+ Thị trường cấp 2 với các giao dịch về xây dựng công trình tức là để tạo lập ra bất động sản, còn gọi là thị trường xây dựng.11 + Thị trường cấp 3, là quá trình trao đổi, chuyển nhượng,
Trang 1MSSV: 5095460 Lớp: Luật Tư Pháp 3 – K35 Cần Thơ, tháng 5 năm 2013
VAI TRÒ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
Ở VIỆT NAM
Trang 2NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN
Cần Thơ, ngày tháng năm 2013
Giảng viên hướng dẫn
Trang 3
NHẬN XÉT CỦA HỘI ĐỒNG PHẢN BIỆN
Cần Thơ, ngày tháng năm 2013
Trang 4
em có thể hoàn thành được Luận văn tốt nghiệp của mình Cuối cùng, em xin cảm
ơn các anh chị, bạn học các khóa đã chia sẻ những kiến thức mình có được và giúp
đỡ em trong suốt thời gian học tập tại trường Một lần nữa em xin cảm ơn quý thầy
cô, cô chú, anh chị em đã giúp đỡ và dìu dắt cho em trong suốt thời gian qua
Do thời gian tìm hiểu và nghiên cứu đề tài có giới hạn, luận văn không tránh khỏi thiếu sót, nhưng với sự cố gắng nghiêm túc trong nghiên cứu và tinh thần nỗ lực phấn đấu, em hoàn thành luận văn với hy vọng đóng góp ý kiến nhỏ của mình vào
sự phát triển tích cực cho hệ thống pháp luật Em rất mong nhận được sự đóng góp
ý kiến từ phía các thầy cô và các bạn để đề tài có thể hoàn thiện hơn nữa
Xin chân thành cảm ơn!
Trang 5
MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU Error! Bookmark not defined
1 Tính cấp thiết của đề tài Error! Bookmark not defined
2 Phạm vi nghiên cứu Error! Bookmark not defined
3 Phương pháp nghiên cứu Error! Bookmark not defined
4 Bố cục của đề tài Error! Bookmark not defined Chương 1: Khái quát chung về thị trường bất động sản Error! Bookmark not defined
Chương 2: Vai trò quản lý của Nhà nước đối với thị trường bất động sản Error! Bookmark not defined
Chương 3: Định hướng đổi mới, bất cập và một số giải pháp nâng cao vai trò quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản ở Việt Nam Error! Bookmark not defined
Chương 1 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Error! Bookmark not defined
1.1 BẤT ĐỘNG SẢN Error! Bookmark not defined 1.1.1 Khái niệm chung Error! Bookmark not defined 1.1.2 Đặc tính của bất động sản là hàng hóa Error! Bookmark not defined
1.1.2.1 Có tính cố định Error! Bookmark not defined 1.1.2.2 Có tính lâu bền Error! Bookmark not defined 1.1.2.3 Tính thích ứng Error! Bookmark not defined 1.1.2.4 Tính khác biệt và khan hiếm Error! Bookmark not defined 1.1.2.5 Tính chịu ảnh hưởng của chính sách, pháp luật Error! Bookmark not
1.2.1.1 Định nghĩa Error! Bookmark not defined 1.2.1.2 Phân loại thị trường bất động sản Error! Bookmark not defined
1.2.2 Vai trò của thị trường bất động sản trong nền kinh tế xã hội Error! Bookmark not defined
1.2.2.1 Thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng trong nền kinh tế thị trường vì thị trường này tác động trực tiếp đến khối tài sản rất lớn
của quốc gia, góp phần thúc đẩy giá trị kinh tế quốc dân Error! Bookmark not
defined
1.2.2.2 Thị trường bất động sản phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy
động Error! Bookmark not defined
1.2.2.3 Phát triển và quản lý tốt thị trường bất động sản, đặc biệt là thị trường
Trang 6quyền sử dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá
thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu Error! Bookmark not
defined
1.2.2.4 Phát triển và quản lý tốt thị trường bất động sản sẽ góp phần kích thích
sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho ngân sách Error! Bookmark not defined
1.2.2.5 Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản sẽ góp phần ổn định xã hội và đáp ứng nhu cầu ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô
thị đến nông thôn Error! Bookmark not defined
1.2.3 Tính đặc thù và tính quy luật về sự vận động của thị trường bất động sản
Error! Bookmark not defined
1.2.3.1 Tính đặc thù Error! Bookmark not defined 1.2.3.2 Quy luật về sự vận động của thị trường bất động sản Error! Bookmark
1.2.4.2 Cung về bất động sản và những yếu tố ảnh hưởng tới cung Error!
Bookmark not defined
1.3 THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM Error! Bookmark not defined
1.3.1 Những cơ sở pháp lý cho thị trường bất động sản Error! Bookmark not defined
1.3.2 Khái niệm và đặc điểm thị trường bất động sản ở Việt Nam Error! Bookmark not defined
1.3.2.1 Khái niệm Error! Bookmark not defined 1.3.2.2 Đặc điểm Error! Bookmark not defined
1.4 KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ
TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ HỆ THỐNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM Error! Bookmark not defined 1.4.1 Khái niệm và đặc điểm của quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản Error! Bookmark not defined
1.4.1.1 Khái niệm Error! Bookmark not defined 1.4.1.2 Đặc điểm Error! Bookmark not defined
1.4.2 Hệ thống cơ quan quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản
Error! Bookmark not defined
1.4.3 Những định hướng cho sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam Error! Bookmark not defined Chương 2 VAI TRÒ QUẢN LÝ CỦA NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Error! Bookmark not defined 2.1 SỰ CẦN THIẾT CỦA QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Error! Bookmark not defined 2.1.1 Những tác động tích cực của thị trường bất động sản Error! Bookmark not defined
2.1.2 Những tác động tiêu cực Error! Bookmark not defined 2.1.3 Tính chất không hoàn hảo của thị trường bất động sản đòi hỏi sự can
Trang 7thiệp của Nhà nước Error! Bookmark not defined
2.1.3.1 Điều chỉnh tình trạng độc quyền trong sử dụng ruộng đất Error!
Bookmark not defined
2.1.3.2 Phát triển các dịch vụ công để bất động sản trở thành hàng hóa Error!
Bookmark not defined
2.1.3.3 Thị trường bất động sản cần có những thông tin minh bạch và đầy đủ
Error! Bookmark not defined
2.1.3.4 Nhà nước tham gia bảo vệ môi trường đất Error! Bookmark not defined
2.1.4 Nhà nước chủ động điều tiết thị trường bất động sản phù hợp với mục tiêu kinh tế - xã hội Error! Bookmark not defined
2.1.4.1 Đảm bảo phân phối công bằng xã hội Error! Bookmark not defined
2.1.4.2 Nhà nước can thiệp vào thị trường bất động sản nhằm mục tiêu ổn định thị
trường Error! Bookmark not defined
2.1.4.3 Nhà nước can thiệp đảm bảo vấn đề bất động sản liên quan tiêu chuẩn an
toàn sống và an toàn lao động của dân cư Error! Bookmark not defined
2.1.5 Nhà nước quản lý thống nhất đất đai phù hợp với nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Error! Bookmark not defined
2.1.5.1 Nhà nước thay mặt toàn dân quản lý thống nhất đất đai trong nước Error!
Bookmark not defined
2.1.5.2 Hoạt động phân bổ đất đai của Nhà nước Error! Bookmark not defined
2.2 MỤC TIÊU, NGUYÊN TẮC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ
TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRONG NƯỚC Error! Bookmark not defined 2.2.1 Mục tiêu quản lý Error! Bookmark not defined
2.2.1.1 Đảm bảo sự ổn định, hiệu quả và công khai cho thị trường bất động sản,
chống đầu cơ, lũng đoạn Error! Bookmark not defined 2.2.1.2 Kiểm soát độc quyền và đặt quy chế cho cạnh tranh lành mạnh Error!
Bookmark not defined
2.2.1.3 Kiểm soát chất lượng hàng hóa nhằm sử dụng hiệu quả các loại bất động
sản nâng cao tính công bằng trên thị trường bất động sản Error! Bookmark not
defined
2.2.1.4 Xây dựng thị trường bất động sản minh bạch, giảm thiểu rủi ro Error!
Bookmark not defined
2.2.2 Nguyên tắc quản lý Nhà nước Error! Bookmark not defined
2.2.2.1 Nguyên tắc hiệu quả kinh tế - xã hội Error! Bookmark not defined 2.2.2.2 Nguyên tắc pháp quyền Error! Bookmark not defined 2.2.2.3 Nguyên tắc phân cấp Error! Bookmark not defined 2.2.2.4 Nguyên tắc liên thông Error! Bookmark not defined 2.2.2.5 Nguyên tắc công khai minh bạch Error! Bookmark not defined
2.2.2.6 Nguyên tắt tập trung dân chủ 40
2.2.2.7 Nguyên tắc kết hợp quản lý theo ngành với địa phương Error! Bookmark
not defined
2.2.2.8 Nguyên tắc kế thừa và tôn trọng lịch sử Error! Bookmark not defined
2.3 VAI TRÒ QUẢN LÝ CỦA NHÀ NƯỚC TA ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Error! Bookmark not defined 2.4 NỘI DUNG VAI TRÒ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRONG NƯỚC Error! Bookmark not defined
Trang 82.4.1 Nhiệm vụ, quyền hạn quản lý đất đai và thị trường bất động sản của Nhà nước Error! Bookmark not defined 2.4.2 Tạo lập môi trường cho hoạt động của thị trường bất động sản Error! Bookmark not defined
2.4.2.1 Quy định về thành lập doanh nghiệp Error! Bookmark not defined
2.4.2.2 Quy định các hoạt động đầu tư, kinh doanh trên thị trường bất động sản
Error! Bookmark not defined
2.4.2.3 Quy định về chuyển nhượng, đăng ký bất động sản Error! Bookmark not
defined
2.4.3 Xây dựng hệ thống các công cụ quy hoạch, kế hoạch, chính sách hướng dẫn và điều tiết thị trường bất động sản Error! Bookmark not defined
2.4.3.1 Xây dựng, điều chỉnh và xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và hệ
thống dữ liệu thống kê về đất đai Error! Bookmark not defined 2.4.3.2 Ban hành chính sách tài chính điều tiết thị trường bất động sản Error!
Bookmark not defined
2.4.4 Tổ chức thực thi pháp luật và chính sách đối với thị trường bất động sản
Error! Bookmark not defined
2.4.4.1 Thiết lập bộ máy Nhà nước đối với thị trường bất động sản Error!
Bookmark not defined
2.4.4.2 Nguồn nhân lực cho nhiệm vụ quản lý Nhà nước trên thị trường bất động
sản Error! Bookmark not defined
2.4.5 Quản lý dịch vụ công, các hoạt động tư vấn về bất động sản Error! Bookmark not defined
2.4.6 Xây dựng nội dung chương trình đào tạo, cấp chứng chỉ môi giới bất động sản, định giá bất động sản và quản lý sàn giao dịch bất động sản Error! Bookmark not defined
2.4.6.1 Quy định chung đối với môi giới bất động sản Error! Bookmark not
defined
2.4.6.3 Quy định chung đối với sàn giao dịch bất động sản Error! Bookmark not
defined
2.4.6.4 Quy định về đào tạo, bồi dưỡng kiến thức, cấp chứng chỉ môi giới, định
giá bất động sản và quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản Error!
Bookmark not defined
2.4.7 Xử lý vi phạm pháp luật trong hoạt động kinh doanh bất động sản Error! Bookmark not defined
Chương 3 ĐỊNH HƯỚNG ĐỔI MỚI, BẤT CẬP VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO VAI TRÒ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
Ở VIỆT NAM Error! Bookmark not defined 3.1 ĐỊNH HƯỚNG ĐỔI MỚI QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Error! Bookmark not defined 3.1.1 Xác lập lại vai trò quản lý Nhà nước trên thị trường bất động sản Error! Bookmark not defined
3.1.2 Quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản phải mang tính chiến lược Error! Bookmark not defined 3.1.3 Quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản phải tuân theo quy luật của thị trường Error! Bookmark not defined
Trang 93.1.4 Quản lý Nhà nước phải có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan liên quan Error! Bookmark not defined 3.1.5 Đổi mới quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản theo hướng hiện đại hóa Error! Bookmark not defined 3.2 THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT
ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM Error! Bookmark not defined 3.2.1 Tạo lập môi trường cho hoạt động của thị trường bất động sản Error! Bookmark not defined
3.2.1.1 Khung pháp lý về thành lập doanh nghiệp và hoạt động của doanh nghiệp
trên thị trường bất động sản Error! Bookmark not defined 3.2.1.2 Quy định về giao dịch trên thị trường bất động sản Error! Bookmark not
defined
3.2.1.3 Đăng ký bất động sản Error! Bookmark not defined
3.2.1.4 Những bất cập trong việc quy định khung pháp lý về quản lý Nhà nước đối
với thị trường bất động sản Error! Bookmark not defined
3.3 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC Error! Bookmark not defined
3.3.1 Hoàn thiện khung pháp lý thống nhất, đồng bộ Error! Bookmark not defined
3.3.2 Xây dựng hệ thống thông tin về thị trường bất động sản Error! Bookmark not defined
3.3.3 Quản lý chặt chẽ hoạt động của sàn giao dịch bất động sản Error! Bookmark not defined
3.3.4 Phát triển chính sách hỗ trợ nhà ở cho người có thu nhập thấp Error! Bookmark not defined
Trang 10
PHẦN MỞ ĐẦU
1 Tính cấp thiết của đề tài
Bất động sản khi tham gia vào thị trường trở thành hàng hóa đặc biệt và việc định hướng, điều tiết, kiểm soát là việc làm bắt buộc Vì tính ảnh hưởng mạnh mẽ của thị trường bất động sản đối với toàn bộ nền kinh tế, thế nên để được vận hành một cách lành mạnh và có hiệu quả thì việc quản lý thị trường bất động sản không còn phụ thuộc vào ý
chí của Nhà nước nữa nên nó được xem là bắt buộc
Không thể phủ nhận được vai trò to lớn của thị trường bất động sản đối với nền kinh
tế vì nó góp phần tăng nguồn thu cho nhân sách, giải quyết các vấn đề xã hội, một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy động, giúp sử dụng tốt hơn lợi ích của đất đai… Cũng như không thể bỏ qua vai trò của Nhà nước đối với thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là nơi cần có nguồn vốn đầu tư cao và khó hoạt động, gặp nhiều rủi ro Nói về tài chính thì thị trường bất động sản hiện gây không ít khó khăn cho nềm kinh tế chung Việc lưu giữ nguồn vốn khổng lồ của nền kinh tế và chiếm phần lớn
số nợ xấu hiện tại của ngân hàng, là hai minh chứng xác thực nhất Sở dĩ thị trường bất động sản chôn nguồn vốn lớn của xã hội là do hiện nay có quá nhiều nhà ở, căn hộ, trung tâm thương mại, văn phòng, đất nền nhà ở… bị tồn kho Theo Bộ Xây dựng nhận định, vốn đầu tư những năm vừa qua đã bị hút vào lĩnh vực bất động sản rất lớn làm thiếu vốn phát triển sản xuất, kinh doanh Hậu quả là, hàng hóa tăng giá, việc làm giảm, năng lực kinh tế quốc gia suy yếu, lạm phát, kinh tế đình đốn, nhiều vấn đề xã hội phát sinh Với những bất ổn hiện nay, những khuyết tật của thị trường bất động sản không thể tự khắc phục được, mà đòi hỏi phải có sự quản lý, điều tiết của Nhà nước vì lợi ích chung của nền kinh tế
Mặt khác, theo tình hình hiện nay, năm 2013, sẽ có Luật Đất đai mới Nhà nước cần giải quyết tất cả những những bất cập về chính sách đã gây ảnh hưởng trong thời gian qua Chủ yếu là những quy định pháp luật về đất đai thay đổi liên tục, chưa đáp ứng được quá trình phát triển của thị trường, gây nên tác động tiêu cực đến xã hội như chi phí mặt bằng đất đai lên cao, khó khăn trong quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa nhằm làm cho những quy định mới tiến bộ hơn, hoàn thiện hơn Đặc biệt là giúp cải thiện thị trường bất động sản được phát triển và hoạt động lành mạnh, công khai, minh bạch
Với mục đích chiến lược hiện nay của Đảng ta cũng như những đặc thù của thị trường bất động sản ở Việt Nam thì sự quản lý của Nhà nước đối với thị trường bất động
sản là không thể thiếu Vì thế người viết lựa chọn đề tài: “Vai trò quản lý Nhà nước đối
Trang 11với thị trường bất động sản ở Việt Nam” để tìm hiểu sâu sắc hơn tầm quan trọng của
Nhà nước trong nền kinh tế thị trường hiện nay, đặc biệt là thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản ở Việt Nam đang đặt ra nhiều vấn đề phức tạp và khó giải quyết Tuy nhiên, trong phạm vi bài viết này, người viết chỉ xin trình bày về một khía cạnh nhỏ đó là vai trò quản lý, điều tiết của Nhà nước đối với thị trường bất động sản ở Việt Nam
2 Phạm vi nghiên cứu
Luận văn: tập trung tìm hiểu sự cần thiết vai trò quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản thông qua phân tích nội dung quản lý Nhà nước đối với thị trường này Phân tích đường lối và định hướng của Đảng về quản lý Nhà nước từ trước đến nay, tìm hiểu văn bản pháp luật tìm ra những mâu thuẫn, điểm chưa hợp lý của quy định về quản lý và đưa ra một số giải pháp
3 Phương pháp nghiên cứu
Trong suốt quá trình nghiên cứu, người viết đã sử dụng các phương pháp sau: phương pháp phân tích nội dung kết hợp với tìm hiểu các nghiên cứu trước đó để phân tích phát triển và phân tích lịch sử, phương pháp nghiên cứu lý luận trên tài liệu sách vở Ngoài ra, còn sử dụng phương pháp diễn dịch, quy nạp, liệt kê, so sánh, đối chiếu,… nhằm tìm hiểu nội dung, tính hữu hiệu cũng như mặt hạn chế từ đó đề ra hướng giải
quyết cho những vấn đề đặt ra
4 Bố cục của đề tài
Đề tài nghiên cứu được xây dựng gồm 3 chương:
Chương 1: Khái quát chung về thị trường bất động sản
Nội dung chương 1: nêu lên một số khái niệm chung, đặc điểm về bất động sản, thị trường bất động sản, quản lý thị trường bất động sản và định hướng của Đảng trước nay
về sự phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam
Chương 2: Vai trò quản lý của Nhà nước đối với thị trường bất động sản
Nội dung chương 2: thể hiện sự cần thiết của Nhà nước đối với thị trường bất động sản thông qua phân tích những tác động tích cực cũng như mặt hạn chế của thị trường bất động sản đối với thị trường chung để từ đó thấy được không thể thiếu sự can thiệp của Nhà nước và nội dung quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản Việt Nam
Trang 12Chương 3: Định hướng đổi mới, bất cập và một số giải pháp nâng cao vai trò quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản ở Việt Nam
Nội dung chương 3: Trình bày một số đường lối đổi mới quản lý Nhà nước, phân tích những thực trạng quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản hiện nay để thấy rõ những mặt còn khiếm khuyết từ đó đưa ra một số giải pháp cho những bất cập còn tồn tài
Trang 13Chương 1 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.1 BẤT ĐỘNG SẢN
1.1.1 Khái niệm chung
Việc phân loại tài sản thành bất động sản và động sản có nguồn gốc từ Luật cổ La
Mã, trong đó bất động sản là bao gồm đất đai và tài sản gắn liền với đất Pháp luật của
nhiều nước trên thế giới đều thống nhất xem bất động sản là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất Như vậy, “đặc điểm riêng của bất động sản là không di dời được, chính vì thế, bất động sản trước hết là đất đai, kiến trúc gắn liền với đất đai Đất đai là yếu tố ban đầu, yếu tố không thể thiếu của bất động sản”.1 Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, để phân biệt giữa động sản và bất động sản
Một vấn đề khác, thế nào là tài sản gắn liền với đất để được xem là bất động sản, thì
mỗi nước lại có những quan điểm khác nhau Với Việt Nam, theo quy định của Bộ luật
Dân sự năm 2005, tại Điều 174 có quy định: “bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất
đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.2
Từ quy định về bất động sản trong pháp luật của Việt Nam cho thấy đây
là khái niệm rộng mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này
bị cố định Đặc điểm này rất quan trọng vì nó sẽ quyết định đến giá trị của hàng hóa bất động sản, không chỉ bị giới hạn về diện tích mà vấn đề vị trí, địa điểm, tình hình phát triển kinh tế -kinh tế, cảnh quan, môi trường gắn liền tại bất động sản đó
Đây chính là những yếu tố rất quan trọng để nâng cao giá trị của loại hàng hóa đặc biệt này
Trang 141.1.2.2 Có tính lâu bền
Đất đai là tài nguyên vô giá mà thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại, từ đó kéo theo sự bền vững cho các kiến trúc và công trình xây dựng tạo nên thời hạn sử dụng lâu dài Tuy nhiên, cần phân biệt tính lâu bền ở đây là
“tuổi thọ kinh tế” và “tuổi thị vật lý” của bất động sản Trong đó, tuổi thọ kinh tế kết thúc khi trong điều kiện bình thường và sự vận hành bình thường của thị trường mà chi phí sử dụng lại ngang bằng với lợi ích thu được từ việc sử dụng bất động sản đó Tuổi thọ vật lý
có tuổi thọ cao hơn nhiều so với tuổi thọ kinh tế, tuổi thọ vật lý kết thúc khi bất động sản sản đó bị hư hại, hao mòn qua quá trình sử dụng trong thời gian dài, không đảm bảo an toàn cho việc sử dụng Trong tình trạng đó nếu xét thấy việc nâng cấp, cải tạo sẽ có lợi hơn so với việc xây dựng lại mới, thì lại có thể kéo dài hơn nữa tuổi thọ vật lý cho bất động sản.3
Vậy, cũng chính vì đặc điểm đất đai không bị mất đi đã kéo theo bất động sản trở thành loại hành hóa có tính chất lâu bền, có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá bất động sản rất phong phú và đa dạng.4
1.1.2.3 Tính thích ứng
Trong quá trình sử dụng con người luôn biết cách khai thác tối đa lợi ích của bất động sản, luôn điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất - kinh doanh và các hoạt động khác.5
1.1.2.4 Tính khác biệt và khan hiếm
Đất đai là một tài sản có hạn của thiên nhiên, không thể gia tăng diện tích (có trường hợp diện tích đất tăng lên do được sự bồi tụ của phù sa nhưng không đáng kể và ít xảy ra) Tính khan hiếm của bất động sản thể hiện ở chỗ, dù là từng miếng đất, khu vực, vùng địa phương, lãnh thổ cũng không tìm được sự giống nhau hoàn toàn… thêm vào đó do đặc tính cố định không di dời được, tất cả những điều đó đã tạo cho bất động sản thêm một đặc tính khác biệt.6
Như đã phân tích ở trên, các yếu tố vị trí, địa lý và diện tích lại quyết định nên giá trị của bất động sản Vì vậy, trên thị trường bất động sản khó có thể tồn tại hai hay nhiều bất động sản giống nhau, điều này đã tác động rất lớn đến nguồn cung bất động sản cho thị trường, các nhà đầu tư luôn lợi dụng đặc tính này của bất động sản để quảng cáo tăng tính hấp dẫn và thu hút khách hàng hoặc thỏa mãn sở thích cá
Trang 15nhân Thế nên, các hoạt động giữa nhà đầu tư và người mua bất động sản đã tác động mạnh đến quan hệ cung cầu trong thị trường bất động sản
1.1.2.5 Tính chịu ảnh hưởng của chính sách, pháp luật
Bất động sản là tài sản quan trọng của quốc gia, không chỉ là loại hàng hóa đặc biệt tác động mạnh đến hầu hết các hoạt động kinh tế, xã hội mà còn cả với vấn đề chính trị
Do đó, các vấn đề về bất động sản chịu sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của các hệ thống văn bản pháp luật riêng về bất động sản, đặc biệt là hệ thống luật pháp về đất đai
Do nhìn nhận được vai trò lớn lao tác động vào kinh tế - xã hội cũng như là những mặt tiêu cực mà bất động sản mang lại, nên Chính phủ các nước đều rất quan tâm đến thị trường bất động sản, các chính sách về bất động sản nhằm huy động các nguồn lực bất động sản phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội
1.1.2.6 Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý của Nhà nước
Hàng hóa bất động sản là loại hàng hóa rất đặc biệt, cho dù là việc mua, bán, cho, thuê hay việc đầu tư xây dựng bất động sản đều rất phức tạp đòi hỏi chi phí lớn, thời gian dài Do đó, bất động sản cần có một khả năng quản lý thích hợp và tương xứng Mặt khác, không khác gì với những loại hàng hóa khác, cũng giống như thị trường kinh tế chung, thị trường bất động sản cũng tuân theo sự chi phối của cả 3 quy luật, đó là quy
luật giá trị, quy luật cạnh tranh và quy luật cung - cầu Việc phát huy những mặt tích cực,
hạn chế và những mặt tiêu cực của 3 quy luật này để có lợi cho quốc gia, điều đó phụ thuộc chủ yếu vào năng lực, trình độ, phương thức quản lý của Nhà nước, bởi vì người tạo lập, mua bán, giao dịch bất động sản thường lợi dụng các quy luật này để mưu tính thu lợi về mình một cách cao nhất
1.1.2.7 Tính ảnh hưởng lẫn nhau
Các bất động sản khi được sử dụng có thể sinh lợi cho nhau hoặc gây hại cho nhau, giá của một bất động sản này có thể làm ảnh hưởng đến một bất động sản khác Vấn đề này trước hết phải được giải quyết bằng công tác quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, thiết kế thi công,… để vừa đảm bảo lợi ích của cục bộ và toàn cục, vi mô và vĩ mô, trước mắt và lâu dài,… Hạn chế đến mức cao nhất những xung đột, bất lợi khi sử dụng các bất động sản.7
1.1.2.8.Đắt tiền và khó chuyển đổi ngay thành tiền mặt
Bất động sản thường có giá trị lớn nên khi mua bán nó phải có thời gian để cân nhắc, tính toán kỹ lưỡng và phải qua một số thủ tục cần thiết để đảm bảo an toàn cho việc mua bán loại tài sản này
7
Học viện Tài chính, Thị trường bất động sản những vấn đề lý luận và thực tiễn, Nxb Tài chính, 2003,Trang 17
Trang 161.1.2.9 Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội
Bất động sản, trong đó đặc biệt là đất đai và nhà ở, từ lâu luôn bị chịu sự chi ph ối của con người Tùy từng vùng miền, từng khu vực, từng quốc gia mà người dân sinh sống tại
đó hình thành một thị hiếu riêng về loại hàng hóa này Đồng thời, yếu tố tâm lý xã hội, yếu tố tính ngưỡng, tôn giáo, tâm linh… cũng chi phối khá lớn nhu cầu về bất động sản, đặc biệt với người dân châu Á.8
Thị trường bất động sản là một bộ phận của kinh tế thị trường nên cũng chịu sự chi phối của các quy luật kinh tế hàng hóa: quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh và theo mô hình chung của thị trường hàng hóa với ba yếu tố xác định là sản phẩm,
số lượng và giá cả Phạm vi hoạt động của thị trường bất động sản do pháp luật của mỗi nước quy định nên cũng không đồng nhất
Ví dụ: Pháp luật của Australia quy định không giới hạn quyền được mua, bán, thế chấp Pháp luật Trung Quốc quy định giao dịch bất động sản bao gồm chuyển nhượng bất động sản, thế chấp bất động sản, cho thuê nhà
1.2.1.2 Phân loại thị trường bất động sản
Có nhiều cách phân loại thị trường bất động sản và tuỳ theo tiêu chí khác nhau mà có cách phân loại khác nhau
Trang 17- Phân loại theo khu vực (không gian) có bất động sản: Khu vực đô thị, khu vực
nông thôn, khu vực giáp ranh
- Phân loại theo công dụng của bất động sản: Thị trường công trình thương mại, dịch
vụ; thị trường công trình công nghiệp, nhà xưởng; thị trường các công trình đặc biệt
- Phân loại theo tính chất kinh doanh, thường có 3 nhánh: thị trường mua bán bất
động sản, thị trường cho thuê bất động sản và thị trường thế chấp bất động sản.10
- Phân loại theo thứ tự thời gian và thành phần của bất động sản gia nhập thị trường:
Thị trường bất động sản được diễn ra theo 3 cấp độ:
+ Thị trường cấp 1 với các giao dịch về đất đai gọi là thị trường đất đai hay thị trường quyền sử dụng đất Ở cấp độ này, Nhà nước giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng theo quy hoạch, kế hoạch của Nhà nước Thị trường này mang tính “độc quyền bán”, nghĩa là Nhà nước quyết định tất cả các vấn đề liên quan đến đất như giá đền
bù, phương thức, mục đích sử dụng, Người sử dụng tiếp tục nộp thuế sử dụng đất Thực tế ở nước ta vừa qua cho thấy rằng mọi phức tạp, bất cập về quản lý, sử dụng đất đai đều bắt nguồn từ cấp độ này Khi giao đất, Nhà nước không xem đây là tài sản,
mà mang tính chất “xin cho” Tạo nên sự thất thoát lớn tài sản Nhà nước Cán bộ tham nhũng về đất, dân khiếu kiện nhiều về đất Thủ tục giải phóng mặt bằng, cấp đất rất phiền
hà là rào cản lớn nhất đối với các nhà đầu tư
+ Thị trường cấp 2 với các giao dịch về xây dựng công trình tức là để tạo lập ra bất động sản, còn gọi là thị trường xây dựng.11
+ Thị trường cấp 3, là quá trình trao đổi, chuyển nhượng, mua đi, bán lại đất đai được Nhà nước cấp, mua bán, thế chấp, cho thuê bất động sản.12
- Phân loại theo hình thái vật chất của đối tượng trao đổi:
Trên thị trường hàng hóa bất động sản gồm quyền sở hữu công trình xây dựng gắn liền với đất và quyền sử dụng đất có điều kiện Thị trường này lại có thể chia thành thị trường bất động sản tư liệu sản xuất và thi trường bất động sản tư liệu tiêu dùng.13
Trang 181.2.2 Vai trò của thị trường bất động sản trong nền kinh tế xã hội
1.2.2.1 Thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng trong nền kinh tế thị trường vì thị trường này tác động trực tiếp đến khối tài sản rất lớn của quốc gia, góp phần thúc đẩy giá trị kinh tế quốc dân
Bất động sản là tài sản lớn của mỗi quốc gia Tỷ trọng bất động sản trong tổng số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước Các hoạt động liên quan đến bất động sản chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tếBất động sản còn là tài sản lớn của từng hộ gia đình Trong điều kiện nền kinh tế thị trường thì bất động sản ngoài chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, nó còn là nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt động thế chấp.14
1.2.2.2 Thị trường bất động sản phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy động
Đây là nội dung có tầm quan trọng đã được nhiều nhà nghiên cứu trên thế giới chứng minh và đi đến kết luận nếu một quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho các bất động sản có đủ điều kiện trở thành hàng hoá và được định giá khoa học, chính thống sẽ tạo cho nền kinh tế của quốc gia đó một tiềm năng đáng kể về vốn để từ đó phát triển kinh tế - xã hội đạt được những mục tiêu đề ra
Trước tiên, thị trường bất động sản phát triển bền vững sẽ góp phần đầu tư cho tài sản
cố định của nền kinh tế quốc dân Thứ hai, phát triển bất động sản có thể được biểu hiện bằng hai cách: tăng khối lượng bất động sản trên thị trường; mở rộng phạm vi giao dịch như mua bán, thế chấp, chuyển nhượng, cầm cố, bảo lãnh…và tăng số lần giao dịch Làm như vậy tốc độ chu chuyển vốn sẽ được tăng gấp nhiều lần Thứ ba, khi các nhà kinh doanh mang bất động sản ra thế chấp huy động vốn đầu tư kinh doanh khác sẽ làm tăng giá trị sử dụng của bất động sản, khai thác tối đa nguồn vốn nhàn rỗi đầu tư sinh lợi Thứ
tư, Nhà nước có thể sử dụng quỹ đất để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, mà quỹ đất cũng không bị cạn đi.15
14
Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Vai trò và vị trí thị trường bất động sản, [truy cập ngày 14/12/2012]
thi-truong/Vai_tro_va_vi_tri_cua_thi_truong_bat_dong_san/?print=896009064
http://www.sanbatdongsan.net.vn/PortletBlank.aspx/6154D269D9BC4B3CBABEE822FD662424/View/kien-thuc-15
Học viện Tài chính, Thị trường bất động sản những vấn đề lý luận và thực tiễn, Nxb Tài chính, 2003,Trang 28
Trang 191.2.2.3 Phát triển và quản lý tốt thị trường bất động sản, đặc biệt là thị trường quyền sử dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc
sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu
1.2.2.4 Phát triển và quản lý tốt thị trường bất động sản sẽ góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho ngân sách
Thị trường bất động sản có quan hệ trực tiếp với các thị trường khác như thị trường tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động Nếu phát triển và điều hành tốt thị trường bất động sản sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các công trình, nhà xưởng, vật kiến trúc để từ đó tạo nên chuyển dịch đáng kể và quan trọng về cơ cấu trong các ngành, các vùng lãnh thổ và trên phạm vi cả nước
Mặt khác, hoạt động bất động sản có thể phát triển theo hai hướng: thứ nhất, có thể tăng về khối lượng bất động sản giao dịch trên thị trường, đó là nguồn thu cơ bản cho Ngân sách Nhà nước trên thị trường bất động sản; thứ hai, là tăng và mở rộng các quan
hệ giao dịch, làm cho cùng một khối lượng hàng hóa nhưng được giao dịch qua nhiều lần làm tăng ngân sách cho Nhà nước (Nhà nước tăng thu nhập từ thuế).16
1.2.2.5 Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản sẽ góp phần ổn định xã hội và đáp ứng nhu cầu ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị đến nông thôn
Như đã đề cập, thị trường đất đai là bộ phận của thị trường bất động sản Trong mỗi quốc gia, chính sách đất đai luôn gắn liền với việc bình ổn phát triển xã hội, thế nên: Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường bất động sản Thị trường nhà ở là thị trường sôi động nhất trong thị trường bất động sản, những cơn “sốt” nhà đất hầu hết đều bắt đầu từ “sốt” nhà ở và lan toả sang các thị trường bất động sản khác và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của nhân dân Vì vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân là một trong những vai trò quan trọng của quản lý nhà nước về thị trường bất động sản nhà ở
1.2.3 Tính đặc thù và tính quy luật về sự vận động của thị trường bất động sản
1.2.3.1 Tính đặc thù
- Thị trường bất động sản thực chất là thị trường giao dịch nhằm giải quyết về lợi ích giữa người mua và người bán bất động sản, tức là các quyền lợi chứa trong bất động sản
16
Học viện Tài chính, Thị trường bất động sản những vấn đề lý luận và thực tiễn, Nxb Tài chính, 2003,Trang 30
Trang 20đó chứ không phải bản thân đất đai, công trình xây dựng Thông thường các quyền lợi đó
bị hạn chế và bị chi phối bởi các quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy tắc xây dựng Vậy nên nó chỉ mang tính tương đối
- Thị trường bất động sản mang tính khu vực: Do đặc điểm cố định, không thể di chuyển được của bất động sản Trong mỗi nước, mỗi đô thị thậm chí là mỗi khu vực đô thị, thị trường bất động sản có những điều kiện thị trường, quan hệ cung cầu và mức giá
cả khác nhau tương ứng với khu vực đó Đôi khi, khi mang các bất động sản cùng loại ra
so sánh thì cũng chỉ xác định tương đối nên nhiều trường hợp, người bán luôn có lợi thế
về sự độc quyền bán, mang lại lợi ích cao ngất ngưỡng cho chủ sở hữu Vấn đề này đủ cho thấy thị trường bất động sản là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo
- Là lĩnh vực kinh doanh khá phức tạp và nhiều rủi ro, thị trường bất động sản cần có những dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp có trình độ cao, có lương tâm nghề nghiệp để đảm bảo lợi ích chính đáng cho cả người mua và người bán bất động sản: bất động sản là một loại hàng hóa có giá trị cao, trong khi đó có rất đông người cần mua về mình Vì thế, khi muốn sở hữu loại hàng hóa này người mua cần suy tính rất kỷ lưỡng, cần hỏi ý kiến chuyên viên môi giới, chuyên viên định giá…Tuy có thể giá mà một chuyên viên ước tính có thể chênh lệch với giá thị trường, nhưng là một đội ngũ lao động đã được đào tạo,
có kinh nghiêm chuyên môn, nắm được tình hình mới nhất của thị trường, thu thập thông tin nên có thể giúp hoặc thay mặt người mua tiến hành đàm phán, thu xếp tài chính và bảo hiểm…để mua hoặc thuê bất động sản đáp ứng được nhu cầu, tránh được những rui
ro đáng tiếc
- Dễ mất cân bằng về cung cầu, dễ dẫn đến độc quyền:
Thứ nhất, thị trường bất động sản mang tính chất khu vực nên cạnh tranh là không hoàn hảo Vì thị trường bất động sản là thị trường mang tính không tập trung và trải rộng
ở mọi vùng miềm của đất nước Sản phẩm hàng hóa bất động sản có dư thừa ở vùng này cũng không thể mang bán ở vùng khác được Bên cạnh đó, mỗi thị trường mang tính chất địa phương với quy mô và trình độ khác nhau do co sự phát triển không đồng đều giữa các vùng, các miền, do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế - xã hội - văn hóa khác nhau dẫn đến quy mô và trình độ phát triển của thị trường bất động sản khác nhau Thị trường bất động sản ở các đô thị có quy mô và trình độ phát triển kinh tế cao thì hoạt động sôi động hơn thị trường bất động sản ở nông thôn và vùng núi
Thứ hai, nếu thị trường không hoàn chỉnh sẽ dễ nảy sinh tình trạng đầu cơ đẩy giá cả lên cao hơn so với thực tế Mặt khác, do sự tự do cạnh tranh, nhu cầu lại lớn trong khi bất động sản thì có hạn
Trang 21Thứ ba, thị trường bất động sản thường ít sôi động hơn thị trường động sản về số lượng mua bán, song giá trị bất động sản của mỗi lần mua bán nhìn chung lại lớn hơn nhiều so với động sản
- Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của pháp luật: Do những đặc tính nổi bật của bất động sản và vai trò quan trọng của thị trường bất động sản đối với nền kinh tế quốc gia, nên Nhà nước rất quan tâm đến việc quản lý loại thị trường này Bất động sản muốn trở thành hàng hóa mang ra giao dịch trên thị trường, phải chịu sự chi phối rất lớn của chính sách pháp luật cả về đất đai và bất động sản, chi phối các hoạt động diễn ra trên thị trường bất động sản, kể cả việc cung cấp thông tin về bất động sản cũng phải tuân theo pháp luật.17
- Cung bất động sản luôn phản ứng chậm hơn cầu bất động sản: Không giống như các hàng hóa khác, khi được đưa ra thị trường để người tiêu dùng thừa nhận và tăng lên về cầu thì nhà sản xuất có thể nhanh chóng tăng lên lượng cung để đáp ứng Còn về hàng hóa là bất động sản, việc phản ứng của nhà đầu tư gặp rất nhiều khó khăn Bởi, việc tạo
ra hàng hóa bất động sản, công trình xây dựng cần thời gian khá dài để tìm hiểu thông tin bất động sản, chuyển nhượng, mua bán, xin giấy phép, thi công, thủ tục pháp lý phức tạp Ngoài ra bất động sản là hàng hóa có giá trị lớn, muốn tăng lượng cung hàng hóa, đòi hỏi nguồn vốn lớn, nên không phải ai cũng có khả năng, dù có khả năng họ cung phải cân nhắc rất nhiều.18
- Thị trường bất động sản có quan hệ mật thiết với thị trường vốn: Thực tế hiện nay, thị trường bất động sản thường huy động vốn từ thị trường tài chính, mặt khác thị trường tài chính lại sử dụng nguồn vốn để đầu tư cho thị trường bất động sản Lĩnh vực này được thị trường tài chính khá ưa chuộng do các đặc tính của bất động sản sẽ đóng vai trò là tài sản bảo đảm trong các hoạt động bảo đảm cho vay mượn Vì vậy, cả hai thị trường này có mối quan hệ khắng khít với nhau, thị trường này chỉ có thể phát triển bền vững nếu thị trường khi phát triển lành mạnh và ổn định Biến động trên thị trường này sẽ dẫn đến sự biến động của thị trường kia.19
1.2.3.2 Quy luật về sự vận động của thị trường bất động sản
Trong quá trình vận động, thị trường bất động sản luôn luôn bị tác động bởi các yếu
tố giá cả, cung cầu, cạnh tranh Sự tác động này là tất yếu và mang tính quy luật (quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh)
Trang 22Quy luật giá trị được biểu hiện thông qua giá cả, nó là nội dung chủ yếu của cơ chế thị trường, nó tự phát điều tiết các hoạt động kinh tế như sản xuất, tiêu dùng và quan hệ cung cầu Nó cung cấp thông tin cho Nhà nước để điều tiết vĩ mô nhằm cân bằng cung cầu, đảm bảo cho thị trường bất động sản hoạt động được bình ổn, giảm bớt những cơn sốt giả tạo về đất nói riêng và bất động sản nói chung Giá cả ở đây được hiểu là giá thị trường, giá thực tế (gồm giá mua bán và giá cho thuê) Một điểm khác biệt trong thị trường bất động sản đó là giá bất động sản không phải do cầu về bất động sản quyết định như với các hàng hóa thông thường khác mà mức giá đó do cung về bất động sản quy định( do tính chất đặc biệt của hàng hóa bất động sản)
Quy luật cung cầu ở đây được biểu hiện thông qua quan hệ giữa lượng bất động sản
có thể bán ra của bên bán và sức mua bất động sản của bên mua Trong thị trường bất động sản, quan hệ cung cầu luôn biến động Sự cân bằng cung cầu chỉ là tạm thời, tương đối, còn mất cân bằng cung cầu lại là phổ biến, có tuyệt đối, bởi vì không thể nhanh chóng tạo ra sự cân bằng được, muốn cung đủ cầu thì phải có thời gian và điều kiện để tạo ra lượng bất động sản cần thiết Cung bất động sản luôn không theo kịp cầu về bất động sản
Quy luật cạnh tranh được biểu hiện qua sự tranh giành lợi ích kinh tế giữa các chủ thể của thị trường Có 3 nhóm cạnh tranh như sau:
+ Cạnh tranh giữa các đối tượng thuộc bên bán
+ Cạnh tranh giữa các đối tượng thuộc bên mua
+ Cạnh tranh giữa các đối tượng thuộc cả 2 bên nói trên
Trong thị trường bất động sản loại hình cạnh tranh chủ yếu và mang tính quyết định
là cạnh tranh độc quyền của người bán bởi nó gắn với một loại hàng hóa đặc biệt đó là đất đai
1.2.4 Quan hệ cung cầu trong thị trường bất động sản
1.2.4.1 Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu bất động sản
- Sự tăng trưởng dân số và nhu cầu phát triển
Tăng dân số là nhân tố làm tăng mọi nhu cầu của xã hội và theo đó cầu về nhà đất tăng lên Lượng cầu bất động sản là một đại lượng tỷ lệ thuận với yếu tố dân số, đặc biệt khi tỷ lệ dân số càng cao sẽ gây ra những đột biến về cầu bất động sản Sự tăng giảm của cầu về nhà ở và đất ở phụ thuộc rất lớn vào các yếu tố quy mô gia đình, thu nhập và giá
cả Một mối quan hệ thuận chiều là quy mô gia đình tăng lên cũng kéo theo cầu về diện tích nhà ở và đất tăng theo Tuy nhiên, sự thay đổi không chỉ đơn giản phụ thuộc vào sự thay đổi của quy mô, mà còn phụ thuộc vào kết cấu của gia đình Sự thay đổi về quy mô
Trang 23giữa một gia đình một người và một gia đình có thêm con nhỏ làm thay đổi không đáng
kể về cầu nhà ở, khi ấy, cầu thay đổi không đáng kể Tóm lại, sự thay đổi về quy mô gắn liền với sự thay đổi về kết cấu gia đình sẽ tạo ra sự thay đổi khá lớn về cầu nhà ở.20
- Thu nhập dân cư
Nhu cầu về nhà ở là nhu cầu cơ bản thiết yếu không thể thiếu với mỗi người dân Do vậy, nhu cầu tối thiểu về nhà ở sẽ tăng lên tương ứng với tốc độ tăng của thu nhập khi mức thu nhập đã vượt quá mức giới hạn về nhu cầu thiết yếu hàng ngày như lương thực, thực phẩm Đến một giới hạn cao hơn, nếu thu nhập tiếp tục tăng, nhu cầu về nhà ở tối thiểu sẽ tăng chậm lại hoặc giảm đi thay vào đó là tăng cầu về nhà ở cấp cao
- Giá tiêu dùng
Mỗi một hàng hóa bất động sản đều tồn tại dưới hình thức hiện vật và hình thức giá trị Các hình thức này luôn luôn tác động qua lại lẫn nhau
Ví dụ một ngôi nhà được tăng thêm diện tích sử dụng hoặc được cải tạo, nâng cấp sẽ
có giá trị lớn hơn so với ngôi nhà ở trạng thái cũ Tuy nhiên, giá trị bất động sản còn tùy thuộc vào giá cả thị trường Cùng một thữa đất, một căn hộ ở vào thời kỳ nóng thì giá cả của chúng có thể tăng gấp đôi, gấp ba lần so với lúc bình thường; còn vào thời kỳ đóng băng, giá lại hạ xuống, nhiều khi còn thấp hơn lúc bình thường
- Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của Chính phủ
Việc tăng nhanh tốc độ đô thị hóa là một yếu tố vừa tác động đến cả yếu tố cung cũng như yếu tố cầu về bất động sản
Việc thực hiện các dự án cải tạo cơ sở hạ tầng tại các đô thị hiện hữu hoặc tại các khu
đô thị mới có thể tác động nhanh chóng làm tăng mức cầu về bất động sản, đồng thời cũng có thể làm tăng mức cung về bất động sản.21
Chính sách hỗ trợ của Chính phủ về tín dụng, hoặc trợ giá cho những người có thu nhập thấp trong việc giải quyết vấn đề nhà ở cũng sẽ làm tăng mức cầu bất động sản Ngoài ra, các quy định về quyền và nghĩa vụ của người quản lý bất động sản cũng có thể tác động trực tiếp cho thị trường bất động sản đóng băng hay vận hành một cách sôi động
Việc phát triển mạnh các khu công nghiệp và tăng mức độ thu hút đầu tư bên ngoài vào các đô thị cũng sẽ làm tăng mức cầu về bất động sản nói chung
Trang 24- Đô thị hóa là quá trình phát triển tất yếu của mỗi quốc gia Biểu hiện, dân cư tập trung đông đúc về các vùng đô thị nên việc mở rộng không gian đô thị là bắt buộc Vì thế, quá trình đô thị hóa thường dẫn đến sự thay đổi nhất định về cầu nhà ở Sự mất cân đối về cung cầu nhà ở đô thị cũng cũng xuất hiện chủ yếu trong gia đoạn này, kéo theo sự diễn biến sôi động trong quá trình phát triển đô thị hóa của thị trường nhà đất.22
- Ngoài ra, còn phải kể đến một số yếu tố khác ảnh hưởng không nhỏ tới quy mô và tính chất của cầu về bất động sản đó là trình độ phát triển sản xuất, sự chuyển đổi cơ cấu nền kinh tế, tác động của quá trình hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế
1.2.4.2 Cung về bất động sản và những yếu tố ảnh hưởng tới cung
- Sự phát triển của kết cấu hạ tầng
Sự phát triển kết cấu hạ tầng thường làm cho cung bất động sản thay đổi Sự thay đổi này có tác động rất lớn về việc một bất động sản có thể đạt được tiêu chuẩn thuộc khu vực cộng đồng hay tư nhân, làm giảm đi những ngôi nhà không đạt chuẩn
Kết cấu hạ tầng có thể làm thay đổi công dụng và giá trị của bất động sản hiện có Nhờ sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng mà điệu kiện tiếp cận đất đai của nhà đầu
tư và người mua cũng dễ dàng hơn, nó có thể đáp ứng và thỏa mãn được nhiều yêu cầu khác nhau của thị trường và nhờ đó có thể tham gia vào nguồn cung đất đai trên thị trường
Chính vì thế, sự phát triển hoàn thiện của kết cấu hạ tầng là tác nhân rất quan trọng
để thúc đấy nguồn cung bất động sản.23
- Các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển bất động sản
Các yếu tố nguyên liệu đầu vào và những tiến bộ khoa học - công nghệ được ứng dụng trong xây dựng và kiến trúc có vai trò rất quan trọng về lượng cung bất động sản Nếu giá cả các nguyên vật liệu hạ thì giá thành xây dựng thấp và khả năng cung nhà ở với giá hạ sẽ được mở rộng thêm Các yếu tố này cho phép tạo ra nguồn cung bất động sản với các cấp độ khác nhau tạo thêm tính phong phú về cung Mặt khác, đối với một số vùng có điều kiện địa lý đặc biệt hay thời tiết thì việc kết cấu xây dựng cũng như nguyên vật liệu phụ thuộc vào sự phát triển của khoa học, công nghệ xây dựng.24
Trang 25Nhà nước là chủ thể quản lý thị trường bất động sản, vì thế, cung bất động sản phụ thuộc rất lớn vào các chính sách của Nhà nước, quy định của pháp luật như: chế độ quản
lý đất đai về nhà ở, về chính sách sử dụng đất, quy định về quyền sở hữu
+ Trước hết, các chế độ quy định về quyền sở hữu và quyền sử dụng về nhà đất Việc quy định rõ ràng và xác lập rộng rãi các quyền này đối với các nguồn đất đai và nhà ở hiện có là điều kiện để các nguồn đất đai và nhà ở này sẵn sàng và có đầy đủ điều kiện tham gia vào thị trường bất động sản hợp pháp Những nguồn đất đai và nhà ở có thể phát triển cho các công trình dân dụng nhưng không được hợp thức hóa về các quyền sở hữu
và sử dụng không thể tham gia nguồn cung của thị trường bất động sản hợp pháp và không tính vào nguồn cung chính thức
+ Việc thừa nhận và cho ra đời hoạt động của thị trường bất động sản tác động mạnh đến lượng cung bất động sản trên thị trường Nó cho phép nhiều đối tượng tham gia thúc đẩy đa dạng và phong phú nguồn cung Vì thế, nếu như Nhà nước quản lý không chặc chẽ, không minh bạch, nhiều rủi ro sẽ tạo điều kiện cho giới đầu cơ tạo sự khan hiếm về cung và tăng cầu một cách giả tạo Chính vì vậy, việc quản lý của Nhà nước trên thị trường bất động sản rất quan trọng đối với việc cân bằng cung cầu Ngoài ra, còn điều chỉnh hành vi của các doanh nghiệp, người có đất, từ đó tác động tới cung thị trường + Kinh tế ngày càng phát triển, xu thế đô thị hóa ngày càng phát triển cao nên đòi hỏi nguồn cung bất động sản càng gay gắt hơn Việc thực hiện quy hoạch xây dựng là rất cấp thiết và kip thời để đáp ứng sự thiếu hụt bất động sản Quỹ đất tự nhiên là điều kiện quyết định lượng cung bất động sản về quyền sử dụng đất Một quốc gia có diện tích càng lớn thì khả năng cung ứng về mặt này càng cao Khả năng cung về đất có thể tăng lên nhờ sự điều tiết của Nhà nước trên cơ sở quy hoạch quỹ đất tự nhiên Cũng chính Nhà nước sẽ quy định về mục đích sử dụng của đất đai Nhà nước thực hiện quy hoạch và phân định các vùng đất đai dành cho các mục đích sử dụng khác nhau Vì thế, quỹ đất quy hoạch cho các mục đích sử dụng là nguồn cung cho thị trường bất động sản.25
25
Học viện chính trị - Hành chính quốc gia Hồ Chí Minh, Quản lý hành chính đối với thị trường bất động sản ở Việt Nam, Nxb Chính trị quốc gia – Sự thật, 2011, Trang 34, 35
Trang 26thời kỳ đổi mới năm 1986, với chủ trương phát triển nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần nên cần rất nhiều tư liệu sản xuất đặc biệt là đất đai Khiến cho hoạt động mua bán đất, thuê đất ngày càng phát triển Tuy nhiên pháp luật vẫn không có quy định gì về vấn
đề này
Sau sự ra đời của Luật Hiến pháp 1992 và Luật Đất đai 1993, thị trường bất động sản mới chính thức được ra đời bằng quy định hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất thì được chuyển quyền sử dụng đất thông qua năm hình thức: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, thừa kế sử dụng đất, đã tạo cơ sở pháp lý cho sự ra đời chính thức của thị trường bất động sản ở Việt Nam
Cho đến nay, Luật Đất đai 2003 vẫn là văn bản pháp luật phản ánh tập trung nhất chính sách đất đai và điều kiện hình thành và phát triển của thị trường bất động sản.26
1.3.2 Khái niệm và đặc điểm thị trường bất động sản ở Việt Nam
1.3.2.1 Khái niệm
Cũng giống như thị trường hàng hóa, thị trường bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch hoạt động của người mua và người bán trên nguyên tắc thỏa thuận và tuân theo quy định của pháp luật
Vậy, “thị trường bất động sản ở Việt Nam là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, trao đổi quyền sử dụng đất, nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất, các hoạt động giao dịch cho thuê nhà, thế chấp quyền sử dụng đất, cũng như các hoạt động liên quan đến tài sản đó”.27
1.3.2.2 Đặc điểm
- Một yếu tố khác biệt đầu tiên để phân biệt thị trường bất động sản ở Việt Nam và các nước khác là: Theo như quy đinh của Luật Hiến pháp 1992, sửa đổi, bổ sung 2001 quy định “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời, đều thuộc sở hữu toàn dân”,28 theo Luật Đất đai hiện hành cũng quy định “Đất đai thuộc sở hữu toàn đân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu”.29
Vậy, điều đó cho ta thấy rõ đối với hàng hóa bất động sản là đất đai thì đất đai thuộc sở hữu toàn dân còn quyền sử dụng đất hay các tài sản khác gắn liền với đất thuộc nhiều hình thức sở hữu khác.30 Vì đất đai ở Việt Nam không thể được xem là đối tượng giao dịch trên thị trường giống như các loại hàng hóa thông thường khác, vốn không thể
Trang 27chuyển giao quyền sở hữu đất đai Cả Nhà nước và người sử dụng đất đều không có quyền bán vì họ không có quyền sở hữu mà chỉ có quyền sử dụng
- Thị trường bất động sản không chính thức và thị trường bất động sản chính thức luôn song song tồn tại Đối với thị trường phi chính thức hiện vẫn rất phổ biến vì:
+ Thứ nhất, một bộ phận không nhỏ dân cư chưa hiểu biết hoặc coi thường pháp luật nên họ thực hiên những hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo phương thức giấy tờ trao tay mà không đăng ký với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
+ Thứ hai, một số người chưa hiểu hoặc xem nhẹ việc đăng ký sử dụng đất khi thực hiện giao dịch về đất đai Họ chưa nhận thức được rằng đăng ký sử dụng đất chính là biện pháp cơ bản nhằm bảo đảm, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của chính mình
+ Thứ ba, do hệ thống đăng ký bất động sản nói chung và đăng ký quyền sử dụng đất nói riêng do nhiều cơ quan khác nhau thực hiện với quy trình, thủ tục hành chính không
rõ ràng, chống chéo, rườm rà, quanh co, cùng với sự quản lý thị trường bất động sản còn non yếu, thiếu hụt mà lại quan liêu, vòi vĩnh, sự ít minh bạch Đã gây ra nhiều cản trở cho người dân tìm tới thị trường bất động sản chính thức (vấn đề này sẽ được chứng minh
và phân tích cụ thể hơn ở chương 3)
Thông tin thị trường bất động sản chưa đầy đủ, thiếu minh bạch chủ yếu dựa vào người mua: Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2006 thì một trong những nguyên tắc hoạt động kinh doanh bất động sản sản là phải công khai minh bạch.31 Và Thông tư 13/2008 TT - BXD quy định, “doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải thực hiện việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định”.32 Tuy nhiên, hiện nay lại có khá nhiều giao dich chưa thông qua sàn, tình hình mua các hàng hóa bất động sản tại các dự án cho đến nay vẫn chưa đi vào quy cũ, Nhà nước vẫn chưa quản lý được Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đã quy định các chủ đầu tư không được huy động vốn của bên mua khi chưa hoàn thành móng nhưng trong thực tế, các bên vẫn giao dịch thông qua các hợp đồng góp vốn, hợp đồng vay tiền để mua các sản phẩm từ khi dự án được hình thành.33
Thị trường bất động sản hoạt động thiếu tính chuyên nghiệp: Thiếu tính chuyên nghiệp thể hiện ở chổ, phần lớn doanh nghiệp tham gia thị trường là mới thành lập, quy
mô nhỏ lẻ; hiểu biết và kinh nghiệp còn hạn chế; Việc nắm bắt thông tin, nhận định về thị trường yếu và cảm tính Về phía người mua, trình độ hiểu biết và thông tin hạn chế vì thế
họ cần thông qua trung gian, chính điều này đã đẩy giá của hàng hóa bất động sản cao
Trang 28hơn, đặc biệt gây khó khăn nhiều hơn cho công nhân, công chức người có thu nhập thấp
có nhu cầu nhà ở.34
1.4 KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ HỆ THỐNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM
1.4.1 Khái niệm và đặc điểm của quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản
1.4.1.1 Khái niệm
Xuất phát từ mục đích quản lý Nhà nước nói chung như đã trình bày thì thị trường bất động sản vốn đang có nhiều tồn tại, bất cập và khiếm khuyết cũng rất cần sự điều chỉnh quản lý và kiểm soát của Nhà nước với mục đích: đảm bảo trật tự cho các chủ thể tham gia thị trường; đảm bảo quyền và lợi ích cho các chủ thể, cho Nhà nước; giúp cho thị trường bất động sản đi theo hướng chung, phù hợp với ý chí của Nhà nước Mặt khác, với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân đối với đất đai, là cơ quan có quyền lực thu hồi, giao và chuyển mục đích sử dụng đất, quyết định giá đất Vì thế, cho thấy rõ Nhà nước là chủ thể phù hợp để quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản
Trước hết, để tìm hiểu về khái niệm “quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản” Ta tìm hiểu khái niệm về “quản lý” và “quản lý Nhà nước” Theo Đại từ điển tiếng Việt, “quản lý là việc tổ chức, điều khiển hoạt động của một số đơn vị; là việc trông coi giữ gìn theo dõi việc gì đó”35 Còn với “quản lý Nhà nước”, theo Tiến sĩ Nguyễn Điển
“quản lý Nhà nước là tác động của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đến đối tượng chịu
sự quản lý nhằm hướng hành vi vủa họ đến các mục tiêu Nhà nước mong muốn”.36 Cũng
từ đó, ông cũng đã rút ra kết luận cho khái niệm “quản lý Nhà nước đối với thị trường bất
động sản” : “Áp dụng vào quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản, có thể hiểu
đó là hoạt động của cơ quan Nhà nước được giao quyền quản lý hành vi của các chủ thể trên thị trường bất động sản nhằm sữa chữa, bổ sung khiếm khuyết của thị trường và định hướng thị trường vận hành hiệu quả theo các mục tiêu mà Nhà nước mong muốn”.37
TS Nguyễn Điển, Quản lý Nhà nước thị trường bất động sản ở thành phố Hồ Chí Minh thực trạng và giải pháp,
Nxb Chính trị quốc gia – Sự thật, 2012, Trang 36
37
TS Nguyễn Điển, Quản lý Nhà nước thị trường bất động sản ở thành phố Hồ Chí Minh thực trạng và giải pháp,
Nxb Chính trị quốc gia – Sự thật, 2012, Trang 36
Trang 29- Thứ hai, quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản có liên quan chặt chẽ đến các công việc yêu cầu chuyên môn nghiệp vụ về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, xây dựng nên đòi hỏi chủ thể quản lý phải được đào tạo để có trình độ nhất định, những kiến thức chuyên môn sâu về nội dung, công việc mang tính chất nghiệp vụ này, đảm bảo đưa ra những biện pháp tác động quản lý phù hợp với thực tiễn hoạt động của thị trường
- Thứ ba, thị trường bất động sản không chỉ là thị trường mang tính phân đoạn, tính khu vực, chịu ảnh hưởng sâu sắc phong tục tập quán, thị hiếu mà còn là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, khó thâm nhập Vì vậy, khi quản lý cần tạo điều kiện cho các tổ chức trung gian như tổ chức môi giới, tổ chức tư vấn, tổ chức giám định bất động sản tham gia để trợ giúp Hoạt động của tổ chức này mang tính chất hỗ trợ, thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản
- Thứ tư, quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản là hoạt động quản lý vừa mang tính vĩ mô (thể hiện ở hoạch định chiến lược, chính sách phát triển thị trường bất động sản ở tầm quốc gia, xây dựng khung pháp lý cho việc hình thành và phát triển cho thị trường này), lại vừa mang tính vi mô Do đó, đòi hỏi Nhà nước trong quá trình quản lý thị trường bất động sản phải có những biện pháp xử lý nhanh chóng, linh hoạt trong từng thời điểm, từng tính huống cụ thể.38
- Thứ năm, thị trường bất động sản cùng với thị trường vốn, thị trường lao động và thị trường khoa học - công nghệ là thị trường đầu vào của quá trình sản xuất kinh doanh
Vì thế, hoạt động quản lý thị trường bất động sản là hết sức khó khăn, tuy nhiên, nếu điều chỉnh được tốt khâu quản lý sẽ thúc đẩy sự phát triển toàn diện cho quá trình phát triển kinh tế
- Thứ sáu, thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật: bất động sản muốn trở thành hàng hóa và thực hiện giao dịch trên thị trường là phải chịu sự chi phối và điều chỉnh của hệ thống pháp luật về đất đai và bất động sản Mặt khác thị trường bất
38
Tập thể tác giả, Pháp luật về kinh doanh bất động sản, Nxb Tư pháp Hà Nội, 2009, Trang 273, 275, 276
Trang 30động sản không phải là thị trường hàng hóa đơn giản nên quản lý Nhà nước về thị trường bất động sản đòi hỏi Nhà nước cần sử dụng nhiều công cụ quản lý: công cụ tài chính, chính sách tuyên truyền, pháp luật, khoa học - công nghệ
- Thứ bảy, thị trường bất động sản không phải là thị trường giao dịch bản thân bất động sản mà là thị trường giao dịch các quyền lợi chứa đựng trong bất động sản: Thị trường bất động sản là thị trường giao dịch quyền và lợi ích có được từ quyền sử dụng đất đai Do đất đai không bao giờ mất đi (trừ sự tác động của thiên nhiên) Tính chất này của đất đai là yếu tố tính đặc thù của giao dịch trên thị trường bất động sản, chính vì thế giá đất không phản ánh giá trị của hàng hóa đất đai.39
1.4.2 Hệ thống cơ quan quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là một loại thị trường rộng lớn bao gồm nhiều loại hàng hóa sản phẩm, nhiều phương thức giao dịch và nhiều dịch vụ trung gian Chính vì thế, thị trường cũng đã và đang chịu sự điều chỉnh của nhiều văn bản pháp luật, tuy nhiên, Luật Kinh doanh bất động sản 2006 với tư cách là luật chung điều chỉnh những hoạt động chủ yếu của thị trường bất động sản mà cụ thể là hoạt động kinh doanh bất động sản, kinh doanh dịch vụ bất động sản cũng như các quy định về quản lý Nhà nước đối với thị trường này Đi cùng với nó là các văn bản hướng dẫn thi hành như: Nghị định số 153/2007/NĐ-CP quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản, Thông tư 13/2008/TT-BXD hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định 153/2007/NĐ-CP
Bên cạnh đó, hoạt động kinh doanh bất động sản còn chịu sự điều chỉnh của các luật chuyên ngành như: Luật Đất đai 2003, Luật Nhà ở 2005, Luật Xây dựng 2003 với những quy định cụ thể đã tạo ra cơ sở pháp lý cho hoạt động của thị trường bất động sản thông qua các chế định như chế định kinh doanh nhà, công trình xây dưng, kinh doanh quyền sử dụng đất, các cơ quan quản lý chuyên môn
Tuy nhiên, để đảm bảo tính tập trung, thống nhất, Luật Kinh doanh bất động sản
2006 và Nghị định 153/2007/NĐ-CP đã quy định cụ thể hệ thống cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quản lý hoạt động của thị trường bất động sản như sau:
- Nhóm 1: Hệ thống các cơ quản lý bất động sản có thẩm quyền chung
+ Chính phủ thống nhất quản lý Nhà nước về bất động sản trong phạm vi cả nước
Luật Tổ chức Chính phủ 2001 có quy định “Chính phủ thống nhất quản lý việc thực hiện các nhiệm vụ chính trị, kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh và đối ngoại của cả
39
Học viện chính trị - Hành chính quốc gia Hồ Chí Minh, Quản lý hành chính đối với thị trường bất động sản ở Việt Nam, Nxb Chính trị quốc gia – Sự thật, 2011, Trang 18, 19, 22
Trang 31nước; đảm bảo hiệu lực của Nhà nước từ trung ương đến cơ sở; bảo đảm việc tôn trọng
và chấp hành Hiến pháp và pháp luật; phát huy quyền làm chủ của nhân dân trong sự nghiệp xây dựng và bảo vệ Tổ quốc, đảm bảo ổn điịnh và nâng cao đời sống vật chất tinh thần của nhân dân”.40 Như vậy, Chính phủ có chức năng quản lý Nhà nước trên tất cả các lĩnh vực trong đó có lĩnh vực kinh doanh bất động sản
Trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, Luật Kinh doanh bất động sản 2006 cũng có quy định “Chính phủ thống nhất quản lý Nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản”.41
+ Ủy ban nhân dân (UBND) tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương
UBND thực hiện chức năng quản lý Nhà nước ở địa phương, góp phần bảo đảm sự chỉ chỉ đạo, quản lý thống nhất trong bộ máy hành chính nhà nước từ trung ương tới địa phương Như vậy UBND là cơ quan chịu trách nhiệm quản lý nhà nước về tất cả các lĩnh vực chính trị, kinh tế, xã hội, quốc phòng ở địa phương.42
Trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, theo nghị định 153/2007/NĐ - CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản 2005 thì UBND cấp tỉnh thực hiện quản lý Nhà nước đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, cụ thể:
Thực hiện hoạt động quản lý đối với hoạt động kinh doanh bất động sản trên địa bàn mình quản lý;
Cho phép đầu tư, chuyển nhượng các dự án kinh doanh bất động sản theo thẩm quyền;
Đầu tư, hỗ trợ đầu tư hoặc có chính sách khuyến khích đầu tư đối với các
dự án khu đô thị mới, khu nhà ở, hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp tại địa phương theo quy định của pháp luật;
Quản lý hành nghề môi giới bất động sản, định giá bất động sản, quản lý hoạt động của sàn giao dịch bất động sản và các dịch vụ bất động sản khác trên địa bàn;
Kiểm tra, thanh tra và xử lý các vi phạm trong thị trường bất động sản.43
- Nhóm 2: Các cơ quan quản lý thị trường bất động sản có thẩm quyền riêng
Trang 32Bộ xây dựng chịu trách nhiệm trước Chính phủ thực hiện quản lý Nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản gồm:
Ban hành theo thẩm quyền các văn bản quy phạm pháp luật về kinh doanh bất động sản;
Xây dựng trình Thủ tướng Chính phủ ban hành chiến lược và chính sách phát triển thị trường bất động sản;
Quản lý việc tổ chức, đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới, định giá và quản lý bất động sản, điều hành sàn giao dịch bất động sản;
Thành lập và quản lý vận hành hệ thống thông tin thị trường bất động sản;
Kiểm tra, thanh tra hoạt động kinh doanh bất động sản và quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản, giải quyết khiếu nại tố cáo và xử lý vi phạm theo thẩm quyền hoặc trình cấp có thẩm quyền xử lý thep pháp luật.44
+ Bộ Tài nguyên và môi trường
Trong phạm vi quyền hạn của mình có trách nhiệm hướng dẫn thực hiện các quy định
về quản lý các loại đất tham gia thị trường bất động sản.45
+ Bộ Tài chính
Trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình có trách nhiện hướng dẫn các chế độ thuế, phí, lệ phí, các nghĩa vụ tài chính khác áp dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản; hướng dẫn về bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp định giá bất động sản.46
+ Ngân hàng Nhà nước Việt Nam
Trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình có trách nhiệm nghiên cứu ban hành
cơ chế hỗ trợ tín dụng, hướng dẫn việc thanh toán các giao dịch kinh doanh bất động sản thông qua ngân hàng, tổ chức tín dụng hoạt động tại Việt Nam nhằm tạo điều kiện thuận lợi, an toàn cho các bên tham gia giao dịch.47
+ Các bộ ngành liên quan trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình có trách nhiệm phối hợp với Bộ Xây dựng quản lý thị trường bất động sản.48
+ Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản
Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2006, Bộ Xây dựng được giao nhiệm vụ quản lý nhà nước đối với hoạt động kinh doanh bất động sản trong cả nước, trong đó Cục Quản lý
Trang 33nhà và thị trường bất động sản là đơn vị trực tiếp giúp Bộ Xây dựng thực hiện chức năng quản lý Nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản
Theo Quyết định số 591/QĐ - BXD ngày 23/4/2008 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng Cục Quản lý nhà nước về các lĩnh vực: nhà ở, công sở, kinh doanh bất động sản; tổ chức thực hiện các chương trình trọng điểm quốc gia về nhà ở do Thủ tướng Chính phủ giao cho Bộ Xây dựng theo sự phân công của Bộ trưởng Nhiệm vụ cụ thể của Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản:
Nghiên cứu, đề xuất, soạn thảo các chủ trương chính sách, các văn bản quy phạm pháp luật, văn bản hướng dẫn về nhà ở, công sở kinh doanh bất động sản để trình cấp có thẩm quyền ban hành;
Theo dõi, tổng hợp, đánh giá báo cáo tình hình quản lý và phát triển nhà ở
và công sở, tình hình và phát triển thị trường bất động sản trên phạm vi cả nước;
Giải quyết, xử lý công việc thường xuyên liên quan đến lĩnh vực công tác của Cục;
Hướng dẫn, đôn đốc, kiểm tra việc thực hiện các chủ trương, chính sách, các văn bản quy phạm pháp luật về nhà ở, công sở, kinh doanh bất động sản;
Nghiên cứu, đề xuất, tổ chức soạn thảo các định hướng phát triển nhà ở quốc gia cho từng giai đoạn 10 năm, chương trình nhà ở quốc gia 5 năm, chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội trong nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội của đất nước trong từng giai đoạn để Bộ trình Thủ tướng phê duyệt; tổ chức chỉ đạo thực hiện sau khi Thủ tướng Chính phủ phê duyệt;
Hướng dẫn, kiểm tra, Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xây dựng các chương trình phát triển nhà ở địa phương, chỉ tiêu phát triển nhà ở và kế hoạch phát triển nhà ở xã hội trong nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội của địa phương trong từng giai đoạn;
Chủ trì phối hợp với các cơ quan có liên quan tổ chức, thẩm định quy hoạch phát triển các hệ thống công sở các cơ quan hệ thống nhà nước, trụ sở làm việc thuộc sở hữu nhà nước của các cơ quan, tổ chức chính trị - xã hội, các đơn vị
sự nghiệp công lập ở Trung ương để Bộ trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt; tổ chức thực hiện sau khi Thủ tướng phê duyệt;
Hướng dẫn kiểm tra Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương trong việc lập quy hoạch phát triển công sở các cơ quan hành chính nhà nước của các cơ quan, tổ chức chính trị - xã hội, các đơn vị sự nghiệp công lập ở địa phương;
Trang 34 Tổ chức nghiên cứu soạn thảo để trình Bộ cấp có thẩm quyền ban hành hoặc Bộ ban hành theo thẩm quyền các tiêu chuẩn xây dựng nhà ở, công sở, trụ sở làm việc, các quy định về tiêu chí phân loại, thiết kế mẫu, thiết kế điển hình, quy chế quản lý, sử dụng, chế độ bảo hành, bảo trì nhà ở, công sở, trụ sở làm việc từ trung ương đến địa phương;
Chủ trì, phối hợp với các cơ quan có liên quan nghiên cứu, soạn thảo để trình Thủ tướng Chính phủ ban hành tiêu chuẩn sử dụng nhà công vụ, khung giá cho thuê nhà ở công vụ, khung giá cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội áp dụng cho từng thời kỳ phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, hướng dẫn, kiểm tra thực hiện;
Phối hợp với Vụ Kế hoạch - Tài chính xây dựng các tiêu chí điều tra, thống
kê đánh giá về nhà ở; hướng dẫn việc xây dựng, quản lý cơ sở dữ liệc và cung cấp thông tin về nhà ở, công sở, trụ sở làm việc thuộc sở hữu nhà nước;
Hướng dẫn kiểm tra việc cấp giấy chứng nhận về quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng theo quy định của pháp luật;
Nghiên cứu, đề xuất, tổ chức soạn thảo để Bộ trình Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ ban hành các cơ chế chính sách phát triển và quản lý thị trường bất động sản; tổ chức chỉ đạo thực hiện sau khi được phê duyệt;
Hướng dẫn các quy định về bất động sản được đưa vào kinh doanh; hướng dẫn, kiểm tra việc thực hiện các quy định của pháp luật về điều kiện năng lực của chủ đầu tư dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp, về hoạt động mua bán nhà, công trình xây dựng, hoạt động chuyển nhượng dự án khu đô thị mới, dự án nhà ở, dự án hạ tầng kỷ thuật khu công nghiệp các hoạt động dịch vụ kinh doanh bất động sản;
Chủ trì, phối hợp với các đơn vị liên quan nghiên cứu, xây dựng trình Bộ trưởng ban hành khung chương trình đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới, định giá bất động sản, quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản; trình Bộ trưởng ban hành mẫu chứng chỉ môi giới bất động sản, chứng chỉ định giá bất động sản; hướng dẫn, kiểm tra việc cấp quản lý chứng chỉ môi giới bất động sản, chứng chỉ định giá bất động sản;
Tổ chức nghiên cứu, xây dựng và quản lý vận hành hệ thống thông tin về thị trường bất động sản và hoạt động kinh doanh bất động sản;
Tổ chức soạn thảo để trình Bộ cấp có thẩm quyền ban hành hoặc Bộ ban hành theo thẩm quyền cơ chế, chính sách khuyến khích phát triển các dịch vụ công
Trang 35trong lĩnh vực nhà ở và công sở, kinh doanh bất động sản hoạt động theo đúng quy định của pháp luật;
Thực hiện, hợp tác với các tổ chức, các nhân trong nước và ngoài nước về lĩnh vực công tác của Cục;
Quản lý về tổ chức bộ máy, biên chế; thực hiện chế độ tiền lương, các chế
độ chính sách đãi ngộ, khen thưởng, kỷ luật và các chế độ khác đối với cán bộ, công chức, viên chức thuộc phạm vi quản lý của Cục;
Quản lý tài chính, tài sản được giao và tổ chức thực hiện ngân sách nhà nước được phân bổ, thực hiện quản lý các hoạt động về thuế theo quy định của pháp luật và của bộ xây dựng;
Phối hợp với các cơ quan, đơn vị, tổ chức liên quan, các địa phương để thực hiện chức năng quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản;
Thực hiện nhiệm vụ khác do Bộ trưởng giao 49
1.4.3 Những định hướng cho sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam
Qua các thời kỳ phát triển thị trường bất động sản, Đảng và Nhà nước ta luôn thể hiện sự quan tâm đúng mức, đưa ra những chính sách tích cực góp phần phát triển lĩnh vực kinh doanh bất động sản
Một chủ trương lớn có tầm quan trọng và chiến lược cho thị trường bất động sản ở Việt Nam phải kể đến Báo cáo chính trị của Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa VII Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VIII đã xác định: “Tổ chức tốt thị trường bất động sản, chăm lo giải quyết vấn đề nhà ở cho nhân dân, nhất là ở các vùng đô thị, phát triển các doanh nghiệp nhà nước xây dựng và kinh doanh nhà ở Khuyến khích các thành phần kinh tế xây dựng và kinh doanh nhà ở theo hướng dẫn và quản lý của Nhà nước”.50
49
Xem Điều 3, Quyết định số 591/2008 QĐ – BXD, Về việc đổi tên Cục quản lý nhà thành Cực Quản lý Nhà và Thị trường BĐS và quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Cục quản lý Nhà và thị trường BĐS
50
Báo cáo chính trị của Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa VII Đại hội đại biểu toàn quốc lần thừ VIII
Trang 36Tiếp theo đó, với định hướng chính sách và các giải pháp chủ yếu thực hiện kế hoạch
5 năm 2001 - 2005, văn kiện Đại hội VIII nêu rõ: “Tạo điều kiện thuận lợi để chuyển quyền sử dụng đất Từng bước mở rộng thị trường bất động sản cho người Việt Nam ở nước ngoài và người nước ngoài tham gia đầu tư ”51
Các biện pháp cần triển khai để thực hiện tốt mục tiêu trên:
- Tiếp tục hoàn thiện hành lang pháp lý, các cơ chế chính sách đảm bảo đồng bộ, thống nhất, đồng thời tháo gở vướng mắc cho thị trường bất động sản
- Tăng nguồn cung bất động sản về nhà ở, văn phòng, nhà xưởng cho sản xuất kinh doanh để bình ổn thị trường, nhằm giải quyết các vấn đề ổn định xã hội
- Nghiên cứu hoàn thiện chính sách tín dụng
- Bổ sung các loại thuế và lệ phí liên quan đến thị trường bất động sản theo hướng khuyến khích hiệu quả hoạt động bất động sản Đẩy mạnh hoạt động kinh doanh bất động sản ngầm ra khỏi thị trường bất động sản
- Tổ chức bộ máy quản lý hoàn thiện từ trung ương đến địa phương Đặc biệt là bộ máy quản lý chuyên trách thị trường bất động sản
- Hoàn thiện cơ cấu thị trường bất động sản; thực hiện công khai, minh bạch và lành mạnh các giao dịch trên thị trường bất động sản
Đó là tất cả những biện pháp cơ bản được nêu tại Nghị quyết số 06/2004/NQ – CP ngày 19/5/2004 của Chính phủ về một số giải pháp phát triển lành mạnh thị trường bất động sản và những nhiệm vị quan trọng theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ tại Chỉ thị
số 01/2008/CT - TTg về một số giải pháp đẩy mạnh phát triển và quản lý thị trường bất động sản.52
Nhiều nội dung cụ thể về thị trường bất động sản cũng đã được thể hiện trong Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội 2001 - 2010 và Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội 2001 -
2005.53
Sau này, với Văn kiện Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ XI khẳng định: “Thúc đẩy sự hình thành, phát triển và từng bước hoàn thiện các loại thị tường theo định hướng XHCN: thị trường khoa hoc - công nghệ và bảo hộ sở hữu trí tuệ, thị trường vốn, thị trường bất động sản”.54 Mà cụ thể là Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội 2011 - 2020" định hướng
51
Văn kiện Đại hội Đảng lần thứ VIII
52
Xem Nghị quyết 06/2004//QĐ – CP, về một số giải pháp phát triển lành mạnh thị trường BĐS;
Xem Chỉ thị số 01/2008/CT – TTg, về một số giải pháp đẩy mạnh phát triển và quản lý thị trường BĐS;
Tập thể tác giả, Pháp luật về kinh doanh bất động sản, Nxb Tư pháp Hà Nội, 2009, Trang 37, 38
Trang 37"Hoàn chỉnh hệ thống pháp luật, chính sách về đất bảo đảm hài hòa các lợi ích của Nhà nước, của người sử dụng đất, của người giao lại quyền sử dụng đất và của nhà đầu tư, tạo điều kiện để sử dụng có hiệu quả nguồn lực đất đai cho sự phát triển; khắc phục tình trạng lãng phí và tham nhũng đất đai."55 Với chiến lược trên đã định hướng cho sự phát triển của chính sách đất đai nói chung và thị trường bất động sản nói riêng
+ Với định hướng trên, để đạt được mục đích đó, trước hết, thị trường bất động sản ở nước ta phải là thị trường phát triển lành mạnh có sự kiểm soát của Nhà nước bằng biện pháp pháp luật và hệ thống các biện pháp hướng dẫn giao dịch Để thực hiện giao dịch:
Thứ nhất, từng bước xây dựng và hoàn thiện hành lang pháp luật cho thị trường bất động sản Đây là việc làm khởi đầu và thường xuyên để thúc đẩy sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản nhằm từng bước hạn chế và xóa bỏ thị trường bất động sản không chính thức
Thứ hai, Nhà nước thực hiện tập trung quyền lực về kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất đai, đồng thời công bố công khai quy hoạch sử dụng đất
Thứ ba, khẩn trường lập hồ sơ địa chính Đây là hồ sơ ban đầu xác định vị trí, hình dáng, kích thước, ranh giới cho từng lô, thửa đất, mảnh đất cụ thể, tức là xác định từng bất động sản của từng tổ chức, hộ gia đình, các nhân Việc này thuộc trách nhiệm của Nhà nước, ngân sách Nhà nước phải đầu tư vào việc thực hiện nhiệu vụ này
Thứ tư, khẩn trương cấp giấp chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, nhất là đô thị và khu dâu cư nông thôn
+ Vấn đề thứ hai cần giải quyết là tổ chức lại doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Cho phép mọi thành phần kinh tế đều bình đẳng trong việc thành lập doanh nghiệp và kinh doanh bất động sản về cơ chế vốn, giao đất, cho thuê đất Các chính sách hỗ trợ của Nhà nước
Hình thành doanh nghiệp phát triển đất và doanh nghiệp mua bán bất động sản Nhà nước
+ Thứ ba, về định hướng biện pháp tài chính Để phát triển thị trường bất động sản ở nước ta, định hướng những biện pháp tài chính gồm;
Thực hiện hỗ trợ trực tiếp từ Nhà nước hoặc quỹ của nhà nước cho người mua nhà hoặc cho thuê nhà thuộc diện chính sách
55
Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội 2011 - 2020
Trang 38 Thực hiện chính sách cho vay với lãi xuất bằng không đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
Nghiên cứu sửa đổi chính sách thu tài chính liên quan đến thị trường bất động sản
+ Thứ tư, tổ chức cơ quan đăng ký duy nhất, nếu hồ sơ giao dịch không được đăng ký thì mọi giao dịch không có ý nghĩa Thực hiện đăng ký giao dịch thay thế cho toàn bộ thủ tục tài chính và quyền cho phép các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền khi thực hiện các quan hệ giao dịch bất động sản Trong điều kiện hiện nay ở nước ta nên giao nhiệm vụ này cho cơ quan địa chính, vì cơ quan địa chính hiện là nơi đăng ký thực hiện các giao dịch dân sự về đất đai Trường hợp giao dịch là việc mua bán bất động sản dẫn đến sự thay đổi quyền sở hữu công trình thì cơ quan địa chính chuyển hồ sơ tới cơ quan đăng ký
sở hữu tài sản thực hiện công việc cần thiết Người dân chỉ đăng ký chuyển dịch; tổ chức dịch vụ cung cấp thông tin cho thị trường bất động sản
Thực hiện các định hướng cơ bản trên, thị trường bất động sản nước ta đã có tác động không nhỏ góp phần phát triển kinh tế và nâng cao đời sống nhân dân
Tóm lại, kể từ Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ VIII, đảng ta đã khẳng định sự hình
thành của thị trường bất động sản, đã đề ra định hướng riêng cho sự phát triển của thị trường Từ đó Đảng và Nhà nước ta không nâng cao quy định pháp lý, cải cách công tác quản lý cho và những chính sách khuyến khích sự phát triển lành mạnh thị trường bất động sản
Trang 39Chương 2 VAI TRÒ QUẢN LÝ CỦA NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG
Khi Nhà nước xuất hiện thì phần lớn các công việc của xã hội do Nhà nước quản lý Một trong các chức năng cơ bản, quan trọng nhất của Nhà nước là chức năng quản lý xã hội hay còn gọi là chức năng quản lý Nhà nước Quản lý Nhà nước là hoạt động của các
cơ quan quản lý Nhà nước trên các lĩnh vực lập pháp, hành pháp, tư pháp nhằm thực hiện chức năng đối nội và đối ngoại của Nhà nước Nói cách khác quản lý Nhà nước là sự tác động của các chủ thể mang quyền lực Nhà nước, chủ yếu bằng pháp luật đến các lĩnh vực khác nhau của đời sống xã hội
Đối với bất động sản, lĩnh vực này ngày càng có sức ảnh hưởng và nắm vững vị thế của mình trong nền kinh tế hiện nay, nó ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống kinh tế, xã hội, góp phần thúc đẩy phát triển nền kinh tế quốc gia Điều đó càng chứng minh cho ta thấy vai trò quản lý của Nhà nước trong lĩnh vực này càng không thể phủ nhận Đặc biệt, đối với thị trường bất động sản trong giai đoạn hiện nay, tuy có những bước phát triển đáng
kể góp phần vào việc thúc đẩy phát triển nền kinh tế xã hội của đất nước, làm thay đổi bộ mặt đô thị và nông thôn
2.1 SỰ CẦN THIẾT CỦA QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
2.1.1 Những tác động tích cực của thị trường bất động sản
Trang 40- Cùng với thị trường hàng hóa, thị trường lao động, thị trường vốn, thị trường bất động sản được hình thành và phát triển góp phần tạo lập được một hệ thống các thị trường đầy đủ trong nền kinh tế quốc dân, góp phần cho nền kinh tế phát triển năng động,
ổn định và hiệu quả
- Trong sự vận động của thị trường bất động sản theo cơ chế thị trường, giá cả hướng dẫn hành vi của người mua và người bán Cơ chế thị trường có khả năng phân bổ, điều tiết các nguồn lực tới các khu vực sản xuất của nền kinh tế dưới sự tác động của quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh mà không cần bất cứ sự điều khiển nào Thị trường bất động sản tự động điều tiết các chức năng sử dụng bất động sản có giá trị kinh
tế thấp ra chỗ khác, để dành chỗ cho chức năng sử dụng có giá trị kinh tế cao, tự động phân bổ vật tư, lao động, vốn vào khu vực cần thiết Qua đó, có thể thấy được sự khan hiếm hay dồi dào của bất động sản
- Thị trường bất động sản kích thích sự phát triển khoa học, công nghệ, kích thích sản xuất kinh doanh, tăng năng suất lao động, tăng cường trình độ chuyên môn hóa sản xuất kinh doanh trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản Kinh doanh bất động sản là lĩnh vực đòi hỏi cao về trình độ chuyên môn, tính nhạy bén, công tác quản lý chặt chẽ và nắm bắt thông tin nhanh chóng Với cơ chế thị trường này, đòi hỏi các doanh nghiệp phải thường xuyên cải tiến công nghệ, nâng cao trình độ, cải tiến công tác quản lý, hạ thấp chi phí, tăng chất lượng sản phẩm
- Cơ chế thị trường trong kinh doanh bất động sản là lĩnh vực khó, nên có khả năng sàn lọc người kinh doanh giỏi hay thúc đẩy sự học hỏi nâng cao trình độ, tạo nguồn lao động giỏi cho xã hội
- Kích thích tính năng động, sáng tạo nhạy bén của các chủ đầu tư, thúc đẩy hoạt động kinh doanh của họ có hiệu quả từ đó sẽ góp phần khai thác hiệu quả tiềm năng của đất đai
2.1.2 Những tác động tiêu cực
- Cơ chế kinh tế thị trường trong thị trường bất động sản có khả năng điều tiết các hoạt động kinh doanh bất động sản từ đó điều tiết sự phát triển của xã hội Vì, cơ chế kinh tế thị trường là quá trình tương tác lẫn nhau giữa các chủ thể hoạt động kinh doanh bất động sản trong việc hình thành giá cả, phân phối nguồn nhân lực, xác định khối lượng cung ứng Sự tương tác này của các chủ thể tạo nên những điều kiện nhất định để hoạt động tối đa hóa lợi nhuận So sánh với thời kỳ trước, kinh tế Việt Nam bị quản lý bởi cơ chế kế hoạch hóa, tập trung, bao cấp, Nhà nước điều hành mọi hoạt động sản xuất - kinh doanh, doanh nghiệp không có quyền chủ động lựa chọn lĩnh vực, hình thức kinh doanh
kể cả xây dựng dự án, kế hoạch kinh doanh Nhưng với cơ chế kinh tế thị trường ngày