Đánh giá tình hình quản lý, sử dụng đất tại các Khu đô thị trên địa bàn thành phố Việt Trì, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 20102016

Trong đó các loại hình tổ chức sử dụng đất được phân loại thành: Tổ chức quản lý, sử dụng đất còn gọi là đối tượng sử dụng, quản lý đất là tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất đ

VŨ ANH TUẤN

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH QUẢN LÝ, SỬ DỤNG ĐẤT TẠI CÁC KHU ĐÔ THỊ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VIỆT TRÌ, TỈNH PHÚ THỌ

GIAI ĐOẠN 2010 - 2016

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - năm 2017

VŨ ANH TUẤN

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH QUẢN LÝ, SỬ DỤNG ĐẤT TẠI CÁC KHU ĐÔ THỊ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VIỆT TRÌ, TỈNH PHÚ THỌ

GIAI ĐOẠN 2010 - 2016

Ngành: Quản lý đất đai

Mã số ngành: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS Lê Văn Thơ

Thái Nguyên - năm 2017

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng: Đây là công trình nghiên cứu do tôi trực tiếp thực hiện cùng với sự cộng tác giúp đỡ của TS Lê Văn Thơ Các số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là hoàn toàn trung thực, chưa công bố dưới bất kỳ hình thức nào Mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn đã được chỉ rõ nguồn gốc

Thái Nguyên, tháng năm 2017

Tác giả luận văn

Vũ Anh Tuấn

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt 2 năm học tập, với nỗ lực của bản thân, tôi đã nhận được sự giúp

đỡ, hướng dẫn tận tình của nhiều cá nhân và tập thể, đến nay luận văn của tôi đã được hoàn thành Cho phép tôi được tỏ lòng biết ơn và cảm ơn chân thành tới:

Ban Giám hiệu, Khoa Quản lý Tài nguyên cùng toàn thể cán bộ, giảng viên trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã giúp đỡ, chỉ bảo tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu tại trường

Lãnh đạo, cán bộ phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Việt Trì, một

số tổ chức sử dụng đất trên địa bàn thành phố Việt Trì, tỉnh Phú Thọ đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài

Với lòng biết ơn chân thành, tôi gửi lời cảm ơn sâu sắc tới TS Lê Văn Thơ

đã tận tình chỉ bảo, hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong suốt quá trình học tập và hoàn thành luận văn tốt nghiệp

Tôi xin chân thành cảm ơn các cán bộ, nhân dân tại các địa điểm tiến hành nghiên cứu, các đồng nghiệp, bạn bè và gia đình đã tạo điều kiện giúp đỡ, động viên, khích lệ tôi trong quá trình nghiên cứu luận văn

Xin chân thành cảm ơn!

Thái Nguyên, tháng năm 2017

Học viên

Vũ Anh Tuấn

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu của đề tài 2

2.1 Mục tiêu tổng quát 2

2.2 Mục tiêu cụ thể 2

3 Ý nghĩa của đề tài 2

3.1 Ý nghĩa khoa học 2

3.2 Ý nghĩa thực tiễn 2

Chương 1TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3

1.1 Cơ sở lý luận, ý nghĩa của công tác quản lý Nhà nước về đất đai đối với các tổ chức 3

1.1.1 Cơ sở lý luận 3

1.1.2 Ý nghĩa, tầm quan trọng của công tác quản lý Nhà nước về đất đai đối với các tổ chức 5

1.1.3 Cơ sở pháp lý của công tác giao đất, cho thuê đất 5

1.2 Tổng quan về quản lý, sử dụng đất đai trên thế giới và Việt Nam 7

1.2.1 Trên thế giới 7

1.2.2 Tại Việt Nam 8

1.3 Tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế của cả nước 16

1.3.1 Tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế 16

1.3.2 Đánh giá thực trạng quản lý, sử dụng đất đai của các tổ chức kinh tế 18

1.4 Một số nội dung về quy hoạch và quản lý đất khu đô thị ở Việt Nam 21

1.4.1 Công tác quản lý đất đai ở các khu đô thị tại Việt Nam 21

1.4.2 Một số khu đô thị mới ở Việt Nam 22

Chương 2ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 28

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 28

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu của đề tài 28

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 28

2.2 Thời gian và địa điểm nghiên cứu 28

2.3 Nội dung nghiên cứu 28

2.3.1 Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Việt Trì 28

2.3.2 Hiện trạng quản lý, sử dụng đất đai 28

2.3.3 Đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án khu đô thị trên địa bàn thành phố Việt Trì 28

2.3.4 Đánh giá công tác quản lý, sử dụng đất tại các khu đô thị trên địa bàn thành phố Việt Trì 28

2.3.5 Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác quản lý sử dụng đất tại các khu đô thị trên địa bàn thành phố 29

2.3.6 Đề xuất một số giải pháp quản lý nhằm nâng cao hiệu quả công tác quản lý sử dụng đất tại các khu đô thị 29

2.4 Phương pháp nghiên cứu 29

Chương 3KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 31

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội Thành phố Việt Trì 31

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 31

3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế xã hội 33

3.2 Tình hình quản lý, sử dụng đất đai 35

3.2.1 Tình hình quản lý nhà nước về đất đai 35

3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất đai năm 2016 39

3.3 Đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án khu đô thị trên địa bàn thành phố Việt Trì giai đoạn 2010 - 2016 40

3.3.1 Thực trạng phát triển các khu đô thị trên địa bàn thành phố 40

3.3.2 Đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án khu đô thị trên địa bàn thành phố Việt Trì giai đoạn 2010 - 2016 45

3.4 Đánh giá công tác quản lý, sử dụng đất tại các khu đô thị trên địa bàn Thành phố 47

3.4.1 Diện tích sử dụng từng loại đất trong các khu đô thị 47

3.4.2 Diện tích đất đưa vào sử dụng và đầu tư xây dựng tại các khu đô thị 49 3.4.3 Tình hình sử dụng đất đúng mục đích, không đúng mục đích được giao đất 51

3.4.4 Tình hình tranh chấp, lấn chiếm và bị lấn chiếm diện tích đất tại các khu đô

thị 53

3.4.5 Tình hình cho thuê, cho mượn, chuyển nhượng trái phép diện tích đất được giao, được thuê tại các khu đô thị 53

3.4.6 Tình hình cấp giấy nhận quyền sử dụng đất và công tác chuyển nhượng đất tại các khu đô thị 53

3.4.7 Đánh giá công tác quản lý, sử dụng đất qua phiếu điều tra 54

3.4.8 Đánh giá chung tình hình quản lý, sử dụng đất của các khu đô thị trên địa bàn Thành phố 58

3.5 Một số yếu tố ảnh hưởng tới việc quản lý, sử dụng đất tại các khu đô thị trên địa bàn thành phố 59

3.5.1 Yếu tố cơ chế chính sách 59

3.5.2 Yếu tố về vị trí, môi trường 60

3.5.3 Yếu tố kinh tế xã hội 61

3.6 Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất của các khu đô thị trên địa bàn thành phố Việt Trì 62

3.6.1 Giải pháp về chính sách pháp luật 62

3.6.2 Giải pháp về quy hoạch 63

3.6.3 Giải pháp về kinh tế 63

3.6.4 Giải pháp về tăng cường quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế xây dựng các khu đô thị trong thời gian tới 64

3.6.5 Các giải pháp khác 64

KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 65

1 Kết luận 65

2 Đề nghị 66

TÀI LIỆU THAM KHẢO 67

PHỤ LỤC 70

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt Chữ viết đầy đủ

CHXHCN : Cộng hòa xã hội chủ nghĩa

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1: Tình hình biến động dân số qua một số năm 34

Bảng 3.2: Hiện trạng sử dụng đất năm 2016 phân theo đơn vị hành chính 39

Bảng 3.3: Hiện trạng các khu đô thị trên địa bàn thành phố Việt Trì 41

Bảng 3.4: Tình hình giao đất tại các khu đô thị 46

Bảng 3.5: Cơ cấu diện tích các loại đất tại các khu đô thị 47

Bảng 3.6: Tình hình đưa đất vào sử dụng tại các khu đô thị 49

Bảng 3.7: Diện tích đất đã đầu tư xây dựng 50

Bảng 3.8: Tình hình sử dụng đất đúng mục đích và không đúng mục đích tại các khu đô thị 52

Bảng 3.9: Tình hình cấp giấy chứng nhận và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại các khu đô thị 54

Bảng 3.10: Tổng hợp phiếu điều tra người sử dụng đất trong các khu đô thị 55

Bảng 3.11: Thực trạng sử dụng đất tại các khu đô thị qua ý kiến điều tra của cán bộ quản lý 58

DANH MỤC CÁC HÌNH ẢNH, BIỂU ĐỒ

Hình 01: Sơ đồ vị trí của thành phố Việt Trì 31

Hình 02: Sơ đồ quy hoạch Khu nhà ở và dịch vụ thương mại Minh Phương 42

Hình 03: Sơ đồ quy hoạch Khu đô thị đồng Trầm Sào 42

Hình 04: Sơ đồ quy hoạch Khu đô thị Nam Đồng Mạ 43

Hình 05: Sơ đồ quy hoạch Khu nhà ở đô thị Tân Dân 43

Hình 06: Sơ đồ quy hoạch Trung tâm thương mại nhà ở biệt thự Đồng Mạ 44

Hình 07: Sơ đồ quy hoạch Khu nhà ở đô thị phía Nam đồng Lạc Ngàn 45

Hình 08: Sơ đồ quy hoạch Khu đô thị đường Hòa Phong kéo dài 45

Biểu đồ 01: Cơ cấu mức độ đánh giá của người sử dụng đất trong các khu đô thị 57

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là nguồn tài nguyên vô giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng Nếu không có đất thì con người không có nơi sinh sống và sẽ không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, một quá trình lao động nào và không thể có sự tồn tại của loài người Chính vì tầm quan trọng của đất đai đối với cuộc sống, con người, cần thiết phải sử dụng vốn đất một cách tiết kiệm, hợp lý và hiệu quả Một quốc gia muốn phát triển kinh tế thì trước hết phải sử dụng nguồn tài nguyên này hợp lý, hiệu quả và bền vững

Việt Trì là vùng đất Tổ, nơi khai quốc và là cội nguồn của dân tộc Việt Nam,

là địa danh chứa đựng hai di sản văn hóa phi vật thể đã được UNESCO công nhận

là tín ngưỡng thờ cúng Hùng Vương và hát Xoan đặc sắc của Việt Nam Năm 2012, thành phố Việt Trì đã được Thủ tướng Chính phủ công nhận là đô thị loại I

Kể từ khi thành lập (ngày 04/6/1962) Việt Trì đã được xác định là thành phố công nghiệp của tỉnh, là nơi tập trung hầu hết các cơ quan làm việc của các Sở, Ban, Ngành, các xí nghiệp, cụm công nghiệp, dẫn tới mật độ dân số cao, nhu cầu về nhà ở là vấn đề cấp thiết Mặt khác quá trình đô thị hóa cao kéo theo sự phát triển

hạ tầng nhằm đáp ứng bộ mặt của đô thị loại I Xuất phát từ nhu cầu trên, một loạt các dự án khu đô thị mới được lập và triển khai thực hiện như: Khu đô thị Tân Dân, Khu đô thị Nam Đồng Mạ, Khu đô thị Trầm Sào, Khu đô thị Minh Phương, Sự hình thành các khu đô thị này vừa nhằm phát triển hạ tầng kỹ thuật của địa phương, vừa đáp ứng được nhu cầu đất ở của người dân và khai thác được nguồn lực kinh tế

từ đất, góp phần hoàn thành các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của thành phố Bên cạnh đó việc đánh giá thực trạng quản lý, sử dụng đất của các khu đô thị là việc làm có ý nghĩa thiết thực trong việc tăng cường vai trò quản lý Nhà nước đối với nguồn tài nguyên đặc biệt quan trọng là đất đai, để kịp thời đưa ra những giải pháp nhằm nâng cao việc sử dụng đất tại các khu đô thị trên địa bàn thành phố là việc làm bức thiết

Nhận thức được tầm quan trọng đó, tôi đã tiến hành nghiên cứu đề tài:

"Đánh giá tình hình quản lý, sử dụng đất tại các khu đô thị trên địa bàn thành

phố Việt Trì, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2010 - 2016" với mong muốn đưa ra những

giải pháp thiết thực và tích cực nhằm tăng cường vai trò quản lý đất đai của Nhà nước - đại diện chủ sở hữu đối với đất đai ở nước ta

2 Mục tiêu của đề tài

2.1 Mục tiêu tổng quát

Đánh giá thực trạng quản lý, sử dụng đất tại cá khu đô thị trên địa bàn thành phố Việt Trì Trên cơ sở đó tìm ra một số yếu tố ảnh hưởng và đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất tại các khu đô thị trên địa bàn thành phố

đã giao cho các tổ chức để xây dựng các khu đô thị trên địa bàn thành phố Việt Trì

3 Ý nghĩa của đề tài

sử dụng đất có hiệu quả cao nhất góp phần phát triển kinh tế - xã hội, cải thiện cuộc sống của người dân

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở lý luận, ý nghĩa của công tác quản lý Nhà nước về đất đai đối với các

tổ chức

1.1.1 Cơ sở lý luận

1.1.1.1 Khái quát về đất đai

Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt,

là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn để phân bố dân

cư, kinh tế, xã hội, an ninh, quốc phòng Hiến pháp Nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 tại Chương III Điều 54 [11] quy định: “Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản

lý theo pháp luật Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật”

Việc quản lý, sử dụng nguồn tài nguyên đất đúng mục đích, hợp lý, có hiệu quả, bảo vệ cảnh quan và môi trường sinh thái sẽ phát huy tối đa nguồn lực của đất đai, góp phần thúc đẩy mạnh mẽ quá trình phát triển kinh tế - xã hội theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá

Theo Luật Đất đai năm 2013 [16], một số khái niệm liên quan đến các tổ chức quản lý, sử dụng đất được hiểu như sau:

Nhà nước giao đất là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao

quyền sử dụng đất đai cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất

Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất

cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất

Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử

dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất xác định

1.1.1.2 Khái quát về các tổ chức

Theo Thông tư số 28/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường [2] quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ

hiện trạng sử dụng đất, quỹ đất của các tổ chức trên địa bàn toàn quốc được thống

kê phân theo các loại: giao đất không thu tiền sử dụng đất; giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất Trong đó các loại hình tổ chức sử dụng đất được phân loại thành:

Tổ chức quản lý, sử dụng đất (còn gọi là đối tượng sử dụng, quản lý đất) là

tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng hoặc được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với đất đang sử dụng, được Nhà nước giao đất để quản

lý, gồm:

- Các tổ chức trong nước bao gồm cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế - xã hội, tổ chức sự nghiệp công, đơn vị vũ trang nhân dân và các tổ chức khác theo quy định của Chính phủ (sau đây gọi chung là tổ chức) được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất; tổ chức kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng đất;

- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất;

- Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo pháp luật về đầu tư được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất

- Tổ chức sự nghiệp công là tổ chức do các cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội thành lập, có chức năng thực hiện các hoạt động dịch vụ công do ngân sách nhà nước chi trả

- Tổ chức khác là các tổ chức trong nước sử dụng đất bao gồm: Tổ chức xã

hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, cơ sở tôn giáo và các tổ chức khác không phải là

cơ quan, đơn vị của Nhà nước, không phải là tổ chức kinh tế

- Tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài là nhà đầu tư nước ngoài hoặc tổ

chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất; bao gồm doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài, tổ chức nước ngoài

có chức năng ngoại giao

1.1.1.3 Khái niệm tổ chức kinh tế

Theo Luật Đầu tư năm 2014 [17] quy định: Tổ chức kinh tế là tổ chức được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật Việt Nam, gồm doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã và các tổ chức khác thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh

1.1.2 Ý nghĩa, tầm quan trọng của công tác quản lý Nhà nước về đất đai đối với các tổ chức

Đất đai là nguồn tài nguyên đặc biệt và có hạn; mọi hoạt động của con người đều trực tiếp hoặc gián tiếp gắn bó với đất đai Tổng diện tích tự nhiên của một phạm vi lãnh thổ nhất định là không đổi Nhưng khi sản xuất phát triển, dân số tăng, quá trình đô thị hóa diễn ra với tốc độ nhanh thì nhu cầu của con người đối với đất đai cũng ngày càng gia tăng Có nghĩa cung là cố định, cầu thì luôn có xu hướng tăng Điều này dẫn đến những mâu thuẫn gay gắt giữa những người sử dụng đất và giữa các mục đích sử dụng đất khác nhau Vì vậy để sử dụng đất có hiệu quả và bền vững, quản lý đất đai được đặt ra như một nhu cầu cấp bách và cần thiết Quản lý đất đai đảm bảo nguyên tắc tập trung thống nhất trong cả nước Việc quản lý nhằm kết hợp hiệu quả giữa sở hữu và sử dụng đất trong điều kiện hệ thống pháp luật nước ta quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và Nhà nước thống nhất quản lý về đất đai Mặt khác, quản lý đất đai còn có vai trò quan trọng trong việc kết hợp hài hòa các nhóm lợi ích của Nhà nước, tập thể và cá nhân nhằm hướng tới mục tiêu phát triển Công tác quản lý đất đai dựa trên nguyên tắc quan trọng nhất là sử dụng tiết kiệm, hiệu quả và bền vững Do đó quản lý, sử dụng đất đai là một trong những hoạt động quan trọng nhất của công tác quản lý hành chính Nhà nước nói chung và quản lý, sử dụng đất của các tổ chức nói riêng

1.1.3 Cơ sở pháp lý của công tác giao đất, cho thuê đất

Từ thập niên 80 trở lại đây, nền kinh tế nước ta đã có những chuyển biến đáng kể Nền kinh tế tự cung, tự cấp đã dần chuyển sang nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần với định hướng xã hội chủ nghĩa Kinh tế ngày càng phát triển dẫn đến

sự đa dạng hóa các thành phần kinh tế và các hình thức sản xuất Từ chỗ kinh tế quốc doanh chiếm đa số thì đến nay kinh tế tư nhân, liên doanh liên kết phát triển

đóng vai trò không thể thiếu trong nền kinh tế quốc dân

Nhờ có chính sách đổi mới đó mà đời sống người dân ngày càng cải thiện Tuy nhiên bên cạnh những mặt tích cực đó thì vấn đề đặt ra với cơ quan quản lý đất đai là làm thế nào để đáp ứng được nhu cầu sử dụng đất ngày càng gia tăng của các ngành sản xuất và của đời sống nhân dân Đây là vấn đề được Đảng và Nhà nước hết sức quan tâm, chú trọng giải quyết Sự quan tâm đó được thể hiện qua Luật Đất đai và hàng loạt các văn bản của Chính phủ và các Bộ, Ngành có liên quan Cụ thể như:

Luật Đất đai năm 1993 [12] quy định hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp và giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, tổ chức trong nước sử dụng không vì mục đích lợi nhuận Hình thức cho thuê đất đối với các đối tượng như: tổ chức kinh tế trong nước; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao

Luật Đất đai sửa đổi bổ sung năm 1998 [13], có bổ sung hình thức giao đất

có thu tiền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế trong nước đối với các dự án xây dựng kinh doanh nhà ở và các dự án sử dụng quỹ đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng

Luật Đất đai năm 2003 [15], quy định cụ thể về hình thức cho thuê đất như sau: tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được lựa chọn giữa thuê đất trả tiền một lần và trả tiền hàng năm Đối với chính sách giao đất không thu tiền sử dụng đất, Điều 33, mục 3, chương 2 của Luật Đất đai năm 2003 quy định 07 trường hợp được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, trong đó phần lớn diện tích đất giao tập trung vào 2 đối tượng sau: các tổ chức được giao đất nông nghiệp nghiên cứu thí nghiệm, thực nghiệm nông nghiệp, lâm nghiệp và đất chuyên dùng giao cho các tổ chức xây dựng trụ sở cơ quan công trình sự nghiệp, quốc phòng, an ninh và các mục đích công cộng không có mục tiêu lợi nhuận

Luật đất đai năm 2013 [16], quy định Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất cho các tổ chức kinh tế để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc

để bán kết hợp cho thuê và Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đối với các tổ chức kinh tế để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê

Trong thực tế hiện nay một phần không nhỏ diện tích đất trên đã bị các cơ quan, tổ chức sử dụng vào các mục đích khác hoặc không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất như: cho thuê, bỏ hoang không sử dụng hoặc bị tổ chức, cá nhân lấn chiếm, chiếm dụng,…

Để từng bước khắc phục tình trạng trên, ngày 14 tháng 12 năm 2007 Thủ tướng Chính phủ đã ra Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg về việc kiểm kê quỹ đất đang quản lý, sử dụng của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất [3] với mục tiêu tổng hợp và đánh giá thực trạng việc quản lý, sử dụng quỹ đất được nhà nước giao đất, cho thuê đất; trên cơ sở đó đưa ra những giải pháp quản lý, sử dụng hiệu quả hơn đối với quỹ đất này

1.2 Tổng quan về quản lý, sử dụng đất đai trên thế giới và Việt Nam

1.2.1 Trên thế giới

Hiện nay trên thế giới ngoài ý thức và tính pháp chế thực thi pháp luật của chính quyền nhà nước và mọi công dân, chính sách pháp luật về lĩnh vực đất đai của các quốc gia đang ngày càng được hoàn thiện Trên cơ sở chế độ sở hữu về đất đai,

ở quốc gia nào cũng vậy, nhà nước đều có những chính sách, nguyên tắc nhất định trong việc thống nhất chế độ quản lý, sử dụng đất đai Một trong những chính sách lớn được thực hiện tại nhiều quốc gia là chính sách giao đất cho người sử dụng đất nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, bình ổn chính trị, tạo sự công bằng trong xã hội

Mục tiêu chính trong các chính sách về giao đất cho người sử dụng đất ở bất

kỳ quốc gia nào giúp chính quyền nắm chắc, quản chặt và sử dụng hợp lý nguồn tài nguyên đất Hiện nay trên thế giới tồn tại chủ yếu 3 hình thức sở hữu về đất đai là

sở hữu tư nhân, sở hữu tập thể và sở hữu nhà nước Ở đa số các quốc gia đều có các hình thức sở hữu về đất đai ở trên, hiện tại còn có 1 số quốc gia như Lào, Triều Tiên, Việt Nam và Cu Ba chỉ tồn tại duy nhất một hình thức sở hữu về đất đai là sở hữu Nhà nước (hay sở hữu toàn dân ở Việt Nam) và ở các nước này việc giao đất cho người sử dụng đất thông qua 3 hình thức như: giao đất có thu tiền sử dụng đất,

giao đất không thu tiền sử dụng đất và cho thuê đất Tuy nhiên, phụ thuộc vào chính sách quản lý đất đai và tốc độ phát triển kinh tế mà lựa chọn các loại hình thức trên cho phù hợp Trung Quốc là quốc gia có 2 hình thức sở hữu đất đai là sở hữu nhà nước và sở hữu tập thể, trong chính sách giao đất cũng áp dụng hai hình thức là giao đất không thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất Đối với các nước

có hình thức sở hữu tư nhân về đất đai thì việc giao đất không thu tiền sử dụng đất không còn phổ biến

Nhìn chung, chính sách pháp luật về lĩnh vực đất đai của các nước trên thế giới đã và đang hoàn thiện trên nguyên tắc sử dụng đất có hiệu quả cao và bền vững, đáp ứng nhu cầu phát triển của xã hội (Tổng cục Quản lý đất đai, 2012) [22]

1.2.2 Tại Việt Nam

1.2.2.1 Những quy định hiện hành về giao đất, cho thuê đất

Đất đai tham gia vào sự phát triển của tất cả các lĩnh vực, thông qua quá trình đưa đất vào sử dụng và luân chuyển các mục đích sử dụng đất được thực hiện bằng hình thức giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất Đối với chính sách giao đất cho các đối tượng sử dụng đất có 2 hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất và giao đất không thu tiền sử dụng đất Hình thức cho thuê đất gồm cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê và thuê đất trả tiền hàng năm

Ngày 14 tháng 12 năm 2007 Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg về việc kiểm kê quỹ đất đang quản lý, sử dụng của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất với mục tiêu tổng hợp và đánh giá thực trạng công tác quản lý, sử dụng quỹ đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất

Qua kết quả thực hiện Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg có một số vấn đề còn tồn tại trong việc sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao, cho thuê như sau:

Sử dụng không đúng mục đích được giao, được thuê; cho mượn, cho thuê, chuyển nhượng trái phép, sử dụng không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch, bỏ hoang không

sử dụng hoặc bị tổ chức cá nhân chiếm dụng, chậm đưa vào sử dụng, lấn chiếm đất công, Về phía các cơ quan quản lý nhà nước cũng còn những điều bất cập như: diện tích đất trong quyết định giao đất, cho thuê đất không trùng với diện tích trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho tổ chức, tỷ lệ cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất còn khá thấp, khả năng chuẩn hóa dữ liệu để quản lý bằng phần mềm chuyên ngành còn gặp rất nhiều khó khăn, hoạt động thanh kiểm tra chưa thường xuyên, việc xử lý các trường hợp vi phạm chưa nghiêm, thiếu kiên quyết, thiếu tính răn đe

a) Chính sách giao đất (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013) [16]:

Giao đất là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất đai cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất

* Căn cứ giao đất (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013) [16]: Việc

giao đất dựa vào các căn cứ theo Điều 52 của Luật Đất đai năm 2013 như sau:

- Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan Nhà nước

có thẩm quyền phê duyệt

- Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất

* Đối tượng giao đất (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013) [16]: Nhà nước giao đất cho người sử dụng đất dưới hai hình thức là giao đất không thu tiền

sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất Và một trong các đối tượng được giao đất có thu tiền sử dụng đất là tổ chức được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê

b) Chính sách cho thuê đất (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013) [16]:

Cho thuê đất là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có

nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất

* Căn cứ cho thuê đất (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013) [16]: Việc cho thuê đất dựa vào các căn cứ theo Điều 52 của Luật Đất đai năm 2013 như sau:

- Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan Nhà nước

có thẩm quyền phê duyệt

- Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất

* Đối tượng cho thuê đất (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013) [16]: Theo quy định của Điều 56 của Luật Đất đai năm 2013, Nhà nước cho thuê đất theo hai hình thức: thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê Một trong các đối tượng được cho thuê đất là các

tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư

nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê

c) Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam,

2013) [16]:

Theo Điều 59 Luật Đất đai năm 2013 xác định thẩm quyền giao đất, cho thuê

là theo đối tượng sử dụng đất chứ không dựa vào mục đích sử dụng đất như Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất được quy định như sau:

* Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

- Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;

- Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;

- Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 Luật Đất đai 2013;

- Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp

có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 56 Luật Đất đai 2013;

- Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao

* Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

- Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;

- Giao đất đối với cộng đồng dân cư

* Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn

* Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này không được ủy quyền

d) Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được giao đất, cho thuê đất (Quốc hội

nước CHXHCN Việt Nam, 2013) [16]:

* Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê

- Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật Đất đai năm 2013

- Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê ngoài quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều 174 còn có các quyền sau đây:

+ Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất;

+ Cho thuê quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;

+ Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước; tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng; tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật;

+ Thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;

+ Góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định

cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định của pháp luật

- Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

+ Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở mà được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì

có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai như trường hợp không

được miễn hoặc không được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;

+ Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu

tư vì mục đích lợi nhuận không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản 1 Điều

174 Luật Đất đai 2013 mà được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai như trường hợp không được miễn hoặc không được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với loại đất có mục đích

sử dụng tương ứng;

+ Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu

tư vì mục đích lợi nhuận không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản 1 Điều

174 Luật Đất đai 2013 mà được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai như trường hợp Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm đối với loại đất có mục đích sử dụng tương ứng

* Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm

- Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

+ Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật Đất đai năm 2013;

+ Thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;

+ Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê khi có đủ điều kiện quy định tại Điều 189 của Luật Đất đai năm 2013; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;

+ Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;

+ Cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm đối với đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu

tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đối với đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế

- Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê của tổ chức,

hộ gia đình, cá nhân ngoài khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất thì có các quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về dân sự

1.2.2.2 Tình hình quản lý, sử dụng đất đai của cả nước

Theo số liệu thống kê đất đai năm 2015 (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2017) [22], hiện trạng sử dụng đất năm 2015 và biến động sử dụng đất năm 2015 so với năm 2014 trên địa bàn cả nước như sau:

a Hiện trạng sử dụng đất năm 2015

* Theo nhóm đất sử dụng:

Tổng diện tích tự nhiên của cả nước là 33.123.077 ha, trong đó 31.000.035

ha đất đã được sử dụng vào các mục đích nông nghiệp và phi nông nghiệp, chiếm 93,59% tổng diện tích tự nhiên; còn 2.123.042 ha đất chưa được sử dụng vào các mục đích, chiếm 6,41% tổng diện tích tự nhiên

- Nhóm đất nông nghiệp có diện tích là 27.302.206 ha, chiếm 82,43% tổng diện tích tự nhiên và chiếm 87,07% tổng diện tích đất đã sử dụng

- Nhóm đất phi nông nghiệp có diện tích là 3.697.829 ha, chiếm 11,16% tổng diện tích tự nhiên và chiếm 11,93% tổng diện tích đất đã sử dụng

- Nhóm đất chưa sử dụng có diện tích là 2.123.042 ha, chiếm 6,41% tổng diện tích tự nhiên cả nước

* Theo các loại đối tượng sử dụng, quản lý:

Diện tích đất đã được giao cho các loại đối tượng sử dụng là 26.802.054 ha, chiếm 80,92% tổng diện tích tự nhiên Trong đó:

- Hộ gia đình và cá nhân đang sử dụng 15.894.447 ha, chiếm 47,99% tổng diện tích tự nhiên, bằng 59,30% diện tích đất của các đối tượng sử dụng;

- Các tổ chức trong nước đang sử dụng 10.518.593 ha, chiếm 31,76% tổng diện tích tự nhiên và bằng 39,25% diện tích đất đã giao cho các đối tượng sử dụng;

- Tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài sử dụng 45.717 ha, chiếm 0,17% diện tích đất đã giao cho các đối tượng sử dụng;

- Cộng đồng dân cư và cơ sở tôn giáo đang sử dụng là 343.294 ha, chiếm 1,28% diện tích đất đã giao cho các đối tượng sử dụng

Diện tích đất giao cho các đối tượng để quản lý là 6.321.023 ha, chiếm 19,08% tổng diện tích tự nhiên của cả nước

b Biến động đất đai năm 2015 so với năm 2014

Theo báo cáo thống kê diện tích đất đai năm 2015 của các địa phương, tổng diện đất tích tự nhiên của cả nước là 33.123.077 ha, tăng so với số liệu kiểm kê đất đai năm 2014 là 21 ha Trong đó, có 11/63 tỉnh, thành phố có diện tích tự nhiên thay đổi so với số liệu năm 2014 do có sự điều chỉnh địa giới hành chính cho đúng theo bản đồ địa giới 364/CT

* Nhóm đất nông nghiệp của cả nước tăng 21.166 ha

- Diện tích đất sản xuất nông nghiệp tăng 24.725 ha, trong đó, diện tích đất trồng cây lâu năm tăng 29.471 ha và diện tích đất trồng cây hàng năm giảm 4.746 ha

+ Diện tích đất trồng cây lâu năm cả nước tăng 29.471 ha chủ yếu do hiện nay việc trồng các loại cây lâu năm (đặc biệt là keo lá tràm) đem lại thu nhập kinh

tế cao, ổn định đời sống nên người dân sử dụng đất đồi, đất rừng, chuyển từ cây hàng năm hiệu quả thấp sang để trồng cây lâu năm

+ Đất trồng cây hàng năm có diện tích đất lúa giảm 3.230 ha và có sự biến động ở hầu hết các tỉnh Diện tích đất trồng lúa giảm là do nhiều diện tích đất trồng lúa kém hiệu quả, năng suất thấp đã được chuyển qua đất trồng cây lâu năm, cây hàng năm, ; mặt khác quá trình đô thị hóa, phát triển nhanh các công trình công cộng, trụ sở cơ quan, các công trình sự nghiệp cũng làm giảm diện tích đất lúa chuyển sang loại đất khác Một số tỉnh có diện tích đất trồng lúa tăng là do chuyển

từ đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất lâm nghiệp và đất nuôi trồng thủy sản sang trồng lúa

- Diện tích đất lâm nghiệp của cả nước giảm 4.027 ha, trong đó giảm chủ yếu

ở đất rừng sản xuất (6.023 ha), đất rừng phòng hộ tăng (46 ha), đất rừng đặc dụng tăng (1.949 ha) Giảm diện tích đất lâm nghiệp chủ yếu do đất lâm nghiệp chuyển sang các loại: đất trồng cây lâu năm, đất sản xuất kinh doanh, đất có mục đích công cộng, đất giao thông, Một số tỉnh tăng diện tích đất lâm nghiệp do việc trồng rừng đem lại giá trị kinh tế lớn nên các địa phuơng đẩy mạnh phong trào trồng rừng, phát triển kinh tế vườn

* Nhóm đất phi nông nghiệp tăng 14.239 ha

Diện tích đất phi nông nghiệp tăng chủ yếu là đất chuyên dùng (10.664 ha), đất ở (3.317 ha) Hiện nay, tốc độ đô thị hóa diễn ra rất nhanh cùng với việc xây dựng mới các cụm công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, hình thành các khu du lịch, các khu vui chơi giải trí, phát triển hạ tầng giao thông, thủy lợi đã làm cho diện tích đất chuyên dùng tăng rất lớn để đảm bảo cho mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội; mặt khác do chuyển từ đất nông nghiệp, đất chưa sử dụng và các loại đất phi nông nghiệp khác sang xây dựng các công trình như giao thông, thủy lợi, cơ sở giáo dục - đào tạo và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, đất ở

* Nhóm đất chưa sử dụng giảm 35.384 ha

Trong đó, đất đồi núi chưa sử dụng giảm 34.139 ha, đất bằng chưa sử dụng giảm 1.272 ha, đất núi đá không có rừng cây tăng 27 ha Diện tích đất chưa sử dụng giảm do đưa vào sử dụng cho các mục đích nông nghiệp, phi nông nghiệp phù hợp với nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội, với điều kiện thực tế của từng địa phương

c Nhận xét chung về tình hình quản lý, sử dụng đất đai của cả nước:

Tình hình quản lý, sử dụng đất có những chuyển biến tích cực thể hiện ở các mặt sau:

Diện tích và cơ cấu sử dụng đất nông nghiệp có sự chuyển dịch theo hướng tăng diện tích đất cây trồng có giá trị, thích ứng với biến đổi khí hậu đặc biệt là sau đợt hạn hán ở Miền Trung, Tây Nguyên và hạn hán xâm nhập mặn ở Đồng bằng sông Cửu Long

Đối với đất phi nông nghiệp đặt biệt là đất ở, đất chuyên dùng và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp biến động tăng, chủ yếu do xây dựng các công trình công cộng, hình thành các cơ sở sản xuất kinh doanh, khu dân cư trong đô thị, các tuyến dân cư nông thôn do nhu cầu tăng dân số

Đất chưa sử dụng tiếp tục được đưa vào sử dụng cho mục đích nông nghiệp, trồng rừng, khoanh nuôi rừng với quy mô khác nhau, đất chưa sử dụng là đất bãi bồi ven biển, đã được khai thác để đưa vào sử dụng, trong những năm tới những vùng đất bãi bồi ven biển cũng phải được quy hoạch, trồng rừng lấn biển, góp phần phát triển sản xuất nông, lâm nghiệp, tạo thêm công ăn việc làm, thu nhập cho nông dân

và cải thiện môi trường sinh thái ở các địa phương

Dự án tổng thể đo đạc, đăng ký cấp giấy chứng nhận, lập hồ sơ địa chính và xây dựng cơ sở dữ liệu quản lý đất đai được các địa phương tích cực thực hiện

Tuy nhiên, vẫn còn những bất cập, hạn chế như công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn tỉnh vẫn còn những hạn chế, chưa phát huy được tiềm năng đất đai, hiệu quả sử dụng đất chưa cao; tình trạng giao đất, cho thuê đất nhưng chưa đưa vào sử dụng quá thời hạn quy định còn nhiều và phổ biến ở nhiều địa phương, ở mọi loại đối tượng sử dụng đất; công tác lập, cập nhật, chỉnh lý bổ sung hồ sơ địa chính, biến động đất đai, kiểm tra, phát hiện, xử lý những vi phạm về đất đai, giải quyết tranh chấp đất đai chưa kịp thời; diện tích đất trồng lúa nước còn manh mún, chậm hình thành các mô hình phát triển vùng chuyên canh, các cánh đồng mẫu lớn,

1.3 Tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế của cả nước

1.3.1 Tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế

Tổng diện tích các tổ chức kinh tế sử dụng đất trong cả nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất tính đến ngày 01 tháng 01 năm 2015 (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2015 [22]) có 3.429.880 ha, chiếm 10,36% tổng diện tích tự nhiên của cả nước với 144.485 tổ chức và 338.450 thửa đất, khu đất, trong đó:

Trong tổng số 3.429.880 ha đất do các tổ chức kinh tế sử dụng đất chủ yếu là diện tích đất của các công ty nhà nước quản lý, sử dụng (chiếm 67,88% tổng diện tích đất của các tổ chức), công ty cổ phần, TNHH (chiếm 6,63%), tổ chức kinh tế khác như HTX, nông trường quốc doanh,… (chiếm 16,47%)

Diện tích đất của các tổ chức phân bố ở các vùng, trong đó diện tích lớn nhất

là tại vùng Tây Nguyên với 1.101.334,47 ha, chiếm 32,11% tổng diện tích sử dụng (trong đó tập trung chủ yếu diện tích sử dụng của các nông - lâm trường quốc doanh với 911.993,26 ha) và thấp nhất là tại vùng Tây Bắc với 77172,3 ha, chiếm 2,25% tổng diện tích sử dụng Vùng Đồng bằng sông Hồng nơi chiếm đến 22,69% tổng số

tổ chức của cả nước nhưng chỉ chiếm 3,07 % tương đương 105.297,316 ha diện tích

sử dụng đất của các tổ chức kinh tế và phần lớn là diện tích đất của công ty cổ phần

và TNHH

Năm 2015 diện tích quản lý, sử dụng đất của các tổ chức là 3.429.880 ha

được phân theo các hình thức sử dụng chủ yếu giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tiền trả có nguồn gốc

từ ngân sách nhà nước, cụ thể như sau:

* Tình hình giao đất

Theo kết quả kiểm kê đối với diện tích được nhà nước giao (có giấy tờ về giao đất) thì diện tích đất giao cho các loại hình tổ chức sử dụng trên phạm vi toàn quốc 2.254.803,11 ha, chiếm 65,74% tổng diện tích của các các loại hình tổ chức kinh tế sử dụng trong đó giao đất không thu tiền 597.118,91 ha và giao đất có thu tiền 1.657.685,2 ha Như vậy, diện tích sử dụng đất của các tổ chức chủ yếu được nhà nước giao đất (giao đất có thu tiền), trong đó giao không thu tiền phần lớn là tổ chức kinh tế vốn đầu tư nhà nước hay các nông trường quốc doanh Phần lớn giao

có thu tiền là giao thu tiền hàng năm

* Tình hình thuê đất

Diện tích đất do các loại hình tổ chức thuê sử dụng trên phạm vi toàn quốc 113.076,14 ha, chiếm 3,8% tổng diện tích đất của các tổ chức, trong đó thuê đất trả tiền một lần 88.457,04 ha chiếm 78% và thuê đất trả tiền hàng năm 24.619,10 ha chiếm 22% Trong tổng diện tích sử dụng 88.457,04 ha của hình thức thuê đất trả tiền một lần thì diện tích sử dụng tập trung chủ yếu là Tây Nguyên 20.062,40, Đồng bằng sông Hồng 19.002,86 ha, Đông Nam bộ 18.063,24 ha và Duyên hải Nam Trung bộ 10.020,24 ha Trong tổng diện tích sử dụng 24.619,10 ha của hình thức thuê đất trả tiền hàng năm thì diện tích tập trung chủ yếu ở các nông - lâm trường 20.460,14 ha, chiếm 83%

* Công nhận quyền sử dụng đất

Tổng diện tích đất do các loại hình tổ chức sử dụng đất được công nhận quyền sử dụng đất là 1.684.476,66 ha, chiếm 49,74% tổng diện tích của các hình thức do các loại hình tổ chức kinh tế sử dụng, trong đó được công nhận quyền sử dụng đất không thu tiền 626.231,49 ha và được công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền 1058.245,17 ha

Trong tổng diện tích được công nhận quyền sử dụng đất không thu tiền 626.231,49 ha thì diện tích được cấp tập trung chủ yếu ở các nông, lâm trường

444.028,02 ha, chiếm 70,90%, diện tích tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nhà nước được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đạt 109.408,07 ha, chiếm 17,50%, các loại hình tổ chức còn lại chiếm tỷ lệ 11,6%

Diện tích được công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền 1.058.245,17 ha tập trung chủ yếu ở các công ty cổ phần, TNHH xin đất để lấy mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh, trụ sở và giới thiệu sản phẩm,… chiếm 952.926,90 ha, chiếm 90,87%, diện tích được công nhận QSDĐ

* Chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tiền trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước

Tổng diện tích đất do các loại hình tổ chức chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tiền trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước là 34.298,02 ha, chỉ chiếm khoảng 10% tổng diện tích của các hình thức do các loại hình tổ chức kinh tế sử dụng Trong đó, chuyển nhượng quyền SDĐ chủ yếu do các công ty TNHH, cổ phần, tập đoàn được giao đất rồi không sử dụng đến hoặc không có khả năng đầu tư rồi chuyển nhượng lại QSDĐ cho công ty khác đầu tư để nhận tiền chênh lệch hoặc giảm thiệt hại do đã chi các khoản chi phí để nhận QSDĐ Trong năm 2014, kết quả kiểm kê quỹ đất cho thấy có đến 3.311 tổ chức sử dụng đất không đúng với mục đích được giao, được thuê với diện tích 25.587,82 ha với các hình thức vi phạm chuyển nhượng trái phép

* Hình thức sử dụng khác

Hình thức sử dụng khác là những hình thức do các loại hình tổ chức đang sử dụng đất mà chưa được nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tổng diện tích hình thức sử dụng khác do các loại hình tổ chức đang sử dụng đất trên phạm vi cả nước là 302.515,61

ha, chiếm 8,82% tổng diện tích của các hình thức do các loại hình tổ chức kinh tế sử dụng Trong đó, lớn nhất là nông - lâm trường 105.237,28 ha, chiếm 49,69%, tổ chức, hợp tác xã 53.000 ha, các loại hình tổ chức kinh tế khác,…

1.3.2 Đánh giá thực trạng quản lý, sử dụng đất đai của các tổ chức kinh tế

* Tình hình sử dụng theo mục đích được giao, được thuê

Năm 2015, cả nước có 121.812 tổ chức sử dụng đúng mục đích được giao,

được thuê với diện tích 3.130.108,49 ha, chiếm 91,26% Trường hợp tổ chức sử dụng đất để cho thuê trái phép, cho mượn hoặc sử dụng sai mục đích, đất bị lấn chiếm tỷ lệ 2,74%, trong đó chủ yếu là diện tích cho thuê và cho mượn trái pháp luật (diện tích đất cho thuê trái pháp luật chiếm 21,60% tổng diện tích cho thuê trái pháp luật của cả nước, diện tích đất cho mượn chiếm 12,31% tổng số diện tích đất cho mượn của cả nước)

* Sử dụng vào mục đích khác

Tình trạng sử dụng sai mục đích được giao, được thuê xảy ra ở hầu hết các loại hình tổ chức, cả nước có 23.377 tổ chức sử dụng không đúng mục đích được giao, được thuê với diện tích là 299.272,82 ha, trong đó chủ yếu là các vi phạm về chuyển nhượng, cho thuê trái thẩm quyền, tự chia đất xây nhà hoặc không sử dụng Trong số diện tích sử dụng vào mục đích làm nhà ở chủ yếu xây dựng nhà ở cho cán bộ công nhân viên của các tổ chức kinh tế đạt 57,98%, không sử dụng hoặc chỉ

sử dụng một phần (32,67%), cho thuê trái thẩm quyền (5,34%)

* Tình hình tranh chấp, lấn chiếm

Tổng diện tích đất của các tổ chức đang có tranh chấp, lấn chiếm là 13.969,03 ha, trong đó đất có tranh chấp có 1.184 tổ chức với diện tích 34.232,63

ha, đất lấn chiếm có 4.077 tổ chức với 25.703,21 ha và đất bị lấn, bị chiếm có 3.915

tổ chức với diện tích 254.033,19 ha

- Diện tích đất đang tranh chấp, lấn chiếm chủ yếu xảy ra trong các loại hình

tổ chức như tổ chức kinh tế vốn đầu tư nhà nước, nông lâm trường, các công ty cổ phần, HTX Như vậy qua kiểm kê đã cho thấy, số tổ chức có diện tích đất đang tranh chấp có số lượng không nhỏ Nguyên nhân chủ yếu do khi thực hiện giao đất cho các tổ chức, hồ sơ lập chưa đầy đủ, không chặt chẽ, mô tả ranh giới, mốc giới không rõ ràng, cụ thể; một số khu đất đã có mốc giới nhưng qua quá trình xây dựng các công trình làm thất lạc mốc hoặc có sự dịch chuyển vị trí ngoài ý muốn Do vậy khi phát sinh tranh chấp, việc giải quyết gặp rất nhiều khó khăn

- Diện tích đất bị lấn, bị chiếm: tình trạng sử dụng không hiệu quả, sử dụng chưa hết diện tích được giao ở hầu hết các loại hình tổ chức đã dẫn đến một phần diện tích bị lấn, bị chiếm diện tích trong đó tập trung chủ yếu các loại hình tổ chức

kinh tế như: doanh nghiệp nhà nước được giao đất, nông lâm trường, hợp tác xã Nguyên nhân của tình trạng này là do việc sử dụng đất của các tổ chức không được kiểm tra thường xuyên; việc lập hồ sơ và lưu giữ các giấy tờ để theo dõi, quản lý không được quan tâm đúng mức Mặt khác các mốc ranh giới khu đất đã được giao không được quản lý chặt chẽ, chưa xây dựng tường rào hoặc cắm mốc giới để phân định với đất của người dân Mặt khác thời gian giao đất trước đây đã quá lâu, thủ tục không đầy đủ; thay đổi thủ trưởng đơn vị nhiều lần và không bàn giao cho người sau để tiếp tục quản lý, Xuất phát từ nhiều nguyên nhân cho nên trong suốt quá trình sử dụng, các tổ chức đã để cho người dân lấn, chiếm, cá biệt có tổ chức không biết ranh giới đất của đơn vị mình sử dụng đến đâu, nên khi kiểm kê hiện trạng rất khó khăn, phải mất rất nhiều thời gian mới xác định được diện tích đất được giao

Một số tổ chức do quản lý đất không chặt chẽ, diện tích đất sử dụng không hết, Bên cạnh đó, ở các địa phương nhiều tổ chức sử dụng đất đầu tư xây dựng hoàn thành đã đưa vào sử dụng nhưng sau một thời gian vì nhiều lý do phải dời đi nơi khác, nhưng tổ chức và chính quyền địa phương không báo cáo để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thu hồi và quản lý, mà bỏ hoang không sử dụng, từ đó người dân đã lấn, chiếm để sản xuất hoặc làm nhà ở

Ngoài ra, còn có nguyên nhân do thiếu kiên quyết trong xử lý các trường hợp lấn chiếm, giải quyết tranh chấp kéo dài hoặc tái chiếm đất đã bồi thường

* Tình hình đất chưa đưa vào sử dụng của các tổ chức

Tổng diện tích đất của các tổ chức được giao, được thuê của các tổ chức nhưng chưa sử dụng là 299.719,46 ha do 4.120 tổ chức quản lý, trong đó diện tích

đã đưa vào sử dụng nhưng còn để hoang hoá là 250.862,79 ha do 2.455 tổ chức quản lý và diện tích đất đầu tư, xây dựng chậm là 48.888,90 ha do 1.681 tổ chức quản lý (tập trung chủ yếu là án phát triển khu đô thị mới, dự án xây dựng các khu công nghiệp, các dự án này đã được cơ quan có thẩm quyền quyết định đầu tư nhưng không triển khai được hoặc triển khai chậm do có nhiều khó khăn, vướng mắc trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư,… Một số dự án tiến độ thực hiện chậm do các chủ đầu tư thiếu vốn để thực hiện

1.4 Một số nội dung về quy hoạch và quản lý đất khu đô thị ở Việt Nam

1.4.1 Công tác quản lý đất đai ở các khu đô thị tại Việt Nam

Với đất đai nói chung và đất đai tại các đô thị nói riêng đều là nhu cầu thiết yếu của con người Công tác quản lý đất đai ở các khu đô thị tại Việt Nam đã từng bước đi vào nề nếp, hoàn thiện các cơ chế, thể chế, chính sách phù hợp với điều kiện thực tiễn ở nước ta

Trong những năm qua, các Bộ ngành đã tham mưu xây dựng để Chính phủ trình Quốc hội ban hành hoặc sửa đổi, bổ sung một số luật liên quan đến công tác đầu tư xây dựng và phát triển đô thị gồm: Luật Xây dựng, Luật Đầu tư công, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đất đai, Các quy định này đã hình thành một khung pháp lý quy định thống nhất, đơn giản hóa cho toàn bộ công tác đầu tư

Tuy nhiên, phát triển đô thị là một lĩnh vực có sự liên kết, phối hợp chặt chẽ giữa nhiều ngành, nhiều lĩnh vực khác nhau như quy hoạch đô thị, đất đai, tài chính, đầu tư xây dựng, hạ tầng kỹ thuật, môi trường và quản lý hành chính, dân cư,… Các văn bản pháp luật hiện hành chưa quy định và điều chỉnh đầy đủ quá trình hình thành, đầu tư xây dựng và kiểm soát phát triển đô thị; quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của các cơ quan Nhà nước, pháp nhân, cá nhân trong quản lý phát triển đô thị

Để đảm bảo điều tiết quá trình quản lý phát triển đô thị, Chính phủ đã trình

Ủy ban Thường vụ Quốc hội dự thảo nghiên cứu xây dựng Luật Quản lý phát triển

đô thị, với mục tiêu chung là: Hoàn thiện hệ thống công cụ pháp luật điều chỉnh các hoạt động về phát triển đô thị hiệu quả phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội của đất nước nhằm kiến tạo môi trường sống đô thị có chất lượng, sử dụng hiệu quả tài nguyên, ứng phó với biến đổi khí hậu, góp phần tăng khả năng cạnh tranh của các đô thị, thúc đẩy tăng trưởng kinh tế các vùng và cả nước

Thông qua Luật Quản lý phát triển đô thị, những mục tiêu cụ thể mà Việt Nam hướng đến, đó là thúc đẩy đầu tư phát triển và tăng cường quản lý phát triển

hệ thống đô thị theo Định hướng, Quy hoạch tổng thể, Chiến lược, Chương trình phát triển đô thị và có kế hoạch; tạo lập các đô thị, khu vực phát triển đô thị, dự án phát triển đô thị có hệ thống hạ tầng đô thị phát triển đồng bộ, hiện đại, thân thiện

với môi trường; bổ sung hành lang pháp lý cho việc phát triển đô thị đáp ứng yêu cầu chủ động ứng phó biến đổi khí hậu, tiết kiệm năng lượng, xây dựng đô thị xanh,

đô thị sinh thái; đa dạng hóa các nguồn lực phát triển đô thị

Với vai trò là cơ quan tham mưu cho Chính phủ về phát triển đô thị, Bộ Xây dựng đã và đang chủ động xây dựng kế hoạch việc hoàn thiện bộ công cụ về quy hoạch để quản lý trật tự xây dựng, phát triển đô thị Cụ thể, đến năm 2018, hoàn thành việc lập quy quy hoạch vùng tỉnh, quy hoạch chung các đô thị; cơ bản hoàn thành quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết, quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc

đô thị đối với những khu vực cần phải có quy hoạch, quy chế

Bên cạnh đó là công tác rà soát các quy hoạch liên quan đến công tác quản lý

đô thị, nhất là tại các Thành phố lớn Hiện nay, Bộ Xây dựng đang chủ trì phối hợp với UBND Thành phố Hà Nội và UBND Thành phố Hồ Chí Minh tổ chức thanh tra, kiểm tra công tác quản lý quy hoạch đô thị, nhất là việc quy hoạch, cấp phép xây dựng các khu đô thị mới, chung cư cao tầng

Thực hiện nâng cao năng lực cho đội ngũ cán bộ quản lý các đô thị ở các cấp với Đề án “Đào tạo, bồi dưỡng nâng cao năng lực quản lý xây dựng và phát triển đô thị đối với công chức lãnh đạo, chuyên môn đô thị các cấp cho giai đoạn 2016 - 2020”, Bộ Xây dựng hiện phối hợp với Bộ Nội vụ xây dựng tiêu chuẩn chức danh,

vị trí việc làm và tổ chức đào tạo nâng cao năng lực theo chức danh, vị trí việc làm đối với công chức lãnh đạo, chuyên môn đô thị các cấp

Bộ Xây dựng đồng thời tổ chức phổ biến và hướng dẫn pháp luật; tăng cường làm việc với các địa phương, các nhân, tổ chức có liên quan để rà soát, tổng kết đánh giá tình hình thực hiện để kịp thời phát hiện những bất cập, vướng mắc, đề xuất sửa đổi, bổ sung cho phù hợp với thực tiễn Bộ cũng sẽ đẩy mạnh việc nghiên cứu áp dụng các mô hình phát triển đô thị theo hướng tiết kiệm tài nguyên đất đai, nâng cao hiệu quả sử dụng đất và các nguồn lực xã hội, thân thiện môi trường, ứng phó với biến đổi khí hậu và phát triển bền vững,

1.4.2 Một số khu đô thị mới ở Việt Nam

* Một số khu đô thị mới ở Thành phố Hà Nội

Cụm từ “khu đô thị mới” xuất hiện ở Hà Nội vào năm 1995, khi mà xã hội đã

bắt đầu nhận ra những mặt trái của việc phát triển ồ ạt nhà chia lô, manh mún không theo qui hoạch Khái niệm “khu đô thị mới” chỉ thật sự ra đời khi Chính phủ ban hành Nghị định 52/1999/NĐ-CP ngày 08/7/1999 Theo nội dung của Nghị định,

“khu đô thị mới” là khu xây dựng mới tập trung theo dự án, được đầu tư phát triển

hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh, đồng bộ và phát triển nhà của toàn khu, được gắn với một đô thị hiện có

Giai đoạn trước 1998: Xây dựng KĐTM ở Hà Nội mới ở mức thăm dò nhu cầu ở của người dân Các KĐTM tiêu biểu cho giai đoạn này như: Định Công, Linh Đàm, Trung Yên, Đại Kim, Nghĩa Đô, Với qui mô đầu tư không lớn, cơ cấu các loại hình nhà ở vẫn còn lẫn nhà chia lô Thành phố đã yêu cầu chủ đầu tư phải đầu

tư đồng bộ hạ tầng kỹ thuật với công trình kiến trúc để đảm bảo cho người dân có cuộc sống tốt nhất thời điểm này

Giai đoạn 1998 - 2001: Được đánh dấu khởi đầu bằng Quyết định phê duyệt qui hoạch của Thủ tướng Chính phủ số 108/1998/QĐ-TTg ngày 20/6/1998 và mốc cuối bằng Quyết định số 123/QĐ-UB ngày 06/12/2001 của Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội qui định về tỷ lệ các loại nhà ở trong KĐTM Trong đó nhà ở thấp tầng

là 40%, nhà ở cao tầng là 60% Tiêu biểu nhất cho các KĐTM giai đoạn này là các khu Trung Hoà Nhân Chính, Pháp Vân, Tứ Hiệp, di dân hai Bà Trưng, Bắc Định Công, Cầu Giấy, Dịch Vọng, Làng Quốc tế Thăng Long, Cầu Diễn, Hạ Đình, Mỹ Đình I, …

Giai đoạn 2001 - 2008: Giai đoạn các KĐTM của Hà Nội chủ yếu là nhà ở cao tầng và nhà vườn, biệt thự Tiêu biểu nhất cho các KĐTM giai đoạn này là các khu Mỹ Đình I,II, Thạch Bàn, Trung Văn, Cầu Bươu, Sài Đồng,…

Giai đoạn 2008 - 2010: Nghị quyết của Quốc hội số 15/2008/QH12 về việc điều chỉnh địa giới hành chính Thành phố Hà Nội, ký ngày 29/5/2008 có hiệu lực từ 1/8/2008 đã mang lại tầm vóc mới chưa từng có cho Thủ đô Hà Nội, trở thành Thành phố lớn thứ 17 trên thế giới, với diện tích 3344,6 km2 (tăng hơn 3 lần, chiếm khoảng 1% diện tích cả nước); dân số hiện gần 7 triệu người (tăng hơn 2 lần, chiếm gần 8% dân số cả nước) và 555 đơn vị hành chính, trong đó có 29 quận, huyện và thị xã Tiếp quản địa giới hành chính rộng, trình độ dân trí không đồng đều, văn hóa

và kinh tế, sản xuất đa dạng là một thách thức lớn

Giai đoạn từ năm 2010 - 2015, hàng loạt các khu đô thị mới ở Hà Nội được khởi công xây dựng, có hơn 350 đồ án quy hoạch KĐTM, khu nhà ở được triển khai thiết kế Trong đó riêng trên địa bàn Hà Nội (cũ) đã nghiên cứu lập quy hoạch trên

180 KĐTM và khu nhà ở với quỹ đất trên 2.500 ha, có khả năng giải quyết được 25

- 30 triệu m2 sàn nhà ở, trong đó có gần 80 khu đô thị và khu nhà ở đang được triển khai xây dựng

Một số khu đô thị mới điển hình, đáng sống trên địa bàn thành phố Hà Nội gồm: Khu đô thị The Manor, Khu đô thị Times City, Khu đô thị Royal City, Khu đô thị Ecopark, Khu đô thị sinh thái Vinhomes Riverside Long Biên, Khu đô thị Ciputra Nam Thăng Long, Khu đô thị Mandarin Garden, Khu đô thị Park City, Khu

đô thị Mỹ Đình II, Khu đô thị sinh thái Gamuda City Yên Sở, Khu đô thị Spendora Bắc An Khánh,…

* Một số khu đô thị mới ở Thành phố Hồ Chí Minh

Từ khi cụm từ “đô thị hóa” xuất hiện ở Việt Nam (khoảng 1992), khái niệm

về khu đô thị mới dần dần được xác định gắn liền với sự hình thành các khu đô thị mới ở Thành phố Hồ Chí Minh như khu đô thị Nam Sài Gòn (1995), khu đô thị An Phú An Khánh (1996),… Từ 1995 đến nay, nhiều dự án đầu tư khu đô thị mới, khu dân cư được lập và phê duyệt có quy mô, tính chất và hình thức đầu tư rất khác nhau với sự tham gia của rất nhiều nhà đầu tư

Thành phố Hồ chí Minh đã chú trọng phát triển hệ thống các trung tâm đô thị Hệ thống các trung tâm đô thị thành phố cho đến nay bao gồm trung tâm hiện hữu của thành phố tại khu nội thành cũ trên địa bàn quận 1, 3 và một phần quận 4, Bình Thạnh có quy mô 930 ha, đồng thời mở rộng sang khu Thủ Thiêm (quận 2) có diện tích 737 ha Từ bài học kinh nghiệm phát triển đô thị theo hướng bền vững, thành phố đã quy hoạch các khu đô thị có quy mô lớn, không manh mún, tạo điều kiện phát triển hệ thống hạ tầng đồng bộ và cung ứng dịch vụ đô thị cho người dân

Một số khu đô thị mới điển hình của thành phố Hồ Chí Minh gồm: khu đô thị mới Nam thành phố, khu đô thị Phú Mỹ Hưng, khu đô thị Vinhomes Central Park, khu đô thị Vinhomes Golden River, khu đô thị Sala, khu đô thị Hà Đô Centrosa Garden, khu đô thị Lakeview City, khu đô thị River City,…

Bên cạnh Khu đô thị Nam thành phố với khu trung tâm là Khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng, thành phố đã quy hoạch và phát triển thêm 3 khu đô thị mới khác là Khu đô thị cảng Hiệp Phước, Khu đô thị mới Thủ Thiêm, Khu đô thị mới Tây Bắc

Ngoài ra, thành phố còn có 11 dự án khu đô thị mới quy mô từ 200 ha trở lên

và 44 dự án khu dân cư, khu đô thị mới có quy mô nhỏ hơn 200 ha, với tổng diện tích đất khoảng 23.370 ha Các khu đô thị mới đã và đang được đầu tư phát triển, góp phần đáng kể vào công cuộc công nghiệp hóa và hiện đại hóa thành phố

* Một số bất cập ở các khu đô thị mới

Tuy nhiên, theo thời gian, cùng với sự phát triển bùng nổ của thị trường bất động sản, đặc biệt là thị trường nhà ở trong giai đoạn vừa qua, phát triển khu đô thị

“nóng” đã bộc lộ một số những tồn tại về mô hình phát triển, quản lý ảnh hưởng trực tiếp đến sự tồn tại, phát triển bền vững của hệ thống các khu đô thị mới trên địa bàn thành phố Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh nói riêng và cả nước nói chung đặc biệt ở các nhóm vấn đề như: kiến trúc quy hoạch, hệ thống kỹ thuật hạ tầng, cung ứng dịch vụ tiện ích, quản lý hệ thống hành chính Những vấn đề tồn tại ở Hà Nội là điển hình và tương đồng với các đô thị lớn khác trên khắp cả nước

- Về quy hoạch: Các đồ án quy hoạch KĐTM, coi trọng việc tạo lập nhà ở, phát triển thị trường bất động sản (mua và bán) hơn là việc chú trọng các yếu tố xã hội, tạo dựng môi trường sống bền vững, chất lượng sống tốt cho cư dân Đây cũng

là điều dễ hiểu cho cơ chế đầu tư của các Doanh nghiệp tại thời điểm này với nguồn vốn cá nhân, tập thể và vay vốn ngân hàng; Trên cơ sở các đồ án Quy hoạch chi tiết được duyệt thì tình trạng vẫn còn thiếu cây xanh và không gian công cộng, hạ tầng

xã hội: Trường học, nhà trẻ, trạm y tế, nhà văn hóa,… và vì nhiều lí do trong cơ chế đầu tư nên Chủ đầu tư đã không quan tâm xây dựng đồng bộ song hành cùng với nhà ở cao tầng, nhà ở liền kề hoặc lại xin điều chỉnh, thay đổi các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc được duyệt, dẫn đến thiếu hạ tầng xã hội cho người dân ở tại khu đô thị được sử dụng Tiếp đến là khâu triển khai thực hiện quy hoạch, khá phổ biến là

sự không tuân thủ quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt, các vi phạm chủ yếu

là điều chỉnh chức năng sử dụng đất, tăng mật độ dân số xây dựng, lấn chiếm khoảng lưu thông, tăng diện tích xây dựng nhà ở,… dẫn đến phá vỡ không gian, cảnh quan kiến trúc toàn khu

Không gian công cộng ảnh hưởng rất lớn đến chất lượng môi trường sống, sinh hoạt của người dân Tình trạng các khoảng sân, công cộng, vỉa hè bị biến thành nhà hàng, quán ăn, cà phê, trà đá, trông xe trở lên phổ biến Sự thiếu sót trong quản

lý tại địa phương và Chủ đầu tư đã dẫn đến tình trạng thiếu sân chơi, khoảng không tập thể dục, thể thao cho người dân Hệ thống hạ tầng xã hội nhiều KĐT còn bỏ ngỏ

và thiếu diện tích

- Quản lý hệ thống hạ tầng kỹ thuật: Không gian dành cho đi bộ rất hạn chế

và thiếu an toàn Mật độ sử dụng phương tiện giao thông cá nhân cao như xe máy, ô

tô trong khu ở gây ô nhiễm môi trường, làm ảnh hưởng đến chất lượng sống của cư dân Bên cạnh đó, một số khu đô thị thiếu trầm trọng hệ thống giao thông tĩnh do việc tính toán nhu cầu đi lại thiếu chuẩn xác Phần lớn các khu chung cư chỉ đáp ứng được trông giữ xe máy, xe đạp, còn ô tô thì vượt khả năng đáp ứng Trong khi phần không gian ngầm tại các KĐT nước ngoài được tận dụng tối đa với vai trò là quảng trường, không gian công cộng để mua sắm, xem phim, ăn uống thì tại Việt Nam như khu đô thị Trung Hoà - Nhân Chính tình trạng quá tải đã hình thành các bãi đỗ xe dưới lòng đường, trên vỉa hè gây cản trở giao thông và mất trật tự, an toàn

để ở: Khu đô thị Xa La, Trung Hòa - Nhân Chính,

- Quản lý hành chính của khu đô thị: Qua tìm hiểu, nghiên cứu hiện nay có nhiều KĐTM nằm trên địa giới hành chính của nhiều phường, xã khác nhau (do phạm vi ranh giới đầu tư xây dựng quá lớn) nên chịu sự quản lý của nhiều chính quyền cùng một lúc, điển hình như KĐT Trung Hoà - Nhân Chính chịu sự quản lý của cả hai phường Trung Hoà (quận Cầu Giấy) và phường Nhân Chính (quận Thanh Xuân) Khu Ciputra do sự quản lý của UBND phường Xuân La và UBND

phường Phú Thượng (Quận Tây Hồ) Sự phân cấp quản lý theo địa giới hành chính này gây khó khăn cho cả chính quyền và chủ đầu tư Công tác phối hợp với các cấp chính quyền sẽ bị lặp lại nhiều lần với cùng một nội dung công việc (do không phải lúc nào cũng họp liên xã, phường trong cùng một thời điểm) Thêm vào đó, tuỳ theo chức năng thực tế và lượng nhân sự của từng phường, xã nên sẽ khó có sự thực hiện đồng nhất, vướng mắc sẽ xảy ra khi giải quyết việc lấn chiếm lòng đường vỉa hè mà theo địa giới hành chính thuộc hai phường khác nhau sẽ phải tổ chức phối hợp rất phức tạp

Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu của đề tài

Đối tượng nghiên cứu của đề tài công tác quản lý, sử dụng đất tại 07 khu đô thị trên địa bàn thành phố Việt Trì được nhà nước giao và cho thuê

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu

Toàn bộ quỹ đất được nhà nước giao, cho thuê của 07 khu đô thị trên địa bàn thành phố Việt Trì

2.2 Thời gian và địa điểm nghiên cứu

- Thời gian nghiên cứu: Giai đoạn 2010 - 2016

- Địa điểm nghiên cứu: Trên địa bàn Thành phố Việt Trì

2.3 Nội dung nghiên cứu

2.3.1 Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Việt Trì

- Điều kiện tự nhiên:

- Điều kiện kinh tế - xã hội

- Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, cảnh quan môi trường

2.3.2 Hiện trạng quản lý, sử dụng đất đai

- Tình hình quản lý Nhà nước về đất đai

- Hiện trạng sử dụng đất đai năm 2016

- Đánh giá chung về tình hình quản lý, sử dụng đất đai của thành phố

2.3.3 Đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án khu đô thị trên địa bàn thành phố Việt Trì

2.3.4 Đánh giá công tác quản lý, sử dụng đất tại các khu đô thị trên địa bàn thành phố Việt Trì

+ Diện tích đất đang sử dụng tại các khu đô thị

+ Việc sử dụng đất đúng và không đúng mục đích được giao

+ Tình hình tranh chấp, lấn chiếm đất đai tại các khu đô thị

+ Công tác cho thuê, cho thuê lại đất tại các khu đô thị

+ Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chuyển nhượng đất đai

+ Đánh giá công tác quản lý sử dụng đất qua ý kiến điều tra

+ Những thuận lợi và khó khăn trong quá trình quản lý sử dụng đất

2.3.5 Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác quản lý sử dụng đất tại các khu đô thị trên địa bàn thành phố

2.3.6 Đề xuất một số giải pháp quản lý nhằm nâng cao hiệu quả công tác quản lý

sử dụng đất tại các khu đô thị

2.4 Phương pháp nghiên cứu

2.4.1 Thu thập số liệu thứ cấp

Nguồn số liệu thứ cấp điều tra tại các sở, ban, ngành của tỉnh Phú Thọ và UBND thành phố Việt Trì, gồm: Các báo cáo thuyết minh về số liệu thống kê đất đai cấp tỉnh, cấp thành phố, Báo cáo tiến độ thực hiện các dự án khu đô thị của UBND tỉnh, Báo cáo thực trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh, của phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố, báo cáo phát triển kinh tế - xã hội năm 2016 của UBND thành phố Việt Trì; …

2.4.2 Thu thập số liệu sơ cấp

- Nguồn số liệu sơ cấp được thu thập từ phương pháp phỏng vấn trực tiếp và theo nội dung các mẫu phiếu điều tra đối với các cán bộ làm công tác quản lý đất đai tại các cơ quan: Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Xây dựng, phòng Tài nguyên

và Môi trường Thành phố, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất của Sở, Thành phố; cán bộ trực tiếp quản lý các khu đô thị trên địa bàn tỉnh tổng số phiếu hỏi là 30 phiếu

- Điều tra thu thập thông tin từ người sử dụng đất tại các khu đô thị; trung bình mỗi khu đô thị thu thập từ 15 đến 20 phiếu Tổng số phiếu điều tra 100 phiếu

Nội dung các câu hỏi phục vụ cho đề tài nghiên cứu được phân theo từng đối tượng phỏng vấn, nội dung câu hỏi gồm các nhóm thông tin chính:

+ Nhóm thông tin về điều kiện đất đai (cơ sở pháp lý trong việc giao đất, cho thuê đất)

+ Nhóm thông tin về tình hình quản lý, sử dụng đất, các vi phạm và xử lý vi phạm nếu có

+ Nhóm thông tin về nhu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

+ Nhóm thông tin về cơ sở hạ tầng của khu đô thị

+ Các câu hỏi mở về những khó khăn, thuận lợi của đơn vị trong quá trình quản lý sử dụng đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đưa đất vào thị trường bất động sản,

2.4.3 Phương pháp tham khảo, kế thừa các tài liệu có liên quan đến đề tài nghiên cứu

Để xây dựng báo cáo, nhiều tài liệu phục vụ cho phần nghiên cứu tổng quan

và nghiên cứu về địa phương được kế thừa, chọn lọc nhằm làm rõ cho các nội dung được trình bày trong báo cáo Đó là các nghiên cứu cùng đề tài của các tác giả đi trước, được thực hiện ở các địa phương khác Kết quả nghiên cứu chuyên sâu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Việt Trì cũng được kế thừa sử dụng, để làm rõ các đặc điểm của địa phương Đồng thời, các tài liệu khác như số liệu thống kê, kiểm kê đất đai cũng được thu thập, sử dụng phục vụ tốt nhất cho đề tài nghiên cứu

2.4.4 Phương pháp thống kê, so sánh và xử lý số liệu

Sau khi dùng phương pháp điều tra, thu thập tài liệu số liệu hiện có, các số liệu thu thập được phân tích, xử lý, tính toán và tiến hành so sánh, từ đó đưa ra, làm

rõ các vấn đề trong thực trạng của địa phương Các số liệu trong báo cáo được xử lý với sự hỗ trợ hiệu quả của các phần mềm vi tính mà chủ yếu là dùng excel, Microsition và phần mềm kiểm kê theo Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg