một quận mới của thành phố Hà Nội, nơi mà thị trường nhà ở, ựất ở có những diễn biến phức tạp và ựa dạng vào những thời ựiểm thay ựổi quy hoạch, sáp nhập về thành phố Hà Nội Trong khoảng thời gian rất ngắn, từ 2006 trở lại ựây, các giao dịch trên thị trường mang ựậm màu sắc của một khu vực bị ảnh hưởng bởi quy hoạch phát triển không gian ựô thị Từ chỗ giao dịch sôi ựộng trong những khu vực dự kiến sẽ chuyển về Hà đông (năm 2006 - năm 2007) lan tỏa dần sang khu vực ựất dự án do sự lo ngại của các nhà ựầu tư về sự ựiều chỉnh quy hoạch (năm 2008 - 2011) Về ựối tượng tham gia giao dịch cũng có sự diễn biến từ quy mô nhỏ lẻ mang tắnh chất Ộcò ựấtỢ mà nhà nước không xác ựịnh ựược nhu cầu thực chất

về nhà ở ựể có những biện pháp ựiều hành sang quy mô lớn, chắnh thức hơn và nhà

nước có thể từng bước quản lý mức cầu về nhà ở, ựất ở thực của thị trường

Về tắnh sôi ựộng của thị trường nhà ở, ựất ở, quận Hà đông là một khu vực mang tắnh chất khá ựặc trưng cho thị trường nhà ở, ựất ở hiện nay của Hà Nội nói riêng và Việt Nam nói chung Về công tác quản lý thị trường nhà ở, ựất ở cũng còn nhiều tồn tại do có sự thay ựổi về chủ thể quản lý các dự án ựầu tư, phát triển Xuất phát từ tình hình trên, trong khuôn khổ luận văn văn thạc sỹ, tôi thực hiện ựề tài

Ộ điều tra thực trạng và ựề xuất giải pháp phát triển thị trường nhà ở, ựất ở trên ựịa

bàn qu ận Hà đông, thành phố Hà Nội", nhằm học hỏi và vận dụng kiến thức vào

thực tiễn với mong muốn ựóng góp các giải pháp nhằm phát triển thị trường nhà ở, ựất ở ựịa phương

1.2.2 Ý nghĩa của ựề tài

- Kết quả nghiên cứu góp phần phản ánh thực trạng hoạt ựộng của thị trường nhà ở, ựất ở trên ựịa bàn quận Hà đông và giúp các nhà hoạch ựịnh chắnh sách hoàn thiện các giải pháp phát triển thị trường nhà ở, ựất ở

- Kết quả nghiên cứu của ựề tài là tài liệu tham khảo cho các nhà quản lý quận Hà đông thành phố Hà Nội ựưa ra các quyết sách ựúng ựắn ựối với hoạt ựộng phát triển thị trường nhà ở, ựất ở tại Hà Nội

2 TỔNG QUAN VỀ CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU

2.1 Khái quát về thị trường bất ñộng sản

2.1.1 Bất ñộng sản

2.1.1.1 Khái ni ệm

Theo Bloomberg_com Financial Glossary " BðS là một phần ñất ñai và tất

cả tài sản vật chất gắn liền với ñất"

Theo Mc Kenzie and Betts, 1996, p3: "BðS bao gồm ñất ñai, tài sản phụ thuộc vào ñất ñai và những tài sản không di dời ñược ñịnh bởi luật pháp"

Bộ luật Dân sự Việt Nam (2005), tại ðiều 174 ñã quy ñịnh “BðS là các tài sản bao gồm: a/ ðất ñai; b/ Nhà, công trình xây dựng gắn liền với ñất ñai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng ñó; c/ Các tài sản khác gắn liền với ñất ñai; d/ Các tài sản khác do pháp luật quy ñịnh” [7]

b) BðS không ñầu tư xây dựng: BðS thuộc loại này chủ yếu dưới dạng tư liệu sản xuất bao gồm các loại ñất nông nghiệp, ñất rừng, ñất nuôi trồng thuỷ sản, ñất làm muối, ñất hiếm, ñất chưa sử dụng

c) BðS ñặc biệt là những BðS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, ñình chùa, miếu mạo, nghĩa trang ðặc ñiểm của loại

BðS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp

Việc phân chia BðS theo 3 loại trên là rất cần thiết bảo ñảm cho việc xây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường BðS phù hợp với ñiều kiện kinh tế-xã hội của nước ta

2.1.2 Thị trường bất ñộng sản

2.1.2.1 Khái ni ệm

a) Thị trường BðS là cơ chế, trong ñó hàng hoá và dịch vụ BðS ñược trao ñổi: Cơ chế ñó ñược ảnh hưởng bởi mong muốn của những người tham gia trên thị trường cũng như những can thiệp của chính phủ và hệ thống chính trị vào thị trường Mục tiêu của thị trường BðS là phân bổ lượng hàng hoá khan hiếm Hàng hoá khan hiếm ñó là BðS, bao gồm ñất, các tài sản trên ñất và những quyền tài sản liên quan ñến sở hữu Thị trường BðS, giống như mọi thị trường khác, phân bổ hàng hoá bằng sử dụng cơ chế giá cả Người sẵn sàng trả giá cao nhất cho BðS sẽ yêu cầu có QSH ñối với tài sản Trong một số trường hợp, chính phủ sẽ quyết ñịnh việc phân bổ nguồn lực Việc thực hiện kiểm soát sử dụng ñất trong những quy ñịnh liên quan ñến các khu quy hoạch có thể ñược coi là một trong những loại phân bổ này Thị trường BðS kết nối cung và cầu ñối với BðS Có hai loại (hoặc hình thức) cung và cầu BðS mà nhà ñầu tư phải quan tâm Thứ nhất là cung cầu về sử dụng BðS ðiều này liên quan ñến quan ñiểm của người ñi thuê Thứ hai là cung cầu sở hữu BðS, ñiều này liên quan ñến quan ñiểm của những nhà ñầu tư chủ sở hữu Nhà ñầu tư chủ sở hữu phải quan tâm ñến cả hai loại này [2]

b) Thị trường BðS ñược hiểu theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm các hoạt ñộng có liên quan ñến giao dịch BðS như: Mua bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp BðS Thị trường BðS theo nghĩa rộng không chỉ bao gồm các hoạt ñộng liên quan ñến giao dịch BðS mà bao gồm cả các lĩnh vực liên quan ñến việc tạo lập BðS

Thị trường Bất ñộng sản là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh

tế thị trường Thị trường BðS liên quan chặt chẽ với các thị trường khác như: Thị trường hàng hoá, thị trường chứng khoán, thị trường lao ñộng, thị trường khoa học công nghệ [10]

2.1.2.2 Tính ch ất của thị trường bất ñộng sản

a) Thị trường BðS chịu chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hóa

- Thị trường BðS chịu chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá: quy luật giá trị, quy luật cung cầu

- Thị trường BðS theo mô hình chung của thị trường hàng hoá với 3 yếu tố xác ñịnh: sản phẩm, số lượng và giá cả

- Phạm vi hoạt ñộng của thị trường BðS do pháp luật của mỗi nước quy ñịnh nên cũng không ñồng nhất [8]

b) Việc hiểu rõ về các lực lượng cung và cầu ảnh hưởng ñến tính khả thi của một ñầu tư cụ thể vào thị trường BðS là rất quan trọng

Phân tích thị trường phải xem xét ở các cấp ñộ quốc gia và ñịa phương Cầu

về BðS xuất phát từ cầu về các hàng hoá và dịch vụ mà BðS tạo ra Tuy nhiên, sẽ

là chưa ñầy ñủ nếu chỉ xem xét thị trường BðS về phía cầu mà bỏ qua phía cung Một trong những mục ñích phân tích phía cung của thị trường là xác ñịnh người sử dụng dịch vụ ñược cung cấp bởi ñầu tư Những ñặc trưng và sở thích của những

"khách hàng" tiềm năng phải ñược phân tích kỹ lưỡng ñể xác ñịnh hợp lý cầu cho bất kỳ dự án BðS cụ thể nào Những nhân tố khác cần quan tâm là những ñặc trưng vật chất, cơ cấu của mặt bằng, ñiều kiện cải tạo, giao thông vận tải và các nhân tố ñáp ứng cá nhân như an ninh Tất cả những thuộc tính này là một phần của “dịch vụ” mà dự án cung cấp ñể ñáp ứng cầu tiềm năng [2]

2.1.2.3 ðặc ñiểm của thị trường bất ñộng sản

a) Thị trường BðS là một thị trường kém hoàn hảo

Mức ñộ hoàn hảo của thị trường BðS thấp hơn của thị trường hàng hoá tiêu dùng và thị trường tư liệu sản xuất khác, ñòi hỏi có sự can thiệp nhiều hơn của nhà nước, ñặc biệt trong công tác quy hoạch, kế hoạch (sử dụng ñất, phát triển hạ tầng kinh tế kĩ thuật, phát triển ñô thị, khu dân cư, khu kinh tế tập trung…), trong việc xác lập quyền và bảo hộ quyền tài sản BðS của công dân, của tổ chức trong quá trình trao ñổi BðS hàng hoá

b) Giao dịch trong thị trường BðS rất phức tạp

Do BðS có giá trị cao và không thể di dời nên quá trình giao dịch ñể thực hiện việc mua bán, chuyển nhượng BðS rất phức tạp ðặc ñiểm này làm tăng chi phí giao dịch và thời gian giao dịch (thông tin, tư vấn, kiểm ñịnh, thanh toán…)

