Luận văn đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố hà tĩnh tỉnh hà tĩnh

Luận văn đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố hà tĩnh tỉnh hà tĩnh

bộ giáo dục và đào tạo trường đạI học nông nghiệp hà nội

Nguyễn Đức Danh

Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá

quyền sử dụng đất ở

LỜI CAM ðOAN

- Tôi xin cam ñoan rằng ñây là công trình nghiên cứu do tôi trực tiếp thực hiện dưới sự hướng dẫn, chỉ ñạo của PGS.TS Nguyễn Thanh Trà, Trưởng Bộ môn quản lý ñất ñai, Khoa Tài nguyên và Môi trường, Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội; những số liệu, kết quả nghiên cứu trong Luận văn này là trung thực và chưa hề ñược sử dụng ñể bảo vệ ở một học vị nào

- Tôi xin cam ñoan các thông tin trích dẫn trong Luận văn này ñều ñã ñược chỉ rõ nguồn gốc Nếu sai tôi hoàn toàn chịu trách nhiệm./

Tác giả luận văn

Nguyễn ðức Danh

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình thực hiện nghiên cứu ñề tài, tôi ñã nhận ñược sự quan tâm giúp ñỡ nhiệt tình, sự ñóng góp quý báu của nhiều tập thể, cá nhân ñã tạo ñiều kiện thuận lợi ñể tôi hoàn thành Luận văn này

Lời ñầu tiên, tôi xin chân thành cảm ơn PGS.TS Nguyễn Thanh Trà, Trưởng Bộ môn Quản lí ñất ñai, Khoa Tài nguyên và Môi trường, Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội ñã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian tôi nghiên cứu thực hiện ñề tài

Tôi xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo Khoa Tài nguyên và Môi trường, Viện ñào tạo sau ðại học, Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội ñã tạo ñiều kiện cho tôi thực hiện ñề tài

Tôi xin chân thành cảm ơn lãnh ñạo các sở, ngành tỉnh Hà Tĩnh: Sở Tài nguyên và Môi trường, Cục Thống kê Hà Tĩnh và các sở ngành liên quan; lãnh ñạo UBND Thành phố Hà Tĩnh, Hội ñồng ñấu giá QSD ñất Thành phố

Hà Tĩnh, các phòng ban liên quan của UBND Thành phố và UBND các xã, phường thuộc Thành phố Hà Tĩnh

Tôi xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các cán bộ, ñồng nghiệp và bạn bè ñã giúp ñỡ tôi trong quá trình thực hiện ñề tài

Cuối cùng tôi xin cảm ơn gia ñình, người thân ñã ñộng viên, tạo ñiều kiện giúp ñỡ tôi trong suốt quá trình tôi thực hiện ñề tài này

Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn !

Tác giả luận văn

Nguyễn ðức Danh

2 TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU 4 2.1 Cơ sở khoa học về ñấu giá quyền sử dụng ñất 4 2.3 Công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất ở một số ñịa phương 32 2.4 Công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất tại tỉnh Hà Tĩnh 35

3 ðỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN

3.1 ðối tượng và phạm vi nghiên cứu 36 3.2 Nội dung nghiên cứu 36 3.3 Phương pháp nghiên cứu 37

4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 39 4.1 Khái quát về ñiều kiện tự nhiên kinh tế xã hội Thành phố Hà

4.1.1 ðiều kiện tự nhiên 39 4.1.2 ðiều kiện kinh tế xã hội gây áp lực với ñất ñai 41 4.2 Các văn bản về ñấu giá quyền sử dụng ñất áp dụng ở ñịa bàn

4.2.1 Qui chế ñấu giá quyền sử dụng ñất ở Thành phố Hà Tĩnh 50 4.2.2 Kết quả ñấu giá ñất tại một số dự án ñiều tra trên ñịa bàn Thành

DANH MỤC BẢNG

4.1 Bảng cơ cấu % giá trị sản xuất của các ngành qua các năm 41

4.2 Hiện trạng phân bố dân cư thành phố Hà Tĩnh 45

4.3 Cơ cấu lao ñộng làm việc trong ngành của toàn thành phố 46

4.4 Kết quả ñấu giá quyền sử dụng ñất tại Khu ñô thị Bắc Thành phố

thuộc phường Nguyễn Du Thành phố Hà Tĩnh 65

4.6 Kết quả ñấu giá quyền sử dụng ñất tại dự án khu dân cư khối phố

Tân quý phường Thạch Quý Thành phố Hà Tĩnh 73

4.7 Kết quả ñấu giá quyền sử dụng ñất tại khu quy hoạch dân cư khối

phố Hậu Thượng phường Thạch Quý 78

4.8 Chênh lệch giá ñất giữa giá quy ñịnh và giá trúng ñấu giá 79

4.9 Chênh lệch giá ñất giữa giá thị trường và giá trúng ñấu giá 81

1 MỞ ðẦU

1.1 Tính cấp thiết của ñề tài

“ðất ñai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất ñặc biệt, là thành phần quan trọng hàng ñầu của môi trường sống, là ñịa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa , xã hội, an ninh và quốc phòng Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta ñã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ ñược vốn ñất ñai như ngày nay” ( Lời nói ñầu, Luật

ðất ñai 1993) Ngày nay, ñất ñai trở thành nguồn nội lực quan trọng ñể thực hiện CNH-HðH ñất nước, với mục tiêu ñưa nước ta trở thành một nước công nghiệp vào năm 2020

Nghị quyết ðại hội ðảng toàn quốc lần thứ IX ñã xác ñịnh chủ trương:

“Thúc ñẩy sự hình thành, phát triển và từng bước hoàn thiện các loại thị trường theo ñịnh hướng XHCN, ñặc biệt quan tâm các thị trường mới, quan trọng như: thị trường bất ñộng sản, thị trường lao ñộng, thị trường chứng khoán, thị trường khoa học và công nghệ” và ñịnh hướng cụ thể trong chiến

lược phát triển kinh tế - xã hội 2001 – 2010: “Hình thành ñồng bộ và tiếp tục

phát triển, hoàn thiện các loại hình thị trường ñi ñôi với xây dựng khuôn khổ pháp lý và thể chế ñể thị trường hoạt ñộng năng ñộng, có hiệu quả, có trật tự

kỷ cương trong môi trường cạnh tranh lành mạnh”

Nghị quyết ñại hội IX ñã kế thừa và phát triển ñường lối ñổ mới, xây dựng nền kinh tế thị trường ñịnh hướng xã hội chủ nghĩa và chính sách phát triển thị trường bất ñộng sản của ðảng ta và mở ñường cho sự hình thành thị trường quyền sử dụng ñất ở nước ta trong giai ñoạn 2001-2010

Từ năm 1993 Thủ tướng Chính phủ ñã cho phép thực hiện chủ trương

sử dụng quỹ ñất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng Hình thức này trong thực tế

ñã phát huy ñược nguồn nội lực từ ñất ñai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hóa

hiện ựại hóa ựất nước, làm thay ựổi bộ mặt của một số ựịa phương Tuy nhiên trong quá trình thực hiện ựã bộc lộ một số khó khăn tồn tại như việc ựịnh giá cho các khu ựất dùng ựể thanh toán chưa có cơ sở, việc giao ựất thanh toán tiến hành không chặt chẽ Ầ

để khắc phục tình trạng trên, trong những năm gần ựây Nhà nước ựã thay ựổi cơ chế ựối với việc dùng qũy ựất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo hướng ựấu thầu dự án hoặc ựấu giá quyền sử dụng ựất Công tác ựấu giá quyền sử dụng ựất ựã thực sự là một hướng ựi mới cho thị trường bất ựộng sản ở nước ta; giá ựất quy ựịnh và giá ựất theo thị trường ựã xắch lại gần nhau hơn thông qua việc ựấu giá quyền sử dụng ựất vì ựó chắnh là giá giao dịch thành công trên thị trường, từ ựó Nhà nước có cơ sở ựể ựiều chỉnh những quy ựịnh hiện hành Tuy nhiên vẫn còn một số bất cập như chưa tạo ựược cơ hội cho người thu nhập thấp, dễ ựể xảy ra tình trạng rửa tiềnẦ

Xuất phát từ những ý nghĩa ựó, với mong muốn ựược mang kiến thức học tập ở nhà trường , góp phần giải quyết vấn ựề thực tiễn của ựịa phương, tôi tiến hành nghiên cứu ựề tài:

"đánh giá hiệu quả của công tác ựấu giá quyền sử dụng ựất ở trên ựịa bàn Thành phố Hà Tĩnh Ờ Tỉnh Hà Tĩnh"

1.2 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của ựề tài

- Ý nghĩa khoa học: Thông qua việc nghiên cứu chắnh sách pháp luật của Nhà nước quy ựịnh về quyền sử dụng ựất ựể ựưa ra giá ựất của Nhà nước sát với giá thị trường, các giao dịch thành công sẽ là những tài liệu, góp phần ựóng góp vào cơ sở khoa học cho công tác ựấu giá quyền sử dụng ựất

- Ý nghĩa thực tiến: Nghiên cứu và ựánh giá hiệu quả của công tác ựấu giá ựất qua các dự án khác nhau, với các phương án ựấu giá khác nhau ựể có thể ựề xuất, rút ra những quy ựịnh chung nhất xây dựng quy trình ựấu giá quyền sử dụng ựất hoàn thiện, ựem lại hiệu quả cao

1.3 Mục ựắch, yêu cầu của ựề tài

1.3.1 Mục ựắch

- đánh giá hiệu quả của ựấu giá quyền sử dụng ựất

- đề xuất giải pháp hoàn thiện các quy ựịnh về ựấu giá ựể công tác ựấu giá quyền sử dụng ựất ựạt hiệu quả hơn

1.3.2 Yêu cầu của ựề tài

- Nghiên cứu, nắm vững các văn bản liên quan ựến ựấu giá quyền sử dụng ựất của Trung ương và ựịa phương

- Số liệu ựiều tra khách quan và ựảm bảo ựộ tin cậy

- đưa ra các ý kiến ựảm bảo tắnh khách quan ựối với công tác ựấu giá quyền sử dụng ựất

- Kết quả nghiên cứu phải ựảm bảo cơ sở khoa học và thực tiễn

- Tìm hiểu các chắnh sách và văn bản liên quan ựến ựấu giá quyền sử dụng ựất, ựánh giá công tác ựấu giá quyền sử dụng ựất

2 TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU

2.1 Cơ sở khoa học về ñấu giá quyền sử dụng ñất

2.1.1 Khái niệm

2.1.1.1 Bất ñộng sản

Trong lĩnh vực kinh tế và pháp lý, tài sản ñược chia thành 2 loại BðS

và ñộng sản; Mặc dù tiêu chí phân loại BðS của các nước có khác nhau, nhưng ñều thống nhất BðS gồm ñất ñai và những tài sản gắn liền với ñất ñai

Ở Việt Nam tại ðiều 181 Bộ luật Dân sự ñã quy ñịnh “BðS là các tài sản không thể di dời ñược bao gồm: ðất ñai; Nhà ở; Công trình xây dựng gắn liền với ñất ñai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng ñó; Các tài sản khác gắn liền với ñất ñai; Các tài sản khác do pháp luật quy ñịnh” [6] ðất ñai là BðS nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy ñịnh khác nhau về phạm vi giao dịch ñất ñai trên thị trường BðS Các nước theo kinh tế thị trường như Mỹ, các nước EU, Nhật, Australia, một số nước

ASEAN-Thailand, Malaysia, Singapore quy ñịnh BðS (ðất ñai) hoặc BðS (ðất ñai và tài sản trên ñất) là hàng hoá ñược giao dịch trên thị trường BðS; Trung quốc BðS (ðất ñai và tài sản trên ñất) ñược phép giao dịch trên thị

trường BðS, nhưng ñất ñai thuộc sở hữu Nhà nước không ñược mua bán mà chỉ ñược chuyển quyền sử dụng ñất

Ở nước ta cũng vậy, không phải tất cả các loại BðS ñều ñược tham gia

vào thị trường BðS do có nhiều BðS không phải là BðS hàng hoá (Ví dụ:

Các công trình hạ tầng mang tính chất công cộng sử dụng chung) ðất ñai là

BðS theo pháp luật về chế ñộ sở hữu ở nước ta thì ñất ñai không có quyền sở hữu riêng mà chỉ là quyền sở hữu toàn dân, do vậy ñất ñai không phải là hàng hoá Chỉ có quyền sử dụng ñất, cụ thể hơn là quyền sử dụng ñất một số loại ñất và của một số ñối tượng cụ thể và trong những ñiều kiện cụ thể mới ñược

coi là hàng hoá và ñược ñưa vào lưu thông thị trường BðS Thực chất hàng hoá trao ñổi trên thị trường BðS ở Việt Nam là trao ñổi giá trị quyền sử dụng ñất có ñiều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với ñất ” [7]

2.1.1.2 Thị trường bất ñộng sản

Thị trường BðS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế Thị trường BðS có thể ñược hiểu theo cả nghĩa rộng và nghĩa hẹp Thị trường hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế ñược phản ánh thông qua trao ñổi và lưu thông hàng hoá cùng quan hệ kinh tế và mối liên kết kinh tế giữa người với người ñể từ ñó liên kết họ với nhau Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp là nơi diễn ra các hoạt ñộng có liên quan trực tiếp ñến giao dịch BðS

Thị trường BðS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá; Quy luật giá trị; Quy luật cung cầu và theo mô hình chung của thị trường hàng hoá với 3 yếu tố xác ñịnh là sản phẩm, số lượng và giá cả

Phạm vi hoạt ñộng của thị trường BðS do pháp luật của mỗi nước quy ñịnh nên không ñồng nhất Ví dụ: Pháp luật Australia quy ñịnh không ñược quyền ñược hạn chế mua, bán, thế chấp, thuê BðS và tất cả các loại ñất, BðS ñều ñược mua, bán, cho thuê, thế chấp; Pháp luật Trung Quốc quy ñịnh giao dịch BðS bao gồm chuyển nhượng BðS, thế chấp BðS và cho thuê nhà Chức năng của thị trường BðS là ñưa người mua và người bán BðS ñến với nhau; Xác ñịnh giá cả cho các BðS giao dịch; Phân phối BðS theo quy luật cung cầu; Phát triển BðS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường[6]

2.1.1.3 ðịnh giá, ñịnh giá ñất

- ðịnh giá: là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể

bằng hình thái tiền tệ cho một mục ñích ñã ñược xác ñịnh, tại một thời ñiểm xác ñịnh

- ðịnh giá ñất: ðược hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng

ñất bằng hình thái tiền tệ cho một mục ñích sử dụng ñã ñược xác ñịnh, tại một thời ñiểm xác ñịnh

- Giá cả: Là biểu thị bằng tiền về giá trị của một tài sản, là số tiền thoả

thuận giữa người mua và người bán tại một thời ñiểm xác ñịnh Giá cả có thể lớn hơn hoặc nhỏ hơn giá trị thị trường của tài sản [3]

2.1.1.4 ðấu giá, ñấu thầu

- ðấu giá: Là bán bằng hình thức ñể cho người mua lần lượt trả giá và

người trả giá cao nhất thì ñược mua

- ðấu thầu: là ñấu giá trước công chúng, ai nhận làm hoặc nhận bán với

giá rẻ nhất thì ñược giao cho làm hoặc ñược bán hàng

2.1.2 ðịnh giá ñất

2.1.2.1 Giá ñất

ðất ñai là sản phẩm phi lao ñộng, bản thân nó không có giá trị Do ñó ñối với ñất ñai mà nói, giá cả ñất ñai phản ánh tác dụng của ñất ñai trong hoạt ñộng kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, có nghĩa là tư bản hóa ñịa tô Nói cách khác giá cả ñất ñai cao hay thấp quyết ñịnh bởi nó có thể thu lợi (ñịa tô) cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào ñó Quyền lợi ñất ñai ñến ñâu thì có thể có khả năng thu lợi ñến ñó từ ñất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp

Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá ñất ñược hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu ñất ñai Xét về phương diện tổng quát, giá ñất là giá bán quyền sở hữu ñất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh ñất

ñó trong không gian và thời gian xác ñịnh Ở nước ta ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả ñất ñai là dựa trên chuyển nhượng quyền sử dụng ñất, là tổng hòa giá trị hiện hành của ñịa tô nhiều năm ñược chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu ñất ñai trong kinh tế Cho nên hàm ý về giá cả ñất ñai ở

nước ta không giống các quốc gia thông thường có chế ñộ tư hữu ñất ñai: thứ nhất, nó là cái giá phải trả ñể có quyền sử dụng ñất trong nhiều năm, mà không phải là giá cả quyền sở hữu ñất; thứ hai là, do thời gian sử dụng ñất tương ñối dài, nói chung ñều trên dưới 20 năm, trong thời gian sử dụng cũng có quyền chuyển nhượng, chuyển ñổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn tương tự như quyền sở hữu

2.1.2.2 Cơ sở khoa học ñịnh giá ñất

a) ðịa tô:

ðịa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng ñất Ðịa tô gắn liền với sự ra ñời và tồn tại của chế ñộ tư hữu về ruộng ñất Ðã từng tồn tại trong các chế ñộ chiếm hữu nô lệ, phong kiến, tư bản chủ nghĩa và cả trong thời kì ñầu của chủ nghĩa xã hội Trong chế ñộ chiếm hữu nô lệ, ñịa tô là do lao ñộng của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng ñất nhỏ tự do tạo ra Trong chế ñộ phong kiến, ñịa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm ñoạt Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế ñộ tư hữu về ruộng ñất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại ñịa tô Về thực chất, ñịa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho ñịa chủ Nguồn gốc của ñịa tô tư bản chủ nghĩa vẫn là do lao ñộng thặng dư của công nhân nông nghiệp làm thuê tạo ra ðịa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: ñịa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê Trong chủ nghĩa tư bản, có các loại ñịa tô: ñịa tô chênh lệch, ñịa tô tuyệt ñối và ñịa tô ñộc quyền Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng ñất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của ñịa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế ñể hình thành ñịa tô tuyệt ñối cũng bị xóa bỏ, nhưng vẫn

tồn tại ñịa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với ñịa tô chênh lệch dưới Chủ nghĩa Tư bản

ðịa tô chênh lệch loại ñịa tô mà chủ ñất thu ñược do có sở hữu những ruộng ñất có ñiều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng ñất có ñộ màu mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản ñầu tư thêm có hiệu suất cao hơn Là ñộ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt Trong nông nghiệp, do sản lượng thu ñược trên những ruộng ñất có ñiều kiện sản xuất thuận lợi vẫn không ñủ ñáp ứng nhu cầu của xã hội, nên người ta còn phải kinh doanh trên cả những thửa ruộng có ñiều kiện sản xuất kém thuận lợi, loại ñất xấu và không thuận lợi về vị trí Giá cả sản xuất xã hội của nông phẩm lại ñược quy ñịnh trên những ruộng ñất có ñiều kiện sản xuất xấu nhất Do ñó, những người kinh doanh trên ruộng ñất loại tốt và loại vừa có thể thu ñược một khoản lợi nhuận bình quân bằng số chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt Vì ruộng ñất thuộc sở hữu của ñịa chủ nên lợi nhuận phụ thêm ñó ñược chuyển cho ñịa chủ dưới hình thức ñịa tô chênh lệch Vậy ñịa tô chênh lệch gắn liền với sự ñộc quyền kinh doanh tư bản chủ nghĩa về ruộng ñất Nguồn gốc của ñịa tô chênh lệch do lao ñộng nông nghiệp tạo ra Có hai loại ñịa tô chênh lệch: ñịa tô chênh lệch I và ñịa tô chênh lệch II Ðịa tô chênh lệch I là ñịa tô chênh lệch thu ñược trên những ruộng ñất có ñộ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ Ðịa tô chênh lệch II

là ñịa tô chênh lệch thu ñược do thâm canh Ðịa tô chênh lệch còn tồn tại

cả trong ñiều kiện của chủ nghĩa xã hội, song ñược phân phối một phần dưới hình thức thu nhập thuần túy phụ thêm của các hợp tác xã nông nghiệp của nông dân, một phần dưới hình thức thu nhập của nhà nước

Ðịa tô tuyệt ñối, người sở hữu ñất ñai nhờ mượn quyền sở hữu ñất

mà thu ñược ñịa tô là số dư của giá trị hàng nông sản vượt quá giá cả sản

xuất mà người làm nông nghiệp tạo ra Trong chế ñộ chủ nghĩa tư bản, người sở hữu ñất cho thuê ñất nhất loạt thu về số ñịa tô nhất ñịnh, nếu không thà ñể ñất hoang Loại này không kể là ñất tốt hay xấu, ñều phải nộp ñịa tô cho người sở hữu ñất Nó là số chênh của giá trị hàng nông sản vượt quá giá cả sản xuất Trong thời kì lâu dài của sự phát triển tư bản chủ nghĩa,

kĩ thuật sản xuất nông nghiệp lạc hậu so với kĩ thuật sản xuất công nghiệp, cấu thành hữu cơ của tư bản nông nghiệp cũng tương ñối thấp, tư bản khả biến chiếm tỉ trọng lớn có thể thuê ñược nhiều công nhân, làm ra càng nhiều giá trị thặng dư Bởi thế trong ñiều kiện ñầu tư giống nhau, tỉ suất giá trị thặng dư giống nhau, nông nghiệp mang lại giá trị thặng dư nhiều hơn trong công nghiệp, hàng nông sản bán ra theo giá trị cao hơn giá cả sản xuất, số chênh của nó chính là ñịa tô tuyệt ñối Do sự ñộc quyền tư hữu ñất ñai gây trở ngại cho tài sản cố ñịnh chuyển nhập vào ngành nông nghiệp, giá trị thặng dư tương ñối nhiều của ngành nông nghiệp sẽ không tham gia vào quá trình bình quân hóa lợi nhuận toàn xã hội, hàng nông sản vẫn có thể thường xuyên bán ra với giá trị cao hơn giá cả sản xuất, nhờ ñó mà tạo ra ñịa tô tuyệt ñối cho người sở hữu ñất ñai Giá trị thặng dư do công nhân nông nghiệp làm ra là nguồn gốc của ñịa tô tuyệt ñối Sự ñộc quyền tư hữu ñất ñai là nguyên nhân căn bản hình thành ñịa tô tuyệt ñối Cấu thành hữu cơ của tư bản trong nông nghiệp thấp hơn cấu thành hữu cơ của tư bản bình quân xã hội là ñiều kiện hình thành ñịa tô tuyệt ñối Trong các nước tư bản hiện ñại, cùng với sự phát triển của kĩ thuật nông nghiệp, cấu thành hữu cơ của tư bản trong nông nghiệp bằng cấu thành hữu cơ tư bản trong công nghiệp, thậm chí còn cao hơn trong công nghiệp, trong tình hình này, ñịa tô tuyệt ñối sẽ không phải là số chênh giá trị hàng nông sản cao hơn giá cả sản xuất, mà là ñến từ giá cả ñộc quyền của hàng nông sản

Loại ñịa tô mà các nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp nhất thiết

phải nộp cho ñịa chủ, do chế ñộ ñộc quyền tư hữu về ruộng ñất trong nông nghiệp tư bản chủ nghĩa Do cấu tạo hữu cơ của tư bản trong nông nghiệp thấp hơn trong công nghiệp, nên với một lượng tư bản ứng ra như nhau, có

tỉ suất giá trị thặng dư như nhau, nhưng giá trị thặng dư ñược tạo ra trong nông nghiệp bao giờ cũng cao hơn trong công nghiệp Chế ñộ ñộc quyền

tư hữu về ruộng ñất ñã ngăn trở sự tự do di chuyển tư bản từ các ngành khác vào nông nghiệp nên trong nông nghiệp tư bản chủ nghĩa, giá trị của nông sản phẩm cao hơn giá cả sản xuất chung Số chênh lệch giữa giá trị của nông sản phẩm và giá cả sản xuất chung chính là ñịa tô tuyệt ñối Nguồn gốc của ñịa tô tuyệt ñối là một bộ phận của giá trị thặng dư do lao ñộng không công của công nhân nông nghiệp làm thuê tạo ra Trong chủ nghĩa

tư bản, ñịa tô tuyệt ñối làm tăng giá cả nông sản phẩm, ảnh hưởng xấu ñến ñời sống của những người lao ñộng Việc quốc hữu hóa ruộng ñất sẽ xóa bỏ chế ñộ ñộc quyền tư hữu về ruộng ñất và do ñó sẽ xóa bỏ ñịa tô tuyệt ñối [24]

b) Lãi suất ngân hàng

Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá ñất có thể tăng hay giảm Vì ñịa tô vận ñộng một cách ñộc lập với giá ñất cho nên có thể tách sự ảnh hưởng của ñịa tô với giá ñất ñể xem giá ñất còn chịu ảnh hưởng bởi yếu tố nào Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua ñất phải giảm ñi, nếu không thì ñem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua ñất ñể có ñịa tô Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua ñất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ ñể ñất thu ñược ñịa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán ñất gửi vào ngân hàng, lúc này giá ñất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng ñất tốt phải xác ñịnh giá cả Trong ñà tăng trưởng kinh tế của xã hội thì lãi

suất có xu hướng giảm do ñó giá ñất ngày càng tăng lên, việc kinh doanh ñất ñai luôn có lãi Người bán quyền sử dụng ñất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở ñể xác ñịnh giá ñất ðương nhiên ñó phải là lãi suất phổ biến và

có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương ñối dài ñể loại trừ ảnh hưởng của nhân tố cá biệt Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất ngân hàng là như nhau, không kể ở nông thôn hay thành thị Nếu

có chênh lệnh thì cũng không ñáng kể Như vậy, lãi suất ngân hàng chỉ quyết ñịnh giá ñất ñai nói chung, chứ không quyết ñịnh giá ñất ñô thị cao hơn giá ñất nông nghiệp

Giả sử chúng ta ñã có thị trường vốn, các dịch vụ ngân hàng, tài chính rất thuận lợi thì kinh doanh ñất ñai cũng sẽ là một hướng kinh doanh mà không bị pháp luật ngăn cản, người kinh doanh ñất ñai không có những lo ngại về sự rủi ro có thể xẩy ra mà những sự rủi ro này chủ yếu liên quan ñến các ñiều luật không nhất quán thì người kinh doanh ñất ñai cũng sẽ hành ñộng như các nhà kinh doanh bình thường khác tức là so sánh thu nhập do sử dụng ñất mang lại và chi phí ñã bỏ ra tức là:

Tiền thuê ñất + chi phí cho lãi suất + chi phí sử dụng ñất < thu nhập do ñất mang lại

Hay tiền thuê ñất < thu nhập do ñất mang lại - chi phí cho lãi suất - chi phí sử dụng ñất

Hay: Tiền thuê ñất = Tiền thu nhập do ñất mang lại - chi phí sử dụng ñất - chi phí cho lãi suất - Et

Trong ñó Et là khoảng ñệm của chính sách giá thuê ñất ñai Công thức này ñược giải thích như sau: Nhà kinh doanh ñất ñai coi tiền thuê ñất là một khoản chi phí ðể có khoản này anh ta phải vay ngân hàng với lãi suất nào ñó, do vậy khoản chi trả lãi suất ngân hàng phải ñược xem như một khoản chi phí Ngoài ra, ñể cho miếng ñất có thể sinh lời, anh ta phải ñầu tư

thêm các chi phí nhằm làm tăng giá trị sử dụng của ñất ñai, các khoản này cũng phải ñược xem như một khoản chi nữa Nếu Et càng lớn thì người kinh doanh ñất ñai sãn sàng trả tiền thuê cao hơn [24]

c) Quan hệ cung cầu

Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thường ñược quyết ñịnh tại ñiểm cân bằng của quan hệ cung cầu Cầu vượt cung thì giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, ñó

là nguyên tắc cân bằng cung cầu ðiều kiện hình thành là: (1) Người cung cấp và người tiêu dùng ñều cạnh tranh về hàng hóa có cùng tính chất (2) Những hàng hóa có cùng tính chất tự do ñiều chỉnh lượng cung theo biến ñộng giá cả ðất ñai cũng vậy, giá cả ñất ñai cũng phụ thuộc mối quan hệ cung cầu quyết ñịnh Nhưng vì ñất ñai, khác các loại hàng hóa thông thường

là có ñặc tính tự nhiên, nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên mà hình thành nguyên tắc cung cầu riêng

Vì vị trí ñất ñai có ñặc tính tự nhiên như tính cố ñịnh về vị trí ñịa lý, không sinh sôi và tính cá biệt, nên tính ñộc chiếm về giá cả tương ñối mạnh, cung và cầu ñều giới hạn trong từng khu vực có tính cục bộ, lượng cung là có hạn, cạnh tranh chủ yếu là xảy ra về phía cầu Nghĩa là ñất ñai không thể tiến hành cạnh tranh hoàn toàn, nghiêng nhiều về tính ñộc chiếm của giá cả

Cung - cầu của thị trường ñất ñai diễn biến có phần khác so với quan

hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường Vấn ñề này có ý nghĩa ñặc biệt trong ñịnh giá ñất bởi vì cung của ñất về cơ bản là cố ñịnh và bất biến Giá của ñất trong một khu vực nhất ñịnh sẽ ñược xác ñịnh bằng yếu tố cầu, như: mật ñộ dân cư; tỉ lệ tăng trưởng kinh tế; việc làm và mức thu nhập bình quân của người dân tại ñịa phương; khả năng của hệ thống giao thông;

tỉ lệ lãi suất vay thế chấp

Mặc dù tổng cung của ñất ñai là cố ñịnh, nhưng lượng cung của một

loại ñất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc ñiều chỉnh cơ cấu giữa các loại ñất Có thể thấy khi ñất nông nghiệp, ñất phi nông nghiệp hoặc ñất chưa sử dụng ở ngoại vi một thành phố ñược ñiều chỉnh theo qui hoạch nhằm chuyển một số lớn diện tích này sang mục ñích làm khu dân cư ñô thị Cung về ñất ở tại ñô thị ñó nhờ thế mà tăng lên Sự tăng số lượng diện tích ñất ở tại ñô thị sẽ làm chậm sự tăng giá ñất ở của khu vực này Bên cạnh ñó sự phát triển và tăng trưởng liên tục về kinh tế của một khu vực nào ñó dẫn ñến nhu cầu sử dụng ñất ngày một nhiều hơn cho tất cả các ngành kinh tế, vì thế giá ñất ngày một cao hơn Bằng chứng là các lô ñất ở bị chia cắt ngày một nhỏ hơn và thay thế vào những khoảng ñất trống là những căn nhà riêng biệt cho hộ gia ñình Trước ñây, hệ thống giao thông cùng các phương tiện giao thông chưa phát triển, thị trường ñất ñô thị phát triển chủ yếu ở những khu thương mại - dịch vụ gần trung tâm ðiều ñó, dẫn ñến tình trạng chênh lệch giá quá lớn giữa ñất ñai ở vị trí trung tâm với ñất ñai vùng ngoại vi ñô thị Ngày nay, hệ thống giao thông cùng các phương tiện giao thông phát triển Thời gian ñể từ ngoại ô vào trung tâm ñô thị ñã rút ngắn Vì vậy, nhu cầu ñối với ñất ñai vùng ngoại ô tăng lên nhanh chóng và lượng cung cũng tăng lên ñáng

kể Sự chênh lệch giá giữa ñất ñai ở trung tâm và ñất ñai vùng ngoại ô thành phố cũng theo ñó ñược rút ngắn lại Tuy nhiên, ñất ñai có hạn mà nhu cầu về ñất thì vô hạn, cho nên theo ñà phát triển, giá ñất ñô thị vẫn có xu hướng tăng liên tục

Quan hệ cung- cầu giải thích những khác biệt lớn về giá trị ñất giữa khu vực ñô thị và nông thôn, giữa các vùng ñô thị khác nhau và thậm chí giữa những vùng ven ñô khác nhau trong cùng một ñô thị Không một hàng hoá nào khác lại biểu hiện sự biến thiên về giá lớn như vậy Nói chung, một mặt hàng càng cố ñịnh về số lượng, thì giá của nó sẽ thay ñổi

càng lớn theo vùng ðất ñai vốn là cố ñịnh, giá trị của ñất ñai biến ñộng nhiều hơn các hàng hoá thông thường khác, mặc dù giao thông vận tải và khả năng ñi lại có thể giảm những khác biệt mang tính cục bộ giữa các vùng[24]

2.1.3 Những yếu tố cơ bản xác ñịnh giá ñất trong ñấu giá quyền sử dụng ñất

Khi xác ñịnh giá ñất ñể ñấu giá phải ñảm bảo lợi ích của hai phía là Nhà nước và người tham gia ñấu giá, giá ñất tính ñược phải dựa vào giá thị trường và khả năng sinh lợi của ñất ðất ñai dùng vào các mục ñích khác nhau thì khả năng sinh lợi khác nhau, khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận lợi của mảnh ñất bao gồm các yếu tố sau:

2.1.3.1 Vị trí của khu ñất :

Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong việc xác ñịnh giá ñất, ví dụ trong cùng một loại ñường phố của một loại ñô thị thì giá ñất ở những vị trí mặt tiền sẽ có giá cao hơn ở những vị trí trong ngõ hẻm Mặt khác, các vị trí ở khu trung tâm văn hoá, kinh tế - xã hội, thương mại sẽ có giá cao hơn các vị trí ở xa trung tâm (cùng ñặt tại vị trí mặt tiền) hoặc cùng ở mặt ñường phố, nhưng vị trí ở gần khu sản xuất có các khí ñộc hại thì giá ñất

sẽ thấp hơn các vị trí tương tự nhưng ñặt ở xa trung tâm hơn Vì vậy, khi xác ñịnh giá ñất, ñiều quan trọng là phải xác ñịnh vị trí ñất và các nhân tố xung quanh làm ảnh hưởng ñến giá ñất

2.1.3.2 Yếu tố ảnh hưởng về khả năng ñầu tư cơ sở hạ tầng:

Một khu ñất cho dù có rất nhiều yếu tố thuận lợi nhưng nếu chưa ñược ñầu tư xây dựng CSHT, khu ñất sẽ có những hạn chế nhất ñịnh trong việc xác ñịnh giá ñất Ngược lại, một khu vực ñược ñầu tư CSHT như hệ thống ñường giao thông, hệ thống cấp thoát nước ñồng bộ, dịch vụ thông tin liên lạc hiện ñại, ñiện sinh hoạt, ñiện sản xuất qui mô lớn.v.v.(những yếu tố phục vụ trực

tiếp và thiết thực ñối với ñời sống sinh hoạt cuả dân cư và nhu cầu sản xuất của các doanh nghiệp) sẽ làm tăng giá trị của ñất và tác ñộng trực tiếp ñến giá ñất

2.1.3.3 ðiều kiện kinh tế - xã hội và các công trình dịch vụ:

Khu vực có ñiều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho kinh doanh thương mại, văn phòng, cửa hàng dịch vụ hoặc môi trường sinh sống là ñiều kiện có sức thu hút dân cư ñến ở, các yếu tố này sẽ làm cho giá ñất thực

tế ở khu vực này tăng lên Nếu là nơi khu công nghiệp tập trung, có nhiều nhà máy, xí nghiệp, khu công nghiệp, khu chế xuất sẽ hạn chế khả năng phát triển nhà ở khu vực xung quanh, dân cư ñến ñây ít dẫn ñến giá ñất giảm

2.1.3.4 Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục ñích và yêu cầu khác nhau:

Một lô ñất nếu dùng ñể sử dụng cho các mục ñích khác thì giá ñất của

nó cũng chịu ảnh hưởng theo các mục ñích ñó vì ñất ñai là một tài sản không giống như những tài sản thông thường, ñó là tính không ñồng nhất, sự cố ñịnh

về vị trí, có hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng ðất có hạn về

số lượng cung cấp nhưng nó lại cho một chức năng sử dụng xác ñịnh như nhà

ở có nghĩa là sự ñầu tư không hoàn toàn bất biến

Ví dụ :

ðầu tư nhà ở cao tầng có thể làm thay thế số lượng ñất ñai cần dùng thêm sẽ làm thay ñổi giá trị của ñất ở Giá trị của ñất ở phụ thuộc cung - cầu của thị trường, cung - cầu của ñất có thể coi là ổn ñịnh và việc sử dụng ñất phụ thuộc vào cung - cầu của thị trường, trong khi nhu cầu của thị trường lại ñược ñịnh hướng bởi thu nhập mà thửa ñất ñó mang lại Các loại hình sử dụng

có giá trị thấp hơn sẽ phải nhường chỗ cho các loại hình có giá trị cao hơn, như trung tâm thương mại sẽ ñẩy nhà ở ra khỏi trung tâm, nhà ở sẽ ñẩy nông nghiệp ra ven ñô thị vì chỉ các loại hình sử dụng mới có ñủ ñiều kiện ñể trả một khoản giá trị cao hơn cho các vị trí ñó Vì vậy, ñất ở thành thị, ở khu trung tâm, khu thương mại sẽ có giá cao hơn ở các vị trí ở nông thôn và các vị trí khác [24]

2.2 ðấu giá quyền sử dụng ñất ở Việt Nam

2.2.1 Thị trường ñất ñai ở Việt Nam trong những năm qua

2.2.1.1 Giai ñoạn trước năm 1946

Trước năm 1946, các cuộc mua bán, chuyển nhượng ñất ñai trong giai ñoạn này diễn ra chủ yếu giữa một bên là người bị áp bức, bóc lột với bên kia

là kẻ áp bức, bọc lột [18] Quan hệ mua bán ñó không thể gọi là quan hệ bình ñẳng, kết quả các cuộc mua bán nói trên không thể nói là kết quả của sự thoả thuận của tất cả các bên, ñiều ñó trái với nguyên tắc cơ bản của thị trường Tuy nhiên, về giá ñất ñã ñược hình thành trong giai ñoạn này

2.2.1.2 Giai ñoạn từ năm 1946 ñến trước 1980:

Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp năm 1959 ñã khẳng ñịnh có 3 hình thức sở hữu ñất ñai, sở hữu nhà nước, tập thể và cá nhân [15]; Trong ñó sở hữu Nhà nước và tập thể là cơ bản và ñược ưu tiên Luật pháp không hoàn toàn nghiêm cấm việc mua bán ñất ñai, nhưng những loại ñất ñược phép mua

bán bị hạn chế theo quá trình “Công hữu hoá ñất ñai” thị trường ñất ñai hầu

như không ñược pháp luật thừa nhận Tuy nhiên trên thực tế vẫn có những giao dịch về nhà, ñất nhưng với phạm vi và quy mô nhỏ bé, chủ yếu là chuyển

nhượng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước theo phương thức hoa hồng (Chuyển

quyền cho thuê) Giá ñất hình thành mang tính chất tự phát và nằm ngoài sự

kiểm soát của pháp luật

2.2.1.3 Giai ñoạn từ năm 1980 ñến trước 1993:

Tại ñiều 19 của Hiến pháp năm 1980 quy ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý ðể cụ thể hoá ñiều 19 của Hiến pháp, tại ñiều 5 và ñiều 17 Luật ñất ñai năm 1988 ñã quy ñịnh: Nghiêm cấm việc mua, bán ñất ñai; khi chuyển quyền sở hữu nhà ñể ở, thì người nhận chuyển nhượng nhà có quyền ñược sử dụng ñất ở ñối với ngôi nhà ñó Như vậy, bằng các chế ñịnh pháp luật, Nhà nước Việt Nam thừa nhận ở Việt Nam

có thị trường ñất ñai mà chỉ có thị trường bất ñộng sản là nhà ñể ở [24] (mặc

dù trên thực tế thị trường ngầm về ñất ñai ñang tồn tại và diễn ra sôi ñộng ở hầu hết các ñô thị) Thị trường bất ñồng sản trong giai ñoạn này cơ bản bị chia cắt: thị trường nhà ở và các công trình xây dựng khác gắn liền với ñất là thị trường hợp pháp, thị trường ñất không ñược pháp luật thừa nhận nhưng vẫn diễn ra bất hợp pháp

2.2.1.3 Giai ñoạn từ 1993 ñến 2003

Hiến pháp năm 1992 tiếp tục khẳng ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý Tuy nhiên, ñể phù hợp với sự vận ñộng và phát triển của nền kinh tế thị trường theo ñịnh hướng xã hội chủ nghĩa, một số quan hệ ñất ñai ñã ñược chế ñịnh lại ðiều 12 Luật ðất ñai năm 1993 quy ñịnh: “Nhà nước xác ñịnh giá các loại ñất ñể tính thuế chuyển quyền sử dụng ñất, thu tiền khi giao ñất hoặc cho thuê ñất, tính giá trị tài sản khi giao ñất, bồi thường thiệt hại về ñất khi thu hồi” ðây là lần ñầu tiên giá ñất và việc xác ñịnh giá ñất ñược pháp luật ghi nhận là một chế ñịnh pháp luật và ñược ñưa thành một nội dung quản lý Nhà nước về ñất ñai ( quy ñịnh tại Khoản 1 ðiều 13 Luật ñất ñai năm 1993)

2.2.1.4 Giai ñoạn từ 2003 ñến nay

a) Thị trường sơ cấp

Tính ñến 31/12/2010 Quỹ ñất nhà nước ñã giao cho các tổ chức, hộ gia

ñình cá nhân sử dụng như sau:

- ðất nông nghiệp: Giao gần 9,4 triệu ha cho 12 triệu tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân sử dụng với 11,49 triệu GCNQSD ñất

- ðất lâm nghiệp: Giao 3,55 triệu ha và cấp GCNQSD ñất cho hơn 515.000 hộ gia ñình và trên 7550 tổ chức sử dụng ñất

- ðất chuyên dùng: Giao, cho thuê gần 406.000 ha ñất chuyên dùng (cả ñất xây dựng nhà ở) cho gần 44.700 dự án, công trình, trong ñó có trên 15.000

ha ñất chuyên dùng giao cho các dự án có vốn ñầu tư nước ngoài

- Chuyển ñổi 560.000 ha ñất nông, lâm nghiệp phục vụ phát triển cơ sở

hạ tầng, xây dựng các khu công nghiệp, khu chế xuất và mở rộng ñô thị

b) Thị trường thứ cấp

- Thị trường nhà ở ñất ở: Từ năm 2005 ñến năm 2010, ñất xây dựng

công trình do Nhà nước giao tăng 68.637 ha, ñất ở ñô thị tăng 16.827 ha, ñất ở nông thôn tăng 27.726 ha Theo số liệu thống kê, ñến cuối năm 2010, quỹ nhà

ở thuộc sở hữu Nhà nước của các tỉnh, thành phố trực thuộc TW là 25.553.392m2/tổng số 425.874 căn hộ, Nhà nước bán, thanh lý nhà ở cho người ñang thuê nhà ở và cấp GCN – QSD ñất của 28 tỉnh, thành phố trực thuộc TW là 3.281.260 m2 chiếm 12,8% tổng quỹ nhà ở thuộc sở hữu Nhà

nước:

Theo chính sách nhà ở của nước ta, ngoài việc chuyển nhượng trao tay

về nhà ở và QSD ñất mà Nhà nước chưa kiểm soát ñược (khoảng 60.000 trường hợp) thì thị trường nhà ở hiện nay ñang là nhu cầu bức xúc trong ñời sống xã hội, hoạt ñộng bán nhà kèm theo chuyển nhượng QSD ñất của các hộ gia ñình, cá nhân, xây dựng nhà ở ñể bán kèm theo chuyển nhượng QSD ñất của các tổ chức kinh tế ñang trở nên rất sôi ñộng, giá cả có biến ñộng lớn từ

10 - 15 triệu ñồng/m2 (năm 2008) tăng lên 20 -30 triệu ñồng/m2 (năm 2010) Tính ñến giữa năm 2010, cả nước có 701,4 triệu m2 nhà ở, trong ñó nhà ở ñô thị là 144,5 triệu m2, nhà ở nông thôn là 556,9 triệu m2

Theo số liệu thống kê ñến năm 2010, cả nước có số hộ gia ñình là 16,7 triệu hộ trong ñó ở ñô thị có 4,0 triệu hộ, nông thôn 12,7 triệu hộ và tăng nhanh ở khu vực ñô thị, vấn ñề nhà ở trong năm 2010 ñã và ñang ñược cải thiện tích cực, góp phần phát triển kinh tế và lành mạnh hoá ñời sống xã hội ñối với mọi tầng lớp dân cư

Theo ñịnh hướng phát triển nhà ở trong cả nước ñến năm 2012, dự tính ñến năm 2015, cả nước cần có 1.118.600 ngàn m2, ñến năm 2018 cần có

1.425.000 ngàn m2 (Cục quản lý nhà - Bộ Xây dựng)

Như vậy, cùng với hoạt ñộng của thị trường QSD ñất, thị trường nhà ở

là một trong những yếu tố không thể thiếu ñược trong hoạt ñộng của thị trường BðS của nước ta giai ñoạn hiện nay và trong tương lai

- Thị trường cho thuê lại ñất ñã xây dựng cơ sở hạ tầng: Trong 71 khu công nghiệp tập trung ñược Thủ tướng Chính phủ quyết ñịnh ñầu tư và cho thuê ñất với tổng diện tích là 7.988 ha, có 67 khu công nghiệp, 03 khu chế xuất và 01 khu công nghệ cao trên ñịa bàn 31 tỉnh, thành phố trực thuộc TW với 3 loại hình ñầu tư: khu công nghiệp do các doanh nghiệp trong nước ñầu

tư, khu công nghiệp liên doanh với nước ngoài, khu công nghiệp 100% vốn ñầu tư của nước ngoài

- Thị trường góp vốn liên doanh bằng nhà - ñất với các tổ chức, cá nhân trong nước và tổ chức cá nhân nước ngoài ñể sản xuất kinh doanh, ñến nay theo số liệu thống kê của 61 tỉnh, thành phố trực thuộc TW phía Việt Nam ñã

sử dụng giá trị QSD ñất của 6.278 ha ñể góp vốn liên doanh với bên nước ngoài với tổng giá trị gần lên tới 3,0 tỷ USD tương ñương khoảng 45.000 tỷ ñồng Việt Nam (ðiều tra của Cục quản lý doanh nghiệp – Bộ Kế hoạch và ðầu tư)

Như vậy, có thể thấy thị trường BðS trong ñó có thị trường QSD ñất ñã khẳng ñịnh sự tồn tại ñộc lập khách quan trong quá trình hình thành và phát triển thị trường BðS ở nước ta

2.2.2 Cơ sở pháp luật về về ñấu giá quyền sử dụng ñất

2.2.2.1 Chính sách

Hội nghị Trung ương 7 (Khóa IX) ñã khẳng ñịnh quan ñiểm coi ñất ñai

là hàng hoá ñặc biệt, quyền sử dụng ñất là một bộ phận quan trọng của thị

trường BðS, quan ñiểm ñổi mới của ðảng “ là ñiều kiện ñể xây dựng

hành lang pháp luật của thị trường BðS, ñưa thị trường này phát triển lành

mạnh, ñúng hướng, hạn chế những biến ñộng tiêu cực, trong ñó có những biến ñộng về giá ñất ”

Quá trình xây dựng Luật ñất ñai và các văn bản quy phạm pháp luật liên quan ñến lĩnh vực ñất ñai, chúng ta ñã ñạt ñược những thành tựu rất lớn, góp phần ổn ñịnh xã hội, phát triển kinh tế ñất nước, công tác quản lý Nhà nước về ñất ñai ñang có chiều hướng tích cực, hiệu quả nhưng còn có nhiều

nhược ñiểm tồn tại ñược Bộ Tài nguyên Môi trường ñánh giá “ Quá trình

liên tục ñổi mới về chính sách, pháp luật ñất ñai ñã tạo ra số lượng văn bản quá cồng kênh, rất phức tạp trong áp dụng, còn một số mâu thuẫn giữa các văn bản, có nhiều phạm vi chưa ñược ñiều chỉnh hoặc chưa ñủ quy ñịnh ñể ñiều chỉnh, tức là hệ thống pháp luật phức tạp nhưng còn nhiều kẽ hở”

kỳ công nghiệp hoá - hiện ñại hoá ñất nước

Một trong những nội dung là chế ñịnh ðấu giá quyền sử dụng ñất và ñấu thầu dự án có sử dụng ñất, Chế ñịnh này Luật ñất ñai 1988, 1993, Luật

sửa ñổi bổ sung một số ñiều của Luật ñất ñai 1998, 2001 và các văn bản quy phạm pháp luật trước ñây chưa quy ñịnh thành văn, chỉ có một số Nghị ñịnh, thông tư ñề cập ñến một số nội dung liên quan ñến chế ñịnh này:

a) Luật ñất ñai 1988 quy ñịnh cụ thể quyền của người sử dụng ñất rất

hạn chế, người sử dụng ñất chỉ “ ñược quyền chuyển, nhượng bán nhà ở,

vật kiến trúc khác, cây lâu năm mà người sử dụng ñất có ñược một cách hợp pháp trên ñất ñược giao”, ñược Nhà nước ñền bù thiệt hại thực tế và ñược

giao ñất khác khi ñất ñang sử dụng bị thu hồi

b) Luật ñất ñai 1993 trên cơ sở khẳng ñịnh chế ñộ sở hữu toàn dân về ñất ñai do Nhà nước là ñại diện chủ sở hữu, quyền của người sử dụng ñất ñược mở rộng trong ñiều kiện cụ thể, hình thức cụ thể với các ñối tượng cụ thể

c) Với Luật sửa ñổi bổ sung một số ñiều của Luật ðất ñai 1998, 2001, quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng ñất, một lần nữa ñược quan tâm ñầy ñủ, vừa ñảm bảo lợi ích của Nhà nước, bảo ñảm quyền và lợi ích của người sử dụng ñất, tạo ñiều kiện lành mạnh cho thị trường BðS hoạt ñộng trong ñó có thị trường quyền sử dụng ñất, nhà cửa gắn liền quyền sử dụng ñất

d) Từ năm 1994 ñến trước khi có Luật ñất ñai năm 2003, Quốc hội, Chính phủ, các Bộ ngành liên quan ñã ban hành một số văn bản quy phạm pháp luật liên quan ñến thị trường theo từng lĩnh vực:

- Thông tư số 94/TT-LB ngày 14/11/1994 của Liên Bộ Ban vật giá Chính phủ - Tài chính - Xây dựng - Tổng cục ðịa chính hướng dẫn thi hành Nghị ñịnh số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ;

- Thông tư số 19/TC-TCT ngày 16/3/1995 về hướng dẫn thi hành Nghị ñịnh số 193/CP ngày 29 tháng 12 năm 1994 của Chính phủ quy ñịnh về lệ phí trước bạ;

- Thông tư số 02/BTC ngày 01/01/1995 của Bộ tài chính hướng dãn thi hành Nghị ñịnh số 89/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ về thu tiền sử dụng ñất;

- Nghị ñịnh số 85/CP ngày 17/12/1986 của Chính phủ quy ñịnh về việc ban hành quy chế bán ñấu giá tài sản quy ñịnh;

- Nghị ñịnh số 17/ 2010/Nð-CP ngày 04/03/2010 của Chính phủ quy ñịnh về bán ñấu giá tài sản

- Nghị ñịnh số 88/1999/Nð-CP ngày 01/9/1999 về việc ban hành Quy chế ñấu thầu; Nghị ñịnh số 14/2000/Nð-CP ngày 05/5/2000 và Nghị ñịnh số

66/2003/Nð-CP ngày 12/6/2003 của Chính phủ về việc sửa ñổi bổ sung một

số ñiều của quy chế ñấu thầu;

- Nghị ñịnh số 19/CP ngày 08/6/2000 của Chính phủ quy ñịnh chi tiết Luật thuế chuyển quyền sử dụng ñất và Luật sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Luật thuế chuyển quyền sử dụng ñất

- Nghị ñịnh số 17/1999/Nð-CP, các Thông tư hướng dẫn số TCðC ngày 19/9/1999; Thông tư 1248/2000/TT-TCðC ngày 21/8/2000 mở

1417/TT-ra giải pháp ñiều kiện ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cho các trường hợp chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñể ñẩy nhanh tiến ñộ cấp giấy và tạo ñiều kiện cho người sử dụng có cơ sở pháp lý tham gia thị trường quyền sử dụng ñất theo quy ñịnh của pháp luật

- Thông tư số 104/2000/TT-BTC ngày 23 tháng 10 năm 2000 của Bộ tài chính hướng dẫn thi hành Nghị ñịnh số 19/2000/Nð-CP ngày 08/6/2000 của Chính phủ;

- Nghị ñịnh số 04/2000/Nð-CP của Chính phủ ngày 11/02/2000 về thi hành Luật sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Luật ñất ñai;

- Nghị ñịnh số 38/CP ngày 23 tháng 8 năm 2000 của Chính phủ về hướng dẫn thu tiền sử dụng ñất;

- Quyết ñịnh số 22/2003/Qð-BTC của Bộ tài chính quy ñịnh về cơ chế tài chính trong việc sử dụng quỹ ñất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng

ñ) Từ khi có Luật ñất ñai 2003 ñến nay, Quốc hội, Chính phủ, các Bộ ngành có liên quan ñã ban hành một số văn bản quy phạm pháp luật liên quan ñến thị trường ñất ñai như sau:

- Luật ñất ñai ngày 26 tháng 11 năm 2003;

- Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất;

- Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về

phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất;

- Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004 của Bộ tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày số 16/11/2004 của Chính phủ;

- Nghị ñịnh số 198/2004/Nð-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng ñất;

- Nghị ñịnh số 05/2005/Nð-CP ngày 18/01/2005 của Chính phủ về bán ñấu giá tài sản Nghị ñịnh này có hiệu lực từ ngày 10/02/2005 và thay thế cho Nghị ñịnh số 86/CP ngày 19/12/1996 của Chính phủ quy ñịnh về việc ban hành quy chế bán ñấu giá tài sản

- Thông tư số 34/2005/TT-BTC ngày 12 tháng 5 năm 2005 của Bộ tài chính hướng dẫn xác ñịnh giá khởi ñiểm và chuyển giao tài sản Nhà nước ñể bán ñấu giá

Theo các quy ñịnh này giá ñất ñể thu tiền sử dụng ñất trong các trường hợp ñấu giá quyền sử dụng ñất là giá trúng ñấu giá Giá trúng ñấu giá là mức giá cao nhất trả cho thửa ñất khi tham gia ñấu giá

2.2.3 Quá trình hình thành chủ trương ñấu giá ở Việt Nam

2.2.3.1 Quá trình khai thác quỹ ñất trong cơ chế giao ñất tạo vốn ñầu tư xây

dựng cơ sở hạ tầng ở Việt Nam

a) Luật ñất ñai 1988 mang nặng tính hành chính, mệnh lệnh, chủ yếu chỉ giải quyết mối quan hệ hành chính về ñất ñai giữa Nhà nước với người ñược giao, cấp ñất Trong giai ñoạn này, giá ñất không ñược ñề cập ñến, Nhà nước quản lý ñất ñai theo dit, loại, hạng ñất mà không quản lý ñất ñai mang nặng tính hành chính, mệnh lệnh ñã làm cho quan hệ ñất ñai không vận ñộng theo hướng tích cực, ñất ñai không ñược coi là tài sản quý, tình trạng vô chủ,

sử dụng lãng phí, lấn dhiếm, mua bán ngầm diễn ra phổ biến Nhà nước không kiểm soát ñược

b) Luật ñất ñai 1993 ñã có bước chuyển biến tích cực, không chỉ giải quyết mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng ñất mà còn giải quyết

mối quan hệ giữa người sử dụng ñất với nhau (Mối quan hệ dân sự, kinh tế về

ñất ñai): Mở rộng quyền cho người sử dụng ñất, cho phép họ ñược chuyển

quyền sử dụng ñất, thừa nhận sự tồn tại của thị trường BðS, thừa nhận ñất có giá và Nhà nước xác ñịnh ñất ñể quản lý, từ ñó Nhà nước không chỉ quản lý

ñất dai theo diện tích, loại, hạng ñất mà còn quản lý theo giá trị ñất (Giao ñất

có thu tiền sử dụng ) Như vậy bên cạnh hình thức giao ñất không thu tiền (ðối

với một số trường hợp phục vụ lợi ích công cộng), Nhà nước tiến hành giao

ñất, cho thuê ñất có thu tiền sử dụng

Chính sách sử dụng ñất ñai phải trả tiền là chính sách tiến bộ, phù hợp với ñường lối ñổi mới quản lý ñất ñai theo cơ chế thị trường, Nhà nước có nguồn thu ngân sách từ ñất, huy ñộng ñược vốn ñể ñầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá - hiện ñại hoá ñất nước Mặt khác, với chính sách giao ñất có thu tiền sử dụng sẽ tạo ñược sự công bằng giữa người sử dụng ñất với nhau, giữa người trực tiếp lao ñộng sản xuất với người

sử dụng ñất vào mục ñích kinh doanh Nguồn tài nguyên ñất ñai ñược xác ñịnh rõ giá trị sẽ góp phần tác ñộng tới ý thức, trách nhiệm từ phía người sử dụng ñất, ñất ñai sẽ ñược sử dụng kinh tế, tiết kiệm và hiệu quả hơn Thực tế

sử dụng ñất tại các ñịa phương ñã chứng minh tính ñúng ñắn, hợp lý của chính sách sử dụng ñất có thu tiền sử dụng

Với chủ trương “ðổi ñất lấy cơ sở hạ tầng” của Chính phủ, nhiều tỉnh,

thành phố ñã chủ ñộng tiến hành giao ñất có thu tiền sử dụng nhằm huy ñộng nguồn vốn ñầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống cơ sở hạ tầng ñịa phương Thực chất quá trình tạo vốn từ quỹ ñất ñể xây dựng cơ sở hạ tầng tại các ñịa phương ñược tiến hành dưới các hình thức chủ yếu sau:

- Hình thức 1: Uỷ ban nhân dân tỉnh cho phép các nhà ñầu tư có năng

lực tài chính nhận làm các công trình Sau ñó, các nhà ñầu tư này thuê các ñơn vị thi công ñể xây dựng công trình Sau khi hoàn thành, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh sẽ thanh toán bằng ñất cho nhà ñầu tư theo khối lượng thi công ñược nghiệm thu

- Hình thức 2: Uỷ ban nhân dân tỉnh chỉ tuyển chọn các nhà ñầu tư vừa

có năng lực tài chính, vừa có năng lực thi công ñể trực tiếp xây dựng công trình (Hình thức này khắc phục ñược nhược ñiểm hình thức một là tránh tình trạng quá trình thi công công trình qua quá nhiều khâu trung gian gây tốn kém

về thời gian và tiền của) Sau khi hoàn tất công trình, Uỷ ban nhân dân tỉnh sẽ thanh toán bằng ñất cho nhà ñầu tư theo khối lượng thi công ñược nghiệm thu Song trên thực tế các nhà ñầu tư vừa có năng lực tài chính, vừa có năng lực thi công là rất ít

- Hình thức 3: Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh cho phép các nhà ñầu tư nộp

một khoản tiền vào ngân sách Nhà nước ñể ñầu tư xây dựng một công trình thuộc danh mục công trình ñầu tư bằng quỹ ñất ñược Chính phủ cho phép và theo tổng mức ñầu tư ñược duyệt Sau khi hoàn tất thủ tục nộp tiền, Uỷ ban nhân dân tỉnh sẽ giao cho nhà ñầu tư một diện tích ñất có giá trị tương ứng ñể thanh toán Với số tiền thu ñược, Uỷ ban nhân dân tỉnh tự tổ chức ñầu tư xây dựng công trình

Áp dụng phương thức giao ñất có thu tiền sử dụng, nhiều ñịa phương

ñã huy ñộng ñược nguồn thu lớn cho ngân sách, ñầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống chợ, trường, ñường, trạm, từng bước góp phần cải thiện ñời sống vật chất, tinh thần cho nhân dân chính sách giao ñất ñể tạo vốn ñầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng ñã mang lại hiệu quả kinh tế, xã hội to lớn Song cùng với những biến ñộng về giá cả ñất ñai trên thị trường BðS, giá chuyển nhượng thực tế cao gấp nhiều lần so với giá ñất do Nhà nước quy ñịnh, chính sách giao ñất ñể tạo vốn ñầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng ñã bộc lộ những hạn

chế, nhược ñiểm nhất ñịnh

Mặt khác bên cạnh những ñịa phương thực hiện tốt công tác này, tiến hành giao ñất công khai, khách quan, trung thực, ñúng trình tự, thủ tục do pháp luật quy ñịnh, sử dụng nguồn thu ñúng mục ñích, ñúng cơ chế tài chính thì tại một số ñịa phương vẫn xảy ra tình trạng lãnh ñạo lạm dụng quyền hạn câu kết với chủ ñầu tư, chủ dự án tiến hành giao ñất thiếu công khai, thiếu trung thực với mục ñích trục lợi cá nhân gây thất thoát nguồn thu cho ngân sách, làm giảm lòng tin ở dân Tại một số tỉnh, tình trạng trầm trọng dẫn ñến

khiếu nại, tố cáo kéo dài (Thái Bình) làm rối loạn chính trị - xã hội ñịa

phương, gây tác ñộng xấu ñối với sự phát triển của nền kinh tế

2.2.3.2 Chủ trương ñấu giá ñất

Giao ñất có thu tiền sử dụng với mục ñích nhằm khai thác quỹ ñất, tạo vốn ñầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng mặc dù ñã phát huy hiệu quả, mang lại nhiều giá trị kinh tế, xã hội to lớn trong thời gian qua Song cùng với sự phát triển của nền kinh tế - xã hội, sự biến ñộng của giá cả ñất ñai trên thị trường BðS, cơ chế giao ñất có thu tiền sử dụng ñã bộc lộ những nhược ñiểm hạn chế nhất ñịnh

Cơ chế ñấu giá quyền sử dụng ñất tạo vốn ñầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng ñược áp dụng thí ñiểm tại một số ñịa phương ñã mang lại nhiều kết quả tốt, khắc phục những nhược ñiểm, hạn chế của cơ chế giao ñất có thu tiền sử dụng Ngày

18 tháng 12 năm 2003, Bộ tài chính ñã ban hành Quyết ñịnh số BTC về cơ chế tài chính trong việc sử dụng quỹ ñất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng, trong ñó quy ñịnh rõ cơ chế tài chính áp dụng cho các dự án sử dụng quỹ ñất xây dựng cơ sở hạ tầng là phải thực hiện ñấu thầu công trình xây dựng cơ sở

22/2003/Qð-hạ tầng hoặc ñấu giá ñất ñối với quỹ ñất dùng ñể tạo vốn

2.2.3.3 Quy ñịnh về ñấu giá ñất theo Luật ñất ñai 2003

Luật ñất ñai năm 2003 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2004 Nội

dung quản lý tài chính về ñất ñai và thị trường BðS ñã ñược quy ñịnh cụ thể tại mục 6 và mục 7 của Chương II, của Luật này, theo ñó:

- Giá ñất ñảm bảo sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất thực tế trên thị trường trong ñiều kiện bình thường; Khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất thực tế trên thị trường thì phải ñiều chỉnh cho phù hợp

- Giá ñất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy ñịnh ñược công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm

Luật ñất ñai năm 2003 quy ñịnh cho phép doanh nghiệp có khả năng chuyên môn làm dịch vụ tư vấn về giá ñất ñể thuận lợi trong giao dịch quyền

và ñủ nguồn thu từ quỹ ñất vào ngân sách

- Bổ sung các biện pháp ñể Nhà nước quản lý ñất ñai chặt chẽ hơn nhưng không kìm hãm sự phát triển của thị trường BðS

Căn cứ Luật ñất ñai 2003 ñược Quốc hội khoá XI kỳ họp thứ IV thông qua, Chính phủ ñã ban hành Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP về hướng dẫn thi hành Luật ñất ñai; Nghị ñịnh ñã quy ñịnh các trường hợp ñất ñược tham gia thị trường BðS, các hoạt ñộng ñược pháp luật thừa nhận của thị trường quyền

sử dụng ñất trong thị trường BðS và giải quyết một số vấn ñề cụ thể về ñấu giá quyền sử dụng ñất Ngoài ra Nghị ñịnh 181/2004/Nð-CP còn quy ñịnh thêm "hàng năm, Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương lập

và trình Hội ñồng nhân dân cùng cấp thông qua danh mục các dự án ñầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng ñược sử dụng quỹ ñất ñể tạo vốn và diện tích khu

ñất ñược sử dụng ñể tạo vốn thực hiện các dự án ñó"

Nghị ñịnh 181/2004/Nð-CP, Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ñã quy ñịnh cụ thể việc thành lập văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất ñai nhằm mục ñích sử dụng ñất, tổ chức phát triển quỹ ñất và tổ chức hoạt ñộng dịch vụ trong quản lý và sử dụng ñất ñai nhằm mục ñích thúc ñẩy thị trường BðS và tăng tính minh bạch khi người sử dụng ñất thực hiện các giao dịch ðể tạo thêm "sân chơi" ðiều 66 nghị ñịnh 181/2004/Nð-CP cũng ñã tạo hành lang cho việc xây dựng các sàn giao dịch

về quyền sử dụng ñất, tài sản gắn liền với ñất

Cho tới nay công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất ñã ñược thực hiện rộng khắp trên ñịa bàn cả nước, mặc dù phương pháp giao ñất bằng ñấu giá ñất vẫn còn mới và chưa ñược hướng dẫn cụ thể nhưng các ñịa phương ñã tiến hành thực hiện khác tốt và ñem lại những hiệu quả nhất ñịnh cho ñịa phương [2] [3] [4] [7] [13]

2 2.3.4 Các phương pháp ñịnh giá ñất trong ñấu giá Quyền sử dụng ñất

Trên lý thuyết có nhiều phương pháp ñịnh giá ñất ñể thực hiện ñấu giá quyền sử dụng ñất, có thể sử dụng một trong số các phương pháp sau:

a) Phương pháp so sánh dữ liệu thị trường: Phương pháp dữ liệu thị trường hay còn gọi là phương pháp so sánh những vụ mua bán có thể so sánh ñựợc trên thị trường ðây là phương pháp ñịnh giá trong ñó người ñịnh giá khảo sát giá bán các tài sản tương tự trên thị trường ñể sau ñó bằng qui trình

so sánh, dự tính giá trị của tài sản cần ñịnh giá

b) Phương pháp giá thành: Phương pháp này còn ñược gọi là phương

pháp thay thế hoặc phương pháp giá thành xây dựng lại trừ ñi phần khấu hao hoặc phương pháp chi phí Theo phương pháp này giá trị của ñất ñược bổ sung các khoản chi phí thay thế hoặc cải tạo của những công trình ñã trừ khấu hao tạo nên giá trị thị trường của BðS cần ñịnh giá

c) Phương pháp thu nhập: Phương pháp này còn gọi là phương pháp

thu hồi vốn hoặc phương pháp ựầu tư đây là phương pháp ựịnh giá ựược sử dụng ựể ước tắnh giá trị thị trường của một tài sản dựa trên các thu nhập mà tài sản ựó sẽ ựem lại hoặc có khả năng sẽ ựem lại Giá trị tài sản ựược ước tắnh bằng việc vốn hoá thu nhập ước tắnh trong tương lai kể cả tổng thu nhập hoặc lãi ròng

Trong việc sử dụng các phương pháp trên ựể tiến hành ựịnh giá ựất, không có phương pháp nào là phương pháp riêng rẽ, mà chỉ có sử dụng phương pháp thắch hợp nhất, còn các phương pháp khác có thể ựược sử dụng

ựể kiểm tra kết quả của phương pháp thắch hợp nhất

Quá trình ựịnh giá ựất bao gồm: Xác ựịnh mục tiêu, lên kế hoạch ựịnh giá; thu thập tài liệu; phân tắch tài liệu; chuẩn bị và hoàn chỉnh báo cáo

2.2.3.5 đánh giá những hạn chế trong việc quy ựịnh giá ựất trong công tác ựấu giá quyền sử dụng ựất hiện nay ở nước ta

Tình hình thực thi giá ựất do Nhà nước quy ựịnh trước những yêu cầu thực tiễn cuộc sống hiện nay ựang còn nhiều tồn tại kéo dài, nhiều vấn ựề bất hợp lý cần phải ựược nghiên cứu một cách cẩn trọng, ựồng bộ trong thời gian sớm nhất ựể khắc phục hạn chế, ựồng thời ựịnh hướng xây dựng khung giá ựất hoàn chỉnh, phù hợp với hoạt ựộng của thị trường BđS và kinh tế thị trường ở nước ta trong những năm tới Một số ựiểm tồn tại, hạn chế về giá ựất là;

- Giá ựất do Nhà nước quy ựịnh và giá ựất thực tế - giá ựất thị trường Xuất phát từ mục ựắch của việc quy ựịnh giá ựất, điều 12 Luật đất ựai hiện hành quy ựịnh " Nhà nước quy ựịnh giá các loại ựất ựể tắnh thuế chuyển quyền sử dụng ựất, thu tiền khi giao ựất hoặc cho thuê ựất, tắnh giá trị tài sản khi giao ựất, bồi thường thiệt hại về ựất khi thu hồi ựất "

Từ quy ựịnh này cho thấy, giá ựất do nhà nước quy ựịnh chỉ nhằm ựể giải quyết mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu ựất -

người sử dụng ñất - người ñược nhà nước giao ñất hoặc cho thuê ñất Không

áp dụng giá này trong các giao dịch dân sự như chuyển quyền sử dụng ñất, thế chấp giá trị quyền sử dụng ñất giữa những người ñược Nhà nước giao ñất hoặc cho thê ñất Giá quyền sử dụng ñất ñược hình thành trong các giao dịch dân sự do các bên tự thỏa thuận và giá này ñược gọi là "giá ñất trên thực tế' hay" giá ñất thị trường"

Giá ñất thị trường là giá bán quyền sử dụng của một mảnh ñất nào ñó

có thể thực hiện ñược phù hợp với khả năng của người bán và người mua quyền sử dụng ñất trong một thị trường có sự tác ñộng của quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh;

Như trên thực tế có hai loại giá ñất là giá ñất do nhà nước quy ñịnh và giá ñất thị trường Hai giá này ñều có mặt trong các quan hệ ñất ñai (trực tiếp hoặc gián tiếp) giữa Nhà nước với người sử dụng ñất và giữa người sử dụng ñất với nhau Do ñó, ñể tạo sự công bằng trong việc xử lý các mối quan hệ ñất ñai nói trên cần phải có hình thức ñấu giá quyền sử dụng ñất

Giá ñất Nhà nước quy ñịnh vào 01 tháng 01 hàng năm trong khi ñó giá thị trường thường lại ở trạng thái ñộng, mức ñộ chênh lệch cao và thấp này càng nhiều, càng lớn thì càng gây ra những bất lợi, những hạn chế, những tiêu cực trong việc giải quyết một cách công bằng - hợp lý- hài hòa giữa lợi ích của nhà nước và lợi ích của người sử dụng ñất trong quá trình thực hiện việc thu thuế chuyển quyền sử dụng, thu tiền khi giao ñất hoặc cho thuê ñất, bồi thường thiệt hại về ñất khi thu hồi ñất

Sự chênh lệch lớn về giá ñất thị trường so với giá ñất do nhà nước quy ñịng (là giá do ủy ban nhân dân cấp tỉnh sở tại quy ñịnh theo khung giá ñất tại Nghị ñịnh 87/CP của Chính phủ) chủ yếu diễn ra ở khu vực ñô thị - nơi mà thị trường BðS (trong ñó có ñất ñai) diễn ra sôi ñộng

Cho tới nay việc thực hiện giá ñất mới theo nghị ñịnh 188/2004/Nð-CP

ựã ựược các tỉnh triển khai nhưng các hạn chế về giá ựất vẫn chưa ựược khắc phục triệt ựể, giá ựất vẫn mang nặng tắnh hành chắnh

Như ựã phân tắch, giá ựất quy ựịnh thấp hơn nhiều lần so với giá ựất thị trường, trong khi ựó nhà nước chưa có quy ựịnh về giá ựất ựấu giá quyền sử dụng ựất và khi Nhà nước giao ựất thu tiền sử dụng ựất theo giá quy ựịnh sẽ dẫn ựến nhà nước bị thất thu, người ựược giao ựất lại rất lợi, ựã có không ắt trường hợp sau khi nhận ựất ựược giao lại chuyển nhượng ựất cho người khác theo giá thị trường, số lời này rất lớn lên những người ựó giàu nên nhanh chóng Do sự chênh lệch giữa hai giá ựất nói trên nên nhiều người lợi dụng những quy ựịnh chưa hoàn chỉnh của pháp luật, lợi dụng ựịa vị, chức vụ ựể liên kết, móc nối với một số cán bộ có thẩm quyền quan liêu, biến chất 'moi ựất" của nhà nước núp dưới danh nghĩa "dự án", thực chất là ựem ựất của nhà nước thông qua hình thức giao ựất có thu tiền kiếm lời trên cơ sở chênh lệch giá, ựây là nguyên nhân của tệ nạn tiêu cực, tham nhũng trước ựây

2.2.3.6 đánh giá những hạn chế trong công tác giao ựất, cho thuê ựất trước ựây:

+ Thực tế, việc giao ựất, cho thuê ựất mang nặng tắnh bao cấp, mức ựộ hành chắnh, cơ chế hình thành giá thiếu khách quan, phát sinh nhiều tiêu cực + Tiến ựộ giao ựất chậm do thời gian hoàn tất thủ tục giao ựất kéo dài, hiện tượng giao ựất trái thẩm quyền, lấn chiếm ựất sử dụng sai mục ựắch diễn ra phổ biến

+ Việc xây dựng các công trình hạ tầng, các dự án bằng kinh phắ của nhà nước thực hiện chậm, ảnh hưởng ựến giá bán của chủ ựầu tư cho người sử dụng, người ựược lợi thì Nhà nước không ựiều tiết ựược, người bị Nhà nước thu hồi ựất trước ựó cho dự án cảm thấy mình bị thiệt thòi trong ựền bù

Việc xác lập quyền sử dụng ựất thông qua giao ựất, cho thuê ựất thường phải qua nhiều công ựoạn, kéo dài trong nhiều năm

Từ những phân tích trên ñây cho thấy việc dùng giá ñất theo quy ñịnh

ñể thu tiền khi giao ñất ở hầu hết các ñịa phương trong cả nước như trong mấy năm qua là chưa phát huy ñược nguồn nội lực to lớn và gây nhiều hậu quả bất lợi cho Nhà nước Vì vậy ñể tạo thêm nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, ñáp ứng nhu cầu về ñất ñai cho nhân dân, ñảm bảo tính công khai, dân chủ hiệu quả trong SDð, Nhà nước cần cho phép các cấp có thẩm quyền tổ chức thực hiện, nhân rộng mô hình ñấu giá như ñất

2.3 Công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất ở một số ñịa phương

2.3.1 ðấu giá quyền sử dụng ñất ở thành phố Hà Nội

2.3.1.1 Chủ trương

ðấu giá quyền sử dụng ñất là một chủ trương lớn và là nhiệm vụ trọng tâm của thành phố Hà Nội, trên cơ sở quy ñịnh của pháp luật ñất ñai và các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan, Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội ban hành Quyết ñịnh số 66/2003/Qð-UB ngày 29/5/2003 về việc ban hành Quy trình ñấu giá quyền sử dụng ñất ñể taọ vốn ñầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, bản quy trình này quy ñịnh chi tiết với 4 bước thực hiện và những quy ñịnh chặt chẽ tới từng ngày cho việc ñấu giá quyền sử dụng ñất

2.3.1.2 Tình hình thực hiện

Thành phố Hà Nội bắt ñầu tổ chức ñấu giá quyền sử dụng ñất từ năm

2003, kết quả thực hiện công tác ñấu giá như sau: Trong ñó năm 2003, Thành phố thực hiện 6 dự án với diện tích 7,1 ha thu ñược 973 tỷ ñồng Trong năm

2004, Hà Nội ñã tổ chức ñấu giá quyền sử dụng ñất tại 12 dự án thuộc 7 quận, huyện với tổng diện tích 32,3 ha ñất và thu ñược tổng số tiền là 2.208 tỷ ñồng Năm 2005, Hà Nội thực hiện 30 dự án ñấu giá quyền sử dụng ñất, diện tích gần

65 ha với tổng thu ước tính khoảng 2.000 tỷ ñồng Trong ñó chuyển tiếp 18 dự

án từ năm 2004 sang và thực hiện mới 12 dự án 65 ha là diện tích dự kiến sẽ ñấu giá trong năm 2005 trên tổng quy mô diện tích dự kiến dành cho ñấu giá quyền

sử dụng ựất của Hà Nội là 153 ha

Theo kế hoạch ựã ựược UBND TP Hà Nội phê duyệt từ ựầu năm 2010, các quận, huyện, sở ngành phải triển khai 83 dự án ựấu giá quyền sử dụng ựất

ựể thu về 3.419 tỷ ựồng trong năm 2010 Tuy nhiên ựến tháng 9/2010 mới có

11 quận, huyện tổ chức ựấu giá 14 dự án Tổng số tiền thu ựược (ước theo giá

trúng ựấu giá) mới là 649,3 tỷ ựồng, ựạt 19% kế hoạch ựược giao

Ý kiến từ nhiều quận, huyện cho thấy, các dự án ế ẩm một phần do suy thoái kinh tế, do ựã ựấu giá nhiều nên thị trường bão hòa Thêm nữa, các vị trắ ựẹp cũng gần ỘcạnỢ nên khó hút ựược người dân tham giaỢ Hơn nữa các dự

án ựấu giá chậm không chỉ do thị trường mà còn có nguyên nhân khách quan

từ phắa các cơ quan tổ chức ựấu giá

Hiện tại UBND TP Hà Nội yêu cầu, phải thực hiện liên thông thủ tục hành chắnh trong triển khai các dự án ựấu giá ựất ựể ựẩy nhanh tiến ựộ đồng thời, phải có cơ chế ứng vốn cho các dự án ựang vướng GPMB, ựể ựưa ựất vào ựấu giá nhanh nhất, kịp ựáp ứng tiến ựộ ựược giao

Theo Kế hoạch, số dự án tổ chức ựấu giá quyền sử dụng ựất năm 2011

là 33 dự án và ựấu giá ựất nhỏ lẻ, xen kẽ với tổng số tiền (dự kiến) thu ựấu giá quyền sử dụng ựất năm 2011 là 2600 tỷ ựồng (trong ựó thu các dự án thuộc Thành phố quản lý là 2290 tỷ ựồng, ựấu giá ựất nhỏ lẻ và thu tiền sử dụng ựất khác do các quận, huyện thị xã quản lý là 310 tỷ ựồng) [29]

2.3.2 đấu giá quyền sử dụng ựất ở thành phố đà Nẵng

2.3.2.1 Quy ựịnh về thực hiện ựấu giá ựất tại thành phố đã Nẵng:

- Tất cả những người tham gia ựấu giá ựều thực hiện ựấu giá trực tiếp

ựể nhận quyền sử dụng ựất dưới hình thức niêm yết công khai trong thời gian

15 ngày và thông báo trên các phương tiện thông tin ựại chúng 3 lần Sau khi hết thời gian liêm yết giá, Hội ựồng bán ựấu giá gia hạn thêm thời gian nhận ựơn trong 15 ngày