Đánh giá việc thực hiện hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất ở một số dự án trên địa bà

Đánh giá việc thực hiện hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất ở một số dự án trên địa bà

BỘ GIÁO DỤC ðÀO TẠO TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

ðĂNG THỊ THUÝ

ðÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ðẤT Ở MỘT SỐ DỰ

ÁN TRÊN ðỊA BÀN HUYỆN HOÀI ðỨC – TP HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP

Chuyên ngành : Quản lý ñất ñai

Người hướng dẫn : PGS.TS NGUYỄN XUÂN THÀNH

HÀ NỘI - 2011

LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan ñây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào

Tôi cam ñoan rằng, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn này

ñã ñược cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñược chỉ rõ nguồn gốc

Hà n ội, ngày… tháng… năm 2011

Tác gi ả luận văn

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình h ọc tập và rèn luyện tại trường ðại học Nông nghiệp

Hà N ội ðược sự dạy dỗ, chỉ bảo ân cần của các Thầy giáo, Cô giáo trong khoa Tài nguyên và Môi tr ường nói riêng cũng như các Thầy giáo, Cô giáo trong Tr ường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội nói chung ñã trang bị cho em

nh ững kiến thức cơ bản về chuyên môn cũng như cuộc sống, tạo cho em hành trang v ững chắc trong công tác sau này

Xu ất phát từ sự kính trọng và lòng biết ơn sâu sắc, em xin chân thành

c ảm ơn các Thầy Cô ðặc biệt ñể hoàn thành luận văn tốt nghiệp này, trước hết em xin g ởi lời cảm ơn chân thành nhất tới Thầy giáo – PGS.TS Nguyễn Xuân Thành ñã

ch ỉ bảo tận tình và trực tiếp hướng dẫn em trong suốt thời gian thực hiện ñề tài

Em xin chân thành c ảm ơn Ủy ban nhân dân huyện Hoài ðức, Phòng Tài nguyên và Môi tr ường huyện Hoài ðức, Ban Giải phóng mặt bằng huy ện Hoài ðức, Hội ñồng bồi thường, giải phóng mặt bằng huyện Hoài ðức, UBND xã Vân Canh - huyện Hoài ðức và các phòng ban khác của UBND huy ện Hoài ðức ñã trực tiếp giúp ñỡ em trong suốt thời gian nghiên c ứu ñề tài

Em xin chân thành c ảm ơn sự giúp ñỡ quý báu ñó!

V ới quỹ thời gian có hạn và kinh nghiệm chưa nhiều nên ñề tài của em không tránh kh ỏi những thiếu sót Kính mong sự ñóng góp ý kiến của các thầy

cô và các b ạn ñể ñề tài ñược hoàn thiện hơn

Em xin kính chúc các Th ầy giáo, Cô giáo và các Cô, Chú luôn mạnh

kh ỏe – hạnh phúc

M ột lần nữa em xin chân thành cảm ơn!

Hà N ội, Ngày 15 tháng 07 năm 2011

Sinh viên

ðăng Thị Thuý

2.2 Chắnh sách bồi thường giải phóng mặt bằng và tái ựịnh cư trên

2.3 Chắnh sách bồi thường giải phóng mặt bằng và tái ựịnh cư khi

3 đỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP

4.1 điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Hoài đức Ờ Thành phố

4.1.2 đánh giá chung về ựiều kiện tự nhiên, tài nguyên và cảnh quan

4.1.4 Nhận xét chung về thực trạng phát triển kinh tế - xã hội và ựịnh

4.3 Tình hình chung về công tác bồi thường thiệt hại khi Nhà nước

thu hồi ựất trên ựịa bàn huyện Hoài đức - thành phố Hà Nội 43

4.3.1 Trình tự thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước

4.3.2 Trách nhiệm của các cấp, các ngành trong công tác bồi thường,

4.3.3 Tình hình chung về công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà

nước thu hồi ựất trên ựịa bàn huyện Hoài đức trong thời gian qua 48

4.5 đánh giá việc thực hiện chắnh sách bồi thường giải phóng mặt

4.5.2 đánh giá việc thực hiện giá bồi thường, hỗ trợ về ựất, tài sản, cây

FDI ðầu tư trực tiếp từ nước ngoài

Qð-UBND Quyết ñịnh của uỷ ban nhân dân

GPMB Giải phóng mặt bằng

DANH MỤC BẢNG

4.4 Xác ñịnh ñối tượng ñược bồi thường và không ñược bồi thường 57

4.5 Quan ñiểm của người có ñất bị thu hồi trong việc xác ñịnh ñối

4.6 Tổng hợp diện tích thu hồi của dự án ðầu tư xây dựng khu biệt

4.7 Tổng hợp số tiền ñất ñược bồi thường, hỗ trợ GPMB dự án ñầu

4.8 Tổng hợp diện tích thu hồi của dự án ðầu tư xây dựng khu ñô thị

4.9 Tổng hợp số tiền ñất ñược bồi thường, hỗ trợ GPMB dự án ñầu

4.11 Tổng hợp các khoản hỗ trợ của dự án ðầu tư xây dựng khu biệt

4.12 Tổng hợp các khoản hỗ trợ của dự án ðầu tư xây dựng khu ñô

DANH MỤC HÌNH

4.1 Thiết kế dự án ñầu tư xây dựng khu biệt thự nhà vườn Orange

4.2 Thiết kế dự án ñầu tư xây dựng khu ñô thị ðại học Vân Canh 52

4.3 Ảnh Công ty Cổ phần Vinapol ñang thi công hạ tầng dự án ðầu

tư xây dựng khu biệt thự nhà vườn Orange trên mặt bằng sạch 75

4.4 Ảnh Công ty Cổ phần ðầu tư An Lạc ñang thi công hạ tầng dự án

ðầu tư xây dựng khu ñô thị ñại học Vân Canh trên mặt bằng sạch 76

1 ðẶT VẤN ðỀ

1.1 Tính cấp thiết của ñề tài

ðất ñai là tài sản vô cùng quý giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất ñặc biệt, là thành phần quan trọng hàng ñầu của môi trường sống, là ñịa bàn xây dựng và phát triển dân sinh, kinh tế sản xuất, an ninh quốc phòng Hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam chương II ñiều 18 ñã xác ñịnh “Nhà nước thống nhất quản lý ñất ñai theo quy hoạch và pháp luật, ñảm bảo sử dụng ñất ñúng mục ñích và có hiệu quả Nhà nước giao ñất cho các tổ chức và cá nhân ổn ñịnh lâu dài”

Trong quá trình công nghiệp hoá, ñô thị hoá và hiện ñại hoá ñất nước, việc chuyển ñổi mục ñích sử dụng ñất ñáp ứng cho phát triển kinh tế xã hội là việc làm tất yếu xẩy ra thường xuyên ở tất cả các ñịa phương trên toàn lãnh thổ Việt Nam ðặc biệt là chuyển diện tích ñất nông nghiệp sang quỹ ñất phi nông nghiệp thuộc các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng, khu công nghiệp và thương mại dịch vụ

du lịch

Thu hồi ñất, bồi thường ñể giải phóng mặt bằng là khâu then chốt, quan trọng Bồi thường giải phóng mặt bằng là ñiều kiện ban ñầu và tiên quyết ñể triển khai các dự án

Thu hồi ñất là vấn ñề hết sức nhạy cảm phức tạp, tác ñộng tới mọi mặt ñời sống, kinh tế, xã hội, nhân văn của nhiều người, của cả cộng ñồng dân cư Trong ñiều kiện quỹ ñất cũng như các nguồn tài nguyên khác ngày càng hạn hẹp và nền kinh tế thị trường ngày càng phát triển thì vấn ñề lợi ích kinh tế của các tổ chức, cá nhân khi Nhà nước thu hồi ñất và giao ñất ngày càng ñược quan tâm hơn Chính phủ ñã ban hành Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP ngày 03/12/2004 quy ñịnh về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu ñất ñể thay thể các văn bản liên quan tới ñền giải phòng mặt bằng trước ñó

Sau gần 6 năm triển khai thực hiện Nghị ựịnh số 197/2004/Nđ - CP và

có sửa ựổi, bổ sung như Nghị ựịnh số 84/Nđ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007; Mới ựây nhất là Nghị ựịnh số 69/Nđ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009, mặc dù các ựiều khoản ựã ựược áp dụng có hiệu quả, phù hợp với nguyện vọng của ựại ựa số nhân dân, khắc phục ựược những tồn tại vướng mắc của các văn bản trước ựây, song công tác bồi thường giải phóng mặt bằng vẫn là vấn ựề nan giải, là một trong những nguyên nhân làm chậm tiến ựộ triển khai dự án Vì vậy, vấn ựề ựền bù giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi ựất ựã và ựang

là vấn ựề mang tắnh thời sự cấp bách Thực tiễn ựã khẳng ựịnh công tác ựền

bù giải phóng mặt bằng là một trong những ựiều kiện kiên quyết ựể phát triển, nếu không ựược xử lý tốt thì sẽ trở thành vật cản thực tế ựầu tiên mà các nhà phát triển phải vượt qua

Có thể nói "Giải phóng mặt bằng nhanh là ựã hoàn thành ựược 1/3 ựến 1/2

dự án" Bồi thường giải phóng mặt bằng là vấn ựề hết sức nhạy cảm và phức tạp,

nó tác ựộng tới mọi vấn ựề ựời sống kinh tế, văn húa xã hội, an ninh quốc phòng của cộng ựồng dân cư Ảnh hưởng trực tiếp ựến Nhà nước, Chủ ựầu tư, ựặc biệt

là ựối với người dân có ựất bị thu hồi

Vì những lý do nêu trên, ựể nhìn nhận ựầy ựủ về công tác bồi thường, GPMB, hỗ trợ, TđC ở huyện Hoài đức - thành phố Hà Nội, ựược sự phân công của khoa Tài nguyên và Môi trường, dưới sự hướng dẫn của thầy giáo -

