Tìm hiểu, đánh giá việc thực hiện chính sách đền bù thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất ở một số dự án trên địa bàn quận thanh xuân thành phố hà nội

Tìm hiểu, đánh giá việc thực hiện chính sách đền bù thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất ở một số dự án trên địa bàn quận thanh xuân thành phố hà nội

− −

T¸c gi¶ luËn v¨n

NguyÔn ThÞ Khuy

Lời cảm ơn

Trong quá trình thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đõ nhiệt tình,

sự đóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể đã tạo điều kiện cho tôi hoàn thành bản luận văn này

Trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn TS Nguyễn Thanh Trà - Trưởng

Bộ môn Quản lý đất đai, Khoa Đất và Môi tr ường - Trường Đại học Nông nghiệp I Hà Nội đã tận tình hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt thời gian tôi thực hiện đề tài

Tôi cũng xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các Thầy, Cô giáo Khoa Đất và Môi trường, Khoa Sau đại học - Trường Đại học Nông nghiệp I Hà Nội đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài

Tôi xin trân trọng cảm ơn Ban chỉ đạo Giải phóng mặt bằng thành phố

Hà Nội, Sở Tài chính - Vật giá Hà Nội, Phòng Địa chính - Nhà đất và Đô thị Quận Thanh Xuân

Tôi xin cảm ơn tới gia đình và những người thân, các cán bộ, đồng nghiệp và bạn bè đã tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện

đề tài này

Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Hà Nội, ngày 01/8/2004 Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Khuy

danh môc c¸c ch÷ viÕt t¾t vµ ký hiÖu

Danh mục các bảng

Bảng 4.1 Diện tích cơ cấu đất đai quận Thanh Xuân 46 Bảng 4.2 Đối tượng được đền bù tại dự án nghiên cứu 66 Bảng 4.3 Giá đền bù thiệt hại về đất tại dự án nghiên cứu 72 Bảng 4.4 Kết quả đánh giá về giá đất đền bù tại dự án 73 Bảng 4.5 So sánh giá đất ở trên thị trường với giá đền bù thực tế

của dự án nghiên cứu

75

Bảng 4.7 Đánh giá việc thực hiện đền bù tài sản trên đất tại dự án

nghiên cứu

78

Mục lục trang

Lời cam đoan i Lời cảm ơn ii Danh mục các chữ viết tắt và ký hiệu iii

2.1.1 Đền bù thiệt hại (Bồi thường thiệt hại) 3 2.1.2 Đền bù thiệt hại (Bồi thường thiệt hại) khi Nhà

nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh,

quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng

2.4 Chính sách đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi

2.4.1 Trước khi có Luật đất đai năm 1993 16 2.4.2 Sau khi ban hành Luật đất đai năm 1993 18 2.4.3 Luật sửa đổi một số điều của Luật đất đai ban

hành năm 1998

19

2.4.4 Công tác đền bù, giải phóng mặt bằng hiện nay

2.6 Cở sở pháp lý của việc đền bù thiệt hại khi Nhà

nước thu hồi đất theo Nghị định 22 /NĐ-CP của Chính

phủ

25

2.6.1 Công tác tổ chức 25

2.7 Những vấn đề tồn tại cần được nghiên cứu 29 2.7.1 Thực tiễn đền bù giải phóng mặt bằng 29 2.7.2 Những yếu tố tác động đến công tác giải phóng

mặt bằng và tái định cư khi thực hiện Nghị định

22/1998/NĐ-CP

32

3 Đối tượng, nội dung và phương pháp nghiên cứu 40

4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế – x∙ hội của Quận Thanh

Xuân

42

4.1.3 Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất đai của

quận Thanh Xuân

45

4.1.4 Công tác thực hiện đề bù GPMB và tái đinh cư khi

Nhà nước thu hồi đất tại quận Thanh Xuân 48

4.2 Công tác đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất

tại một số dự án trên địa bàn quận Thành Xuân 53

4.2.1 Dự án đường Nguyễn Tuân kéo dài đến đường Trần

4.2.2 Dự án đầu tư xây dựng hạ tầng tuyến đường và

4.3 Đánh giá việc thực hiện chính sách đền bù thiệt

hại khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án

đường Nguyễn Tuân kéo dài đến đường Trần Duy Hưng

và dự án đầu tư xây dựng hạ tầng tuyến đường và hai

4.3.1 Đối tượng được đền bù và điều kiện được đền bù 58 4.3.2 Đánh giá việc thực hiện đền bù về đất và các tài

4.3.3 Chính sách hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất,

4.3.4 Phân tích đánh công tác tổ chức, trình tự thực

hiện trách nhiệm của các cấp các ngành trong công

tác đền bù thiệt hại khi thực hiện hai dự án trên địa

1 Mở đầu

1.1 Tính cấp thiết của đề tài

Đền bù giải phóng mặt bằng (GPMB) khi nhà nước thu hồi đất là vấn đề hết sức nhạy cảm và phức tạp tác động tới mọi mặt đời sống kinh tế, xã hội của nhiều người, của cả cộng đồng dân cư Trong điều kiện quỹ đất có hạn và nền kinh tế thị trường ngày càng phát triển thì lợi ích kinh tế của các tổ chức, cá nhân khi nhà nước giao đất và thu hồi đất được quan tâm hơn Vì vậy, đền

bù thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất đang là vấn đề thời sự mang tính cấp bách Thực tiễn đã khẳng định công tác đền bù giải phóng mặt bằng là một trong những điều kiện tiên quyết để phát triển, nếu không được xử lý tốt thì sẽ trở thành lực cản đầu tiên mà các nhà phát triển phải vượt qua [15]

Trong những năm gần đây, thực hiện đường lối công nghiệp hoá (CNH), hiện đại hoá (HĐH) đất nước, chúng ta đã và đang triển khai nhiều dự

án đầu tư xây dựng và cải thiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật (hệ thống cấp và thoát nước, hệ thống giao thông, hệ thống điện); Cơ sở hạ tầng xã hội (bệnh viện, trường học, khu vui chơi giải trí, khu thể dục thể thao ); Cơ sở sản xuất (quy hoạch đồng ruộng, khu công nghiệp) và mở rộng đô thị, khu dân cư , để thực hiện các dự án này Nhà nước phải thu hồi đất của người đang sử dụng Điều

27 Luật đất đai quy định "trong trường hợp cần thiết Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì người bị thu hồi đất được bồi thường thiệt hại hoặc hỗ trợ Việc bồi thường thiệt hại hoặc hỗ trợ được thực hiện theo các quy

định của Chính phủ [17]

Sau hơn 5 năm triển khai thực hiện Nghị định 22/1998/NĐ-CP, mặc dù các điều khoản đã được áp dụng có hiệu quả, phù hợp với nguyện vọng của nhân dân, khắc phục được những tồn tại, vướng mắc của các văn bản trước đây song công tác đền bù GPMB vẫn là vấn đề nan giải, là nguyên nhân chính

làm chậm tiến độ triển khai các dự án, đặc biệt là tại thủ đô Hà Nội, quá trình xây dựng và phát triển cơ sở hạ tầng với thị trường bất động sản (BĐS) khá

“đắt đỏ” thì công tác này đang thực sự là một mặt trận nóng bỏng, hết sức khó

khăn và phức tạp Đó là lý do để chúng tôi chọn đề tài:

“Tìm hiểu, đánh giá việc thực hiện chính sách đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất ở một số dự án trên địa bàn Quận Thanh Xuân - Thành phố Hà Nội "

1.2 Mục đích, yêu cầu

1.2.1 Mục đích

- Tìm hiểu và đánh giá việc thực hiện chính sách đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất ở một số dự án trên địa bàn Quận Thanh Xuân - Thành phố Hà Nội

- Rút ra những ưu điểm và vấn đề còn tồn tại trong việc thực hiện chính sách đền bù giải phóng mặt bằng ở một số dự án trên địa bàn Quận Thanh Xuân - Thành phố Hà Nội

- Bước đầu góp phần hoàn thiện các văn bản, các điều khoản trong chính sách đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích

an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng

1.2.2 Yêu cầu

- Vận dụng những quy định của Nhà nước để tìm hiểu, đánh giá việc thực hiện chính sách đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất

- Các số liệu điều tra thu thập phải khách quan

- Nguồn số liệu, tài liệu điều tra thu thập được phải có độ tin cậy và chính xác

2 Tổng quan vấn đề nghiên cứu

2.1 Khái niệm về Đền bù thiệt hại

2.1.1 Đền bù thiệt hại (bồi th ường thiệt hại)

Đền bù thiệt hại có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác Việc đền bù thiệt hại này có thể là vô hình (xin lỗi) hoặc hữu hình (bồi thường bằng tiền, bằng vật chất khác ), có thể do các quy định của pháp luật điều tiết, hoặc do thoả thuận của các chủ thể [9]

2.1.2 Đền bù thiệt hại (bồi thường thiệt hại) khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng

Đền bù thiệt hại (bồi thường thiệt hại) khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng là hành vi được quy định tại Hiến pháp năm 1992 [1], tại Điều 27 của Luật đất

đai [18] và các văn bản hướng dẫn của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quy

định trách nhiệm của người được Nhà nước cho phép sử dụng đất (được Nhà nước giao hoặc cho thuê sử dụng) đối với người đang sử dụng đất nay bị thu hồi bao gồm đền bù thiệt hại về đất, tài sản trên đất và các khoản hỗ trợ khác

2.2 Giá đất và định giá đất

2.2.1 Giá đất

Điều 12 Luật đất đai quy định: "Nhà nước quy định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi"[20] Do đó chúng ta có thể hiểu "Giá đất" là cầu nối giữa mối quan hệ về đất đai - thị trường - sự quản

lý của Nhà nước Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá hay nói một cách khác: giá đất là công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường, đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai, để người sử dụng thực hiện nghĩa vụ của mình và Nhà nước

điều chỉnh các quan hệ đất đai theo pháp luật Như vậy giá đất do Nhà nước quy định chỉ nhằm để giải quyết mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước - chủ sở hữu đất và người sử dụng đất - người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê

đất, không áp dụng giá này cho giao dịch dân sự như chuyển quyền sử dụng

đất, thế chấp giá trị quyền sử dụng đất giữa những người được Nhà nước giao

đất và cho thuê đất Giá bán quyền sử dụng đất được hình thành trong các giao dịch dân sự là do các bên tự thoả thuận và giá này được gọi là "giá đất thực tế" hay "giá đất thị trường"

Giá đất thị trường là giá bán quyền sử dụng đất của một mảnh đất nào

đó có thể thực hiện phù hợp với quy luật giá trị (trao đổi ngang giá), quy luật cung cầu, quy luật canh tranh biểu hiện bằng tiền do người chuyển nhượng (bán) và người nhận chuyển nhượng (mua) tự thoả thuận với nhau tại thời

điểm xác định

Như vậy trên thực tế có hai loại giá đất: giá do Nhà nước quy định và giá thị trường Hai giá này đều có mặt trong việc xử lý quan hệ đất đai (hoặc trực tiếp hoặc gián tiếp) giữa Nhà nước với người sử dụng đất [31]

2.2.2 Định giá, định giá đất, định giá bất động sản

Định giá: là hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế - kỹ thuật,

tính pháp lý, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và phát triển gắn với quá trình hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường Hiện nay, hoạt động định giá tại nhiều nước trên thế giới đã trở thành đối tượng, công cụ cần thiết với hoạt động quản lý của nhà nước trong việc vận hành nền kinh tế thị trường - một loại dịch vụ phổ biến nằm trong sự kiểm soát của nhà nước

ở Việt Nam, các hoạt động định giá đã có từ lâu nhưng chưa thực sự phát triển do bị chi phối bởi nền kinh tế tập trung Hoạt động định giá chủ yếu

là thụ động, chỉ từ năm 1991 trở lại đây khi nền kinh tế chuyển sang cơ chế thị

trường thì hoạt động định giá được sắp xếp và vận hành theo đúng vai trò và chức năng của nó

+ Định giá là sự ước tính của quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định

+ Định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất cả các đặc

điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn

Định giá đất: là những phương pháp kinh tế nhằm tính toán lượng giá

trị của đất đai bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm xác định khi chúng tham gia trong một thị trường nhất định Đất đai là một tài sản đặc biệt vì có đủ các thuộc tính của một tài sản, là vật có thực - có thể đáp ứng một nhu cầu nào

đó của con người, có đặc trưng giá trị và là đối tượng của giao dịch dân sự:

+ Đất đai không do lao động làm ra, lao động chỉ tác động vào đất đai làm cho nó sử dụng vào đa mục đích

+ Đất đai cố định về vị trí, có giới hạn về không gian và vô hạn về thời gian + Đất đai có khả năng sinh lợi, nếu sử dụng hợp lý thì giá trị của đất đai không ngừng được tăng lên

Đất đai là tài sản, vì vậy về nguyên tắc, việc định giá đất cũng giống như định giá các tài sản thông thường Mặt khác, đất đai là một tài sản đặc biệt, nên giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp luật chi phối, nó còn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý xã hội Vì vậy, như trên đã trình bày thì giá đất chỉ có thể là sự ước tính về mặt giá trị mà không có thể tính đúng, tính đủ như các tài sản thông thường

Với các đặc điểm nêu trên, bước đầu chúng tôi tạm đưa ra khái niệm

định giá đất như sau:

Định giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định tại một thời điểm xác

định [27]

Định giá BĐS: Khi Nhà nước giao đất cho người sử dụng đều gắn với

một mục đích sử dụng cụ thể Mục đích sử dụng có thể thay đổi theo thời gian khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép Vì vậy, việc định giá đất phải dựa trên mục đích sử dụng đất do pháp luật quy định tại thời điểm xác

định Việc định giá đất không thể tách rời với việc định giá tài sản gắn liền với

đất Đây chính là hai nội dung của một hoạt động thống nhất đó là định giá bất động sản

BĐS trước hết là một tài sản nhưng nó khác với các tài sản khác là không thể di dời được, bao gồm:

- Đất đai;

- Nhà ở, công trình gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó;

- Các tài sản gắn liền với đất đai;

- Các tài sản khác do pháp luật quy định [24]

Từ các khái niệm trên cho thấy BĐS có thể là đất đai, cũng có thể là đất

đai và các tài sản gắn liền với đất Vì vậy, định giá BĐS thực chất là định giá

đất và định giá các tài sản gắn liền với đất, nên không tách chúng hoàn toàn

độc lập với nhau vì BĐS là một đơn vị thống nhất cả về quyền sở hữu và mục

đích sử dụng Như vậy, theo Điều 1 Bộ luật Dân sự Việt Nam tháng 10 năm

1995 thì đất đai và các tài sản gắn liền với đất cùng nằm trong nội dung của khái niệm BĐS [22]

Bồi thường thiệt hại khi GPMB là vấn đề hết sức khó khăn, phức tạp, trong đó có giá đất, giá BĐS để bồi thường thiệt hại là vấn đề thời sự nan giải,

là nguyên nhân chính làm chậm tiến độ thực hiện các dự án, gây khiếu kiện trong công tác đền bù GPMB Do đó, để khắc phục cần phải có giá đền bù phù hợp, đảm bảo cho người bị thu hồi đất tái tạo được cuộc sống của mình, ít nhất cũng phải bằng nơi ở cũ [6]

2.2.3 Vận dụng lý luận địa tô của Các Mác vào việc định giá đền bù thiệt hại đất và tài sản gắn liền với đất

Dưới bất kỳ chế độ sở hữu ruộng đất nào, người sử dụng đất cũng được trả một khoản tiền đền bù khi bị thu hồi đất Trong điều kiện sở hữu ruộng đất

là sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu thì việc người sử dụng đất

được Nhà nước trả tiền đền bù khi bị thu hồi đất là điều tất nhiên, với điều kiện người sử dụng đất phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ của mình [21] Để xây dựng các công trình vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng tất yếu dẫn đến việc Nhà nước phải thu hồi đất Vì vậy, việc đền bù thiệt hại cho người bị thu hồi đất và các tài sản gắn liền với đất cũng là vấn đề tất yếu Giải quyết mối quan hệ này là giải quyết mối quan hệ giữa người được giao quyền sử dụng

đất mới và người sử dụng bị thu hồi đất

Trong điều kiện Nhà nước thu hồi đất cho mục đích công cộng, lợi ích quốc gia thì trường hợp này giống như là hành vi chuyển quyền sử dụng đất và chuyển mục đích sử dụng đất nhưng là hành vi chuyển quyền sử dụng đất đặc biệt, nó không phải là tự nguyện mà là một sự bắt buộc Bởi vậy, việc giải quyết thoả đáng lợi ích của người bị thu hồi đất là hết sức cần thiết và quan trọng, thể hiện ở việc đền bù thiệt hại về đất và tài sản trên đất bị thu hồi Đây

là vấn đề chủ yếu cần được xem xét nhằm giải quyết thoả đáng lợi ích cho người bị thu hồi đất

Lý luận địa tô của Các Mác vẫn có giá trị lý luận và thực tiễn để giải quyết vấn đề trên [4, 10]

- Tiền đền bù thiệt hại về đất và tài sản gắn liền với đất cho người có đất

bị thu hồi: được lấy từ người sử dụng đất mới Khoản tiền mà người sử dụng

đất mới phải trả ít nhất là bằng với số tiền đền bù cho người bị thu hồi cả về

đất và tài sản gắn liền với đất

- Cơ sở và mức tính đền bù: theo lý luận địa tô của Các Mác thì độ phì nhiêu và vị trí của đất đai là cơ sở cho việc tính toán mức phải trả cho người sử dụng đất Độ phì nhiêu và vị trí đất đai ở đây bao gồm cả các yếu tố tự nhiên

và nhân tạo tức là các chi phí đầu tư của con người làm thay đổi độ phì nhiêu

và vị trí của mảnh đất được sử dụng [32] Bởi vậy, để tính mức đền bù cho người sử dụng đất bị thu hồi, nên căn cứ vào các yếu tố sau đây:

- Loại đất bị thu hồi: dựa vào phân loại đất theo quy định của pháp luật

hiện hành như đất nông nghiệp, đất ở, đất đô thị Cần lưu ý tới yếu tố nhân tạo, tức là vai trò của con người tác động vào đất đai Ví dụ đối với đất nông nghiệp thì ngoài yếu tố độ phì tự nhiên, cần chú ý đến độ phì nhân tạo, tức là ở

địa tô chênh lệch II Với những yếu tố nhân tạo cần xem xét đến vai trò đầu tư của Nhà nước cũng như của người sử dụng đất

- Căn cứ vào loại công trình: mức đền bù được tính toán phù hợp với

giá trị công trình gắn liền với đất theo mục đích sử dụng đất được pháp luật quy định Việc căn cứ vào loại công trình để tính toán mức đền bù thiệt hại phải trả cho người bị thu hồi sẽ làm cho các chủ dự án tính toán kỹ lưỡng nhằm tiết kiệm chi phí

Uỷ ban nhân dân (UBND) các địa phương và chủ dự án là những người trực tiếp xem xét các yếu tố, điều kiện liên quan tới việc quy định mức giá đền

bù thiệt hại về đất và tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất

2.2.4 Về tái định cư (TĐC)

TĐC là quá trình đền bù các thiệt hại về đất đai và tài sản gắn liền với

đất, chi phí di chuyển, ổn định và khôi phục cuộc sống cho những người dân

bị thu hồi đất để xây dựng các dự án TĐC còn bao gồm hàng loạt các hoạt

động nhằm hỗ trợ cho người bị ảnh hưởng do việc thực hiện dự án gây ra, nhằm khôi phục và cải thiện mức sống, tạo điều kiện phát triển những cơ sở kinh tế và văn hoá - xã hội TĐC nhằm giảm nhẹ các tác động xấu về kinh tế - văn hoá - xã hội đối với một bộ phận dân cư phải di chuyển nơi ở vì sự phát triển chung Vì vậy, các dự án TĐC cũng được coi là dự án phát triển và phải

được thực hiện như các dự án phát triển khác Ngân hàng và các Nhà nước

đang phát triển cần nhìn nhận nhận thức này như cơ hội chứ không phải là trở

ngại Cần thực hiện một chính sách TĐC bắt buộc sẽ tạo nên một môi trường pháp chế lành mạnh khi Nhà nước cần thu hồi đất phục vụ cho các mục đích công cộng của quốc gia Mặt khác, cần cải tiến cách hiểu và lập kế hoạch thực hiện, sao cho các dự án luôn hướng tới sự phát triển, không chỉ mang lại lợi ích về kinh tế mà còn về môi trường, xã hội, phương thức này phù hợp với hai mục tiêu là giảm nghèo đói và phát triển bền vững [9]

Tuy nhiên, trên thực tế triển khai đã nảy sinh nhiều vấn đề cần được xem xét

2.2.4.1 Vấn đề ổn định nơi ở

- Một số khu TĐC không đảm bảo điều kiện cơ sở hạ tầng tối thiểu như:

hệ thống điện, nước, đường giao thông, trường hoặc trạm xá từ đó ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của những người TĐC

- Bố trí khu TĐC chưa quan tâm tới các yếu tố cộng đồng dân cư, tập quán sinh hoạt, sản xuất Ví dụ người sản xuất nông nghiệp bị chuyển đến khu TĐC cao tầng không có tư liệu sản xuất trong khi việc hỗ trợ đào tạo nghề, giải quyết việc làm chưa có chế tài chặt chẽ

- Việc xây dựng khu TĐC còn chậm, nhiều khi có quyết định thu hồi

đất hoặc thậm chí khi tiến hành bồi thường mới quan tâm đến vấn đề TĐC Từ khâu chuẩn bị không được kỹ do sự bức bách về thời gian dẫn đến thiếu các

điều kiện tối thiểu

- Chưa có quy định tối thiểu về quyền và nghĩa vụ của người bị thu hồi

đất khi được đền bù ở khu TĐC, nên người dân không biết mình có quyền và nghĩa vụ gì Họ không vào các khu TĐC mà yêu cầu đền bù bằng tiền để tự lo chỗ ở mới dẫn đến tình trạng thừa chỗ trong khu TĐC

- Chưa có quy định cụ thể về trách nhiệm của các bên có liên quan trong việc xây dựng khu TĐC, nên có tình trạng khoán trắng cho chủ dự án dẫn đến

có những công trình TĐC chất lượng không đảm bảo

Những tồn tại trên đây khó tránh khỏi khi CNH, HĐH phát triển trong khi các chính sách của Nhà nước chưa đồng bộ, nhận thức của các cấp, các ngành về

TĐC chưa đầy đủ

- ổn định đời sống và phong tục tập quán của người dân: phải xây dựng khu TĐC với điều kiện sống cao hơn so với trước khi di dời Mặt khác, phải quan tâm đến phong tục, tập quán từng nhóm người, quan hệ họ hàng, cộng

đồng Đối với khu TĐC cần xây dựng các quy định về lối sống, an ninh trật tự tạo sự yên tâm cho người mới chuyển đến [23]

2.2.4.2 Vấn đề chuyển đổi nghề nghiệp

- Đa số các hộ bị thu hồi đất sống bằng nghề buôn bán nhỏ và sản xuất nông nghiệp, không có khả năng nghề nghiệp nhất định do đó thu nhập không

ổn định

- Việc chuyển đổi nghề nghiệp cho những người bị thu hồi đất gặp nhiều khó khăn Trong những năm trước đây, việc hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp không được các chủ dự án quan tâm đã gây bất lợi cho đời sống của những người dân bị thu hồi đất mà kế sinh nhai của họ là gắn liền với đất, nhiều dự án thực hiện công tác hỗ trợ việc làm thông qua việc trợ cấp một khoản tiền nhất định Khoản tiền này phát huy tác dụng khác nhau: với người năng động hoặc có khả năng thì nó được đầu tư sinh lợi, với một số người khác thì khoản tiền đó được tiêu dùng cho sinh hoạt cá nhân trong một khoảng thời gian nhất định, sau đó dẫn đến thất nghiệp, ảnh hưởng đến cuộc sống gia

đình, và đã có những người mắc tệ nạn xã hội Vì vậy, tạo công ăn việc làm để người dân có đất bị thu hồi có thu nhập ổn định là trách nhiệm của chủ dự án cũng như của cả người dân được hỗ trợ việc làm trong thời kỳ phát triển, tạo

điều kiện ổn định cuộc sống gia đình, ổn định xã hội, thúc đẩy nền kinh tế phát triển

2.3 Chính sách đền bù, TĐC của một số nước trong khu vực và một số tổ chức ngân hàng

Với bất cứ quốc gia nào trên thế giới, đất đai là nguồn lực quan trọng, cơ bản của mọi hoạt động đời sống kinh tế - xã hội Khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ cho các mục đích của quốc gia đã làm thay đổi toàn bộ đời sống kinh

tế của hàng triệu người dân, người bị ảnh hưởng có xu hướng ngày càng tăng

về số lượng Đặc biệt, ở những nước đang phát triển, người dân chủ yếu sống bằng nông nghiệp thì đó là vấn đề sống còn của họ Dưới đây là một số kinh nghiệm trong công tác đền bù, GPMB của một số nước trong khu vực và một

số tổ chức ngân hàng

2.3.1 Inđônêxia

Đối với Inđônêxia di dân TĐC, đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi

đất vì mục đích phát triển của xã hội từ trước đến nay vẫn bị coi là sự ‘hi sinh”

mà một số người phải chấp nhận vì lợi ích của cộng đồng Các chương trình

đền bù TĐC chỉ giới hạn trong phạm vi đền bù theo Luật cho đất bị dự án chiếm dụng, hoặc cho một số ít trường hợp thu hồi đất để xây dựng khu TĐC

Tuy nhiên, quan điểm nhìn nhận về công tác đền bù TĐC đang từng bước thay đổi, nhận thức về hậu quả xấu có thể xảy ra đối với các vấn đề kinh

tế, xã hội, môi trường trong quá trình thu hồi đất và di dân, mặt khác, từ thực

tế khách quan và sự chuyển biến về nhận thức, người bị ảnh hưởng quan tâm ngày càng lớn về quyền lợi và phúc lợi cho họ, vì vậy TĐC ngày nay được xem là chương trình phát triển của quốc gia Kinh nghiệm thực tiễn đã giúp cho các nhà hoạch định chính sách, các chuyên gia lập kế hoạch và các nhà thực thi đi đến thống nhất rằng chi phí phải trả cho những tổn thất do sự thiếu quan tâm và đầu tư trong quá trình thực hiện chính sách TĐC có thể lớn hơn rất nhiều chi phí TĐC đúng đắn Hơn nữa, những người bị bần cùng hoá, đến một thời điểm nhất định sẽ là nguyên nhân làm kiệt quệ nền kinh tế quốc dân

Do vậy, tránh hay giảm thiểu những ảnh hưởng xấu trong việc di dân TĐC, cộng với việc khôi phục thoả đáng cho những người bị ảnh hưởng, ngoài việc

đạt được lợi ích về mặt kinh tế, còn đảm bảo tính công bằng đối với họ, điều này giúp cho các chủ thể an tâm trong quá trình triển khai thực hiện dự án TĐC được thực hiện theo ba yếu tố quan trọng:

- Đền bù tài sản bị thiệt hại, nghề nghiệp và thu nhập bị mất;

- Hỗ trợ di chuyển trong đó có trợ cấp, bố trí nơi ở mới với các dịch vụ

và phương tiện phù hợp;

- Trợ cấp khôi phục để ít nhất người bị ảnh hưởng có được mức sống đạt hoặc gần đạt so với mức sống trước khi có dự án

Đối với các dự án có di dân TĐC, việc lập kế hoạch, thiết kế nội dung

di dân là yếu tố không thể thiếu ngay từ chu kỳ đầu tiên của việc lập dự án đầu tư và những nguyên tắc chính phải được đề cập đến gồm:

- Nghiên cứu kỹ phương án khả thi của các dự án để giảm thiểu việc di dân bắt buộc, nếu không thể tránh được khi triển khai dự án

- Người bị ảnh hưởng phải được đền bù và hỗ trợ để triển vọng kinh tế, xã hội của họ nói chung ít nhất cũng thuận lợi như trong trường hợp không có

dự án: đất đai, nhà cửa, cơ sở hạ tầng thích hợp và các loại đền bù khác tương xứng như trước khi có dự án phải được cấp cho người bị ảnh hưởng Chú trọng

đến người dân bản địa (các dự án nước ngoài), dân tộc thiểu số, nông dân vì

họ là những người có quyền lợi hoặc quyền hoa lợi theo phong tục đối với đất

và các tài sản khác bị dự án chiếm dụng

- Các dự án về TĐC phải đạt hiệu quả ở mức càng cao càng tốt, các kế hoạch TĐC phải được soạn thảo và xác lập tương ứng với thời gian và ngân sách phù hợp, người di chuyển được hưởng các cơ hội về nơi ở, nguồn lực ổn

định cuộc sống càng nhanh càng tốt

- Người bị ảnh hưởng được thông báo đầy đủ, được tham khảo ý kiến chi tiết về các phương án đền bù TĐC, người bị ảnh hưởng được hỗ trợ ở mức cao nhất về hoà nhập cộng đồng dân cư địa phương bằng cách mở rộng lợi ích của dự án đến cả các cộng đồng dân địa phương

- Các chủ đầu tư đặc biệt chú ý đến tầng lớp những người nghèo nhất, trong đó có những người không hoặc chưa có quyền hợp pháp về đất đai, tài sản, những hộ gia đình do phụ nữ làm chủ Đồng thời, có kế hoạch xác định quyền hợp pháp của họ, hạn chế những trường hợp coi lý do ngăn trở đền bù TĐC là việc thiếu quyền sở hữu, quyền sử dụng đất hợp pháp

- Để không ngừng cải tiến sự hỗ trợ của ngân hàng với các dự án trong lĩnh vực nhạy cảm này, Chính phủ Inđônêxia đã thông qua và thực hiện một số chính sách đền bù TĐC bắt buộc Chính sách này nêu rõ các mục tiêu và phương pháp, định ra các tiêu chuẩn trong hoạt động của các tổ chức ngân hàng khi tham gia đầu tư vào các công trình TĐC [30]

2.3.2 Trung Quốc

Về pháp luật đất đai, Trung Quốc có nhiều nét tương đồng với pháp luật Việt Nam Tuy nhiên nhìn tổng thể, việc chấp hành pháp luật của người Trung Quốc rất cao, việc sử dụng đất tại Trung Quốc thực sự tiết kiệm

Do đất đai thuộc sở hữu Nhà nước nên không có chính sách đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, kể cả đất nông nghiệp, tuy nhiên tuỳ trường hợp cụ thể, Nhà nước sẽ cấp đất mới cho các chủ sử dụng bị thu hồi đất Nhà nước chỉ

đền bù cho các công trình gắn liền với đất khi thu hồi đất của các chủ sử dụng

Về phương thức đền bù thiệt hại, Nhà nước thông báo cho người sử dụng đất biết trước việc họ sẽ bị thu hồi đất trong thời hạn một năm Người dân có quyền lựa chọn các hình thức đền bù thiệt hại bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu ở mới Tại Thủ đô Bắc Kinh và Thành phố Thượng Hải, người dân thường lựa chọn đền bù thiệt hại bằng tiền và tự tìm chỗ ở mới phù hợp với nơi làm việc của mình

Về giá đền bù thiệt hại, tiêu chuẩn là giá thị trường Mức giá này cũng

được Nhà nước quy định cho từng khu vực và chất lượng nhà, đồng thời được

điều chỉnh rất linh hoạt cho phù hợp với thực tế, vừa được coi là Nhà nước tác

động điều chỉnh tại chính thị trường đó Đối với đất nông nghiệp, đền bù thiệt hại theo tính chất của đất và loại đất (tốt, xấu)

Về TĐC, các khu TĐC và các khu nhà ở được xây dựng đồng bộ và kịp thời, thường xuyên đáp ứng nhu cầu nhiều loại căn hộ với các nhu cầu sử dụng khác nhau Các chủ sử dụng phải di chuyển đều được chính quyền chú ý điều kiện về việc làm, đối với các đối tượng chính sách xã hội được Nhà nước có chính sách riêng

Khi di dời thực hiện nguyên tắc chỗ ở mới tốt hơn chỗ ở cũ Khu TĐC được quy hoạch tổng thể (nhà ở, trường học, chợ), cân đối được giao thông động và tĩnh Trong quá trình đền bù GPMB phải lập các biện pháp xử lý đối với việc sắp xếp bồi thường khi không đạt được sự thống nhất, lúc này sẽ xử lý theo phương thức trước tiên là dựa vào trọng tài, sau đó theo khiếu tố

Tại thành phố Thượng Hải, tiêu chuẩn sắp xếp bồi thường di dời nhà hiện nay được thực hiện theo 3 loại:

- Loại 1: Lấy theo giá thị trường của nhà đất đối với nhà bị tháo dời cộng

thêm với “Giá tăng thêm nhân với diện tích xây dựng của ngôi nhà bị tháo dỡ”

- Loại 2: Đổi nhà theo tiêu chuẩn giá trị, bố trí nhà lấy theo giá thị

trường, giá tương đương với giá nhà bị tháo dỡ, di dời

- Loại 3: Bố trí nhà theo tiêu chuẩn diện tích, đây là tiêu chuẩn mà

chính quyền quận, huyện nơi có nhà di dời lập ra đối với những người có khó khăn về nhà ở Người bị di dời có thể chọn hình thức bố trí nhà ở cho phù hợp Dựa vào khu vực bố trí nhà ở để tăng diện tích, dựa theo phân cấp từng vùng trong Thành phố Càng ra ngoại vi hệ số tăng thêm càng cao, mức tăng thêm

có thể là 70%, 80% hay 100% [30]

2.3.3 Thái Lan

Hiến pháp Thái Lan năm 1982 quy định việc trưng dụng đất cho các mục đích xây dựng cơ sở hạ tầng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên cho đất nước, phát triển đô thị, cải tạo đất đai và các mục đích công cộng khác phải theo giá thị trường cho những người có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về tất cả các thiệt hại do việc trưng dụng gây ra và quy định việc đền

bù phải khách quan cho người chủ mảnh đất và người có quyền thừa kế tài sản

đó Dựa trên các qui định này, các ngành có qui định chi tiết cho việc thực hiện trưng dụng đất của ngành mình

Năm 1987 Thái Lan ban hành Luật về trưng dụng BĐS áp dụng cho việc trưng dụng đất sử dụng vào các mục đích xây dựng tiện ích công cộng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên hoặc các lợi ích khác cho đất nước, phát

triển đô thị, nông nghiệp, công nghiệp, cải tạo đất đai vào các mục đích công cộng Luật qui định những nguyên tắc về trưng dụng đất, nguyên tắc tính giá trị

đền bù các loại tài sản bị thiệt hại Căn cứ vào đó, từng ngành đưa ra các quy

định cụ thể về trình tự tiến hành đền bù TĐC, nguyên tắc cụ thể xác định giá trị

đền bù, các bước lập và phê duyệt dự án đền bù, thủ tục thành lập các cơ quan,

uỷ ban tính toán đền bù TĐC, trình tự đàm phán, nhận tiền đền bù, quyền khiếu nại, quyền khởi kiện đưa ra toà án Ví dụ: trong ngành điện năng thì cơ quan

điện lực Thái Lan là nơi có nhiều dự án đền bù TĐC lớn nhất nước, họ đã xây dựng chính sách riêng với mục tiêu: “ Đảm bảo cho những người bị ảnh hưởng một mức sống tốt hơn” thông qua việc cung cấp cơ sở hạ tầng có chất lượng và

đạt mức tối đa nhu cầu, đảm bảo cho những người bị ảnh hưởng có thu nhập cao hơn và được tham gia nhiều hơn vào quá trình phát triển xã hội, vì vậy thực

tế đã tỏ ra hiệu quả khi cần thu hồi đất trong nhiều dự án [30]

2.3.4 Ngân hàng Thế giới (WB) và Ngân hàng Phát triển châu á (ADB)

Theo kinh nghiệm của các tổ chức ngân hàng quốc tế thì “ chìa khoá dẫn tới việc đền bù TĐC hợp lý là chấp nhận và thực hiện chính sách phát triển mà con người là trung tâm chứ không hải chính sách đền bù vật chất ” [2] Vì vậy, mục tiêu chính sách đền bù TĐC của Ngân hàng thế giới (WB) và Ngân hàng Phát triển châu á (ADB) là việc đền bù TĐC sẽ được giảm thiểu càng nhiều càng tốt và đưa ra những biện pháp khôi phục để giúp người bị

ảnh hưởng cải thiện hoặc ít ra vẫn giữ được mức sống, khả năng thu nhập và mức độ sản xuất như trước khi chưa có dự án Các biện pháp phục hồi được cung cấp là đền bù theo giá thay thế nhà cửa và các kết cấu khác, đền bù đất nông nghiệp là lấy đất có cùng hiệu suất và phải thật gần với đất đã bị thu hồi,

đền bù đất thổ cư có cùng diện tích được người bị ảnh hưởng chấp nhận, giao

đất TĐC với thời hạn ngắn nhất Đối với đất đai và tài sản được đề bù chính sách của WB và ADB là phải đền bù theo giá xây dựng mới đối với tất cả các công trình xây dựng và qui định thời hạn đền bù TĐC hoàn thành trước một

tháng khi dự án triển khai thực hiện Về quyền được tư vấn và tham gia của các hộ bị thu hồi đất, WB và ADB quy định các thông tin về dự án cũng như chính sách đền bù TĐC của dự án phải thông báo đầy đủ, công khai để tham khảo ý kiến, hợp tác và tìm mọi cách thỏa mãn nhu cầu chính đáng của họ trong suốt quá trình lập kế hoạch đền bù TĐC cho tới khi thực hiện công tác lập kế hoạch Kế hoạch giải toả thu hồi đất được thực hiện sau khi đã hội ý với người bị thu hồi đất Việc lập kế hoạch cho công tác đền bù TĐC được WB và ADB coi là điều bắt buộc trong quá trình thẩm định dự án Mức độ chi tiết của

kế hoạch phụ thuộc vào số lượng người bị ảnh hưởng và mức độ tác động của

dự án Kế hoạch đền bù TĐC phải được coi là một phần của chương trình phát triển cụ thể, cung cấp đầy đủ nguồn vốn và cơ hội cho các hộ bị ảnh hưởng Ngoài ra còn phải áp dụng các biện pháp sao cho người bị di chuyển hoà nhập

được với cộng đồng mới Để thực hiện các biện pháp này, nguồn tài chính và vật chất cho việc di dân luôn được chuẩn bị sẵn

2.4 Chính sách đền bù thiệt hại ở Việt Nam khi Nhà nước thu hồi

đất qua các thời kỳ

2.4.1 Trước khi có Luật Đất đai 1993

ở nước ta, sau cách mạng tháng Tám năm 1945, lần đầu tiên nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoà ban hành Hiến pháp vào năm 1946 Bản Hiến pháp

này chỉ nói đến đất đai một cách khái quát như sau: “ Nhiệm vụ của dân tộc

ta trong giai đoạn này là phải bảo toàn lãnh thổ, giành độc lập hoàn toàn và kiến thiết quốc gia trên nền tảng dân chủ ” [10]

Đến năm 1953 Luật Cải cách ruộng đất được ban hành, Việt Nam thực hiện

cuộc cải cách ruộng đất theo khẩu hiệu “Người cày có ruộng” Một trong những

mục tiêu đầu tiên là thủ tiêu quyền chiếm hữu ruộng đất của thực dân Pháp và đế quốc xâm lược ở Việt Nam, xoá bỏ chế độ phong kiến, chiếm hữu ruộng đất của giai cấp địa chủ, thực hiện chế độ sở hữu ruộng đất của nông dân Luật này quy

định các điều khoản về tịch thu ruộng đất, trưng thu, trưng mua ruộng đất tuỳ

thuộc vào từng trường hợp cụ thể [16] Trên thực tế tịch thu là chủ yếu còn việc trưng mua theo giá thị trường ít xảy ra và nếu có sẽ được Nhà nước trả dần Khi cuộc cải cách ruộng đất hoàn thành, hộ nông dân được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu ruộng đất - hình thức sở hữu tư nhân Sau đó Nhà nước ta đã vận động nông dân vào làm ăn tập thể, đồng thời thành lập các nông trường quốc doanh, các trạm trại nông nghiệp - hình thức sở hữu tập thể

Ngày 14/4/1959, Thủ tướng Chính phủ ban hành Nghị định số 151/TTg quy định về thể lệ tạm thời trưng dụng ruộng đất, sau đó Uỷ ban kế hoạch Nhà nước và Bộ Nội vụ ban hành thông tư liên Bộ số 1424/TTLB ngày 06/ 7/1959

về việc thi hành Nghị định số 151/TTg của Chính phủ quy định thể lệ tạm thời

về trưng dụng ruộng đất để làm địa điểm xây dựng các công trình kiến thiết cơ bản với nguyên tắc đảm bảo kịp thời và đủ diện tích cho công trình xây dựng kiến thiết cơ bản, đồng thời chiếu cố đúng mức quyền lợi và đời sống của người có ruộng đất Đất thuộc sở hữu tư nhân hoặc tập thể khi bị trưng dụng thì thuộc sở hữu của Nhà nước Theo Nghị định 151/TTg, việc đền bù thiệt hại

do lấy đất gây nên phải bồi thường hai khoản: về đất thì bồi thường từ 1 đến 4 năm sản lượng thường niên của ruộng đất bị trưng thu; còn tài sản bị thiệt hại

có trên đất như nhà, công trình phục vụ sinh hoạt, mồ mả, hoa màu được bồi thường bằng tiền hoặc thóc Cách đền bù như vậy được thực hiện cho đến khi Hiến pháp năm 1980 ra đời

Hiến pháp năm 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, chính vì vậy việc thực hiện đền bù về đất không được thực hiện mà chỉ thực hiện đền bù những tài sản có trên đất hoặc những thiệt hại do việc thu hồi đất gây nên [12] Luật Đất

đai năm 1988 ban hành cũng dựa trên những điều cơ bản đó Ngày 31/5/1990, Hội

đồng Bộ trưởng ban hành quyết định số 186/HĐBT về việc đền bù thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng khi bị chuyển sang sử dụng vào mục đích khác thì phải bồi thường thiệt hại Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất nông nghiệp, đất có rừng để sử dụng vào mục đích khác thì phải bồi thường về đất nông nghiệp, đất có rừng cho Nhà nước Khoản tiền này được nộp vào ngân sách và được sử dụng vào

việc khai hoang, phục hoá, trồng rừng, cải tạo đất nông nghiệp, ổn định cuộc sống

định canh, định cư cho vùng bị lấy đất

2.4.2 Sau khi ban hành Luật Đất đai 1993

Hiến pháp năm 1992 quy định : “Nhà nước phát triển nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa ” Điều 17 quy định : “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý” Điều 18 quy định: “Các tổ chức và cá nhân được Nhà nước giao đất sử dụng lâu dài và được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật” Đặc biệt, tại Điều 23 quy định : “Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức không bị quốc hữu hoá Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của cá nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị trường Thể thức trưng mua, trưng dụng do luật định” [13] Những quy định trên đã tạo điều kiện

củng cố quyền hạn riêng của Nhà nước trong việc thu hồi đất đai cho mục đích an ninh, quốc phòng và các lợi ích quốc gia

Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực từ ngày 15/10/1993 Đây là văn kiện quan trọng nhất đối với việc thu hồi đất và đền bù thiệt hại của Nhà nước Luật

Đất đai quy định các loại đất sử dụng, các nguyên tắc sử dụng từng loại đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất Một thủ tục rất quan trọng và là cơ

sở pháp lý cho người sử dụng đất là họ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà Chính điều này làm căn cứ cho quyền được đền

bù khi Nhà nước thu hồi đất [18]

Điều 12 Luật Đất đai năm 1993 quy định: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất Tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất Chính phủ quy định khung giá các loại đất đối với từng vùng theo thời gian”

Điều 27 quy định: “Trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì

người thu hồi đất được đền bù thiệt hại”

Sau khi có Luật Đất đai năm 1993, Nhà nước đã ban hành các văn bản dưới luật như Nghị định, Thông tư và các văn bản pháp quy khác về quản lý

đất đai nhằm cụ thể hoá các điều luật, bao gồm:

- Nghị định 90/CP của Chính phủ ngày 17/9/1994 quy định về việc đền

bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào các mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng

- Nghị định 87/CP của Chính phủ ngày 17/8/1994 ban hành khung giá các loại đất

- Thông tư Liên bộ số 94/TTLB ngày 14/11/1994 của Liên Bộ Tài chính- Xây dựng- Tổng cục Địa chính- Ban vật giá Chính phủ hướng dẫn thi hành Nghị định 87/CP

- Nghị định 22/1998/ NĐ-CP của Chính phủ ngày 24/4/1998, thay thế Nghị định 90/CP

2.4.3 Luật sửa đổi một số điều của Luật Đất đai ban hành năm 1998

Luật Đất đai sửa đổi năm 1998 vẫn dựa trên nền tảng cơ bản của Luật năm 1993, chỉ một số Điều được bổ sung thêm cho phù hợp với thực tế Vấn

đề định giá đất và công tác đền bù thiệt hại chưa được đề cập nhiều mặc dù lúc này vấn đề GPMB đang là việc làm cần giải quyết Thực tế công tác GPMB diễn ra quá chậm và các chính sách chưa rõ ràng [19]

Nghị định 22/1998/ND-CP của Chính phủ về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất đã được sửa đổi như xác định mức đất để tính đền bù, giá đền bù, lập khu TĐC, quyền và nghĩa vụ của người bị thu hồi đất phải chuyển đến nơi ở mới, các chính sách hỗ trợ và các điều kiện bắt buộc phải có của khu TĐC, Hội đồng đền bù GPMB và thẩm định phương án đền bù GPMB [28]

- Thông tư 145/1998/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định 22/1998/NĐ-CP của Chính phủ bao gồm các phương pháp xác định

hệ số K, nội dung và chế độ quản lý, phương án đền bù và một số nội dung khác

- Văn bản số 4448/TC-QLCS ngày 04/9/1999 của Cục Quản lý Công sản -

Bộ tài chính hướng dẫn xử lý một số vướng mắc trong công tác đền bù GPMB

2.4.4 Công tác đền bù, giải phóng mặt bằng hiện nay (theo Luật Đất đai sửa đổi năm 2001)

Mục tiêu của quốc gia là người dân có ăn, có mặc, có chỗ ở ổn định và

được học hành nâng cao dân trí để xây dựng đất nước Chính vì vậy trong thời

kỳ CNH, HĐH đất nước sẽ có nhiều khu đô thị, nhiều điểm dân cư, nhiều khu sản xuất, văn hoá được xây dựng thì việc di chuyển giải toả dân cư là không thể tránh khỏi

Hiện nay, có rất nhiều các dự án phát triển cơ sở hạ tầng, các khu công nghiệp, khu thương mại đang được thực hiện và trong tương lai con số các dự án sẽ tăng lên rất nhanh Các dự án này đều phải có mặt bằng để xây dựng vì vậy Nhà nước sẽ phải thu hồi một phần đất của nhân dân Khi thu hồi đất, Nhà nước đã tính toán đến lợi ích thu được từ việc sử dụng đất, chuyển đổi cơ cấu ngành nghề, ổn

định cuộc sống của người dân trong diện được đền bù, đảm bảo công bằng đồng thời cũng góp phần điều chỉnh hiện trạng sử dụng đất theo quy hoạch được phê duyệt

Hiện nay vấn đề GPMB diễn ra chậm, chưa hiệu quả, người dân khiếu kiện nhiều làm ảnh hưởng đến tiến độ thi công, đồng thời công tác quản lý quy hoạch xây dựng còn nhiều bất cập ảnh hưởng đến tiến độ của các dự án

Đối với một số địa phương, công tác GPMB dường như là công việc luôn luôn mới vì chỉ khi có dự án mới thành lập hội đồng đền bù Hội đồng đền bù thông thường chỉ kiêm nhiệm hoặc điều động tạm thời, thậm chí là hợp đồng ngắn hạn, không có bộ phận chuyên trách, do đó khi tích luỹ được chút ít kinh nghiệm là lúc kết thúc dự án Mặt khác, thường là khi thu hồi đất và thực hiện công tác đền bù thiệt hại về đất lại phải giải quyết tranh chấp, giải quyết các

trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai mà những trường hợp sử dụng đất bất hợp pháp phải xử lý là rất khó khăn, mang tính xã hội phức tạp Việc đền bù thiệt hại nhìn chung chỉ đền bù về giá trị đất và tài sản trên đất còn cuộc sống của người dân bị mất đất sau khi bị thu hồi thì chưa được quan tâm hoặc nếu có thì chỉ mang tính hình thức Việc đền bù thiệt hại về tài sản có trên đất tiến hành từ trước tới nay khá dễ dàng nhưng vấn đề đền bù thiệt hại đất đai mới

được thực hiện sau khi có Luật Đất đai năm 1993, tức là khi Nhà nước ban hành chính sách giao đất cho người dân sử dụng ổn định lâu dài

Từ thực tế tình hình quản lý nhà nước về đất đai và các chính sách đất

đai, chính sách đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất qua các thời kỳ và hiện tại, chúng tôi nhận thấy rằng việc chỉnh lý, bổ sung chính sách đền bù khi Nhà nước thu hồi đất là cần thiết nhằm góp phần đẩy nhanh tiến độ GPMB thực hiện CNH- HĐH, ổn định đời sống nhân dân

2.5 Thực trang Đền bù giải phóng mặt bằng ở một số địa phương trong cả nước [3]

2.5.1 Hà Nội

Trước yêu cầu xây dựng Thủ đô trong thời kỳ CNH, HĐH, khối lượng các dự án xây dựng đô thị và công nghiệp ngày càng lớn đặt ra cho công tác GPMB của Thành phố Hà Nội một nhiệm vụ hết sức nặng nề, khó khăn và phức tạp Theo dự kiến, năm 2003, Hà Nội có khoảng 400 dự án liên quan đến công tác GPMB, trong đó nhiều dự án có quy mô chiếm dụng đất lớn như quốc lộ 5 kéo dài, đường vành đai 2, khu đô thị Nam Thăng Long Đến hết tháng 8 năm 2003, trên địa bàn thành phố đang triển khai khoảng 383 dự án liên quan đến công tác GPMB , với diện tích đất thu hồi là 2.453 ha liên quan

đến 56.834 hộ gia đình, trong đó 324 dự án đủ điều kiện tổ chức GPMB với 1.761 ha với khoảng 32.574 hộ Đây thực sự là khối lượng công việc không nhỏ mà Thành phố Hà Nội đang phải giải quyết sao cho vừa đảm bảo tiến độ của các dự án, các mục tiêu đề ra và ổn định đời sống nhân dân trong các khu vực phải giải toả, di dời

Tuy nhiên để hoàn thành công tác GPMB trên địa bàn Thành phố Hà Nội không phải là một việc dễ dàng Bởi nhiều khu vực quy hoạch chi tiết đã

được công bố, cắm mốc nhưng việc triển khai dự án kéo dài, gây khó khăn cho công tác quản lý Nhà nước Nhiều quy hoạch đường gắn liền với tuyến phố mới được triển khai nhưng gặp rất nhiều khó khăn như đường Kim Liên -

ô chợ dừa, đường Láng Hạ - Thanh Xuân Nguyên nhân chính là do các khiếu kiện với mục đích tồn tại nhà cửa tại chỗ để hưởng lợi khi Nhà nước đầu tư mở rộng đường

Chính sách bồi thường cũng là nguyên nhân gây trở ngại cho công tác GPMB Việc chậm điều chỉnh giá các loại đất (ban hành từ năm 1997) và quy

định bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất (ban hành năm 1998) không còn phù hợp với thực tế, phương pháp và cách thức tiến hành xác định giá bồi thường theo Thông tư 145/TT của Thủ tướng Chính phủ còn nhiều bất cập, phụ thuộc vào thực tế thị trường dẫn đến phải thay đổi giá bồi thường nhiều lần trong thời gian ngắn như dự án đường Vật lý - đê Bưởi, nút Ngã Tư Sở gây chậm trễ khi triển khai dự án và tâm lý chần chừ, yêu sách để đợi điều chỉnh giá của những người bị di dời

Theo số liệu thống kê, đến thời điểm hiện nay các dự án mới đảm bảo

40 đến 50% quỹ nhà đất TĐC Trong năm 2003 nhu cầu cần 7.000 căn hộ và lô đất nhưng thực tế khả năng mới đáp ứng được 4.500 căn hộ, lô đất Tình trạng thiếu quỹ nhà, quỹ đất TĐC vẫn chưa được giải quyết, dự kiến còn mất cân đối Hầu hết các chủ dự án không chuẩn bị được quỹ nhà, quỹ đất TĐC cho dự án của mình Nhiều dự án phải giãn tiến độ do không có nhà, đất đai TĐC như dự án thoát nước giai đoạn I, các dự án do ban quản lý các dự án trọng điểm phát triển đô thị Hà Nội làm chủ dự án

Mặc dù công tác GPMB còn nhiều vấn đề bất cập phải tháo gỡ nhưng với tinh thần quyết tâm UBND Thành phố Hà Nội đã có sự chỉ đạo cụ thể và nghiêm túc, vì vậy công tác GPMB của Thành phố Hà Nội đã đạt được những kết quả đáng khích lệ Năm 2002 có 309 dự án đủ điều kiện GPMB, đã thực

hiện bàn giao 194 dự án với diện tích 1.003 ha, chi trả 930 tỷ đồng cho 27.267

hộ dân, số hộ bố trí TĐC là 969 hộ So với năm 2001 số dự án hoàn thành GPMB năm 2002 tăng 22%, diện tích tăng 37%

Năm 2003 trên địa bàn Thành phố Hà Nội đã triển khai khoảng 383 dự

án liên quan đến công tác GPMB với diện tích thu hồi là 2.453 ha đất, liên quan đến 56.834 hộ gia đình trong đó có 324 dự án đủ điều kiện GPMB với 1.764 ha đất, đã có 77 dự án với 383 ha đất bàn giao được mặt bằng để thi công, số tiền bồi thường hỗ trợ đã chi trả là 510 tỷ đồng cho 10.058 hộ và bố trí TĐC cho 1.336 hộ

Năm 2004, Thành phố còn phải thực hiện bàn giao 54 dự án với diện tích 348 ha, số tiền chi trả là 540,3 tỷ đồng, liên quan đến 9.023 hộ dân và phải bố trí TĐC cho 880 hộ

Công tác GPMB khi Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội trên địa bàn Thành phố Hà Nội đang được thực hiện với nỗ lực cao hơn và giải pháp mới với phương châm quyết liệt hơn Nhờ vậy công tác GPMB đã góp phần quan trọng vào qúa trình CNH, HĐH Thủ đô Hà Nội, nâng cao văn minh đô thị

2.5.2 Thành phố Việt Trì

Việt Trì là thành phố công nghiệp, trung tâm chính trị, kinh tế và văn hoá của tỉnh Phú Thọ Những năm gần đây, trong sự nghiệp phát triển chung của cả nước, kinh tế xã hội Việt Trì cũng phát triển khá nhanh, mỗi năm có hàng chục dự án với tổng diện tích cần GPMB là hàng chục ha đất để giao đất hoặc cho thuê đất

Nhận thức rõ tầm quan trọng của việc GPMB đối với nhịp độ phát triển

đô thị, công tác đền bù GPMB ở Việt Trì luôn được các cấp quan tâm, tập trung công sức chỉ đạo giải quyết Tuy nhiên công tác GPMB vẫn gặp nhiều khó khăn đòi hỏi phải được nghiên cứu, xem xét

Với người dân, đất đai nhà cửa là vấn đề rất nhạy cảm, không chỉ là tài sản lớn mà còn liên quan tới tập tục, nếp sống của họ Người dân có tâm lý

không muốn di chuyển chỗ ở (thậm chí ngay cả trong trường hợp họ tự thấy mức đền bù có lợi hơn so với bán nhà hoặc chuyển quyền sử dụng đất), có người thì e ngại "sểnh nhà ra thất nghiệp" hoặc " lạ nước lạ cái" ở nơi ở mới, người thì ngại nơi ở mới sẽ không được rộng rãi như nơi đang sinh sống Người thì băn khoăn sẽ không biết sống ra sao khi ruộng đất canh tác không còn Về quyền lợi đền bù, phần lớn các trường hợp trong diện GPMB đều khiếu nại giá đền bù do UBND Tỉnh quy định là thấp Bỏ qua yếu tố tâm lý

"mất gì mà không kêu ca, biết đâu sẽ được đáp ứng", những thắc mắc trên không phải không có những yếu tố cần phải xem xét, nghiên cứu Chẳng hạn bảng giá đất được xây dựng chủ yếu dựa trên yếu tố quy hoạch và sinh lời trong kinh doanh, nên giá đất ở các khu dân cư nông thôn hoặc kiểu nông thôn

ở các phường (chưa có quy hoạch, hạ tầng kém) là khá thấp so với nơi khác trong khi đối với nhiều người dân, đất thổ cư là để ở nên yếu tố nền móng là quan trọng Cũng như vậy giá đất nông nghiệp được xác định dựa vào hạng

đất, song hạng đất được xác định từ nhiều năm trước không tránh khỏi có nơi không còn phù hợp với thực tế Ngoài ra sự lạc hậu của bảng giá đền bù nhà

đất so với biến động thị trường cũng là một thực tế

2.5.3 Thành phố Hải Phòng

Tại Hải Phòng, cùng với sự phát triển của đất nước, các dự án đầu tư có

sử dụng đất tại thời điểm này bắt đầu gia tăng Trong quá trình thực hiện, UBND Thành phố và các ngành chức năng vừa làm, vừa nghiên cứu để hoàn thiện chính sách trên cơ sở đảm bảo quyền lợi chính đáng của người bị thu hồi

đất, tuân thủ các chính sách của Nhà nước và quy định của pháp luật Trong thời gian qua, công tác đền bù, GPMB đã được các ngành, các cấp thực hiện tuy còn nhiều vướng mắc, song phần nào cũng giải quyết được vấn đề bàn giao mặt bằng cho các dự án Trong thời gian từ 15/11/2001 đến 21/8/2003, ngành địa chính đã cùng với các ngành có liên quan tổ chức kiểm kê, lập phương án bồi thường cho 109 dự án trong đó đã chi trả xong tiền bồi thường cho 81 dự án với diện tích đất 673.709 ha, kinh phí bồi thường 156.236 tỷ

đồng, hoàn thành phương án bồi thường trình UBND Thành phố phê duyệt cho

dự án với diện tích 55.144 ha đất, giá trị bồi thường 10,7 tỷ đồng Đang triển khai kiểm kê, lập phương án bồi thường cho 22 dự án với diện tích chiếm đất

là 689.798 ha Các huyện, quận, thị xã đã kiểm kê, lập phương án bồi thường cho 76 dự án, đã chi trả xong tiền bồi thường cho 50 dự án, còn 26 dự án đang tiến hành kiểm kê lập phương án bồi thường và trình phê duyệt (huyện An Hải

15 dự án, huyện Kiến Thuỵ 3 dự án, huyện Thuỷ Nguyên 1 dự án, quận Ngô Quyền 3 dự án, quận Hồng Bàng 18 dự án, quận Kiến An 26 dự án, Thị xã Đồ Sơn 3 dự án)

2.6 Cơ sở pháp lý của việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất theo Nghị định 22/NĐ-CP của Chính phủ [28]

2.6.1 Công tác tổ chức

- Hội đồng đền bù thiệt hại GPMB:

+ Căn cứ vào quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, căn cứ vào quy mô, đặc điểm, tính chất của từng dự án, UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương chỉ đạo lập hội đồng đền bù thiệt hại GPMB

ở cấp huyện, thị xã, thành phố trực thuộc Tỉnh

+ Hội đồng đền bù thiệt hại GPMB được lập cho từng công trình (dự án)

và hoạt động cho đến khi thực hiện xong việc đền bù thiệt hại GPMB cho công trình đó

2.6.2 Trình tự thực hiện

- Khi có quyết định thu hồi đất, Chủ tịch UBND tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương chỉ đạo lập hội đồng đền bù thiệt hại GPMB Hội đồng đền

bù thiệt hại GPMB phát tờ khai, tuyên truyền, hướng dẫn kê khai, thu tờ khai

Sở Địa chính phối hợp với UBND quận, huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh soát xét lại quỹ đất dùng để đền bù bằng đất

- Khi được hội đồng đền bù phát tờ khai, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có

đất bị thu hồi kê khai diện tích, hạng đất, loại đất, vị trí, số lượng tài sản hiện có trên đất gửi UBND xã xác nhận, sau đó gửi Hội đồng đền bù GPMB cấp huyện,

thị xã, thành phố thuộc tỉnh (nếu Hội đồng đền bù GPMB lập ở cấp tỉnh)

- Hội đồng đền bù GPMB kiểm tra, kiểm kê thực tế bị thiệt hại, so sánh với tờ khai có sự tham gia của các bên có liên quan Từ đó xác định được thiệt hại về đất và tài sản của người sử dụng đất có đất bị thu hồi

- UBND xã, phường, thị trấn tổng hợp, báo cáo lại Hội đồng nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh tình hình sử dụng quỹ đất dùng

đền bù thiệt hại tại xã

- Hội đồng đền bù GPMB xác định tổng mức phải đền bù thiệt hại cho toàn bộ diện tích đất bị thu hồi, toàn bộ tài sản hiện có trên đất và các khoản

đền bù khác, xác định mức đền bù, trợ cấp, hỗ trợ cho từng đối tượng, tổng hợp phương án đền bù để báo cáo Hội đồng thẩm định cấp tỉnh trình Chủ tịch UBND tỉnh phê duyệt (với trường hợp Hội đồng đền bù GPMB cấp huyện) hoặc trình UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương phê duyệt (đối với trường hợp Hội đồng đền bù thiệt hại GPMB tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương)

(4) Tổng hợp báo cáoXác định tổng

mức đền bù

Thành lập hội đồng giải phóng mặt bằng

Sơ đồ trình tự thực hiện đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng

(Theo Nghị định 22/1998/NĐ-CP)

2.6.3 Trách nhiệm của các cấp, các ngành

- Trách nhiệm của UBND các cấp, các ngành :

+ Chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương chịu trách nhiệm chỉ đạo Hội đồng đền bù thiệt hại GPMB lập phương án và phê duyệt phương án theo đề nghị của Chủ tịch UBND quận, huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh, đã được Hội đồng cấp tỉnh thẩm định

+ Giám đốc Sở Tài chính - Vật giá có trách nhiệm:

Xác định giá đất, giá cây trồng, vật nuôi để tính đền bù thiệt hại, trình UBND cấp tỉnh phê duyệt làm căn cứ hướng dẫn Hội đồng đền bù thiệt hại GPMB cấp huyện

Trực tiếp giám sát, kiểm tra, hướng dẫn việc chi trả tiền đền bù cho từng

đối tượng và chi phí cho công tác đền bù thiệt hại GPMB

+ Giám đốc Sở Xây dựng có trách nhiệm:

Xác định quy mô, diện tích, tính chất hợp pháp, không hợp pháp của các công trình xây dựng gắn liền với đất bị thu hồi, làm cơ sở cho việc đền bù thiệt hại và trợ cấp cho từng đối tượng

Kết hợp với UBND cấp huyện xác định khả năng quỹ đất dùng để đền

bù thiệt hại bằng đất, báo cáo chủ tịch UBND cấp tỉnh và gửi Hội đồng đền bù thiệt hại GPMB làm cơ sở cho việc lập phương án đền bù thiệt hại

Thực hiện các nhiệm vụ về quản lý đất đai theo Luật đất đai năm 2003

để tổ chức thực hiện đền bù và lập khu TĐC mới

+ Bộ Xây dựng có trách nhiệm:

Hướng dẫn, kiểm tra UBND các cấp trong việc xác định tính hợp pháp của các công trình xây dựng để tính đền bù thiệt hại, lập khu TĐC Phối hợp với các Bộ, ngành hướng dẫn, kiểm tra việc đền bù thiệt hại GPMB theo phạm

vi, quyền hạn được giao

+ Bộ Tài chính có trách nhiệm:

Chủ trì phối hợp với các ngành có liên quan chịu trách nhiệm hoàn chỉnh đền bù thiệt hại cụ thể cho từng công trình khi có ý kiến đề nghị của UBND tỉnh Tổ chức thu và cấp phát kịp thời các khoản thu và chi đền bù thuộc vốn ngân sách Nhà nước, kiểm tra việc thực hiện chính sách đền bù

+ Bộ Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm:

Hướng dẫn, kiểm tra UBND các cấp trong việc xác định chủ sử dụng

đất được đền bù, được hỗ trợ và không được đền bù làm cơ sở cho việc đền bù thiệt hại

Thực hiện các nhiệm vụ về quản lý đất đai trong việc đền bù và lập khu TĐC

+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất có trách nhiệm:

Chấp hành đầy đủ và đúng thời gian về thu hồi đất, GPMB theo quy

định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

+ Chủ dự án có trách nhiệm:

Tham gia Hội đồng đền bù, cung cấp các tư liệu cần thiết để thực hiện nhiệm vụ của mình

Tổ chức chi trả tiền đền bù kịp thời cho các đối tượng được đền bù theo phương án được phê duyệt

Về quyền được tư vấn và tham gia của các hộ bị ảnh hưởng, các tổ chức quốc tế quy định các thông tin về dự án cũng như chính sách đền bù TĐC của

dự án phải thông báo đầy đủ, công khai để tham khảo ý kiến, hợp tác, thậm chí trao quyền cho các hộ bị ảnh hưởng và tìm mọi cách thỏa mãn nhu cầu chính đáng của họ trong suốt quá trình lập kế hoạch đền bù TĐC cho tới khi thực hiện công tác lập kế hoạch

2.6.4 Khiếu nại và thời hiệu

Người bị thu hồi đất nếu thấy quyết định đền bù thiệt hại không đúng với quy định thì được quyền khiếu nại và được giải quyết theo Luật hiện hành

và theo Pháp lệnh khiếu nại, tố cáo của công dân Người khiếu nại phải gửi

đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền để giải quyết trong vòng 15 ngày kể

từ ngày nhận được quyết định đền bù thiệt hại, quá thời hạn này đơn khiếu nại không có giá trị pháp lý để xem xét, giải quyết

Trong khi chờ khiếu nại vẫn phải chấp hành di chuyển, GPMB và giao

đất đúng kế hoạch được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quy định

2.7 Những vấn đề tồn tại cần được nghiên cứu

2.7.1 Thực tiễn đền bù giải phóng mặt bằng

- Vấn đề đền bù và GPMB ở Việt Nam đã được đặt ra từ rất sớm Từ ngày 14/4/1959 đã có Nghị định 151/TTg ban hành "Quy định thể lệ tạm thời về trưng dụng ruộng đất", tiếp theo là Thông tư số 1792/TTg ngày 11/1/1970 của Thủ tướng Chính phủ quy định một số điểm tạm thời về "bồi thường nhà cửa, đất đai cây cối lưu niên, các hoa màu cho nhân dân ở những vùng xây dựng kinh tế mở rộng của thành phố" Sau khi có Luật đất đai (1988) và bước vào thời kỳ đổi mới, vấn đề này ngày càng được chú trọng xử lý đồng bộ phù hợp với tình hình mới bắt

đầu từ Quyết định 186/HĐBT ngày 31/5/1990 " Về đền bù thiệt hại đất nông

nghiệp, đất có rừng khi chuyển sang sử dụng mục đích khác" cùng với hàng loạt các văn bản pháp quy mới về những vấn đề mới có liên quan (giá đất, quyền của người sử dụng đất, quản lý quy hoạch đô thị ) đã hình thành một hệ thống chính sách và tổ chức cho công tác đền bù GPMB, hiện nay chúng ta đang thực hiện đền

bù theo Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998

- Nghiên cứu kỹ nội dung các văn bản pháp quy trên đây thấy rõ được một

điều các chính sách đền bù GPMB là xuất phát từ nhu cầu thực tiễn và được điều chỉnh tích cực để phù hợp với các biến động của tình hình Trên thực tế đã có tác dụng tích cực trong việc đảm bảo sự cân đối và ổn định trong phát triển, khuyến khích được đầu tư và tương đối giữ được nguyên tắc công bằng Tuy nhiên, nếu so với những yêu cầu mới vẫn còn một số bất cập đó là:

+ Ban đầu việc "đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất" vẫn mang phong cách "huy động thời chiến", phải đặt lợi ích xã hội, lợi ích công cộng lên trên hết, sẵn sàng hy sinh lợi ích cá nhân, nên việc đền bù là tuỳ thuộc vào hoàn cảnh cụ thể, chưa có tiêu chuẩn định mức rõ và người bị ảnh hưởng sẵn sàng chịu đựng, còn nhà quản lý cũng xem là chuyện đương nhiên và đơn giản

+ Ngày nay trong nền kinh tế thị trường có yêu cầu rất cụ thể về công bằng xã hội, lợi ích chính đáng của cá nhân được tôn trọng và khuyên khích phát huy

đồng thời với lợi ích xã hội và lợi ích cộng đồng con người cụ thể vừa là động lực vừa là mục tiêu của phát triển nên những quy định đã có là chưa đầy đủ, xét về mặt xã hội thì chưa đảm bảo cân bằng giữa lợi ích chung (Nhà nước, xã hội, cộng

đồng) và lợi ích riêng (cá nhân, hộ gia đình, tổ chức bị ảnh hưởng) Trong nhiều trường hợp mục tiêu GPMB nhanh gọn ít tốn kém được quan tâm nhiều hơn so với mục tiêu đền bù sao cho người chịu ảnh hưởng khôi phục được mức sống ban đầu Nghị định 22/1998/NĐ-CP đã có nhiều quy định để khắc phục nhược điểm này nhưng vẫn chưa được đồng bộ và cũng mới triển khai trong những năm gần đây nên trên thực tế vẫn chưa được giải quyết tận gốc

+ Vấn đề cần được nhận thức lại cho thật đầy đủ là việc đền bù GPMB là một phần không thể xem nhẹ của nội dung phát triển; Các hoạt động khôi phục

mức sống của những người bị ảnh hưởng cũng có ý nghĩa quan trọng như việc xây dựng các công trình trên đất được giải phóng đồng thời còn phải đảm bảo các hiệu quả kinh tế xã hội là hơn hẳn so với trước khi GPMB, không thể chấp nhận một tình trạng là trong khi các công trình xây dựng mang lại lợi ích cho số đông thì lại phải đẩy một số người vốn đang sử dụng đất đó vốn đang khó khăn thậm chí còn không được như trước khi xây dựng công trình

+ Trong bối cảnh mới, thì các chính sách của nhà nước cần được thể hiện

đồng bộ và minh bạch trong việc đảm bảo quyền và nghĩa vụ của nhà đầu tư cũng như người chịu ảnh hưởng được thực hiện một cách thông suất vì lợi ích của sự phát triển

- Do chưa hoàn toàn thoát khỏi cơ chế bao cấp nên kinh phí dùng để đền bù GPMB đều rút từ ngân sách trong khi lợi ích do phát triển mang lại chưa trở thành nguồn thu đầy đủ, ổn định và hợp pháp của nhà đầu tư Thông thường các công trình hạ tầng kỹ thuật, xã hội được xây dựng mới đều làm cho giá đất vùng lân cận tăng lên, sau khi công trình hoàn thành người đang sử dụng đất đó đương nhiên

được hưởng mà không phải làm bất kỳ nghĩa vụ nào chính điều này không chỉ đã hạn chế về năng lực giải quyết nhiệm vụ GPMB, mà còn làm phát sinh quan hệ bất bình đẳng kinh tế, xã hội lâu dài về sau

Trong bối cảnh hệ thống pháp luật chưa đồng bộ, đang trong quá trình hoàn thiện thậm chí có trường hợp còn gây xung đột pháp lý thì việc chỉ dựa vào chứng

cớ pháp lý để giải quyết đền bù là chưa đầy đủ, trong rất nhiều trường hợp phải coi trọng hiện trạng và tôn trọng những vấn đề có tính lịch sử tập quán có tính xã hội

được cộng đồng chấp nhận

Hầu hết các dự án xây dựng ở nước ta đều bị ách tắc việc đền bù GPMB làm cho tiến độ thi công công trình không đạt kế hoạch Điều đó đã gây thiệt hại không nhỏ cho đầu tư xây dựng

- Đối với các dự án đầu tư sản xuất kinh doanh do không đáp ứng được tiến

độ đầu tư vì vậy nhiều dựa án đã mất cơ hội kinh doanh hiệu quả kinh doanh thấp

- Đối với các đầu tư không kinh doanh thời gian thi công kéo dài tiến độ thị công bị ngắt quãng đã gây ra sự lãng phí lớn và ảnh hưởng tới chất lượng công trình

Nhiều nơi mặc dù việc đền bù GPMB được thực hiện bằng các biện pháp hành chính đã dẫn đến khiếu kiện của nhân dân kéo dài không thể giải quyết được, trong khiếu kiện đó cái chính là người dân không thoả mãn với việc đền bù của các chủ dự án hoặc trong việc định giá thiếu công bằng.[5, 25]

2.7.2 Những yếu tố tác động đến công tác đền bù giải phóng mặt bằng và tái định cư khi thực hiện Nghị định 22/CP

2.7.2.1 Yếu tố quản lý Nhà nước về đất đai tác động đến công tác đền bù GPMB và TĐC

Hiện nay, nhu cầu về đất đai để phục vụ cho mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng ngày càng tăng Trong những năm gần đây, việc thu hồi đất GPMB là điều kiện tiên quyết để triển khai các dự án nhưng đây lại là khâu gây nhiều ách tắc mà chủ yếu là do công tác quản lý Nhà nước về đất đai của các địa phương còn yếu kém không chặt chẽ nhiều vướng mắc trong quan hệ quản lý và sử dụng đất đai để tồn đọng khá dài không giải quyết được Không ít các trường hợp Nhà nước phải mặc nhiên công nhận QSDĐ của các chủ sử dụng không có chứng thư pháp lý vi phạm luật đất đai Tình trạng tranh chấp đất đai khiếu kiện trong nhân dân do không

có giấy tờ hợp pháp hay vì một quyết định không đúng của cấp có thẩm quyền, hiện tượng kéo dài tiến độ GPMB các dự án do các bên không nghiêm chỉnh thi hành pháp luật đều xuất phát từ nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất

đai công tác định giá đất năng lực thể chế và tính pháp lý trong xã hội

- Tác động của nhiệm vụ điều tra khảo sát, đo đạc, đánh giá phân hạng

đất và lập bản đồ địa chính:

Việc điều tra khảo sát, đo đạc thành lập bản đồ địa chính (BĐĐC) và

đánh giá phân hạng đất được thực hiện thống nhất trong cả nước theo qui định