LUẬN văn LUẬT HÀNH CHÍNH TRÌNH TỰ,THỦ tục THU hồi đất vì mục ĐÍCH PHÁT TRIỂN KINH tế TRONG QUY HOẠCH xây DỰNG

Bên cạnh đó, tại điều 40 Luật Đất đai 2003 cũng đã quy định, “Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế trong trường hợp đầu tư xây dựng khu công n

BỘ MÔN LUẬT HÀNH CHÍNH

oOo -

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP – LUẬT

Khóa 31 ( 2005 – 2009)

MSSV: 5054934 Lớp: Luật Hành Chính 31

CẦN THƠ, 04/ 2009

PHẦN MỞ ĐẦU 1 PHẦN NỘI DUNG 5 Chương 1: Khái quát chung về thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế trong quy hoạch xây dựng 51.1 Quan niệm về thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế trong quy hoạch xây dựng 5 1.2 Pháp luật thu hồi đất trong quy hoạch xây dựng qua các giai đoạn lịch sử 6 1.3 Những quy định của pháp luật về thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế trong quy hoạch xây dựng 8 1.3.1 Cơ sở pháp lý hiện hành liên quan đến thu hồi đất 8

1.3.2 Pháp luật về thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế trong quy hoạch xây dựng 9

1.3.3 Quy định về thẩm quyền thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế trong quy hoạch xây dựng 10 1.3.4 Quyền và nghĩa vụ của chủ thể bị thu hồi đất: 11 1.4 Mục đích, ý nghĩa của việc thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế trong quy hoạch xây dựng 14 1.5 Các trường hợp thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế trong quy hoạch xây dựng 15 1.5.1 Các trường hợp thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế trong quy hoạch xây dựng do Nhà nước thu hồi 15 1.5.2 Các trường hợp thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế trong quy hoạch xây dựng không do Nhà nước thu hồi 16 Chương 2: Trình tự, thủ tục thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế trong quy hoạch xây dựng 182.1 Mục đích, ý nghĩa của trình tự, thủ tục thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh

tế trong quy hoạch xây dựng 18 2.2 Các trường hợp cụ thể của thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế trong quy hoạch xây dựng 19 2.2.1 Các trường hợp cụ thể trong thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế trong quy hoạch xây dựng 19 2.2.2 Điều kiện để quy hoạch sử dụng đất được xác định là vì mục đích phát triển kinh tế làm căn cứ thực hiện thu hồi đất 22 2.3 Sơ đồ các bước thực hiện trình tự thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế trong quy hoạch xây dựng 23 2.3.1 Sơ đồ trình tự thực hiện thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế trong quy hoạch xây dựng do Nhà nước thu hồi 24 2.3.2 Sơ đồ trình tự thủ tục thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế trong quy hoạch xây dựng không do Nhà nước thu hồi: 27 2.3.3 Sự khác nhau của trình tự thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế trong quy hoạch xây dựng do Nhà nước thực hiện với do chủ đầu tư thực hiện 29

2.4 Các bước thực hiện trình tự, thủ tục thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế

trong quy hoạch xây dựng 35

2.4.1 Xác định và công bố chủ trương thu hồi đất 35

2.4.2 Chuẩn bị hồ sơ địa chính cho khu đất bị thu hồi 36

2.4.3 Lập, thẩm định và xét duyệt phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 37

2.4.4 Thông báo về việc thu hồi đất 39

2.4.5 Quyết định thu hồi đất 39

2.4.6 Kê khai, kiểm kê và xác định nguồn gốc đất đai 41

2.4.7 Lập, thẩm định và xét duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư42 2.4.8 Công khai phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 44

2.4.9 Thực hiện chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định cư 44

2.4.10 Thời điểm bàn giao đất đã bị thu hồi 46

2.4.11 Cưỡng chế thi hành quyết định thu hồi đất, giải phóng mặt bằng 46

2.4.12 Giải quyết khiếu kiện, khiếu nại trong đền bù giải phóng mặt bằng 48

2.5 Các quy định điều kiện về bồi thường và chính sách hỗ trợ, tái định cư cho người bị thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế trong quy hoạch xây dựng 50

2.5.1 Các quy định về điều kiện bồi thường cho người bị thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế trong quy hoạch xây dựng 50

2.5.2 Quy định bồi thường đối với đất và tài sản gắn liền với đất 52

2.5.3 Chính sách hỗ trợ, tái định cư cho người bị thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế trong quy hoạch xây dựng 54

Chương 3: Thực trạng, vướng mắc và những biện pháp tháo gỡ trong trình tự, thủ tụ thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế trong quy hoạch xây dựng 56

3.1 Thực trạng về việc thực hiện trình tự thủ tục thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế trong quy hoạch xây dựng ở nước ta hiện nay 56

3.2 Những vướng mắc trong quy định của pháp luật hiện hành gây ảnh hưởng đến ý nghĩa của trình tự thủ tục thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế trong quy hoạch xây dựng 59

3.2.1 Phạm vi thu hồi không rõ ràng 59

3.2.2 Quyền lợi của người nông dân chưa được bảo đảm 62

3.3 Đề xuất phương hướng hoàn thiện trình tự thủ tục thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế trong quy hoạch xây dựng hiện nay 65

PHẦN KẾT LUẬN 67

PHẦN MỞ ĐẦU

1 Lý do nghiên cứu đế tài

Từ bao đời nay, con người với đất đai có mối quan hệ đa chiều, vừa mang tính chất kinh tế vừa mang tính chất xã hội sâu sắc Có thể nói, đất đai là giá đỡ cho mọi hoạt động sống của con người luôn bền vững lâu dài Nó luôn được xem là nguồn tài nguyên vô giá của mỗi quốc gia Vai trò của đất đối với con người, với sự phát triển của kinh tế - xã hội là không thể phủ nhận Song song đó, để xây dựng một đất nước phát triển, giàu mạnh thì vai trò của công tác định hướng phát triển kinh tế là rất lớn Đảng - Nhà nước chủ trương xây dựng Luật Đất đai phải đảm bảo tính thống nhất và phù hợp với nguyên tắc cơ bản được quy định trong Hiến Pháp nước Cộng hoà xã hội Chủ nghĩa Việt Nam năm 1992: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản

lý…” Hội nghị Ban chấp hành Trung ương Đảng lần thứ 7 khoá IX về “tiếp tục đổi mới

chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước” đã khẳng định đường lối, chủ trương đổi mới này của Đảng – Nhà nước đã đi

vào cuộc sống, thúc đẩy phát triển kinh tế, góp phần ổn định chính trị - xã hội Khi đó cũng đã khẳng định một số quan điểm cơ bản, như là “đất đai là hàng hóa đặc biệt, là nguồn nội lực và là nguồn vốn to lớn, quý giá của đất nước, có ý nghĩa kinh tế, chính trị, xã hội sâu sắc

Trong khi hướng tới việc hoàn thành mục tiêu công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước vào năm 2020, Đảng- Nhà nước đã không ngừng đề ra những chủ trương, sách lược phát triển kinh tế, chuyển đổi cơ cấu nền kinh tế từ nông nghiệp sang công nghiệp dịch vụ Bấy giờ, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ sản xuất nông nghiệp sang hoạt động phi nông nghiệp đã diễn ra hàng loạt khắp các vùng miền trên cả nước Bởi thế, trong khi thực hiện chủ trương xây dựng Luật Đất đai hoàn thiện, thống nhất Đảng – Nhà nước ta đã xây dựng một hệ thống nguyên tắc về pháp luật thu hồi đất Theo

đoạn 2 Điều 23 của Hiến pháp năm 1992 lại quy định: “Trong trường hợp thật cần thiết

vì lý do quốc phòng, an ninh và vì lợi ích quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của cá nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị trường” Bên

cạnh đó, tại điều 40 Luật Đất đai 2003 cũng đã quy định, “Nhà nước thực hiện việc thu

hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế trong trường hợp đầu tư xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế và các dự án đầu tư lớn theo quy định của Chính phủ.”

Tuy nhiên, thu hồi đất là vấn đề liên quan tác động đến nhiều mối quan hệ xã hội Vì vậy đòi hỏi phải có một phương pháp giải quyết thấu tình đạt lý của cấp lãnh đạo Trình tự thủ tục thu hồi đất phải dựa trên những nguyên tắc căn bản của chế độ xã hội Xã hội Chủ nghĩa và chặt chẽ về mặt pháp lý để đảm bảo tính công bằng xã hội và cũng để tránh tình trạng lạm dụng pháp luật thu hồi đất tùy tiện, không đúng thẩm quyền Bên cạnh đó, đối với từng mục đích thu hồi đất phải có những sự khác nhau về trình tự thủ tục thu hồi đất

Ví dụ: Thu hồi đất trong trường hợp do sai phạm quy định của người sử dụng phải khác với trình tự thu hồi đất do nhu cầu của Nhà nước nhằm các mục đích như: Quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia; lợi ích công cộng và mục đích phát triển kinh tế

Tóm lại, trước thực tế còn nhiều bất cập trong khi tiến hành thu hồi đất nhằm mục đích phát triển kinh tế mà chủ yếu là xuất phát từ khâu thực hiện trình tự thủ tục

Từ đó đã tạo ra biết bao vấn đề đòi hỏi Nhà nước và nhân dân phải kề vai sát cánh giải quyết để xây dựng nền kinh tế giàu mạnh, hoàn thành mục tiêu công nghiệp hoá, hiện đại hóa Trên hết là xây dựng một nhà nước Việt Nam Xã hội chủ nghĩa công bằng, dân chủ và văn minh

2 Mục đích nghiên cứu của đề tài

Thông qua đề tài về “Trình tự thủ tục thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh

tế trong quy hoạch xây dựng”, người viết muốn hệ thống lại những nguyên tắc quy

định của pháp luật hiện hành về trình tự, thủ tục thu hồi đất hiện còn nhiều phức tạp và chồng chéo, trong các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành Bên cạnh đó sẽ phân tích làm rõ những mặt được và chưa được Trên thực tế, trình tự thủ tục thu hồi đất còn gây nhiều bàn cãi tranh chấp cần được phải đi sâu nghiên cứu để đưa ra phương hướng hoàn thiện Đây cũng chính là nguyên nhân chủ yếu tạo ra nhiều bức xúc, hoang mang trong đời sống nhân dân, đặc biệt là nông dân

Tuy trong thời gian qua, các nhà lập pháp đã rất cố gắng và cũng đạt được những thành tựu đáng khích lệ Nhưng như thế vẫn chưa đủ, vì thực tế bao giờ cũng đa dạng

và chuyển biến phức tạp theo từng giai đoạn Cho nên các Bộ, ngành,cơ quan có thẩm quyền liên quan cần tiếp tục phối hợp để khắc phục tình trạng khó khăn trước mắt, và đưa ra phương hướng giải quyết lâu dài để trình tự, thủ tục thu hồi đất được tiến hành suôn sẻ Bên cạnh đó, các quy hoạch xây dựng vì mục đích phát triển kinh tế sẽ ngày càng mang lại lợi ích kinh tế cao hơn và rộng hơn Riêng bản thân, người viết muốn tìm

hiểu về trình tự này để làm đầy thêm vốn kiến thức của mình Đồng thời, cũng để làm hành trang trong công tác sau này và có thể giúp ích mọi người khi có cơ hội

Mặt khác, khi nghiên cứu phân tích các quy định này, kết hợp tìm hiểu thực tế có thể phát hiện những tồn tại, hạn chế về trình tự thủ tục thu hồi đất Từ đó đưa ra những kiến nghị của bản thân đối với công tác thực hiện thu hồi đất hiện nay, nhằm góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam nói chung và cơ sở Luật Đất đai nói riêng

3 Phương pháp nghiên cứu

Tùy theo từng đối tượng cụ thể mà có nhiều cách tiếp cận khác nhau và nhiều phương pháp nghiên cứu khác nhau Dù vậy phải áp dụng phương pháp phù hợp với đối

tượng mới có thể đạt được hiệu quả cao “Trình tự thủ tục thu hồi đất vì mục đích phát

triển kinh tế trong quy hoạch xây dựng” là một đề tài cần đi sâu cả nội dung của quy

định pháp luật và thực tiễn đã được áp dụng ra sao Do đó, phương pháp nghiên cứu của

đề tài là sưu tầm, tổng hợp và phân tích tài liệu về tình hình thực tế là chủ yếu

4 Phạm vi nghiên cứu

Phạm vi nghiên cứu là hệ thống pháp luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn có liên quan đã quy định về trình tự thủ tục thu hồi đất ra sao? Bên cạnh đó, các cơ quan nhà nước được trao quyền, chủ đầu tư được nhà nước chấp thuận chủ trương đầu tư phải tiến hành thu hồi đất đã tiến hành trình tự thủ tục thu hồi đất đó như thế nào?! Bởi quyết định thu hồi đất không chỉ làm chấm dứt quan hệ giữa Nhà nước với chủ thể sử dụng đất về quyền sử dụng đất mà còn ảnh hưởng tời nhiều mối quan hệ khác của đời sống Trình tự thủ tục thu hồi đất luôn phải đi với việc bồi thường giải phóng mặt bằng, chính sách hỗ trợ tái định cư, giải quyết việc làm cho chủ thể có đất bị thu hồi

Trình tự thủ tục thu hồi đất trong quy hoạch xây dựng mang đặc trưng của những quyết định hành chính tuy nhiên lại có tính chất dân sự Và do thiên về chiều sâu nên sẽ còn nhiều vấn đề mà bản thân người viết trong khuôn khổ Luận văn tốt nghiệp không thể tìm hiểu cặn kẽ, khai thác hết những góc khuất của vấn đề Vì vậy, người viết tập trung xoáy sâu vào những quy định của pháp luật về đất đai hiện hành cùng một số thực trạng phổ biến hiện nay

5 Kết cấu luận văn

Luận văn gồm có ba chương, như sau:

Chương 1: Khái quát chung về thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế trong quy hoạch xây dựng

Chương 2: Trình tự, thủ tục thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế trong quy hoạch xây dựng

Chương 3: Thực trạng, vướng mắc và những biện pháp tháo gỡ trong trình tự, thủ

tụ thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế trong quy hoạch xây dựng

PHẦN NỘI DUNG Chương 1: Khái quát chung về thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế trong quy hoạch xây dựng

Khi nói đến thu hồi đất trong quy hoạch xây dựng sẽ gồm về các mục đích thu hồi cụ thể như: Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát tiển kinh tế Trong khuôn khổ nội dung đề tài, người viết đi sâu nghiên cứu trường hợp thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế trong quy hoạch xây dựng mà chủ yếu là phần trình tự, thủ tục khi thực hiện thu hồi đất Trước tiên, chương một sẽ trình bày quan niệm về thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế trong quy hoạch xây dựng; lịch sử phát triển của pháp luật về thu hồi đất qua các giai đoạn và cơ

sở pháp luật hiện về thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế trong quy hoạch xây dựng

1.1 Quan niệm về thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế trong quy hoạch xây dựng

Trong bối cảnh, đất nước ta đã và đang hội nhập từng ngày từng giờ Vai trò định hướng của một quy hoạch tổng thể về kinh tế xã hội là cực kỳ quan trọng Bên cạnh đó, vấn đề quy hoạch xây dựng cũng được đặt ra rất cấp thiết Vì đây là căn cứ dự báo sự phát triển về kinh tế dựa trên quy hoạch xây dựng theo từng vùng của nước ta từ thành thị đến nông thôn Nó tạo ra sức ảnh hưởng đầu tư, thu hút đầu tư thúc đẩy kinh tế xã

hội phát triển Theo điều 3 khoản 9 Luật Xây dựng 2003 nêu rõ: “Quy hoạch xây dựng

là việc tổ chức không gian đô thị và điểm dân cư nông thôn, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; tạo lập môi trường sống thích hợp cho người dân sống tại các vùng lãnh thổ, bảo đảm kết hợp hài hòa giữa lợi ích quốc gia và lợi ích cộng đồng, đáp ứng các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường Quy hoạch xây dựng thể hiện thông qua đồ án quy hoạch xây dựng bao gồm sơ

đồ, bãn vẽ, mô hình và thuyết minh.” Từ khái niệm trên có thể nhận định: Mục đích

phát triển kinh tế vừa là bộ phận vừa là một nội dung không thể thiếu trong một quy hoạch xây dựng hoàn chỉnh Quy hoạch xây dựng vì mục đích phát triển kinh tế căn cứ trên quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội của vùng, quy hoạch phát triển ngành

có liên quan Do vậy mục đích phát triển kinh tế là vấn đề đầu tiên mà các nhà chuyên

môn đưa lên bàn thảo luận khi tiến hành hoạch định một quy hoạch xây dựng Vì kinh

tế phát triển mới có nội lực thúc đẩy các yếu tố khác phát triển

Trong quy hoạch xây dựng, thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế là nội dung mới được ghi nhận trong luật Đất đai 2003 và các văn bản hướng dẫn có liên quan Đây

là cơ sở pháp lý quan trọng đầu tiên và góp phần quyết định quy hoạch xây dựng vì mục đích phát triển kinh tế được thực hiện Thu hồi đất là việc chuyển đổi quyền sử dụng đất từ chủ thể đang sử dụng sang chủ thể khác – Nhà nước, không phụ thuộc ý chí của chủ thể đang có quyền sử dụng đất Nhà nước tiến hành thu hồi đất trong quy hoạch xây dựng với nhiều mục đích: công cộng, quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia và phát triển kinh tế theo đồ án quy hoạch xây dựng đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Trong khuôn khổ nội dung đề tài, người viết bỏ qua các trường hợp như: thu hồi đất do vi phạm của người sử dụng; thu hồi đất do chiến tranh, thiên tai, địch họa

trên diện rộng mà chỉ xem xét, đào sâu những vấn đề liên quan đến “thu hồi đất vì mục

đích phát triển kinh tế trong quy hoạch xây dựng”

Tìm hiểu mối quan hệ giữa quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội với quy hoạch xây dựng để nhìn nhận sâu sắc hơn về mục đích phát triển kinh tế trong quy hoạch xây dựng Nó phải dựa trên cơ sở quy hoạch phát triển kinh tế của địa phương Quy hoạch xây dựng làm cơ sở pháp lý cho việc chuẩn bị đầu tư xây dựng xây dựng phục vụ mục đích phát triển kinh tế Đất đai ở đây được sử dụng chủ yếu cho các dự án, quy hoạch xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế, dự án khu trung tâm thương mại, khách sạn cao cấp,… Vì thu hồi đất là khâu đầu tiên trong quá trình thực hiện quy hoạch xây dựng vì mục đích phát triển kinh tế nên chúng ta cần có quan niệm đúng đắn về nó Bên cạnh đó, người làm công tác hoạch định quy hoạch xây dựng vì mục đích phát triển kinh tế không chỉ cần có tầm nhìn rộng và xa về mà còn phải có cái

tâm lớn của người làm “công bộc” của nhân dân Để đẩy mạnh kinh tế đất nước phát

triển bền vững, chăm lo cho đời sống của nhân dân Để Nhà nước Việt Nam thật sự là

Nhà nước “của nhân dân, do nhân dân, vì nhân dân”

1.2 Pháp luật thu hồi đất trong quy hoạch xây dựng qua các giai đoạn lịch sử

Qua các giai đoạn thời kỳ phát triển kinh tế đất nước, pháp luật đất đai cũng có những thay đổi đáng chú ý, được chia thành hai giai đoạn sau:

Trước Luật Đất đai 1993: Nhìn chung công tác thu hồi đất giải phóng mặt bằng

mang tính “huy động thời chiến, đặt lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng lên trên lợi ích

cá nhân” Bên cạnh đó, người sử dụng đất chỉ có những quyền năng rất hạn chế Họ chỉ

được sử dụng đất đai như tư liệu sản xuất, tư liệu sinh hoạt mà không có quyền mang ra

trao đổi như một loại hàng hoá lưu thông trên thị trường Đất đai không “có giá” và

cũng không thừa nhận hoạt động hợp pháp của thị trường bất động sản như bây giờ Vì đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước quản lý, người sử dụng đất được nhà nước

giao, nên khi cần có thể “lấy lại” và “giao lại” thửa đất khác có cùng mục đích sử

dụng, còn được gọi là bồi hoàn

Từ Luật Đất đai 1993 đến nay: Thể chế hoá Nghị quyết đại hội VI (1986) Ban Chấp Hành Trung ương Đảng, trên cơ sở Hiến pháp 1992, Luật Đất đai 1993 đã ghi nhận quyền năng của người sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường Quyền sử dụng đất đai trở thành tài sản có giá trị kinh tế lớn nên phải bồi thường tương xứng khi thu hồi nhà nước vào mục đích công cộng, quốc phòng an ninh và lợi ích quốc gia Vấn đề bồi thường cũng được đặt ra hợp lý hơn và được ghi nhận cụ thể trong các văn bản hướng dẫn thi hành có liên quan Nghị định 90/1994/NĐ-CP của Chính phủ ngày 17 tháng 08 năm 1994 ban hành quy định về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất

để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Đến năm 1998 nghị định 22 ra đời thay thế Nghị định 90/1994/NĐ-CP Nhiều vấn đề căn cơ

về bồi thường được đặt ra, điều kiện để được bồi thường về đất về tài sản gắn liền với đất Từ đây, vấn đề thu hồi đất có đền bù và giải phóng mặt bằng trở thành một vấn đề nóng trong xã hội Một phần do sự chênh lệch về giá đất trong quy định so với thực tế; nhận thức chưa đầy đủ của một bộ phận cán bộ thực thi công tác này; bên cạnh đó, sự

chuyển biến giá cả nhanh chóng trong các cơn “sốt đất” làm cho công tác đền bù, giải

phóng mặt bằng trong thu hồi đất phát sinh nhiều vấn đề khi khiếu nại, khiếu kiện Tuy nhiên, thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế trong quy hoạch xây dựng chỉ mới được ghi nhận trong Luật Đất đai 2003 Liền sau đó, Nghị định 197/NĐ-CP/2004 ra đời

“bổ khuyết” những điểm còn hạn chế của Nghị định 22/1998/NĐ-CP Song song đó,

Nghị định 181/2004/NĐ-CP không chỉ chi tiết hóa các quy định của Luật Đất đai 2003,

mà còn tạo cơ sở pháp lý cụ thể về các mục đích thu hồi đất, hướng dẫn cách thức giải quyết khiếu nại, khiếu kiện phát sinh trong quá trình thu hồi đất Dù vậy, đến Nghị định 84/2007/NĐ-CP mới quy định chi tiết để hướng dẫn về trình tự, thủ tục thu hồi đất, thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Tóm lại, thu hồi đất trong quy hoạch xây dựng là thu hồi đất vì mục đích các mục đích như: công cộng, quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia và phát triển kinh tế

theo đồ án quy hoạch xây dựng đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

Do vây thu hồi đất trong quy hoạch xây dựng có những đặc điểm sau:

- Vì mục đích công cộng hoặc phát triển kinh tế;

- Thu hồi theo quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt;

- Phải do cơ quan hành chính nước có thẩm quyền thu hồi;

- Thu hồi đất được tiến hành những trình tự, thủ tục do pháp luật quy định;

- Thu hồi đất luôn luôn gắn liền với việc đền bù, giải phóng mặt bằng

1.3 Những quy định của pháp luật về thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế

trong quy hoạch xây dựng

1.3.1 Cơ sở pháp lý hiện hành liên quan đến thu hồi đất

 Trưng mua, trưng dụng - một hình thức thu hồi đất

Trong khi thực hiện mục tiêu công nghiệp hóa, hiện đại hóa, phát triển kinh tế

-xã hội, thời gian qua, Nhà nước ta đã tiến hành thu hồi có đền bù một số tài sản của cá nhân, tổ chức, trong đó có một diện tích lớn đất đai Công tác thu hồi dựa trên cơ sở pháp lý cao nhất là quy định tại Điều 23 của Hiến pháp năm 1992 về trưng mua, trưng dụng tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức Cụ thể theo điều 23 Luật Trưng mua, trưng

dụng 2006 quy định như sau: “Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức không bị quốc

hữu hóa Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng an ninh và vì lợi ích quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của cá nhân tổ chức theo thời gia thị trường, thể thức của việc trưng mua, trưng dụng do luật định.” Đây là

cơ sở Hiến định khi thu hồi đất vì mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia nhưng chỉ điều chỉnh khi có chiến tranh, thiên tai, địch họa trên diện rộng Vì xem xét dựa trên

ý nghiã câu chữ nội hàm cụm từ “tài sản của cá nhân hoặc tổ chức” tại Điều 23 của

Hiến pháp năm 1992 không bao gồm quyền sử dụng tài sản của cá nhân, tổ chức Do

đó, những quy định của Luật Trưng mua, trưng dụng 2008 không liên quan đến công

tác đền bù, giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế

 Thu hồi đất trong quy hoạch xây dựng

Mặc dù, Hiến pháp có quy định “Đất…cùng các tài sản khác mà pháp luật quy

định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân”, “Nhà nước giao cho các tổ chức cá nhân sử dụng vào mục đích lâu dài” (Điều 17) Tuy nhiên lại không có quy định nào về

thu hồi đất trong quy hoạch xây dựng Cơ sở pháp lý cao nhất là điều 38 khoản 1 Luật

Đất đai 2003 và được cụ thể hóa thành điều 39 điều, 40 luật này Văn bản hướng thi hành và cụ thể hóa những quy định của Luật Đất đai hiện hành là các Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai; Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 củ Chính phủ về bồi thường,

hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 05 năm 2007 của Chính phủ Quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường

hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai Dù vậy, tổng hợp các quy định này chưa thể xem là thể thức về thu hồi đất hoàn chỉnh, có

hệ thống; nếu có, đó chỉ là những cách làm để giải quyết việc thu hồi đất cho hiện tại và cách tính giá đền bù cho các thiệt hại xảy ra Với tư cách là đạo luật quản lý nhà nước

về đất đai, Luật Đất đai 2003 và các văn bản trên vẫn còn tồn tại những hạn chế nhất định Từ đó có thể tạo ra những khe hở pháp luật nhất định gây ảnh hưởng không nhỏ đến sự công bằng xã hội trong công tác thực hiện trình tự thủ tục thu hồi đất trong quy hoạch xây dựng

1.3.2 Pháp luật về thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế trong quy hoạch xây

dựng

Luật Đất đai 2003 điều 4 khoản 5 quy định, “Thu hồi đất là việc Nhà nước ra

quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định của Luật này.” Từ

khái niệm trên cho thấy, khi đặt “thu hồi đất” vào những mối quan hệ quản lý đất đai

của nhà nước Chúng ta nhận thấy, đây là một hình thức pháp lý ngược lại với hoạt động giao đất, cho thuê đất Giao đất, cho thuê đất là những hình thức pháp lý làm hình thành một quan hệ pháp luật đất đai thì thu hồi đất lại là một biện pháp pháp lý làm chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai Hình thức pháp lý này là một quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giao đất, cho thuê đất Biện pháp này thể hiện quyền lực nhà nước trong tư cách là người đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai Thu đất cũng là nội dung quan trọng của quản lý nhà nước về đất đai Vì vậy, để thực thi nội dung này, quyền lực nhà nước được thể hiện nhằm đảm bảo lợi ích của Nhà nước, của

xã hội đồng thời lập lại trật tự kỷ cương trong quản lý nhà nước về đất đai

Thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế là một trong những trường hợp thu hồi đất được quy định tại khoản 1 điều 38 luật Đất đai 2003 Do được trình bày khá ngắn gọn nên nội hàm của nó cũng không phức tạp, mà rất cụ thể

Theo quy định tại khoản 1 điều 40 Luật đất đai, Nhà nước thu hồi đất cho mục đích đầu tư xây dựng các khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao và các dự án đầu tư lớn theo quy định của Chính phủ Quy trình thực hiện việc thu hồi đất tương tự như việc thu hồi, bồi thường giải phóng mặt bằng trong trường hợp vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và vì mục đích quốc phòng, an ninh được ghi rõ tại điều 39 luật này

 Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố hoặc khi dự án đầu tư có nhu cầu sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt

 Trước khi thu hồi đất, chậm nhất là chín mươi ngày (90 ngày) đối với đất nông nghiệp và một trăm tám mươi ngày (180 ngày) đối với đất phi nông nghiệp, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thông báo cho người bi thu hồi đất biết lý do thu hồi, thời gian và kế hoạch di chuyển, phương án tổng thể về bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư

 Sau khi có quyết định thu hồi và phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, được công bố công khai,

có hiệu lực thi hành, người bị thu hồi đất phải chấp hành quyết định thu hồi đất

 Trong trường hợp người bị thu hồi đất không chấp hành quyết định thu hồi đất thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất ra quyết định cưỡng chế Người bị cưỡng chế thu hồi đất phải chấp hành quyết định cưỡng chế và có quyền khiếu nại

Tuy nhiên, điểm mới quan trọng cần phải lưu ý là đối với dự án sản xuất kinh doanh phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được phê duyệt thì nhà đầu tư không nhất thiết phải thực hiện quy trình thu hồi đất mà được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuê đất, thuê lại đất hoặc nhận góp vốn bằng quyền sử

dụng đất với tổ chức kinh tế và cá nhân khác

1.3.3 Quy định về thẩm quyền thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế trong

quy hoạch xây dựng

Đất đai là sở hữu toàn dân mà Nhà nước đại diện làm chủ Nhà nước giao cho nhân dân sử dụng và chỉ có Nhà nước mới có thẩm quyền thu hồi đất trong những trường hợp cần thiết Thẩm quyền thu hồi đất của cơ quan chuyên môn được nhà nước giao quyền là tuyệt đối không được ủy quyền Trong trình tự, thủ tục thu hồi đất nói chung hay trình tự thu hồi đất trong trường hợp vì mục đích phát triển kinh tế là hoàn toàn giống nhau về cơ quan có thẩm quyền thực hiện

Nếu dẫn chiếu từ thẩm quyền giao đất, cho thuê đất hay chuyển mục đích sử dụng đất thì có thể thầy rằng thẩm quyền thu hồi đất được quy định tại điều 44 Luật Đất đai 2003 cũng được thiết kế với một logic tương tự Điều đó có nghĩa là:

 Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư tại nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài,

 Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

Cũng như giao đất, cho thuê đất, các thẩm quyền về thu hồi đất không được phép

ủy quyền cho ủy ban nhân dân cấp dưới Cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất phải thực hiện đúng thẩm quyền của mình Như vậy, các thẩm quyền nói trên gắn với trách nhiệm trực tiếp của từng cấp chính quyền và nhất quán giữa thẩm quyền thẩm quyền giao đất, cho thuê đất hay chuyển mục đích sử dụng đất với thẩm quyền thu hồi đất

Với các quy định trên, việc thu hồi đất nói chung hay thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế trong quy hoạch xây dựng nói riêng đã thể hiện rõ một nội dung quan trọng trong quản lý nhà nước đối với đất đai Đồng thời thể hiện chính sách nhất quán của Nhà nước Việt Nam trong việc bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất

1.3.4 Quyền và nghĩa vụ của chủ thể bị thu hồi đất:

Chủ thể có thể bị thu hồi đất là cá nhân, tổ chức hộ gia đình đang sử dụng đất dưới mọi hình thức Các chủ thể này là chủ sử dụng đất hợp pháp hoặc có thể là các chủ thể được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc tiền sử dụng đất từ ngân sách Nhà nước Tuy nhiên, tất cả các chủ thể này đều có điểm chung là họ chỉ có quyền sử

dụng mà không có quyền sở hữu đất như quyền sở hữu đối với những tài sản khác theo pháp luật Dù vậy, khi một quy hoạch xây dựng được thực hiện, công dân có các quyền

và nghĩa vụ cụ thể sau:

 Quyền của chủ thể bị thu hồi đất

- Công dân có quyền được bảo đảm lợi ích hợp pháp Do đó, mỗi đồ án quy hoạch được lập phải tính đến lợi ích của người dân trong khung cảnh chung của lợi ích Nhà nước, tập thể Nếu phương án quy hoạch trái với lợi ích của đại đa số người dân thì không khả thi và không được ban hành

- Chủ thể bị thu hồi đất có quyền được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi giải tỏa Đây là một trong những vấn đề quan trọng và thiết yếu khi thiết lập quy hoạch xây dựng Theo những quy định có liên quan của Nghị định 197/NĐ-CP/2004 của Chính phủ ngày 03 tháng 12 năm 2004 về việc đền bù đối với đất có thể bằng đất hoặc nhận số tiền tương ứng Bên cạnh đó, Nhà nước có chính sách để để ổn định đời sống, đào tạo chuyển đổi ngành nghề cho người có đất bị thu hồi; được ưu tiên mua, thuê nhà ở thuộc

sỡ hữu Nhà nước hoặc giao đất có thu tiền sử dụng đất để làm nhà ở đối với trường hợp phải di chuyển chỗ ở; Người sử dụng đất nào thì được bồi thường theo loại đất đó tại thời điểm có quyết định thu hồi Đồng thời, trong nhiều trường hợp, chủ thể bị thu hồi đất có quyền quyết định cách nhận bồi thường, tái định cư bằng nhà ở, bằng giao đất mới, hoặc bằng tiền

- Quyền được biết về quy hoạch xây dựng và đóng góp ý kiến trong quy hoạch xây dựng: Nghị định 84/2007/NĐ-CP của Chính phủ ngày 25 tháng 05 năm 2007 quy định cụ thể về quyền được biết về quy hoạch xây dựng của chủ thể bị thu hồi đất; Điều

25 Nghị định 08/2005/NĐ-CP của Chính phủ ngày 24 tháng 01 năm 2005 quy định rõ

về quyền được đóng góp ý kiến của công dân trong quy hoạch xây dựng

- Quyền khiếu nại, tố cáo là quyền Hiến định Luật khiếu nại tố cáo xác định:

“Công dân có quyền khiếu nại quyết định hành chính của cơ quan hành chính nhà nước, của người có thẩm quyền trong cơ quan hành chính Nhà nước khi có căn cứ cho rằng quyết định, hành vi đó là trái pháp luật, xâm phạm quyền và lợi ích hợp pháp của mình

- Quyền khiếu kiện, theo khoản 17 điều 11 của Pháp lệnh sửa đổi, bổ sung một số điều của Pháp lệnh Thủ tục giải quyết các vụ án hành chính (ngày 05 tháng 04 năm 2006) Các khiếu kiện thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án bao gồm: “Khiếu kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính về quản lý đất đai trong trường hợp giao đất,

cho thuê đất, thu hồi đất…, bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng, tái định cư…” Tuy nhiên, quyền này trên thực tế hầu như được sử dụng rất hạn chế

 Nghĩa vụ của chủ thể bị thu hồi đất

Trên cơ sở Hiến định: “Quyền của công dân không tách rời với nghĩa vụ của công dân”1 Khi Nhà nước thu hồi đất thực hiện quy hoạch xây dựng, ngoài những quyền được pháp định hóa công dân còn phải có những nghĩa vụ nhất định

Nghĩa vụ tuân thủ quy hoạch xây dựng và giao đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi Dù thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng hay thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế chủ thể có đất bị thu hồi đều có nghiã vụ tuân theo quy hoạch xây dựng, giao đất lại cho nhà nước Tuy nhiên chỉ chấp nhận giải tỏa khi đúng mục đích đã nêu ở Nghị định 197/2004/NĐ-CP của Chính phủ ngày 03 tháng 12 năm 2004 Đối với các trường hợp quy hoạch để phân lô, bán lại nền

nhà với mục đích kinh doanh, nằm ngoài những mục đích “quốc phòng, an ninh, lợi ích

quốc gia, lợi ích công cộng” cần phải xem xét thận trọng đối chiếu với các cơ sở pháp

lý

Tiếp theo, là nghĩa vụ tôn trọng và bảo đảm quyền “tiên mãi” Tuy nhiên, ở đây

Nhà nước nhận lại quyền sử dụng đất Vì đất đai thuộc sở hữu toàn dân đặt dưới sự

quản lý của Nhà nước và giao cho nhân dân sử dụng Về quyền “tiên mãi” nói chính xác hơn là quyền “tiên dụng” vì Nhà nước không “mua” mà chỉ nhận chuyển quyền sử

dụng đất đó từ chủ thể đang sử dụng Trên thực tế, chính quyền địa phương không tập trung đủ kinh phí quá lớn để thực hiện quyền tiên dụng Khi đó, sẽ có trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phối hợp với các chủ đầu tư trong việc giải tỏa Mối liên kết này tạo điều kiện thuận lợi cho cả ba bên: Cơ quan Nhà nước, chủ đầu tư và chủ thể

có đất bị thu hồi Lúc này, Nhà nước hoàn toàn có thể điều tiết giá đất, tránh sốt đất,

“cò đất” đầu cơ trục lợi thông qua việc nắm giữ phần lớn đất đai của các dự án Tuy

nhiên, theo điều tra thực tế một số dự án ở Việt Nam, số lượng chủ thể “mua đất” mà

không có nhu cầu sử dụng mà nhằm mục đích kinh doanh rất lớn, đôi khi cao hơn cả số

lượng dân cư thật sự có nhu cầu sử dụng đất Về lâu dài, cần xác định “quyền tiên

dụng” như một biện pháp chống đầu cơ một cách có qui cũ Khi đó, việc công khai và

phổ biến các quy định nà cho nhân dân biết là hết sức cần thiết Ngược lại, công dân có nghĩa vụ phải chấp hành nghiêm chỉnh các quy định này

1.4 Mục đích, ý nghĩa của việc thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế trong quy hoạch xây dựng

Mục đích thu hồi đất lý giải câu hỏi “tại sao đất lại bị thu hồi trong khi người sử

dụng không vi phạm nguyên tắc về sử dụng đất.” Theo pháp luật hiện hành ( Điều 39,

40 Luật Đất đai 2003), việc thu hồi đất trong quy hoạch xây dựng được tiến hành với hai nhóm lý do chính Thứ nhất, đất thu hồi để sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Thứ hai, đất thu hồi vì mục đích phát triển kinh tế

Thu hồi đất thực chất là một quyết định hành chính là chấm dứt quan hệ pháp luật về sử dụng đất, quản lý đất đai giữa một bên là người sử dụng đất và một bên là cơ quan Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu đất đai Nếu thu hồi đất vì mục đích quốc phòng an ninh là thực hiện mục tiêu chính trị quan trọng giữ vai trò trong việc gìn giữ sự bình yên của Tổ Quốc Thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế trong quy hoạch xây dựng cũng hướng đến những mục tiêu quan trọng không kém

Trước tiên, thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế trong quy hoạch xây dựng thực hiện mục tiêu xây dựng hoàn thiện cơ sở hạ tầng cơ bản của nền kinh tế, kèm theo một chính sách phát triển kinh tế phù hợp sẽ dễ dàng thu hút mọi nguồn lực trong xã hội đầu tư để cùng nhau phát triển kinh tế đất nước Đây cũng nhằm thực hiện mục tiêu

đa dạng hóa nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa

Thứ hai về mặt xã hội, chúng ta kịp thời sử dụng được nguồn nhân lực tại chỗ Thông qua việc giải quyết việc làm cho nguồn lao động dư thừa của một đất nước có kết cấu dân số trẻ như Việt Nam hiện nay

Người dân có việc làm ổn định, cuộc sống no ấm Từ đó có niềm tin vào sự lãnh đạo của Đảng – Nhà nước, để cùng nhau chung tay xây dựng đất nước ngày càng giàu

đẹp chính là thực hiện mục tiêu làm cho “dân giàu, nước mạnh, xã hội công bằng, dân

chủ, văn minh”

 Các nguyên tắc trong thu hồi đất trong quy hoạch xây dựng

- Đất đai thuộc sỡ hữu toàn dân do Nhà nước quản lý

- Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, trong đó có

cả quyền được tiếp tục nhận đất giao khi thực hiện đúng những yêu cầu của pháp luật, quyền được khai thác sử dụng đất đúng mục đích cho phép

- Việc thu hồi nêu trên phải đúng theo quy hoạch và kế hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, theo những trình tự chặt chẽ mà pháp luật quy định

- Chỉ chủ thể có thẩm quyền giao đất mới có thẩm quyền thu hồi đất

- Trong những trường hợp thật cần thiết (mục đích quốc phòng ,an ninh; lợi ích quốc gia; lợi ích công cộng và phát triển kinh tế) Nhà nước thu hồi đất đang sử dụng của người sử dụng để thực hiện quy hoạch xây dựng

- Việc thu hồi đất phải gắn liền với việc đền bù, thông qua các quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

1.5 Các trường hợp thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế trong quy hoạch xây dựng

Trong các trường hợp thu hồi đất nói chung pháp luật hiện hành sẽ phân thành ba trường hợp là thu hồi đất do nhu cầu của Nhà nước, thu hồi đất vì lý do đương nhiên và thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai Thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế trong quy hoạch xây dựng thuộc trường hợp thu hồi do nhu cầu Nhà nước Tuy nhiên, trong thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế lại chia thành hai trường hợp nhỏ sau:

1.5.1 Các trường hợp thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế trong quy hoạch

xây dựng do Nhà nước thu hồi

Sử dụng đất để đầu tư xây dựng cụm công nghiệp, khu công nghiệp, khu chế xuất và các khu sản xuất, kinh doanh tập trung khác có cùng chế độ sử dụng đất (Điều

90 - Luật Đất đai 2003)

Sử dụng đất đầu tư xây dựng khu công nghệ cao theo quyết định thành lập của Thủ tướng Chính phủ (Điều 91 - Luật Đất đai 2003)

Sử dụng đầu tư xây dựng khu kinh tế mở, khu kinh tế cửa khẩu và các khu kinh

tế khác đặc biệt cho hoạt động đầu tư và xuất khẩu được thành lập theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ (Điều 92 - Luật Đất đai 2003)

Sử dụng đất để thực hiện các dự án có 100% vốn đầu tư nước ngoài đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc cho phép đầu tư mà dự án đó không thể đầu tư trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế

Tất cả các trường hợp thu hồi đất để thực hiện dự án nêu trên phải nằm trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc điểm dân

cư nông thôn đã được xét duyệt Nhà nước thu hồi đất và giao cho Ủy ban nhân xã quản

lý nếu đất ở khu vực nông thôn và giao cho tổ chức phát triển quỹ đất quản lý nếu đất

đã thu hồi thuộc khu vực đô thị và khu vực có quy hoạch phát triển đô thị

1.5.2 Các trường hợp thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế trong quy hoạch

xây dựng không do Nhà nước thu hồi

Nhà nước không thực hiện việc thu hồi vào mục đích phát triển kinh tế đối với các dự án không thuộc những trường hợp quy định nếu trên hoặc nhà đầu tư nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất

Trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh mà làm thay đổi mục đích sử dụng đất thì người nhận chuyển quyền sử dụng đất phải được phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật ( khoản 1 điều 36 Luật Đất đai 2003) hoặc đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định (khoản 2 điều 36 Luật Đất đai) Riêng trong trường hợp thuê đất của người đang sử dụng đất thì người thuê đất không được chuyển mục đích sử dụng đất Tuy nhiên, không được chuyển mục đích sử dụng đất đối với đất đã giao để sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, xây dựng khu công nghiệp, làm mặt bằng sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp sang mục đích kinh doanh nhà ở

Tóm lại, Luật Đất đai 1993 ra đời là một bước quan trọng trong tiến trình phát triển nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội Xã Hội Chủ Nghiã Khi đó, quyền

sử dụng đất đai được thừa nhận như một loại hàng hóa có thể lưu thông trên thị trường Các quyền năng của người sử dụng đất cũng được mở rộng nhằm kích thích sản xuất, thúc đẩy kinh tế nông nghiệp phát triển Những quy định về thu hồi đất được quy định cụ thể trong từng mục đích sử dụng đất Đặc biệt, pháp luật thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế trong quy hoạch xây dựng lần đầu được thừa nhận trong Luật Đất đai 2003 có ý nghĩa sâu sắc, kịp thời Vì Đảng - Nhà nước ta đã có một tầm nhìn

xa Khi đề ra mục tiêu công nghiệp hóa hiện đại hoá đất nước, tất yếu sẽ có sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế từ nông nghiệp sang công nghiệp dịch vụ sẽ cần một diện tích đất đai rộng lớn nên cần một chế định pháp luật cụ thể và công bằng khi hoạt động thu hồi đất và giao đất diễn ra trong đời sống sản xuất của xã hội Tuy vậy pháp luật về thu hồi

đất hiện hành chưa thể hiện được tính tối cao của pháp luật Hệ thống những quy định

về thu hồi đất chủ yếu được ghi nhận trong Luật Đất đai và các văn bản dưới luật Trong khi đó, Hiến pháp ghi nhận rõ đất đai là tài sản thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước giao cho nhân dân sử dụng ổn định lâu dài Điều này đặt ra yêu cầu phải xem xét điều chỉnh trình tự thủ tục thu hồi đất nói chung cho phù hợp, thể hiện tính thống nhất của pháp luật

Chương 2: Trình tự, thủ tục thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế trong quy hoạch xây dựng

Sau khi đã tìm hiểu khái quát về pháp luật đất đai, các quy định pháp luật có liên quan đến thu hồi đất và những trường hợp cụ thể trong thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế trong quy hoạch xây dựng ở chương một Chương hai là những quy định cụ thể về trình tự, thủ tục thu hồi đất, trên cơ sở đó so sánh trình tự thu hồi đất của chủ thể thu hồi là nhà nước với trình tự thu hồi của chủ thể thu hồi là tư nhân; những quy định, điều kiện bồi thường thiệt hại khi chủ đầu tư thực hiện thu hồi đất, giải phóng mặt bằng và trách nhiệm pháp lý của các cơ quan được Nhà nước trao quyền thực hiện thu hồi đất, đền bù và giải phóng mặt bằng trong thực hiện quy hoạch xây dựng vì mục đích phát triển kinh tế Nhưng trước tiên cần hiểu đúng về mục đích, ý nghĩa của trình

tự, thủ tục thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế trong quy hoạch xây dựng

2.1 Mục đích, ý nghĩa của trình tự, thủ tục thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh

tế trong quy hoạch xây dựng

Hiện nay, với sự ra đời của Luật Đất đai năm 2003 và Nghị định 197/

2004/NĐ-CP, các vấn đề về thị trường bất động sản, giá trị của quyền sử dụng đất mới được nhìn nhận tương đối ổn định, cũng như việc bắt đầu phân định rõ việc thu hồi đất cho mục đích công (lý do quốc phòng, an ninh và lợi ích quốc gia; ngoài ra có thêm lợi ích công cộng và mục đích phát triển kinh tế - phạm vi mục đích công ở đây là rất rộng, mở rộng hơn so với quy định của Hiến pháp năm 1992) và mục đích kinh doanh thuần túy Tuy nhiên, do chưa có thể thức về thu hồi đất rõ ràng, rành mạch nên cách thức, thủ tục tiến hành thu hồi đất và họp dân vẫn còn chưa thống nhất tại các tỉnh, thành Ở một số nơi, chính sách đền bù, giải tỏa được thiết lập tốt và tạo sự nhất trí, đồng tình trong nhân dân Tuy nhiên, ở nhiều nơi khác, thủ tục địa phương còn phức tạp, phiền hà, việc áp

dụng chính sách bồi thường thiệt hại chưa đồng bộ, tình trạng các dự án phải “giậm

chân tại chỗ” vì không “giải quyết rốt ráo được vấn đề giải phóng mặt bằng” còn phổ

biến, quy hoạch treo còn nhiều Dù vậy, Nghị định 84/2007/NĐ-CP của Chính phủ ngày 25 tháng 05 năm 2007 về việc Quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi

thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai

đã bươc đầu quy định cụ thể về trình tự thủ tục thu hồi đất

Trình tự, thủ tục thu hồi đất nói chung hay trình tự, thủ tục thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế trong quy hoạch xây dựng nói riêng đều mang mục đích ý nghĩa lớn về phương diện pháp luật Đây là các bước thực hiện cụ thể nhằm tạo điều kiện cho việc thu hồi đất được tiến hành thuận lợi, nhanh chóng

Thứ nhất, trong quá trình chuyển quyền sử dụng đất không mong muốn từ phía người sử dụng đất hợp pháp sang Nhà nước, thông qua cơ quan hành chính nhà nước có thẩm quyền, trình tự thủ tục là ranh giới, phạm vi để thực hiện quy trình thu hồi đất một cách công bằng, bình đẳng giữa các chủ thể trong xã hội về mặt dân sự

Thứ hai, trình tự thủ tục là điều kiện chuẩn, làm căn cứ để các chủ thể có thẩm quyền giám sát, kiểm tra việc thực thi pháp luật trong suốt quá trình thu hồi đất và giải quyết các hệ quả sau này

Thứ ba, trình tự thủ tục góp phần bảo đảm cho việc đền bù được công bằng, tương xứng Các thời điểm thực hiện việc thu hồi, đền bù luôn có ảnh hưởng đến giá trị đền bù

Cuối cùng, trình tự thủ tục bảo đảm cho các mục đích thu hồi đất được thực hiện đúng ý nghiã bản chất Trình tự thu hồi đất được định ra từ giai đoạn chuẩn bị thu hồi, đến khi giai đoạn giao đất cho chủ đầu tư sử dụng và các thời hạn thực hiện giải quyết khiếu nại, thắc mắc

Tóm lại, quy hoạch xây dựng vì mục đích phát triển kinh tế mang còn mang ý nghĩa định hướng phát triển kinh tế cho từng vùng, từng khu vực phù hợp điều kiện tự nhiên và xã hội của vùng Trình tự, thủ tục hồi đất vừa là một khâu pháp lý ban đầu chuẩn bị, bảo đảm quy hoạch sẽ được thực hiện Bên cạnh đó còn thể hiện tính công bằng xã hội giữa các chủ thể được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hướng tới sự phát triển kinh tế của đất nước

2.2 Các trường hợp cụ thể của thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế trong

quy hoạch xây dựng

2.2.1 Các trường hợp cụ thể trong thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế

trong quy hoạch xây dựng

Luật đất đai 2003 ra đời chính thức ghi nhận nội dung thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế nhằm đáp ứng yêu cầu của một hệ thống pháp lý hoàn thiện và bức thiết của tình hình xã hội hiện tại và trong tương lai Thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế là những trường hợp như xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế và các dự án đầu tư lớn theo quy định của Chính phủ, chi tiết hơn trong các điều sau:

- Sử dụng đất để đầu tư xây dựng cụm công nghiệp, khu công nghiệp, khu chế xuất và các khu sản xuất kinh doanh tập trung khác có cùng chế độ sử dụng đất; đất sử dụng cho khu công nghệ cao theo quyết định thành lập của Thủ tướng Chính phủ bao gồm các loại đất có chế độ sử dụng khác nhau phục vụ sản xuất, kinh doanh sản phẩm công nghệ cao; nghiên cứu phát triển và ứng dụng công nghệ cao; đào tạo nhân lực công nghệ cao

- Sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư có nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA);

- Sử dụng đất để thực hiện dự án có một trăm phần trăm (100%) vốn đầu tư nước ngoài đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc cho phép đầu tư mà dự

án đó không thể đầu tư trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế

Đây là những trường hợp thuộc điều 36 khoản 2 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 Bên cạnh việc đó theo quy định tại khoản 2 điểm a điều 67 Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 đã bãi bỏ điểm b khoản 2 điều 36 Nghị định 181 và bổ sung vào điểm đ, e vào khoản 2 điều 36 theo quy định tại Khoản 3 điều 2 Nghị định 17/2006/NĐ-CP của Chính phủ ngày 27 tháng 01 năm 2006,như sau:

- Sử dụng đất để thực hiện dự án thăm dò, khai thác khoáng sản theo quy định của pháp luật về đầu tư và pháp luật về khoáng sản; sử dụng đất để làm mặt bằng di dời các cở sở sản xuất, kinh doanh dịch vụ theo yêu cầu bảo vệ môi trường hoặc theo quy hoạch mà không thể bố trí vào khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế

- Sử dụng đất để thực hiện các dự án kết cấu hạ tầng phục vụ công cộng bao gồm các công trình giao thông, điện lực, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, vệ sinh môi trường, thông tin liên lạc, đường ống dẫn khí, giáo dục, đào tạo, văn hóa, khoa học kỹ thuật, y

tế, thể dục, thể thao, chợ

Thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế quan trọng sau đây quan trọng theo quy định tại khoản 1 điều 34 Nghị định 84:

- Dự án quan trọng Quốc gia do Quốc Hội quyết định chủ trương đầu tư;

- Dự án quan trọng do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư

Và các trường hợp thuộc khoản 2 điều 34 Nghị định 84 như sau, Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án khu dân cư (bao gồm dự án hạ tầng khu dân cư và dự án nhà ở), trung tâm thương mại, khách sạn cao cấp trong các trường hợp sau đây:

- Các dự án trong khu đô thị hiện có được thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và được Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt chủ trương đầu tư đối với từng dự án;

- Các dự án trong khu vực mở rộng khu đô thị hiện có hoặc khu đô thị mới được thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch chung xây dựng đô thị hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

- Các dự án trong khu dân cư nông thôn hiện có, khu dân cư nông thôn mở rộng hoặc khu dân cư nông thôn xây dựng mới được thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

Cuối cùng là các trường hợp quy định tại điều 35 Nghị định 84 như sau:

- Khu thương mại - dịch vụ tổng hợp với nhiều loại hình mua bán, dịch vụ và có nhiều chủ thể cùng kinh doanh;

- Khu du lịch có mối liên kết về kết cấu hạ tầng, về loại hình kinh doanh và có nhiều chủ thể cùng kinh doanh (không bao gồm khu du lịch sinh thái);

- Khu vui chơi giải trí ngoài trời phục vụ rộng rãi các đối tượng thuộc mọi lứa tuổi với nhiều loại hình vui chơi, giải trí có đông người tham gia và có nhiều chủ thể cùng kinh doanh;

- Khu chăn nuôi gia súc, gia cầm tập trung theo hình thức chăn nuôi công nghiệp,

có hạ tầng đồng bộ và có nhiều chủ thể đầu tư chăn nuôi

Tuy nhiên, theo khoản 2 điều 40 Nghị định 84/2007/NĐ-CP, đối với những dự án sản xuất kinh doanh phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt thì nhà đầu

tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân mà không phải thực hiện thủ tục thu hồi đất

2.2.2 Điều kiện để quy hoạch sử dụng đất được xác định là vì mục đích phát triển

kinh tế làm căn cứ thực hiện thu hồi đất

Cần xác định rõ các điều kiện cụ thể để phân biệt thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế với các trường hợp thu hồi đất vì mục đích khác trong quy hoạch xây dựng

Vì rất khó phân biệt rõ thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế với các trường hợp thu hồi đất vì lợi ích quốc gia hay vì lợi ích công cộng

Ví dụ: Theo khoản 1 điều 36 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm

2004 thì trường hợp sử dụng đất làm nghĩa trang, nghĩa địa thuộc trường hợp thu hồi đất vì mục đích công cộng Thế nhưng, trên thực tế tại xã Thạnh Hòa, huyện Phụng Hiệp, tỉnh Hậu Giang, Ủy ban nhân dân tỉnh Hậu Giang đã ra quyết định số 1584/QĐ-UBND về việc quy hoạch đất để đầu tư xây dựng Hoa viên nghĩa trang Quy hoạch phần đất có diện tích khoảng 10 ha để giao cho Công ty TNHH Địa ốc Mékong đầu tư xây dựng Ở đây không xem xét yếu tố hợp pháp hay không đối với vấn đề quy hoạch xây dựng Hoa viên nghĩa trang được xây dựng trong lòng khu dân cư xã Vấn đề đặt ra

là chủ đầu tư là Công ty TNHH địa ốc Mékong đã tiến hành phân lô bán nền mộ cho người chết như là phân lô bán nền nhà ở Bấy giờ thì yếu tố lợi nhuận kinh tế đã phát sinh trong một quy hoạch xây dựng vì mục đích công cộng Vậy thì khi thu hồi đất được xác định theo trường hợp nào? Thu hồi đất vì mục đích công cộng hay thu hồi đất

vì mục đích phát triển kinh tế trong quy hoạch xây dựng

- Tất cả các trường hợp thu hồi đất đều phải được thể hiện trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết; quy hoạch xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt;

- Đã có chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ hoặc đã có quyết định đầu tư của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc đã thể hiện trong quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt;

- Trong trường hợp nhà đầu tư thực hiện thu hồi đất dự án thực hiện theo quy hoạch thì phải có công văn chính thức trình cho Ủy ban nhân dân tỉnh nơi dự án sẽ được thực hiện

- Không bố trí đất ở, nhà ở; không bố trí xen lẫn với đất ở, nhà ở

- Không được chuyển mục đích sử dụng đất đối với đất đã giao để sử dụng cho mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia,lợi ích công cộng, xây dựng khu công

nghiệp làm mặt bằng sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp sang mục đích xây dựng kinh doanh nhà ở

Song song đó cần xác định rõ, trách nhiệm của mỗi cơ quan có liên quan để công tác thực hiện trình tự thủ tục thu hồi đất được dễ dàng và thuận lợi Mỗi cơ quan có thẩm quyền liên quan đều phải chủ động, tích cực phối hợp với các cơ quan khác và các

sở ban ngành có liên quan để hoàn thành tốt công tác Mỗi cơ quan đều là một mắc xích làm cho trình tự thu hồi đất trở nên thông suốt và minh bạch từ đó tạo sự công bằng xã hội Để nhanh chóng hoàn thành mục tiêu công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước

2.3 Sơ đồ các bước thực hiện trình tự thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế trong quy hoạch xây dựng

Như đã trình bày ở trên, trong quy hoạch xây dựng vì mục đích phát triển kinh tế

có hai trường hợp thứ nhất là các trường hợp thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế trong quy hoạch xây dựng do Nhà nước thu hồi; thứ hai các trường hợp thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế trong quy hoạch xây dựng không do Nhà nước thu hồi Khi

đó, ta hiểu như sau:

- Trường hợp Nhà nước thực hiện việc thu hồi sẽ thực hiện các dự án theo đồ án quy hoạch xây dựng bằng nguồn ngân sách nhà nước Quá trình thu hồi đất và đền bù giải phóng mặt bằng được tiến hành theo trình tự thủ tục giống như trình tự thủ tục thu hồi đất vì mục đích công (quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng) Đây là một trình tự bắt buộc theo quy định của luật Đất đai hiện hành, Nghị định 84/2007/NĐ-CP của Chính phủ ngày 25 tháng 5 năm 2007 chương IV các điều từ điều

49 đến điều 60 nhưng trên thực tế mỗi địa phương đã thực hiện không giống nhau

- Trong trường hợp không do Nhà nước thu hồi cũng thực hiện theo đồ án quy hoạch xây dựng đã được công bố nhưng do chủ đầu tư thực hiện bằng nguồn vốn ngoài ngân sách Nhà nước sau khi đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt hồ sơ dự án Chủ đầu tư thực hiện việc thu hồi đất có đền bù trên nguyên tắc thỏa thuận với người đang sử dụng đất trong khu đất có quy hoạch xây dựng Nhà nước không quy định cụ thể trình tự, thủ tục thực hiện thu hồi đất trong trường hợp này Ở trường hợp này, chúng ta càng không có cơ sở để xác định xem các nhà đầu tư thu hồi đất như thế này là đúng nguyên tắc hay như thế kia hoặc còn có nguyên tắc nào khác nữa Vì thực chất pháp luật không quy định rõ ràng cho trình tự này phải thực hiện như thế nào

Để làm rõ hai trình tự này, người viết sẽ trình bày các bước thu hồi đất do pháp luật quy định qua đó đi kèm đối chiếu so sánh cụ thể từng bước Tuy nhiên trước hết hãy quan sát sơ đồ sau để có cái nhìn tổng quát về toàn bộ quá trình thu hồi đất theo quy định của pháp luật hiện hành

2.3.1 Sơ đồ trình tự thực hiện thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế trong

quy hoạch xây dựng do Nhà nước thu hồi

→ Chú thích:

(1) Các cơ quan có thẩm quyền (Chính Phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Ủy ban nhân dân các tỉnh thành phố trực thuộc trung ương, các bộ, cơ quan chuyên ngành tự xác định nhu cầu sử dụng đất phối hợp thực hiện) xét duyệt chủ trương thu hồi đất căn

cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn

(2) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (huyện) ban hành chủ trương thu hồi đất hoặc văn bản chấp thuận địa điểm đầu tư đối với quy hoạch xây dựng sử dụng nguồn vốn ngoài ngân sách Nhà nước

Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất bị thu hồi phổ biến rộng rãi chủ trương thu hồi đất,

Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất bị thu hồi niêm yết công khai chủ trương thu hồi đất tại trụ sở và trên các phương tiện thông tin đại chúng

(3) Căn cứ chủ trương thu hồi đất, cơ quan Tài nguyên và môi trường chỉ đạo Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc trực tiếp thực hiện việc chuẩn bị hồ sơ địa chính cho khu đất bị thu hồi

(4) Hội đồng đền bù, giải phóng mặt bằng căn cứ hồ sơ địa chính của khu đất lập phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư gửi cơ quan Tài chính xem xét (5) Cơ quan Tài chính phối hợp cơ quan Tài nguyên và môi trường và các cơ quan có liên quan tiến hành thẩm định phương án và trình Ủy ban nhân dân cùng cấp xét duyệt Sau khi phương án tổng thể được xét duyệt, Hội đồng đền bù, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm thông báo cho người đang sử dụng đất biết lý do thu hồi đất; dự kiến về mức bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; biện pháp chuyển đổi ngành nghề, giải quyết việc làm; thời gian di chuyển và bàn giao đất bị thu hồi được nêu trong phương án tổng thể (6) Ra thông báo về việc thu hồi đất; sau đó 20 ngày cơ quan Tài nguyên môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định thu hồi đất Trong thời hạn không quá 5ngày làm việc, Ủy ban nhân dân có trách nhiệm xem xét, ký quyết định thu hồi đất - quyết định thu hồi chung;

(7) Sau khi nhận được quyết định thu hồi chung của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, ủy ban nhân dân cấp huyện quyềt định thu hồi từng thửa đất thuộc thẩm quyền thu hồi của mình

(8) Hội đồng đền bù, giải phóng mặt bằng chủ trì và phối hợp cơ quan Tài nguyên môi trường và Ủy ban nhân dân cùng cấp phối hợp thực hiện việc kê khai, kiểm kê và xác

định nguồn gốc đất, xác định các trường hợp được bồi thường, được hỗ trợ, được tái định cư

(9) Hội đồng đền bù, giải phóng mặt bằng phối hợp Ủy ban nhân dân xã niêm yết công khai phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và tại các điểm sinh hoạt khu dân cư nơi có đất bị thu hồi để người bị thu hồi đất và những người có liên quan tham gia ý kiến; tổng hợp lại gửi kèm theo phương án tổng thể chuyển đến cơ quan Tài chính thẩm định lần 2

(10) Khi nhận được phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, cơ quan Tài chính có trách nhiệm thẩm định và trình Ủy ban nhân dân cùng cấp phê duyệt lần cuối cùng (11) Trong thời hạn không quá ba (03) ngày, kể từ ngày nhận được phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được phê duyệt, Hội đồng đền bù, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã phổ biến và niêm yết công khai quyết định phê duyệt phương án bồi thường tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và địa điểm sinh hoạt khu dân cư nơi có đất bị thu hồi; gửi quyết định bồi thường, hỗ trợ và tái định

cư cho người có đất bị thu hồi, trong đó nêu rõ về mức bồi thường, hỗ trợ, về bố trí nhà hoặc đất tái định cư (nếu có), thời gian, địa điểm chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ và thời gian bàn giao đất đã bị thu hồi cho Hội đồng đền bù, giải phóng mặt bằng

(12) Sau năm 05 ngày, kể từ ngày gửi văn bản thông báo về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đến người có đất bị thu hồi, Hội đồng đền bù, giải phóng mặt bằng thực hiện việc chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ

(13) Hội đồng đền bù, giải phóng mặt bằng thanh toán xong tiền bồi thường, hỗ trợ cho người bị thu hồi đất theo phương án đã được xét duyệt thì người có đất bị thu hồi phải bàn giao đất cho Hội đồng dền bù, giải phóng mặt bằng trong thời hạn 20 ngày

Qua sơ đồ trên, người viết nhận thấy trình tự, thủ tục thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế trong quy hoạch xây dựng theo quy định của pháp luật hiện hành đã thể hiện được quyết tâm cải cách nền hành chính quốc gia của Đảng và Nhà nước ta Các cơ quan theo từng cấp có nhiệm vụ độc lập nhưng phải phối hợp chặt chẽ với nhau tạo nên một chu trình làm việc khép kín Mỗi cơ quan là một mắc xích quan trọng trong chu trình đó Ủy ban nhân dân các cấp đóng vai trò là cơ quan mang quyền lực nhà nước chỉ đạo các cơ quan khác có liên quan thực hiện nhiệm vụ Đồng thời, chịu trách nhiệm công bố chủ trương, tuyên truyền, giải thích cho nhân dân biết về quy hoạch xây dựng Đồng thời tiếp thu ý kiến của nhân dân kết hợp tài liệu do Cơ quan Tài nguyên và Môi trường, Hội đồng đền bù giải phóng mặt bằng và cơ quan Tài chính cùng cấp để đưa ra những quyết định

như: ban hành chủ trương thu hồi đất; xét duyệt phương án tổng thể về đền bù giải phóng mặt bằng; ra quyết định thu hồi đất chung đối với Uỷ ban nhân dân tỉnh và ra quyết định thu hồi riêng đối với Ủy ban nhân dân cấp huyện Cơ quan Tài nguyên và Môi trường phối hợp cơ quan Tài chính, Hội đồng đền bù và giải phóng mặt bằng nơi có quy hoạch xây dựng chịu trách nhiệm thi hành quyết định của Ủy ban nhân dân cùng cấp Các cơ quan được phân công làm việc theo chuyên môn báo cáo với Ủy ban nhân dân về quá trình thực hiện

Căn cứ vào sơ đồ trên, người viết nhận thấy vai trò của chủ thể bị thu hồi đất rất mờ nhạt Dù theo pháp luật hiện hành, công dân có quyền được lấy ý kiến trước khi công bố quy hoạch; được quyền biết về quy hoạch, phạm vi quy hoạch sau khi quy hoạch được công bố; thậm chí là có quyền khiếu nại, khiếu kiện với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền Thực tế cho thấy chủ thể có đất bị thu hồi chưa phát huy hết quyền năng của các quyền này

là do nhiều nguyên nhân Tuy nhiên, nếu xem xét trình tự, thủ tục thu hồi đất như một cuộc giao dịch mua bán quyền sử dụng đất thì rõ ràng bên bán (chủ thể có đất bị thu hồi) không nắm quyền chủ động như trong các cuộc mua bán bình thường Vì họ không chủ động

muốn “bán” (chuyển quyền sử dụng đất) cho bên mua ( đại diện cơ quan Nhà nước thu hồi

đất) Bên mua vừa bày tỏ ý chí muốn mua vừa định giá mua Nói cách khác, họ bị bắt buộc phải bán ngay cả khi không muốn bán Nếu đây là một giao dịch mua bán quyền sử dụng đất thật sự thì nó đã diễn ra không công bằng Bên mua (chủ thể đi thu hồi đất) hoàn toàn đóng vai trò chủ động quyết định mà đúng ra nó thuộc về bên bán (chủ thể có đất bị thu hồi)

Từ những vướng mắc trên, người viết nhận thấy cần có một bên thứ ba độc lập thực hiện trình tự thủ tục thu hồi đất để đảm bảo nguyên tắc công bằng Bên thứ ba có thể là một công ty tư nhân hoạt động độc lập với cơ quan Nhà nước, được trả công theo từng quy hoạch, từng dự án Khi đó sẽ căn cứ vào hồ sơ địa chính do cơ quan Tài nguyên và Môi trường cung cấp mà tiến hành định giá, lập phương án tổng thể,… Bên thứ ba cũng sẽ phải chịu trách nhiệm với công việc mà họ đảm nhận Như thế vừa đảm bảo công bằng xã hội, giảm tiêu cực xảy ra trong quá trình thu hồi đất hiện nay, đồng thời Nhà nước cũng giảm bớt gánh nặng công việc

2.3.2 Sơ đồ trình tự thủ tục thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế trong quy

hoạch xây dựng không do Nhà nước thu hồi:

→ Chú thích:

(1) Trường hợp 1, phù hợp quy hoạch chủ đầu tư nhận chuyển nhượng đất đã được xét duyệt thì nhà đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân mà không phải thực hiện thủ tục thu hồi đất

(2) Trường hợp 2, Đất thuộc quy hoạch xây dựng nhưng chưa được giải phóng mặt bằng Chủ đầu tư tham gia Hội đồng đền bù, giải phóng mặt bằng như trường hợp

do cơ quan Nhà nước

(3) Chủ đầu tư tự thỏa thuận với chủ thể đang có quyền sử dụng đất tại khu vực

có quy hoạch xây dựng được thực hiện để tiến hành chuyển quyền sử dụng và giải phóng mặt bằng

Trình tự, thủ tục thu hồi đất trên chỉ xảy ra khi thực hiện thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế trong quy hoạch xây dựng đối với trường hợp chủ đầu tư tự thực hiện trên nguyên tác thỏa thuận với chủ thể đang có quyền sử dụng đất thuộc khu vực có quy hoạch xây dựng

Pháp luật hiện hành không quy định cụ thể trình tự, thủ tục thu hồi đất không do

cơ quan Nhà nước thực hiện mà chỉ tiến hành trên cở sở thỏa thuận giữa chủ đầu tư với người đang có quyền sử dụng đất Vì thế, mỗi nơi sẽ tiến hành theo một cách thức khác nhau Có thể nhìn nhận đây là một giao dịch mua bán quyền sử dụng đất bình đẳng, thuận mua vừa bán Trong trình tự thu hồi đất hai bên hoàn toàn độc lập nhau trước pháp luật khi có khiếu nại, khiếu kiện về sau Theo pháp luật hiện hành, Nhà nước không có quyền cưỡng chế chủ thể có đất thuộc quy hoạch xây dựng do chủ đầu tư tự

thực hiện bằng nguồn vốn ngoài ngân sách Bên cạnh đó, là khó khăn lớn nhất đối về khung giá áp dụng khi bồi thường Trong trình tự này, giá được áp dụng là giá đất thỏa thuận giữa chủ đầu tư và chủ thể có đất Giá bồi thường trong trường hợp này cao hơn khung giá nhà nước quy định trong trường hợp do Nhà nước thu hồi

Tuy nhiên cũng đã phát sinh nhiều vướng mắc Một số địa phương lạm dụng khe

hở của pháp luật cùng với sự thiếu am hiểu pháp luật của người dân để “trục lợi” Chủ đầu tư thỏa thuận những đại diện cơ quan Nhà nước đã “áp giá” theo khung giá của

Nhà nước Phải chăng đã xuất hiện sự phân biệt giàu nghèo?! Chủ đầu tư có vốn, có ý tưởng muốn thực hiện hoạt động kinh doanh Nhưng không tự mình mua được một thửa đất tốt Người dân có thửa đất tốt thuận lợi cho hoạt động kinh doanh nhưng lại không

có vốn, không có ý tưởng kinh doanh Một số chủ đầu tư đã lợi dụng sự ưu đãi của Nhà nước trong chính sách đầu tư thông qua trình tự thu hồi đất vì mục đích phát trển kinh

mà dễ dàng mua được thửa đất đó Khi đó “mục đích phát triển kinh tế” sẽ đưa quyền

lợi cần được bảo vệ của người dân đang sử dụng đất đi đến đâu? Lợi nhuận kinh tế thuộc về ai? Nhà nước có được hưởng lợi ích gì trong quá trình này không? Mặc khác, trong trường hợp thu hồi đất thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế thật sự nhưng do

tư nhân thực hiện Vài người dân “biết luật” cố tình thực hiện sai thỏa thuận để “cò

kè” tăng giá đất Hành vi này có thể xem là vi phạm hợp đồng, gây ảnh hưởng trực tiếp

đến lợi ích của chủ đầu tư, nghiêm trọng hơn có thể là vụt mất ý tưởng kinh doanh tốt nhất

2.3.3 Sự khác nhau của trình tự thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế trong

quy hoạch xây dựng do Nhà nước thực hiện với do chủ đầu tư thực hiện

Một số điểm khác nhau khá rõ khi đối chiếu trình tự thu hồi đất theo thỏa thuận với trình tự theo quy định của pháp luật Đất đai hiện hành, cụ thể là trình tự thu hồi đất quy định tại Nghị định 84/2007/NĐ-CP của Chính phủ ngày 25 tháng05 năm 2007 Dù không thật rõ ràng nhưng thông qua những quy định đó ta có thể nhận thấy những điểm khác như sau:

hành 25 tháng 05 năm 2007 thoả thuận

Ủy ban nhân dân cùng cấp ban hành văn bản về chủ trương thu hồi dất

Sở TN-MT chủ trì phối hợp các sở ban, ngành thẩm định nhu cầu sử dụng đất;

Ủy ban nhân dân cùng cấp ban hành văn bản chấp nhận điạ điểm đầu tư

Khung giá bồi

thường đối với

đất

Theo khung giá chung, mỗi năm

Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành vào ngày 1 tháng 1 đầu năm Dương lịch

Thỏa thuận theo thời giá thị trường

Tùy theo sự thoả thuận giữa chủ đầu

tư và người đang sử dụng đất

hỗ trợ cho người bị thu hồi đất theo phương án đã được xét duyệt

Theo thỏa thuận

- Ủy ban nhân dân tỉnh (huyện) ra quyết định tùy trường hợp cụ thể

Không có thẩm quyền cưỡng chế

Qua đó sẽ nhìn thấy rõ ràng hơn sự khác nhau trong trình tự thu hồi đất do Nhà nước thu hồi và không do Nhà nước thu hồi khi thực hiện quy hoạch xây dựng vì mục đích phát triển kinh tế Hiện nay, có một xu hướng hướng tới một trình tự thu hồi đất bắt buộc mà không xem xét vấn đề chủ đầu tư thực hiện bằng nguồn ngân sách Nhà nước hay tư nhân sử dụng nguồn vốn ngoài ngân sách nhà nước Dù vậy, về bản chất thu hồi là một quyết định hành chính có tính chất dân sự Tính chất dân sự thể hiện thông qua yếu tố là thu hồi đất có đền bù, bồi thường thiệt hại về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của người có đất bị thu hồi Trình tự, thủ tục thu hồi đất là một thủ tục hành chính phải được thực hiện bởi cơ quan Nhà nước, chủ thể được nhà nước trao quyền thực hiện Đó là đặc điểm của quản lý hành chính nhà nước Bởi thế, hai trình tự thu hồi đất này về cơ bản có một số bước bắt buộc giống nhau

2.3.4 Một số hồ sơ, thủ tục chủ đầu tư phải chuẩn bị khi tiến hành thực hiện trình

tự thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế trong quy hoạch xây dựng

Hồ sơ, thủ tục trong khi thực hiện thu hồi đất là một phần khá quan trọng trong trình tự thủ tục thu hồi đất nói chung hay thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế nói riêng Nó góp phần quyết định tiến độ của một quy hoạch được thực hiện nhanh hay chậm Nhìn chung thủ tục hồ sơ trong trình tự thu hồi đất hiện nay còn khá phức tạp

Một số nơi vẫn còn hiện tượng “phải qua nhiều dấu, nhiều cửa” mới có thể hoàn thành

đầy đủ bộ hồ sơ thu hồi đất Đặc biệt đối với trường hợp của chủ đầu tư tư nhân muốn thực hiện quy hoạch xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sách nhà nước Họ phải chuẩn bị rất nhiều loại thủ tục có liên quan và chỉ có trong trường hợp thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế Tuy nhiên, nhằm thực hiện chủ trương cải cách nền hành

chính quốc gia theo cơ chế “một cửa, một dấu” Thời gian qua, Chính phủ đã tập trung

chỉ đạo thực hiện nhiều biện pháp tháo gỡ vướng mắc về thủ tục hành chính nhằm đẩy nhanh tiến độ các dự án đầu tư xây dựng, tạo những chuyển biến tích cực trong quản lý đầu tư xây dựng2 Đấy là cố gắng không ngừng của Chính phủ nhằm để tiếp tục thực hiện công tác cải cách thủ tục hành chính, giảm thiểu các thủ tục, rút ngắn thời gian, nâng cao hiệu quả quản lý và đầu tư thực hiện quy hoạch xây dựng vì mục đích phát triển kinh tế

Hồ sơ thu hồi đất lập thành 02 bộ (01 bộ bản chính và 01 bộ bản photo) nộp tại

Sở Tài nguyên và Môi trường thẩm định trình UBND tỉnh xem xét Đây là trách nhiệm của chủ đầu tư

1) Văn bản thỏa thuận địa điểm đầu tư hoặc văn bản cho phép đầu tư hoặc văn bản đồng ý cho xây dựng công trình của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trên địa điểm được xác định (02 bản)

Thủ tục này chỉ làm cơ sở thỏa thuận ban đầu cho các cơ quan, tổ chức, cá nhân trình cấp thẩm quyền xin chủ trương đầu tư xây dựng công trình Đối tượng được áp dụng là các địa điểm chưa có quy hoạch xây dựng được phê duyệt, hoặc có thay đổi vị trí so với quy hoạch xây dựng được duyệt Căn cứ cơ sở pháp lý được áp dụng là Luật đất đai năm 2003; Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính Phủ về thi hành Luật đất đai; Nghị định số 08/2005/NĐ-CP ngày 24/01/2005 của Chính Phủ về Quy hoạch xây dựng, thủ tụ thỏa thuận địa điểm như sau:

 Đối với công trình xây dựng bằng vốn ngân sách Nhà nước: 01 bộ, gồm:

- Tờ trình đề nghị thỏa thuận địa điểm xây dựng công trình do chủ đầu tư đứng tên, trong đó ghi rõ địa chỉ, số thửa đất, tên tờ bản đồ, diện tích lô đất (01 bản chính)

- Bản vẽ trích lục bản đồ địa chính khu đất đề nghị thỏa thuận (trên nền bản đồ địa chính của xã, phường nơi có khu đất xin thỏa thuận) có thể hiện mối quan hệ các công trình lân cận và các công trình hạ tầng kỹ thuật (nếu có) như: giao thông, điện, cấp - thoát nước ngang qua khu đất (1 bản photo)

- Quyết định phân bổ kế hoạch vốn đầu tư xây dựng công trình của cấp có thẩm

quyền (hoặc chủ trương của Ủy ban nhân dân tỉnh về việc đầu tư xây dựng công trình);

- Hồ sơ thiết kế mẫu hoặc quyết định biên chế (nếu có dự trù biên chế tương lai

phải có thỏa thuận của cơ quan có thẩm quyền);

 Đối với công trình xây dựng không sử dụng nguồn vốn ngân sách: 01 bộ,

gồm:

- Tờ trình đề nghị thoả thuận địa điểm xây dựng công trình

- Bản vẽ trích lục bản đồ địa chính khu đất đề nghị thỏa thuận

- Hồ sơ thiết kế kỹ thuật

- Thuyết minh của dự án hoặc Báo cáo kinh tế kỹ thuật

- Văn bản chấp thuận về mặt chủ trương của cấp có thẩm quyền về việc đầu tư xây dựng công trình.

Thời gian thực hiện là 20 ngày làm việc Trong trường các hồ sơ chưa đúng quy

định, trong thời hạn 05 ngày làm việc Sở Xây dựng sẽ chuyển trả hồ sơ cho chủ đầu tư

kèm theo nội dung đề nghị điều chỉnh hoặc yêu cầu bổ túc hồ sơ theo quy định, thời gian hoàn chỉnh hồ sơ không tính vào thời gian giải quyết Không thu phí, lệ phí

2) Đơn xin giao đất của chủ đầu tư

3) Văn bản phê duyệt chủ trương đầu tư xây dựng của cấp có thẩm quyền (02 bản) 4) Quyết định phê duyệt dự án đầu tư xây dựng của cấp có thẩm quyền (02 bộ) 5) Quyết định phê duyệt quy hoạch tổng mặt bằng xây dựng công trình của cấp có thẩm quyền kèm theo bản đồ quy hoạch tổng mặt bằng (đối với công trình giao thông, thuỷ lợi phải có quyết định phê duyệt thiết kế kỹ thuật và hồ sơ kỹ thuật kèm theo) (02 bộ)

6) Bản đồ thu hồi đất (đã có đầy đủ xác nhận của cơ quan phối hợp) 05 bộ

- Bản đồ thu hồi đất phải thể hiện rõ phạm vị ranh giới thu hồi đất, ranh giới từng thửa đất; mỗi thửa đất thể hiện đầy đủ về số thửa, diện tích, mã (ký hiệu) loại đất; thể hiện rõ các địa vật cố định như: nhà, cột điện, đường giao thông, tường xây, … để làm

cơ sở định vị giao đất ngoài thực địa

- Lập biểu tổng hợp danh sách các chủ thể đang sử dụng có đất bị thu hồi, bao gồm các nội dung: Họ tên chủ sử dụng đất, số tờ bản đồ, số thửa, diện tích, mã (ký hiệu) loại đất, tổng hợp diện tích phân theo đối tượng sử dụng có đất bị thu hồi, có xác nhận của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất bị thu hồi.Đối với biểu tổng hợp danh sách các chủ có đất bị thu hồi phải tách riêng theo địa giới hành chính cấp xã

- Ký hiệu loại đất trên bản đồ thu hồi đất sử dụng mã ký hiệu các loại đất theo quy định tại Quyết định số 40/2004/QĐ-BTNMT ngày 31/12/2004 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường; trong phần chú dẫn diện tích thu hồi đất phải ghi rõ tổng diện tích thu hồi đất được xác định bởi cơ quan nào, trong đó:

- Diện tích thu hồi phải tổng hợp và phân ra theo 3 nhóm đất (nếu có): Nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng;

- Diện tích phân theo đối tượng sử dụng bị thu hồi đất;

- Giải thích các loại đất và ký hiệu

7) Bản đồ giao đất, cho thuê đất năm (đã có đầy đủ xác nhận của cơ quan phối hợp)

9) Thông báo của Uỷ ban nhân dân cấp huyện, thị xã về thời gian giải phóng mặt bằng (02 bản)

10) Văn bản thành lập tổ chức hoặc giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh; đối với dự

án thăm dò, khai thác khoáng sản phải có giấy phép kèm theo bản đồ thăm dò, khai thác

mỏ (02 bộ)

11) Bản tự kê khai của người xin giao đất, thuê đất về tất cả diện tích đất, tình trạng

sử dụng đất đã được Nhà nước giao, cho thuê trước đó tại các tỉnh khác (nếu có) và tự nhận xét về việc chấp hành pháp luật đất đai được Sở Tài nguyên và Môi trường nơi đã giao, cho thuê đất xác nhận, 02 bản

12) Đơn đề nghị thu hồi đất của chủ đầu tư, kèm theo danh sách các chủ thể đang sử dụng bị thu hồi đất (có xác nhận của chính quyền địa phương nơi có đất), 02 bản

Khi đã hoàn thành xong các bước trong trình tự thu hồi đất, chuẩn bị đầy đủ các

hồ sơ thủ tục có liên quan chủ đầu tư làm đơn xin giao đất trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ra quyết định giao đất Trước tiên, đơn xin giao đất phải đầy đủ các nội dung như:

- Tên tổ chức/ cá nhân xin giao đất;

- Địa chỉ trụ sở chính; địa chỉ liên hệ;

- Địa điểm khu đất xin giao;

- Diện tích đất xin giao tính theo đơn vị mét vuông (m2 ) ;

và Môi trường mà ra quyết định giao đất cho chủ đầu tư Quyết định giao đất thể hiện đầy đủ các nội dung như: Chủ thể được giao; diện tích đất được giao; sử dụng đất nhằm mục đích gì; vị trí, ranh giới khu đất trên bản đồ tỉ lệ 1/1000 Đồng thời, Sở Tài nguyên

và Môi trường có trách nhiệm thông báo cho người sử dụng đất nộp tiền sử dụng đất, phí và lệ phí theo quy định của pháp luật; chỉ đạo Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất và Thông tin tài nguyên môi trường phối hợp Ủy ban nhân dân xã xác định cụ thể mốc giới và bàn giao đất trên thực địa; chỉnh lý hồ sơ địa chính theo quy định