NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC ĐƯỢC NHÀ NƯỚC GIAO ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HÀ ĐÔNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý giá, là địa bàn để phân bố dân cư, để thực hiện các hoạt động kinh tế xã hội, quốc phòng, an ninh; là nguồn nội lực để xây dựng và phát triển bền vững quốc gia. Việc quản lý, sử dụng đất đai nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế xã hội, quốc phòng, an ninh là nhiệm vụ quan trọng đang được Đảng, Nhà nước, các cấp, các ngành đặc biệt quan tâm thực hiện. Chính vì vậy, Hiến pháp của nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam qua các thời kỳ đã khẳng định điều đó, Nhà nước ta luôn quan tâm đến vấn đề quản lý và sử dụng đất và đã ban hành, đổi mới Luật Đất đai: Luật Đất đai 1987, Luật Đất đai năm 1993; Luật sửa đổi và bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1993 năm 1998, năm 2001; Luật Đất đai năm 2003, Luật đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã tạo hành lang pháp lý đưa công tác quản lý đất đai dần vào nề nếp, việc sử dụng đất đai ngày càng có hiệu quả hơn. Để quản lý và sử dụng đất được chặt chẽ và có hiệu quả, bền vững, ngày 14122007, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 312007CTTTg về kiểm kê quỹ đất đang quản lý, sử dụng của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất. Đây là việc làm có ý nghĩa thiết thực trong việc tăng cường vai trò quản lý Nhà nước đối với nguồn tài nguyên đất đai. Theo báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường tại kỳ họp thứ 5, Quốc hội khóa XII năm 2015 8, cho thấy tình hình sử dụng đất của các tổ chức với tổng số 144.485 tổ chức đang sử dụng đất trên cả nước (7,8 triệu ha đất, chiếm 23,65% diện tích tự nhiên); có 2,85% tổ chức chưa sử dụng đất với diện tích 299.220 ha; 2,29% tổ chức sử dụng không đúng mục đích, với diện tích 25.588 ha;0,83% tổ chức cho thuê đất trái phép, với diện tích 2.919 ha; 1,14% tổ chức cho mượn đất trái phép, với diện tích 6.740 ha. Đến kỳ họp thứ 4, Quốc hội khoá XIII ngày 0652013, tổng hợp số liệu báo cáo của 63 tỉnh 7, thành phố trực thuộc Trung ương đến ngày 3062013, có 8.161 tổ chức vi phạm, sử dụng đất lãng phí với diện tích 128.033,131 ha. Các địa phương đã xử lý, đạt kết quả như sau: Đã thu hồi đất của 819 tổ chức với diện tích 38.771 ha (trong đó có: 479 tổ chức kinh tế25.138 ha; 158 tổ chức sự nghiệp công551 ha; 17 nông, lâm trường12.794 ha; 61 cơ quan nhà nước275 ha; 02 tổ chức chính trị1,6 ha; 02 tổ chức chính trị xã hội10 ha). Đang tiếp tục xử lý 1.547 tổ chức với diện tích 22.654 ha. Đang lập hồ sơ thu hồi đất của 559 tổ chức với diện tích 27.095 ha; xử lý khác đối với 1.902 tổ chức với diện tích 16.516 ha. Thực tế cho thấy, việc vi phạm pháp luật đất đai của các tổ chức vẫn còn nhiều và được biểu hiện dưới nhiều hình thức như: sử dụng đất không đúng mục đích được giao, cho thuê, cho mượn, chuyển nhượng đất trái phép; để đất hoang hóa, quản lý lỏng lẻo để bị lấn chiếm đất, tranh chấp, khiếu nại liên quan đến sử dụng đất… Quận Hà Đông, một quận đang phát triển mạnh của thành phố Hà Nội về kinh tế xã hội, là nơi tập trung các dự án trọng điểm, các khu dân cư đông đúc, là nơi thu hút một lực lượng lao động dồi dào, nên áp lực đối với việc quản lý và sử dụng đất là rất lớn. Như vậy, làm thế nào để phân bổ được quỹ đất một cách hợp lý, đất phải được sử dụng khoa học, tiết kiệm, công tác giao đất phải bảo đảm hài hòa được quyền lợi và lợi ích của Nhà nước, nhà đầu tư và người sử dụng đất đã và đang là một vấn đề rất được quan tâm trong cả nước nói chung và quận Hà Đông nói riêng. Đánh giá công tác này là rất cần thiết nhằm tìm ra những khó khăn, tồn tại và đưa ra các giải pháp khắc phục sao cho quản lý đất đai đạt hiệu quả tốt nhất. Chính vì vậy, đề tài: “Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội” là rất cần thiết.

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

- -PHƯƠNG - -PHƯƠNG THẢO

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP

NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC ĐƯỢC NHÀ NƯỚC GIAO ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HÀ ĐÔNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

- -PHƯƠNG - -PHƯƠNG THẢO

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP

NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC ĐƯỢC NHÀ NƯỚC GIAO ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HÀ ĐÔNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành: Quản Lý Đất Đai

Mã số: 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Người hướng dẫn khoa học: TS PHẠM THỊ PHIN

Hà Nội – 2018

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kếtquả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được công bố trongbất kì công trình nào khác

Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đãđược cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc./

Tác giả luận văn

Phương Phương Thảo

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt quá trình điều tra, nghiên cứu để hoàn thành luận văn, ngoài sự nỗlực của bản thân, tôi đã nhận được sự hướng dẫn tận tình, chu đáo của các thầy, côgiáo và sự giúp đỡ nhiệt tình của cơ quan, đồng nghiệp và nhân dân địa phương.Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành và sâu sắc nhất tới TS Phạm Thị Phin, cô đã tận tình hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình hoàn thành luận

văn

Tôi xin chân thành cảm ơn sự góp ý, chỉ bảo của các thầy, cô giáo Khoa Địa

lý – Trường Đại học Khoa học Tự nhiên, sự giúp đỡ nhiệt tình của Cục Đăng ký Thống kê - Tổng cục Quản lý đất đai, Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố HàNội, phòng Tài nguyên và Môi trường quận Hà Đông, chi nhánh Văn phòng Đăng

-ký đất đai Hà Nội – quận Hà Đông, phòng Tài chính – Kế hoạch quận Hà Đông, cán

bộ địa chính các phường, các cơ quan, đơn vị, tổ chức thuộc địa bàn nghiên cứu đãtạo điều kiện giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện Luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn tới gia đình, những người thân, cán bộ đồng nghiệp

và bạn bè đã tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài này

Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả luận văn

Phương Phương Thảo

SDKĐMĐ Sử dụng không đúng mục đích

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 2.1: Dân số, lao động quận Hà Đông qua các năm 2010-2014 1Bảng 2.2: Các chỉ tiêu kinh tế giai đoạn 2010-2014 của quận Hà Đông .Bảng 2.3: Tổng hợp việc giao đất cho các đối tượng sử dụng đất trên địa bànquận Hà Đông .49Bảng 2.4: Tổng hợp việc giao đất cho các đối tượng quản lý trên địa bàn quận

Hà Đông……… ……… Bảng 2.5 Thống kê diện tích đất đai năm 2016 của quận Hà Đông

Bảng 2.6 Biểu hiện trạng sử dụng đất quận Hà Đông theo đối tượng được giao

Bảng 2.7 Bảng thống kê diện tích sử dụng đất của các tổ chức

Bảng 2.8 Tổng số tổ chức, khu đất, diện tích sử dụng đất của các tổ chức đượcNhà nước giao đất theo loại hình sử dụng ………61Bảng 2.9 Diện tích đất của các tổ chức phân theo đơn vị hành chính ………63Bảng 2.10 Tình hình giao đất đối với các tổ chức ………65Bảng 2.11 Tình hình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chứcđược Nhà nước giao đất trên địa bàn quận Hà Đông……… Bảng 2.12 Tình hình sử dụng đất đúng mục đích được giao của các tổ chức Bảng 2.13 Tình hình sử dụng không đúng mục đích được giao của các loạihình tổ chức ………70Bảng 2.14 Tình trạng cho thuê, cho mượn, chuyển nhượng trái phép của các tổ chức.73Bảng 2.15 Thực trạng tranh chấp, lấn, chiếm đất của các tổ chức theo loại hình tổchức và một số đại diện tổ chức điển hình xảy ra vi phạm 75Bảng 2.16 Thực trạng sử dụng đất vào mục đích khác của các tổ chức 77Bảng 2.17 Một số tổ chức điển hình trong việc sử dụng đất không đúng mục đíchđược giao 78Bảng 2.18 Thực trạng đất chưa đưa vào sử dụng của các tổ chức, một số tổ chứcđiển hình xảy ra vi phạm 80Bảng 2.19 Tổng hợp tình hình sử dụng đất không đúng mục đích được giao củacác tổ chức 83Bảng 2.20 Tình hình lấn, chiếm đất đai của các tổ chức 84Bảng 2.21 Tổng hợp tình hình sử dụng đất không đúng mục đích được giao củacác tổ chức 86Bảng 2.22 Tổng hợp thực trạng tình hình sử dụng đất và hiệu quả sử dụng đất… 87

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 2.1 Sơ đồ vị trí của quận Hà Đông, thành phố Hà Nội 37Hình 2.2 Cơ cấu đất đai năm 2016 của quận Hà Đông 57Hình 2.3 Biểu đồ cơ cấu sử dụng đất theo đối tượng được giao sử dụng đất

Hình 2.4 Biểu đồ cơ cấu các tổ chức được Nhà nước giao đất theo loại hình tổ chức 62Hình 2.5 Biểu đồ thể hiện tình hình sử dụng đất của các tổ chức theo mục đíchđược giao 71Hình 2.6 Lô đất đầu tư xây dựng chậm của Công ty Sông Đà – Thăng Long…….82Hình 2.7 Lô đất xây dựng Bệnh viện Nhi Hà Nội (phường Yên Nghĩa) 82Hình 2.8 Biểu đồ cơ cấu diện tích tỷ lệ sử dụng đất không đúng mục đích của các

tổ chức 84Hình 2.9 Phần diện tích đất của Trường mầm non Ngô Thì Nhậm đang có tranhchấp với hộ bà Nguyễn Thị Kim Dung 90Hình 2.10 Lô đất của Công ty Du lịch và xúc tiến đầu tư Viptour bị một số hộ dânlấn chiếm trồng rau màu 90Hình 2.11 Công ty Thương mại xi măng xây ki ốt cho một số cửa hàng kinhdoanh thuê 90Hình 2.12 Công ty cổ phần Vận tải và Thương mại Hà Nội tự phân đất cho một sốcán bộ, công nhân viên xây dựng nhà ở 90Hình 2.13 Lô đất của HTX Đồng Mai đang có tranh chấp với một số hộ dânliền kề 91

MỤC LỤC

LỜI CẢM ƠN

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

DANH MỤC CÁC BẢNG

DANH MỤC CÁC HÌNH

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 5

1.1 Cơ sở lý luận của việc quản lý sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất 5

1.1.1 Cơ sở lý luận của công tác giao đất 5

1.1.2 Tổ chức sử dụng đất 6

1.2. Cơ sở pháp lý của quản lý sử dụng đất của các tổ chức được nhà nước giao đất 9

1.2.1 Khái quát chung về cơ sở pháp lý 9

1.2.2 Cơ sở pháp lý hiện hành về quản lý sử dụng đất của các tổ chức được nhà nước giao đất 14

1.2.2.1 Căn cứ giao đất 14

1.2.2.2 Đối tượng, thời hạn và thẩm quyền giao đất 14

1.2.2.3.Các hình thức giao đất 16

1.2.2.4.Trình tự, thủ tục giao đất 16

1.2.2.5.Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất 19

1.3 Khái quát tình hình thực hiện giao đất, thực trạng quản lý sử dụng đất của các tổ chức 23

1.3.1 Khái quát tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức được giao trên cả nước 23

1.3.1.1 Tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức được giao trên cả nước 23 1.3.1.2 Tình hình xử lý sai phạm trong công tác quản lý, sử dụng đất của các tổ

chức trên phạm vi cả nước 25

1.3.1.3 Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức 26

1.3.2 Tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức tại thành phố Hà Nội 27

1.4 Các chính sách về giao đất đối với đối tượng sử dụng là các tổ chức ở một số nước trên Thế giới, và bài học kinh nghiệm rút ra cho Việt Nam……… 30

1.4.1 Tình hình thực hiện giao đất ở một số nước trên Thế giới 30

1.4.2 Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam 34

CHƯƠNG 2: ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG QUẢN LÝ VÀ HIỆU QUẢ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC ĐƯỢC NHÀ NƯỚC GIAO ĐẤT TẠI QUẬN HÀ ĐÔNG 36

2.1 Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Hà Đông 36

2.1.1 Điều kiện tự nhiên 36

2.1.1.1 Vị trí địa lý 36

2.1.1.2 Địa hình 38

2.1.1.3 Khí hậu, thủy văn 38

2.1.1.4 Đặc điểm thổ nhưỡng 39

2.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 41

2.1.2.1 Dân số lao động và việc làm 41

2.1.2.2 Thực trạng phát triển kinh tế 42

2.1.2.3 Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội 45

2.2 Khái quát tình hình quản lý Nhà nước về đất đai và hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn quận Hà Đông 46

2.2.1 Tình hình quản lý đất đai 46

2.2.2.Hiện trạng sử dụng đất năm 2016 tại quận Hà Đông theo mục đích sử dụng .53 2.2.3 Hiện trạng sử dụng đất theo đối tượng được giao quản lý, sử dụng tại quận Hà Đông 58

2.2.4 Tổ chức sử dụng đất 59

2.3 Thực trạng quản lý, sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất trên địa bàn quận Hà Đông 61

2.3.1 Các tổ chức được Nhà nước giao đất trên địa bàn quận Hà Đông…… 61

2.3.2 Công tác giao đất đối với các tổ chức……… 64

2.3.3 Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức được Nhà nước giao đất……… 65

2.3.4 Thực trạng quản lý, sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất trên địa bàn quận Hà Đông 67

2.3.4.1.Tình hình sử dụng đất đúng mục đích được giao của các loại hình tổ chức 67

2.3.4.2.Tình hình sử dụng đất không đúng mục đích được giao của các loại hình tổ chức……… ……….69

2.3.4.3.Đánh giá việc quản lý, sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất tại quận Hà Đông qua việc tổng hợp các phiếu điều tra và kết quả điều tra thực địa… …85

CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC ĐƯỢC NHÀ NƯỚC GIAO ĐẤT TẠI QUẬN HÀ ĐÔNG ……….……93

3.1 Những thuận lợi trong công tác giao đất tại quận Hà Đông.………… … 93

3.2 Những tồn tại và nguyên nhân……….… 94

3.2.1 Những tồn tại……… ……….94

3.2.2 Nguyên nhân……… … 97

3.3 Một số giải pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất……….… …… 99

3.3.1 Nhóm giải pháp hoàn thiện các chính sách pháp luật về giao đất đối với các đối tượng sử dụng đất là các tổ chức 100

3.3.2 Nhóm giải pháp nâng cao hiệu quả của công tác giao đất 101

3.3.3 Nhóm giải pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất 104

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 108

TÀI LIỆU THAM KHẢO 110

PHỤ LỤC 114

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý giá, là địa bàn để phân

bố dân cư, để thực hiện các hoạt động kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh; lànguồn nội lực để xây dựng và phát triển bền vững quốc gia Việc quản lý, sử dụngđất đai nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh lànhiệm vụ quan trọng đang được Đảng, Nhà nước, các cấp, các ngành đặc biệt quantâm thực hiện Chính vì vậy, Hiến pháp của nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa ViệtNam qua các thời kỳ đã khẳng định điều đó, Nhà nước ta luôn quan tâm đến vấn đềquản lý và sử dụng đất và đã ban hành, đổi mới Luật Đất đai: Luật Đất đai 1987,Luật Đất đai năm 1993; Luật sửa đổi và bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1993năm 1998, năm 2001; Luật Đất đai năm 2003, Luật đất đai 2013 và các văn bảnhướng dẫn thi hành đã tạo hành lang pháp lý đưa công tác quản lý đất đai dần vào

nề nếp, việc sử dụng đất đai ngày càng có hiệu quả hơn

Để quản lý và sử dụng đất được chặt chẽ và có hiệu quả, bền vững, ngày14/12/2007, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg về kiểm

kê quỹ đất đang quản lý, sử dụng của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuêđất Đây là việc làm có ý nghĩa thiết thực trong việc tăng cường vai trò quản lý Nhànước đối với nguồn tài nguyên đất đai

Theo báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường tại kỳ họp thứ 5, Quốc hộikhóa XII năm 2015 [8], cho thấy tình hình sử dụng đất của các tổ chức với tổng số144.485 tổ chức đang sử dụng đất trên cả nước (7,8 triệu ha đất, chiếm 23,65% diệntích tự nhiên); có 2,85% tổ chức chưa sử dụng đất với diện tích 299.220 ha; 2,29%

tổ chức sử dụng không đúng mục đích, với diện tích 25.588 ha;0,83% tổ chức chothuê đất trái phép, với diện tích 2.919 ha; 1,14% tổ chức cho mượn đất trái phép,với diện tích 6.740 ha

Đến kỳ họp thứ 4, Quốc hội khoá XIII ngày 06/5/2013, tổng hợp số liệu báocáo của 63 tỉnh [7], thành phố trực thuộc Trung ương đến ngày 30/6/2013, có 8.161

đã xử lý, đạt kết quả như sau: Đã thu hồi đất của 819 tổ chức với diện tích 38.771

ha (trong đó có: 479 tổ chức kinh tế/25.138 ha; 158 tổ chức sự nghiệp công/551 ha;

17 nông, lâm trường/12.794 ha; 61 cơ quan nhà nước/275 ha; 02 tổ chức chínhtrị/1,6 ha; 02 tổ chức chính trị - xã hội/10 ha) Đang tiếp tục xử lý 1.547 tổ chức vớidiện tích 22.654 ha Đang lập hồ sơ thu hồi đất của 559 tổ chức với diện tích 27.095ha; xử lý khác đối với 1.902 tổ chức với diện tích 16.516 ha

Thực tế cho thấy, việc vi phạm pháp luật đất đai của các tổ chức vẫn còn nhiều

và được biểu hiện dưới nhiều hình thức như: sử dụng đất không đúng mục đíchđược giao, cho thuê, cho mượn, chuyển nhượng đất trái phép; để đất hoang hóa,quản lý lỏng lẻo để bị lấn chiếm đất, tranh chấp, khiếu nại liên quan đến sử dụngđất…

Quận Hà Đông, một quận đang phát triển mạnh của thành phố Hà Nội về kinh

tế xã hội, là nơi tập trung các dự án trọng điểm, các khu dân cư đông đúc, là nơi thuhút một lực lượng lao động dồi dào, nên áp lực đối với việc quản lý và sử dụng đất

là rất lớn

Như vậy, làm thế nào để phân bổ được quỹ đất một cách hợp lý, đất phải được

sử dụng khoa học, tiết kiệm, công tác giao đất phải bảo đảm hài hòa được quyền lợi

và lợi ích của Nhà nước, nhà đầu tư và người sử dụng đất đã và đang là một vấn đềrất được quan tâm trong cả nước nói chung và quận Hà Đông nói riêng Đánh giácông tác này là rất cần thiết nhằm tìm ra những khó khăn, tồn tại và đưa ra các giảipháp khắc phục sao cho quản lý đất đai đạt hiệu quả tốt nhất Chính vì vậy, đề tài:

“Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội” là rất cần thiết.

2 Mục đích nghiên cứu

Làm rõ thực trạng quản lý, sử dụng đất của các tổ chức được nhà nước giaođất trên địa bàn quận Hà Đông.Từ đó đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệuquả quản lý, sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn nghiên cứu

3 Nhiệm vụ nghiên cứu

- Nghiên cứu tổng quan các chính sách, quy định pháp lý của Nhà nước, củangành, của quận Hà Đông về công tác quản lý, sử dụng đất của các tổ chức

- Thu thập tài liệu, số liệu có liên quan đến quản lý sử dụng đất của các tổ chứcđược nhà nước giao đất trên địa bàn quận Hà Đông

- Đánh giá thực trạng, phân tích những mặt đạt được, những tồn tại, những khókhăn, vướng mắc, từ đó đề xuất một số giải pháp nhằm quản lý và sử dụng đất đaihợp lý bền vững, hiệu quả đối đối với các tổ chức được nhà nước giao đất trên địabàn nghiên cứu

4 Phạm vi và đối tượng nghiên cứu

- Phạm vi không gian: Quận Hà Đông, thành phố Hà Nội.

- Phạm vi thời gian: Đề tài tiến hành nghiên cứu trong khoảng thời gian từ năm

2008 đến hết 30/09/2016

- Đối tượng nghiên cứu: Đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất trên địa

bàn quận Hà Đông

5 Phương pháp nghiên cứu

* Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp

Thu thập các tài liệu, số liệu có sẵn có liên quan đến việc quản lý và sử dụngđất của các tổ chức được nhà nước giao đất như: bản đồ, báo cáo chuyên ngành, kếtquả thống kê, kiểm kê… từ các cơ quan nhà nước, các sở, các phòng ban trongquận, qua mạng, qua sách, báo để phục vụ cho việc nghiên cứu đề tài

* Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu sơ cấp

- Phương pháp chọn mẫu:

 Số lượng mẫu được chọn phải đủ lớn để đảm bảo tính chính xác TheoYamane, Taro (1967), xác định cỡ mẫu tính theo công thức: n = N/[1+N*(e)2].Trong đó n là cỡ mẫu cần điều tra, N là tổng thể gồm toàn bộ các phần tử nghiên

cứu, e là sai số tiêu chuẩn (xác định là 5%) Kết quả tính toán theo công thức nàycho thấy cần điều tra 60 tổ chức được nhà nước giao đất trên địa bàn quận Hà Đông.

 Chọn mẫu điều tra mang tính đại diện cao nhất: Các tổ chức được chọn điềutra là các tổ chức có chế độ quản lý, sử dụng đất đại diện cho từng loại hình (tổ chứcđược nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, tổ chức được nhà nước giao khôngthu tiền sử dụng đất, tổ chức là doanh nghiệp, tổ chức là các cơ quan nhà nước…

- Phương pháp điều tra xã hội học: Sử dụng mẫu phiếu điều tra đã thiết kế sẵn

để điều tra trực tiếp các tổ chức sử dụng đất được nhà nước giao đất trên địa bànquận Hà Đông

- Phương pháp điều tra, khảo sát ngoài thực địa: quan sát, đối chiếu hiện trạng

sử dụng đất với hồ sơ giao đất, bản đồ hiện trạng giao đất của thửa đất nhằm:

 Xác định ranh giới thửa đất thực tế mà tổ chức đang quản lý, sử dụng và sosánh với các mốc ranh giới đã được bàn giao tại thực địa

 Xác định mục đích đang sử dụng của thửa đất và tiến độ đầu tư các công trìnhtrên đất

 Xác định chủ sử dụng đất thực tế so với chủ sử dụng đất trong hồ sơ địa chính

* Phương pháp tổng hợp, thống kê, phân tích xử lý số liệu

Trên cơ sở các tài liệu, số liệu thu thập được tiến hành tổng hợp và xử lý thànhcác bảng biểu Từ đó đánh giá, phân tích thực trạng công tác giao đất tình hình quản

lý, sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn quận Hà Đông

* Phương pháp phân tích so sánh

Phương pháp này được sử dụng để đối chiếu các quy định của pháp luật vớiviệc thực hiện ở địa phương, tìm ra các điểm bất cập, chưa phù hợp, chưa thốngnhất trong hệ thống pháp luật về đất đai trên địa bàn nghiên cứu

6 Cấu trúc luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận, phụ lục và tài liệu tham khảo, luận văn được cấutrúc thành 3 chương, gồm:

Chương 1 Tổng quan về vấn đề nghiên cứu.

Chương 2 Đánh giá thực trạng quản lý và hiệu quả sử dụng đất của các tổ

chức được Nhà nước giao đất tại quận Hà Đông, thành phố Hà Nội

Chương 3 Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất

của các tổ chức được Nhà nước giao đất tại quận Hà Đông, thành phố Hà Nội

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1 Cơ sở lý luận của việc quản lý sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất

1.1.1 Cơ sở lý luận của công tác giao đất

Là đại diện sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước có đầy đủ quyền của mộtchủ sở hữu, đó là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đất đai Tuynhiên, trên thực tế, Nhà nước không trực tiếp khai thác lợi ích trên từng mảnh đất

mà việc làm này thuộc về các chủ thể được Nhà nước trao quyền sử dụng đất thôngqua công tác giao đất Điều 54 Chương III Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủnghĩa Việt Nam năm 2013 [22] đã quy định: “Đất đai là tài nguyên đặc biệt củaquốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật Tổchức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất.Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa

vụ theo quy định của luật Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ.”

Như vậy, thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, trên cơ sở sự tính toán,phân bố đất đai cụ thể về số lượng, chất lượng, vị trí không gian cho các mục tiêukinh tế - xã hội, Nhà nước đảm bảo cho các mục tiêu đó được xây dựng trên cơ sởkhoa học và việc sử dụng đất là phù hợp với các điều kiện đất đai, khí hậu, thổnhưỡng, và phù hợp với từng ngành sản xuất

Có thể thấy, giao đất là một trong những công cụ quan trọng trong quản lý Nhànước về đất đai, giúp cho việc sử dụng đất đai hợp lí, công bằng, đảm bảo lợi íchhài hòa giữa Nhà nước với mọi cá nhân, tổ chức sử dụng đất, đảm bảo việc quản lýcủa Nhà nước được tập trung, thống nhất Giao đất là tạo điều kiện cho tổ chức, hộgia đình, cá nhân có tư liệu sản xuất hoặc mặt bằng không gian để sản xuất Thôngqua việc quản lý của Nhà nước, người sử dụng đất được Nhà nước giao đất có thểyên tâm đầu tư vào sản xuất, làm tăng giá trị của đất đai, góp phần tăng trưởng kinh

tế - xã hội Từ việc theo dõi biến động các loại đất thông qua hoạt động thống kê,kiểm kê, Nhà nước sẽ có những điều tiết thích hợp nhằm tạo điều kiện thực hiện cácchủ trương, chính sách cũng như các công tác khác liên quan tới đất đai Đây

cũng là cơ sở để bảo vệ chế độ công hữu đối với đất đai mà Nhà nước là đại diệnchủ sở hữu.

