Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng

- Khi dự án đã được phê duyệt, ghi trong quyết định đầu tư: dự án đầu tư là cơ sở pháp lý để chủ đầu tư tổ chức quản lý các công việc tiếp theo sau: + Đăng ký đầu tư với cơ quan Nhà nước

MỞ ĐẦU

1 Vai trò của đầu tư xây dựng trong nền kinh tế quốc dân

Hoạt động đầu tư xây dựng công trình là hoạt động có vai trò đặc biệt trong nền kinh tế quốc dân, thể hiện ởnhững mặt chính sau:

- Ngành xây dựng là một trong những ngành kinh tế lớn (ngành cấp 1) của nền kinh tế quốc dân, đóng vai trò chủ chốt ở khâu cuối cùng của quá trình sáng tạo nên cơ sở vật chất kỹ thuật và tài sản cố định cho mọi lĩnh vực hoạt động của xã hội dưới mọi hình thức (xây dựng mới, cải tạo, mở rộng và hiện đại hoá tài sản cố định)

- Trực tiếp góp phần thay đổi các mối quan hệ phát triển giữa các ngành kinh tế quốc dân như: quan hệ giữaphát triển công nghiệp với nông nghiệp; quan hệ giữa phát triển kinh tế với phát triển văn hoá, giáo dục và các mối quan hệ khác

- Trực tiếp nâng cao chất lượng, hiệu quả các hoạt động văn hoá, xã hội, chính trị của đất nước đóng góp vào tăng trưởng kinh tế, tăng thu nhập vào ngân sách quốc gia

- Hoạt động đầu tư xây dựng sử dụng nguồn lực vô cùng lớn của xã hội, do đó nếu hoạt động này kém hiệu quả sẽ gây ra những tổn thất to lớn, lâu dài đến sự phát triển của đất nước

2 Vai trò của dự án trong quản lý đầu tư và xây dựng

- Trong giai đoạn lập dự án: dự án đầu tư là cơ sở để tổ chức thẩm tra, thẩm định và phê duyệt phục vụ cho quyết định đầu tư

- Khi dự án đã được phê duyệt, ghi trong quyết định đầu tư: dự án đầu tư là cơ sở pháp lý để chủ đầu tư tổ chức quản lý các công việc tiếp theo sau:

+ Đăng ký đầu tư với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quản lý;

+ Triển khai tổ chức giải phóng mặt bằng, thu hồi đất cho dự án;

+ Là cơ sở pháp lý để tổ chức công tác khảo sát xây dựng, phục vụ cho thiết kế xây dựng;

+ Hồ sơ thiết kế được phê duyệt là cơ sở thực hiện các bước thiết kế chi tiết tiếp theo sau dự án;

+ Là cơ sở để phân chia dự án thành các gói thầu, lựa chọn nhà thầu, thực hiện các hoạt động sau dự án như: Lựa chọn nhà thầu mua sắm vật tư thiết bị cho dự án, Lựa chọn nhà thầu thi công xây dựng;

+ Là cơ sở để thương thảo, ký kết hợp đồng khi thắng thầu;

+ Là cơ sở để quản lý các hoạt động về hợp đồng, về thanh toán, quyết toán, về bảo trì, sửa chữa công trình;+ Được xem là bản kế hoạch để so sánh, đối chiếu với thực tế sau khi dự án hoàn thành, đưa vào sử dụng

Từ đó phát hiện sai giữa thực tế với dự án đã phê duyệt, trên cơ sở đó tìm ra các giải pháp hiệu chỉnh khi thực hiện dự án

- Dự án có liên quan đến quyết định đầu tư, do đó chất lượng của việc lập, thẩm định, phê duyệt không cao

có thể trực tiếp ảnh hưởng đến việc đầu tư dự án, từ đó trực tiếp ảnh hưởng đến lợi ích của chủ thể tham gia bao gồm lợi ích của Nhà nước và cộng đồng

3 Nội dung Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng.

Nội dung của dự án đầu tư xây dựng được thể hiện rõ trong Điều 54 Luật xây dựng Dưới đây là trích dẫnnội dung của Điều 54 Luật xây dựng:

1 Thiết kế cơ sở được lập để đạt được mục tiêu của dự án, phù hợp với công trình xây dựng thuộc dự án,đảm bảo sự đồng bộ giữa các công trình khi đưa vào khai thác, sử dụng Thiết kế cơ sở gồm thuyết minh và cácbản vẽ thể hiện các nội dung sau:

a) Vị trí xây dựng, hướng tuyến công trình, danh mục và quy mô, loại, cấp công trình thuộc tổng mặtbằng xây dựng;

b) Phương án công nghệ, kỹ thuật và thiết bị được lựa chọn (nếu có);

c) Giải pháp về kiến trúc, mặt bằng, mặt cắt, mặt đứng công trình, các kích thước, kết cấu chính củacông trình xây dựng;

d) Giải pháp về xây dựng, vật liệu chủ yếu được sử dụng, ước tính chi phí xây dựng cho từng côngtrình;

e) Phương án kết nối hạ tầng kỹ thuật trong và ngoài công trình, giải pháp phòng, chống cháy, nổ;f) Tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật được áp dụng và kết quả khảo sát xây dựng để thiết lập thiết kế cơsở

2 Các nội dung khác của Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng gồm:

a) Sự cần thiết và chủ trương đầu tư, mục tiêu đầu tư xây dựng, địa điểm xây dựng và diện tích

sử dụng đất, quy mô công suất và hình thức đầu tư xây dựng;

b) Khả năng đảm bảo các yếu tố để thực hiện dự án như sử dụng tài nguyên, lựa chọn công nghệthiết bị, sử dụng lao động, hạ tầng kỹ thuật, tiêu thụ sản phẩm, yêu cầu trong khai thác sửdụng, thời gian thực hiện, phương án giải phóng mặt bằng, tái định cư (nếu có), giải pháp tổchức quản lý thực hiện dự án, vận hành , sử dụng công trình và bảo vệ môi trường;

c) Đánh giá tác động của dự án lien quan đến việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, tái định cư,bảo vệ cảnh quan, môi trường sinh thái, an toàn trong xây dựng, phòng, chống cháy, nổ vàcác nội dung cần thiết khác;

d) Tổng mức đầu tư và huy động vốn, phân tích tài chính, rỉu ro, chi phí khai thác sử dụng côngtrình, đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án; kiến nghị cơ chế phối hợp, chính sách ưuđãi, hỗ trợ thực hiện dự án;

e) Các nội dung khác có liên quan

4 Nội dung phân tích tài chính, phân tích kinh tế xã hội

Phân tích tài chính dự án đầu tư là phân tích những khía cạnh về mặt tài chính đứng trên giác độ lợi íchtrực tiếp của chủ đầu tư Phân tích tài chính dự án đầu tư là nội dung quan trọng nhất của dự án

Thông qua phân tích tài chính giúp cho chủ đầu tư bỏ chi phí ra như thế nào, lợi ích thu về ra sao, so sánhgiữa lợi ích và chi phí đạt ở mức nào từ đó đi đến quyết định có đầu tư hay không Giúp cho chủ đầu tư cónhững thông tin cần thiết để ra quyết định đầu tư một cách đúng đắn

Đối với các cơ quan có thẩm quyền của nhà nước thì phân tích tài chính là cơ sở để xem xét chấp thuận haykhông chấp thuận dự án và là cơ sở để cấp giấy phép đầu tư

Trái lại với phân tích tài chính, phân tích kinh tế - xã hội đánh giá dự án xuất phát từ lợi ích của toàn bộnền kinh tế quốc dân và toàn bộ xã hội Phân tích kinh tế xã hội rất cần thiết vì:

Trong nền kinh tế thị trường, tuy chủ trương đầu tư phần lớn là do doanh nghiệp tự quyết định xuất phát từlợi ích trực tiếp của doanh nghiệp, nhưng nó không được trái với pháp luật và phải phù hợp với đường lối phát

triển kinh tế - xã hội chung của toàn đất nước, trong đó lợi ích của Nhà nước và doanh nghiệp được kết hợpchặt chẽ Những yêu cầu này phải được thể hiện thông qua phần phân tích kinh tế - xã hội của dự án.

Phân tích kinh tế - xã hội đối với nhà đầu tư đó là căn cứ chủ yếu để thuyết phục Nhà nước, các cơ quan cóthẩm quyền chấp thuận dự án, thuyết phục các ngân hàng cho vay vốn, thuyết phục nhân dân địa phương nơiđặt dự án ủng hộ chủ đầu tư thực hiện dự án

Đối với Nhà nước, phân tích kinh tế - xã hội là căn cứ chủ yếu để Nhà nước xét duyệt, để cấp giấy phépđầu tư

Đối với tổ chức viện trợ dự án, phân tích kinh tế - xã hội cũng là một căn cứ quan trọng để họ chấp thuậnviên trợ nhất là các tổ chức viện trợ nhân đạo, viên trợ cho các mục đích xã hội, viên trợ cho việc bảo vệ môitrường

Đối với dự án phục vụ lợi ích công cộng do Nhà nước trực tiếp bỏ vốn thì phần phân tích lợi ích kinh tế

-xã hội đóng vai trò chủ yếu trong dự án, loại dự án này hiện ở nước ta khá phổ biến và chiếm một nguồn vốnkhá lớn Vì vậy, việc phân tích kinh tế - xã hội của dự án luôn luôn giữ một vai trò quan trọng

4.1 Phân tích tài chính dự án đầu tư xây dựng

4.1.1 Tính toán các chỉ tiêu về số liệu xuất phát (số liệu đầu vào) đề tính hiệu quả tài chính.

a Xác định vốn đầu tư và nguồn vốn

- Nhu cầu vốn đầu tư: gồm vốn cố định và vốn lưu động

- Phân phối vối đầu tư theo thời gian

- Xác định nguồn vốn đầu tư

- Tiến độ huy động vốn và kế hoạch trả nợ

b Xác định chi phí sản xuất (dịch vụ)

 Nhóm chi phí trực tiếp ở các phân xưởng

- Chi phí nguyên vật liệu chính và phụ

- Chi phí bán thành phẩm

- Chi phí năng lượng, nước, điện…

- Chi phí quản lí cấp phân xưởng

- Chi phí khấu hao liên quan đến phân xưởng

 Nhóm chi phí cấp doanh nghiệp

- Chi phí quản lí doanh nghiệp

- Chi phí khấu hao trừ dần liên quan đến cấp doanh nghiệp

- Chi phí liên quan đến tiêu thụ sản phẩm

- Chi phí lãi vay vốn, thuế…

- Chi phí khác

c Xác định doanh thu

d Xác định lãi lỗ hàng năng – hoạch toán lãi lỗ:

 Xác định lợi nhuận trước thuế (lợi nhuận chịu thuế)

Thuế lãi của doanh nghiệp bao gồm hai phần

- Lợi nhuận để lại doanh nghiệp

- Thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp

Lợi nhuận trước thuế được xác định theo công thức: Ltt = D−C1

Trong đó: D: doanh thu trong năm

C1: Chi phí sản xuất kinh doanh chưa bao gồm thuế thu nhập DN

 Xác định lợi nhuận để lại doanh nghiệp: lợi nhuận ròng

Được xác định theo công thức: Lr= Ltt− TTNDN

Trong đó:TTNDN: thuế thu nhập doanh nghiệp được tính bằng tỉ lệ phần trăm so với lợi nhuận trước

thuế

4.1.2 Phân tích hiệu quả tài chính của dự án

4.1.2.1 Phân tích theo nhóm chỉ tiêu tĩnh

a Chi phí cho 1 đơn vị sản phẩm (Cd): chi phí bỏ ra để làm 1 đơn vị sản phẩm được tính theo côngthức

Cd= 1

N [ Vtbx i+C1]

Trong đó:

- N: khối lượng sản phẩm dự kiến sản xuất trong kì

- i: lãi suất huy động vốn trung bình của dự án

- Vtb: vốn trung bình chịu lãi trong suốt thời gian hoạt động của dự án, được xác định theo công thức:

C1: chi phí sản xuất trong kì, không tính đến thuế thu nhập DN

Phương án tốt nhất khi Cd=> min

b Lợi nhuận

 Lợi nhuận cho 1 kỳ - L được tính theo công thức: L = D – C

Trong đó: D: Doanh thu trong kì

C: Chi phí sản xuất trong kìPhương án đáng giá khi L > 0

Phương án tốt nhất khi L => max

 Lợi nhuận cho 1 đơn vị sản phẩm: Ld= L

N

Phương án đáng giá khi Ld> 0

Phương án tốt nhất khi Ld => max

c Mức doanh lợi của 1 đồng vốn đầu tư: R= L

V

Phương án đáng giá khi: R > 0

Phương án tốt nhất khi: R ≥Rđm

Trong đó: Rđm là mức doanh lợi định mức do chủ đầu tư đề ra

d Thời hạn thu hồi vốn đầu tư nhờ lợi nhuận Tl= V

L

Phương án đáng giá khi: Tl < Tđm

Phương án tốt nhất khi: Tl => min

4.1.2.2 Phân tích theo nhóm chỉ tiêu động

Hiệu quả tài chính của dự án:

 Đánh giá hiệu quả tài chính thông qua chỉ tiêu hiện giá hiệu số thu chi

Nếu NPV < 0 => dự án không đáng giá

 Đánh giá hiệu quả tài chính thông qua giá trị tương lai của hiệu số thu chi

Nếu NFV < 0 => dự án không đáng giá

 Đánh giá hiệu quả tài chính bằng chỉ tiêu san đều của hiệu số thu chi

NAV =

(1 )

n n

r r NPV

r



r NFV

r

Nếu NAV >= 0 => dự án đáng giá

Nếu NAV < 0 => dự án không đáng giá

 Đánh giá hiệu quả tài chính bằng chỉ tiêu suất thu lợi nội tại

0 (1 R )

n

t t

Nếu IRR ≥ r => dự án đáng giá

Nếu IRR< r => dự án không đáng giá

 Đánh giá hiệu quả tài chính bằng tỷ số thu chi

BCR =

Nếu BCR ≥ 1 dự án đáng giá;

Nếu BCR < 1 dự án không đáng giá

4.1.2.3 Phân tích về an toàn tài chính và độ nhạy của dự án

 Phân tích an toàn nguồn vốn

Phân tích căn cứ pháp lý nguồn vốn, uy tín, năng lực tài chính, tư cách pháp nhân nhà tài trợ vốn Sự hợp

lý về mặt cơ cấu vốn của dự án giữa vốn tự có và vốn vay

 Phân tích thời hạn hoàn vốn

V -

, 0

hv

T

hv t t

N





=0

Nhv t, : Nguồn hoàn vốn ở năm t

 Phân tích điểm hòa vốn

Doanh thu hòa vốn:

1

h

FC R

VC R





FC: chi phí cố định của dự án

VC: chi phí biến đổi của dự án

R: doanh thu của dự án

 Sản lượng hòa vốn của dự án

h

FC Q

 Phân tích thời hạn hoàn vốn

Thời hạn thu hồi vốn nhờ lợi nhuận

 Phân tích độ nhạy của dự án về mặt tài chính.

Trong thực tế các chỉ tiêu dự kiến ban đầu khi lập dự án thường khác với chỉ tiêu thực tế đạt đưọc khi thực hiện

dự án Do đó cần phải cho các chỉ tiêu phân tích hiêu quả dự án biến đổi về phía bất lợi 10-20% và tính toán lạicác chỉ tiêu hiệu quả này.Sau khi tính toán mà vẫn đảm bảo thì coi phương án đề ra được đảm bảo

+ Phân tích độ nhạy theo chỉ tiêu NPV khi doanh thu giảm ở mức 5%, 10%

+ Phân tích độ nhạy theo chỉ tiêu suất thu lợi nội tại khi chi phí tăng ở mức 5%, 10%

4.2 Phân tích kinh tế xã hội dự án đầu tư xây dựng

 Giá trị sản phẩm gia tăng do dự án tạo ra hàng năm và tính cho cả đời dự án

 Giá trị sản phẩm gia tăng bình quân tính cho một đồng vốn dự án

 Mức thu hút lao động vào làm việc

 Mức đóng góp vào ngân sách hàng năm và mức đóng góp của dự án trong cả đời dự án

 Thu nhập ngoại tệ hàng năm và cho cả đời dự án

Các chỉ tiêu kinh tế tương tự như chỉ tiêu hiệu quả tài chính nhưng dùng giá kinh tế

Các chỉ tiêu xã hội: Cải thiện điều kiện lao động cho công nhân, tăng thu nhập cho công nhân, giả quyếtthất nghiệp

Ngoài ra còn có một số chỉ tiêu ngoài dự án như : Bảo vệ môi truờng sinh thái, nâng cao trình độ văn hoá

giáo dục cho nhân dân

5 Giới thiệu dự án: tên dự án, chủ đầu tư, địa điểm xây dựng, quy mô dự án, mục đích đầu tư, giải

pháp xây dựng, trang thiết bị

 Tên dự án: Dự án đầu tư xây dựng công trình nhà biệt thự cao cấp cho thuê TDT

 Chủ đầu tư: Công ty cổ phần xây dựng số 9

 Địa điểm xây dựng: Đông Anh, Hà Nội

 Quy mô dự án: Loại dự án đầu tư xây dựng công trình:Căn cứ vào QCVN 03:2009/BXD của Bộ Xây

dựng ban hành ngày 30/9/2009,phụ lục A,bảng A.1:Phân loại,phân cấp các công trình dân dụng,loại

công trình nhà ở riêng lẻ biệt thự

=>Dự án thuộc cấp IIIGồm 57 hạng mục chính: 23 nhà A, 9 nhà B, 6 nhà C, 19 nhà D

Trong đó: Diện tích xây dựng cụ thể của từng hạng mục

Tổng diện tích xây dựng Sxd = 23*A+9*B+6*C+19*D = 23*325.5+9*480+6*225+19*302.4 = 18902.10

Tỉ lệ diện tích xây dựng so với diện tích chiếm đất của dự án là 27.5%

 Diện tích chiếm đất S = 68735 m2

Thời gian xây dựng các hạng mục: Txd =1.5 năm (Quý 3/2015→ Quý 4/2016)

Thời gian để chuẩn bị thực hiện đầu tư xây dựng:2 tháng (Quý 3/2015 → quý 4/2015)+) Ngoài ra còn các hạng mục khác:

• Sân bãi đỗ xe + Đường giao thông

• Hệ thống cấp điện ngoài nhà

• Hệ thống cấp, thoát nước ngoài nhà

• Vườn hoa, thảm cỏ, cây xanh, cây cảnh

Thời gian tính toán, đánh giá dự án:

 Thời gian xây dựng 1.5 năm

 Thời gian trích khấu hao tài sản cố định: Căn cứ vào TT 45:2013/BTC của Bộ Tài chính ban hành ngày25/4/2013, phụ lục I: Khung thời gian trích khấu hao các loại tài sản cố định, mục G:Nhà cửa, vật kiếntrúc, nhà cửa loại kiên cố.Thì thời gian trích khấu hao tối thiểu:25 năm, thời gian trích khấu hao tối đa

50 năm

=>Chọn thời gian trích khấu hao tài sản cố định 25 năm

 Thời gian phân tích dự án là 17 năm kể cả 2 năm xây dựng.

6 Mục đích đầu tư : Xây dựng khu biệt thự cho người trong nước hoặc người nước ngoài thuê dài hạn dùng

để ở, sinh hoạt hoặc làm văn phòng

7 Giải pháp xây dựng tổng thể & trang thiết bị:

 Thiết kế xây dựng theo kiểu biệt thự hiện đại

 Giải pháp thiết kế kỹ thuật thi công (mặt bằng, mặt cắt, giải pháp móng, …) được thể hiện ở hồ sơ bản

vẽ thiết kế kỹ thuật thi công (có kèm theo thiết kế cơ sở, thiết kế hai bước)

 Giải pháp quy hoạch được thể hiện ở bản vẽ quy hoạch

 Tỷ lệ giữa diện tích xây dựng so với tổng diện tích chiếm đất là: 25%-30%.

 Phần xây dựng và trang thiết bị có chất lượng tương đương & đạt tiêu chuẩn khách sạn quốc tế loại

ba sao (* * *).

CHƯƠNG I PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ

A PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ

I Xác định tổng mức đầu tư của dự án (G DA )

Công thức xác định tổng mức đầu tư của dự án.

 Khi biết giá chuẩn XD;số lượng giá cả thiết bị và chi phí khác thì tổng mức đầu tư được xác địnhtheo công thức (1)

 Tổng mức đầu tư dự án đầu tư xây dựng công trình được tính theo công thức sau:

G DA = G BT-TĐC + G XD + G TB + G QL +G TV + G K + G DP (1)Trong đó:

 GBT-TĐC: Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng và tái định cư

 GXD: Chi phí xây dựng của dự án

 GTB: Chi phí thiết bị của dự án.

 GQL: Chi phí quản lý dự án

 GTV: Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng

 GK: Chi phí khác của dự án

 GDP: Chi phí dự phòng

1 Xác định chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.

 Theo quy định tại thông tư Số: 04/2010/TT-BXD do Bộ Xây dựng công bố ngày 26 tháng 5 năm 2010, quyđịnh về chi phí bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, tái định cư gồm có:

- Chi phí bồi thường nhà, công trình trên đất, các tài sản gắn liền với đất theo quy định được bồithường và chi phí bồi thường khác

- Các khoản hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất, chi phí tái định cư

- Chi phí tổ chức bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

- Chi phí sử dụng đất trong thời gian xây dựng (nếu có)

- Chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng kĩ thuật (nếu có)

 Khu đất của dự án là đất nông nghiệp trồng lúa, nên các nội dung của chi phí bồi thường, hỗ trợ giải phóngmặt bằng, tái định cư gồm có :

- Bồi thường cây trồng trên đất

- Bồi thường đất

- Chi phí hỗ trợ chuyển đổi việc làm

- Chi phí hỗ trợ ổn định đời sống

- Chi phí tổ chức bồi thường, giải phóng mặt bằng

- Tiền sử dụng đất hoặc thuê đất, thuế sử dụng đất trong thời gian xây dựng

 Các căn cứ xác định.

- Diện tích đất sử dụng cho dự án : S = 68735 m2

- Căn cứ vào quy định hiện hành của Nhà nước về giá bồi thường, tái định cư tại địa phương nơi xây

dựng công trình, được cấp có thẩm quyền phê duyệt hoặc ban hành, cụ thể là Nghị định 69/2009/

NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ Quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu

hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho thấy đơn giá thuê đất một năm tính bằng 0,5% đến 2%giá đất theo mục đích sử dụng đất thuê do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định ( theo điều 1, mục

tái định cư và tổ chức tái định cư.

 Xác định các chi phí bồi thường

 Chi phí bồi thường

- Chi phí bồi thường đất

 Chi phí bồi thường đất được xác định bằng công thức :

G BTĐ = G đ x S

 Trong đó : Gđ : giá bồi thường đất - đất dự án là đất ruộng, lấy theo phụ lục1 của quyếtđịnh Số: 63/2013/QĐ-UBND của ủy ban nhân dân thàng phố Hà Nội => Gđ = 135 000 đồng/ m2

S : Tổng diện tích đất

 GBTĐ = 0.135 * 68735 = 9279.255 triệu đồng

- Chi phí bồi thường lúa

 Chi phí bồi thường lúa được xác định bằng công thức

G BTL = G l x S

 Trong đó : Gl : giá bồi thường lúa -lấy theo quy định tại Điều 24 Nghị định 197/2004/NĐ-CP, Điều 12 Thông tư 14/2009/TT-BTNMT – bồi thường đối với cây trồng hàng năm (lúa) Quyết định 7038/SCT-BG “ Mức bồi thường đối với cây hằng năm bằng sản lượng thu hoạch một vụ thu hoạch Giá trị sản lượng của một vụ thu hoạch được tính theo năng suất cao nhất 3 năm trước liền kề của cây trồng chính tại địa phương theo thời giá trung bình của nông sản của địa phương tại thời điểm thu hồi đất”

- Chi phí chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm

- Thực hiện theo quy định tại Điều 22 Nghị định 69/2009/NĐ-CP và Điều 16 Thông tư 14/2009/TT- BTNMT, cụ thể như sau: Hỗ trợ bằng tiền từ 1,5 đến 5 lần giá đất nông nghiệp đối với toàn bộ diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi

 Chi phí hỗ trợ chuyển đổi việc làm được xác định theo công thức :

GCĐVL = 2*0.135*68735 = 18558.45 triệu đồng

- Chi phí ổn định đời sống :

- Thực hiện theo điều 39 chương IV - quyết định Số: 108/2009QĐ-UBND của ủy ban nhân dânthành phố Hà Nội quy định như sau: Mức hỗ trợ cho một nhân khẩu quy định tại các điểm

a và b khoản này được tính bằng tiền tương đương 30 kg gạo trong 01 tháng với giá

13000 đồng/kg gạo (hỗ trợ trong 12 tháng , số nhân khẩu là 30)

 Chi phí hỗ trợ ổn định đời sống :

GĐS = 0.013*30*12*30 = 140.4 triệu đồng

- Chi phí tổ chức để bồi thường, hỗ trợ và tái định cư:

 Chi phí tổ chức để hỗ trợ, bồi thường và tái định cư được xác định theo thực hiện theokhoản 1 điều 1 Quyết định 4621/QĐ-UBND ngày 05 tháng 08 năm 2013 của Ủy ban nhândân thành phố Hà Nội, Điều 26 Nghị định 69/2009/NĐ-CP, Điều 24 Thông tư14/2009/TT-BTNMT quy định ‘Chi phí tổ chức bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằngđược tính bằng 2% trên tổng chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của dự án Trong đótrích 60% cho tổ chức thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (Hội đồng bồithường, hỗ trợ và tái định cư hoặc Trung tâm Phát triển Quỹ đất được giao nhiệm vụ thựchiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư) để chi cho công tác bồi thường, hỗ trợ vàtái định cư ‘

 Chi phí tổ chức để hỗ trợ, bồi thường và tái định cư được xác định bằng công thức sau :

 Trong đó : GTĐ : giá thuê đất - được xác định theo Quyết định số 96/2014/QĐ-UBND

về việc Ban hành quy định giá các loại đất trên địa bàn TP Hà Nội Đơn giá cho thuê đấtphi nông nghiệp ở đường Phúc Lộc, quận Đông Anh, giá thuê đất thực hiện dự án lấy là1.5% giá đất sản xuất phi nông nghiệp Gía đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp là7.2 triệu đồng / 1 m2

 Giá thuê đất 1 m2 trong 1 năm là :

BẢNG 1.7:CHI PHÍ BỒI THƯỜNG,GP MẶT BẰNG VÀ TÁI ĐỊNH CƯ Đơn vị:triệu đồng

2 Xác định chi phí xây dựng (G XD )

Các căn cứ:

 Danh mục các công trình, hạng mục công trình xây dựng thuộc dự án đầu tư xây dựng Khu biệt thự

cho thuê TDT

 Quy mô xây dựng các công trình, hạng mục công trình xây dựng thuộc dự án

 Theo quyết định số 634 ngày 9/6/2014/ QĐ – BXD của Bộ Xây dựng công bố tập suất vốn đâu tư

xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình năm 2013

 Các tập chỉ số giá phần xây dựng do Bộ Xây dựng công bố của các năm

a Mức thuế suất VAT theo quy định hiện hành (theo Luật thuế giá trị gia tăng do Quốc hội ban hành, Luật

số: 13/2008/QH12 và theo nghị định NĐ 123/2008, thông tư 129/2008/TT-BTC của bộ tài chính hướng

dẫn thi hành 1 số điều của luật thuế giá trị gia tăng) Lấy thuế suất thuế giá trị gia tăng là 10 %, áp dụng

theo mục 3 Điều 8, chương II, Luật thuế giá trị gia tăng số 13/2008/QH12 quy định và theo mục II.3 thuế

suất 10 % của thông tư số 129/2008/TT-BTC hướng dẫn thi hành

b Công thức xác định chi phí xây dựng của dự án

Chi phí xây dựng được tính toán theocông thức (2) sau:

GXD= ∑

i =1

n

gXD i ∗( 1+TGTGT XD ) (2)Trong đó:

- gi XD: chi phí xây dựng trước thuế giá trị gia tăng của công trình, hạng mục thứ i

Đối với những hạng mục thông dụng thì gi XD được tính như sau:

gi XD= Si∗ Pi

- Pi:Suất chi phí xây dựng (chưa gồm VAT) tính theo 1 đơn vị diện tích hay 1 đơn vị công suất cả hạng

mục thứ i

- Si: Diện tích hay công suất thiết kế của hạng mục thứ i (có n hạng mục)

Đối với những hạng mục theo thiết kế riêng biệt thì gi XD được tính như phương pháp lập dự toán chi

tiết hạng mục

- n: số công trình, hạng mục công trình thuộc dự án

- TGTGT XD : Thuế giá trị gia tăng đối với sản phẩm xây lắp

c Tính toán suất chi phí xây dựng

 Tính toán diện tích sàn xây dựng cho các hạng mục xây dựng nhà A,B,C và D.

Diện tích sàn cho các hạng mục xây dựng nhà A,B,C,D được tính toán như sau:

BẢNG 1.1 : DIỆN TÍCH SÀN XÂY DỰNG (m2)

Nhà A

Tầng 2 (4.8+0.22+4.2)*(15.2+0.22)+0.8*4.22+0.5*0.8*(15.2+0.22) -0.8*4.8*2 = 144.036 144.036Tầng 3 (4.8+0.22+4.2)*(15.2+0.22)+0.8*4.22+0.5*0.8*(15.2+0.22) -0.8*4.8*2 -0.5*2*(4.8+0.11)*(5.6-0.8+0.11) = 119.928 119.928

Xác định suất chi phí xây dựng công trình:

- Dự án bắt đầu thực hiện vào quý III năm 2015 nhưng bộ XD mới chỉ ban hành tập suất vốn đầu tư

năm 2014 nên phải quy đổi về suất vốn năm 2015 (dự kiến),thông qua chỉ số giá xây dựng bình quân ,

việc tính toán thông qua công thức

SXD2015quý III = SXD2014x (I bq quý)6(1)Tính I bq quý

Trong đó ta có: Ibq được tính toán theo số liệu trong bảng sau, các chỉ số giá phần xây dựng lấy theo các

số liệu từ các văn bản công bố của Bộ Xây dựng và Sở xây dựng thành phố Hà Nội Các chỉ số giá xây

dựng đều được lấy gốc năm 2011 = 100 %

Các chỉ số giá xây dựng được lấy theo:

- Quyết định số 1790/QĐ-SXD ngày 30 tháng 03 năm 2012 của Sở xây dựng thành phố Hà Nội

- Quyết định số 7997/QĐ-SXD ngày 27 tháng 11 năm 2012 của Sở xây dựng thành phố Hà Nội

- Quyết định số 86/QĐ-SXD ngày 5 háng 1 năm 2013 của Sở xây dựng thành phố Hà Nội

- Quyết định số 2469/QĐ-SXD ngày 23 tháng 4 năm 2013 của Sở xây dựng thành phố Hà Nội

- Quyết định số 4983/QĐ-SXD ngày 10 tháng 7 năm 2013 của Sở xây dựng thành phố Hà Nội

- Quyết định số 8062 /QĐ-SXD ngày 23 tháng 10 năm 2013 của Sở xây dựng thành phố Hà Nội

- Quyết định số 102/QĐ-SXD ngày 8 tháng 1 năm 2014 của Sở xây dựng thành phố Hà Nội

- Quyết định số 2816/QĐ-SXD ngày 29 tháng 12 năm 2014 của Sở xây dựng thành phố Hà Nội

- Quyết định số 10924/QĐ-SXD ngày 25 tháng 12 năm 2014 của Sở xây dựng thành phố Hà Nội

- Quyết định số 10925/QĐ-SXD ngày 25 tháng 12 năm 2014 của Sở xây dựng thành phố Hà Nội

- Quyết định số 10926/QĐ-SXD ngày 25 tháng 12 năm 2014 của Sở xây dựng thành phố Hà Nội

 Chỉ số giá phần xây dựng bình quân quý là:

Ibq quý = 11√ ( 100.34 97.15 ) =100.29%

- Theo QĐ số 634 ngày 9/6/2014/QĐ-BXD của Bộ Xây dựng công bố tập suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp kết cấu công trình năm 2013, có suất chi phí xây dựng tính cho 1m2 sàn là 8.45 triệu đồng

=> SXD2013 = 8.45 (triệu đồng)

- Thay các số liệu vào phương trình (1):

 SXD2015quý III = 8.45* (100.29%)6= 8.598(Triệu đồng)

- Suất chi phí xây dựng khi trước thuế VAT là:

 SXD2015(trước thuế) = 8.598

1+0,1 = 7.816(triệu đồng ).

d Tính toán suất chi phí cho các hạng mục phụ khác.

 Tính toán xây dựng bể bơi

Theo quyết định số 634 ngày 9/6/2014/ QĐ – BXD của Bộ Xây dựng, thì đối với bể bơi không có khán đài, kích thước 16m x 8m, suất chi phí xây dựng là 7.65 triệu đồng/ 1m2

 Suất chi phí xây dựng sân bể bơi (dự kiến) là :

SXD2015 = 7.65*(100.29%)6 =7.784(triệu đồng)

 Suất xây dựng sân trước thuế VAT dự kiến là:

SXD2015(trước thuế) = 7.784

1+0,1 = 7.076(triệu đồng)

 Tính toán chi phí xây dựng đường giao thông.

- Khu đất có 6 đường giao thông: 2 đường dài 33m, 2 đường dài 36m và 2 đường dài 190m

 Tổng chiều dài đường giao thông là:

LGT = 13634/7.5 = 1817.867(km)

- Theo quyết định số 634 ngày 9/6/2014/ QĐ – BXD của Bộ Xây dựng, thì đối với đường cấp V, nền đường rộng 7,5 m, mặt đường rộng 5,5 m, lề đường rộng 2 x 1 m (trong đó lề gia cố rộng 2 x 0,5 m đồng nhất với kết cấu áo đường ), mặt đường gồm 1 lớp BTN dày 7 cm trên lớp móng cấp phối đá dăm,suất chi phí xây dựng là : 10.73 triệu đồng/ km

- Suất chi phí xây dựng đường giao thông dự kiến là :

SXD2015 = 10.73*(100.29 %)6=10.918(tỷ đồng)

- Suất chi phí xây dựng đường trước thuế VAT (dự kiến) là :

SXD2015(trước thuế) = 10.918

1+0,1 = 9.926(tỷ đồng).

 Sân bãi đỗ xe lấy theo dự toán các công trình tương tự là 2 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm thuế VAT)

 Tính toán chi phí xây dựng hàng rào, cổng.

- Hàng rào cao 1,8m, xây bằng tường gạch chỉ 110 có bổ trụ cao 0,6m, rào sắt cao 1,2m, đơn giá xâydựng 1m hàng rào dự kiến tính theo các công trình tương tự là 1,5 triệu đồng / m(chưa bao gồm thuếVAT)

- Cổng ra vào sử dụng 1 cổng chính chi phí dự kiến là: 100 triệu đồng (bao gồm trụ cổng và cổng) và 2cổng phụ chi phí dự kiến là 70 triệu đồng/1 cổng (chưa bao gồm thuế VAT)

 Tính toán chi phí vườn hoa, thảm cỏ, cây xanh

- Đơn giá cho 1 m2vườn hoa, thảm cỏ dự kiến tính theo các công trình có quy mô tương tự là 200 nghìn đồng /1 m2 (chưa bao gồm thuế VAT)

- Dự kiến mỗi nhà đặt 5 cây cảnh trang trí, dự kiến tổng số cây cảnh sử dụng cho các nhà là 155 cây.Đơngiá dự kiến cho 1 cây cảnh là 350 nghìn đồng /1 cây cảnh.(chưa bao gồm thuế VAT)

- Cây xanh bao quanh dự án gồm cây xanh ven đường, trên vỉa hè Dự kiến khoảng 12 m / 1 cây, dự kiến khoảng 150 cây Đơn giá dự kiến mua cây xanh là 200 nghìn đồng / 1 cây xanh (chưa bao gồm thuế VAT)

 Tính toán chi phí xây dựng hệ thống kĩ thuât ngoài nhà

- Hệ thống cấp điện ngoài nhà: chi phí dự kiến lấy cho hệ thống cấp điện ngoài nhà là 2% chi phí xây dựng các hạng mục chính (chưa bao gồm thuế VAT)

- Hệ thống cấp, thoát nước ngoài nhà: chi phí dự kiến lấy cho hệ thống cấp, thoát nước ngoài nhà là 2 % chi phí xây dựng các hạng mục chính (chưa bao gồm thuế VAT)

 Tính toán chi phí xây dựng nhà quản lí và nhà bảo vệ

- Nhà quản lí khu biệt thự: Nhà 1 tầng căn hộ khép kín, kết cấu tường gạch chịu lực, mái BTCT đổ tạichỗ Theo quyết định số 634 ngày 9/6/2014/QĐ – BXD của Bộ Xây dựng, suất chi phí xây dựng loạinhà trên là 4.34 triệu đồng/ 1m 2

 Suất chi phí xây dựng nhà quản lí dự kiến (chưa bao gồm thuế VAT) là:

 Tính toán xây dựng vỉa hè

- Chi phí xây dựng vỉa hè lấy theo đơn giá dự kiến là 1 triệu đồng /1 m2 sân vườn ( chưa bao gồm thuế VAT)

- Chi phí xây dựng sân vườn, sân chơi chung lấy theo đơn giá dự kiến ở các công trình tương tự là 800.000 đồng /1 m2 sân vườn ( chưa bao gồm thuế VAT)

 Tính toán chi phí san nền :

San nền bằng lớp cát đen dày 1m , chi phí dự kiến san nền lây theo các công trình tương tự là 100nghìn đồng /1 m2 (chưa bao gồm thuế VAT )

 Chi phí cho các hạng mục khác

Trong dự án lấy dự kiến bằng 1% chi phí xây dựng hạng mục chính

 Tính toán chi phí xây dựng dự án.

 Với các số liệu và các suất chi phí tính toán dự kiến ở trên ,ta lập bảng tính suất chi phí xây dựng của dự án

 Thuế suất thuế giá trị gia tăng : 10 %

 Đơn vị tính : triệu đồng

 Bảng suất chi phí xây dựng của dự án xây dựng khu biệt thự cho thuê TDT

e Xác định chi phí xây dựng của dự án

Dựa theo bảng chi phí xây dựng của dự án xây dựng khu biệt thư cho thuê TDT ở trên => ta có chi phíxây dựng dự kiến :

GXD (trước thuế)=311701.6933 triệu đồng

GXD (sau thuế)=342871.863 triệu đồng

BẢNG 1.2 : CHI PHÍ XÂY DỰNG CÁC HẠNG MỤC Đơn vị : triệu đồng

CHI PHÍ XÂY DỰNG CỦA DỰ ÁN : Gxd = 471887.492 triệu đồng

3 Xác định chi phí thiết bị (không bao gồm các dụng cụ, đồ dùng không thuộc tài sản cố định)

a Chi phí mua sắm thiết bị

 Các căn cứ xác định chi phí mua sắm thiết bị

- Căn cứ nhu cầu về trang thiết bị dùng trong dự án bao gồm : các trang thiết bị trong nhà ở, các trang thiết

bị dùng trong quản lí điều hành dự án

- Căn cứ vào giá thiết bị tính tại hiện trường xây lắp bao gồm : giá mua, chi phí vận chuyển, kho bãi, bảoquản, bảo dưỡng thiết bị tại kho bãi hiện trường

- Thuế GTGT cho từng loại thiết bị theo quy định hiện hành (theo Luật thuế giá trị gia tăng do Quốc hội banhành, Luật số: 13/2008/QH12 và theo thông tư số 06/2012/TT-BTC của bộ tài chính hướng dẫn thi hành 1

số điều của luật thuế giá trị gia tăng )

 Tính chi phí mua sắm thiết bị theo công thức sau:

- Qi – Số lượng (cái ) hoặc trọng lượng (T) thiết bị (hoặc nhóm TB) thứ i

- Mi – Gía tính cho 1 cái hoặc 1 tấn thiết bị thứ i (đã bao gồm thuế)

 Bảng thống kê số lượng các loại phòng.

 Dựa theo bản vẽ thiết kế các hạng mục, ta có bảng thống kê số lượng phòng trong các hạng mụccủa dự án như sau Các loại nhà:

- Một hệ thống PCCC chung toàn khu

- Một hệ thống lọc & bơm nước

- Mỗi biệt thự được trang bị thêm 1 máy hút bụi

- Một Bộ Video trung tâm & ăng ten trung tâm

 Theo tiêu chuẩn tối thiểu về cơ sở vật chất và tiêu chuẩn phục vụ của khách sạn du lịch, ta có

trang thiết bị sử dụng trong các phòng như sau:

- Phòng khách : 01 điều hòa nhiệt độ, 01 bộ bàn ghế salon, 01 telephone, 01 tivi LCD 50 inch, đầu

đĩa + dàn âm thanh, 1 tủ nhỏ để quần áo hành lí

- Phòng ngủ : 01 điều hòa, 01 điện thoại, 01 tivi LCD 50 inch, 01 giường đệm, 01 tủ quần áo, 01 tủ

lạnh 180lít, 01 bàn trang điểm

- Phòng Bếp : 01 bếp ga, 01 tủ lạnh 245 lit, 01 tủ bếp, 01 máy hút mùi, 1 lò vi sóng.

- Phòng ăn : 01 bộ bàn ghế, 01 điều hòa, 01 tivi LCD 50 inch,1 máy nước nóng lạnh.

- Phòng tắm : (các thiết bị sử dụng trong phòng tắm đã được tính trực tiếp vào phần dự toán chi phí

xây dựng công trình, phần vật liệu và phụ kiện vệ sinh theo thông tư Số: 17/2000/TT-BXD của Bộ Xây dựng công bố ngày 29/12/2000)

- Phòng WC : (các thiết bị sử dụng trong phòng tắm đã được tính trực tiếp vào phần dự toán chi phí

xây dựng công trình, phần vật liệu và phụ kiện vệ sinh theo thông tư Số: 17/2000/TT-BXD của Bộ Xây dựng công bố ngày 29/12/2000)

- Phòng giặt : 01 máy giặt.

- Phòng người giúp việc : 01 giường đơn, 01 điện thoại, 01 tủ đứng, 01 quạt treo tường.

- Phòng sinh hoạt chung : 01 điều hòa, 01 tivi LCD 32 inch, 01 dàn âm thanh, 01 salon to, 01 điện

thoai

- Phòng thờ : 01 tủ thờ.

- Phòng thư viện : 01giá sách 3 tầng, 1 bàn làm việc, 01 dàn máy tính.

- Phòng thay đồ : 1 giá treo quần áo, tủ quần áo 3 ngăn, gương lớn.

- Phòng trang điểm : 1 bàn trang điểm.

- Phòng điều hành quản lý : 08 bộ bàn ghế văn phòng, 01 tivi LCD 32 inch, 01 tổng đài điện thoại,

01 máy Fax, 03 điện thoại lẻ, 02 điều hòa nhiệt độ, 01 salon to, 05 máy vi tính, 02 máy in, 01 máy nước nóng lạnh, 3 tủ tài liệu

- Phòng trực bảo vệ: 01 bộ bàn ghế, 01 tivi 24 inch, 01 điện thoại, 01 giường đệm, 01 bàn ăn, 1

quạt treo tường

- Gara + kho : mỗi gara cho phép chứa được 01 oto con 4 chỗ.

- Phòng điều hành : 01 ôtô.

 Kết quả tính toán chi phí mua sắm thiết bị được thể hiện như bảng sau :

- Bảng : Chi phí mua sắm các thiết bị

- Gía các thiết bị được tham khảo theo giá cả các thiết bị trên hiện trường tại thời điểm hiện tại

 Qua bảng tính ta có : GMSTB = 44630.124 triệu đồng ( đã bao gồm thuế VAT).

BẢNG 1.4 : CHI PHÍ MUA SẮM CÁC LOẠI THIẾT BỊ LỚN Đơn vị : triệu đồng

BẢNG 1.4 : CHI PHÍ MUA SẮM CÁC LOẠI THIẾT BỊ LỚN Đơn vị : triệu đồng



 Chi phí lắp đặt thiết bị:

- Bảng : Chi phí lắp đặt các thiết bị

- Khối lượng công tác lắp đặt thiết bị (hoặc)/ giá trị thiết bị cần lắp đặt

- Đơn giá lắp đặt thiết bị (hoặc)/ tỷ lệ chi phí lắp đặt so với giá trị thiết bị cần lắp đặt

- Thuế GTGT cho công tác lắp đặt 10%

 Qua bảng tính ta có : GLĐTB = 393.395 triệu đồng ( đã bao gồm thuế VAT)

BẢNG 1.5 : TỔNG CHI PHÍ LẮP ĐẶT THIẾT BỊ Đơn vị : Triệu đồng

STT Loại thiết bị Giá trị thiết bịcần lắp đặt Tỷ lệ chi phílắp đặt trước thuếChi phí GTGTThuế Chi phí sauthuế

- Bảng : Tổng hợp chi phí thiết bị gồm chi phí mua sắm thiết bị và chi phí lắp đặt thiết bị

 Qua bảng tính ta có : GTB = 44959.519 triệu đồng ( đã tính thuế VAT)

BẢNG 1.6 : TỔNG CHI PHÍ THIẾT BỊ Đơn vị : triệu đồng

- Khối lượng và đơn giá

- Các khoản lệ phí, thuế, bảo hiểm theo quy định

- Định mức chi phí quản lí và chi phí tư vấn xây dựng do Bộ Xây dựng công bố theo quyết định số 957/ QĐ – BXD ngày 29 tháng 9 năm 2009

- Quyết toán dự án hoàn thành thuộc nguồn vốn nhà nước do Bộ Tài chính công bố theo thông tư số 19/TT-BTC ngày 14 tháng 02 năm 2011

Phương pháp tính các chi phí quản lí dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và chi phí khác.

 Tổng các chi phí quản lý dự án,chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và chi phí khác

Ta có:

GQLDA + GTV + GK = 12.5% (GXD + GTB )Trong đó: - GQLDA, GTV, GK ; chi phí quản lý,chi phí tư vấn và chi phí khác

- GXD , GTB : chi phí xây dựng và chi phí thiết bị trước thuế VAT.Có:

Vậy chi phí quản lý dự án là :

G QLDA = M QLDA *(G XD + G TB ) = 1.343% * 352573.983 = 4735.0686 triệu đồng.

 Chi phí lập dự án khả thi.

GLDA = MLDA *(GXD + GTB )Trong đó:

- MLDA: định mức chi phí lập dự án tính theo tỷ lệ % Tra theo bảng sô 2 quyết định

957/QĐ-BXD ngày 29/9/2009 ta có:

MLDA= 0.237+ 0.191−0.237

500−200 (352.574−200)= 0.2136%

 MLDA = 0.2136%

 Chi phí lập dự án trước thuế là :

G LDA = M LDA *(G XD + G TB ) = 0.2136% * 352573.983= 753.098 triệu đồng.

 Chi phí thẩm tra tính hiệu quả và khả thi của dự án.

GTTHQ=MTTHQ *(GXD + GTB )Trong đó:

- MTHQ: định mức chi phí thẩm định dự án tính hiệu quả và khả thi của dự án, tính theo tỷ lệ %

Tra theo bảng số 14 quyết định 957/QĐ-BXDta có:

 Chi phí thiết kế

 Chi phí thiết kế hạng mục chính của dự án

Công thức tính : CTK = CXD * MT* (k+0.1)

Trong đó:

CTK : Chi phí thiết kế công trình

CXD : Chi phí xây dựng trong dự toán của từng công trình

MT : Định mức chi phí thiết kế theo công bố 0.1 : Chi phí giám sát tác giả (10%)

k: Hệ số điều chỉnh giảm định mức chi phí thiết kế+ Công trình số 1 k = 1

+ Công trình số 2: k = 0.36

+ Từ công trình số 3 trở đi : k = 0.18

Theo số liệu ban đầu : Nhà A,B,C,D thuộc loại công trình cấp II

Các căn cứ :

+ Công trình cấp 2 gồm 2 bước thiết kế : Thiết kế cơ sở và thiết kế bản vẽ thi công

+ Chi phí xây dựng chưa có thuế VAT của cả dự án GXD = 311701.693 triệu đồng

Tra bảng số 5: Định mức chi phí thiết kế bản vẽ thi công của công trình dân dụng có yêu cầu thiết kế 2 bước -

quyết định 957/QĐ-BXD ngày 29/9/2009 (công trình cấp II)

BẢNG TÍNH CHI PHÍ THIẾT KẾ TRƯỚC THUẾ CỦA CÁC HẠNG MỤC CHÍNH Đơn vị : triệu đồng

Tổng chi phí thiết kế hạng mục chính trước thuế 2595.975

 Chi phí thiết kế các hạng mục phụ của dự án:

- Các hạng mục :bể bơi,nhà quản lý,nhà bảo vệ.bãi đỗ xe ,vườn hoa,cây xanh,vỉa hè và các hạng

mục khác

Công thức : GTKHMP= GXDHMP * MTKHMP * (k + 0.1)

`GXDHMP: Chi phí xây dựng hạng mục phụ; GXDHMP=.53230.863 triệu đồng

NTKHMP: Định mức chi phí thiết kế theo công bố (Tra bảng 13 quyết định 957/QĐ-BXD);

MTKHMP=2.15+ 1.81−2.15

100−50 (53.231−50)= 2.128%

k: Hệ số điều chỉnh giảm định mức chi phí thiết kế; k = 1

0.1 : Chi phí giám sát tác giả (10%)

GTKHMP = 53230.863 *2.128% * (1 + 0.1) = 1246.028 triệu đồng

- Chi phí thiết kế hệ thống cấp nước:

GTKHTCN= GHTCN * MTKHTCN * (k + 0.1)

GHTCN: Chi phí xây dựng hệ thống cấp nước; GHTCN = 4920.696 triệu đồng

MTKHTCN: Định mức chi phí thiết kế theo công bố Tra bảng 13 quyết định 957/QĐ-BXD;

MTKHTCN=2.58 %

k: Hệ số điều chỉnh giảm định mức CPTK lấy cho công trình cấp II; k = 1,20

1.1 : Chi phí giám sát tác giả (10%)

GTKHTCN= 4920.696* 2.58% * (1,20 + 0,1) = 165.04 triệu đồng

- Chi phí thiết kế hệ thống thoát nước:

GTKHTTN = GHTTN * MTKHTTN * (k + 0.1)

GHTTN: Chi phí xây dựng hệ thống thoát nước; GHTTN = 4920.696 triệu đồng

MTKHTTN: Định mức chi phí thiết kế theo công bố (Tra bảng 13quyết định 957/QĐ-BXD; MTKHTTN = 2.58%

k: Hệ số điều chỉnh giảm định mức CPTK lấy cho công trình cấp II; k= 1,25

0.1 : Chi phí giám sát tác giả (10%)

Tra bảng 9 quyết định 957/QĐ-BXD ngày 29/9/2009; ( tra theo công trình cấp II )

M¿=1.56+ 1.45−1.56

20−10 (18.044−10)= 1.472%

k: Hệ số điều chỉnh giảm định mức chi phí thiết kế; k = 1

0.1 : Chi phí giám sát tác giả (10%)

GGT : Chi phí xây dựng công trình giao thông; GGT = 18044.148 triệu đồng

MGT: Định mức chi phí thiết kế theo tỉ lệ (Tra bảng 9 quyết định 957/QĐ-BXD ngày 29/9/2009; Tra theo công

trình cấp IV : M¿=1.28+ 1.18−1.28

20−10 (18.044−10)= 1.1996%

k: Hệ số điều chỉnh giảm định mức chi phí thiết kế; k = 1

0.1 : Chi phí giám sát tác giả (10%)

GTKGT = 18044.148* 1.1996% * (1 + 0,1) = 238.095 triệu đồng

 GSLMB = 40% * 238.095 = 95.238 triệu đồng

- Chi phí thiết kế nhà quản lý,nhà bảo vệ:

CHI PHÍ THIẾT KẾ NHÀ QUẢN LÝ,NHÀ BẢO VỆ Đơn vị : triệu đồng

CHI PHÍ THIẾT KẾ CÁC HẠNG MỤC CỦA DỰ ÁN Đơn vị : triệu đồng

II Hạng mục phụ

 Vậy tổng chi phí thiết kế của dự án là:

GTK ( không VAT) = 4603.273 triệu đồng

GTK( có VAT) = 5063.601 triệu đồng

 Chi phí thẩm tra thiết kế

GTTTK = MTTTK * GXD*k

Trong đó: MTTTK: định mức chi phí thẩm tra thiết kế tính theo tỷ lệ % Định mức chi phí thẩm tra thiết kế được

lấy theo bảng 15 quyết định 957/QĐ-BXD ngày 29/9/2009;

- Chi phí thẩm tra thiết kế của công trình có sử dụng thiết kế điển hình, thiết kế mẫu do cơ quan có thẩm quyền ban hành điều chỉnh với hệ số: k = 0,36 đối với công trình thứ hai trở đi

- Chi phí thẩm tra thiết kế công trình san nền tính bằng 40% định mức chi phí thẩm tra thiết kế công trình

Các định mức chi phí thẩm tra thiết kế được lấy theo bảng 15 quyết định 957/QĐ-BXD ngày 29/9/2009

BẢNG TỔNG HỢP CHI PHÍ THẨM TRA THIẾT KẾ Đơn vị : triệu đồng

MTTDT: định mức chi phí thẩm tra dự toán tính theo tỷ lệ % Tra theo bảng số 16: Định mức chi phí

thẩm tra dự toán công trình quyết định 957/QĐ-BXD ngày 29/9/2009

- Chi phí thẩm tra dự toán của công trình có sử dụng thiết kế điển hình, thiết kế mẫu do cơ quan có thẩm quyền ban hành điều chỉnh với hệ số: k = 0,36 đối với công trình thứ hai trở đi.

- Chi phí thẩm tra dự toán công trình san nền tính bằng 40% định mức chi phí thẩm tra dự toán công trình giao thông cấp IV

BẢNG TỔNG HỢP CHI PHÍ THẨM TRA DỰ TOÁN Đơn vị : triệu đồng

17 San lấp mặt bằng 40% chi phí thẩm tra dự toán công trìnhgiao thông cấp IV 8.517

+ MTVXD:Chi phí lập hỗ sơ mời thầu và đánh giá hồ sơ dự thầu thi công xây dựng tính theo định mức tỷ

lệ phần trăm (%):Tra theo bảng 17 quyết định số 957/QĐ-BXD ngày 29/9/2009 ta có:

MTVXD = 0.053%

+ GXD: Chi phí xây dựng trước thuế VAT = 311701.6933 triệu đồng

Chi phí lập hỗ sơ mời thầu và đánh giá hồ sơ dự thầu thi công xây dựng trước thuế GTGT:

G TVXD = 0.053%* 311701.6933 = 165.202 triệu đồng.