PGS.TS Nguyễn Xuân Thành, tôi tiến hành thực hiện ựề tài: Ộđánh giá việc

thực hiện chắnh sách bồi thường giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi

ựất tại một số dự án trên ựịa bàn huyện Hoài đức - Thành Phố Hà NộiỢ,

nhằm ựiều tra, tìm hiểu thực trạng và tìm ra nguyên nhân gây cản trở, đồng thời ựề xuất một số giải pháp nhằm góp phần ựẩy nhanh tiến ựộ công tác bồi thường, GPMB, ựáp ứng ựược yêu cầu cải cách hành chắnh của Nhà nước

1.2 Mục ñích, yêu cầu

1.2.1 Mục ñích

- Tìm hiểu và ñánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và TðC khi Nhà nước thu hồi ñất trên tại một số dự án trên ñịa bàn huyện Hoài ðức - Thành phố Hà Nội

Rút ra những ưu ñiểm và vấn ñề còn tồn tại trong việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và TðC tại một số dự án trên ñịa bàn huyện Hoài ðức

- ðề xuất ý kiến, góp phần hoàn thiện và ñẩy mạnh công tác bồi thường, hỗ trợ và TðC khi Nhà nước thu hồi ñất phục vụ cho mục ñích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng

1.2.2 Yêu cầu

- Hiểu và nắm vững các chính sách bồi thường, GPMB, hỗ trợ tái ñịnh

cư cũng như các văn bản pháp lý có liên quan;

- Các số liệu ñiều tra, thu thập phải phản ánh ñúng, khách quan quá trình thực hiện chính sách bồi thường khi nhà nước thu hồi ñất ở một số dự án trên ñịa bàn huyện Hoài ðức – TP Hà Nội;

- Các số liệu, tài liệu ñiều tra thu thập phải ñáng tin cậy và chính xác;

- Các ñề nghị, kiến nghị phải có cơ sở và có tính khả thi

2 TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU

2.1 Bản chất của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng

Theo từ ựiển Tiếng Việt thì Ộbồi thườngỢ hay Ộựền bùỢ có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị hoặc công lao ựộng cho một chủ thể nào ựó bi thiệt hại

vì một hành vi của chủ thể khác ỘGiải phóng mặt bằngỢ có nghĩa là di dời, dọn dân ựi nơi khác ựể lấy mặt bằng xây dựng công trình

điều này có nghĩa là:

+ Không phải mọi khoản bồi thường ựều bằng tiền;

+ Sự mất mát của người bị thu hồi ựấy không chỉ là về mặt vật chất mà nhiều trường hợp còn mất mát cả về tinh thần, nhất là khi phải tái ựịnh cư;

+ Về mặt hành chắnh thì ựây là một quá trình không tự nguyện, có tắnh cưỡng chế và vẫn là ựòi hỏi sự Ộhy sinhỢ, không chỉ là một sự bồi thường ngang giá tuyệt ựối;

Việc bồi thường có thể vô hình (xin lỗi) hoặc hữu hình (bồi thường bằng tiền, bằng vật chất khác), có thể do các quy ựịnh của pháp luật ựiều tiết,

do thoả thuận giữa các chủ thể;

Trên thực tế, ngoài các khoản bồi thường nói trên thì có một hình thức bồi thường khác gọi là hỗ trợ;

Bồi thường khi Nhà nước thu hồi ựất ựể sử dụng vào mục ựắch an ninh, quốc phòng, lợi ắch quốc gia, lợi ắch công cộng, mục ựắch phát triển kinh tế ựược quy ựịnh tại ựiều 36 Nghị ựịnh 181/2004/Nđ Ờ CP ngày 29/10/2004 và các văn bản hướng dẫn như Nghị ựịnh 197/2004/Nđ Ờ CP ngày 03/12/2004; Nghị ựịnh 84/2004/Nđ Ờ CP ngày 25/05/2004 và Nghị ựịnh số 69/2009/Nđ Ờ

CP ngày 13/08/2009 của Chắnh Phủ Từ ựó có thể hiểu bản chất của công tác bồi thường, GPMB trong tình hình hiện nay không ựơn thuần là bồi thường về mặt vật chất mà còn phải ựảm bảo ựược lợi ắch của người dân phải di chuyển

đó là họ phải có ựược chỗ ở ổn ựịnh, có ựiều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi

ở cũ, ñược hỗ trợ ổn ñịnh ñời sống sản xuất, hỗ trợ ñào tạo chuyển ñổi nghề nghiệp ñể tạo ñiều kiện cho người dân nâng cao thu nhập và mức sống

2.2 Chính sách bồi thường thiệt hại và tái ñịnh cư trên thế giới

2.2.1 Chính sách bồi thường thiệt hại và tái ñịnh cư của các tổ chức tài trợ

(WB và ADB)

Theo ngân hàng thế giới (WB), ngân hàng phát triển Châu Á (ADB) và các tổ chức phi Chính phủ khác thì bản chất của việc bồi thường, hỗ trợ tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất phục vụ mục ñích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng phải ñảm bảo lợi ích của những người bị ảnh hưởng ñể họ có một cuộc sống tốt hơn trước về mọi mặt Trên tinh thần giảm thiểu ñến mức thấp nhất các tác ñộng của việc thu hồi ñất, có chính sách thoả ñáng, phù hợp ñảm bảo người bị thu hồi ñất không gặp bất lợi hay khó khăn cho cuộc sống Khắc phục, cải thiện chất lượng cuộc sống, nguồn sống ñối với người bị ảnh hưởng ðể thực hiện phương châm ñó thì trong công tác bồi thường và tái ñịnh cư phải thực hiện chính sách phát triển con người là trung tâm chứ không phải chính sách bồi thường vật chất Từ quan ñiểm ñó chính sách bồi thường công bằng là bồi thường ngang bằng với tình trạng như không có dự án ñược sử dụng bằng giá thay thế sao cho ñời sống của người bị ảnh hưởng sau khi ñược bồi thường ít nhất phải ñạt ñược ngang mức cũ của

họ như trước khi có dự án Tuy vậy các chính sách này cũng có những khác biệt so với chính sách của Nhà nước Việt Nam như:

- Khái niệm hợp pháp hay không hợp pháp trong chính sách bồi thường, tái ñịnh cư là một trong những khác biệt có khả năng gây ra những vấn ñề xã hội lớn khi áp dụng chính sách tái ñịnh cư của ADB Theo ADB và

WB thì việc thiếu chứng thư hợp pháp về ñất sẽ không ảnh hưởng tới bồi thường cho một số nhóm dân bị ảnh hưởng và ñược mở rộng ñối với cả ñối tượng không bị thiệt hại về ñất và tài sản mà chỉ bị ảnh hưởng tới mặt tinh thần Ở Việt Nam trước kia chỉ bồi thường cho những người có chứng thư

hợp pháp nhưng ở Nghị ñịnh 197/2004/Nð – CP ñã mở rộng hơn khái niệm hợp pháp, ñồng thời có quy ñịnh rõ ràng các trường hợp không ñược bồi thường về ñất, nếu xét thấy cần ñược hỗ trợ thì UBND Tỉnh ra quyết ñịnh ñối với từng trường hợp cụ thể

- Theo chính sách của ADB thì việc bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư bao giờ cũng phải hoàn thành xong trước khi tiến hành công trình xây dựng, trong khi ở Việt Nam chưa có quy ñịnh rõ ràng về thời hạn này (rất nhiều dự

án vừa giải toả mặt bằng vừa triển khai thi công, chỗ nào GPMB xong thì thi công trước tránh lấn chiếm ñất ñai), do vậy nhiều gia ñình còn chưa kịp sửa chữa, xây dựng lại hoặc xây dựng nhà ở mới ổn ñịnh ngay sau khi giải toả dẫn ñến việc phải thuê nhà ở tạm

- Quy ñịnh của ngân hàng ADB là không những phải thông báo ñầy ñủ các thông tin về dự án cũng như chính sách bồi thường, tái ñịnh cư của dự án cho các hộ nông dân mà còn tham khảo ý kiến và tìm mọi cách thoả mãn các yêu cầu chính ñáng của họ trong suốt quá trình kế hoạch hoá cũng như thực hiện công tác tái ñịnh cư Ở Việt Nam, thực tế cho thấy việc thực hiện ñầy ñủ nội dung này là rất khó khăn, vì việc thu hồi ñất là quyền của Nhà nước, nhưng việc di chuyển theo kế hoạch như thế nào, tái ñịnh cư ra sao hầu như không trả lời ngay ñược

- Theo quy ñịnh của ngân hàng ADB, ngoài giám sát nội bộ, cơ quan thực hiện dự án phải thuê một tổ chức bên ngoài giám sát ñộc lập phải kiểm tra xem xét các hoạt ñộng tái ñịnh cư có ñược triển khai ñúng không? Từ ñó

có những kiến nghị biện pháp giải quyết sao cho công tác tái ñịnh cư ñạt ñược mục tiêu cuối cùng là giải quyết những vướng mắc nảy sinh.[1]

Các chính sách hiện hành tại Việt Nam chưa có quy ñịnh về giám sát ñộc lập về tái ñịnh cư cho nên việc giám sát ñộc lập công tác tái ñịnh cư là công tác khá mới mẻ ở Việt Nam và ít cá nhân quen với công việc này

