Xây dựng sàn giao dịch bất động sản tại công ty quản lý và khai thác đất đà nẵng

Tính c p thi t của đ tài Trong những năm qua, thị trư ng Bất động sản nước ta đã có đóng góp to lớn cho sự phát triển c a đất nước, nhiều dự án trong lĩnh vực sản xuất kinh doanh, nhà ,

1

M Đ U

1 Tính c p thi t của đ tài

Trong những năm qua, thị trư ng Bất động sản nước ta đã có đóng góp to lớn cho sự phát triển c a đất nước, nhiều dự án trong lĩnh vực sản xuất kinh doanh, nhà , công trình dịch v đã được đầu tư xây dựng, góp phần thúc đẩy tiến trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước

Cùng với sự phát triển c a thị trư ng Bất động sản, các doanh ngiệp kinh doanh Bất động sản được thành lập ngày càng nhiều Hoạt động kinh doanh dịch v Bất động sản cũng ra đ i Trong đó dịch v môi giới hiện nay rất phát triển, đây

là dịch v hỗ trợ thị trư ng rất quan trọng cho sự phát triển c a thị trư ng Bất động sản

Hoạt động môi giới Bất động sản có vai trò rất quan trọng như là dầu nhớt

có nhiệm v “bôi trơn” cho “bộ máy” thị trư ng bất động sản (TT BĐS) hoạt động

ổn định và phát triển có hiệu quả Tuy nhiên, do hiện nay Nhà nước không kiểm soát được hết các hoạt động này nên mặt trái c a nó trong cơ chế thị trư ng thể

hiện rất rõ Theo đánh giá c a giới kinh doanh địa ốc Việt Nam, có không dưới 70% giao dịch mua bán địa ốc tại Việt Nam là những giao dịch ngầm nằm ngoài

tầm kiểm soát c a các cơ quan chức năng Giá cả bị thả nổi, tình trạng đầu cơ, qua tay nhiều ch đã đẩy giá Bất động sản lên cao so với giá trị thực c a Bất động sản, làm những ngư i có nhu cầu thực sự không đ tiền để mua Nguy hiểm hơn

là yếu tố pháp lý c a Bất động sản nhiều khi không được đảm bảo dẫn đến r i ro trong giao dịch, kinh doanh Bất động sản

Trong nền kinh tế thị trư ng thì thông tin đóng vai trò rất quan trọng, đặc biệt càng rất quan trọng hơn đối với thị trư ng bất động sản, chỉ một tin đồn thất thiệt, rất có thể làm một tập đoàn lao đao, thậm chí sẽ có những doanh nghiệp BĐS đứng trên b vực phá sản, thông tin rất cần thiết để cung cấp cho ngư i mua ngư i bán tìm hiểu về BĐS Thông tin càng rõ ràng, minh bạch thì càng giúp cho ngư i mua, ngư i bán có quyết định càng đúng đắn hơn

Nghề môi giới BĐS mới xuất hiện Việt Nam nhưng đã phát triển lâu các nước phát triển các nước phát triển thì hoạt động môi giới giao dịch BĐS là một hoạt động có tính chuyên nghiệp cao, được Chính ph thừa nhận, có luật nghề nghiệp riêng và có cả hiệp hội nghề nghiệp về môi giới Chuyên viên môi giới phải

có chứng chỉ hành nghề do Chính ph cấp hoặc Hiệp hội chuyên viên môi giới cấp Ngư i có chứng chỉ và hành nghề môi giới có thu nhập cao và xã hội trân trọng

Hiện nay, nghề môi giới BĐS tại Việt Nam đang tồn tại và phần lớn phát triển một cách tự phát, mới bước đầu định hướng tính chuyên nghiệp và đang đứng trước rất nhiều cơ hội để phát triển Tuy nhiên, nhìn một cách khái quát thì hoạt động c a đa số trong đội ngũ những ngư i môi giới nhà đất từ trước khi có Luật kinh doanh BĐS và cho đến hiện nay vẫn còn đang khá lộn xộn, trong số nhiều loại hình môi giới BĐS đang hoạt động hiện nay, ngoài một số đơn vị thực hiện có bài bản và chấp hành các quy định c a Nhà nước, còn lại, hoạt động c a đa số bộ phận này lại còn rất nhiều điều bất cập, ngoài tầm kiểm soát c a các cơ quan chức năng, không đóng góp cho nguồn thu ngân sách, hơn nữa là tạo ra tình trạng nhũng nhiễu thông tin, cản tr việc kiểm soát thị trư ng c a Nhà nước, làm thất thoát tài chính cho ngu i bán, ngư i mua và gây bất ổn cho xã hội

Cũng như trên cả nước, các loại hình môi giới bất động sản trên địa bàn thành phố Đà Nẵng (TPĐN) đã có những bước phát triển đáng kể, góp phần to lớn tạo nên sự phát triển nhanh và hiệu quả c a Thành phố trên nhiều lĩnh vực Trước thực trạng hoạt động và phát triển c a các loại hình môi giới BĐS, lãnh đạo thành phố Đà Nẵng có tư duy nhìn nhận rất sớm về vai trò quan trọng c a môi giới BĐS

3

ngay từ trước khi Luật Kinh doanh BĐS ra đ i, đã đề ra cơ chế: “Để khuyến khích đẩy mạnh công tác chuyển quyền sử d ng đất, đồng ý về ch trương chi hổ trợ 0,3% (không phẩy ba) trên tổng giá trị tiền từ chuyển quyền sử d ng đất (không phải đất tái định cư) để ph c v cho việc tìm kiếm đối tác chuyển quyền chuyển quyền sử

d ng đất, môi giới, quan hệ, giao dịch”[9, m c I.3.a] và “Đồng ý chi hỗ trợ 0,3% (không phẩy ba) trên tổng giá trị tiền thu được từ bán đấu giá nhà công sản cho Công ty Quản lý nhà Đà Nẵng sử d ng vào m c đích tìm kiếm đối tác, môi giới tổ chức bán đấu giá” [9, m c II.4] và trong các năm 2004, 2005 đã chỉ đạo S Địa chính - Nhà đất (S Tài nguyên - Môi trư ng hiện nay) cử ngư i đi tìm hiểu, vận

d ng các mô hình thực hiện tốt Dịch v công trên cả nước với mong muốn đặt các dịch v giao dịch “môi giới ngầm” về BĐS vào dưới sự quản lý c a Nhà nước, tuy vậy tình hình vẫn chưa được như mong muốn và thực trạng các hoạt động MG BĐS trên địa bàn vẫn còn nhiều bất cập Đó là, tuy có một số các sàn giao dịch bất động sản (SGD BĐS) được thành lập (nhưng quá ít), mới chỉ là cơ s ban đầu cho việc làm định hướng cho việc xây dựng nghề môi giới BĐS đi đúng hướng chuyên nghiệp, lành mạnh và có hiệu quả

Tuy nhiên, bên cạnh đó, vần tồn tại phần lớn các cá nhân, cơ s hoạt động môi giới nhà đất với nhiều nghề nghiệp khác nhau nhưng do thấy thu nhập cao nên chuyển sang hành nghề môi giới bất động sản mà chưa được đào tạo về chuyên môn

và kiến thức Họ hành nghề môi giới BĐS ch yếu dựa vào kinh nghiệm bản thân

và khai thác các mối quan hệ c a những thông tin, do các quan hệ nhạy cảm hay do một số nguyên nhân khác, được đội ngũ ngư i môi giới BĐS khai thác triệt để để kiếm l i, đồng th i, ngư i dân có xu hướng tích lũy tài sản dưới hình thức vàng hoặc BĐS, góp phần đẩy giá lên hoặc làm hạ giá xuống theo các cơn sốt nóng lạnh

c a thị trư ng Các th t c trong giao dịch BĐS còn phức tạp và qua nhiều khâu trung gian, tốn nhiều th i gian Các loại hình dịch v BĐS không phát triển đồng đều, chỉ thiên về hoạt động dịch v môi giới, kinh doanh và quảng cáo BĐS Mặt khác, cơ quan nhà nước làm công tác quản lý, kiểm tra, giám sát hoạt động c a các

cơ s , đơn vị môi giới BĐS trên địa bàn thành phố còn đang thiếu ngư i đảm trách

4

Hơn nữa, thị trư ng Bất động sản hiện nay có rất nhiều thông tin, nhiều nhân tố tầm vĩ mô lẫn vi mô đang gây mất ổn định thị trư ng do đó vai trò c a những ngư i trung gian là rất quan trọng Theo Luật Kinh doanh Bất động sản đến ngày 01/01/2009 các doanh nghiệp hoạt động kinh doanh Bất động sản đều phải

thực hiện các giao dịch qua Sàn để đảm bảo tính chuyên nghiệp cho hoạt động kinh doanh Bất động sản, đảm bảo quyền lợi cho các bên tham gia thị trư ng và tạo thuận lợi cho công tác quản lý Nhà nước về Bất động sản Sàn giao dịch Bất động sản với dịch v môi giới chuyên nghiệp là công c giao dịch rất phổ biến trên thế giới, là một siêu thị Bất động sản mang tính chuyên nghiệp, nơi đem lại

sự lựa chọn tốt nhất cho khách hàng Sự hình thành Sàn giao dịch Bất động sẽ tr thành cầu nối quan trọng liên kết cung - cầu Bên cạnh đó Sàn giao dịch hoạt động

có hiệu quả sẽ mang lại lợi nhuận và uy tín cho doanh nghiệp kinh doanh Bất động sản

Tuy nhiên, hiện nay chưa có nguồn tài liệu chính thống nào cho một mô hình Sàn giao dịch Bất động sản chuẩn Một mô hình Sàn như thế nào để hợp pháp và phù hợp với sự phát triển tương lai c a hoạt động kinh doanh Bất động sản Mô hình Sàn giao dịch Bất động sản chuẩn vẫn đang trong quá trình được xây dựng Đây là điều không ít doanh nghiệp kinh doanh Bất động sản đang băn khoăn

Xuất phát từ thực tế nêu trên, nhằm đánh giá được hoạt động môi giới Bất động sản hiện nay và đưa ra mô hình hoạt động Sàn giao dịch Bất động sản với hoạt động môi giới chuyên nghiệp nhằm m c đích giảm thiểu sự trôi nồi c a thị trư ng bất động sản, giúp UBND thành phố có 01 tổ chức đ khả năng quản lý, điều tiết được thị trư ng bất động sản, phát triển hiệu quả thị trư ng bất động sản, chúng tôi tiến hành thực hiện đề tài: “Xây dựng Sàn giao dịch Bất động sản tại

Công ty Quản lý và Khai thác đất Đà Nẵng ”

2 C s pháp lý

Cơ s pháp lý là văn bản quy phạm pháp luật áp d ng trong hoạt động môi giới và Sàn giao dịch Bất động sản:

5

- Luật Kinh doanh Bất động sản 63/2006/QH11 c a Quốc hội Nước Cộng Hoà Xã Hội Ch Nghĩa Việt Nam ngày 29 tháng 6 năm 2006

- Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 c a Chính ph quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh Bất động sản

- Thông tư 13/2008/TT-BXD ngày 21 tháng 5 năm 2008 c a Bộ Xây

dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung c a Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 c a Chính ph quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh Bất động sản

3 Mục tiêu nghiên cứu

- Hiểu được hoạt động môi giới bất động sản, Sàn giao dịch Bất động sản

- Đưa ra mô hình Sàn giao dịch Bất động sản với dịch v môi giới chuyên nghiệp và các dịch v khác tại Sàn

4 Đ i t ợng nguyên cứu: Đề tài nghiên cứu các vấn đề sau

- Các hoạt động môi giới BĐS trong Sàn giao dịch bất động sản và hoạt động môi giới BĐS ngoài Sàn giao dịch bất động sản

- Các loại hình môi giới BĐS với kết quả hoạt động và vai trò c a nó đối với thị trư ng BĐS trên địa bàn TPĐN

- Công tác tổ chức và điều hành Sàn giao dịch Bất động sản

5 Ph m vi nghiên cứu

5.1 Phạm vi không gian

Đề tài nghiên cứu tổng thể về hoạt động c a Sàn Giao dịch Bất động sản (ch yếu nguyên cứu về hoạt động MG BĐS trong Sàn và hoạt động MG BĐS ngoài Sàn) trên địa bàn TPĐN, trong đó đi sâu nghiên cứu các chỉ tiêu điển hình 2 quận Hải Châu (quận trung tâm, điển hình về đất và BĐS thương mại, dịch v ) và quận Sơn Trà (quận ven đô thị, điển hình về đất quy hoạch, chỉnh trang phân lô

và BĐS du lịch), gồm các Sàn giao dịch Bất động sản sau:

+ Sàn giao dịch Bất động sản Trung Nam Real

+ Sàn giao dịch Bất động sản Thiên Kim

+ Sàn giao dịch Bất động sản DMT

6 N i dung nghiên cứu: đề tài nghiên cứu về các nội dung sau

- Mô tả, phân tích và xem xét vai trò c a môi giới hoạt động môi giới BĐS trong Sàn giao dịch bất động sản và hoạt động môi giới BĐS ngoài Sàn giao dịch

bất động sản tại TPĐN

- So sánh kết quả hoạt động c a các loại hình môi giới BĐS

- Phân tích, đối chiếu các văn bản pháp lý liên quan với thực tế hoạt động

và vai trò c a môi giới BĐS trên địa bàn

- Hoàn chỉnh hoạt động môi giới bất động sản cho hiệu quả phù hợp với thị trư ng Bất động sản trong Sàn Giao dịch

- Một số giải pháp

7 Ph ng pháp nghiên cứu

Dựa trên việc thiết lập các m c tiêu nghiên cứu, đề tài đã sử d ng nhiều phương pháp khác nhau Nguồn ch yếu c a đề tài là sử d ng các tài liệu sơ cấp do trực tiếp khảo sát, phỏng vấn và sử d ng các nguồn tài liệu thứ cấp - tức là những

dữ liệu đã có được trong quá khứ do các cơ quan, đơn vị, cá nhân cung cấp Ngoài

ra đề tài còn sử d ng các tài liệu lý thuyết từ các tác giả trong nước, các tài liệu dịch, các dữ liệu, tư liệu chuyên môn, báo chí, website …Các phương pháp như sau:

7.1 Phương pháp kế thừa có chọn lọc các tài liệu đã có

Phương pháp này thực hiện qua việc thu thập đánh giá các tài liệu nghiên cứu có liên quan đến đề tài đã có từ trước và lựa chọn các thông tin cần thiết ph c

v cho m c đích nghiên cứu Đó là các tài liệu c a

- Các sách xuất bản

- Các giáo trình giảng dạy

- Các tài liệu hội thảo

7

- Các trang Web, tạp chí, báo chí, các chương trình phát thanh, truyền hình

7 2 Phương pháp điều tra xã hội học

Đề tài sử d ng phương pháp khảo sát kinh nghiệm, phỏng vấn chuyên sâu nhằm làm sáng tỏ hơn các vấn đề về thực tiễn nghiên cứu trên cơ s tiến hành thu thập số liệu và thông tin cần thiết dựa trên những tư liệu xã hội c thể và phiếu khảo sát bằng cách đi thực địa, tiếp cận, phỏng vấn, chính thống và không chính thống

Đề tài này tiến hành cách điều tra bằng bảng hỏi như sau

7.2.1 Lập bảng hỏi tham khảo

Đề tài thuộc lĩnh vực xã hội nên việc nghiên cứu soạn thảo để hình thành được nội dung cho bảng hỏi tham khảo điều tra là một cơ s có tỷ lệ không nhỏ trong việc đưa đến thành công c a đề tài Căn cứ vào số liệu tổng hợp c a bảng tham khảo để phân tích, tổng hợp, phản ảnh thực trạng, kết quả hoạt động và vai trò

c a môi giới BĐS

7.2.2 Đối tượng tham khảo

Chọn những tiêu chí cần thiết liên quan để soạn ra 2 loại biểu mẫu tham khảo thực tế

- Biểu mẫu dành cho đối tượng trực tiếp (ch quan) hành nghề môi giới BĐS như: các cơ s , đơn vị môi giới BĐS, các SGD BĐS

- Biểu mẫu dành cho đối tượng khách quan, không hành nghề môi giới BĐS nhưng có kiến thức, kinh nghiệm về môi giới BĐS

7.2.3 Khảo sát các đối tượng ch quan trực tiếp thực hiện môi giới BĐS

- Sàn giao dịch BĐS: khảo sát 8, trao đổi trực tiếp với 4 sàn

- Môi giới BĐS ngoài SGD BĐS: khảo sát 65 và trao đổi trực tiếp với 25 cá nhân, cơ s , đơn vị

7.2.4 Khảo sát các đối tượng khách quan có kiến th c, kinh nghiệm về lĩnh vực môi giới BĐS đã trao đổi trực tiếp với 62 ngư i thuộc 24 cơ quan, đơn vị gồm có

- Cơ quan y ban nhân dân thành phố: Trư ng, phó các Phòng quản lý đô thị và Phòng Đền bù Giải tỏa Chuyên viên Phòng tài chính tổng hợp

- S Xây dựng TPĐN: Trư ng, phó và chuyên viên Phòng Quản lý nhà

- S Kế hoạch - Đầu tư: Chuyên viên phòng Đăng ký kinh doanh

- Trư ng, phó Phòng Tài nguyên - Môi trư ng quận Hải Châu

- Văn phòng cấp Giấy chứng nhận Quyền sử d ng đất và quyền s hữu nhà cấp quận: Giám đốc, Phó giám đốc, chuyên viên c a 2 Quận Hải Châu và Sơn Trà

- Lãnh đạo chính quyền và Cán bộ địa chính cấp phư ng

- Giám đốc, Phó giám đốc, Trư ng, phó phòng và chuyên viên một số Công ty, Trung tâm, các đơn vị kinh doanh nhà đất, thực hiện Đền bù-Tái định cư trên địa bàn TPĐN

- Một số cá nhân có kiến thức, kinh nghiệm và liên quan về môi giới BĐS: Giám đốc 2 chi nhánh Ngân hàng Đông Á và Giám đốc Ngân hàng Nông nghiệp phát triển Nông thôn 2 quận Hải Châu và Sơn Trà, Trư ng phòng Công chứng, phóng viên báo Công An Đà Nẵng, lãnh đạo Chi c c thuế quận Hải Châu

7.2.5 Tính chính xác c a số liệu

Số liệu sau khi khảo sát thực tế không thể chính xác vì nhiều lý do sau Đối với các số liệu có thể tăng là những số liệu do ngư i cung cấp cảm thấy nói chung không có ảnh hư ng gì, hoặc số liệu có thể làm tăng thêm uy tín, thương hiệu c a đơn vị và cá nhân thì có thể là những số liệu có tăng thêm so với thực tế

Những số liệu mà ngư i cung cấp ngại đưa ra chính xác do sợ ảnh hư ng đến việc nộp các loại thuế hay sợ ảnh hưỡng đến kinh tế, đến chức v , nhiệm v công tác, đến quy định c a cơ quan hoăc có thể ảnh hư ng đến đ i sống, uy tín và thương hiệu c a cá nhân đơn vị thì có thể là những số liệu có giảm so với thực tế

7.3 Phương pháp thống kê, bản đồ

Sử d ng các chương trình tin học như Word, Excel, AutoCad, Photoshop

để thống kê, trình bày văn bản, bảng biểu, đồ thị, bản đồ

9

7.4 Phương pháp phân tích, tổng hợp

Phương pháp ch yếu được sử d ng là phương pháp phân tích để chia các vấn đề phức tạp ra thành các bộ phận, các yếu tố đơn giản hơn để tiện cho việc nghiên cứu và phương pháp tổng hợp là liên kết, thống nhất các bộ phận, các yếu tố

đã được phân tích Tổng hợp, phân tích, đánh giá từ các nguồn thông tin từ các tư liệu đã khảo sát, thu thập được, các nguồn thông tin trên các phương tiện thông tin đại chúng, các bài phát biểu c a các nhà quản lý, các chuyên gia về môi giới BĐS, vạch ra mối quan hệ giữa chúng nhằm khái quát hoá vấn đề nghiên cứu đưa ra kết luận nhằm làm rõ vai trò c a môi giới BĐS trên địa bàn TPĐN

7.5 Phương pháp so sánh

Sử d ng phương pháp so sánh về kết quả, khả năng hoạt động giữa các loại hình môi giới BĐS Đà Nẵng đồng th i so với những văn bản quy định c a pháp luật hiện hành Ngoài ra còn so sánh với việc đào tạo và hoạt động môi giới BĐS tại các quốc gia trên thế giới để nghiên cứu Mặt khác, so sánh tham khảo với địa phương khác như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh

7.6 Phương pháp chuyên gia

Tham khảo ý kiến c a các chuyên gia về vấn đề nghiên cứu thông qua trao đổi, cho ý kiến, hoặc qua điện thoại, Email

8 K t qu nghiên cứu:

Chúng tôi đã có được cơ s lý luận ban đầu về môi giới Bất động sản và Sàn giao dịch Bất động sản Đánh giá được thực trạng hoạt động môi giới Bất động sản hiện nay trên địa bàn Thành phố Đà Nẵng

Đưa ra được một mô hình Sàn giao dịch Bất động sản với hoạt động môi

giới chuyên nghiệp gồm có: Mô hình hoạt động, cách bố trí trong Sàn giao dịch, nguyên tắc hoạt động, Sàn giao dịch Bất động sản truyền thống – Sàn giao dịch điện tử, vị trí đặt Sàn, trang bị cho Sàn, tổ chức nhân sự, các biểu mẩu giấy t liên quan đến hoạt động môi giới, các hoạt động hỗ trợ môi giới tại Sàn, đưa ra quy trình môi giới Bất động sản, các khó khăn thư ng gặp trong hoạt động môi giới và cách khắc ph c

10

Qua đó đánh giá được những lợi ích khi giao dịch Bất động sản qua Sàn, chỉ ra các yếu kém trong hoạt động môi giới Bất động sản hiện nay, thấy được những ưu, khuyết điểm cũng như tính chuyên nghiệp c a hoạt động môi giới Bất động sản qua Sàn giao dịch so với hoạt động môi giới không qua Sàn Nhìn nhận

những thuận lợi và khó khăn hiện tại cho công tác tổ chức điều hành Sàn giao dịch Bất động sản và các giải pháp phát triển Sàn giao dịch trong tương lai

9 Ý nghĩa th c tiễn của đ tài

- Đề tài giúp hiểu được hoạt động môi giới và Sàn giao dịch Bất động sản

và vai trò c a hoạt động này

- Đưa ra một mô hình Sàn giao dịch Bất động sản với hoạt động môi giới Bất động sản chuyên nghiệp mà các doanh nghiệp có thể tham khảo áp d ng

10 C u trúc của lu n văn

Luận văn gồm ba chương

- Chương 1: Cơ s lý luận về Sàn giao dịch Bất động sản

Nội dung c a Chương 1 nêu lên những lý luận cơ bản các vấn đề có liên quan đến bất động sản, môi giới bất động sản và sàn giao dịch bất động sản

- Chương 2: Thực trạng hoạt động giao dịch bất động sản trên địa bàn thành phố Đà Nẵng

Nội dung c a Chương 2 đánh giá thực trạng c a hoạt động giao dịch bất động sản, ch yếu là thực trạng c a hoạt động môi giới bất động sản và hoạt động

11

C S LÝ LU N V SÀN GIAO D CH B T Đ NG S N1.1 Các lý thuy t v B t đ ng s n và đặc điểm của B t đ ng s n

1.1.1 Khái niệm Bất động sản

Tài sản bao gồm nhiều loại, tùy theo m c đích quản lý và sử d ng ngư i

ta có các tiêu thức phân chia thành các loại khác nhau Một cách phân chia khái quát nhất mà tất cả các nước đều sử d ng là phân chia tài sản thành hai loại: Động sản và Bất động sản Cách phân loại tài sản thành “Bất động sản” và “Động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã (Chỉ hệ thống pháp luật La Mã cổ đại, được xây dựng cách đây khoảng hơn 2000 năm (449 TCN), áp d ng cho thành Roma và sau đó là cả Đế quốc La Mã) [13], theo đó BĐS không chỉ là đất đai, c a cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động c a con ngư i trên mảnh đất BĐS bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng

với những bộ phận cấu thành lãnh thổ

Pháp luật c a nhiều nước trên thế giới đều thống nhất chỗ coi BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên, pháp luật c a mỗi nước cũng

có những nét đặc thù riêng thể hiện quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo

ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm Bất động sản và Động sản”

Vì thế BĐS có hai cách diễn đạt chính: th nhất, miêu tả c thể những gì

được coi là “gắn liền với đất đai”, và th hai, không giải thích rõ về khái niệm này

và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất đai”

Theo Bộ Luật dân sự số 33/2005/QH11 được Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Ch nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/06/2005 [7], Điều 174 có quy định:

”BĐS là các tài sản bao gồm đất đai; nhà, công trình gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định” Các quy định về BĐS trong pháp luật

c a Việt Nam là khái niệm m mà cho đến nay chưa có các quy định c thể danh

m c các tài sản này

12

Tài sản khi căn cứ theo tính chất di chuyển được hay không di chuyển được

mà chia ra những tài sản là động sản di chuyển được như: vàng, bạc, tiền và những tài sản như nhà cửa, các công trình gắn liền với đất không chuyển d i được gọi là BĐS Tuy vậy, khái niệm về từ “bất động sản” nên được nhìn nhận lại thoáng hơn

về chữ “bất động”, nó nên được hiểu theo Thuyết tương đối Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định c thể bằng pháp luật c a mỗi nước

Mặc dù với cách quan niệm như trên, song việc phân chia các tài sản là động sản hay Bất động sản thư ng không đơn giản B i vì khái niệm Bất động sản rất rộng, đa dạng, có những tài sản có nước cho là Bất động sản, trong khi đó nước khác lại liệt vào danh m c động sản do đó cần được quy định c thể trong Luật Dân sự c a mỗi nước Hơn nữa, các quy định về Bất động sản trong pháp luật

c a Việt Nam là khái niệm m mà cho đến nay chưa có các quy định c thể danh

m c các tài sản này

Tuy nhiên, vẫn có một cách hiểu phổ biến về Bất động sản: Bất động sản là những tài sản vật chất không thể di d i, tồn tại ổn định và lâu dài Theo đó

một tài sản được coi là Bất động sản khi thỏa các điều kiện sau:

- Là một yếu tố vật chất có ích cho con ngư i

- Được chiếm giữ b i cá nhân hoặc cộng đồng ngư i

- Có thể đo lư ng bằng giá trị nhất định

- Không thể di d i hoặc di d i hạn chế để tính chất, công năng, hình thái

c a nó không thay đổi

- Tồn tại lâu dài

1.1.2 Thuộc tính của BĐS

- Khả năng co giãn c a cung BĐS kém

- Th i gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua, bán giao dịch cao

- Khả năng chuyển hoá thành tiền mặt kém linh hoạt

- Chịu sự can thịệp và quản lý chặt chẽ c a Nhà nước

- Bất động sản có vị trí cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không

có khả năng di d i được Đặc điểm này do Bất động sản luôn gắn liền với đất đai,

h y (trừ một số trư ng hợp đặc biệt như động đất, núi lửa, sạt l ,…)

- Hàng hóa Bất động sản mang tính khan hiếm Sự khan hiếm c a Bất động

sản xuất phát từ sự khan hiếm và tính có giới hạn c a bề mặt trái đất

- Bất động sản có tính dị biệt Các Bất động sản khác nhau thì luôn có

những đặc điểm khác nhau về vị trí, kết cấu, kiến trúc, khác nhau về cảnh quan

và các vật ngoại cảnh Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt để tạo ra sự hấp dẫn với khách hàng

- Hàng hóa Bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội Các hàng hoá thông thư ng cũng mang đặc điểm này nhưng hàng hoá Bất động

sản lại chịu sự chi phối c a các yếu tố này nhiều hơn các hàng hoá thông thư ng khác B i vì nhu cầu về Bất động sản c a mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia chịu ảnh hư ng rất lớn c a thị hiếu, tập quán c a dân cư sinh sống tại đó Các yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh cũng chi phối mạnh mẽ nhu cầu về Bất động sản

- Hàng hóa Bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn nhau

- Bất động sản là một tài sản có giá trị cao Giá trị c a Bất động sản bao

gồm các chi phí rất lớn cho đất đai, đầu tư xây dựng Do đặc điểm này nên các hoạt động giao dịch, đầu tư Bất động sản thư ng cần đến sự tham gia c a các dịch

v hỗ trợ như tư vấn, môi giới, định giá, sự tham gia c a ngân hàng và các tổ chức tín d ng

- Hàng hóa Bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ c a pháp luật và

ch ịu sự quản lý c a Nhà nước Bất động sản gắn liền với đất đai mà đất đai theo

pháp luật nước ta thuộc về s hữu toàn xã hội

- Hàng hóa Bất động sản phụ thuộc vào năng lực quản lý Hàng hoá Bất

động sản đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn các hàng hoá khác

1.1.4 Các yếu tố về pháp lý liên quan đến BĐS

- Tình trạng pháp lý: giấy t , chứng thư pháp lý về quyền sử d ng đất, s hữu nhà, giấy phép xây dựng v.v…hiện có

- Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS (phạm vi phiễu bay,

tỷ lệ diện tích xây dựng, chiều cao công trình…), các hạn chế về quyền sử d ng đất,

s hữu nhà, công trình xây dựng; tình trạng cho thuê, thế chấp; tình trạng tranh chấp; sự hạn chế quyền s hữu chung

1.1.5 Bất động sản - Real Estate và các quyền tài sản Bất động sản - Real

Property

Do đặc tính c a Bất động sản là tính cố định, nên các thương v Bất động sản ch yếu thực hiện thông qua các quyền về Bất động sản do đó cần phân biệt hai khái niệm này

B t đ ng s n: là các tài sản, bao gồm đất đai, Nhà, công trình xây dựng

gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó, các tài sản khác gắn liền với đất đai, các tài sản khác do pháp luật quy định

Quy n tài s n b t đ ng s n: Là một khái niệm phi vật chất, bao gồm các

quyền, quyền lợi và lợi nhuận liên quan đến quyền làm ch Bất động sản như: Quyền chiếm hữu, quyền sử d ng, quyền ký kết hợp đồng, quyền bán, cho thuê, quyền để thừa kế, quyền cho tặng, quyền được hư ng lợi từ việc đầu tư,

15

khai thác, hay cho thuê Bất động sản

1 1.6 Định nghĩa BĐS dưới góc độ nghề môi giới ở Việt Nam

Theo quy định c a luật pháp Việt Nam đối với đất đai chỉ có quyền sử

d ng Do vậy, BĐS, đối tượng c a việc môi giới hoàn toàn không phải là bản thân BĐS mà là các quyền liên quan đến nó Có thể định nghĩa BĐS dưới góc độ nghề môi giới, đó là: một mảnh đất có ranh giới thuộc quyền sử d ng, cũng như quyền s hữu những công trình cố định gắn liền trên mảnh đất hay những thành phần c a công trình, mà theo luật định riêng, tách biệt với mảnh đất

1.1.7 Cung - cầu Bất động sản

Cung Bất động sản là toàn bộ khối lượng hàng hóa Bất động sản sẵn sàng

đưa ra thị trư ng để trao đổi tại một th i điểm nào đó với một mức giá giới hạn nhất định Các điều kiện hình thành cung Bất động sản trên thị trư ng gồm:

Ngư i ch s hữu Bất động sản có nhu cầu bán, giá cả phải phù hợp với sức mua (khả năng thanh toán) được coi là giá thị trư ng được cả ngư i mua và ngư i bán

chấp nhận Hay nói cách khác, cung nhà đất là lượng nhà đất có thể và sẵn sàng tham gia giao dịch

Cầu Bất động sản là khối lượng hàng hóa Bất động sản mà ngư i tiêu

dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán với một mức giá nhất định để nhận được Bất động sản đó trên thị trư ng tại một th i điểm nhất định Cần lưu ý phân biệt giữa cầu và nhu cầu về Bất động sản Nhu cầu về Bất động sản mà điển hình là nhu cầu về nhà đất là sự mong muốn c a ngư i dân

có được Bất động sản để thỏa mãn các m c đích tiêu dùng c a mình Nhu cầu c a

mỗi cá nhân có xu hướng tăng lên cùng với sự phát triển c a xã hội và dư ng như nhu cầu này là vô tận

Giữa nhu cầu tiêu dùng về Bất động sản và cầu về Bất động sản trên thị

trư ng có một sự cách biệt khá lớn về quy mô, phạm vi và đối tượng xuất hiện Nhu cầu thư ng xuất hiện với một quy mô lớn trên phạm vi rộng với tất cả các đối tượng Cầu về Bất động sản xuất hiện trên cơ s các điều kiện sau: Nhu cầu

thực; nguồn lực tài chính; thị trư ng

16

1.2 Môi gi ới b t đ ng s n

1.2.1 Khái ni ệm môi giới bất động sản

- Theo Bách khoa toàn thư m Wikipedia: “Môi giới bất động sản, Việt Nam còn có thể gọi là “cò” bất động sản, là những đối tượng tư vấn, quảng cáo, tiếp thị bất động sản tới các khách hàng có nhu cầu kinh doanh bất động sản” [13]

- Theo Từ điển Bách khoa tiếng Việt thì môi giới được định nghĩa là: "ch thể (một cá nhân, một nhóm, một tổ chức, một hãng ) làm trung gian cho 2 hoặc nhiều ch thể khác tạo được quan hệ trong giao tiếp, kinh doanh" [11]

Như vậy hoạt động môi giới phát sinh khi hội đ các điều kiện sau

+ Xuất hiện quan hệ giữa các bên

+ Các bên không thể giải quyết công việc, hay giải quyết không hiệu quả + Tồn tại ngư i thứ ba, là nhà môi giới, có đ năng lực, điều kiện để giải quyết những công việc liên quan đến các bên

Trước tiên, có thể định nghĩa môi giới là hoạt động c a ngư i thứ ba với

m c đích tạo sự thông cảm, thấu hiểu về các vấn đề liên quan giữa các bên với nhau, hoặc là việc giải quyết những công việc liên quan giữa hai bên như việc mua - bán, thuê - cho thuê…, ngư i môi giới lúc này đóng vai trò là cầu nối, với m c đích tạo thu nhập cho mình thông qua kết quả c a các thương v giữa hai bên mua bán

Tiếp theo là đối tượng c a việc môi giới hoàn toàn không phải là bản thân BĐS mà là các quyền liên quan đến nó Ngoài ra đối với BĐS có thể có các quyền liên quan như sử d ng có th i hạn, vô th i hạn, một phần hay toàn phần, quyền s

17

hữu nhà chung cư…

Từ các khía cạnh trên chúng ta có thể khẳng định Môi giới Bất động sản là

thực hiện những yêu cầu c a khách hàng theo hợp đồng như hợp đồng mua bán, trao đổi, cho thuê và thuê các Bất động sản c a khách hàng với một khoản phí theo thỏa thuận Nhà môi giới thực hiện các công việc để nhận được thù lao cho

những thay đổi trên thông qua các thương v mà đối tượng c a nó là các quyền đối với Bất động sản

Những nhà môi giới phải có kiến thức sâu rộng về thị trư ng Bất động sản trong khu vực Họ nắm rõ nhu cầu c a khách hàng, và thị trư ng cũng như

những biến động về giá cả Họ thông thuộc các ngóc ngách c a thị trư ng, các quy định về thuế, cũng như hỗ trợ tài chính từ các ngân hàng, tổ chức tín d ng

Ngư i môi giới thực hiện tất cả các nghiệp v từ khớp nối và tìm kiếm nhu cầu mua - bán, thu xếp các cuộc thương thảo cho đến khi thành công và ch mới c a động sản hoàn tất quyền s hữu chuyển đổi

1.2 2 Bản chất của môi giới BĐS

Vai trò c a việc môi giới là hoạt động theo yêu cầu c a một bên là khách hàng và thực hiện dịch v nhất định cho họ: tìm ra bên thứ 2 c a giao dịch, ngư i

mà chấp nhận những đề nghị c a bên thứ nhất

Nhà môi giới thực hiện các công việc để nhận được thù lao cho kết quả thông qua các thương v mà đối tượng c a nó là các quyền đối với BĐS

- Quan hệ trong hoạt động môi giới hiểu theo nghĩa thông thường: Yếu tố

quan trọng nhất c a việc môi giới là dẫn dắt ngư i bán, cho thuê với ngư i muốn mua, muốn thuê đến việc ký kết thương v Tuy vậy, bên cạnh vấn đề này trong công việc c a nhà môi giới còn xuất hiện các yếu tố khác như khả năng tư vấn tìm

ra hướng giải quyết tốt nhất cho từng khách hàng Vì vậy, việc môi giới hiểu theo nghĩa hẹp là việc kết nối trong thương v và theo nghĩa rộng là thực hiện thêm các dịch v với dãy những hoạt động ph xung quanh thương v

- Quan hệ trong hoạt động môi giới được hiểu đầy đ : Vai trò c a việc môi

giới là một khái niệm rộng mà bên cạnh vấn đề bản chất c a môi giới nó cho thấy

18

nhà môi giới cần hành động như thế nào, hoạt động gì cần thực hiện để hoàn thành nhiệm v c a mình một cách tốt nhất Vì vậy, vai trò c a việc môi giới không chỉ là dẫn dắt đến việc ký kết thương v mà còn là vấn đề thực hiện bằng cách nào để đảm bảo tốt nhất quyền lợi khách hàng

1.2.3 Vai trò c ủa môi giới Bất động sản trong thị trường Bất động sản

Vai trò c a việc môi giới không chỉ là dẫn dắt đến việc kí kết thương v mà còn là vấn đề thực hiện bằng cách nào để đảm bảo tốt nhất quyền lợi c a khách hàng Vai trò c a việc môi giới sẽ được thể hiện thông qua sự chuyên nghiệp

c a những ngư i thực hiện công việc này

Việc phát triển thị trư ng Bất động sản một cách hiệu quả và chuẩn mực, trong đó có dịch v môi giới chuyên nghiệp là con đư ng duy nhất để chỉnh sửa

một cách hiệu quả sự méo mó trong đó việc sắp đặt vị trí Bất động sản c a hệ thống kinh tế trước đây Ngoài ra, đây cũng là biện pháp nhằm từng bước làm hợp

lý việc quản lý sử d ng nguồn tài sản Bất động sản và không gian, để giảm tập trung vào khu vực trung tâm Các hoạt động môi giới chuyên nghiệp có sự giám sát

c a Nhà nước sẽ góp phần to lớn trong việc phát triển thị trư ng Bất động sản

1.2.4 Những yếu tố ảnh hưởng đến sự phát triển nghề môi giới BĐS

- Những yếu tố trực tiếp

+ Luật Kinh doanh BĐS đã công nhận nghề môi giới BĐS và quy định khi kinh doanh dịch v môi giới BĐS phải có chứng chỉ môi giới BĐS;

+ Một số giao dịch phải qua sàn giao dịch;

+ Các bộ luật liên quan tạo điều kiện cho nghề môi giới phát triển như Luật nhà , Luật đất đai, Bộ luật dân sự;

+ Hội nhập quốc tế: nhiều công ty nước ngoài đầu tư kinh doanh vào Việt Nam đã tạo sức ép cạnh tranh cho các công ty trong nước cần phải chuyên nghiệp dịch v môi giới BĐS;

+ Lợi nhuận hấp dẫn từ dịch v môi giới BĐS chuyên nghiệp

- Những yếu tố gián tiếp:

+ Những tác động đến cầu về BĐS

19

Chu kì phát triển kinh tế tác động đến sự phát triển c a thị trư ng Bất động sản vì thế làm thay đổi lớn trong cung cầu về Bất động sản Tuy nhiên, tại Việt Nam trong th i gian qua đã xảy ra tình trạng cầu về nhà, đất đai không trùng hợp với sự phát triển kinh tế Sự thay đổi về cầu dẫn đến sự thay đổi về sức mua c a kinh tế gia đình và các thành phần kinh tế trong thị trư ng Vấn đề này lại ph thuộc rất nhiều vào mức độ đô thị hoá, tốc độ phát triển dân số Ngoài ra, môi

trư ng tài chính cũng ảnh hư ng mạnh đến cầu thông qua khả năng vay vốn, tín

d ng, thế chấp, trái phiếu Bất động sản

+ Sức cung c a BĐS

Cung Bất động sản ph thuộc và chu kì phát triển kinh tế Với sự phát triển

c a mỗi thành phần kinh tế khác nhau làm cho Bất động sản phát triển theo Nếu công nghiệp phát triển mạnh thì các Bất động sản công nghiệp sẽ phát

triển, nếu dịch v phát triển thì cao ốc văn phòng, resort, khách sạn, nhà nghỉ sẽ phát triển

Cung Bất động sản cũng ph thuộc vào sự bùng phát trong xây dựng Nếu công nghệ xây dựng phát triển sẽ làm cho nguồn cung dồi dào hơn

+ Chuyển đổi cơ cấu kinh tế: Sự chuyển đổi cơ cấu kinh tế nhất là theo

ngành sẽ xảy ra tình trạng thay đổi liên t c về không gian, diện tích để phát triển các ngành sản xuất, phân phối, dịch v Điều này có nghĩa là sẽ xảy ra những thay đổi lớn c a nhu cầu với các dạng Bất động sản liên quan đến chúng Từ hiện

tượng này đòi hỏi các nhà môi giới ngày càng phải chuyên môn hoá trong các dịch v cho thị trư ng Bất động sản Sự thay đổi cơ cấu kinh tế còn dẫn đến

hiện tượng di dân theo ngành nghề phù hợp Việc theo dõi sát những diễn biến này cộng với quá trình phân tích dự đoán sẽ cung cấp cho nhà môi giới, tư vấn Bất động sản những kinh nghiệm, chỉ dẫn quý báu về mức độ và hướng thay đổi

c a cầu Bất động sản

+ Khả năng tài chính: Thị trư ng Bất động sản đòi hỏi nguồn cung tài chính lớn và ổn định Nguồn cung tài chính c a thị trư ng Bất động sản hiện nay được huy động từ thị trư ng chứng khoán, ngân hàng, các tổ chức tín d ng,

20

Hiện nay, đây là một vấn đề nan giải đối với thị trư ng Bất động sản Việt Nam, nhất là trong giai đoạn lạm phát cao thị trư ng tài chính đang gặp nhiều khó khăn Nhà nước đang dùng chính sách thắt chặt tài chính làm cho các nhà đầu tư hoạt động nh vốn vay ngân hàng tr nên điêu đứng khi vốn tự có không có mà vốn huy động từ khách hàng hay thị trư ng chứng khoán đều không khả thi Chỉ

có những công ty đ mạnh mới tr lại được trên thị trư ng

+ Công nghệ thông tin:

Hiện nay, khá nhiều công ty môi giới đã đưa dịch v c a mình lên

mạng Internet Đây là những công ty đi đầu trong việc chuẩn hoá dịch v c a mình Công nghệ thông tin ngày càng phát triển, việc tiếp cận công nghệ thông tin ngày càng dễ dàng Đây sẽ là cơ s để các Sàn thực hiện chiến lược kinh doanh

c a mình

1.2.5 Những yêu cầu chuyên môn của nghề môi giới

Những thương v được thực hiện trong thị trư ng Bất động sản thư ng thu hút những khoản tiền lớn, đôi khi là rất lớn Điều này không chỉ có ý nghĩa khi đối

tượng môi giới là cao ốc thương mại văn phòng mà chỉ đơn giản là căn nhà nhỏ

Ngư i mua thư ng đặt vào thương v toàn bộ tiền tiết kiệm c a họ hoặc một

phần là tiết kiệm, một phần vay tín d ng để mua Vì vậy, một vấn đề đặc biệt quan trọng là ngư i môi giới, tư vấn, định giá hay bất kì một ngư i nào khác

21

hoạt động ph c v khách hàng c a mình trong thị trư ng Bất động sản phải là

ngư i ngay thẳng chính trực và có chuyên môn cao

Chúng ta có thể thấy tiêu chuẩn nghề nghiệp là cần thiết cho mọi nhóm

nghề nghiệp Chúng giúp cho khách hàng có định hướng về chất lượng dịch v đảm bảo tối thiểu mức dịch v có được Khách hàng khi đó luôn biết trước được họ mong đợi được gì khi trả tiền dịch v

Để thực hiện tốt nghề môi giới Bất động sản bắt buộc phải có một tầm nhận thức rộng, kiến thức thích hợp như Luật, marketing, kĩ năng đàm phán, phân tích kinh tế, xây dựng, phong thuỷ Ngoài ra, những vấn đề quan trọng khác thuộc phạm trù tính cách có liên quan đến môi giới là văn hoá bản thân, sự lịch thiệp nhã nhặn và tuân thu những nguyên tắc đạo đức chung

1.2.6 Tình hình hoạt động môi giới BĐS trên thế giới

Tại các nước phát triển môi giới Bất động sản đều phải có chứng chỉ hành nghề Để có được chứng chỉ môi giới ứng viên phải trải qua một quá trình đào tạo và thực hành nghiêm túc

Tại Ba Lan, để có được chứng chỉ hành nghề môi giới chuyên nghiệp học viên phải trải qua quá trình thực tập nửa năm trong các công ty Bất động sản, phải

trực tiếp tiến hành các nghiệp v môi giới, thực hiện ít nhất 15 thương v môi giới Khi hội đ các điều kiện thí sinh phải trải qua một kì thi quốc gia được tổ

chức b i hội đồng giám định quốc gia trong lĩnh vực hành nghề chuyên nghiệp, thi theo hình thức vấn đáp Để được tham dự thí sinh phải có trình độ văn hoá từ đại học tr lên và phải có chứng chỉ tốt nghiệp những khoá đào tạo sau đại học

hoặc chuyên ngành với chương trình phù hợp với yêu cầu c a S Nhà đất và Phát triển đô thị

Tại Thành phố Thượng Hải - Trung Quốc, Thành phố ban hành nhiều thông

tư, quy phạm hành vi c a nhà môi giới, bảo vệ lợi ích hợp pháp c a ngư i dân Quy định về cá nhân hành nghề môi giới có tiêu chuẩn không cao như Ban Lan Chỉ cần đ 18 tuổi, có trình độ văn hoá trên phổ thông trung học, đã tốt nghiệp

lớp huấn luyện thống nhất c a C c quản lý nhà đất Thành phố Sau khi được cấp

22

giấy chứng nhận là có thể đề nghị hoạt động môi giới Bất động sản Hai năm một lần sẽ tổ chức sát hạch lại các nhân viên đã có chứng nhận tư cách ngư i môi giới Bất động sản

Trong những giai đoạn đầu các nhà môi giới hoạt động riêng lẻ Qua quá trình hoạt động và tích luỹ kinh nghiệm, các nhà môi giới nhận ra rằng phải tập hợp lại thống nhất sức mạnh để nâng cao hiệu quả c a hoạt động Họ dần tập hợp lại thành các hiệp hội nhà môi giới theo vùng để phân chia địa bàn và hoạt động có hiệu quả

1.3 Sàn giao d ch B t đ ng s n

1.3.1 Khái ni ệm về Sàn giao dịch Bất động sản

Sàn giao dịch là nơi diễn ra các hoạt động mua bán trao đổi các sản phẩm

trong kinh doanh

Trong nền kinh tế thị trư ng có rất nhiều loại Sàn giao dịch như: Sàn giao dịch chứng khoán, Sàn giao dịch vốn, Sàn giao dịch vàng, Sàn giao dịch ngoại tệ, Sàn giao dịch hoa, Sàn giao dịch cà phê

Vậy Sàn giao dịch Bất động sản được hiểu như thế nào?

Trên thị trư ng Bất động sản c a nước ta hiện nay, Sàn giao dịch Bất động sản là một hình thức mới mẻ, mới về tên gọi và cả nội dung lẫn hình thức tổ

chức hoạt động M c đích nhắm đến là xây dựng thị trư ng Bất động sản lành

mạnh, chính quy theo mong muốn c a Nhà nước và đại đa số các nhà đầu tư, nhà môi giới và khách hàng c a thị trư ng này

Bất động sản là một loại hàng hoá đặc biệt, đặc biệt chỗ khi giao dịch, mua bán, phải có các điều kiện đi kèm Các loại hàng hoá đặc biệt khi giao dịch phải có thông tin và điều kiện đi kèm để hạn chế r i ro, nơi diễn ra các giao dịch

c a loại hàng hoá đặc biệt này phải có một tổ chức môi giới đặc biệt, đó chính là Sàn giao dịch Bất động sản Sàn giao dịch Bất động sản với quy định nghiêm ngặt, cũng như các phương tiện, con ngư i chuyên môn có nghiệp v , hỗ trợ và thực hiện tư vấn giúp cả ngư i mua và ngư i bán thực hiện các quyết định c a mình chính xác và hạn chế r i ro Bất động sản khi đưa lên Sàn giao dịch cũng phải đi

23

kèm theo các thông tin liên quan Bất động sản đó về vị trí địa lí, ch quyền, quy

hoạch, nghĩa v tài chính, giá thị trư ng

Sàn giao dịch Bất động sản cũng phải có đầy đ thông tin liên quan đến

Bất động sản đăng kí mua bán một cách chính xác, khách quan Khách hàng

sẽ được chuyên viên địa ốc tư vấn giúp khách hàng chọn lựa và an tâm khi quyết định giao dịch Sàn giao dịch được hiểu là nơi quy t các thông tin về Bất động sản

Sàn giao dịch Bất động sản nước ta lại càng cần thiết hơn khi các thông tin về Bất động sản nước ta được đánh giá là tính minh bạch rất thấp Được xếp vào vùng xám, cuối bảng xếp hạng chỉ số minh bạch thị trư ng Bất động sản do tập đoàn Jones Lang LaSalle công bố (Tuổi trẻ ngày 29/7/2006) Đến tháng 6/2007 theo công bố c a tập đoàn này chỉ số minh bạch có cải thiện nhưng vẫn trong tình trạng không minh bạch (Thứ tự trong bảng xếp hạng: Minh bạch mức độ cao, minh bạch, bán minh bạch, kém minh bạch, không minh bạch)

Thành lập Sàn giao dịch là cơ s để thúc đẩy kinh doanh Bất động sản c a Việt Nam một cách minh bạch và bền vững, và đó cũng chính là nhu cầu tự thân

c a mỗi doanh nghiệp kinh doanh Bất động sản Do đó, cần phải thống nhất cách

tổ chức và điều hành Sàn, có chiến lược c thể về nguồn nhân lực, vật lực để Sàn luôn cập nhật thông tin đa dạng, đáp ứng nhu cầu c a khách hàng và công tác

quản lý Nhà nước về thị trư ng Bất động sản

Theo khoản 5 điều 4 c a luật kinh doanh Bất động sản thì: Sàn giao dịch

B ất động sản là nơi diễn ra các giao dịch Bất động sản và cung cấp các dịch vụ cho kinh doanh Bất động sản

Về bản chất, Sàn giao dịch Bất động sản là một “siêu thị” hiện đại bao gồm tất cả các dịch v về nhà đất, tài sản gắn liền với đất, công khai các chính sách về đất đai Nơi giao dịch, cung cấp, trao đổi thông tin c a những ngư i có nhu cầu thuê, cho thuê, chuyển nhượng quyền sử d ng đất, tài sản gắn liền với đất, giới thiệu địa điểm đầu tư, cung cấp thông tin về qui hoạch, kế hoạch sử d ng đất, giá đất, tình trạng pháp lý c a quyền sử d ng đất và tài sản gắn liền với đất

24

1.3.2 Điều kiện thành lập Sàn giao dịch Bất động sản

1.3.2.1. Sàn giao dịch Bất động sản phải là pháp nhân có chức năng kinh doanh dịch v Bất động sản Trư ng hợp doanh nghiệp kinh doanh Bất động sản thành lập Sàn giao dịch Bất động sản thì Sàn giao dịch đó phải có tư cách pháp nhân riêng hoặc sử d ng tư cách pháp nhân c a doanh nghiệp đó để hoạt động

1.3.2.2. Sàn giao dịch Bất động sản ngoài việc thực hiện các dịch v về giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua và môi giới Bất động sản còn được phép thực hiện một, một số hoặc toàn bộ các dịch v sau:

a Định giá Bất động sản

Định giá Bất động sản là việc xác định giá Bất động sản trên cơ s giá trị

c a Bất động sản và giá thị trư ng tại một th i điểm nhất định Theo Điều 51, Luật Kinh doanh Bất động sản 2006, hoạt động định giá Bất động sản dựa trên ba nguyên tắc sau:

- Tổ chức, cá nhân định giá Bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch v Bất động sản Khi kinh doanh dịch

v định giá Bất động sản phải có ít nhất hai ngư i có chứng chỉ định giá Bất động sản

- Việc định giá Bất động sản phải dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng c a Bất động sản và giá thị trư ng tại th i điểm định giá

- Việc định giá Bất động sản phải độc lập, khách quan, trung thực và tuân th pháp luật

25

động sản

- Tư vấn khác liên quan đến Bất động sản

Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch v tư vấn Bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và phải đăng ký kinh doanh

Nội dung, phạm vi tư vấn, quyền và nghĩa v c a các bên, giá dịch v tư vấn Bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng Ngoài ra, luật cũng quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch v tư vấn Bất động sản phải chịu trách nhiệm về nội dung tư vấn do mình cung cấp và bồi thư ng thiệt hại do lỗi c a mình gây ra

c Đấu giá Bất động sản

Là việc bán, chuyển nhượng Bất động sản công khai để chọn ngư i mua, nhận chuyển nhượng Bất động sản trả giá cao nhất theo th t c đấu giá tài sản Đấu giá Bất động sản phải được thực hiện theo nguyên tắc công khai, trung thực, bảo

vệ quyền và lợi ích hợp pháp c a các bên Ngoài ra tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch v đấu giá Bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và

phải đăng ký kinh doanh

Đấu giá Bất động sản bao gồm các hình thức như trực tiếp bằng l i nói, bỏ phiếu hoặc do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định Các thông tin

về đấu giá Bất động sản phải công bố công khai, đầy đ , chính xác trong bản niêm

yết đấu giá

Hình thức, nội dung đấu giá Bất động sản, quyền và nghĩa v c a các bên, giá dịch v đấu giá Bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng Ngoài

ra, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch v đấu giá Bất động sản chịu trách nhiệm

thực hiện cam kết trong hợp đồng và bồi thư ng thiệt hại do lỗi c a mình gây ra

d Quản lý Bất động sản

Dịch v quản lý Bất động sản bao gồm các hoạt động quản lý, cung cấp dịch v đồng bộ, nhận uỷ thác tiếp thị để bán, cho thuê Bất động sản, điều hành, khai thác, sử d ng Bất động sản

Nội dung kinh doanh dịch v quản lý Bất động sản bao gồm:

- Thực hiện bảo trì, sửa chữa Bất động sản

- Quản lý, giám sát việc khai thác, sử d ng Bất động sản c a khách hàng theo đúng công năng, thiết kế và hợp đồng

- Thực hiện các quyền và nghĩa v đối với khách hàng, với Nhà nước theo uỷ quyền c a ch s hữu, ch sử d ng Bất động sản

e Quảng cáo Bất động sản

Quảng cáo Bất động sản được thực hiện thông qua Sàn giao dịch Bất động sản, trên phương tiện thông tin đại chúng hoặc các phương tiện khác

Hình thức, nội dung quảng cáo, quyền và nghĩa v c a các bên và giá dịch

v quảng cáo Bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng

Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch v quảng cáo Bất động sản chịu trách nhiệm thực hiện cam kết trong hợp đồng và bồi thư ng thiệt hại do lỗi c a mình gây

ra

Việc quảng cáo Bất động sản phải theo quy định c a Luật Kinh doanh Bất động sản và pháp luật về quảng cáo

1.3.2.3 Cơ cấu tổ ch c c a Sàn giao dịch Bất động sản: gồm Giám đốc, các Phó

Giám đốc và các bộ phận chuyên môn nghiệp v phù hợp với nội dung hoạt động

c a Sàn giao dịch

1.3.2.4 Ng ười quản lý điều hành Sàn giao dịch Bất động sản phải đảm bảo các

điều kiện theo quy định tại Điều 21 Nghị định 153/2007/NĐ-CP

1.3.2.5 Sàn giao d ịch Bất động sản phải có tối thiểu 02 (hai) nhân viên làm công

việc môi giới Bất động sản có chứng chỉ môi giới Bất động sản Nếu có dịch v định giá Bất động sản phải có tối thiểu 02 (hai) nhân viên làm công việc định giá Bất động sản có chứng chỉ định giá Bất động sản do cơ quan có thẩm quyền cấp

27

1.3.2.6 Có quy chế hoạt động c a Sàn giao dịch Bất động sản

a. Những quy định về chức năng, nhiệm v , quyền hạn c a Sàn giao dịch Bất động sản

b. Quy định về tổ chức bộ máy và hoạt động c a các bộ phận c a Sàn giao dịch Bất động sản,

c. Quy định về chế độ quản lý tài chính c a Sàn giao dịch Bất động sản,

d. Quy định về quan hệ với khách hàng trong khi giao dịch,

e. Quy định về thông tin Bất động sản đưa vào giao dịch, chế độ quản lý, cung cấp thông tin về Bất động sản, giao dịch tại Sàn giao dịch Bất động sản

f. Bất động sản khi đưa ra giới thiệu, giao dịch tại Sàn giao dịch Bất động sản phải đảm bảo các điều kiện quy định tại Điều 6, Điều 7 Luật Kinh doanh Bất động sản và phải kê khai đầy đ nội dung thông tin về Bất động sản theo quy định tại Khoản 2 Phần này

g. Các hoạt động dịch v c a Sàn giao dịch Bất động sản phải được

thực hiện thông qua hợp đồng

h. Quyền và nghĩa v c a tổ chức, cá nhân tham gia Sàn giao dịch Bất động sản thực hiện theo quy định tại Điều 62 Luật Kinh doanh Bất động sản

k. Cá nhân kinh doanh dịch v môi giới Bất động sản độc lập phải có chứng chỉ môi giới Bất động sản và phải đăng ký kinh doanh theo quy định c a pháp luật về đăng ký kinh doanh

1.3.2.7 Sàn giao dịch Bất động sản phải có diện tích sử d ng để giao dịch tối

thiểu 50m2 ph c v cho hoạt động môi giới, giao dịch và thêm 20m2 cho mỗi hoạt động dịch v bổ sung, đồng th i đảm bảo có trang thiết bị phù hợp với nội dung hoạt động c a Sàn giao dịch Bất động sản

1.3.2.8 Sàn giao dịch Bất động sản phải có tên, biển hiệu và phải có địa chỉ giao

dịch ổn định tối thiểu trong th i hạn 01 năm (12 tháng) Nếu có sự thay đổi về địa điểm giao dịch phải thông báo tới cơ quan quản lý Nhà nước tại địa phương

và khách hàng đang giao dịch biết Trước khi tiến hành hoạt động, Sàn giao dịch Bất động sản phải gửi hồ sơ bao gồm đăng ký kinh doanh và quy chế hoạt động

28

về S Xây dựng địa phương S Xây dựng địa phương có trách nhiệm báo cáo Bộ Xây dựng để thống nhất quản lý và đưa lên trang web c a Mạng các Sàn giao dịch Bất động sản Việt Nam

1.3.3 Nguyên tắc hoạt động của Sàn giao dịch Bất động sản

- Tổ chức, cá nhân kinh doanh Bất động sản, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch v Bất động sản được thành lập Sàn giao dịch Bất động sản hoặc thuê Sàn giao dịch Bất động sản c a tổ chức, cá nhân khác để ph c v cho hoạt động kinh doanh Bất động sản

- Sàn giao dịch Bất động sản phải là pháp nhân Trư ng hợp doanh nghiệp, hợp tác

xã kinh doanh Bất động sản thành lập Sàn giao dịch Bất động sản thì Sàn giao dịch

đó phải có tư cách pháp nhân hoặc sử d ng tư cách pháp nhân c a doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh Bất động sản để hoạt động

- Hoạt động c a Sàn giao dịch Bất động sản phải công khai, minh bạch và tuân th pháp luật

- Sàn giao dịch Bất động sản, doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh Bất động sản thành lập Sàn giao dịch Bất động sản phải chịu trách nhiệm về hoạt động c a Sàn giao dịch Bất động sản

- Sàn giao dịch Bất động sản phải có tên, địa chỉ, biển hiệu và phải thông báo về việc thành lập trên phương tiện thông tin đại chúng, trước khi hoạt động phải thông báo với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tại địa phương

1.3.4 Quy ền của người quản lý, điều hành Sàn giao dịch Bất động sản

- Quản lý, điều hành hoạt động c a Sàn giao dịch Bất động sản

- Yêu cầu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cung cấp thông tin có liên quan đến Bất động sản theo quy định c a pháp luật

- Yêu cầu khách hàng cung cấp thông tin, tài liệu về Bất động sản được đưa lên Sàn giao dịch Bất động sản

- Từ chối đưa lên Sàn giao dịch Bất động sản các Bất động sản không đ u kiện đưa vào kinh doanh

- Thu tiền dịch v c a khách hàng có Bất động sản được đưa lên Sàn giao dịch

29

Bất động sản

- Yêu cầu khách hàng bồi thư ng thiệt hại do lỗi c a khách hàng gây ra

- Các quyền khác theo quy định c a pháp luật

1.3.5 Nghĩa vụ của người quản lý, điều hành Sàn giao dịch Bất động sản

- Bảo đảm Bất động sản được đưa lên Sàn giao dịch phải có đ điều kiện để đưa vào kinh doanh

- Cung cấp đầy đ , trung thực thông tin, tài liệu liên quan đến Bất động sản và chịu trách nhiệm về thông tin, tài liệu do mình cung cấp

- Cung cấp các dịch v về Bất động sản tại Sàn giao dịch Bất động sản

- Bảo đảm cơ s vật chất, kỹ thuật và điều kiện hoạt động c a Sàn giao dịch Bất động sản

- Bảo đảm để Sàn giao dịch Bất động sản hoạt động đúng nội dung đã đăng ký,

thực hiện chế độ báo cáo theo quy định c a pháp luật và chịu sự kiểm tra, thanh tra

c a cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, thực hiện nghĩa v về thuế, các nghĩa v tài chính khác theo quy định c a pháp luật

- Bồi thư ng thiệt hại do lỗi c a mình gây ra

- Các nghĩa v khác theo quy định c a pháp luật

1.3.6 Quy ền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân tham gia Sàn giao dịch Bất động sản

T ổ ch c, cá nhân tham gia Sàn giao dịch Bất động sản có các quyền sau đây:

- Yêu cầu cung cấp thông tin, tài liệu có liên quan đến Bất động sản

- Yêu cầu cung cấp các dịch v về Bất động sản

- Yêu cầu Sàn giao dịch Bất động sản bồi thư ng thiệt hại do lỗi c a Sàn giao dịch Bất động sản gây ra

-. Các quyền khác theo quy định c a pháp luật

Tổ ch c, cá nhân tham gia Sàn giao dịch Bất động sản có các nghĩa vụ sau đây:

a Thực hiện quy chế hoạt động c a Sàn giao dịch Bất động sản

b Trả tiền dịch v cho Sàn giao dịch Bất động sản

30

c Bồi thư ng thiệt hại do lỗi c a mình gây ra

d Các nghĩa v khác theo quy định c a pháp luật

1.3.7 Vai trò của Sàn giao dịch Bất động sản

M c đích c a Sàn giao dịch Bất động sản nhắm đến là xây dựng thị trư ng Bất động sản lành mạnh, chính quy theo ch trương c a Nhà nước và mong muốn

c a đại đa số các nhà đầu tư, nhà môi giới và khách hàng c a thị trư ng này

Nhằm hạn chế các r i ro có thể xảy ra khi giao dịch trên thị trư ng Bất động sản

và hướng đến thị trư ng lành mạnh Sàn giao dịch Bất động sản nước ta lại càng

cần thiết hơn khi các thông tin về Bất động sản nước ta vốn phức tạp và thị

trư ng đang trong quá trình hình thành và phát triển

Do đó cần phải thống nhất các tiêu chuẩn và nguyên tắc hoạt động c a Sàn, có chiến lược c thể về nguồn nhân lực, vật lực để Sàn luôn cập nhật thông tin đa dạng, đáp ứng nhu cầu c a khách hàng

Sàn giao dịch có vai trò rất lớn trong hoạt động kinh doanh Bất động sản nói riêng và cho thị trư ng Bất động sản nói chung:

- Tư vấn thông tin về Bất động sản cho người dân và cho các nhà đầu tư

Việc cung cấp thông tin đầy đ chính xác về Bất động sản, đáp ứng những nhu cầu ngày càng phức tạp trong các hoạt động giao dịch Bất động sản c a thị

trư ng, thoả mản nhu cầu ngày càng cao c a khách hàng, giúp nhà đầu tư và

ngư i dân yên tâm trước mỗi quyết định c a mình

- Là cơ sở để Nhà nước điều tiết, quản lý vĩ mô thị trường Bất động sản

Sàn giao dịch là nơi tổ chức các giao dịch về Bất động sản là các dự án về nhà đất, công khai các dự án về giải phóng mặt bằng, cung cấp các dịch v về đấu giá Ngoài nhiệm v thúc đẩy lành mạnh thị trư ng Bất động sản, Sàn giao dịch còn giúp các cơ quan quản lý trong việc định giá đất hàng năm

Các Sàn giao dịch Bất động sản là một công c để bán hàng, là nơi cung cấp thông tin, tiếp thị, quảng bá các dự án, sản phẩm Bất động sản tập trung, hiệu quả Đồng th i cũng là cách thức để thúc đẩy tính chuyên nghiệp c a nhà kinh doanh, các nhà môi giới, là nền tảng để thúc đẩy hoạt động kinh doanh

- Góp ph ần minh bạch hoá thông tin về Bất động sản

Qua Sàn giao dịch ngư i muốn có nhu cầu tìm kiếm thông tin về lĩnh vực Bất động sản có thể tra cứu tất cả các thông tin liên quan đến Bất động sản, họ sẽ nắm bắt được nhiều thông tin về Bất động sản để đưa ra sự lựa chọn phù hợp với điều kiện c a mình

Việc minh bạch hoá thông tin còn giúp cho các doanh nghiệp hoạt động kinh doanh Bất động sản cạnh tranh lành mạnh hơn Sàn có thể thống kê báo cáo, tham mưu cho lãnh đạo doanh nghiệp các diễn biến c a thị trư ng nhằm đưa ra các chiến lược, chính sách đầu tư phù hợp

Thành lập Sàn giao dịch là cơ s để thúc đẩy kinh doanh Bất động sản c a Việt Nam một cách bền vững Đó cũng chính là nhu cầu tự thân c a mỗi doanh

nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh Bất động sản

Đầu tư nước ngoài vẫn tiếp t c tăng trong khi đầu tư trong nước không tăng Các nhà đầu tư nước ngoài đã có nhiều dự án đang triển khai trong th i gian gần đây như Khu đô thị lấn biển Đa Phước c a Tập đoàn Daewon Cantavil c a Hàn Quốc với mức đầu tư 250 triệu đô la Mỹ; Khu đô thị Capital Squa c a Công ty TNHH trung tâm thương mại VinaCapital với mức đầu tư 325 triệu đô la Mỹ…

Thị trư ng bất động sản sơ cấp, nơi nhà nước là đại diện ch s hữu tiến hành giao đất, cho thuê đất cho các doanh nghiệp và nhà đầu tư còn mang nặng tình

‘xin-cho’, thiếu minh bạch và dẫn tới giá cả đất đai không phản ánh cung cầu thị trư ng

Tình hình giao dịch trên thị trư ng bất động sản nhà trong những năm gần đây mang nặng tính đầu cơ và thiếu ổn định Từ năm 2000 đến nay, đã trải qua

3 chu kỳ sốt nóng và đóng băng vào những năm 2000, 2002, 2007 Tính đầu cơ thể hiện qua các biểu hiện sau đây:

Mức giá cao này phần lớn do nguyên nhân đầu cơ

Cơn sốt giá bất động sản thư ng gắn liền với sự m rộng tín d ng quá nhanh và quá mạo hiểm c a các ngân hàng thương mại

Vai trò quản lý các giao dịch trên thị trư ng bất động sản c a các cơ quan quản lý nhà nước rất m nhạt Điều này thể hiện các khía cạnh sau:

+ Chưa theo dõi một cách có hệ thống các biến động c a thị trư ng bất động sản do không có hệ thống thông tin, dữ liệu về biến động giá cả và giao dịch bất động sản

+ Chưa có định hướng rõ ràng trong việc điều tiết giá cả và giao dịch trên thị trư ng bất động sản

33

+ Chính quyền địa phương và các doanh nghiệp nhà nước kinh doanh bất động sản cũng bị cuốn vào vòng xoáy c a đầu cơ bất động sản Giá bán ban đầu c a các bất động sản nhà riêng lẻ và căn hộ chung cư các khu đô thị mới do các công ty kinh doanh bất động sản cũng tăng với tốc độ chóng mặt dù được hư ng nhiều ưu đãi

2 2 Th c tr ng, ph m vi, ph ng thức, đ a bàn ho t đ ng môi giới B t đ ng

s n trên th tr ng b t đ ng s n t i thành ph Đà N ng

2.2.1 Thực trạng:

Từ sau khi Pháp lệnh nhà và nhất là sau khi Luật đất đai năm 1993 ra đ i, trong th i kỳ này BĐS có quy mô nhỏ và vừa phải tập trung vào một số ngư i có khả năng mua bán BĐS là công sản, nhà tập thể, nhà hóa giá theo Nghị định 61/CP

c a Chính ph , các lô đất phân lô c a các cơ quan cho cán bộ, nhân viên Việc chuyển nhượng, mua bán, kinh doanh nhà trong dân cư được thực hiện theo phương thức trao tay, các bên mua bán phần nhiều không làm th t c pháp lý và không thực hiện nghĩa v tài chính với nhà nước

Bắt đầu từ giai đoạn 2000-2001, những qui định sửa đổi Luật đất đai năm 2001 theo hướng m rộng thêm quyền năng c a ngư i sử d ng đất và những thay đổi trong chính sách cho ngư i Việt Nam định cư nước ngoài được mua nhà đã làm cho nhu cầu sử d ng, mua bán, chuyển nhượng về nhà đất tăng Đồng th i, đây là th i điểm bắt đầu kế hoạch 10 năm (2000-2010) c a thành phố và công bố qui hoạch phát triển kinh

tế - xã hội, qui hoạch đất đai và qui hoạch phát triển đô thị Công tác quy hoạch và chỉnh trang đô thị phát triển rầm rộ đã biến cả thành phố như một công trư ng xây dựng Cơn sốt nhà đất bắt đầu bùng phát từ cuối năm 2001 kéo dài đến cuối năm 2003,

trong th i gian này, nhà nước chưa ban hành bất kỳ qui định nào trong kinh doanh dịch

v BĐS nói chung và hành nghề môi giới BĐS nói riêng Do đó, rất nhiều văn phòng, trung tâm giao dịch BĐS và cá nhân riêng lẽ hoạt động môi giới BĐS mà không đăng

ký kinh doanh ra đ i Một TT BĐS “ngầm” được hình thành và cùng với nó xuất hiện nhiều ngư i tham gia hoạt động dịch v “cò đất, cò nhà” với nhiều bảng quảng cáo trương lên khắp mọi nẻo đư ng, góc phố Trong đó, dịch v MG BĐS tại các khu dân

34

cư mới và các khu vực triển khai giải tỏa, đền bù, tái định cư tr nên sôi động Đặc điểm c a đội hình môi giới này là đa phần làm ăn nhỏ lẻ, không có kiến thức chuyên môn, hành nghề ch yếu dựa vào kinh nghiệm cá nhân và thông tin về BĐS thu thập được, không bị ràng buộc b i các định chế cần thiết để nâng cao trách nhiệm trong các hoạt động c a họ Với cách hoạt động như vậy, thông tin BĐS mà những ngư i này đưa ra nhiều lúc không chính xác, thư ng không chịu sự giám sát c a bất cứ cơ quan nào

Khi Luật đất đai được thông qua, với những qui định mới về kiểm soát cung

- cầu đất đai và dịch v BĐS có hiệu lực thi hành cùng với những qui định chi tiết

c a Nghị định 181/2004/NĐ-CP thì các giao dịch BĐS tr nên trầm lắng

Từ năm 2004-2006, do nhu cầu về giao dịch BĐS trên thị trư ng trong th i gian này kém sôi động, hoạt động MG BĐS cũng giảm mạnh Trong năm 2005, y ban nhân dân thành phố đã tiến hành công bố công khai qui hoạch tổng thể c a thành phố; do đó góp phần giảm sự thao túng thông tin về qui hoạch hoặc giá cả BĐS c a các MG BĐS trên địa bàn thành phố

Hoạt động quảng cáo BĐS trong th i gian này chưa phát triển Ch yếu quảng cáo mua bán BĐS trên các trang báo địa phương và báo khác có trên địa bàn; quảng cáo bằng các tấm panô tại các doanh nghiệp kinh doanh dịch v BĐS Chưa

có doanh nghiệp nào thành lập trang web để quảng cáo hình ảnh, thông tin về BĐS

Từ năm 2007, khi Luật Kinh doanh BĐS ra đ i, số lượng cơ s , đơn vị môi giới BĐS tăng lên đáng kể, các hoạt động trong lĩnh vực dịch v kinh doanh BĐS cũng phát triển, các loại hình dịch v BĐS cũng tr nên đa dạng hơn Các doanh nghiệp đã chú trọng đến dịch v đấu giá, thành lập sàn giao dịch bất động sản Tại các sàn giao dịch đã triển khai các dịch v như quảng cáo video nhà đất, quảng cáo

dự án BĐS tại sàn, tiếp thị sản phẩm BĐS c a các ch đầu tư ra thị trư ng cả nước Các doanh nghiệp đã lập các trang web riêng để công khai các hoạt động quảng cáo BĐS và các thông tin liên quan đến BĐS Hoạt động quảng cáo BĐS tr nên phổ biến không chỉ trên các trang báo địa phương, mà còn được đăng trên các trang web, các thông tin và hình ảnh BĐS, giá cả và các th t c cần thiết trong chuyển

lý lo lắng về lạm phát, đồng tiền mất giá khiến nhiều ngư i muốn đầu tư vào mua bán BĐS, làm cho nhu cầu nhà đất tăng đột biến đẩy giá nhà và đất tăng lên một cách nhanh chóng Vì thế hoạt động môi giới BĐS cũng tr nên sôi động trong th i gian từ cuối năm 2007 đến tháng 3/2008, rất nhiều giao dịch BĐS thành công trên TT BĐS, thu nhập c a những ngư i môi giới BĐS rất cao lôi cuốn nhiều ngư i từ các ngành nghề khác chuyển sang hoạt động kể cả chuyên nghiệp lẫn nghiệp dư hình thành một đội hình đông đảo những ngư i hành nghề môi giới BĐS

Từ quý 2/2008, hiện tượng quá nóng về giá BĐS đã ‘chững lại’ do một số nguyên nhân Sự kh ng hoảng kinh tế toàn cầu (mà nguyên do bắt đầu từ sự đổ vỡ c a ngành bất động sản Mỹ) cũng ảnh hư ng vào nước ta, hoạt động c a các ngành kinh

tế trong nước giảm xuống, nhiều cơ quan phải giảm lực lượng lao động, nguồn thu nhập trong dân cư không tăng, nguồn đầu tư nước ngoài giảm sút Các chính sách kích cầu c a Chính ph và sự thắt chặt nguồn vốn tín d ng từ hạn chế đến không cho vay để kinh doanh BĐS kèm với lãi suất tăng c a ngân hàng đã làm cho thị trư ng và hoạt động MG BĐS “đóng băng” Từ quý 2 đến cuối năm 2008 và cả năm 2009 giao dịch trên thị trư ng BĐS giảm hẳn nên hoạt động MG BĐS cũng trầm lắng, ảm đạm

Từ đầu năm 2010 đến nay, sự kh ng hoảng kinh tế toàn cầu đã được khắc

ph c Chính sách kích cầu c a Chính ph có hiệu quả, tình hình kinh tế trong nước từng bước ph c hồi, chính sách tín d ng và lãi vay Ngân hàng thông thoáng hơn, từ

đó giá cả BĐS và hoạt động MG BĐS đang dần phát triển lại

Kể từ khi luật Kinh doanh BĐS có hiệu lực và các quy định c a Nhà nước

về hoạt động MG BĐS phải có chứng chỉ môi giới BĐS và hoạt động kinh doanh BĐS phải qua SGD BĐS Các hoạt động môi giới BĐS được nâng lên về số và chất

ký với các SGD BĐS; mặt khác do vẫn có thói quen nh các nhà MGBĐS vì quan

hệ đơn giản, không tốn chi phí ban đầu trong giao dịch mua bán BĐS

Căn cứ vào quá trình diễn biến c a thị trư ng BĐS Đà Nẵng cho thấy bước phát triển sơ kh i c a thị trư ng là giai đoạn 1987-1997 Từ 1997-2006 thị trư ng chuyển sang cấp độ tập trung hóa và bước sang cấp độ tiền tệ hóa từ 2007-

2008 Trên thực tế, từ năm 2006 đến cuối năm 2007, hệ thống ngân hàng đã có nhiều hoạt động tham gia vào dịch v BĐS

Nhìn chung từ năm 1997 đến tháng 6/2010, TT BĐS Thành phố từng bước phát triển mạnh và có tính chu kỳ khoảng 3-4 năm lại xuất hiện một đợt ‘sốt giá”, đó là vào những năm 2000, 2002, 2007 và giữa đoạn là th i điểm “đóng băng” Những biến động ch yếu xảy ra các khu nội thị, khu dân cư mới, các khu vực đất du lịch và sinh thái, các khu dự kiến quy hoạch, chỉnh trang Đối với các khu vực nông thôn và các xã miền núi chỉ có những giao dịch nhỏ, ch yếu mua bán giữa ngư i dân với nhau

Chính vì vậy, Nhà nước đã đưa ra quy định giao dịch Bất động sản phải thông qua Sàn giao dịch Đây là hình thức môi giới chuyên nghiệp nhằm đảm bảo sự phát triển lành mạnh cho thị trư ng Bất động sản

2.2.2 Phạm vi, phương thức, địa bàn hoạt động môi giới BĐS

- Có bao nhiêu loại BĐS là có từng đó loại “cò” Tuy vậy, do phân khúc thị trư ng bất động sản là các công trình hay khu công nghiệp, khu chế xuất nước ta chưa mấy phát triển nên “cò” ch yếu hoạt động trong khu vực BĐS là nhà , đất

Khác với Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh thì có nhiều loại “cò” như “cò chung

cư, căn hộ cao cấp”, “cò nhà thuê” để trọ hay làm văn phòng, “cò dự án”, “cò nhà , đất ”, “cò đấu giá đất", “cò làm giấy chứng nhận quyền sử d ng đất", “cò lệ phí

37

trước bạ nhà đất" hay “cò thuế chuyển quyền sử d ng đất" ; còn Đà Nẵng ch yếu là hoạt động môi giới BĐS với các loại BĐS là: đất dự án phân lô thành nhà ống, biệt thự, BĐS là nhà , đất riêng biệt; một số ít cũng hoạt động trong lĩnh vực đất dự án du lịch

- Trong giới “cò đất" cũng cạnh tranh quyết liệt Chẳng hạn, chỉ cần một khu đất được rao bán, ngay lập tức đã có hàng ch c “cò” biết thông tin tranh nhau tìm khách, hoặc tung tin giả để phá giao dịch c a cò khác Giữa các "cò" với nhau cũng có tình trạng "cò" đóng giả ngư i mua để hẹn gặp "cò" khác để lấy thông tin

Dạng "cò ký sinh" cũng đang sinh sôi theo cơn sốt đất Họ chỉ việc đọc báo, lướt web rồi dẫn khách đi xem và nghiễm nhiên thu hoa hồng, trong khi không hề quen biết hay có giao kèo với ch nhà

Các "cò đất" thư ng kiếm ăn lẻ, mạnh ngư i nào ngư i nấy tìm khách, miễn sao có hoa hồng Nhưng vài năm gần đây, nhận thấy việc làm ăn riêng lẻ ngày càng khó, thư ng xuyên bị "đ ng hàng", dẫn đến tranh chấp nên chẳng ai bảo ai, tự móc xích lại để để chia xẻ thông tin hoặc dễ bề thao túng giá đất, giá nhà Với giao dịch phải qua nhiều tầng môi giới, vai trò trung gian c a các "cò" là ngang nhau và hoa hồng được chia đều cho từng ngư i

Với ngư i mua, ngư i bán, "cò" thư ng rất hay “doạ” rằng thị trư ng đang

“chững lại” hoặc “đang sốt”, ch yếu để khiến ngư i mua lo lắng mà đưa ra quyết định nhanh chóng cho “cò” kết thúc thương v để nhận hoa hồng

Ngoài vấn đề tích cực và tiêu cực c a nghề môi giới BĐS, cũng cần nhìn nhận thêm là hoạt động môi giới cũng có những r i ro: đó là những trư ng hợp là

ch bán BĐS và khách mua “bắt tay” thông đồng bỏ qua để “chạy làng” không chi tiền cho ngư i môi giới – trư ng hợp này trong nghề môi giới BĐS gọi là “bẻ cò” –

và trư ng hợp nữa là những nhân viên môi giới BĐS câu kết với khách hàng, bỏ qua đơn vị và thông đồng thực hiện môi giới BĐS để hư ng lợi riêng Qua vấp phải nhiều trư ng hợp trên, ngư i hành nghề môi giới BĐS cũng có nhiều biện pháp để đối phó Để đề phòng trư ng hợp “bẻ cò”, ngư i môi giới BĐS không bao gi cho hai bên ngư i bán và khách mua gặp nhau, mà chỉ khi nào giữa 2 bên mua, bán đã

38

hoàn toàn đồng ý thực hiện thương v với hợp đồng thỏa thuận về giá cả, về tiền đặt cọc, quy định th i gian thực hiện và kết thúc việc mua, bán, với tránh nhiệm bồi thư ng c thể, lúc đó thì ngư i môi giới BĐS mới cho hai bên mua bán gặp nhau và khi hai bên gặp ký kết hợp đồng, họ lấy trước tiền hoa hồng c a thương v đó Với trư ng hợp nhân viên qua mặt đơn vị nhiều lần thì làm như SGD BĐS Thiên Kim là thông báo cho nghỉ việc với tên tuổi c thể rồi cho đăng báo công khai để trong giới môi giới BĐS biết và những ngư i đó khó có thể đến làm việc với đơn vị khác

- Địa bàn hoạt động cũng được phân chia địa hạt rõ ràng Địa bàn vùng nào thì có "cò" vùng đó hoạt động Địa bàn hoạt động c a các vùng cũng có nhiều loại

"cò" khác nhau như; "cò to", "cò nhỏ", "cò chuyên nghiệp”, "cò bán chuyên nghiệp”, "cò VIP" Vì vậy, phân độ thị trư ng c a "cò" cũng khác nhau, "cò nhỏ"

có mối quan hệ là những đối tượng có thu nhập trung bình thì hoạt động môi giới cấp trung bình là giới thiệu những miếng đất trong những con hẻm, nhà cấp 4, lô đất nhỏ Cò chuyên nghiệp, cò VIP có mối liên hệ rộng thì hoạt động môi giới cũng được nâng tầm là những căn nhà cao cấp, miếng đất lớn Đa số ngư i môi giới BĐS không có địa điểm cố định thì hoạt động lưu động các dự án đang triển khai Mỗi khi Nhà nước có ý định sắp quy hoạch dự án tại một vùng nào đó thì các “cò” lưu động, hoặc các cơ s , đơn vị môi giới BĐS cử ngư i đến tận nơi vận động dân để mua bán một cách nhộn nhịp vì thế kéo giá đất tăng lên đột biến

2 3 Th c tr ng ho t đ ng của các Sàn Giao d ch B t đ ng s n trên th tr ng

b t đ ng s n t i thành ph Đà N ng

Ngư i bán/cho thuê Bất động sản đóng vai trò quan trọng đối với hoạt động môi giới Không có họ quan hệ này không thể tồn tại, tức là quy trình môi giới không thể xảy ra

Họ (Ngư i bán/cho thuê) muốn giao dịch Bất động sản với giá cao, chi phí môi giới thấp và nhanh chóng để thu hồi vốn và đạt được lợi nhuận nhanh nhất

Để làm được điều này Sàn cần thể hiện mình là ngư i chào hàng nhanh nhất và chi phí phù hợp với những dịch v cung cấp cho khách hàng

Ngư i mua/thuê là một trong những áp lực quan trọng nhất trong các áp

39

lực cạnh tranh c a Sàn Khác với các công ty sản xuất, Sàn là tổ chức môi giới,

hoạt động c a Sàn là hoạt động tiếp xúc trực tiếp với khách hàng “Không có khách hàng, dịch v môi giới không thể xảy ra”

Hình thức nhận bất động sản ch yếu c a các Sàn hiện nay: thành phố Đà Nẵng đang trong quá trình đô thị hóa, trong đó có việc giải phóng mặt bằng để có quỹ đất thu hút đầu tư từ bên ngoài Do vậy để thực hiện điều này, hàng loạt các khu dân cư được quy hoạch để ph c v cho việc tái định cư cho các dự án trọng điểm c a UBND thành phố Thực tế hiện nay, để công việc giải phóng mặt bằng được nhanh chóng, trong quá trình xét bố trí đất tái định cư UBND thành phố thư ng có chính sách bố trí thêm cho các hộ thuộc diện giải tỏa nên nhu cầu thực tế

c a các hộ xây dựng ít hơn số lô đất họ được cấp Do vậy, đại đa số các hộ dân đều

có nhu cầu bán phiếu đất tái định cư này đề phần nào bù đắp xây dựng nhà

Qua khảo sát, tại khu dân cư 265B Trần Cao Vân, khu dân cư An Cư 3,4,5, khu tái định cư đầu tuyến Đống Đa Lê Lợi Trần Quý Cáp, khu dân cư Nam bến xe Đông Nam, khu dân cư số 1, 2, 3, 4 Nguyễn Tri Phương, Khu dân cư Phan Đăng Lưu, Khu dân cư Nguyễn Thiện Thuật Phan Thành Tài, Khu dân cư Xư ng 38-387, Khu dân cư An Đồn … thực tế các lô đất đã được UBND thành phố bố trí cho các

hộ giải tỏa thì chỉ có khoảng 70% các hộ sử d ng để xây dựng nhà Do vậy, xét tình hình chung hiện nay các bất động sản trên thị trư ng ch yếu là đất dự án nên hoạt động c a các sàn giao dịch trên địa bàn thành phố ch yếu là đất tái định cư

c a các dự án c a các hộ dân gửi vào bán hoặc là ch đầu tư xây dựng một khu dân

cư nào đó với hạ tầng kỹ thuật đầy đ g i cho các Sàn để bán nền, đối với bất động sản văn phòng, biệt thự, thuê và cho thuê bất động sản tại các sàn diễn ra rất ít, hầu như các Sàn không đưa thông tin này trong quá trình tìm hiều thị trư ng

Vì vậy các Sàn Giao dịch BĐS hiện nay đều thực hiện việc môi giới bán hàng là chính, còn các chức năng hoạt động khác c a Sàn hầu như không Sàn nào thực hiện

Có thể thấy thị trư ng bất động sản tại Đà Nẵng rất nhiều tiềm năng, nhưng hiện tại có rất ít đơn vị kinh doanh dịch v bất động sản chuyên nghiệp Ngoài các đại

40

gia trong lĩnh vực dịch v BĐS Việt Nam đã có mặt tại Đà Nẵng như: CBRE Việt Nam (Những công ty cung cấp dịch v BĐS hàng đầu hiện nay tại VN Đang nắm phần lớn thị phần dự án cao ốc, resort tại TPĐN, tuy nhiên lại không tham gia vào phân khúc nhà, đất riêng lẽ), hoặc như Savills Việt Nam, Sacomreal-Đà Nẵng (Cty kinh doanh dịch v BĐS chuyên nghiệp, có thương hiệu mạnh tại VN), còn lại có một số ít đơn vị kinh doanh theo mô hình chuyên nghiệp (nhưng thực sự vẫn chưa chuyên nghiêp) như: Sàn giao dịch BĐS Cư ng Hưng Thịnh, EVN Land Central, Saigon Land…Đây là các sàn mới thành lập và có định hướng chuyên nghiệp, tuy nhiên th i điểm hiện tại, loại hình này vẫn chưa đầu tư đáng kể nguồn lực để kinh doanh, đang còn thăm dò và ch đợi tín hiệu c a thị trư ng; còn lại là các cơ s , đơn

vị môi giới BĐS nhỏ lẽ chỉ chuyên về môi giới BĐS, mua bán nhà đất đơn lẽ, hoạt động manh mún, chất lượng dịch v đơn sơ nhưng với một lực lượng cá nhân hùng hậu hoạt động trên lĩnh vực môi giới BĐS Loại hình này mạnh phân khúc nhà đơn

lẽ, giao dịch tự do, mua bán phiếu đất tái định cư, hoạt động cò đất, điểm yếu c a loại hình này là: thông tin thiếu minh bạch, độ an toàn và tính pháp lý không cao

2.4 K t qu ho t đ ng và nh n xét v vai trò của môi giới BĐS trên đ a bàn thành ph Đà N ng

2.4 1 Kết quả hoạt động của môi giới BĐS:

Qua khảo sát thì kết quả hoạt động môi giới BĐS trên địa bàn 2 quận Hải Châu và Sơn Trà như sau

B ng 2.1 K t qu ho t đ ng môi giới BĐS thành công từ 2007-2009

Mua bán Thuê

Mua bán Thuê