Một số giải pháp đảm bảo chất lượng nhà ở chung cư thương mại giá rẻ trên địa bàn quận hoàng mai thành phố hà nội (tt)

PHẠM HUY TOÀN MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐẢM BẢO CHẤT LƯỢNG NHÀ Ở CHUNG CƯ THƯƠNG MẠI GIÁ RẺ TRÊN ĐIẠ BÀN QUẬN HOÀNG MAI – THÀNH PHỐ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐÔ THỊ VÀ CÔNG TRÌNH BỘ GIÁO

PHẠM HUY TOÀN

MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐẢM BẢO CHẤT LƯỢNG NHÀ Ở CHUNG CƯ THƯƠNG MẠI GIÁ RẺ TRÊN ĐIẠ BÀN QUẬN

HOÀNG MAI – THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐÔ THỊ VÀ CÔNG TRÌNH

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ XÂY DỰNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI

-

PHẠM HUY TOÀN KHÓA: 2014-2016

MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐẢM BẢO CHẤT LƯỢNG NHÀ Ở CHUNG CƯ THƯƠNG MẠI GIÁ RẺ TRÊN ĐIẠ BÀN QUẬN

HOÀNG MAI – THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành: Quản lý đô thị & Công trình

Mã số: 60 58 01 06

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐÔ THỊ VÀ CÔNG TRÌNH

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

PGS TS TRẦN CHỦNG

Hà Nội - 2016

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ XÂY DỰNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI

-

LỜI CẢM ƠN

Trước tiên, tôi xin được gửi lời cảm ơn sâu sắc và chân thành đến thầy giáo PGS TS Trần Chủng, người thầy đã dành rất nhiều thời gian và công sức hướng dẫn cho tôi trong quá trình thực hiện luận văn này

Tôi xin trân trọng gửi lời cảm ơn tới Khoa sau Đại học, ban giám hiệu nhà trường cùng các thầy, cô giáo Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội đã hướng dẫn và giúp đỡ tôi rất nhiều trong quá trình học tập cũng như thực hiện luận văn

Cuối cùng tôi xin được bày tỏ lòng biết ơn đến các cơ quan, đồng nghiệp, bạn bè và người thân đã tạo điều kiện, động viên và giúp đỡ tôi trong công việc, cung cấp tài liệu, khích lệ và trao đổi ý kiến trong suốt quá trình thực hiện luận văn

Xin chân thành cảm ơn!

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Phạm Huy Toàn

LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn Thạc sỹ: Một số giải pháp đảm bảo chất lượng

nhà ở chung cư thương mại giá rẻ trên địa bàn quận Hoàng Mai- Thành phố

Hà Nội là công trình nghiên cứu khoa học độc lập của tôi Các số liệu khoa học, kết

quả nghiên cứu của Luận văn là trung thực và có nguồn gốc rõ ràng

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Phạm Huy Toàn

MỤC LỤC

Lời cảm ơn

Lời cam đoan

Mục lục

Danh mục các ký hiệu, các chữ viết tắt

Danh mục các bảng, biểu

Danh mục các hình vẽ, đồ thị

MỞ ĐẦU

* Lý do chọn đề tài: 1

* Mục đích nghiên cứu: 1

* Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu 2

* Phương pháp nghiên cứu 2

* Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài: 3

NỘI DUNG CHƯƠNG 1: THỰC TRẠNG NHÀ Ở CHUNG CƯ THƯƠNG MẠI GIÁ RẺ TRÊN ĐIẠ BÀN QUẬN HOÀNG MAI – THÀNH PHỐ HÀ NỘI 4

1.1 Nhà ở CCTM giá rẻ và nhu cầu phát triển đô thị 4

1.1.1 Khái niệm Nhà ở xã hội 4

1.1.2 Khái niệm Nhà ở giá thấp 5

1.1.3 Khái niệm Nhà ở CCTM giá rẻ 6

1.2 Nhu cầu nhà ở với người thu nhập thấp 8

1.2.1 Nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp 8

1.2.2 Nhu cầu nhà ở cho công nhân 10

1.2.3 Nhu cầu nhà ở cho sinh viên 12

1.3 Vai trò của Chung cư giá rẻ với nhu cầu người dân 12

1.4 Thực trạng chất lượng của Chung cư giá rẻ trên địa bàn quận Hoàng Mai - Thành phố Hà Nội 14

1.4.1 Tổng quan các dự án chung cư trên địa bàn quận Hoàng Mai- Hà Nội 14

1.4.2 Chất lượng về hạ tầng kỹ thuật của khu vực 16

1.4.3 Chất lượng về hạ tầng xã hội của khu vực 20

1.4.4 Chất lượng, an toàn của nhà chung cư 21

1.4.5 Nhận xét về các tồn tại mặt chất lượng của loại chung cư TM giá rẻ 22

1.5 Nhận xét, đánh giá thực trạng công tác quản lý chất lượng của Chung cư giá rẻ trên địa bàn quận Hoàng Mai - Thành phố Hà Nội 25

1.5.1 Quản lý nhà nước về CLCTXD 25

1.5.2 QLCLCTXD của các chủ thể trực tiếp tham gia xây dựng công trình 26

CHƯƠNG 2 CƠ SỞ KHOA HỌC VÀ PHÁP LUẬT ĐỂ NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG NHÀ Ở CHUNG CƯ THƯƠNG MẠI GIÁ RẺ 31

2.1 Cơ sở khoa học 31

2.1.1 Khái niệm về chất lượng công trình xây dựng: 31

2.1.2 Khái niệm về quản lý chất lượng công trình xây dựng: 31

2.1.3 Tiêu chí về chất lượng của nhà ở trong đô thị 31

2.1.4 Những yêu cầu giải pháp đảm bảo an toàn của cư dân sống trong chung cư

33

2.1.5 Đảm bảo chất lượng công tác thiết kế theo tiêu chuẩn ISO 9001:2015 44

2.1.6 Mối quan hệ của nhà ở CCTM giá rẻ kết nối với hệ thống Hạ tầng kỹ thuật và hệ thống hạ tầng xã hội trong Khu đô thị mới 51

2.2 Cơ sở pháp luật 52

2.2.1 Luật xây dựng: 52

2.2.2 Luật qui hoạch: 53

2.2.3 Luật Nhà ở: 53

2.3 Kinh nghiệm trong nước và thế giới trong việc nâng cao chất lượng nhà ở CCTM giá rẻ 53

2.3.1 Kinh nghiệm của các nước trên thế giới 53

2.3.2 Kinh nghiệm trong nước 57

2.4 Một số yếu tố đặc thù của CCTM giá rẻ trong đô thị 58

2.4.1 Tiêu chí về chất lượng cuộc sống trong CCTM giá rẻ 58

2.4.2 Tiêu chí chất lượng chung cư giá rẻ 59

CHƯƠNG 3 MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG NHÀ Ở CCTM GIÁ RẺ TRÊN ĐIẠ BÀN QUẬN HOÀNG MAI – THÀNH PHỐ HÀ NỘI 63

3.1 Giải pháp qui hoạch 63

3.1.1 Giải pháp về quy hoạch: 63

3.1.2 Kết nối hạ tầng kỹ thuật khu đô thị 63

3.1.3 Kết nối hạ tầng xã hội khu đô thị 66

3.2 Giải pháp thiết kế nhà ở CCTM giá rẻ 67

3.2.1 Thiết kế căn hộ căn hộ hợp lý và hệ thống kỹ thuật tòa nhà 67

3.2.2 Chất lượng kết cấu và chất lượng hoàn thiện căn hộ 71

3.2.3 Chất lượng hệ thống kỹ thuật căn hộ 82

3.3 Giải pháp an toàn PCCC 82

3.4 Giải pháp đảm bảo chất lượng công tác thi công xây dựng nhà ở CCTM giá rẻ 86

3.5 Giải pháp quản lý vận hành khai thác trong nhà ở CCTM rẻ 88

3.5.1 Quản lý, vận hành quỹ nhà ở CCTM giá rẻ: 88

3.5.2 Bảo trì công trình nhà ở CCTM giá rẻ 88

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 103

KẾT LUẬN 103

KIẾN NGHỊ 104 TÀI LIỆU THAM KHẢO

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT Viết tắt Cụm từ viết tắt

QLCLCTXD Quản lý chất lượng công trình xây dựng

DANH MỤC BẢNG, BIỂU

Số hiệu bảng, biểu Tên bảng, biểu

Bảng 2.1 Qui định về thang thoát nạn

Bảng 2.2 Chiều cao tối thiểu của lan can

Bảng 2.3 Chiếu sáng sự cố và chiếu sáng nhân tạo bên ngoài nhà

Bảng 2.4 Lưu lượng thông gió hút thải cục bộ tối thiểu đối với nhà ở

Bảng 2.5 Lưu lượng thông gió chung tối thiểu đối với nhà ở

Bảng 2.6 Chỉ số cách âm tối thiểu đối với tường, vách, cửa và sàn

Bảng 2.7 Sơ đồ minh họa quy trình thiết kế theo tiêu chuẩn ISO

9001:2015 Bảng 3.1 Giải pháp thiết kế kiến trúc căn hộ CCTM giá rẻ

Bảng 3.2 Giải pháp thiết kế kết cấu CCTM giá rẻ

Bảng 3.3 Giải pháp vật liệu và thiết bị hoàn thiện căn hộ CCTM giá rẻ

Bảng 3.4 Giá trị điện áp, điện trở kiểm tra cho phép

DANH MỤC HÌNH VẼ, SƠ ĐỒ, ĐỒ THỊ

Số hiệu hình Tên hình

Hình 1.1 Liên kết vùng chung cư Kim Văn Kim Lũ

Hình 1.2 Mặt bằng điển hình tòa nhà CT12A- Khu đô thị Kim Văn –

Kim Lũ

Hình 1.3 Bãi đỗ xe mới được xây dựng giữa hai tòa nhà

Hình 1.4 Hầm gửi xe đã quá tải

Hình 1.5 Khách mua sắm tại siêu thị tầng 1 phải để xe trên vỉa hè

Hình 1.6 Bãi trông xe ô tô tự phát cũng sắp quá tải

Hình 1.7 Thang máy của các tòa nhà thường xuyên quá tải so với

quy mô 1.070 căn hộ/mỗi tòa Người dân thường xuyên

phải chờ đợi lâu để sử dụng thang

Hình 1.8 Đám cháy bắt nguồn từ tầng 33 của tòa nhà HH4B-

Chung cư HH Linh Đàm

Hình 2.1 Các tiêu chuẩn cơ bản trong bộ tiêu chuẩn ISO 9000

Hình 3.1 Quá trình thực thi đảm bảo chất lượng công trình

Hình 3.2 Trình tự quản lý chất lượng công trình

Hình 3.3 Quá trình kiểm tra và sửa chữa

MỞ ĐẦU

* Lý do chọn đề tài:

Hiện nay nhu cầu về nhà ở tại các thành phố vẫn còn rất lớn, tuy nhiên số lượng người dân có thể tiếp cận và có đủ khả năng mua nhà ở là rất ít Do đó việc xuất hiện các dự án nhà CCTM giá rẻ đã đáp ứng được phần nào nhu cầu của xã hội

Mật độ dân cư đang ngày một gia tăng, đặc biệt là ở các khu đô thị lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Đà Nẵng Trong bối cảnh đó, những dự án căn hộ chung cư

là giải pháp phù hợp nhất để phục vụ nhu cầu nhà ở cho người dân Nhà chung cư hiện nay đã có sự phân khúc rõ rệt thành 3 nhóm: nhà thương mại, nhà tái định cư

và nhà ở xã hội Mỗi nhóm có những đặc thù riêng xuất phát từ mục đích hình thành Nhà thương mại là để bán; nhà tái định cư thực chất là nhà đền bù cho các cư dân khi phải thực hiện giải phóng mặt bằng; nhà ở xã hội là một chủ chương lớn của nhà nước lo nhà ở cho các gia đình theo chế độ chính sách có sự hỗ trợ của nhà nước cho chủ đầu tư (người bán) và người mua Tuy nhiên, vấn đề quan trọng hàng đầu là chất lượng nhà ở Tình trạng xuống cấp nhanh ở nhiều chung cư thuộc các nhóm trong đó có nhà thương mại giá rẻ, thậm chí sự cố cháy nổ tại khu đô thị Xa

La, tình trạng quá tải hạ tầng kỹ thuật tại nhiều tòa nhà đã phát đi các tín hiệu đáng quan tâm về chất lượng của loại nhà này

Do đó việc phân tích đánh giá thực trạng chất lượng của các CCTM giá rẻ, tìm

ra các vấn đề ảnh hưởng tới chất lượng từ đó có các giải pháp để đảm bảo chất lượng của các CCTM giá rẻ góp phần xây dựng phát triển đô thị bền vững

Từ cơ sở nêu trên tôi quyết định chọn đề tài: "Một số giải pháp đảm bảo chất

lượng nhà ở CCTM giá rẻ trên địa bàn quận Hoàng Mai- Thành phố Hà Nội"

* Mục đích nghiên cứu:

Trên cơ sở kết quả khảo sát, phân tích hiện trạng chất lượng của các CCTM giá rẻ trên địa bàn Hà Nội và quận Hoàng Mai, Luận văn đề xuất một số giải pháp góp phần nâng cao chất lượng nhà ở thương mại giá rẻ trên địa bàn

* Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu

- Phân tích tổng quan khu vực nghiên cứu và lĩnh vực nghiên cứu

- Phân tích thực trạng về chất lượng nhà ở CCTM giá rẻ trên địa bàn thành phố

Hà Nội và quận Hoàng Mai

- Xây dựng cơ sở lý luận và thực tiễn giải pháp nâng cao chất lượng nhà ở

CCTM giá rẻ trong đô thị

- Đề xuất các giải pháp nâng cao chất lượng nhà ở CCTM giá rẻ trên địa bàn

quận Hoàng Mai

* Phương pháp nghiên cứu

- Cách tiếp cận:

+ Tiếp cận tổng hợp liên ngành:

Dựa trên hiện trạng và định hướng phát triển kinh tế - xã hội, hiện trạng quy hoạch xây dựng và phát triển đô thị Từ đó có cái nhìn tổng hợp về chất lượng CCTM giá rẻ

+ Tiếp cận kế thừa có chọn lọc, cập nhật bổ sung:

Hiện nay việc nghiên cứu các giải pháp chất lượng CCTM giá rẻ cũng đã được các đô thị trong nước quan tâm Việc kế thừa có chọn lọc các kết quả nghiên cứu đồng thời có cập nhật các số liệu thực tế có liên quan sẽ giúp đề tài có định hướng giải quyết vấn đề một cách khoa học và thực tế hơn

+ Tiếp cận thực tiễn:

Thu thập các số liệu ở Thành phố Hà Nội, khảo sát thực tế nhằm xác định rõ hiện trạng chất lượng CCTM giá rẻ

Các số liệu thực tiễn sẽ giúp đánh giá một cách thực tế tổng quan về chất lượng CCTM giá rẻ, từ đó đề xuất các giải pháp nâng cao chất lượng nhà ở CCTM giá rẻ

- Phương pháp nghiên cứu:

Để thực hiện mục tiêu và nội dung nghiên cứu đề ra, trong luận án sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau :

+ Phương pháp kế thừa:

Nghiên cứu tiếp thu và sử dụng có chọn lọc kết quả nghiên cứu và thành tựu khoa học công nghệ của các tác giả trong và ngoài nước đã nghiên cứu về những vấn đề có liên quan đến chống thất nước trong thời gian vừa qua và hiện nay

+ Phương pháp điều tra thu thập và đánh giá:

 Thu thập số liệu về tình hình quản lý vận hành tại các CCTM giá rẻ

 Thu thập các tài liệu về hiện trạng hệ thống hạ tầng kỹ thuật của CCTM giá

rẻ

 Thu thập các tài liệu về hiện trạng cơ sở vật chất của CCTM giá rẻ

 Thu thập các tài liệu về hiện trạng hệ thống kỹ thuật tòa nhà của CCTM giá

rẻ

 Thu thập các số liệu về tình hình phát triển quy hoạch của khu CCTM giá rẻ + Phương pháp phân tích tổng hợp thống kê các số liệu đã có:

Việc nghiên cứu chất lượng của các CCTM giá rẻ ., có tác động rộng rãi đến cuộc sống của cư dân tại các chung cư này cũng như của công đồng dân cư đô thị vì vậy việc phân tích tổng hợp là cần thiết đối với nghiên cứu này

+ Phương pháp chuyên gia:

Có sự tham gia đóng góp ý kiến của các chuyên gia về lĩnh vực nghiên cứu

về chất lượng công trình, chất lượng đô thị

* Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài:

- Phân tích, đánh giá tổng quan chung về lĩnh vực nghiên cứu và khu vực

nghiên cứu

- Đánh giá thực trạng về chất lượng nhà ở CCTM giá rẻ trên địa bàn quận Hoàng Mai – Thành phố Hà Nội

- Đề xuất một số giải pháp nâng cao chất lượng nhà ở CCTM giá rẻ trên địa bàn quận Hoàng Mai – Thành phố Hà Nội

Để xem được phần chính văn của tài liệu này, vui lòng liên hệ với Trung Tâm Thông tin Thư viện – Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội

Địa chỉ: T.13 – Nhà H – Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội Đ/c: Km 10 – Nguyễn Trãi – Thanh Xuân Hà Nội

Email: digilib.hau@gmail.com

TRUNG TÂM THÔNG TIN THƯ VIỆN

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ KẾT LUẬN

Để tài đã phân tích những vấn đề còn tồn tại xung quanh chất lượng của nhà

ở CCTM giá rẻ Qua việc tổng hợp các kết quả nghiên cứu, các kinh nghiệm về quản lý chất lượng trong và ngoài nước, đồng thời bằng thực tiễn kinh nghiệm công tác của tác giả, luận văn đã đề xuất một số giải pháp cụ thể cho công tác đảm bảo chất lượng của nhà ở CCTM giá rẻ đó là:

- Giải pháp về qui hoạch: Xây dựng nhà ở CCTM giá rẻ phải đảm bảo theo

qui hoạch đô thị và theo chiến lược phát triển nhà ở quốc gia.Hệ thống hạ tầng kỹ thuật phải được xây dựng song song với việc xây dựng các khu nhà ở, đảm bảo kết nối đồng bộ thống nhất với hệ thống hạ tầng kỹ thuật của khu vực và của khu đô thị

Hệ thống hạ tầng xã hội của các tòa nhà CCTM giá rẻ, khu đô thị phải được tính đủ các điều kiện cơ bản về hạ tầng xã hội: trường học, nhà trẻ, y tế, dịch vụ, các không gian xanh, không gian công cộng… Nếu không đảm bảo thì phải tính toán cụ thể đến việc kết nối với các công trình hạ tầng xã hội khu vực xung quanh khu đô thị, tòa nhà chung cư

- Giải pháp về chất lượng căn hộ: Diện tích căn hộ tối thiểu 45m2, tốt

nhất 60-70m2 Căn hộ bố trí 2 phòng ngủ, 2 phòng vệ sinh, ít nhất một ban công, không gian phòng khách kết hợp gian bếp.Số lượng căn hộ một tầng hợp lý từ

10-15 căn hộ, số lượng thang máy để đảm bảo giao thông tối thiểu 06 thang (5 thang máy vận chuyển người và 1 thang máy chuyên dụng) Chiều cao căn hộ tối thiếu 3,0m

- Giải pháp về PCCC:Nâng cao ý thức của cư dân và của Ban quản lý tòa

nhà, khu đô thị về công tác PCCC.Làm tốt công tác thẩm duyệt về PCCC ngay từ ban đầu đối với các công trình xây dựng thuộc diện phải thẩm duyệt về PCCC Thường xuyên tổ chức công tác diễn tập PCCC định kỳ cùng với lực lượng công an PCCC

- Giải pháp về quản lý vận hành khai thác trong CCTM giá rẻ: Ban quản trị

nhà chung cư trong đó phải là người có trình độ chuyên môn, được đào tạo về công tác quản lý, vận hành nhà chung cư Chính quyền địa phương có trách nhiệm

thường xuyên kiểm tra Ban quản lý tòa nhà trong việc thực hiện các hướng dẫn kỹ thuật của công tác vận hành tòa nhà để nhanh chóng phát hiện và sửa chữa các hư hỏng, đảm bảo chất lượng vận hành tòa nhà

KIẾN NGHỊ

Những giải pháp đề xuất có thể là cơ sở để hoàn thiện về mặt lý luận và các phương pháp khoa học tiên tiến trong công tác quản lý đảm bảo chất lượng xây dựng nhằm giúp các chủ đầu tư vận dụng thực hiện vào các dự án trong thời gian tới đạt hiệu quả tốt hơn

Tác giả kiến nghị được áp dụng vào một dự án nhà thương mại giá rẻ cụ thể của thành phố hoặc của quận Hoàng Mai để có thể kiểm chứng và phát triển các đề xuất góp phần xây dựng quy chế chung đẻ quản lý chất lượng nhà ở thương mại giá

rẻ