- Phạm vi ảnh hưởng của dự án phải quan tâm theo quy ñịnh của ADB

là rất rộng còn theo chính sách hiện hành của Việt Nam thì vẫn còn hạn chế.[18]

2.2.2 Chính sách bồi thường thiệt hại và tái ñịnh cư ở một số nước

Với những ñặc thù về quan hệ ñất ñai, nhiều nước trên thế giới cố gắng không ngừng trong việc hoàn thiện chính sách pháp luật trong ñó có chính sách về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư, ñặc biệt các nỗ lực trong việc khôi phục cuộc sống và khôi phục nguồn thu nhập cho người bi ảnh hưởng của thu hồi ñất Từ kinh nghiệm lý thuyết và thực tế cho thấy các yếu tố ñảm bảo cho bồi thường, hỗ trợ tái ñịnh cư thành công là nhờ những chính sách phù hợp của Chính phủ, nguồn tài chính ñầu tư, khâu tổ chức của chính quyền ñịa phương, trình ñộ nhận thức và hiểu biết pháp luật của người dân ñồng thời phải có sự kiểm soát, giám sát chặt chẽ của cơ quan quản lý Nhà nước Có thể nói nhờ những thành công và thất bại của các nước mà chúng ta có thể rút ra ñược những bài học quý giá

- Trung Quốc:

Ở Trung Quốc, có thể nói, mục tiêu bao trùm lên chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư là hạn chế ñến mức tối ña việc thu hồi ñất, giải tỏa mặt bằng, cũng như số lượng người bị ảnh hưởng bởi việc thu hồi ñất ñể thực hiện dự án ñầu tư Nếu như việc thu hồi ñất là không thể tránh khỏi thì có sự chuẩn bị cẩn thận phương án bồi thường, trên cơ sở tính toán ñầy ñủ lợi ích của nhà nước, tập thể và cá nhân, ñảm bảo cho những người bị thu hồi ñất có thể khôi phục lại hoặc cải thiện mức sống so với trước khi bị thu hồi ñất

Theo quy ñịnh của pháp luật Trung Quốc, khi Nhà nước thu hồi ñất thì người nào sử dụng ñất sau ñó sẽ có trách nhiệm bồi thường Người bị thu hồi ñất ñược thanh toán ba loại tiền: tiền bồi thường ñất ñai, tiền trợ cấp về tái ñịnh cư, tiền trợ cấp bồi thường hoa màu trên ñất Cách tính tiền bồi thường ñất ñai và tiền trợ cấp tái ñịnh cư căn cứ theo tổng giá trị tổng sản lượng của

ñất ñai những năm trước ñây rồi nhân với hệ số Tiền bồi thường cho hoa màu, cho các loại tài sản trên ñất ñược tính theo giá cả hiện tại

Mức bồi thường cho GPMB ñược thực hiện theo nguyên tắc ñảm bảo cho người dân có cuộc sống bằng hoặc cao hơn nơi ở cũ Việc quản lý GPMB ñược giao cho các cục quản lý tài nguyên ñất ñai ở ñịa phương ñảm nhiệm

Tổ chức, cá nhân ñược quyền sử dụng thửa ñất nào sẽ trả tiền thuê một ñơn vị xây dựng giải tỏa mặt bằng

ðể giải quyết nhà ở cho người dân khi GPMB, phương thức chủ yếu của Trung Quốc là trả tiền và hỗ trợ bằng cách tính ba khoản sau: Một là, giá cả xây dựng lại, chênh lệch giữa giá xây dựng lại nhà mới và nhà cũ; Hai là, giá ñất tiêu chuẩn; Ba là, trợ cấp về giá cả Ba khoản này cộng lại là tiền bồi thường về nhà ở

Việc bồi thường nhà ở cho dân ở thành phố khác với việc bồi thường cho dân ở nông thôn, bởi có sự khác nhau về hình thức sở hữu ñất ñai ở thành thị và nông thôn ðối với nhà ở của người dân thành phố, nhà nước bồi thường bằng tiền là chính, với mức giá do thị trường bất ñộng sản quyết ñịnh qua các tổ chức trung gian ñể ñánh giá, xác ñịnh giá Với người dân nông thôn, nhà nước thực hiện theo những cách thức rất linh hoạt, theo ñó, mỗi ñối tượng khác nhau sẽ có cách bồi thường khác nhau: tiền bồi thường về sử dụng ñất ñai, tiền bồi thường về hoa màu, bồi thường tài sản tập thể

Theo ñánh giá của một số chuyên gia tái ñịnh cư, sở dĩ Trung Quốc có những thành công nhất ñịnh trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư là

do thứ nhất, ñã xây dựng các chính sách và thủ tục rất chi tiết, ràng buộc ñối với các hoạt ñộng tái ñịnh cư, ñảm bảo mục tiêu tạo cơ hội phát triển cho người dân tái ñịnh cư, tạo các nguồn lực sản xuất cho những người tái ñịnh

cư Thứ hai, năng lực thể chế của các chính quyền ñịa phương khá mạnh Chính quyền cấp tỉnh chịu trách nhiệm hoàn toàn trong việc thực hiện chương trình bồi thường hỗ trợ tái ñịnh cư Thứ ba, quyền sở hữu ñất tập thể làm cho

việc thực hiện bồi thường hỗ trợ tái ñịnh cư có nhiều thuận lợi, ñặc biệt là ở nông thôn Tiền ñền bù cho ñất ñai bị mất không trả cho từng hộ gia ñình mà ñược cộng ñồng sử dụng ñể tìm kiếm, phát triển ñất mới hoặc mua của các cộng ñồng sở tại hay dùng ñể phát triển kết cấu hạ tầng Chính quyền thôn, xã chịu trách nhiệm phân chia cho các hộ bị ảnh hưởng

Bên cạnh những thành công như vậy, chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư của Trung Quốc cũng bộc lộ những tồn tại nhất ñịnh mà chủ yếu là vấn ñề việc làm; tốc ñộ tái ñịnh cư chậm, thiếu ñồng bộ, thực hiện GPMB bằng trước khi xây xong nhà tái ñịnh cư

- Thái Lan:

Pháp luật Thái Lan cho phép hình thức sở hữu cá nhân với ñất ñai, vì vậy khi Nhà nước hoặc các tổ chức lấy ñất thì ñều phải có sự thoả thuận về sử dụng ñất giữa chủ dự án và chủ sử dụng ñất của khu ñất ñó (chủ sở hữu) trên cơ

sở một hợp ñồng

Năm 1987 Thái Lan ban hành luật về trưng dụng bất ñộng sản áp dụng cho việc trưng dụng ñất vào các mục ñích xây dựng công cộng, an ninh quốc phòng Luật BE 2530 quy ñịnh những nguyên tắc thu hồi ñất, nguyên tắc tính giá trị bồi thường các loại tài sản ñược bồi thường , trình tự lập dự án, duyệt

dự án, lên kế hoạch bồi thường trình các cấp phê duyệt Luật còn quy ñịnh thủ tục thành lập các cơ quan, uỷ ban tính toán bồi thường tái ñịnh cư, trình tự ñàm phán, nhận tiền bồi thường, trình tự khiếu nại, giải quyết khiếu nại, trình

tự ñưa ra toà án

Về giá ñất làm căn cứ bồi thường thì căn cứ giá do một uỷ ban của Chính Phủ xác ñịnh trên cơ sở thực tế giá thị trường chuyển nhượng bất ñộng sản Bồi thường chủ yếu bằng tiền mặt

Việc chuẩn bị khu tái ñịnh cư ñược chính quyến nhà nước quan tâm ñúng mức, luôn ñáp ứng ñầy ñủ các nhu cầu tái ñịnh cư cho nên họ chủ ñộng ñược công tác này

Việc tuyên truyền vận ựộng ựối với các ựối tượng di dời ựược thực hiện rất tốt, việc bố trắ cán bộ có phẩm chất, năng lực phục vụ công tác bồi thường, GPMB rất ựược quan tâm, các tổ chức chuyên trách thực hiện công tác này

Sự thống nhất trong chỉ ựạo ựiều hành giải quyết, sự phân công nhiệm

vụ rõ ràng, phân cấp rõ về trách nhiệm, sự phối hợp cao trong quá trình giải quyết vấn ựề, cũng góp phần ựẩy nhanh tiến ựộ thực hiện công tác bồi thường, GPMB.[1]

Hiện nay, với những dự án do Chắnh phủ quản lý, việc bồi thường ựược tiến hành theo trình tự: tổ chức nghe ý kiến người dân; ựịnh giá bồi thường Giá bồi thường phụ thuộc vào từng khu vực, từng dự án Nếu một dự

án mang tắnh chiến lược quốc gia thì nhà nước bồi thường với giá rất cao so với giá thị trường Nhìn chung, khi tiến hành lấy ựất của dân, nhà nước hoặc

cá nhân ựầu tư ựều bồi thường với mức cao hơn giá thị trường.[29]

- Inđônêxia:

Ở Inđônêxia vấn ựề di dân, bồi thường, tái ựịnh cư khi Nhà nước thu hồi ựất ựược coi là sự Ộhy sinhỢ mà một số người dân phải chấp nhận vì lợi ắch cộng ựồng Các chương trình bồi thường, tái ựịnh cư chỉ giới hạn trong phạm vi bồi thường theo luật cho ựất bị dự án chiếm dụng hoặc một số ắt trường hợp bị thu hồi ựất ựược xây dựng khu tái ựịnh cư Theo chắnh sách của Chắnh phủ Inđônêxia thì vấn ựề tái ựịnh cư ựược thực hiện dựa trên 3 tiêu chắ

không thể thiếu trong việc lập dự án ñầu tư mà ở ñó phải giải quyết vấn ñề di dân, tái ñịnh cư cho người dân trên cơ sở ñó phải ñảm bảo những nguyên tắc

+ Các dự án về tái ñịnh cư phải ñạt hiệu quả càng cao càng tốt

+ Người bị ảnh hưởng ñược thông báo ñầy ñủ, ñược tham khảo ý kiến chi tiết về các phương án bồi thường

+ Chú ý ñến tầng lớp người nghèo nhất trong ñó có những người không hoặc chưa có quyền hợp pháp về ñất ñai

2.3 Chính sách bồi thường thiệt hại và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất ở Việt Nam

2.3.1 Những văn bản pháp quy của Nhà nước về ñất ñai

Sau khi Cách mạng tháng Tám thành công, chúng ta ñã tiến hành xoá

bỏ chế ñộ chếm hữu ruộng ñất của ñịa chủ, thiết lập quyền sở hữu ruộng ñất cho nhân dân

Hiến pháp năm 1959, Nhà nước thừa nhận tồn tại ba hình thức sở hữu ñất ñai ở nước ta, gồm có sở hữu nhà nước, sở hữu tư nhân và sở hữu tập thể Thời kỳ này quan hệ ñất ñai trong bồi thường chủ yếu là thoả thuận, sau ñó thống nhất giá trị bồi thường mà không cần cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt phương án bồi thường hay ban hành giá bồi thường [10]

Nghị ñịnh 151/TTg ngày 15 tháng 04 năm 1959 của Thủ tường Chính phủ quy ñịnh thể lệ tạm thời về trưng dụng ruộng ñất, là văn bản pháp quy ñầu tiên liên quan ñến bồi thường và tái ñịnh cư bắt buộc ở Việt Nam Nghị ñịnh này quy ñịnh những nguyên tắc cơ bản trong việc xây dựng những công

trình do Nhà nước quản lý, ñó là: “ðảm bảo kịp thời và ñủ tiện ích cần thiết

cho công trình xây d ựng ñồng thời chiếu cố ñúng mức quyền lợi và ñời sống

c ủa người có ruộng ñất Những người có ruộng ñất bị trưng dụng ñược bồi

th ường và trong trường hợp cần thiết ñược giúp giải quyết công ăn việc làm…”[17]. Có thể nói những nguyên tắc cơ bản của việc bồi thường thiệt hại trong Nghị ñịnh 151/TTg là rất ñúng ñắn, ñáp ứng nhu cầu trưng dụng ñất ñai trong những năm 1960 Tuy nhiên Nghị ñịnh chưa quy ñịnh cụ thể mức bồi thường thiệt hại mà chỉ quan tâm ñến sự thoả thuận của các bên

Tiếp ñó, ngày 06 tháng 07 năm 1959 Chính phủ ban hành Thông tư liên

bộ 1424/TTLB hướng dẫn thi hành Nghị ñịnh 151/TTg

Ngày 11 tháng 01 năm 1970 Thủ tướng Chính phủ ban hành Thông tư 1972/TTg quy ñịnh một số ñiểm tạm thời về bồi thường nhà cửa, ñất ñai và cây cối lâu năm, hoa màu cho nhân dân xây dựng vùng kinh tế mới, mở rộng

thành phố trên nguyên tắc: “Phải ñảm bảo thoả ñáng quyền lợi hợp pháp của

H ợp tác xã và của nhân dân” Tuy nhiên Thông tư này mới chỉ dựng lại ở

việc quy ñịnh bồi thường về tài sản trên ñất mà chưa ñề cập cụ thể ñến chính sách bồi thường về ñất ñai

Hiến pháp 1980 quy ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, ngày 01 tháng 07 năm 1980 Hội ñồng Chính phủ ra Quyết ñịnh số 201/CP quy ñịnh về việc “Không ñược phát canh, thu tô, cho thuê,

c ầm cố hoặc bán nhượng ñất dưới bất cứ hình thức nào ,không ñược dùng ñể thu nh ững khoản lợi không do thu nhập mà có, trừ trường hợp do Nhà nước quy ñịnh”[11] Quan hệ ñất ñai thời kỳ này ñơn thuần chỉ là quan hệ “giao –

thu” giữa Nhà nước với người sử dụng ñất

Luật ñất ñai năm 1988 không nêu cụ thể việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất mà chỉ nêu tại phần nghĩa vụ của người sử dụng ñất (ñiều 48):

“ ðền bù thiệt hại cho người sử dụng ñất ñể giao cho mình bồi hoàn thành

qu ả lao ñộng và kết quả ñầu tư ñã làm tăng giá trị của ñất ñó theo quy ñịnh

c ủa pháp luật”[14] Các văn bản hướng dẫn thi hành Luật ñất ñai 1988

không hướng dẫn nội dung về bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất mà chỉ tập trung vào việc bồi thường ñất nông nghiệp, ñất có rừng khi chuyển sang mục ñích khác

Nghị ñịnh số 186/HðBT ngày 31 tháng 05 năm 1990 của Hội ñồng Bộ trưởng quy ñịnh về việc bồi thường ñất nông nghiệp, ñất có rừng khi chuyển sang mục ñích khác Tại ðiều 1 của Nghị ñịnh này nêu rõ: Mọi tổ chức, cá nhân ñược giao ñất nông nghiệp, ñất có rừng ñể sử dụng vào mục ñích khác phải ñền bù về ñất nông nghiệp, ñất có rừng cho Nhà nước Tiền bồi thường tài sản trên mặt ñất và tài sản trong lòng ñất cho chủ sử dụng hợp pháp không thuộc các khoản tiền thiệt hại về ñất Khung mức giá bồi thường ñể UBND tỉnh, thành phố, ñặc khu kinh tế thuộc Trung ương quy ñịnh cụ thể, mức bồi thường ñối với từng quận, huyện, thị trấn, xã, thành phố thuộc tỉnh sát với giá ñất ở ñịa phương nhưng không ñược thấp hơn hoặc cao hơn khung ñịnh mức bồi thường của Chính phủ.[13]

Hiến pháp 1992 ñã công nhận và bảo vệ quyền sử dụng ñất của các tổ chức, cá nhân và quyến sở hữu cá nhân về tài sản và sản xuất ðiều 17 Hiến

pháp quy ñịnh: “ðất ñai , rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng ñất, nguồn lợi ở vùng biển thềm lục ñịa và vùng trời…ñều thuộc sở hữu toàn dân” Tại ðiều 18, Hiến pháp quy ñịnh về quyền quản lý của Nhà nước ñối với ñất ñai theo quy hạch và pháp luật, ñảm bảo việc sử dụng ñúng mục ñích và có hiệu quả, ñồng thời quy ñịnh việc giao ñất cho các tổ chức, cá nhân

sử dụng ổn ñịnh lâu dài và về trách nhiệm, nghĩa vụ của người ñược nhà nước cho sử dụng ñất (tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi thường khai thác hớp lý, sử dụng tiết kiệm ñất, ñược chuyển quyền sử dụng ñất do Nhà nước giao theo quy ñịnh của pháp luật) Tại ðiều 23 Hiến pháp quy ñịnh:

“Tài s ản hợp pháp của cá nhân, tổ chức không bị quốc hữu hoá, trong trường

h ợp thật cần thiết vì lý do An ninh Quốc phòng, lợi ích quốc gia mà Nàh nước

tr ương mua hay trưng dụng, có bồi thường tài sản của cá nhân hay tổ chức

theo th ời giá của thị trường “.[12]

Trên cơ sở Hiến pháp 1992, kế thừa những ñiểm tiến bộ của Luật ñất ñai năm 1988, Luật ñất ñai năm 1993 ra ñời và có những ñổi mới quan trọng, ñặc biệt với nội dung thu hồi ñất phục vụ cho công cộng và bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất Luật ñất ñai năm 1993 ñã thể chế hoá các quy ñịnh của Hiến pháp năm 1992 về ñất ñai thông qua việc giao ñất, cho thuê ñất, chế ñộ quản lý, sử dụng các loại ñất, quản lý việc sử dụng ñất ñúng và hợp lý, xác ñịnh thời hạn giao ñất, cho thuê ñất, thẩm quyền thu hồi và giao, cho thê ñất; hạn mức sử dụng các loại ñất và quy ñịnh cụ thể các quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân sử dụng ñất Luật quy ñịnh rõ hơn về quyền của người ñược giao ñất gồm có quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê, thế chấp, ñồng thời Chính phủ quy ñịnh khung giá ñất cho từng loại ñất, từng vùng và theo thời gian.[15]

Luật sửa ñổi, bổi sung một số ñiều của Luật ñất ñai ngày 29 tháng 06 năm 2001 quy ñịnh cụ thể hơn về bồi thường, GPMB khi Nhà nước thu hồi ñất ñai ñang sử dụng của người sử dụng vào mục ñích An ninh, Quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích cộng ñồng Việc bồi thường, hỗ trợ ñược thực hiện theo quy ñịnh của Chính phủ Nhà nước có chính sách ñể ổn ñịnh ñời sống cho người có ñất bị thu hồi

Luật ñất ñai 2003 có ý nghĩa quan trọng, ñáp ứng yêu cầu mới ñặt ra trong tiến trình phát triển nền kinh tế, ổn ñịnh chính trị - xã hội của ñất nước, hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế Luật ñất ñai 2003 quy ñịnh thêm về chế tài áp dụng xử lý vi phạm pháp luật trong quản lý và sử dụng ñất ñai Quy ñịnh cụ thể nhiệm vụ, quyền hạn của cơ quan nhà nước trong quản lý ñất ñai, trình tự, thủ tục thực hiện quyền của người sử dụng ñất Về thu hồi ñất, việc thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích phát triển kinh tế là một quy ñịnh mới của Luật ñất ñai 2003 Bổ sung trường hợp ñược Nhà nước giao, cho thuê ñể thực hiện dự án ñầu tư mà không ñược sử dụng trong thời hạn 12 tháng liền

hoặc tiến ñộ sử dụng ñất chậm hơn 24 tháng so với tiến ñộ ghi trong dự án Quy ñịnh thêm về việc thu hồi ñất ñối với các trường hợp ñất bị lấn, chiếm

Về vấn ñề bồi thường , tái ñịnh cư cho người có ñất bị thu hồi ñược quy ñịnh tại ðiều 42: “Người bị thu hồi loại ñất nào thì ñược bồi thường bằng

vi ệc giao ñất mới có cùng mục ñích sử dụng, nếu không có ñất ñể bồi thường thì b ồi thường bằng giá trị quyền sử dụng ñất tại thời ñiểm có quyết ñịnh thu

h ồi”.[16]

2.3.2 Một số văn bản về bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất vào mục ñích

an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng

2.3.2.1 Ngh ị ñịnh 197/2004/Nð – CP

Nghị ñịnh số 197/2004/Nð – CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất ðây là Nghị ñịnh thay thế cho Nghị ñịnh 22/1998/Nð – CP ngày 24/04/1998 của Chính phủ trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội, hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế, khi mà nhu cầu sử dụng ñất cho các mục ñích kinh tế, quốc phòng, an ninh, mục ñích công cộng ngày càng nhiều Vì vậy, việc bồi thường cho người bị thu hồi ñất, GPMB, hỗ trợ và tái ñịnh cư phục vụ cho dự án là công việc thường xuyên, lâu dài trong thời kỳ CNH – HðH hiện nay Nghị ñịnh này ñã quy ñịnh chi tiết hơn, ñầy ñủ hơn và toàn diện hơn, tiến bộ hơn và hợp lý hơn Nghị ñịnh 22/1998/Nð – CP ngày 24/04/1998, phù hợp với những nội dung thay ñổi của Luật ñất ñai 2003 thể hiện

- Về phạm vi ñiều chỉnh:

+ Ngoài trường hợp bồi thường, hỗ trợ tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất sự dụng vào mục ñích Quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, mục ñích kinh tế thì còn nêu thêm trường hợp bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư ñối với các dự án sự dụng nguồn vốn hỗ trợ phát triển kinh tế chính thức (OVA)

+ Các trường hợp không thuộc phạm vi áp dụng của Nghị ñịnh Cộng ñồng dân cư xây dựng, chỉnh trang các công trình phục vụ lợi ích chung của

cộng ñồng bằng nguồn vốn cho nhân dân ñóng góp hoặc Nhà nước hỗ trợ Khi nhà nước thu hồi ñất không thuộc phạm vi quy ñịnh của Nghị ñịnh

- Về ñối tượng áp dụng:

+ Tổ chức, cộng ñồng dân cư, cơ sở tôn giáo, hộ gia ñình, cá nhân trong nước, người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài ñang sự dụng ñất bị nhà nước thu hồi ñất

+ Người bị thu hồi ñất, bị thiệt hại tài sản gắn liền với ñất bị thu hồi Người có ñất, tài sản thuộc phạm vi thu hồi ñất ñể sử dụng vào các mục ñích

ñã quy ñịnh mà tự nguyện biếu, tặng một phần hoặc toàn bộ ñất, tài sản cho Nhà nước

- Về chi trả bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư:

+Nhà nước tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư và GPMB quy ñịnh cho các trường hợp:

Tổ chức ñược Nhà nước giao ñất không thu tiền sử dụng ñất

Tổ chức, cá nhân ñược nhà nước giao ñất có thu tiền sử dụng ñất, cho thuê ñất

Tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài ñầu tư vào Việt Nam

+ Quy ñịnh về chi phí bồi thường, hỗ trợ tái ñịnh cư

- Về bồi thường ñất:

+ Về nguyên tắc bồi thường:

Quy ñịnh thêm về trường hợp không ñủ ñiều kiện ñược bồi thường thì UBND cấp tỉnh xem xét ñể hỗ trợ

Quy ñịnh về trường hợp người sử dụng ñất ñược bồi thường mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về ñất ñai

Quy ñịnh những trườnghợp thu hồi ñất mà không ñược bồi thường + Về ñiều kiện ñể ñược bồi thường ñất:

Mở rộng hơn các trường hợp không có chứng thư pháp lý nhưng vẫn

ñược bồi thường

Cộng ñồng dân cư ñang sử dụng ñất có các công trình là ñền, chùa, miếu, am, từ ñường, nhà thờ họ

Tổ chức sử dụng ñất mà tiền sử dụng ñất ñã nộp không có nguồn gốc

từ ngân sách Nhà nước ðất nhận chuyển nhượng của người sử dụng ñất hợp pháp mà tiền trả cho việc chuyển nhượng không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước ðất sử dụng có nguồn gốc hợp pháp từ hộ gia ñình, cá nhân

+ Về giá ñất:

Giá ñể tính bồi thường là giá ñất theo mục ñích ñang sử dụng tại thời ñiểm có quyết ñịnh thu hồi do UBND tỉnh công bố theo quy ñịnh của Chính phủ vào ngày 01tháng 01 hàng năm

Quy ñịnh thêm về giá ñất trong trường hợp thực hiện bồi thường chậm Quy ñịnh về chi phí ñầu tư vào ñất còn lại

+ Về bồi thường, hỗ trợ ñối với ñất nông nghệp:

Tại ðiều 10 có quy ñịnh về ñất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân

cư, ñất vườn ao liền kề với ñất ở trong khu dân cư Ngoài việc bồi thường theo giá ñất nông nghiệp còn ñược hỗ trợ từ 20% - 50% mức bồi thường ñất ở liền kề

Bồi thường chi phí ñầu tư vào ñất còn lại và hỗ trợ ñối với hộ gia ñình, cá nhân ñang sử dụng ñất do nhận giao khoán ñất sử dụng vào mục ñích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản (không bao gồm ñất rừng ñặc dụng, rừng phòng hộ) của các nông lâm trường quốc doanh khi Nhà nước thu hồi ñất

ðiểm mới cần lưu ý là ở Nghị ñịnh này, tại ðiều 15 quy ñịnh bồi thường ñất ở ñối với những người ñang ñồng quyền sử dụng ñất; tại ðiều 16 quy ñịnh bồi thường ñối với ñất thuộc hành lang an toàn khi xây dựng công trình công cộng có hành lang bảo vệ an toàn

- Về bồi thường tài sản:

+ Nguyên tắc bồi thường:

Quy ñịnh rõ những trường hợp ñược bồi thường, hỗ trợ và những trường hợp không ñược bồi thường

+ Mức bồi thường:

Tài sản bồi thường theo mức ñộ thiệt hại thực tế, bằng giá trị hiện có của nhà và công trình nhưng tổng mức bồi thường tối ña không ñược hơn 100% giá trị của nhà, công trình xây dựng mới

Tại Khoản 2 ðiều 20 xử lý các trường hợp bồi thường, hỗ trợ cụ thể

về nhà, công trình có quy ñịnh về nhà, công trình khác không ñược cấp giấy phép xây dựng thì tùy theo mức ñộ, tính chất hợp pháp của ñất, nhà và công trình ñược bồi thường và hỗ trợ

Tại ðiều 21 quy ñịnh người ñang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước bị phá dỡ ñược thuê nhà ở tại nơi tái ñịnh cư, trường hợp ñặc biệt không

có nhà tái ñịnh cư ñể bố trí thì ñược hỗ trợ bằng tiền ñể tự lo chỗ ở mới, mức

hỗ trợ bằng 60% giá trị ñất và 60% giá trị nhà ñang thuê

Tại ðiều 26 quy ñịnh bồi thường cho người lao ñộng do ngừng việc

- Về chính sách hỗ trợ:

+ Hỗ trợ di chuyển: Quy ñịnh thêm về trường hợp bị thu hồi ñất ở, không còn chỗ ở khác trong thời gian chờ tạo lập chỗ ở mới (bố trí vào khu tái ñịnh cư) ñược bố trí vào nhà ở tạm hỗ trợ tiền thuê nhà ở

+ Hỗ trợ ổn ñịnh ñời sống và ổn ñịnh sản xuất: quy ñịnh thêm trường hợp khi Nhà nước thu hồi ñất của tổ chức kinh tế, hộ sản xuất kinh doanh có ñăng ký kinh doanh mà bị ngừng sản xuất kinh doanh

+ Hỗ trợ chuyển ñổi nghề nghiệp và tạo việc làm: hộ gia ñình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi thu hồi trên 80% diện tích ñất sản xuất nông nghiệp thì ñược hỗ trợ chuyển ñổi nghề nghiệp cho người trong ñộ tuổi lao ñộng, mức hỗ trợ và số lao ñộng do UBND tỉnh quy ñịnh phù hợp với

thực tế của ñịa phương

+ Hỗ trợ người ñang thuê nhà không thuộc sở hữu Nhà nước

+ Hỗ trợ khi thu hồi ñất công ích của xã, phường, thị trấn

- Về tái ñịnh cư:

+ Bố trí tái ñịnh cư:

Hộ gia ñình bị thu hồi ñất phải di chuyển chỗ ở ñược thông báo về dự kiến phương án bố trí tái ñịnh cư và phương án này ñược niêm yết công khai trong thời gian 20 ngày trước khi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt phương án

Tạo ñiều kiện cho các hộ vào khu tái ñịnh cư ñược xem cụ thể khu tái ñịnh cư và thỏa thuận công khai về dự kiến bố trí

+ Về ñiều kiện bắt buộc ñối với khu tái ñịnh cư có quy ñịnh thêm là khu tái ñịnh cư phải ñược sử dụng chung cho nhiều dự án

+ Tại Nghị ñịnh này có thêm những quy ñịnh mới về tái ñịnh cư, cụ thể: Tại ðiều 36 quy ñịnh các biện pháp hỗ trợ sản xuất và ñời sống tại khu tái ñịnh cư Tại ðiều 37 quy ñịnh quyền và nghĩa vụ của người bị thu hồi ñất phải di chuyển chỗ ở Tại ðiều 38 quy ñịnh tái ñịnh cư ñối với dự án ñặc biệt

mà phải di chuyển cả một cộng ñồng dân cư

+ Cưỡng chế thi hành quyết ñịnh thu hồi ñất, GPMB

+ Nêu chi phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư + Khiếu nại và giải quyết khiếu nại

+ ðặc biệt tại ðiều 42 của Nghị ñịnh này có quy ñịnh sự thỏa thuận bồi thường, hỗ trợ giũa người ñược giao ñất, thuê ñất hoặc tổ chức phát triển quỹ ñất với người bị thu hồi ñất, Nhà nước không tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ [7]

2.3.2.2 Thông t ư 116/TT – BTC

Thông tư số 116/2004/TT – BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh 197/2004/Nð – CP Thông tư này hướng dẫn một số nội dung về bồi thường, thu hồi tài sản, các chính sách

hỗ trợ, bố trí tái ñịnh cư, tổ chức thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất ñối với các trường hợp quy ñịnh tại Nghị ñịnh 197/2004/Nð – CP Cụ thể:

+ Giá ñất ñể tính bồi thường và chi phí ñầu tư vào ñất còn lại: tại khoản 3 ðiều 9 Nghị ñịnh 197/2004/Nð – CP có nêu về chi phí ñầu tư vào ñất còn lại thì ở Thông tư này hướng dẫn cách xác ñịnh chi phí ñầu tư vào ñất còn lại

+ Bồi thường ñối với cả trường hợp khi hành lang bảo vệ an toàn công trình chiếm dụng khoảng không trên 70% diện tích ñất sử dụng có nhà ở, công trình của một chủ sử dụng ñất thì phần diện tích còn lại cũng ñược bồi thường theo quy ñịnh

+ Bồi thường ñối với cây trồng, vật nuôi: cách xác ñịnh giá trị hiện

có của vườn cây lâu năm ñể tính bồi thường Bồi thường ñối với cây trồng và lâm sản phụ trồng trên diện tích ñất lâm nghiệp mà khi Nhà nước giao ñất là ñất trống, ñồi núi trọc

+ Về tái ñịnh cư: Nêu các biện pháp hỗ trợ sản xuất và ñời sống tại khu tái ñịnh cư

+ Về tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư: Nêu trình tự tổ chức thực hiện, nêu phương án và chi trả

+ Chi phí cho công tác thực hiện: Dự toán chi phí, mức chi.[2]

2.3.2.3 Thông t ư 69/2006/TT- BTC

Sửa ñổi, bổ sung Thông tư số 116/2004/TT - BTC ngày 7/12/2006 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 197/2004/Nghị ñịnh – CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ về bồi thường,

hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất

- Tổ chức, cá nhân ñược Nhà nước giao ñất có thu tiền sử dụng ñất, cho thuê ñất ñã chi trả tiền bồi thường, người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài ñầu tư vào Việt Nam có thực hiện ứng trước tiền chi trả bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư theo quy ñịnh tại Nghị ñịnh 197/2004/Nð – CP thì ñược trừ ñi số tiền ñã chi trả bồi thường về ñất, hỗ trợ về ñất vào tiền sử dụng ñất, tiền thuê ñất phải nộp cho Nhà nước Mức ñược trừ không vượt qua số tiền sử dụng ñất

và tiền thuê ñất phải nộp theo quy ñịnh

- Trường hợp giá ñất do UBND cấp tỉnh công bố chưa sát với giá chuyển nhượng QSDð thực tế trên thị trường trong ñiều kiện bình thường thì báo cáo UBND tỉnh quyết ñịnh giá cụ thể ñể tính bồi thường cho phù hợp

- Khi thực hiện hỗ trợ chuyển ñổi nghề nghiệp và tạo việc làm cho các hộ gia ñình bằng việc giao ñất tại vị trí có thể làm mặt bằng sản xuất hoặc kinh doanh dịch vụ phi nông nghiệp Nếu giao ñất có nguồn gốc là ñất nông nghiệp thì giá ñất ñược thu tiền sử dụng ñất ñược tính theo giá ñất nông nghiệp tương ứng với loại, hạng ñất nông nghiệp của thửa ñất giao (nếu diện tích thửa ñất gồm nhiều loại, hạng ñất nông nghiệp khác nhau thì lấy theo giá bình quân gia quyền của các loại, hạng ñất nông nghiệp ñó) cộng (+) chi phí

ñã ñầu tư hạ tầng thực tế trên ñất tính bình quân trên một mét vuông (nếu có)

- Khi xét duyệt quyết toán ñối với khoản kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư, Sở Tài chính ñược phép xử lý cho chuyển

tiếp số kinh phí sử dụng không hết cho các dự án tiếp theo; trường hợp tổ chức hoặc Hội ñồng bồi thường không ñược giao thực hiện việc bồi thường,

hỗ trợ và tái ñịnh cư ñối với các dự án tiếp theo thì xử lý nộp ngân sách nhà nước.[3]

2.3.2.4 Ngh ị ñịnh 84/2007/Nð – CP

Nghị ñịnh 84/2007/Nð – CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy ñịnh bổ sung về việc cấp GCN QSDð, thu hồi ñất, thực hiện QSDð, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất và giải quyết khiếu nại về ñất ðây là Nghị ñịnh bổ sung cho Nghị ñịnh 197/2004/Nð – CP của Chính phủ ngày 03/12/2004 về các mặt còn thiếu sót nhằm tăng tính phù hợp trong ñiều kiện thực tế nước ta ñang bắt ñầu thời kỳ hội nhập với nền kinh tế khu vực và khẩn trương bước và thời kỳ CNH – HðH hiện nay Nghị ñịnh này ñã quy ñịnh bổ sung thêm một số ñiều về thu hồi ñất, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất so với Nghị ñịnh 197/2004/Nð – CP, thể hiện như sau:

- Về phạm vi ñiều chỉnh:

Ngoài các trường hợp về thu hồi ñất nêu trong Nghị ñịnh 197/2004/Nð – CP ngày 03/12/2004 thì Nghị ñịnh 84/2007/Nð – CP còn nêu thêm một số trường hợp về:

Thu hồi ñất và bồi thường, hỗ trợ về ñất;

Trình tự, thủ tục thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế

ðiều 34: Thu hồi ñất ñể thực hiện các dự án phát triển kinh tế quan trọng, khu dân cư, phát triển kinh tế trong khu ñô thị, khu dân cư nông thôn

ðiều 35; Thu hồi ñất ñể xây dựng các khu kinh doanh tập trung có cùng chế ñộ sử dụng ñất

ðiều 36: Thu hồi ñất ñối với trường hợp sử dụng ñất do Ban quản lý khu công nghệ cao, khu kinh tế giao lại hoặc cho thuê

ðiều 37: Thu hồi ñất hoặc gia hạn sử dụng ñất ñối với trường hợp quy ñịnh tại khoản 12 ðiều 38 của Luật ðất ñai 2003

ðiều 38: Thu hồi ñất trong trường hợp ñất nông nghiệp thuộc quỹ ñất công ích của xã, phường, thị trấn

ðiều 39: Thu hồi ñất trong trường hợp người ñang sử dụng ñất không

có các quyền chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng QSDð

ðiều 40: Thu hồi ñất trong trường hợp ñất thuộc diện Nhà nước thu hồi mà nhà ñầu tư ñã chủ ñộng ñề nghị và ñược cấp phép thỏa thuận nhưng không ñạt ñược sự thỏa thuận với người sử dụng ñất

+ Quyền lợi của người bị thu hồi ñất cũng ñược ñảm bảo tại ðiều 41: UBND các cấp và các cơ quan Nhà nước không ñược ra quyết ñịnh thu hồi ñất hoặc thực hiện các biện pháp không phù hợp với quy ñịnh của pháp luật

ñể can thiệp vào việc thỏa thuận giữa nhà ñầu tư và người sử dụng ñất trong trườmg hợp ñất không thuộc diện thu hồi

ðiều 45: Bồi thường, hỗ trợ về ñất khi Nhà nước thu hồi ñất sử dụng

tờ ngày 15 tháng 10 năm 1993 trở về sau mà không có giấy tờ về QSDð

ðiều 46: Bồi thường, hỗ trợ về ñất khi Nhà nước thu hồi ñất ñối với ñất ñược giao không ñúng thẩm quyền trước ngày 01 tháng 07 năm 2004 nhưng ñã nộp tiền ñể ñược sử dụng ñất mà chưa ñược cấp GCN QSDð

ðiều 47: Bồi thường, hỗ trợ về ñất khi Nhà nước thu hồi ñất ñối với trường hợp diện tích ño ñạc thực tế khác với diện tích ghi trên giấy tờ về QSDð

ðiều 48: Bồi thường bằng ñất ở khi Nhà nước thu hồi ñất nông nghiệp

- Trình tự, thủ tục thu hồi ñất:

ðiều 49 ñưa ra các căn cứ ñể xác ñịnh chủ trương thu hồi ñất, ra văn bản chấp thuận ñịa ñiểm ñầu tư Theo ñó, UBND cấp tỉnh hoặc cấp huyện ban hành văn bản về chủ trương thu hồi ñất hoặc văn bản chấp thuận ñịa ñiểm ñầu tư

ðiều 50 hướng dẫn về chuẩn bị hồ sơ ñịa chính cho thửa ñất bị thu hồi

ðiều 51 hướng dẫn lập, thẩm ñịnh và xét duyệt phương án tổng thể

về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư

ðiều 52 quy ñịnh về thông báo cho người sử dụng ñất về việc thu hồi ñất: lý do thu hồi ñất, dự kiến về mức bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư; biện pháp chuyển ñổi ngành nghề, giải quyết việc làm; thời gian di chuyển, bàn giao ñất bị thu hồi

ðiều 53 quy ñịnh về vịêc ra quyết ñịnh thu hồi ñất và nêu rõ các phần của một quyết ñịnh thu hồi ñất

ðiều 55 nêu các trình tự thủ tục kê khai, kiểm kê và xác ñịnh nguồn gốc ñất ñai

ðiều 56 quy ñịnh các bước và nội dung của việc lập, lấy ý kiến, thẩm

ñịnh và xét duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư

ðiều 57 quy ñịnh về việc công khai phương án bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư

ðiều 60, 61 quy ñịnh về việc cưỡng chế thu hồi ñất, giải quyết khiếu nại ñối với quyết ñịnh bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư hoặc quyết ñịnh cưỡng chế thu hồi ñất.[8]

2.3.2.5 Thông t ư 14/2008/TTLT – BTC – BTNMT

Hướng dẫn thực hiện một số ñiều của Nghị ñịnh 84/2007/Nð – CP

- Diện tích ñược hỗ trợ ñược quy ñịnh tại Khỏan 1 ðiều 43 Nghị ñịnh 84/2007 là toàn bộ diện tích ñất nông nghiệp; vườn ao cùng thửa ñất có nhà ở nhưng không ñược công nhận là ñất ở thuộc phạm vi các khu vực sau:

+ Trong phạm vi ñịa giới hành chính của Phường;

+ Trong phạm vi khu dân cư thuộc Thị trấn, khu dân cư nông thôn mà ranh giới ñã ñược thể hiện trên bản ñồ quy hoạch khu dân cư nông thôn hoặc

ñã ñược thể hiện trên bản ñồ quy hoạch sử dụng ñất chi tiết của xã, thị trấn ñược cơ Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt; trường hợp khu dân cư thuộc Thị trấn, khu dân cư nông thôn mà chưa có quy hoạch khu dân cư, quy hoạch sử dụng ñất của xã, thị trấn ñược xét duyệt thì xác ñịnh theo ranh giới của thửa ñất có nhà ở ngoài cùng của khu dân cư

- Diện tích ñất ñược hỗ trợ quy ñịnh tại Khỏan 3 ðiều 43 Nghị ñịnh

số 84/2007/Nð – CP ñối với thửa ñất nông nghiệp không có nhà ở là không quá 5 lần hạn mức giao ñất ở cho mỗi hộ gia ñình, cá nhân quy ñịnh tại Khoản

2 ðiều 83, Khoản 5 ðiều 84 của Luật ðất ñai 2003

- ðối với thửa ñất xen kẽ trong khu dân cư và ñất vườn, ao trong cùng thửa ñất có nhà ở thuộc khu dân cư bị thu hồi mà có ranh giới tiếp giáp với nhiều thửa ñất có giá khác nhau thì giá ñất ñể tính tiền hỗ trợ là giá bình quân của các thửa ñất liền kề; Trường hợp các thửa ñất liền kề không phải là ñất ở thì giá ñất ở làm căn cứ ñể tính giá hỗ trợ là giá ñất ở của thửa ñất có nhà ở gần nhất hoặc giá ñất ở bình quân của các thửa ñất có nhà ở gần nhất.[4]

2.3.2.6 Ngh ị ñịnh 69/2009/Nð – CP

Tháng 08 năm 2009 Chính phủ ra Nghị ñịnh số 69/2009/Nð – CP quy ñịnh bổ sung về quy hoạch sử dụng ñất, giá ñất, thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư Nghị ñịnh này quy ñịnh bổ sung cho các Nghị ñịnh 197/2004/Nð – CP ngày 03/12/2004 và Nghị ñịnh 84/2007/Nð – CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ về các mặt còn thiếu sót, hạn chế nhằm hoàn thiện hệ thống văn bản pháp luật về công tác thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất và giúp cho hệ thống này ngày càng phù hợp với thực tế Cụ thể Nghị ñịnh này có quy ñịnh bổ sung một số nội dung sau:

- Về phạm vi ñiều chỉnh: Nghị ñịnh 69/2009/Nð – CP còn nêu thêm một số trường hợp về thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất

- Về bồi thường, hỗ trợ tái ñịnh cư :

ðiều 14 quy ñịnh bổ sung về nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ

ðiều 15 quy ñịnh về việc chi trả bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư ðiều 16 quy ñịnh về việc bồi thường ñất nông nghiệp

ðiều 17 quy ñịnh về các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất

ðIều 18 quy ñịnh về hỗ trợ di chuyển

ðiều 19 quy ñịnh về hỗ trợ tái ñịnh cư

ðiều 20 quy ñịnh về hỗ trợ ổn ñịn ñời sống và ổn ñịnh sản xuất

ðiều 21 quy ñịnh về hỗ trợ ñối với ñất nông nghiệp trong khu dân cư

và ñất vườn, ao không ñược công nhận là ñất ở

ðiều 22 quy ñịnh về việc hỗ trợ chuyển ñổi nghề nghiệp và tạo việc làm ðiều 23 quy ñịnh các hỗ trợ khác

ðiều 24 quy ñịnh về việc bồi thường nhà, công trình xây dựng trên ñất ðiều 25 quy ñịnh về việc giao nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh

cư cấp huyện (hội ñồng bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư cấp huyện; tổ chức phát triển quỹ ñất)

ðiều 26 quy ñịnh về chi phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư

- Trình tụ, thủ tục thu hồi ñất:

ðiều 28 quy ñịnh về áp dụng thủ tục thu hồi ñất, giao ñất, cho thuê ñất ñối với dự án ñầu tư Bao gồm cả trường hợp Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế và ñối với cả các dự án ñầu tư sử dụng ñất không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi ñất

ðiều 29 quy ñịnh về giới thiệu ñịa ñiểm và thông báo thu hồi ñất ðiều 30 quy ñịnh về lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư Trách nhiệm lập và trình phương án bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư thuộc về Hội ñồng bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư hoặc tổ chức phát triển quỹ ñất, cơ quan Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với cơ quan có liên quan thẩm ñịnh phương án

ðiều 31 quy ñịnh về quyết ñịnh thu hồi ñất, phê duyệt và thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư, giao ñất, cho thuê ñất

ðiều 32 quy ñịnh về cưỡng chế thu hồi ñất

ðiều 33 quy ñịnh việc tách nội dung bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư thành tiểu dự án riêng và trách nhiệm tổ chức thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ

và tái ñịnh cư ñối với dự án ñầu tư thuộc các bộ, ngành

2.3.3 Thực tiễn bồi thường, giải phóng mặt bằng tại Việt Nam

Việc thu hồi ñất ñể thực hiện các dự án ñã góp phần rất quan trọng trong phát triển kinh tế - xã hội ðể thu hồi ñất, Nhà nước phải tiến hành công tác bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư cho những người có ñất bị thu hồi, tuy nhiên, việc thực hiện công tác này trong thời gian qua là chưa tốt, trở thành một trong những vấn ñề nổi cộm nhất trong công tác quản lý ñất ñai, làm phát sinh nhiều khiếu nại của công dân

- Về chính sách: Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư trong thời gian trước ñây chưa thoả ñáng, làm thiệt hại lợi ích chính ñáng của người có ñất bị

thu hồi Tuy nhiên hiện nay chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư ñã

ñược ñiều chỉnh ngày càng thoả ñáng hơn và về cơ bản ñã ñáp ứng ñược yêu cầu thực tế

- Về tổ chức thực hiện: Trong tổ chức thực hiện ñã ñể xảy ra nhiều sai phạm,

là nguyên nhân dẫn ñến khiếu nại, ñáng chú ý là các sai phạm sau:

+ Giá ñất bồi thường trong rất nhiều trường hợp thấp hơn giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường, ñặc biệt là ñối với ñất nông nghiệp trong khu vực ñô thị Tiền bồi thường ñất nông nghiệp thường không ñủ ñể nhận chuyển nhượng diện tích ñất nông nghiệp tương tự hoặc không ñủ ñể chuyển sang làm ngành nghề khác Nhiều trường hợp bị thu hồi ñất ở thì tiền bồi thường không ñủ ñể nhận chuyển nhượng ñất ở hoặc mua lại nhà ở mới tại khu tái ñịnh cư (theo kết quả kiểm tra một năm thi hành Luật ðất ñai 2003, trong số ñơn khiếu nại về bồi thường, GPMB, tái ñịnh cư có tới 70% số trường hợp khiếu nại về giá ñất nông nghiệp bồi thường quá thấp so với giá ñất chuyển nhượng thực tế trên thị trường, giá ñất ở ñược giao tại nơi tái ñịnh cư lại quá cao so với giá ñất ở ñã ñược bồi thường tại nơi bị thu hồi, có tới 20% số trường hợp bị thu hồi ñất và ñược bồi thường theo các chính sách trước ñây, nay khiếu nại ñòi bồi thường theo giá ñất của năm 2005);

+ Chưa có sự liên kết giữa các quy ñịnh trong việc xác nhận tính hợp thức

về QSDð khi cấp GCN QSDð và khi tính toán mức bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư Từ ñó dẫn ñến việc áp dụng pháp luật ở các ñịa phương ñể giải quyết vấn ñề này cũng khác nhau, nhiều trường hợp mang tính chủ quan, không công bằng trong xử lý giữa những trường hợp có cùng ñiều kiện

+ Tại nhiều dự án, các cơ quan có trách nhiệm thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư ñể GPMB chưa thực hiện ñúng trình tự, thủ tục từ công khai quy hoạch, thông báo kế hoạch, quyết ñịnh thu hồi ñất, ñề xuất phương án, cho tới khâu cưỡng chế Sai phạm chủ yếu về trình tự thực hiện là không thông báo trước cho người có ñất bị thu hồi, không có quyết ñịnh thu hồi ñất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trong thành phần Hội ñồng bồi thường,

GPMB không có sự tham gia của ñại diện những người có ñất bị thu hồi + Nhiều dự án chưa có khu tái ñịnh cư ñã thực hiện thu hồi ñất ở Nhìn chung các ñịa phương chưa coi trọng việc lập khu tái ñịnh cư chung cho các

dự án tại ñịa bàn, một số khu tái ñịnh cư ñã ñược lập nhưng không bảo ñảm ñiều kiện tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ

+ Trong việc thu hồi ñất tại một số dự án còn có những biểu hiện tiêu cực như: thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích phát triển kinh tế hoặc xây dựng công trình công cộng nhưng một thời gian sau lại quyết ñịnh sử dụng vào mục ñích xây dựng nhà ở hoặc phân lô bán nền; trong khu tái ñịnh cư bố trí cả những ñối tượng không thuộc diện tái ñịnh cư, trong ñó có cả những trường hợp là người nhà, người thân của cán bộ lãnh ñạo trong khi nhiều người thuộc diện tái ñịnh cư không ñược bố trí

Năm 2010 dự báo vẫn sẽ là một năm hết sức khó khăn của công tác GPMB với các dự án XDCB bởi những vướng mắc mang tính hệ thống vẫn chưa ñược tháo gỡ và ñặc biệt là Nghị ñịnh 69/2009/Nð- CP dù ñã ñi vào cuộc sống nhưng còn bộc lộ nhiều ñiểm bất cập Cụ thể:

+ Với những thay ñổi tích cực về các quy trình thủ tục ở các khâu từ quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất, thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ tái ñịnh cư , Nghị ñịnh 69/2009/Nð-CP ñã giải quyết nhiều vướng mắc, bất cập trong quản

lý, sử dụng ñất Tuy nhiên, xung quanh việc áp dụng các quy ñịnh của Nghị ñịnh này vào cuộc sống vẫn còn rất khó khăn Thường thì giá bồi thường cao

có lợi cho dân, người dân sẽ hợp tác tốt hơn trong công tác GPMB Tuy nhiên, các văn bản hiện tại quy ñịnh giá bồi thường ñược tính từ thời ñiểm Nghị ñịnh có hiệu lực ðiều này kéo theo rất nhiều vấn ñề nan giải Những hộ dân chấp hành nghiêm quy ñịnh của nhà nước, tích cực bàn giao mặt bằng sớm thì nhận mức giá ñền bù thấp, còn hộ nào chây ỳ cố tình không bàn giao mặt bằng lại nghiễm nhiên ñến thời ñiểm này ñược nhận mức giá cao

+ Hội ñồng bồi thường, GPMB ở các ñịa phương làm việc chưa thật sự chặt chẽ và khoa học Sau khi Thủ tướng Chính phủ ban hành Văn bản số

1665/TTg- CN cho phép tách GPMB thành dự án thành phần trong dự án và giao cho ñịa phương tổ chức thực hiện dẫn ñến việc các ñịa phương quy ñịnh giao cho chủ ñầu tư tiểu dự án GPMB mỗi nơi mỗi khác, nơi giao cho huyện, nơi lại giao cho xã, Sở GTVT hoặc các tổ chức phát triển quỹ ñất nên thiếu nhất quán Hầu hết các ñịa phương không có bộ máy chuyên trách về GPMB nên khi triển khai rất lúng túng Một số cán bộ làm công tác GPMB ở ñịa phương thiếu phẩm chất, thậm chí tiêu cực dẫn ñến mất lòng tin của dân

+ Ngoài năng lực của Hội ñồng bồi thường, GPMB, ñiểm nổi cộm hiện nay là một số chính quyền ñịa phương còn có tâm lý phân biệt giữa công trình

do ñịa phương quản lý và các công trình quốc gia ñi qua ñịa bàn Với các công trình của ñịa phương, gắn liền với quyền lợi của ñịa phương thì chính quyền những nơi này vào cuộc mạnh mẽ nhưng với các công trình quốc gia, quyền lợi không lớn nên nhiều cán bộ không thật sự tận tâm, tận lực

+ Ngoài các vấn ñề trên, quy ñịnh của Bộ Tài chính ñược trích 2% tổng kinh phí ñền bù GPMB cũng còn tồn tại nhiều bất cập Với các dự án có kinh phí GPMB hàng trăm, hàng nghìn tỷ ñồng thì chi phí ñể thực hiện là rất lớn, nhưng ngược lại với các dự án chỉ vài tỷ ñồng thì số tiền ñể chi cho công tác tổ chức GPMB thật sự không ñáng kể Trong khi ñó, tất cả các thủ tục, quy trình vẫn phải ñảm bảo, vẫn phải thành lập ñủ Hội ñồng bồi thường, GPMB Tất cả những vấn ñề trên ñều hết sức nan giải và khó có thể cải thiện trong ngày một ngày hai Do ñó, năm 2010, công tác GPMB khó có thể có bước chuyển ñột phá và vẫn sẽ là bài toán khó giải cho các cơ quan quản lý Nhà nước

Trên ñây là những vấn ñề tồn tại cần nghiên cứa trong công tác bồi thường, GPMB trên ñịa bàn huyện Hoài ðức nói riêng và trên cả nước nói chung Nếu giải quyết ñược các tồn tại này chúng ta sẽ góp phần vào việc hoàn thiện khung pháp lý về quản lý ñất ñai, làm cơ sở thực tiễn vững chắc cho Luật ñất ñai và các văn bản quy phạm pháp luật

3 đỐI TƯỢNG, NỘI DUNG

VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.1 đối tượng nghiên cứu

đối tượng nghiên cứu của ựề tài là công tác bồi thường, hỗ trợ và TđC

khi Nhà nước thu hồi ựất tại hai dự án: Khu biệt thự nhà vườn Orange

garden và Khu ựô thị ựại học Vân Canh trên ựịa bàn huyện Hoài đức, thành

phố Hà Nội

3.2 Nội dung nghiên cứu

- điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội liên quan ựến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng tại ựịa ựiểm nghiên cứu

- Nghiên cứu chắnh sách bồi thường thiệt hại của một số nước, một

số tổ chức (Ngân hàng thế giới WB, Ngân hàng phát triển Châu Á ADB) trên thế giới

- Nghiên cứu các văn bản của TW, của UBND tỉnh Hà Tây (cũ), UBND thành phố Hà Nội quy ựịnh về bồi thường, hỗ trợ và TđC khi khi Nhà nước thu hồi ựất trên ựịa bàn thành phố Hà Nội

- đánh giá việc thực hiện chắnh sách bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi ựất tại 02 dự án trên ựịa bàn nghiên cứu Cụ thể:

+ đánh giá trình tự, tổ chức thực hiện, trách nhiệm của các cấp, các ngành;

+ Xác ựịnh ựối tượng ựủ ựiều kiện ựược bồi thường, không ựủ ựiều kiện ựược bồi thường;

+ Xem xét việc thực hiện giá ựền bù về ựất, các tài sản trên ựất bao gồm:

Giá các loại ựất Giá cây hoa màu trên ựất Giá vật kiến trúc trên ựất

+ Phân tích chính sách hỗ trợ GPMB bao gồm Chính sách ổn ñịnh cuộc sống

Chính sách ñào tạo nghề + ðưa ra các giải pháp nhằm thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ GPMB một cách có hiệu quả nhất

3.3 Phương pháp nghiên cứu

* Phương pháp thu thập thông tin, số liệu, tài liệu:

- Thu thập tài liệu, các văn bản, chính sách có liên quan ñến công tác bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư và giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất ở các dự án như khung giá ñất của Chính phủ, giá quy ñịnh của Nhà nước và giá bồi thường ñược áp dụng cho huyện Hoài ðức – Thành phố Hà Nội;

- Tìm hiểu thực trạng của các dự án trong phạm vi ñề tài

* Phương pháp ñiều tra thực tế

- ðiều tra xem xét thực tế tình hình thực hiện công tác bồi thường thiệt hại ở các dự án;

- Tìm hiểu nguyên nhân trong công tác bồi thường thiệt hại bằng cách phỏng vấn trực tiếp hoặc lập phiếu ñiều tra ñối với các tổ chức, hộ gia ñình,

cá nhân trong diện bồi thường thiệt hại về ñất cũng như BQL dự án, Hội ñồng bồi thường, GPMB huyện Hoài ðức

* Phương pháp thống kê, tổng hợp và xử lý số liệu