LUẬN văn LUẬT tư PHÁP hợp ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬDỤNG đất cơ sở lý LUẬN và THỰC TIỄN

Mặc dù, quyền sử dụng đất của người sử dụng đất có từ Luật đất đai năm 1993 nhưng rất hạn chế đến khi Luật đất đai năm 2003 ban hành thì quyền sử dụng đất mới hoàn chỉnh và đầy đủ bao gồ

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ

KHOA LUẬT

BÔ MÔN TƯ PHÁP

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP (NIÊN KHÓA 2005-2009)

HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT-CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ

THỰC TIỄN

Giáo viên hướng dẫn: Sinh viên thực hiện:

Th.S: LÂM TỐ TRANG DƯƠNG HỒNG CHI

LỜI NÓI ĐẦU

1 LÝ DO LỰA CHỌN ĐỀ TÀI

Hiện nay, giao dịch dân sự diễn ra hằng ngày gắn liền với nhu cầu đời sống của mỗi người chúng ta Nhưng giao dịch dân sự là gì?, nó được điều chỉnh bằng pháp luật hay theo phong tục, tập quán của từng địa phương Ở nước ta, theo Bộ luật năm 2005 điều chỉnh: Giao dịch dân sự là hợp đồng dân sự hoặc là hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân

sự, trong đó hợp đồng dân sự là hình thức phổ biến của giao dịch dân sự Thật vậy việc trao đổi, mua bán là tất yếu vì nước ta theo chế độ kinh tế thị trường có sự điều tiết của Nhà nước Do đó, đòi hỏi khi tham gia kí kết hợp đồng thì các bên cần phải biết những kiến thức pháp luật cơ bản về hợp đồng, để bảo vệ quyền lợi của mình tránh gây ra thiệt hại cho người, thậm chí gây thiệt hại cho Nhà nước, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi để các quan hệ hợp đồng phát triển theo hướng tích cực

Hiện nay, hợp đồng ngày càng phong phú với những hình thức, mục đích, tính chất và nội dung rất đa dạng, nhằm đáp ứng nhu cầu của xã hội Nên chúng ta cần

có một chế độ pháp lý hoàn thiện về hợp đồng dân sự nói chung và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng là cần thiết Vì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một giao dịch dân sự thường diễn ra ở nông thôn, nhất

là những vùng có diện tích đất nông nghiệp nhiều như vùng Đông Nam Bộ (hơn 48%), Tây Nguyên (41%), Đồng bằng sông Cửu Long (32%) và tiếp đến là vùng đồng bằng Sông Hồng, với tình trạng như thế thì cần sự can thiệp của Nhà nước

Từ xưa đến nay, vấn đề về đất đai luôn được Đảng và Nhà nước coi là vấn đề quan trọng của đất nước Đất đai luôn có ý nghĩa quan trọng vì nó là tư liệu sản xuất đặc biệt trong sản xuất nông nghiệp và hàng nông sản xuất khNu Đối với nước ta, đất đai càng quan trọng hơn, do phần lớn thu nhập của người dân chủ yếu từ sản xuất nông nghiệp là chính Chính tầm quan trọng đó nên đất đai được đưa vào thị trường bất động sản Các giao dịch về đất đai diễn ra ngày càng nhiều, đặc biệt là hiện nay đất đai đang có giá rất cao trên thị trường, trong khi đó việc sản xuất nông nghiệp trở nên rất khó khăn như chi phí rất cao, sâu bệnh, thời tiết thay đổi thường xuyên, lao động vất vả mà lợi nhuận thu được từ việc trồng lúa thì không được bao nhiêu, thường thì bỏ công sức ra để làm lợi, chưa kể tình trạng hiện nay lúa không bán được, do giá lúa thấp Chính thực trạng này, có lúc làm thị trường bất động sản của nước ta đang nóng lên rồi lại bị đóng băng, điều đáng lo là việc người dân thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất một cách bất hợp pháp, không tuân thủ các quy định của pháp luật về đất đai Các giao dịch về chuyển quyền sử dụng đất chủ yếu được thực hiện thông qua hình thức hợp đồng, mặt dù rất nhiều văn bản pháp

Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu

luật được ban hành để điều chỉnh về hợp đồng liên quan đất đai nói chung và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng Mà số lượng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực hiện ngày càng nhiều nhưng phù hợp với quy định

của pháp luật thì ít Vì thế, người viết chọn đề tài “Hợp đồng chuyển nhượng

quyền sử dụng đất Cở sở lý luận và thực tiễn” làm đề tài luận văn với mong

muốn tìm hiểu những quy định điều chỉnh hợp đồng này, coi trách nhiệm thuộc về nhà nước hay người dân trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nóng lên như hiện nay

3 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

Đề tài nghiên cứu chủ yếu dựa trên cơ sở khoa học pháp lý và những nội dung

lý luận về luật học nên người viết sử dụng phương pháp nghiên cứu phân tích luật viết để tìm hiểu các quy định của pháp luật hiện hành; phương pháp so sánh; phương pháp liệt kê; phương pháp tổng hợp thống kê và sử dụng các công cụ tìm kiếm tài liệu

4 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU

Việc nghiên cứu đề tài “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Cở sở

lý luận và thực tiễn” nhằm mục tiêu tìm hiểu pháp luật có những quy định như thế nào để điều chỉnh vấn đề này, từ đó tìm ra những khó khăn khi áp dụng những quy định này vào thực tiễn Qua đó đánh giá thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua các thời kỳ phát triển theo hướng tích cực hoặc tiêu cực, tìm hiểu ý thức chấp hành pháp luật của người dân trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ

đó tìm ra nguyên nhân vi phạm và các biện pháp khắc phục sự vi phạm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hiện nay

Đề tài chỉ tập trung phân tích các quy định trong Bộ luật Dân sự, pháp luật về đất đai hiện hành và các văn bản pháp lý có liên quan

Bố cục luận văn bao gồm:

- Lời nói đầu

- Phần nội dung Chương 1: N hững vấn đề chung về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chương 2: Chế độ pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu

Chương 3: Thực trạng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nước ta hiện nay

- Kết luận

- Tài liệu tham khảo

- Phụ lục Việc nghiên cứu về đề tài “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Cơ

sở lý luận và thực tiễn” là một đề tài cũng khá phức tạp đòi hỏi phải nắm vững các quy định của pháp luật về đất đai đồng thời phải tìm hiểu vấn đề này trên thực tế hiện nay diễn ra như thế nào Dù có nhiều cố gắng trong việc nghiên cứu và tìm hiểu các tài lệu có liên đến đề tài này, nhưng do kiến thức phân tích luật còn nhiều hạn chế, do đó, không tránh được nhiều thiếu sót và hạn chế Chính vì vậy, tôi rất mong nhận được nhiều đóng góp của quý thầy cô và các bạn có quan tâm đến đề tài này để hoàn thiện hơn Trong quá trình tìm hiểu, nghiên cứu và hoàn thành luận văn này nhờ sự giứp đỡ tận tình của quý thầy cô nói chung, thầy cô Khoa Luật nói riêng

đã dạy dỗ, giúp đỡ tôi hoàn thành chương trình học, cùng với sự giúp đỡ của các bạn lớp Tư Pháp 1 K31 Đặc biệt, tôi xin chân thành cám ơn cô Lâm Tố Trang, người đã trực tiếp hướng dẫn, tận tình chỉ bảo giứp đỡ tôi hoàn thành luận văn này Chân thành cám ơn !

Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu

CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1.1 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất

Đất là tài nguyên quốc gia, nó có tầm quan trọng đặc biệt trong cuộc sống như

là tư liệu sản xuất, là điều kiện quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu vực dân cư, xây dựng cở sở kinh tế, văn hoá, an ninh quốc phòng Mặt khác, dân số ngày càng tăng, các công trình xây dựng (điện, nước, giao thông, bưu điện) ngày càng nhiều nên diện tích đất canh tác ngày càng giảm, dẫn đến tình trạng nhiều người không có việc làm, thiếu ruộng đất để sản xuất, canh tác làm mất

ổn định xã hội Mà nước ta là nước đi lên từ nông nghiệp, là nước xuất khNu lúa gạo thứ hai trên thế giới, vào lúc nay thế giới đang trong tình trạng thiếu lúa gạo nghiêm trọng, nạn đói đang diễn ra ở nhiều khu vực, các nước trên thế giới chỉ chú trọng phát triển công nghiệp và dịch vụ, không có chính sách hợp lý phát triển nông nghiệp Do tầm quan trọng của đất đai nên đất đai của nước ta thuộc sở hữu toàn dân mà đại diện chủ sở hữu là N hà nước, Hiến pháp năm 1992 quy định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất là của N hà nước, thuộc quyền sở hữu toàn dân, có nghĩa là nhân dân chỉ có quyền sử dụng đất còn người sở hữu đất là N hà nước Vì vậy, quyền sử dụng được hiểu như thế nào?

Quyền sử dụng đất là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục

vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế- xã hội của đất nước Chúng ta xét quyền sử dụng đất qua 2 khía cạnh:

Xét về khía cạnh kinh tế, quyền sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng vì nó làm thỏa mãn các nhu cầu và mang lại lợi ích vật chất cho các chủ sử dụng trong quá trình sử dụng đất

Xét với tư cách đại diện chủ sở hữu đất đai, N hà nước ta không trực tiếp sử dụng đất mà giao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài nhưng N hà nước không mất đi quyền sở hữu đất của mình Bởi vì, N hà nước thực hiện quyền sử dụng đất bằng các hình thức chủ yếu sau: Thông việc xây dựng, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để phân định mục đích sử dụng cho từng loại đất cụ thể; thông qua việc xây dựng, ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất buộc các tổ chức, hộ gia đình phải khai thác quyền sử dụng đất trong khuôn khổ các quy định này Điều đó có nghĩa là thông qua quá trình sử dụng đất của người sử dụng đất mà các ý định sử dụng đất của N hà nước sẽ trở thành hiện thực đồng thời người sử dụng đất trong quá trình sử dụng phải đóng góp

Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu

một phần lợi ích mà họ thu được từ việc sử dụng đất dưới những nghĩa vụ vật chất cho N hà nước như nộp thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, nộp lệ phí địa chính, lệ phí trước bạ, nộp tiền sử dụng đất v.v

Mặc dù, quyền sử dụng đất của người sử dụng đất có từ Luật đất đai năm 1993 nhưng rất hạn chế đến khi Luật đất đai năm 2003 ban hành thì quyền sử dụng đất

mới hoàn chỉnh và đầy đủ bao gồm tám quyền năng như quyền chuyển đổi; tặng

cho; chuyển nhượng; cho thuê; cho thuê lại; thế chấp; thừa kế, bảo lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì chúng ta không đồng nhất giữa quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất như Luật Đất đai năm 1993, bởi lẽ, giữa chúng có sự khác nhau

cả về nội dung và ý nghĩa, cụ thể là:

Quyền sở hữu đất đai là quyền ban đầu (có trước), còn quyền sử dụng đất là quyền phái sinh (có sau) xuất hiện khi được N hà nước giao đất hoặc cho thuê đất, cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất hay công nhận quyền sử dụng đất

Quyền sở hữu đất là một loại quyền trọn vẹn, đầy đủ, còn quyền sử dụng đất lại là một loại quyền không trọn vẹn, không đầy đủ Tính không đầy đủ của quyền

sử dụng đất được thể hiện ở các điểm sau đây:

Thứ nhất, người quyền sử dụng đất không có đủ tất cả các quyền năng như N hà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu;

Thứ hai, không phải bất kỳ người nào có quyền sử dụng đất hợp pháp cũng có quyền chuyển đổi; tặng cho; chuyển nhượng; cho thuê; cho thuê lại; thế chấp, bảo lãnh; thừa kế; góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà pháp luật quy định (bao gồm 9 quyền năng của chuyển quyền sử dụng đất) Ví dụ: Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 thì hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê mới có quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với

hộ gia đình, cá nhân khác Còn các chủ thể sử dụng đất khác không được pháp luật cho hưởng quyền năng này (Điều 113) Hoặc tổ chức kinh tế được N hà nước cho thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm chỉ có quyền bán, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu quyền sử dụng đất của mình gắn liền với đất thuê mà không được thực hiện các quyền chuyển nhượng, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuê (Điều111)… N hư vậy, phạm vi chủ thể có đầy đủ các quyền này bị hạn chế

Thứ ba, không phải đối với bất cứ đất nào người sử dụng cũng có đầy đủ chín quyền năng trên đây Về cơ bản, chỉ những người sử dụng đất theo hình thức giao đất, trả tiền sử dụng đất và thuê đất theo hình thức trả tiền đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê còn gọi lại ít nhất là năm năm mới được pháp luật cho hưởng đầy đủ chín quyền năng về quyền sử dụng đất

Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu

Quyền sở hữu đất đai là một quyền tồn tại độc lập còn quyền sử dụng đất lại là một loại quyền phụ thuộc Tính phụ thuộc của quyền sử dụng đất thể hiện ở chỗ người sử dụng đất không tự mình quyết định mọi vấn đề phát sinh trong quá trình thực hiện các quyền năng của mình mà chỉ được quyết định một số vấn đề cơ bản, vẫn phải hành động theo ý chí của N hà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu đối với đất được giao Hơn nữa, về mặt lý luận thì giữa quyền sử dụng đất của N hà nước với quyền sử dụng đất của người sử dụng cũng có sự khác nhau Sự khác nhau này được biểu hiện trên những khía cạnh sau đây:

Quyền sử dụng đất của N hà nước phát sinh dựa trên cơ sở N hà nước là đại diện chủ sở hữu đất đai N ên quyền sử dụng đất này là vĩnh cửu, trọn vẹn và không bị ai hạn chế Còn quyền sử dụng đất của người sử dụng xuất hiện khi được N hà nước giao đất, cho thuê, cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc công nhận quyền

sử dụng đất … và phụ thuộc vào ý chí của N hà nước Vì vậy, quyền sử dụng đất của

họ bị N hà nước hạn chế bởi diện tích, thời hạn và mục đích sử dụng v.v

Thêm vào đó, Quyền sử dụng đất là một loại quyền dân sự đặc thù, trong đó người có quyền sử dụng đất chuyển quyền này cho người khác bằng các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật N ói quyền sử dụng đất là một quyền dân sự đặc thù, vì:

- Đó là quyền tài sản gắn liền với một tài sản đặc biệt đó là đất đai;

1.1.2 Khái quát quyền sử dụng đất ở nước ta qua các thời kỳ

Ta đã biết quyền sử dụng đất là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế- xã hội của đất nước Thông qua việc thực hiện tám quyền năng từ quyền sử dụng đất Đây là cách hiểu hiện nay còn quyền sử dụng đất ở những giai đoạn trước kia được quan niệm như thế nào Có phải ngoài việc khai thác các thuộc tính có ích của đất ra thì người sử dụng đất còn được thực hiện các hình thức khác để khác thác lợi ích từ quyền sử dụng đất hay không

Vì ở mỗi chế độ khác nhau thì N hà nước có chế độ pháp lý về đất đai cũng khác nhau

Trong chế độ phong kiến đất đai thuộc sở hữu tư nhân, giai cấp thống trị chiếm hữu hầu hết diện tích đất đai, xuất hiện ở nước ta từ thời Lý-Trần N ên không

Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu

có khái niệm quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất chỉ thực hiện thông qua bằng hình thức là giai cấp thống trị cho nhân dân mướn đất rồi thu tiền từ mảnh đất đó

Họ không phân biệt đâu là quyền sử dụng đất đâu là quyền sở hữu đất

Dưới chế độ xã hội chủ nghĩa đất đai phục vụ lợi ích chung của nhân dân lao động và toàn thể xã hội nên đất đai thuộc sở hữu toàn dân và đại diện chủ sở hữu là

N hà nước ra đời khi Hiến pháp năm 1980 được ban hành dựa trên cở sở lý luận về tính tất yếu khách quan của việc xã hội hóa đất đai Hiến pháp năm 1980 quy định đất đai là của N hà nước thuộc sở hữu toàn dân nhưng không làm rõ khái niệm và nội dung cụ thể của hình thức sở hữu này Vì vậy, trên thực tế dường như có sự đồng nhất giữa sở hữu toàn dân về đất đai và sở hữu nhà nước về đất đai Cũng từ đây quyền sử dụng đất xuất hiện nhưng cũng rất hạn chế nói đúng hơn là chỉ được khai thác các lợi ích từ việc sử dụng đất ngoài ra không thực hiện được quyền nào khác trên mảnh đất mình đang sử dụng Bằng quy định này, pháp luật nghiêm cấm mọi hành vi mua, bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức Việc sử dụng đất đai bị “đóng khung” trong quan hệ giao đất- thu hồi đất giữa người sử dụng đất với N hà nước N gười sử dụng đất không được quyền chuyển nhượng đất đai cho người khác (các giao dịch đất đai bị pháp luật hạn chế) khi không còn nhu cầu sử dụng Hậu quả là người nông dân không tha thiết, gắn bó với mảnh đất họ đang sử dụng làm thiếu lương thực

Với những lí do trên, việc quy định đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân là điều kiện quan trọng để đảm bảo chế độ công hữu về các tư liệu sản xuất chủ yếu, đảm bảo định hướng chủ nghĩa xã hội N hưng phải quy định rõ N hà nước đại diện chủ sở hữu là như thế nào còn người sử dụng đất thì được thực hiện các quyền gì trên mảnh đất mình đang sử dụng

Vì thế N ghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VII, VIII và IX đều khẳng định: “Trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, ruộng đất được giao cho nông dân sử dụng ổn định, lâu dài, N hà nước quy định bằng pháp luật các vấn đề thừa kế, chuyển quyền sử dụng đất”

N hà nước đã mở ra cho người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất trên

cơ sở đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân như Hiến pháp 1992 quy định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất… là của N hà nước, thuộc quyền sở hữu toàn dân” (Điều 17) Để hoàn thiện cơ bản pháp luật đất đai của nước

ta, N hà nước đã ban hành luật đất đai năm 1993 nên khái niệm sở hữu đất đai ở nước

ta được mang một ý nghĩa mới: đất đai thuộc sở hữu toàn dân; quyền sử dụng đất thuộc về người sử dụng đất Hay nói cách khác, thì kể từ đây quyền sử dụng đất đã tách khỏi quyền sở hữu đất đai được chủ sở hữu đất đai chuyển giao cho người sử

Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu

dụng đất thực hiện và trở thành một loại quyền về tài sản thuộc sở hữu của người sử dụng đất

N hưng trong quá trình chuyển từ nền kinh tế bao cấp sang nền kinh tế thị trường hàng hóa có sự điều tiết của N hà nước, chế độ sở hữu của N hà nước đối với đất đai vẫn giữ nguyên bản chất của nó, vẫn chưa xác định rõ vai trò của N hà N ước trong quan hệ sở hữu đất đai mà chỉ quy định toàn dân là chủ sở hữu đất đai Hơn nữa, N hà nước với tư cách là người đại diện cho toàn dân cũng không được pháp luật xác định rõ có phải là người có quyền sở hữu đất đai hay không Điều đó dẫn đến việc không xác lập được một cơ chế quản lý đất đai cụ thể, thích hợp nhằm đáp ứng các đòi hỏi của công tác quản lý đất đai trong nền kinh tế thị trường Hậu quả là đất đai không được quản lý chặt chẽ, sử dụng không đúng mục đích, lãng phí, kém hiệu quả; thị trường bất động sản nói chung và thị trường quyền sử dụng đất nói riêng vận hành nằm ngoài sự kiểm soát của N hà nước… gây tác động xấu đến sự tăng trưởng của nền kinh tế Thực trạng này đặt ra yêu cầu cấp thiết cần phải có sự đổi mới, tăng thêm các quyền của cá nhân, tổ chức được giao đất để phù hợp với tình hình mới

Để khắc phục những hạn chế trên, tại kì hợp thứ 4 Quốc hội khóa XI đã thông qua Luật Đất đai năm 2003 thay thế cho Luật Đất đai năm 1993

Luật Đất đai năm 2003 ban hành quyền sử dụng đất đã mở rộng hơn bao gồm quyền chuyển đổi; tặng cho; chuyển nhượng; cho thuê; cho thuê lại; thế chấp; thừa

kế, bảo lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng đất Với quy định này, chúng ta không đồng nhất giữa quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất như Luật Đất đai năm

1993

Mặt khác, với tư cách là chủ sở hữu đất đai, N hà nước thực hiện quyền của chủ

sở hữu đối với đất đai với ba quyền năng của chủ sở hữu đó là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt nhưng trên thực tế, N hà nước không trực tiếp sử dụng đất mà giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng đồng thời quy định quyền và nghĩa vụ của các chủ thể sử dụng đất trong quá trình sử dụng đất của N hà nước trong phạm vi cho N hà nước cho phép

Để bảo đảm quyền lợi của người sử dụng đất và tạo điều kiện cho các quan hệ dân sự về đất đai được lưu thông phù hợp với cơ chế thị trường, N hà nước cho phép các chủ thể được chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua các hình thức: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất

Về bản chất chuyển quyền sử dụng đất là giao dịch dân sự trong đó đối tượng của giao dịch là quyền sử dụng đất

Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu

Vì thế chuyển quyền sử dụng đất được hiểu là: Sự chuyển dịch quyền sử dụng đất từ chủ thể này sang chủ thể khác theo quy định của BLDS và theo pháp luật đất đai

Chuyển quyền sử dụng đất tức là quyền sử dụng đất được đưa vào lưu thông dân sự mà không phải là đất (quyền sở hữu đất), bởi lẽ đất là đối tượng của chủ sở hữu toàn dân Việc chuyển quyền sử dụng đất bị hạn chế bởi những điều kiện do

N hà nước quy định

Quyền sử dụng đất là một loại quyền dân sự đặc thù, trong đó người có quyền

sử dụng đất chuyển quyền này cho người khác bằng các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật

N hư vậy quyền sử dụng đất của nước ta quy định từ không cho cho mua, bán, dưới bất cứ hình thức nào thì ngày nay được thực hiên 8 quyền năng của chủ sử dụng đất thông qua hình thức chủ yếu là hợp đồng, ngày càng hoàn thiện chế độ pháp lý về đất đai cũng như ngày càng quy định chặt chẽ về các hình thức thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hiện nay nhất là các hình thức làm thay đổi hẳn quyền sử dụng đất từ chủ thể này sang chủ thể khác, đặc biệt là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Trên thực tế, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện bằng hình thức chuyển nhượng là chủ yếu Bên nhận chuyển quyền sử dụng đất trở thành người có quyền khai thác lợi ích và tiềm năng của đất và phải trả cho bên chuyển nhượng một khoản tiền nhất định tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất Do đó, thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giảm bớt thủ tục hành chính không cần thiết như xét duyệt thu hồi, giao đất… nhưng vẫn đảm bảo tính hợp pháp

và hợp lý của hành vi tự điều chỉnh đất đai của những người sử dụng đất để xác lập quyền sử dụng đất cho chủ thể mới mà không phải thu hồi đất của người này giao cho người kia

Theo Điều 697 của Bộ luật Dân sự năm 2005 định nghĩa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai

1.1.3 Khái quát lịch sử phát triển hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua các thời kỳ

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện bằng hình thức hợp đồng là chủ yếu N ên giữa quyền sử dụng đất và hợp đồng có sự gắn bó chặt chẽ với nhau, như vậy quan niệm quyền sử dụng đất có trước hay hợp đồng xuất hiện trước

Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu

N ước ta đã trải qua nhiều giai đoạn khác nhau, mỗi giai đoạn khác nhau thì nước ta có một chế độ khác nhau và cũng có hệ thống pháp luật khác nhau cho từng giai đoạn, vì pháp luật điều chỉnh các quan hệ xã hội, do pháp luật phục thuộc từng hoàn cảnh đất nước, pháp luật của từng giai đoạn thì khác nhau Vì thế, lịch sử phát triển của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trải qua các giai đoạn sau: Giai đoạn thứ nhất-thời kỳ phong kiến: Thời kỳ phong kiến là thời kỳ quân chủ chuyên chế, pháp luật do nhà vua ban hành Pháp luật trong giai đoạn này chưa phát triển, vì tất cả quyền lực tập trung trong tay của nhà vua nên pháp luật ban ra cũng vì lợi ích của nhà và các quan lại phục vụ cho nhà vua Mà, các quan hệ xã hội lúc này được điều chỉnh chủ yếu bằng tập tục và thói quen, nên các vấn đề về dân sự trong

xã hội nói chung và về hợp đồng nói riêng chưa phát triển trong thời kỳ này Mặt khác, trong giai đoạn này cũng có những bộ luật cổ như: Bộ luật Hồng Đức (năm 1483), Bộ Luật Gia Long (năm 1815), cả hai bộ luật này không có những quy định riêng về hợp đồng, các quy định về khế ước, nguyên tắc giao kết, hình thức mà nó quy định chung không tách riêng giữa luật dân sự và luật hình sự Vì thế, mà khái niệm về hợp đồng chưa được định nghĩa cụ thể Lúc này quyền sử dụng đất cũng chưa được định nghĩa Chưa có văn bản nào điều chỉnh về quyền sử dụng đất chỉ có điều chỉnh về đất nói chung không phân biệt ra quyền sử dụng đất và quyền sở hữu đât

Giai đoạn thứ hai-thời kỳ Pháp thuộc từ năm 1858 đến năm 1945: Thời kỳ này nước ta bị chia cắt thành ba miền với ba chế độ chế độ khác nhau và được ba bộ luật khác nhau điều chỉnh ở ba miền khác nhau như là Dân Luật Giản Yếu N am Kỳ (năm 1883), Dân Luật Bắc Kỳ (năm 1931) và Hoàng Việt Trung Kỳ Hộ Luật (năm 1936) Điểm chung của ba bộ luật này đều dựa trên những quy định của luật nước Pháp nên rất giống với Luật của nước Pháp, do lúc này Pháp muốn biến nước ta thành một phần của nước Pháp Mặt khác, do ban hành ba bộ luật không dựa trên hoàn cảnh của nước ta nên không phát huy được hiệu quả, không đi vào đời sống của nhân dân

ta N hững quy định về hợp đồng trong ba bộ luật cũng không được người dân biết đến nhiều, không mang lại hiệu quả gì cho nền kinh tế lúc bấy giờ N hư vậy là, pháp luật về hợp đồng dân sự bước đầu được hình thành nhưng chưa phát triển do đất nước chưa được thống nhất, mà quyền sử dụng đất vẫn chưa hình thành

Giai đoạn thứ ba-từ cách mạng tháng Tám năm 1945 đến năm 1986: Thời kỳ này nền kinh tế nước ta theo cơ chế tập trung bao cấp Do hoàn cảnh đất nước ta lúc này theo chế độ tập trung bao cấp trong nền kinh tế nên ảnh hưởng đến tư tưởng của các nhà làm luật lúc này có những quy định về hợp đồng được đặt ra nhưng không

có phát huy hiệu quả trong nền kinh tế, do tất cả tư liệu sản xuất đều được tập trung lại với nhau để sản xuất và chia lợi nhuận đều cho mọi người nên ít có việc giao kết

Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu

hợp đồng xảy ra Đồng thời Hiến pháp năm 1980 đã chính thức ghi nhận quyền sử dụng đất lâu dài và ổn định cho người dân được thực hiện thông qua quan hệ giao đất và thu đất giữa N hà nước và người sử dụng đất, nghiên cấm mọi hình thức mua, bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức N gười sử dụng đất không được quyền chuyển nhượng đất đai cho người khác (các giao dịch đất đai bị pháp luật hạn chế) khi không còn nhu cầu sử dụng N hư vậy, quyền sử dụng đất được nghi nhận và hợp đồng cũng phát triển nhưng do quy định pháp luật nên việc chuyển nhượng đất không được thực hiện Dó đó giữa quyền sử dụng đất và hợp đồng chưa có mối quan hệ với nhau

Giai đoạn thứ tư-từ năm 1986 đến năm 1995: Thời kỳ này, nền kinh tế của nước ta bước đầu chuyển đổi từ nền kinh tế tập trung bao cấp sang nền kinh tế thị trường hàng hoá có sự quản lý của N hà nước, lúc này quan hệ mua bán phát triển, nhiều quan hệ xã hội mới xuất hiện nên đòi hỏi có sự điều chỉnh của pháp luật Vì hoàn cảnh đất nước đã thay đổi nên buộc N hà nước ban hành pháp luật mới để điều chỉnh trong đó có Bộ luật Dân sự năm 1995, Luật đất đai năm 1993 dù chưa hoàn chỉnh lắm, còn nhiều hạn chế nhưng bước đầu đã đáp ứng được yêu cầu của xã hội lúc này và của nền kinh tế lúc bấy giờ Vì thế mà, việc chuyển nhượng sử dụng đất được thực hiện bằng hợp đồng nhưng chưa phát triển rất hạn chế, chưa thể hiện được tầm quan trọng của hợp đồng trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Giai đoạn hiện nay: Giai đoạn này hệ thống pháp luật của nước ta đã khá hoàn chỉnh, đáp ứng được nhu cầu của xã hội và tình hình mới của đất nước ta Hiện nay nước ta gia nhập WTO, mở cửa cho các nhà đầu tư của nước ngoài vào nước ta đầu

tư, việc mua bán, trao đổi thường xuyên xảy ra là điều tất yếu nên N hà nước ta đã sửa đổi, bổ sung Bộ luật Dân sự năm 1995 thành Bộ luật Dân sự năm 2005, sửa đổi,

bổ sung Luật đất đai năm 1993 thành Luật đất đai năm 2003 Trong đó có quy định những nguyên tắc chung về xác lập hợp đồng và những quy định riêng về các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất N hư vậy, qua các giai đoạn khác nhau, hợp đồng dân sự đã ra đời và đi vào cuộc sống của nhân dân và trở thành một công cụ giao dịch không thể thiếu trong xã hội, trong hoàn cảnh nền kinh tế phát triển với tốc

độ rất nhanh như hiện nay Vậy, hợp đồng được pháp luật định nghĩa như thế nào?

Vì hợp đồng là công cụ chủ yếu để xác lập quan hệ giữa người với người liên quan đến tài sản trong một xã hội có tổ chức Không chỉ có quan hệ trong lĩnh vực dân sự mới lập hợp đồng mà cả trong quan hệ trong các lĩnh vực thương mại, lao động, thậm chí trong lĩnh vực hành chính Mỗi loại hợp đồng, pháp luật có những quy định riêng nhưng điểm chung nhất hợp đồng là sự thoả thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự (Điều 388) Dù hợp đồng được lập trong lĩnh vực nào thì cũng là sự gặp gỡ ý chí của các bên trên

Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu

nguyên tắc tự do giao kết hợp đồng Đó là định nghĩa về hợp đồng dân sự của nước

ta hiện nay

Do quyền sử dụng đất là một loại quyền dân sự nên khi chuyển nhượng phải thực hiện bằng hợp đồng nên phải thỏa các điều kiện của hợp đồng khi giao kết đồng phải thỏa mãn các điều kiện khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất Vậy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là: sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai

1.2 Căn cứ xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.2.1 Căn cứ xác lập quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất là một quan hệ pháp luật dân sự như mọi quan hệ pháp luật dân sự khác, nên được hình thành bởi những sự kiện pháp lý nhất định N hững sự kiện pháp lý này là cở sở để xác lập quyền sử dụng đất Hiến pháp, pháp luật đất đai

và pháp luật dân sự quy định các căn cứ xác lập quyền sử dụng đất Đây là những cơ

sở pháp lí để đánh giá tính hợp pháp của người có quyền sử dụng đất

Việc quy định các căn cứ xác lập quyền sử dụng đất tạo tiền đề cho tổ chức, cá nhân thực hiện tám quyền năng của người sử dụng đất và là căn cứ pháp lí cho việc giải quyết các tranh chấp về đất đai

Căn cứ xác lập quyền sử dụng đất là những sự kiện pháp lí mà trên cơ sở đó các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân có được quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất nó chỉ được xác lập khi có những sự kiện pháp lí cụ thể

Cơ sở pháp lí cho việc thiết lập quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 37 Luật đất đai về thNm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trên nguyên tắc không được ủy quyền trong việc quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

Để cụ thể và rõ ràng thêm những quy định trên trong Luật đất đai, Điều 688 BLDS đã quy định căn cứ xác lập quyền sử dụng đất như sau:

+ Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác được xác lập do N hà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất

N hà nước giao đất cho cá nhân và các chủ thể khác (có hoặc không thu tiền sử dụng đất căn cứ vào loại đất, mục đích sử dụng đất); N hà nước thông qua cơ quan có thNm quyền giao đất cho các chủ thể thông qua hình thức thuê đất

+ Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác được xác lập do người khác chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với quy định của BLDS

và pháp luật đất đai Trong phạm vi quyền sử dụng đất, chủ thể có quyền chuyển quyền sử dụng đất Việc chuyển quyền sử dụng đất phải tuân thủ các quy định của

Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu

BLDS và pháp luật đất đai Thông qua việc thực hiện tám quyền năng khai thác quyền sử dụng đất mà phải phù hợp với quy định của pháp luật đây cũng là căn cứ xác lập được quyền sử dụng đất

N hà nước cộng nhận quyền sử dụng đất từ việc chia tách sáp nhập theo quyết định của cơ quan có thNm quyền, từ kết quả của việc giải quyết tranh chấp củaTòa

án, của cơ quan nhà nước có thNm quyền

N hững căn cứ này tiếp tục được cụ thể hóa theo quy định tại Điều 99 của Chính phủ số 181/2004/N Đ-CP quy định như sau:

+ Hộ gia đình, cá nhân được nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp thông qua chuyển đổi quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2 Điều 113 của Luật Đất đai và Điều 102 của N ghị định này;

+ Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trừ trường hợp quy định tại Điều 103 của N ghị định này; người Việt N am định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận quyền sử dụng đất thông qua nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 110 và khoản 6 Điều 113 của Luật Đất đai trừ trường hợp quy định tại Điều

103 của N ghị định này;

+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận quyền sử dụng đất thông qua nhận thừa kế quyền sử dụng đất;

+ N gười Việt N am định cư ở nước ngoài thuộc trường hợp quy định tại Điều

121 của Luật Đất đai được nhận quyền sử dụng đất ở thông qua mua nhà ở, nhận thừa kế nhà ở, được tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở;

+ Tổ chức kinh tế là pháp nhân mới được hình thành thông qua góp vốn bằng quyền sử dụng đất được nhận quyền sử dụng đất từ người tham gia góp vốn;

+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt

N am định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc N hà nước giao đất;

+ Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt N am định cư ở nước ngoài,

tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc N hà nước cho thuê đất;

+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc N hà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với đất đang được sử dụng ổn định;

Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu

+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt

N am định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Uỷ ban nhân dân cấp có thNm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp, bảo lãnh để xử lý nợ; quyết định hành chính của cơ quan N hà nước có thNm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai; quyết định hoặc bản án của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật; văn bản về việc chia tách quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm người

có quyền sử dụng đất chung;

+Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc chia tách hoặc sáp nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thNm quyền hoặc văn bản về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật được nhận quyền sử dụng đất từ các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc sáp nhập;

+ N gười nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định trong thời hạn sử dụng đất;

+ Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại nơi đăng ký hộ khNu thường trú và tại địa phương khác trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 103 và Điều 104 của N ghị định này;

+ Tổ chức kinh tế có nhu cầu sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh thì được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại nơi đăng ký kinh doanh và tại địa phương khác trừ trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 103 của N ghị định này

+ N gười nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định tại khoản này được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không phụ thuộc vào điều kiện về nơi

đăng ký hộ khNu, nơi đăng ký kinh doanh

Đó là quyền sử dụng đất được xác lập thông qua chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế; mua bán, thừa kế, tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất,

từ việc tham gia của người góp vốn, được nhà nước giao đất, cho thuê đất, như vậy, đây là một trong những quy định khắc phục được tình trạng thiếu sót của Luật Đất đai năm 1993, Bộ luật Dân sự năm 1995 và các văn bản hướng dẫn áp dụng trước đây

1.2.2 Điều kiện chuyển quyền sử dụng đất

Điều kiện chuyển quyền sử dụng đất là cơ sở pháp lý rất quan trọng và cần thiết xác định quyền năng dân sự của người sử dụng đất N hững quy định này xác định phạm vi định đoạt quyền sử dụng đất của người sử dụng đất

Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu

Điều kiện chuyển quyền sử dụng đất là những yêu cầu do N hà nước quy định

mà nếu bảo đảm những yêu cầu này thì người sử dụng đất được phép chuyển quyền

sử dụng đất

Việc quy định điều kiện chuyển quyền sử dụng đất với mục đích:

- Đảm bảo quyền sở hữu tối cao của N hà nước đối với đất đai;

- N găn chặn tình trạng lấn chiếm và tích lũy đất trái phép Vì thế pháp luật đã quy định các điều kiện chặt chẽ để đảm bảo quyền sở hữu tuyệt đối của nhà nước Các điều kiện đó bao gồm:

a N gười sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan

N hà nước có thNm quyền cấp theo quy định của pháp luật luật về đất đai Đây là một đòi hỏi rất cần thiết và hợp lý, nhằm tránh được những tranh chấp về sau và nó chứng minh được chủ sử dụng đất có đủ quyền năng thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất Để có được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải nộp hồ sơ xin cấp giấy nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 123 Luật đất đai Khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lí để xác định mối quan hệ hợp pháp giữa N hà nước với người sử dụng đất

Dựa vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, N hà nước xác lập mối quan hệ pháp lí giữa N hà nước với tư cách là chủ sở hữu với người được N hà nước cấp để sử dụng N gười sử dụng đất hợp pháp khi được cơ quan N hà nước có thNm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Từ khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì người sử dụng mới thực hiện được các giao dịch liên quan đến đất đai, do việc thực hiện các giao dịch này đều phải đăng ký tại cơ quan N hà nước có thNm quyền thì giao dịch đó mới có hiệu lực pháp luật

Vì thế, để thống nhất với những quy định của Luật hôn nhân và gia đình năm

2000 đồng thời là cơ sở để xác định tài sản chung của vợ chồng trong trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng, Luật đất đai năm 2003 và nghị đính số 181/2004/N Đ-CP quy định như sau:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành

Trường hợp quyền sử dụng đất của vợ chồng thì trên giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất phải ghi họ và tên của cả hai vợ chồng Trong trường hợp thửa đất có nhiều cá nhân không cùng một hộ gia đình hoặc không cùng một tổ chức sử dụng thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp đến từng tổ chức, từng hộ gia đình, cá nhân (cấp theo thửa đất)

b Trong thời hạn còn được sử dụng đất thì hộ gia đình, cá nhân mới được phép chuyển quyền sử dụng đất

Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu

N hà nước giao đất cho người sử dụng đất trong một thời hạn nhất định chứ không tồn tại vĩnh cửu nhưng vấn đề này không được cơ quan N hà nước có thNm quyền cũng như người sử dụng đất quan tâm, họ nghĩ đất của họ được giao sử dụng mãi mãi nên không lo lắng gì Thật ra, quyền sử dụng có quy định thời hạn nhất định cho từng loại đất như: Thời hạn giao đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm và nuôi trồng thủy sản, đất làm muối là 20 năm, đất rừng sản xuất cho hộ gia đình, cá nhân

sử dụng là 50 năm (khoản 1 Điều 67 Luật Đất đai) Sau thời hạn trên những người đang sử dụng đất có nhu cầu tiếp tục sử dụng và trong quá trình sử dụng họ chấp hành đúng pháp luật về đất đai thì N hà nước sẽ tiếp tục giao đất cho họ sử dụng tiếp Mặt khác, nếu trồng cây lâm nghiệp có chu kì trên 50 năm được N hà nước giao đất tiếp cho đến khi thu hoạch sản phNm chính

Thời hạn cho thuê đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho hộ gia đình, cá nhân là không quá 50 năm; thời hạn cho thuê đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất cho hộ gia đình không quá 50 năm

Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế để sử dụng được quy định như sau: thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; tổ chức kinh tế để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt N am định cư

ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt

N am được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm

Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế- xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất là không quá 70 năm

Khi hết thời hạn, người sử dụng đất được N hà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng, và việc sử dụng đất đó phù hợp với quy hoạch

sử dụng đất đã được xét duyệt

N hư vậy, việc chuyển quyền sử dụng đất chỉ có giá trị khi đang còn trong thời hạn sử dụng, khi hết thời hạn, người sử dụng đất không có quyền sử dụng nữa Do vậy, họ không được phép chuyển quyền sử dụng

c N gười sử dụng đất được phép chuyển quyền sử dụng đất khi đất đó không có tranh chấp

Tranh chấp về đất đai xảy ra do nhiều nguyên nhân, có thể là vi phạm quyền sử dụng đất, thực hiện không đúng các quyền và nghĩa vụ khi tham gia quan hệ pháp luật đất đai trong quá trình quản lí cũng như sử dụng… Vì vậy, để ổn định các quan

Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu

hệ trong chuyển quyền sử dụng đất thì phải giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất

Khi chưa giải quyết một cách triệt để các tranh chấp, có nghĩa là chưa xác định được rõ ràng, cụ thể quyền và nghĩa vụ cùng trách nhiệm của các bên thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất không thể thực hiện được

N gười chuyển quyền sử dụng đất chỉ được phép chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai

d N gười sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án

Đây cũng là điều kiện rất cần thiết trong hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất N ếu đất đưa vào giao dịch mà bị kê biên để thi hành án thì tình trạng pháp

lý của nó sẽ thay đổi cho nên đất đai bị kê biên để bảo đảm thi hành án thì không được tham gia giao dịch hoặc thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất

N hưng trừ trường hợp ngoại lệ: Theo N ghị định số 164/2004/N Đ-CP ngày 14/9/2004 của Chính phủ về “kê biên, đấu giá quyền sử dụng đất để bảo đảm thi hành án” quy định quyền sử dụng đất của người phải thi hành án mà theo quy định của Luật đất đai được phép chuyển quyền sử dụng đất được kê biên, đấu giá để bảo đảm thi hành án trong trường hợp quyền sử dụng đất được Toà án quyết định kê biên

để đảm bảo thi hành án và phải có điều kiện kèm theo là: N gười thi hành án không

có tài sản khác hoặc có tài sản khác nhưng tài sản đó không đủ thi hành án, trừ nhà ở; N gười phải thi hành có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo quy định của Luật đất đai năm 1988, 1993, 2003 hoặc giấy chứng nhận sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đô thị theo quy định tại N ghị định số 60/N Đ-CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ hoặc những loại giấy tờ về quyền sử dụng đất trước ngày 15/10/1993

Do tính phức tạp của quan hệ pháp luật đất đai, việc quy định chi tiết, đầy đủ các điều kiện chuyển quyền sử dụng đất là cần thiết, mặc dù nó làm hạn chế quyền năng dân sự của người sử dụng đất nhưng nếu không có các điều kiện ấy thì việc chuyển quyền sử dụng đất rất dễ dàng vượt qua giới hạn quyền của người sử dụng đất Vì vậy khi chuyển quyền sử dụng đất cần phải tuân theo các quy định của pháp luật về đất đai và BLDS

N hư vậy, điều kiện được chuyển nhượng quyền sử dụng đất là: có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đất không có tranh chấp; quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; trong thời hạn sử dụng đất thì chủ thể mới có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tuy nhiên, do thực tế hiện nay còn có rất nhiều người sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất do nhiều nguyên nhân khác nhau

Do đó, N ghị định 181/2004/N Đ-CP của Chính phủ về hướng dẫn thi hành Luật Đất

Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu

đai đã cho phép người sử dụng đất có các giấy tờ được coi là căn cứ để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không bắt họ phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo mẫu của Luật Đất đai N hưng quy định Điều 66 khoản 1 của N ghị định 84/2007/N Đ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định “bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi N hà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai” thì kể từ ngày 01/01/2008 trở đi, người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới được thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất

1.2.3 Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất

Để bảo đảm cho N hà nước thống nhất quản lí đất đai trên phạm vi cả nước và hạn chế mức thấp nhất việc chuyển giao đất nông nghiệp, lâm nghiệp sử dụng vào mục đích khác thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần được thực hiện theo các nguyên tắc nhất định do pháp luật quy định cụ thể tại Điều 691 BLDS như sau:

Cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác sử dụng đất được pháp luật cho phép chuyển quyền sử dụng đất mới có quyền chuyển quyền sử dụng đất

Các giao dịch liên quan đến đất đai là loại giao dịch đặc biệt N goài những quy định chung, mỗi hình thức chuyển quyền sử dụng đất đều có các yêu cầu riêng cho các chủ sử dụng đất và loại đất, do đó việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tuân theo quy định chung và riêng đối với các chủ thể và loại đất đó

Theo nguyên tắc này thì cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác có quyền sử dụng đất hợp pháp mới có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất N goài ra, cá nhân phải tuân theo các điều kiện do pháp luật quy định Đất được chuyển quyền sử dụng đất là:

+ Đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp để trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối trong nhóm đất nông nghiệp

+ Đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp trong nhóm đất phi nông nghiệp

Khi chuyển quyền sử dụng đất, các bên có quyền thỏa thuận về nội dung của hợp đồng phù hợp với BLDS và pháp luật về đất đai

Mà việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất N ên phải thỏa mãn các nguyên tắc cơ bản của hợp đồng

- Do đó, hợp đồng phải thể hiện sự tự do ý chí của các bên khi tham gia giao kết: Hợp đồng đóng vai trò quan trọng trong trao đổi hàng hoá, tiền tệ Khi trao đổi hàng hoá đặt ra vấn đề là ai có quyền nhiều hơn và ai có nghĩa vụ nhiều hơn hay là ngang nhau trong việc thực hiện nghĩa vụ hoặc được hưởng quyền tương ứng với

Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu

nghĩa vụ đó N hưng hợp đồng là sự tự do ý chí cho nên họ có thể thoả thuận ai có quyền hơn ai, ai có nghĩa vụ hơn ai miễn sao cả hai đều đồng ý nhưng việc thoả thuận ấy phải nằm trong khuôn khổ của pháp luật cho phép N guyên tắc này cho phép cá nhân được tự do trong việc giao kết hợp đồng và khẳng định quyền của mỗi

cá nhân tham gia vào giao dịch chỉ phụ thuộc vào chính họ, ý chí của họ được thể hiện một cách độc lập và xuất phát từ ý chí cá nhân

- Hợp đồng phải tập hợp những cam kết được pháp luật thừa nhận và ủng hộ: Chế định hợp đồng luôn đặt sự tự do của các bên giao kết lên hàng đầu, song sự tự

do này phải nằm trong sự cho phép của pháp luật, nghĩa là pháp luật chỉ bảo vệ các

tự do cam kết không xâm hại đến trật tự pháp luật, trật tự công cộng, không trái đạo đức xã hội N ếu mọi cá nhân và các chủ thể khác đều tôn trọng nguyên tắc này thì các cam kết giao kết hợp đồng đều được pháp luật thừa nhận Cũng như pháp luật nước ta pháp luật của các nước cũng quy định rằng, các chủ thể hoàn toàn được tự

do giao kết hợp đồng miễn sao là không trái pháp luật và đạo đức xã hội Mặt khác, trong mọi trường hợp pháp luật hạn chế sự tự do ý chí cũng vì xuất phát từ quan điểm bảo vệ trật tự và lợi ích công Vì vậy, pháp luật sẽ bảo vệ quyền và lợi ích của các bên trong hợp đồng, song các quyền và lợi ích này không được xâm phạm đến trật tự công cộng và lợi ích công Quyền và lợi ích của công cộng quan trọng hơn lợi ích của cá nhân

- Hợp đồng là sự ưng thuận, là sự thể hiện thống nhất của các bên tham gia hợp đồng: Đây là điều kiện cơ bản cần thiết để lập nên hợp đồng của các bên, thiếu điều kiện này thì không thể gọi là hợp đồng mà nó được gọi với cái tên khác như hành vi pháp lý đơn phương, hứa thưởng và được pháp luật điều chỉnh bằng những quy định khác N ói cách khác, sự ưng thuận, thống nhất ý chí phải là ý chí đích thực của các chủ thể Vì thế, mọi nội dung thoả thuận không phù hợp với ý chí thực của các bên

có thể dẫn đến không thừa nhận giá trị pháp lý, hiệu lực của hợp đồng N guyên tắc này, tồn tại trong hầu hết các nước, ở Việt N am nguyên tắc này cũng được thể hiện trong các quy định của pháp luật về hợp đồng như: Pháp lệnh hợp đồng thừa kế, Bộ luật Dân sự, Luật kinh tế, Luật thương mại… sự ưng thuận của các bên sẽ hình thành nên hợp đồng Tuy nhiên, trong nhiều lĩnh vực hợp đồng các bên tham gia hợp đồng không cùng nhau soạn thảo nội dung hợp đồng mà chỉ có quyền quyết định tham gia hoặc không gia như hợp đồng dịch vụ, nếu như tham gia thì phải tuân thủ các điều khoản có sẵn trong hợp đồng N goài ra, một trong các bên tham gia giao kết hợp đồng không được cung cấp thông tin một cách đầy đủ và đúng sự thật dẫn đến việc đánh giá và giao kết hợp đồng không đúng với ý chí của họ thì hợp đồng không

có hiệu lực Do đó, việc thỏa thuận của các bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có quyền thỏa thuận về nội dụng của hợp đồng còn hình thức hợp

Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu

đồng phải tuân theo quy định của pháp luật Mà việc thỏa thuận của các bên bị hạn chế trong phạm vi nhất định, có nghĩa là ý chí và sự thỏa thuận của các chủ thể phải phù hợp với ý chí của N hà nước, do tính chất đặc biệt của chuyển quyền sử dụng đất, người sử dụng đất không có đầy đủ ba quyền năng của chủ sở hữu, mà chỉ có quyền sử dụng đất còn lại tất cả thuộc về đại diện chủ sở hữu là N hà nước, đặc biệt

là quyền chiếm hữu, quyền định đoạt là hai quyền thể hiện tư cách của chủ sở hữu, hay nói cách khác nội dung của sự thỏa thuận không trái với quy định của BLDS và pháp luật về đất đai

- Bên nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng thời hạn ghi trong quyết định giao đất cho hộ gia đình và cá nhân của cơ quan nhà nước có thNm quyền và phù hợp với quy hoạch kế hoạch sử dụng đất ở địa phương tại thời điểm chuyển quyền sử dụng đất ; phải có diện tích đất đang sử dụng dưới hạn mức; phải cải tạo, bồi bổ làm tăng khả năng sinh lợi của đất và phải bảo vệ môi trường; không làm tổn hại đến quyền, lợi ích hợp pháp của quyền sử dụng đất liền

kề và xung quanh

Để khai thác lợi ích từ đất có hiệu quả, con người phải tác động tích cực một cách thường xuyên và phải sử dụng đúng mục đích Tránh sử dụng một cách tùy tiên, để đất khô cằn mà cần phải cải tạo và nuôi dưỡng đất Đồng phải tuân thủ các nguyên tắc cơ bản của pháp luật về đất đai và các nguyên tắc về giao kết hợp đồng

1.2.4 Thời điểm giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 404 khoản 4 của Bộ luật Dân sự năm 2005 “thời điểm giao kết hợp đồng bằng văn bản là thời điểm bên sau cùng ký vào văn bản” Mà hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật Đây cũng là một hình thức hợp đồng bằng văn bản vậy thời điểm giao kết hợp đồng có phải là thời điểm bên sau cùng ký vào văn bản hay không Còn việc công chứng, chứng thực trước cơ quan N hà nước có thNm quyền nhằm mục đích gì? Hay đây mới chính là thời điểm giao kết hợp đồng,

do đó vấn đề xác định thời điểm giao kết hợp đồng trở nên khó khăn và phức tạp Do không biết thời điểm nào được pháp luật thừa nhận là thời điểm giao kết hợp đồng

Mà việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được pháp luật quy định phải thực hiện thông qua hợp đồng mà hợp đồng này buộc phải công chứng Do đó việc xác định thời điểm giao kết hợp đồng cũng rất khó cho các bên tham gia hợp đồng, vì vậy, để tạo sự dễ dàng khi xác định thời điểm chuyển quyền sử dụng nên Bộ luật Dân sự năm 2005 có quy định tại Điều 692 như sau “việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai

Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu

N hư vậy, người chuyển quyền sử dụng đất có nghĩa vụ xin chuyển quyền sử dụng đất tại cơ quan có thNm quyền, đây là một thủ tục hành chính được thiết lập để

N hà nước kiểm soát được sự lưu thông của quyền sử dụng đất, chứ không phải là nghĩa vụ bắt buộc của bên chuyển nhượng đối với bên nhận chuyển nhượng mà việc đăng ký này có thể do bên chuyển nhượng hay bên nhận chuyển nhượng thực hiện cũng dược Vì vậy, chuyển quyền sử dụng đất được chuyển vào thời điểm cơ quan

N hà nước có thNm quyền cho phép việc chuyển nhượng N ghĩa là việc đăng ký quyền sử dụng đất không phải là thời điểm giao kết hợp mà đây chỉ là việc chuyển người đứng tên trong quyền sử dụng đất từ bên chuyển nhượng cho bên nhận chuyển nhượng, nếu không làm thủ tục đăng ký này thì quyền sử đất vẫn thuộc quyền sử dụng của bên chuyển nhượng Cho dù trên thực tế đất và quyền sử dụng đất đã được chuyển nhượng cho bên nhận nhượng, điều này sẽ gây thiệt hại cho bên nhận chuyển nhượng nếu xảy ra tranh chấp thì có thể bị tuyên bố hợp đồng vô hiệu Đây là lúc hợp đồng có giá trị pháp lý đối với N hà nước và người thứ ba Vì người sử dụng đất không có quyền sở hữu đất mà chỉ có quyền sử dụng, quyền sử dụng đất cũng là một tài sản có giá trị nên mới cần đây đăng ký tại cơ quan nhà nước có thNm quyền, để xác định ai đang sử dụng đất, ai đang là chủ thật sử của quyền sử dụng đất Vì vậy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực khi được Uỷ ban nhân dân

có thNm quyền chứng thực, sau khi làm thủ tục tại cơ quan N hà nước có thNm quyền, các bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt đầu thực hiện quyền

và nghĩa vụ của mình theo thoả thuận trong hợp đồng

Việc đăng ký có tác dụng chuyển quyền sử dụng đất từ chủ thể này cho chủ thể khác, làm cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng có giá trị pháp lý, Còn công chứng, chứng thực hợp đồng là việc để cơ quan nhà nước xem xét tính xác thực, tính hợp pháp trong hợp đồng có phù hợp với quy định của pháp luật hay không, nếu không phù hợp thì các bên phải sửa lại cho phù hợp đặc biệt là thoả thuận về giá đất Đây là lúc hợp đồng được N hà nước cho phép xác lập

Vậy là, thời điểm giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là lúc bên sau cùng ký vào văn bản nhưng không làm cho hợp đồng có giá trị pháp luật nếu như không được công chứng, chứng thực tại cơ quan nhà nước có thNm quyền, Vì không ai xác định được chữ ký trong văn bản có phải là của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng nên mới cần sự xác nhận của cơ quan nhà nước Điều này,

có nghĩa là không thực hiện tiếp việc công chứng, chứng thực và đăng ký tại cơ quan nhà nước thì coi như hợp đồng không tồn tại mà chỉ có hai bên thực hiện những mà mình đã thoả thuận, điều này cũng có nghĩa là hợp đồng chuyển nhượng bất hợp pháp, không tuân thủ các quy định của pháp luật

Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu

N hư vậy, thời điểm giao kết hợp đồng được xác định thời điểm bên sau cùng

ký vào văn bản nhưng với điều kiện phải thực hiện tiếp hai bước nữa là công chứng, chứng thực và đăng ký thì thời điểm giao kết mới thật sự có giá trị, nếu không thực hiện đầy đủ các quy định trên thì hợp đồng chuyển nhượng không tồn tại

1.3 Trình tự thủ tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1.3.1 Trình tự thủ tục thực hiện việc chuyển nhượng

- Theo quy định Điều 148 N ghị định số 181/2004/N Đ-CP của Chính Phủ ngày 29/10/2004 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai quy định hồ sơ chuyển nhượng quyền

sử dụng đất được thực hiện như sau:

Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp hồ sơ gồm có: hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất tại Điều 50 khoản 1, 2 và 5 của Luật Đất đai (nếu có)

Việc chuyển nhuợng quyền sử dụng đất được thực hiện như sau:

Trong thời hạn không quá bốn (04) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thNm tra hồ sơ, trích sao hồ sơ địa chính; gởi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính; chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính

Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận được thông báo nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Uỷ ban nhân dân xã, thị trấn có trách nhiệm thông báo cho bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính

Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký kinh doanh hoặc Uỷ ban nhân dân xã, thị trấn nơi có đất có trách nhiệm trao

Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo quy định Điều 127 Luật Đất đai năm 2003 quy định trình tự thủ tục chuyển quyền sử dụng đất:

- Việc nộp hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau

Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; Trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì nộp hồ

sơ tại Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho Văn phòng quyền sử dụng đất

Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng N hà nước Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng N hà nước hoặc chứng nhận của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất

- Trong thời hạn không quá mười lăm ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thNm tra hồ sơ, gửi hồ

sơ cho cơ quan quản lý đất đai thuộc Uỷ ban nhân dân các cấp có thNm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Trường hợp các bên chuuyển nhượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính mà nghĩa vụ tài chính đó được xác định theo số liệu địa chính thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thông báo cho các bên chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính

Trong thời hạn không quá ba ngày làm việc kể từ ngày thực hiện xong nghĩa

vụ tài chính, các bên tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại nơi đã nộp hồ sơ

N hư vậy, những quy định của Luật đất đai năm 2003 và N ghị định 181/2004N Đ-CP đã nêu rõ những quy định về quyền sử dụng đất mang tính chất hành chính như điều kiện về hồ sơ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và trình tự thủ tục, thời hạn chuyển quyền sử dụng đất

+ Trình tự thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

- Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp tại Sở địa chính tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương

-Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Sở Địa chính thNm tra hồ sơ, xác định vào mục 4 phần II (phần ghi của cơ quan N hà nước) của bản hợp đồng chuyển nhượng cho trường hợp được chuyển nhượng; nếu không được chuyển nhượng thì trả lại hồ sơ và thông báo cho tổ chức đó biết lý do

Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu

Sở địa chính thông báo cho bên nhận chuyển nhượng nộp thuế chuyển quyền

sử dụng đất, bên nhận chuyển nhượng nộp lệ phí trước bạ theo quy định của pháp luật

Bên nhận chuyển nhượng đăng ký quyền sử dụng đất tại Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất đó

Các loại giấy tờ của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi tham gia vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thì chủ thể tham gia phải có một trong các loại giấy tờ chứng minh quyền sử dụng của mình đối với đất được chuyển nhượng: Công văn số 647/CV-ĐC của tổng cục địa chính ngày 31/5/1995 hướng dẫn

về giấy tờ hợp lệ về đất đai như sau:

- N hững giấy tờ sau đây về đất ở do cơ quan có thNm quyền của N hà nước Việt

N am dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời cộng hoà Miền N am Việt

N am và N hà nước cộng hoà dân chủ nhân dân Việt N am được cấp coi là hợp lệ, cụ thể gồm: giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng đất ở của chủ tịch Uỷ ban hành chính tỉnh hoặc cấp tương đương cấp trong thời kỳ cải cách ruộng đất

- Quyết định cấp đất ở của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh (theo nghị quyết số 125/CP ngày 28/6/1971; N ghị định 47/CP ngày 15/3/1972; Quyết định 201/CP ngày1/7/1980; Luật Đất đai 1993; Luật Đất đai 1998 hoặc Uỷ ban nhân dân cấp huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh Cơ quan nhà đất, cơ quan xây dựng cấp tỉnh theo uỷ quyền của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh từ trước khi có Luật Đất đai năm 1993)

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chính thức hoặc tạm thời do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Uỷ ban nhân dân cấp huyện cấp theo uỷ quyền của Uỷ ban nhân dân

- Giấy tờ về quyền sở hữu nhà theo quy định của Thông tư số XDCBDT ngày 05/8/1989 và Thông tư số 02/BXD-ĐT ngày 29/4/1992 của Bộ Xây Dựng ra trước ngày 15/10/1993 hoặc từ ngày 15/10/1993 đến ngày 05/7/1994 mà trong đó giá nhà đã tính đến giá đất ở của nhà đó

47/BXD Giấy tờ của hợp tác xã sản xuất nông nghiệp cấp cho gia đình xã viên của hợp tác xã từ trước ngày 28/6/1971 trở về trước

- Các giấy tờ mua bán đất từ khi có quyết định số 201/CP ngày 01/7/1980 được chính quyền cấp xã xác nhận đất có nguồn gốc hợp pháp

- Bản án có hiệu lưc thi hành của Toà án về việc giải quyết tranh chấp nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất hoặc quyết định của cơ quan có thNm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

- N hững giấy tờ sau đây do cơ quan có thNm quyuền của chế độ cũ cấp không

có tranh chấp, không thuộc diện đã giao cho người khác sử dụng do thực hiện chính

Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu

sách của N hà nước Việt N am Dân Chủ Cộng hoà, N hà nước Cộng Hoà Xã Hội Chủ

N ghĩa Việt N am và Chính phủ cách mạng lâm thời miền N am Việt N am, thì được coi là giấy tờ hợp lệ về đất ở, cụ thể bao gồm:

Bằng khoán điền thổ Trích lục, trích sao bản đồ điền thổ, bản đồ phần chiết thửa, chứng thư đoạn mãi đã thị thực, đăng tịch, sang tên tại Văn phòng chướng khế, Ty điền địa, N hà trước bạ

Giấy tờ mua bán, sang nhượng đất ở có nguồn gốc hợp pháp được chính quyền đương thời các cấp chứng nhận

Đơn xin thuê đất ở của N hà nước được chính quyền đương thời xác nhận Giấy xác nhận của Ty điền địa đã chứng nhận đất ở do chế độ cũ cấp

N ếu đất ở không có giấy tờ được nêu trên nếu có giấy của Uỷ ban nhân dân và Mặt trận Tổ quốc phường, thị trấn chứng nhận đất này được sử dụng ổn định từ trước ngày 12/12/1980 và hiện không có tranh chấp thì giấy chứng nhận được coi là giấy tờ hợp lệ về đất ở

N hư vậy, hộ gia đình, cá nhân có một trong các loại giấy tờ sau thì có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác

- Đối với hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của Luật Đất đai

- Đối với hồ sơ chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cần phải có một trong các loại giấy tờ sau:

- Giấy tờ được cấp trước ngày 30/4/1975 Bằng khoán điền thổ, văn tự đoạn mãi bất động sản có xác nhận của cơ quan có thNm quyền của chế độ cũ

Giấy phép xây cắt nhà hoặc giấy phép hợp thức hoá

Văn tự mua bán, chuyển nhượng quyền sở hữu đã trước bạ

- Chứng từ sau ngày 30/4/1975

Các quyết định, giấy phép của Uỷ ban nhân dân thành phố, Sở xây dựng, Sở quản lý nhà đất, Ủy ban nhân dân quận, huyện công nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc cho phép xây dựng nhà đã được đăng ký trước bạ hoặc hợp đồng mua bán nhà lập tại phòng công chứng

Các loại giấy tờ được lập, cấp chứng nhận trước và sau ngày 30/4/1975 phải kèm theo chứng từ hợp lệ của chủ cũ

Tờ di chúc, tờ thoả thuận phân chia di sản đã được cơ quan có thNm quyền chứng nhận và đã trước bạ

Bản án hoặc quyết định của Toà án công nhận quyền sở hữu nhà đã có hiệu lực pháp luật

Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở lập tại cơ quan công chứng hoặc

Uỷ ban nhân dân quận huyện, đã nộp lệ phí trước bạ và đăng ký tại cơ quan có thNm quyền

Văn bản bán đấu giá bất động có chứng nhận của công chứng viên và văn bản của Toà án, cơ quan thi hành án, trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản hoặc mua phát mãi của cơ quan thi hành án

1.3.2 Loại đất được chuyển nhượng

Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005 và pháp luật về đất đai chỉ cho phép người sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với các loại đất: nhóm đất nông nghiệp; đất ở; đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp trong nhóm đất phi nông nghiệp (trừ trường hợp không được nhận chuyển nhượng theo quy định tại Điều 103 và Điều 104 của N ghị định 181/2004/N Đ-CP)

Đối với nhóm đất nông nghiệp và phi nông nghiệp: loại đất được chuyển nhượng là loại đất được N hà nước giao có thu; loại đất được nhận chuyển nhượng từ quyền sử dụng đất hợp pháp của người khác và loại đất do N hà nước cho thuê (nếu thuê trước ngày 01/7/2004 mà trả tiền thuê dưới hình thức nhiều năm thì thời gian trả trước còn lại phải còn năm năm trở lên hoặc trả hết cả thời gian thuê, nếu thuê sau ngày 01/7/2004 thì đất thuê phải trả cả thời gian thuê) N goài ra, còn có một số quy định bổ sung ràng buộc đối với các bên:

+ Trường hợp ràng buộc đối với bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Doanh nghiệp chỉ được chuyển nhượng đất khi đã xây nhà trên đất; doanh nghiệp xây nhà để bán được phép chuyển nhượng các nền nhà khi được đầu tư xây dựng nhà hoàn chỉnh, còn không thì họ không được chuyển nhượng đất khi không có đầu

tư xây dựng cái gì trên đất Đối với hộ gia đình, cá nhân được giao đất nông nghiệp lần hai thì sẽ không được chuyển nhượng

+ Trường hợp ràng buộc đối với bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Trong điều kiện bình thường khi chuyển nhượng đất nông nghiệp thì người nhận phải là cá nhân, hô gia đình và phải trực tiếp sản xuất nông nghiệp, cùng cư trú trên một xã; Doanh nghiệp được phép mua đất nông nghiệp với điều kiện đất nông nghiệp đang nằm trong vùng quy hoạch vì mục tiêu phát triển kinh tế

N hà nước không quy định điều kiện đối với người nhận chuyển nhượng quyền

sử dụng đất ở

1.3.3 Giá đất

Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, nó vừa lao động, vừa là đối tượng lao động, đất là sản phNm của tự nhiên Về bản chất, đất không phải là hàng hóa song trong quá trình phát triển của xã hội, con người đã xác lập quyền sử dụng đất và trở thành-một thứ hàng hóa đặc biệt, thể hiện qua việc mua, bán, chuyển đổi, chuyển nhượng,

Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu

thừa kế…Mà đã là hàng hoá việc mua bán, chuyển nhượng là tất yếu nhưng việc xác định giá đất là vấn đề rất khó khăn, đất đai là hàng hóa đăc biệt

Hiện nay, vấn đề xác định giá đất rất là phức tạp, nếu không được N hà nước kiểm soát thì giá đất sẽ không có một giá thích hợp với giá trị của quyền sử dụng đất Cho nên, Luật Đất đai năm 2003 thừa nhận giá đất được hình thành do N hà nước quy định, do thực tế chuyển dịch quyền sử dụng đất trên thị trường là một thừa nhận rất quan trọng thể hiện sự có mặt của hàng hoá quyền sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường

Mặt khác, xác định giá đất là một nội dung rất khó trong quản lý nhà nước về đất đai, mà khẳng định đất có giá tức là thừa nhận quyền sử dụng đất là một loại hàng hóa-loại hàng hoá đặc biệt N ên việc xác định giá loại hàng hoá này không thuần tuý căn cứ vào số vốn đã bỏ ra, không thể căn cứ vào số lao động đã đầu tư, vào thời hạn sử dụng đất Mà giá đất phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố như kinh tế, xã hội, điều kiện tự nhiên, pháp luật v.v Do vậy, việc định giá đất ở nước ta quy định rất chặt chẽ

Theo Điều 55 Luật Đất đai năm 2003 quy định trước hết về giá đất có sự tham gia của N hà nước là yếu tố rất quan trọng, dù yếu tố kinh tế đã nổi trội hơn nhiều so với yếu hành chính mệnh lệnh trong quản lý nhà nước về giá đất Vì vậy, giá về cơ bản xuất phát từ việc công bố bảng giá của Uỷ ban nhân dân tỉnh và thành phố trực thuộc trung ương được thực hiện vào ngày 01/01 hàng năm Tuy nhiên, với nhiều địa phương thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có quyền sử dụng đất thì giá đất N hà nước ban hành chỉ khống chế về giá sàn và giá trần khi thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, có nghĩa là giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất hoặc giá trúng thầu dự án có sử dụng đất không được thấp hơn giá do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định

N goài ra, theo cơ chế thị trường, giá quyền sử dụng đất trong quá trình thực hiện các giao dịch là rất quan trọng N gười sử dụng đất có quyền thoả thuận với nhau về giá trị quyền sử dụng đất trên tinh thần tự do, tự nguyện và không trái pháp luật N hà nước không nên can thiệp quá sâu vào các giao dịch quyền sử dụng đất mà trái lại cần có những tác động cần thiết để các giao dịch đó xảy ra phù hợp với nhu cầu tất yếu của thị trường Vì vậy, khoản 3 Điều 55 Luật đất đai năm 2003 quy định giá đất có thể “do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất đối với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất”

Giá đất do N hà nước quy định cho nhiều mục đích khác nhau, vừa áp dụng để thu vào ngân sách các nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, vừa là cơ sở để

Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu

người sử dụng đất thoả thuận khi thực hiện các giao dịch dân sự về đất, vừa là căn

cứ để xác định bồi thường thiệt hại khi N hà nước thu hồi đất Một thực tế là giá đất

do N hà nước quy định thấp hơn nhiều lần so với giá đất trên thị trường Cho nên, các quy định về giá đất thể hiện tại Điều 56 Luật đất đai năm 2003 được người sử dụng đất rất quan tâm Có người cho rằng, giá đất do thị trường điều chỉnh vì nền kinh tế của chúng ta là nền kinh tế thị trường, vì kinh tế thị trường không đồng nghĩa với việc phó mặt cho thị trường tự do điều chỉnh mà cần lưu ý rằng, nền kinh tế của chúng ta có định hướng xã hội chủ nghĩa Do đó, N hà nước với tư cách là người đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai có toàn quyền quyết định về nguyên tắc, phương pháp và khung giá các loại đất theo từng vùng, từng thời gian

Theo Điểm a khoản 1 Điều 56 Luật đất đai năm 2003 quy định giá đất của N hà nước phải “Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường Việc định giá đất đảm bảo sát với thị trường trong điều kiện bình thường và khi có chênh lệnh lớn về giá đất thì phải điều chỉnh cho phù hợp Tuy nhiên, câu hỏi được đặt ra: thế nào là sát với giá ngoài thị trường? khi giá đất cao nhất theo quy định tại N ghị định số 188/2004/N Đ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất như sau:

- Đối với đất rừng phòng hộ và đất rừng đặc dụng, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá đất rừng sản xuất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định và căn cứ phương pháp định giá đất rừng sản xuất quy định tại Điều 13 N ghị định 188/2004/N Đ-CP để định mức giá phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương

- Đối với các loại đất nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá các loại đất nông nghiệp liền kề do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định và căn cứ phương pháp định giá đất đối với loại đất nông nghiệp liền kề quy định tại Điều 13 N ghị định 188/2004/N Đ-CP để định mức giá cho phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương

- Đối với đất xây dựng trụ sở cơ quan và đất xây dựng công trình sự nghiệp,

Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá đất ở liền kề hoặc giá đất ở tại vùng lân cận

do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định và phương pháp định giá đất ở quy định tại Điều 13 N ghị định 188/2004/N Đ-CP để định mức giá đất phù hợp với tình hình thực

tế tại địa phương

- Đối với đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vào các mục đích công cộng theo quy định của Chính phủ; đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng; đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa và đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ; Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá loại đất liền kề do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định và căn cứ phương pháp định giá đất đối với loại đất liền kề quy định tại Điều

Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu

N ghị định 188/2004/N Đ-CP để định mức giá đất cho phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương

Đối với nhóm đất chưa sử dụng Đối với các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng bao gồm đất bằng chưa sử dụng, đất đồi núi chưa sử dụng, núi đá không có rừng cây, khi cần phải có giá để tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật loại đất này, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá của các loại đất liền kề do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định và phương pháp xác định giá đất đối với loại đất liền kề quy định tại Điều 13 N ghị định 188/2004/N Đ-CP để định mức giá đất phù hợp Khi đất chưa sử dụng được cấp có thNm quyền cho phép đưa vào sử dụng, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào khung giá đất cùng loại, cùng mục đích sử dụng do Chính phủ quy định

để định mức giá đất cụ thể

Căn cứ giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế tại địa phương, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh được quyết định giá các loại đất cụ thể trong giới hạn cho phép tăng thêm không quá 20% so với mức giá tối đa và giảm không quá 20% so với mức giá tối thiểu của khung giá đất cùng loại quy định tại khoản 1 Điều 6 N ghị định 188/2004/N Đ-CP

Khi giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất phổ biến trên thị trường của một số hoặc tất cả các loại đất trong các bảng khung giá đất có biến động liên tục kéo dài trong thời hạn 60 ngày trở lên, trên phạm vi rộng (nhiều tỉnh, thành phố), gây nên chênh lệch giá lớn: tăng từ 30% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 30% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá quy định tại khoản 1 Điều 6 N ghị định này thì Bộ Tài chính có trách nhiệm chủ trì xây dựng một số hoặc tất cả khung giá đất mới trình Chính phủ điều chỉnh cho phù hợp

+ Điều chỉnh giá các loại đất cụ thể tại địa phương

Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh phải điều chỉnh giá đất trong các trường hợp sau: Khi giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường tại địa phương của những loại đất, vị trí đất nhất định có biến động liên tục kéo dài trong thời hạn 60 ngày trở lên, gây nên chênh lệch giá lớn: giảm từ 10% trở lên so với giá do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thì điều chỉnh giá xuống; nếu tăng từ 20% trở lên so với giá do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thì điều chỉnh giá tăng nhưng tỷ lệ điều chỉnh giá không vượt quá 20% mức giá tối

đa của khung giá được quy định tại khoản 2 Điều 6 của N ghị định 188/2004/N Đ-CP Khi cấp có thNm quyền điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thay đổi mục đích sử dụng đất, thay đổi hạng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí đất thì phải điều chỉnh lại giá đất tại khu vực có thay đổi theo khung giá loại đất phù hợp

Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu

nhưng không được vượt quá mức giá quy định tại khoản 1 Điều 15 N ghị định 188/2004/N Đ-CP

Khung giá đất của Chính phủ có điều chỉnh Trong nền kinh tế thị truờng thì giá đất có vai trò quyết định trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, có thể làm cho việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất tăng lên hoặc giảm xuống Do

đó, có cần tham gia quản lý của nhiều cơ quan nhà nước Với tình trạng như hiện nay giá đất đang giảm mạnh do nhiều nguyên nhân như do ảnh hưởng tình hình kinh

tế thế giới, giá vàng liên tục tăng lên rồi giảm giá, tiền trong nước thì mất giá, lúa sản xuất ra không bán được Mà N hà nước ta không có một chính sách nào giải quyết tình trạng này

Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu

CHƯƠNG 2 CHẾ ĐỘ PHÁP LÝ CỦA HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG

sự (theo Điều 388 BLDS) Dựa vào những quy định chung của hợp đồng mà ta có một định nghĩa riêng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của Bộ luật này và pháp luật đất đai theo (Điều 697 BLDS)

Do tính chất đặc biệt của hợp đồng nên pháp luật quy định rất chặt chẽ về mặt hình thức, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai (Điều 692 BLDS) Phải làm thủ tục và nộp tại Văn phòng đăng ký quyền

sử dụng đất; trường hợp hộ gia đình để giảm bớt khó khăn trong việc đi lại cho những cá nhân sử dụng đất ở nông thôn, pháp luật tạo điều kiện cho họ nộp hồ sơ tại

Ủy ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (Điều 127 Luật Đất đai và N ghị định số 181/2004/N Đ-CP) N hư vậy, nếu một hợp đồng nào mà không tuân thủ các quy định trên thì không có giá trị pháp lí và sẽ bị tuyên bố vô hiệu

Vì vậy, yếu tố hình thức hợp đồng trong hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất rất quan trọng và ảnh hưởng đến hiệu lực của hợp đồng N ên hình thức hợp đồng là cách thức thể hiện ý chí ra bên ngoài của các bên giao kết hợp đồng và nó có ý nghĩa quan trọng trong tố tụng bởi vì nó là chứng cứ xác nhận sự tồn tại quan hệ của các bên trong hợp đồng, từ đó xác định được trách nhiệm khi có vi phạm xảy ra Hình

Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu

thức của hợp đồng có thể là lời nói, văn bản hoặc là hành vi cụ thể Theo quy định Điều 689 khoản 2 của Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thành lập bằng văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật

Hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là căn cứ để xác định các bên đã tham gia vào hợp đồng, thông qua đó xác định quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng, xác định trách nhiệm của người vi phạm Ở nước ta hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền quyền sử dụng đất được quy định tại N ghị định 79/2001/N Đ-CP ngày 01/11/2001 quy định về việc “sửa đổi, bổ sung một số điều của N ghị định số 17/1999N Đ-CP ngày 26/3/199 về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất”: Đối với hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất ký kết trước ngày 15/10/1993 mà vi phạm điều kiện về hình thức; nếu các bên chưa thực hiện nghĩa vụ thì Toà án sẽ tuyên bố hợp đồng vô hiệu, nếu các bên đã thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng thì Toà án sẽ công nhận hợp đồng mà các bên đã thực hiện N ếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký kết sau ngày 15/10/1993 thì phải lập thành văn bản có công nhận của công chứng N hà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân các cấp có thNm quyền mới có giá trị khi thực hiện N hư vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký kết sau ngày 15/10/1993 không công chứng chứng thực sẽ bị vô hiệu vì hợp đồng vi phạm điều kiện về hình thức N hư vậy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hợp đồng trọng thức nếu không đáp ứng điều kiện của pháp luật về hình thức của hợp đồng thì sẽ bị tuyên bố vô hiệu

2.1.2 Điều kiện về chủ thể

Chuyển quyền sử dụng đất là một hợp đồng dân sự nhằm thực hiện việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ chủ thể này sang chủ thể khác N hư thế thì ai có quyền sử dụng đất trong tay đều thực hiện việc chuyển nhượng được hết hay chủ thể như thế nào mới có quyền chuyển nhượng N ếu tất cả các quy định của pháp luật đều đáp ứng nhưng người xác lập hợp đồng là người bị hạn chế năng lực hành vi dân

sự, người bị hạn chế năng lực pháp luật, người bị mắc bệnh tâm thần thì lúc này hợp đồng có giá trị pháp lý hay không?, pháp luật sẽ giải quyết như thế nào trong trường này, vì hợp đồng này được xác lập trên sự tự do ý chí, vậy ý chí trong trường hợp này thì được hiểu như thế nào?, có được pháp luật thừa nhận ý chí này không?, nếu pháp luật không thừa nhận hợp đồng do những người xác lập này, nếu bên nào đó không muốn tiếp tục thực hiện hợp đồng có thể nói là mình không có năng lực giao kết hợp đồng trong lúc giao kết Vậy người như thế nào mới có năng lực giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu

Theo quy định tại Điều 19 của Bộ luật Dân sự năm 2005 thì người thành niên

có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, là người có quyền thực hiện tất cả các giao dịch dân sự mà pháp luật cho phép, trong đó có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Mặt khác, để tuyên bố một người không có năng lực đầy đủ phải có quyết định của Toà án N goài ra, pháp luật của nhiều nước trên thế giới đã giới hạn quyền ký kết hợp đồng của người vị thành niên, người mất trí, người say mất tự chủ, người nước ngoài và người bị kết án Pháp luật nước ta cũng hạn chế năng lực hành vi của chủ thể khi tham gia giao kết hợp đồng tại Điều 22 và Điều 23 của BLDS năm 2005 những người như: do bệnh tâm thần hoặc bệnh khác mà không thể nhận thức, làm chủ hành vi của mình, người nghiện ma tuý, nghiện các chất kích thích khác

N hư vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một hợp đồng dân sự nhằm thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất từ chủ thể này sang chủ thể khác Các chủ thể trong hợp đồng này là bên chuyển giao quyền sử dụng đất (gọi là bên chuyển nhượng) và bên được chuyển quyền sử dụng đất (gọi là bên nhận chuyển nhượng) Do đó, chủ thể trong hợp đồng chuuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đầy đủ năng lực dân sự khi giao kết hợp đồng Dựa vào hình thức giao đất và thuê đất thì chủ thể nhận đất có những quyền khác nhau khi thực hiện quyền sử dụng đất của mình Hộ gia đình và cá nhân có thể trở thành chủ thể của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng phải thỏa mãn các yêu cầu được quy định trong BLDS và pháp luật về đất đai Theo quy định tại điều 106 Luật Đất đai năm 2003 thì: Hộ gia đình, cá nhân có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau: Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Đất không có tranh chấp; Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án; trong thời hạn sử dụng đất Với các quy định này, phạm vi chủ thể chuyển quyền sử dụng được mở rộng hơn bao gồm các chủ thể:

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê (riêng đối với đất nông nghiệp thì phải trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác)

- Tổ chức kinh tế được N hà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách N hà nước

- N gười Việt N am định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư tại Việt N am

Không phải hộ gia đình, cá nhân nào có đầy đủ các điều kiện trên đều có quyền chuyển quyền sử dụng đất mà pháp luật hạn chế đối tượng là đất ở, đất sản xuất nông nghiệp theo quy định tại Điều 104 N ghị định số 181/2004/N Đ-CP Không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu

- Hộ gia đình, cá nhân đã được N hà nước giao đất lần đầu đối với đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn tiền sử dụng đất mà đã chuyển nhượng và không còn đất sản xuất, không còn đất ở, nếu được N hà nước giao đất lần thứ hai đối với đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn tiền sử dụng đất thì không được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trong thời hạn

10 năm kể từ ngày được giao đất lần thứ hai

- Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản cho

hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó

- Hộ gia đình, cá nhân được N hà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó

Tuy nhiên pháp luật đất đai cũng quy định những trường hợp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại (Điều 103 N ghị định số 181/2004/N Đ-CP) như sau:

- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất

Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt

- Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước

Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền

sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó

- Trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất

có điều kiện

- Hộ gia đình, cá nhân đã được N hà nước giao đất lần đầu đối với đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn tiền sử dụng đất mà đã chuyển nhượng và không còn đất sản xuất, không còn đất ở, nếu được N hà nước giao đất lần thứ hai đối với đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn tiền sử

Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu

dụng đất thì không được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trong thời hạn

10 năm kể từ ngày được giao đất lần thứ hai

- Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản cho

hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó

- Hộ gia đình, cá nhân được N hà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó

N goài ra, điều kiện về chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn quy định: Đối với hộ gia đình, cá nhân: theo quy định của N ghị định số 181/N Đ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ quy định về việc thi hành Luật Đất đai, Thông tư liên tịch

số 04/2006/TTLT-BTN MT ngày 13/6/2006 của Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định “hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất” thì điều kiện chuyển quyền sử dụng đất là: hộ gia đình, cá nhân đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Tuy nhiên, Điều 66 khoản 1 N ghị định 84/2007/N Đ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định “bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hổ trợ tái định cư khi N hà nuớc thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai” thì kể từ ngày 01/01/2008 người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận mới được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất , trừ các trường hợp quy định tại Điều

66 khoản 2 N ghị định 84/2004 N Đ-CP

Theo Điều 66 khoản 2 N ghị định 84/2007/N Đ-CP quy định các trường hợp sau đây: sau ngày 01/01/2008 nếu chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn được thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất Một là, trường hợp người sử dụng đất

đã nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật trước ngày 01/01/2007 mà chưa được cơ quan N hà nước có thNm quyền cấp giấy chứng nhận Hai là, người sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 50 khoản 1, 2 và 5của Luật Đất đai năm 2003

Đối với các tổ chức được N hà nước giao đất không thu tiền sử dụng chỉ được

sử dụng đúng mục đích, không có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Đối với tổ chức việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có một trong các điều kiện sau: đất do N hà nước giao có thu tiền sử dụng đất; đất do nhận chuyển

Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu