Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn phường Đồng Quang, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014 – 2016 (Khóa luận tốt nghiệp)

Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn phường Đồng Quang, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014 – 2016 (Khóa luận tốt nghiệp)Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn phường Đồng Quang, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014 – 2016 (Khóa luận tốt nghiệp)Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn phường Đồng Quang, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014 – 2016 (Khóa luận tốt nghiệp)Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn phường Đồng Quang, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014 – 2016 (Khóa luận tốt nghiệp)Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn phường Đồng Quang, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014 – 2016 (Khóa luận tốt nghiệp)Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn phường Đồng Quang, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014 – 2016 (Khóa luận tốt nghiệp)Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn phường Đồng Quang, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014 – 2016 (Khóa luận tốt nghiệp)

em trong su t th i gian th c hi tài này.

khoa Qu n lý Tài nguyên, các th y giáo, cô giáo, cán b n

t cho em nh ng ki n th c, kinh nghi m quý báu trong quá trình h c t p và rèn luy n t ng

Em xin g i l i c ng Quang, các cán b , nhân

ng em trong su t th i gian th c t p

t t nghi p

bên c ng viên, khích l em trong su t quá trình h c t p và th i gian em

th c hi n khóa lu n t t nghi p này

Trong quá trình h c t p và th c hi g ng h t mình

m còn thi u và ki n th c còn h n ch nên bài khóa lu n

t t nghi p này ch c ch n s không tránh kh i thi u sót Em r t mong nh n

c s n c a các th y cô và b bài khóa lu c hoàn thi

Em xin chân thành c m !!!

Hình 4.1: Bi th hi n s chênh l ch gi t th ng và giá nhà

-2016 c a nhóm I 34Hình 4.2: Bi th hi n chênh l t c a th ng so v i giá quy

c c a nhóm II 37

tuy n hình 38

th hoá thì c n ph i có nh ng chính sách phù h t o ngu n thu cho ngân

y s hình thành và phát tri n m nh m c a th ng

c th c hi t là m t trong nh ng y u t

ch ch t không th thi u

n ph i có bi n pháp nghiên c u các y u t n giá

t trên th ng, t u ki n thu n l i cho công tác thu h n bù

và gi i phóng m t b t l p s nh cho s nghi p phát tri n kinh t xã h i

ng Quang n m phía Tây B c thành ph Thái Nguyên Cùng v i quá trình h i nh p, phát tri n kinh t xã h i c c và thành

ph nhu c u s d t c i dân trong ng

tr nên có giá tr l n và b u phát sinh nh ng b t c

công tác qu n lý s d t Các v khi u ki n, tranh ch p v

nhi u di n bi n ph c t p M t trong nh ng nguyên nhân chính là vi c xác

t không chính xác, th t trên th ng chênh l ch

1.2 M c tiêu nghiên c tài

- xu tm ts gi iphápgiúpchovi cxá nh giá t ôth phùh pv igiá chuy n ng th ct trênth ng

ti n hành ho ng nh n th c có tính ch t nghiên c u góp ph n gi i quy t nh ng v khoa h c vào th c ti n trong công tác

Quang n 2014 - 2016

c ti n

xu t m c giá c th phù h p th c t theo t ng tuy n

ng, v trí c a t ng th t thông qua k t qu nghiên c u trên a bàn

ng Quang n 2014 - 2016

xu t m t s gi i pháp nâng cao hi u qu t trên

a bàn ng Quang, thành ph Thái Nguyên, t nh Thái Nguyên

ng kinh t , nó là s thu l i trong quá trình mua bán, nói cách khác giá c t

p quy nh b i nó có th thu l i cao hay th p m t kho ng

quy n s h u, giá c quy n

s d ng, giá c quy n cho thuê, giá c quy n th ch p, H u h t nh c

có n n kinh t th c hi u là bi u hi n m t giá tri c a quy n

g nh (Nhóm tác gi : TS Nguy n Th Hu n, TS Phan Th Thu H ng, PGS.TS H Th Lam Trà, ThS Nguy [11]

nh giá là s c tính v giá tr c a các quy n s h u tài s n c th

b ng hình thái ti n t cho m t m nh ( GS W Sealrooke

t t ch chi m h u nô l , phong ki n ch trong th i

k lên CNXH Trong ch chi m h u nô l a tô l ng c a

nô l và nh i chi m h u ru t nh t do t o ra Trong chphong ki a tô là s n ph m th o ra và b chúa phong

Trong ch XHCN, khi ru t thu c s h u toàn dân, không còn

u c a ch hay c a nhà t n, thì v n t n t a tô chênh l ch, song nó thu c s h u c c và khác v b n ch t v a tô chênh l ch

i ch a tô chênh l ch là lo a tô mà ch c do

u su b n ch t kinh t a tô chênh l ch có hai

lo a tô chênh l ch I a tô chênh l a tô chênh l a tô

ru t màu m và m

t trung bình c a xã h i Ð a tô chênh l ch II là

a tô chênh l ch c do thâm canh Ð a tô chênh l ch còn t n t i c

hình th c thu nh p thu n túy ph thêm c a các h p tác xã nông nghi p c a nông dân, m t ph i hình th c thu nh p c c

2.2.2 Lãi xu t ngân hàng

Lãi su t là giá c c a quy n s d ng m v n vay trong m

c xem là t l sinh l i ch s h c t kho n v n cho vay.Lãi su t ngân hàng là m t trong nh ng y u t quan tr ng làm cho giá

D a trên nh ng k t qu c a nh ng công trình nghiên c u lý thuy t v

t, v i m a tô và lãi su t ngân hàng, các nhà kinh t

Lãi su t ngân hàng

2.2.3 Quan h cung - c u

Quan h cung- c u gi i thích nh ng khác bi t l n v giá tr t gi a khu

v và nông thôn, gi khác nhau, không m t hàng hoá nào khác l i bi u hi n s bi n thiên v giá l y Nói chung, m t m t hàng càng c nh v s ng, thì giá c a nó s i càng l n theo vùng

pháp lý

c coi là ngu n tài s n quý giá, ngu n l c quan tr ng nh t

c c Chính vì v c ngày càng chú tr ng khai thác các

1 Do U ban nhân dân t nh, thành ph tr c thu nh

nh t i kho n 3 và kho u 56 c a Lu t này;

u giá quy n s d t ho u th u d án có s d t;

i s d t tho thu n v t v i nh i có liên quan khi th c hi n các quy n chuy ng, cho thuê, cho thuê l i quy n s

ph i trong quá trình mua bán, hay nói cách khác, giá c

p quy nh b i nó có th thu l i cao hay th p m t

quy n s h u, giá cquy n s d ng, giá c quy n cho thuê giá c a trên giá chuy n

ng quy n s d t, là t ng hoà giá tr hi n hành c a tô nhi

do y ban nhân dân t nh, thành ph tr c thu i là y ban nhân dân c p t nh) ban hành Vi c áp d ng b

t ph bi n trên th 20% tr lên

so v t t c gi m t 20% tr lên so v t t i thi u trong

t trong kho ng th i gian t 180 ngày tr lên thì Chính ph u

t l n và công b công khai vào ngày 01/01 c u k

h u, t ch c và cán b , công ch t t

ng

- Ngh -CP ngày 07/5/2009 c a Chính ph v vi c

- -BTNMT ngày 01/02/2010 c a B Tài nguyên

nh v nh m c kinh t - k thu t xây d ng b t

thành và v ng theo các quy lu t s n xu t hàng hóa, quy lu t giá tr (trao

i ngang giá), quy lu t cung c u, quy lu t c nh Giá

t (NXB Nông Nghi p 2006) - H Th Lam Trà, 165 Trang)

3.4.3.4 ng c a d án quy ho t 3.4.3.5 Y u t h t ng

-háp nghiên c u m t s y u t t

* Y u t v trí: nghiên c u tra thông tin theo phi u

- t theo phi c và sau khi quy ho ch t i các th t c n khu quy ho ch

-S phi u tra : 10 phi u cho các th t trong và c nh khu quy ho ch

- Nhi : Nhi 22 C, s chênh l ch nhi ng 2 - 5 0C Nhi trung bình tháng cao

nh C và trung bình tháng th p nh C

- N ng:S gi n ng c Tháng 5 - 6 có s gi n ng nhi u nh t (kho ng 170 - 180 gi )

không nh và có s bi n thiên theo mùa, cao nh t

n 86,8%, th p nh t vào tháng 3 (mùa khô) là 70% S chênh l m không khí gi a 2 mùa kho ng 10 - 17%

- Gió, bão: ng gió th nh hành ch y u vào mùa nóng là gió mùa

i hoàn thi m b o v c m t và vng.

m kinh t - xã h i

4.1.2.1 Dân s

i, chi m 3,72% dân s toàn thành ph M dân s c a

ng là 6.931 i/km2 (cao g p 4,62 l n m dân s chung toàn thành

a bàn, không s y ra ng c v sinh an toàn th c ph m Tr m y t duy

t chu n theo b tiêu chí Qu c gia v y t

* T ng s khám b nh t i tr t, khám c p 1 + c p t

th ng h p C p thu c b nh nhân tâm th

Giáo d c: Công tác giáo d c chuy n bi n tích c c, ch t

qu ph c p giáo d c TH,THCS và duy trì ph c p giáo d c m m non cho tr

5 tu a bàn Tuyên truy n tri n khai quy nh s -TTg c a

- t nông nghi p: Là lo t tr c ti p tham gia vào quá trình s n xu t làm ra c a c i v t ch t gi nh n n kinh t c c các

t ng lo t c th , nh m nâng cao hi u qu s d t

- t phi nông nghi p: Hi n tr t phi nông nghi p chi m t l cao

nh t xây d ng các khu s n xu t kinh doanh, d ch v phát tri n kinh

-4.2.2.2 Tình hình bi t nh c c

n pháp lu t nh m qu n lý ch t ch ,

Theo Quy nh s -UBND c a UBND t nh Thái Nguyên

V t t t t i nông thôn bám các tr ng giao

ng tuy ng giao thông chính Nhìn chung, các tuy n

i khá nhi u Các th t n m d c hai bên các tuy ng (VT1) t p trung nhi a hàng d ch v , công ty,

nhà hàng, ch , trung tâm h i ngh ng h c, công trình công c

m b o nhu c i c i dân M dân

s ng khu v c g n các tuy ng ph này khá cao M c s ng c i

do nó ch u nhi u s ng c a các y u t bên ngoài

Giá quy nh

Chênh

l ch (l n)

n hình c a thành ph , có chi u ngang r ng, ch ng

ng t t vì v i khá nhi u M dân s ng khu v c

g n các tuy ng ph trung tâm này là khá cao M c s ng c i dân

r ng và là tuy ng giao thông n i li

v s nghi p (UBND ng, tr s Công an ng i g n ch trung

ng h c c a thành ph và giao nhi u tuy ng khác Do có m

- T i VT1 giá chuy ng trên th ng là 55 tri u ng/m2.Cao

nh là 3,2 l n.T i VT2,giá chuy ng là 20 tri u

* n ng r vào s giao thông v n t i g ng ga Thái Nguyên

-T i VT1 giá chuy ng trên th ng là 30 tri ng/ m2,so v i

Thái Nguyên m i

-T i VT1 giá chuy ng là 18 tri ng/m2 p 4,5 l n

*Nh ng nhánh T t Khách s có giá chuy ng th c t i giá nhà

nh c th là :

II t t i VT1 là 17 tri ng/m2 3,1 l n so v c quy nh.T i VT2 là 8 tri ng/ m2 1,9 l n so v nh

nh 3,7 l n.T i VT2 là 7 tri ng/m2 2,2 l n so v nh-T ng r vào KDC t i vào 150m t t i VT1 là 17 tri ng/m2cao g p 4,9 l n so v nh.T i VT2 là 8,5tri ng/ m2, so v nh là 3,2 l n

v nh là vì t i khu v c này n m trên tr ng chính

nhi u và m dân ng này khá caothu n l i cho vi c kinh

lý c i dân

4.3.1 Y u t v trí

u ki c ta hi n nay, y u t v trí r t quan tr ng nh t là

t Y u t v trí c a th t là y u t quy nh theo c lí thuy t và

c th c t V c xét m v trí v khu v c (trung tâm, c n trung tâm, xa trung tâm), v trí c ng ph trong m i quan h t ng th v i

u tra, trong m i nhóm ch n m t tuy t

sâu (m) Hình th

nh (Nghìn

ng/m 2)

Giá th ng (nghìn

chung và

ng Vi t B c

Thái Nguyên -

)

stt

Giá quy

*Nh n xét : t b ng 4.12 th y r t các khu v c giáp v i khu quy ho c quy ho u có giá p 2,5 -3,6 l n,và chênh

h t ng giao thông, h th ng d ch v , c p thoát

c, h th ng d ch v n sinh ho t và chi u sáng, h th ng thông tin liên l c

ngôi nhà, m t có m t ti n quá bé s khó thi t k xây d

d ng kém thu n ti t có m t ti n quá l n s có m c giá quá cao so v i m t cùng di t ti n t n 10 mét nên

c giao d

Y u t c th hi n sâu s c các giao d ch c a các th t VT1 vì là m ng,thu n l i cho vi

nh t mà có m t ti n r ng rãi s có giá r t cao

4.3.7 M t s các y u t khác.

t t i ng Quang ch u s ng c a ba y u t v ,

y u t quy ho ch, y u t hình th là ch y u Ngoài ra còn ch ng c a nhi u y u t khác

- Y u t tâm lý: M t y u t tâm lý quan tr ng c i Vi t Nam là

ng Tây, Tây B c do quan

ng có giá chuy ng th t chút Nh ng quy nh v m c

h i cho r u h u tiên khi h t là các gi y t pháp lý

c a th n ch v quy n s d t: tình tr ng cho thuê, th

ch p, tình tr ng tranh ch p quy n s d t, s h u nhà, s h n ch quy n

s h u chung

y t , giáo d dân trí, v an ninh, t i dân trong vùng

nh h n giá tr c a th t Tình tr ng s c kho , ngh nghi p và tình tr ng vi c làm, các m i quan h tình c i c a nh i

ng v n thuy t phong thu Có th th y

trong th c t , h n s ng trong m ng xã h i t p vì chúng ng tích c n l i s ng, s c kh i.

M i th m khác nhau, ch u ng c a các y u t

v i m y, khi nghiên c t chúng ta c n ph i nghiên c u t ng h p nhi u y u t m t cách khoa h c nh c giá chính xác sát v i giá th ng

-T s phân tích trên cho th y, hi n nay m t b a bàn

ng Quang ng c a nhi u nhân t bên ngoài làm cho

n trong th i gian t i nh t là khi tình hình kinh t c a xã ngày

xã h i, nhân t nhân kh n làm nên s chênh l ch này

Qua k t qu kh o sát th c t cho th y, các y u t tác

ng l n s chênh l t hi n này là: y u t v trí t t trên

a bàn ng Quang là cao nh t ,k ti p là y u t quy ho ch và y u

công tác thanh tra, ki m tra nh m xây d i giá th ng.

- nh hi n t i c a UBND t nh Thái Nguyên còn chênh l ch nhi u so v i giá th ng, vì v y c n ph u ch

v i giá th ng Và nên có m c giá riêng cho nh ng th t có v

c ng c , xây d ng nh m nâng cao hi u qu trong công tác qu c

v a bàn ng Quang, thành ph Thái Nguyên, t nh Thái Nguyên có nhi u vi c c n ti n hành m ng b Hàng lo t các

gi i pháp này c c s ng h ng lòng th c hi n c a c chính quy n và

t hi u qu cao nh t

11 Nhóm tác gi : TS Nguy n Th Hu n, TS Phan Th Thu H ng, PGS.TS H

Hình 1 : hình nh ng Quang t trên cao

Theo (ông, bà) nguyên nhân ch y u

s m quan tr ng c a các nguyên nhân theo th t