1.1.2 Tổ chức sử dụng đất

1.1.2.1 Khái niệm về tổ chức sử dụng đất

Theo khoản 7 điều 3 Luật đất đai 2013 quy định [28]: “Nhà nước giao quyền

sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là việc Nhà nước ban hành quyếtđịnh giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất”

Tổ chức sử dụng đất là tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sửdụng hoặc được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với đất đang sử dụng,được Nhà nước giao đất để quản lý, quy định trong Luật này bao gồm:

Các tổ chức trong nước bao gồm cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chứcchính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội – nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xãhội – nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế - xã hội, tổ chức sự nghiệp công,đơn vị vũ trang nhân dân và các tổ chức khác theo quy định của Chính phủ (sau đâygọi chung là tổ chức) được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền

sử dụng đất; tổ chức kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng đất;

Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoạigiao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoạigiao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liênhợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liênchính phủ được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất;

 Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo pháp luật về đầu tư

được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất

 Tổ chức sự nghiệp công là tổ chức do các cơ quan có thẩm quyền của Nhà

nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội thành lập, có chức năng thực hiệncác hoạt động dịch vụ công do ngân sách Nhà nước chi trả

1.1.2.2 Phân loại tổ chức sử dụng đất

Theo Thông tư số 28/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tàinguyên và Môi trường [1] quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện

trạng sử dụng đất thì loại hình tổ chức được phân theo đối tượng sử dụng đất baogồm tổ chức trong nước và tổ chức nước ngoài quy định ở khoản 1 điều 10 củaThông tư số 28/2014/TT-BTNMT như sau:

- Tổ chức trong nước gồm:

 Tổ chức kinh tế gồm các doanh nghiệp và các hợp tác xã;

 Cơ quan, đơn vị của Nhà nước gồm cơ quan nhà nước (kể cả Ủy ban nhândân cấp xã); tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội; đơn vị quốc phòng, an ninh;

 Tổ chức sự nghiệp công lập gồm các đơn vị sự nghiệp do cơ quan có thẩmquyền của Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội thành lập, có chứcnăng thực hiện các hoạt động dịch vụ công theo quy định của pháp luật;

 Tổ chức khác gồm tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chứckhác (không phải là cơ quan, đơn vị của Nhà nước, tổ chức sự nghiệp công lập, tổchức kinh tế);

- Tổ chức nước ngoài gồm:

 Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu

tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tưnước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư;

 Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoạigiao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoạigiao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liênhợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liênchính phủ;

1.1.3 Ý nghĩa và tầm quan trọng của việc giao đất cho các tổ chức đối với sự phát triển kinh tế xã hội

 Dưới góc độ kinh tế, đất đai ngày nay không chỉ được coi là tài nguyên, tàisản mà nó còn được coi là nguồn lực quan trọng đối vời bất kì quốc gia nào Tuynhiên nói như vậy vẫn chưa đầy đủ và chưa thể hiện bản chất kinh tế của đất đai vìđất đai còn được xem như là nguồn vốn của nền kinh tế Khi xem xét đất đai như lànguồn vốn thì các quan hệ về đất đai được mở rộng, vai trò của nó trong nền kinh tế

được nhìn nhận đầy đủ, toàn diện và phức tạp hơn Trong nền kinh tế, bất cứ nguồnvốn nào cũng đòi hỏi phải được sử dụng hiệu quả Đối với đất đai, yêu cầu này lạicàng cần thiết hơn vì không chỉ là nguồn vốn, đất đai còn là một nguồn lực khanhiếm, do đó trong sử dụng đòi hỏi phải sử dụng một cách tiết kiệm nhất nhưng chohiệu quả cao nhất Đầu tư là chìa khóa của tăng trưởng kinh tế, đặc biệt đối với tạoviệc làm, lý thuyết đã chứng minh rằng khi tăng đầu tư sẽ bù đắp những thiếu hụtcủa “cầu tiêu dùng” từ đó tăng việc làm, tăng thu nhập, tăng hiệu quả biên của vốnđầu tư, kích thích tái sản xuất mở rộng Các tổ chức sử dụng đất chính là nhân tốquan trọng và chủ chốt để thực hiện các chiến lược và chính sách đầu tư Các tổchức sử dụng đất nào cũng cần phải tính đến nguồn lực đất đai và hiệu quả sử dụngđất, đây chính là một trong những chỉ tiêu đánh giá hiệu quả của một dự án đầu tư.Giữa dự án đầu tư và đất đai có một mối quan hệ mật thiết Hiểu đúng mối quan hệnày sẽ giúp chúng ta phát huy được hết các thế mạnh và lợi thế so sánh của mìnhtrong quá trình phát triển kinh tế Nền kinh tế nước ta sau khi mở cửa, đặc biệt làsau khi gia nhập Tổ chức Thương mại Thế Giới (tiếng anh: World TradeOrganization, viết tắt WTO) đang phát triển hết sức nhanh chóng Các tổ chức đầu

tư trong và ngoài nước tăng nhanh Do đó, nhu cầu sử dụng đất của các tổ chứccũng qua đó mà tăng cao Đây là điều đáng mừng vì là chìa khoá của tăng trưởngkinh tế và việc làm Nếu các tổ chức sử dụng đất đẩy mạnh hiệu quả sử dụng đấtvào các dự án không chỉ thúc đẩy nền kinh tế phát triển, góp phần sản xuất ra củacải vật chất mà còn tạo việc làm cho người lao động Không chỉ vậy, các các tổchức được giao đất đi vào hoạt động còn góp phần vào việc khai thác đất đai, làmcho hiệu quả sử dụng đất được tăng lên Nhưng điều đó chỉ xảy ra khi các tổ chứcđược giao đất triển khai thực hiện và sử dụng đất đúng mục đích đã được quyhoạch Nhưng thực tế hiện nay là có rất nhiều tổ chức được giao đất vì một lý donào đó không thực hiện đầu tư xây dựng và thực hiện dự án như đã định hoặc sửdụng đất không đúng như mục đích được giao làm cho hiệu quả sử dụng đất giảm.Giao đất đối với các tổ chức sử dụng đất có đặc điểm là giao đất với quy mô, diệntích lớn, để có đất phục vụ công tác giao, chúng ta phải hy sinh rất nhiều các mục

đích khác Vì vậy, nếu sử dụng không hiệu quả thì đó là một sự lãng phí tài nguyênrất lớn Do đó, tăng cường quản lý công tác giao đất đối với các tổ chức là một vấn

đề rất quan trọng và cần thiết

 Vốn đất đai của nước ta là hơn 33 triệu ha Khả năng cung ứng nhu cầu vềđất đai là hữu hạn Để đáp ứng những nhu cầu đó, Nhà nước phải thực hiện việcphân chia lại đất đai hợp lý và công bằng Vì vậy, các quyết định về giao đất là tổnghợp các hành vi pháp lý có liên quan chặt chẽ với nhau của cơ quan Nhà nước cóthẩm quyền trong việc phân chia và phân chia lại một cách hợp lý quỹ đất đai thốngnhất vì lợi ích của Nhà nước và mọi tổ chức, cá nhân sử dụng đất

 Từ năm 1994, nguồn thu từ đất chủ yếu từ thuế sử dụng đất nông nghiệp,thuế nhà đất và thuế chuyển quyền sử dụng đất Đến năm 1999, các nguồn thu đãđược tăng thêm do bao gồm: thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất, thuếchuyển quyền sử dụng đất, tiền sử dụng đất, từ tiền thuê đất, từ tiền bán nhà thuộc

sở hữu Nhà nước Từ khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành, việc mở rộngcác loại hình tổ chức được Nhà nước giao đất đã dẫn đến các khoản thu từ đất có rấtnhiều thay đổi Tổng thu từ đất tăng lên với số lượng đáng kể Lúc này nguồn thuchính là tiền sử dụng đất, chiếm tới 80% tổng thu từ đất

 Hiện nay, hàng năm nguồn thu từ giao đất, cho thuê đất chiếm khoảng7,25% tổng thu ngân sách Năm 2013, thu khoảng 32.905 tỷ đồng, trong đó, thuế sửdụng đất nông nghiệp 67 tỷ đồng; lệ phí trước bạ 1.337 tỷ đồng; thuế nhà đất 1.203

tỷ đồng; thuế chuyển quyền sử dụng đất 262 tỷ đồng; tiền sử dụng đất 36.304 tỷđồng; tiền thuê đất 2.625 tỷ đồng; thuế thu nhập doanh nghiệp đối với thu nhập từchuyển quyền sử dụng đất 1.083 tỷ đồng Với chủ trương đẩy mạnh kinh tế hóangành tài nguyên và môi trường, nguồn lực đất đai đang và sẽ là một trong nhữngnguồn lực quan trọng cho phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, phấn đấu đếnnăm 2020 mức thu đạt 20 - 22% tổng thu ngân sách [34]

1.2 Cơ sở pháp lý của quản lý sử dụng đất của các tổ chức được nhà nước giao đất

1.2.1 Khái quát chung về cơ sở pháp lý

Để thực hiện chế độ sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước với tư cách đạidiện chủ sở hữu được ghi nhận tại Hiến pháp 1980 đến Hiến pháp 1992 và các LuậtĐất đai từ năm 1987 đến nay, các quy định về giao đất, cho thuê, quản lý, sử dụngđất từng bước được hoàn thiện nhằm đảm bảo cho việc sử dụng đất hợp lý, tiếtkiệm, hiệu quả, đảm bảo công bằng giữa những người sử dụng đất, đồng thời đảmbảo cho việc quản lý đất đai của Nhà nước được tập trung, thống nhất

Nếu như tại Luật đất đai năm 1987 không đề cập đến vấn đề giá đất, Nhà nướcquản lý đất đai theo diện tích, loại đất, hạng đất, Nhà nước có quyền được giao đất

và thu hồi đất đã giao thì sự ra đời Luật đất đai năm 1993 đã có một số sửa đổi, bổsung để khắc phục những nhược điểm này Trong đó, Nhà nước không chỉ có quyềngiao đất, thu hồi đất mà còn có quyền cho thuê đất Việc cho thuê đất thực chất làcho thuê quyền sử dụng đất đai Với quyền này, đối tượng sử dụng đất đã được mởrộng khá lớn, bao gồm không chỉ những tổ chức được giao đất mà cả những tổ chứcđược thuê đất Nếu như người sử dụng đất trong diện giao đất chủ yếu là hộ giađình, cá nhân thì người sử dụng đất trong diện thuê đất lại chủ yếu là các tổ chứctrong và ngoài nước Luật đất đai 1993 thừa nhận đất có giá và Nhà nước xác địnhgiá để quản lý và để làm căn cứ tính tiền sử dụng đất trong quá trình giao đất, chothuê đất

Luật đất đai sửa đổi bổ sung năm 1998, có bổ sung hình thức giao đất có thutiền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế trong nước đối với các dự án xây dựng kinhdoanh nhà ở và các dự án sử dụng quỹ đất để tạo vốn xây cơ sở hạ tầng

Tiếp tục đổi mới chính sách Pháp luật đất đai theo quan điểm, đường lối củaĐảng, Luật đất đai 2003 khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đạidiện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Các nội dung về giao đất, cho thuê đất đốivới đối tượng sử dụng là tổ chức được hoàn thiện một cách đầy đủ, chặt chẽ, các

quy định rõ ràng, đảm bảo nguyên tắc sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm, quyền vàlợi ích của Nhà nước cũng như chủ sử dụng đất đều được đảm bảo

Kế thừa những nội dung cơ bản của Luật đất đai 2003, Luật Đất đai năm 2013

có sửa đổi, bổ sung một số nội dung cho phù hợp với xu thế hội nhập và tinh thầnNghị quyết số 19-NQ/TW ngày 31/10/2012 của Bộ Chính trị “Tiếp tục đổi mớichính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổimới, tạo nền tảng để đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp theohướng hiện đại”

Một số Nghị định của Chính Phủ, các văn bản dưới Luật để làm rõ Luật đấtđai như sau:

- Luật đất đai 2013

- Nghị định số 85/CP của Chính phủ ngày 17/12/1996 quy định việc thi hànhpháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước được Nhà nước giaođất, cho thuê đất và Chỉ thị số 245/TTg ngày 22 tháng 4 năm 1996

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính Phủ quy định chitiết thi hành một số điều của Luật đất đai 2013

- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về thu tiền sửdụng đất

- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về thu tiền thuêđất, thuê mặt nước

- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về bồithường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

- Nghị định 104/2014/NĐ- CP ngày 14/11/2014 của Chính Phủ quy định về khung giá đất

- Nghị định 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014 của Chính Phủ quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai

- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài

- Thông tư số 29/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường ngày02/6/2014 quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

- Thông tư 28/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường ngày02/6/2014 quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụngđất

- Công văn số 1244/TCQLĐĐ-CQHĐĐ ngày 22/9/2014 của Tổng cục Quản lýđất đai – Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn điều chỉnh quy hoạch, kếhoạch sử đụng đất các cấp và lập kế hoạch sử dụng đất hàng năm các cấp

- Nghị quyết của Hội đồng nhân dân thành phố Hà Nội về việc thông qua danhmục của các dự án thu hồi đất năm 2016; dự án chuyển mục đích đất trồng lúa, rừngphòng hộ, rừng đặc dụng 2016 thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng Nhândân thành phố Hà Nội

Ngày 29/11/2013, Luật Đất đai 2013 cũng đã được Quốc hội thông qua, thaythế cho Luật Đất đai năm 2003 Đây là đạo luật được người dân cả nước rất quantâm vì có ảnh hưởng đến nhiều mặt liên quan đến cuộc sống, kinh tế

Đối với các tổ chức thì Luật Đất đai 2013 cũng có những điểm thay đổi đángchú ý, cụ thể như sau:

Về giao đất: Theo Luật Đất đai 2013, thì các tổ chức sự nghiệp công lập tự

chủ tài chính, các đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp,lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp,nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh phảichuyển sang thuê đất (điểm e khoản 1, khoản 2 Điều 56; khoản 2 Điều 60 Luật Đấtđai 2013) [28] Bên cạnh đó, chủ thể sử dụng đất là các tổ chức được giao đất không

thu tiền sử dụng đất cũng được Luật Đất đai 2013 quy định, ngoài tổ chức sử dụngđất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo dự án của Nhà nước thì chỉ còn baogồm các tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính sử dụng đất để xây dựngcông trình sự nghiệp.

Về thời hạn sử dụng đất: Về cơ bản, thời hạn giao đất, cho thuê đất cho các

cơ quan nhà nước, tổ chức kinh tế của Luật Đất đai 2003 với Luật Đất đai 2013 làgiống nhau Tuy nhiên, theo Luật Đất đai 2013, đối với các đơn vị vũ trang nhândân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làmmuối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợpvới nhiệm vụ quốc phòng, an ninh phải chuyển sang thuê đất thì thời hạn sử dụngđất không quá 50 năm; với các tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, cáccông trình công cộng có mục đích kinh doanh thì thời hạn sử dụng đất không quá 70năm (Điều 126 Luật Đất đai 2013) [28]

Về đất nông nghiệp: Quy định đối với sử dụng đất nông nghiệp của tổ chức

của Luật Đất đai 2013 là đầy đủ và chi tiết hơn so với Luật Đất đai 2003 khi quyđịnh phải rà soát hiện trạng sử dụng đất, lập phương án sử dụng đất trong đó phảixác định rõ diện tích, ranh giới sử dụng, diện tích từng loại đất được giữ lại sử dụng,thời hạn sử dụng đất, diện tích đất bàn giao cho địa phương Bên cạnh đó cũng nêutrách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đối với việc rà soát, phê duyệt phương án

sử dụng đất; giao đất, cho thuê đất theo phương án sử dụng đất được phê duyệt; thuhồi diện tích đất không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích, giao khoán, chothuê, cho mượn trái pháp luật, bị lấn, bị chiếm… Ngoài ra, theo Luật Đất đai 2013,

tổ chức kinh tế đã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụngvào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muốitrước ngày Luật này có hiệu lực thi hành phải chuyển sang thuê đất (khoản 3, Điều

133, Luật Đất đai 2013) [28]

Về đất phi nông nghiệp: Luật Đất đai 2013 đã hoàn thiện hơn quy định về chế

độ sử dụng đất cho khu công nghiệp, khu công nghệ cao và khu kinh tế Khi sửdụng đất thì phải đồng thời lập quy hoạch, xây dựng khu nhà ở, công trình công

cộng nằm ngoài khu công nghiệp, khu chế xuất phục vụ đời sống người lao độnglàm việc trong khu công nghiệp, khu chế xuất; quy hoạch, xây dựng khu nhà ở,công trình công cộng nằm ngoài khu công nghệ cao để phục vụ đời sống chuyêngia, người lao động làm việc trong khu công nghệ; việc lập khu kinh tế mới phảiphù hợp với quy hoạch tổng thể hệ thống các khu kinh tế trong cả nước (Điều 149,Điều 150, Điều 151) [28] Bên cạnh đó, Luật Đất đai 2013 cũng bổ sung quy địnhviệc sử dụng đất cảng hàng không, sân bay dân dụng (Điều 156), đất xây dựng côngtrình ngầm (Điều 161) [28].

1.2.2 Cơ sở pháp lý hiện hành về quản lý sử dụng đất của các tổ chức được nhà nước giao đất

Khi nhận được đơn của người có nhu cầu nhận giao đất, thuê đất, chuyển mụcđích sử dụng đất cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ tiến hành rà soát hồ sơ, đốitượng để từ đó ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc chuyển mục đích sửdụng đất

1.2.2.2 Đối tượng, thời hạn và thẩm quyền giao đất

a) Đối tượng được giao đất là các tổ chức gồm: UBND xã, cơ quan nhà nước,

tổ chức chính trị, tổ chức xã hội, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị - xã hội

- nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công, tổ chức kinh tế và tổ chức ngoại giao

b) Thời hạn giao đất

Thời hạn giao đất đối với Luật đất đai 2013 cơ bản giống theo quy định tạiđiều 66 và 67 của Luật Đất đai năm 2003 thì thời hạn giao đất được chia theo loại

đất sử dụng đất gồm đất sử dụng ổn định lâu dài và đất sử dụng có thời hạn Tuynhiên, điểm đổi mới là:

Người được sử dụng đất ổn định lâu dài trong các trường hợp: đất làm trụ sở

cơ quan; xây dựng công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, anninh; đất giao thông thủy lợi; đất xây dựng công trình y tế, văn hóa, giáo dục và đàotạo; thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng và các công trình công cộng kháckhông nhằm mục đích kinh doanh; đất có di tích lịch sử văn hóa, danh lam thắngcảnh

Người sử dụng đất có thời hạn được quy định trong các trường hợp sau: Thờihạn giao đất đối với tổ chức kinh tế sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp,nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức kinh tế sử dụng làm mặt bằng xây dựng cơ

sở sản xuất kinh doanh; tổ chức kinh tế thực hiện dự án đầu tư ở Việt Nam đượcxem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất nhưng không quá

50 năm; đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm; dự án đầu tư vàođịa bàn có điều kiện kinh tế- xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện KT - XH đặcbiệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất là không quá 70 năm.c) Thẩm quyền giao đất

Theo quy định tại khoản 1 Điều 59 Luật đất đai 2013 thì Ủy ban nhân dân cấptỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trongcác trường hợp sau đây:

(1) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổchức;

(2) Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;

(3) Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp cóvốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật đất đai 2013 (làtrường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tưnước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc đểbán kết hợp cho thuê);

(4) Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp

có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 56 củaLuật đất đai 2013 (là trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanhnghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nôngnghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phinông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất thựchiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê và sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp);

(5) Cho thuê đất đối với tố chức nước ngoài có chức năng ngoại giao”

1.2.2.3 Các hình thức giao đất

Hình thức giao đất được quy định cụ thể ở điều 54 và 55 của Luật đất đai 2013như sau:

Điều 54 Giao đất không thu tiền sử dụng đất

Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:1.Tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính sử dụng đất xây dựng côngtrình sự nghiệp;

2 Tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo dự án củaNhà nước;

3 Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng đất phinông nghiệp quy định tại Điều 159 của Luật này

Điều 55 Giao đất có thu tiền sử dụng đất

Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

1 Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở đểbán hoặc để bán kết hợp cho thuê;

2 Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nướcngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bánkết hợp cho thuê;

3 Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang,nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng

1.2.2.4 Trình tự, thủ tục giao đất

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều,khoản của Luật Đất đai số 45/2013/QH13 quy định trình tự, thủ tục giao đất, chothuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đấtrừng đặc dụng vào mục đích khác cụ thể:

“Điều 68 Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích

sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào mục đích khác

1 Trình tự, thủ tục thẩm định nhu cầu sử dụng đất, thẩm định điều kiện giaođất, thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau:

a) Người xin giao đất, thuê đất, xin phép chuyển mục đích sử dụng đất nộp hồ

sơ thẩm định tại cơ quan tài nguyên và môi trường

Đối với dự án đầu tư đã được Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư hoặc Thủtướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì không phải thực hiện thủ tụcthẩm định quy định tại Khoản này;

b) Trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơquan tài nguyên và môi trường có văn bản thẩm định gửi đến chủ đầu tư để lập hồ

sơ xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất

Thời hạn quy định tại điểm này không bao gồm thời gian làm thủ tục cho phépchuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng đểthực hiện dự án đầu tư quy định tại Khoản 2 Điều này;

c) Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định cụ thể về thẩm định nhu cầu sửdụng đất, thẩm định điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sửdụng đất

2 Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừngphòng hộ, đất rừng đặc dụng để thực hiện dự án đầu tư được quy định như sau:a) Cơ quan tài nguyên và môi trường chịu trách nhiệm tổng hợp nhu cầuchuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng và đất rừng phòng hộ đểthực hiện dự án đầu tư trên địa bàn trình Ủy ban nhân dân cùng cấp để báo cáo Ủyban nhân dân cấp trên hoặc Bộ Tài nguyên và Môi trường;

b) Trong thời hạn không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp

lệ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm chủ trì thẩm định, trình Hội đồng nhândân cấp tỉnh thông qua trước khi Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết địnhviệc chuyển mục đích sử dụng đất; Bộ Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệmchủ trì, phối hợp với Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn thẩm định trình Thủtướng Chính phủ chấp thuận chuyển mục đích sử dụng đất trước khi Ủy ban nhândân cấp có thẩm quyền quyết định việc chuyển mục đích sử dụng đất;

c) Sau khi Thủ tướng Chính phủ có văn bản chấp thuận chuyển mục đích sửdụng đất, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh có Nghị quyết về việc chuyển mục đích sửdụng đất, Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thực hiện việc thu hồi đất, giao đất,cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất

3 Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp giao đất, cho thuêđất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất được quy định như sau:a) Cơ quan tài nguyên và môi trường hướng dẫn chủ đầu tư lập hồ sơ xin giaođất, thuê đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy bannhân dân cấp có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất; ký hợp đồng thuê đấtđối với trường hợp thuê đất;

b) Người được giao đất, cho thuê đất nộp tiền sử dụng đất đối với trường hợpgiao đất có thu tiền sử dụng đất, nộp tiền thuê đất đối với trường hợp cho thuê đất;c) Cơ quan tài nguyên và môi trường trình cơ quan nhà nước có thẩm quyềncấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất; tổ chức giao đất trên thực địa và trao Giấy chứng nhận cho người đượcgiao đất, cho thuê đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địachính

4 Trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền

sử dụng đất để thực hiện dự án quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật Đất đai thìmột số bước công việc chuẩn bị giao đất, cho thuê đất được thực hiện đồng thời vớitrình tự, thủ tục thu hồi đất theo quy định như sau:

a) Trong thời gian thực hiện kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc,kiểm đếm thì chủ đầu tư được tiến hành khảo sát, đo đạc để lập dự án đầu tư theoquy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về xây dựng; cơ quan có thẩm quyềnthực hiện thủ tục thẩm định nhu cầu sử dụng đất của chủ đầu tư, thẩm định điềukiện giao đất, cho thuê đất;

b) Trong thời gian thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đãđược phê duyệt thì chủ đầu tư được nộp hồ sơ xin giao đất, thuê đất mà không phảichờ đến khi hoàn thành việc giải phóng mặt bằng

5 Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất đã giải phóng mặt bằng đối vớitrường hợp giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đấtđược quy định như sau:

a) Căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quannhà nước có thẩm quyền phê duyệt, cơ quan tài nguyên và môi trường chỉ đạo lậpphương án đấu giá quyền sử dụng đất trình Ủy ban nhân dân cùng cấp phê duyệt;b) Tổ chức được lựa chọn thực hiện đấu giá theo phương án đấu giá quyền sửdụng đất đã được phê duyệt tổ chức phiên đấu giá quyền sử dụng đất;

c) Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định công nhận kết quảtrúng đấu giá;

d) Sau khi người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, cơ quan tàinguyên và môi trường trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận, ký hợpđồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất; tổ chức giao đất trên thực địa và traoGiấy chứng nhận; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.Trường hợp người trúng đấu giá không nộp đủ tiền theo đúng yêu cầu thì cơquan tài nguyên và môi trường trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền hủy quyếtđịnh công nhận kết quả trúng đấu giá

6 Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với Bộ Tư pháp quy địnhviệc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuêđất.”

1.2.2.5 Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất

a/ Quyền và nghĩa vụ chung của tổ chức sử dụng đất

Theo Điều 166 Luật Đất đai 2013:

Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất

Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất

Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đấtnông nghiệp

Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nôngnghiệp

- Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp

về đất đai của mình

- Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này

- Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đấthợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai

b/ Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được giao đất

- Theo Điều 173 Luật Đất đai 2013,Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhànước giao đất không thu tiền sử dụng đất

 Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất có quyền vànghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này

 Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất không cóquyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp,góp vốn bằng quyền sử dụng đất; không được bồi thường về đất khi Nhà nước thuhồi đất

 Điều 174 Luật Đất đai 2013: Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhànước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cảthời gian thuê

 Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuêđất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có quyền và nghĩa vụ chung quyđịnh tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này.

 Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuêđất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê ngoài quyền và nghĩa vụ quy địnhtại khoản 1 Điều này còn có các quyền sau đây:

 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liềnvới đất;

 Cho thuê quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đấtđối với trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê lạiquyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trườnghợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;

 Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước; tặng cho quyền sử dụng đất chocộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng;tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật;

 Thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liềnvới đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;

 Góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liềnvới đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định

cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định của phápluật

 Tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính được Nhà nước cho thuê đất trảtiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đã trả không có nguồngốc từ ngân sách nhà nước thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 và khoản

2 Điều này; việc thực hiện các quyền phải được sự chấp thuận bằng văn bản của cơquan nhà nước có thẩm quyền.Trường hợp tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tàichính được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê màtiền thuê đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có quyền và nghĩa vụquy định tại Điều 173 của Luật này

 Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trảtiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn, giảm tiền sử dụng đất,tiền thuê đất thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

 Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án xâydựng kinh doanh nhà ở mà được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì

có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai như trường hợp khôngđược miễn hoặc không được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;

 Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư

vì mục đích lợi nhuận không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản này màđược giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ theo quy địnhcủa pháp luật về đất đai như trường hợp không được miễn hoặc không được giảmtiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với loại đất có mục đích sử dụng tương ứng;

- Điều 176 Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượngquyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất

 Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích

sử dụng đất có quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 củaLuật này

 Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nguồn gốc dođược Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc Nhà nước cho thuê đất trả trướctiền một lần cho cả thời gian thuê mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã trả không cónguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 2Điều 174 của Luật này

 Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp theoquy định của pháp luật thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

 Trường hợp nhận chuyển nhượng và không chuyển mục đích sử dụng đấtthì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 2 Điều 174 của Luật này;

 Trường hợp nhận chuyển nhượng và chuyển mục đích sử dụng đất màthuộc trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất

trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì có quyền và nghĩa vụ quy định tạikhoản 2 Điều 174 của Luật này;

 Trường hợp nhận chuyển nhượng và chuyển mục đích sử dụng đất màthuộc trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm thì cóquyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 175 của Luật này

 Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế sử dụng đất được cơ quan nhà nước

có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụngđất sang đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất được quy định như sau:

 Trường hợp tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đấthoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì có quyền vànghĩa vụ quy định tại khoản 2 Điều 174 của Luật này;

 Trường hợp tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đấthàng năm thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều 175 của Luật này.Ngoài các quyền và nghĩa vụ cơ bản của người sử dụng đất được quy định tạiđiều 173 Luật Đất đai 2013, căn cứ vào hình thức Nhà nước giao đất có thu tiềnhoặc không thu tiền sử dụng đất thì quy định về quyền và nghĩa vụ đối với từng đốitượng trong các trường hợp cũng khác nhau Tổ chức kinh tế được Nhà nước giaođất có thu tiền sử dụng đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước thì có quyền

và nghĩa vụ như các trường hợp được Nhà nước giao đất không thu tiền Tổ chứckinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc

từ ngân sách Nhà nước thì có các quyền: chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, thếchấp, bảo lãnh, góp vốn được quy định tại điều 110

Như vậy, có thể thấy, những quy định của pháp luật trong lĩnh vực giao đất làrất chặt chẽ và cụ thể, bao gồm những quy định chung áp dụng và những quy định

về thẩm quyền cụ thể cho từng cơ quan Những quy định chung là các quy định màmỗi cơ quan Nhà nước khi giao đất phải tuân theo, đó là các căn cứ, trình tự, thủ tục

về giao đất Những quy định về thẩm quyền cụ thể nhằm giới hạn phạm vi, cácquyền hạn về giao đất với mục đích làm cho các thẩm quyền này vừa thống nhất vàhợp lý, vừa nâng cao trách nhiệm của cơ quan Nhà nước trong lĩnh vực giao đất

1.3 Khái quát tình hình thực hiện giao đất, thực trạng quản lý sử dụng đất của các tổ chức

1.3.1 Khái quát tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức được giao trên

cả nước

1.3.1.1 Tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức được giao trên cả nước

Theo báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường [7], tổng hợp số liệu báo cáocủa 63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đến ngày 30/6/2015 cho thấy, cả nước

có 8.161 tổ chức vi phạm, sử dụng đất lãng phí với diện tích 128.033 ha (trong đócó: các tổ chức kinh tế sử dụng lãng phí 25.138 ha; tổ chức sự nghiệp công sử dụnglãng phí 551 ha; các nông, lâm trường sử dụng lãng phí 12.794 ha; các cơ quan nhànước sử dụng lãng phí 275 ha; còn lại là các tổ chức tổ chức chính trị và các tổ chứcchính trị - xã hội sử dụng lãng phí 11,6 ha

Theo báo cáo tổng hợp về kết quả Chương trình thanh tra chuyên đề về quyhoạch, quản lý, sử dụng đất năm 2015 của Thanh tra Chính Phủ [32] thì hầu hết các

dự án đều có tiến độ chậm, có dự án chậm tới 5-7 năm nhưng chưa được xử lý theoquy định Công tác sử dụng đất thiếu chặt chẽ, chủ đầu tư nhiều dự án vi phạm cácquy định của pháp luật, nhất là các dự án kinh doanh bất động sản Bên cạnh đó,tổng diện tích đất sử dụng không đúng quy hoạch tại 35 tỉnh, thành phố là 19.182ha; giao đất, cho thuê đất không đúng quy định tại 39 tỉnh, thành phố với diện tích241.988 ha; sử dụng đất sai mục đích, không có hiệu quả tại 45 tỉnh, thành phố vớidiện tích 21.758 ha… Những vi phạm về tài chính đất đai cũng đang diễn ra tạinhiều địa phương như miễn giảm, tính giá thu tiền sử dụng đất sai quy định tại 12tỉnh, thành phố trị giá hàng nghìn tỷ đồng; nợ, chậm nộp tiền sử dụng đất, tiền thuêđất tại 29 tỉnh, thành phố trị giá cũng lên đến cả chục nghìn tỷ đồng Công tác quyhoạch xây dựng vẫn còn nhiều bất cập, gây lãng phí, chưa khai thác hết nguồn lựctài chính trong lĩnh vực này Công tác lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch chậm,chưa phù hợp về thời gian, nội dung với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch hạ tầng

kỹ thuật và hạ tầng xã hội Chất lượng các đồ án quy hoạch chưa được quan tâmđúng mức, nhiều đồ án quy hoạch chi tiết có chất lượng thấp, nhỏ lẻ, thiếu đồng bộ

trong sử dụng đất cũng như chưa đầy đủ căn cứ pháp lý Chỉ tiêu phê duyệt chưađảm bảo diện tích đất tối thiểu so với quy chuẩn xây dựng về giao thông, y tế, giáodục… Trong thực hiện đầu tư xây dựng, nhất là tại các khu đô thị, nhà ở tập trungcòn dàn trải Quy hoạch, kiến trúc đô thị thiếu đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng

xã hội Công tác quản lý thực hiện quy hoạch còn nhiều hạn chế, bất cập về cơ chế,nhiều nơi bị buông lỏng, thiếu sự phân cấp, phân công hợp lý về chức năng đối vớicác sở chuyên ngành như xây dựng, quy hoạch – kiến trúc và Ủy ban nhân dân cácquận, huyện trong quản lý, theo dõi việc lập, thẩm định, trình duyệt và thực hiệnquy hoạch Lực lượng cán bộ chuyên trách cho công tác này còn nhiều hạn chế vềnăng lực Công tác quản lý, kiểm tra, giám sát chưa chặt chẽ, thường xuyên dẫn tớitình trạng vi phạm quy hoạch diễn ra phổ biến, khó xử lý và gây thiệt hại không nhỏ

về kinh tế, nhất là trên địa bàn TP Hồ Chí Minh và Hà Nội

Từ việc chính quyền cấp xã, thậm chí là cấp thôn, hợp tác xã tự ý cấp đất, chothuê đất trái thẩm quyền đến việc các tập đoàn, tổng công ty, doanh nghiệp lớn đượcNhà nước giao nhiều đất nhưng để hoang hóa, để nhiều cá nhân lợi dụng kinhdoanh, thu lợi cá nhân đang phản ánh thực trạng quản lý đất đai lỏng lẻo ở nhiều địaphương Ngay ở Hà Nội, nơi “tấc đất tấc vàng”, kết quả rà soát của Sở Tài nguyên

và Môi trường Hà Nội tại báo cáo tổng kết tình hình quản lý [6], sử dụng đất củacác tổ chức 2015 cho thấy có 30 cơ quan, doanh nghiệp nhà nước đang để hoanghóa hàng trăm nghìn m2 đất, biến đất thành khu dịch vụ tổng hợp gồm các quán bar,karaoke, nhà hàng, siêu thị, sân tennis, bãi giữ xe…

Bên cạnh đó, việc quản lý và sử dụng đất nông nghiệp cũng còn nhiều bất cập,chưa mang lại hiệu quả cao Tốc độ tăng hệ số sử dụng đất lúa giảm từ 2,15% giaiđoạn 2000 – 2010 xuống còn -0,03% giai đoạn 2010 – 2015, do đó tỷ lệ đóng gópcho tăng trưởng của hệ số sử dụng đất giảm từ 40,4% giai đoạn 2000 – 2010 xuốngcòn -1,5% giai đoạn 2010 – 2015 Ngành Lâm nghiệp với diện tích lớn, chiếm gần

14 triệu ha, nhưng có đóng góp rất nhỏ cho GDP (tính giá trị kinh tế đơn thuần chỉkhoảng 1%; nếu tính cả giá trị kinh tế và giá trị môi trường thì khoảng 3 – 4%) Vàđến năm 2015, dù chưa có kết quả nghiên cứu cụ thể nhưng chắc chắn hệ số này

không tăng, thậm chí còn tiếp tục giảm sút [40].

1.3.1.2 Tình hình xử lý sai phạm trong công tác quản lý, sử dụng đất của các tổ chức trên phạm vi cả nước

Theo báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường [7], trong năm 2015, Nhànước đã thu hồi đất của 819 tổ chức với diện tích 38.771 ha (trong đó có: 479 tổchức kinh tế với diện tích 25.138 ha; 158 tổ chức sự nghiệp công với diện tích 551ha; 17 nông, lâm trường với diện tích 12.794 ha; 161 cơ quan nhà nước với diệntích 275 ha; 02 tổ chức chính trị với diện tích 1,6 ha; 02 tổ chức chính trị - xã hộivới diện tích 10 ha) Đang tiếp tục xử lý 1.547 tổ chức với diện tích 22.654 ha.Đang lập hồ sơ thu hồi đất của 559 tổ chức với diện tích 27.095 ha; xử lý khác đốivới 1.902 tổ chức với diện tích 16.516 ha Bên cạnh đó, Thanh tra Chính phủ cũng

đã kiến nghị thu hồi 16.820 ha đất, xử lý khác đối với 292.567 ha đất Đồng thời,kiến nghị với các chủ tịch UBND tỉnh, thành phố chỉ đạo kiểm điểm, xử lý tráchnhiệm đối với những cá nhân, đơn vị liên quan đến những vi phạm đã được pháthiện, trong đó tập trung chủ yếu là các sở, ngành, phòng, ban tham mưu trực tiếptrong công tác quản lý đất đai; Kiến nghị các cơ quan chức năng có liên quan đếncông tác quản lý nhà nước về đất đai như tài chính, kế hoạch và đầu tư, xây dựngcần tăng cường hơn nữa sự phối hợp để khắc phục những bất cập về cơ chế, chínhsách cũng như xử lý kịp thời những vi phạm trong quản lý sử dụng đất đai… Trướctình hình đó, nhiều địa phương đã nhanh chóng đưa ra biện pháp khắc phục như: tại

Hà Nội, các cấp lãnh đạo Thành phố đã chỉ đạo các đơn vị chức năng tổ chức lập hồ

sơ để thu hồi gần 3 triệu m2 đất sử dụng sai mục đích, để lãng phí Các dự án nằmtrong diện thu hồi sẽ được bàn giao cho Trung tâm phát triển Quỹ đất Hà Nội Saukhi tính toán phương án bồi thường thiệt hại cho các chủ đầu tư, các dự án bị thuhồi sẽ được sử dụng vào mục đích công cộng như xây dựng trường học, nhà trẻ, bãi

đỗ xe ô tô theo đúng quy hoạch, kế hoạch của thành phố

Có thể khẳng định, một trong những nguyên nhân khiến đất đai bị sử dụnglãng phí, không hiệu quả là do thuế sử dụng đất đang ở mức quá thấp (0,03%) Ởcác nước, thuế bất động sản phải tối thiểu từ 1% trở lên và họ dùng tiền thuế thu

được này để xây dựng hạ tầng, làm dịch vụ công cộng Bên cạnh đó, giá đất đãkhông được tính đúng với giá thị trường Do đó, tình trạng “giữ đất” ở các tổngcông ty, tập đoàn kinh tế nhà nước cũng như ở các khu công nghiệp, khu chế xuất,khu kinh tế khá phổ biến Đây cũng là một trong những nguyên nhân gây lãng phíđất đai hiện nay và gây thất thoát nguồn lực tài chính từ đất đai cho ngân sách Nhànước Nếu giá đất được tính sát theo giá thị trường, làm căn cứ để thu thuế, phí sửdụng đất sẽ buộc các doanh nghiệp hiện đang nắm giữ nhiều đất phải cân nhắc, tínhtoán việc sử dụng có hiệu quả quỹ đất đang có.

1.3.1.3 Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức

Tính đến ngày 31/12/2015, cả nước đã có 52.004 tổ chức được cấp giấy chứngnhận quyền sử dụng đất, đạt 35,99% số tổ chức cần cấp giấy, số lượng giấy chứngnhận quyền sử dụng đất đã cấp là 83.299 giấy và diện tích đã cấp là 3.100.040,38

ha, đạt 39,58% diện tích cần cấp giấy [6].Phần lớn diện tích đất đã được cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất là của các tổ chức nông - lâm trường, tổ chức kinh

tế, quốc phòng an ninh, tổ chức sự nghiệp công và đất của UBND cấp xã

Kết quả nghiên cứu tình hình quản lý, sử dụng đất đai của các tố chức trongthời gian qua cho thấy: nhiều trường hợp các tổ chức được cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất nhưng hiện đang có sự chênh lệch diện tích giữa quyết định giao,giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hiện trạng đang sử dụng đất Đây cũng làmột trong những khó khăn cần phải có biện pháp xử lý nhằm hoàn thiện hồ sơ củacác tổ chức để quản lý đất đai ngày một tốt hơn

1.3.2 Tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức tại thành phố Hà Nội

Trong những năm gần đây, Thành phố đã có những thay đổi mạnh mẽ và sâusắc Sau khi mở rộng địa giới hành chính vào tháng 8 năm 2008, diện tích củathành phố Hà Nội đã tăng lên hơn 3 lần với tổng diện tích tự nhiên là 332.432,80 ha.gồm 12 quận, một thị xã, 17 huyện [43]

Địa giới hành chính rộng lớn với đặc điểm dân cư đa dạng, phong phú khiếncông tác quản lý nhà nước nói chung cũng như công tác quản lý đất đai trên địa bànthành phố có nhiều thuận lợi nhưng cũng gặp những khó khăn, thách thức nhất định

Tuy nhiên đó cũng là tiền đề, động lực để thành phố xây dựng những chiến lượcphát triển phù hợp với tình hình thực tế, xứng đáng là thủ đô - trái tim của cả nước.Những năm qua, công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố

Hà Nội nhận được sự quan tâm, chỉ đạo sát sao của lãnh đạo của Trung ương, Chínhphủ, Thành uỷ do đó công tác này đã đạt được nhiều kết quả đáng kể

Công tác giao đất, cho thuê đất đã thực hiện cải cách hành chính về thủ tục;hàng năm UBND Thành phố đã giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích

sử dụng đất để thực hiện các dự án phát triển đô thị với diện tích trung bình khoảng

1000 ha Tình hình thực hiện kế hoạch nhìn chung đạt thấp, tính trung bình đạt58,5% so với chỉ tiêu kế hoạch đặt ra Phần lớn các dự án đầu tư có sử dụng đấtđược Nhà nước giao hoặc cho thuê đã được triển khai và sử dụng có hiệu quả Một

số dự án chưa được triển khai do nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan, trong

đó chủ yếu là do khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng

Công tác giải phóng mặt bằngđã được quan tâm, đẩy mạnh và thực hiện ở quy

mô ngày càng lớn hơn Trong 5 năm đã thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằngđược 838/1.753 dự án và đã bàn giao diện tích đất ngoài thực địa cho các chủ đầu tư

là 4.128 ha; đặc biệt nhiều công trình trọng điểm, các dự án mở rộng đường giaothông, các nút giao thông lớn, các dự án đấu giá quyền sử dụng đất, các dự án xâydựng khu đô thị mới, đã được triển khai xây dựng như đường cao tốc 1A, đườngViện Vật lý - đê Bưởi, đường Đội Cấn - Hoàng Hoa Thám, đường vành đai 3 đoạnMai Dịch - Trần Duy Hưng, nút giao thông Ngã Tư Vọng, Ngã Tư Sở; các khu côngnghiệp: Sài Đồng B, khu Công nghiệp vừa và nhỏ của các quận, huyện,

Để phục vụ cho công tác giải phóng mặt bằng việc chuẩn bị trước quỹ nhà,quỹ đất tái định cư đã được Thành phố quan tâm chỉ đạo, đã triển khai 165 dự ánđầu tư xây dựng nhà ở tái định cư với 57236 căn hộ, tập trung ở những dự án lớnnhư: khu đô thị tái định cư Dịch Vọng; khu Đền Lừ 2 , khu Trung Hòa - NhânChính , khu Nam Trung Yên, khu đô thị Duơng Nội, khu đô thị Xa La và 85 dự ánđầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật tại các huyện ngoại thành để giao đất cho dân xâydựng nhà ở tái định cư với 4650 lô đất; ngoài ra Thành phố đã ban hành nhiều chính