Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất các dự án nhà chung cư trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An (Luận văn thạc sĩ)

Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất các dự án nhà chung cư trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An (Luận văn thạc sĩ)Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất các dự án nhà chung cư trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An (Luận văn thạc sĩ)Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất các dự án nhà chung cư trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An (Luận văn thạc sĩ)Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất các dự án nhà chung cư trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An (Luận văn thạc sĩ)Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất các dự án nhà chung cư trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An (Luận văn thạc sĩ)Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất các dự án nhà chung cư trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An (Luận văn thạc sĩ)Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất các dự án nhà chung cư trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An (Luận văn thạc sĩ)

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

-

TRẦN THỊ THU NGA

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ CÁC TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CÁC DỰ ÁN NHÀ CHUNG CƯ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VINH,

TỈNH NGHỆ AN

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2017

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

-

TRẦN THỊ THU NGA

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ CÁC TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CÁC DỰ ÁN NHÀ CHUNG CƯ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VINH,

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Khắc Thái Sơn

THÁI NGUYÊN - 2017

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào

Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./

Thái Nguyên, tháng 10 năm 2017

Tác giả luận văn

Trần Thị Thu Nga

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành đề tài tốt nghiệp này, ngoài sự nỗ lực phấn đấu của bản thân, tôi còn nhận được sự giúp đỡ, động viên, chỉ bảo của các thầy cô, bạn

bè, đồng nghiệp và người thân

Nhân dịp này, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới PGS.TS Nguyễn Khắc Thái Sơn giảng viên Khoa Quản lý tài nguyên-Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên người đã luôn theo sát, tận tình hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn toàn thể các thầy cô giáo trong khoa Sau đại học, khoa Quản lý tài nguyên- Trường Đại Học Nông Lâm Thái Nguyên đã luôn giúp đỡ tạo mọi điều kiện cho tôi trong thời gian qua

Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo và cán bộ Uỷ ban nhân dân thành phố Vinh, phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký quyền

sử dụng đất, Công ty CP phát triển đô thị Vinh, Công ty CP Đầu tư xây dựng

và ứng dụng công nghệ mới, Công ty CP thương mại và dầu khí Nghệ An, cùng tất cả các bạn bè đã giúp đỡ tôi hoàn thành đề tài này

Cuối cùng tôi xin cảm ơn sâu sắc tới gia đình đã động viên, tạo mọi điều kiện về vật chất cũng như tinh thần trong suốt quá trình tôi thực hiện đề tài này

Một lần nữa tôi xin chân trọng cảm ơn và cảm tạ !

Thái Nguyên, tháng 10 năm 2017

Tác giả luận văn

Trần Thị Thu Nga

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vi

DANH MỤC CÁC BẢNG vii

DANH MỤC CÁC HÌNH ix

MỞ ĐẦU 1

1 Đặt vấn đề 1

2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài 3

3 Ý nghĩa của đề tài 3

Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 4

1.1 Cơ sở khoa học của đề tài 4

1.1.1 Cơ sở lí luận của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 4

1.1.2 Căn cứ pháp lý của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất 9

1.2 Khái quát những qui định chung về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 11

1.2.1 Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất 11

1.2.2 Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất 14

1.3 Tình hình đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận qsd đất trên thế giới và ở Việt Nam 24

1.3.1 Tình hình đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất một số nước trên thế giới 24

1.3.2 Tình hình đăng ký đất đai ở Việt Nam trước và sau khi luật đất đai 2013 ra đời 28

1.3.3 Tình hình cấp Giấy chứng nhận QSD đất tại tỉnh Nghệ An 30

1.3.4 Tình hình cấp Giấy chứng nhận QSD đất tại thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An 32

Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 35

2.1 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu 35

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 35

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 35

2.2 Thời gian và địa điểm nghiên cứu 35

2.2.1 Thời gian nghiên cứu 35

2.2.2 Địa điểm nghiên cứu 35

2.3 Nội dung nghiên cứu 36

2.4 Phương pháp nghiên cứu 37

2.4.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp 37

2.4.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 37

2.4.3 Phương pháp so sánh, tổng hợp, phân tích, xử lí số liệu và biểu đạt thông tin 38

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 40

3.1 Giới thiệu khái quát về các chung cư và quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An 40

3.1.1 Các khu chung cư đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 40

3.1.2 Quy trình thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận QSH nhà ở cho người mua căn hộ trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An So sánh quy trình cấp Giấy chứng nhận QSH nhà ở theo quy định của pháp luật đất đai 42

3.2 Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các chung cư trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An 51

3.2.1 Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An từ năm 2013 – 2016 theo giai đoạn thời gian 51

3.2.2 Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhà chung cư trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An từ năm 2013 – 2016 theo dự án 54

3.2.3 Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhà chung cư tại thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An từ năm 2013 – 2016 theo đơn vị hành chính 60

3.3 Sự tham gia của các bên liên quan trong công tác về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất với

nhà chung cư 67

3.3.1 Đánh giá sự hiểu biết chung của cán bộ và người mua căn hộ về cấp Giấy chứng nhận QSD đất, QSH nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất cho các căn hộ chung cư 67

3.3.2 Đánh giá của các cán bộ quản lý đối với các yếu tố liên quan đến lĩnh vục cấp Giấy chứng nhận 79

3.3.3 Đánh giá của Tổ chức, người mua căn hộ đối với các yếu tố liên quan đến lĩnh vục cấp Giấy chứng nhận 81

3.4 Khó khăn, tồn tại, nguyên nhân và giải pháp hoàn thiện công tác cấp giấy chứng nhận nhà chung cư tại thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An 84

3.4.1 Khó khăn, tồn tại và nguyên nhân trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhà chung cư tại thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An 84

3.4.2 Giải pháp hoàn thiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhà chung cư tại thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An 85

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 88

1 Kết luận 88

2 Kiến nghị 89

TÀI LIỆU THAM KHẢO 91 PHỤ LỤC

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1 So sánh thành phần hồ sơ cấp Giấy chứng nhận QSD đất tại thành

phố Vinh, tỉnh Nghệ An với quy định của pháp luật đất đai 40 Bảng 3.2 Tình hình cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho người mua

căn hộ qua các năm từ năm 2013 đến năm 2016 51 Bảng 3.3 Số dự án đã được cấp Giấy chứng nhận QSD đất, đã bán căn hộ và

đã làm thủ tục chuyển nhượng cho người nhận chuyển nhượng 54 Bảng 3.4 Số dự án đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đã bán

căn hộ cho người mua nhưng chủ đầu tư chưa thực hiện thủ tục chuyển nhượng cho người nhận chuyển nhượng 56 Bảng 3.5 Nguyên nhân chủ đầu tư đã được cấp Giấy chứng nhận QSD đất nhưng

chưa thực hiện thủ tục chuyển nhượng cho người mua căn hộ 57 Bảng 3.6 Đánh giá công tác cấp Giấy chứng nhận theo đơn vị hành chính đối

với những dự án chung cư có căn hộ đã được cấp Giấy chứng nhận cho người mua 60 Bảng 3.7 So sánh số lượng hồ sơ tiếp nhận cấp Giấy chứng nhận cho người

mua căn hộ theo thời gian 62 Bảng 3.8 So sánh số dự án đã được cấp Giấy chứng nhận QSH nhà ở và dự án

chưa cấp Giấy chứng nhận QSH nhà ở từ năm 2013 đến năm 2016 63 Bảng 3.9 Kết quả đánh giá sự hiểu biết chung về cấp Giấy chứng nhận tại 3

khu vực của thành phố Vinh 68 Bảng 3.10 Kết quả đánh giá sự hiểu biết chung về cấp Giấy chứng nhận theo

đối tượng sử dụng 69 Bảng 3.11 Kết quả đánh giá sự hiểu biết về hồ sơ cấp Giấy chứng nhận tại 3

khu vực của thành phố Vinh 71 Bảng 3.12 Kết quả đánh giá sự hiểu biết về hồ sơ cấp Giấy chứng nhận theo

đối tượng sử dụng 72

Bảng 3.13 Kết quả đánh giá sự hiểu biết về quy trình, thủ tục cấp GCN cho các

căn hộ mua bán, chuyển nhượng tại 3 khu vực của thành phố Vinh 73 Bảng 3.14 Kết quả đánh giá sự hiểu biết về quy trình, thủ tục cấp GCN cho

các căn hộ mua bán, chuyển nhượng theo đối tượng sử dụng 74 Bảng 3.15 Kết quả đánh giá sự hiểu biết chung về tài chính trong hoạt động

mua bán, chuyển nhượng các căn hộ chung cư tại 3 khu vực của thành phố Vinh 76 Bảng 3.16 Kết quả đánh giá sự hiểu biết về tài chính cho trong hoạt động

mua bán, chuyển nhượng căn hộ chung cư của cán bộ và người mua căn hộ 77 Bảng 3.17 Kết quả đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý đối với các yếu

tố liên quan đến cấp GCN cho các căn hộ 79 Bảng 3.18 Kết quả đánh giá sự hiểu biết của Tổ chức, người mua căn hộ đối

với các yếu tố liên quan đến cấp GCN cho các căn hộ 82

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 3.1 Sơ đồ quy trình giải quyết hồ sơ cấp Giấy chứng nhận QSD đất

theo quy định của Luật đất đai 43 Hình 3.2 Quy trình cấp Giấy chứng nhận QSD đất, quyền sở hữu nhà ở và

các tài sản khác gắn liền với đất cho người mua căn hộ 46 Hình 3.3 Tình hình cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ cho người

nhận chuyển nhượng qua các năm 2013-2016 52 Hình 3.4 So sánh số GCN đã cấp và GCN chưa được cấp từ năm 2013 đến

năm 2016 63

MỞ ĐẦU

1 Đặt vấn đề

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá là tư liệu sản xuất đặc biệt mà thiên nhiên ban tặng cho loài người, là thành phần quan trọng của môi trường sống Đất đai là sản phẩm của tự nhiên và tham gia vào tất cả các hoạt động kinh tế xã hội Để phù hợp với quá trình đổi mới kinh tế, Đảng và Nhà nước

ta luôn quan tâm đến vấn đề đất đai, ban hành nhiều văn bản pháp luật nhằm quản lý đất đai, điều chỉnh các mối quan hệ đất đai theo kịp với tình hình thực

tế Đầu tiên là Luật đất đai các năm 1987, 1993, 2003, các Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật các năm 1998, 2001 và Luật Đất đai số 45/2013/QH13 được Quốc hội khóa 13 thông qua ngày 29/11/2013 Trong bối cảnh Việt Nam hội nhập kinh tế ngày càng sâu rộng, nền kinh tế nước nhà phát triển nhanh chóng, thành phố Vinh không nằm ngoài vòng phát triển chung của đất nước Thành phố Vinh là trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa-

xã hội của tỉnh Nghệ An một tỉnh lớn nằm ở vùng Bắc Trung bộ, tổng diện tích tự nhiên là 104,96 km2, quy mô dân số là 435.208 người, gồm 16 phường

và 9 xã Vinh vừa được công nhận đô thị loại 1 tại Quyết định số 1210 ngày

5/9/2008 của Thủ tướng Chính phủ Trong những năm gần đây, thành phố Vinh có tốc độ đô thị hóa nhanh những dự án đầu tư được triển khai trên toàn địa bàn Thành phố như xây dựng các khu công nghiệp, khu đô thị, kết cấu hạ tầng kinh tế xã hội, các công trình công cộng và lợi ích quốc gia….đã không ngừng tăng lên, thị trường bất động sản hoạt động sôi nổi, xuất hiện nhiều nhà đầu tư vào dự án khu đô thị như: Công ty CP Đầu tư và ứng dụng công nghệ mới, Công ty CP Đầu tư và phát triển nhà Hà Nội số 30, Công ty CP Đầu tư

và xây dựng Tràng An, Công ty CP Tecco Hà Nội, Công ty CP Vinaconex 9 đã đầu tư xây dựng các khu chung cư, biệt thự, liền kề làm thay đổi bộ mặt của thành phố ngày càng khang trang, to đẹp hơn với những tòa nhà chung cư

từ cao cấp đến bình dân, nhà thu nhập thấp, giải quyết được chỗ ở cho hàng

nghìn con người Tuy nhiên, việc đầu tư các dự án làm cho nhu cầu sử dụng đất đai ngày càng lớn dẫn đến đất đai trên thị trường trở nên khan hiếm, tăng cao và diễn biến phức tạp, các căn hộ chung cư mặc dù người dân vào ở đã lâu nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận đang là một vấn đề nan giải Vì vậy, đòi hỏi thành phố Vinh phải quan tâm hơn nữa đến việc quản lý quỹ đất, đặc biệt là công tác đăng ký đất đai, cấp GCN QSD đất nhất là công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) cho các hộ gia đình, cá nhân mua nhà, căn hộ của các tổ chức đầu tư xây dựng

Thời gian qua, thành phố Vinh đã đạt được những thành công đáng kể trong công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và các tài sản khác gắn liền với đất cho các hộ gia đình, cá nhân mua nhà, căn

hộ của các tổ chức đầu tư xây dựng Tuy nhiên, công tác cấp Giấy chứng nhận vẫn còn nhiều vướng mắc, hạn chế chưa đáp ứng nhu cầu thực tế như: các hợp đồng chuyển nhượng chưa được công chứng, chuyển nhượng căn hộ qua nhiều chủ, căn hộ xây dựng không đúng thiết kế được duyệt Đánh giá công tác quản lý nhà nước về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức mua nhà ở của chủ đầu tư dự án trên địa bàn thành phố Vinh hiện nay, làm rõ kết quả đạt được, chỉ ra những hạn chế và nguyên nhân của công tác Cấp Giấy chứng nhận, tìm ra những giải pháp hoàn thiện, nâng cao được tỷ lệ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức mua nhà ở của chủ đầu tư dự án trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An là nhu cầu cấp bách hiện nay

Xuất phát từ thực tiễn trên, đồng thời nhận thức tầm quan trọng của công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà

ở và các tài sản khác gắn liền với đất, tôi tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh

giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và các tài sản khác gắn liền với đất với các dự án nhà chung cư trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An”

2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài

- So sánh được hồ sơ và quy trình cấp Giấy chứng nhận QSD đất, QSH nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất tại thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An so với quy định của pháp luật đất đai

- Đánh giá được thực trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà để bán và cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ cho người sử dụng tại các khu chung cư trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An

- Đánh giá được sự hiểu biết của người dân, doanh nghiệp và cán bộ quản lí chung cư về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các

dự án nhà chung cư trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An

- Đánh giá được những khó khăn, tồn tại, nguyên nhân và đề xuất giải pháp hoàn thiện công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các dự án nhà chung cư trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An

3 Ý nghĩa của đề tài

- Tìm hiểu và nắm vững các kiến thức về Luật đất đai nói chung, công tác cấp Giấy chứng nhận QSD đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất với các dự án nhà chung cư trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An nói riêng

- Tìm ra những được những khó khăn, tồn tại, nguyên nhân và đề xuất giải pháp hoàn thiện công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các dự án nhà chung cư trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU

1.1 Cơ sở khoa học của đề tài

1.1.1 Cơ sở lí luận của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1.1.1.1 Khái niệm đất đai, vai trò của đất đất đai đối với sự phát triển kinh tế

xã hội

* Khái niệm về đất đai

Theo tác giả Đôkutraiep định nghĩa: Đất là một vật thể tự nhiên được hình thành do sự tác động tổng hợp của năm yếu tố là: Khí hậu, đá mẹ, địa hình, sinh vật và thời gian Đất được xem như một thể sống, nó luôn luôn vận động, biến đổi và phát triển Đối với trồng trọt thì có thêm yếu tố con người

*Vai trò của đất:

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống và là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng

Đất đai tham gia vào tất cả các ngành, các lĩnh vực của xã hội Trong gia đoạn hiện nay, khi nước ta xây dựng một nước công nghiệp hóa, hiện đại hóa và

mở cửa hội nhập quốc tế như tham gia vào các tổ chức kinh tế, thương mại nhất

là gia nhập WTO thì đất đai vẫn giữ một vị trí then chốt trong tất cả các ngành Đồng thời đất đai là nguồn lực cơ bản quan trọng nhất góp phần cho sự phát triển của đất nước

Tuy nhiên, Luật đất đai năm 2013 [8] quy định chi tiết cụ thể từng loại đất trong các nhóm trên cụ thể:

- Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây: Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác; Đất trồng cây lâu năm; Đất rừng sản xuất; Đất rừng phòng hộ; Đất rừng đặc dụng; Đất nuôi trồng thủy sản; Đất làm muối;Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh;

- Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây: Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị; Đất xây dựng trụ sở cơ quan; Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; Đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác; Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông (gồm cảng hàng không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đường sắt, hệ thống đường

bộ và công trình giao thông khác); thủy lợi; đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng; đất công trình năng lượng; đất công trình bưu chính, viễn thông; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải và đất công trình công cộng khác;Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng; Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng; Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng; Đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động trong cơ sở sản xuất; đất xây dựng kho và nhà để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật,

phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho sản xuất nông nghiệp và đất xây dựng công trình khác của người sử dụng đất không nhằm mục đích kinh doanh mà công trình đó không gắn liền với đất ở;

- Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng

1.1.1.2 Quản lý nhà nước về đất đai

* Khái niệm:

Quản lý nhà nước là dạng quản lý xã hội mang tính quyền lực nhà nước, được sử dụng quyền lực nhà nước để điều chỉnh các quan hệ xã hội và hành vi hoạt động của con người để duy trì, phát triển các mối quan hệ xã hội, trật tự pháp luật nhằm thực hiện chức năng và nhiệm vụ của Nhà nước [Nguyễn Khắc Thái Sơn- Giáo trình quản lý nhà nước- [9]

Quản lý nhà nước về đất đai là tổng hợp các hoạt động của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện và bảo vệ quyền sở hữu của Nhà nước đối với đất đai; đó là các hoạt động nắm chắc tình hình sử dụng đất; phân phối và phân phối lại quỹ đất đai theo quy hoạch, kế hoạch; kiểm tra giám sát quá trình quản lý và sử dụng đất; điều tiết các nguồn lợi từ đất đai

[Nguyễn Khắc Thái Sơn- Giáo trình quản lý nhà nước- [9]

Các quan hệ đất đai là các quan hệ xã hội trong lĩnh vực kinh tế, bao gồm: quan hệ về sở hữu đất đai, quan hệ về sử dụng đất đai, quan hệ về phân phối các sản phẩm do sử dụng đất mà có Bộ luật Dân sự quy định "Quyền

sở hữu bao gồm quyền chiêm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật " Từ khi Luật đất đai thừa nhận quyền sử dụng đất là một loại tài sản dân sự đặc biệt (1993) thì quyền sở hữu đất đai thực chất cũng là quyền sở hữu một loại tài sản dân sự đặc biệt Vì vậy khi nghiên cứu về quan hệ đất đai, ta thấy có các quyền năng của sở hữu nhà nước về đất đai bao gồm: quyền chiếm hữu đất đai, quyền sử dụng đất đai, quyền định đoạt đất đai Các quyền năng này được Nhà nước thực hiện trực tiếp bằng việc xác lập các chế độ pháp lý về quản lý và sử dụng đất đai Nhà nước không trực tiếp thực hiện các quyền năng này mà thông qua hệ thống

các cơ quan nhà nước do Nhà nước thành lập ra và thông qua các tổ chức, cá nhân sử dụng đất theo những quy định và theo sự giám sát của Nhà nước

Hoạt động trên thực tế của các cơ quan nhà nước nhằm bảo vệ và thực hiện quyền sở hữu nhà nước về đất đai rất phong phú và đa dạng, bao gồm 15 nội dung đã quy định ở Điều 22, Luật Đất đai 2013 Quản lý nhà nước về đất đai nhằm mục đích: Bảo vệ quyền sở hữu nhà nước đối với đất đai, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất; Đảm bảo sử dụng hợp lý quỹ đất đai của quốc gia; Tăng cường hiệu quả sử dụng đất; Bảo vệ đất, cải tạo đất, bảo vệ môi trường Yêu cầu của công tác quản lý đất đai là phải đăng

ký, thống kê đất đầy đủ theo đúng quy định của pháp luật đất đai ở từng địa phương theo các cấp hành chính

* Vai trò của Quản lý nhà nước về đất đai

Quản lý nhà nước về đất đai có vai trò quan trọng cho sự phát triển của kinh tế- xã hội và đời sống nhân dân Cụ thể là:

- Thông qua hoạch định chiến lược, quy hoạch, lập kế hoạch phân bổ đất đai có cơ sở khoa học nhằm phục vụ cho mục đích kinh tế- xã hội và đất nước; bảo đảm sử dụng đúng mục đích, tiết kiệm, đạt hiệu quả cao Giúp cho Nhà nước quản lý chặt chẽ đất đai, giúp cho người sử dụng đất có các biện pháp để bảo vệ và sử dụng đất có hiệu quả hơn;

- Thông qua việc ban hành và tổ chức thực hiện pháp luật đất đai tạo cơ

sở pháp lý để bảo vệ quyền lợi chính đáng của các tổ chức kinh tế, các doanh nghiệp, cá nhân trong những quan hệ về đất đai;

- Thông qua công tác đánh giá phân hạng đất, Nhà nước quản lý đất đai

về số lượng và chất lượng để làm căn cứ cho các biện pháp kinh tế- xã hội có

hệ thống, có căn cứ khoa học nhằm sử dụng đất có hiệu quả

- Thông qua việc ban hành và thực hiện hệ thống chính sác về đất đai như chính sách thuế, chính sách giá, chính sách đầu tư Nhà nước kích thích các tổ chức, các chủ thể, các cá nhân sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm đất đai nhằm nâng cao khả năng sinh lợi của đất, góp phần thực hiện mục tiêu kinh tế- xã hội của cả nước và bảo vệ môi trường sinh thái

1.1.1.3 Sự cần thiết phải cấp Giấy chứng nhận QSD đất

Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý Nhà nước giao cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài và mọi người sử dụng đất đều phải tiến hành đăng ký và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Theo Luật đất đai năm 2013, đăng ký đất đai là bắt buộc

và được thực hiện đối với những người đang sử dung đất

Việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là việc cần thiết vì:

Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở bảo vệ lợi ích của người sử dụng đất và lợi ích của toàn xã hội

Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giúp nhà nước quản lý chặt chẽ quỹ đất đai, đảm bảo đất đai được sử dụng đầy đủ, tiết kiệm, hợp lý và hiệu quả nhất

Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một nội dung quan trọng, có mối quan hệ mật thiết với các nội dung khác của quản lý nhà nước về đất đai; giúp nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai

Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở đảm bảo thị truờng bất động sản phát triển bền vững

Trong những năm vừa qua, hoạt động của thị trường bất động sản đang diễn ra với tốc độ nhanh, góp phần tăng trưởng kinh tế, tuy vậy cho đến nay, trên thị trường bất động sản ở nước ta vẫn tồn tại những giao dịch tự phát, hiện tượng mua bán ngầm, đầu cơ trục lợi diễn ra mạnh mẽ, tranh chấp đất đai phát sinh và nhà nước bị thất thu một khoản lớn Để điều chỉnh thị trường này hoạt động lành mạnh thì công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải thực hiện nghiêm túc, tạo cơ sở pháp lý vững chắc, đảm bảo công bằng trong xã hội Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạo điều kiện thuận lợi trong giao dịch bất động sản, thúc đẩy sự phát trển của thị trường bất động sản, tạo điều kiện huy động nguồn vốn đầu tư thông qua hoạt động thế chấp vay vốn

1.1.2 Căn cứ pháp lý của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất

- Hiến pháp năm 2013;

- Luật Dân sự năm 2005 được Quốc Hội thông qua ngày 14/6/2005;

- Luật Dân sự năm 2015 được Quốc Hội thông qua ngày 24/11/2015;

- Luật Đất đai 2003 được Quốc Hội thông qua ngày 26/11/2003;

- Luật Đất đai 2013 được Quốc Hội thông qua ngày 29/11/2013;

- Luật Nhà ở năm 2005 được Quốc Hội thông qua ngày 29/11/2005 ;

- Luật Nhà ở năm 2014 được Quốc Hội thông qua 25/11/2014;

- Luật kinh doanh bất động sản 2014 được Quốc Hội thông qua ngày 25/11/2014 ;

- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và thi hành Luật nhà ở;

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai;

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ về quy định giá đất

- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ về quy định thu tiền sử dụng đất

- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước

- Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật nhà ở

- Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản

- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất

- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính

- Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính Hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất

- Thông tư số 19/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Luật nhà ở và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật nhà ở;

- Thông tư số 92/2015/TT-BTC, ngày 15/6/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân đối cới cá nhân cư trú có hoạt động kinh doanh; hướng dẫn thực hiện một số nội dung sửa đổi, bổ sung về thuế cá nhân quy định tại luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật avề thuế số 71/2014/QH13 và Nghị định số 12/2015/NĐ-CP ngày 12/02/2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật về thuế và sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định về thuế

- Quyết định số 34/2013/QĐ-UBND ngày 02/7/2013 của UBND tỉnh Nghệ An về việc ban hành quy định cấp Giấy chứng nhận QSD đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức đầu tư xây dựng để bán và hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở của tổ chức đầu tư xây dựng để bán trên địa bàn tỉnh Nghệ An

- Quyết định số 79/QĐ-UBND ngày 27/10/2014 liên quan đến thuê đất, chuyển mục đích các hộ gia đình, cá nhân thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh trên địa bàn tỉnh Nghệ An

- Quyết định số 49/QĐ-UBND ngày 19/8/2014 ban hành quy đình về cấp GCNQSD Đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho

hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Nghệ An

1.2 Khái quát những qui định chung về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1.2.1 Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất

* Khái niệm đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất:

Theo quy định tại khoản 15, điều 3 Luật đất đai 2013 quy định: Đăng

ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính

* Khái niệm về nhà ở, nhà chung cư;

Theo Luật nhà ở số 65/2014/QH13 được Quốc Hội thông qua ngày 25/11/2014, tại Điều 3 của Luật nêu rõ các khái niệm:

Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân

Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình

hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng

có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh

Chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan

Chủ sở hữu nhà chung cư là chủ sở hữu căn hộ chung cư, chủ sở hữu diện tích khác trong nhà chung cư

Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư là phần diện tích bên trong căn

hộ hoặc bên trong phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là

sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư và các thiết bị sử dụng riêng trong căn hộ hoặc trong phần diện tích khác của chủ sở hữu nhà chung cư theo quy định của Luật này

Phần sở hữu chung của nhà chung cư là phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung

cư và các thiết bị sử dụng chung cho nhà chung cư đó theo quy định của Luật này.[2-5]

* Các đối tượng đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

Tại điều 5, Luật đất đai 2013 quy định rõ người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền

sử dụng đất theo quy định của Luật này, bao gồm:

- Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội

- nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (sau đây gọi chung là tổ chức);

- Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình,

cá nhân);

- Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ;

- Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của

tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo;

- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ;

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch;

- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà

đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư

* Theo quy định tại điều 7, Luật nhà ở năm 2015 quy định đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm:

- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài

- Tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại khoản 1 Điều 159 của Luật này [2]

* Người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất Theo quy định tại Điều 7, Luật đất đai 2013 quy định cụ thể như sau:

- Người đứng đầu của tổ chức, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đối với việc sử dụng đất của tổ chức mình

- Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn đối với việc sử dụng đất nông nghiệp vào mục đích công ích; đất phi nông nghiệp đã giao cho Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp xã) để

sử dụng vào mục đích xây dựng trụ sở Ủy ban nhân dân, các công trình công cộng phục vụ hoạt động văn hóa, giáo dục, y tế, thể dục thể thao, vui chơi, giải trí, chợ, nghĩa trang, nghĩa địa và công trình công cộng khác của địa phương

- Người đại diện cho cộng đồng dân cư là trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố hoặc người được cộng đồng dân cư thỏa thuận

cử ra đối với việc sử dụng đất đã giao, công nhận cho cộng đồng dân cư

- Người đứng đầu cơ sở tôn giáo đối với việc sử dụng đất đã giao cho

cơ sở tôn giáo

- Chủ hộ gia đình đối với việc sử dụng đất của hộ gia đình

- Cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đối với việc sử dụng đất của mình

- Người có chung quyền sử dụng đất hoặc người đại diện cho nhóm người có chung quyền sử dụng đất đối với việc sử dụng đất đó

* Người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với đất được giao để quản lý Theo quy định tại Điều 8, Luật đất đai 2013 quy định cụ thể như sau:

- Tổ chức được giao quản lý công trình công cộng, gồm công trình đường giao thông, cầu, cống, vỉa hè, hệ thống cấp nước, hệ thống thoát nước,

hệ thống công trình thủy lợi, đê, đập; quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm;

- Tổ chức kinh tế được giao quản lý diện tích đất để thực hiện dự án đầu tư theo hình thức xây dựng - chuyển giao (BT) và các hình thức khác theo quy định của pháp luật về đầu tư;

- Tổ chức được giao quản lý đất có mặt nước của các sông và đất có mặt nước chuyên dùng;

- Tổ chức được giao quản lý quỹ đất đã thu hồi theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

- Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã chịu trách nhiệm đối với việc quản

lý đất sử dụng vào mục đích công cộng được giao để quản lý, đất chưa giao, đất chưa cho thuê tại địa phương

- Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương chịu trách nhiệm đối với việc quản lý đất chưa sử dụng tại các đảo chưa có người ở thuộc địa phương

- Người đại diện cho cộng đồng dân cư là người chịu trách nhiệm đối với đất được giao cho cộng đồng dân cư quản lý [8]

1.2.2 Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất

1.2.2.1 Khái niệm Giấy chứng nhận QSD đất, ý nghĩa của việc cấp Giấy chứng nhận và vai trò của Giấy chứng nhận QSD đất

* Khái niệm về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và các tài sản khác gắn liền với đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của

người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất

* Ý nghĩa của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Giấy chứng nhận là một chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất, là Giấy chứng nhận do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và ích hợp pháp của người sử dụng đất

Việc cấp Giấy chứng nhận QSD đất với mục đích để nhà nước tiến hành các biện pháp quản lý nhà nước đối với đất đai, người sử dụng đất an tâm khai thác mọi tiền năng của đất, đồng thời phải có nghĩa vụ bảo vệ, cải tạo nguồn tài nguyên đất cho thế hệ mai sau Thông qua việc cấp Giấy chứng nhận QSD đất để Nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ nguồn tài nguyên đất

* Vai trò của cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một công cụ quản lý đất đai vô cùng quan trọng, giúp cho nhà nước quản lý đất đai một cách hiệu quả và khoa học, là căn cứ quan trọng để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất và là cơ sở để các đối tượng khác như ngân hàng, các công ty…đưa

ra các quyết định liên quan đến quá trình quản lý, sử dụng đất, là một công cụ mang nhiều ý nghĩa to lớn đối với xã hội

• Đối với nhà nước

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, thuộc quyền sở hữu toàn dân, do nhà nước thống nhất quản lý Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giúp nhà nước nâng cao hiệu quả quản lý đất đai, cụ thể:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở cung cấp các thông tin quan trọng, phục vụ cho việc theo dõi và quản lý đất đai của nhà nước; đặc biệt là trong công tác kiểm kê đất đai như : tổng diện tích tự nhiên, hiện trạng

sử dụng đất, chủ sử dụng đất…

Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhằm giải quyết những vấn đề tồn tại trong lịch sử về quản lý và sử dụng đất đai

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là công cụ để nhà nước thực hiện các kế hoạch sử dụng đất đã đề ra, giúp việc sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ để nhà nước đền bù cho các cá nhân, hộ gia đình khi nhà nước thu hồi đất, góp phần đẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằng

Thông qua giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà nước quản lý được các hoạt động trao đổi, mua bán đất đai, làm minh bạch hơn thị trường bất động sản

• Đối với người sử dụng đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý xác lập và bảo hộ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, là cơ sở để người sử dụng đất yên tâm sử dụng và đầu tư nhằm sử dụng đất đai một cách hợp lý và tiết kiệm hơn

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở cho việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất như chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, cho thuê quyền sử dụng đất, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất một cách thuận tiện

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở để người sử dụng đất thực hiện các nghĩa vụ đối với nhà nước, đặc biệt là nghĩa vụ tài chính như: nộp thuế trước bạ, thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất… Người sử

dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, diện tích đã ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

• Các đối tượng khác

Hệ thống thông tin đất đai được xây dựng từ kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cung cấp thông tin một cách nhanh chóng, thuận tiện cho cá nhân, tổ chức, các doanh nghiệp…, nâng cao hiệu quả hoạt động xã hội, giúp thị trường đất đai phát triển lành mạnh

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ để các ngân hàng, tổ chức tín dụng ra quyết định cho vay vốn đối với người sử dụng đất thông qua hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất, là căn cứ để xác nhận vốn góp bằng quyền sử dụng đất đối với các doanh nghiệp, công ty cổ phần

Ngoài ra, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ cung cấp các thông tin chính xác về thửa đất cho các cá nhân, tổ chức khi tham gia mua bán quyền

sử dụng đất trên thị trường bất động sản

1.2.2.2 Đăng ký đất đai, nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất

Theo quy định tại Điều 95, Luật đất đai 2013 [8] quy định như sau: Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu

Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử

và có giá trị pháp lý như nhau

- Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau đây:

+ Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng;

+ Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;

+ Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;

+ Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký

- Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:

+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên; + Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất; + Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký; + Chuyển mục đích sử dụng đất;

+ Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;

+ Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này

+ Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng;

+ Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;

+ Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp

có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;

+ Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề; + Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất

- Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã kê khai đăng ký được ghi vào Sổ địa chính, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nếu có nhu cầu và có

đủ điều kiện theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan; trường hợp đăng ký biến động đất đai thì người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc chứng nhận biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp

Trường hợp đăng ký lần đầu mà không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước

có quyết định xử lý theo quy định của Chính phủ

- Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, h, i, k

và l khoản 4 Điều này thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế

- Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính [8]

1.2.2.3 Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất

Theo quy định tại điều 105, Luật đất đai năm 2013 quy định như sau:

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

- Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ [8]

1.2.2.4 Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất

Theo quy định tại Điều 3, Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định như sau: [16]

Giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Giấy chứng nhận gồm một tờ có 04 trang, in nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen (được gọi là phôi Giấy chứng nhận) và Trang bổ sung nền trắng; mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm; bao gồm các nội dung theo quy định như sau:

a) Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" in màu đỏ; mục "I Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" và số phát hành Giấy chứng nhận (số seri) gồm 02 chữ cái tiếng Việt

và 06 chữ số, được in màu đen; dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường;

b) Trang 2 in chữ màu đen gồm mục "II Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất", trong đó có các thông tin về thửa đất, nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng năm ký Giấy chứng nhận và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận; số vào

sổ cấp Giấy chứng nhận;

c) Trang 3 in chữ màu đen gồm mục "III Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" và mục "IV Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận";

d) Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục "IV Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận"; nội dung lưu ý đối với người được cấp Giấy chứng nhận; mã vạch;

đ) Trang bổ sung Giấy chứng nhận in chữ màu đen gồm dòng chữ

"Trang bổ sung Giấy chứng nhận"; số hiệu thửa đất; số phát hành Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận và mục "IV Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận" như trang 4 của Giấy chứng nhận;

e) Nội dung của Giấy chứng nhận quy định tại các Điểm a, b, c, d và đ Khoản này do Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (đối với nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai) tự in, viết khi chuẩn bị hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận hoặc xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp

1.2.2.5 Những điều kiện của nhà ở, điều kiện của tổ chức, cá nhân được tham gia kinh doanh bất động sản

Theo quy định tại điều 9, 10 Luật kinh doanh bất động sản quy định:

* Điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh

- Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây:

+ Đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

+ Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất;

+ Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án

- Các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây:

+ Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

+ Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất;

+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

+Trong thời hạn sử dụng đất

* Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản

- Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) và có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này

- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật [3-6]

2.2.6 Hồ sơ, thủ tục đăng ký cấp Giấy chứng nhận QSD đất, chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

Theo quy định tại Điều 72, Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định trình tự, thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, công trình xây dựng trong các dự án phát triển nhà ở [4]

1 Sau khi hoàn thành công trình, chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở có trách nhiệm gửi Sở Tài nguyên và Môi trường các giấy tờ sau đây:

a) Quyết định phê duyệt dự án hoặc quyết định đầu tư hoặc giấy phép đầu tư hoặc giấy chứng nhận đầu tư;

b) Quyết định phê duyệt quy hoạch xây dựng chi tiết tỷ lệ 1/500; giấy phép xây dựng (nếu có);

c) Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan

có thẩm quyền; chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ dự án phát triển nhà ở (trừ trường hợp được miễn hoặc chậm nộp theo quy định của pháp luật);

d) Sơ đồ nhà, đất đã xây dựng là bản vẽ mặt bằng hoàn công hoặc bản

vẽ thiết kế mặt bằng có kích thước các cạnh của từng căn hộ đã bán phù hợp với hiện trạng xây dựng và hợp đồng đã ký; danh sách các căn hộ, công trình xây dựng để bán (có các thông tin số hiệu căn hộ, diện tích đất, diện tích xây dựng và diện tích sử dụng chung, riêng của từng căn hộ); trường hợp nhà chung cư thì sơ đồ phải thể hiện phạm vi (kích thước, diện tích) phần đất sử dụng chung của các chủ căn hộ, mặt bằng xây dựng nhà chung cư, mặt bằng của từng tầng, từng căn hộ;

đ) Báo cáo kết quả thực hiện dự án

2 Trong thời gian không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ, Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm kiểm tra hiện trạng sử dụng đất, nhà ở và công trình đã xây dựng và điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà ở của chủ đầu tư dự án

Sau khi hoàn thành kiểm tra, Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm gửi thông báo cho chủ đầu tư dự án về kết quả kiểm tra; gửi thông báo kèm theo sơ đồ nhà đất đã kiểm tra cho Văn phòng đăng ký đất đai để làm thủ tục đăng ký nhà, đất

3 Sau khi có Thông báo của Sở Tài nguyên và Môi trường , Chủ đầu tư hoặc người mua căn hộ chuẩn bị 01 bộ hồ sơ nộp tại Bộ phận “một cửa” – UBND thành phố Vinh, hồ sơ gồm có:

a) Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

b) Hợp đồng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật;

c) Biên bản bàn giao nhà, đất, công trình xây dựng;

4 Văn phòng đăng ký QSD đất đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

a) Kiểm tra các giấy tờ pháp lý trong hồ sơ; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào đơn đăng ký;

b) Gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có);

c) Cập nhật thông tin vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có); d) Chuẩn bị hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 37 của Nghị định này;

đ) Yêu cầu chủ đầu tư dự án nộp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã được cấp để chỉnh lý vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai;

e) Trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp

5 Trường hợp chủ đầu tư dự án có vi phạm pháp luật về đất đai, pháp luật về xây dựng, pháp luật về nhà ở thì Sở Tài nguyên và Môi trường báo cáo

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để xử lý theo quy định của pháp luật [6]

1.3 Tình hình đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận qsd đất trên thế giới

và ở Việt Nam

1.3.1 Tình hình đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất một số nước trên thế giới

Theo Giáo trình Kinh nghiệm nước ngoài về quản lý và pháp luật đất

đai- Bộ Tài nguyên và Môi trường năm 2012 tại mục 5 [22]

- Úc :

Công tác quản lý nhà nước, bao gồm công tác đăng ký quyền sở hữu đất đai và các dịch vụ liên quan đến đất đai do cơ quan quản lý đất đai của các Bang giữ nhiệm vụ chủ trì Các cơ quan này đều phát triển theo hướng sử dụng một phần đầu tư của chính quyền bang và chuyển dần sang cơ chế tự trang trải chi phí

Robert Richard Torrens là người lần đầu tiên đưa ra khái niệm về Hệ thống đăng ký bằng khoán vào năm 1857 tại Bang Nam Úc, sau này được biết đến là Hệ thống Torren Robert Richard Torrens, sau đó đã góp phần đưa hệ

thống này vào áp dụng tại các Bang khác của Úc và New Zealand, và các nước khác trên thế giới như Ai Len, Anh

Ban đầu Giấy chứng nhận được cấp thành 2 bản, 1 bản giữ lại Văn phòng đăng ký và 1 bản giao chủ sở hữu giữ Từ năm 1990, việc cấp Giấy chứng nhận dần chuyển sang dạng số Bản gốc của GCN được lưu giữ trong

hệ thống máy tính và bản giấy được cấp cho chủ sở hữu Ngày nay, tại Văn phòng GCN, người mua có thể kiểm tra GCN của BĐS mà mình đang có nhu cầu mua

Những đặc điểm chủ yếu của Hệ thống Đăng ký đất đai và bất động sản của Úc:

- GCN được đảm bảo bởi Nhà nước

- Hệ thống đăng ký đơn giản, an toàn và tiện lợi

- Mỗi trang của sổ đăng ký là một tài liệu duy nhất đặc trưng cho hồ sơ hiện hữu về quyền và lợi ích được đăng ký và dự phòng cho đăng ký biến động lâu dài

- GCN đất là một văn bản được trình bày dễ hiểu cho công chúng

- Sơ đồ trích lục thửa đất trong bằng khoán có thể dễ dàng kiểm tra, tham khảo

- Giá thành của hệ thống hợp lý, tiết kiệm được chi phí và thời gian xây dựng

- Hệ thống được xây dựng trên nền tảng công nghệ thông tin hiện đại , dễ dàng cập nhật, tra cứu cũng như phát triển đáp ứng yêu cầu quản lý và

sử dụng

- Anh:

Hệ thống đăng ký đất đai của Anh là hệ thống đăng ký bất động sản (đất đai và tài sản khác gắn liền với đất) tổ chức đăng ký theo một hệ thống thống nhất có Văn phòng chính tại Luân Đôn và 14 văn phòng khác phân theo khu vực (địa hạt) phân bổ đồng đều trên toàn bộ lãnh thổ Anh Quốc và Xứ Wales Mọi hoạt động của hệ thống đăng ký hoàn toàn trên hệ thống máy tình

nối mạng theo một hệ thống thống nhất (máy làm việc không kết nối với INTERNET, chỉ nối mạng nội bộ để bảo mật dữ liệu)

Cơ sở của đăng ký được quy định rất chặt chẽ trong Luật đăng ký đất đai (Land Registration Act) được sửa đổi và ban hành mới vào năm 2002, có hướng dẫn chi tiết vào năm 2003 (Registration Rules) và được cập nhật, chỉnh sửa bổ sung vào năm 2009 Trước năm 2002 Văn phòng đăng ký đất đai hoạt động theo địa hạt Bất động sản thuộc địa hạt nào thì đăng ký tại Văn phòng thuộc địa hạt đó Tuy nhiên, từ khi có Luật đăng ký mới (năm 2002) và khi hệ thống đăng ký hoạt động theo hệ thống đăng ký điện tử thì khách hành có thể lựa chọn bất kỳ Văn phòng đăng ký nào trên lãnh thổ Anh

Một điểm nổi bật trong Luật đất đai và Luật đăng ký có quy định rất chặt chẽ về đăng ký, bất kỳ người nào sở hữu đất đai và bất động sản trên lãnh thổ Anh đều phải đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai; Nhà nước chỉ bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp của chủ sở hữu có tên trong hệ thống đăng ký

Cho đến năm 1994, Anh đã chuyển toàn bộ hệ thống đăng ký từ hệ thống đăng ký thủ công trên giấy sang hệ thống đăng ký tự động trên máy tính nối mạng, dùng dữ liệu số Dữ liệu số là dữ liệu có tính pháp lý nếu dữ liệu đó do Văn phòng đăng ký đất đai cung cấp Điều này được quy định cụ thể trong Luật đăng ký và Luật đất đai

Về đối tượng đăng ký: Theo Luật đất đai của Anh lấy đơn vị thửa đất làm đơn vị đăng ký, các tài sản khác gắn liến với đất được đăng ký kèm theo thửa đất dưới dạng thông tin thuộc tính Về chủ sở hữu chỉ phân biệt sở hữu

cá nhân và sở hửu tập thể (sở hữu chung, đồng sở hữu )

- Hoa Kỳ

Các bang ở Hoa Kỳ đều có luật đăng kí và hệ thống thi hành hoàn chỉnh Bất kì yếu tố nào về quyền sở hữu của một thửa đất ở một hạt nào đó đều có thể tiến hành đăng kí ở hạt đó Quy định này là để bảo vệ quyền lợi cho người

sở hữu đất đai Mục đích đăng kí là nói cho người khác biết người mua đất đã

có quyền sở hữu đất đai Nếu mua đất không đăng kí thì có thể bị người bán đất thứ hai gây thiệt hại Luật đăng kí bảo vệ quyền lợi người mua đất cho quyền

ưu tiên đối với người đăng kí Ví dụ A chuyển nhượng mảnh đất cho B sau đó lại chuyển nhượng cho C như vậy về mặt lí thuyết thì B có quyền ưu tiên, tuy nhiên theo luật cộng đồng ai đăng kí trước người đó được ưu tiên trước Nếu C đăng kí trước B thì C có quyền ưu tiên về mảnh đất đó Luật đăng kí đất yêu cầu người mua đất lập tức phải tiến hành đăng kí để chứng tỏ quyền sở hữu của đất đã thay đổi, đồng thời cũng để ngăn chặn người đến mua sau tiếp tục mua,

kể cả việc đi lấy sổ đăng kí trước Yêu cầu có liên quan về việc đăng kí là: Về nội dung, có thể đăng kí được bất kì các yếu tố nào có liên quan như khế ước, thế chấp hợp đồng chuyển nhượng hoặc yếu tố có ảnh huởng đến quyền lợi đất đai; Phía bán đất phải thừa nhận hợp đồng mua bán qua công chứng, cung cấp điều kiện để ngăn chặn giả mạo; về mặt thao tác thì người mua đất hoặc đại diện của mình theo hợp đồng, khế ước nộp cho nhân viên đăng kí huyện để vào

sổ đăng kí, tiến hành chụp khế ước và xếp theo thứ tự thời gian

Đăng ký chứng thư của Mỹ có mục tiêu "tránh những vụ chuyển nhượng có tính gian lận, để đảm bảo cho bất kỳ người nào muốn thực hiện giao dịch cũng có thể biết có những quyền tài sản và lợi ích nào thuộc về hoặc liên quan tới mảnh đất hoặc ngôi nhà cụ thể" Việc đăng ký văn tự giao dịch được triển khai lần đầu tiên theo Luật Đăng ký của Mỹ năm 1640 và đã được phát triển ra toàn Liên bang

Các điều luật về Đăng ký được phân loại theo cách thức mà nó giải quyết các vấn đề về quyền ưu tiên và nguyên tắc nhận biết Các điều luật được chia thành 3 loại: quy định quyền ưu tiên theo trình tự, quy định về quyền ưu tiên theo nguyên tắc nhận biết và quy định hỗn hợp

Điều luật theo nguyên tắc trình tự dành quyền ưu tiên cho giao dịch đăng ký trước Một giao dịch được đăng ký sẽ thắng một giao dịch chưa được đăng ký dù cho giao dịch chưa đăng ký được thực hiện trước Điều này dễ bị lợi dụng để thực hiện các giao dịch có yếu tố gian lận

Điều luật theo nguyên tắc nhận biết: không dành quyền ưu tiên cho trình

tự đăng ký Người mua nếu không biết được (không được thông tin) về các tranh

chấp quyền lợi liên quan tới bất động sản mà người ấy mua thì vẫn được an toàn

về pháp lý

Điều luật hỗn hợp phối hợp cả 2 nguyên tắc trên và là một bước phát triển

lô gic với các quy định như sau: Một người mua sau được quyền ưu tiên so với người mua trước nếu không biết về vụ giao dịch trước và người mua sau phải đăng ký trước

Cũng như đặc điểm chung của đăng ký chứng thư, hệ thống này ở Mỹ, dù theo nguyên tắc ưu tiên trình tự đăng ký hay theo nguyên tắc khác, vẫn là một hệ thống đăng ký chứng cứ về các quyền chứ chưa phải bản thân các quyền Người mua vẫn phải điều tra một chuỗi các văn tự của các vụ mua bán trước và phải điều tra tại chỗ xem người bán có đúng là chủ sở hữu và hoàn toàn có quyền bán hay không

1.3.2 Tình hình đăng ký đất đai ở Việt Nam trước và sau khi luật đất đai

2013 ra đời

Xuất phát từ vai trò và tầm quan trọng của đất đai đối với chiến lược phát triển kinh tế xã hội, Nhà nước ta đã xây dựng một hệ thống chính sách đất đai chặt chẽ nhằm tăng cường công tác quản lý và sử dụng đất trên phạm

vi cả nước Thông qua Luật đất đai, quyền sở hữu Nhà nước về đất đai được xác định là duy nhất và thống nhất, đảm bảo đúng mục tiêu "Nhà nước thống

nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật

Luật đất đai năm 1993 ra đời: Thành công của việc thực hiện nghị quyết 10 của Bộ Chính trị đã khẳng định đường lối đúng đắn của Đảng và Nhà nước, tạo cơ sở vững chắc cho sự ra đời của luật đất đai năm 1993 với những thay đổi lớn: Ruộng đất được giao ổn định lâu dài cho các hộ gia đình,

cá nhân; người sử dụng đất được thừa hưởng các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất với những thay đổi đó, chính quyền các cấp, các địa phương bắt đầu coi trọng và tập trung chỉ đạo công tác cấp giấy chứng nhận Công cấp GCNQSDĐ bắt đầu triển khai mạnh mẽ trên phạm vi cả nước, nhất là từ năm 1007 đến nay, với mục tiêu

hoàn chỉnh cấp GCNQSDĐ vào năm 2000 cho khu vực nông thôn và 2001 cho khu vực thành thị theo các chỉ thị 10/1998/CT-TTg và chỉ thị 18/1999/CT-TTg của Thủ tướng chính phủ

Từ khi ban hành Luật đất đai năm 1993 trong quá trình thực hiện bên cạnh những tích cực cũng bộc lộ không ít những hạn chế chưa phù hợp, chưa

đủ cụ thể để xử lý những vấn đề mới phát sinh nhất là trong việc chuyển quyền sử dụng đất, làm cho quan hệ đất đai trong xã hội rất phức tạp, làm cho kinh tế phát triển chưa ổn định , xã hội không ổn định Do vậy, Luật đất đai năm 1993 đã có nhiều lần sữa chữa, bổ sung vào các năm 1998 và 2001 để kịp thời điều chỉnh những vấn đề mới phát sinh

Như vậy tính đến trước khi luật đất đai ra đời năm 2003, Luật đất đai

1993 đã qua hơn 10 năm thực hiện đã góp phần thúc đấy kinh tế, ổn định chính trị xã hội của đất nước, quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân, tổ chức được đảm bảo

Tuy nhiên Luật đất đai ra đời đã nảy sinh những hạn chế nhất định trong việc phát huy hiệu lực của các quy định điều chỉnh các quan hệ đất đai:

Để công tác quản lý đất đai phù hợp với tình hình mới, Luật đất đai năm 2003 đã được Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, khoá

XI , kỳ họp thứ 4 thông qua, có hiệu lực từ ngày 1/7/2004 thay thế cho Luật

đất đai năm 1988, 2001 Luật đất đai 2003 cũng khẳng định rõ: "Đất đai

thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu" Luật đất đai 2003

cũng quy định rõ 13 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai Từ khi Luật đất đai năm 2003 ra đời, cùng với việc hoàn thiện tổ chức bộ Nhà máy quản lý tài nguyên - môi trường tới cấp xã, các cấp địa phương trong cả nước đã có tổ chức các Văn phòng đăng ký sử dụng đất, trung tâm phát triển quỹ đất nên các nguồn thu từ đất tăng lên rõ rệt giúp địa phương tháo gỡ những khó khăn

và phát hiện những điều chưa hoàn thiện trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Nhìn chung, việc cấp Giấy chứng nhận QSD đất giai đoạn này đã thực hiện theo đúng quy định của pháp luật về đất đai và đã cấp được 6,2 triệu Giấy chứng nhận QSD đất cho người dân Các thủ tục hành chính đã