 Chi phí lập hồ sơ mời thầu và đánh giá hồ sơ dự thầu cung cấp lắp đặt thiết bị:

GTVTB = MTVTB * GTB

Trong đó:

- MTVTB: định mức chi phí lập hỗ sơ mời thầu và đánh giá hồ sơ dự thầu cung cấp, lắp đặt thiết

bị tính theo tỷ lệ % Tra theo bảng 18 quyết định số 957/QĐ-BXD ngày 29/9/2009 ta có:

MTVTB = 0.181%

+ GTB: Chi phí thiết bị trước thuế GTGT = 40872.29 (nghìn đồng)

Chi phí tư vấn đấu thầu cung cấp lắp đặt thiết bị trước thuế GTGT:

G TVTB = 0.181%*40872.29= 73.979 triệu đồng.

 Chi phí giám sát thi công.

a) Chi phí giám sát thi công xây dựng:

GGSXD = MGSXD * GXD

Trong đó: MGSXD: định mức chi phí giám sát xây dựng tính theo tỷ lệ % Tra theo bảng 19 quyết định

số 957/QĐ-BXD ngày 29/9/2009 ta có:MGSXD = 1.158%

GXD: Chi phí xây dựng trước thuế GTGT = 311701.6933 triệu đồng

Chi phí giám sát xây dựng trước thuế GTGT:

- GTB: Chi phí thiết bị trước thuế GTGT = 40872.29 triệu đồng

Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị trước thuế GTGT:

- MTTPD :định mức chi phí phê duyệt quyết toán , được tính theo bảng định mức chi phí thẩm tra, phê

duyệt, quyết toán, chi phí kiểm toán trong điều 18 theo thông tư số 19 của Bộ Tài Chính ban hành

 Chi phí bảo hiểm công trình

BẢNG 1.7 : CHI PHÍ QUẢN LÝ TƯ VẤN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG VÀ CHI PHÍ KHÁC Đơn vị : triệu đồng

Tổng chi phí xây dựng và thiết bị của dự án trước thuế VAT : Gxd + Gtb = 352573.983 triệu đồng

Chi phí xây dựng của dự án trước thuế VAT : Gxd trước thuế = 311701.6933 triệu đồng

Chi phí thiết bị của dự án trước thuế VAT : Gtb trước thuế = 509360.184 triệu đồng

Tổng mức đầu tư dự kiến của dự án trước thuế : Gtmđt dự kiến trước thuế = 425345.627 triệu đồng

Chi phí bảo hiểm:

- Theo quyết định 33/2004/QĐ-BTC ban hành ngày 12 tháng 4 năm 2014

- Bảo hiểm xây dựng:

3 Dự trù vốn lưu động ban đầu cho dự án.

*Căn cứ xác định: Căn cứ vào dự trù vốn lưu động trong khâu dự trữ, trong sản xuất và trong lưu thông

hoặc căn cứ vào chi phí vận hành hàng năm và tỉ lệ vốn lưu động so với chi phí vận hành, hoặc tính theo tỉ

lệ % so với doanh thu bán sản phẩm Trong dự án này sử dụng theo tỉ lệ % so với chi phí hoạt động trong năm đầu tiên vận hành dự án

-Tỷ lệ % nhu cầu vốn lưu động so với chi phí hoạt động trong năm (Trong Dự án này ta chọn nhu cầu vốn lưu động bằng 10 % chi phí hoạt động năm 1)

*Ghi chú: Dự trù vốn lưu động ban đầu trong tổng mức đầu tư của dự án lấy bằng nhu cầu vốn lưu động ởnăm thứ nhất, nhưng không nhỏ hơn tổng lượng vốn lưu động dùng cho mua sắm các dụng cụ, trang bị cho

dự án không thuộc tài sản cố định

Vậy trong dự án này vốn lưu động bằng tổng 2 khoản : vốn lưu động để tạo ra tài sản lưu động( công cụ dụng cụ) và vốn lưu động tính theo tỷ lệ % so với chi phí hoạt động

a) Tổng lượng vốn lưu động dùng cho mua sắm trang thiết bị không thuộc tài sản cố định

BẢNG 1.8: TỔNG HỢP CHI PHÍ MUA SẮM DỤNG CỤ NHỎ đơn vị: triệu đồng

b) Dự trù vốn lưu động ban đầu trong tổng mức đầu tư của dự án dự kiến lấy bằng nhu cầu vốn lưu động

ở năm thứ nhất

 Ta dử dụng cách theo tỷ lệ % so với chi phí hoạt động năm 1

CHI PHÍ HOẠT ĐỘNG NĂM 1

Đơn vị : triệu đồng

4 Chi phí bảo hiểm xã hội,y tế,thất nghiệp và trích nộp công đoàn 2000.16

10% chi phí hoạt động = 10%*19783.549=1978.355 triệu đồng

 Dự trù vốn lưu động ban đầu trong tổng mức đầu tư của dự án = 6159.480 +1978.355 =

8137.835 triệu đồng.

2 Tổng hợp vốn đầu tư chưa tính lãi vay trong thời gian xây dựng và dự phòng

 Từ các chi phí đã tính toán ở trên, ta có bảng tổng hợp vốn đầu tư chưa tính lãi vay trongthời gian xây dựng như sau:

BẢNG 1.9 : TỔNG HỢP VỐN ĐẦU TƯ CHƯA CÓ LÃI VAY Đơn vị : triệu đồng

4 Chi phí quản lý dự ánChi phí tư vấn và chi phí còn lại 39336.6794735.069 10%0% 3933.6680.000 43270.3474735.069

- Lãi suất huy động vốn vay là 8% năm, ghép lãi theo năm

 Trả nợ vốn vay để đầu tư ban đầu theo phương thức trả đều bao gồm cả gốc cả lãi trong thờihạn 5 năm kể từ năm hoạt động đầu tiên

 Phần vốn lưu động tăng trong năm so với vốn lưu động ban đầu sẽ vay ngắn hạn của Ngânhàng Thương mại cổ phần Ngoại thương Việt Nam VIETCOMBANK với lãi suất là 8%

b Kế hoạch huy động vốn của dự án.

 Căn cứ xác định:

Tiến độ thực hiện đầu tư của dự án :

 Thời gian thực hiện dự án là 1.5 năm, tiến độ thực hiện dự án thể hiện theo quý

Nguồn vốn của dự án

Nhu cầu sử dụng vốn trong các giai đoạn thực hiện dự án

 Lập bảng tiến độ thực hiện đầu tư của dự án :

 Tiến độ thực hiện dự án được thể hiện như bảng sau :

BẢNG 1.10: TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ

12 Bảo hiểm công trình

13 Kiểm tra quyết toán

14 Thẩm tra phê duyệt quyết toán

 Dựa theo nhu cầu sử dụng vốn trong các giai đoạn thực hiện đầu tư dự án , ta lập kế hoạch huy động

vốn theo bảng sau:

BẢNG 1.9 : TỔNG HỢP VỐN ĐẦU TƯ CHƯA CÓ LÃI VAY Đơn vị : triệu đồng

4 Chi phí quản lý dự ánChi phí tư vấn và chi phí còn lại 39336.6794735.069 10%0% 3933.6680.000 43270.3474735.069

GDP2 : dự phòng do yếu tố trượt giá

Tính toán chi phí dự phòng cho yếu tố khối lượng công việc phát sinh GDP1

 Ta có công thức tính chi phí dự phòng 1 sau :

GDP1 = 10% * (GXD + GTB + GMB + GQLDA + GTV + GK

BẢNG 1.13: KẾ HOẠCH HUY ĐỘNG VỐN TRONG THỜI GIAN XÂY DỰNG(chưa bao gồm chi phí dự phong)CÓ VAT Đơn vị : triệu đồng

BẢNG 1.14: TỔNG HỢP CHI PHÍ DỰ PHÒNG 1

BẢNG 1.15: KẾ HOẠCH HUY ĐỘNG VỐN TRONG THỜI GIAN XÂY DỰNG( gồm chi phí dự phong 1) CÓ VAT Đơn vị : triệu đồng