Đánh giá công tác giải phóng mặt bằng dự án nâng cấp và cải tạo kênh bắc tại xã Hưng Lộc, thành phố Vinh. tỉnh Nghệ An (Luận văn thạc sĩ)

Đánh giá công tác giải phóng mặt bằng dự án nâng cấp và cải tạo kênh bắc tại xã Hưng Lộc, thành phố Vinh. tỉnh Nghệ An (Luận văn thạc sĩ)Đánh giá công tác giải phóng mặt bằng dự án nâng cấp và cải tạo kênh bắc tại xã Hưng Lộc, thành phố Vinh. tỉnh Nghệ An (Luận văn thạc sĩ)Đánh giá công tác giải phóng mặt bằng dự án nâng cấp và cải tạo kênh bắc tại xã Hưng Lộc, thành phố Vinh. tỉnh Nghệ An (Luận văn thạc sĩ)Đánh giá công tác giải phóng mặt bằng dự án nâng cấp và cải tạo kênh bắc tại xã Hưng Lộc, thành phố Vinh. tỉnh Nghệ An (Luận văn thạc sĩ)Đánh giá công tác giải phóng mặt bằng dự án nâng cấp và cải tạo kênh bắc tại xã Hưng Lộc, thành phố Vinh. tỉnh Nghệ An (Luận văn thạc sĩ)Đánh giá công tác giải phóng mặt bằng dự án nâng cấp và cải tạo kênh bắc tại xã Hưng Lộc, thành phố Vinh. tỉnh Nghệ An (Luận văn thạc sĩ)Đánh giá công tác giải phóng mặt bằng dự án nâng cấp và cải tạo kênh bắc tại xã Hưng Lộc, thành phố Vinh. tỉnh Nghệ An (Luận văn thạc sĩ)Đánh giá công tác giải phóng mặt bằng dự án nâng cấp và cải tạo kênh bắc tại xã Hưng Lộc, thành phố Vinh. tỉnh Nghệ An (Luận văn thạc sĩ)

PHẠM THỊ QUỲNH TRANG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG

DỰ ÁN NÂNG CẤP VÀ CẢI TẠO KÊNH BẮC TẠI XÃ HƯNG LỘC, THÀNH PHỐ VINH, TỈNH NGHỆ AN

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2017

PHẠM THỊ QUỲNH TRANG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG

DỰ ÁN NÂNG CẤP VÀ CẢI TẠO KÊNH BẮC TẠI XÃ HƯNG LỘC, THÀNH PHỐ VINH, TỈNH NGHỆ AN

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Đàm Xuân Vận

THÁI NGUYÊN - 2017

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu riêng của tôi Các số liệu, kết quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kì công trình nào khác

Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc

Tác giả luận văn

Phạm Thị Quỳnh Trang

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ, tạo điều kiện thuận lợi nhất, những ý kiến đóng góp và những lời chỉ dạy quý báu của thầy cô giáo Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên Đầu tiên, tôi gửi lời cảm ơn chân thành và sâu sắc tới PGS.TS Đàm Xuân Vận, là người trực tiếp hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài và hoàn thành luận văn

Tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên và các thầy cô giáo khoa Quản lý Tài nguyên trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, UBND thành phố Vinh, UBND xã Hưng Lộc Phòng TNMT thành phố Vinh và các ban ngành khác có liên quan tạo điều kiện cho tôi thu thập thông tin, số liệu cần thiết để thực hiện luận văn này

Tôi xin được bày tỏ lòng cảm ơn chân thành và sâu sắc tới sự giúp đỡ tận tình, quý báu đó!

Xin trân trọng cảm ơn !

Tác giả luận văn

Phạm Thị Quỳnh Trang

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT vi

DANH MỤC CÁC BẢNG vii

DANH MỤC CÁC HÌNH viii

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu nghiên cứu 2

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn 3

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 4

1.1 Cơ sở pháp lý của đề tài 4

1.1.1 Các văn bản của Nhà nước 4

1.1.2 Các văn bản của tỉnh Nghệ An 4

1.2 Khái quát về công tác bồi thường GPMB 5

1.2.1 Khái niệm về giải phóng mặt bằng 5

1.2.2 Bản chất của công tác bồi thường GPMB 6

1.2.3 Trình tự thực hiện giải phóng mặt bằng 9

1.1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giải phóng mặt bằng 22

1.3 Thực trạng về công tác bồi thường GPMB một số nước trên thế giới và ở Việt Nam 27

1.3.1 Công tác bồi thường GPMB một số nước trên thế giới 27

1.3.2 Công tác bồi thường GPMB ở Việt Nam và kinh nghiệm thực hiện bồi thường GPMB ở một số tỉnh 31

1.4 Thực trạng về công tác bồi thường GPMB trên địa bàn thành phố

Vinh, tỉnh Nghệ An 35

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 37

2.1 Đối tượng và phương pháp nghiên cứu 37

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu: 37

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu: 37

2.2 Địa điểm và thời gian nghiên cứu 37

2.3 Nội dung nghiên cứu 37

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 40

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội xã Hưng Lộc, thành phố Vinh 40

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 40

3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 41

3.2 Hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lý đất đai của xã Hưng Lộc, thành phố Vinh 45

3.2.1 Hiện trạng sử dụng đất của Hưng Lộc 45

3.2.2 Tình hình quản lý đất đai của xã Hưng Lộc 47

3.3 Kết quả công tác GPMB tại “Dự án nâng cấp và cải tạo Kênh Bắc tại xã Hưng Lộc, thành phố Vinh- tỉnh Nghệ An” 50

3.3.1 Tổng quan về dự án “Dự án nâng cấp và cải tạo Kênh Bắc tại xã Hưng Lộc, thành phố Vinh- tỉnh Nghệ An” và những vấn đề liên quan 50

3.3.1.2 Tình hình dân số và lao động trong khu vực GPMB đoạn xã Hưng Lộc 52

3.3.2 Kết quả công tác bồi thường GPMB tại “Dự án nâng cấp và cải tạo Kênh Bắc tại xã Hưng Lộc, thành phố Vinh- tỉnh Nghệ An” 53

3.3.3 Đánh giá kết quả công tác bồi thường GPMB thông qua ý kiến của người dân và cán bộ chuyên môn 62

3.3.4 Đánh giá ảnh hưởng của việc thực hiện công tác bồi thường GPMB

đến đời sống, lao động, việc làm và thu nhập của người dân bị thu hồi đất 67

3.3.5 Đánh giá chung về công tác bồi thường GPMB “Dự án nâng cấp và cải tạo Kênh Bắc tại xã Hưng Lộc, thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An” 72

3.3.6 Đánh giá những thuận lợi, khó khăn và rút ra bài học kinh nghiệm từ công tác bồi thường GPMB “Dự án nâng cấp và cải tạo Kênh Bắc tại xã Hưng Lộc, thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An” 74

3.4 Đề xuất một số giải pháp nhằm khắc phục khó khăn, nâng cao hiệu quả công tác bồi thường GPMB ở thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An 78

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 85

1 Kết luận 85

2 Kiến nghị 86

TÀI LIỆU THAM KHẢO 88 PHỤ LỤC

LUC : Đất chuyên trồng lúa nước

LUK : Đất trồng lúa nước còn lại

ONT : Đất ở nông thôn

RSX : Đất rừng sản xuất

TCCN : Trung cấp chuyên nghiệp

TNMT : Tài nguyên môi trường

TSN : Đất chuyên nuôi trồng thuỷ sản nước ngọt UBND : Uỷ ban nhân dân

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất của xã Hưng Lộc, thành phố Vinh

năm 2015 46

Bảng 3.2: Dân số theo độ tuổi trong khu vực GPMB 52

Bảng 3.3: Tình hình lao động trong khu vực GPMB 53

Bảng 3.4: Kết quả về đối tượng bồi thường và điều kiện được bồi thường 54

Bảng 3.5: Kết quả về đất đai đã thực hiện bồi thường GPMB 55

Bảng 3.6: Kết quả bồi thường về đất 56

Bảng 3.7: Kết quả bồi thường về tài sản trên đất 58

Bảng 3.8: Tổng hợp kinh phí hỗ trợ GPMB 60

Bảng 3.9: Kết quả bố trí tái định cư 61

Bảng 3.10: Tổng hợp kết quả ý kiến người dân qua 60 phiếu điều tra 63

Bảng 3.11: Tổng hợp kết quả ý kiến của 05 cán bộ chuyên môn về công tác bồi thường giải phóng mặt bằng của dự án 66

Bảng 3.12: Kết quả điều tra ngẫu nhiên về thu hồi đất nông nghiệp của các hộ gia đình cá nhân trong khu vực GPMB 67

Bảng 3.13: Phương thức sử dụng tiền bồi thường, hỗ trợ của các hộ dân 69

Bảng 3.14: Tình hình lao động, việc làm của người dân thông qua 70

Bảng 3.15: ình hình thu nhập của các hộ sau khi thu hồi đất thông qua 60 phiếu điều tra hộ gia đình, cá nhân trong khu vực GPMB 72

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 3.1 Bản đồ xã Hưng Lộc, thành phố Vinh 40 Hình 3.2: Dự án nâng cấp cải tạo Kênh Bắc tại xã Hưng Lộc 51

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế, thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng Trong thời kỳ phát triển kinh tế mới, đất đai còn thêm chức năng tạo nguồn vốn và thu hút đầu tư phát triển

Trên con đường công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, để đưa đất đai thực sử trở thành nguồn vốn, nguồn thu hút cho các nhà đầu tư phát triển thì việc thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất để xây dựng các khu, cụm công nghiệp, khu đô thị tập trung nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất, xây dựng

cơ cấu đất đai hợp lý thực sự cần thiết Tuy nhiên, qua thực tế việc thu hồi đất

để thực hiện các dự án cho thấy công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng đang là một vấn đề rất nhạy cảm và phức tạp, ảnh hưởng tới mọi mặt của đời sống kinh tế - chính trị - xã hội

Sau khi có Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện bồi giải phóng mặt bằng còn nhiều vấn đề cần phải xem xét, đánh giá lại để từ đó

có những cơ chế, chính sách phù hợp nhằm góp nhần ổn định đời sống cho người bị thu hồi đất

Thành phố Vinh là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hoá - xã hội của tỉnh Nghệ An, là một trong hai đô thị lớn nhất vùng Bắc Trung Bộ có diện tích tự nhiên là 104,97 km2, dân số 438.796 người, trong đó nội thị là 375.000 người Hiện nay, đất xây dựng đô thị đạt 2.074 ha, dự kiến nhu cầu sử dụng đất đô thị của thành phố đến năm 2010 là 7.307 ha, và đến năm 2025 dự kiến nhu cầu sử dụng đất đô thị mở rộng khoảng 15.009 ha, trong đó đất tại thành

phố Vinh là 8.633 ha và khu mở rộng là 6.376 ha Đồng thời là đô thị chuyển tiếp giữa vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ với vùng Bắc Trung Bộ, đầu mối giao lưu của tỉnh với cả nước, có vị trí quan trọng về an ninh, quốc phòng; là

đô thị phát triển dịch vụ đa ngành, đa lĩnh vực, phát triển công nghiệp sạch công nghệ cao Để đáp ứng yêu cầu đó thì việc tỉnh Nghệ An thu hồi đất để xây dựng nâng cấp và cải tạo Kênh Bắc tại xã Hưng Lộc, thành phố Vinh phục vụ phát triển kinh tế - xã hội là hết sức cần thiết

Trước tình hình trên, dưới sự hướng dẫn của thầy giáo PGS.TS Đàm

Xuân Vận, tôi thực hiện đề tài: “Đánh giá công tác giải phóng mặt bằng dự án

nâng cấp và cải tạo Kênh Bắc tại xã Hưng Lộc, thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An” sẽ góp phần giải quyết các vấn đề nêu trên

2 Mục tiêu nghiên cứu

2.1 Mục tiêu tổng quát

Đánh giá việc thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất dự án nâng cấp và cải tạo Kênh Bắc tại xã Hưng Lộc, thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An để thấy được những thuận lợi, khó khăn nhằm đề xuất các giải pháp để nâng cao chất lượng, đẩy nhanh tiến độ việc thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

2.2 Mục tiêu cụ thể

- Đánh giá khái quát được điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của của xã

Hưng Lộc, thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An

- Đánh giá được hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lý đất đai của xã Hưng Lộc, thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An

- Đánh giá được kết quả của công tác bồi thường GPMB tại “nâng cấp

và cải tạo Kênh Bắc tại xã Hưng Lộc, thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An”

- Đánh giá được những khó khăn, tồn tại trong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của dự án và đề xuất những phương án và giải pháp để giải quyết những khó khăn, nâng cao hiệu quả trong công tác bồi thường GPMB dựa trên cơ sở Nghị định, Quy định và kết quả đã nghiên cứu

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn

3.1 Ý nghĩa khoa học

Góp phần xây dựng hoàn chỉnh công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng hỗ trợ, tái định cư Bổ sung kiến thức, kinh nghiệm thực tế và hiểu rõ về công tác quản lý nhà nước về đất đai, cụ thể là công tác bồi thường giải phóng

mặt bằng, những thuận lợi khó khăn khi tiến hành dự án

3.2 Ý nghĩa thực tiễn

Kết quả nghiên cứu của đề tài là cơ sở để đưa ra các giải pháp nhằm đẩy

nhanh tiến độ bồi thường, giải phóng mặt bằng cho các dự án

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở pháp lý của đề tài

1.1.1 Các văn bản của Nhà nước

Cơ sở pháp lý của đề tài là tất cả các văn bản liên quan đến công tác bồi

thường và hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất, bao gồm những văn bản chính sau:

- Luật đất đai 2013;

- Thông tư 37/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;

- Quyết định số 64/2014/QĐ-UBND ngày 23/9/2014 của UBND tỉnh Nghệ An về việc Ban hành đơn giá bồi thường cây cối, hoa màu gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Nghệ An

- Quyết định số 4522/QĐ-UBND-CN ngày 25/10/2011 về việc phê duyệt Dự án Phát triển các đô thị loại vừa tại Việt Nam- tiểu dự án thành phố Vinh;

- Quyết định số 3044/QĐ-UBND.ĐC ngày 18/7/2013 về việc phê duyệt giá bồi thường về cây cối, hoa màu để bồi thường GPMB xây dựng công trình nâng cấp, cải tạo Kênh Bắc đoạn 3 thuộc tiểu dự án phát triển đô thị Vinh tại

xã Hưng Lộc, thành phố Vinh

- Quyết định số 162/QĐ-UBND.ĐC ngày 20/5/2014 về việc phê duyệt điều chỉnh giá đất tái định cư thực hiện dự án xây dựng công trình nâng cấp, cải tạo Kênh Bắc tại xã Hưng Lộc, thành phố Vinh

- Quyết định số 2552/QĐ-UBND.ĐTXD ngày 09/6/2014 về việc phê duyệt đơn giá bồi thường nhà cửa, vật kiến trúc phục vụ công tác bồi thường GPMB thực hiện dự án Kênh bắc 3 tại xã Hưng Lộc, thành phố Vinh

1.2 Khái quát về công tác bồi thường GPMB

1.2.1 Khái niệm về giải phóng mặt bằng

- Giải phóng mặt bằng là một khái niệm suy rộng của công tác thu hồi đất phục vụ quốc phòng an ninh và các dự án phát triển kinh tế- xã hội, bao gồm các công đoạn: từ bồi thường cho đối tượng sử dụng đất giải toả các công trình trên đất, di chuyển người dân tạo mặt bằng cho triển khai dự án đến việc hỗ trợ cho người bị thu hồi đất, tái tạo lại chỗ ở, việc làm, thu nhập,

ổn định cuộc sống Quá trình giải phóng mặt bằng bao gồm:

+ Thu hồi đất: Khoản 11, Điều 3, Luật Đất đai 2013 quy định: “Thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai”[9]

+ Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất Trong đó, giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định [9]

+ Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất: Khoản 14, Điều 3, Luật Đất đai 2013 quy định “Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển” [9]

+ TĐC khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước bố trí chỗ ở mới cho các hộ gia đình, cá nhân bị Nhà nước thu hồi đất đang ở để giao cho người khác sử dụng để xây dựng lại cuộc sống, thu nhập, cơ sở vật chất tinh thần tại

đó Đây là hoạt động nhằm giảm nhẹ các tác động xấu về kinh tế - xã hội đối với một bộ phận dân cư đã gánh chịu vì sự phát triển chung TĐC là một bộ phận không thể tách rời và giữ vị trí rất quan trọng trong chính sách bồi thường GPMB

Hiện nay ở nước ta khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thì người sử dụng đất được bố trí TĐC bằng một trong các hình thức sau: Bồi thường bằng nhà ở; Bồi thường bằng giao đất ở mới; Bồi thường bằng tiền để người dân tự lo chỗ ở [4]

1.2.2 Bản chất của công tác bồi thường GPMB

- Trước tiên GPMB được tiến hành theo các dự án xây dựng, là một bộ phận không thể thiếu của dự án GPMB bắt đầu bằng quyết định thu hồi đất của các đối tượng đang sử dụng đất và giao dịch cho các chủ dự án Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định lâu dài và cho thuê đất Nhà nước là chủ sở hữu pháp lý duy nhất với đầy đủ ba quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt với toàn bộ quỹ đất đai trên toàn bộ lãnh thổ Việt Nam một cách toàn vẹn không bị giới hạn Các đối tượng sử dụng đất chỉ có hai quyền chiếm hữu và sử dụng một cách hạn chế về không gian, thời gian và nội dung pháp lý GPMB thực chất là nhà nước thu hồi hai quyền trên của các đối tượng và trao cho đối tượng sử dụng khác GPMB không chỉ là thay đổi chủ

sử dụng đất mà còn bao hàm cả sự thay đổi mục đích sử dụng đất [10]

- Giải phóng mặt bằng là quá trình thực hiện các công việc liên quan đến việc di dời nhà cửa, cây cối, các công trình xây dựng và một bộ phận dân

cư trên một phần đất nhất định được quy hoạch cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công trình mới

- Quá trình giải phóng mặt bằng được tính từ khi bắt đầu hình thành Hội đồng giải phóng mặt bằng đến khi giải phóng xong và giao cho chủ đầu tư mới Đây là một quá trình đa dạng và phức tạp thể hiện sự khác nhau giữa các dự án

và liên quan đến lợi ích trực tiếp của các bên tham gia và cả của xã hội

- Công tác giải phóng mặt bằng mang tính quyết định đến tiến độ của các dự án, là khâu đầu tiên thực hiện dự án Trong đó đền bù thiệt hại là khâu quan trọng quyết định tiến độ giải phóng mặt bằng [13]

- Theo từ điển tiếng Việt thì đền bù có nghĩa là: “trả lại đầy đủ hoặc tương xứng với mất mát hoặc sự vất vả” điều đó có nghĩa là: Không phải mọi khoản đền bù đều bằng tiền; Sự mất mát của người bị thu hồi đất không chỉ là về mặt vật chất mà nhiều trường hợp còn mất mát cả về tinh thần nhất là khi phải tái định cư; Về mặt hành chính thì đây là một quá trình không tự nguyện,

có tính cưỡng chế và vẫn đòi hỏi sự “hy sinh” Không chỉ là một sự đền bù ngang giá tuyệt đối [5]

Đảm bảo tiến độ kịp thời, chính xác

Đảm bảo tiến độ nhanh chóng, kịp thời, chính xác là một yêu cầu quan trọng và cấp thiết của công tác bồi thường thiệt hại GPMB Nó ảnh hưởng đến nhiều yếu tố khác nhau về kinh tế, chính trị, văn hoá Công tác GPMB nếu đảm bảo đúng yêu cầu này sẽ đẩy nhanh tiến độ thi công công trình và đưa công trình vào sử dụng đúng thời gian và kế hoạch đã đề ra Ngược lại, công tác GPMB lại diễn ra chậm do nhiều nguyên nhân sẽ ảnh hưởng đến tiến độ thi công công trình xây dựng, dự án đầu tư gây thiệt hại cho vốn tư nhân hoặc Ngân sách nhà nước Công tác GPMB diễn ra nhanh chóng sẽ rút ngắn thời gian thi công Việc thi công công trình hoàn thành vượt mức về thời gian sẽ

mang lại nhiều lợi ích trong thời đại ngày nay Ngoài ra còn phải đảm bảo yêu cầu chính xác Người thực hiện công tác GPMB phải đúng thẩm quyền được giao, đúng đối tượng sẽ tránh được tình trạng “trên bảo dưới không nghe” và hạn chế được các tệ nạn tham ô, tham nhũng từ một số cán bộ thoái hoá, biến chất nhân cách [12]

Đảm bảo công bằng

Trong cùng một thời điểm, theo yêu cầu tiến độ giải phóng mặt bằng, vị trí như nhau thì được bồi thường như nhau Công bằng ở đây là đảm bảo hài hoà lợi ích của các bên có liên quan là đảm bảo lợi ích của 3 đối tượng Nhà nước, chủ đầu tư và người dân bị thu hồi đất Quy định quyền hạn, trách nhiệm, nghĩa vụ của các bên trong công tác GPMB Luật đất đai 1998 sửa đổi quy định “ đất đai thuộc sở hữu Nhà nước”, từ quy định này chúng ta có thể thấy được lợi ích nghiêng về phía Nhà nước, lợi ích của Nhà nước đặt lên trên nhất và Nhà nước áp đặt các biện pháp bắt buộc có liên quan đến đất đai đối với người dân sử dụng đất Tuy nhiên Luật đất đai 1993 và gần đây nhất là Luật đất đai 2013 đã ra đời và sửa đổi từ “ đất đai thuộc sở hữu Nhà nước” thành “ đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý” mới thấy được hết tính đầy đủ của nó Như vậy lợi ích của Nhà nước sẽ gắn liền với lợi ích của người dân Nhà nước có quyền áp đặt việc thu hồi đất của người dân sử dụng vào mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế nên người sử dụng đất bắt buộc phải tuân thủ Nhưng khi Nhà nước thu hồi đất, Nhà nước có trách nhiệm bồi thường giá trị quyền sử dụng đất và các tài sản hợp pháp gắn kiền với đất cho người có đất

bị thu hồi Nhà nước ta là Nhà nước của dân, do dân và vì dân; Nhà nước đảm bảo lợi ích của nhân dân chính là đảm bảo lợi ích của mình Chủ đầu tư khi tham gia dự án cũng có phần lợi ích trong đó, lợi ích của chủ đầu tư cũng được Nhà nước bảo đảm [8] [5]

Như vậy, trong công tác GPMB thì lợi ích giữa Nhà nước, chủ đầu tư và người dân có mối quan hệ chặt chẽ không thể tách rời Đảm bảo lợi ích của người dân sẽ đảm bảo lợi ích của Nhà nước, chủ đầu tư và ngược lại

Đảm bảo công khai, dân chủ

Đây là yêu cầu mà các cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền phải đảm bảo khi thực hiện công tác GPMB

Công khai, dân chủ chính là công khai, phổ biến cho tất cả các đối tượng bị thu hồi đất, trong diện giải toả mặt bằng rõ các chính sách, mục tiêu, nhiệm vụ của dự án có liên quan Công khai các văn bản pháp lý, các văn bản về quy mô, cơ cấu dự án, sơ đồ khu giải toả; đặc biệt là chính sách, phương án bồi thường, hỗ trợ cho các hộ gia đình có trong phương án đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt biết, tạo niềm tin trong dân chúng [13]

Dân chủ trong phương án đền bù là một yêu cầu quan trọng Đền bù đúng đối tượng, đúng khung giá và đúng hình thức đã được quy định Không phân biệt giữa người dân thường với những người có “ quan hệ” với các quan chức hay tự

ý thêm bớt mức đền bù Có như vậy mới tạo lòng tin cho người dân, người dân

sẽ tự giác trả đất, GPMB và nhận đền bù, tránh được sự tiêu cực ở một số cán bộ

- một vấn nạn ở nước ta trong công tác bồi thường thu hồi đất GPMB [13]

Như vậy, từ những nhận thức trên có thể hiểu bản chất của công tác đền

bù giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng trong quá trình hiện nay không chỉ đơn thuần là sự đền bù về mặt vật chất mà còn phải đảm bảo lợi ích của người dân phải di chuyển Đó là họ phải có được chỗ ở ổn định, điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi cũ, nhưng chắc chắn phải tốt hơn nơi cũ về mọi mặt thì mới tạo điều kiện cho người dân sống và ổn định

1.2.3 Trình tự thực hiện giải phóng mặt bằng

Quy trình thực hiện công tác bồi thường GPMB và tái định cư của tỉnh Nghệ An được quy định rõ tại Quyết định số 58/2015/QĐ-UBND ngày 13/10/2015 của UBND tỉnh Nghệ An ban hành quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Nghệ An như sau:

Bước 1: Ra thông báo thu hồi đất

Đồng thời với việc ban hành văn bản giới thiệu địa điểm đầu tư hoặc giao nhiệm vụ cho Trung tâm phát triển quỹ đất thực hiện thu hồi đất theo quy hoạch đã được duyệt và công bố, UBND tỉnh ủy quyền cho UBND cấp huyện ký ban hành thông báo thu hồi đất Thông báo thu hồi đất là căn cứ pháp lý để tổ chức được giao nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng và nhà đầu tư thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo trình tự,

thủ tục quy định

Nội dung thông báo thu hồi đất gồm: Lý do thu hồi đất, diện tích và vị trí khu đất thu hồi trên cơ sở hồ sơ địa chính hiện có hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt và dự kiến về kế hoạch di chuyển

Việc thực hiện Thông báo thu hồi đất cho người sử dụng đất trong phạm

vi thu hồi biết trước khi có quyết định thu hồi đất, chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp Trường hợp người sử dụng đất trong phạm vi thu hồi đồng ý để cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất trước thời hạn trên thì UBND cấp huyện có thẩm quyền quyết định thu hồi đất mà không phải chờ đến hết thời hạn nêu trên

Việc thông báo thu đất được thực hiện trên phương tiện thông tin đại chúng và niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất, tại địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư có đất bị thu hồi [15]

Bước 2: Thành lập Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, thành lập tổ công tác

a Sau khi được UBND tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư, chủ đầu tư hoặc tổ chức được giao nhiệm vụ giải phóng mặt bằng có trách nhiệm gửi văn bản đến UBND cấp huyện nơi có đất thuộc phạm vi dự án đề nghị thành lập Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đồng thời gửi Ban chỉ đạo giải phóng mặt bằng Tỉnh để theo dõi, kiểm tra, chỉ đạo thực hiện Văn bản gửi kèm theo gồm:

- Văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư của cấp có thẩm quyền hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt, kèm theo phạm vi, ranh giới khu đất được chấp thuận chủ trương đầu tư

- Kế hoạch chi tiết tiến độ giải phóng mặt bằng

- Dự toán chi phí để tổ chức công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo quy định hiện hành của UBND tỉnh

- Kế hoạch đào tạo, chuyển đổi nghề nghiệp và tuyển dụng lao động cho các hộ trong phạm vi thu hồi đất (nếu có)

- Văn bản cử đại diện tham gia Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định

cư và tham gia Tổ giải phóng mặt bằng

b Trong thời hạn không quá 07 ngày làm việc kể từ khi nhận được văn bản đề nghị kèm theo hồ sơ quy định, Ban bồi thường giải phóng mặt bằng cấp huyện có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, trình UBND cấp huyện ký quyết định thành lập Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư và thành lập Tổ giúp việc

Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư và Tổ giúp việc tự chấm dứt hoạt động sau khi hoàn thành việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bàn giao đất cho chủ đầu tư

- Thành phần Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cấp huyện gồm có: + Chủ tịch hoặc Phó chủ tịch UBND cấp huyện là chủ tịch Hội đồng + Trưởng Ban bồi thường, giải phóng mặt bằng làm Phó Chủ tịch thường trực của Hội đồng

+ Trưởng Phòng Tài nguyên và môi trường - ủy viên

+ Trưởng Phòng Tài chính Kế hoạch - ủy viên

+ Trưởng Phòng Quản lý đô thị - ủy viên

+ Trưởng Phòng Kinh tế - ủy viên

+ Chủ tịch UBND cấp xã nơi có đất thuộc phạm vi dự án - ủy viên + Chủ đầu tư - ủy viên

+ Đại diện cho lợi ích hợp pháp của những người có đất thuộc phạm vi dự án (từ 1 đến 2 người) do UBND và Mặt trận tổ quốc cấp xã nơi có đất thuộc phạm vi dự án giới thiệu được tham gia khi thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư Đại diện những người có đất thuộc phạm vi dự

án có trách nhiệm phản ánh nguyện vọng của những người có đất thuộc phạm

vi dự án và vận động những chủ sử dụng đất nằm trong phạm vi dự án thực hiện di chuyển, bàn giao mặt bằng đúng tiến độ

Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cấp huyện làm việc theo nguyên tắc tập thể và quyết định theo đa số; trường hợp biểu quyết ngang nhau thì thực hiện theo phía có ý kiến của Chủ tịch Hội đồng

- Thành phần của Tổ công tác gồm:

+ Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch UBND cấp xã làm tổ trưởng

+ Đại diện của Ban bồi thường, giải phóng mặt bằng cấp huyện - tổ phó + Cán bộ địa chính cấp xã - tổ viên

+ Cán bộ quản lý đô thị cấp xã - tổ viên

+ Tổ trưởng dân phố hoặc trưởng thôn nơi có đất thuộc phạm vi dự án -

Bước 3: Phê duyệt và trích chuyển kinh phí tổ chức bồi thường, hỗ trợ

và tái định cư

Ủy ban nhân dân tỉnh ủy quyền cho UBND cấp huyện phê duyệt dự toán kinh phí tổ chức bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo trình tự, thủ tục tại bản quy định này Việc phê duyệt dự toán chi phí phục vụ công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được thực hiện theo quy định hiện hành Tổng kinh phí được duyệt không vượt quá 2% tổng kinh phí bồi thường, hỗ trợ [15]

Bước 4: Lập kế hoạch tiến độ chi tiết giải phóng mặt bằng, thẩm tra dự toán chi phí tổ chức thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

a Sau khi có quyết định thành lập Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, Ban bồi thường, giải phóng mặt bằng cấp huyện chủ trì phối hợp với chủ đầu tư và UBND cấp xã nơi có dự án đầu tư lập kế hoạch tiến độ chi tiết giải phóng mặt bằng, thông qua Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư để trình UBND cấp huyện phê duyệt

Thời gian lập kế hoạch tiến độ chi tiết giải phóng mặt bằng và thông qua Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư để trình UBND cấp huyện phê duyệt tối đa là 05 ngày làm việc

Trong thời gian không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được tờ trình của Ban Bồi thường giải phóng mặt bằng, UBND cấp huyện có trách nhiệm ký quyết định phê duyệt

b Căn cứ quyết định phê duyệt kế hoạch tiến độ chi tiết giải phóng mặt bằng của UBND cấp huyện và dự toán chi phí phục vụ công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của chủ đầu tư, trong thời gian không quá 05 ngày làm việc phòng Tài chính Kế hoạch có trách nhiệm thẩm tra, trình UBND cấp huyện phê duyệt dự toán chi phí phục vụ công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được tờ trình của phòng Tài chính Kế hoạch, UBND cấp huyện có trách nhiệm ký quyết định phê duyệt dự toán chi phí phục vụ công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

c Kê khai và tổ chức điều tra hiện trạng, xác minh nội dung kê khai

Các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong phạm vi thu hồi đất có trách nhiệm ký xác nhận rõ ngày, tháng, năm nhận được tờ khai để lưu hồ sơ giải phóng mặt bằng Trường hợp người có đất trong phạm vi thu hồi đất vì lý do khách quan không dự họp được thì Tổ công tác phối hợp đại diện UBND cấp

xã tổ chức phát và hướng dẫn tờ khai tại nơi cư trú của chủ sử dụng nhà, đất

Tờ khai phải có các nội dung chủ yếu như sau:

+ Diện tích, loại đất (mục đích sử dụng đất), nguồn gốc, thời điểm đất được sử dụng theo mục đích hiện trạng, các giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện

có, vị trí đất (theo bảng giá đất do UBND Tỉnh ban hành hàng năm) kèm theo bản vẽ sơ họa vị trí, hình dạng và ghi rõ số đo kích thước các chiều của thửa đất; + Số lượng, loại nhà, cấp nhà, chất lượng, thời gian đã sử dụng, tính chất hợp pháp của nhà, công trình hiện có trên đất bị thu hồi; số lượng, loại cây, tuổi cây đối với cây lâu năm; diện tích, loại cây, năng suất, sản lượng đối với cây hàng năm; diện tích, năng suất, sản lượng, thời điểm thu hoạch đối với thủy sản; số lượng mộ phải di dời;

+ Số hộ gia đình, số nhân khẩu ăn ở thường xuyên tại nơi có đất thuộc phạm vi dự án; số lao động chịu ảnh hưởng do việc thu hồi đất (là những người trực tiếp sản xuất nông nghiệp trên đất nông nghiệp bị thu hồi hoặc những người lao động có hợp đồng lao động với chủ sử dụng đất có đăng ký kinh doanh, thực tế có kinh doanh và thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước trên đất phi nông nghiệp); nguyện vọng tái định cư và chuyển đổi nghề nghiệp (nếu có)

+ Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc (đối với hộ gia đình, cá nhân); không quá 10 ngày làm việc (đối với tổ chức) kể từ ngày nhận được tờ khai, người bị thu hồi nhà, đất có trách nhiệm kê khai theo mẫu tờ khai và nộp

tờ khai cho Tổ công tác hoặc bộ phận tiếp nhận hồ sơ theo quy chế một cửa của UBND cấp xã nơi có đất thuộc phạm vi dự án Quá thời hạn trên, Tổ công tác phối hợp với UBND cấp xã và chủ đầu tư lập biên bản và lưu vào hồ sơ giải phóng mặt bằng

- Tổ chức điều tra hiện trạng, xác minh nội dung kê khai

Hết thời hạn mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nằm trong phạm vi thu hồi đất phải nộp tờ kê khai, các đơn vị trong bộ máy tổ chức giải phóng mặt bằng cấp huyện (theo nhiệm vụ do UBND cấp huyện giao) và các cơ quan liên quan có trách nhiệm thực hiện các nội dung công việc sau:

+ Tổ công tác phối hợp với UBND cấp xã tổ chức lập biên bản điều tra, xác minh các số liệu đối với từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhà, đất trong phạm vi thu hồi; trong đó số liệu về vị trí thửa đất, tổng diện tích đất sử dụng, tổng diện tích đất thu hồi, diện tích nhà thu hồi phải có kèm theo bản vẽ

sơ họa ghi rõ kích thước và các mã tính diện tích bằng số kèm theo ghi rõ diện tích bằng chữ trong dấu ngoặc đơn

Biên bản được lập trên khổ giấy A3, trường hợp phát sinh thêm tờ rời phải đóng dấu giáp lai của UBND cấp xã Biên bản phải ghi rõ ngày, tháng, năm lập biên bản; số liệu trong biên bản không được sửa chữa, tẩy xóa và có đầy đủ chữ ký của các thành viên tổ công tác, chữ ký của người có nhà, đất trong phạm vi thu hồi đất (hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật) và đóng dấu xác nhận của UBND cấp xã Biên bản được lập thành 04 bản có giá trị pháp lý như nhau (bản gốc viết tay, các thành viên tổ công tác

và tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong phạm vi thu hồi đất ký đầy đủ họ tên, sau đó photocopy thêm 03 bản, UBND cấp xã đóng dấu xác nhận trên cả 04 bản) trong đó 01 bản lưu tại UBND cấp xã, 01 bản gốc viết tay lưu tại Ban Bồi thường giải phóng mặt bằng cấp huyện, 01 bản cho chủ đầu tư lưu và 01 bản cho người bị thu hồi đất

Trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong phạm vi thu hồi đất cố tình không hợp tác điều tra, xác minh, ký biên bản thì Tổ công tác phối hợp với UBND cấp xã và Chủ đầu tư lập biên bản báo cáo Hội đồng bồi thường,

hỗ trợ và tái định cư và UBND cấp huyện; đồng thời căn cứ vào hồ sơ quản lý nhà, đất hiện có để lập, phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định

cư Khi cưỡng chế thu hồi đất, trước khi phá dỡ công trình, Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tổ chức xác định cụ thể về diện tích đất, tài sản trên đất, (nếu có biến động so với hồ sơ quản lý) để xem xét điều chỉnh phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo quy định

+ Trong thời hạn 10 ngày làm việc kể từ ngày hoàn thành việc điều tra, xác minh nội dung kê khai, các cơ quan, đơn vị sau có trách nhiệm:

Ủy ban nhân dân cấp xã có văn bản xác nhận các nội dung:

Xác định nhà, đất trong phạm vi thu hồi của hộ gia đình, cá nhân có tranh chấp hay không có tranh chấp;

Căn cứ hồ sơ quản lý đất đai, xây dựng lưu trữ theo quy định tại UBND cấp xã để xác định các điều kiện được bồi thường hoặc không được bồi thường theo các nội dung quy định tại khoản 5 Điều 7 bản quy định này Căn cứ hồ sơ quản lý đất đai, xác nhận thời điểm đất bắt đầu sử dụng theo mục đích sử dụng hiện trạng; thời điểm xây dựng nhà, công trình trên đất nằm trong chỉ giới giải phóng mặt bằng của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong phạm vi thu hồi đất Trường hợp không có hồ sơ thì tổ chức thu thập ý kiến của Mặt trận tổ quốc cấp xã và những người đã từng cư trú cùng thời điểm bắt đầu sử dụng đất để làm căn cứ xác nhận

Công an phường, xã, thị trấn có văn bản xác minh về hộ khẩu, nhân khẩu cư trú tại nơi thu hồi nhà, đất của hộ gia đình, cá nhân

Chi Cục Thuế có văn bản xác nhận về thu nhập sau thuế

Phòng Lao động thương binh và xã hội có văn bản xác nhận về đối tượng chính sách được hưởng hỗ trợ theo quy định

Cơ quan quản lý vốn, tài sản Nhà nước theo phân cấp có văn bản xác nhận về nguồn, cơ cấu vốn có nguồn gốc ngân sách nhà nước đối với đất, tài sản nằm trong chỉ giới giải phóng mặt bằng của tổ chức

Trường hợp các cơ quan liên quan tại Điểm b nêu trên không gửi văn bản yêu cầu xác nhận, làm ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện giải phóng mặt

bằng thì sẽ bị xem xét trách nhiệm đối với người đứng đầu cơ quan và cán bộ công chức được giao nhiệm vụ trực tiếp thụ lý hồ sơ theo quy định của Pháp lệnh Cán bộ công chức

d Lập, niêm yết lấy ý kiến về phương án bồi thường, hỗ trợ và TĐC

- Phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Sau khi dự án đầu tư được xét duyệt hoặc chấp thuận, Ban bồi thường, giải phóng mặt bằng cấp huyện có trách nhiệm hướng dẫn chủ đầu tư lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư chi tiết cho từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhà, đất trong phạm vi dự án

Nội dung phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư gồm:

+ Tên, địa chỉ của chủ sử dụng nhà đất trong phạm vi thu hồi đất; số hộ gia đình, nhân khẩu, số lao động đang thực tế ăn ở, làm việc trên diện tích đất của chủ sử dụng nhà đất trong phạm vi dự án; số lao động phải chuyển nghề; số người đang hưởng trợ cấp xã hội

+ Diện tích, loại đất, vị trí, nguồn gốc của đất bị thu hồi; diện tích đất còn lại ngoài chỉ giới thu hồi (nếu có)

+ Số lượng, chủng loại của tài sản nằm trong chỉ giới thu hồi đất (riêng đối với nhà, công trình xây dựng khác không phải phục vụ sinh hoạt của hộ gia đình cá nhân phải xác định tỷ lệ phần trăm chất lượng còn lại của tài sản

bị thiệt hại)

+ Số lượng, chủng loại mồ mả phải di chuyển; phương án di chuyển mồ mả + Đơn giá bồi thường về đất, tài sản, đơn giá bồi thường di chuyển mồ mả, đơn giá hỗ trợ khác và căn cứ tính toán tiền bồi thường, hỗ trợ

+ Tổng số tiền bồi thường, hỗ trợ;

+ Diện tích căn hộ hoặc diện tích đất được bố trí tái định cư, số tiền mua nhà, tiền sử dụng đất phải nộp của từng hộ gia đình, cá nhân; phương án di dời đối với tổ chức (nếu có)

- Niêm yết công khai, lấy ý kiến về phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư và quy chế bắt thăm căn hộ, lô đất tái định cư

Phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, quy chế bắt thăm căn hộ,

lô đất tái định cư phải được niêm yết công khai tại trụ sở UBND cấp xã và điểm sinh hoạt khu dân cư nơi có đất thuộc phạm vi dự án trong thời hạn ít nhất là 20 ngày kể từ ngày đưa ra niêm yết Việc niêm yết công khai phải được lập thành biên bản có xác nhận của UBND cấp xã, Mặt trận tổ quốc cấp

xã và đại diện những người người có nhà, đất thuộc phạm vi dự án Biên bản phải ghi rõ số lượng ý kiến không đồng ý, số lượng ý kiến khác của người bị thu hồi đất đối với phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư Tổ công tác

có trách nhiệm tiếp nhận toàn bộ các ý kiến đóng góp, báo cáo Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cấp huyện để xem xét, giải quyết

e Hoàn chỉnh, thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư chi tiết

- Hoàn chỉnh phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư:

Hết thời hạn niêm yết công khai phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, Ban bồi thường giải phóng mặt bằng có trách nhiệm hướng dẫn Chủ đầu tư điều chỉnh lại các phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, trình Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thẩm định

- Thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư:

Sau khi nhận được phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, Ban bồi thường giải phóng mặt bằng cấp huyện có trách nhiệm báo cáo Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cấp huyện để thẩm định phương án bồi thường,

hỗ trợ và tái định cư Thời gian thẩm định tối đa là 07 ngày làm việc

Biên bản thẩm định phải có đầy đủ chữ ký của Chủ tịch Hội đồng và các thành viên của Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư và được Ban Bồi thường giải phóng mặt bằng cấp huyện lưu trữ trong hồ sơ giải phóng mặt bằng theo quy định của pháp luật

Trường hợp phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư chi tiết cần phải tiếp tục hoàn chỉnh lại theo biên bản thẩm định của Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cấp huyện thì Ban bồi thường giải phóng mặt bằng cấp

huyện phối hợp với chủ đầu tư hoàn thiện trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày có biên bản thẩm định của Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cấp huyện

Sau khi nhận lại phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư chi tiết đã hoàn thiện lại, Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cấp huyện có trách nhiệm trình Chủ tịch UBND cấp huyện quyết định phê duyệt

f Quyết định thu hồi đất, phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; niêm yết công khai và thông báo chi trả tiền, bàn giao mặt bằng

- Thẩm quyền quyết định thu hồi đất, giao đất hoặc cho thuê đất thực hiện theo quy định theo Luật Đất đai và Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường

- Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày ra quyết định thu hồi đất, giao đất hoặc thuê đất, Chủ tịch UBND cấp huyện quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư chi tiết cho từng chủ sử dụng nhà đất trong phạm vi dự án; đồng thời phê duyệt quy chế bắt thăm tái định cư Trong thời gian 03 ngày kể từ khi quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, UBND cấp xã phối hợp Tổ công tác và chủ đầu

tư tổ chức niêm yết công khai toàn bộ các phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư, thông báo thời gian nhận tiền bồi thường, hỗ trợ, thời gian nhận nhà, nhận đất tái định cư, thời hạn bàn giao mặt bằng tại trụ sở UBND cấp xã và địa điểm sinh hoạt khu dân cư nơi có đất bị thu hồi; đồng thời tổ chức giao quyết định phê duyệt kèm theo phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đến từng

tổ chức, hộ gia đình cá nhân có nhà, đất bị thu hồi Việc niêm yết công khai và giao quyết định nêu trên được lập biên bản có xác nhận của UBND cấp xã, tổ trưởng dân phố hoặc trưởng thôn và đại diện người bị thu hồi đất

Trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không nhận quyết định phê duyệt phương án thì Tổ công tác đề nghị UBND cấp xã chủ trì phối hợp với Mặt trận tổ quốc cấp xã cùng các tổ chức chính trị - xã hội tại địa phương tổ

chức vận động, thuyết phục Trường hợp sau khi đã tổ chức vận động, thuyết phục nhưng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cố tình không nhận quyết định phê duyệt phương án thì Tổ công tác phối hợp với UBND cấp xã lập biên bản báo cáo Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư và UBND cấp huyện và lưu hồ

sơ giải phóng mặt bằng cùng với biên bản tổ chức niêm yết công khai phương

án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được UBND cấp huyện phê duyệt có xác nhận của Chủ tịch UBND cấp xã, Chủ tịch Mặt trận Tổ quốc cấp xã, tổ trưởng dân phố hoặc trưởng thôn nơi có đất bị thu hồi để có cơ sở giải quyết khiếu nại hoặc cưỡng chế thu hồi đất

- Đối với dự án thu hồi đất trên địa bàn từ 2 thị xã, huyện, thị xã trở lên, UBND Tỉnh ủy quyền cho UBND cấp huyện căn cứ cơ chế, chính sách cụ thể của UBND Tỉnh phê duyệt cho dự án ban hành quyết định phê duyệt phương

án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư chi tiết cho từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân theo quy định

g Thực hiện chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định cư

- Sau khi niêm yết công khai và giao quyết định phê duyệt kèm phương

án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư chi tiết để người bị thu hồi nhà đất, chủ đầu

tư phối hợp với UBND cấp xã nơi có thu hồi đất và Tổ công tác để tổ chức chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ theo thời gian và địa điểm đã niêm yết thông báo Trường hợp người được bồi thường, hỗ trợ ủy quyền cho người khác nhận thay thì phải có giấy ủy quyền theo quy định của pháp luật

- Bố trí căn hộ tái định cư:

+ Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày Chủ tịch UBND cấp huyện quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, Ban bồi thường giải phóng mặt bằng cấp huyện chủ trì phối hợp với UBND cấp

xã và chủ đầu tư tổ chức việc bắt thăm bố trí tái định cư Kết quả bắt thăm bố trí tái định cư phải được lập thành biên bản có xác nhận của Chủ tịch UBND cấp

xã, Chủ tịch Mặt trận Tổ quốc cấp xã và người bị thu hồi đất được bố trí tái định

cư hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật

Trường hợp người được bố trí tái định cư cố tình không tham gia bắt thăm theo quy định thì Ban bồi thường giải phóng mặt bằng cấp huyện phối hợp với UBND cấp xã lập biên bản và cử người bắt thăm thay

Căn cứ biên bản tổ chức bắt thăm, trong thời hạn không quá 02 ngày làm việc, Ban bồi thường giải phóng mặt bằng cấp huyện trình UBND cấp huyện phê duyệt kết quả bắt thăm căn hộ, lô đất tái định cư cụ thể cho từng hộ gia đình, cá nhân Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định phê duyệt trong thời hạn không quá 02 ngày kể từ ngày nhận được Tờ trình

+ Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc sau khi UBND cấp huyện phê duyệt kết quả bắt thăm tái định cư, Ban Bồi thường giải phóng mặt bằng chủ trì phối hợp với tổ chức được UBND Tỉnh giao quản lý quỹ nhà, quỹ đất tái định cư, lập hồ sơ giao đất, bán nhà tái định cư và tổ chức bàn giao đất, nhà tái định cư theo quy định

-.Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nhận tiền bồi thường, hỗ trợ, nhận phương án tái định cư phải ký biên bản cam kết thời gian bàn giao mặt bằng

và chịu trách nhiệm trước pháp luật về nội dung đã cam kết; đồng thời bàn giao bản chính giấy tờ về nhà, đất để chỉnh lý hoặc thu hồi theo quy định Trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất cố tình không nhận tiền chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ và phương án tái định cư thì UBND cấp huyện chỉ đạo chủ đầu tư phối hợp với UBND cấp xã, Tổ công tác và Mặt trận Tổ quốc cấp xã lập biên bản lưu hồ sơ và chuyển số tiền bồi thường, hỗ trợ phải chi trả này vào tài khoản tạm giữ tại Kho bạc Nhà nước và giữ nguyên phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư để làm căn cứ giải quyết khiếu nại sau này (nếu có)

+ Trong thời hạn 20 ngày, kể từ ngày Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thanh toán xong tiền bồi thường, hỗ trợ cho người bị thu hồi đất theo phương án đã được xét duyệt thì người có đất bị thu hồi phải bàn giao đất cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng

Trường hợp chủ đầu tư và những người bị thu hồi đất đã thỏa thuận bằng văn bản thống nhất về phương án bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất hoặc khu đất thu hồi không phải giải phóng mặt bằng thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ra quyết định thu hồi đất, giao đất hoặc cho thuê đất

mà không phải chờ đến hết thời hạn ra thông báo thu hồi đất [15]

Bước 5: Bàn giao đất theo quy định

Bước 6: Cập nhật chỉnh lý biến động đất đai

Bước 7: Cưỡng chế thi hành quyết định thu hồi đất

1.1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giải phóng mặt bằng

Quá trình bồi thường GPMB diễn ra hết sức phức tạp và nhạy cảm Trong đó có rất nhiều yếu tố tác động, nó có thể thúc đẩy quá trình bồi thường GPMB diễn ra nhanh hay chậm Một số yếu tố chính mà chúng ta cần quan tâm khi tổ chức thực hiện công tác bồi thường GPMB như sau:

* Yếu tố chủ quan:

- Công tác xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã thực sự trở thành công cụ cho công tác quản lý nhà nước về đất đai, là căn cứ pháp lý để giao đất, thuê đất, thu hồi

và chuyển mục đích sử dụng đất Việc thực hiện tốt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất góp phần tạo động lực thúc đẩy kinh tế - xã hội của tỉnh phát triển, đáp ứng được nhu cầu sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư, tăng nguồn thu từ đất, từng bước đưa công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn tỉnh vào nề nếp Nhờ làm tốt công tác quy hoạch sử dụng đất, nên việc sử dụng đất đai đảm bảo đúng mục đích, hiệu quả [13]

- Công tác quản lý, đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

sở hữu nhà ở

Công tác quản lý đất đai bao gồm: Giao đất, cho thuê đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Nó có tác động rất lớn tới công tác hỗ trợ, bồi

thường GPMB Nếu công tác quản lý đất đai được thực hiện tốt thì công tác đền bù thiêt hại sẽ được tiến hành nhanh chóng

Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở cũng giữ vai trò rất lớn trong việc xác định tính hợp pháp của mảnh đất và tài sản gắn liền với mảnh đất đó làm căn cứ để xem xét mảnh đất đó có được đền bù hay không Do đó công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà là cơ sở để xác định đối tượng được đền bù thiệt hại Nếu công tác cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất được tiến hành đúng, đủ đối tượng thì sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho công tác đền bù thiệt hại Khi đó việc xác định đối tượng được đền bù sẽ trở nên dễ dàng hơn Ngược lại nếu công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà không được thực hiện tốt sẽ gây khó khăn cho việc xác định đất sử dụng hợp pháp hay bất hợp pháp để thực hiện chính sách đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất Đặc biệt gây khó khăn cho công tác quản lý quá trình đền bù thiệt hại

Thực trạng quản lý đất đai hay nói đúng hơn là hiệu lực pháp lý về quản

lý đất đai của nơi có dự án Nơi nào công tác quản lý đất đai tốt như đã hoàn chỉnh bản đồ địa chính có chất lượng, làm rõ nguồn gốc đất, ban hành công khai hạn mức diện tích đất ở và đất canh tác thì khâu đo đạc, xác định tính pháp lý của đất để áp giá bồi thường hoặc hỗ trợ, di chuyển tái định cư thường thuận lợi hơn

Trái lại, những nơi chưa tiến hành tốt những việc thuộc nội dung quản

lý đất đai thường xuyên nói trên sẽ gặp không ít khó khăn trong việc xác định nguồn gốc đất, chủ sở hữu hợp pháp, diện tích, ranh giới của khu đất giữa thực địa và hồ sơ giải thửa do mất nhiều thời gian để đối chiếu, xác minh Mặt khác, mặc dù đã nhận được thông báo về chủ trương thu hồi đất và yêu cầu giữ nguyên hiện trạng đất nằm trong chỉ giới giải phóng mặt bằng, nhưng một số hộ dân vẫn tự ý trồng cây, cơi nới các công trình khiến việc thống kê, đền

bù GPMB gặp không ít khó khăn [5]

- Chính sách bồi thường và năng lực của bộ máy thực hiện giải phóng mặt bằng

Khả năng giải quyết các chế độ, chính sách đối với các hộ dân trong vùng bị ảnh hưởng, thái độ và năng lực của cán bộ, công chức của cơ quan có thẩm quyền khi tiếp xúc với dân trong quá trình giải quyết các chế độ, chính sách triển khai công tác GPMB Những phức tạp này thường nảy sinh do việc không đạt được sự đồng thuận với người dân về mức giá đền bù, hoặc khi đạt được sự đồng thuận thì lại không có khả năng chi trả nên luôn gây khó khăn về sau và đòi hỏi phải thương lượng lại khi mức giá thị trường tăng Sự am hiểu pháp luật, cách giải quyết nhanh gọn cùng với sự cảm thông, tôn trọng lợi ích của người dân, thấu hiểu được tâm lý và nguyện vọng của người dân khi thực thi công vụ của cán bộ, công chức sẽ đóng vai trò rất quan trọng trong việc tạo dựng sự hợp tác của nhân dân trong vùng dự án nhằm tránh các phản ứng tiêu cực lây lan gây bất lợi cho tiến độ GPMB

Khả năng xử lý những vướng mắc phát sinh của các cơ quan chức năng Thắc mắc của dân phần lớn tập trung ở kết quả đo đạc, nguồn gốc đất, hạn mức đất, đơn giá đền bù hoặc hỗ trợ, một số vấn đề phức tạp về đất đai do quá khứ để lại và về vị trí, chất lượng, giá cả nhà hoặc đất khu tái định cư Trong bối cảnh đó, chỉ cần một trường hợp xử lý sai (do chưa am hiểu các quy định,

thiếu trách nhiệm, chậm giải quyết, vô cảm, thiên vị, tiêu cực hoặc nhượng bộ

vô nguyên tắc) dễ dẫn đến phản ứng dây chuyền, có thể toàn bộ phương án bồi thường bị đổ vỡ phải làm lại từ đầu

Chính từ những sự bất đồng thuận với cách giải quyết các chế độ, chính sách và xử lý những vướng mắc phát sinh của các cơ quan chức năng mà người dân trong vùng dự án dường như không quan tâm đến việc GPMB và bất hợp tác với các các cán bộ, công chức của cơ quan chức năng đến làm việc Đó là điểm đầu cho một xâu chuỗi phát sinh các vấn đề rắc rối khác kéo dài mà chính quyền phải tìm cách xử lý để hoàn thành công việc

Trong trường hợp này, nếu chính quyền địa phương không quyết liệt và triệt để xử lý dứt điểm vướng mắc và đảm bảo trật tự, an ninh trong vùng, chống các hành vi quấy rối thì tiến độ GPMB sẽ chỉ có thể dậm chân tại chỗ [13]

- Nguồn vốn thực hiện bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng

Nguồn vốn thực hiện công tác GPMB bao gồm: Vốn Ngân sách Nhà nước, vốn của chủ dự án và nguồn vốn khác Có thể coi nguồn vốn có vai trò quan trọng, quyết định tới tiến độ GPMB, tiến độ thi công nhanh hay chậm

Có nguồn vốn thì chúng ta mới có tiền để trả các chi phí bồi thường, có kinh phí để tiến hành thực hiện các công tác liên quan đến việc thu hồi và xây dựng nhà TĐC cho các hộ bị thu hồi Nguồn vốn lớn, mạnh thì công tác đền bù diễn

ra nhanh, kết thúc sớm Ngược lại, thiếu vốn sẽ ảnh hưởng lớn tới tiến độ cũng như chất lượng công việc [13]

- Công tác tuyên truyền chính sách về pháp luật, về đất đai, bồi thường, giải tỏa khi nhà nước thu hồi đất:

Công tác tuyên truyền chính sách về pháp luật, về đất đai, bồi thường, giải tỏa khi nhà nước thu hồi đất (công tác dân vận trong GPMB) chưa thường xuyên, sâu rộng, do đó sự hiểu biết về pháp luật của người dân còn hạn chế nên có suy bì khi người bị thu hồi đất lại coi đất đang sử dụng vào mục đích nông nghiệp như đất phi nông nghiệp theo dự án đang triển khai, so sánh

khiếu nại về chính sách và giá đền bù giữa người được áp dụng theo thời điểm

đã ban hành chính sách cũ với người đang được thực hiện chính sách mới Mặt khác, ý thức tự giác của nhân dân trong chấp hành quyết định thu hồi đất của Nhà nước để phát triển kinh tế nhằm xây dựng cơ sở hạ tầng trở nên nhạy cảm và phức tạp khi hình thành sự so sánh về thiệt thòi của mình khi đất do mình đang sử dụng được giao cho người khác với khả năng sinh lợi cao hơn nhiều Từ đó đã nảy sinh nhiều khiếu kiện của dân về mức bồi thường, hỗ trợ, đồng thời tạo nên tâm lý nặng nề đối với nhà đầu tư khi thực hiện bồi thường,

hỗ trợ, tái định cư để GPMB [13]

* Yếu tố khách quan

- Các yếu tố thuộc về người dân

Người dân có đất bị thu hồi là một trong các bên tham gia trực tiếp vào quá trình bồi thường GPMB Vì vậy đây là nhân tố ảnh hưởng rất lớn tới công tác bồi thường GPMB Nếu người dân có ý thức, trách nhiệm và tự giác tham gia thì công tác GPMB sẽ được thực hiện nhanh chóng và đạt kết quả tốt Tuy nhiên việc để người dân tự giác tham gia là vô cùng khó khăn vì việc bồi thường GPMB có liên quan trực tiếp tới lợi ích của họ Bên cạnh đó một bộ phận người dân lại không có hiểu biết dễ bị kẻ xấu lôi kéo chống phá, cản trở quá trình thực hiện bồi thường GPMB của Nhà nước [5]

Mức sống, trình độ hiểu biết của người dân: Đối với những nơi có mức sống cao, ổn định, trình độ hiểu biết của người dân cao thì việc tuyên truyền, phổ biến chính sách và thực hiện bồi thường sẽ nhanh và giảm bớt đơn thư khiếu nại của người dân Người dân có ý thức hơn trong việc chấp hành đường lối chủ trương của Đảng, chính sách pháp luật của Nhà nước Thực tế cho thấy, càng những nơi có trình độ dân trí thấp, mức độ hiểu biết không cao thì tiến độ GPMB thường chậm hơn, do người dân thường đòi hỏi trái với quy định, thường so sánh với các địa bàn khác mà không căn cứ vào chính sách chung của tỉnh [13]

Yếu tố tâm lý: Đây là vấn đề nan giải bởi lẽ GPMB là việc có tính chất nhạy cảm, ranh giới giữa các mức đền bù, hỗ trợ là rất nhỏ Đối với những nơi

có trình độ dân trí thấp thì chính sách đền bù đến với người dân chủ yếu qua truyền miệng Nhiều đối tượng đã lợi dụng sự thiếu hiểu biết để tuyên truyền sai sự thật dẫn đến tình trạnh cả vùng nằm trong phạm vi GPMB chống đối không bàn giao đất Nếu chính quyền địa phương, lực lượng xã hội như các hội nông dân, phụ nữ, cựu chiến binh…yếu kém về khả năng tuyên truyền, thuyết phục thì rất khó cho chủ đầu tư có thể thi công [10]

1.3 Thực trạng về công tác bồi thường GPMB một số nước trên thế giới

và ở Việt Nam

1.3.1 Công tác bồi thường GPMB một số nước trên thế giới

Đối với bất cứ quốc gia nào trên thế giới, đất đai là nguồn lực quan trọng, cơ bản của mọi hoạt động đời sống kinh tế - xã hội Khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ cho các mục đích của quốc gia đã làm thay đổi đời sống kinh tế của hàng triệu người dân Dưới đây là một số kinh nghiệm quản lý đất đai của một số nước trên Thế giới, sẽ phần nào giúp ích cho Việt Nam, đặc biệt

trong chính sách bồi thường GPMB:

1.3.1.1 Công tác giải phóng mặt bằng ở Trung Quốc

Về pháp luật đất đai, Trung Quốc có nhiều nét tương đồng với pháp luật Việt Nam Tuy nhiên nhìn tổng thể, việc chấp hành pháp luật của người Trung Quốc rất cao, việc sử dụng đất tại Trung Quốc thực sự tiết kiệm

Ở Trung Quốc, đất đai thuộc chế độ công hữu, gồm sở hữu toàn dân và

sở hữu tập thể Đất đai ở khu vực thành thị và đất xây dựng thuộc sở hữu Nhà nước Đất ở khu vực nông thôn và đất nông nghiệp thuộc sở hữu tập thể nông dân lao động Theo quy định của Luật Đất đai Trung Quốc năm 1998, đất đai thuộc sở hữu nhà nước được giao cho các tổ chức, cá nhân sử dụng theo các hình thức giao đất không thu tiền sử dụng (cấp đất), giao đất có thu tiền sử dụng đất (xuất nhượng đất) và cho thuê đất [23]

Do đất đai thuộc sở hữu Nhà nước nên không có chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, kể cả đất nông nghiệp, tuy nhiên tuỳ trường hợp cụ thể, Nhà nước sẽ cấp đất mới cho các chủ sử dụng bị thu hồi đất Nhà nước chỉ bồi thường cho các công trình gắn liền với đất khi thu hồi đất của các chủ sử dụng

Về phương thức bồi thường thiệt hại, Nhà nước thông báo cho người sử dụng đất biết trước việc họ sẽ bị thu hồi đất trong thời hạn một năm Người dân có quyền lựa chọn các hình thức bồi thường thiệt hại bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu ở mới Tại Thủ đô Bắc Kinh và thành phố Thượng Hải, người dân thường lựa chọn bồi thường thiệt hại bằng tiền và tự tìm chỗ ở mới phù hợp với nơi làm việc của mình

Về giá bồi thường thiệt hại, tiêu chuẩn là giá thị trường Mức giá này cũng được Nhà nước quy định cho từng khu vực và chất lượng nhà, đồng thời được điều chỉnh rất linh hoạt cho phù hợp với thực tế, vừa được coi là Nhà nước tác động điều chỉnh tại chính thị trường đó Đối với đất nông nghiệp, bồi thường thiệt hại theo tính chất của đất và loại đất (tốt, xấu) [23]

Về TĐC, các khu TĐC và các khu nhà ở được xây dựng đồng bộ và kịp thời, thường xuyên đáp ứng nhu cầu nhiều loại căn hộ với các nhu cầu sử dụng khác nhau Các chủ sử dụng phải di chuyển đều được chính quyền chú ý điều kiện về việc làm, đối với các đối tượng chính sách xã hội được Nhà nước

có chính sách riêng

Khi di dời thực hiện nguyên tắc chỗ ở mới tốt hơn chỗ ở cũ Khu TĐC được quy hoạch tổng thể (nhà ở, trường học, chợ), cân đối được giao thông động và tĩnh Trong quá trình bồi thường, GPMB phải lập các biện pháp xử lý đối với việc sắp xếp bồi thường khi không đạt được sự thống nhất, lúc này sẽ xử lý theo phương thức trước tiên là dựa vào trọng tài, sau đó theo khiếu tố [23]

1.3.1.2 Công tác giải phóng mặt bằng ở Hàn Quốc

Ở Hàn Quốc, mặc dù đất đai là sở hữu tư nhân nhưng trong nhiều trường hợp, Nhà nước có quyền thu hồi đất của người dân Các trường hợp đó là: thu hồi đất để phục vụ mục đích quốc phòng - an ninh; dự án đường sắt, đường bộ, sân bay, đập nước thủy điện, thủy lợi; dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, nhà máy điện, viện nghiên cứu; dự án xây dựng trường học, thư viện, bảo tàng; dự án xây dựng nhà, xây dựng cơ sở hạ tầng trong khu đô thị mới, khu nhà ở để cho thuê hoặc chuyển nhượng

Việc bồi thường GPMB khi Nhà nước thu hồi đất được thực hiện theo phương thức tham vấn và cưỡng chế Phương thức tham vấn được thực hiện thông qua việc các cơ quan công quyền thỏa thuận với người bị thu hồi đất về phương án, cách thức bồi thường Trong trường hợp tham vấn bị thất bại, Nhà nước phải sử dụng phương thức cưỡng chế Theo thống kê của Cục Chính sách đất đai Hàn Quốc, ở Hàn Quốc có 85% tổng số các trường hợp Nhà nước thu hồi đất thực hiện theo phương thức tham vấn; chỉ có 15% các trường hợp thu hồi đất phải sử dụng phương thức cưỡng chế

Tổ chức Nhà ở Quốc gia (một tổ chức xã hội đứng ra bảo đảm trách nhiệm cung cấp nhà ở tại đô thị, hoạt động như một nhà đầu tư độc lập) được phép thu hồi đất theo quy hoạch để thực hiện các dự án xây nhà ở

Nhà nước bồi thường khi thu hồi đất trên cơ sở các nguyên tắc sau: Thứ nhất, việc bồi thường do chủ dự án thực hiện Thứ hai, chủ đầu tư phải thực hiện bồi thường đầy đủ cho chủ đất và cá nhân liên quan trước khi tiến hành xây dựng các công trình công cộng Thứ ba, thực hiện bồi thường cho chủ đất phải bằng tiền mặt, sau đó mới bằng đất hoặc nhà ở xã hội Thứ tư, thực hiện bồi thường áp dụng cho từng cá nhân

Về thời điểm xác định giá bồi thường, đối với trường hợp thu hồi đất thông qua hình thức tham vấn thì thời điểm xác định giá bồi thường là thời điểm các bên đạt được thỏa thuận đồng thuận về phương án bồi thường Đối

với trường hợp thu hồi đất thông qua hình thức cưỡng chế thì thời điểm xác định giá bồi thường là thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra quyết định cưỡng chế

Việc xác định giá bồi thường không phải do chủ dự án thực hiện mà giao cho ít nhất hai cơ quan định giá độc lập (hoạt động theo hình thức doanh nghiệp hoặc công ty cổ phần) thực hiện Trường hợp chủ đất yêu cầu xác định lại giá bồi thường thì chủ dự án lựa chọn thêm một tổ chức tư vấn định giá đất thứ ba Nếu giá trị định giá cao nhất và thấp nhất chênh lệch 10% hoặc nhiều hơn, sẽ phải có chuyên gia định giá khác thực hiện tiếp việc định giá, và từ đó, mức bồi thường

sẽ được tính toán lại Giá đất được lựa chọn làm căn cứ xác định bồi thường là giá trung bình cộng của kết quả định giá của hai hoặc ba cơ quan dịch vụ tư vấn về giá đất độc lập được chủ thực hiện dự án thuê định giá

Đối với đất nông nghiệp, nếu bị thu hồi trước khi thu hoạch hoa màu, giá trị hoa màu đó sẽ được bồi thường Khoản bồi thường được tính dựa trên số hoa màu thực tế được trồng tại thời điểm dự án được công bố và đủ để hỗ trợ người nông dân phục hồi lại việc sản xuất của mình Khoản bồi thường

được tính bằng 2 lần tổng thu nhập hàng năm từ sản xuất nông nghiệp[23]

1.3.1.3 Công tác giải phóng mặt bằng ở Australia

Australia có lịch sử hình thành từ thuộc địa Anh, nhờ vậy cơ sở và hệ thống pháp luật, quản lý xã hội nói chung và quản lý sở hữu sử dụng đất đai nói riêng được hình thành từ rất sớm Pháp luật và chính sách đất đai của Australia mang tính kế thừa và phát triển liên tục, không bị thay đổi và gián đoạn bởi các thay đổi về thể chế chính trị Trên cơ sở tập hợp và vận dụng , pháp luật và chính sách đất đai phát triển nhất quán, ngày càng hoàn thiện thuộc loại hàng đầu Thế giới

Luật đất đai ở Australia quy định đất đai của quốc gia thuộc hai loại sở hữu Nhà nước và sở hữu tư nhân Luật đất đai bảo hộ tuyệt đối quyền lợi và nghĩa vụ của chủ sở hữu đất đai Chủ sở hữu đất đai có quyền cho thuê, chuyển