Xung Đột Lợi Ích Giữa Các Chủ Thể Khi Thực Hiện Đền Bù Giá Trị Quyền Sử Dụng Đất Nông Nghiệp Sang Đất Phi Nông Nghiệp Ở Các Dự Án, Thực Trạng Và Giải Pháp

TÓM TẮT ĐỀ TÀI:XUNG ĐỘT LỢI ÍCH GIỮA CÁC CHỦ THỂ KHI THỰC HIỆN ĐỀN BÙ GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP SANG ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP Ở CÁC DỰ ÁN, THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP Chủ nhiệm đế tà

TÓM TẮT ĐỀ TÀI:

XUNG ĐỘT LỢI ÍCH GIỮA CÁC CHỦ THỂ KHI THỰC HIỆN ĐỀN BÙ GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP SANG ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP Ở CÁC DỰ ÁN, THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP

Chủ nhiệm đế tài: Lê Hồng Cậy

PHẦN MỞ ĐẦU

Tính cấp thiết của đề tài

Trong quá trình phát triển của đất nước, Nhà nước tiến hành quy hoạch đất đaiphục vụ cho phát triển chung, tuy nhiên quá trình quy hoạch có nhiều vướngmắc phát sinh khiếu kiện do nguyên nhân chủ quan của các cơ quan Nhà nước,chủ dự án và người dân, làm cho mục tiêu phát triển không thực hiện được, thậmchí làm mất lòng tin trong nhân dân

Trên thực tế đã có rất nhiều trường hợp xảy ra, Nhà nước, chủ dự án đã bồithường đúng các văn bản pháp luật, nhưng người dân bị thu hồi đất không chấpnhận dẫn đế khiếu kiện hoặc dẫn đến tình trạng xấu hơn

Chức năng quản lý của Nhà nước là tác động đến sự phát triển bền vững củatoàn xã hội không thực hiện được, mà còn làm tổn hại lợi ích chung

Các quy định của chính sách thu hồi đất đai hiện nay chỉ tập trung đơn thuần vàoquy định đất đai thuộc sở hữu nhà nước nên chỉ căn cứ vào giá đất do nhà nướcquy định để bồi thường do vậy phát sinh nhiều mâu thuẫn Vì vậy cần phảinghiên cứu, giải quyết một cách khoa học mới có thể bảo đảm sự phát triển kinh

tế xã hội bền vững

Đề tài giải quyết các nội dung: nghiên cứu căn cứ khoa học về giá trị quyền sửdụng đất nông nghiệp, vai trò của Nhà nước giải quyết xung đột lợi ích giữa cácchủ thể chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp trongcác dự án thực trạng và giải pháp

Đó là lý do chúng tôi chọn đề tài nghiên cứu: “Xung đột lợi ích giữa cácchủ thể trong khi thực hiện đền bù giá trị quyền sử dụng đất nông nghiệp sangđất phi nông nghiệp ở các dự án, thực trạng và giải pháp”.

Mục tiêu của đề tài:

Đề tài nghiên cứu về cơ sở khoa học của việc định giá quyền sử dụng đất,giải quyết xung đột lợi ích, đề xuất các giải pháp để giải quyết xung đột lợi íchgiữa các chủ thể trong khi thực hiện đền bù giá trị quyền sử dụng đất nôngnghiệp sang đất phi nông nghiệp ở các dự án

Làm tư liệu cho bài giảng Luật Đất đai

Giới hạn đề tài: Về nội dung nghiên cứu lý thuyết: giá trị quyền sử dụng

đất và lựa chọn của nhà nước trong việc giải quyết xung đột lợi ích kinh tế giữachủ dự án và người dân trong quá trình thu hồi đất: thực trạng và giải pháp giảiquyết

Về không gian: Đề tài được khảo sát thực tế hai dự án tại huyện Củ Chi

và tại Lâm Đồng

Phương pháp nghiên cứu:

- Cách tiếp cận: tiếp cận hệ thống, tiếp cận khoa học pháp lý

Thu thập thông tin: Thông tin sơ cấp thông qua phỏng vấn người dân bị

thu hồi dất và đại diện chủ dự án và cách giải quyết của cơ quan có thẩm quyền

Thông tin thứ cấp thông qua các báo cáo, các tài liệu chuyên đề, phươngtiện thông tin đại chúng

Giới hạn phạm vi nghiên cứu:

- Không gian: Lâm Đồng, Thành phố Hồ Chí Minh, và những tỉnh cóthông tin thứ cấp được thu thập;

- Thời gian: trong năm 2008 và trước đó

Nội dung: Ngoài phần mở đầu, đề tài có kết cấu 3 chương được trình bày ở các phần tiếp theo.

CHƯƠNG I:

CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA VIỆC GIẢI QUYẾT XUNG ĐỘT LỢI ÍCH

GIỮA CÁC CHỦ THỂ KHI THỰC HIỆN ĐỀN BÙ GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CÁC DỰ ÁN

Trong sử dụng đất đai các bậc tiền nhân đã diễn giải: “Nhất điền thiên vạn chủ” điều này nói đến việc chuyển giao quyền sử dụng đất giữa chủ thể này

với chủ thể khác là yêu cầu khách quan của sự phát triển, vấn đề là phương thứcchuyển giao phù hợp với quy luật phát triển kinh tế-xã hội trong từng thời kỳcần có sự lý giải khoa học là yêu cần cần thiết, đóng góp vào quá trình phát triểnchung của xã hội

Trong quá trình phát triển nhà nước ban hành các văn bản pháp luật liênquan đến thu hồi đất đai của người dân Quá trình này xảy ra xung đột lợi íchgiữa các chủ thể nắm giữ quyền sử dụng đất, để làm sáng tỏ nguyên nhân xảy raxung đột cũng như vai trò của Nhà nước trong quá trình phát triển kinh tế xã hộibền vững Trước hết đề tài giải quyết các nội dung về xung đột lợi ích, giảiquyết xung đột lợi ích, về lý thuyết định giá đất và cơ sở pháp lý về quyền sửdụng đất

1 LÝ LUẬN VỀ XUNG ĐỘT LỢI ÍCH VÀ GIẢI QUYẾT XUNG ĐỘT LỢI ÍCH

1.1 Khái quát về xung đột lợi ích

Trong xã hội, lợi ích là cái mà con người luôn hướng tới trong tất cả cácquan hệ Lợi ích vừa là nhu cầu, vừa là động lực của con người Toàn bộ đời sốngcủa cá nhân, đời sống của xã hội là quá trình phát triển, thích ứng và thoả mãn cáclợi ích khác nhau Mỗi lợi ích đều có xu hướng trở thành tuyệt đối, đòi được thoảmãn bất chấp những lợi ích khác, vì thế mà nảy sinh sự xung đột lợi ích

Xung đột lợi ích là trường hợp hai hoặc nhiều nhóm lợi ích trái ngược cạnh tranh để tồn tại.

Khi các lợi ích xã hội khác biệt cùng được tìm kiếm trong điều kiệnnguồn lực đáp ứng các lợi ích có hạn, thì khả năng xảy ra xung đột giữa cácthành viên là khó tránh Để bảo đảm cho xã hội có thể tồn tại và phát triển thìnhững xung đột lợi ích cần phải được giải quyết, các nhóm có lợi ích xung độtcần đạt được thoả thuận về cách giải quyết xung đột Tuy nhiên, các nhóm nàyrất khó đi đến một thỏa thuận thống nhất để giải quyết xung đột Cần có một tổchức đứng ra làm trọng tài, giúp các bên giải quyết xung đột dựa trên nhữngchuẩn mực, quy tắc thỏa mãn một cách tốt nhất lợi ích của các bên Tổ chức đó

là Nhà nước, những chuẩn mực, quy tắc đó là pháp luật

1.2 Giải quyết xung đột lợi ích

Khi đứng trước yêu cầu giải quyết xung đột giữa các lợi ích, Nhà nướcphải lựa chọn giữa hai phương án: hoặc hy sinh hẳn một lợi ích để bảo toàn lợiích còn lại; hoặc dung hòa bằng cách cắt giảm mỗi lợi ích một chút, để cả haitiếp tục cùng tồn tại hòa bình trong một ngôi nhà chung khi giải quyết xung độtlợi ích của các nhóm lợi ích trong xã hội luôn phải tính đến tính ổn định và pháttriển bền vững

Nhà nước giải quyết xung đột lợi ích thông qua 02 phương thức: xây dựngpháp luật và tổ chức thực hiện pháp luật

a Xây dựng pháp luật để giải quyết xung đột lợi ích

Khi xây dựng cơ chế giải quyết xung đột lợi ích, người làm luật cần bảođảm yêu cầu: một khi cần hi sinh một lợi ích chính đáng để bảo đảm sự toàn vẹncủa một lợi ích chính đáng khác, thì người có lợi ích bị thủ tiêu phải được đền

bù thỏa đáng Chính theo nguyên tắc này mà các chế độ trưng mua tài sản tư,đền bù đất đai và tái định cư để giải phóng mặt bằng… được xây dựng

Tác động tiêu cực có thể xảy ra ngay khi ban hành pháp luật: Người soạnthảo luật có thể đứng trước những cám dỗ; và có thể đưa ra những phương ánlập pháp, lập quy thiên lệch, thậm chí bất công

Vì vậy, việc xây dựng pháp luật nhằm giải quyết xung đột lợi ích phảiđược đặt trong một cơ chế chặt chẽ, nghiêm ngặt, nhắm đến mục tiêu cho ra đờicác quy tắc thỏa mãn các tiêu chí công bằng Tính chặt chẽ, nghiêm ngặt của cơchế, xây dựng pháp luật thể hiện thành hai tính chất cần thiết và là hai yêu cầu

cơ bản đối với một quy trình làm luật dó là: tính dân chủ và tính minh bạch

Dân chủ trong quy trình làm luật là bảo đảm rằng luật, trên nguyên tắc, là

quy ước giữa các thành viên trong xã hội dân sự được Nhà nước xác nhận vàbảo đảm thực hiện Trong trường hợp xung đột lợi ích, người dân, thông qua vaitrò trọng tài của Nhà nước, thỏa thuận về cách giải quyết xung đột và cam kếtthực hiện thỏa thuận ấy

Minh bạch trong quy trình làm luật là bảo đảm rằng việc ra các quyết

định của cơ quan làm luật là kết quả sự cân nhắc giữa các ý kiến trái ngược dựatrên các chuẩn mực có giá trị phổ quát, gọi chung là lẽ phải Trong điều kiện tất

cả các lợi ích liên quan đều chính đáng, quy trình làm luật phải đảm bảo cho cácnhóm lợi ích thực hiện tranh luận công khai, trực tiếp và đa phương cùng vớingười chủ trì dự án pháp luật, để đi đến một giải pháp lập pháp, lập quy thể hiện

sự cân bằng giữa các lợi ích trái ngược

b Tổ chức thực hiện pháp luật giải quyết xung đột lợi ích

Sau khi đã xây dựng một hệ thống pháp luật được coi là hoàn chỉnh, làm

cơ sở quan trọng để giải quyết xung đột lợi ích, nhà nước cần phải tổ chức thựchiện hệ thống pháp luật đó trên thực tế

Để đảm bảo tính khách quan trong việc đưa pháp luật vào cuộc sống, mọihoạt động của các cơ quan hành chính nhà nước phải được tiến hành trên cơ sởHiến pháp, Luật Cơ quan hành chính nhà nước có quyền tiến hành các hoạtđộng quản lý theo sáng kiến của mình, nhưng khi hành động thì phải lệ thuộcvào Hiến pháp, Luật

Thông thường mọi người cho rằng: Nhà nước có quyền giao thì cũng có quyềnthu hồi đất Tuy nhiên, cần phải hiểu giao đất là nhiệm vụ Hiến định của Nhànước, còn được giao đất là quyền Hiến định của dân Theo pháp luật khi ngườidân đã được giao đất, họ có quyền chuyển nhượng, quyền sử dụng, cũng cónghĩa là họ có quyền không chuyển nhượng Phải có tư duy như vậy để thấy giớihạn quyền của Nhà nước trong quá trình thực hiện việc đền bù giá trị quyền sửdụng đất nông nghiệp trong các dự án đầu tư.

Nghĩa vụ của các cơ quan Hành chính Nhà nước là phục vụ lợi ích côngcộng và lợi ích chính đáng của tổ chức, cá nhân, mục tiêu lớn nhất là ổn định xãhội và phát triển bền vững Ra một quyết định hành chính thu hồi đất của ngườidân để thực hiện các dự án đầu tư mà không kèm theo các biện pháp giải quyếtxung đột lợi ích, xử lý hậu quả cần thiết và hợp lý,sẽ dẫn đến nhà chức trách sẽtrở thành người tổ chức cho một nhóm thành viên xã hội dùng vũ lực để chiếmđoạt lợi ích của một nhóm thành viên khác Điều này hoàn toàn đi ngược lại cácnguyên tắc cơ bản được thiết lập trong xã hội được gọi là có tổ chức và thượngtôn pháp luật

Mặt khác, khi hành động gây thiệt hại tới lợi ích hợp pháp của tổ chức, cánhân thì các cơ quan hành chính nhà nước phải chịu xử lý, xét xử của tòa án, bồithường thiệt hại cho tổ chức, cá nhân theo phán xét của Tòa án

2 LÝ LUẬN VỀ ĐỀN BÙ KHI THU HỒI ĐẤT NÔNG NGHIỆP CỦA NÔNG DÂN TRONG CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ

2.1 Lý thuyết hệ thống cho việc đền bù khi giải tỏa, di dời cộng đồng dân cư phục vụ cho các dự án đầu tư

Lý thuyết hệ thống cho rằng xã hội là một hệ thống với các thành phần,yếu tố có những chức năng nhất định tạo thành cấu trúc ổn định Một xã hội tồntại được là do các bộ phận cấu thành của nó hoạt động nhịp nhàng với nhau, bảo

đảm sự cân bằng chung của cả cấu trúc Bất kỳ một sự thay đổi nào giữa cácthành phần cũng ảnh hưởng đến trạng thái cân bằng của toàn bộ hệ thống

Cộng đồng dân cư ở một khu vực nhất định cũng được xem xét như làmột hệ thống xã hội với các yếu tố cấu thành như việc làm, thu nhập, giáo dục,

y tế, văn hóa, nhà ở, điều kiện tiếp cận các dịch vụ xã hội, môi trường, các điềukiện sinh hoạt khác, các mối quan hệ xã hội Theo lý thuyết hệ thống, khi cộngđồng này bị giải tỏa, di dời, để phục vụ cho các dự án đầu tư sẽ dẫn đến sự thayđổi của các yếu tố nói trên Nếu không có những chính sách đền bù thỏa đáng,hợp lý, thì chất lượng cuộc sống của họ, của cộng đồng dân cư này sẽ bị xáotrộn

2.2 Lý thuyết về đền bù

Đền bù là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao

Trong các quan hệ trao đổi lợi ích, có một nguyên tắc cần được tuân thủ:nguyên tắc sòng phẳng và công bằng Áp dụng nguyên tắc này, để loại trừ mộtlợi ích chính đáng trong khuôn khổ giải quyết xung đột lợi ích bằng Pháp luật,thì nhóm có lợi ích được bảo vệ phải “mua lại” lợi ích bị loại trừ với giá cả hợp

lý

Dưới góc độ pháp lý, quyền sử dụng đất là quyền tài sản (quyền tài sản

được coi là một loại tài sản – Bộ luật dân sự 2005) Do vậy, quyền sử dụng đấtcủa tổ chức, cá nhân được mua bán, trao đổi theo cơ chế thị trường Việc muabán, trao đổi quyền sử dụng đất là các quan hệ dân sự do các chủ thể thực hiệntheo các nguyên tắc tự nguyện, bình đẳng

Trong kinh tế thị trường, Mua bán theo nguyên tắc tự nguyện thỏa thuận,được coi là đã được đền bù thỏa đáng Tất nhiên mỗi bên đều có tính toán riêng,(lấy được bù mất), phù hợp với hoàn cảnh riêng có của mình

Ngay cả những trường hợp chuyển dịch quyền sử dụng đất giữa Nhà nướcvới dân vì những lợi ích công cộng, sử dụng cơ chế trưng mua có tính bắt buộc

thì giá trưng mua, tuy do Nhà nước quy định, không phải là giá thỏa thuận,nhưng cũng phải sát giá thị trường để bảo đảm cuộc sống bình thường củanhững người có đất bị thu hồi Bảo đảm lợi ích công cộng nhưng phải tôn trọnglợi ích riêng

3 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT NÔNG NGHIỆP

3.1 Tiếp cận theo góc độ thu nhập (địa tô):

Địa tô đã xuất hiện từ khi có quyền tư hữu về ruộng đất và là hình thứcbóc lột chủ yếu trong xã hội phong kiến Trong xã hội phong kiến, địa tô banđầu là tô lao dịch, sau đó là tô hiện vật và khi kinh tế hàng hoá phát triển thì xuấthiện tô tiền, đó là khoản tiền mà người thuê đất phải trả cho người chủ đất đểđược quyền sử dụng ruộng đất trong khoảng thời gian nhất định

Địa tô TBCN bao gồm các bộ phần khác nhau là địa tô chênh lệch (baogồm địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II) và địa tô tuyệt đối

Địa tô chênh lệch I là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất cóđiều kiện tự nhiên thuận lợi như độ màu mỡ của đất đai, vị trí của đất đai so vớinơi tiêu thụ

Địa tô chênh lệch II gắn liền với hiệu quả khác nhau của số tư bản đầu tưthêm trên cùng một diện tích ruộng đất, tức là gắn liền với việc thâm canh trongnông nghiệp

Công thức xác định giá cả đất đai (công thức 1.1.):

Giá cả = Địa tô

Tỷ suất lợi tức

Công thức này được xác định bằng cách tính tổng hiện giá của các khoảnđịa tô nhận được trong tương lai, với lãi suất chiết khấu là tỷ suất lợi tức hiệnhành

Tuy nhiên, một điểm cần lưu ý là công thức 1.1 chỉ đúng trong trường hợpđịa tô là một đại lượng bất biến theo thời gian Thực tế cách mạng khoa học -

công nghệ trong nông nghiệp từ những năm 60 của thế kỷ XX cho đến nay đãchi ra rằng, giá trị sản xuất nông nghiệp trên một đơn vị diện tích gia tăng theothời gian; mặc dù diện tích đất nông nghiệp có xu hướng giảm sút do tác độngcủa công nghiệp hoá và đô thị hoá, nhưng sản lượng lương thực toàn cầu vẫntăng và đáp ứng đủ nhu cầu tiêu dùng của xã hội loài người Do đó, chuyên đềđưa ra giả định là địa tô sẽ tăng theo thời gian với tốc độ tăng trưởng bằng vớitốc độ tăng của sản lượng nông nghiệp trong dài hạn

Nếu chiết khấu các dòng địa tô gia tăng với tốc độ g theo tỷ suất lợi tứccần thiết, ta thu được công thức xác định giá cả đất đai mới (công thức 1.2):

Giá cả = Địa tô

3.2 Tiếp cận theo góc độ chi phí

Cách tiếp cận thứ hai trong định giá đất nông nghiệp dựa trên giả định làgiá trị của đất được quyết định bởi tư bản ứng trước, nghĩa là giá đất nôngnghiệp bằng tổng các chi phí đã bỏ ra trong quá khứ, bao gồm chi phí khaihoang, san lấp, gia tăng độ phì của đất, xây dựng các công trình giao thông, thủylợi… Tuy nhiên, phương pháp này khó được áp dụng trong thực tế định giá đấtnông nghiệp, vì khó hạch toán được các chi phí mà các chủ thể (bao gồm nhànước và các chủ đất) đã bỏ ra để hình thành giá trị đất Phương pháp này chủyếu được áp dụng trong định giá các công trình xây dựng gắn liền với đất

3.3 Tiếp cận bằng phương pháp so sánh

Cách tiếp cận thứ ba trong định giá đất nông nghiệp là so sánh thửa đấtcần định giá với một thửa đất đã có giá giao dịch, có những điều kiện về vị trí,

quy mô, chất lượng đất gần giống nhau Điều kiện để áp dụng được phươngpháp này là phải có một thị trường đất đai phát triển và chi tiết các giao dịchphải được cập nhật bởi cơ quan quản lý nhà nước hoặc cơ quan quản lý thịtrường (sàn giao dịch bất động sản)

4 CƠ SỞ PHÁP LÝ CỦA QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

4.1 Quyền sử dụng đất – một loại tài sản theo quy định của pháp luật

Theo quy định của Bộ luật dân sự, quyền tài sản là một loại tài sản Quyềntài sản là quyền định giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịchdân sự Quyền sử dụng đất khi được trao đổi, chuyển dịch từ chủ thể này sangchủ thể khác trên thị trường cũng có thể định giá được Vì vậy, quyền sử dụngđất là một loại tài sản – quyền tài sản

Quyền sử dụng đất được xây dựng trong khuôn khổ chế định quyền chủthể Quyền chủ thể được hiểu là việc hạn chế quyền tự do của những người kháctheo quy định của pháp luật, vì lợi ích của chủ thể quan hệ pháp luật trong việcthực hiện các quyền được thừa nhận trong một lĩnh vực nào đó Chẳng hạn,quyền sở hữu đối với một tài sản sinh lợi là quyền của chủ sở hữu được độcquyền sử dụng tài sản, thu hoa lợi từ tài sản và định đoạt tài sản; tất cả mọingười phải tôn trọng quyền đó và mọi hành vi xâm phạm quyền đó đều có thể bịchế tài theo quy định của pháp luật

Xét theo tiêu chí giá trị tài sản của quyền, thì quyền chủ thể được phânthành hai loại: quyền không định giá được bằng tiền, gọi là quyền nhân thân, vàquyền định giá được bằng tiền, gọi là quyền tài sản Trên nguyên tắc, quyền tàisản có thể chuyển giao được trong giao lưu dân sự và do đó, là sự bảo đảm đốivới các nghĩa vụ tài sản mà người có quyền xác lập

Quyền tài sản là một cách nhìn nhận tài sản như một khái niệm pháp lý

Về mặt pháp lý, tài sản có thể được nhận biết như là một vật hoặc một quyền.Tài sản được phân loại theo những cách khác nhau tuỳ theo nó được hiểu là vậthay quyền

- Là vật, tài sản được phân loại theo tiêu chí vật lý: vật có thể nhận biếtđược bằng giác quan tiếp xúc gọi là vật hữu hình; trong trường hợp ngược lại ta

có vật vô hình

- Là quyền, tài sản cũng được phân loại theo tiêu chí vật lý, nhưng cáchthiết lập tiêu chí vật lý mang tính đặc thù Các quyền được thực hiện trực tiếptrên một vật hữu hình mà không cần sự hỗ trợ của một người nào khác gọi làquyền đối vật, mà tiêu biểu nhất là quyền sở hữu Các quyền được thực hiệnchống lại một người gọi là quyền đối nhân; Trong pháp luật Việt Nam ít đề cập

đế quyền đối vật và quyền đối nhân, nên trong thực tế có những vấn đề khônggiải quyết triệt để các vấn đề phát sinh

Trong nội dung đề tài, chúng ta chỉ bàn đến quyền sử dụng đất Quyền sửdụng đất là quyền có thể chuyển giao từ người này qua người khác được, vớicách tiếp cận quyền định giá được bằng tiền, gọi là quyền tài sản Quyền sửdụng đất có thể định giá được, nó thực sự là quyền tài sản như các quyền tài sảnkhác Trên nguyên tắc, quyền tài sản có thể chuyển giao được trong giao lưu dân

sự và do đó, là sự bảo đảm đối với các nghĩa vụ tài sản mà người có quyền xáclập

Trong giao lưu dân sự các chủ thể có quyền tài sản do pháp luật quy định

Đó là các quyền tự do thiết lập quan hệ, tự do chuyển giao có điều kiện và tự dochuyển giao không có điều kiện, các nguyên tắc trong quan hệ dân sự đó là tựnguyện, bình đẳng và cùng có lợi

Thực hiện các dự án phát triển kinh tế là yêu cầu khách quan của quá trìnhphát triển đất nước trong giai đoạn hiện nay Trong quá trình này việc nhà nướcphải thực hiện việc thu hồi đất đai là công việc cần thiết bảo đảm cho sự pháttriền chung, tuy vậy trong quá trình này, do lợi ích của các chủ thể có lúc tráingược nhau, vì vậy phát sinh xung đột lợi ích giữa các chủ thể có liên quan Giảiquyết tốt xung đột lợi ích giữa các chủ thể trong quan hệ thu hồi đất có ý nghĩa

to lớn tác động đến sự phát triển kinh tế xã hội bền vững

Khi thực hiện các chính sách về đất đai cần thiết phải làm rõ quyền sửdụng đất là quyền tài sản, các chủ thể khi tham gia quan hệ liên quan đến chuyểnnhượng quyền sử dụng đất phải tôn trọng các nguyên tắc chung nhất trong giaodịch dân sự đó là tự nguyện bình đẳng và cùng có lợi Chỉ khi nào các nguyêntắc giao dịch dân sự được thực hiện trong quá trình chuyển nhượng quyền sửdụng đất thì khi đó các xung đột lợi ích giữa các chủ thể mới được giải quyếttriệt để nhất, kinh tế xã hội phát triển bền vững, ổn định

4.2 Hệ thống hóa các văn bản pháp luật liên quan đến quyền tài sản trong lĩnh vực đất đai hiện hành

Điều 17 Hiến Pháp CHXHCN Việt Nam năm 1992 tiếp tục khẳng địnhđất đai thuộc sở hữu toàn dân; Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quyhoạch và pháp luật (Điều 18)

Luật Đất đai 2003 quy định các nguyên tắc quản lý và sử dụng đất đai:đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quyhoạch, pháp luật, sử dụng đất đai hợp lý hiệu quả và tiết kiệm, bảo vệ cải tạo bồidưỡng đất, bảo vệ môi trường để phát triển bền vững; Các quyền của người sửdụng đất: được cấp GCNQSDĐ, được hưởng thành quả lao động và kết quả đầu

tư trên đất được giao, được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế quyền

sử dụng đất, được thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất;

Luật Đất đai 2003 đã quy định cụ thể hơn về chế độ "Sở hữu đất đai"(Điều 5), "Quản lý Nhà nước về đất đai" (Điều 6), "Nhà nước thực hiện quyềnđại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nước về đấtđai" (Điều 7) Với tư cách "Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàndân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nước về đất đai", Nhà nước thực hiệnđầy đủ các quyền của chủ sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng vàquyền định đoạt

Về quyền chiếm hữu đất đai: Nhà nước các cấp chiếm hữu đất đai thuộc

phạm vi lãnh thổ của mình tuyệt đối và không điều kiện, không thời hạn Nhànước cho phép người sử dụng được quyền chiếm hữu trên những khu đất, thửa

đất cụ thể với thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng không phải là vĩnhviễn, sự chiếm hữu này chỉ là để sử dụng đất đúng mục đích được giao theo quyđịnh của pháp luật

Về quyền sử dụng đất đai: thực hiện quyền sở hữu đất đai về mặt kinh

tế, Nhà nước khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai; Tuy nhiênNhà nước không trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà giao đất cho các tổ chức,

hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất vào các mục đích, dưới các hình thức giaođất không thu tiền, giao đất có thu tiền và cho thuê đất; trong những trường hợp

cụ thể này, quyền sử dụng đất của Nhà nước được được trao cho người sử dụng(tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể Về nguyên tắc, Nhànước điều tiết các nguồn thu từ đất theo quy định của pháp luật để phục vụ chonhiệm vụ ổn định và phát triển kinh tế, xã hội, đảm bảo lợi ích quốc gia, lợi íchcủa cộng đồng, đồng thời đảm bảo cho người trực tiếp sử dụng đất được hưởnglợi ích từ đất do chính mình đầu tư mang lại

Về quyền định đoạt đất đai: Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và

tuyệt đối, gắn liền với quyền quản lý về đất đai với các quyền năng: giao đất,cho thuê đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Việc địnhđoạt số phận pháp lý của từng thửa đất cụ thể liên quan đến quyền của người sửdụng đất, thể hiện qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thếchấp , góp vốn quyền sử dụng đất;

Chuyển đổi quyền sử dụng đất: Là hành vi chuyển quyền sử dụng đất

trong các trường hợp: Nông dân đổi đất (nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối,đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản) cho nhau để tổ chức lại sản xuất, hợp thửa,chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải toả xâm canh, hoặc khắc phục sựmanh mún khi phân phối đất đai công bằng theo kiểu "có tốt, có xấu, có gần, cóxa”; Những người có đất ở trong cùng một địa phương có cùng nguyện vọngthay đổi chỗ ở Nói cách khác, việc chuyển đổi quyền sử dụng đất là không cómục đích thương mại

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Là hành vi chuyển quyền sử dụng

đất, trong trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm

nghề khác, không còn khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử dụngđất mà pháp luật cho phép Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả chongười chuyển quyền sử dụng đất một khoản tiền ứng với mọi chi phí họ phải bỏ

ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai Đặc thùcủa việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là ở chỗ: Đất đai vẫn thuộc sở hữutoàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giaođất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuếchuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất;

Do nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xãhội, việc chuyển quyền sử dụng đất không chỉ dừng trong quan hệ dân sự mà cóthể phát triển thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượngquyền sử dụng đất chiếm một tỷ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thịtrường bất động sản

Thế chấp quyền sử dụng đất: là một hình thức chuyển quyền sử dụng

đất đai (không đầy đủ), trong quan hệ tín dụng Người làm thế chấp vay nợ, lấyđất đai làm vật thế chấp để thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đấtđai dùng làm vật thế chấp không được chuyển dịch, vẫn do người thế chấpchiếm hữu sử dụng và dùng nó đảm bảo cho một giá trị nhất định; khi người thếchấp đến kỳ không thể trả nợ được, người nhận thế chấp có quyền đem đất đaiphát mại và ưu tiên thanh toán để thu hồi vốn

Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất: là hành vi, mà người có quyền

sử dụng đất có thể dùng đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất,xây dựng xí nghiệp Phương thức góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là cáchphát huy tiềm năng đất đai trong việc điều chỉnh cơ cấu kinh tế địa phương trongcác trường hợp phải chuyển hàng loạt đất nông nghiệp thành đất phi nôngnghiệp, phát triển xí nghiệp, dịch vụ, thương mại mà vẫn đảm bảo được việclàm và thu nhập cho nông dân - là một trong những lựa chọn phù hợp với conđường hiện đại hoá và công nghiệp hoá nông nghiệp và nông thôn

Theo Luật đất đai 2003 quy định chi tiết các quyền: chuyển đổi, chuyểnnhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp,

bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất (Điều 61) Điều này khẳng địnhquyền sử dụng đất định giá được bằng tiền, là một loại tài sản, là một quyền chủthể.

Quyền chủ thể được hiểu là việc hạn chế quyền tự do của những ngườikhác theo quy định của pháp luật, vì lợi ích của chủ thể quan hệ pháp luật trongviệc thực hiện các quyền được thừa nhận trong một lĩnh vực nào đó tất cả mọingười phải tôn trọng quyền đó và mọi hành vi xâm phạm quyền đó đều có thể bịchế tài theo quy định của pháp luật

Các quy định của pháp luật về thu hồi đất đai:

Thi hành Luật đất đai năm 2003 về việc thu hồi đất: Luật đất đai 2003 quyđịnh đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu, nhưng nhànước không trực tiếp sử dụng mà giao cho người sử dụng đất là các cá nhânhoặc tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sửdụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất Trong quá trình sử dụng đất, nhànước có các quyền của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật, được cụ thể hóabằng Luật đất đai và các văn bản pháp luật hướng dẫn thực hiện luật đất đai:Nghị định 84/2007/NĐ-CP Ngày 25/5/2007 và việc thu hồi đất trong Luật Đấtđai

5 CHÍNH SÁCH ĐỀN BÙ KHI THU HỒI ĐẤT CỦA MỘT SỐ NƯỚC TRONG KHU VỰC

Trong quá trình phát triển, một số nước trong khu vực tiến hành thu hồi đất đểphục vụ cho sự phát triển khi thu hồi đất các nước thực hiện bồi thường, tổ chức táiđịnh cư Phân tích, học tập cách thực hiện của họ làm bài học cho chúng ta trong quátrình thực hiện chính sách thu hồi đất là bài học quý

Ở Trung Quốc, có thể nói, mục tiêu bao trùm lên chính sách bồi thường, hỗ

trợ, tái định cư là hạn chế đến mức tối đa việc thu hồi đất, giải tỏa mặt bằng, cũngnhư số lượng người bị ảnh hưởng bởi việc thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư Nếunhư việc thu hồi đất là không thể tránh khỏi thì có sự chuẩn bị cẩn thận phương án

đền bù, trên cơ sở tính toán đầy đủ lợi ích của nhà nước, tập thể và cá nhân, đảm bảocho những người bị thu hồi đất có thể khôi phục lại hoặc cải thiện mức sống so vớitrước khi bị thu hồi đất.

Theo quy định của pháp luật Trung Quốc, khi Nhà nước thu hồi đất thì ngườinào sử dụng đất sau đó sẽ có trách nhiệm bồi thường Người bị thu hồi đất đượcthanh toán ba loại tiền: tiền bồi thường đất đai, tiền trợ cấp về tái định cư, tiền trợ cấpbồi thường hoa màu trên đất Cách tính tiền bồi thường đất đai và tiền trợ cấp tái định

cư căn cứ theo tổng giá trị tổng sản lượng của đất đai những năm trước đây rồi nhânvới hệ số Tiền bồi thường cho hoa màu, cho các loại tài sản trên đất được tính theogiá cả hiện tại

Mức bồi thường cho giải tỏa mặt bằng được thực hiện theo nguyên tắc đảmbảo cho người dân có cuộc sống bằng hoặc cao hơn nơi ở cũ Việc quản lý giải phóngmặt bằng được giao cho các cục quản lý tài nguyên đất đai ở địa phương đảm nhiệm

Tổ chức, cá nhân được quyền sử dụng thửa đất nào sẽ trả tiền thuê một đơn vị xâydựng giải tỏa mặt bằng

Để giải quyết nhà ở cho người dân khi giải phóng mặt bằng, phương thức chủyếu của Trung Quốc là trả tiền và hỗ trợ bằng cách tính ba khoản sau:

Một là, giá cả xây dựng lại, chênh lệch giữa giá xây dựng lại nhà mới và nhàcũ;

Hai là, giá đất tiêu chuẩn;

Ba là, trợ cấp về giá cả Ba khoản này cộng lại là tiền bồi thường về nhà ở.Việc bồi thường nhà ở cho dân ở thành phố khác với việc bồi thường cho dân

ở nông thôn, bởi có sự khác nhau về hình thức sở hữu đất đai ở thành thị và nôngthôn Đối với nhà ở của người dân thành phố, nhà nước bồi thường bằng tiền làchính, với mức giá do thị trường bất động sản quyết định qua các tổ chức trung gian

để đánh giá, xác định giá Với người dân nông thôn, nhà nước thực hiện theo những

cách thức rất linh hoạt, theo đó, mỗi đối tượng khác nhau sẽ có cách bồi thường khácnhau: tiền bồi thường về sử dụng đất đai; tiền bồi thường về hoa màu; bồi thường tàisản tập thể.

Theo đánh giá của một số chuyên gia tái định cư, sở dĩ Trung Quốc có nhữngthành công nhất định trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là do: Thứ nhất,

đã xây dựng các chính sách và thủ tục rất chi tiết, ràng buộc đối với các hoạt động táiđịnh cư, đảm bảo mục tiêu tạo cơ hội phát triển cho người dân tái định cư, tạo cácnguồn lực sản xuất cho những người tái định cư

Thứ hai, năng lực thể chế của các chính quyền địa phương khá mạnh Chínhquyền cấp tỉnh chịu trách nhiệm hoàn toàn trong việc thực hiện chương trình bồithường hỗ trợ tái định cư

Thứ ba, quyền sở hữu đất tập thể làm cho việc thực hiện bồi thường hỗ trợ táiđịnh cư có nhiều thuận lợi, đặc biệt là ở nông thôn Tiền đền bù cho đất đai bị mấtkhông trả cho từng hộ gia đình mà được cộng đồng sử dụng để tìm kiếm, phát triểnđất mới hoặc mua của các cộng đồng sở tại hay dùng để phát triển kết cấu hạ tầng.Chính quyền thôn, xã chịu trách nhiệm phân chia cho các hộ bị ảnh hưởng

Bên cạnh những thành công như vậy, chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định

cư của Trung Quốc cũng bộc lộ những tồn tại nhất định mà chủ yếu là vấn đề việclàm; tốc độ tái định cư chậm, thiếu đồng bộ, thực hiện giải phóng mặt bằng trước khixây xong nhà tái định cư…

Ở Thái Lan, cũng giống như ở nhiều nước khác trong khu vực châu Á, quá

trình đô thị hoá diễn ra nhanh chóng, mọi giao dịch về đất đai đều do cơ chế thịtrường điều tiết Tuy nhiên, với những dự án do Chính phủ quản lý, việc đền bù đượctiến hành theo trình tự: tổ chức nghe ý kiến người dân; định giá đền bù

Giá đền bù phụ thuộc vào từng khu vực, từng dự án Nếu một dự án mang tínhchiến lược quốc gia thì nhà nước đền bù với giá rất cao so với giá thị trường Nhìn

chung, khi tiến hành lấy đất của dân, nhà nước hoặc cá nhân đầu tư đều đền bù vớimức cao hơn giá thị trường.

Ở Hàn Quốc, vào những năm 70 của thế kỷ trước, trước tình trạng di dân ồ ạt

từ các vùng nông thôn vào đô thị, thủ đô Xơ-un đã phải đối mặt với tình trạng thiếuđất định cư trầm trọng trong thành phố Để giải quyết nhà ở cho dân nhập cư, chínhquyền thành phố phải tiến hành thu hồi đất của nông dân vùng phụ cận Việc đền bùđược thực hiện thông qua các công cụ chính sách như hỗ trợ tài chính, cho quyềnmua căn hộ do thành phố quản lý và chính sách tái định cư

Các hộ bị thu hồi đất có quyền mua hoặc nhận căn hộ do thành phố quản lý,được xây tại khu đất được thu hồi có bán kính cách Xơ-un khoảng 5 km Vào nhữngnăm 70 của thế kỷ trước, khi thị trường bất động sản bùng nổ, hầu hết các hộ cóquyền mua căn hộ có thể bán lại quyền mua căn hộ của mình với giá cao hơn nhiềulần so với giá gốc

6 TÁI ĐỊNH CƯ:

Khi thu hồi đất để thực hiện việc tổ chức lại không gian, Nhà nước phải thựchiện di dời dân cư, việc di dời dân cư cần phải thực hiện đầy đủ công việc của táiđịnh cư

Theo chính sách tái định cư hiện hành của nhà nước Tái định cư phải bảo đảmcho người dân đến nơi ở mới phải tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ Yêu cầu thiết thực nhất

là người dân tái định cư phải có cuộc sống ổn định Nội dung của việc tái định cưphải thực hiện: Xây dụng cơ sở như: Nhà ở cùng các điều kiện sống, sinh hoạt, việclàm , thu nhập và những thay đổi khác

Xét về lợi ích, khi thu hồi đất để thực hiện quá trình phát triển, Nhà nước ( hay

xã hội) phải đổi cái giá trị nhỏ hơn để được giá trị lớn hơn, phần lớn hơn người dânchấp nhận di dời phải được nhận một phần trong đó

Xét về xã hội, khi thực hiện di dời, tái định cư cần hết sức hạn chế gây sự xáotrộn, khó khăn cho cư dân khi phải đột ngột thay đổi nơi ở, thay đổi các thói quensinh hoạt, và khó khăn nhất là việc làm, thu nhập ổn định Thực tế ở nhiều khu táiđịnh cư, nhà đầu tư chỉ đơn thuần xây cho người dân căn hộ, giao cho họ sử dụng làxong Cách làm này không tạo ra sự ổn định bền vững và thực chất là thành côngcủa các dự án còn hậu quả nặng nề từ các dự án chuyền cho người dân và Nhà nước,điều này xét về xã hội là thất bại

CHƯƠNG II:

THỰC TRẠNG GIẢI QUYẾT XUNG ĐỘT LỢI ÍCHGIỮA CÁC CHỦ THỂ KHI THỰC HIỆN ĐỀN BÙGIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CÁC DỰ ÁN

Quá trình chuyển giao quyền sử dụng đất diễn ra một cách khách quan donhu cầu phát triển của xã hội, quá trình này được các bậc tiền nhân diễn giải;

“Nhất điền thiên vạn chủ”

Thông qua các dự án kinh tế, các dự án phát triển kinh tế xã hội, Nhànước thực hiện quá trình chuyển đổi cơ cấu kinh tế theo mục tiêu CNH, HĐH.Trong quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế, cần:

- Tôn trọng tính khách quan của cơ cấu và chuyển dịch cơ cấu kinh tế.Nhà nước định hướng và thực hiện những nội dung tổ chức, quản lý vĩ mô trongquá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế

- Nhà nước can thiệp vào quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế, trongtrường hợp chủ đầu tư và người nông dân không tự thỏa thuận được giá trịquyền sự dụng đất đất

Quá trình này thường xảy ra xung đột lợi ích giữa các chủ thể tham giavào quá trình chuyển giao quyền sử dụng đất Với vai trò của nhà nước phải giảiquyết các xung đột phát sinh theo pháp luật, có như vậy kinh tế xã hội mới có