Sự khan hiếm ngày càng cao của ñất ñai, yếu tố ñầu cơ trong thị trường BðS luôn tồn tại khi có cơ hội Trong ñiều kiện một thị trường thông thoáng, thì ñầu cơ

có phần tích cực trong việc phá võ sự cân bằng tĩnh và kích thích các hành vi các bên tham gia nhằm tạo lập thế cân bằng mới, ñồng thời cũng phát sinh những tác ñộng tiêu cực như tăng giá, tăng nợ ở mức thái quá Việc ñầu cơ vào BðS có thể làm phá vỡ thế cân bằng phát triển, “tạo ra tam giác nợ gồm các bên ngân hàng, dân

cư và các nhà ñầu tư kinh doanh, gây nhiều hậu quả về mặt kinh tế xã hội” (nền kinh tế bong bóng của Nhật vào những năm 80 thế kỷ XX)

c) Thị trường BðS chi phối mạnh mẽ một trong những yếu tố ñầu vào quan trọng nhất của các ngành sản xuất kinh doanh Hàng hoá BðS có liên quan trực tiếp ñến tích luỹ tài sản cố ñịnh, trở thành yếu tố ñầu vào quan trọng hàng ñầu của các ngành sản xuất kinh doanh So với tích luỹ tài sản lưu ñộng thì tích luỹ tài sản cố ñịnh thường lớn gấp nhiều lần Việc khai thông thị trường BðS sẽ tạo ñiều kiện thuận lợi không chỉ cho các nhà kinh doanh BðS mà cả với các tổ chức sử dụng hàng hoá BðS vào kinh doanh trong các lĩnh vực sản xuất, dịch vụ…một cách hiệu quả

d) Thị trường BðS dễ bị phân ñoạn

Tất cả các tổ chức sản xuất - kinh doanh, tuyệt ñại bộ phận hộ dân cư ñều có nhu cầu tham gia vào thị trường BðS với tư cách là người mua, người bán, người thuê hoặc cho thuê, người giao hoặc nhận thừa kế, người thế chấp hoặc nhận thế chấp, người phát mại… BðS hàng hoá Do cơ cấu cung cầu rất ña dạng, cùng với các chính sách từ phía nhà nước áp dụng ñối với các ñối tượng khác nhau nên thị trường BðS dễ bị phân khúc; nếu thiếu sự phối hợp ñồng bộ sẽ tạo ra những biệt lập làm giảm tính hiệu quả của thị trường này

ñ) Thị trường BðS rất nhạy cảm ñối với tăng trưởng kinh tế, dễ bị nóng khi nền kinh tế có mức tăng trưởng cao và cũng dễ bị ñóng băng khi nền kinh tế suy

giảm Thị trường BðS cũng rất nhạy cảm về mặt chính trị, văn hoá, xã hội Thị trường này một khi không ñược tổ chức và thông tin ñầy ñủ và trong ñiều kiện vĩ

mô thiếu ổn ñịnh sẽ bị chi phối rất mạnh bởi yếu tố tâm lý, ñặc biệt trong những ñiều kiện những nước ñang thực hiện chuyển ñổi sang kinh tế thị trường [2]

2.1.2.4 Ch ức năng của thị trường bất ñộng sản

- ðưa người mua và người bán BðS ñến với nhau;

- Xác ñịnh giá cả cho các BðS giao dịch;

- Phân phối BðS theo quy luật cung cầu;

- Phát triển BðS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường

2.1.2.5 Vai trò, v ị trí của thị trường bất ñộng sản

Thị trường BðS có vị trí quan trọng ñối với nền kinh tế quốc dân:

- Tham gia vào việc phân bố và sử dụng hợp lý, có hiệu quả BðS - tài nguyên thiên nhiên, tài sản Quốc gia quan trọng;

- Tác ñộng tới tăng trưởng kinh tế thông qua việc khuyến khích ñầu tư phát triển BðS;

- Tác ñộng trực tiếp tới thị trường tài chính, thị trường chứng khoán, thị trường hàng hoá, thị trường lao ñộng;

- Liên quan ñến một số lĩnh vực xã hội như: lao ñộng, việc làm, nhà ở

2.1.2.6 Các y ếu tố của thị trường bất ñộng sản

- Quyền của người bán ñược bán BðS và quyền của người mua ñược mua BðS ñược pháp luật quy ñịnh và bảo hộ;

- Biện pháp ñể người mua và người bán BðS ñến với nhau;

- Biện pháp cung cấp thông tin khách quan liên quan ñến BðS cho người mua (quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu, hưởng lợi tài sản trên ñất liên quan ñến BðS của người bán; nghĩa vụ về tài chính và những tồn tại ñối với người bán; mối liên quan giữa BðS của người bán với các BðS liền kề cũng như sự liên quan ñến quy hoạch sử dụng ñất của Nhà nước ;

- Thoả thuận giá mua bán;

- Hình thức hợp ñồng giữa người bán và người mua có thể thực hiện và ñược

- Biện pháp ñảm bảo các nguồn thu của nhà nước từ hoạt ñộng của TTBðS [10]

2.1.2.7 Phân loại thị trường bất ñộng sản

Về tổng thể, thị trường BðS bao gồm cả ba loại thị trường: thị trường mua bán chuyển dịch, thị trường cho thuê và thị trường thế chấp Nếu xét về tính chất, thị trường BðS ñược phân chia thành hai cấp: thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp

a) Thị trường sơ cấp ñược tạo ra do quá trình ñầu tư xây dựng mới các công trình hạ tầng kỹ thuật và kiến trúc như: xây dựng các khu ñô thị mới, chỉnh trang ñô thị, xây dựng nhà ở, khu công nghiệp, văn phòng cho thuê, khách sạn

b) Thị trường thứ cấp ñược hình thành do quá trình giao dịch (gồm mua bán, cho thuê, thế chấp) diễn ra trong quá trình hoạt ñộng của thị trường BðS

Hai loại thị trường này có mối quan hệ tác ñộng qua lại rất hữu cơ Hiện tượng "ñóng băng" thị trường BðS hiện nay chủ yếu diễn ra ở thị trường thứ cấp và cũng chủ yếu ở thị trường mua bán chuyển nhượng BðS Còn tính chất "ñóng băng" của thị trường sơ cấp lại ở dạng khác: kéo dài tình trạng bán thành phẩm Tức là dự

án chiếm giữ ñất, nhưng không ñầu tư hạ tầng theo quy hoạch hoặc ñầu tư dang dở; nền nhà người mua tiếp tục bỏ hoang do chưa có nhu cầu hoặc không có nhu cầu xây dựng nhà [2]

2.1.2.4 Vai trò c ủa thị trường bất ñộng sản

Thị trường BðS là nhân tố ñóng góp quan trọng vào sự thúc ñẩy phát triển kinh tế của mỗi quốc gia, cụ thể:

a) Thị trường BðS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản rất lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân:

BðS là tài sản lớn của mỗi quốc gia: Tỷ trọng BðS trong tổng số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước

BðS còn là tài sản lớn của từng hộ gia ñình: BðS ngoài chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt ñộng kinh tế gia ñình, nó còn là nguồn vốn ñể phát triển thông qua hoạt ñộng thế chấp, chuyển nhượng [31]

b) Thị trường BðS góp phần huy ñộng nguồn vốn lớn tại chỗ

ðây là nội dung có tầm quan trọng ñã ñược nhiều nhà nghiên cứu trên thế giới chứng minh và ñi ñến kết luận nếu một quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo ñảm cho các BðS có ñủ ñiều kiện trở thành hàng hoá và ñược ñịnh giá khoa học, chính thống sẽ tạo cho nền kinh tế của quốc gia ñó một tiềm năng ñáng kể về vốn ñể từ ñó phát triển kinh tế-xã hội ñạt ñược những mục tiêu ñề ra Kinh nghiệm cho thấy ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BðS chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay Vì vậy, phát triển ñầu tư, kinh doanh BðS ñóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội ñặc biệt là ñầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế

c) Phát triển và quản lý tốt thị trường BðS, ñặc biệt là thị trường QSDð là ñiều kiện quan trọng ñể sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân

mà Nhà nước là ñại diện chủ sở hữu:

Thông thường ñể ñạt tiêu chuẩn của một nước công nghiệp hoá thì tỷ lệ ñô thị hoá thường chiếm từ 60 - 80% Như vậy, vấn ñề phát triển thị trường BðS ñể ñáp ứng yêu cầu ñô thị hoá ở nước ta là vấn ñề lớn và có tầm quan trọng ñặc biệt nhất là khi nước ta chuyển sang cơ chế thị trường trong ñiều kiện các thiết chế về quản lý Nhà nước ñối với công tác quy hoạch chưa ñược thực thi có chất lượng và hiệu quả thì việc phát triển và quản lý thị trường BðS ở ñô thị phải ñi ñôi với tăng cường công tác quy hoạch ñể khắc phục những tốn kém và vướng mắc trong tương lai [31]

d) Thị trường BðS sẽ góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách:

Thị trường BðS có quan hệ trực tiếp với các thị trường tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao ñộng Theo phân tích ñánh giá của các chuyên gia kinh tế, ở các nước phát triển nếu ñầu tư vào lĩnh vực BðS tăng lên 1 USD thì sẽ có khả năng thúc ñẩy các ngành có liên quan phát triển

từ 1,5 - 2 USD Phát triển và ñiều hành tốt thị trường BðS sẽ có tác dụng thúc ñẩy tăng trưởng kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào ñất ñai, tạo lập các công trình, vật kiến trúc ñể từ ñó tạo nên chuyển dịch ñáng kể và quan trọng về cơ cấu trong các ngành, các vùng lãnh thổ và trên phạm vi cả nước Ở những nước phát triển như Mỹ Nhật, Hàn Quốc tổng thu ngân sách từ thị trường BðS chiếm tới 20% GDP Ở Việt Nam, theo thống kê của Tổng cục Thuế các khoản thu ngân sách có liên quan ñến nhà, ñất hàng năm thu bình quân khoảng 20.000 tỷ ñồng/năm, chiếm khoảng 7% GDP Có thể nói sự phát triển của thị trường BðS có tác ñộng lan toả tới sự phát triển của nền kinh tế, vì vậy nhiều nước trên thế giới coi lĩnh vực BðS là một trong những “ñầu kéo” của nền kinh tế Ngược lại, những biến ñộng trên thị trường BðS ảnh hưởng ñáng kể ñến sự phát triển kinh tế của mỗi nước [31]

ñ) Thị trường BðS ñáp ứng nhu cầu ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ ñô thị - nông thôn

Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường BðS Thị trường nhà ở là thị trường sôi ñộng nhất trong thị trường BðS, những cơn

“sốt” nhà ñất hầu hết ñều bắt ñầu từ “sốt” nhà ở và lan toả sang các thị trường BðS khác, ảnh hưởng trực tiếp ñến ñời sống của nhân dân Vì vậy, phát triển, quản lý có hiệu quả thị trường BðS nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, bảo ñảm cho giá nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân là một trong những vai trò quan trọng của quản

Nguồn: [9]

Sơ ñồ 2.1: Các chủ thể tham gia thị trường BðS

2.2.1.2 Các y ếu tố tác ñộng ñến thị trường bất ñộng sản

a) Sự phát triển kinh tế và gia tăng dân số:

Sự phát triển kinh tế quốc gia cùng ñồng thời là sự tăng nhu cầu sử dụng ñất ñai vào mục ñích phi nông nghiệp Khi kinh tế tăng trưởng cũng là lúc tăng nhu cầu

sử dụng BðS cho các ngành kinh tế Sự phát triển kinh tế cũng ñồng thời với các quá trình phát triển của khoa học công nghệ, kỹ thuật tác ñộng trực tiếp ñến việc tạo lập các BðS phù hợp với yêu cầu của sản xuất, thương mại, dịch vụ và ñời sống, ñó

là quá trình cải tạo các BðS hiện có, thay thế và xây dựng các BðS mới cho phù hợp Quá trình sản xuất này có chậm hơn quá trình sản xuất các hàng hóa khác, nhưng do tính chất mua ñi, bán lại nên thực tế mật ñộ giao dịch của BðS ngày một gia tăng

Sự gia tăng dân số kéo theo nhu cầu về nơi ở, nơi làm việc và sử dụng các công trình dịch vụ tăng lên ðặc biệt ở các khu vực ñô thị, sự gia tăng dân số cơ học cao hơn nhiều lần so với khu vực nông thôn ñã kéo theo việc xây dựng BðS nhanh chóng hơn với giá cả cao hơn và hoạt ñộng của thị trường BðS cũng nhộn nhịp hơn

Cũng như các thị trường khác, thị trường BðS cũng không tránh khỏi sự ảnh hưởng của các yếu tố chính trị, xã hội, dân cư Tuy nhiên ở từng quốc gia thì mức

ñộ tác ñộng của các yếu tố ñó cũng rất khác nhau [3]

b) Yếu tố pháp luật

Yếu tố pháp luật quy ñịnh các quyền mua bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn BðS hướng dẫn (quy ñịnh) hợp ñồng giao dịch dân sự BðS Như vậy pháp luật là một yếu tố các tác ñộng mạnh mẽ ñến sự hình thành cũng như phát triển của thị trường BðS Yếu tố này có thể thúc ñẩy hoặc hạn chế sự phát triển của thị trường Với các chế ñịnh khác nhau sẽ có những ảnh hưởng khác nhau ñến sự phát triển của

thị trường BðS [3]

c) Chính sách kinh tế, quy hoạch và kế hoạch sử dụng ñất

Chính sách phát triển kinh tế có ảnh hưởng khá mạnh mẽ ñến quan hệ cung cầu của thị trường BðS Ở một giai ñoạn cụ thể, gắn với từng ñịa bàn cụ thể, một quyết sách kinh tế ñược ñưa ra thiên hướng vào thị trường nào thì thị trường ấy sẽ trở thành tâm ñiểm chú ý ở khu vực, quốc gia ñó và chi phối khá mạnh mẽ ñến tâm

lý của người ñầu tư

ðối với thị trường BðS do có sự cấu thành của thị trường ñất ñai nên cũng chịu sự ảnh hưởng khá mạnh mẽ của chính sách quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất Chính sách này quyết ñịnh ñầu vào cũng như ñầu ra của hàng hóa BðS, làm thay ñổi ñặc tính của hàng hóa BðS Cụ thể như việc quy hoạch phát triển khu ñô thị mới lấy từ quỹ ñất của một số huyện ngoại thành sẽ kéo theo sự thay ñổi về mục ñích sử dụng cũng như hiệu quả sử dụng ñất tại khu vực ñó [3]

d) Tập quán, truyền thống và thị hiếu

Tập quán, truyền thống là yếu tố mang tính nhân văn của thị trường BðS Tập quán và truyền thống ảnh hưởng trực tiếp ñến cách tiến hành thực hiện các giao dịch của thị trường, yếu tố này thể ñẩy nhanh hoặc hạn chế các vụ giao dịch và quá trình thanh toán, nó ñảm bảo ñộ tin cậy giữa bên mua và bên bán, cho thuê và ñi thuê ðiều này ñược chứng minh cụ thể bằng thực tiễn ở Việt Nam, qua từng thời

kỳ tập quán và thị hiếu có sự thay ñổi từ hình thức mua bán trao tay ñến chuyển nhượng bằng văn tự, người ta có thể sử dụng một BðS mà không cần quan tâm ñến việc ñăng ký khi thấy các thủ tục quá rườm rà và có thể chấp nhận mua một BðS khi chưa có ñầy ñủ thông tin về mặt pháp lý về tài sản ñó khi có nhu cầu Còn ở các nước phát triển, bất kỳ người nào ñến mua BðS cũng phải ñến kiểm tra ñăng ký trước khi mua, giao dịch nào không có ñăng ký thì không có tác dụng, việc ñăng ký BðS ñã có truyền thống lâu ñời và là thói quen của họ Việc thực hiện kê khai ñăng

ký ñảm bảo cho Nhà nước kiểm soát ñược thị trường và chính nó cũng là ñộ tin cậy cho người mua BðS, là ñiều kiện an toàn của thị trường [3]

2.2.1.3 M ối quan hệ giữa thị trường bất ñộng sản với các thị trường khác

Thị trường BðS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính ðộng thái phát triển của thị trường này tác ñộng tới nhiều loại thị trường trong nền

kinh tế

BðS là tài sản ñầu tư trên ñất bao gồm cả giá trị ñất ñai sau khi ñã ñược ñầu

tư ðầu tư tạo lập BðS thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian hình thành cũng như thu hồi nguồn vốn dài Khi tham gia lưu thông trên thị trường BðS, các giá trị cũng như các quyền về BðS ñược ñem ra trao ñổi, mua bán, kinh doanh giải quyết vấn ñề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn ñầu tư và mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch ðiều này chứng tỏ thị trường BðS là ñầu ra quan trọng của thị trường vốn

Ngược lại, thị trường BðS hoạt ñộng tốt là cơ sở ñể huy ñộng ñược nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân Ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BðS chiếm 80% trong tổng

lượng vốn cho vay

Ngoài ra, thị trường BðS còn có quan hệ trực tiếp với thị trường xây dựng và qua ñó bắc cầu tới các thị trường vật liệu xây dựng và ñồ nội thất, thị trường lao ñộng dao ñộng của thị trường này có ảnh hưởng lan toả tới sự phát triển ổn ñịnh của nền kinh tế quốc dân [8]

2.2.2 Vai trò quản lý Nhà nước ñối với thị trường bất ñộng sản

2.2.2.1 Ch ức năng quản lý Nhà nước ñối với thị trường bất ñộng sản

ðối với nền kinh tế nói chung và thị trường BðS nói riêng, Nhà nước có hai chức năng cơ bản: chức năng ñiều khiển (duy trì và trọng tài trong với tất cả các hoạt ñộng của thị trường); chức năng thứ hai là chức năng phát triển (thông qua các hoạt ñộng ñầu tư tạo lập BðS tại các dự án, khu ñô thị mới, các chương trình trọng ñiểm quốc gia ) của các doanh nghiệp BðS của nhà nước) ðể thực hiện các vai trò nói trên của mình, Nhà nước phải sử dụng một hệ thống các công cụ quản lí vĩ

mô ñể ñiều khiển, tác ñộng vào thị trường BðS như ban hành chính sách, pháp luật, phân loại các hoạt ñộng theo phương thức hành chính công hoặc dịch vụ công nhằm giải quyết hài hoà các mối quan hệ kinh tế giữa các chủ thể tham gia hoạt ñộng trên thị trường BðS cũng như giải quyết ñược mối quan hệ giữa tăng trưởng kinh tế BðS

và ñảm bảo công bằng xã hội, giữa tăng trưởng kinh tế BðS với giữ gìn môi trường sinh thái [11]

2.2.2.2 Nhi ệm vụ quản lý Nhà nước ñối với thị trường bất ñộng sản

Nhiệm vụ của quản lý Nhà nước ñối với thị trường BðS cụ thể như sau:

a) Tạo lập môi trường pháp lý cho thị trường BðS

b) Thực hiện các công cụ vĩ mô như quy hoạch (Quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng ñất, quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội), tài chính, thuế Thống nhất quản lí BðS theo pháp luật, hỗ trợ cho sự phát triển của thị trường BðS

c) Cung cấp dịch vụ công như thẩm ñịnh giá, tư vấn pháp luật [11]

2.2.2.3 Các công c ụ quản lý thị trường bất ñộng sản

Hệ thống công cụ quản lý vĩ mô ñối với thị trường BðS là một chỉnh thể thống nhất các quan ñiểm, chiến lược, giải pháp, phương tiện cụ thể ñược Nhà nước

sử dụng trong quá trình hiện thực hoá các mục tiêu ñã ñặt ra Hiện nay, việc quản lý thị trường BðS cơ bản dựa trên những loại công cụ chính sau: công cụ pháp luật về ñất ñai, BðS; quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất; tài chính BðS và công cụ quản lý hành chính

a) Công cụ luật pháp: bao gồm những văn bản quy phạm pháp luật ñiều chỉnh các hàng hoá BðS, giao dịch và dịch vụ liên quan ñến thị trường BðS Công

cụ này ñiều chỉnh từ giai ñoạn giao ñất, tạo thành BðS giao dịch trên thị trường Cụ thể, các văn bản pháp luật trong lĩnh vực này gồm Luật ðất ñai, Luật Xây dựng, Luật ðầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BðS, Luật Thuế chuyển quyền sử dụng ñất, Luật Hợp ñồng kinh tế

b) Công cụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất là một trong những công cụ chủ yếu phục vụ công tác quản lý nhà nước ñối với thị trường BðS cũng như quản lý ñô thị Thực tế, những năm qua do thiếu quy hoạch, kế hoạch tổng thể ñã dẫn tới ñô thị nước ta phát triển theo kiểu “vết dầu loang”, làm phá vỡ nhiều không gian và quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội nói chung

c) Công cụ tài chính BðS ñóng vai trò quan trọng trong việc tạo vốn, nguồn lực cho phát triển kinh tế - xã hội Thị trường BðS cũng không là ngoại lệ Các tài sản BðS thường có giá trị rất lớn nên việc tạo lập và giao dịch chúng qua thị trường

sẽ cần nguồn vốn lớn ðiều này sẽ ñược giải quyết khi sử dụng các công cụ tài chính BðS như: vốn vay, trái phiếu ñô thị và xây dựng, tín dụng uỷ thác xây dựng BðS, ngân sách ñầu tư vào kết cấu hạ tầng, chính sách thuế và phí tài sản BðS

d) Công cụ quản lý hành chính: ðây là hệ thống văn bản hành chính quy ñịnh thủ tục tạo lập, giao dịch, chuyển nhượng quyền liên quan tới BðS Nó là cơ

sở tạo ra “chứng thư” cho hàng hoá BðS giao dịch trên thị trường Nếu thủ tục càng ñơn giản, minh bạch, chi phí vừa phải thì sẽ làm tăng tính “thanh khoản” cho hàng hoá và thị trường

Trong ñiều kiện phát triển kinh tế thị trường hiện nay, Nhà nước cần ñiều tiết gián tiếp là chủ yếu ñể nâng cao hiệu quả nền kinh tế Tức là, Nhà nước ñiều tiết thị trường; thị trường lại ra “tín hiệu” ñể dẫn dắt các doanh nghiệp (các lực lượng thị

trường) ðây cũng chính là quan ñiểm của ðảng ta hiện nay: “Tác ñộng ñến thị trường chủ yếu thông qua cơ chế, chính sách và các công cụ kinh tế,… Thực hiện quản lý nhà nước bằng hệ thống pháp luật, giảm tối ña sự can thiệp hành chính vào hoạt ñộng của thị trường và doanh nghiệp.” [17]

2.3 Chính sách quản lý thị trường bất ñộng sản

2.3.1 Chính sách ñất ñai và phát triển thị trường bất ñộng sản

2.3.1.1 ðổi mới cơ chế quản lý kinh tế chuyển từ cơ chế kế hoạch hoá, tập

trung quan liêu bao c ấp sang cơ chế kinh tế hàng hoá nhiều thành phần có sự

ðường lối ðổi mới, ñẩy mạnh Công nghiệp hoá, hiện ñại hoá ñất nước, xây dựng nền kinh tế thị trường ñịnh hướng Xã hội Chủ nghĩa ñó ñược xác ñịnh tại ðại hội ðại biểu toàn quốc ðảng Cộng sản Việt Nam khoá VI (1986) và ñược ðại hội ðại biểu toàn quốc ðảng Cộng sản Việt Nam Khoá VII (1991), Khoá VIII (1996), Khoá IX ( 2001), Khoá X (2006), tiếp tục phát triển [13-16]

Nghị quyết ðại hội ñại biểu toàn quốc ðảng Cộng sản Việt Nam lần thứ VIII xác ñịnh: "Tiếp tục ñổi mới cơ chế quản lý kinh tế với mục tiêu xoá bỏ cơ chế tập trung, quan liêu, bao cấp, hình thành tương ñối ñồng bộ cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước theo ñịnh hướng Xã hội Chủ nghĩa"; "Tạo lập ñồng bộ các yếu tố của thị trường"

Nghị quyết ðại hội ñại biểu toàn quốc ðảng Cộng sản Việt Nam lần thứ IX xác ñịnh: "Tiếp tục tạo lập ñồng bộ các yếu tố thị trường; ñổi mới và nâng cao hiệu lực quản lý kinh tế của Nhà nước Thúc ñấy sự hình thành, phát triển và từng bước hoàn thiện các loại thị trường theo ñịnh hướng xã hội chủ nghĩa, ñặc biệt quan tâm các thị trường quan trọng nhưng hiện chưa có hoặc còn sơ khai như: thị trường lao ñộng, thị trường chứng khoán, thị trường BðS, thị trường khoa học và công nghệ "

2.3.1.2 Hình thành và phát tri ển thị trường BðS

Nghị Quyết ðại hội ñại biểu toàn quốc ðảng Cộng sản Việt Nam lần thứ VIII (1996) xác ñịnh: "Quản lý chặt chẽ ñất ñai và thị trường BðS ðất ñai thuộc sở hữu toàn dân, không tư nhân hoá, không cho phép mua bán ñất ñai; Thực hiện ñúng

Luật ðất ñai; bổ sung hoàn chỉnh hệ thống pháp luật và chính sách ñất ñai Trong việc giao QSDð và cho thuê ñất phải xác ñịnh ñúng giá các loại ñất ñể sử dụng có hiệu quả, duy trì phát triển quỹ ñất, bảo ñảm lợi ích của toàn dân, khắc phục tình trạng ñầu cơ và những tiêu cực, yếu kém trong việc quản lý và sử dụng ñất Tổ chức quản lý tốt thị trường BðS Chăm lo giải quyết vấn ñề nhà ở cho nhân dân, nhất là ở các vùng ñô thị; phát triển các doanh nghiệp nhà nước xây dựng, kinh doanh nhà ở Khuyến khích các thành phầ kinh tế tham gia xây dựng và kinh doanh nhà ở theo sự hướng dẫn và quản lý của nhà nước”

Nghị quyết ðại hội ñại biểu toàn quốc ðảng Cộng sản Việt Nam lần thứ IX tiếp tục khẳng ñịnh "Hình thành và phát triển thị trường BðS, bao gồm cả QSDð theo quy ñịnh của pháp luật; từng bước mở thị trường BðS cho ngời Việt Nam ở nước ngoài và người nước ngoài tham gia ñấu thầu”

Nghị quyết ðại hội ñại biểu toàn quốc ðảng Cộng sản Việt Nam lần thứ X

ñã cụ thể hóa ñịnh hướng phát triển thị trường BðS: “Phát triển thị trường BðS trên

cơ sở thực hiện Luật ðất ñai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BðS…; hoàn thiện việc phân loại, ñánh giá ñất ñai và cấp GCNQSDð; làm cho QSDð trở thành hàng hóa một cách thuận lợi, ñất ñai trở thành một nguồn vốn quan trọng cho phát triển Giá BðS ñược hình thành theo nguyên tắc thị trường Nhà nước tác ñộng ñến giá ñất thị trường bằng các chính sách vĩ mô trên cơ sở quan hệ cung cầu về ñất ñai Tăng cường biện pháp chống ñầu cơ, hạn chế việc giao dịch không theo quy ñịnh của pháp luật Xây dựng hệ thống ñăng ký, thông tin BðS Phát triển nhanh các dịch vụ thị trường BðS.”

Nghị quyết ðại hội ðảng VIII, IX, X ñã xác lập chủ trương, mở ñường cho

sự hình thành và phát triển thị trường BðS Việt Nam góp phần tiếp tục tạo lập ñồng

bộ các yếu tố thị trường trong cơ chế quản lý kinh tế thị trường ñịnh hướng Xã hội chủ nghĩa "Thị trường BðS tuy còn sơ khai nhưng ñã thu hút ñược một lượng vốn khá lớn vào ñầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, tạo ñiều kiện về mặt bằng cho các ngành sản xuất, kinh doanh phát triển, cải thiện ñiều kiện nhà ở cho nhân dân, nhất là tại các ñô thị" [10]

Tuy nhiên, "Hoạt ñộng của thị trường BðS không lành mạnh, tình trạng ñầu

cơ về ñất ñai và BðS gắn liền với ñất rất nghiêm trọng, ñẩy giá ñất lên cao, ñặc biệt

là ở ñô thị, gây khó khăn cản trở lớn cho cả ñầu tư phát triển và giải quyết nhà ở, tạo

ra những ñặc quyền, ñặc lợi, dẫn ñến tiêu cực và tham nhũng của một số cá nhân và

tổ chức"; "Quản lý nhà nước về ñất ñai còn nhiều hạn chế, yếu kém, quản lý thị trường BðS bị buông lỏng Người sử dụng ñất chưa làm tốt nghĩa vụ ñối với Nhà nước Chính sách tài chính ñối với ñất ñai còn nhiều bất cập, gây thất thoát lớn cho ngân sách nhà nước” Một số nguyên nhân chủ yếu:“Một số chủ trương, chính sách lớn rất quan trọng của ðảng về ñất ñai chưa ñược thể chế hoá như: chế ñộ sở hữu toàn dân ñối với ñất ñai; thị trường BðS trong ñó có QSDð ; văn bản pháp luật ñất ñai ban hành nhiều, nhưng chồng chéo, thiếu ñồng bộ” [17]

2.3.2 Hệ thống pháp luật ñất ñai và thị trường bất ñộng sản hiện hành ở Việt Nam

2.3.2.1 H ệ thống văn bản pháp luật ñất ñai và thị trường bất ñộng sản

a) Pháp luật ñất ñai

Thể chế hoá chủ trương, chính sách ñất ñai của ðảng, Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 ñã quy ñịnh: ðất ñai thuộc sở hữu toàn dân (ðiều 17); Nhà nước thống nhất quản lý ñất ñai theo quy hoạch và pháp luật (ðiều 18), Luật ðất ñai 1987, 1993, Luật bổ sung sửa ñổi một số ñiều của Luật ðất ñai 1998, 2001 và Luật ðất ñai 2003 ñã cụ thể hoá các quy ñịnh về ñất ñai của Hiến pháp, cụ thể:

- Các nguyên tắc quản lý và sử dụng ñất ñai: ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý ñất ñai theo quy hoạch, pháp luật, sử dụng ñất ñai hợp

lý hiệu quả, tiết kiệm, bảo vệ cải tạo bồi dưỡng ñất, bảo vệ môi trường ñể phát triển bền vững

- Các quyền của người sử dụng ñất: ñược cấp GCNQSDð, ñược hưởng thành quả lao ñộng và kết quả ñầu tư trên ñất ñược giao, ñược chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDð, ñược góp vốn bằng QSDð ñể sản xuất, kinh doanh

- Nghĩa vụ của người sử dụng ñất: sử dụng ñúng mục ñích, bảo vệ ñất, bảo

vệ môi trường, nộp thuế, lệ phí, tiền sử dụng ñất, bồi thường khi ñược nhà nước giao ñất, trả lại ñất khi nhà nước có quyết ñịnh thu hồi

- Quản lý ñất ñai với việc phát triển thị trường QSDð trong thị trường BðS…[9] b) Các văn bản pháp luật khác liên quan ñến ñiều tiết thị trường BðS

Cùng với Luật ðất ñai, hệ thống văn bản quy phạm pháp luật liên quan tới lĩnh vực giao dịch dân sự, xây dựng, nhà ở, kinh doanh BðS, thuế, chứng khoán, tài chính, ngân hàng ñã ñược Quốc Hội ban hành, hình thành một hệ thống pháp luật ñiều tiết thị trường BðS tương ñối ñồng bộ:

- Bộ Luật Dân sự (2005) ñã ñược Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam khoá XI, kỳ họp thứ 7 thông qua theo Nghị quyết số 33/2005/QH11 ngày

- Luật Kinh doanh BðS năm (2006) ñã ñược Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam khoá XI, kỳ họp thứ 9 thông qua tại Nghị quyết số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng 6 năm 2006

Ngoài ra còn các văn bản pháp luật liên quan khác như:

- Luật Thuế sử dụng ñất

- Luật Thuế chuyển QSDð

- Luật Doanh nghiệp năm (2005)

- Luật ðầu tư năm (2005)

- Luật ðấu thầu năm (2005)

- Luật Chứng khoán năm (2006)

- Luật Ngân hàng Nhà nước năm (1997) [9]

c) Các văn bản hướng dẫn thi hành pháp luật ñất ñai và thị trường BðS

Chính phủ và các Bộ, ngành ban hành các văn bản quy phạm pháp luật hướng dẫn thi hành Luật: Nghị ñịnh 181/2004/Nð-CP, Nghị ñịnh số 16/2005, Nghị ñịnh số 90/2006/Nð-CP, Nghị ñịnh số 108/2006/Nð-CP, Nghị ñịnh 95/2005/Nð-

CP, Nghị ñịnh số 84/2007/Nð-CP, Nghị ñịnh số 123/2007/Nð-CP, Nghị ñịnh 69/2009/Nð-CP ngày 13/08/2009, Nghị ñịnh 71/2010/Nð-CP ngày 23/6/2010, Thông tư số 13/2010/TT-NHNN ngày 20/5/2010, Thông tư 19/2010/TT-NHNN ngày 27/9/2010 [9]

2.3.2.2 Tác ñộng tích cực của hệ thống pháp luật ñối với thị trường bất ñộng

s ản

a) Pháp luật tạo ñiều kiện cho các chủ thể tham gia hoạt ñộng trong thị trường BðS ngày càng ña dạng Hoạt ñộng kinh doanh BðS không chỉ là lĩnh vực ñộc quyền của các doanh nghiệp Nhà nước mà ñã ñược khuyến khích, mở rộng ñối với nhiều thành phần kinh tế khác nhau (doanh nghiệp tư nhân, công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty cổ phần, hợp tác xã, doanh nghiệp có vốn ñầu tư nước ngoài )

b) Số lượng dự án ñầu tư kinh doanh BðS do các tổ chức, cá nhân nước ngoài tham gia ñầu tư ngày càng tăng Với sự tham gia tích cực của các nhà ñầu tư nước ngoài trong lĩnh vực kinh doanh BðS, hàng loạt dự án ñầu tư có chất lượng cao ñã ñược ñưa vào sử dụng, góp phần ñáng kể thúc ñẩy sự tăng trưởng chung của nền kinh tế

c) Những khó khăn, vướng mắc về cơ chế, chính sách trong quá trình hoạt ñộng, vận hành của thị trường BðS như vấn ñề xác lập QSH công trình xây dựng cho các tổ chức, cá nhân; vấn ñề bồi thường, giải phóng mặt bằng, cho phép chủ ñầu tư chuyển nhượng dự án ñã từng bước ñược bổ sung, hoàn thiện trên cơ sở ñảm bảo nguyên tắc hài hoà giữa lợi ích của Nhà nước, nhà ñầu tư và tổ chức, cá nhân có tài sản nhà ñất bị thu hồi

d) Ngoài ra, hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về kinh doanh BðS cũng

ñã quy ñịnh cho phép các chủ ñầu tư ñược chuyển nhượng dự án nhằm tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc cho các nhà ñầu tư

2.3.2.3 Nh ững hạn chế của hệ thống pháp luật ñối với thị trường bất ñộng

s ản

a) Về phương thức giao dịch BðS và các chủ thể tham gia:

- Luật pháp quy ñịnh việc ñăng ký ban ñầu và ñăng ký biến ñộng ñối với ñất ñai nhưng ñối với các tài sản trên ñất còn chưa có quy ñịnh cụ thể Nhìn chung các giao dịch này thuộc loại dễ kiểm soát nên các chế ñịnh pháp lý về ñiều kiện tham gia thị trường của các chủ thể kinh tế tương ñối ñơn giản hơn so với những thị trường khác Các bên tham gia chỉ phải tuân thủ ñiều kiện có hàng hóa và có khả năng thanh toán Thủ tục chuyển nhượng về mặt pháp lý chỉ là hoạt ñộng bảo hộ và quản lý BðS, nhà nước không can thiệp vào các quan hệ kinh tế diễn ra trên thị trường Tuy nhiên ñể ñiều tiết thu nhập, nhà nước ñã thực hiện việc ñánh thuế thu nhập từ chuyển quyền BðS

b) Về hệ thống cơ quan quản lý BðS của nhà nước:

Hệ thống chính sách pháp luật quy ñịnh còn có sự chồng chéo về chức năng nhiệm vụ giữa Bộ Xây dựng với Bộ Tài nguyên và Môi trường

c) Về vấn ñề ñăng ký BðS

ðăng ký bất ñộng sản hiện chưa có một Luật riêng ñiều chỉnh, pháp luật hiện hành mới chỉ quy ñịnh ñăng ký về ñất ñai dẫn ñến khó khăn cho công tác quản lý về thế chấp, chuyển nhượng, mua bán:

- Thứ nhất, nhiều loại tài sản gắn liền với ñất chưa có quy trình ñăng ký và cấp GCNQSDð như nhà máy, khu công nghiệp ñang gây bức xúc cho các nhà ñầu

tư Vì họ không thể thực hiện các thủ tục thế chấp vay vốn tại các tổ chức tín dụng

- Thứ hai, một hệ thống ñăng ký ñược tách thành nhiều mảng sẽ dẫn ñến sự chồng chéo và khoảng hở của hệ thống ðăng ký ñất ñai là bắt buộc nhưng ñăng ký tài sản lại không bắt buộc dẫn ñến sự thiếu minh bạch, khó kiểm soát trong quản lý [21]

d) Về chính sách tài chính

Về mặt vĩ mô, Nhà nước chưa có chính sách tài chính ñồng bộ ñể ñiều tiết Trong giai ñoạn hình thành thị trường BðS, nhà nước có ưu ñãi các tổ chức kinh doanh dịch vụ theo Luật ðầu tư nhằm hỗ trợ về tài chính, giảm lỗ lãi, kích thích vốn

ñầu tư cho lĩnh vực kinh doanh BðS Tuy nhiên, sau khủng hoảng kinh tế từ năm

2008 ñến nay, khi nền kinh tế có dấu hiệu suy giảm trở lại do ảnh hưởng của kinh tế thế giới, chính phủ ñã ban hành chính sách thắt chặt tiền tệ, quy về các tỷ lệ bảo ñảm

an toàn trong hoạt ñộng của tổ chức tín dụng với yêu cầu tăng cường ñảm bảo an toàn hệ thống ñi ñôi với chống lạm phát, ổn ñịnh kinh tế vĩ mô Sự không mở rộng tín dụng thể hiện ở Thông tư 19/2010/TT-NHNN Việc yêu cầu dự trữ phòng ngừa rủi ro cho vay chứng khoán và bất ñộng sản ở mức 25% và tín dụng dành cho bất ñộng sản bị khống chế ở mức 10% tổng dư nợ của các ngân hàng, về thực chất là hạn chế cho vay ñã làm giảm ñi ñáng kể khả năng thanh khoản của nhà chủ ñầu tư tiềm năng Hệ quả là thị trường BðS giảm nguồn cầu lẫn nguồn cung, nhiều dự án phải ñiều chỉnh giãn tiến ñộ, ñiều chỉnh lại hợp ñồng mua bán với khách hàng

ðể tháo gỡ khó khăn về tài chính cho các doanh nghiệp ñầu tư BðS, Chính phủ ñã ban hành Nghị ñịnh 71/2010/Nð-CP ngày 23/6/2010 cho phép doanh nghiệp ñược huy ñộng vốn dưới 5 hình thức và chỉ ñược phân chia cho các hình thức không quá 20% số lượng nhà cho mỗi dự án ñã làm tăng các ñợt giao dịch trên thị trường Khi xây xong chủ ñầu tư mới bàn giao căn hộ, khách hàng nộp 95% tiền mua, số tiền còn lại chỉ trả hết khi chủ ñầu tư làm xong giấy chủ quyền Như vậy, quãng thời gian từ khi bàn giao nhà cho ñến có giấy chủ quyền thường kéo dài, có khi 2 năm,

có trường hợp 4 năm và có trường hợp lâu hơn nữa ðây thực sự là một khó khăn cho việc quản lý các giao dịch về nhà ở, ñất ở [12]

ñ) Chính sách thuế ñối với BðS

- Về các sắc thuế BðS, thuế chuyển nhượng BðS trong thời gian vừa quan

ñã có một quá trình thực hiện và chỉnh sửa Trước ñây, ñối với hoạt ñộng mua bán nhà và chuyển nhượng QSDð phải chịu hai khoản thuế, phí, ñó là: thuế chuyển QSDð ở 4% (theo Luật Thuế chuyển QSDð ban hành ngày 22/06/1994 ñã sửa ñổi

bổ sung một số ñiều theo luật số 17/1999/QH10); lệ phí trước bạ 1% (theo Nghị ñịnh số 47/2003/Nð-CP ngày 12/05/2003)

+ Tại ðiều 34 Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2009 ñã bãi bỏ thuế chuyển QSDð và theo ñó người chuyển nhượng QSDð không còn phải nộp thuế chuyển

QSDð, ñồng thời lệ phí trước bạ ñối với nhà, ñất chỉ còn 0,5% (theo Nghị ñịnh số 80/2008/Nð- CP ngày 29/07/2008) Thay vào ñó, thu nhập từ hoạt ñộng chuyển nhượng BðS phải chịu thuế thu nhập bao gồm: chuyển nhượng QSDð và tài sản gắn liền với ñất; chuyển nhượng QSH hoặc sử dụng nhà ở; chuyển nhượng quyền thuê ñất, thuê mặt nước

Nhìn chung, cách tính thuế và thuế suất ñược quy ñịnh tại Luật Thuế thu nhập cá nhân và các văn bản hướng dẫn như Nghị ñịnh số 100/2008/Nð-CP ngày 08/9/2008; Thông tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2008 và Công văn số 16181/BTC-TCT ngày 31/12/2008 của Bộ tài chính ñã có sự mềm dẻo hơn: theo ñó người nộp thuế có quyền lựa chọn 1 trong 2 phương án như áp dụng thuế suất 2% tính trên giá chuyển nhượng BðS hoặc áp dụng thuế suất 25% tính trên thu nhập từ hoạt ñộng chuyển nhượng BðS, ñồng thời các khoản phí và lệ phí ñối với hoạt ñộng chuyển nhượng BðS ñã giảm hoặc ñược miễn so với trước ñây Một mặt, chính sách ñúng ñắn này ñã góp phần tăng tỷ lệ số giao dịch chuyển nhượng BðS chấp hành chính sách thuế Song việc quy ñịnh về quyền lựa chọn phương án nộp thuế ñã gây trở ngại cho người nộp thuế từ phía cơ quan chức năng Sự trở ngại này xuất phát từ việc không hoặc khó xác ñịnh ñược giá tài sản (ñể tính thuế theo mức 2%) hay giá mua, giá bán (ñể tính thuế theo mức 25% chênh giá) Kết quả là mọi ñối tượng ñều rơi vào thế khó hoặc không thực hiện ñược giao dịch, thậm chí… chuyển sang “giao dịch ngầm” cộng với sự chưa rõ ràng về số liệu tính thuế còn có thể tạo ñiều kiện dẫn ñến tiêu cực trong việc thực thi thu thuế BðS hiện nay

+ Về thuế giá trị gia tăng: hiện nay Nhà nước chưa sử dụng công cụ thuế và phí ñể ñiều tiết lợi nhuận siêu ngạch trong kinh doanh BðS và chống ñầu cơ ñất ðặc biệt ñối với các công trình hạ tầng kỹ thuật xã hội do Nhà nước ñầu tư nhằm chỉnh trang và phát triển ñô thị ñã nâng giá trị sử dụng ñất, tạo ra ñịa tô cấp sai rất lớn nhưng người ñược hưởng lợi thì không phải chịu một nghĩa vụ tài chính nào Thông thường, nếu Nhà nước áp dụng mức thuế suất quá cao sẽ ảnh hưởng trực tiếp ñến việc công khai hóa các giao dịch hoặc thu hẹp quy mô các vụ giao dịch ðể BðS ñược lưu ñộng hợp lý, tạo ñiều kiện sử dụng hiệu quả quỹ ñất và nguồn BðS hiện

có, chính sách thuế giá trị gia tăng ñối với loại hàng hoá ñặc biệt này phải ñảm bảo lợi ích cho người sử dụng chứ không chỉ thực hiện một chiều là ñiều tiết thu nhập cho ngân sách Nhà nước Ngược lại, nếu không có thuế giá trị gia tăng, cũng như không ñánh thuế BðS hoang hóa sẽ kích thích ñầu cơ vào BðS, nhất là ở các giai ñoạn có biến ñộng giá, làm cho thị trường BðS hoạt ñộng không tốt, thậm chí có thể ñi ngược lại mục tiêu chung của nền kinh tế

- Về thuế sử dụng ñất phi nông nghiệp: Luật thuế sử dụng ñất phi nông nghiệp ñã ñược ban hành với những chế tài khác nhau ñối với diện tích ñất khác nhau Mức thuế suất khởi ñiểm là 0,03%; phần vượt hạn mức không quá 3 lần thuế suất 0,07%; phần diện tích vượt hạn mức trên 3 lần thuế suất 0,15% Nhìn chung, trong bối cảnh hiện tại, Luật này chưa ñáp ứng ñược kỳ vọng của các bên liên quan Mức thuế suất này ñược cho là quá thấp ñể có thể ñiều chỉnh ñược các hành vi ñầu

cơ ñất ñai, do số tiền thuế phải nộp không ñáng kể so với lợi nhuận thu ñược từ ñầu

cơ nhà, ñất

e) Về vấn ñề chủ thể tham gia thị trường:

- Tính bình ñẳng giữa các ñối tượng tham gia thị trường chưa ñược thực sự ñảm bảo: Mặc dù về cơ chế, chính sách trong hoạt ñộng ñầu tư ñã ñược quy ñịnh thống nhất trong Luật ðầu tư, tuy nhiên các chủ thể tham gia thị trường BðS chưa thực sự ñược hoạt ñộng theo cùng một cơ chế (giữa tổ chức, cá nhân trong nước với

tổ chức, cá nhân nước ngoài còn có sự khác biệt về cơ chế giao ñất, cho thuê ñất cũng như quy trình thẩm ñịnh, cấp GCN ñầu tư, ñăng ký kinh doanh BðS khi tham gia thực hiện các dự án ñầu tư kinh doanh BðS)

- Việc phát triển thị trường BðS trong thời gian vừa qua còn mang tính tự phát, thiếu chiến lược, kế hoạch cụ thể Chính sách phát triển thị trường BðS chưa ñảm bảo sự cân ñối, các nhà ñầu tư mới chỉ tập trung quan tâm ñối với các dự án nhà ở kinh doanh, trong khi việc phát triển các dự án nhà ở xã hội thì chưa ñược quan tâm ñúng mức Thị trường nhà ở cho thuê chưa phát triển tương xứng với nhu cầu của xã hội, ñòi hỏi cần phải có giải pháp can thiệp ñể thúc ñẩy thị trường BðS phát triển ñồng bộ theo yêu cầu của xã hội

- Công tác kiểm tra, kiểm soát và xử lý vi phạm ñối với hoạt ñộng của thị trường BðS, nhất là hoạt ñộng giao dịch còn bị buông lỏng Nhiều chính sách ñã có hiệu lực nhưng việc hướng dẫn và triển khai còn chậm Hệ thống tổ chức quản lý hoạt ñộng thị trường BðS từ Trung ương chưa thực sự hoàn chỉnh Việc phân cấp quản lý và phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng cho chính quyền cấp quận, huyện

là hợp lý, tuy nhiên ñiều kiện về trình ñộ, năng lực chuyên môn của ñội ngũ cán bộ, công chức ñể thực thi nhiệm vụ ñược giao còn nhiều bất cập, ñòi hỏi cần sớm có cơ chế khắc phục [11]

Nhìn chung, hệ thống các ñầu mục chính sách phục vụ cho thị trường BðS tính ñến này ñã tương ñối ñầy ñủ song tính thống nhất trong khuôn khổ pháp lý vẫn còn một số bất cập:

2.3.3.1 V ề nhận thức

Nhận thức về bản chất, vai trò, vị trí của thị trường BðS trong nền kinh tế ñã

có nhiều tiến bộ nhưng vẫn còn hạn chế ở việc xây dựng cơ cấu tổ chức bộ máy quản lý thị trường BðS Một số yếu tố có ảnh hưởng lớn ñến sự hình thành, phát triển của thị trường BðS như: vấn ñề quản lý ñất ñô thị, quy hoạch xây dựng ñô thị, ñầu tư xây dựng công trình còn bị chia cắt, thiếu sự quản lý thống nhất dẫn tới tình trạng chồng chéo, trùng lặp trong công tác quản lý thị trường BðS

2.3.3.2 V ề khung pháp lý

Khung pháp lý của thị trường BðS ñã từng bước ñược hoàn thiện, nhưng vẫn còn nhiều vấn ñề bất cập cần sửa ñổi, bổ sung Trong ñó có những cơ chế chính sách quan trọng như chính sách huy ñộng nguồn tài chính dài hạn ñể phát triển thị trường BðS, chính sách về thuế giao dịch, thuế tài sản cần sớm ñược nghiên cứu ban hành, nhằm tạo ñiều kiện cho thị trường BðS phát triển lành mạnh và ổn ñịnh, khắc phục tình trạng mua, bán, chuyển nhượng trái quy ñịnh của pháp luật làm thất thoát nguồn thu cho ngân sách Nhà nước

2.3.3.3 V ề tính minh bạch của thị trường

Tính minh bạch của thị trường BðS trong tất cả các khâu hoạt ñộng từ ñầu

tư, tạo lập BðS ñến hoạt ñộng giao dịch mua, bán, chuyển nhượng, cho thuê BðS

còn có nhiều hạn chế Tình trạng ñầu cơ, mua bán "ngầm", trốn thuế còn khá phổ biến ở nhiều ñịa phương, ñặc biệt là ở các ñô thị lớn dẫn tới sự hoạt ñộng của thị trường BðS thiếu bền vững và ổn ñịnh

2.3.3.4 V ề tính cạnh tranh của thị trường

ðể thực hiện mục tiêu công khai, minh bạch ñối với hoạt ñộng giao dịch BðS, Luật Kinh doanh BðS ñã quy ñịnh các tổ chức kinh doanh BðS phải chuyển nhượng BðS thông qua sàn giao dịch, nhưng việc thực hiện theo quy ñịnh này còn mang tính hình thức Tính cạnh tranh của thị trường BðS còn thấp, bởi việc ñấu thầu dự án ñể lựa chọn chủ ñầu tư ñã ñược quy ñịnh trong một số văn bản quy phạm pháp luật, nhưng việc áp dụng trong thực tiễn còn nhiều hạn chế, thậm chí có những vấn ñề chưa ñược triển khai (việc giao ñất thông qua ñấu thầu lựa chọn chủ ñầu tư

dự án ñược quy ñịnh trong Luật ðất ñai năm 2003 nhưng ñến nay hầu như chưa có

dự án nào ñược lựa chọn chủ ñầu tư theo phương thức này)

2.3.3.5 V ề giá ñất, bất ñộng sản và cơ chế bồi thường GPMB

- Giá cả BðS quá cao so với mặt bằng thu nhập của người dân cũng như mức phát triển của nền kinh tế và giá trị thực BðS, từ ñó làm ảnh hưởng trực tiếp ñến quá trình phát triển kinh tế - xã hội và làm cho việc tạo lập nhà ở của phần lớn người thu nhập thấp gặp nhiều khó khăn

- Cơ chế về ñền bù, GPMB, tái ñịnh cư vẫn còn những vấn ñề tồn tại và bất cập phải tiếp tục ñược hoàn thiện ñể khắc phục tình trạng khiếu kiện ñông người, kéo dài ñang xảy ra ở một số ñịa phương Công tác lập và quản lý quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội cũng như quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất, quy hoạch xây dựng ñô thị và các ñiểm dân cư nông thôn cũng cần phải tiếp tục nghiên cứu ñể tránh chồng chéo, giảm bớt thủ tục, gây lãng phí cả về thời gian và chi phí của Nhà nước và nhà ñầu tư

2.3.3.6 V ề hệ thống cơ sở hạ tầng

Hệ thống cơ sở hạ tầng yếu kém, ñặc biệt là hệ thống giao thông làm giảm sức hút và quy mô của thị trường BðS Những dự án phát triển BðS vẫn chủ yếu tập trung ở khu vực trung tâm ñô thị và các khu vực quy hoạch trở thành ñất ñô thị, còn ở

các khu vực xa trung tâm nơi mà cơ sở hạ tầng yếu kém còn nhiều hạn chế, quy mô cũng như cơ hội ñầu tư của thị trường BðS chưa thực sự ñược mở rộng ñối với tất cả các vùng, miền khác nhau trên ñịa bàn cả nước

2.4 Thị trường nhà ở, ñất ở tại Việt Nam

2.4.1 Khái quát về thị trường nhà ở, ñất ở cả nước

2.3.3.4 Giai ñoạn phát triển sơ khai: Trước tháng 10 năm 1993

Trước 1993, thị trường nhà ở ñất ở hoàn toàn sơ khai Các giao dịch chủ yếu diễn ra trong dân Quy mô giao dịch có tăng theo thời gian nhưng không lớn Tình trạng pháp lý của các giao dịch chủ yếu là phi chính quy ðối tượng giao dịch chủ yếu là nhà ở (vốn ñã tồn tại), ñất ở (ñất thổ cư) ðịa bàn giao dịch chủ yếu là trên các khu ñô thị cũ và một số ñịa bàn vùng ven ñô cũ [3]

2.3.3.4 Giai ñoạn bùng phát mức thấp (Từ năm 1993 ñến năm 1996)

Theo quy ñịnh của Luật ðất ñai năm 1993, giá trị QSDð ñược xác ñịnh giá, chủ sử dụng ñất ñược giao 5 quyền: chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp

Giai ñoạn này các hoạt ñộng ñầu tư phát triển BðS rất sôi ñộng, nhưng quy

mô thị trường chỉ mang tính chất ñơn lẻ, cá nhân và cấp ñộ thấp Một số công trình liên doanh ñã ñược ñầu tư Các dự án phát triển nhà phân lô liên kết với quy mô chủ ñầu tư là các cơ quan, các doanh nghiệp trực tiếp sử dụng BðS tương ñối phát triển

Có thể thấy, ñây là giai ñoạn nhà ở ñược xây dựng lấp ñầy các diện tích ñất còn ñể trống tại các nội thành cũ, các vùng ven ñô cũ, các ñịa bàn ñô thị cũ Các giao dịch kinh doanh BðS ñơn lẻ nhưng khá sôi ñộng Hầu như mọi người dân ñều tham gia vào việc mua ñất, xây nhà [3]

2.3.3.4 Giai ñoạn thoái trào cấp thấp (Từ cuối năm 1996 ñến cuối năm 1998)

Từ giữa năm 2006, thị trường BðS ñi vào giai ñoạn thoái trào do một số nguyên nhân Thứ nhất, Nghị ñịnh 18 (sau ñược sử ñổi bằng Nghị ñịnh 87) về việc chủ sử dụng ñất phải chuyển sang thuê ñất Theo ñó chủ sử dụng ñất phải trả hai lần tiền (tiền chuyển quyền và tiền thuê) Thứ hai, khủng hoảng tài chính tiền tệ khu vực châu Á Hệ quả là nguồn ñầu tư nước ngoài vào Việt Nam bị suy giảm Thứ ba, Nhà nước tăng cường kỉ cương quản lý ñất ñai [3]

2.3.3.5 Giai ñoạn bùng phát mức cao (từ ñầu năm 1999 ñến ñầu năm 2004)

Từ ñầu năm 1999, một chu kì tăng trưởng mới của thị trường BðS ñược hình thành và ñẩy tới do một số nguyên nhân: Thứ nhất, Nhà nước ban hành một loạt cơ chế, chính sách nới rộng với thị trường BðS: QSDð ñược chính thức công nhận là hàng hoá, cơ chế, chính sách về thuế chuyển quyền, thuế trước bạ (20%, 4% tương ứng xuống còn 5%, 1% tương ứng); tăng ñối tượng người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài ñược mua và sở hữu nhà tại Việt Nam (từ 3 lên 6 ñối tượng); miễn tiền thuê ñất cho dự án xây nhà chung cư; thứ hai, cùng với việc phục hồi kinh tế của các nước châu Á sau khủng hoảng tài chính tiền tệ là sự quay trở lại của vốn ñầu tư trực tiếp và sự mở rộng ñầu tư vào thị trường BðS; thứ ba là làn sóng ñầu tư mới, do môi trường ñầu tư Việt nam ñược ñánh giá là ổn ñịnh trong bối cảnh sau sự kiện 11 tháng 9 năm 2001 Thứ tư, nguồn vốn ODA tiếp tục ñược cam kết ở mức cao (trên 2

tỷ USD.năm) Giai ñoạn này, thị trường nhà ở, ñất ở tăng trưởng cả về quy mô, phạm vi và số lượng với nhiều diện tích ñất ñai ñược chuyển ñổi mục ñích sử dụng ñể thực hiện các dự án ñầu tư BðS có quy mô lớn Có thể nói, giai ñoạn này là giai ñoạn ñược ñánh giá là nóng nhất cả trên phương diện ñầu tư, giao dịch và luận bàn [3]

2.3.3.6 Giai ñoạn thoái trào, bùng phát, trầm lắng (từ nửa cuối năm 2004 ñến nay)

Giai ñoạn này chứng kiến sự trầm lắng của một số phân mảng thị trường BðS do nhiều nguyên nhân: Thứ nhất, chấm dứt cơ chế phân lô bán nền mà thực chất là chấm dứt sự ñầu tư manh mún, ñòi hỏi ñầu tư có lộ trình tổng thể, có quy mô lớn và phải có tiềm lực tài chính ñủ mạnh; thứ hai, ñòi hỏi chủ ñầu tư phải có một lượng vốn ban ñầu ñủ lớn khi triển khai dự án (20% ñối với dự án hạ tầng khu ñô thị mới); thứ ba, tăng giá trong khung giá QSDð, mà thực chất là tăng giá ñầu vào công trình; thứ tư, ngân hàng cảnh báo ñối với hạn mức tín dụng cho vay BðS Thực chất là hạn chế tiếp tục mở rộng tín dụng BðS

Các giao dịch trên thị trường BðS ñã xuất hiện hai xu hướng trái chiều Xu hướng thứ nhất, ñó là sự thành công của các dự án mà chủ ñầu tư có năng lực tài chính, năng lực triển khai dự án và ñảm bảo tiến ñộ, chất lượng như ñã cam kết Xu

hướng thứ hai chứng kiến sự suy giảm của thị trường ñầu tư nhỏ lẻ, các dự án mới triển khai mà chủ ñầu tư là các doanh nghiệp nhỏ lẻ

Xét trên bình diện tổng thể, giai ñoạn này minh chứng vai trò của các chính sách ñất ñai, chính sách xây dựng ñứng riêng lẻ không còn khả năng thúc ñẩy phát triển thị trường BðS Nói khác ñi, giai ñoạn tiền tệ hoá thị trường BðS bắt ñầu với những phân khúc nhà giá trung bình, diện tích nhỏ ñòi hỏi tính minh bạch của thị trường BðS thông qua các sàn giao dịch BðS [11]

2.4.2 Thị trường nhà ở, ñất ở tại một số ñịa phương

2.4.2.1 Th ị trường nhà ở, ñất ở trên ñịa bàn thành phố Hồ Chí Minh

Thị trường nhà ở, ñất ở tại thành phố Hồ Chí Minh ñang ñược ñặt trong bối cảnh giảm giá một nửa, nguồn cung rất dồi dào Năm 2011 ñược ñánh giá là thời ñiểm thích hợp cho những người có nhu cầu về nhà ñất thực sự

a) Giá cả nhà ở, ñất ở tại thành phố Hồ Chí Minh

Vào thời ñiểm năm 2007 - 2008 khi thị trường bất ñộng sản ñang ở thời kỳ

“nóng”, “sốt”, giá căn hộ cũng như nền ñất ñã ñược ñẩy lên rất cao Khi ñó, giá của những căn hộ hạng trung cũng phải từ 20 - 30 triệu/m2 Những căn hộ tại những dự

án cao cấp như The Manor, Saigon Pearl ñẩy lên tới 4.500 USD/m2, hơn gấp ñôi so với giá gốc chủ ñầu tư bán ra ðến cuối năm 2008, thị trường nhà ñất tại thành phố

Hồ Chí Minh ñã bắt ñầu hạ nhiệt, giá cả cũng giảm xuống

ðến hiện tại, giá chào bán căn hộ trong các dự án The Manor 1 và 2, Saigon Pearl chỉ từ 2.000 - 3.000 USD/m2, còn ñối với những căn hộ hạng trung có giá từ

10 - 15 triệu/m2 nhưng vẫn vắng người mua Cụ thể: Tại khu Nam Sài Gòn, dự án chung cư Phú Lợi cao 12 tầng do Công ty cổ phần ñịa ốc Sài Gòn Thương tín làm chủ ñầu tư vừa hoàn thành Giá các căn hộ có từ 2 - 3 phòng ngủ dao ñộng từ 11,8 -

13 triệu ñồng/m2; cạnh khu trung tâm huyện Nhà Bè, 02 chung cư Phú Mỹ Thuận

do Công ty cổ phần ñịa ốc Vạn Phát Hưng làm chủ ñầu tư ñã bàn giao cho khách hàng với giá giao dịch khoảng 12 triệu ñồng/m2 Tuy nhiên, tại thị trường thứ cấp, nhiều căn hộ của dự án này ñang giao dịch với giá chuyển nhượng rất thấp khoảng 9,8 triệu ñồng/m2 Tại quận 8, sáu cụm chung cư Carina với 736 căn hộ do Công ty