LV01 xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký cấp GCN

Đề tài nghiên cứu xử lý hồ sơ đăng ký cấp GCN QSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu và biến động. Bao gồm cả trường hợp đủ điều kiện và không đủ điều kiện cấp GCN theo Luật đất đai 2013. Hỗ trợ cho sinh viên ngành quản lý đất đai chuyên ngành địa chính

LỜI CẢM ƠN

Trên thực tế không có sự thành công nào mà không gắn liền với những sự

hỗ trợ, giúp đỡ dù ít hay nhiều, dù trực tiếp hay gián tiếp của người khác

Qua 4 năm học tập và rèn luyện tại trường Trường ĐH Tài nguyên và Môitrường Tp HCM, được sự chỉ bảo và giảng dạy nhiệt tình của quý thầy cô, đặcbiệt là quý thầy cô khoa Quản lý Đất đai đã truyền đạt cho em những kiến thức

về lý thuyết và thực hành trong suốt thời gian học ở trường Trong thời gianđược làm việc và học hỏi kinh nghiệm thực tế tại Chi nhánh Văn phòng đăng kýđất đai quận Gò Vấp em đã trau dồi thêm cho vốn kiến thức ít ỏi của mình.Cùng với sự nổ lực cố gắng của bản thân, em đã hoàn thành luận văn tốt nghiệptại trường

Từ những kết quả đạt được, em xin chân thành cám ơn:

Quý thầy cô khoa Quản lý Đất đai trường ĐH Tài nguyên & Môi trườngTP.HCM đã truyền đạt cho em những kiến thức bổ ích trong thời gian qua Đặcbiệt, là Thầy Đậu Khắc Liêm đã tận tình hướng dẫn giúp em hoàn thành bài luậnvăn tốt nghiệp này

Các cô, chú, anh, chị trong Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai quận

Gò Vấp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi cho em trong thời gian học hỏi tại đó

Do kiến thức còn hạn hẹp nên không tránh khỏi những thiếu sót trongcách hiểu, lỗi trình bày Em rất mong nhận được sự đóng góp ý kiến của quýthầy cô, Hội đồng Khoa Quản lý đất đai để bài luận văn tốt nghiệp đạt được kếtquả tốt hơn

DANH SÁCH HÌNH, BẢNG BIỂU

Hình 01: Bản đồ hành chính quận Gò Vấp năm 2006

Hình 02: Cơ cấu các loại đất chính năm 2015

Hình 03: Tình hình cấp GCQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ giai đoạn 2013-5/2016

Danh sách bảng biểu Bảng 01: Cơ cấu sử dụng đất quận Gò Vấp

Bảng 02: Trình tự thực hiện cấp Giấy chứng nhận theo Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP

Bảng 03: Kết quả cấp GCQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ năm 2013

Bảng 04: Kết quả cấp GCQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ năm 2014

Bảng 05: Kết quả cấp GCQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ năm 2015

Bảng 06: Kết quả cấp GCQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ tháng 5/2016

Bảng 07: Kết quả cấp GCQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ tại quận Gò Vấp từ năm 2013 đến tháng 5/2016

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU VÀ CHỮ VIẾT TẮT

GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

1 Lý do chọn đề tài 1

2 Tình hình nghiên cứu liên quan đến công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 2

3 Mục tiêu và nhiệm vụ của nghiên cứu 4

3.1 Mục tiêu nghiên cứu 4

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu 4

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 4

4.1 Đối tượng nghiên cứu 4

4.2 Phạm vi nghiên cứu 4

5 Phương pháp nghiên cứu 4

6 Ý nghĩa của nghiên cứu 5

7 Bố cục luận văn 5

CHƯƠNG 1 6

CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 6

1.1 Cơ sở lý luận của đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 6

1.1.1 Các khái niệm chung 6

1.1.2 Vị trí và vai trò của công tác đăng ký cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ trong hệ thống quản lý nhà nước về đất đai 8

1.1.3 Lược sử công tác đăng ký cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ từ Luật Đất đai 2003 đến nay 11

1.2 Căn cứ pháp lý của đăng ký cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ theo Pháp luật đất đai hiện hành 13

1.2.1 Nguyên tắc đăng ký cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ 13

1.2.2 Điều kiện đăng ký cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ 14 1.2.3 Trách nhiệm của cơ quan thực hiện đăng ký cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ 16

1.3 Trình tự và thủ tục hành chính xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký cấpgiấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ 18

CHƯƠNG 2 21 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC

GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN QUẬN GÒ VẤP TP.HCM 21

2.1 Khái quát về địa bàn nghiên cứu, cơ quan thực hiện đăng ký cấp giấyCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ 21

2.1.1 Điều kiện tự nhiên 21 2.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 23 2.1.3 Khái quát hệ thống tổ chức và hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn quận Gò Vấp 24

2.2 Quy trình thực hiện đăng ký cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ &TSKGLVĐ 27

2.2.1 Quy trình thực hiện đăng ký đất đai lần đầu 27 2.2.2 Quy trình thực hiện cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ 30

2.3 Công tác phân loại và xử lý cụ thể hồ sơ giải quyết đăng ký cấp giấyCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ 34

2.3.1 Phân loại hồ sơ 34 2.3.2 Xử lý hồ sơ đăng ký cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ lần đầu không đủ điều kiện 34

2.4 Kết quả giải quyết công tác đăng ký cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ &TSKGLVĐ 39

CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC XỬ LÝ HỒ SƠ

ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN

SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN QUẬN GÒ VẤP TP.HCM 47

3.1 Giải pháp chung hoàn thiện công tác đăng ký cấp giấy GCQSDĐ,QSHNƠ & TSKGLVĐ 47

3.1.1 Giải pháp về đăng ký đất đai, cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ 47 3.1.2 Giải pháp về tổ chức 49

3.1.3 Giải pháp về nhân sự 49

3.1.4 Giải pháp về tài chính 50

3.1.5 Một số giải pháp khác 51

3.2 Giải pháp cụ thể cho từng trường hợp, từng loại hồ sơ 53

3.2.1 Giải pháp cho trường hợp đăng ký cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ lần đầu không đủ điều kiện 53

3.2.2 Giải pháp cho trường hợp đăng ký cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ biến động không đủ điều kiện 53

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 55

1 Kết luận 55

2 Kiến nghị 56

TÀI LIỆU THAM KHẢO 57

MỞ ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài

Đất đai là tài nguyên vô giá của mỗi quốc gia, đó không chỉ đơn thuần lànơi sinh sống, sản xuất của con người mà nó còn là nơi diễn ra các hoạt độnggiao lưu văn hóa, trao đổi thông tin, làm phong phú cuộc sống của con người,tạo nên nét văn hóa riêng của từng quốc gia, từng dân tộc

Đất đai là nguồn gốc của mọi tài sản vật chất của con người Qua quátrình sản xuất, khai thác từ nguồn lợi của đất, con người đã tạo ra lương thực,thực phẩm, trang phục, nơi làm việc… Tuy nhiên, quỹ đất có hạn nó không thểsinh ra thêm, do đó cần phải quản lý tốt quỹ đất hiện có Vấn đề quản lý việc sửdụng đất đai ngày càng trở lên quan trọng trong bối cảnh bùng nổ dân số, hiệnđại hóa, công nghiệp hóa, tài nguyên ngày càng cạn kiệt như ngày nay Vì vậycông tác quản lý đất đai ngày càng được Chính phủ chú trọng quan tâm để quản

lý chặt chẽ tài nguyên đất đai thì Nhà nước phải thực hiện công tác đăng ký, cấpgiấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính Các quốc gia trên thếgiới nói chung và Việt Nam nói riêng để quản lý chặt chẽ và sử dụng hợp lý, tiếtkiệm, hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai thì Nhà nước đã ban hàn các văn bảnpháp luật về đất đai

Luật đất đai 2013 quy định : “đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do nhà nước

đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý ”

Luật Đất đai năm 1988, 1993, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của LuậtĐất đai năm 1998, 2001, Luật Đất đai 2003, Luật sửa đổi, bổ sung một số điềucủa Luật Đất đai năm 2009 cùng với các văn bản pháp luật có liên quan đã vàđang từng bước đi vào thực tế Tại điều 6 của Luật đất đai năm 2003 (sửa đổi,

bổ sung 2009) đã quy định 13 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai, trong đó cócông tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữunhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, lập hồ sơ địa chính Đây thực chất là mộtthủ tục hành chính nhằm thiết lập một hệ thống hồ sơ địa chính đầy đủ, chặt chẽgiữa Nhà nước và đối tượng sử dụng đất, là cơ sở để Nhà nước quản lý, nắmchặt toàn bộ diện tích đất đai và người sử dụng, quản lý đất theo pháp luật.Thông qua việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữunhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp củangười sử dụng đất cũng là cơ sở đảm bảo chế độ quản lý Nhà nước về đất đai,đảm bảo sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả và khoa học

Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giaođất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thựchiện theo yêu cầu của chủ sở hữu

Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lầnđầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ

quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và

có giá trị pháp lý như nhau

Nhà nước cấp Giấy Chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp là nhằmxác lập quyền và nghĩa vụ của người được nhà nước giao đất, cho thuê đất.Đồng thời qua việc cấp GCN nhà nước đạt được mục tiêu quản lý nguồn tàinguyên đất của quốc gia Nếu việc cấp GCN chậm không những làm ảnh hưởngrất lớn tới công tác quản lý tài nguyên đất đai của nhà nước và làm thất thoátnguồn thu ngân sách từ đất, nó còn ảnh hưởng trực tiếp tới việc thực hiện quyền

và lợi ích hợp pháp của công dân, cản trở hoạt động đầu tư thông qua huy độngnguồn vốn vay tín dụng từ thế chấp quyền sử dụng đất

Để đảm bảo quản lý Nhà nước về đất đai một cách hợp lý, hiệu quả đếntừng thửa đất, từng đối tượng sử dụng, quận Gò Vấp đã xác định đăng ký, cấpgiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liềnvới đất là nội dung quan trọng để nâng cao trách nhiệm quản lý và bảo vệ quyềnlợi cho người sử dụng Thời gian qua quận Gò Vấp đã chú trọng công tác tuyêntruyền, vận động và tạo điều kiện để người dân thực hiện các thủ tục hoàn thànhcấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất Tuy nhiên do nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan, công tácđăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất vẫn còn nhiều tồn tại và gặp nhiều khó khăn

Từ thực tế cũng như nhận thức được vai trò, tầm quan trọng của công táccấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liềnvới đất trên cả nước nói chung và quận Gò Vấp nói riêng Được sự phân côngcủa Khoa Quản lý đất đai - Trường Đại học Tài nguyên và Môi trườngTP.HCM, dưới sự hướng dẫn trực tiếp của GVC ThS Đậu Khắc Liêm tôi tiến

hành thực hiện đề tài: “Xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký cấp giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại quận Gò Vấp TP.HCM từ năm 2013 đến tháng 5/2016”.

2 Tình hình nghiên cứu liên quan đến công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Lĩnh vực đất đai củng như công tác đăng ký cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ

& TSKGLVĐ là mối quan tâm của những người đã và đang trong ngành quản lýđất đai nói chung Chính vì vậy, có rất nhiều bài luận văn viết về công tác nàynhằm tìm ra nguyên nhân củng như giải pháp cho nguồn đất đai của cả nước nóichung và nguồn đất đai của mỗi địa phương Sau đây tôi xin giới thiệu một vàiluận văn về tình hình nêu trên

Luận văn “Đánh giá tình hình đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại quận Lê Chân,thành phố Hải Phòng” thực hiện năm 2012 của Thạc sĩ Phạm Văn Sơn nghiêncứu tại địa bàn quận Lê Chân, Thành phố Hải Phòng Nội dung quan trọng của

bài luận văn là nghiên cứu tổng quan các chính sách, quy định pháp lý về đăng

ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở Đánh giá, phân tíchthực trạng công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sởhữu nhà ở, lập, quản lý, chỉnh lý hồ sơ địa chính trên địa bàn quận Lê Chân, từ

đó chỉ ra được những mặt mạnh và những tồn tại yếu, kém Đề xuất một số giảipháp có tính khả thi cao nhằm đẩy nhanh công tác cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, phục vụ côngtác quản lý Nhà nước về đất đai, nhà ở trên địa bàn quận Lê Chân Để viết bàiluận văn trên ThS Phạm Văn Sơn đã sử dụng những tài liệu, số liệu như Hiếnpháp, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, các văn bản hướng dẫn thi hành, các giáo trìnhcác môn học trong chương trình Đại học và Cao học, các báo cáo của chínhquyền địa phương, của Cán bộ địa chính và hồ sơ địa chính của 15 phường vàVăn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Quận,vv…và sử dụng các phương pháptrong quá trình nghiên cứu như: Lấy các chủ trương chính sách pháp luật củaĐảng và Nhà nước để làm căn cứ cho việc xem xét, đánh giá những mặt làmđược và chưa làm được của địa phương Từng vấn đề khi xem xét đều dựa trênquan điểm biện chứng khách quan, toàn diện, lịch sử, cụ thể, sử dụng phươngpháp thu thập tài liệu, số liệu, phương pháp thống kê, phương pháp ứng dụngcông nghệ tin học và phương pháp phân tích, tổng hợp Tuy nhiên, bài luận vănchỉ nghiên cứu việc đăng ký và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (đất ở),quyền sở hữu nhà ở Không nghiên cứu việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận tàisản khác gắn liền với đất, mặc dù có chỗ trong luận văn dùng cụm từ “Giấychứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền vớiđất” Kết thúc bài luận văn ThS Phạm Văn Sơn đã tìm ra nguyên nhân củanhững thành tích, cũng như những tồn tại hạn chế và đưa ra hai nhóm giải pháplớn có thể áp dụng cho cả nước và Thành phố và các giải pháp có thể áp dụngriêng cho quận Lê Chân

Trong bài luận văn thạc sỹ nông nghiệp: “Thực trạng và giải pháp cấpGiấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi thực hiện dồn, đổi đất sản xuất nôngnghiệp trên địa bàn huyện Lâm Thao, tỉnh Phú Thọ” của tác giả Nguyễn ThịVân (chuyên ngành quản lí đất đai, trường Đại học Nông Nghiệp Hà Nội), nộidung chính của bài là tập trung vào việc phân tích, đánh giá thực trạng cấp GCNQSDĐ do thực hiện dồn, đổi thửa trên địa bàn huyện Lâm Thao, tỉnh Phú Thọ.Trong bài tác giải đã nêu ra được lý do nên thực hiện và quan tâm tới tình hìnhdồn, đổi đất sản xuất nông nghiệp nhằm tránh tình trạng ruộng đất bỏ hoang vàquỹ đất nông nghiệp ngày càng giảm, công tác dồn, đổi đất sản xuất nôngnghiệp được tác giả thu thập số liệu và phân tích khá đầy đủ, kết hợp với quytrình thực hiện cấp GCN QSDĐ do dồn, đổi đất sản xuất nông nghệp tạo cho bảimột kết cấu chặt chẽ góp phần nêu ra được những thuận lợi, khó khăn của quátrình dồn, đổi đất Xong bài luận văn chưa đánh giá được kết quả thu nhận đượcqua quá trình thực hiện dồn, đổi thửa với những năm trước

Hiện tại, trên địa bàn quận Gò Vấp chưa có luận văn thạc sĩ nào viết về đềtài liên quan đến việc đăng ký đất đai và cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ &TSKGLVĐ.

3 Mục tiêu và nhiệm vụ của nghiên cứu

3.1 Mục tiêu nghiên cứu

Tổng hợp và phân loại hồ sơ đăng ký cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ &TSKGLVĐ; xác định được căn cứ pháp lý, nguyên tắc, đối tượng, điều kiệnđăng ký cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ theo quy định của pháp luậtđất đai hiện hành

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

- Hệ thống hóa cơ sở lý luận và pháp lý của công tác đăng ký cấp giấyCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ

- Phân tích thực trạng xử lý hồ sơ đăng ký cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ &TSKGLVĐ tại địa bàn quận Gò Vấp TP.HCM

- Giải pháp xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký cấp giấy CNQSDĐ,QSHNƠ & TSKGLVĐ tại địa bàn quận Gò Vấp TP.HCM

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu

- Quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất

- Thẩm quyền của đơn vị quản lý nhà nước về đất đai

- Nguyên tắc, quy trình và phương pháp thực hiện đăng ký cấp giấyCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ

- Trình tự thủ tục xử lý hồ sơ đăng ký cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ&TSKGLVĐ

4.2 Phạm vi nghiên cứu

Đề tài được thực hiện trong:

- Phạm vi không gian: Đề tài tập trung nghiên cứu việc xử lý hồ sơ trongcông tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất tại quận Gò Vấp cho hộ gia đình, cá nhân

- Phạm vi thời gian: từ năm 2013 đến tháng 5/2016

5 Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp điều tra: tiến hành điều tra thu thập các tài liệu,số liệu cóliên quan đến lĩnh vực đất đai, hiện trạng sử dụng đất, điều kiện tự nhiên, kinh tế

xã hội và các số liệu về công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận GòVấp

- Phương pháp thống kê: Thống kê các số liệu về diện tích, quy mô, về sốliệu hồ sơ tiếp nhận và giải quyết thành công qua từng năm, số hộ được cấpGCN QSDĐ, các số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội thông qua cácbảng biểu nhằm đánh giá tình hình thực hiện.

- Phương pháp so sánh: so sánh quy trình làm việc của địa phương có gìkhác so với Luật đất đai 2013, so sánh các số liệu về công tác cấp Giấy chứngnhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quatừng năm cần nghiên cứu

- Phương pháp phân tích tổng hợp: trên cơ sở các số liệu đã thu thập vàlập bảng biểu tiến hành phân tích, đánh giá tìm ra kết quả đạt được, những mặtchưa đạt được so với yêu cầu đặt ra; ngoài ra tổng hợp số liệu để đánh giá mộtcách toàn diện về kết quả đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Phương pháp chuyên gia: tham khảo ý kiến của những người am hiểusâu về vấn đề nghiên cứu, cán bộ thụ lý hồ sơ tại địa bàn quận Gò Vấp

6 Ý nghĩa của nghiên cứu

Làm rõ được các trường hợp vướng mắc trong việc xử lý hồ sơ đăng kýcấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ Vận dụng các quy định pháp luậtđất đai hiện hành đề xuất được các giải pháp xử lý hồ sơ đăng ký cấp giấyCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ nhằm đẩy nhanh tiến độ đăng ký cấp giấy,đảm bảo được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất hiện tại cũngnhư công tác quản lý đất đai của Nhà nước được chặt chẽ hiệu quả

7 Bố cục luận văn

Ngoài phần mở đầu và kết luận, kiến nghị luận văn gồm 3 chương:

Chương 1: Cơ sở lý luận và pháp lý của đăng ký cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Chương 2: Thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại địa bàn quận

Gò Vấp TP.HCM

Chương 3: Giải pháp hoàn thiện công tác xử lý hồ sơ đăng ký cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền vớiđất tại địa bàn quận Gò Vấp TP.HCM

1.1.1 Các khái niệm chung

1.1.1.1 Khái niệm về đăng ký đất đai: là một thủ tục hành chính thiết

lập hồ sơ địa chính đầy đủ và cấp Giấy chứng nhận cho chủ sử dụng đất hợppháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước với chủ sử dụng đất, làm

cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ quỹ đất theo pháp luật, quản lý các hoạtđộng và sự phát triển của thị trường bất động sản, đồng thời bảo vệ quyền lợihợp pháp của chủ sử dụng đất

1.1.1.2.Khái niệm về đăng ký lần đầu: là việc thực hiện thủ tục lần đầu

để ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sảngắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính

1.1.1.3 Khái niệm về đăng ký biến động: là việc thực hiện thủ tục để

ghi nhận sự thay đổi về một hoặc một số thông tin đã đăng ký vào hồ sơ địachính theo quy định của pháp luật

1.1.1.4 Khái niệm về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (phân tích quyền sử dụng đất/ quyền sở hữu nhà ở/ tài sản khác gắn liền với đất): là việc ghi vào hồ sơ địa

chính về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với mộtthửa đất xác định và cấp GCN đối với thửa đất, tài sản gắn liền với thửa đất đónhằm chính thức xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, chủ sở hữutài sản gắn liền với đất

1.1.1.5 Quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất:

 Quyền chung của người sử dụng đất (Theo Điều 166, Luật đất đai năm 2013)

+ Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở vàtài sản khác gắn liền với đất

+ Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất

+ Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cảitạo đất nông nghiệp

+ Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đấtnông nghiệp

+ Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợppháp về đất đai của mình.

+ Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này.+ Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụngđất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai

Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất (Theo Điều 170, Luật đất đai 2013):

+ Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về

sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trìnhcông cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liênquan

+ Thực hiện kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi,chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thếchấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật

+ Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật

+ Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất

+ Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợiích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan

+ Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòngđất

+ Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn sửdụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng

1.1.1.6 Thẩm quyền của cơ quan chức năng khi thực hiện đăng ký cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ.

+ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp GCN cho tổ chức, cơ sở tôn giáo, ngườiViệt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thựchiện các dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao

+ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên vàmôi trường cùng cấp cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất

+ Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữunhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình cá nhân, cộng đồng dân

cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền

sử dụng đất ở tại Việt Nam

+ Đối với những trường hợp đã được cấp GCN, giấy chứng nhận quyền

sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiệncác quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp

sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên môi trường thực hiện theoquy định của Chính phủ.

1.1.2 Vị trí và vai trò của công tác đăng ký cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ trong hệ thống quản lý nhà nước về đất đai

* Vị trí, vai trò của đăng ký đất đai:

Đăng ký đất là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai

Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lýnhằm đảm bảo việc sử dụng đất đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả caonhất Nhà nước chỉ giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình cá nhân.Người sử dụng đất được hưởng quyền lợi và có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ

sử dụng đất theo quy định của pháp luật

Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là việc bảo vệ lợi íchhợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời giám sát họ trong việc thực hiện cácnghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật nhằm đảm bảo lợi ích của Nhà nước và lợiích chung của toàn xã hội trong sử dụng đất

Thông qua việc lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, đăng ký đất đai quy định trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan Nhà nước

về quản lý đất đai và người sử dụng đất trong việc chấp hành pháp luật đất đai

Hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cung cấp thông tin đầy

đủ nhất và là cơ sở pháp lý chặt chẽ để xác định các quyền của người sử dụngđất được bảo vệ khi bị tranh chấp, xâm phạm; cũng như xác định các nghĩa vụ

mà người sử dụng đất phải tuân thủ theo pháp luật, như nghĩa vụ tài chính về sửdụng đất, nghĩa vụ bảo vệ và sử dụng đất đai có hiệu quả,

Đăng ký đất đai là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn

bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ; đảm bảo cho đất đai sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất.

Đối tượng của quản lý nhà nước về đất đai là toàn bộ diện tích các loại đấttrong phạm vi lãnh thổ của các cấp hành chính Vì vậy, Nhà nước muốn quản lýchặt chẽ toàn bộ đất đai thì trước hết phải nắm chắc các thông tin theo yêu cầucủa quản lý đất

Theo hệ thống chính sách đất đai hiện nay và chiến lược phát triển ngànhđịa chính, các thông tin cần thiết phục vụ cho quản lý nhà nước về đất đai gồmcó:

+ Đối với đất đai Nhà nước đã giao quyền sử dụng đất, các thông tin cầnbiết gồm : tên chủ sử dụng, vị trí, hình thể, kích thước (góc, cạnh), diện tích,hạng đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, những ràng buộc về quyền sửdụng, những thay đổi trong quá trình sử dụng đất và cơ sở pháp lý

+ Đối với đất chưa giao quyền sử dụng, các thông tin cần biết gồm : vị trí,hình thể, diện tích, loại đất (thảm thực vật hoặc trạng thái tự nhiên bề mặt đất)

Tất cả các thông tin trên phải được thể hiện chi tiết tới từng thửa đất Đây

là đơn vị nhỏ nhất chứa đựng các thông tin về tình hình tự nhiên, kinh tế, xã hội

và pháp lý của đất theo yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai

Với những yêu cầu về thông tin đất đai đó qua việc thực hiện đăng ký đấtđai, thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ, chi tiết tới từng thửa đất trên cơ sở thựchiện đồng bộ các nội dung : đo đạc lập bản đồ địa chính, quy hoạch sử dụng đất,giao đất, cho thuê đất, phân hạng và định giá đất, Nhà nước mới thực sự quản

lý được tình hình đất đai trong toàn bộ phạm vi lãnh thổ hành chính các cấp vàthực hiện quản lý chặt chẽ mọi biến động đất đai theo đúng pháp luật

Đăng ký đất là một nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội dung, nhiệm vụ khác của quản lý nhà nước về đất đai

Đăng ký đất đai sẽ thiết lập nên hệ thống hồ sơ địa chính và cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất với đầy đủ các thông tin về tự nhiên, kinh tế, xãhội của từng thửa đất Hệ thống các thông tin đó chính là sản phẩm kế thừa từviệc thực hiện các nội dung, nhiệm vụ quản lý nhà nước khác như :

+ Xây dựng và ban hành các văn bản pháp quy về quản lý và sử dụng đất.Các văn bản pháp quy về quản lý và sử dụng đất là cơ sở pháp lý cho việc đăng

ký thực hiện đúng thủ tục, đúng đối tượng, đúng quyền và nghĩa vụ sử dụng đất;

+ Công tác điều tra, đo đạc : kết quả điều tra, đo đạc là cơ sở khoa họccho việc xác định vị trí, hình thể, kích thước, diện tích, loại đất và tên chủ đangthực tế sử dụng đất để phục vụ yêu cầu tổ chức kê khai đăng ký;

+ Công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất : kết quả quy hoạch và lập

kế hoạch sử dụng đất sẽ là căn cứ khoa học định hướng cho việc giao đất để đảmbảo việc sử dụng quỹ đất một cách ổn định hợp lý, có hiệu quả cao Vì vậythông qua việc giao đất, quy hoạch và lập kế hoạch sử dụng đất có tác động giántiếp tới đăng ký đất đai để đảm bảo cho việc thiết lập một hệ thống hồ sơ địachính ban đầu đơn giản, ổn định (ít biến động) và tiết kiệm Quy hoạch và kếhoạch sử dụng đất cũng trực tiếp ảnh hưởng đến đăng ký đất đai, vì thiếu quyhoạch sử dụng đất thì sẽ không giải quyết triệt để các trường hợp sử dụng đất cónguồn gốc không rõ ràng, bất hợp pháp, do vậy sẽ không hoàn thành nhanh gọn,dứt điểm nhiệm vụ đăng ký đất ban đầu;

+ Công tác giao đất, cho thuê đất : Chính phủ hoặc UBND các cấp cóthẩm quyền ra quyết định giao đất, cho thuê đất Đây là bước tạo tập cơ sở pháp

lý ban đầu để người được giao đất hay thuê đất thực hiện các nghĩa vụ tài chính

và các cơ quan chức năng tổ chức bàn giao đất ngoài thực địa; chỉ sau khi ngườiđược giao đất, thuê đất đã đăng ký và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụngđất mới chính thức có sự ràng buộc trách nhiệm pháp lý giữa người sử dụng đất

và Nhà nước Vì vậy, quyết định giao đất, cho thuê đất là cơ sở pháp lý cao nhất

để xác định quyền (nguồn gốc) hợp pháp của người sử dụng đất khi đăng ký;

+ Công tác phân hạng và định giá đất : kết quả phân hạng và định giá đất

là cơ sở cho việc xác định trách nhiệm tài chính của người sử dụng đất trước vàsau khi đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đồng thời là cơ sở đểxác định trách nhiệm của người sử dụng đất trong quá trình sử dụng;

+ Công tác thanh tra, giải quyết tranh chấp đất đai: trong quá trình thựchiện đăng ký đất đai ban đầu, công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp đất đai

có vai trò quan trọng giúp xác định đúng đối tượng được đăng ký (trong nhữngtrường hợp có nguồn gốc sử dụng phức tạp), xử lý triệt để những tồn tại của lịch

sử trong quan hệ sử dụng đất, chấm dứt tình trạng sử dụng đất ngoài sổ sách,ngoài sự quản lý của Nhà nước

Do vậy, để đảm bảo thực hiện đăng ký đất đai với chất lượng cao nhất,đáp ứng được các yêu cầu kỹ thuật, pháp lý của hồ sơ địa chính và giấy chứngnhận quyền sử dụng đất, trước hết đòi hỏi phải thực hiện đồng bộ các nội dung:xây dựng và ban hành đầy đủ các văn bản về chính sách đất đai; đo đạc lập bản

đồ địa chính, quy hoạch sử dụng đất; phân hạng và định giá đất; thanh tra xử lý

vi phạm và giải quyết tranh chấp đất đai,

Ngược lại, hoàn thành tốt nhiệm vụ đăng ký đất đai không chỉ tạo tiền đề

mà còn là cơ sở hết sức cần thiết cho việc triển khai thực hiện tốt tất cả các nộidung, nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai Kết quả đăng ký đất cung cấpnhững thông tin đầy đủ, chính xác thực trạng tình hình sử dụng đất để đánh giá

và đề xuất, bổ sung hoặc điều chỉnh các chủ trương, chính sách, chiến lược quản

lý và sử dụng đất Hồ sơ địa chính còn là căn cứ đầy đủ, tin cậy nhất cho côngtác thanh tra và giải quyết tranh chấp đất đai, công tác quy hoạch và kế hoạch sửdụng đất, công tác giao đất và thu hồi đất, công tác phận hạng và định giá đất,công tác thống kê đất đai Thông qua đăng ký đất đai, chất lượng tài liệu đo đạc

sẽ được nâng cao do những sai sót tồn tại được người sử dụng phát hiện và đượcchỉnh lý hoàn thiện Kết quả đo đạc và thống kê đất đai được pháp lý hóa gắnvới quyền của người sử dụng đất

* Vị trí và vai trò của cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ

+ Cấp GCNQSDĐ là căn cứ pháp lý đầy đủ để giải quyết mối quan hệ vềđất đai, cũng là cở sở pháp lý để nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sử dụngđất của họ

+ Giấy CNQSDĐ có vai trò quan trọng, là căn cứ để xây dựng các quyếtđịnh cụ thể, như các quyết định về đăng ký, theo dõi biến động kiếm soát cácgiao dịch dân sự về đất đai

+ Giấy CNQSDĐ không những buộc người dử dụng đất phải nộp nghĩa

vụ tài chính mà còn giúp cho họ được đền bù thiệt hại về đất khi bị thu hồi

+ GCNQSDĐ còn giúp xử lý vi phạm về đất đai

+ Thông qua việc cấp GCNQSDĐ, nhà nước có thể quản lý đất đai trêntoàn lãnh thổ, kiểm soát được việc mua bán, giao dịch trên thị trường và thuđược nguồn tài chính lớn hơn nữa.

+ GCNQSDĐ là căn cứ xác lập quan hệ về đất đai, là tiền đề để phát triểnkinh tế - xã hội, giúp cho các cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất, yên tâm đầu tưtrên mảnh đất của mình

1.1.3 Lược sử công tác đăng ký cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ &

TSKGLVĐ từ Luật Đất đai 2003 đến nay

* Trình tự đăng ký đất đai

Giai đoạn Luật Đất đai 2003 đến trước Luật Đất đai 2013 ra đời

Luật đất đai 2003 ra đời ngày 26/11/2003 và có hiệu lực từ ngày 1/7/2004căn cứ vào Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 đãđược sửa đổi, bổ sung theo Nghị quyết số 51/2001/QH10 ngày 25 tháng 12 năm

2001 của Quốc hội khoá X, kỳ họp thứ 10 quy định cụ thể các trường hợp được

và không được cấp GCN cũng như những điểm mới thay thế cho những hạn chếtrong luật đất đai 1993 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho người

sử dụng đất theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất

Nghị định Số: 84/2007/NĐ-CP Quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứngnhận quyền sử dụng đất,thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủtục bồi thường,hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đấtvà giải quyết khiếunại về đất đai: Nghị định này quy định bổ sung về một số trường hợp cấp Giấychứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền

sử dụng đất ở (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận); về một số trường hợpthực hiện quyền của người sử dụng đất; về thu hồi đất và bồi thường, hỗ trợ vềđất; về trình tự, thủ tục thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhànước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia,lợi ích công cộng, phát triển kinh tế và việc giải quyết khiếu nại về đất đai Việccấp Giấy chứng nhận, thu hồi đất, thực hiện quyền của người sử dụng đất, bồithường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, giải quyết khiếu nại về đấtđai mà không quy định tại Nghị định này thì thực hiện theo các quy định hiệnhành

Nghị định Số: 88/2009/NĐ-CP về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: Nghị định này quy địnhviệc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất; điều kiện ủy quyền cấp Giấy chứng nhận; hồ sơ, trình tự,thủ tục cấp Giấy chứng nhận

Thông tư Số: 17/2009/TT-BTNMT Quy định về Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: Thông tư nàyquy định về mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tàisản khác gắn liền với đất; thể hiện nội dung trên Giấy chứng nhận và đăng ký

biến động sau khi cấp Giấy chứng nhận Giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên vàMôi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi

cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Giấy chứngnhận là một tờ có bốn trang, mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm, có nềnhoa văn trống đồng màu hồng cánh sen, gồm các nội dung sau đây:

+ Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ "Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" in màuđỏ; mục "I Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền vớiđất" và số phát hành Giấy chứng nhận gồm 2 chữ cái tiếng Việt và 6 chữ số, bắtđầu từ BA 000001, được in màu đen; dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường;

+ Trang 2 in chữ màu đen gồm mục "II Thửa đất, nhà ở và tài sản khácgắn liền với đất", trong đó, có các thông tin về thửa đất, nhà ở, công trình xâydựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng năm

ký Giấy chứng nhận và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấychứng nhận;

+ Trang 3 in chữ màu đen gồm mục "III Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất" và mục "IV Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứngnhận";

+ Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục "IV Nhữngthay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận"; những vấn đề cần lưu ý đối với ngườiđược cấp Giấy chứng nhận; mã vạch

Giai đoạn Luật Đất đai 2013 tới nay

Ngày 1/7/2014 luật đất đai 2013 có hiệu lực thi hành, kèm theo đó là cácNghị định và các thông tư hướng dẫn thi hành luật Với sự thay đổi luật lần nàythì GCNQSDĐ QSHNƠ và TSKGLVSĐ được cấp theo một mẫu thống nhất,mẫu GCN được hướng dẫn ở Thông tư 23/2014/TT-BTNMT

* Các loại Giấy chứng nhận đã cấp:

Theo Nghị định 88/2009/NĐ-CP về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất do Chính phủ ban hànhvào ngày 19-10

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp trước tháng 10/2009

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khácgắn liền với đất cấp theo Nghị định 88/2009/NĐ-CP

Theo Nghị định mới, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữunhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (GCN) được cấp theo từng thửa đất Nếuthửa đất có nhiều người sử dụng, nhiều chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liềnvới đất thì GCN được cấp cho từng người sử dụng đất, từng chủ sở hữu nhà ở,tài sản khác gắn liền với đất

Nghị định 88 cũng quy định các loại GCN cũ như GCN quyền sử dụngđất, GCN quyền sở hữu nhà ở và GCN quyền sở hữu công trình vẫn có giá trịpháp lý và được cấp đổi sang GCN mẫu mới khi người dân có nhu cầu Cáctrường hợp cấp đổi sẽ được miễn lệ phí cấp GCN.

Trường hợp hồ sơ đề nghị cấp GCN (theo quy định cũ) đã nộp trước ngày10-12-2009 nhưng chưa được cấp sẽ được chuyển cho cơ quan Tài nguyên -Môi trường để cấp GCN theo quy định mới

1.2 Căn cứ pháp lý của đăng ký cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ theo Pháp luật đất đai hiện hành

1.2.1 Nguyên tắc đăng ký cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ

* Nguyên tắc đăng ký đất đai:

Một hệ thống đăng ký đất đai tốt nhất cần có 4 nguyên tắc cơ bản sau:+ Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ: là một biến động về quyền đối với các loạiđất đai, đặc biệt là khi mua bán chuyển nhượng, sẽ chưa có hiệu lực pháp lý nếuchưa được đăng nhập vào sổ đăng ký đất đai

+ Nguyên tắc đồng thuận: nghĩa là người đăng ký với tư cách là chủ thểđối với quyền phải đồng ý với việc đăng nhập các thông tin đăng ký hoặc thayđổi các thông tin đã đăng ký trước đây trong hồ sơ đăng ký

+ Nguyên tắc công khai: nghĩa là hồ sơ đăng ký đất đai được công khaicho mọi người có thể tra cứu, kiểm tra Các thông tin đăng ký phải chính xác vàtính pháp lý của thông tin phải được pháp luật bảo vệ

+ Nguyên tắc chuyên biệt hóa: cho thấy chủ thể là người có quyền đăng

ký và đối tượng là đất đai và bất động sản phải được xác định một cách rõ ràng,đơn nghĩa, bất biến về pháp lý

* Nguyên tắc cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ (Theo Điều 98Luật đất đai 2013 quy định):

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất Trường hợp người sử dụngđất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn

mà có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sởhữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó

+ Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữuchung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên củanhững người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sảnkhác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp cácchủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và traocho người đại diện

+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đượcnhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khácgắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của phápluật.

+ Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liềnvới đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc đượcmiễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đấthàng năm thì được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp

+ Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữunhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khácgắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và

họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở vàtài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tênmột người

+ Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữunhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khácgắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấpchỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ,tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu

+ Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với sốliệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận

đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửađất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp vớinhững người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tíchđất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế Người sử dụng đất không phải nộptiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có

+ Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giớithửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạcthực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diệntích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tạiĐiều 99 của Luật này

1.2.2 Điều kiện đăng ký cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ

* Điều kiện đăng ký đất đai

Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau đây:

Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng;

Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;

Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;

Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký

Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấychứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:

- Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện cácquyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng choquyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sửdụng đất, tài sản gắn liền với đất;

- Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổitên;

- Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;

- Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;

- Chuyển mục đích sử dụng đất;

- Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;

- Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng nămsang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhànước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đấtsang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này

- Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liềnvới đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tàisản chung của vợ và chồng;

- Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc củanhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;

- Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theokết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩmquyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết địnhcủa cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại,

tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thihành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quảđấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;

- Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;

- Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất

* Điều kiện đăng ký cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ

Theo quy định tại Điều 99 Luật đất đai 2013 Nhà nước cấp Giấy chứngnhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đấttrong các trường hợp sau:

- Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tạicác điều 100, 101 và 102 của Luật này;

- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này cóhiệu lực thi hành;

- Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặngcho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhậnquyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thuhồi nợ;

- Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấpđất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành

án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tốcáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

- Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

- Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chếxuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

- Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;

- Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; ngườimua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

- Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặccác thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợpnhất quyền sử dụng đất hiện có;

- Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất

1.2.3 Trách nhiệm của cơ quan thực hiện đăng ký cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ

Ủy ban nhân dân xã (UBND)

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định

cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam đề nghị đăng ký đất đai, tài sảngắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất thì UBND cấp xã có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ

và thực hiện các công việc như sau:

+ Trường hợp đăng ký đất đai thì xác nhận hiện trạng sử dụng đất so vớinội dung kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ quy định tại Điều 100của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định này thì xác nhận nguồn gốc và thờiđiểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch

Trường hợp đăng ký tài sản gắn liền với đất thì xác nhận hiện trạng tài sảngắn liền với đất so với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờquy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định này thì xác nhận tình trạng

tranh chấp quyền sở hữu tài sản; đối với nhà ở, công trình xây dựng thì xác nhậnthời điểm tạo lập tài sản, thuộc hay không thuộc trường hợp phải cấp phép xâydựng, sự phù hợp với quy hoạch được duyệt; xác nhận sơ đồ nhà ở hoặc côngtrình xây dựng nếu chưa có xác nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạtđộng xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ;

+ Trường hợp chưa có bản đồ địa chính thì trước khi thực hiện các côngviệc tại Điểm a Khoản này, UBND cấp xã phải thông báo cho Văn phòng đăng

ký đất đai thực hiện trích đo địa chính thửa đất hoặc kiểm tra bản trích đo địachính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có);

+ Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tìnhtrạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở UBND cấp xã vàkhu dân cư nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 15 ngày; xem xétgiải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi hồ sơ đến Vănphòng đăng ký đất đai

Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện

+ Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại Vănphòng đăng ký đất đai thì gửi hồ sơ đến UBND cấp xã để lấy ý kiến xác nhận vàcông khai kết quả theo quy định tại Khoản 2 Điều này;

+ Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất ở nơi chưa

có bản đồ địa chính hoặc đã có bản đồ địa chính nhưng hiện trạng ranh giới sửdụng đất đã thay đổi hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sửdụng đất nộp (nếu có);

+ Kiểm tra, xác nhận sơ đồ tài sản gắn liền với đất đối với tổ chức trongnước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Namđịnh cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư mà sơ đồ đó chưa có xác nhận của

tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bảnđồ;

+ Kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết;xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào đơn đăngký;

+ Trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không có giấy tờ hoặchiện trạng tài sản có thay đổi so với giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và

34 của Nghị định này thì gửi phiếu lấy ý kiến cơ quan quản lý nhà nước đối vớiloại tài sản đó Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc, cơ quan quản lý nhànước đối với tài sản gắn liền với đất có trách nhiệm trả lời bằng văn bản choVăn phòng đăng ký đất đai;

+ Cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất, đăng ký vào hồ sơđịa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có);

+ Trường hợp người sử dụng đất đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì gửi số liệu địachính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính, trừtrường hợp không thuộc đối tượng phải nộp nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợtheo quy định của pháp luật; chuẩn bị hồ sơ để cơ quan tài nguyên và môitrường trình ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở vàtài sản khác gắn liền với đất; cập nhật bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào hồ sơ địachính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sởhữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp, trường hợp hộgia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại cấp xã thì gửi Giấy chứng nhận quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho UBND cấp xã đểtrao cho người được cấp

Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện

+ Kiểm tra hồ sơ và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

Trường hợp thuê đất thì trình UBND cấp có thẩm quyền ký quyết địnhcho thuê đất; ký hợp đồng thuê đất và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấychứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền vớiđất sau khi người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy địnhcủa pháp luật

+ Chuyển hồ sơ đã giải quyết cho Văn phòng đăng ký đất đai

Ủy ban nhân dân huyện

+ Trường hợp nộp hồ sơ tại UBND cấp huyện: UBND cấp huyện tiếpnhận, gửi hồ sơ đến UBND cấp xã để lấy ý kiến xác nhận (thời gian thực hiện:không quá 01 ngày)

+ UBND cấp huyện tiếp nhận hồ sơ từ UBND cấp xã, kiểm tra hồ sơ, xácminh thực địa trong điều kiện cần thiết, xác nhận đủ điều kiện hay không đủđiều kiện vào đơn đề nghị, dự thảo Tờ trình của phòng Tài nguyên và Môitrường, dự thảo Quyết đinh của UBND cấp huyện, viết Giấy chứng nhận và gửiphòng Tài nguyên và Môi trường để kiểm tra (thời gian thực hiện: không quá

07 ngày)

+ Trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì gửi thông báocho UBND cấp xã và người đề nghị cấp Giấy chứng nhận biết

+ UBND cấp huyện nhận hồ sơ, xem xét ký Quyết định công nhận quyền

sử dụng đất và Giấy chứng nhận (thời gian thực hiện: không quá 03 ngày)

1.3 Trình tự và thủ tục hành chính xử lý hồ sơ trong công tác đăng

ký cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ

- Theo quy định tại Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thihành một số điều, khoản của Luật Đất đai số 45/2013/QH13 thì trách nhiệm quyđịnh hồ sơ, thời gian thực hiện và trình tự, thủ tục hành chính về đất đai đượcquy định tại Điều 62 như sau:

Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định cụ thể về mẫu hồ sơ, thành phần

hồ sơ thực hiện thủ tục hành chính về đất đai quy định tại Nghị định này

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể cơ quan tiếp nhận, giải quyếtthủ tục; thời gian các bước thực hiện thủ tục của từng cơ quan, đơn vị có liênquan và việc giải quyết liên thông giữa các cơ quan có liên quan theo cơ chế mộtcửa cho phù hợp với điều kiện cụ thể tại địa phương nhưng không quá tổng thờigian quy định cho từng loại thủ tục quy định tại Nghị định này

- Nộp hồ sơ và trả kết quả thực hiện thủ tục hành chính về đất đai

Điều 60 Nghị định quy định cụ thể về việc nộp hồ sơ và trả kết quả thựchiện thủ tục hành chính về đất đai

+ Cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục giao đất, thuêđất, chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau:

Sở Tài nguyên và Môi trường tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả đối vớitrường hợp quy định tại Khoản 1 Điều 59 của Luật Đất đai;

Phòng Tài nguyên và Môi trường tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả đối vớitrường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 59 của Luật Đất đai

+ Cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục đăng ký đấtđai, tài sản khác gắn liền với đất; cấp, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận là Vănphòng đăng ký đất đai Nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì Vănphòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh tiếp nhận hồ sơ đối với tổ chức, cơ sởtôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư, tổ chứcnước ngoài, cá nhân nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài; Vănphòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện tiếp nhận hồ sơ đối với hộ gia đình,

cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữunhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư có nhu cầu nộp hồ sơtại Ủy ban nhân dân cấp xã thì Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tiếp nhận hồ

sơ và trả kết quả Trường hợp đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất;cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngàynhận đủ hồ sơ, Ủy ban nhân dân cấp xã phải chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng

ký đất đai

+ Địa phương đã tổ chức bộ phận một cửa để thực hiện việc tiếp nhận hồ

sơ và trả kết quả thực hiện thủ tục hành chính theo quy định của Chính phủ thì

các cơ quan quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này thực hiện việc tiếp nhận

hồ sơ và trả kết quả thông qua bộ phận một cửa theo Quyết định của Ủy bannhân dân cấp tỉnh

+ Ban Quản lý khu công nghệ cao, khu kinh tế; Cảng vụ hàng không làđầu mối nhận hồ sơ và trả kết quả thực hiện thủ tục hành chính về đất đai tại khucông nghệ cao, khu kinh tế; cảng hàng không, sân bay

+ Việc trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính được thực hiện như sau:Kết quả giải quyết thủ tục hành chính phải trả cho người sử dụng đất, chủ

sở hữu tài sản gắn liền với đất trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từngày có kết quả giải quyết, trừ trường hợp quy định tại Điểm b Khoản này;

Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến thủ tục hànhchính thì việc trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở vàtài sản khác gắn liền với đất được thực hiện sau khi người sử dụng đất, chủ sởhữu tài sản gắn liền với đất nộp chứng từ hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyđịnh; trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm thì trả kết quả sau khi người sử dụngđất đã ký hợp đồng thuê đất; trường hợp được miễn nghĩa vụ tài chính liên quanđến thủ tục hành chính thì trả kết quả sau khi nhận được văn bản của cơ quan cóthẩm quyền xác định được miễn nghĩa vụ tài chính;

Trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện giải quyết thì cơ quan nhận hồ sơ

có trách nhiệm trả lại hồ sơ và thông báo rõ lý do không đủ điều kiện giảiquyết.”

Qua những phần đã nêu rõ trong chương 1 giúp chúng ta hiểu cụ thể hơn

về cơ sở lý luận và pháp lý của cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Tổng hợp các khái niệm về việcđăng ký đất đai một cách chi tiết, nắm rõ quyền lợi và nghĩa vụ của người sửdụng đất theo Luật đất đai hiện hành Tầm quan trọng hay nói cách khác là vị trí,vai trò to lớn của đăng ký đất đai và đăng ký cấp CNQSDĐ, QSHNƠ &TSKGLVĐ trong hệ thống quản lý nhà nước về đất đai Tìm hiểu lược sử hìnhthành và phát triển của công tác đăng ký cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ &TSKGLVĐ được chia làm hai giai đoạn từ Luật Đất đai 2003 đến Luật Đất đai

2013 ra đời và từ Luật Đất đai 2013 ra đời tới nay; mỗi giai đoạn đều có nhữngThông tư, Nghị định và Luật Đất đai hiện hành đi kèm nhằm làm rõ những vấn

đề liên quan đến công tác đăng ký cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ.Ngoài ra, nắm rõ và phân biệt được đăng ký lần đầu và đăng ký biến động đấtđai, điều kiện, nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữunhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Trình bày được trách nhiệm của cơ quanthực hiện đăng ký, trình tự và thủ tục hành chính xử lý hồ sơ trong công tácđăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN QUẬN GÒ VẤP TP.HCM

2.1 Khái quát về địa bàn nghiên cứu, cơ quan thực hiện đăng ký cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ

2.1.1 Điều kiện tự nhiên

2.1.1.1 Vị trí địa lý

- Quận Gò Vấp nằm ở phía Bắc nội thành TP.HCM chiều dài từ Đôngsang Tây là 7,6 km chiều rộng từ Bắc đến Nam là 5,8 km với diện tích tự nhiên1.975,85 ha, dân số 555.557 người (2013) gồm 16 đơn vị hành chính

- Địa giới hành chính quận được xác định như sau:

+ Phía Đông - Đông Nam giáp sông Bến Cát, Vàm Thuật và quận BìnhThạnh

+ Phía Tây - Tây Nam giáp sân bay Tân Sơn Nhất và kênh Tham Lươngquận Tân Bình

+ Phía Nam giáp quận Phú Nhuận

+ Phía Bắc giáp sông Bến Cát, quận 12

+ Với tọa độ địa lý:

Từ 106038’10” đến 106042’15” kinh độ Đông

Từ 10048’41” đến 10051’29” vĩ độ Bắc

(Nguồn: Phòng TN & MT quận Gò Vấp)

Hình 2.1 Bản đồ hành chính quận Gò Vấp năm 2006

Trước năm 2006, toàn quận có 12 phường: phường 1, 3, 5, 7, 10, 11, 12,

13, 14, 15, 16 và 17 Thực hiện Nghị định số 143/2006/NĐ-CP ngày 23/11/2006cuả Chính Phủ về việc điều chỉnh địa giới hành chính phường, quận; thành lậpphường thuộc quận Gò Vấp, quận 12 và quận Tân Bình, TP.HCM; quận Gò Vấp

đã điều chỉnh ranh phường 11,12,17, thành lập mới 4 phường Cụ thể: phường 6:một phần phường 17; phường 8: một phần phường 11,12; phường 9: một phầnphường 11,12; phường 14: một phần phường 12 Hiện nay quận Gò Vấp có 16phường 1,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16,17

2.1.1.2 Địa hình, địa mạo

Quận Gò Vấp có địa hình tương đối bằng phẳng, độ dốc chung dưới 1%

Độ cao so với mặt nước biển từ 0,4 m - 10m, cao nhất ở khu vực ven sân bayTân Sơn Nhất, thấp nhất ở khu vực ven sông Bến Cát Địa hình toàn quận có thểchia thành ba loại:

Địa hình trũng với cao trình biến thiên từ 0,4m - 2m phân bố ven sôngBến Cát Đây là vùng đất bưng phát triển trên nền đất phèn tiềm tàng sâu, thoátthủy kém và thường bị ngập theo thủy triều

Địa hình cao với cao trình biến thiên từ 2m - 10m chiếm phần lớn diệntích đất của quận Đây là vùng đất gò phát triển trên nền đất xám phù sa cổ,thoát thủy khá tốt, điều kiện địa chất công trình thuận lợi cho việc xây dựng cáccông trình lớn

Địa hình chuyển tiếp giữa địa hình cao và địa hình trũng là phần chuyểntiếp giữa đất gò và đất bưng của quận, điều kiện địa chất không thuận lợi cho

việc xây dựng các công trình do mực nước ngầm cạn và hiện tượng cát chảy ảnhhưởng đến các vật liệu xây dựng dễ bị biến dạng.

2.1.1.3 Khí hậu

Quận Gò Vấp chịu ảnh hưởng khí hậu nhiệt đới gió mùa cận xích đạo, vớihai mùa rõ rệt, mùa mưa kéo dài khoảng sáu tháng (từ tháng 4 đến tháng 11),lượng mưa biến động hàng năm từ 1.400mm đến 1.700mm Nhiệt độ trung bìnhhàng năm là 270C, độ ẩm 74%

2.1.1.4 Thủy văn

Trên địa bàn quận có kênh Tham Lương nằm ở phía Tây, chiều rộng trungbình là 20m, chiều sâu trung bình là 2m Sông Bến Cát nằm ở phía Bắc, có chiềurộng trung bình 60m, chiều sâu trung bình 4m, sông Vàm Thuật ở phía Đông.Các sông rạch trong quận đều chịu sự chỉ lưu của sông Sài Gòn

2.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội

Những năm gần đây nền kinh tế quận Gò Vấp vẫn tiếp tục duy trì tốc độtăng trưởng ổn định, hầu hết các chỉ tiêu đều đạt so với kế hoạch đề ra Cơ cấukinh tế tiếp tục chuyển dịch đúng hướng “dịch vụ - công nghiệp” với tỷ trọngngành thương mại – dịch vụ tăng 0,12% so với kế hoạch

Trong những năm qua, cơ cấu kinh tế của quận Gò Vấp có sự chuyển dịch

rõ rệt theo hướng tăng tỷ trọng các nhóm ngành công nghiệp - dịch vụ và giảm

tỷ trọng ngành nông nghiệp

- Khu vực nông nghiệp giảm 14,29% so với năm 2012 chiếm 0,08% trong

cơ cấu kinh tế

- Khu vực công nghiệp - xây dựng tăng 5,58% so với năm 2012 chiếm47,55% trong cơ cấu kinh tế

- Khu vực dịch vụ tăng 17,81% so với năm 2012 chiếm 52,37% trong cơcấu kinh tế

- Khu vực kinh tế tiểu thủ công nghiệp:

Trên địa bàn Gò Vấp hiện có 3.437 cơ sở sản xuất công nghiệp-tiểu thủcông nghiệp , thu hút 55.300 lao động; bao gồm 8 doanh nghiệp nhà nước, 320doanh nghiệp tư nhân và công ty TNHH, 17 doanh nghiệp nước ngoài

- Dân số, dân tộc và tôn giáo

Thực hiện chỉ tiêu về dân số: (số liệu từ ngày 01/12/2014 đến ngày

- Dân tộc, tôn giáo: Có 8 dân tộc sống ở Gò Vấp, đa số là , gần98%; người Hoa hơn 1,8% Các dân tộc khác chỉ chiếm khoảng 0,2%.

- Cơ sở hạ tầng

+ Giao thông

Nhìn chung mạng lưới giao thông đường bộ của quận đã hình thành khá

rõ nét, tuy nhiên vẫn còn nhiều đường nhỏ hẹp chưa đáp ứng được lưu lượng xe,nhất là các tuyến đi vào nội thành như Nguyễn Kiệm, Lê Quang Định, NguyễnVăn Nghi Hệ thống đường nội bộ chính đều được rải nhựa hoặc đổ bê tông.Toàn quận có 48 tuyến đường chính, với tổng chiều dài 62,194km (mật độ3,15km/km2) Hệ thống đường hẻm khoảng hơn 100 km dài Trên hệ thốngđường chính có 7 cây cầu, trong đó có 2 cầu bê tông dự ứng lực, 2 cầu bê tôngcốt thép, 1 cầu bê tông cốt thép và Eiffel, 1 cầu Eiffel và 1 cầu đá xây Quận có2,6 km đường sắt Thống Nhất Bắc Nam đi qua

+ Thủy lợi

Trên địa bàn quận có sông Bến Cát, rạch Bến Thượng, kênh Tham Lương

và một số rạch nhỏ khác như: rạch Ông Niên, rạch Bến Đình, rạch Bà Miêng,rạch Cụt…, hệ thống sông rạch này tạo điều kiện rất tốt cho việc tưới tiêu, thoátnước

- Sự phân bố dân cư tương đối tập trung thuận lợi cho việc bố trí các côngtrình công cộng phục vụ nhu cầu sinh hoạt của người dân

- Sự xuất hiện của nhiều trung tâm thương mại củng như các khu mua bánlàm Gò Vấp trở nên sầm uất thu hút khách du lịch

 Khó khăn

- Ách tắc giao thông hiện đang là vấn đề cần giải quyết trên địa bàn hiệnnay

- Trộm cắp và nhiều vấn nạn khác chưa được giải quyết

2.1.3 Khái quát hệ thống tổ chức và hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn quận Gò Vấp

Hệ thống tổ chức quản lý

Ngày 03/6/2015 Ủy ban nhân dân Thành phố ban hành Quyết định số2602/QĐ-UBND thành lập Văn phòng đăng ký đất đai Thành phố trực thuộc Sở

Tài nguyên và Môi trường trên cơ sở hợp nhất Văn phòng đăng ký quyền sửdụng đất Thành phố trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường của 24 quận,huyện.

Văn phòng đăng ký đất đai Thành phố và Chi nhánh Văn phòng đăng kýđất đai quận, huyện thực hiện nhiệm vụ theo quy định pháp luật kể từ ngày01/07/2015 theo Thông báo số 4383/TB-TNMT-VP ngày 26/6/2015 của Sở Tàinguyên và Môi Trường

Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai quận Gò Vấp (gọi tắt là Chi nhánhquận Gò Vấp) có trụ sở và con dấu riêng, thực hiện chế độ hạch toán phụ thuộctheo quy định của pháp luật

Chi nhánh có Ban giám đốc và 4 Tổ chuyên môn giúp việc, bao gồm:

- Ban giám đốc: 01 Giám đốc và 02 Phó Giám đốc

- Tổ Hành chính Tổng Hợp

- Tổ Đăng ký và cấp giấy chứng nhận

- Tổ Lưu trữ

- Tổ Kỹ thuật (bao gồm Đội đo đạc)

- Chức năng và nhiệm vụ của Ban giám đốc và các Tổ chuyên môn cũngnhư từng cá nhân được quy định cụ thể theo Thông báo phân công nhiệm vụhàng năm

Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn quận

Bảng 2.1 Cơ cấu sử dụng đất quận Gò Vấp

1893,47 ha 79.78 ha 0 ha

Đất nông nghiệp Đất chưa sử dụng Đất phi nông nghiệp

Hình 2.2 Cơ cấu các loại đất chính năm 2015

Phần lớn đất đai tại quận Gò Vấp được sử dụng cho mục đích phi nôngnghiệp (chiếm 95,96% theo số liệu thống kê năm 2015); đất nông nghiệp chiếmmột phần nhỏ trong tổng diện tích tự nhiên toàn quận( chiếm 4,04%), nguyênnhân chính do đô thị hóa nên chủ yếu diện tích đều là đất ở Cụ thể như sau:

Đất nông nghiệp

Tổng diện tích đất nông nghiệp là 79,78ha trong tổng diện tích tự nhiên,trong đó: đất sản xuất nông nghiệp có diện tích 79,66ha chiếm 99.85%, 0,12hacòn lại sử dụng cho nuôi trồng thủy sản

Đất phi nông nghiệp

Với 1893,47 ha đất phi nông nghiệp hầu như chiếm gần hết tổng diện tíchđât tự nhiên toàn quận, cụ thể:

Đất ở: diện tích 1104,59ha chiếm 58,3% tổng diện tích đất phi nôngnghiệp

Đất chuyên dùng có 680,12ha chiếm 35,9%, trong đó: Đất xây dựng trụ

sở cơ quan chiếm 15,11ha; Đất quốc phòng chiếm 98,88ha; Đất an ninh 1,12 ha;Đất xây dựng công trình sự nghiệp 58,41ha; Đất sản xuất, kinh doanh phi nôngnghiệp chiếm 89,87 ha; 416,71 ha diện tích còn lại sử dụng vào mục đích côngcộng

Đất cơ sở tôn giáo chiếm 24,04 ha; 1,88ha đất sử dụng vào cơ sở tínngưỡng

Đất có mặt nước chuyên dùng: diện tích 63,87ha chiếm 3,4% diện tích phinông nghiệp.

2.2 Quy trình thực hiện đăng ký cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ

2.2.1 Quy trình thực hiện đăng ký đất đai lần đầu

Sau khi nhận hồ sơ, Văn phòng Đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm traxác minh nội dung kê khai; xác định điều kiện để được đăng ký; lấy ý kiến củaUBND cấp xã (cho trường hợp sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân về hiệntrạng sử dụng đất, nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp…) vàcông khai kết quả theo quy định tại khoản 2 Điều 70 NĐ 43/2014/NĐ-CP Sau

đó, ghi ý kiến về việc đủ hay không đủ điều kiện để hồ sơ được đăng ký và cấpGiấy chứng nhận, rồi gửi đến cơ quan Tài nguyên và Môi trường trình ký cấpGiấy chứng nhận

Trường hợp hồ sơ đủ điều kiện thì Văn phòng Đăng ký đất đai đồng thờilàm trích lục trích đo số liệu địa chính, gửi đến cơ quan thuế để xác định nghĩa

vụ tài chính (nếu có, như tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất, lệ phí trước bạ haythuế thu nhập), và gửi thông báo thuế nhận được từ cơ quan thuế cho người sửdụng đất Văn phòng Đăng ký đất đai chuẩn bị hồ sơ để cơ quan Tài nguyên vàMôi trường trình ký cấp Giấy chứng nhận, sau đó cập nhật bổ sung việc cấpGiấy chứng nhận vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai, trao Giấy chứngnhận cho người được cấp

Cơ quan Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm kiểm tra lại hồ sơ trên

cơ sở ý kiến của Văn phòng Đăng ký đất đai, trình UBND cùng cấp ký các quyếtđịnh hoặc Giấy chứng nhận Trường hợp thuê đất thì trình UBND cấp có thẩmquyền ký quyết định cho thuê đất, ký hợp đồng thuê đất và trình cơ quan cóthẩm quyền cấp Giấy chứng nhận; chuyển các hồ sơ đã giải quyết như các quyếtđịnh hoặc Giấy chứng nhận đến Văn phòng Đăng ký đất đai nơi người sử dụngđất nộp hồ sơ để Văn phòng Đăng ký đất đai bàn giao lại cho người sử dụng đất

Nhìn chung, người sử dụng đất chỉ nộp và nhận kết quả tại nơi đã nộp hồ

sơ ban đầu là Văn phòng Đăng ký đất đai (hoặc một số cơ quan theo quy định).Khi hồ sơ đủ điều kiện hoặc không đủ điều kiện và đã có kết quả giải quyết thìVăn phòng Đăng ký đất đai phải có trách nhiệm thông báo, trả hồ sơ hoặc traoquyết định hoặc Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất trong thời hạn khôngquá 3 ngày làm việc (trừ trường hợp quy định tại Điểm b Khoản 5 Điều 60 Nghịđịnh 43/2014/NĐ-CP)

Thời gian đăng ký đất đai là thời gian làm việc hành chính Mỗi thủ tụcđăng ký được quy định một thời hạn tối đa cụ thể khác nhau để thuận lợi giảiquyết hồ sơ nhưng không tính thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người

sử dụng đất, thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạmpháp luật, thời gian trưng cầu giám định UBND mỗi địa phương (cấp tỉnh và