LUẬN văn LUẬT tư PHÁP hợp ĐỒNG MUA bán tài sản với điều KIỆN CHUỘC lại – lý LUẬN và THỰC TIỄN

Đây là một loại hợp đồng mua bán có điều kiện và điều kiện là bên bán thỏa thuận với bên mua về quyền chuộc lại tài sản đã bán sau một thời hạn nhất định gọi là thời hạn chuộc lại và thờ

BỘ MÔN LUẬT TƯ PHÁP

- -

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP KHÓA 35 (2009-2012)

ĐỀ TÀIHỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN VỚI ĐIỀU KIỆN CHUỘC LẠI – LÝ LUẬN VÀ

THỰC TIỄN

Giảng viên hướng dẫn: Sinh viên thực hiện:

Bộ môn: Luật Tư pháp Lớp: Luật Tư pháp 2-K35

Cần Thơ, Tháng 8/2012

ĐỀ TÀI HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN VỚI ĐIỀU KIỆN CHUỘC LẠI – LÝ LUẬN VÀ

THỰC TIỄN

Giảng viên hướng dẫn: Sinh viên thực hiện:

Bộ môn: Luật Tư pháp Lớp: Luật Tư pháp 2-K35

Cần Thơ, Tháng 8/2012



………

…….………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………



………

….………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

Trang

LỜI NÓI ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài……… 1

2 Mục tiêu nghiên cứu……… 3

3 Phạm vi nghiên cứu……… 3

4 Phương pháp nghiên cứu……… 3

5 Bố cục đề tài……… 4

CHƯƠNG 1 LÝ LUẬN CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN VỚI ĐIỀU KIỆN CHUỘC LẠI ……… 5

1.1 Khái niệm hợp đồng mua bán tài sản……… 5

1.2 Khái niệm hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại 7

1.2.1 Khái niệm hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại 7

1.2.2 Các hình thức tồn tại chủ yếu hiện nay của hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại 10

1.2.2.1 Các loại hợp đồng repo (Hợp đồng repo chứng khoán và Hợp đồng repo bất động sản) 11

1.2.2.2 Cố đất (hợp đồng cầm cố bất động sản) 14

1.3 Lịch sử phát triển của chế định hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại 15

1.3.1 Trên thế giới……… 15

1.3.2 Ở Việt Nam 16

1.3.2.1 Thời phong kiến (Thời Lý, Thời Hậu Lê, Thời Nguyễn) 17

1.3.2.2 Thời thuộc Pháp 20

1.3.2.3 Sau Cách mạng Tháng Tám năm 1945 thành công 21

1.3.2.4 Đất nước thống nhất (từ năm 1975 đến nay)……….22

1.4 Mối quan hệ giữa hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại với hợp đồng mua bán tài sản thông thường, hợp đồng repo chứng khoán và hợp đồng repo bất động sản 23

1.4.1 Mối quan hệ với hợp đồng mua bán tài sản thông thường 23

1.4.2 Mối quan hệ với hợp đồng repo chứng khoán, hợp đồng repo bất động sản .24

1.4.2.1 Sự khác nhau giữa hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại so với hợp đồng repo chứng khoán 24

1.4.2.2 Sự khác nhau giữa hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại so với hợp đồng repo bất động sản .26

1.5.1 Bản chất pháp lý của hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc

lại……… 26

1.5.2 Ý nghĩa thực tiễn của hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại ……… 29

CHƯƠNG 2 CHẾ ĐỊNH HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN VỚI ĐIỀU KIỆN CHUỘC LẠI……… 32

2.1 Xác lập hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại 32

2.1.1 Nguyên tắc giao kết hợp đồng 32

2.1.1.1 Nguyên tắc tự do giao kết hợp đồng nhưng không được trái pháp luật, đạo đức xã hội 32

2.1.1.2 Nguyên tắc tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác, trung thực và ngay thẳng 35

2.1.2 Điều kiện về nội dung của hợp đồng 36

2.1.2.1 Năng lực chủ thể giao kết hợp đồng 37

2.1.2.2 Đối tượng của hợp đồng 40

2.1.2.3 Thời hạn chuộc lại tài sản 43

2.1.2.4 Giá bán và giá chuộc lại tài sản trong hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại 43

2.1.3 Điều kiện về hình thức của hợp đồng 46

2.2 Hiệu lực của hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại 50

2.2.1 Quyền và nghĩa vụ của bên mua tài sản 51

2.2.1.1 Quyền của bên mua tài sản 51

2.2.1.2 Nghĩa vụ của bên mua tài sản 53

2.2.2 Quyền và nghĩa vụ của bên bán tài sản 54

2.2.2.1 Quyền của bên bán tài sản 54

2.2.2.2 Nghĩa vụ của bên bán tài sản 55

2.3 Chấm dứt và hệ quả pháp lý của hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại 56

2.3.1 Chấm dứt hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại 56

2.3.2 Hệ quả pháp lý của hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc 56

3.1 Thực trạng áp dụng của hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc

lại 58

3.1.1 Hình thức của hợp đồng 58

3.1.2 Thừa kế quyền chuộc lại 63

3.1.3 Giá chuộc lại tài sản 66

3.1.4 Quyền sở hữu của người bán đối với tài sản bán trong thời hạn chuộc lại 70

3.2 Kiến nghị hoàn thiện những bất cập của hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại 71

KẾT LUẬN ……… 76

LỜI NÓI ĐẦU



1 Lý do chọn đề tài

Ngày 14/6/2005 Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ 7 đã thông qua Bộ luật dân

sự 2005 (có hiệu lực thi hành vào ngày 01/01/2006), đánh dấu bước phát triển

mới của kinh tế, xã hội Việt Nam Với vai trò là một đạo luật “gốc” trong hệ

thống pháp luật Việt Nam, Bộ luật đã quy định những nguyên tắc cơ bản mang

tính nền tảng, định hướng cho sự phát triển của các giao lưu dân sự và đặc trưng

của nó là chế định hợp đồng Có thể nói, hợp đồng là một trong những phương

tiện pháp lý chủ yếu để cá nhân, tổ chức trao đổi lợi ích nhằm thỏa mãn các nhu

cầu của mình Hợp đồng đóng vai trò quan trọng trong quá trình vận hành của

nền kinh tế Có thể nói, những đóng góp của BLDS 2005 nói chung và hợp đồng

dân sự nói riêng trong những năm qua đối với sự phát triển của đất nước là

không thể phủ nhận Tuy nhiên, đứng trước những đòi hỏi của thực tiễn, đặc biệt

là trong thời kỳ hội nhập kinh tế quốc tế một số nội dung của chế định hợp đồng

trong BLDS 2005 đã tỏ ra không phù hợp, trong đó phải kể đến chế định hợp

đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại tại Điều 462

Đây là một loại hợp đồng mua bán có điều kiện và điều kiện là bên bán

thỏa thuận với bên mua về quyền chuộc lại tài sản đã bán sau một thời hạn nhất

định gọi là thời hạn chuộc lại và thời hạn chuộc lại tài sản do các bên thỏa thuận

nhưng không quá một năm đối với động sản và năm năm đối với bất động sản, kể

từ thời điểm giao tài sản Trong thời hạn này bên bán có quyền chuộc lại bất cứ

lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên mua trong thời gian hợp lý Giá chuộc lại

theo giá thị trường tại thời điểm và địa điểm chuộc lại, nếu không có thỏa thuận

khác Với quy định này nhà lập pháp thiên về bảo vệ quyền lợi của bên bán, và

cho họ có cơ hội chuộc lại tài sản khi nguồn tài chính được phục hồi Tuy nhiên,

trong một quan hệ pháp luật thường thì quyền của bên này sẽ là nghĩa vụ với bên

kia và hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại cũng vậy Nhằm bảo vệ

quyền chuộc lại của bên bán luật quy định nghĩa vụ của bên mua là: “Trong thời

hạn chuộc lại, bên mua không được bán, trao đổi, tặng cho, cho thuê, thế chấp,

cầm cố tài sản, phải chịu rủi ro đối với tài sản” Với quy định mệnh lệnh, áp đặt

này của luật rõ ràng đã hạn chế quyền định đoạt tài sản của người mua (vốn đang

là chủ sở hữu của tài sản trong thời hạn chuộc lại) một cách không cần thiết, điều

này là không phù hợp nguyên tắc tự do thỏa thuận, tự do ý chí trong pháp luật

dân sự Đồng thời với quy định của luật thì quyền sở hữu của người mua chỉ

mang tính chất “tạm thời” và sẽ bị mất đi khi người bán thực hiện quyền chuộc

lại tài sản, nếu không muốn nói người mua là người “giữ” tài sản thay cho người

bán, điều này là không công bằng đối với người mua

Ngoài ra, trong thời gian người bán sở hữu tài sản có thể người bán phải

tốn các chi phí sửa chữa, bảo quản, nâng cấp làm tăng giá trị tài sản và giả thiết

là trong hợp đồng mua bán tài sản hai bên không có thỏa thuận về giá chuộc lại

tài sản thì khi chuộc lại tài sản nếu giá thị trường xuống quá thấp hoặc quá cao

thì với công thức “theo giá thị trường” này thì quyền lợi của cả người mua lẫn

người bán không được đảm bảo và mục đích của việc giao kết hợp đồng bị phá

vỡ Điều này sẽ là rào cản không nhỏ cho sự phát triển của một giao dịch vốn

được xem là có nhiều ý nghĩa thực tiễn như hợp đồng mua bán tài sản với điều

kiện chuộc lại

Thêm vào đó sự đa dạng, phức tạp của các quan hệ xã hội điều luật đã

không dự liệu được các tình huống phát sinh Đó là trường hợp trong thời hạn

chuộc lại mà một bên trong hợp đồng chết thì sẽ giải quyết hợp đồng mua bán tài

sản với điều kiện chuộc lại như thế nào? Tài sản là đối tượng chuộc lại có được

xem là di sản thừa kế hay không? Người thừa kế của các bên có được kế thừa

quyền và nghĩa vụ của các bên không? Đó là những vấn đề pháp luật còn bỏ ngõ,

cần sớm có giải pháp hoàn thiện

Vì những tồn tại trên của luật, nên khi thực tiễn rơi vào các trường hợp

như trên các cơ quan có thẩm quyền tỏ ra lung túng, quan điểm không thống

nhất,… khi giải quyết Trong khi đó thực tiễn tranh chấp về hợp đồng mua bán

tài sản với điều kiện chuộc lại trong lĩnh vực bất động sản dưới tên gọi hợp đồng

“cố đất” là khá phổ biến Và hiện nay, cùng với sự phát triển của thị trường

chứng khoán, giao dịch bất động sản thì hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện

chuộc lại đã biến thiên, phát triển thành các hình thức như: hợp đồng repo chứng

khoán, hợp đồng repo bất động sản Các hợp đồng này có thể xem là các nhánh

phái sinh của hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại với những điểm

giống và biến thiên khác biệt Với sự xuất của loại hình giao dịch mới này, pháp

luật chuyên ngành chưa có có những giải pháp điều chỉnh nên thiết nghĩ việc cấp

thiết hiện nay là hoàn thiện chế định chung – chế định hợp đồng mua bán tài sản

với điều kiện chuộc lại, từ đó hình thành một khung pháp lý cơ bản làm cơ sở

cho việc xây dựng những quy định đặc thù trong pháp luật chuyên ngành

Trước thực trạng trên của hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc

lại và những đòi hỏi khách quan của thực tiễn cần có những công trình nghiên

cứu để đưa ra những kiến nghị và giải pháp góp phần hoàn thiện hệ thống pháp

luật, đảm bảo hài hòa lợi ích của các chủ thể, tạo cơ sở cho việc áp dụng pháp

luật của các cơ quan tiến hành tố tụng được thống nhất,… Chính vì vậy, người

viết chọn đề tài “Hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại – Lý luận

và thực tiễn” làm luận văn tốt nghiệp của bản thân

2 Mục tiêu nghiên cứu

Từ những lý do như trên, thông qua đề tài người viết tập trung nghiên làm

sáng tỏ các vấn đề lý luận chung về hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện

chuộc lại, phân tích những quy định của pháp luật hiện hành từ đó làm bật lên

những thiếu sót, bất cập của chế định hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện

chuộc lại để qua đó người viết đề ra hướng giải quyết, kiến nghị, góp phần vào

việc hoàn thiện các quy định của pháp luật Đồng thời tạo cơ sở cho việc áp dụng

pháp luật của cơ quan tư pháp được dễ dàng, thống nhất, đảm bảo được quyền và

lợi ích hợp pháp của công dân

3 Phạm vi nghiên cứu

Vì thời gian có hạn nên trong phạm vi đề tài này người viết tập trung

nghiên cứu những quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành và chủ yếu là Bộ

luật dân sự năm 2005 về những vấn đề liên quan đến hợp đồng mua bán tài sản

với điều kiện chuộc lại và hình thức tồn tại chủ yếu của nó trong thực tiễn (hợp

đồng cố đất) Đó là, các quy định về nguyên tắc giao kết hợp đồng, điều kiện về

nội dung cũng như hình thức của hợp đồng, quyền và nghĩa vụ cơ bản của bên

bán và bên mua khi hợp đồng có hiệu lực, các căn cứ chấm dứt và hệ quả pháp lý

của nó Ngoài ra, người viết còn đề cập đến hợp đồng repo chứng khoán, hợp

đồng repo bất động sản nhưng không phải ở góc độ tài chính mà nghiên cứu nó

trong mối liên hệ với hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại, với

những điểm giống và khác nhau Qua đó làm nổi bật lên việc các hợp đồng repo

này chính là các nhánh phái sinh của hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện

chuộc lại cũng như làm rõ những ưu điểm của nó so với hợp đồng mua bán tài

sản với điều kiện chuộc lại Từ đó làm cơ sở cho việc hoàn thiện chế định hợp

đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại trong Bộ luật dân sự

4 Phương pháp nghiên cứu

Để thực hiện đề tài nghiên cứu người viết chủ yếu vận dụng các phương

pháp sau: Thứ nhất, thông qua việc nghiên cứu, thu thập dữ liệu trên sách, báo,

tạp chí, các giáo trình, các luận văn, các website,… kết hợp với phương pháp

phân tích luật viết truyền thống người viết làm sáng tỏ các vấn đề lý luận, pháp lý

cũng như thực tiễn của hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại; Thứ

hai, trong quá trình phân tích, đánh giá các đặc điểm pháp lý về hợp đồng mua

bán tài sản với điều kiện chuộc lại người viết có sử dụng phương pháp so sánh,

đối chiếu để làm rõ những điểm hạn chế, bất cập của hợp đồng mua bán tài sản

với điều kiện chuộc lại so với các sản phẩm phái sinh của nó và pháp luật của

Việt Nam trước đây về các vấn đề có liên quan; Cuối cùng người viết áp dụng

phương pháp quy nạp, tổng hợp và để rút ra kết luận thể hiện quan điểm của bản

thân về các vấn đề nghiên cứu

5 Bố cục đề tài

Ngoài các phần như: Lời nói đầu, kết luận, mục lục và danh mục tài liệu

tham khảo thì đề tài “Hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại – Lý luận

và thực tiễn” được bố cục thành ba nội dung chính như sau:

 Chương 1: Lý luận chung về hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện

chuộc lại

 Chương 2: Chế định hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại

 Chương 3: Thực tiễn áp dụng của hợp đồng mua bán tài sản với điều

kiện chuộc lại và kiến nghị hoàn thiện

CHƯƠNG 1

LÝ LUẬN CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN

VỚI ĐIỀU KIỆN CHUỘC LẠI

Chương này người viết tập trung đi sâu làm rõ những vấn đề lý luận

chung xoay quanh hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện với điều kiện chuộc

lại, những đặc điểm pháp lý thuộc về bản chất của hợp đồng này cũng như đôi

nét khái quát về lịch sử phát triển và những đóng góp của nó đối với thực tiễn

Bên cạnh đó, người viết còn khái quát về hợp đồng mua bán tài sản, các hình

thức tồn tại chủ yếu hiện nay của hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc

lại, từ đó làm bật lên mối quan hệ giữa chúng với hợp đồng mua bán tài sản với

điều kiện chuộc lại và lý giải tại sao khi hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện

chuộc lại biến thiên, phát triển thành các hình thức khác (hợp đồng repo chứng

khoán, hợp đồng repo bất động sản) như hiện nay lại phát triển một cách nhanh

chóng, sôi động, hấp dẫn nhiều nhà đầu tư, phải chăng các hợp đồng này có

những gì ưu điểm hơn

1.1 Khái niệm hợp đồng mua bán tài sản

Trong cuộc sống để đáp ứng nhu cầu sinh hoạt, tiêu dùng và các lợi ích

chính đáng khác của mình các chủ thể trong xã hội đã thiết lập với nhau những

mối quan hệ nhất định thông qua đó trao đổi, chuyển giao cho nhau các lợi ích

vật chất từ đó hình thành quan hệ hợp đồng Hợp đồng mua bán chỉ thật sự hình

thành khi xã hội phát triển đến một trình độ nhất định Lúc đầu, để đáp ứng nhu

cầu của mình các chủ thể trong xã hội chỉ có một cách duy nhất đó là dùng vật

đổi vật, sự trao đổi vật này thường không tương xứng Quá trình phát triển lâu

dài của sản xuất và trao đổi hàng hóa đã làm xuất hiện tiền tệ Tiền làm thước đo

giá trị vì bản thân nó cũng là một hàng hóa đặc biệt có giá trị như hàng hóa khác

Giá trị của mỗi hàng hóa được biểu hiện bằng một số tiền nhất định là giá cả Giá

cả của hàng hóa thay đổi lên xuống nhưng tổng số giá cả thì luôn bằng tổng số

giá trị của hàng hóa Do vậy, việc trao đổi hàng hóa và tiền tệ là một bộ phận của

nền sản xuất hàng hóa Quá trình trao đổi được thực hiện chủ yếu thông qua việc

mua bán Mua bán trong xã hội có giai cấp không những chỉ tuân theo quy định

của Nhà nước mà còn phải phù hợp với đạo đức xã hội Mua bán là một quan hệ

pháp luật mà người mua và người bán có những quyền và nghĩa vụ nhất định,

thông qua việc mua bán làm phát sinh, chấm dứt quyền tài sản của người mua và

người bán Việc mua bán làm chấm dứt quyền sở hữu của người bán đối với vật

đem bán, đồng thời làm phát sinh quyền sở hữu của người mua đối với vật đó.1

Theo Điều 428 – Bộ luật dân sự năm 2005 (BLDS 2005), hợp đồng mua

bán tài sản được định nghĩa là: “sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán có

nghĩa vụ giao tài sản cho bên mua và nhận tiền, còn bên mua có nghĩa vụ nhận

tài sản và trả tiền cho bên bán” Đây là một hợp đồng chuyển quyền sở hữu tài

sản có đền bù quan trọng nhất, hợp đồng này có những đặc trưng pháp lý sau:

Thứ nhất, về nguyên tắc hợp đồng mua bán là một hợp đồng ưng thuận, nghĩa là

hợp đồng được giao kết vào thời điểm đạt được sự thỏa thuận giữa các bên về nội

dung chủ yếu của hợp đồng, không phải ở thời điểm giao tài sản hoặc thời điểm

ghi nhận sự thỏa thuận đó bằng văn bản Tuy nhiên, có một số trường hợp ngoại

lệ khi đối tượng của hợp đồng mua bán là những tài sản có giá trị lớn và phải

đăng ký quyền sở hữu (như quyền sử dụng đất, nhà ở,…) thì hợp đồng mua bán

tài sản là một hợp đồng trọng thức (contrat solennel) Thứ hai, hợp đồng mua bán

tài sản còn là một hợp đồng song vụ theo đó cả bên bán và bên mua đều có quyền

và nghĩa vụ đối với nhau, quyền của bên này sẽ tương ứng với nghĩa vụ của bên

kia và ngược lại: bên bán có nghĩa vụ chuyển giao tài sản thì bên mua có nghĩa

vụ chuyển giao tiền thanh toán Và thứ ba, hợp đồng mua bán là một hợp đồng

có đền bù – nghĩa là mỗi bên chủ thể sau khi thực hiện cho bên kia một lợi ích sẽ

nhận được từ bên kia một lợi ích tương ứng, cho nên tiền mà bên mua tài sản

phải trả cho bên bán tài sản là khoản tiền bù về việc mua bán tài sản, đây là điểm

khác biệt cơ bản so với hợp đồng tặng cho tài sản – một hợp đồng không có đền

bù

Hợp đồng mua bán tài sản là phương tiện pháp lý tạo điều kiện cho cá

nhân, tổ chức trao đổi hàng hóa, thỏa mãn nhu cầu tiêu dùng, sản xuất, kinh

doanh Thông thường, hợp đồng mua bán được thực hiện ngay sau khi các bên

thỏa thuận xong về đối tượng và giá cả - bên mua trả tiền xong, thì bên bán

chuyển giao vật cho bên mua Nhưng cũng có thể được các bên thỏa thuận khác,

như nhận tiền trước – giao vật sau hoặc giao vật trước – trả tiền sau Nếu đối

tượng của hợp đồng mua bán là một số lượng lớn tài sản, thì các bên có thể

chuyển giao vật làm nhiều lần và mỗi lần theo một số lượng, khối lượng nhất

định Vì vậy, sau khi các bên thực hiện xong hợp đồng họ sẽ thỏa mãn được các

nhu cầu của mình

1

PGS.TS Đinh Văn Thanh, ThS Nguyễn Minh Tuấn (Chủ biên): Giáo trình Luật dân sự Việt Nam – tập 2, Nxb

Công an nhân dân, Hà Nội, 2006, Tr 119 – 120

Theo pháp luật Việt Nam hiện hành, hợp đồng mua bán tài sản không chỉ

được điều chỉnh bởi những quy định chung mang tính nguyên tắc trong BLDS

2005 mà còn bị chi phối bởi các quy định riêng của pháp luật chuyên ngành như:

Luật đất đai, Luật thương mại, Luật nhà ở,… Bộ luật dân sự năm 2005 cũng như

Bộ luật dân sự năm 1995 (BLDS 1995) đều dành những quy phạm để điều chỉnh

về loại hợp đồng quan trọng này Trong BLDS 2005, đặc biệt là phần hợp đồng

thông dụng có 22 điều (từ Điều 428 đến 449) đề cập về hợp đồng mua bán trong

trường hợp tổng quát Ngoài ra, còn các Điều từ 450 đến 455 về hợp đồng mua

bán nhà, từ Điều 456 đến 462 về một số loại hình mua bán đặc biệt (như hợp

đồng trả chậm, trả dần; hợp đồng mua bán với điều kiện dùng thử; hợp đồng mua

bán với điều kiện chuộc lại,…) cùng các quy định về hợp đồng chuyển nhượng

quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền tài sản của tác giả, quyền sở

hữu trí tuệ,…

1.2 Khái niệm hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại

1.2.1 Khái niệm hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại

Trước sự phát triển không ngừng của xã hội nhu cầu mua bán, trao đổi của

con người cũng đa dạng và phức tạp hơn nên ngoài các hợp đồng mua bán tài sản

thông thường BLDS 2005 còn quy định thêm về những loại hình mua bán tài sản

đặc biệt trong đó có hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc Thuật ngữ

“hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại” không phải là tên gọi chính

thức của luật và trong thực tiễn loại hợp đồng này còn có các tên gọi khác như:

hợp đồng mua bán tài sản có điều khoản chuộc lại, hợp đồng chuộc lại,… nhưng

xét về bản chất là giống nhau Vì vậy, xuất phát từ bản chất chuộc lại của loại

hợp đồng này mà người viết thống nhất cách gọi trong luận văn là hợp đồng mua

bán tài sản với điều kiện chuộc lại nhằm phân biệt với các loại hợp đồng mua bán

khác và thuận tiện cho việc phân tích

Trong BLDS 2005, chúng ta chỉ tìm thấy một điều luật duy nhất liên quan

cụ thể đến loại hợp đồng này, đó là Điều 462 – Chuộc lại tài sản đã bán 2, điều

Thời hạn chuộc lại tài sản do các bên thỏa thuận nhưng không quá một năm đối với động sản và năm năm đối

với bất động sản, kể từ thời điểm giao tài sản Trong thời hạn này bên bán có quyền chuộc lại bất cứ lúc nào, nhưng

phải báo trước cho bên mua trong một thời gian hợp lý Giá chuộc lại theo giá thị trường tại thời điểm và địa điểm

chuộc lại, nếu không có thỏa thuận khác

2 Trong thời hạn chuộc lại, bên mua không được bán, trao đổi, tặng cho, cho thuê, thế chấp, cầm cố tài sản,

phải chịu rủi ro đối với tài sản

luật này là sự kế thừa và phát triển của Điều 458 – BLDS 1995 Từ những quy

định tại điều luật này cho phép chúng ta hiểu hợp đồng mua bán tài sản với điều

kiện chuộc lại là: “một loại hợp đồng mua bán, mà theo đó bên bán thỏa thuận

với bên mua về quyền chuộc lại tài sản đã bán sau một thời hạn gọi là thời hạn

chuộc lại.” Thời hạn này do bên bán và bên mua thỏa thuận nhưng luật giới hạn

là không quá một năm đối với động sản và năm năm đối với bất động sản, kể từ

thời điểm giao tài sản

Có thể nói, nếu như trong hợp đồng mua bán với điều kiện dùng thử, bên

mua cần có một thời gian nhất định để quyết định có mua tài sản đó hay không

thì ngược lại trong hợp đồng mua bán với điều kiện chuộc lại, bên bán cần một

thời hạn để quyết định có bán tài sản đó hay không Cho nên “điều kiện chuộc

lại” của hợp đồng có tính chất quyết định đến việc người bán có đồng ý bán tài

sản hay không và điều kiện này chính là điểm đặc trưng của hợp đồng mua bán

tài sản với điều kiện chuộc lại so với các hợp đồng khác Bên cạnh đó, nếu xét về

phương diện pháp lý hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại là một

hợp đồng được ký kết dưới điều kiện hủy bỏ (theo Điều 125 – BLDS 2005)3, khi

người bán chuộc lại tài sản thì hợp đồng bị hủy bỏ hồi tố kể từ khi ký kết, giữa

hai bên coi như không có hợp đồng, người mua phải trả lại tài sản cho người bán,

quyền sở hữu coi như chưa hề được chuyển sang cho người mua

So với hợp đồng mua bán với điều kiện dùng thử, hợp đồng mua bán tài

sản với điều kiện chuộc lại có những khác biệt cơ bản sau:

Hợp đồng mua bán với điều kiện

dùng thử

Hợp đồng mua bán tài sản Với điều kiện chuộc lại

- Sử dụng thử là điều kiện làm phát

sinh hiệu lực của hợp đồng

- Chuộc lại là điều kiện làm chấm dứt hiệu lực của hợp đồng

- Thời hạn sử dụng thử do các bên

thỏa thuận

- Thời hạn chuộc lại do các bên thỏa thuận nhưng không quá một năm đối với động sản và năm năm đối với bất động sản

3 Điều 125 Giao dịch dân sự có điều kiện:

1 Trong trường hợp các bên có thỏa thuận về điều kiện phát sinh hoặc hủy bỏ giao dịch dân sự thì khi điều

kiện đó xảy ra, giao dịch dân sự phát sinh hoặc hủy bỏ

2 Trong trường hợp điều kiện làm phát sinh hoặc hủy bỏ giao dịch dân sự không thể xảy ra được do hành vi

cố ý cản trở của một bên hoặc của người thứ ba thì coi như điều kiện đó đã xảy ra, nếu có sự tác động của một bên

hoặc của người thứ ba cố ý thúc đẩy cho điều kiện làm phát sinh hoặc hủy bỏ giao dịch dân sự xảy ra thì coi như điều

kiện đó không xảy ra

- Trong thời hạn sử dụng thử quyền

sở hữu thuộc về bên bán

- Trong thời hạn chuộc lại quyền sở hữu tài sản thuộc về bên mua

- Bên bán phải chịu rủi ro đối với tài

Tiếp theo, một nội dung quan trọng, không thể thiếu của hợp đồng mua

bán tài sản với điều kiện chuộc lại là giá chuộc lại tài sản, theo đó giá chuộc lại

không phụ thuộc vào giá bán ban đầu mà được xác định theo giá thị trường tại

thời điểm và địa điểm chuộc lại, nếu bên bán và bên mua không có thỏa thuận

khác Trong thời hạn chuộc lại bên bán có quyền chuộc lại bất cứ lúc nào nhưng

phải báo trước cho bên mua trong một thời gian hợp lý, nhưng nếu bên bán

không thực hiện “quyền” chuộc lại tài sản (bao gồm không muốn chuộc lại hoặc

không có khả năng chuộc lại) thì hợp đồng mua bán đương nhiên được coi như

có hiệu lực tại thời điểm giao kết và quyền sở hữu đối với tài sản mua bán sẽ

vĩnh viễn chuyển sang cho bên mua

Và cũng giống như bản chất của các hợp đồng mua bán tài sản thông

thường khác, trong hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại quyền sở

hữu đối với tài sản bán cũng được công nhận cho bên mua, đồng thời bên mua

phải chịu rủi ro đối với tài sản đó trong thời hạn chuộc lại Tuy nhiên, điều kiện

chuộc lại đã hạn chế quyền sở hữu đối với vật mua của bên mua Trong thời hạn

chuộc lại bên mua không được xác lập bất kỳ giao dịch nào có liên quan đến tài

sản mua nếu có nguy cơ ảnh hưởng đến quyền chuộc lại tài sản của bên bán như

các giao dịch bán, trao đổi, tặng cho, cho thuê, thế chấp, cầm cố tài sản

Hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại là một hình thức mua

bán có ý nghĩa tương trợ, bởi nó giúp bên bán có được khoản tiền khi cần nhưng

không phải từ bỏ vĩnh viễn quyền sở hữu đối với tài sản bán, nhất là đối với

những tài sản mang nhiều giá trị kỷ niệm và gắn bó với bên bán Bên cạnh đó,

hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại này cũng chứa đựng nhiều ưu

việt hơn so với việc dùng tài sản để cầm cố, thế chấp vay tiền Bởi vì khi bán tài

sản với điều kiện chuộc lại bên bán có được một số tiền tương đương với giá trị

thực của tài sản, trong khi đó nếu đem tài sản đi cầm cố hay thế chấp thì khoản

tiền vay bao giờ cũng thấp hơn giá trị thực của tài sản Chính vì vậy, hình thức

mua bán này ngày càng trở nên phổ biến và thông dụng hơn trong điều kiện của

nền kinh tế thị trường hiện nay.4

Ngày nay, hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại – hay hợp

đồng chuộc lại là một khái niệm khá quen thuộc đối với các nước, nhất là các

nước có nền kinh tế, thương mại phát triển như các nước Châu Âu bởi vì hợp

đồng này được xem là một công cụ tài chính, một phương thức tiếp cận vốn linh

hoạt của các nhà đầu tư Ở Việt Nam, hợp đồng này đã hình thành từ khá lâu

trong tập quán dưới hình thức chủ yếu mang tên là “hợp đồng cố đất” (hợp đồng

cầm cố bất động sản) Tuy nhiên, hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc

lại này chỉ thật sự trở nên sôi động, hấp dẫn khi có sự ra đời của các loại hợp

đồng repo (Hợp đồng repo chứng khoán, Hợp đồng repo bất động sản) như sản

phẩm “phái sinh”, “thoát thai” của chính nó Các sản phẩm phái sinh này đã và

đang phát triển ở Việt Nam như một xu thế tất yếu của sự phát triển để đáp ứng

nhu cầu huy động vốn, sản xuất kinh doanh, đầu tư của xã hội Mặc dù sự ra đời

của các loại hợp đồng phái sinh này mang lại nhiều lợi ích hấp dẫn nhưng do sự

mới mẽ, luật viết chưa có quy phạm pháp luật cụ thể để điều chỉnh nên chính nó

cũng tìm ẩn không ít rủi ro Vì vậy, vấn đề cấp thiết và trước mắt hiện nay là cần

hoàn thiện những quy định chung về hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện

chuộc lại trong bối cảnh các loại hợp đồng phái sinh chưa có quy phạm chuyên

ngành điều chỉnh, để các giao dịch này phát triển lành mạnh, có trật tự trong một

khuôn khổ pháp lý

1.2.2 Các hình thức tồn tại chủ yếu hiện nay của hợp đồng mua bán tài

sản với điều kiện chuộc lại

Trước nhu cầu phát triển và sự đòi hỏi của xã hội, hợp đồng mua bán tài

sản với điều kiện chuộc lại đã biến thiên, phát triển và tồn tại dưới nhiều hình

thức khác nhau như: hợp đồng cố đất (là một loại hợp đồng phổ biến theo tập

quán nông thôn miền Nam Việt Nam), hợp đồng repo chứng khoán, hợp đồng

repo bất động sản,… Các loại hợp đồng này một mặt chúng vẫn còn mang những

bản chất của hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại, mặt khác chúng

đã có sự phát triển khác biệt

4

PGS TS Hoàng Thế Liên (Chủ biên): Bình luận khoa học Bộ luật dân sự năm 2005 (Tập II) – Phần thứ ba: Nghĩa

vụ dân sự và Hợp đồng dân sự, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội, 2009, Tr 400

1.2.2.1 Các loại hợp đồng repo (Hợp đồng repo chứng khoán và Hợp

đồng repo bất động sản)

Hợp đồng repo có tên tiếng Anh là Repurchase Agreement, hoặc tên đầy

đủ là Sale and Reppurchase Agreeme và tên tiếng Pháp khi vay mượn từ tiếng

Anh cũng là Le Repo, hoặc thuần Pháp hơn là Accord de Rachat Hợp đồng repo

này đã trở nên thông dụng ở hầu hết các nước, đến mức tất cả các chủ thể kinh

doanh, kể cả cá nhân, đều sử dụng phương thức này.5 Trong khung cảnh Việt

Nam loại hợp đồng repo này (phổ biến là repo chứng khoán, repo bất động sản)

còn khá mới mẽ và khi bắt đầu nhập cuộc nó đã trở nên sôi động, hấp dẫn nhiều

nhà đầu tư chứng khoán cũng như những nhà đầu tư bất động sản vì những điểm

ưu điểm của nó Sự ra đời non trẻ này, dẫn đến hệ thống pháp luật Việt Nam

chưa có một khung pháp lý đầy đủ để điều chỉnh về loại hợp đồng repo này Cho

nên, thực trạng là các loại hợp đồng repo chứng khoán, hợp đồng repo bất động

sản đã ra đời và cần có khung pháp lý để phát triển thì pháp luật vẫn còn đang để

ngõ Tuy nhiên, qua thực tiễn phát triển của các giao dịch này cho phép chúng ta

hiểu một cách khái quát về nó như sau:

Hợp đồng repo chứng khoán là một giao dịch mua bán chứng khoán có kỳ

hạn, theo đó nhà đầu tư có thể bán các loại chứng khoán (cổ phiếu, trái

phiếu,…)6 của mình với cam kết mua lại chúng trong một khoảng thời gian nhất

định với giá cao hơn giá bán ban đầu (theo thỏa thuận với Công ty chứng khoán)

Cụ thể hơn như đối với repo cổ phiếu (một loại chứng khoán phổ biến), là việc

nhà đầu tư có cổ phiếu chưa niêm yết trên sàn chứng khoán nhưng đang cần tiền

thì có thể mang đến công ty chứng khoán để repo; cổ phiếu mang đi repo phải có

tên trong danh sách cổ phiếu mà công ty chứng khoán chấp nhận repo – danh

sách này được đưa ra tùy theo tình hình thị trường; nếu cổ phiếu của nhà đầu tư

được chấp nhận thì hai bên sẽ tiến hành ký kết hợp đồng (có kỳ hạn 03 tháng, 06

tháng hoặc 01 năm), đồng thời nhà đầu tư phải làm giấy chuyển nhượng cổ phiếu

cho công ty chứng khoán và khi hết hạn hợp đồng nhà đầu tư mang tiền đến

thanh lý hợp đồng, Công ty chứng khoán sẽ làm giấy chuyển nhượng sang tên lại

5 TS Nguyễn Thị Thu Vân, TS Trần Thị Thu Hà, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp: Hợp đồng repo chứng khoán và việc

sửa đổi chế định hợp đồng chuộc lại tài sản trong Bộ luật dân sự 2005,

cho nhà đầu tư Nhà đầu tư phải trả lại số tiền bằng giá công ty mua ban đầu

cộng với lãi suất cho vay tùy theo thời hạn repo.7

Trong thực tiễn hợp đồng repo chứng khoán này rất dễ nhầm lẫn với hợp

đồng cho vay cầm cố chứng khoán, bởi lẽ cả hai hợp đồng này đều nhằm mục

đích vay tiền và đều có sự chuyển giao tài sản tạm thời từ người bán (hay người

cầm cố) sang người mua (hay người nhận cầm cố) Tuy nhiên, dưới góc độ pháp

lý, hợp đồng repo chứng khoán có những điểm khác biệt quan trọng so với một

hợp đồng cho vay cầm cố thông thường Chẳng hạn như: (1)-Đối với hợp đồng

repo chứng khoán, trong thời hạn repo người mua (Công ty chứng khoán và là

người cho vay) là chủ sở hữu của tài sản, người bán (nhà đầu tư và là người vay)

phải làm thủ tục chuyển nhượng quyền sở hữu chứng khoán cho người mua và

trong thời hạn này bên mua phải chịu rủi ro đối với tài sản và được hưởng những

lợi ích phát sinh từ tài sản; trong khi đó, với hợp đồng cầm cố chứng khoán

người vay vẫn là chủ sở hữu còn Công ty chứng khoán chỉ là người “giữ” chứng

khoán mà thôi; (2)-Nếu trong hợp đồng cho vay cầm cố, Công ty chứng khoán

được “giữ” chứng khoán của người vay nhưng không được phép dùng chứng

khoán này để kinh doanh, thì ở hợp đồng repo Công ty chứng khoán được sử

dụng chứng khoán để kinh doanh kiếm lời trong thời hạn hợp đồng.8

Từ những phân tích trên, chúng ta thấy rằng hợp đồng repo chứng khoán

thực chất là một nhánh “phái sinh” (biến thiên và phát triển) của hợp đồng mua

bán tài sản với điều kiện chuộc lại Vì thế, nó có những đặc điểm pháp lý của một

hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại, chẳng hạn như: luôn có sự

chuyển giao tài sản từ bên bán sang bên mua nhưng có thỏa thuận về quyền

chuộc lại của bên bán, ngoài ra các bên cũng thỏa thuận trong hợp đồng về thời

hạn chuộc lại tài sản cũng như mức giá chuộc lại tài sản Tuy nhiên, hợp đồng

repo chứng khoán này cũng đã có những biến thiên, phát triển nhất định để theo

kịp với nhu cầu mà thực tiễn đặt ra (sẽ được phân tích ở mục 1.2) Cho nên, sự

mới mẽ cùng với những lợi ích hấp dẫn (như: khách hàng có thể có được một

khoản tiền lớn hơn so với dịch vụ cho vay cầm cố chứng khoán mà thủ tục lại

đơn giản, thuận tiện, nhanh gọn)9 nên hợp đồng repo chứng khoán (cụ thể là repo

cổ phiếu) đã nhanh chóng dành được sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư, nó cho

phép các nhà đầu tư có thêm nguồn vốn để mở rộng danh mục đầu tư của mình

Vì vậy, trong những năm gần đây loại giao dịch này phát triển khá sôi động

Trong khi hợp đồng repo chứng khoán (cụ thể là repo cổ phiếu) vẫn đang

loay hoay chưa tìm được cho mình một vị thế pháp lý thích hợp để tồn tại trong

thị trường chứng khoán, thì tháng 7/2009 một số công ty kinh doanh bất động sản

lại chào bán với các nhà đầu tư một dịch vụ mới mang tên repo bất động sản và

cũng với lời chào mời về những ưu điểm tương tự như hợp đồng repo chứng

khoán

Hợp đồng repo bất động sản là một hợp đồng “hứa mua, hứa bán”, theo

đó khách hàng (cá nhân, doanh nghiệp) bán bất động sản cho Công ty kinh doanh

bất động sản để lấy tiền trả nợ trước hạn cho ngân hàng và kèm theo “lời hứa” sẽ

mua lại bất động sản mà mình đã bán cho công ty Sau khi đã giải quyết được

khó khăn, tránh bị thanh lý hợp đồng vay, nhà đầu tư tiến hành ký kết hợp đồng

vay mới với ngân hàng với mức lãi suất thấp hơn để trở lại thực hiện “lời hứa”

mua bất động sản đã bán Với cách thực hiện này giúp nhà đầu tư tránh được việc

phải “gồng mình” trả lãi suất cao cho ngân hàng trong hợp đồng vay trước và

không phải mất đi quyền sở hữu đối với bất động sản Hợp đồng repo bất động

sản này thường được chào cho những khách hàng là cá nhân hay doanh nghiệp

trước đây thường vay vốn ngân hàng để mua bất động sản và trong hoạt động

repo này thường có sự liên kết giữa công ty kinh doanh bất động sản với một hay

nhiều ngân hàng Hợp đồng repo bất động sản ra đời trong bối cảnh khi các ngân

hàng thực hiện chính sách thắt chặt tín dụng, có nhiều khả năng ngân hàng từ

chối cho nhà đầu tư (cá nhân, doanh nghiệp) vay lại hoặc cho vay lại với mức

hạn tín dụng thấp hơn và khi tưởng chừng các cánh cửa ngân hàng đều đóng lại

với nhà đầu tư thì hợp đồng repo bất động sản ra đời đã kịp thời cứu nhà đầu tư

vượt qua khó khăn, cho nhà đầu tư một kênh huy động vốn khác ngoài kênh

truyền thống là ngân hàng Cho nên, sự ra đời của loại hợp đồng này đã kịp thời

đáp ứng sự kỳ vọng của nhiều nhà đầu tư Tuy nhiên, hợp đồng này cũng chứa

đựng không kém những rủi ro như repo chứng khoán vì có nhiều vấn đề còn

chưa rõ về khía cạnh pháp lý, đặc biệt là sự không rõ ràng liên quan đến việc

chuyển dịch quyền sở hữu, điều này khiến nhà đầu tư có nguy cơ bị đẩy vào tình

trạng mất đất một cách “hợp pháp” khi vào lúc đáo hạn hợp đồng, họ không đủ

tiền để mua lại tài sản Và khi đó, Công ty kinh doanh bất động sản sẽ mua đứt

bất động sản, quyền sở hữu đối với bất động sản giờ đây chính thức chuyển cho

bên mua Từ những điều trên có thể nói, nếu như hợp đồng repo chứng khoán là

nhánh phái sinh thứ nhất của hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại

thì hợp đồng repo bất động sản chính là nhánh phái sinh thứ hai Vì thế, hợp

đồng repo bất động sản này cũng mang những đặc điểm pháp lý của một hợp

đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại giống như hợp đồng repo chứng

khoán, nhưng chỉ khác ở chỗ hợp đồng repo chứng khoán có tài sản mua bán là

chứng khoán còn hợp đồng repo bất động sản có tài sản mua bán là bất động sản

mà thôi

1.2.2.2 Cố đất (hợp đồng cầm cố bất động sản)

Cầm cố là một trong các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự

được pháp luật thừa nhận Theo Điều 326 – BLDS 2005, cầm cố là việc một bên

giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia để bảo đảm thực hiện

nghĩa vụ dân sự Còn cố đất được hiểu là một tập quán, theo đó một người có

quyền sử dụng đất nông nghiệp (gọi là bên cố đất) dùng chính thửa đất nông

nghiệp này để làm vật bảo đảm cho việc vay một khoản tiền (vàng) từ người

khác (gọi là bên nhận cố đất) trong một thời gian thỏa thuận (gọi là thời hạn cố

đất) Trong thời hạn này, bên nhận cố đất có quyền sử dụng, khai thác thửa đất cố

theo đúng thỏa thuận Khi đến hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên cố đất không

chuộc lại đất thì tùy theo thỏa thuận, bên nhận cố đất có thể tiếp tục sử dụng thửa

đất cố hoặc bên cố đất phải bán đứt thửa đất cố cho bên nhận cố đất, hoặc bên

nhận cố đất phải giao đất cố lại cho bên cố đất để người này chuyển nhượng hay

giao cho người khác cố và sau đó trả lại số tiền (vàng) đã vay ban đầu cho bên

nhận cố đất Với cách phân loại các biện pháp bảo đảm nghĩa vụ của BLDS 1995

thì tài sản là “đất” (bất động sản) thì không thể là đối tượng của biện pháp cầm

cố mà chỉ được thừa nhận là đối tượng của biện pháp thế chấp, nhưng BLDS

2005 với việc dựa vào tiêu chí “chuyển giao tài sản” thì cầm cố bất động sản

(hay cố đất) có thể được chấp nhận và sự chuyển giao tài sản ở đây được xem là

sự chuyển giao tài sản về mặt pháp lý Tuy nhiên, so với cầm cố tài sản, “cố đất”

có những đặc trưng pháp lý như sau:10

Một là, mục đích của cầm cố tài sản là để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân

sự thông thường được áp dụng đối với tài sản là động sản, người nhận cầm cố là

người quản lý tài sản (trừ những tài sản đặc biệt) Trong quan hệ “cố đất”, thông

10 Sỹ Hồng Nam, Trang tin trường Đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ kiểm sát: Hợp đồng mua bán tài sản có điều kiện

chuộc lại và việc giải quyết tranh chấp tại tòa án,

http://tks.edu.vn/portal/detail/5480_64 Hop-dong-mua-ban-tai-san-co-dieu-kien-chuoc-lai-va-viec-giai-quyet-tranh-chap-tai-toa-an.html , [truy cập ngày 20-3-2012]

thường bên cố đất vẫn là người quản lý, sử dụng đất, khai thác công dụng của

đất, thực hiện nghĩa vụ của người sử dụng đất với Nhà nước

Hai là, tài sản cầm cố là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, nên

giá trị có thể lớn hơn hoặc nhỏ hơn nghĩa vụ tùy thuộc vào sự thỏa thuận của các

bên Trong “cố đất”, mục đích của người nhận và người “cố đất” hướng tới

không hẳn là biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân sự mà mục đích là lợi ích thông

qua việc cố và nhận “cố đất” Do vậy, giá cố đất thường tương đương với giá

chuyển nhượng tại thời điểm xác lập hợp đồng, giá chuộc lại đất có thể được thỏa

thuận ngay trong hợp đồng hoặc giá thị trường tại thời điểm chuộc cộng thêm

một giá trị nhất định Trên thực tế, thì giá chuộc lại đất bao giờ cũng lớn hơn giá

“cố đất” Ngoài ra, các bên có thể thỏa thuận người cố đất phải trả cho người

nhận cố đất một phần hoa lợi theo mùa Về thời hạn cố đất do các bên thỏa thuận

mà không phụ thuộc vào thời hạn thực hiện nghĩa vụ dân sự như trong cầm cố tài

sản

Ba là, có thể chuyển hóa từ “cố đất” sang chuyển nhượng quyền sử dụng

đất, nếu hết thời hạn “cố đất” bên cố đất không chuộc lại đất Tuy nhiên, để

chuyển hóa từ “cố đất” sang chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì các bên phải

thực hiện đầy đủ những quy định về hình thức hợp đồng Đây là đặc trưng cơ bản

thể hiện sự khác biệt giữa cố đất với cầm cố tài sản với tư cách là biện pháp bảo

đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, chứng tỏ “cố đất” là hợp đồng mua bán tài sản

(quyền sử dụng đất) có điều kiện chuộc lại

Từ những phân tích trên cho thấy, thực chất “cố đất” là một hợp đồng

chuyển nhượng quyền sử dụng đất có điều kiện chuộc lại (hay hợp đồng mua bán

với điều kiện chuộc lại) Hợp đồng “cố đất” này đã hình thành từ khá lâu trong

tập quán giao dịch ở nông thôn miền Nam Việt Nam và là một trong những hình

thức tồn tại chủ yếu hiện nay của hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc

lại Tuy nhiên loại hợp đồng này đến nay vẫn chưa được pháp luật thừa nhận, cho

nên nó đã và đang tồn tại ngoài vòng pháp luật, việc giao kết không theo một quy

chuẩn nào và những rủi ro, tranh chấp phát sinh giữa các bên là khó tránh khỏi

1.3 Lịch sử phát triển của chế định hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện

chuộc lại

1.3 1.Trên thế giới

Hợp đồng chuộc lại tài sản là một chế định đã có từ thời trung đại trong

tập quán thương mại của nhiều nước Châu Âu Trước tiên phải nhắc đến nước

Pháp, một quốc gia có nền pháp lý phát triển từ rất sớm và là một điểm sáng tiêu

biểu trong hệ thống pháp luật Châu Âu lục địa (Civil law) Trong Bộ luật Dân sự

Pháp, các điều luật quy định về hợp đồng chuộc lại phần lớn đều chịu ảnh hưởng

từ các quy định của cổ luật và tập quán thương mại của Pháp Chế định hợp đồng

mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại này trong Bộ luật Dân sự Pháp được quy

định tại Thiên VI, Chương VI, Mục I về Quyền chuộc lại vật (từ Điều 1659 đến

1673) Và không riêng gì nước Pháp, pháp luật dân sự của hầu hết các nước theo

hệ thống pháp luật Châu Âu lục địa cũng đều quy định về hợp đồng chuộc lại

Từ khi mới xuất hiện, hợp đồng chuộc lại – hay còn gọi là hợp đồng mua

bán với điều khoản chuộc lại – được sử dụng như một sự trao đổi tài sản giữa các

ngân hàng với những thương nhân trong lĩnh vực thương mại, và khởi thủy nó

chỉ được áp dụng đối với các loại tài sản thông thường mà chủ yếu là bất động

sản Đến đầu những năm 90 của thế kỷ XX, bán với điều khoản chuộc lại đã

không còn bó hẹp trong phạm vi các tài sản thông thường nữa, mà đã biến thiên

và phát triển thành một công cụ tài chính và được coi như một phương thức tiếp

cận vốn linh hoạt của các nhà đầu tư Hiện nay, bán chuộc lại – với sản phẩm

phái sinh của của nó mang tên repo – đã trở nên thông dụng ở hầu hết các nước

đến mức tất cả các chủ thể kinh doanh, kể cả cá nhân, đều sử dụng phương pháp

này.11

1.3.2 Ở Việt Nam

Mọi sự vật hiện tượng diễn ra hiện tại đều là sự liên tiến của những gì diễn

ra trước đó và là cơ sở cho những gì diễn ra sau này Cho nên, chế định về hợp

đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại không chỉ mới tồn tại ở nước ta từ

khi có BLDS 2005, mà trước đó trong các đạo luật cổ và BLDS 1995 đã có quy

định và Bộ luật dân sự hiện hành ít nhiều đã khai thác vốn quý đó Vì vậy, có

nghiên cứu lịch sử lập pháp của chế định hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện

chuộc lại chúng ta mới thấy được bối cảnh toàn cục của vấn đề, những hạn chế,

tiến bộ,… của nó từ đó có những giải pháp sát hợp để hoàn thiện pháp luật hiện

tại Trong phần này người viết xem xét lịch sử pháp luật Việt Nam liên quan đến

chế định hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại trong giai đoạn từ thời

Lý đến nay và để thuận tiện cho phân tích người viết phân khúc thành bốn giai

đoạn như sau:

11

TS Nguyễn Thị Thu Vân, TS Trần Thị Thu Hà, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp: Hợp đồng repo chứng khoán và

việc sửa đổi chế định hợp đồng chuộc lại tài sản trong Bộ luật dân sự 2005,

http://www.nclp.org.vn/ban_ve_du_an_luat/kinh-te-dan-su/hop-111ong-repo-chung-khoan-va-viec-sua-111oi-che-111inh-hop-111ong-chuoc-lai-tai-san-trong-bo-luat-dan-su-2005/article_view?b_start:int=0&-C =, [truy cập ngày

10-8-2012]

1.3.2.1 Thời phong kiến (Thời Lý, Thời Hậu Lê, Thời Nguyễn)

Từ thời Lý trở đi, khi cơ sở chính trị đã vững vàng Nhà Lý, Trần, Lê (Hậu

Lê), Nguyễn nối tiếp nhau trong thời gian dài nên có điều kiện xây dựng nền

pháp chế độc lập và đã có các công trình pháp luật đáng kể.12 Những quy định về

hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại được đề cập chủ yếu ở các bộ

luật thời Lý, Hậu Lê và Thời Nguyễn

Nhà Lý tồn tại từ năm 1010 đến năm 1225, bên cạnh việc củng cố bộ máy

cai trị các vua nhà Lý còn chú trọng đến việc thiết lập các triều nghi, điển chế

pháp luật Vào năm 1042, Lý Thánh Tông cho ban hành Bộ luật Hình thư, đây là

sách luật đầu tiên của một triều đại Việt Nam Cũng như pháp luật của các triều

đại phong kiến sau này, pháp luật thời Lý không có văn bản riêng điều chỉnh về

lĩnh vực dân sự, mà xen kẻ giữa các chế định hình sự, hành chính,… là các chế

định dân sự thuần túy Chế định về chuộc lại đã được Bộ luật Hình thư điều

chỉnh nhằm bảo vệ quyền lợi của người nông dân, nó giúp họ không phải từ bỏ

quyền sở hữu đối với một tư liệu sản xuất quan trọng đó là “ruộng nương” trong

lúc túng tiền bằng quy định: “người nông dân khi túng tiền phải cầm cố ruộng

nương được chuộc lại ruộng đất trong thời hạn 20 năm” Quy định này tỏ ra cần

thiết và phù hợp, đặc biệt là đối với nền kinh tế nông nghiệp nên những quy định

về chuộc lại này tiếp tục phát triển, cụ thể và đầy đủ hơn trong quy định pháp

luật của các triều đại tiếp theo

Thời Lê (1428 – 1788) là thời kỳ tồn tại dài trong lịch sử chế độ phong

kiến Việt Nam và cũng là thời kỳ mà tình hình chính trị, kinh tế, xã hội cũng như

pháp luật đạt được nhiều thành tựu Bên cạnh các chính sách ruộng đất thì nhà Lê

còn thực hiện chính sách “trọng nông, khuyến thương”, nhờ vào chính sách này

nên các giao dịch dân sự có điều kiện phát triển và đỉnh cao là sự ra đời của Bộ

Quốc triều hình luật Bộ Quốc triều Hình luật hay còn được gọi là Bộ luật Hồng

Đức được ban hành vào năm 1483 Đây là bộ luật đánh dấu thời hoàng kim trong

lịch sử phong kiến Việt Nam Bộ luật này đã phản ánh khá trung thực thực tiễn

xã hội Việt Nam thế kỷ XV, nó được giới nghiên cứu trong và ngoài nước đánh

giá cao không chỉ vì nó có quy mô lớn, có nội dung phong phú và phức tạp mà

còn có giá trị tư tưởng mang tính dân tộc, nhân đạo và tiến bộ.13 Và một phần

quan trọng góp phần tạo nên giá trị đó của bộ luật phải kể đến đó là các quy định

12 Phùng Thị Ánh Xuân: Luận văn tốt nghiệp Tập quán cố đất ở đồng bằng sông Cửu Long, năm 2010, trang 7

13

Bộ Tư Pháp – Viện nghiên cứu khoa học pháp lý: “Một số vấn đề về Pháp luật dân sự Việt Nam từ thế kỷ XV đến

thời thuộc Pháp”, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội, 1998, Tr 9

về khế ước (mà ngày nay gọi là hợp đồng) Trong Quốc triều Hình luật không sử

dụng khái niệm khế ước mà dùng các khái niệm cụ thể như: mua, bán, cho,

cầm,… và khái quát hơn là văn khế Hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện

chuộc lại đã được Quốc triều Hình luật điều chỉnh khá chi tiết với tên gọi là khế

ước cầm ruộng đất, trong đó các quyền, nghĩa vụ của các bên được cụ thể hóa và

thời hạn chuộc lại cũng dài hơn Quốc triều Hình luật quy định: “Một khi ruộng

đất đã được cầm thì chủ ruộng đất không được đem ruộng đất đó bán đứt cho

người khác trong khi chưa đem tiền chuộc trả cho người chủ cầm… Việc bán

ruộng đất phải được lập thành văn tự khác (Điều 383) Với khế ước cầm ruộng

đất này cho phép chủ đất trong lúc gặp khó khăn có thể “cầm” (bán tạm thời)

ruộng đất của mình cho người khác, việc cầm ruộng đất cho người khác đã hạn

chế quyền định đoạt của chủ ruộng đất, theo đó chủ ruộng đất không được bán

ruộng đất cho người khác Quyền này chỉ được khôi phục hoàn toàn khi chủ

ruộng đất đã trả tiền chuộc cho người chủ cầm Nếu chủ ruộng đất xin chuộc lại

mà chủ cầm không cho chuộc hoặc không muốn chuộc mà chủ cầm bắt buộc

phải chuộc lại thì chủ cầm đều bị phạt 80 trượng Việc chuộc lại chỉ được tiến

hành trong một thời hạn nhất định Cụ thể: Đối với ruộng mùa là ngày 15 tháng

3; ruộng chiêm là ngày 15 tháng 9 Đây là thời hạn do Quốc triều Hình luật quy

định (Đ384) Tuy nhiên, họ có thể thỏa thuận một thời hạn chuộc khác, nếu quá

kỳ hạn trên mà chủ ruộng cố đòi ruộng thì cũng bị phạt 80 trượng, đồng thời vẫn

không cho chuộc lại Nếu chuộc trong kỳ hạn và được quan xử cho chuộc mà chủ

cầm cố tình lần khân không cho chuộc, dẫn đến quá kỳ hạn, thì chủ cầm bị phạt

80 trượng, phải cho chuộc và trả lại tiền lãi những ngày để lần khân Việc trả lãi

đối với những ngày chậm cho chuộc là một chế tài luật định đã được sử dụng

cách đây hơn 5 thế kỷ nhằm bảo đảm đồng tiền không bị ngừng lưu thông

Quyền chuộc lại của người cầm được pháp luật bảo vệ trong niên hạn 30 năm

Nếu quá niên hạn này thì không được chuộc lại Niên hạn này có thể coi là thời

hiệu chấm dứt quyền yêu cầu Trong trường hợp người bán trái lý mà còn kêu lên

quan để đòi chuộc thì xử phạt 50 roi, biếm một tư.”14 Từ những quy định trên

cho thấy chế định về chuộc lại trong luật thời Lê đã có sự kế thừa và phát triển

các quy định thời Lý – Trần

Tiếp theo nhà Hậu Lê là nhà Nguyễn tồn tại từ năm 1802 đến năm 1945

nhưng thực chất chỉ tồn tại độc lập đến năm 1858, đây là triều đại phong kiến

14

Bộ Tư Pháp – Viện nghiên cứu khoa học pháp lý: “Một số vấn đề về Pháp luật dân sự Việt Nam từ thế kỷ XV đến

thời thuộc Pháp”, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội, 1998, Tr 59 – 60

cuối cùng của Việt Nam Mặc dù nhà Nguyễn đã thực hiện nhiều biện pháp để

củng cố và xây dựng nhà nước phong kiến chuyên chế nhưng do chính sách “bế

quan, tỏa cảng” không phù hợp với thực tiễn khách quan nên những chính sách

đó ngược lại trở thành rào cản, kìm hãm nền kinh tế phát triển theo xu hướng

kinh tế - hàng hóa Thời kỳ đầu dưới triều Gia Long, Minh Mạng còn duy trì một

số quan hệ công thương với nước ngoài thuộc khu vực Đông Nam Á và một số

nước phương Tây nhưng từ thời Tự Đức trở về sau thì hầu như không còn một

quan hệ thông thương nào nữa Và hệ quả của chính sách đó là nền kinh tế kém

phát triển, sự phát triển của giao lưu dân sự bị hạn chế rất nhiều Dưới thời

Nguyễn một bộ luật quan trọng được ban hành theo chỉ dụ của vua Gia Long

mang tên Hoàng Việt Luật lệ (hay còn gọi là Bộ luật Gia Long) chúng ta cũng

tìm thấy sự ảnh hưởng ít nhiều của những chính sách trên Trong Hoàng Việt

Luật lệ các quy định về dân sự chiếm một tỷ lệ rất nhỏ, nhiều vấn đề dân sự

không được ghi nhận và thiếu những quy định cụ thể, tính chất hướng dẫn trong

các quy phạm rất hạn chế, chủ yếu là những cấm đoán Trong quyển 6, 7, 8

Hoàng Việt Luật lệ gồm 66 điều luật hộ, tuy nhiên trong đó chỉ có 10 điều về

ruộng, nhà, 16 điều về hôn nhân, 3 điều về vay nợ là thuộc sự điều chỉnh của

pháp luật dân sự Mặc dù các quy định về dân sự chiếm rất ít nhưng Hoàng Việt

Luật lệ cũng dành những quy định để điều chỉnh về mua bán tài sản với điều kiện

chuộc lại, điều đó cho thấy sự cần thiết và quan trọng của loại hợp đồng chuộc lại

này đối với đời sống thực tiễn Hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại

trong Hoàng Việt Luật lệ được biết đến với cái tên “điển mại” – một trong hai

hình thức mua bán phổ biến thời bấy giờ được Hoàng Việt Luật lệ điều chỉnh

Nếu như với hình thức mua bán “đoạn mại” có nghĩa là mua đứt bán đoạn, người

mua có quyền sở hữu đồ vật ngay sau khi trả tiền và người bán không có quyền

lợi gì đối với tài sản đã bán thì với hình thức bán “điển mại” điều này gần như

ngược lại, có nghĩa là bán rồi một thời hạn sẽ chuộc lại tài sản đã bán hay nói

cách khác là “bán tạm thời, bán có thời hạn” và quyền sở hữu đối với tài sản

không bị vĩnh viễn mất đi sau lần bán đó như đối với hình thức đoạn mại Hình

thức “điển mại” này ngày nay gọi là bán chuộc lại Cụ thể, Điều 89 của Hoàng

Việt Luật lệ quy định: “Những ruộng đất, vườn rừng, đồ dùng mà người ta bán

có thời hạn đến mãn niên hạn, người chủ nô đem tiền đến chuộc lại Nếu người

làm chủ tạm thời thoái thác nọ kia không cho chuộc thì bị phạt 40 roi Ngoài ra,

huê lợi thu được trong năm ấy dư nhiều phải chu cấp cho chủ, vẫn cho chuộc

theo nguyên giá Còn như hạn năm đã hết mà chủ không có khả năng chuộc lại

thì không ở trong luật này” Cũng trong điều luật này còn quy định: “người bán

không được bán hai lần đối với một tài sản” Lần bán thứ hai là phi pháp, vì bán

tài sản không còn thuộc quyền sở hữu của mình trong một thời hạn nhất định

Người mua đầu tiên trở thành chủ ruộng đất Người mua thứ hai được nhận lại

tiền Quy định này rất công bằng Yếu tố biết hoặc không biết của người mua

cũng quyết định mức độ trách nhiệm của người này Trong khế ước điển mại

phải ghi rõ thời hạn chuộc lại Trong thực tế có hai hình thức mua bán điển mại

sau đây:

Thứ nhất, hai bên thỏa thuận về việc người bán có quyền chuộc lại tài sản

sau một thời hạn ghi rõ trong văn khế Trong trường hợp này, người bán nhận lại

ruộng đất và phải trả lại cho người mua số tiền chuộc lại Hoa lợi mà người mua

đã thu được trong thời hạn chuộc lại được trừ vào tiền lời của giá bán

Thứ hai, người bán có thể chuộc lại tài sản đã ghi trong văn khế Nếu

người bán chuộc lại trước thời hạn thì phải hoàn trả tiền và trả cả lãi theo thỏa

thuận, nếu chuộc lại sau hạn chuộc thì chỉ phải hoàn trả tiền bán, vì người mua

đã được sử dụng tài sản thêm một thời gian nữa

Đất ruộng đã điển mại thì đương nhiên được chuộc lại và người bán

không phải trả tiền chuộc lại, vì người mua đã thu được hoa lợi do canh tác đất

ruộng Do đó giá chuộc lại không quan trọng và được coi là tương đương với hoa

lợi mà người mua thu được.15

1.3.2.2 Thời thuộc Pháp

Dưới thời Pháp thuộc nước ta bị chia cắt thành các vùng lãnh thổ có chế

độ chính trị khác nhau: Nam Kỳ là thuộc địa của Pháp, Bắc Kỳ và Trung Kỳ là

đất bảo hộ Tương ứng với các chế độ chính trị khác nhau, các bộ luật riêng biệt

cũng được ban hành cho mỗi vùng lãnh thổ Các bộ luật này cả về hình thức lẫn

nội dung khác hẳn với các cổ luật và chịu ảnh hưởng sâu xa của kỹ thuật pháp lý

phương Tây

Tại Nam Kỳ, quyền lập pháp nằm trong tay người Pháp và được thực hiện

bằng Sắc lệnh của Tổng thống Pháp Sắc lệnh ngày 3/10/1883 đã cho ra đời Bộ

Dân luật giản yếu (Precis de legislation civile) Tuy nhiên, Bộ luật này không đề

cập gì đến hợp đồng

Bộ Dân luật Bắc Kỳ do viên Thống sứ Pháp tại đây ban hành vào năm

1931 với nhan đề chính thức là “Bộ Dân luật được thi hành tại các Tòa Nam án

15

Bộ Tư Pháp – Viện nghiên cứu khoa học pháp lý: Một số vấn đề về pháp luật dân sự Việt Nam từ thế kỷ XV đến

thời thuộc Pháp, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội, 1998, Tr 72 – 74

Bắc Kỳ” (Bộ luật này còn được gọi là Bộ luật Morché – Thống sứ Bắc Kỳ) Bộ

Dân luật Bắc Kỳ gồm có 1455 điều chia thành một thiên sơ bộ và bốn quyển,

trong đó, quyển thứ nhất tỏ ra đặc sắc hơn cả vì nó thể hiện sự tiếp nhận có chọn

lọc một số nội dung của Bộ Dân luật Pháp trong sự kết hợp với giá trị văn hóa

truyền thống của Việt Nam Tuy nhiên, các quy định về hợp đồng trong Bộ Dân

luật Bắc Kỳ đã mượn hầu hết các điều khoản của Bộ Dân luật Pháp Vì vậy, mà

các quy định về hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại trong Bộ Dân

luật Bắc Kỳ về cơ bản cũng có sự kế thừa tinh thần của Bộ Dân luật Pháp, chẳng

hạn như ở điều 961, điều 963, điều 965, điều 966, điều 967,…

Bộ Dân luật Trung Kỳ được ban hành năm 1936 (còn gọi là Hoàng Việt

Trung Kỳ hộ luật 1936) Bộ luật này bao gồm 5 Quyển, 1709 Điều (nhiều hơn

Bộ Dân luật Bắc Kỳ 254 Điều) của tác giả Collet, cố vấn pháp luật của Chính

phủ bảo hộ Các quy định về hợp đồng được xây dựng giống với luật La Mã và

được quy định khá chi tiết; một số quy định trong bộ luật mang tính hiện đại và

tiến bộ Ngoài ra, một trong các chế định đặc thù là khế ước được quy định chi

tiết và chặt chẽ hơn các Bộ dân luật Nam Kỳ và Bắc Kỳ, về cơ bản, Bộ luật này

giống Bộ Dân luật Bắc Kỳ 1931.16

1.3.2.3 Sau Cách mạng Tháng Tám năm 1945 thành công

Sau Cách mạng Tháng 8 năm 1945, trong điều kiện chưa xây dựng được

Bộ luật mới, Sắc lệnh ngày 10/10/1945 đã được Chủ tịch Hồ Chí Minh ký ban

hành cho phép áp dụng các luật lệ của chế độ cũ cho đến khi ban hành được các

văn bản luật thống nhất trong toàn quốc, với nguyên tắc: “nếu những luật lệ đó

không trái với nguyên tắc độc lập của nước Việt Nam và chính thể dân chủ cộng

hòa” Năm 1954, sau chiến thắng Điện Biên Phủ và Hội nghị Giơ-ne-vơ thắng

lợi, miền Bắc hoàn toàn giải phóng Theo hiệp định, đất nước tạm thời chia làm

hai miền và sau hai năm hai miền sẽ thống nhất bằng tổng tuyển cử trong cả

nước do chính quyền hai miền hiệp thương tổ chức Nhưng sau khi hất cẳng

Pháp, đế quốc Mỹ và chính quyền Ngô Đình Diệm đã vi phạm hiệp định

Giơ-ne-vơ, từ chối hiệp thương tổng tuyển cử để thống nhất đất nước Vì vậy từ năm

1955 đến 1975, ở Việt Nam đã hình thành hai chính quyền: Việt Nam dân chủ

cộng hòa ở miền Bắc và Việt Nam cộng hòa ở miền Nam

Ở miền Bắc, ngày 1/7/1959, Tòa án nhân dân tối cao có chỉ thị số

772-TATC đình chỉ áp dụng những luật lệ của chế độ cũ và từ thời điểm đó chỉ áp

16

PGS, TS Thái Vĩnh Thắng: Văn hóa pháp luật Pháp và những ảnh hưởng tới pháp luật ở Việt Nam,

http://www.vnlawfind.com.vn/default.aspx?tabid=170&ID=5950&CateID=140 , [ngày truy cập 25/10/2008]

dụng những luật lệ của nước Việt Nam dân chủ cộng hòa Vì vậy, trong thời

gian này chúng ta thiếu hẳn một Bộ luật dân sự

Ở miền Nam, ngày 20/12/1977 Tổng thống Nguyễn Văn Thiệu ký sắc

lệnh đồng thời ban hành 5 Bộ luật trong đó có Bộ luật dân sự Sài Gòn Bộ luật

này về cơ bản duy trì hệ thống pháp luật của Pháp tại Nam Kỳ trước đây và hợp

đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại cũng được bộ luật này dành sự quan

tâm điều chỉnh

1.3.2.4 Đất nước thống nhất (từ năm 1975 đến nay)

Sau khi miền Nam hoàn toàn giải phóng và thống nhất đất nước, các bộ

luật ở miền Nam trong đó có Bộ luật dân sự bị bãi bỏ, pháp luật miền Bắc được

áp dụng thống nhất trong phạm vi cả hai miền Nam Bắc Ngày 28/10/1995 Bộ

luật dân sự của Nhà nước thống nhất được ban hành và có hiệu lực từ ngày

1/7/1996 Bộ luật dân sự năm 1995 này có ý nghĩa vô cùng lớn lao đối với chính

sách đổi mới của Việt Nam và được coi là một trong các tuyên ngôn pháp lý

quan trọng nhất của Nhà nước về việc từ bỏ cơ chế quản lý tập trung kế hoạch

hóa, phát triển kinh tế thị trường, tôn trọng các nguyên lý cơ bản của đời sống

dân sự Trong phần các hợp đồng thông dụng, bộ luật này đã dành những quy

phạm điều chỉnh về hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại, đó là Điều

458 quy định về chuộc lại tài sản đã bán Đây là một trong các loại hợp đồng

mua bán tài sản đặc biệt, có ý nghĩa quan trọng đối với thực tiễn

Sau 10 năm áp dụng, Bộ luật dân sự năm 1995 đã có những quy định tỏ ra

bất cập, không phù hợp với những đòi hỏi của thực tiễn và yêu cầu đặt ra là cần

sửa đổi, bổ sung Trên cơ sở kế thừa và phát triển, Bộ luật dân sự 2005 ra đời (có

hiệu lực từ ngày 01/01/2006) đã tạo khung pháp lý vững chắc cho các giao dịch

dân sự phát triển Chế định hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại của

BLDS 1995 cũng được BLDS 2005 kế thừa, tuy nhiên đã có một số sửa đổi nhỏ

ở quy định về nghĩa vụ của bên mua trong thời hạn chuộc lại Cụ thể là tại Khoản

2 – Điều 458 – BLDS 1995 quy định: “Trong thời hạn chuộc lại, bên mua không

được bán, trao đổi, tặng cho, cho thuê, thế chấp, cầm cố, bảo lãnh tài sản, phải

chịu rủi ro đối với tài sản”, thì trong BLDS 2005 tại Khoản 2 – Điều 462 đã bỏ

cụm từ “bảo lãnh” và quy định rằng: “Trong thời hạn chuộc lại, bên mua không

được bán, trao đổi, tặng cho, cho thuê, thế chấp, cầm cố tài sản, phải chịu rủi ro

đối với tài sản

1.4 Mối quan hệ giữa hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại với

hợp đồng mua bán tài sản thông thường, hợp đồng repo chứng khoán và

hợp đồng repo bất động sản, hợp đồng cố đất

1.4.1 Mối quan hệ với hợp đồng mua bán tài sản thông thường

Có thể nói mối quan hệ giữa hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện

chuộc lại với hợp đồng mua bán tài sản thông thường là mối quan hệ giữa “cái

riêng” và “cái chung”, giữa chúng có những điểm tương đồng và khác biệt

Ngoài những vấn đề thuộc về bản chất, đặc trưng của mình thì hợp đồng mua bán

tài sản với điều kiện chuộc lại về cơ bản giống với hợp đồng mua bán tài sản

thông thường từ việc xác lập, thực hiện, chấm dứt hợp đồng,…cho đến hình thức

hợp đồng,… Cho nên, khi không có một quy phạm chuyên biệt điều chỉnh về

hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại thì những quy phạm về hợp

đồng mua bán tài sản và giao dịch sẽ được áp dụng để điều chỉnh cho loại hợp

đồng này Từ những lý do trên, nên trong mối quan hệ giữa hợp đồng mua bán tài

sản với điều kiện chuộc lại với hợp đồng mua bán tài sản thông thường người

viết chỉ tập trung đi sâu vào những vấn đề thuộc về bản chất, tạo nên tính đặc

trưng, khác biệt của hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại so với hợp

đồng mua bán tài sản thông thường

Điều kiện chuộc lại đã tạo cho hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện

chuộc lại có sự khác biệt so với hợp đồng mua bán tài sản thông thường ở những

điểm sau đây:

 Thời hạn chuộc lại tài sản: trong hợp đồng mua bán tài sản với điều

kiện chuộc lại bên bán và bên mua phải thỏa thuận về thời hạn chuộc lại tài sản

nhưng không quá một năm đối với động sản và năm năm đối với bất động sản, kể

từ thời điểm giao tài sản Trong thời hạn chuộc lại bên bán có quyền chuộc lại

bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên mua trong một thời gian hợp lý

Chính thời hạn chuộc lại này đã tạo cho bên mua chỉ có quyền sở hữu “tạm thời”

đối với tài sản, trong khi đó với hợp đồng mua bán tài sản (thông thường) quyền

sở hữu sẽ chuyển giao thực sự cho bên mua và bên bán không có quyền chuộc lại

cho nên càng không thể có thỏa thuận về thời hạn chuộc lại tài sản

 Quyền sở hữu của bên mua: khi hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện

chuộc lại được giao kết và phát sinh hiệu lực thì quyền sở hữu tài sản cũng được

chuyển từ bên bán sang bên mua, tuy nhiên, quyền sở hữu này cũng chỉ có tính

chất tạm thời nếu bên bán thực hiện quyền chuộc lại của mình Đồng thời, đối

với hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại thì quyền sở hữu của bên

mua đối với tài sản mà mình đã mua cũng không tuyệt đối, vì sự ràng buộc của

điều kiện chuộc lại Theo đó, trong thời hạn chuộc lại bên mua không được thực

hiện các giao dịch như: bán, trao đổi, tặng cho, cho thuê, thế chấp, cầm cố tài

sản, phải chịu rủi ro đối với tài sản vì các giao dịch đó có khả năng ảnh hưởng

đến quyền chuộc lại tài sản của bên mua

 Giá chuộc lại tài sản: là một điều khoản quan trọng trong hợp đồng mà

các bên cần thỏa thuận, trong trường hợp không có thỏa thuận thì giá chuộc lại

tài sản là giá thị trường tại thời điểm và địa điểm chuộc lại

1.4.2 Mối quan hệ với hợp đồng repo chứng khoán, hợp đồng repo bất

động sản, hợp đồng cố đất

Hợp đồng repo chứng khoán, hợp đồng repo bất động sản và hợp đồng cố

đất là những hình thức biến thiên, phát triển từ hợp đồng mua bán tài sản với

điều kiện chuộc lại Vì vậy, chúng ta không khó để nhận thấy rằng các đặc thù

của những hợp đồng này cũng chính là những đặc điểm thuộc về bản chất của

hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại, đó là: các loại hợp đồng này

đều được bán với “lời hứa sẽ chuộc lại”, đều có sự chuyển giao nhưng vẫn bảo

lưu quyền sở hữu của bên bán và điều khoản quan trọng bắt buộc phải có của các

hợp đồng này là mức giá chuộc lại phải được xác định trước ngay trong hợp

đồng Ngoài ra, trong hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại cũng như

các hợp đồng biến thiên, phát triển của nó, thì thời hạn chuộc lại luôn là một điều

khoản cơ bản và quan trọng khi giao kết hợp đồng Mặc dù vậy, nhưng giữa các

hợp đồng này vẫn có những khác biệt nhất định Đặc biệt là các hợp đồng repo

chứng khoán, repo bất động sản đã biến thiên, phát triển với nhiều ưu điểm vượt

trội hơn so với hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại Cụ thể như sau:

1.4.2.1 Sự khác nhau giữa hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc

lại so với hợp đồng repo chứng khoán

Hợp đồng repo chứng khoán cùng với hợp đồng repo bất động sản với

tính chất là những sản phẩm “phái sinh” (biến thiên, phát triển) của hợp đồng

mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại nên ngoài việc kế thừa những đặc của

hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại thì các hợp đồng này có sự phát

triển khác đi so với hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại để phù hợp

với nhu cầu của xã hội

 Quyền của bên bán đối với tài sản đã bán: Nếu như trong hợp đồng

mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại (theo Điều 462 – BLDS 2005) một khi

quyền sở hữu đối với tài sản đã được chuyển cho bên mua trong thời hạn chuộc

lại, bên bán không còn được hưởng bất kỳ lợi ích phát sinh nào nữa từ tài sản đã

bán nhưng với hợp đồng repo chứng khoán (repo cổ phiếu, repo trái phiếu,…)

mặc dù đã chuyển quyền sở hữu chứng khoán cho bên mua nhưng người bán vẫn

tiếp tục được hưởng cổ tức và một số quyền lợi khác phát sinh trước đó (như

quyền tham dự đại hội đồng cổ đông, quyền bỏ phiếu,…)

 Quyền của bên mua trong thời hạn chuộc lại: đối với hợp đồng mua

bán tài sản với điều kiện chuộc lại, trong thời hạn chuộc lại bên mua không được

thực hiện một số giao dịch có khả năng làm ảnh hưởng đến quyền sở hữu của bên

mua, nghĩa là bên mua không được bán, trao đổi, tặng cho, cho thuê, thế chấp,

cầm cố tài sản,… Ngược lại, đối với hợp đồng repo chứng khoán bên mua được

sử dụng chứng khoán để kinh doanh kiếm lời trong thời hạn chuộc lại, nhưng

trong chừng mực không được làm ảnh hưởng đến quyền của bên bán (vì có điều

kiện chuộc lại) Điều này tạo nên tính linh hoạt cho hợp đồng repo chứng khoán,

nó cho phép khai thác được mọi khả năng sinh lời của tài sản, tăng hiệu quả của

đồng vốn kinh doanh để đem lại lợi ích tối ưu nhất có thể cho các bên

 Giá chuộc lại tài sản: nếu như giá chuộc lại tài sản trong hợp đồng mua

bán tài sản với điều kiện chuộc lại là giá thị trường tại thời điểm và địa điểm

chuộc lại, nếu không có thỏa thuận khác mà không phụ thuộc vào giá bán ban

đầu thì với hợp đồng repo chứng khoán giá chuộc lại tài sản lại chịu ảnh hưởng

bởi giá bán ban đầu (giá repo) Theo đó trong thực tiễn giao dịch, giá chuộc lại

tài sản trong hợp đồng repo chứng khoán được tính bằng công thức: “Giá chuộc

lại = Giá bán ban đầu * (1 + lãi suất repo/365 * Số ngày thực sự sở hữu chứng

khoán)” 17

Ví dụ: Nhà đầu tư A ký hợp đồng repo để bán 10.000 cổ phiếu của mình

cho Công ty chứng khoán B với giá 20.000 đồng/cổ phiếu, lãi suất repo là

2%/tháng và thời hạn repo là 6 tháng, vậy tổng số tiền repo cổ phiếu (giá bán ban

đầu) A có được là 200 triệu đồng Đúng như thỏa thuận, 6 tháng sau A đem tiền

đến chuộc lại cổ phiếu Theo như công thức tính giá chuộc lại tài sản trong hợp

đồng repo chứng khoán (repo cổ phiếu) thì A phải trả cho Công ty chứng khoán

B số tiền là: 200 triệu * (1 + 2%/365 * 6 tháng) = 200 + 2/1095 = 200,001826

triệu đồng Vậy với giá chuộc lại trong hợp đồng repo này bên mua không phải

17

TS Nguyễn Thị Thu Vân, TS Trần Thị Thu Hà, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp: Hợp đồng repo chứng khoán và

việc sửa đổi chế định hợp đồng chuộc lại tài sản trong Bộ luật dân sự 2005,

http://www.nclp.org.vn/ban_ve_du_an_luat/kinh-te-dan-su/hop-111ong-repo-chung-khoan-va-viec-sua-111oi-che-111inh-hop-111ong-chuoc-lai-tai-san-trong-bo-luat-dan-su-2005/article_view?b_start:int=0&-C =, [truy cập ngày

10-8-2012]

chịu thiệt hại khi giá thị trường xuống thấp như ở công thức giá thị trường của

hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại Vì vậy, với việc linh hoạt

trong quy đinh giá bán và mức lãi suất repo thì bên mua đã tạo được ưu thế cạnh

tranh Chính đặc tính này đã tạo nên tính linh hoạt và cạnh tranh của hợp đồng

repo so với các hình thức cho vay khác, đồng thời điều này lý giải tại sao hợp

đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại khi tồn tại dưới hình thức hợp đồng

repo chứng khoán lại phát triển sôi động và hấp dẫn được nhiều nhà đầu tư

1.4.2.2 Sự khác nhau giữa hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc

lại so với hợp đồng repo bất động sản

Giá chuộc lại tài sản: cũng giống như hợp đồng repo chứng khoán giá

chuộc lại tài sản trong hợp đồng repo bất động sản có sự khác biệt so với hợp

đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại vì giá chuộc lại trong hợp đồng này

chịu sự ảnh hưởng rất nhiều bởi giá bán ban đầu Cụ thể, giá chuộc lại tài sản là

giá bán cộng với khoản phí 1% giá trị tài sản và một mức lãi suất nhất định quy

ra ngày Ngoài ra, trong pháp luật các nước còn quy định thêm rằng: giá chuộc

lại tài sản còn phải tính đến các chi phí liên quan đến việc mua bán, chi phí sửa

chữa và nâng cấp tài sản18, đây là điều mà chế định hợp đồng mua bán tài sản với

điều kiện chuộc lại trong luật dân sự Việt Nam chưa đề cập đến

1.5 Bản chất pháp lý và ý nghĩa thực tiễn của hợp đồng mua bán tài sản với

điều kiện chuộc lại

1.5.1 Bản chất pháp lý của hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện

chuộc lại

Hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại (hay hợp đồng chuộc lại

tài sản) là một hợp đồng mua bán tài sản đặc biệt, được pháp luật nhiều nước

dành sự quan tâm điều chỉnh Sự phổ biến này cho thấy tầm quan trọng và giá trị

của hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại đối với thực tiễn Vì vậy,

việc hoàn thiện khung pháp lý cho loại hợp đồng này là cần thiết nhưng để làm

được điều đó trước hết phải hiểu đúng bản chất pháp lý của nó.19

18

Ví dụ Điều 1673 – Bộ luật Dân sự Pháp: “Trong trường hợp thực hiện quyền chuộc lại vật, bên bán phải hoàn lại

tiền bán và trả cho bên mua các chi phí liên quan đến việc bán, chi phí sửa chữa cần thiết và chi phí sửa chữa làm

tăng thêm giá trị bất động sản.”

19

TS Nguyễn Thị Thu Vân, TS Trần Thị Thu Hà, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp: Hợp đồng repo chứng khoán và

việc sửa đổi chế định hợp đồng chuộc lại tài sản trong Bộ luật dân sự 2005,

http://www.nclp.org.vn/ban_ve_du_an_luat/kinh-te-dan-su/hop-111ong-repo-chung-khoan-va-viec-sua-111oi-che-111inh-hop-111ong-chuoc-lai-tai-san-trong-bo-luat-dan-su-2005/article_view?b_start:int=0&-C =, [truy cập ngày

10-8-2012]

Trong pháp luật Pháp, hợp đồng chuộc lại tài sản được coi như một loại

hợp đồng mua bán có điều kiện và điều kiện đó là người bán được bảo lưu quyền

lấy lại tài sản của mình trong một thời hạn nhất định sau khi trả cho người mua

giá tài sản và các chi phí phát sinh Điều đó cũng có nghĩa là, hợp đồng mua bán

giữa người bán và người mua, khi có điều khoản chuộc lại, là một hợp đồng mà

bất cứ lúc nào – trong thời hạn hợp đồng – người bán cũng điều có quyền hủy bỏ

bằng việc chuộc lại tài sản của mình Vì vậy, trong hợp đồng này, quyền sở hữu

của người mua chỉ có tính chất tạm thời, bởi tư cách sở hữu ấy luôn bị đặt trong

tình trạng có thể bị mất bất cứ lúc nào (trong phạm vi thời hạn chuộc) theo ý chí

của người bán Thậm chí, tư cách sở hữu ấy còn bị coi như chưa bao giờ được

công nhận, nếu sự kiện chuộc lại xảy ra Pháp luật của nhiều nước đã quy định

rất minh thị về hệ quả này Ví dụ như: Điều 492 Bộ luật Dân sự và thương mại

Thái Lan quy định: “Nếu tài sản được chuộc lại trong thời hạn ấn định…, thì

quyền sở hữu tài sản coi như chưa bao giờ được trao cho người mua” hay ở Bộ

luật Dân sự Sài Gòn 1972 của Việt Nam trước đây cũng quy định: “Trong trường

hợp người bán chuộc lại thì việc điển mại bị tiêu trừ, và sự chuyển dịch quyền sở

hữu coi như không bao giờ có” (Điều 1071)

Mục tiêu ban đầu dẫn đến sự ra đời hợp đồng chuộc lại tài sản trong pháp

luật Pháp cũng như pháp luật của nhiều nước khác không phải nhằm tạo nên một

công cụ tiếp cận vốn trên thị trường tài chính như hiện nay mà nó được coi như

một biện pháp nhằm giúp những người thiếu vốn trong ngắn hạn có tiền để sử

dụng khi cánh cửa tiếp cận vốn của họ ở ngân hàng đã bị đóng chặt Nói cách

khác, nó được coi như một trong những biện pháp cuối cùng để “cứu” chủ sở hữu

tài sản phục hồi lại sản xuất kinh doanh, thoát khỏi tình trạng phá sản Vì vậy,

pháp luật các nước cũng như Việt Nam đã nhìn nhận việc bảo lưu quyền lấy lại

tài sản như một “quyền được chuộc” chứ không phải như một “nghĩa vụ phải

chuộc” của người bán.20 Cũng chính từ cách tiếp cận này mà trong pháp luật các

nước, điều kiện để hủy bỏ nghĩa vụ hợp đồng giữa hai bên trong hợp đồng chuộc

lại không nằm trong tay người mua mà nằm trong tay người bán Điều đó có

nghĩa là, chỉ trong trường hợp ý chí của người bán không muốn chuộc lại (bao

20

Chẳng hạn như trong Bộ luật Dân sự Pháp, hợp đồng này mang tiêu đề “Quyền chuộc lại vật – De la faculté de

rachat”, được quy định tại Thiên VI – Chương VI – Mục I với 15 điều từ điều 1659 đến 1673 Trong Bộ luật Dân sự

và thương mại Thái Lan, hợp đồng này cũng có tên gọi “Mua bán với quyền chuộc lại” và được quy định từ điều 491

đến 502 hoặc trong BLDS Việt Nam 2005 tại điều 462 quy định: “Bên bán có thể thỏa thuận với bên mua về quyền

chuộc lại tài sản đã bán…”

hàm cả nghĩa muốn nhưng không thể chuộc lại), thì tài sản ấy mới trở thành sở

hữu đích thực của người mua.21

Quan điểm nghiêng về việc bảo vệ người bán của nhà làm luật trong chế

định chuộc lại tài sản rất rõ ràng và nhất quán, thể hiện ở một số quy định sau

đây:

 Mặc dù trong hợp đồng chuộc lại có sự chuyển giao quyền sở hữu cho

người mua nhưng khi sự kiện chuộc lại xảy ra, thì người bán vẫn được coi như

chưa bao giờ bị ngắt quãng quyền sở hữu đối với tài sản của họ Ngược lại, nếu

sự kiện chuộc lại xảy ra, thì người mua bị coi như chưa bao giờ là chủ sở hữu tài

sản.22

 Ngay cả trong trường hợp nếu người mua tài sản, với tư cách chủ sở

hữu tạm thời, bán tài sản đó cho một người khác, thì người bán đầu tiên vẫn có

quyền chuộc lại vật từ người mua thứ hai, “ngay cả khi quyền chuộc lại đó không

được ghi trong hợp đồng thứ hai.”

 Quyền chuộc lại tài sản không chỉ được dành cho chính bản thân người

bán mà còn được dành cho cả người thừa kế và chủ nợ của người bán.23

Bên cạnh việc nghiêng hơn về việc bảo vệ quyền lợi của người bán, nhà

làm luật cũng có một số quy định bảo vệ quyền lợi của người mua, như: với tư

cách là chủ sở hữu tài sản trong thời hạn hợp đồng, người mua có đủ tất cả các

quyền đối với tài sản đó như quyền bán, cho thuê, thế chấp tài sản24, quyền

hưởng hoa lợi phát sinh từ tài sản Một số giao dịch của người mua với người thứ

ba trong thời hạn hợp đồng vẫn được bảo vệ, ví dụ, quyền cho thuê tài sản25,

nhưng với điều kiện việc cho thuê đó không làm tổn hại đến lợi ích của người

bán

Hợp đồng chuộc lại tài sản còn đặc trưng bởi bản chất “bán với lời hứa sẽ

chuộc lại”, có sự chuyển giao nhưng vẫn bảo lưu quyền sở hữu của người bán và

điều khoản quan trọng bắt buộc phải có của hợp đồng này là mức giá chuộc lại

phải xác định trước ngay trong hợp đồng Ngoài ra, trong hợp đồng chuộc lại tài

21 Điều 1662 – Bộ luật Dân sự Pháp quy định: “Nếu hết thời hạn quy định mà bên bán không chuộc lại vật, thì bên

mua chính thức trở thành chủ sở hữu tài sản.”

22 Điều 966 Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ: “Khi chuộc lại trong thời hạn đã định, thì việc bán trước bị tiêu, việc chuyển di

quyền sở hữu thuộc về việc bán ấy cũng bị tiêu Người bán coi như thủy chung vẫn là sở hữu chủ, và người mua thì

coi như không từng có quyền sở hữu bao giờ” Điều 1071 BLDS Sài Gòn: “Trong trường hợp người bán chuộc lại thì

điển mại bị tiêu trừ, và sự chuyển dịch tư hữu coi như không bao giờ có”

23

Điều 961 – Bộ luật Dân sự Bắc kỳ

24 Điều 1665 – BLDS Pháp, Điều 965 – BLDS Bắc Kỳ, Điều 1070 – BLDS Sài Gòn

25

Điều 966 – BLDS Bắc Kỳ: “…những khế ước cho thuê do người mua đã ký nhận, không có sự gian lậu gì, thì vẫn

cứ phải thi hành.”

sản, thời hạn chuộc lại luôn là một điều khoản cơ bản và quan trọng khi hai bên

giao kết với nhau Thậm chí, nếu thiếu điều khoản về thời hạn, hợp đồng này sẽ

không còn tính chất của một hợp đồng chuộc lại tài sản nữa

Tóm lại, từ những vấn đề trên cho chúng ta một cái nhìn toàn diện và đầy

đủ về bản chất của hợp đồng chuộc lại tài sản trong pháp luật các nước Cho nên,

pháp luật Việt Nam cũng phải xuất phát từ những bản chất này khi xây dựng các

chế định hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại, nhất là hiện nay, khi

loại hợp đồng này đã có sự biến thiên và phát triển dưới các hình thức, tên gọi

khác với nhiều ưu điểm vượt trội hơn, điều này đã đặt ra yêu cầu là cần có sự

nhìn nhận và đánh giá lại những quy định của pháp luật hiện hành liên quan đến

chế định này

1.5.2 Ý nghĩa thực tiễn của hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện

chuộc lại

Trong thực tiễn của các nước, bán với điều kiện chuộc lại được sử dụng

đối với những khách hàng sắp lâm vào tình trạng phá sản hoặc khi họ gặp khó

khăn đối với việc tiếp cận các khoản cho vay của ngân hàng

Chế định bán với điều kiện chuộc lại hiện nay, một mặt, được nhìn nhận

như một phương thức thông dụng để tái cấu trúc lại những khoản nợ của những

công ty lâm vào tình trạng khó khăn về tài chính, nó cho phép chủ thể lâm vào

tình trạng khó khăn về tài chính tránh được việc thanh lý hợp đồng vay đã ký với

ngân hàng bằng cách bán tạm thời bất động sản của mình Chủ sở hữu bán tài sản

để lấy tiền phục hồi sản xuất kinh doanh nhưng bảo lưu khả năng lấy lại tài sản

nếu sau đó, vấn đề tài chính của họ được cải thiện Thông thường, số tiền chủ sở

hữu tài sản có được khi bán với phương thức chuộc lại lớn hơn nhiều so với việc

họ cầm cố hoặc thế chấp chính tài sản đó tại ngân hàng Đây chính là điểm ưu

việt của loại hợp đồng này, nó giải đáp cho lý do tại sao hình thức này ngày càng

trở nên phổ biến và thông dụng hơn trong điều kiện của nền kinh tế thị trường

hiện nay

Mặc khác, trên thị trường tài chính, chế định này đã biến thiên và phát

triển hơn nhiều so với mục tiêu ban đầu của nó, để trở thành một công cụ vay

hữu hiệu cho phép chủ sở hữu tài sản có được một khoản tiền trong ngắn hạn với

lãi suất hấp dẫn mà vẫn không phải từ bỏ vĩnh viễn quyền sở hữu của mình đối

với tài sản Tiêu biểu phải kể đến là hợp đồng repo cổ phiếu (một loại hợp đồng

biến thiên, phát triển từ hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại) cho

chúng ta thấy rằng, hợp đồng này đã đáp ứng được sự kỳ vọng của nhiều bên

trong quá trình tìm kiếm lợi nhuận, cho phép cả “ba bên” đều có lợi

 Về phía nhà đầu tư, repo cổ phiếu cho phép họ không phải bán cổ

phiếu với giá thấp khi cần tiền, vẫn có quyền sở hữu đối với số cổ phiếu đã repo,

tăng hiệu quả kinh doanh nhờ vào việc có thêm một số tiền do repo cổ phiếu

Trong thời gian chuyển nhượng, nhà đầu tư vẫn được hưởng cổ tức và quyền lợi

phát sinh khác từ cổ phiếu (như quyền dự họp đại hội đồng cổ đông, quyền biểu

quyết,… ) So với việc vay cầm cố, với nghiệp vụ repo, nhà đầu tư sẽ có được

khoản tiền lớn hơn với lãi suất hấp dẫn hơn Đó là chưa kể đến việc nếu được

repo với giá cao, nhà đầu tư sẽ tận dụng được tối đa nguồn vốn đầu tư đã bỏ ra và

họ còn được các Công ty chứng khoán cung cấp thông tin đầy đủ, chi tiết liên

quan đến cổ phiếu mà họ đã repo

 Về phía các Công ty chứng khoán, nghiệp vụ repo cho phép Công ty

chứng khoán có quyền kinh doanh chứng khoán đã mua trong suốt thời hạn của

hợp đồng, điều này sẽ làm tăng lợi nhuận cho chính công ty Đó là chưa kể đến

việc, với nghiệp vụ repo, một cách gián tiếp, Công ty chứng khoán đã trở thành

một chủ thể cho vay hợp pháp, điều mà trước đây chỉ có ngân hàng và các quỹ

tín dụng có được

 Về phía thị trường tiền tệ nói chung, nghiệp vụ repo làm tăng tính

thanh khoản cho thị trường và tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư tiếp cận vốn

vay từ các Công ty chứng khoán nhờ việc cạnh tranh giữa các công ty này trong

nghiệp vụ repo.26

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng các loại hợp đồng repo này cũng có một số hạn

chế đối với cả “ba bên” khiến cơ quan quản lý Nhà nước lo ngại và đã sử dụng

đến biện pháp hành chính để can thiệp, bằng việc lần lược ra các công văn yêu

cầu các Công ty chứng khoán ngừng ký mới các hợp đồng repo

Vì vậy, bên cạnh những lợi ích mà các hợp đồng repo đóng góp cho thực

tiễn thì nó còn tồn tại một số hạn chế nhất định Cho nên, nếu có được những giải

pháp thích hợp để hạn chế đến mức thấp nhất mặt tiêu cực và phát huy tối đa

được mặt tích cực của loại hợp đồng này thì nó sẽ thực sự trở thành một công cụ

26

TS Nguyễn Thị Thu Vân, TS Trần Thị Thu Hà, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp: Hợp đồng repo chứng khoán và

việc sửa đổi chế định hợp đồng chuộc lại tài sản trong Bộ luật dân sự 2005,

http://www.nclp.org.vn/ban_ve_du_an_luat/kinh-te-dan-su/hop-111ong-repo-chung-khoan-va-viec-sua-111oi-che-111inh-hop-111ong-chuoc-lai-tai-san-trong-bo-luat-dan-su-2005/article_view?b_start:int=0&-C =, [truy cập ngày

10-8-2012]