Đánh giá hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh thành phố Cao Bằng giai đoạn 2010–2016 (Luận văn thạc sĩ)

Đánh giá hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh thành phố Cao Bằng giai đoạn 2010–2016 (Luận văn thạc sĩ)Đánh giá hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh thành phố Cao Bằng giai đoạn 2010–2016 (Luận văn thạc sĩ)Đánh giá hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh thành phố Cao Bằng giai đoạn 2010–2016 (Luận văn thạc sĩ)Đánh giá hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh thành phố Cao Bằng giai đoạn 2010–2016 (Luận văn thạc sĩ)Đánh giá hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh thành phố Cao Bằng giai đoạn 2010–2016 (Luận văn thạc sĩ)Đánh giá hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh thành phố Cao Bằng giai đoạn 2010–2016 (Luận văn thạc sĩ)Đánh giá hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh thành phố Cao Bằng giai đoạn 2010–2016 (Luận văn thạc sĩ)Đánh giá hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh thành phố Cao Bằng giai đoạn 2010–2016 (Luận văn thạc sĩ)

-

TRẦN TRIỀU DƯƠNG

ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI CHI NHÁNH THÀNH PHỐ

CAO BẰNG GIAI ĐOẠN 2010 -2016

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2017

LỜI CAM ĐOAN

- Tôi xin can đoan mọi số liệu và kết quả sử dụng để nghiên cứu viết luận văn là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ học vị nào

- Tôi xin cam đoan mọi trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc rõ ràng và mọi sự giúp đỡ trong quá trình làm luận văn đều đã được cảm ơn

Tác giả luận văn

Trần Triều Dương

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt quá trình thực hiện luận văn tôi đã nhận được sự quan tâm, giúp

đỡ của các cá nhân, tập thể, các cơ quan, đơn vị có liên quan tạo điều kiện thuận lợi

để tôi có thể hoàn thành luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn PGS.TS Lương Văn Hinh trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình làm luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy, cô giáo khoa Quản lý Tài nguyên, phòng Đào tạo, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện tốt luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn ban lãnh đạo sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Cao Bằng; Văn phòng Đăng ký thành phố Cao Bằng

Tôi xin gửi lời cảm ơn tới gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã giúp

đỡ tôi trong quá trình thực hiện luận văn

Tôi xin trân trọng cảm ơn !

Tác giả luận văn

Trần Triều Dương

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài 3

2.1 Mục tiêu tổng quát 3

2.2 Mục tiêu cụ thể 3

3 Ý nghĩa của đề tài 3

CHƯƠNG 1TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

1.1 Đất đai và đăng ký đất đai 4

1.1.1 Đất đai 4

1.1.2 Đăng ký đất đai 4

1.2 Đăng ký đất đai, bất động sản 9

1.2.1 Khái niệm về đăng ký đất đai 9

1.2.2 Đăng ký pháp lý đất đai, bất động sản 11

1.3 Hệ thống Đăng ký đất đai và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ở Việt Nam 12

1.3.1 Cơ sở pháp lý về tổ chức hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 12

1.3.2 Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai Việt Nam 16

1.3.3 Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của Văn phòng đăng ký đất đai 19

1.3.4 Mối quan hệ giữa Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan đăng ký đất đai và chính quyền địa phương 20

1.4 MÔ HÌNH ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, BẤT ĐỘNG SẢN Ở MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI 22

1.4.1 Mô hình đăng ký đất đai ở Trung Quốc 22

1.4.2 Mô hình đăng ký đất đai và bất động sản của Australia 24

1.4.3 Mô hình đăng ký đất đai và bất động sản của Anh 25

1.4.4 Mô hình đăng ký đất đai và bất động sản của Hoa Kỳ 26

1.4.5 Một số kinh nghiệm áp dụng vào Việt Nam 27

1.5 Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai ở Việt Nam và ở tỉnh Cao Bằng 28

1.5.1 Thực trạng Văn phòng Đăng ký đất đai ở Việt Nam 28

1.5.2 Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Cao Bằng 33

CHƯƠNG 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 37

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 37

2.2.1.Đối tượng nghiên cứu 37

2.1.2 Phạm vi và thời gian nghiên cứu 37

2.2 Nội dung nghiên cứu 37

2.3 Phương pháp nghiên cứu 38

2.3.1 Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp 38

2.3.2 Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp 38

2.3.3 Phương pháp phân tích, so sánh và xử lý tổng hợp số liệu 39

2.3.4 Phương pháp minh họa bằng sơ đồ, biểu đồ 39

2.3.5 Phương pháp chuyên gia Error! Bookmark not defined CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 40

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, tình hình quản lý và sử dụng đất của Thành Phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng 40

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 40

3.1.2 Điều kiện kinh tế xã hội của Thành phố Cao Bằng 45

3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tư nhiên, kinh tế, xã hội 48

3.2 Tình hình quản lý đất đai của Thành Phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng 49

3.2.1 Tình hình quản lý đất đai 49

3.2.2 Tình hình sử dụng đất của thành phố Cao Bằng 56

3.3 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Cao Bằng 57

3.3.1 Tổ chức bộ máy của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 57

3.3.2 Cơ chế hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng thành phố Cao Bằng 58

3.4 Đánh giá hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố 61

3.4.1 Kết quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 61

3.4.2 Đánh giá chung về hoạt động của Văn phòng đăng ký QSD đất của

thành phố Cao Bằng 70

3.4.3 Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 80

3.4.4 Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai 82

KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 86

1 Kết luận 86

2 Đề nghị 87

TÀI LIỆU THAM KHẢO 88 PHỤ LỤC

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1 Cơ cấu tổng sản phẩm theo giá thực tế phân theo 3 khu vực kinh tế thành

phố Cao Bằng tỉnh Cao Bằng 45

Bảng 3.2: Hiện trạng sử dụng đất TP Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng năm 2015 56

Bảng 3.3 Thời gian giải quyết các thủ tục hành chính liên quan đến đất đai thuộc thẩm quyền của VPĐKQSDĐ thành phố Cao Bằng 59

Bảng 3.4 Danh mục thủ tục hành chính và thời gian giải quyết thuộc thẩm quyền của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trong lĩnh vực cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy trình một cửa liên thông 60

Bảng 3.5 Tiến độ cấp GCN của thành phố Cao Bằng năm 2010 - 2016 62

Bảng 3.6 Tình hình thực hiện công tác chuyển quyền sử dụng đất, xác nhận đăng ký thế chấp và xóa thế chấp 64

Bảng 3.7 Hiện trạng hệ thống bản đồ địa chính thành phố Cao Bằng 65

Bảng 3.8 Tình hình lập hồ sơ địa chính của thành phố Cao Bằng 66

Bảng 3.9 Kết quả thực hiện cung cấp thông tin địa chính cho Chi cục thuế thành phố để thực hiện nghĩa vụ tài chính từ năm 2010- 2016 67

Bảng 3.10: Biến động sử dụng các loại đất từ năm 2010 đến năm 2016 70

Bảng 3.11 Đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ của VPĐKĐĐ 75

Bảng 3.12 Đánh giá Thái độ tiếp nhận hồ sơ 77

Bảng 3.13 Đánh giá mức độ hướng dẫn làm hồ sơ các thủ tục hành chính 78

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 2.1 Sơ đồ vị trí của Văn phòng Đăng ký đất đai (một cấp) trong 21

hệ thống quản lý đất đai ở Việt Nam 21 Hình 2.2 Sơ đồ vị trí của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất (hai cấp) trong hệ thống quản lý đất đai ở Việt Nam 21 Hình 2.3 Mô hình tổ chức Văn phòng đăng ký Đất đai tỉnh Cao Bằng 33 Hình 3.1 Cơ cấu các ngành kinh tế trên địa bàn thành phố Cao Bằng năm 2016 46

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là sản vật mà tự nhiên đã ưu ái tặng cho con người Sự tồn tại và phát triển của loài người luôn gắn liền với đất đai Theo tính toán của các chuyên gia kinh tế, một phần hai của cải của các nước phát triển là đất đai và bất động sản gắn liền với đất, và tại các nước đang phát triển con số này chiếm tới ¾ Ít nhất 20% tổng sản phẩm quốc nội (GDP) của hầu hết các quốc gia

có được từ đất đai, bất động sản và các công trình trên đất Điều đó cho thấy đất đai không chỉ là nguồn tài nguyên thiên nhiên, nếu biết quản lý và khai thác tốt, mỗi quốc gia sẽ khơi thông cho mình một nguồn nội lực dồi dào sẵn có phục vụ cho mục tiêu phát triển kinh tế và ổn định xã hội

Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế được trong các ngành kinh tế quốc dân Đất đai còn là môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, các cơ

sở sản xuất, an ninh quốc phòng Như vậy, đất đai gắn liền với quá trình tồn tại và phát triển của con người và là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá

Sự gia tăng dân số cùng với sự phát triển kinh tế xã hội đã tạo áp lực rất lớn lên đất đai, khiến đất ngày càng trở nên có giá trị Đất đai cũng trở thành một hàng hóa đặc biệt được trao đổi chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp trên thị trường bất động sản Sử dụng và quản lý đất đai luôn là hai vấn đề song hành nhưng vô cùng phức tạp Yêu cầu cấp thiết là phải có sự quản lý chặt chẽ, đồng bộ, thống nhất ở tất

cả các ngành để sử dụng đất một cách hiệu quả và tiết kiệm Nhiệm vụ này thực sự quan trọng trong công tác quản lý về đất đai

Đăng ký đất đai là một công cụ của Nhà nước để bảo vệ lợi ích của Nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích của công dân Việc đăng ký đất đai được thực hiện đối với toàn bộ đất đai trên cả nước và là yêu cầu bắt buộc mọi đối tượng sử dụng đất phải thực hiện mọi trường hợp: đang sử dụng đất chưa đăng ký, mới được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng, được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng, chuyển quyền sử dụng đất hoặc thay đổi những nội dung về quyền sử dụng đất Đăng

ký đất đai là quá trình thực hiện công việc nhằm hồ sơ địa chính đầy đủ cho toàn bộ đất

đai trong phạm vi địa giới hành chính cấp xã và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở để Nhà nước quản chặt, nắm chắc toàn bộ quỹ đất

Do sự phát triển của thị trường bất động sản và khung pháp lý chưa đảm bảo nên hệ thống đăng ký đất đai Việt Nam chịu nhiều áp lực Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở một số nơi chưa thực hiện xong Hồ sơ đất đai được quản lý theo hệ thống nhưng còn có sự sai lệch và chưa được cập nhật đầy đủ Hệ thống đăng ký đất đai trên nguyên tắc đảm bảo tính pháp lý, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính

Theo Luật Đất đai 2003, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Thành phố trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Cao Bằng Khi Luật Đất đai

2013 ra đời thì có tên gọi mới là Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Cao Bằng thuộc Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Cao Bằng trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường Mặc dù hiện nay có những chuyển biến tích cực về khuôn khổ pháp lý và biện pháp tổ chức nhưng vẫn cần nỗ lực nhiều hơn để phát triển hệ thống đăng ký đất đai ở địa phương

Thành phố Cao Bằng nằm ở trung tâm của tỉnh Cao Bằng, bao gồm 3 xã và 8 phường Thành phố đã thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho một số xã, phường trong Thành phố, tuy nhiên nhu cầu cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất của người dân vẫn không ngừng tăng lên theo thị trường bất động sản và nhu cầu chia tách đất trong hộ gia đình đã dẫn đến nhiều biến động về sử dụng đất Vì vậy việc thực hiện giao dịch về đất đai trên địa bàn huyện tại Văn phòng đăng ký đất đai rất nhiều, dẫn đến quá tải trong công việc, dồn hồ sơ, không thực hiện đảm bảo thời gian trình tự thủ tục hồ sơ đất đai theo quy định

Với mục đích tìm hiểu thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền

sử dụng đất cấp huyện (Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai), đồng thời được sự phân công của Khoa Quản lý Tài nguyên - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn tận tình của PGS.TS Lương Văn Hinh chúng tôi tiến

hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá hoạt động của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng giai đoạn 2010 -2016”

2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài

2.1 Mục tiêu tổng quát

- Đánh giá về hoạt động của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Thành Phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng từ đó đưa ra giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai trong giai đoạn tới

2.2 Mục tiêu cụ thể

- Đánh giá hoạt động của Chi nhánh văn phòng ĐKQSD đất;

- Đánh giá những thuận lợi, khó khăn và đề xuất các giải pháp để nâng cao

hoạt động của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Thành Phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng

3 Ý nghĩa của đề tài

- Ý nghĩa khoa học: Góp phần hoàn thiện cơ sở lý luận về công tác đăng ký đất đai cũng như hoạt động của mô hình VPĐKĐĐ một cấp

- Ý nghĩa thực tiễn: Góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động của văn phòng đăng ký chi nhánh Thành phố Cao Bằng nói riêng và VPĐKĐĐ tỉnh Cao Bằng nói chung

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Đất đai và đăng ký đất đai

1.1.1 Đất đai

Đất đai là tài nguyên không thể tái tạo, là tài sản vô cùng quý giá của mỗi quốc gia với vai trò, ý nghĩa đặc trưng: đất đai là nơi ở, nơi xây dựng cơ sở hạ tầng của con người và là tư liệu sản xuất đặc biệt Theo đó đất đai được định nghĩa: “Đất

là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các đặc tính sinh quyển ngay trên hay dưới bề mặt đó gồm có: Yếu tố khí hậu gần bề mặt trái đất; các dạng

thổ nhưỡng và địa hình, thủy văn bề mặt (gồm: hồ, sông, suối và đầm lầy nước

cạn); lớp trầm tích và kho dự trữ nước ngầm sát bề mặt trái đất; tập đoàn thực vật và

động vật; trạng thái định cư của con người và những thành quả vật chất do các hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại tạo ra” (Liên Hiệp Quốc, 1994)

1.1.2 Đăng ký đất đai

1.1.2.1 Khái niệm đăng ký đất đai

Đăng ký đất đai (đăng ký quyền sử dụng đất) là thủ tục hành chính do cơ quan Nhà nước thực hiện với các đối tượng là các tổ chức (bao gồm các tổ chức kinh tế trong và ngoài nước; các tổ chức chính trị, xã hội, các tổ chức ngoại giao, tổ chức phi chính phủ) hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất

Theo Điều 3 của Luật Đất đai 2013: “Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính”

Như vậy đăng ký đất đai là thủ tục hành chính do cơ quan Nhà nước thực hiện đối với các đối tượng là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất, sở hữu tài sản trên đất (gọi chung là người sử dụng); là việc ghi nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản trên đất đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản trên đất cho những chủ sử dụng đất hợp pháp qua đó xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với người sử dụng đồng thời nhằm chính thức xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, sở

hữu tài sản trên đất; làm cơ sở để Nhà nước nắm chắc quản lý chặt toàn bộ đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng (Đỗ Thị Đức Hạnh, 2012)

1.1.2.2 Đối tượng đăng ký quyền sử dụng đất

Căn cứ theo điều 9 của Luật Đất đai 2003 thì đối tượng đăng ký quyền sử dụng đất (người sử dụng đất) gồm có 7 đối tượng:

- Các tổ chức trong nước bao gồm cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế – xã hội, tổ chức sự nghiệp công, đơn vị vũ trang nhân dân và các tổ chức khác theo quy định của Chính phủ (sau đây gọi chung là tổ chức) được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất; tổ chức kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng đất;

- Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân) được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất;

- Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc và các điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ được Nhà nước giao đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất;

- Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, thánh thất, thánh đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và các cơ sở khác của tôn giáo được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hoặc giao đất;

- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất;

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư, hoạt động văn hóa, hoạt động khoa học thường xuyên hoặc về sống ổn định tại Việt nam được Nhà nước Việt Nam giao đất, cho thuê đất, được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở;

- Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tưu vào Việt Nam theo pháp luật về đâì tư được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2003)

Các đối tượng đăng ký quyền sử dụng đất cũng được quy định rõ tại Điều 5 của Luật Đất đai 2013 (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013)

1.1.2.3 Các trường hợp đăng ký đất đai

Khoản 2 Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định: “Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau”

a Đăng ký đất đai lần đầu

Đăng ký đất đai (ĐKĐĐ) lần đầu là việc đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản trên đất đối với thửa đất được thực hiện lần đầu tiên Đây là công việc mà thời điểm kết thúc được xác định bằng việc cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất (SDĐ), người sở hữu tài sản trên đất Các trường hợp ĐKĐĐ lần đầu được quy định rõ ràng tại Khoản 2 Điều 38 Nghị định 181/2004/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003 gồm 2 trường hợp:

- Được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng;

- Người đang sử dụng đất mà thửa đất đó chưa được cấp giấy chứng (Chính phủ nước CHXHCNVN, 2004)

Các trường hợp ĐKĐĐ lần đầu cũng được quy định tại Khoản 3 Điều 95 Luật Đất đai 2013 nhưng bổ sung them 2 trường hợp nữa là:

- Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;

- Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013)

b Đăng ký biến động đất đai (đăng ký biến động quyền sử dụng đất)

Đăng ký biến động về đất đai được thực hiện đối với người sử dụng thửa đất đã được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất hoặc người sử dụng đất có giấy tờ hợp lệ theo quy định của pháp luật mà có thay đổi

về việc sử dụng đất Các trường hợp đăng ký biến động đất đai cũng được quy

định tại Khoản 3 Điều 38 Nghị định 181/2004/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003 như sau:

- Người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất;

- Người sử dụng đất được phép đổi tên;

- Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích thửa đất;

- Chuyển mục đích sử dụng đất;

- Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;

- Chuyển đổi từ hình thức Nhà nước cho thuê đất sang hình thức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất;

- Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất;

- Nhà nước thu hồi đất (Chính phủ nước CHXHCNVN, 2004)

Khi Luật Đất đai 2013 ra đời và có hiệu lực thì các trường hợp đăng ký biến động có sự thay đổi, được quy định tại Khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013 cụ thể hơn

và bổ sung trường hợp sau:

- Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;

- Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định

- Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng;

- Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;

- Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan

nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử đất phù hợp với pháp luật;

- Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013)

1.1.2.4 Người chịu trách nhiệm đăng ký đất đai

Người chịu trách nhiệm thực hiện việc ĐKĐĐ là cá nhân mà pháp luật quy định phải chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc SDĐ của người sử dụng

Theo quy định tại Điều 2 và Điều 39 Nghị định 181/2004/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003 người chịu trách nhiệm thực hiện việc đăng ký gồm có:

- Người đứng đầu của tổ chức, tổ chức nước ngoài là người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất của tổ chức mình

- Chủ tịch ủy ban nhân dân (UBND) xã, phường, thị trấn chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất nông nghiệp vào mục đích công ích; đất phi nông nghiệp đã giao cho UBND xã, phường, thị trấn để sử dụng vào mục đích xây dựng trụ

sở UBND và các công trình công cộng phục vụ hoạt động văn hóa, giáo dục, y tế, thể dục, thể thao, vui chơi, giải trí, chợ, nghĩa trang, nghĩa địa và các công trình công cộng khác của địa phương

- Người đại diện cho cộng đồng dân cư là người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất đã giao cho cộng đồng dân cư

- Người đứng đầu cơ sở tôn giáo là người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất đã giao cho cơ sở tôn giáo

- Chủ hộ gia đình là người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất của hộ gia đình

- Cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất của mình

- Người đại diện cho những người sử dụng đất mà có quyền sử dụng chung thửa đất là người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất đó

- Đối với đơn vị thuộc lực lượng vũ trang nhân dân sử dụng đất thì người chịu trách nhiệm đăng ký quyền sử dụng đất là Thủ trưởng đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân được xác định là người sử dụng đất

- Người chịu trách nhiệm đăng ký quyền sử dụng đất được ủy quyền cho người khác đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về dân sự (Chính phủ nước CHXHCNVN, 2004)

- Người chịu trách nhiệm đăng ký đất đai cũng được quy định rõ ràng tại Điều 7 Luật Đất đai 2013 (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013)

1.2 Đăng ký đất đai, bất động sản

1.2.1 Chức năng, vai trò và nhiệm vụ của hoạt động đăng ký đất đai

1.2.1.1 Đăng ký Nhà nước về đất đai

- Các quyền về đất đai được bảo đảm bởi Nhà nước, liên quan đến tính tin cậy,

sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính Khái niệm này chỉ rõ:

- Đăng ký đất đai thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới có quyền tổ chức đăng ký đất đai;

- Dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính) là cơ sở đảm bảo tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của việc đăng ký đất đai;

- Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây dựng

dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính)

1.2.1.2 Vai trò, lợi ích của đăng ký Nhà nước về đất đai

- Đăng ký đất đai là một công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích công dân

- Lợi ích đối với nhà nước và xã hội:

+ Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế chuyển nhượng;

- + Giám sát giao dịch đất đai, hỗ trợ hoạt động của thị trường bất động sản; + Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất;

+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân việc triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật;

+ Đảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội;

- Lợi ích đối với công dân:

+ Tăng cường sự an toàn về quyền sở hữu hoặc sử dụng bất động sản;

+ Khuyến khích đầu tư cá nhân;

+ Mở rộng khả năng vay vốn xã hội [25] (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005)1.2.2 Cơ sở đăng ký đất đai, bất động sản

1.2.1.3 Hồ sơ đất đai, bất động sản

- Hồ sơ đất đai và bất động sản (ở Việt Nam gọi là hồ sơ địa chính) là tài liệu chứa đựng thông tin liên quan tới thuộc tính, của thửa đất Hồ sơ đất đai, bất động sản được lập để phục vụ cho lợi ích của nhà nước và phục vụ quyền lợi của công dân Cụ thể như sau:

- Đối với Nhà nước: để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo cho việc quản lý, giám sát, sử dụng và phát triến đất đai một cách hợp lý và hiệu quả

- Đối với công dân, việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sở hữu, người sử dụng

có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh chóng, an toàn và với một chi phí thấp

1.2.1.4 Nguyên tắc Đăng ký đất đai, bất động sản

Đăng ký đất đai, bất động sản dựa trên những nguyên tắc sau:

- Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ;

- Nguyên tắc đồng thuận;

- Nguyên tắc công khai;

- Nguyên tắc chuyên biệt hoá

Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ đăng ký đất đai, bất động sản được công khai, thông tin chính xác và tính pháp lý của thông tin được pháp luật bảo vệ Đối tượng đăng ký được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về pháp lý (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005) [25]

1.2.2.3 Đơn vị đăng ký - thửa đất

- Thửa đất được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc không liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký vào hệ thống hồ sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký có một số hiệu nhận biết duy nhất

Việc định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề quan trọng cốt lõi trong từng hệ thống đăng ký

- Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đăng ký - thửa đất không được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là không có quy định, các thông tin đăng ký được ghi vào sổ một cách độc lập theo từng vụ giao dịch Trong

hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa đất chủ yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc không

- Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao có đòi hỏi cao hơn về nội dung

mô tả thửa đất, không chỉ bằng lời mà còn đòi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ với hệ thống mã số nhận dạng thửa đất không trùng lặp

- Với hệ thống địa chính đa mục tiêu ở Châu Âu, việc đăng ký quyền và đăng ký để thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất, quy mô thửa đất có thể từ hàng chục m2 cho đến hàng ngàn ha được xác định trên bản đồ địa chính, hệ thống bản đồ địa chính được lập theo một hệ toạ độ thống nhất trong phạm vi toàn quốc (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005) [25]

1.2.2 Đăng ký pháp lý đất đai, bất động sản

1.2.2.1 Đăng ký Văn tự giao dịch

- Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức đăng ký với mục đích phục vụ các giao dịch, chủ yếu là mua bán bất động sản Hệ thồng đăng ký Văn tự giao dịch là một hệ thống đăng ký mà đối tượng đăng ký là bản thân các Văn tự giao dịch Khi đăng ký, các Văn tự giao dịch có thể được sao chép nguyên văn hoặc trích sao những nội dung quan trọng vào sổ đăng ký

- Do tính chất và giá trị pháp lý của Văn tự giao dịch, dù được đăng ký hay không đăng ký Văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng định quyền hợp pháp đối với bất động sản Để đảm bảo an toàn cho quyền của mình, bên mua phải tiến hành điều tra ngược thời gian để tìm tới nguồn gốc của quyền đối với đất

mà mình mua

- Hình thức đăng ký Văn tự giao dịch thường được đưa vào sử dụng ở các nước theo xu huớng Luật La Mã và Luật Đức như Pháp, Ý, Hà Lan, Đức, Bỉ, Tây Ban Nha và các nước khác trên thế giới mà trong quá khứ chịu ảnh hưởng của các

quốc gia trên như các nước Nam Mỹ, một phần Bắc Mỹ, một số nước Châu Phi và Châu Á Hệ thống đăng ký đất đai hiện nay của Hà Lan là một hệ thống đăng ký Văn tự giao dịch điển hình đã được cải tiến và tự động hoá để nâng cao độ an toàn pháp lý và hiệu quả hoạt động

và bảo hiểm [25] (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005)

1.3 Hệ thống Đăng ký đất đai và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ở Việt Nam

1.3.1 Cơ sở pháp lý về tổ chức hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

1.3.1.1 Chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước về cải cách hành chính

- Đại hội đại biểu toàn quốc Đảng cộng sản Việt Nam lần thứ IX (01/2001), đã xác định mục tiêu xây dựng nền hành chính nhà nước dân chủ, trong sạch, vững mạnh, từng bước hiện đại hoá, chủ trương tiếp tục đẩy mạnh thực hiện cải cách hành chính trong đó có giải pháp tách cơ quan hành chính công quyền với tổ chức sự nghiệp

- Quyết định số 181/2003/QĐ-TTg ngày 04/9/2003 của Thủ tướng Chính phủ ban hành quy chế thực hiện cơ chế “một cửa” tại các cơ quan hành chính nhà nước ở địa phương

- Luật Đất đai năm 2003;

- Luật Đất đai năm 2013;

- Nghị quyết số 38/2004/NQ-CP ngày 04/5/1994 của Chính phủ về cải cách một bước thủ tục hành chính trong giải quyết công việc của công dân và

tổ chức

- Nghị định số 43/2006/NĐ-CP ngày 25/4/2006 của Chính phủ về quy định quyền tự chủ, tự chịu trách nhiệm về thực hiện nhiệm vụ, tổ chức bộ máy, biên chế

và tài chính đối với đơn vị sự nghiệp công lập

- Nghị quyết 30C ngày 08/11/2011 của Chính phủ về chương trình tổng thể cải cách hành chính Nhà nước giai đoạn 2011-2020

- Chỉ thị 07/CT-TTg của Thủ tướng Chính Phủ ngày 22/05/2013 về việc đẩy

mạnh thực hiện chương trình tổng thể cải cách hành chính Nhà nước giai đoạn 2011-2020

- Nghị định số 55/2012/NĐ-CP ngày 28/6/2012 của Chính phủ về thành lập, tổ chức lại, giải thể đơn vị sự nghiệp công lập

- Nghị định số 24/2014/NĐ-CP ngày 04/4/2014 của Chính phủ quy định tổ

chức các cơ quan chuyên môn thuộc Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương

- Thông báo Kết luận của Thủ tướng Chính phủ số 347/TB-VPCP ngày 27/8/2014 của Văn phòng Chính phủ về đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực quản lý đất đai

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi

tiết thi hành một số Điều của Luật Đất đai

1.3.1.2 Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

- Tại Điều 46 Luật Đất đai 2003 quy định:

“Việc đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trong các trường hợp: Người đang sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, nhận thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; Thế chấp, góp vốn, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất; Người sử dụng đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển nhượng mục đích sử dụng đất, thay đổi đướng ranh giới thửa đất; Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất

đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành” (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2003)

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai quy định: UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (VPĐKQSDĐ) thuộc sở TN&MT và thành lập các chi nhánh của VPĐKQSDĐ tại các địa bàn cần thiết; UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh căn cứ vào nhu cầu đăng ký quyền sử dụng đất trên địa bàn quyết định thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng TN&MT (Chính phủ nước CHXHCNVN, 2004)

- Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 của Chính phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm có quy định Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh thực hiện đăng ký, cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất (Chính phủ nước CHXHCNVN, 2010)

- Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ngày 31/12/2004 hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ và tổ chức của Văn phòng đăng ký và Tổ chức phát triển quỹ đất Trong đó quy định việc thành lập VPĐK khi chưa có đủ điều kiện về cơ sở vật chất, thiết bị, nhân lực; hoạt động của tổ chức VPĐK gắn liền với công tác cải cách hàn chính (hiện nay thông tư này đã hết hiệu lực) được thay thế bằng thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT/BTNMT-BNV-BTC ngày 15 tháng 3 năm 2010 hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức biên chế và cơ chế tài chính của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất các cấp (Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ, 2004)

- Thông tư số 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT ngày 18/4/2005 của liên Bộ Tài chính và Bộ TN&MT hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ và trách nhiệm của các cơ quan liên quan trong việc luân chuyển hồ sơ về nghĩa vụ tài chính, nhằm đáp ứng yêu cầu cải cách một bước thủ tục hành chính khi người sử dụng đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất và nhà (nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế chuyển quyền

sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất lệ phí trước bạ và các khoản thu khác nếu có) (Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính, 2005)

- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Thông tư quy định phạm vi điều chỉnh, các trường hợp đăng ký thế chấp, bảo lãnh tại VPĐK; Các quy định liên quan đến thẩm quyền, nhiệm vụ quyền hạn và trách nhiệm của VPĐK, quy trình thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất;

- Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh; thông tư liên tịch số 06/2010/TTLT_BTP_BTNMT

Hiện nay các thông tư trên đã hết hiệu lực bị thay thế bởi thông tư liên tịch

số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất- có hiệu lực ngày 14/1/2012 (Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tư Pháp, 2005); (Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ

Tư Pháp, 2011)

- Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 15/3/2010 của Bộ Tài chính- Bộ Nội vụ-Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức, biên chếvà cơ chế tài chính của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.(Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ, 2010)

- Thông tư liên tịch số 15/2015/TTLT/BTNMT-BNV-BTC ngày 04/4/2015 hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường

- Thông báo số 347/TB-VPCP ngày 27/8/2014 của Văn phòng Chính phủ Kết luận của thủ tướng Chính phủ về đẩy mạnh cải cách TTHC trong lĩnh vực quản

lý đất đai

- Bộ Luật Dân sự (2005)

Liên quan đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất khi thực hiện đăng

ký quyền sử dụng đất tại VPĐK, quyền sở hữu được Bộ Luật Dân sự 2005 quy định

cụ thể bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ

sở hữu theo quy định của pháp luật (Điều 164); Việc đăng ký quyền sở hữu tài sản

(Điều 167); Thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản (Điều 168); Các quyền của người không phải là chủ sở hữu đối với tài sản (Điều 173) Trên cơ sở đó, pháp nhân, thể nhân tự xác định quyền và nghĩa vụ của mình về bất động sản hợp pháp (trong đó có quyền sử dụng đất) đối với Nhà nước và cơ quan có thẩm quyền

Về tổng thể thì việc Nhà nước ban hành các quy định liên quan đến VPĐK trong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hiện hành tuy không nhiều nhưng được xem là tương đối đầy đủ Đây là căn cứ pháp lý ban đầu để thành lập và đưa các VPĐK đi vào hoạt động

1.3.2 Khái quát các quy định về đăng ký đất đai Việt Nam

1.3.2.1 Trước khi có Luật Đất đai

Chỉ thị 299 – TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ “về việc đo đạc

và đăng ký thống kê ruộng đất” đã lập được hệ thống hồ sơ đăng ký cho toàn bộ đất nông nghiệp và một phần diện tích đất thuộc khu dân cư nông thôn

1.3.2.2 Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 1987 đến năm 1993

- Điều 18 Luật Đất đai 1987 quy định “Khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho phép chuyển quyền sử dụng, thay đổi mục đích sử dụng hoặc đang sử dụng đất hợp pháp mà chưa đăng ký phải xin đăng ký đất đai tại cơ quan Nhà nước - Ủy ban nhân dân quận, thành phố thuộc tỉnh, thị xã, thị trấn và UBND xã thuộc huyện lập, giữ sổ địa chính, vào sổ địa chính cho người sử dụng đất và tự mình đăng ký đất chưa sử dụng vào sổ địa chính” (Quốc hội nước CHXHCNVN, 1987)

- Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định số 201 – ĐKTK ngày 14/07/1989 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Thông tư số

302 – ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thực hiện Quyết định 201 – ĐKTK đã tạo ra một sự chuyển biến lớn về chất cho hệ thống đăng ký đất đai ở Việt Nam

Thời kỳ này do đất đai ít biến động, Nhà nước nghiêm cấm việc mua, bán, lấn, chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức và với phương thức quản lý đất đai theo cơ chế bao cấp nên hoạt động đăng ký đất đai ít phức tạp

1.3.2.3 Giai đoạn khi Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực

Giai đoạn này đánh dấu sự chuyển đổi của nền kinh tế sau 7 năm thực hiện đường lối đổi mới của Đảng Vì vậy, đất đai ( quyền sử dụng đất ) tuy chưa được pháp luật thừa nhận là loại hàng hóa nhưng trên thực tế, thị trường này có nhiều biến động, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái pháp luật xảy ra thường xuyên, đặc biệt là khu đất đô thị, đất ở nông thôn qua việc mua bán, chuyển nhượng bất hợp pháp không thực hiện việc đăng ký với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

Luật sửa đổi bổ sung Luật Đất đai (1998, 2001) tiếp tục phát triển các quy định về đăng ký đất đai của Luật Đất đai 1993, công tác đăng ký đất đai được chấn chỉnh và bắt đầu có chuyển biến tốt Chính quyền các cấp ở địa phương đã nhận thức được vai trò quan trọng và ý nghĩa thiết thực của nhiệm vụ đăng ký đất đai với công tác quản lý đất đai, tìm các giải pháp khắc phục, chỉ đạo sát sao nhiệm vụ này

1.3.2.4 Giai đoạn khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực

Luật Đất đai năm 2003 quy định cụ thể nhiệm vụ: “ Đăng ký quyền sử dụng đất,

lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” “Đăng ký

quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất”

(Quốc hội nước CHXHCNVN, 2003)

Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng

cơ bản có hiệu lực cơ bản thống nhất cấp một loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thay cho các loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất

ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp tách biệt đối với quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trước đây; giao cho cơ quan quản lý tài nguyên và môi trường làm đầu mối tiếp nhận hồ sơ

và thực hiện các thủ tục trình Uỷ ban nhân dân cấp giấy chứng nhận mới này (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2009)

Như vậy, hình thức Nhà nước ghi nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với bất động sản là đất và tài sản gắn liền với đất đã được thể hiện thống nhất trong một mẫu Giấy chứng nhận Sự thay đổi nói trên không chỉ khắc phục được tình trạng tồn

tại nhiều loại giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với bất động sản đã

và đang gây nhiều khó khăn cho tổ chức, cá nhân trong quá trình thực hiện các quyền liên quan đến bất động sản mà còn được kỳ vọng là bước tiến mới trong việc cải thiện tính minh bạch về tình trạng pháp lý của bất động sản

Luật dành riêng một chương quy định các thủ tục hành chính trong quản lý

và sử dụng đất đai theo phương châm tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người sử dụng đất hợp pháp thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của mình Theo Luật sửa đổi bổ sung một số điều liên quan đến Luật đầu tư xây dựng cơ bản đặc biệt là tinh thần của Nghị định 88/2009/NĐ- CP thì việc đăng ký thể hiện rõ là quyền của người sử dụng đất, sở hữu tài sản ở đây không có cơ chế xin cho mà là đề nghị cơ quan nhà nước thực hiện các nội dung công việc theo quy định (Chính phủ nước CHXHCNVN, 2009)

- Cơ quan đăng ký đất đai: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là cơ quan dịch vụ công có chức năng tổ chức thực hiện đăng ký sử dụng đất và biến động về

sử dụng đất, quản lý hồ sơ địa chính.” (Chính phủ nước CHXHCNVN, 2004)

1.3.2.5 Giai đoạn khi có Luật Đất đai 2013 có hiệu lực đến nay

Kế thừa thành tựu đã đạt được của Luật Đất đai năm (2003), Luật đất đai năm (2013) tiếp tục dành một chương gồm 12 Điều, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ dành một chương gồm 19 Điều quy định về cấp GCN; Luật Đất đai dành riêng một chương gồm 3 Điều, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ dành một chương gồm 18 Điều quy định về thủ tục hành chính trong quản lý và sử dụng đất đai Trong đó có một nội dung đổi mới như sau:

- Theo Luật Đất đai năm 2013 quy định: Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính

- Về cơ quan đăng ký đất đai: Trước đây là VPĐKQSDĐ cấp huyện, cấp tỉnh, nay tên gọi mới là VPĐK đất đai, chức năng nhiệm vụ như theo quy định của Luật đất đai năm (2003) Việc thành lập: UBND cấp tỉnh thành lập hoặc tổ chức lại trên cơ sở VPĐK 2 cấp hiện có và trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường Tổ chức bộ máy: Có

các Chi nhánh tại các huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh Chức năng, nhiệm vụ của Chi nhánh được thực hiện chức năng và quyền hạn của VPĐKQSDĐ theo quyết định thành lập của UBND tỉnh

- Về thẩm quyền cấp GCN: Đối với địa phương đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì Sở Tài nguyên và Môi trường cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã được cấp GCN, GCN quyền sở hữu nhà ở, GCN quyền sở hữu công trình xây dựng cho các đối tượng

Đối với địa phương chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì việc cấp GCN thực hiện như sau: Sở Tài nguyên và Môi trường cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức, cá nhân nước ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài; UBND cấp huyện cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

Về thời hạn giải quyết hồ sơ: Đăng ký, cấp GCN lần đầu thời gian không quá

30 ngày (giảm 5 ngày so với Luật Đất đai năm 2003); Đăng ký bổ sung đối với tài sản thời gian không quá 20 ngày (giảm 5 ngày so với Luật Đất đai năm 2003); Đăng

ký biến động thời gian không quá 10 ngày (giảm 5 ngày so với Luật Đất đai năm 2003); Cấp đổi GCN thời gian không quá 10 ngày (giảm 5 ngày so với Luật Đất đai năm 2003)

1.3.3 Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của Văn phòng đăng ký đất đai

1.3.3.1 Vị trí, chức năng

a Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

Vị trí, chức năng của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 1 Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC của Bộ Tài nguyên và Môi trường – Bộ Nội vụ - Bộ Tài chính hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức, biên chế và cơ chế tài chính của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (Bộ TN&MT, Bộ Nội vụ và Bộ Tài chính, 2010

b Văn phòng đăng ký đất đai

Điều 1 của Thông tư liên tịch số 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC của Bộ Tài nguyên và Môi trường - Bộ Nội vụ - Bộ Tài chính quy định rõ ràng về vị trí, chức năng của VPĐKĐĐ (Bộ TN&MT, Bộ Nội vụ và Bộ Tài chính, 2015)

1.3.3.2 Nhiệm vụ

a Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

Nhiệm vụ của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất được quy định tại Điều

2 Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC của Bộ Tài nguyên và Môi trường – Bộ Nội vụ - Bộ Tài chính hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức, biên chế và cơ chế tài chính của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (Bộ TN&MT, Bộ Nội vụ và Bộ Tài chính, 2010)

b Văn phòng đăng ký đất đai

Điều 2 của Thông tư liên tịch số 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC của Bộ Tài nguyên và Môi trường – Bộ Nội vụ - Bộ Tài chính quy định rõ ràng về nhiệm

vụ, quyền hạn của VPĐKĐĐ (Bộ TN&MT, Bộ Nội vụ và Bộ Tài chính, 2015)

1.3.4 Mối quan hệ giữa Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan đăng ký đất đai và chính quyền địa phương

Sự phối hợp giữa VPĐKQSDĐ cấp tỉnh với VPĐKQSDĐ cấp huyện (hoặc Phòng TN&MT) còn lỏng lẻo, nhiều nơi còn lúng túng do chưa xây dựng được quy chế phối hợp giữa các cấp trong việc lập hồ sơ địa chính (HSĐC) ban đầu hoặc lập

bổ sung HSĐC; giải quyết thủ tục chuyển quyền giữa cá nhân với tổ chức; việc tổ chức chỉnh lý thường xuyên HSĐC

Hình 2.1 Sơ đồ vị trí của Văn phòng Đăng ký đất đai (một cấp) trong

hệ thống quản lý đất đai ở Việt Nam

Hình 2.2 Sơ đồ vị trí của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất (hai cấp) trong

hệ thống quản lý đất đai ở Việt Nam

Sở Tài nguyên và Môi trường

Phòng Tài nguyên

và Môi trường

Văn phòng Đăng ký đất đai

Cán bộ địa chính xã, phường, thị trấn

Sở Tài nguyên và Môi trường

Phòng Tài nguyên

và Môi trường

Văn phòng ĐKQSDĐ cấp tỉnh cấp tỉnh

Văn phòng ĐKQSDĐ cấp huyện

1.4 Mô Hình Đăng Ký Đất Đaı, Bất Động Sản Ở Một Số Nước Trên Thế Gıớı

1.4.1 Mô hình đăng ký đất đai ở Trung Quốc

Luật quản lý đất đai nước Cộng hòa nhân dân Trung Hoa: “Luật quản lý nhà đất

đô thị nước CHNDTH” để xây dựng chế độ đăng ký đất đai, duy trì và bảo hộ chế độ công hữu XHCN về đất đai, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền lợi

về đất đai, nay ban hành bản quy chế này

Đăng ký đất đai là việc Nhà nước tổ chức đăng ký theo pháp luật về QSDĐ thuộc sở hữu nhà nước, quyền sở hữu tập thể về đất đai, QSDĐ thuộc sở hữu tập thể

và các quyền lợi khác về đất đai

Quyền lợi khác về đất đai nói trong bản quy tắc này là nói về những quyền lợi khác ngoài quyền sử dụng và quyền sở hữu, bao gồm quyền thế chấp, quyền cho thuê và những quyền lợi về đất đai khác mà pháp quy hành chính quy định phải đăng ký

Đăng ký đất đai chia ra đăng ký đất đai ban đầu và đăng ký biến động đất đai Đăng ký đất đai ban đầu lại gọi là tổng đăng ký, có nghĩa là trong một thời gian nhất định, tiến hành đăng ký một cách phổ biến đất đai trong các khu trực thuộc hoặc khu vực được quy định; Đăng ký biến động đất đai là nói đến việc đăng ký ngoài việc đăng ký ban đầu, bao gồm đăng ký QSDĐ, quyền sở hữu đất và các quyền khác theo thời hạn, đăng ký biến động về tên, địa chỉ, mục đích sử dụng, đăng ký hủy bỏ đất đai…

Người sử dụng đất thuộc sở hữu Nhà nước, người sở hữu đất đai tập thể, người sử dụng đất đai tập thể, người có quyền khác về đất đai, phải xin đăng ký đất đai theo bản quy tắc này

Khi xin phép đăng ký, người xin phép có thể uỷ quyền cho người đại diện Khi uỷ quyền phải nói rõ sự việc và quyền hạn được uỷ quyền

QSDĐ, quyền sở hữu đất và các quyền khác đã đăng ký theo pháp luật thì được pháp luật bảo hộ, mọi đơn vị và cá nhân không được xâm phạm

Đơn vị hành chính cấp huyện tổ chức tiến hành đăng ký đất đai Cơ quan địa chính của UBND từ cấp huyện trở lên phụ trách các công việc cụ thể

Đăng ký đất đai được tiến hành theo các bước sau đây:

- Xin phép đăng ký đất đai;

- Điều tra về địa chính (địa tịch, địa hộ)

- Thẩm định thuộc quyền;

- Ghi sổ đăng ký;

- Phân phát hoặc đổi GCN đất đai

Cục quản lý đất đai quốc gia chủ quản công tác đăng ký đất đai toàn quốc

Cơ quan địa chính thuộc UBND từ cấp huyện trở lên chủ quản công tác đăng ký đất đai trong địa phương mình

Chế độ đăng ký tài sản nhà đất hiện hành ở Trung Quốc giống như chế độ đăng ký kiểu Đức Tuy nhiên do đặc điểm của mình, nên khái quát lại chủ yếu có các mặt sau:

- Việc đăng ký tài sản nhà đất do cơ quan đăng ký khác nhau tiến hành Tài sản nhà đất gồm: đất các công trình xây dựng trên đất đó và các vật dụng khác kèm theo cấu thành Đã là tài sản thì nhà cửa và đất đai không thể tách ra được, do đặc điểm không tách được đó nên việc đăng ký sản quyền nhà và đất phải tiến hành một lần, GCN cũng chỉ lĩnh cùng một giấy

- Đăng ký thuộc quyền tài sản nhà đất là đăng ký động thái quyền lợi về nhà đất Đương sự phải theo pháp luật để đăng ký quyền có được, sự thay đổi và việc mất đi quyền lợi nhà đất, nếu không qua đăng ký thì không phát sinh hiệu lực về pháp luật, không thể đối kháng với người thứ 3 Đăng ký thuộc quyền tài sản nhà đất có hiệu lực bắt buộc: quyền lợi về nhà và đất khi đã được cơ quan đăng ký ghi trên giấy đăng ký thì quyền lợi đó có hiệu lực tuyệt đối về mặt pháp luật đối với người thứ 3, quyền lợi đó không thể xoá bỏ đi được

- Đăng ký thuộc quyền tài sản nhà đất thực hiện theo chế độ đăng ký bắt buộc Sau lúc đăng ký quyền lợi nhà đất, nếu quyền lợi muốn chuyển đổi, thay đổi thì người có quyền lợi phải xin đăng ký, nếu không đăng ký thì quyền lợi đó không được pháp luật bảo vệ và cũng phải chịu trách nhiệm tương ứng với pháp luật Khi Điều 18, Điều 19 của Luật "Biện pháp tạm thời về quản lý sản tịch sản quyền nhà cửa ở thành thị" quy định: "Nếu không theo bản biện pháp này để xin phép đăng

ký sản quyền nhà cửa thì việc sở hữu, chuyển dịch, thay đổi và xác định các quyền lợi khác về sản quyền nhà cửa đó đều không có hiệu lực" Vi phạm các quy định của bản biện pháp này thì cơ quan chủ quản hành chính về nhà đất của Chính phủ nhân dân cấp huyện trở lên căn cứ vào tình tiết để xử phạt hành chính Điều 69 của "Quy tắc đăng ký đất đai" quy định: nếu không theo quy định, kịp thời xin phép đăng ký thay đổi đất đai thì ngoài việc xử lý vi phạm về chiếm đất ra, còn xem tình tiết nặng nhẹ, báo cáo lên Chính phủ cấp huyện trở lên mà được phê

chuẩn thì xoá bỏ việc đăng ký và GCN đất đai (BTNMT, 2012a)

1.4.2 Mô hình đăng ký đất đai và bất động sản của Australia

Đăng ký quyền sở hữu đất đai và các dịch vụ liên quan đến đất đai do cơ quan quản lý đất đai của các Bang giữ nhiệm vụ chủ trì Các cơ quan này đều phát triển theo hướng sử dụng một phần đầu tư của chính quyền Bang và chuyển dần sang cơ chế tự trang trải chi phí

Lần đầu tiên đưa ra khái niệm về Hệ thống đăng ký bằng khoán vào năm

1857 tại Bang Nam Australia là Robert Richard Torrens, sau này được biết đến là

Hệ thống Torrens Robert Richard Torrens, sau đó đã góp phần đưa hệ thống này vào áp dụng tại các Bang khác của Australia và New Zealand, và các nước khác trên thế giới như Ai Len, Anh

Ban đầu GCN được cấp thành 2 bản, 1 bản giữ lại VPĐK và 1 bản giao chủ sở hữu giữ Từ năm 1990, việc cấp GCN dần chuyển sang dạng số Bản gốc của GCN được lưu giữ trong hệ thống máy tính và bản giấy được cấp cho chủ sở hữu Ngày nay, tại Văn phòng GCN, người mua có thể kiểm tra GCN của BĐS mà mình đang có nhu cầu mua

Đặc điểm chủ yếu của Hệ thống Đăng ký đất đai và bất động sản của Australia:

- GCN được đảm bảo bởi Nhà nước

- Hệ thống đăng ký đơn giản, an toàn và tiện lợi

- Mỗi trang của sổ đăng ký là một tài liệu duy nhất đặc trưng cho hồ sơ hiện hữu về quyền và lợi ích được đăng ký và dự phòng cho đăng ký biến động lâu dài

- GCN đất là một văn bản được trình bày dễ hiểu cho công chúng

- Sơ đồ trích lục thửa đất trong bằng khoán có thể dễ dàng kiểm tra, tham khảo

- Giá thành của hệ thống hợp lý, tiết kiệm được chi phí và thời gian xây dựng

- Hệ thống được xây dựng trên nền tảng công nghệ thông tin hiện đại , dễ dàng cập nhật, tra cứu cũng như phát triển đáp ứng yêu cầu quản lý và sử dụng (BTNMT, 2012a)

1.4.3 Mô hình đăng ký đất đai và bất động sản của Anh

Đăng ký đất đai của Anh là hệ thống đăng ký bất động sản (đất đai và tài sản khác gắn liền với đất) tổ chức đăng ký theo một hệ thống thống nhất có Văn phòng chính tại Luân Đôn và 14 văn phòng khác phân theo khu vực (địa hạt) phân bổ đồng đều trên toàn bộ lãnh thổ Anh Quốc và Xứ Wales Mọi hoạt động của hệ thống đăng

ký hoàn toàn trên hệ thống máy tình nối mạng theo một hệ thống thống nhất (máy làm việc không kết nối với Internet, chỉ nối mạng nội bộ để bảo mật dữ liệu)

Cơ sở của đăng ký được quy định rất chặt chẽ trong Luật đăng ký đất đai (Land Registration Act) được sửa đổi và ban hành mới vào năm 2002, có hướng dẫn chi tiết vào năm 2003 (Registration Rules) và được cập nhật, chỉnh sửa bổ sung vào năm 2009 Trước năm 2002 VPĐK đất đai hoạt động theo địa hạt Bất động sản thuộc địa hạt nào thì đăng ký tại Văn phòng thuộc địa hạt đó Tuy nhiên, từ khi có Luật đăng ký mới (năm 2002) và khi hệ thống đăng ký hoạt động theo hệ thống đăng ký điện tử thì khách hành có thể lựa chọn bất kỳ VPĐK nào trên lãnh thổ Anh

Điểm nổi bật trong Luật đất đai và Luật đăng ký có quy định rất chặt chẽ về đăng ký, bất kỳ người nào sở hữu đất đai và bất động sản trên lãnh thổ Anh đều phải đăng ký tại VPĐK đất đai; Nhà nước chỉ bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp của chủ sở hữu có tên trong hệ thống đăng ký

Đến năm 1994, Anh đã chuyển toàn bộ hệ thống đăng ký từ hệ thống đăng

ký thủ công trên giấy sang hệ thống đăng ký tự động trên máy tính nối mạng, dùng dữ liệu số Dữ liệu số là dữ liệu có tính pháp lý nếu dữ liệu đó do VPĐK đất đai cung cấp Điều này được quy định cụ thể trong Luật đăng ký và Luật đất đai

Về đối tượng đăng ký: Theo Luật đất đai của Anh lấy đơn vị thửa đất làm đơn vị đăng ký, các tài sản khác gắn liến với đất được đăng ký kèm theo thửa đất dưới dạng thông tin thuộc tính Về chủ sở hữu chỉ phân biệt sở hữu cá nhân và sở hửu tập thể (sở hữu chung, đồng sở hữu ) (BTNMT, 2012a)

1.4.4 Mô hình đăng ký đất đai và bất động sản của Hoa Kỳ

Hoa Kỳ có Luật đăng ký và hệ thống thi hành hoàn chỉnh Bất kì yếu tố nào

về quyền sở hữu của một thửa đất ở một hạt nào đó đều có thể tiến hành đăng ký ở hạt đó Quy định này là để bảo vệ quyền lợi cho người sở hữu đất đai Mục đích đăng ký là nói cho người khác biết người mua đất đã có quyền sở hữu đất đai Nếu mua đất không đăng kí thì có thể bị người bán đất thứ hai gây thiệt hại Luật đăng

ký bảo vệ quyền lợi người mua đất cho quyền ưu tiên đối với người đăng ký Ví dụ

A chuyển nhượng mảnh đất cho B sau đó lại chuyển nhượng cho C như vậy về mặt

lí thuyết thì B có quyền ưu tiên, tuy nhiên theo Luật cộng đồng ai đăng kí trước người đó được ưu tiên trước Nếu C đăng ký trước B thì C có quyền ưu tiên về mảnh đất đó Luật đăng ký đất yêu cầu người mua đất lập tức phải tiến hành đăng

ký để chứng tỏ quyền sở hữu của đất đã thay đổi, đồng thời cũng để ngăn chặn người đến mua sau tiếp tục mua, kể cả việc đi lấy sổ đăng ký trước Yêu cầu có liên quan về việc đăng ký là: Về nội dung, có thể đăng ký được bất kì các yếu tố nào có liên quan như khế ước, thế chấp hợp đồng chuyển nhượng hoặc yếu tố có ảnh huởng đến quyền lợi đất đai; Phía bán đất phải thừa nhận hợp đồng mua bán qua công chứng, cung cấp điều kiện để ngăn chặn giả mạo; về mặt thao tác thì người mua đất hoặc đại diện của mình theo hợp đồng, khế ước nộp cho nhân viên đăng ký huyện để vào sổ đăng ký, tiến hành chụp khế ước và xếp theo thứ tự thời gian

Đăng ký chứng thư của Mỹ có mục tiêu "tránh những vụ chuyển nhượng có tính gian lận, để đảm bảo cho bất kỳ người nào muốn thực hiện giao dịch cũng có thể biết có những quyền tài sản và lợi ích nào thuộc về hoặc liên quan tới mảnh đất hoặc ngôi nhà cụ thể" Việc đăng ký văn tự giao dịch được triển khai lần đầu tiên theo Luật Đăng ký của Mỹ năm 1640 và đã được phát triển ra toàn Liên Bang Các điều luật về Đăng ký được phân loại theo cách thức mà nó giải quyết các vấn đề về quyền ưu tiên và nguyên tắc nhận biết Các điều luật được chia thành 3 loại: quy định quyền

ưu tiên theo trình tự, quy định về quyền ưu tiên theo nguyên tắc nhận biết và quy định hỗn hợp

Điều luật theo nguyên tắc trình tự dành quyền ưu tiên cho giao dịch đăng ký trước: một giao dịch được đăng ký sẽ thắng một giao dịch chưa được đăng ký dù

cho giao dịch chưa đăng ký được thực hiện trước Điều này dễ bị lợi dụng để thực hiện các giao dịch có yếu tố gian lận

Điều luật theo nguyên tắc nhận biết: không dành quyền ưu tiên cho trình tự đăng ký Người mua nếu không biết được (không được thông tin) về các tranh chấp quyền lợi liên quan tới bất động sản mà người ấy mua thì vẫn được an toàn về pháp lý

Điều luật hỗn hợp phối hợp cả 2 nguyên tắc trên và là một bước phát triển lô gic với các quy định như sau: Một người mua sau được quyền ưu tiên so với người mua trước nếu không biết về vụ giao dịch trước và người mua sau phải đăng ký trước Cũng như đặc điểm chung của đăng ký chứng thư, hệ thống này ở Mỹ, dù theo nguyên tắc ưu tiên trình tự đăng ký hay theo nguyên tắc khác, vẫn là một hệ thống đăng ký chứng cứ về các quyền chứ chưa phải bản thân các quyền Người mua vẫn phải điều tra một chuỗi các văn tự của các vụ mua bán trước và phải điều tra tại chỗ xem người bán có đúng là chủ sở hữu và hoàn toàn có quyền bán hay không (BTNMT, 2012a)

1.4.5 Một số kinh nghiệm áp dụng vào Việt Nam

Nhìn chung các nước trên thế giới đều coi hoạt động Đăng ký đất đai (kể cả việc cấp GCN) là hoạt động dịch vụ công mà không phải là hoạt động quản lý Nhà nước và do tổ chức dịch vụ công của Nhà nước thực hiện

Cơ quan đăng ký đất đai ở các nước trên thế giới đều được tổ chức theo mô hình một cấp Trong đó phần lớn các nước cơ quan đăng ký trực thuộc cơ quan quản lý đất đai ở Trung ương và có các chi nhánh trực thuộc được bố trí theo khu vực tùy theo nhu cầu giao dịch mà không bố trí theo đơn vị hành chính như: Anh,

Hà Lan, Australia ; một số nước tổ chức thành các cơ quan đăng ký ở cấp tỉnh và

có các chi nhánh phụ trách từng khu vực như: Hoa Kỳ…

Điểm chung của các cơ quan đăng ký đất đai ở các nước: đều có thẩm quyền thực hiện tất cả các công việc của thủ tục đăng ký đất đai từ việc tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ đăng ký đến khi trả kết quả; kể cả việc ký cấp GCN và việc tính, thu các loại thuế, phí, lệ phí nộp vào ngân sách; do đó bảo đảm cơ chế "Một cửa” được tuân thủ tuyệt đối (người dân chỉ đến duy nhất một nơi là cơ quan đăng ký để làm mọi thủ tục mà không phải đến nơi khác để tính và thu nghĩa vụ tài chính như ở Việt Nam)

Nhìn chung các nước đều đã triển khai tin học hóa việc đăng ký Toàn bộ hồ

sơ địa chính dạng giấy đã được số hóa và được lưu giữ trong cơ sở dữ liệu đất đai (còn gọi là ngân hàng dữ liệu) để phục vụ thuận lợi, nhanh chóng, chính xác yêu cầu khai thác thông tin thường xuyên cho mọi tổ chức, cá nhân, nhất là hệ thống cơ quan đăng ký, cơ quan thuế Một hệ thống đăng ký điện tử được triển khai thống nhất ở mỗi quốc gia, bảo đảm kết nối thông tin đất đai giữa các cơ quan, rất tiện lợi cho việc luân chuyển thông tin giữa các cơ quan liên quan phục vụ giải quyết thủ tục theo phân cấp; kết quả giải quyết thủ tục đăng ký ở từng cơ quan đều được tự động cập nhật vào cơ sở dữ liệu để quản lý, khai thác sử dụng thay cho hồ sơ địa chính dạng giấy hiện nay Trên cơ sở hệ thống này, nhiều nước đã triển khai việc đăng ký giao dịch điện tử

Một số nước áp dụng hệ thống đăng ký TORREN (cấp GCN cho người đăng ký) như Australia, NewZealand đã chuyển sang việc cấp GCN điện tử và trên GCN chỉ thể hiện một số thông tin cơ bản về quyền sở hữu thửa đất; với cách làm này, người dân có thể tự in GCN của mình trên mạng bất kỳ lúc nào, giá trị pháp lý của loại GCN này được bảo đảm bằng sự thống nhất thông tin lưu trữ trong cơ sở dữ

liệu địa chính (BTNMT, 2012a

1.5 Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai ở Việt Nam và ở tỉnh Cao Bằng

1.5.1 Thực trạng Văn phòng Đăng ký đất đai ở Việt Nam

1.5.1.1 Tình hình thành lập

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 thì hệ thống Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất được tổ chức ở hai cấp, gồm: ở cấp tỉnh là VPĐKQSDĐ đất cấp tỉnh trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường; ở cấp huyện là VPĐKQSDĐ cấp huyện trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường VPĐKQSDĐ các cấp được tổ chức và hoạt động theo Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 15/3/2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ, Bộ Tài chính hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức, biên chế và cơ chế tài chính của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

Theo báo cáo của Cục Đăng ký thống kê - Tổng cục Quản lý đất đai tính đến

31/12/2013 tất cả các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thành lập VPĐK cấp tỉnh Trong đó Hậu Giang là tỉnh thành lập sớm nhất 06/9/2004, Điện Biên là tỉnh chậm nhất 28/03/2007 Có 39 tỉnh thành lập đúng thời hạn quy định tại Nghị định 181/2004/NĐ-

CP (trước 01/7/2005)

Sự phối hợp hoạt động giữa VPĐKQSDĐ cấp tỉnh và VPĐKQSDĐ cấp huyện thiếu chặt chẽ; vai trò tổ chức, chỉ đạo, hướng dẫn, kiểm tra của VPĐKQSDĐ cấp tỉnh đối với VPĐKQSDĐ cấp huyện trong quá trình thực hiện nhiệm vụ chưa thực sự phát huy hiệu lực, hiệu quả

Quy trình cập nhật chỉnh lý hồ sơ địa chính hiện nay được thực hiện nhưng bằng thủ công, toàn tỉnh chưa có cơ sở dữ liệu địa chính, nguyên nhân chủ yếu là do VPĐKQSDĐ cấp tỉnh cũng như cấp huyện còn rất khó khăn về kinh phí, nhân lực thực hiện, trang thiết bị máy móc chưa đáp ứng nhu cầu; Hồ sơ địa chính hiện nay đang sử dụng được lập vào những năm 1995 và bàn giao 3 cấp (hồ sơ dạng giấy), mặc dù cập nhật thường xuyên nhưng giữa 3 cấp không thống nhất do cập nhật không thường xuyên liên tục (chỉ có cấp huyện cơ bản hoàn chỉnh) Một số bản đồ giấy tại cấp huyện đã cũ, có những thửa biến động nhiều lần, do đó hiện tại cũng gặp rất nhiều khó khăn trong việc cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính

Trước những tồn tại của hệ thống VPĐKĐĐ 2 cấp hiện nay, Chính phủ ban hành Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một

số điều của Luật Đất đai, trong đó tại khoản 1 và khoản 5, điều 5 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP có quy định cách thức tổ chức lại cũng như thời gian hoàn thành việc hợp nhất Ngày 12/9/2014, Bộ gửi công thư tới Bí thư các Tỉnh ủy, Thành ủy, Chủ tịch ủy ban nhân dân các tỉnh thành phố đề nghị chỉ đạo kiện toàn Văn phòng đăng ký đất đai; ngày 25/12/2014, Bộ có văn bản gửi Chủ tịch Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố đề nghị chỉ đạo kiện toàn Văn phòng đăng ký đất đai

Phối hợp với Bộ Nội vụ, Bộ Tài chính xây dựng và ban hành các Thông tư liên tịch hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai và Trung tâm phát triển quỹ đất trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường Thông tư liên tịch số 15/2015/TTLT- BTNMT-BNV-BTC ngày 04/4/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội Vụ và Bộ Tài

chính hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường

Đến nay đã có 31/63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai và đi vào hoạt động (gồm các thành phố: Đà Nẵng,

Hà Nội, Hải Phòng, TP Hồ Chí Minh và các tỉnh Đồng Nai, Vĩnh Phúc, Quảng Ngãi, Thái Bình, Bắc Ninh, Tây Ninh, Vĩnh Long, Lào Cai, Lâm Đồng, Bình Dương, Gia Lai, Bình Thuận, Khánh Hòa, Tiền Giang, Cao Bằng, Bình Phước, Hưng Yên, Trà Vinh, Long An, Hòa Bình, Bình Định, Hà Giang, Quảng Nam, Bắc Giang, Lạng Sơn, Hậu Giang, Đắk Lắk) Các tỉnh còn lại đã lập Đề án, đang trình cấp có thẩm quyền phê duyệt

1.5.1.2 Cơ cấu tổ chức Văn phòng đăng ký đất đai

Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường đều tổ chức thành nhiều đơn vị trực thuộc, phổ biến là thành các phòng và các chi nhánh; mỗi Văn phòng đăng ký trung bình có 3 đến 4 phòng Nhiều địa phương VPĐKĐĐ chưa hoàn chỉnh, không thống nhất Nhiều VPĐKĐĐ vẫn tạm thời có 1 đến 2 phòng chuyên môn chung mà hình thành các các phòng chuyên trách theo từng công việc (thực hiện thủ tục đăng ký, xây dựng và chỉnh lý HSĐC, lưu trữ hồ sơ và thông tin địa chính) để bảo đảm tính ổn định lâu dài Các Chi nhánh Văn phòng do cán bộ còn thiếu nên các Chi nhánh được tổ chức thành các bộ phận chuyên môn nghiệp

vụ Tại các tỉnh chưa thành lập VPĐK ĐĐ, các Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện có nhiều cán bộ đã được tổ chức thành các tổ chuyên môn khác nhau phổ biến là: Tổ Đăng ký đất đai (hoặc Tổ thẩm định hồ sơ); Tổ lưu trữ hồ sơ và cung cấp thông tin; một số VPĐKQSDĐ do yêu cầu công việc còn có Tổ Đăng ký giao dịch bảo đảm; đây là các tổ chuyên môn tối thiểu cần được thành lập và duy trì ổn định ở các địa phương

1.5.1.3 Tình hình triển khai thực hiện nhiệm vụ của Văn phòng đăng ký quyền

sử dụng đất (Văn phòng đăng ký đất đai) các cấp

a Văn phòng Đăng ký đất đai

Theo kết quả báo cáo của các địa phương , hiện nay có 31/63 tỉnh thành lập Văn phòng đăng ký đất đai đã đi vào hoạt động và đã thực hiện được các nhiệm vụ:

VPĐKĐĐ một cấp sau khi được kiện toàn đi vào hoạt động đã thể hiện rõ hơn tính chuyên nghiệp trong tổ chức thực hiện nhiệm vụ với bộ máy tổ chức đã được sắp xếp theo các nhóm chuyên môn và theo từng vị trí công việc chuyên sâu, quy trình giải quyết công việc đã được thực hiện thống nhất, nhiều nơi đã được thực hiện gắn với hệ thống cơ cở dữ liệu đất đai đã xây dựng Hoạt động đăng ký đất đai

đã có sự quản lý, điều hành tập trung, thống nhất, bảo đảm việc triển khai thực hiên đăng ký, cấp giấy chứng nhận của địa phương theo đúng kế hoạch, có trọng tâm

VPĐKĐĐ cấp tỉnh đều đã và đang tập trung triển khai thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức, thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm, thống kê và kiểm kê đất đai, chất lượng thực hiện thủ tục đã được nâng cao, đảm bảo sự thống nhất trong toàn tỉnh, thành phố Thời gian thực hiện thủ tục Đăng ký , cấp GCN đã được đảm bảo đúng quy định, giảm thời gian thực hiện với nhiều thủ tục

từ 1/3 đến 1/2 thời gian so với trước đây Nhiều địa phương VPĐKĐĐ triển khai thực hiện việc hoàn thiện hồ sơ địa chính, chỉnh lý biến động cho một số xã đã cấp Giấy chứng nhận; tiếp nhận và quản lý, lưu trữ hồ sơ địa chính Một số VPĐK các cấp tỉnh

đã tham gia hỗ trợ cho các cấp huyện, xã tổ chức việc đăng ký cấp, cấp đổi Giấy chứng nhận ở một số xã theo hình thức đồng loạt (Hà Nội; Thái Bình; Đồng Nai).Tuy nhiên tình hình triển khai thực hiện nhiệm vụ của VPĐKĐĐ cấp tỉnh còn một số tồn tại, hạn chế sau:

- Việc thành lập Văn phòng Đăng ký đất đai cấp tỉnh theo luật Đất đai 2013 còn chậm, gây nhiều khó khăn trong giải quyết các nhiệm vụ

- Việc cấp Giấy chứng nhận cho các tổ chức ở một số địa phương thực hiện còn chậm do không làm theo hình thức tập trung đồng loạt mà chỉ thực hiện riêng lẻ cho tổ chức có nhu cầu

- Việc lập, chỉnh lý hồ sơ địa chính là nhiệm vụ chủ yếu của VPĐKĐĐ cấp tỉnh, tuy nhiên công việc này hầu như mới thực hiện được ở một số xã đang tổ chức cấp mới hoặc cấp đổi đồng loạt Giấy chứng nhận

- Việc kiểm tra, hướng dẫn VPĐKĐĐ cấp huyện trong việc cập nhật, chỉnh lý

hồ sơ địa chính chưa được các VPĐKĐĐ cấp tỉnh quan tâm thực hiện

- Việc quản lý, lưu trữ hồ sơ địa chính ở nhiều địa phương vẫn chưa được

VPĐK cấp tỉnh triển khai thực hiện do trụ sở làm việc hiện chưa ổn định hoặc quá chật hẹp

Nguyên nhân chủ yếu của tình trạng này là do các VPĐKĐĐ chưa có đủ năng lực thực hiện hết các nhiệm vụ được giao (còn rất thiếu nhân lực, thiết bị và các điều kiện làm việc cần thiết); không được đầu tư đủ kinh phí để triển khai thực hiện; song bên cạnh đó còn do nguyên nhân chủ quan của VPĐKĐĐ còn thiếu kinh nghiệm, chưa nhận thức đầy đủ về yêu cầu nhiệm vụ nên còn lúng túng về phương pháp, cách thức triển khai

b Chi nhánh Văn phòng đăng ký Đất đai

Tương tự như VPĐKĐĐ cấp tỉnh, các Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai

đã thành lập đều mới tập trung triển khai thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất cho các hộ gia đình, cá nhân; thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm; thống kê và kiểm kê đất đai

Mặc dù đã đạt tỷ lệ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo yêu cầu của Quốc hội nhưng kết quả cấp Giấy chứng nhận trên cơ sở bản đồ địa chính, trích đo địa chính có tọa độ còn hạn chế do các địa phương không đủ kinh phí để thực hiện Tại một số địa phương, việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai còn phân tán, thiếu đồng

bộ dẫn đến cơ sở dữ liệu đất đai cấp huyện chưa kết nối được với cấp tỉnh, thậm chí trong cùng địa bàn tỉnh sử dụng nhiều phần mềm khác nhau để xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai

Nguyên nhân chủ yếu của tình trạng này là do năng lực thực hiện của hầu hết các VPĐKQSDĐ cấp huyện còn rất yếu (còn rất thiếu nhân lực, thiết bị, nhà làm việc

và lưu trữ hồ sơ); không được đầu tư đủ kinh phí để thực hiện nhiệm vụ; ngoài ra còn

do nguyên nhân chủ quan của VPĐKQSDĐ còn thiếu kinh nghiệm, chưa nhận thức đầy đủ về yêu cầu nhiệm vụ, không xây dựng kế hoạch hoạt động hàng năm và lập dự toán kinh phí trình UBND cấp huyện duyệt cấp