LUẬN văn LUẬT HÀNH CHÍNH NGUỒN lực tài CHÍNH từ đất ĐAI TRONG nền KINH tế nước TA HIỆN NAY

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu là quan hệ tài chính về đất đai giữa một bên là Nhà nước Cộng hòa XHCN Việt Nam - đại diện chủ sở hữu về đất đai - với một bên là

NGUỒN LỰC TÀI CHÍNH TỪ ĐẤT ĐAI TRONG

NỀN KINH TẾ NƯỚC TA HIỆN NAY

Giảng viên hướng dẫn Sinh viên thực hiện

Cần thơ, Tháng 11/2012

MỤC LỤC i

DANH SÁCH TỪ VIẾT TẮT iii

MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1 4

MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ NGUỒN LỰC TÀI CHÍNH TỪ 4

ĐẤT ĐAI 4

1.1 NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ NGUỒN LỰC TÀI CHÍNH TỪ ĐẤT ĐAI 4

1.1.1 Khái niệm, đặc điểm của nguồn lực tài chính từ đất đai 4

1.1.2 Các hình thức khai thác tài chính từ đất đai 7

1.2 VAI TRÒ CỦA NGUỒN LỰC TÀI CHÍNH TỪ ĐẤT ĐAI TRONG NỀN KINH TẾ THỊ TRƯỜNG ĐỊNH HƯỚNG XÃ HỘI CHỦ NGHĨA 12

CHƯƠNG 2 19

PHÁP LUẬT VỀ KHAI THÁC NGUỒN LỰC TÀI CHÍNH TỪ ĐẤT ĐAI Ở NƯỚC TA HIỆN NAY 19

2.1 THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT 19

2.1.1 Thu tiền sử dụng đất khi nhà nước giao đất 19

2.1.2 Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất 25

2.1.3 Thu tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người đang sử dụng đất 28

2.1.4 Thu tiền sử dụng đất khi chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng 31

2.2 THU TIỀN THUÊ ĐẤT 33

2.2.1 Khái quát chung về tiền thuê đất 33

2.2.2 Tính tiền thuê đất 35

2.3 THU TỪ CÁC KHOẢN THUẾ VÀ LỆ PHÍ LIÊN QUAN TỚI ĐẤT 38

2.3.1 Thu từ thuế sử dụng đất nông nghiệp 39

2.3.2 Thu từ thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 40

2.3.5 Lệ phí địa chính 47

CHƯƠNG 3 49

THỰC TRẠNG KHAI THÁC NGUỒN LỰC TÀI CHÍNH TỪ ĐẤT ĐAI Ở NƯỚC TA HIỆN NAY VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ 49

3.1 THỰC TRẠNG KHAI THÁC NGUỒN LỰC TÀI CHÍNH TỪ ĐẤT ĐAI 49

3.1.1 Kết quả khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai 49

3.1.2 Đánh giá chung một số thành công 52

3.2 NHỮNG VẤN ĐỀ ĐẶT RA VỀ KHAI THÁC NGUỒN LỰC TÀI CHÍNH TỪ ĐẤT ĐAI Ở NƯỚC TA HIỆN NAY 53

3.2.1 Việc xác định giá đất 54

3.2.2 Thu tiền sử dụng đất 55

3.2.3 Đối với việc khai thác nguồn lực tài chính từ đất đô thị 56

3.2.4 Việc giao đất, cho thuê đất qua khâu trung gian 56

3.2.5 Một số tồn tại khác 58

3.3.2 Một số kiến nghị 62

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

MỞ ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài

Thế giới đang đứng trước xu thế toàn cầu hóa, tự do hóa thương mại diễn ra một cách mạnh mẽ; hội nhập để phát triển, chính là mục tiêu, chiến lược phát triển kinh tế mà Đảng và Nhà nước ta đã lựa chọn: " phát huy cao độ nội lực, đồng thời tranh thủ nguồn lực bên ngoài và chủ động hội nhập kinh tế quốc tế để phát triển nhanh, có hiệu quả và bền vững ".1 Nguồn nội lực ở đây được hiểu một cách toàn diện bao gồm: con người, đất đai, tài nguyên, trí tuệ, truyền thống dân tộc Các quốc gia muốn tồn tại và phát triển trước hết phải dựa vào các nguồn nội lực của mình là tài sản quốc gia; trong đó đất đai là tài sản quốc gia quan trọng nhất Từ xa xưa "đinh điền" vẫn là "quốc sách", ngày nay trong cơ chế thị trường thì "tấc đất" thực sự là "tấc vàng" Khai thác sử dụng đất đai có hiệu quả là một nguồn lực quan trọng phục vụ sự nghiệp phát triển kinh tế đất nước

Khi đất nước ta trong thời kỳ nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung, đất đai mới chỉ được coi trọng về mặt hiện vật, các nguồn lực tài chính từ đất đai chưa được quan tâm nhiều, việc khai thác sử dụng chưa thực sự có hiệu quả, kết quả thu được cho Nhà nước, xã hội từ đất đai chưa lớn Kể từ khi đổi mới, với sự hình thành và phát triển của nền kinh tế thị trường định hướng XHCN, đất đai đã thực sự trở thành nguồn lực tài chính quan trọng của đất nước Từ đó, vai trò đại diện chủ sở hữu về đất đai của Nhà nước không những thể hiện qua sự quản lý, khai thác, sử dụng đất đai với tư cách là tư liệu sản xuất mà còn thể hiện qua việc khai thác, sử dụng các nguồn lực tài chính quan trọng từ đất đai phục vụ sự nghiệp phát triển kinh tế của đất nước Nhà nước đã ban hành nhiều quy định pháp luật về đất đai nhằm thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai, điển hình như Luật Đất đai năm 1993 và các Luật sửa đổi bổ sung năm 1998, năm 2001 cùng hệ thống các văn bản dưới Luật Những quy định đó góp phần tạo thuận lợi cho sự phát triển kinh tế của đất nước ta gần một thập kỷ qua Tuy nhiên, sự phát triển nhanh chóng về kinh tế - xã hội những năm gần đây, với yêu cầu hội nhập kinh tế quốc tế, pháp luật đất đai theo Luật đất đai 1993 đã bộc lộ một số hạn chế lớn như: chưa xác định rõ các hình thức thực hiện lợi ích kinh tế của sở hữu toàn dân về đất đai trong nền kinh tế thị trường, từ đó gây ra khó khăn cho việc Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo Luật; việc quản lý, sử dụng đất đai vẫn còn mang nặng tính bao cấp; sự thiếu hụt các chế định cần thiết về giá đất, về điều tiết địa tô chênh lệch, về điều tiết lợi nhuận qua chuyển nhượng quyền sử dụng đất, về bồi thường thu hồi đất, về đấu thầu, đấu giá quyền sử dụng đất; dẫn tới tình trạng sử dụng đất đai lãng phí, không hiệu quả; sự yếu kém trong

1

Đảng Cộng sản Việt Nam (1986), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VI, Nxb Sự thật, Hà Nội, tr.12

quản lý thị trường bất động sản; cơ chế xin cho, tiêu cực trong quản lý đất đai không những gây thất thu cho ngân sách nhà nước mà còn ảnh hưởng xấu tới môi trường đầu tư

Để khắc phục những thiếu sót trên, Nghị quyết Hội nghị lần thứ 7 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa IX xác định: "Tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước" Ngày 26/11/2003, tại kỳ họp thứ

4 Quốc hội nước Cộng hòa XHCN Việt Nam khóa XI đã thông qua Luật Đất đai năm 2003

và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2004 Luật Đất đai năm 2003 là cơ sở pháp lý mới để giải quyết các quan hệ về đất đai; vấn đề nguồn lực tài chính từ đất đai trong Luật đã được

đề cập rõ hơn Tuy vậy, đến nay Luật đất đai năm 2003 sau gần 10 năm thi hành đã bộc lộ những thiếu sót nhất định trong tình hình mới Nguồn lực về đất đai chưa được phát huy đầy

đủ để trở thành nội lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế-xã hội của đất nước, việc sử dụng đất nhiều nơi còn lãng phí, hiệu quả thấp; thị trường bất động sản còn bộc lộ nhiều yếu kém…Vì vậy, người viết với quá trình học tập, nghiên cứu và tìm hiểu nhận thấy vấn đề về khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai hiện nay đang là vấn đề được Nhà nước và xã hội quan tâm Việc tìm hiểu, đánh giá một cách tổng thể những quy định pháp luật về các nguồn thu tài chính từ đất đai, đưa ra những giải pháp nhằm góp phần động viên nguồn lực tài

chính này vào phát triển kinh tế-xã hội là vô cùng quan trọng Và đó là lý do, “Nguồn lực

tài chính từ đất đai trong nền kinh tế nước ta hiện nay” được chọn làm đề tài nghiên cứu

của luận văn này

2 Tình hình nghiên cứu

Các vấn đề liên quan đến tài chính từ đất như: Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các khoản thu từ thuế liên quan tới đất đai là những vấn đề lớn có quan hệ tới hầu hết mọi người trong xã hội và luôn được toàn xã hội quan tâm Tuy nhiên, việc khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai là các vấn đề liên quan tới cơ chế chính sách, pháp luật của Nhà nước vẫn chưa có nhiều công trình nghiên cứu được công bố nhiều

Qua tham khảo, người viết nhận thấy trước đây đã có nhiều tác giả nghiên cứu các vấn đề liên quan nhưng chỉ nghiên cứu trong phạm vi hẹp như: Giá đất, tiền sử dụng đất, hay chỉ dừng lại ở những bài bình luận khoa học trên báo, tạp chí Nhằm nghiên cứu một cách tổng thể nhất về các nguồn thu tài chính từ đất đai và tìm ra những giải pháp trước mắt; trên gốc độ của chuyên nghành luật thì đến nay vẫn chưa có đề tài nghiên cứu về vấn đề này Ngoài ra đề tài có tính thời sự vì luật đất đai năm 2003 sau gần 10 năm có hiệu lực đang được nghiên cứu sửa đổi bổ sung và các vấn đề liên quan đến tài chính đất đai là vấn đề quan trọng cần được quan tâm

3 Mục đích nghiên cứu

Mục đích nghiên cứu của luận văn nhằm làm rõ được cơ sở lý luận và pháp luật của vấn đề nguồn lực tài chính từ đất đai trong điều kiện nước ta hiện nay khi đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, từ đó đề xuất những giải pháp để việc khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai có hiệu quả hơn

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu là quan hệ tài chính về đất đai giữa một bên là Nhà nước

Cộng hòa XHCN Việt Nam - đại diện chủ sở hữu về đất đai - với một bên là các đối tượng

sử dụng đất bao gồm: Các tổ chức, cá nhân trong nước và nước ngoài được Nhà nước giao đất, cho thuê đất; đối tượng phải nộp các loại thuế liên quan đến sử dụng, giao dịch đất đai

Phạm vi nghiên cứu của đề tài sẽ nêu ra thực tiễn việc sử dụng đất đai của nước ta trong thời gian qua; trình bày các quy định về tài chính của Nhà nước đối với đất đai, phân tích mặt được và chưa được đối với thực tiễn của các quy định này để tìm ra, kiến nghị sửa đổi bổ sung những vấn đề chưa phù hợp gây thiệt thòi, ảnh hưởng đối với cả hai bên: Nhà nước và các tổ chức, cá nhân sử dụng đất

5 Phương pháp nghiên cứu

Do còn ngồi trên ghế nhà trường nên thời gian dành riêng cho việc nghiên cứu về đề tài còn hạn hẹp, người viết chủ yếu dựa vào các nguồn tài liệu trên internet, sách, báo ở thư viện trường kết hợp với các kiến thức tiếp thu được trong quá trình học tập Phương pháp nghiên cứu chủ yếu là phương pháp luận của chủ nghĩa duy vật biện chứng kết hợp với phân tích, tổng hợp cùng với sưu tầm số liệu thực tế đã giúp người viết hiểu rõ hơn những quy định pháp luật cũng như tình hình khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai ở nước ta hiện nay Mặc khác, cũng phát hiện được những tồn tại mà thực tiễn chưa giải quyết được Tất cả những điều này được tổng hợp trong đề tài nghiên cứu của mình

6 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo thì phần nội dung được chia làm 3 chương:

- Chương 1: Một số vấn đề lý luận về nguồn lực tài chính từ đất đai

- Chương 2: Pháp luật về khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai ở nước ta hiện nay

- Chương 3: Thực trạng khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai ở nước ta hiện nay và

một số kiến nghị

CHƯƠNG 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ NGUỒN LỰC TÀI CHÍNH TỪ

ĐẤT ĐAI

1.1 NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ NGUỒN LỰC TÀI CHÍNH TỪ ĐẤT ĐAI

Đất đai có vai trò rất quan trọng trong sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội của đất nước Lời mở đầu của luật Đất đai năm 1993 đã khẳng định vai trò của đất đai: “Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng; trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tái lập, bảo vệ được vốn đất như ngay nay” Đặc biệt hơn, khi nước ta đang trong quá trình đổi mới, sự hình thành và phát triển của nền kinh tế thị trường định hướng XHCN, đất đai đã thực sự trở thành nguồn lực tài chính quan trọng của đất nước

1.1.1 Khái niệm, đặc điểm của nguồn lực tài chính từ đất đai

1.1.1.1 Khái niệm nguồn lực tài chính từ đất đai

* Nguồn lực là hệ thống những yếu tố tự nhiên, xã hội có ít đối với sự phát triển của

xã hội loài người, thông qua việc khai thác, sử dụng mà con người có thể tạo ra những sản phẩm phù hợp với nhu cầu của mình

Tùy theo trình độ xã hội hóa của lực lượng sản xuất và sự phân công lao động xã hội, các nguồn lực được khai thác nhằm phục vụ cho nhu cầu của con người rất khác nhau

Do đó, vị trí, vai trò của các nguồn lực là rất khác nhau Thậm chí, đối với các quốc gia có trình độ phát triển khác nhau, các nguồn lực cũng phát huy tác dụng không giống nhau Nguồn lực phát triển kinh tế có thể phân theo nghành, theo lĩnh vực Theo nhận thức phổ biến hiện nay, các nguồn lực bao gồm: nguồn lực con người, nguồn lực đất đai, nguồn lực tài chính, nguồn lực khoa học công nghê,… hay hiểu tương tự là vốn, lao động, đất đai, tri thức

Trong hệ thống các nguồn lực phát triển kinh tế - xã hội kể trên, nguồn lực đất đai

có vị trí rất quan trọng Vai trò đó cũng quan trọng hơn đối với quốc gia có trình độ phát triển thấp, đặc biệt đối với nền kinh tế còn mang nặng đặc trưng nông nghiệp

* Nguồn lực tài chính là khối lượng giá trị dưới hình thái tiền tệ được hình thành trong quá trình tạo lập và sử dụng các quỹ tiền tệ, phản ánh các mối quan hệ kinh tế - xã hội

trong phân phối nhằm đáp ứng các yêu cầu chi tiêu bằng tiền để thực hiện quá trình tái sản xuất các mặt hoạt động của các chủ thể trong xã hội

Như vậy, bản chất của nguồn lực tài chính là phạm trù phân phối, đó là sự phân phối bằng giá trị chứ không phải bằng hiện vật và thông qua hiện vật

Nguồn lực tài chính được biểu hiện rất khác nhau, tùy theo nguồn gốc hình thành mà chủ thể có thể thực hiện để có được các quỹ tiền tệ Thông qua các nguồn lực tài chính mà những chủ thể trong xã hội có được hệ thống các quỹ tiền tệ tập trung và không tập trung vận động độc lập với các chức năng cất trữ hay phương tiện thanh toán Nguồn lực tài chính

là sự vận động của tiền tệ

Với cách hiểu như vậy, để hình thành nguồn tài chính hay các quỹ tiền tệ vận động tập trung, các chủ thể trong xã hội có thể khai thác từ nhiều nguồn lực khác nhau trong đó có nguồn lực từ đất đai

* Nguồn lực tài chính từ đất đai là nguồn lực tài chính được hình thành từ nguồn lực đất đai thông qua quan hệ kinh tế giữa các chủ thể trong một xã hội nhất định và chịu sự chi phối của quan hệ sở hữu của xã hội đó

Vì phản ánh mặt quan hệ phân phối nên nguồn lực tài chính mang tính lịch sử, nghĩa

là xét về mặt hình thức, cơ chế thực hiện lợi ích kinh tế từ quan hệ đất đai sẽ do quan hệ sở hữu của chế độ xã hội đó quyết định Trong mỗi chế độ xã hội với kiến trúc thượng tầng khác nhau sẽ quy định chế độ sở hữu đặc trưng của xã hội đó

Nếu đất đai thuộc quyền sở hữu của nhân dân và nhà nước của dân, do dân đứng ra làm đại diện chủ sở hữu thì nguồn lực tài chính từ đất đai sẽ hình thành và thực hiện trên cơ

sở chế độ sở hữu tương ứng Từ đó, quy định cách thức sử dụng các quỹ tiền tệ tập trung hình thành từ nguồn lực đất đai, trái lại, nếu đất đai thuộc về sở hữu tư nhân thì mục đích sử dụng nguồn lực tài chính từ đất đai chắc chắn không phải phục vụ cho số đông mà là chỉ là một bộ phận trong xã hội

Trong thời kỳ quá độ lên chủ nghĩa xã hội ở Việt Nam, nguồn lực tài chính từ đất đai phản ánh tính chất quá độ của quan hệ sản xuất của nước ta

Quan hệ đất đai tập trung nhất trong quan hệ sở hữu và những quan hệ tổ chức quản

lý, phân phối phát sinh từ quyền sở hữu đó

Tùy thuộc vào từng nước, đất đai có thể thuộc sở hữu riêng của từng thành viên hoặc từng nhóm thành viên và có thể là sở hữu chung của tất cả các thành viên trong cộng đồng

quốc gia hoặc hỗn hợp cả hai loại hình sở hữu trên Ở hầu hết các nước tư bản, đất đai thuộc

sở hữu tư nhân và sở hữu nhà nước Ở Việt Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân

1.1.1.2 Đặc điểm của nguồn lực tài chính từ đất đai

Không giống với các nguồn lực tài chính khác, nguồn lực tài chính từ đất đai có những đặc điểm riêng

Thứ nhất, nguồn lực tài chính từ đất đai luôn gắn với quan hệ sở hữu đất đai

Như trên đã chỉ ra, muốn đất đai đem lại lợi ích dưới hình thái tiền tệ thì trước hết các chủ thể phải nắm quyền sở hữu đất đai Việc sở hữu đó sẽ là tiền đề sinh ra các quyền năng khác, giúp cho chủ thể sở hữu thực hiện được lợi ích của mình Quyền sở hữu là điều kiện cần để thực hiện được lợi ích hay khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai

Khi quan hệ sở hữu được xác lập đối với đối tượng là đất đai, các chủ thể sở hữu mới có cơ sở để thực hiện lợi ích của mình, thông thường quan hệ sở hữu đó phải được thể chế hóa thành chế độ sở hữu về đất đai

Cơ sở thực hiện các nguồn lực tài chính từ đất đai là các hình thái địa tô Trong chủ nghĩa tư bản, địa tô là hình thức thực hiện lợi ích kinh tế của chế độ sở hữu tư nhân về đất đai của phương thức sản xuất đó Địa tô là một phạm trù kinh tế gắn liền với chế độ sở hữu đất đai Nó là hình thái dưới đó quyền sở hữu đất đai được thực hiện về mặt kinh tế, tức là đem lại thu nhập cho người sở hữu ruộng đất đó Như vậy, về bản chất kinh tế thì địa tô là khoản tiền mà chủ tư bản – người sử ruộng phải trả cho chủ ruộng Đó chính là cái giá của việc sử dụng đất Trong chế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất, địa tô thuộc về chủ ruộng mặc

dù chủ ruộng đất không tham gia vào sản xuất Đây là thu nhập của chủ ruộng vì họ là chủ

sở hữu và người sử dụng đất phải trả cho họ Như vậy quyền sở hữu ruộng đất đã đem lại cho chủ ruộng một khoản thu nhập, đó là địa tô

Địa tô mà người sử dụng đất phải trả cho chủ ruộng được quy định bởi độ phì nhiêu

tự nhiên và vị trí của đất đai mà theo đó Mac gọi là địa tô chênh lệch 1 Đây là cơ sở đầu tiên cho việc quy định mức địa tô mà người sử dụng phải trả cho chủ sở hữu ruộng đất

Mặt khác, trong quá trình khai thác ruộng đất, người sử dụng và cũng có khi là chủ

sở hữu đất đã có những đầu tư vào đất làm cho độ phì nhiêu của đất tăng lên, đó là những đầu tư lâu dài hoặc ngắn hạn để làm tăng sản lượng từ việc khai thác ruộng đất Với những đầu tư như vậy, ruộng đất được biến từ chỗ chỉ là vật chất đơn thuần thành ruộng đất tư bản Tuy có những thuộc tính tự nhiên như nhau nhưng một đám đất được canh tác có giá trị lớn

hơn một đám đất bỏ hoang Địa tô có được nhờ sự đầu tư khác nhau vào những đám đất nhu nhau để có được năng suất khác nhau gọi là địa tô chênh lệch 2

Dù ở bất kì chế độ sở hữu ruộng đất nào, người sử dụng ruộng cũng phải trả một khoản tiền cho việc sử dụng ruộng đất là điều tất yếu Đối với chế độ sở hữu toàn dân về đất, Nhà nước đóng vai trò đại diện chủ sở hữu cũng thu ở người sử dụng một khoản tiền nhất định là lẽ đương nhiên Tuy nhiên, Nhà nước sử dụng khoản thu này một cách hợp lý, bảo đảm hài hòa cả lợi ích của Nhà nước lẫn người sử dụng

Thứ hai, nguồn lực tài chính từ đất đai chỉ hình thành và được thực hiện trong

cơ chế kinh tế thị trường (KTTT)

Trong nền kinh tế tự cung tự cấp, ở đó trình độ lực lượng sản xuất còn thấp, nên phân công lao động xã hội và chuyên môn hóa chưa sâu sắc, do đó các quan hệ giá trị chưa trở thành phổ biến; việc trao đổi giữa các thành viên trong xã hội chủ yếu để thỏa mãn nhu cầu giá trị sử dụng, hình thức thực hiện lợi ích từ quyền sở hữu đất đai của các chủ thể thường gắn với hiện vật hơn là giá trị Trong khi đó, nguồn lực tài chính từ đất đai lại biểu hiện dưới hình thái của giá trị, hay dưới dạng tiền tệ; hơn thế, nguồn lực đó phải không ngừng vận động độc lập tương đối với các chức năng cất trữ và phương tiện thanh toán của tiền tệ Để có thể thực hiện được điều đó, cần một cơ chế kinh tế mà trong đó mọi yếu tố đều

có thể chuyển hóa thành hàng hóa bất luận chúng có phải do hao phí lao động làm ra hay không Cơ chế KTTT đáp ứng được yêu cầu đó, KTTT là biểu hiện của trình độ văn minh nhân loại và cũng là môi trường để tạo khả năng hình thành các nguồn tiền tệ cho các chủ thể trong xã hội

1.1.2 Các hình thức khai thác tài chính từ đất đai

Tùy theo đặc điểm chế độ sở hữu khác nhau, điều kiện kinh tế - xã hội khác nhau mà các hình thức khai thác các nguồn lực tài chính khác nhau Đối với Việt Nam, đất đai thuộc

sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện, cho nên việc thực hiện khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai trên thực tế là quan hệ giữa một bên là Nhà nước còn lại là các chủ thể khác trong xã hội

Ở nước ta, từ Hiến pháp năm 1980 (Điều 19, Điều 20) và đặc biệt là đến Hiến pháp

năm 1992, tại Điều 17 đã khẳng định rõ về sở hữu đất đai ở nước ta: "Đất đai, rừng núi, sông

hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi vùng biển thềm lục địa và vùng trời đều thuộc sở hữu toàn dân" Từ đó, Nhà nước thống nhất việc quản lý quy hoạch và sử dụng

đất đai trên phạm vi cả nước để thực hiện định hướng phát triển kinh tế đất nước

Việc thực hiện chế độ sở hữu toàn dân về đất đai là cơ sở hình thành các hình thức chủ yếu để khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai tại nước ta hiện nay Các hình thức đó bao gồm:

1.1.2.1 Thu từ tiền sử dụng đất

Tiền sử dụng đất sẽ được thu khi Nhà nước giao đất cho người sử dụng đất Nhà nước thực hiện việc giao đất theo hai hình thức: Giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc giao đất có thu tiền sử dụng đất tùy mục đích sử dụng đất và đối tượng được giao đất Thông thường các công trình phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng là những đối tượng được giao đất không thu tiền sử dụng đất Khi giao đất theo hình thức có thu tiền sử dụng đất thì có nhiều hình thức thu tiền với các mức động viên nguồn lực tài chính khác nhau đối với người được giao

Căn cứ của việc giao đất mà không thu tiền sử dụng đất là đối tượng được giao đất

mà tính chất và chức năng của chúng thực hiện chức năng đại diện chủ sở hữu đất - Nhà nước Đất đai ở nước ta thuộc sở hữu toàn dân, có nghĩa nhân dân là chủ thể cơ bản thực hiện lợi ích kinh tế từ đất đai, bởi vậy, những công trình kết cấu hạ tầng, phục vụ cho quốc

kế dân sinh của chính nhân dân lao động thì khi giao đất chủ đại diện quyền sở hữu đất là Nhà nước sẽ không thu tiền từ việc giao đất theo các mục đích sử dụng này

Khi giao đất có thu tiền sử dụng đất, người được giao đất không phải là chủ sở hữu, nhưng họ có quyền được sử dụng đất lâu dài và có nhiều quyền định đoạt đối với đất được giao; tiền sử dụng đất nộp một lần khi Nhà nước giao đất, được xác định trên cơ sở đơn giá đất và diện tích đất được giao

Việc giao đất có thu tiền sử dụng đất nhằm mục đích một mặt thực hiện khai thác nguồn lực tài chính phục vụ cho nhu cầu chi tiêu của đại diện chủ sở hữu là Nhà nước, mặt khác là nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất; vì vậy mức thu từ giao đất thường thấp hơn giá

cả ruộng đất bởi lẽ đó là cơ chế chia sẻ lợi ích kinh tế giữa Nhà nước (với tư cách là chủ thể

sở hữu toàn dân về đất đai) với các chủ thể kinh tế khác Khi các chủ thể được giao đất nhưng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước thì trách nhiệm và hiệu quả sử dụng đất có thể sẽ được nâng cao hơn

1.1.2.2 Thu từ cho thuê đất

Nhà nước có thể cho các tổ chức, cá nhân thuê đất để sử dụng Người đi thuê đất chỉ được sử dụng đất trong thời gian thuê đất và chỉ có một số quyền hạn nhất định đối với đất thuê; người đi thuê đất phải trả tiền thuê đất cho chủ sở hữu đất theo đơn giá thuê và diện tích đất

thuê Nhà nước thu được tiền thuê đất đối với đất của nhà nước cho tổ chức, cá nhân thuê sử dụng; thu được thuế thu nhập doanh nghiệp, thu nhập cá nhân đối với tổ chức và cá nhân cho thuê đất Căn cứ chủ yếu của thu từ cho thuê đất là địa tô chênh lệch I

Tiền thuê đất là khoản thu ổn định, thường xuyên hàng năm và có xu hướng dần tăng lên theo sự phát triển của nền kinh tế

1.1.2.3 Thu từ các khoản thuế và lệ phí liên quan đến đất

Các khoản thuế đối với đất đai được hình thành và tồn tại tất yếu khách quan, là một

bộ phận không thể thiếu được trong hệ thống thuế của mỗi quốc gia Căn cứ để tính thuế là yêu cầu thực hiện lợi ích kinh tế của Nhà nước về đất đai và yêu cầu bù đắp những chi phí quản lý của Nhà nước về đất đai Tuy nhiên, trên thực tế việc xác định mức địa tô không phải là điều đơn giản, bởi vì còn phải căn cứ vào tỷ suất lợi nhuận thực tế; mà tỷ suất lợi nhuận thực tế đó lại luôn vận động thay đổi theo sự vận động của nền kinh tế Do đó, thực tiễn các mức thuế suất thường áp dụng trên cơ sở chính sách thuế theo từng giai đoạn của

nền kinh tế Một số vai trò chủ yếu của thuế đối với đất đai là:

- Thuế đối với đất đai là công cụ huy động nguồn thu ổn định và bền vững cho NSNN, nhất là ngân sách địa phương;

- Thuế đối với đất đai là công cụ quản lý, thúc đẩy sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả, giúp phần ổn định giá cả đất đai và thúc đẩy quá trình chuyển dịch cơ cấu và phát triển kinh tế; thông qua thuế đối với đất đai sẽ góp phần khuyến khích đầu tư, khai hoang, mở rộng diện tích đất, thúc đẩy sản xuất phát triển, tạo nguồn thu cho NSNN;

- Thuế đối với đất đai góp phần đảm bảo sự công bằng, hợp lý giữa các đối tượng hoạt động sản xuất kinh doanh, giữa các đối tượng sử dụng tài sản quốc gia nói chung và tài sản đất đai nói riêng;

- Thuế đối với đất đai góp phần điều hòa thu nhập, ngăn ngừa sự đầu cơ lũng đoạn đất đai, đảm bảo công bằng xã hội

Tùy theo đặc thù của mỗi nước, thuế đối với đất đai thể hiện ở nhiều sắc thuế khác nhau; đồng thời Nhà nước quy định thuế suất cao hay thấp tùy thuộc vào yêu cầu, mục tiêu quản lý, mục đích điều tiết trong từng thời kỳ Ở nước ta hiện tại có ba khoản thuế đối với đất đai và lệ phí trước bạ nhà đất; cụ thể là:

- Thuế sử dụng đất nông nghiệp:

Thuế này sử dụng để thực hiện điều tiết đối với đất dùng vào sản xuất nông nghiệp, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản, đất trồng rừng Thực hiện Nghị quyết Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp chấp hành Trung ương khóa VII ngày 10/6/1993, Quốc hội đã thông qua Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp, thay thuế nông nghiệp bằng thuế sử dụng đất nông nghiệp, nội dung cơ bản như sau:

Căn cứ tính thuế và thu thuế là diện tích, hạng đất và định suất thuế tính bằng kilôgam thóc trên một đơn vị diện tích của từng hạng đất

+ Hạng đất tính thuế được xác định dựa vào 5 yếu tố: chất đất, vị trí, địa hình, điều kiện khí hậu thời tiết, điều kiện tưới tiêu; đồng thời tham khảo năng suất bình quân đạt được trong điều kiện canh tác bình thường của 5 năm trước (1986-1990) Đất trồng cây hàng năm

và đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản được chia làm 6 hạng, đất trồng cây lâu năm chia làm 5 hạng

+ Định suất thuế (mức thuế) một năm tính bằng kg thóc/1 ha của từng hạng đất Đối với cây lấy gỗ và các loại cây lâu năm thu hoạch một lần: mức thuế bằng 4% giá trị sản lượng khai thác

Căn cứ vào các tiêu chuẩn của các hạng đất tính thuế, Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn tổ chức phân hạng đất sau đó trình UBND huyện, UBND tỉnh duyệt cho từng huyện và tổng hợp kết quả phân hạng đất của địa phương báo cáo Bộ Tài chính trình Thủ tướng Chính phủ phê chuẩn làm căn cứ tính và thu thuế Thuế tính bằng thóc thu bằng tiền theo vụ thu hoạch chính của cây trồng chủ yếu ở địa phương

Giá thóc thu thuế do Chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định không được thấp hơn 10% so với giá thóc ở thị trường địa phương trong vụ thu thuế

- Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp:

Trước đây Pháp lệnh nhà, đất được Ủy ban thường vụ quốc hội thông qua ngày 03/07/1992 sửa đổi bổ sung một số điều năm 1994, quy định về điều tiết nguồn thu đối với đất phi nông nghiệp Pháp lệnh này bước đầu đặt cơ sở cho việc tăng cường quản lý, động viên đóng góp của người sử dụng đất vào ngân sách nhà nước, tăng cường ngân sách địa phương Tuy nhiên, qua hơn 15 năm thực hiện, đến nay, trước những bất cập phát sinh trong quản lý, điều tiết việc sử dụng đất, nhiều quy định của Pháp lệnh đã không còn đáp ứng yêu cầu thực tiễn, cần sửa đổi, bổ sung cho phù hợp với Luật đất đai năm 2003; nguồn thu ngân sách nhà nước từ thuế chưa tương xứng với giá trị đất đai; đặc biệt, chưa thể hiện vai trò điều tiết, quản lý của Nhà nước trong vận hành nền kinh tế thị trường Một số quy định về

quản lý thuế đất trong Pháp lệnh đã được thể hiện trong Luật quản lý thuế Vì vậy, việc sửa đổi, nâng cao giá trị pháp lý của Pháp lệnh là cần thiết, nhằm hoàn thiện một bước khuôn khổ pháp lý về quản lý, sử dụng đất theo hướng tiết kiệm, hiệu quả, công bằng; đồng thời, việc ban hành luật nhằm thể chế hóa chủ trương đổi mới chính sách về đất đai mà Đảng đã

đề ra trong Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 30/01/2008, theo đó, tăng cường hơn nữa vai trò của thuế trực thu, trong đó có thuế sử dụng đất

Việc xây dựng Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là để thực hiện Chương trình cải cách hệ thống thuế đến năm 2010: Ngày 06/12/2004, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 201/2004/QĐ-TTg về việc phê duyệt chương trình cải cách hệ thống thuế đến năm 2010 Theo đó, chính sách thuế liên quan đến tài sản là đất sẽ được hoàn thiện theo hướng mở rộng đối tượng chịu thuế để bảo đảm công bằng giữa các tổ chức, cá nhân có quyền sở hữu, sử dụng tài sản là đất

Hoàn thiện và đảm bảo tính đồng bộ của hệ thống pháp luật về thuế, thống nhất với quy định của Luật quản lý thuế; phù hợp với thực tiễn và phù hợp với các quy định của Luật đất đai năm 2003, Luật nhà ở, Luật đầu tư và các chính sách thu khác liên quan đến đất đai

Việc ban hành Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đã đảm bảo các mục tiêu, yêu cầu sau:

+ Tăng cường quản lý nhà nước đối với sử dụng đất phi nông nghiệp, khuyến khích

tổ chức, cá nhân sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả, góp phần hạn chế đầu cơ đất và khuyến khích thị trường bất động sản phát triển lành mạnh Khắc phục những mặt hạn chế của chính sách thuế nhà, đất hiện hành Nâng cao tính pháp lý của pháp luật về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp trên cơ sở bổ sung mới và kế thừa các quy định còn phù hợp

+ Các quy định trong Luật không quá kỹ thuật, phức tạp; phải rõ ràng, dễ thực hiện,

dễ quản lý

+ Tiếp cận với thông lệ quốc tế tạo điều kiện thuận lợi cho việc hội nhập quốc tế + Động viên hợp lý sự đóng góp của người sử dụng đất, nhất là những đối tượng sử dụng đất vượt hạn mức quy định vào ngân sách nhà nước

- Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất:

Là loại thuế trực thu đánh vào bộ phận dân cư có được thông qua việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất để hạn chế tình trạng đầu cơ đất và thực hiện công bằng xã hội trong sử dụng đất Kinh nghiêm của một số nước có nền kinh tế thị trường phát triển (như Đài Loan, Pháp, Thủy Điển, ) trong việc áp dụng thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng

đất đã hạn chế được tình trạng đầu tư đất đai và góp phần bình ổn, quản lý chặc chẽ thị trường bất động sản Học tập kinh nghiệm của các nước này lần đầu tiên, Luật đất đai năm

2003 quy định về thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất Việc ra đời sắc thuế này sẽ giúp Nhà nước quản lý chặc chẽ, hiệu quả đất đai, góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước và hạn chế tình trạng đầu cơ đất đai, thực hiện công bằng xã hội trong lĩnh vực đất đai

- Lệ phí trước bạ nhà đất: Là chi phí mà cá nhân, tổ chức phải nộp khi đăng ký

quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

Thực chất việc thu lệ phí trước bạ nhà đất là nhằm thực hiện việc quản lý nhà nước

về quá trình sử dụng đất đai hay thực hiện lợi ích kinh tế - chính trị hơn là phân phối thu nhập Tuy nhiên, cách hiểu bản chất của việc thu lệ phí trước bạ nhà đất của nước ta hiện nay như là việc điều tiết thu nhập là không đúng bản chất của vấn đề lệ phí trước bạ

Trước đây, khoản thu này bị thất thu nhiều do Nhà nước không quản lý được các giao dịch về đất đai; đến nay, cùng với chủ trương của nhà nước là cấp quyền sử dụng đất để quản lý tất cả các giao dịch về đất đai sẽ được quản lý chặt chẽ hơn, từ đó khoản thu này cũng sẽ ổn định và hạn chế được thất thu

1.2 VAI TRÒ CỦA NGUỒN LỰC TÀI CHÍNH TỪ ĐẤT ĐAI TRONG NỀN KINH

TẾ THỊ TRƯỜNG ĐỊNH HƯỚNG XÃ HỘI CHỦ NGHĨA

Vai trò của đất đai có thể được xem xét dưới nhiều góc độ: kinh tế, văn hóa, xã hội, giáo dục, tinh thần Luận văn này, người viết nghiên cứu đất đai dưới góc độ là nguồn lực tài chính, do vậy mục tiêu chủ yếu và cơ bản là sử dụng đất đai phục vụ sự nghiệp phát triển kinh tế đất nước

Một là, nguồn lực tài chính từ đất đai phản ánh kết quả của việc thực hiện lợi ích kinh tế của Nhà nước

Nhà nước là chủ thể duy nhất có khả năng làm đại diện cho toàn dân nắm quyền sở hữu về đất đai Với vị trí đó, Nhà nước nhất thiết phải thực hiện được lợi ích kinh tế từ quyền sở hữu đó Việc động viên các nguồn tài chính từ đất thông qua quan hệ giữa Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu với các chủ thể khác trong xã hội thực chất là Nhà nước thực hiện lợi ích của mình

Quyền sở hữu về đất đai chỉ thực sự có ý nghĩa khi quyền đó đem lại lợi ích kinh tế thực cho chủ sở hữu Lợi ích kinh tế thực được biểu hiện thành những nguồn tiền mà Nhà

nước huy động được trên đất thông qua việc giao cho các chủ thể trong nền kinh tế sử dụng đất

Lợi ích kinh tế của Nhà nước trong nền KTTT định hướng XHCN có thể thu được từ nhiều nguồn khác nhau, mặc dù vậy, đối với một nước có trình độ phát triển thấp như Việt Nam thì nguồn lực tài chính từ đất là một bộ phận rất đáng kể Lợi ích kinh tế mà chủ thể đại diện nhân dân về sở hữu đất đai thu được thông qua quyền sở hữu phản ánh lợi ích của nhân dân lao động, của đất nước Nguồn lực đó sẽ được tập trung và phục vụ lợi ích của số đông Điều đó khác hẳn về bản chất với việc thực hiện lợi ích của chủ thể sở hữu đất đai trong các nước tư bản Trong các nước tư bản, nguồn lực tài chính từ đất đai thuộc về số ít những người sở hữu tư nhân về đất đai Tuy nhiên, cần phải nhấn mạnh thêm rằng, trên thực tế lợi ích đó được

sử dụng như thế nào lại là một chủ đề khác Về mặt nguyên lý, chế độ sở hữu đất đai của nước ta là không thừa nhận đất đai thuộc sở hữu tư nhân cho nên lợi ích từ nguồn lực tài chính

từ đất đai mà chủ thể sở hữu khai thác được phải được phục vụ cho lợi ích của nhân dân

Hai là, nguồn lực tài chính từ đất đai góp phần làm tăng quy mô NSNN từ đó tham gia tích cực vào việc đảm bảo nguồn tài chính cho việc Nhà nước thực hiện vai trò kinh tế trong nền KTTT định hướng XHCN

Trong nền KTTT định hướng XHCN, vai trò kinh tế của Nhà nước có những điểm đặc thù, song bên cạnh đó cũng có những điểm chung giống như vai trò kinh tế của các nhà nước khác Điểm chung đó là Nhà nước phải tích cực thực hiện chức năng kinh tế của mình, chẳng hạn đầu tư phát triển, đầu tư kết cấu hạ tầng, Để có thể thực hiện tốt được vai trò kinh tế của mình trong nền KTTT định hướng XHCN, Nhà nước trước hết cần phải có nguồn thu hay nguồn lực tài chính để có thể tài trợ cho các khoản chi tiêu đó Muốn vậy, cần phải huy động trong nội bộ nền kinh tế Tuy nhiên, không phải cứ gia tăng tỷ lệ huy động nguồn thu cho ngân sách là tốt, trái lại, nhiều khi gia tăng sự nỗ lực tận dụng nguồn thu lại

có thể gây ra hiện tượng bóp nghẹt hay hạn chế sự năng động của các chủ thể trong nền kinh

tế Một sự kiện mang tính quy luật đối với mọi nền kinh tế, nhất là đối với các nền kinh tế đang phát triển là thâm hụt ngân sách, các chính phủ luôn gặp phải một mâu thuẫn kinh tế là nguồn thu thì có hạn, trong khi nhu cầu chi tiêu luôn không ngừng gia tăng; Việt Nam cũng không nằm ngoài đặc điểm vừa nêu Mặt khác, công cuộc công nghiệp hóa, hiện đại hóa của nước ta đang đòi hỏi những nguồn lực tài chính khổng lồ, trong đó có vai trò đặc biệt quan trọng của NSNN

Để có thể tháo gỡ được mâu thuẫn đó đồng thời vẫn thúc đẩy được các hoạt động của những chủ thể trong nền kinh tế, đòi hỏi Nhà nước phải đa dạng được các cánh huy

động nguồn lực tài chính cho ngân sách Một trong những nguồn lực tài chính quan trọng hiện nay ở nước ta là nguồn lực tài chính từ đất đai Với ý nghĩa đó, nguồn lực tài chính từ đất đai là một thành tố quan trọng trong hệ thống các nguồn lực tài chính có thể huy động vào ngân sách Từ đó góp phần vào cung ứng kinh phí cho Nhà nước thực hiện vai trò kinh

tế ngày càng quan trọng trong nền KTTT định hướng XHCN của mình

Những năm gần đây, nền kinh tế ta chuyển sang cơ chế thị trường và từng bước hội nhập vào nền kinh tế thế giới, cơ cấu kinh tế được chuyển đổi theo hướng tăng tỷ trọng công nghiệp, xây dựng, thương mại và dịch vụ, keo theo sự tăng trưởng không ngừng của nguồn thu NSNN Tuy nhiên, nguồn tài chính thu được từ đất đai vẫn là nguồn thu ổn định, bền vững của NSNN

Mặt khác, đất đai là tài sản có thể dùng làm vốn góp liên doanh Trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế, việc thu hút đầu tư nước ngoài là mục tiêu quan trọng của mỗi quốc gia; các nước chưa phát triển và đang phát triển nhu cầu về vốn là rất lớn, vì thế lượng giá trị

từ giá cả đất đai trở thành nguồn quan trọng để góp vốn liên doanh Góp vốn mà tài sản không mất đi, đó cũng là đặc điểm của tài sản đất đai; càng sử dụng và sử dụng vào nhiều mục đích thì đất đai càng tăng giá trị của nó

Ba là, nguồn lực tài chính từ đất đai góp phần vào việc nâng cao hiệu quả sử dụng đất đai

Việc phát huy vai trò này của nguồn lực tài chính từ đất đai thể hiện ở khía cạnh khi các chủ thể sử dụng đất phải có trách nhiệm thực thi nghĩa vụ tài chính đối với chủ sở hữu Khi đó, việc thực hiện nguồn lực tài chính từ đất đai của chủ sở hữu sẽ có tác dụng đòn bẩy lợi ích kinh tế thúc đẩy kích thích các chủ thể sử dụng đất hiệu quả hơn Dù muốn hay không muốn, các chủ thể phải không ngừng nâng cao hiệu quả sử dụng đất để một mặt thực hiện được lợi ích của mình từ việc sử dụng đó, mặt khác phải có một nguồn lực đủ để thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với chủ thể sở hữu là Nhà nước

Trong điều kiện nền kinh tế nước ta có thể cho thấy, việc huy động nguồn lực tài chính từ các chủ thể sử dụng đất là cần thiết, phù hợp với tính quy luật trong nền KTTT, rằng các nguồn lực phục vụ cho sản xuất cần phải được thông qua thị trường Không nên cấp không đất cho các chủ thể mà không có sự kiểm soát về mặt tài chính Việc kiểm soát người được quyền sử dụng đất thông qua đòn bẩy tài chính là công cụ kiểm soát mang tính kinh tế

và phù hợp với điều kiện KTTT hơn cả Mọi mệnh lệnh hành chính bất chấp quy luật kinh tế tất yếu sẽ bị đào thải và thường không đem lại hiệu quả cả trong ngắn hạn và dài hạn

Với ý nghĩa đó, việc thực hiện nguồn lực tài chính từ đất đai không những có ý nghĩa rất quan trọng đối với chủ thể sở hữu đất mà ngay cả đối với các chủ thể sử dụng đất Suy cho cùng, đất đai tự thân nó không nảy ra nguồn lực tài chính, thực chất nguồn lực đó là

sự vận động và có được từ trong các mối quan hệ kinh tế giữa các chủ thể trong nền kinh tế

mà đất đai là điều kiện cho quá trình đó Xét về ý nghĩa này thì đất đai cũng có vai trò giống như các nguồn lực khác Tuy nhiên, nguồn lực tài chính từ đất đai có tác động tích cực hai mặt, đối với cả người sở hữu và người sử dụng Thông qua quan hệ tài chính đất đai trở nên

có chủ Khi đã có chủ, đất đai sẽ được sử dụng hiệu quả hơn vì chủ sở hữu hay chủ sử dụng đều cần phải quan tâm đến lợi ích của mình

Bốn là, nguồn lực tài chính từ đất đai sẽ góp phần vào việc điều tiết thị trường bất động sản

Nguồn lực tài chính thu được từ đất đai, như đã chỉ ra, góp phần vào việc cung cấp nguồn lực tài chính cho các hoạt động của Nhà nước trong quá trình cung cấp các dịch vụ công cho xã hội, trong đó có hoạt động quản lý nhà nước về thị trường BĐS Với ý nghĩa như vậy, nguồn lực tài chính gián tiếp góp phần vào quá trình làm cho thị trường BĐS vận hành có trật tự hơn

Một trong những hình thái thị trường quan trọng trong nền KTTT định hướng XHCN cần được điều tiết một cách hiệu quả đồng thời phải tích cực hoàn thiện thể chế cho

nó hoạt động là thị trường BĐS Không giống với các hình thái thể chế thị trường khác, thị trường BĐS có vai trò quan trọng đối với cả nhu cầu sản xuất và nhu cầu sinh hoạt Trong xã hội, hẳn mọi cá nhân đều muốn có một địa điểm thuận lợi cho hoạt động sinh tồn của mình, thông thường đó là các nơi để cư trú Trong nền kinh tế bao cấp trước đây, nhà ở được phân phối trực tiếp đến người sử dụng nếu đó là cán bộ công chức nhà nước Tuy nhiên, trong cơ chế KTTT, để có được nhà ở người ta cần phải thông qua thị trường Đối với các chủ thể tiến hành hoạt động SXKD, đất đai gắn liền với nhu cầu về mặt bằng hoặc tư liệu cho hoạt động SXKD Với ý nghĩa đó, đất đai nói riêng và BĐS nói chung là một trong những thành tố vẫn cũng có vai trò đặc biệt quan trọng trong nền kinh tế, mặc dù ngày nay nhiều người cho rằng tri thức mới là nguồn lực quan trọng nhất Điều đó đúng, song đối với một nước có trình độ nền kinh tế rất thấp như Việt Nam thì đất đai vẫn là một trong những nguồn lực quan trọng hàng đầu

Tuy vậy, trong điều kiện KTTT hiện nay, để thỏa mãn nhu cầu của các chủ thể (ngoại trừ Nhà nước) đều phải thực hiện thông qua thị trường Với tính chất đặc biệt của nó, thị trường bất động sản luôn chứa đựng những thông tin không cân xứng vì xuất hiện nhiều

hiện tượng đầu cơ đất đai Để hạn chế được những hiện tượng đầu cơ hoặc các nhân tố gây méo mó quan hệ thị trường, giúp cho thị trường bất động sản vận hành lành mạnh thì giải pháp tốt nhất là công khai hóa thông tin về giá đất, thông tin về mức thuế, phí, mà các chủ thể tham gia thị trường phải có nghĩa vụ phải thực thi đối với người đại diện chủ sở hữu đất đai Muốn công khai hóa được thông tin thì phải có chi phí cho hoạt động như vậy Nguồn lực tài chính từ đất đai sẽ góp phần vào cung cấp nguồn kinh phí cho các hoạt động đó Thông qua

đó, nguồn lực tài chính góp phần vào việc điều tiết thị trường BĐS trong nền kinh tế nước ta hiện nay

Năm là, quyền sử dụng đất có thể giúp các chủ thể, nhất là các doanh nghiệp nâng cao được khả năng huy động vốn cho hoạt động SXKD của mình

Quyền sử dụng đất là tài sản có giá trị sử dụng làm tài sản thế chấp tại các tổ chức tín dụng để vay vốn Với đặc điểm riêng của tài sản đất, khi là tài sản để thế chấp vay vốn, đất đai không bị cầm giữ như tài sản khác, mà trái lại người mang đất đai thế chấp thì sau khi vay được vốn họ vẫn được sử dụng đất vào mục đích SXKD của mình Như vậy, vốn đầu tư vào SXKD đã được nhân đôi Một mặt là hiện vật đất đai có giá trị sử dụng và được dùng vào mục đích nhất định; mặt khác, đất đai được tính giá trị đảm bảo việc huy động vốn nhà rỗi trong dân cư để đầu tư cho SXKD với những mục tiêu nhất định Đó là giá trị đặc biệt của đất đai mà con người có thể tận dụng, khai thác trở thành nguồn tài chính cho đầu tư phát triển Ở những nước phát triển, việc sử dụng đất đai là tài sản thế chấp để vay vốn là rất phổ biến và được coi là một trong những biện pháp quan trọng để huy động vốn

Với những gì đã trình bày ở trên, người viết nhận thấy nguồn lực tài chính từ đất đai thực sự là nguồn nội lực quan trọng, nguồn tài chính tiềm năng để xây dựng và phát triển kinh tế đất nước

1.3 THỰC TIỄN KHAI THÁC NGUỒN LỰC TÀI CHÍNH TỪ ĐẤT ĐAI Ở MỘT SỐ NƯỚC

* Tại hầu hết các nước tư bản, chế độ sở hữu đối với đất đai tồn tại dưới hai hình thức: đất

đai thuộc sở hữu của Nhà nước tư bản và đất đai thuộc sở hữu tư nhân, trong đó sở hữu tư

nhân là chủ yếu

Tuy chế độ sở hữu có khác nhau nhưng ở tất cả các quốc gia đều xác định vai trò quan trọng của đất đai đối với việc phát triển kinh tế nhằm phục vụ cho lợi ích chung của toàn xã hội; việc xây dựng các chính sách tài chính đối với đất đai cũng xuất phát từ mục tiêu này và với từng thời kỳ mà Nhà nước sẽ áp dụng các hình thức giao đất, cho thuê đất,

góp vốn liên doanh bằng giá trị QSDĐ, các loại thuế liên quan đến đất cho phù hợp để điều tiết vào thu nhập của các đối tượng sử dụng đất

Tại Đài Loan, các loại thuế đất là công cụ chính của Nhà nước để động viên các khoản thu nhập từ đất cho NSNN, đồng thời đây cũng là biện pháp để Nhà nước quản lý và kiểm tra sự vận động của đất đai Để khuyến khích, hạn chế hoặc hỗ trợ các ngành SXKD, Nhà nước Đài Loan áp dụng các loại thuế suất khác nhau; ví dụ như đối với đất canh tác thì

áp dụng thuế sử dụng đất nông nghiệp với thuế suất thấp, các loại đất khác sẽ phải chịu thuế suất cao hơn nhưng trong đó cũng có mức thuế suất ưu đãi đối với các lĩnh vực khuyến khích đầu tư Đối với các hoạt động mua bán đất có phát sinh thu nhập sẽ phải chịu thuế cho giá trị tăng thêm Với các loại thuế điều tiết từ đất đai như trên thì hàng năm nguồn thu từ đất cũng là một phần đáng kể trong tổng thu ngân sách của Đài Loan

Tại Thái Lan, trước đây Nhà nước áp dụng cả thuế đất và thuế chuyển nhượng bất động sản, nhưng hiện nay, để khuyến khích mọi người sử dụng đất vào sản xuất, Nhà nước

Thượng Hải đặt mục tiêu khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai theo hướng thúc đẩy phát triển ngành BĐS vận động theo cơ chế thị trường

Việc khai thác nguồn lực tài chính thông qua thị trường BĐS tại Thượng Hải có vai trò rất quan trọng, chiếm tỷ trọng trong GDP khá cao, đã trở thành một ngành trụ cột, nòng cốt của thành phố Đồng thời, thị trường BĐS đóng vai trò rất to lớn trong việc cải thiện điều kiện nhà ở cho dân Thượng Hải, thay đổi bộ mặt của thành phố Sự thay đổi cơ bản của Thượng Hải trong 10 năm qua được chính quyền đánh giá chính là sự thay đổi về thị trường BĐS Nhìn chung, thị trường BĐS Thượng Hải phát triển lành mạnh, bình ổn, dần dần đi tới hoàn thiện từng bước Khi thị trường đã ổn định, chính quyền Thượng Hải dần rút ra ngoài thị trường, thực hiện xã hội hóa thị trường BĐS, năm 2003 vốn đầu tư vào thị trường BĐS thành phố Thượng Hải đạt 90,1 tỷ NDT; trong đó, vốn nhà nước là 45,7 tỷ NDT, chiếm 50%; vốn của nhà nước mỗi năm giảm dần Vốn của dân doanh, vốn của xã hội mỗi năm

một tăng, trong đó có vốn nước ngoài (nhất là vốn của Hồng Kong, Ma Cao) tăng mạnh Năm 2003, vốn của đầu tư nước ngoài, của Hồng Kong, Ma Cao là 15 tỷ NDT, tăng 40% so với cùng kỳ

Tuy nhiên, kinh nghiệm khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai tại Thượng Hải cũng cho thấy mặt trái của việc thực hiện thông qua thị trường BĐS Đó là vấn đề giá nhà đất cao và tăng quá nhanh; việc này có tác dụng tích cực đối với chính quyền về nguồn thu

từ nhà đất, nhưng về mặt xã hội thì lại là gánh nặng cho nhiều gia đình có thu nhập thấp, trung bình Để giải quyết vấn đề này, Thượng Hải đã tập trung giữ giá nhà được bình ổn, lành mạnh và giải quyết nhà ở cho những gia đình có thu nhập từ trung bình trở xuống; kết quả đến năm 2003, có 2 vạn hộ gia đình nông dân, với 6 vạn nhân khẩu được nhận nhà mới, bình quân diện tích nhà ở đạt 13,4m2/người và tăng đều liên tục trong những năm gần đây với tốc

độ từ 1-1,5 người/m2/người/năm (hàng năm, Thượng Hải chuyển khoảng 10 vạn mẫu đất nông nghiệp thành đất xây dựng (1ha = 15mẫu))

Tổng kết chương 1

Như vậy, nguồn lực tài chính từ đất đai là nguồn lực tài chính được hình thành trong nền KTTT, phát triển mạnh mẽ dưới tác động của sự phát triển lực lượng sản xuất và sự mở rộng không ngừng các quan hệ thị trường Với sự phát triển của các quan hệ thị trường, nguồn lực tài chính từ đất đai ngày càng có những biểu hiện đa dạng và do đó các hình thức khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai cũng đa dạng, phong phú

Bản chất, đặc điểm của các hình thức khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai do tính chất quan hệ sở hữu về đất đai quy định Ở nước ta, các hình thức khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai chủ yếu bao gồm: Thu từ giao đất, thu từ cho thuê đất, các khoản thuế liên quan đến đất,

Khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai là hoạt động tự giác có ý thức của xã hội nhằm vận dụng hoạt động của các quy luật kinh tế khách quan, đặc biệt là các quy luật của KTTT vào phục vụ phát triển kinh tế xã hội trên cơ sở phát huy các vai trò cơ bản của nguồn lực tài chính từ đất đai như: thực hiện lợi ích kinh tế của Nhà nước; nâng cao hiệu quả sử dụng đất đai; điều tiết thị trường bất động sản

CHƯƠNG 2

PHÁP LUẬT VỀ KHAI THÁC NGUỒN LỰC TÀI CHÍNH TỪ ĐẤT ĐAI

Ở NƯỚC TA HIỆN NAY

Với bất kỳ một quốc gia trên thế giới, đất đai luôn là nguồn tài nguyên vô cùng quan trọng cho phát triển kinh tế - xã hội Do vậy, việc phát huy tiềm lực tài chính từ nguồn tài nguyên này luôn được quan tâm lên hàng đầu Ở Việt Nam, trong những năm qua Đảng, Nhà nước đã ban hành nhiều quy định pháp luật nhằm tăng cường khai thác nguồn lực tài chính

từ đất đai phục vụ công cuộc công nghiệp hóa – hiện đại hóa đất nước Theo quy định tại Điều 54 Luật đất đai năm 2003 và các quy định cụ thể hóa về tài chính về đất đai thì khoản thu về đất đai cho ngân sách nhà nước gồm chín khoản sắp xếp thành ba nhóm lớn với trình

tự các khâu là: Giao đất, sử dụng đất và thuế từ đất đai

2.1 THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Tiền sử dụng đất là một trong các loại nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất và các trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất Theo khoản

25, điều 4, Luật đất đai 2003 thi “tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả trong trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định” Tuy nhiên, quy định này chưa bao hàm hết nội dung về tiền sử dụng đất, vì tiền

sử dụng đất còn là tiền mà người sử dụng đất phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng, đặc biệt là trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất nhưng đất

đó không có nguồn gốc là đất của Nhà nước giao Vì vậy, nhằm củng cố và hoàn thiện hoạt động quản lý đất đai có liên quan đến tiền sử dụng đất, Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản qui định và hướng dẫn về thu tiền sử dụng đất như Nghi định 38/2000/NĐ–CP, Nghị định 198/NĐ–CP, Thông tư 117 ngày 07/12/2004 của Bộ tài chính, Nghi định 120/2010/NĐ–CP,

2.1.1 Thu tiền sử dụng đất khi nhà nước giao đất

Từ sau khi có Luật đất đai năm 2003, Nhà nước chính thức bỏ chính sách bao cấp về đất đai khi giao đất để đáp ứng nhu cầu ở, xây dựng công trình hoặc kinh doanh thu lợi nhuận từ việc kinh doanh về nhà đất của các tổ chức kinh tế, hộ gia đình cá nhân Như vậy, trừ các đối tượng được miễn, giảm tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 60 Luật đất đai, các đối tượng sau đây phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước: Hộ gia đình, cá nhân được

giao đất ở; tổ chức kinh tế được giao đất sử dụng vào mục đích xây dựng nhà để bán hoặc cho thuê; tổ chức kinh tế được giao đất vào mục đích đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được giao đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh; tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất

để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; tổ chức kinh tế được giao đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản và làm muối. 2

2.1.1.1 Thu tiền sử dụng đất trong trường hợp giao đất thông qua hình thức đấu giá 3 quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu 4 dự án có sử dụng đất

Hiện nay, Việt Nam là một nước đang phát triển, là một nước tiềm năng với chỉ số tăng trưởng theo từng năm Đi đôi với kinh tế đang phát triển thì các nhà đầu tư cũng mạnh dạn đầu tư vào Việt Nam Trong bối cảnh đất nước phát triển, ở những địa phương có những

dự án như xây dựng hạ tầng, cho thuê đất để tạo vốn xây dựng hạ tầng được rất nhiều nhà đầu tư đặc biệt quan tâm Trên cơ sở đó, nhiều địa phương đã tiến hành các cuộc đấu giá, đấu thầu dự án để tìm được nhà đầu tư có khả năng nhất và cũng nhờ đó làm tăng được nguồn thu ngân sách cho từng địa phương Theo quy định thì Nhà nước giao đất có thu tiền

sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất trong các trường hợp sau đây: đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê; đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng; sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối Ngoài ra, việc đấu giá quyền sử dụng đất còn bao gồm cả trường hợp giao đất theo hình thức khác nay chuyển sang giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất; trừ trường hợp không thay đổi chủ đất; cho thuê đất bao gồm cả cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối

và các trường hợp khác do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định.5 Tuy nhiên giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất hoăc trúng đấu thầu dự án có sử dụng

5

Điều 3 Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất (Ban hành kèm theo quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31 tháng 8 năm 2005 của Thủ tướng Chính phủ)

đất không chấp được thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định Như vậy, việc sử dụng hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu

dự án có sử dụng đất vừa thể hiện sự minh bạch của Đảng và nhà nước ta trong chủ trương chính sách phát triển đất nước vừa công bằng với các nhà đầu tư muốn đầu tư vào Việt Nam

và cũng nhằm tăng nguồn vốn ngân sách hằng năm của các địa phương

- Đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất:

Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng được nhà giao đất có thu tiền

sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai có nhu cầu sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư hoặc làm nhà ở theo quy hoạch đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt có thể tham gia đấu giá quyền sử dụng đất để được nhà nước giao đất Tuy nhiên để có thể tham gia đấu giá thì các đối tượng muốn tham gia đấu giá có đơn đề nghị được tham gia đấu giá theo mẫu do Hội đồng đấu giá hoặc tổ chức của Nhà nước có chức năng phát hành, trong đó phải

có nội dung cam kết sử dụng đất đúng mục đích, đúng quy hoạch khi trúng đấu giá Ngoài

ra, khi các nhà đầu tư muốn tham gia đấu giá còn phải có đủ điều kiện về vốn kỹ thuật để thực hiện phương án hoặc dư án đầu tư theo quy định của pháp luật Đối với hộ gia định và

cá nhân phải có đủ khả năng tài chính để thực hiện phương án hoặc dự án theo quy định phát luật Về trình tự đấu giá đất thì thực hiện theo quy định pháp luật về đấu giá Ngoài ra còn có những quy định cụ thể khác về tổ chức đấu giá, giá khởi điểm được quy định tại quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất (ban hành theo Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31 tháng 8 năm 2005 của Thủ tướng Chính phủ)

- Đấu thầu dự án có sử dụng đất:

Việc đấu thầu dự án có sử dụng đất được thực hiện theo Luật đấu thầu 2005 Theo

đó đấu thầu là quá trình lựa chọn nhà thầu đáp ứng các yêu cầu của bên mời thầu để thực hiện gói thầu thuộc các dự án trên cơ sở đảm bảo tính cạnh tránh, công bằng, minh bạch và hiệu quả kinh tế Để được tham gia đấu thầu thì nhà đấu thầu tham gia gói thầu phải có đủ các điều kiện về đấu thầu được quy định tại Luật đấu thầu 2005

Việc tính tiền thu tiền sử dụng đất trong trường hợp giao đất thông qua hình thức đấu giá, đấu thầu thì giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá trúng đấu giá, đấu thầu chứ không phải giá đất do Ủy ban nhân dân ban hành Quy định này làm tăng nguồn thu ngân sách nhà nước và là một quy định tiến bộ vì trước đây giá đất của Ủy ban nhân dân dường như bao cấp cho việc căn cứ tính vào giá đất để thu nghĩa vụ tài chính, thu hồi đất Diện tích thu tiền sử dụng đất là diện tích đấu giá được ghi trong các quyết định giao đất Khi đã đấu giá, đấu thầu xong người trúng đấu giá, đấu thầu sẽ không được thực hiện giảm, miễn

tiền sử dụng đất trong mọi trường hợp và giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất hoặc trúng đấu thầu dự án không được thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định

Như vậy ta có thể tính tiền sử dụng đất trong trường hợp trúng đấu giá, đấu thầu cho người nộp tiền sử dụng đất nếu biết được giá trúng đấu giá, diện tích đấu giá Ví dụ: một doanh nghiệp A trúng thầu 1000 m2 đất trong cuộc đấu giá của Ủy ban nhân dân tỉnh để thực hiện dự án xây dụng nhà ở để bán cho công nhân viên chức, theo đó doanh nghiệp A đã trúng thầu với giá đất là 1.000.000 đồng/m2 Như vậy tiền sử dụng đất sẽ được tính như sau:

+ Giá đất trúng đấu giá là 1.000.000 đồng/m2

+ Diện tích đấu giá là 1000m2

Tiền sử dụng đất = giá đất trúng đấu giá x diện tích đất đấu giá

= 1.000.000 đồng/m2 x 1000 m2 = 1.000.000.000 đồng (1 tỷ đồng Việt Nam)

2.1.1.2 Thu tiền sử dụng đất khi nhà nước giao đất không thông qua đấu giá, đấu thầu

Kế thừa và phát triển Luật đất đai năm 1993 và các Luật đất đai sửa đổi bổ sung, Luật đất đai năm 2003 vẫn giữ nguyên các hình thức về giao đất Nhưng Luật đất đai 2003 cũng có một số thay đổi rõ rệt như: Thứ nhất, lần đầu tiên chính thức quy định quyền của người sử dụng trong việc lựa chọn hình thức sử dụng đất phù hợp với năng lực tài chính và nhu cầu sử dụng đất (Điều 108 Luật đất đai năm 2003) Thứ hai, phạm vi các đối tượng trong từng hình thức giao đất, cho thuê đất có sự thay đổi rất lớn, cả về quan niệm cũng như chủ thể Ví dụ: trường hợp là doanh nghiệp Nhà nước được nhà nước giao đất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trông thủy sản và làm muối từ trước 01/01/1999 với hình thức giao đất không thu tiền sử dụng dất, nay để đảm bảo công bằng với cá chủ thể kinh doanh khác thì phải chuyển sang hình thức giao có thu tiền sử dụng đất hoăc thuê đất Thứ ba, đối với tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong nước chỉ còn hình thức thuê trả tiền hằng năm, những tồn tại mang tính lịch sử của việc thuê trả tiền một lần hoặc trả tiền nhiều năm cho Nhà nước theo quy định của các Luật đất đai sửa đổi bổ sung năm 1998 và năm 2001 thì nay được lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất nếu có nhu cầu hoặc tiếp tục thuê đất trong thời hạn thuê đất còn lại

- Thu tiền sử dụng đất khi giao đất sử dụng ổn định lâu dài, ổn định không thông qua đấu giá, đấu thầu:

Những quy định về thời hạn sử dụng đất đảm bảo cho Nhà nước thực hiện được quyền định đoạt đất đai thông qua việc thu hồi lại đất đã giao sử dụng hay tiếp tục cho phép người sử dụng gia hạn thời gian giao đất Việc xác định thời gian sử dụng ổn định, lâu dài hay có thời hạn phụ thuộc vào mục đích sử dụng đất Việc thu tiền sử dụng đất trong trường hợp được giao đất theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền dù giao đất sử dụng

ổn định lâu dài hay sử dụng có thời hạn thì khi tính tiền sử dụng đất, cách xác định diện tích cũng giống nhau Diện tích tính thu tiền sử dụng đất là diện tích ghi trong quyết định giao đất; trường hợp diện tích thực tế theo biên bản bàn giao khác với quyết định giao đất thì thu tiền sử dụng đất theo diện tích thực tế tại biên bản bàn giao được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định.6 Như vậy, dù diện tích trong quyết định giao đất lớn hơn hay nhỏ hơn diện tích thực tế ghi trong biên bản bàn giao, thì khi nộp tiền sử dụng đất đều nộp vào diện tích đất thực tế tại biên bản bàn giao, khi nộp tiền sử dụng đất đều dựa vào diện tích đất thực

tế tại biên bản bàn giao được cơ quan có thẩm quyền quyết định Còn giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất theo mục đích sử dụng đất được giao tại thời điểm có quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp thời điểm bàn giao đất không đúng với thời điểm ghi trong quyết định giao đất thì giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất theo mục đích sử dụng đất được giao tại thời điểm bàn giao đất thực tế.7

Theo pháp luật hiện hành thì có rất nhiều loại đất được sử dụng ổn định, lâu dài như đất ở; đất xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng… được rất cụ thể tại Điều 66 Luật đất đai 2003 Nhìn chung đây là những mục đích

cố định lâu dài như dùng để ở, để sinh hoạt cộng đồng hoặc có giá trị về tâm linh (nghĩa trang, nghĩa địa) Theo quy đinh trên khi tính tiền sử dụng đất thì không cần phải tính đến thời hạn sử dụng đất vì đây là loại đất được Nhà nước cho phép sử dụng ổn định lâu dài Như vậy, khi tính tiền sử dụng đất trong trường hợp giao đất sử dụng ổn định, lâu dài ta cần phải xác định được diện tích đất và đơn giá đất

Vi dụ: Ông A xin giao 100 m2 đất ở và được cơ quan có thẩm quyền ra quyết định giao 100 m2 đất cho ông A theo trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng và giá đất của khu đất ông A được giao là 2.500.000 đồng/m2

Tiền sử dụng ông A phải trả = diện tích đất giao x đơn giá

- Thu tiền sử dụng đất khi giao đất sử dụng có thời hạn không thông qua đấu giá, đấu thầu:

Thời hạn sử dụng đất là một trong những chế định cơ bản của pháp luật đất đai và có tác động trực tiếp đến người sử dụng đất việc quy định thời hạn sử dụng đất một mặt tạo tâm lý ổn định cho người sử dụng đất, giúp họ chủ động bố trí, lựa chọn phương án sử dụng đất thích hợp nhằm mang lại hiệu quả kinh tế cao nhất Việc quy định thời hạn sử dụng đất còn nhằm khẳng định rõ ranh giới giữa Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đại diện đối với đất đai và người sử dụng đất Nhà nước có thể giao đất sử dụng ổn định lâu dài hoặc có thời hạn chứ không vĩnh viễn Ngoài ra xét về mặt kinh tế, với thời hạn đủ dài cho sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng sẽ có cơ hội vay vốn trung hạn, dài hạn của tổ chức tín dụng để phát triển sản xuất kinh doanh Các loại đất sử dụng có thời hạn chủ yếu là loai đất được sử dụng nhằm mục đích sinh lợi cho người sử dụng như đất trồng cây, làm muối, thực hiện dự án…

Khi thu tiền sử dụng đất loại giao đất có thời hạn theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền không thông qua đấu giá thi căn cứ vào giá đất và thời hạn sử dụng đất Nếu được giao đất trong thời hạn tối đa thì diện tích thu tiền sử dụng đất là diện tích đất được Nhà nước giao dựa trên quyết định giao đất của cơ quan có thẩm quyền Giá đất khi giao đất với dự án có thời hạn sử dụng đất 70 năm là giá đất theo mục đích sử dụng đất được giao tại thời điểm có quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp thời điểm bàn giao đất không đúng với thời điểm ghi trong quyết định giao đất thì giá đất tính thu tiền

sử dụng đất là giá đất theo mục đích sử dụng đất được giao tại thời điểm bàn giao đất thực

tế.8 Như vậy, khi thu tiền sử dụng đất cho loại đất được giao có thời hạn là 70 năm thì việc tính tiền sử dụng đất giống như loại đất được giao sử dụng lâu dài, cả hai điều dựa trên diện tích đất được giao và giá đất của Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành Việc thu tiền sử dụng đất

ổn định lâu dài và giao đất có thời hạn 70 năm chỉ khác nhau ở chỗ là trong trường hợp được giao đất trong 70 năm thì khi hết thời hạn trên người sử dụng đất phải hoàn trả đất cho Nhà nước, còn trường hợp giao đất sử dụng lâu dài thì không

Tuy nhiên trong thực tế có nhiều trường hợp người sử dụng đất muốn được giao đất

có thời hạn nhưng kế hoạch sử dụng đất của họ không đến 70 năm, nếu người sử dụng đất được giao đất nhưng họ phải đóng tiền sử dụng đất trong 70 năm, quá dài so với nhu cầu sử dụng đất của họ, thì việc đóng tiền sử dụng đất trở nên không công bằng giữa người sử dụng đất Do đó, Nghị định 198/2004/NĐ – CP của Chính phủ ngày 03/12/2004 về thu tiền sử

8

Khoản 1 Điều 2 Nghị định 120/2010/NĐ – CP ngày 17/12/2004 hướng dẫn Nghị định 198/2004/NĐ-CP

dụng đất cũng quy định hướng dẫn thu tiền sử dụng đất khi người sử dụng đất được giao đất dưới 70 năm Theo đó, dự án có thời hạn sử dụng đất dưới 70 năm thì giảm thu tiền sử dụng đất của mỗi năm không được giao đất sử dụng là 1,2 % của mức thu 70 năm Đối với trường hợp giao đất dưới 70 năm thì việc xác định giá đất và diện tích cũng giống như phần giao đất

có thời hạn 70 năm tức là giá đất và diện tích tính tiền thu tiền sử dụng đất là giá đất theo mục đích sử dụng của loại đất được giao do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành và diện tích thu tiền sử dụng đất được Nhà nước giao trên quyết định giao đất Tuy nhiên có sự khác biệt với trường hợp tính tiền sử dụng đất trong trường hợp được giao trong 70 năm thì các trường hợp được giao đất nhưng thời hạn sử dụng đất dưới 70 năm còn phải căn cứ vào thời hạn được giao đất là bao nhiêu năm để tính số tiền được giảm so với khi được giao trong 70 năm Trên cơ sở đó chúng ta có công thức tính tiền sử dụng đất khi được giao đất với thời hạn sử dụng đất ít hơn 70 năm:9

- [

Tiền sử dụng đất của thời hạn 70 năm

x (70 - n) x 1,2% ]

Theo công thức trên thì n là số năm mà người sử dụng đất được cơ quan Nhà nước

có thẩm quyền giao đất Như vậy, cách tính tiền sử dụng đất khi được giao đất có thời hạn dưới 70 thì tính trên cách tính của trường hợp giao đất trong 70 năm

Ví dụ: Tổ chức A được giao 2.000 m2 đất phi nông nghiệp làm mặt bằng sản xuất kinh doanh có thời hạn sử dụng 50 năm Tại thời điểm này giá đất phi nông nghiệp làm mặt bằng sản xuất kinh doanh là 5 triệu đồng/m2 Tiền sử dụng đất phải nộp được xác định như sau:

- Tiền sử dụng đất của thời hạn 70 năm là:

5 triệu đồng/m2 x 2.000m2 = 10.000 triệu đồng

- Tiền sử dụng đất của thời hạn 50 năm được xác định như sau:

10.000 triệu đồng – (10.000 triệu đồng x (70 – 50) x 1,2% = 7.600 triệu đồng

2.1.2 Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

Trong quá trình sử dụng đất, những biến động thường xuyên về mục đích sử dụng đất phù hợp với những dự liệu của Nhà nước là điều bình thường Đất nước ta đang trong

9

Điểm b khoản 2.2 mục I phần B Thông tư 117/2004/TT-BTC ngày 17/12/2004

quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa nên nhu cầu sử dụng đất cho các mục tiêu kinh tế là một điều tất yếu, mặt khác ngay trong sản xuất nông nghiệp việc chuyển dịch cơ cấu cây trồng, vật nuôi cũng khiến người sử dụng đất phải suy nghĩ về khả năng khai thác công năng

từ đất đai Tuy nhiên, điều đó không có nghĩa là Nhà nước không thực hiện việc quản lý chặt chẽ trong quá trình chuyển mục đích sử dụng đất mà trái lại, trong Luật đất đai 2003, Nhà nước thiết kế các trường hợp khác nhau khi chuyển mục đích sử dụng đất vừa không gây phiền hà cho người sử dụng đồng thời động viên sự đóng góp của họ khi chuyển mục đích

sử dụng đất thực hiện các nghĩa vụ tài chính.10 Luật đất đai năm 2003 cũng quy định cụ thể các trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất khi người sử dụng đất muốn chuyển mục đích sử dụng đất khác để phù hợp với mục đích sử dụng đất của người sử dụng Nếu người sử dụng đất chuyển từ đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng, đất phi nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp có thu tiền sử dụng đất thì phải nộp tiền sử dụng đất theo loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng Nếu người sử dụng đất chuyển từ đất trồng cây hằng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối sang đất phi nông nghiệp có thu tiền sử dụng đất thì phải nộp tiền sử dụng đất theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng trừ đi giá trị quyền sử dụng đất của loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng tính theo giá đất do Nhà nước quy định tại thời điểm được phép chuyển mục đích sử dụng Nếu người sử dụng đất chuyển từ đất phi nông nghiệp không phải

là đất ở sang đất ở thì phải nộp tiền sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng trừ đi tiền sử dụng đất trước khi chuyển mục đích sử dụng Như vây, pháp luật đất đai chỉ quy định những trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất có giá trị kinh tế thấp sang loại đất có giá trị kinh tế cao, thì người sử dụng đât phải nộp tiền sử dụng đất

- Thu tiền sử dụng đối với tổ chức kinh tế khi chuyển mục đích sử dụng đất đối

với tổ chức kinh tế:

Đối với trường hợp tổ chức kinh tế chuyển mục đích sử dụng đất được pháp luật quy định cụ thể tại khoản 1 Điều 6 Nghị định 198/2004/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất và được hướng dẫn chi tiết tại khoản 1 mục II phần B Thông tư 117/2004/TT – BTC ngày 17/12/2004 hướng dẫn thi hành Nghị định 198/2004/NĐ – CP

Đối với tổ chức kinh tế, khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, phi nông nghiệp được giao đất không thu tiền sử dụng đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất thì thu đủ tiền sử dụng đất theo giá đất của mục đích sử dụng đất mới Việc tổ chức kinh tế

10

Giáo trình Luật đất đai, trường Đại học luật Hà nội, nxb Công an nhân dân, tr.130, 131

chuyển mục đích sử dụng đất trong trương hợp này được chia thành hai trường hợp: chuyển

từ đất nông nghiệp, phi nông nghiệp được giao không thu tiền sử dụng đất sang giao đất sử dụng ổn định lâu dài có thu tiền sử dụng đất; chuyển từ đất nông nghiệp, phi nông nghiệp được giao không thu tiền sử dụng đất sang giao đất sử dụng có thời hạn

Trường hợp đất được chuyển mục đích sử dụng có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng hoặc khi được giao đất phải bồi thường, hỗ trợ về đất cho người có đất bị thu hồi, thì thu tiền sử dụng đất theo chênh lệch giá giữa giá đất theo mục đích sử dụng mới với giá đất theo mục đích sử dụng trước đó tại thời điểm chuyển mục đích sử dụng

Quy định này xây dựng nhằm xác định giá đất trên thị trường theo đúng quy định của Luật Đất đai, góp phần khuyến khích sử dụng đất đúng mục đích, có hiệu quả, xây dựng thị trường minh bạch, đảm bảo hài hoà các lợi ích: người có đất bị thu hồi thì có được việc làm và cuộc sống tốt hơn; chủ dự án đầu tư có chi phí hợp lý về quyền sử dụng đất để thực hiện đầu tư, có lãi Nhà nước thu từ sử dụng đất để phát triển hạ tầng và chăm lo phúc lợi công cộng

- Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình cá nhân:

Đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở thì phải đóng tiền bằng 50% chênh lệch giữa khoản thu tiền sử dụng đất tình theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tình theo giá đất nông nghiệp

Ví dụ: hộ gia đình A có 50 m2 đất vườn trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân

cư và giá đất là 500.000 đồng/m2, giá đất nông nghiệp là 200.000 đồng/m2 Nếu hộ gia đình

A muốn chuyển mục đích sử dụng sang đất ở thì số tiền sử dụng đất phải đống là:

((50 m2 x 500.000 đồng/ m2) – (50 m2 x 200.000 đồng/ m2)) : 2 = 7,5 triêu đồng Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng từ đất vườn, ao không được công nhận là đất ở hoặc đất nông nghiệp sang đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp thì thu tiền sử dụng đất bằng chênh lệch giữa thu tiền

sử dụng đất tính theo giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.11 Khi chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng sang đất ở thì tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa thu tiền sử

11

Khoản 2 Điều 5 Nghi định 17/2006/NĐ – CP về sử đổi, bổ sung một số điều của các Nghi định hướng dẫn thi hành Luật đât đai và Nghi đinh 187/2004/NĐ – CP về chuyển đổi công ty nhà nước thành công ty cổ phần

dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp Đối với các trường hợp mà đất có nguồn gốc từ chuyển nhượng thì khi hộ gia đình cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất thì việc thu tiền sử dụng đất tùy thuộc vào nguồn gốc của đất, nếu đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất nông nghiệp thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp; đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) thì thu tiền sử dụng bằng mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp

- Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng của đất được giao:

Khi hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dung từ đất ở được sử dụng ổn định lâu dài đã nộp tiền sử dụng đất hoặc thuộc đối tượng không phải nộp tiền sử dụng đất sang đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp thì không phải nộp tiền sử dụng đất Đây là việc chuyển mục đích sử dụng đất không có sự chênh lệch về giá đất vì đều là đất phi nông nghiệp Ví dụ: Ông A được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao 200m2 đất ở vào năm

2000, dến năm 2009 ông xin chuyển mục đích sử dụng sang sản xuất kinh doanh Trong trường hợp này ông sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước Còn khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất giao có thời hạn sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ tiền sử dụng đất đã nộp tính theo giá của loại đất được giao có thời hạn tại thời điểm chuyển mục đích sử dụng Ví dụ: vào năm 2005, tổ chức A được giao 10.000 m2 đất phi nông nghiệp làm mặt bằng sản suất kinh doanh có thời hạn sử dụng đất 60 năm, giá đất tính tiền sử dụng đất là 4 triệu đông/m2, đã nộp tiền sử dụng đất theo quy định, đến năm 2010 được phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở, tại thời điểm này giá đất phi nông nghiệp làm mặt bằng sản xuất kinh doanh tính cho 60 năm là 6 triệu đồng/m2, giá đất ở là 8 triệu đồng/m2 Tiền sử dụng đất mà tổ chức A phải nộp tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng là:

10.000 m2 x (8 triệu đồng/m2 – 6 triệu đồng/m2) = 20.000 triệu đồng

2.1.3 Thu tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người đang sử dụng đất

Tất cả mọi người sử dụng đất đều muốn có giấy tờ hợp pháp để thực hiện các giao dịch một cách đúng pháp luật Tuy nhiên, trước thực tế bức xúc của cuộc sống và thói quen mang tính tạp quán của người dân khi thực hiện các giao dịch, người sử dụng đất đã không tuân thủ các quy định Nhà nước khi thực hiện quyền của mình Quá trình đó làm cho việc

quản lý của Nhà nước thêm phần khó khăn và bản thân các an toàn về pháp lý của người sử dụng đât cũng thiếu những đảm bảo quan trọng Vì vậy, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

là chứng thư Nhà nước cấp cho người sử dụng đất để họ được hưởng mọi quyền lợi hợp pháp về đất đai và được Nhà nước bảo hộ khi quyền của họ bị xâm hại.12

Để hoàn thành mục tiêu Chính phủ đề ra về việc hoàn thành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ngưới sử dụng đất Tất cả các địa phương trong nước đã xác định rõ chín trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được quy định cụ thể tại điều 49 Luật đất đai năm 2003 Tuy nhiên, luật cũng quy định rõ ràng về việc phải đóng tiền

sử dụng đất hoặc không phải đóng tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, các cá nhân khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Thu tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Khoản 4 Điều 50 Luật Đất đai 2003:

Theo quy định của Luật đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thu tiền sử dụng đất thì người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân xin cấp giấy chứng nhận trong trương hợp đất sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 dù có hay không có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 50 của Luật Đất đai thì không phải nộp tiền sử dụng đất

Tuy nhiên khi Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 quy định bổ sung về

việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình

tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai ra đời, việc hộ gia đình, cá nhân xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trong trường hợp đất sử dụng từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 50 Luật Đất đai thì vẫn thu tiền sử dụng đất trong một số trường hợp

Việc cấp giấy chứng nhận trong trường hợp đất do hộ gia đình, cá nhân sử dụng từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản

1 Điều 50 của Luật Đất đai nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì khi thu tiền sử dụng đất sẽ căn cứ vào loại đất ở, công trình xây dựng hay đất nông nghiệp Nếu hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng có nhà ở, công trình xây dựng mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 50 của Luật Đất đai nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp

xã xác nhận là đất không có tranh chấp, tại thời điểm làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận đối với đất thuộc vùng đã có quy hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị

12

Giáo trình Luật Đất đai, trường Đại học Luật Hà Nội, nxb Công an nhân dân, tr 150

hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn (gọi chung là quy hoạch) được xét duyệt

mà việc sử dụng đất phù hợp với quy hoạch đó và chưa có quyết định thu hồi đất trong

trường hợp đất phải thu hồi thì được cấp Giấy chứng nhận Trường hợp đất có nhà ở thì

người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất ở đang sử dụng

nhưng diện tích không phải nộp tiền sử dụng đất không vượt quá hạn mức giao đất ở cho

mỗi hộ gia đình, cá nhân theo quy định tại khoản 2 Điều 83 và khoản 5 Điều 84 của Luật Đất

đai tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận; đối với diện tích đất ở ngoài hạn mức (nếu có) thì

phải nộp tiền sử dụng đất theo mức thu quy định tại điểm a khoản 3 Điều 8 Nghị định số

198/2004/NĐ-CP.13 Tức là đối với diện tích đất ngoài hạn mức thì thu 50% tiền sử dụng đất

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất thuộc nhóm đất nông nghiệp mà

không có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 50 của Luật Đất đai nhưng

đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp

xã xác nhận là đất không có tranh chấp thì hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông

nghiệp được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất

đang sử dụng nhưng không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 70 của

Luật Đất đai và khoản 1 Điều 69 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP; diện tích đất nông nghiệp

còn lại (nếu có) chuyển sang thuê đất của Nhà nước Trường hợp hộ gia đình, cá nhân không

trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được cấp Giấy chứng nhận theo hình thức thuê đất của

Nhà nước đối với diện tích đất đang sử dụng.14

- Thu tiền sử dụng khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

nhà và tài sản khác gắn liền với đất theo Khoản 6 Điều 50 Luật Đất đai:

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có một trong các loại giấy tờ quy

định tại khoản 1 Điều 50 của Luật Đất đai nhưng đất đã được sử dụng trong khoảng thời

gian từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và được Ủy ban

nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch đã được xét

duyệt hoặc chưa có quy hoạch được xét duyệt tại thời điểm làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận

thì nếu là đất ở sẽ đóng 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích trong hạn mức đối với diện

tích đất ở vượt hạn mức thì thu 100% tiền sử dụng đất Nếu là người sử dụng đất hợp thức

hóa đất nông nghiệp thì phần đất nông nghiệp trong hạn mức sẽ không thu tiền sử dụng đất

13

Điểm a Khoản 1 Điều 14 Nghị định 84/2007/NĐ-CP Quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất,trình tự,thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và

giải quyết khiếu nại về đất đai

14

Điểm a, Điểm b khoản 2 Điều 14 Nghị Định 84/2007/NĐ-CP

còn phần diện tích vượt hạn mức sẽ chuyển sang thuê Nếu người sử dụng đất không trực tiếp sử dụng đất sẽ chuyển sang thuê với toàn bộ diện tích đất

Ngoài ra, khi hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà chưa nộp tiền sử dụng đất thì phải nộp tiền sử dụng đất theo diện tích đất tính tiền sử dụng đất, giá đất tính tiền sử dụng đất Bên cạnh đó hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở tổ chức sử dụng đất được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước cho thuê đất, tự chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở và đã phân phối đất ở đó cho cán bộ, công nhân viên của tổ chức trong thời gian từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Nghị định 198/2004/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất có hiệu lực thi hành, khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì thu tiền

sử dụng đất như giao đất sử dụng ổn định lâu dài theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích trong hạn mức giao đất ở ; quy định này chỉ được thực hiện một lần đối với hộ gia đình, cá nhân ; lần giao đất sau thu 100% tiền sử dụng đất Thu tiền sử dụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất đối với diện tích vượt hạn mức giao đất ở

2.1.4 Thu tiền sử dụng đất khi chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng

Đối với trường hợp muốn chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất

có thu tiền sử dụng đất sử dụng ổn định, lâu dài thì tiền sử dụng đất được thu theo diện tích đất theo diện tích đất tính thu tiền sử dụng đất tính thu tiền sử dụng đất và giá đất, giá đất tính tiền sử dụng đất là giá đất tại thời điểm chuyển từ thuê sang giao đất Ví dụ: Doanh nghiệp A năm 2005 được cơ quan nhà nước cho thuê 1.000 m2 Đến năm 2010 Doanh nghiệp muốn chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng ổn định lâu dài Nếu giá đất nông nghiệp vào thời điểm 2010 là 200.000 đồng/m2 thì số tiền sử dụng đất được tính như sau:

Tiền sử dụng đất = diện tích x giá đất thu tiền sử dụng

= 1000 m2 x 200.000 đồng/m2 = 200.000.000 đồng Đối với trường hợp muốn chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất

sử dụng có thời hạn thì thu tiền sử dụng đất theo giao đất sử dụng có thời hạn không thông qua đấu giá, đấu thầu và thì giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất theo mục đích sử dụng tại thời điểm chuyển từ thuê đất sang giao đất

Trường hợp người sử dụng đất được chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền

sử dụng đất mà trước đó đã nộp trước tiền thuê đất thì được trừ số tiền thuê đất đã nộp

trước cho thời gian còn lại (nếu có) vào tiền sử dụng đất phải nộp theo nguyên tắc được bảo toàn số tiền đã nộp như sau:15

Số tiền chưa được trừ (nêu trên) được quy đổi tương ứng ra mức tỷ lệ % đã hoàn thành

việc nộp tiền sử dụng đất tại thời điểm người sử dụng đất đã nộp tiền thuê đất cho Nhà nước, nhưng tối đa không vượt quá tiền sử dụng đất phải nộp Giá đất để tính tiền sử dụng đất tại

thời điểm người sử dụng đất đã nộp tiền thuê đất cho Nhà nước để tính quy đổi (tỷ lệ %) đã hoàn thành việc nộp tiền sử dụng đất phải được xác định phù hợp với mục đích sử dụng mới theo quy hoạch được duyệt khi được chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất

Đối với tỷ lệ % diện tích đất được chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất (còn lại) phải nộp tiền sử dụng đất theo chính sách

Ví dụ: Năm 2000, Công ty B được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định cho thuê 10.000 m2 đất làm cơ sở sản xuất kinh doanh với thời hạn thuê đất là 50 năm, ngay năm đầu (năm 2000) Công ty đã nộp tiền thuê đất cho cả thời gian thuê; Cùng thời điểm và cùng mục đích này thì giá đất tính thu tiền sử dụng đất là 2.500.000 đồng/m2 Đến năm 2011 (sau 11 năm

sử dụng đất), Công ty B được cơ quan có thẩm quyền quyết định cho chuyển toàn bộ diện tích

từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất với cùng mục đích sử dụng và có thời hạn sử dụng đất 50 năm Giá đất tính thu tiền sử dụng đất tại thời điểm được chuyển từ thuê đất sang giao đất với thời hạn 50 năm do UBND tỉnh quyết định phù hợp với giá chuyển nhượng quyền

sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường là 6.000.000 đồng/m2 Số tiền thuê đất Công ty B đã nộp trước cho thời gian còn lại chưa sử dụng (39 năm) là 7.800.000.000 đồng

Việc quy đổi số tiền thuê đất đã nộp trước cho thời gian còn lại để trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp như sau:

- Tỷ lệ (%) tính trên số tiền sử dụng đất tương ứng với trường hợp được giao đất có thu tiền sử dụng đất tại thời điểm người sử dụng đất đã nộp tiền thuê đất cho Nhà nước = Số tiền thuê đất đã nộp cho thời gian còn lại/Số tiền sử dụng đất phải nộp tại thời điểm năm 2000 là:

Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về thu tiền

sử dụng đất

2.2 THU TIỀN THUÊ ĐẤT

2.2.1 Khái quát chung về tiền thuê đất

Trong điều kiện phát triển kinh tế nhiều thành phần vận hành theo cơ chế thị trường, việc phân phối đất đai giữa Nhà nước và người sử dụng đất được thực hiện trên cơ sở quan

hệ giá trị Trừ một số trường hợp thuộc diện chính sách xã hội hoặc những trường hợp sử dụng đất không nhằm mục đích sinh lợi hoặc vì mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, đối với các trường hợp còn lại, để có thể có được quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải trả tiền cho Nhà nước dưới các hình thức khác nhau như tiền sử dụng đất, tiền thuê đất… tùy thuộc vào hình thức sử dụng đất của họ Hơn thế nữa, khả năng cung ứng đất là có hạn, để đáp ứng nhu cầu đó Nhà nước phải phân chia đất đai hợp lý và công bằng Từ đó, việc Nhà nước cho thuê đất với ý nghĩa là một nội dung của quản lý nhà nước

về đất đai, là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu

sử dụng đất.16 Như vậy, Nhà nước khi cho thuê đất cũng cần có một quyết định hành chính giống như giao đất, chỉ khác tên gọi Hay nói một cách rõ hơn, cho thuê đất là hoạt động chuyển giao đất từ Nhà nước sang cho người sử dụng bằng một hợp đồng thuê đất dựa trên quyết định cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và người thuê đất phải trả tiền thuê đất cho người sử dụng đất.17

Những quy định của pháp luật trong lĩnh vực cho thuê đất là rất chặt chẽ và cụ thể, bao gồm những quy định chung áp dụng và những quy định về thẩm quyền cụ thể cho từng

cơ quan Những quy định chung là các quy định mà mỗi cơ quan Nhà nước khi cho thuê đất phải quán triệt để tuân thủ, theo các văn bản, các trình tự, thủ tục về cho thuê đất Đối với thẩm quyền cho thuê đất:18 Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định cho thuê đất với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, Ủy ban nhân dân huyện, quận thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân và cộng đồng dân cư Cơ quan có thẩm quyền quyết định cho thuê đất nêu trên không được ủy quyền Những quy định về thẩm quyền cụ thể nhằm giới hạn phạm vi, các quyền hạn về cho thuê đất, với mục đích làm cho thẩm quyền này thống nhất và hợp lý vừa không phân tán, thả nổi cho cấp dưới, vừa không tập trung cho cấp trên, làm cho các cơ quan thấy được trách nhiệm của mình trong lĩnh vực cho thuê đất

Trước đây, theo quy định tại Luật đất đai năm 1993 và các Luật đất đai sửa đổi, bổ sung hình thức thuê đất được chia thành ba nhóm, trong đó, người sử dụng có thể trả tiền

thuê hăng năm, trả tiền thuê nhiều năm, trả tiền thuê một lần và từ đó quy định quyền thụ hưởng khác nhau giữa các đối tượng được Nhà nước cho thuê đất Từ khi Luật đất đai 2003

có hiệu lực không quy định việc cho thuê trả tiền nhiều năm Pháp luật hiện nay chỉ quy định

có hai phương thức trả tiền thuê đất cho Nhà nước dành cho đối tượng thuê đất, đó là trả tiền thuê hằng năm và trả tiền thuê cho toàn bộ thời gian thuê đất Việc trả tiền hằng năm hay cả thời gian thuê phụ thuộc vào chủ thể đó là ai, có nằm trong nhóm mà đại diện chủ sở hữu quy định cho phép trả hằng năm hay trả tiền trước cho toàn bộ thời gian thuê đất hay không Vấn đề này được Luật đất đai 2003 quy định cho từng trường hợp, từng đối tượng cụ thể tại Điều 35 Luật đất đai năm 2003

Thứ nhất, Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm trong các trường hợp:

hộ gia đình, cá nhân thuê đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao trước ngày 01 tháng 01 năm 1999 mà thời hạn sử dụng đất đã hết theo quy định; Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất từ ngày 01 tháng

01 năm 1999 đến trước ngày 01/7/2004, trừ diện tích đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất;

hộ gia đình, cá nhân thuê đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh, hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; tổ chức kinh tế, người Việt Nam định

cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; xây dựng kết cấu

hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc

Thứ hai, Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc

Có thể nhận thấy rằng đối với tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong nước chỉ còn hình thức trả tiền thuê hằng năm còn với tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư vào Việt Nam hoặc tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao