LUẬN văn LUẬT HÀNH CHÍNH đề XUẤT sửa đổi NHỮNG QUI ĐỊNH về bồi THƯỜNG THIỆT hại KHI QUYỀN sử DỤNG đất bị THU hồi

Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứuNhận thức được vai trò, ý nghĩa hết sức quan trọng của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, trong nhiều năm qua, Chính p

Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ

Giảng viên hướng dẫn: Sinh viên thực hiện:

MSSV: 5044158 Lớp: Luật Hành chính K30

Cần Thơ, tháng 6/2008

Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu

LỜI CẢM ƠN

Bốn năm Đại học là khoảng thời gian có ý nghĩa nhất trong cuộc đời tôi Sắp phải chia tay với trường lớp, thầy cô và bạn bè, lòng những sinh viên cuối khoá như tôi có bao điều muốn nói Không biết các bạn sinh viên khác như thế nào nhưng với riêng tôi, lúc này, điều mà tôi muốn nói nhất là lời cảm ơn tới tất

cả mọi người - những người mà suốt thời gian qua đã giúp tôi vượt qua tất cả khó khăn để tôi có thể hoàn thành ước mơ của mình

Đặc biệt, tôi xin gởi lời tri ân đến các thầy cô Khoa Luật - Trường Đại học Cần Thơ, nếu không có các thầy cô tận tâm giảng dạy thì hôm nay tôi sẽ không đủ tự tin đón nhận cuộc sống mới Tôi cũng muốn cám ơn mẹ của tôi, người đã vất vả nuôi tôi khôn lớn và luôn đứng bên cạnh cổ vũ tôi Và người mà tôi muốn cảm ơn nhất là thầy Nguyễn Văn Hậu - cố vấn học tập lớp Luật Hành chính - K30 và cũng là người trực tiếp hướng dẫn tôi làm luận văn tốt nghiệp, thầy đã giúp tôi rất nhiều trong suốt quá trình nghiên cứu và hoàn thiện bài viết của mình, qua thầy tôi còn học được rất nhiều điều hữu ích từ kiến thức chuyên ngành đến kĩ năng sống Tôi tin rằng đó sẽ là hành trang không thể thiếu cho tôi khi bước vào đời

Một lần nữa tôi chân thành cảm ơn tất cả mọi người

LÊ MỘNG CỦA

Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu

NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN



Cần Thơ, ngày… tháng… năm…

Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu

MỤC LỤC

Trang

LỜI NÓI ĐẦU 1 Chương 1: ĐỀ XUẤT SỬA ĐỔI NHỮNG QUY ĐỊNH VỀ

BỒI THƯỜNG THIỆT HẠI KHI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT BỊ THU HỒI .3

Mục 1: BỒI THƯỜNG THIỆT HẠI VỀ ĐẤT

4

1 Giá đất tính bồi thường 4

2 Vấn đề hoàn trả nghĩa vụ tài chính

16

Mục 2: BỒI THƯỜNG THIỆT HẠI VỀ TÀI SẢN

2 Bồi thường trong trường hợp thuê di dời tài sản 28

3 Bồi thường cho nhà vách chung, vách nhờ 29

4 Bồi thường thiệt hại gián tiếp gây ra bởi công tác thu hồi đất 30

5 Trường hợp tài sản đang trong quá trình xác lập quyền

sở hữu theo thời hiệu 32

6 Bồi thường thiệt hại đối với tài sản chưa xác định được chủ sở hữu

33

Chương 2: ĐỀ XUẤT SỬA ĐỔI QUY TRÌNH GIẢI QUYẾT

Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu

KHIẾU NẠI ĐỐI VỚI QUYẾT ĐỊNH BỒI THƯỜNG

THIỆT HẠI KHI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT BỊ THU HỒI 35

1 Khiếu nại và đối tượng bị khiếu nại 35

2 Người khiếu nại và người bị khiếu nại 38

38

38

3 Những nguyên nhân phát sinh khiếu nại trong thời gian qua

38

4 Thẩm quyền và trình tự giải quyết khiếu nại 44

4.1 Thẩm quyền giải quyết khiếu nại 44

4.2 Trình tự giải quyết khiếu nại 45

5 Đề xuất sửa đổi quy trình giải quyết khiếu nại đối với

quyết định bồi thường 54

Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu

61

62

65

Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu

LỜI NÓI ĐẦU

Diện mạo nước ta trong những năm gần đây thay đổi rất nhiều: những thửa ruộng, mảnh vườn, khu đất hoang sơ đã biến thành những đại lộ, công viên, khu thương mại, khu công nghiệp sầm uất… Để có được những công trình khang trang, to đẹp này, đã có không ít người dân phải ra đi, trả lại đất đai cho sự thăng hoa của một diện mạo đô thị mới Người ta thường nói có “an cư” thì mới “lạc nghiệp” Do đó, cũng xuất phát từ việc trả lại đất cho Nhà nước của người dân, Nhà nước ban hành chính sách bồi thường thiệt hại cho người có đất bị thu hồi nhằm giúp người dân sớm ổn định lại cuộc sống Làm thế nào để có chính sách bồi thường hợp lý, thoả đáng để người dân có đất bị thu hồi cùng “được” trong cái “được” chung của xã hội là vấn đề mà Nhà nước luôn quan tâm và mong muốn thực hiện Tuy nhiên, dù đã có nhiều cố gắng trong việc ban hành, sửa đổi những quy định về bồi thường nhưng vẫn còn nhiều những quy định chưa hợp lý

và cả những vấn đề phát sinh từ thực tế nhưng vẫn chưa được đưa vào trong các văn bản pháp luật Thời gian qua, tình trạng khiếu kiện liên tục diễn ra mà nhức nhối nhất vẫn là những vụ kiện liên quan đến đất đai, trong đó việc bồi thường không thoả đáng cho người có đất bị thu hồi luôn chiếm số lượng lớn Một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên như người viết đã trình bày là do quy định của pháp luật còn nhiều bất cập Mặt khác, quy trình giải quyết khiếu nại liên quan đến vấn đề bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất còn nhiều hạn chế Từ

đó, người viết thấy rằng việc xem xét lại những quy định của pháp luật để có những sửa đổi, bổ sung cho phù hợp là việc làm cần thiết và còn là yêu cầu cấp bách Với suy nghĩ này, người viết đã mạnh dạn chọn đề tài nghiên cứu cho luận

văn tốt nghiệp của mình là: “Đề xuất sửa đổi những quy định về bồi thường

thiệt hại khi quyền sử dụng đất bị thu hồi”.

Nói về vấn đề bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất thì phải nói đến vấn đề rộng lớn và tính chất phức tạp của nó bởi đây không chỉ là vấn đề giới hạn trong những văn bản pháp luật đất đai mà liên quan đến nhiều lĩnh vực khác như: dân

sự, xây dựng, hành chính, nhà ở,…Do đó, trong một luận văn tốt nghiệp người viết không thể nghiên cứu hết tất cả các vấn đề mà chỉ có thể tập trung tiềm hiểu một số vấn đề cần thiết đang là mối quan tâm của toàn xã hội Trên cơ sở phân

Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu

tích các quy định của pháp luật, so sánh đối chiếu với thực tiễn để đưa ra các đề xuất sửa đổi các quy định của pháp luật nhằm góp phần giải quyết những vướng mắc hiện nay trong công tác bồi thường giải toả

Trong bài viết này người viết đã sử dụng các phương pháp phân tích, so sánh, tổng hợp, thống kê, thu thập tài liệu, khảo sát thực tiễn,… để hoàn thành luận văn của mình Cấu trúc luận văn bao gồm: lời nói đầu, kết luận, nội dung chính có 2 chương:

Chương 1: Người viết đề xuất sửa đổi những quy định của pháp luật về bồi thường thiệt hại khi quyền sử dụng đất bị thu hồi, trong đó gồm 2 nội dung

Chương 2 sẽ là các đề xuất sửa đổi quy trình giải quyết khiếu nại các quyết định bồi thường Thông qua việc tìm hiểu các quy định riêng, sau đó người viết sẽ so sánh với quy trình giải quyết khiếu nại của luật khiếu nại tố cáo Trên

cơ sở đó đối chiếu với thực tiễn và đưa ra đề xuất nhằm giải quyết có hiệu quả những bức xúc của người dân liên quan đến vấn đề này và cũng góp phần đẩy nhanh tiến độ bồi thường giải phóng mặt bằng trong phạm vi cả nước

Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu

Nhận thức được vai trò, ý nghĩa hết sức quan trọng của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, trong nhiều năm qua, Chính phủ và các Bộ, ngành ở Trung ương và chính quyền địa phương đã không ngừng quan tâm, tập trung xây dựng chính sách bồi thường thiệt hại cho người có đất bị thu hồi và chỉ đạo thực hiện việc bồi thường khi thu hồi đất Tuy nhiên các văn bản này vẫn chưa bao quát, điều chỉnh đầy đủ phạm vi bồi thường thiệt hại về đất đai, tài sản,…chưa đáp ứng yêu cầu do thực tiễn đặt ra Do đó cần thiết phải sửa đổi để phù hợp với tình hình thực tế và đồng bộ với các văn bản pháp luật khác Vậy những vấn đề nào cần được sửa đổi? Sửa đổi như thế nào? Câu trả lời sẽ được trình bày trong phạm vi chương 1 Chương 1 gồm 2 phần: phần thứ nhất đề xuất sửa đổi những quy định bồi thường về đất, còn vấn đề bồi thường về tài sản sẽ trình bày ở phần thứ hai

Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu

Mục 1 BỒI THƯỜNG THIỆT HẠI VỀ ĐẤT

1 Giá đất tính bồi thường

Giá quyền sử dụng đất (gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích

do Nhà nước quy định hoặc hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất (1)

Trong suốt giai đoạn lịch sử cách đây hàng triệu năm, trước khi xuất hiện hình thức khai thác nguồn sống bằng trồng trọt và chăn nuôi, bản thân đất đai đối với con người không được xem là có giá trị Nguồn sống của người nguyên thủy

là săn bắn và hái lượm với lối sống di cư Sau một thời gian dài, từ lối sống săn bắn, hái lượm con người chuyển sang phương thức lao động trồng trọt và chăn nuôi Từ đây mối quan hệ giữa con người và đất đai bắt đầu gắn chặt với nhau và chuyển sang một hình thái mới, đất đai trở thành nguồn của cải vô tận của riêng con người, con người dùng sức chiếm giữ và dựa vào đó tạo ra sản phẩm nuôi sống mình Đồng thời với hình thức khai thác nguồn sống một cách chủ động thông qua trồng trọt và chăn nuôi con người bắt đầu sống định cư và cũng hình thành ý thức sở hữu Và đất đai, tất nhiên, trở thành thứ tài sản quý giá mà con người mong muốn được xác lập quyền sở hữu (2)

Theo lý thuyết truyền thống của luật dân sự được khởi nguồn từ học thuyết cổ La Mã, quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt là ba quyền năng cơ bản trong tập hợp các quyền của chủ thể đối với đồ vật - gọi là

chủ sở hữu tài sản Pháp luật dân sự Việt Nam cũng thừa nhận: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật” (3)

Theo cách hiểu đó, quyền sử dụng đất trước hết là một quyền năng cơ bản thuộc tập hợp các quyền của chủ sở hữu đất đai, mà ở nước ta quyền sở hữu đất thuộc về toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu Quyền sử dụng đất là một quyền tài sản mà theo Điều 181 Bộ Luật Dân sự năm 2005 “là quyền trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự” Quyền năng này được Nhà nước chuyển giao cho tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài dưới hình thức giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất Tuy đây là loại tài

(1) Khoản 23 Điều 4 luật đất đai năm 2003.

(2) Quyền sở hữu là khả năng được phép xử sự của chủ sở hữu trong việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản của mình.

(3) Điều 164 Bộ Luật Dân sự năm 2005.

Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu

sản do Nhà nước chuyển giao hoặc công nhận, song việc nhận quyền sử dụng đất

đó phải thể hiện bằng một lượng giá trị nhất định Thông thường, người sử dụng phải trả tiền sử dụng đất, các khoản thuế, phí, lệ phí từ đất đai (lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính,…), tiền thuê đất nếu sử dụng đất thuê (không kể trường hợp giao

Đăng ký mua căn hộ cao cấp Hoàng Anh Gia

Chen chúc mở tài khoản đăng ký mua căn hộ Phu Mỹ Hưng

Đường Lê Lợi (Quận 1) dẫn đầu trong bản giá đất tại thành phố Hồ Chí Minh

Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu

không thu tiền, miễn thuế, phí, lệ phí) Khoản tiền đó được hiểu là giá trị quyền

sử dụng đất được tiền tệ hóa Vậy, Nhà nước Việt Nam đã thể chế hóa một thực tiễn từ cuộc sống là đất có giá, rằng đất đai là một loại tài sản đặc biệt

Cũng chính vì đất có giá nên khi Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu ban hành quyết định buộc người sử dụng đất trả lại đất (quyết định thu hồi đất) để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, mục đích phát triển kinh tế thì lẽ tất nhiên phải trả lại cho người sử dụng đất giá trị tương xứng với diện tích đất mà Nhà nước đã thu hồi Đến đây vấn đề

mà người sử dụng đất quan tâm nhất không gì khác là giá đất tính bồi thường

Giá đất được hình thành trong ba trường hợp:

+ Do ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định;

+ Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;

+ Do giao dịch trên thị trường.

Vậy trong trường hợp này Nhà nước lấy giá từ đâu để bồi thường cho người sử dụng đất? Hàng năm UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương căn

cứ vào khung giá đất do Chính phủ quy định sẽ ban hành bảng giá đất cho phù hợp với tình hình cụ thể ở địa phương và giá đất này được sử dụng làm căn cứ tính giá trị quyền sử dụng đất để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, mục đích phát triển kinh tế

Như vậy, công việc cần làm là phải định được giá đất, làm cơ sở tính toán mức bồi thường cho người sử dụng đất nhằm giải quyết thoả đáng lợi ích của họ

Định giá đất là sự ước tính giá trị tài sản của quyền sử dụng đất thể hiện dưới hình thái tiền tệ tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến đặc điểm của tài sản cũng như tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, nhằm phục vụ cho những lợi ích nhất định (tính tiền sử dụng đất, tiền thuế, bồi thường,…)

Định giá đất một công việc phức tạp, mang tính khoa học và đòi hỏi người làm công tác này phải có kiến thức chuyên môn vững vàng cũng như sự nhạy cảm tốt đối với thị trường, và hơn thế nữa còn phải có các thông tin khách quan, sát thị trường nhà đất, nhất là trong điều kiện giá đất tăng quá “nóng” trên thị trường như hiện nay Giá đất đang tăng đột biến ở các đô thị lớn “Cơn bão” của thị trường bất động sản đang đẩy giá đất lên quá cao, gây tác hại cực kỳ lớn cho nền kinh tế

Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu

Do đó việc định giá trị “thực” của đất là vô cùng quan trọng, có ý nghĩa điều tiết thị trường, hạn chế tình trạng đầu cơ và đảm bảo tính chính xác đến mức

có thể trong việc xác định giá trị đền bù cụ thể cho người dân sao cho giảm thiểu

sự thiệt hại của họ, góp phần hạn chế các khiếu kiện liên quan đến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng Tuy nhiên, có một thực tế là quá trình thu hồi đất giải phóng mặt bằng để triển khai các dự án đầu tư xây dựng hầu hết các nơi đều ách tắc trong vấn đề giải quyết bồi thường mà chủ yếu nhất vẫn là giá bồi thường Như vậy, vướng mắc ở đây là gì? Lời đáp cho câu hỏi này sẽ được trình bày ở phần dưới đây:

* Giá trị của đất không được xác định đúng:

Đất đai là thứ tài sản quý giá do mẹ thiên nhiên ban tặng Tuy nhiên không phải đất ở nơi nào cũng giống nhau, loại tài sản này khá đặc biệt, tùy vào điều kiện từng nơi mà nó có những đặc tính khác biệt Đất ở đồng bằng bao giờ

độ phì nhiêu cũng cao hơn ở miền núi, do đặc điểm địa lý quy định; đất ở nông thôn không có giá ở thành thị, do vị trí đất mang lại; thời tiết khắc nghiệt hay thuận lợi cũng làm cho đất hoặc là khô cằn hoặc màu mỡ,… tất cả những yếu tố

đó sẽ quyết định giá trị của đất Lý luận địa tô của Mác chỉ ra rằng, trong quá trình sử dụng đất, giá trị của đất đai không chỉ được tạo nên từ mẹ thiên nhiên mà

nó còn nhờ vào bàn tay con người đã đầu tư, cải tạo Từ những mảnh đất khô cằn, sỏi đá, hoang vắng con người đã biến nó thành những mảnh đất phì nhiêu, màu mở; từ những nơi âm u, tăm tối xưa kia nhờ vào sự khai phá chốc đã biến thành những khu đô thị, khu công nghiệp sầm uất thuận lợi cho sự phát triển Như vậy, có thể nói con người đã làm tăng giá trị của đất, đã bỏ công sức và tiền của để làm thay đổi bộ mặt của đất Do đó, giá trị tăng thêm này người sử dụng đất phải được hưởng Khi tiến hành định giá đất nhất thiết phải chú ý đến yếu tố này Vấn đề đáng nói ở đây là với quy trình định giá như hiện nay sẽ không thể nào xác định được giá trị thực của đất Các phương pháp định giá đất Nhà nước đưa ra để xác định giá đất (phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp chiết trừ, phương pháp thặng dư…) chưa đem lại hiệu quả thật sự cho công tác định giá đất vì theo quy định các phương pháp xác định giá đất này chỉ được áp dụng để xác định giá trị các lô đất, thửa đất dùng làm căn cứ

để định giá đất hàng loạt cho từng hạng đất hoặc vị trí đất tại các địa phương Có nghĩa địa phương sẽ sử dụng các phương pháp đó để tiến hành định giá các loại đất trên địa bàn, sau đó quy định một giá đất cụ thể dùng áp dụng chung cho các trường hợp tương tự Việc làm này không mang lại sự chính xác cao, ngay cả hai khu đất liền kề nhau có cùng diện tích, cùng vị trí nhưng chưa chắc có cùng giá

Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu

trị, một khu đất được cải tạo tốt, còn một khu đất thì bỏ hoang khi bồi thường giá lại bằng nhau Rõ ràng ở đây giá trị của đất chưa được xác định đúng

Một vấn đề khác cũng cần nói đến đó là công việc thẩm định giá đất chưa mang tính chuyên nghiệp Lâu nay, việc định giá đất vẫn giao cho Sở Tài chính làm và trình UBND cấp tỉnh quyết định Như trên người viết đã trình bày định giá đất là một công việc khó khăn phức tạp, là vấn đề nghiệp vụ cụ thể, đòi hỏi người làm việc này phải có chuyên môn và nghiệp vụ cao, am hiểu bản chất, đặc tính của đất và nhạy bén với thị trường Do đó, công việc này phải giao cho

cơ quan chuyên môn với những con người thật sự được đào tạo bài bản thì việc định giá đất mới đem lại hiệu quá Rất tiếc là Việt Nam ta chưa có các cơ quan chuyên môn về giá, về địa chính điều đó đồng nghĩa với việc đất đai ở Việt Nam chưa được xác định đúng giá trị thực của nó

Kinh nghiệm của các nước tiên tiến cho thấy vấn đề bảo vệ đất nông nghiệp là rất quan trọng đặc biệt là vùng chuyên canh cho năng suất cao Việt Nam - một đất nước mà phần lớn người dân sống bằng nghề nông, giá trị từ các sản phẩm nông nghiệp mang lại là vô cùng lớn Tuy nhiên, các nhà quản lý đã chưa đánh giá đúng giá trị của đất nông nghiệp(4) Nhìn vào khung giá đất do Chính phủ quy định (Ban hành kèm theo nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất (sau đây gọi tắt là Nghị định 123/2007NĐ-CP))(5), trong đó quy định đất nông nghiệp có mức giá tối đa là 158.000 đ/m2 ( Bảng 2-khung giá đất trồng cây lâu năm áp dụng cho xã ở đồng bằng), còn giá đất ở tại nông thôn mức giá tối đa là 1.875.000 đ/m2 (Bảng 6-Khung giá đất ở tai nông thôn áp dụng cho xã ở đồng bằng) Nếu làm một phép tính chia kết quả giá đất ở tại nông thôn gấp gần 11,9 lần giá đất nông nghiệp ở các xã đồng bằng Giá đất nông nghiệp thấp thì khi thu hồi người sử dụng đất nhận tiền bồi thường chẳng được bao nhiêu Chính quy định giá đất nông nghiệp quá “rẻ” kéo theo hiện trạng chuyển đổi đất nông nghiệp thành phi nông nghiệp tùy tiện không theo tiêu chí nào dẫn đến trong tương lai, đất nước ta sẽ bị đe dọa về an ninh lương thực vì đất canh tác bị thu hẹp dần mà dân số thì phát triển quá nhanh Thậm chí ở nhiều nơi

do đất nông nghiệp quá thấp nông dân “thi nhau” xẻ đất vườn, ruộng để bán

* Quan điểm xây dựng chính sách bồi thường chưa phù hợp:

(4) Nhóm đất nông nghiệp gồm: đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối và nhóm đất nông nghiệp khác.

(5) Xem phụ lục 1

Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu

Theo kinh tế học, đất đai cùng với tiền vốn, lao động và công nghệ là bốn yếu tố cơ bản của sản xuất tạo thành sự phát triển Vì vậy người có đất bị thu hồi không phải là nạn nhân của sự phát triển mà là người có đóng góp vào sự phát triển (trả đất cho Nhà nước vì lợi ích chung) Do đó, việc bồi thường khi thu hồi đất không phải là gánh nặng của sự phát triển mà là tạo cơ hội cho sự phát triển Chỉ có trên quan điểm phát triển như vậy Nhà nước mới có được chính sách thu hồi đất công bằng, bồi thường hợp lý cho người sử dụng đất Thế nhưng Nhà nước chưa thật sự đứng trên quan điểm đó để xem xét cái “được”, “mất” của người sử dụng đất, thành ra đến giờ người bị thu hồi đất vẫn chịu thiệt thòi từ chính sách bồi thường của Nhà nước

Với đặc thù “đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu” thì việc Nhà nước tham gia vào quá trình điều tiết giá đất là lẽ đương nhiên Song có một vấn đề đáng nói là ở nước ta không chỉ tồn tại giá đất do Nhà nước quy định, song song với “giá Nhà nước”, đất đai còn chịu chi phối bởi “giá thị trường”

“Giá Nhà nước” là loại giá do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương căn cứ vào khung giá đất của Chính phủ quy định Loại giá thứ hai là giá thị trường, đó là loại giá hình thành từ các giao dịch về quyền sử dụng đất và hiện nay chính loại giá này đang thao túng thị trường bất động sản bởi sức tăng

kỷ lục của nó Điều đáng quan tâm ở đây là giá dùng để tính bồi thường cho người có đất bị thu hồi là giá Nhà nước, thế nhưng khoảng cách giữa giá Nhà nước và giá thị trường ngày một xa dần, đồng hành với nó là sự thiệt thòi mà người dân phải gánh chịu ngày càng lớn Tại khu vực phía Nam nhất là ở Thành phố Hồ Chí Minh như các quận 2, 7, 9,… so với cùng thời điểm năm ngoái giá đất trên thị trường đã tăng 4- 5 lần(6) Làm thế nào để “dung hòa” hai quyền lợi trái ngược nhau (chung và riêng) thông qua giá đất là một bài toán đang chờ Chính phủ và các cơ quan ban ngành có liên quan giải đáp

Đúng như nhiều người đã nhận xét khung giá đất chưa phù hợp với giá đất trên thị trường trong điều kiện bình thường được cho là yếu tố làm cản trở tiến độ giải phóng mặt bằng tại các địa phương Thông thường giá bồi thường bằng giá do UBND cấp tỉnh quy định cộng thêm một khoản hỗ trợ (theo Nghị định số 197/2004/NĐ-CP), trường hợp giá chuyển nhượng QSD đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường bằng hoặc thấp hơn giá đất do UBND cấp tỉnh quy định thì giá bồi thường bằng giá đất do UBND tỉnh quy định Nhưng có bao giờ giá thị trường lại thấp hơn giá Nhà nước? Thường giá Nhà nước chỉ bằng

(6) Báo Tuổi trẻ ngày 19 tháng 02 năm 2008, tr 6

Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu

50% - 70% giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường(7) Trong nhiều trường hợp giá bồi thường quá thấp so với giá đất cùng loại khi chuyển nhượng trên thị trường, nhất là đối với đất nông nghiệp trong khu vực đô thị và liền kề với khu dân cư, thậm chí thấp đến mức số tiền đền bù không đủ để người dân có thể ổn định cuộc sống của mình Trường hợp của gia đình ông Huỳnh Văn Anh ở xã Phú Hội, huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai là một ví dụ điển hình, gia đình ông có

593 m2 nằm trong diện bị thu hồi với tổng số tiền đền bù khoảng 67 triệu đồng,

số tiền này không đủ mua một suất tái định cư

* Giá đất dùng chung cho nhiều mục đích:

Có ý kiến cho rằng Chính phủ nên ban hành khung giá đất mới để các địa phương căn cứ vào đó quy định được giá đất sát giá thị trường (dù rằng khung giá đất vừa được Chính phủ ban hành năm 2007 tại Nghị định 123/2007/NĐ-CP nhưng giá đất theo khung mới vẫn còn thua xa giá thị trường) Thoạt nghe thì thấy hữu lý, song khi xem xét lại thì rõ ràng không thể thực hiện được Chúng ta đang thực hiện chính sách một giá đất áp dụng thống nhất cho 7 mục đích tài chính: tính thuế sử dụng đất, tính tiền thuê đất và tiền sử dụng đất, tính giá trị quyền sử dụng đất, tiền thuê đất, tính giá trị QSD đất để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất…(8 Do đó, nếu lựa chọn cách thay đổi giá đất theo phương thức nâng lên sẽ phát sinh nhiều rắc rối Lúc này người bị thu hồi đất có lợi nhưng người sử dụng đất khi thực hiện các nghĩa vụ tài chính lại kêu ca

Nếu xét trên bình diện chung thì đối tượng chịu sự điều chỉnh từ chính sách bồi thường chỉ chiếm một phần không lớn so với nhóm đối tượng chịu sự điều chỉnh bởi chính sách nghĩa vụ tài chính từ đất Có nghĩa là nếu nâng giá đất lên chỉ một bộ phận người được bồi thường hưởng lợi còn đa phần người sử dụng đất còn lại phải mang thêm gánh nặng Theo một cán bộ thuế ở TP Hồ Chí Minh đánh giá: “Việc nâng giá dù chưa phải là giá thị trường nhưng nó sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến người dân khi thực hiện nghĩa vụ tài chính Riêng những người dân

đã được cấp giấy chủ quyền còn nợ tiền sử dụng đất thì “đùng” một cái giá đất tăng làm cho họ phải “dở khóc dở cười”(9) Đồng ở vai trò là người sử dụng đất thì mọi đối tượng đều bình đẳng về quyền và nghĩa vụ Nói về quyền của người

sử dụng đất là nói đến các quyền khai thác nguồn lợi từ đất, quyền được Nhà nước bảo hộ trong suốt quá trình sử dụng đất, quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất vì lợi ích chung,…Còn về nghĩa vụ thì đầu tiên phải nói đến nghĩa vụ tài chính từ đất mà người sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước Do đó,

(7) Báo Pháp lý số tháng 10 năm 2007, tr.8, tr.9

(8) Xem Điều 2 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004

(9) Báo Tuổi trẻ ngày 29 tháng 12 năm 2007, tr.15

Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu

không thể vì quyền lợi của một nhóm người bị thu hồi đất mà làm ảnh hưởng đến đời sống của đại bộ phận người sử dụng đất còn lại Khi đề cập đến chính sách của Nhà nước, đầu tiên chúng ta phải nói về chính sách vì dân, pháp luật của chúng ta tạo điều kiện tốt cho quyền lợi của người dân Một khi người dân không hài lòng, chính sách cần phải xem lại Do đó, khi ban hành một quy định nào các nhà lập pháp cần đặt mình vào vị trí của người dân, đứng ở góc độ đó họ sẽ biết người dân cần gì và không cần gì Đúng là đến một lúc nào đó Chính phủ cũng phải ban hành khung giá đất mới khi mà giá trị đất đai ngày càng được khẳng định, người sử dụng đất thu lợi từ đất nhiều thì cũng nên tăng mức nộp nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước vì suy cho cùng Nhà nước cũng lấy những khoản thu đó đầu tư vào sự phát triển của xã hội Tuy nhiên, thời điểm đó không phải là bây giờ, hiện tại người dân đang khổ vì gánh nặng của giá cả Bởi hầu hết các mặt hàng đều tăng giá đến chóng mặt, dẫu biết rằng khi mà nền kinh tế thị trường phát triển, giá cả lên xuống là chuyện thường Song đời sống người dân Việt Nam còn nghèo, còn bấp bênh lắm nên nếu bây giờ, Nhà nước quyết định tăng giá đất gần sát giá thị trường tức là tăng thuế, tăng tiền sử dụng đất… thì người dân sẽ sống sao đây?

Nếu trước đây một gia đình 4 người, tiền đi chợ mua thức ăn mỗi ngày khoảng 30.000 đồng là đủ, nhưng nay mang 30.000 đồng ra chợ chỉ mua được vài trăm cà gam thịt Bản tin thị trường hàng ngày cho thấy xăng dầu, phân bón, gạo thóc, thịt cá, xi măng, sắt thép…mỗi ngày cứ nhít lên một tí Đa số sinh viên trường Đại học Cần Thơ đều than thở: học phí tăng, giá cả cũng tăng nên đời sống sinh viên ngày càng khó khăn, gia đình ở quê cũng đang khổ vì giá cả leo thang Nhiều anh chị cán bộ Nhà nước đang nuôi con nhỏ cũng ngậm ngùi: “giá sữa lên cao quá, vợ chồng tôi phải cố gắng tiết kiệm dành tiền mua sữa cho con”.

Như vậy, chính sách một giá đã gây ra quá nhiều khó khăn cho công tác thu hồi đất Nâng giá thì ảnh hưởng quá nhiều đối tượng còn không nâng giá thì người bị thu hồi đất không chấp nhận di dời, không chấp nhận trả lại đất cho Nhà nước

Từ những phân tích trên cho thấy giá đất có vai trò quan trọng đến mức nào Đã từ lâu rồi các cơ quan chức năng cũng như những ai thật sự quan tâm luôn muốn tìm ra một giải pháp tối ưu cho việc xác định hợp lý giá đất để tính tiền bồi thường mà không ảnh hưởng đến các đối tượng khác Tuy nhiên, theo người viết cách tốt nhất là không dùng chính sách một giá áp dụng chung cho 7 mục đích tài chính Giá do UBND tỉnh quy định sẽ dùng để xác định nghĩa vụ tài chính cho người sử dụng đất, còn giá bồi thường sẽ tìm một giải pháp khác nhưng nhất thiết không dùng giá Nhà nước

Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu

Theo hướng có lợi cho người dân, Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 sửa đổi, bổ sung quy định về giá đất tại Nghị định 197/2004/NĐ-CP (sau đây gọi tắt là Nghị định 17/2006/NĐ-CP) quy định như sau: Giá đất để tính bồi thường là giá theo mục đích đang sử dụng tại thời điểm

có quyết định thu hồi do UBND cấp tỉnh quy định Nếu tại thời điểm có quyết định thu hồi đất, giá đất do UBND cấp tỉnh công bố chưa sát giá chuyển nhượng đất trong điều kiện bình thường thì UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể cho phù hợp Đây quả là tin vui cho người có đất bị thu hồi Nhưng hai năm trôi qua,

từ khi Nghị định ra đời, nếu thống kê lại hỏi rằng có bao nhiêu người dân được hưởng lợi từ quy định tiến bộ này Bởi nhiều địa phương cho rằng quy định về giá đất theo điều kiện bình thường là rất mơ hồ, giá trên thị trường luôn bị thao túng bởi bọn “đầu cơ” nên quyết định không tăng giá Thế là cuối cùng niềm vui của người dân phút chốc “vỗ cánh bay đi mất”

Đúng là ngoài tiền bồi thường người bị thu hồi đất còn có những khoản

hỗ trợ khác, và đúng là nhờ có quy hoạch, nhờ có Nhà nước đất mới “thăng hoa”, đất mới biến thành “vàng”, thành “đô la” Nhưng không thể dựa vào lý do đó để

“cắt” bớt “phần lãi” do đất tăng giá bởi nguyên tắc chi phối bồi thường là phải làm sao bảo đảm hài hòa ba lợi ích: Nhà nước - Nhà đầu tư - Người bị thu hồi đất Nhà đầu tư thì cầm chắc cái lợi bởi vì khi họ muốn đầu tư vào một dự án trên khu đất đó thì họ đã tính toán chi li việc lời lỗ, có lợi nhuận thì họ mới nhảy vào Cái lợi của Nhà nước còn dễ thấy hơn, sau khi quy hoạch xong, thông qua việc điều chỉnh chính sách thuế, Nhà nước lại thu được một khoản kha khá Quanh đi quẩn lại chỉ còn mỗi mình người bị thu hồi đất là bị thiệt Làm sao để người dân

bị thu hồi đất “được” trong cái “được” chung của xã hội? Điều trước tiên cần làm

là phải đổi mới tư duy, phải quan niệm rằng người có đất bị thu hồi là người tham gia vào quá trình phát triển đất nước, do đó họ có quyền được hưởng xứng đáng trong phần lợi nhuận mà đất đem lại, như vậy mới có sự công bằng giữa người đóng góp tài nguyên đất đai với người bỏ vốn đầu tư và với Nhà nước

* Có nhiều vi phạm trong quá trình áp dụng chính sách bồi thường:

Những thiệt thòi mà người có đất bị thu hồi chịu không phải là chuyện xa

lạ Song có một thực tế đáng buồn là người bị thu hồi đất không chỉ khổ vì chính sách mà còn khổ vì người áp dụng chính sách Có thể nói trong thời gian gần đây tình trạng tiêu cực, tham nhũng phát sinh trong lĩnh vực quản lý đất đai đang trong tình trạng báo động Hiện tượng các cán bộ quản lý lợi dụng chức vụ, quyền hạn áp giá bồi thường thấp cho người dân để bỏ túi riêng, bắt tay với chủ đầu tư “ép” giá bồi thường,… đang gây ra sự bất bình trong dư luận Những cán

Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu

bộ, công chức Nhà nước mà Bác Hồ luôn gọi họ là “công bộc” của dân đang tìm cách ăn trên đồng tiền mồ hôi nước mắt của nhân dân Các nhà hoạch định chính sách, các nhà nghiên cứu đất đai và cả dư luận xã hội đều cho rằng nếu có thể nên đừng để Nhà nước can thiệp quá sâu vào công việc bồi thường khi thu hồi đất Không phải bất kỳ trường hợp bồi thường nào cũng phát sinh tiêu cực, vẫn

có nhiều địa phương cơ quan Nhà nước vẫn làm rất tốt nhiệm vụ của mình, luôn quan tâm và tìm cách bù đắp đến mức có thể những tổn thất cho người có đất bị thu hồi Tuy nhiên, chính vì đã có nhiều vi phạm nên người dân không còn tin cơ quan Nhà nước nữa, khi nhận một quyết định bồi thường họ đặt ngay dấu hỏi: có

gì không hợp lý trong quyết định này không? Trong rất nhiều vụ việc vi phạm trong quản lý đất đai có thể xem vụ tại xã Long Giao, huyện Cẩm Mỹ, tỉnh Đồng Nai là một điển hình Nhiều người dân trong thời gian qua rất bất bình về việc làm của Hội đồng đền bù giải toả huyện Cẩm Mỹ Ngày 20 tháng 01 năm 2006, Chủ tịch UBND huyện ban hành Quyết định số 39/QĐ-UBND thu hồi 7745,3 m đất của các hộ đang sử dụng đất tại xã Long Giao để thực hiện dự án nâng cấp Quốc lộ 56 Theo bản giá quy định tại Quyết định số 5745/2005/QĐ-UBND, có hiệu lực ngày 01 tháng 01 năm 2006, giá đền bù cho các thửa đất thu hồi tại xã Long Giao thấp nhất là 50.000 đ/m2 và cao nhất là 500.000 đ/m2 (tùy vị trí) Rõ ràng, giá đất như vậy là thấp, tuy nhiên bà con nơi đây vẫn vui vẻ chấp nhận Nhưng đến khi Hội đồng đền bù giải toả huyện Cẩm Mỹ gởi tới mỗi hộ dân trong diện bị thu hồi đất bản chiết tính bồi thường hầu hết các hộ đều bị ghi sai diện tích, ít nhất là vài mét, nhiều là hàng chục, thậm chí cả trăm mét vuông (sự sai lệch này không phải tăng lên mà tất cả đều thụt đi!) Giá bồi thường thấp hơn nhiều so với bảng qui định giá đất của tỉnh Đặc biệt là sai tính chất đất đang sử dụng Đất thổ cư hoặc đất đang sử dụng vì mục đích kinh doanh bị coi là đất nông nghiệp trong khi đã nhiều năm họ thực hiện nghĩa vụ nộp thuế cho Nhà nước ở khung thuế đất ở và kinh doanh, nên chỉ được đền bù 25.000 đ/m2 thay vì 500.000 đ/m2 còn đất nông nghiệp 20.000 đ/m2 thay vì 50.000 đ/m2 (được coi là

hỗ trợ) Hỗ trợ cái gì ở đây trong khi người dân có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất rõ ràng “Động trời” hơn khi mà các “ông vua” một cõi này còn ức hiếp nhân dân đến mức không thể chấp nhận được Nhiều gia đình cho biết họ buộc phải nhận tiền đền bù vì không nhận nếu là Đảng viên thì không được bình xét hàng năm, không được nhận giấy chứng nhận 30 năm tuổi Đảng; không được xã chứng nhận khi con em những gia đình này có việc phải xin xác nhận của chính quyền địa phương, gia đình nào có con làm trong ngành công an phải về vân

Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu

động bố nếu không nhận tiền đền bù theo giá của huyện sẽ phải rời khỏi ngành,…(10) Quả là kêu trời trời không thấu

Như vậy, việc cơ quan Nhà nước can thiệp quá sâu vào quá trình bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất cũng có nhiều điều đáng bàn Đất đai giờ đây là một thứ tài sản đặc biệt và loại tài sản này ngày càng có giá trị cao, song song với

đó là nguồn lợi mà con người có thể thu được từ đất ngày càng nhiều Do đó, đã

có rất nhiều cán bộ Nhà nước không còn giữ được mình, chấp nhận bán mình miễn sao thu được càng nhiều tiền càng tốt

Đã có quá nhiều vấn đề nảy sinh từ chính sách giá đất của Nhà nước Việc tìm ra giải pháp mang tính chất “đột phá” tháo gỡ những vướng mắc trên đang là yêu cầu và cũng là đòi hỏi bức thiết Chung quy lại công tác bồi thường giải phóng mặt bằng tồn tại bốn vấn đề lớn cần được tháo gỡ Do đó, giải pháp nào giải quyết được cả bốn vấn đề vừa nêu chính là sự lựa chọn tối ưu nhất, ít nhất là trong giai đoạn hiện nay

Theo người viết, việc bồi thường cho người có đất bị thu hồi nên giao cho công ty chuyên về bồi thường giải toả thực hiện là phương cách hữu hiệu nhất Đã từ lâu khoảng cách giữa hai loại giá: giá Nhà nước và giá thị

trường luôn rất xa xăm Người có đất bị thu hồi thật sư rất muốn được thoát ra khỏi rào cản của Nhà nước, được tự mình định đoạt giá trị tài sản mình, ít nhất không được bằng thì cũng phải sát giá thị trường để sau khi di dời họ vẫn có thể

có điều kiện tìm nơi ở mới để an cư rồi lạc nghiệp Nhưng vì từ trước đến nay giá bồi thường do Nhà nước quy định nên rất khó cho người dân Đã đến lúc nhà nước cần có biện pháp tôn trọng quyền lợi chính đáng của người dân một cách nghiêm túc

Gần đây, Công ty cổ phần Đức Khải đã đệ trình lên các cơ quan chức năng về việc xin cho công ty thành lập Tổng công ty đền bù giải toả và đã nhận được sự đồng tình rất cao từ phía các cơ quan chức năng Ngay sau đó Chính phủ

đã xem xét và đã cho phép công ty cổ phần Đức Khải thành lập Tổng công ty đền

bù giải toả với số vốn điều lệ là1.650 tỉ đồng, trong đó vốn của công ty là 850 tỉ đồng, số còn lại huy động từ các cổ đông khác(11) Đây là một tin vui cho người

sử dụng đất lẫn các nhà đầu tư

Như vậy hình dung như thế nào về chức năng hoạt động của công ty tư nhân chuyên đền bù giải toả? Sau khi thành lập, công ty hoạt động kinh doanh trên cơ sở thoả thuận, ký kết hợp đồng thực hiện dịch vụ bồi thường, giải phóng (10) Xem thêm Báo Pháp lý số tháng 12 năm 2007, tr.25, tr.26

(11) Xem Báo Tuổi trẻ ngày 11 tháng 5 năm 2007, tr.6

Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu

mặt bằng với người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất có nhu cầu bồi thường giải phóng mặt bằng Công ty này sẽ thoả thuận việc đền bù với dân để sớm có đất “sạch”, đưa vào đấu giá hoàn tất thủ tục giao chủ đầu tư làm dự án Một ưu điểm cực kỳ lớn của công ty đền bù giải toả là tôn trong triệt để nguyên tắc ưu tiên cho thương lượng, chỉ khi nào không thể thoả thuận được do sự đòi hỏi quá đáng của người có đất bị thu hồi thì mới cần có sự can thiệp của Nhà nước Đây

là điều mà người dân đang thật sự quan tâm Tuy nhiên dù chuyên về cung ứng các dịch vụ bồi thường giải giải toả tạo quĩ đất sạch, công ty cũng phải thực hiện đúng quy định của pháp luật về bồi thường

Rõ ràng, việc có công ty chuyên làm công việc đền bù thì chắc chắn điều người bị thu hồi đất sẽ được hưởng lợi, bởi giờ đây không có sự áp đặt giá của Nhà nước nữa, Nhà nước chỉ đứng bên ngoài theo dõi tiến trình thực hiện, cũng tức là các “công bộc” của dân không có cơ hội gây ra tiêu cực làm khổ dân Và giờ đây, giá đất do UBND cấp tỉnh quy định sẽ không áp dụng tính bồi tiền thường cũng tức là giá Nhà nước không còn là nguyên nhân cản trở công tác thu hồi đất Công ty hoạt động theo nguyên tắc thoả thuận, chính lúc này giá trị thực của đất sẽ được xác định: công ty không dại gì đền bù cho dân với giá quá cao vì như thế công ty sẽ không thu được lợi nhuận, ngược lại người bị thu hồi đất cũng không dễ vì chấp nhận việc công ty ép giá Thế là một mức giá hợp lý nhất sẽ được áp dụng Trước đây Nhà nước cứ áp đặt giá bồi thường, điều này dễ gây ra những tác động bất lợi, thường những dự án đưa ra giá bồi thường thấp thì dân mới không chịu di dời, còn nếu có mức giá hợp lý thì người dân vẫn chấp nhận

Cách làm này không chỉ có lợi cho người có đất bị thu hồi mà Nhà nước cũng không bị thiệt Vì sau khi thu được quỹ đất sạch công ty có thể chọn một trong hai hướng Thứ nhất là công ty sẽ giao đất sạch cho UBND tỉnh để tổ chức đấu giá, cho nên UBND tỉnh sẽ thu được phần lợi nhuận không nhỏ từ việc đấu giá quỹ đất vừa nhận (sau khi đã thanh toán một phần lợi ích cho công ty); hướng thứ hai là công ty tự tổ chức đấu giá QSD đất, và đơn vị này có trách nhiệm trích một một phần lợi nhuận từ việc đấu giá cho Nhà nước, hướng nào Nhà nước cũng có lợi Nhà đầu tư cũng không phải trông chờ lâu vì có ngay đất thực hiện

dự án Trước đây hầu hết các dự án thực hiện chậm tiến độ cũng đều xuất phát từ khâu đền bù Theo số liệu của Công ty Đức Khải, hiện nay việc giải phóng mặt bằng để làm dự án tại các địa phương đều chậm so với thời gian quy định, thường kéo dài đến 18 tháng, nhiều dự án kéo dài 3 - 5 năm Ở TP.HCM, từ năm

1998 đến nay còn gần 50% tổng số dự án được giao đang phải tiếp tục giải phóng mặt bằng(12) Nhiều khi vì nóng lòng muốn có đất để thực hiện dự án chủ đầu tư (12 Báo Tuổi trẻ ngày 11 tháng 3 năm 2008, tr.15

Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu

phải chấp nhận thoả thuận bồi thường giá cao nên chịu thiệt hại rất nhiều Bây giờ nhà đầu tư không phải là người trả tiền đền bù, nhiệm vụ này đã có công ty chuyên đền bù giải toả thay thế Nếu nhà đầu tư nào thấy có khả năng thì tham gia đấu giá QSD đất Với cách thức này sẽ giúp nhà đầu tư đánh giá được năng lực của mình mà không bị chi phối bởi Nhà nước và người có đất bị thu hồi

Tóm lại, để vấn đề giá đất tính bồi thường khi thu hồi QSD đất không mãi cản trở tiến trình thi công của các dự án, không ảnh hưởng đến chủ trương phát triển kinh tế của các địa phương nói riêng, của cả nước nói chung thì cách tốt nhất là nên thay đổi chính sách bồi thường hiện tại, cho phép các công ty tư nhân vào cuộc (Tổng công ty Đức khải chẳng hạn), Nhà nước vẫn đóng vai trò quản lý mà vẫn thu được lợi Đặc biệt là sự bất đồng về lợi ích giữa Nhà nước - Nhà đầu tư - Người bị thu hồi đất sẽ được tháo bỏ Đúng là vẹn cả đôi đường

2 Vấn đề hoàn trả nghĩa vụ tài chính

Nghị quyết Hội nghị lần thứ 7 ban chấp hành trung ương khóa IX đã khẳng định “đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn nội lực và nguồn vốn to lớn của đất nước(13) Chính sách tài chính đối với đất đai không chỉ là công cụ quan trọng để huy động khai thác nguồn lực to lớn về kinh tế từ đất đai mà còn góp phần thúc đẩy sự quản lý, sử dụng nguồn tài nguyên đất đai một cách tiết kiệm, có hiệu quả Theo quy định hiện hành, chính sách tài chính đối với đất đai gồm các khoản thu:

- Tiền sử dụng đất;

- Tiền thuê đất;

- Thuế sử dụng đất;

- Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất;

- Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật đất đai;

- Tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lí và sử dụng đất đai;

- Phí và lệ phí trong quản lí, sử dụng đất đai

Tiền sử dụng đất trong các trường hợp giao đất có giao tiền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất sang đất được Nhà nước giao

có thu tiền sử dụng đất, chuyển từ hình thức thuê đất sang hình thức được Nhà nước giao đất có thu hồi tiền sử dụng đất.

(13) Đảng cộng sản Việt Nam: văn kiện hội nghị lần thứ 7 Ban Chấp hành Trung ương khóa IX – Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội, năm 2003, tr.61.

Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu

Thuế sử dụng đất gồm thuế sử dụng đất nông nghiệp và thuế sử dụng đất ở (thuế nhà đất); Lệ phí về đất gồm lệ phí trước bạ và lệ phí địa chính (lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lệ phí chứng nhận biến động đất đai, lệ phí trích lục hồ

sơ địa chính…).

Dưới bất kì chế độ sở hữu ruộng đất nào, việc người sử dụng phải trả một khoản tiền cho người sở hữu đất đó là lẽ tất yếu Trong điều kiện sở hữu đất đai ở nước ta thuộc về toàn dân mà Nhà nước là người đại diện thì việc người sử dụng phải nộp một khoản gọi là “nghĩa vụ tài chính” cho Nhà nước là lẽ đương nhiên Nhà nước sử dụng các khoản đóng góp này để điều tiết thu nhập của người

sử dụng đất ở các điều kiện sản xuất khác nhau và có những đầu tư cải tạo đất đối với các vùng gặp khó khăn Đồng thời Nhà nước còn dùng chính khoản tiền đó

để thực hiện chính sách quản lý đất đai, cung cấp các dịch vụ hành chính công liên quan đến đất khi người dân có yêu cầu (trung bình từ năm 1996 đến nay, mỗi năm ngân sách từ đất đai chiếm khoản 6,3% tổng thu ngân sách nhà nước(14)) Chính vì vậy, việc người sử dụng đất thực hiện “nghĩa vụ tài chính” cho Nhà nước là hoàn toàn hợp lý Do đó, song song với quyền lợi mà chủ sử dụng đất được hưởng (được Nhà nước bảo hộ, khai thác nguồn lợi từ đất ,…) thì người sử

dụng đất cũng phải thực hiện nghĩa vụ của mình “Quyền không tách rời với

nghĩa vụ”

Có một vấn đề nảy sinh trong quá trình thu hồi đất, đó là theo quy định hiện hành, diện tích đất tính bồi thường được xác định thông qua đo đạc thực tế, nhưng vấn đề đáng nói là khi tiến hành đo đạc thì diện tích đo đạc khác diện tích ghi trong giấy tờ về quyền sử dụng đất Tuy nhiên, từ trước đến nay các khoản tài chính từ đất đều được xác định theo diện tích ghi trên giấy tờ, xử lý ra sao đi với trường hợp này? Diện tích đo đạc thực tế khác diện tích ghi trong giấy tờ có hai trường hợp: ít hơn hoặc nhiều hơn diện tích ghi trong giấy tờ về QSD đất Người viết đang đề cập đến trường hợp thứ nhất, tức diện tích đo đạc thực tế ít hơn diện tích ghi trên giấy tờ về QSD đất (Sau khi có giải pháp cho trường hợp thứ nhất thì trường hợp thứ hai sẽ áp dụng tương tự) như vậy cũng có nghĩa suốt khoảng thời gian trước đó các khoản tài chính mà Nhà nước đã xác định cho người sử dụng đất nhiều hơn so với thực tế Vấn đề này chưa có một văn bản pháp luật nào

đề cập để đưa ra phương án hướng giải quyết nhưng rõ ràng, thiệt hại của người

sử dụng đất trong trường hợp người sử dụng đất đã quá rõ vì họ đã phải thực hiện hoặc nếu chưa thực hiện thì khi bồi thường Nhà nước cũng sẽ trừ vào tiền bồi thường Dù sao họ cũng thiệt hại do phải thực hiện “nghĩa vụ vượt hạn mức”

(14) Tạp chí Nhà nước và pháp luật tháng 10 năm 2007

Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu

Qua tìm hiểu thực tế thấy rằng trường hợp đã nêu không phải hiếm gặp Ông Trần Văn A ở huyện Năm Căn, tỉnh Cà Mau có một khu đất nuôi tôm với diện tích ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là 1,4 ha (1400 m2) Năm

2005, khu đất của ông nằm trong diện quy hoạch làm cảng đóng tàu Ngày 06 tháng 9 năm 2005 CT.UBND huyện Năm Căn ra quyết định thu hồi hết phần đất của ông Qua đo đạc thực tế khu đất của ông có diện tích không phải là 1400 m2

mà là 1300 m2 Ông là chủ khu đất này đã 20 năm và hàng năm ông đều nộp thuế đầy đủ cho Nhà nước Như vậy là cả một thời gian dài ông A đã đóng thuế cho

100 m2 đất ảo, không thu được bất kỳ một khoản lợi nhỏ nào từ 100 m2 đất đó (đất có thực đâu mà thu lợi), ấy thế còn mất một khoản tiền không nhỏ để thực hiện “nghĩa vụ công dân”(15)

Có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng số liệu khác nhau giữa thực tế và trên giấy tờ.

Thứ nhất, do việc đo đạc trước đây thiếu chính xác Có 2 lý do dẫn đến

việc đo đạc không chính xác Đó là do người đo đạc không am hiểu cách thức đo đạc đất như thế nào là chính xác nhất, dụng cụ thì thô sơ (chủ yếu là thước cây hoặc thước dây), cho nên khó mà đạt được độ chính xác tuyệt đối Đến khi đo lại đất để xác định diện tích thực tế tính tiền bồi thường cho người sử dụng đất thì thấy có sự chênh lệch (ngày nay việc đo đạc chủ yếu bằng máy móc và cán bộ đo đạt có chuyên môn nghiệp vụ)

Thứ hai, người sử dụng đất cố tình kê khai khống diện tích khi đăng ký

quyền sử dụng đất, mục đích là để sau này khi thực hiện các giao dịch chuyển nhượng, cầm cố, cho thuê, thế chấp thu được nguồn lợi nhiều hơn từ những phần đất không tồn tại này Tuy nhiên trường hợp này ít xảy ra vì nếu kê khai khống như vậy đồng nghĩa với việc người sử dụng đất biết chắc rằng các khoản nghĩa

vụ tài chính sẽ phải nộp cho phần đất “ảo” đó, đã có một khoản thiệt hại từ cách làm này Vậy nên khi lựa chọn cách làm này người sử dụng đất cũng phải rất cân nhắc giữa cái được và cái mất (trước mắt là chưa được gì nhưng đã phải tốn tiền nộp nghĩa vụ tài chính)

Thứ ba, sự chênh lệch về diện tích giữa thực tế và trên giấy tờ do đất có

được từ việc nhận chuyển quyền sử dụng đất từ người sử dụng đất trước đó Thực

tế là khi thực hiện các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất, người nhận chuyển quyền thường không tiến hành công việc đo đạc lại đất, chủ yếu họ dựa vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để thực hiện các giao dịch Và kết quả là nhiều

(15) Báo Cà Mau ngày 17 tháng 3 năm 2006

Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu

người đã nhận về một khu đất mà thực tế diện tích của nó tương đối “khiêm tốn” hơn so với diện tích ghi trong giấy tờ

Tuy có nhiều nguyên nhân dẫn đến sự sai lệch về diện tích trong đó có cả nguyên nhân từ phía người sử dụng đất Nhưng suy cho cùng thì dù lý do từ đâu

đi nữa, Nhà nước cũng đã nhận một khoản tài chính từ người sử dụng đất do sự chênh lệch vừa nêu (nói như thế không có nghĩa Nhà nước khuyến khích người

sử dụng đất làm như vậy) hoặc nếu trong trường hợp người sử dụng đất còn nợ nghĩa vụ tài chính thì khi bồi thường Nhà nước cũng truy thu các khoản tài chính

đó Do đó, Nhà nước cần phải có hướng giải quyết quyền lợi cho người sử dụng đất trong trường hợp này

Trên địa bàn thành phố Cần Thơ khi mà công tác thu hồi đất diễn ra thường xuyên để thực hiện việc giải phóng mặt bằng cho các dự án thì việc phát hiện sự khác biệt về diện tích đã nêu

là rất thường gặp Tuy nhiên một cán bộ văn phòng HĐND - UBND quận Bình Thủy đã cho chúng tôi biết, qua kinh nghiệm nhiều năm làm việc, họ thấy rằng cả chủ đầu tư, cơ quan Nhà nước và chủ sử dụng đất đều như quên lãng việc này, không có

sự thắc mắc hay nhắc nhở đến, nên từ trước đến giờ thực trạng này chưa được ghi nhận

Chính sách bồi thường thiệt hại khi quyền sử dụng đất bị thu hồi đề cập đến vấn đề chi phí đầu tư vào đất còn lại(16) gồm: Tiền sử dụng đất của thời hạn

sử dụng đất trong trường hợp giao đất có thời hạn, tiền thuê đất đã nộp trước cho thời hạn sử sung đất; Các khoản chi phí san lấp mặt bằng, chi phí tôn tạo đất theo hiện trạng của đất khi được giao, được thuê và phù hợp với mục đích sử dụng; Các khoản chi phí khác có liên quan Nếu chủ sử dụng đất có đủ hồ sơ, chứng từ, thực tế chứng minh về các khoản chi phí đầu tư đó thì các khoản chi phí đầu tư còn lại này sẽ được bồi thường thu hồi đất Vậy thì đối với trường hợp đã nêu người sử dụng đất cũng có giấy tờ, hóa đơn về việc thực hiện nghĩa vụ tài chính, chứng minh rằng họ đã đóng dư một phần diện tích mà thực tế nó không tồn tại, vậy thì tại sao họ không được hoàn trả lại phần tiền đó? Dùng phương pháp suy

lý mạnh, ta có lý do khẳng định trường hợp này người sử dụng đất phải được hoàn trả các khoản tài chính đã đóng dư Cả hai trường hợp người sử dụng đất đều bỏ tiền ra đầu tư cho đất thì tất nhiên cả hai trường hợp đều cũng phải được pháp luật bảo vệ khi lợi ích bị xâm phạm Mặc dù luật không ghi nhận việc hoàn trả tài chính lại cho người sử dụng đất, nhưng đây là trường hợp luật dừng lại ở (16) Chi phí thực tế người sử dụng đất đã đầu tư vào đất để sử dụng theo mục đích sử dụng mà đến thời điểm Nhà nước thu hồi còn chưa thu hồi được

Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu

nơi dừng lại của lý lẽ, áp dụng tương tự pháp luật ta nói rằng trong trường hợp này người sử dụng đất sẽ được hoàn trả các khoản tài chính nộp vượt hạn mức

Nếu như chấp nhận phương án hoàn trả nghĩa vụ tài chính cho người sử dụng đất thì cũng phải đồng ý trừ đi các khoản tài chính từ diện tích dư đó trong trường hợp người bị thu hồi đất còn nợ nghĩa vụ tài chính và Nhà nước thực hiện việc truy thu khiến hành bồi thường Trong nguyên tắc bồi thường về đất có đề

cập đến nguyên tắc truy thu nghĩa vụ tài chính, theo đó nếu người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính

về đất đai đối với Nhà nước thì phải trừ đi khoản tiền phải thực hiện nghĩa vụ tài chính vào số tiền bồi thường, hỗ trợ để hoàn trả ngân sách Nhà nước(17) Như vây, lúc này khi truy thu thì Nhà nước cũng phải xác định lại khoản tài chính thực cất

mà người sử dụng đất còn nợ

Vấn đề lại được đặt ra việc hoàn trả sẽ phải thực hiện như thế nào? Ai sẽ chịu trách nhiệm hoàn trả trong trường hợp này? (trường hợp Nhà nước truy thu thì dễ thực hiện vì đã có nguyên tắc chung chỉ cần tính toán lại các khoản tài chính mà người bị thu còn nợ rồi sau đó trừ vào tiền bồi thường hỗ trợ của người

có đất bị thu hồi)

Về câu hỏi việc hoàn trả sẽ phải thực hiện như thế nào, người viết đề xuất sẽ ghi thành một mục trong phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Bởi cũng xuất phát từ việc thu hồi đất, qua đo đạc thực tế mới phát hiện ra vấn đề này Nên không thể tách vấn đề hoàn trả nghĩa vụ tài chính và vấn đề bồi thường

ra thành hai khâu riêng biệt Khi đó phải quy định một quy trình khác giải quyết riêng cho trường hợp cá biệt này Rõ ràng nếu chọn cách tách biệt này vừa gây khó khăn cho cơ quan Nhà nước vừa phiền hà cho người dân Trong khi cách người viết vừa đưa ra sẽ dễ dàng thực hiện Chỉ cần xác định được các khoản tài chính mà người sử dụng đã nộp trong các hoá đơn, chứng từ Sau đó tổng kết lại

và đưa vào phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để thực hiện việc hoàn trả

một lần cùng với tiền bồi thường cho người sử dụng đất Phương án này vừa

nhanh, gọn lại dễ thực hiện.

Để công tác giải phóng mặt bằng được diễn ra nhanh chóng và thuận lợi, đòi hỏi chủ đầu tư và cơ quan Nhà nước phải giải quyết tốt quyền lợi của người

có đất bị thu hồi Một khi quyền lợi của họ được quan tâm thì họ sẽ vui vẻ làm tròn nghĩa vụ Cho nên việc xác định ai chịu trách nhiệm chi trả tiền cho người bị thu hồi đất trong trường hợp này không những đảm bảo lợi ích cho chủ sử dụng đất mà còn có tác dụng thúc đẩy nhanh tiến độ dự án Cũng giống như việc thu (17) Khoản 3 Điều 6 Nghị định 197/2007/NĐ-CP

Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu

các khoản tài chính Nhà nước thu thì Nhà nước cũng phải chịu trách nhiệm hoàn trả Tuy nhiên, vấn đề thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng có đôi chút khác biệt, đó là cần tiến hành nhanh chóng để mau có đất sạch, nhưng cũng không quên quan tâm đến lợi ích của người dân Vì các khoản này đã xác định trong phương án bồi thường nên để nhanh chóng, Nhà nước cần đến sự hỗ trợ của chủ đầu tư, bằng cách Nhà nước sẽ giao các khoản tiền phải hoàn lại cho người bị thu hồi đất cho chủ đầu tư để chủ đầu tư tiến hành bồi thường một lần cho người sử dụng đất mà không cần thông qua bất cứ một thủ tục nào khác

Tóm lại, vấn đề hoàn trả nghĩa vụ tài chính cho người có đất bị thu hồi là một vấn đề cần được quan tâm, bởi đây là quyền lợi chính đáng mà người sử dụng đất phải được hưởng Do đó, trong thời gian sớm nhất, người viết hy vọng rằng Chính phủ sẽ ban hành một văn bản mới bổ sung quy định này vào Nghị định 197/CP để chính sách bồi thường khi thu hồi đất ngày càng hoàn thiện hơn

Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu

Mục 2 BỒI THƯỜNG THIỆT HẠI VỀ TÀI SẢN

1 Sửa đổi điểm a khoản 2 điều 20 Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày

03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

Theo quy định của điều luật này thì nhà, công trình không được giấy phép xây dựng nhưng xây dựng trên đất có đủ điều kiện bồi thường (Điều 8 Nghị định 197/2004/NĐ-CP) thì được bồi thường Mức bồi thường được áp dụng theo Điều 19 của Nghị định 197/2004/NĐ-CP(18) Qui định này vô hình chung các nhà lập pháp đã gián tiếp đánh đồng việc xây dựng trái phép với xây dựng hợp pháp thông qua việc công nhận bồi thường cho trường hợp này

Xây dựng trái phép là việc chủ đầu tư không tuân thủ những qui định về xây dựng: xây dựng vi phạm chỉ giới xây dựng, chỉ giới đường đỏ, xây dựng trên đất không được phép xây dựng, và xây dựng không xin giấy phép là một trong những trường hợp xây dựng trái phép, tức là vi phạm pháp luật Bởi theo qui định trước khi khởi công xây dựng, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng, chỉ trừ một số trường hợp được miễn giấy phép(19) Như vậy, chỉ những công trình nào

mà theo qui định của pháp luật khi tiến hành xây dựng không cần phải xin giấy phép, còn lại đều phải có giấy phép mới được khởi công Có thể xem giấy phép xây dựng như là tấm “vé thông hành” cho việc khởi công xây dựng công trình

Từ qui định này có thể hiểu không phải hễ là chủ sử dụng đất, sử dụng đất đúng mục đích, xây dựng không vi phạm các qui định về xây dựng thì việc xây dựng là hợp pháp nếu việc xây dựng không được giấy phép xây dựng Đây là điều kiện bắt buộc đối với chủ đầu tư khi muốn xây dựng bất kỳ công trình nào Để có giấy phép xây dựng thì chủ đầu tư phải làm hồ sơ xin giấy phép và nộp tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

(18) Xem phụ lục 2

(19) Xem phụ lục 3

Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu

Có thể hình dung quy trình xin cấp giấy phép chủ đầu tư qua sơ đồ sau:

Hoàn thành hồ sơ cấp giấy

15 ngày)

Khởi công công trình

Không khởi công

Làm đơn gia hạn làm đơnKhông

Cơ quan cấp giấy phép giải quyết trong 5 ngày

Giấy phép xây dựng hết hiệu lực

12 tháng

Trả lời bằng văn bản

Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu

Như vậy, để có được giấy phép xây dựng chủ đầu tư phải hoàn thành đúng các thủ tục đã nêu Và một khi đã có giấy phép trong tay tức là chủ đầu tư

có quyền khởi công xây dựng nhà, công trình và nếu việc xây dựng này tuân thủ đúng nội dung ghi trong giấy phép và không qui phạm các quy định về xây dựng thì việc xây cất của chủ đầu tư là hợp pháp Lẽ dĩ nhiên trong trường hợp này khi chủ đầu tư thực hiện đúng những quy định của pháp luật thì khi thu hồi đất, chủ

sử dụng đất không chỉ được bồi thường về đất mà còn được bồi thường đối với

nhà, công trình xây dựng trên đất Nhưng có một nghịch lý đã xảy ra đó là Nhà nước cho phép bồi thường cả trường hợp nhà, công trình xây dựng không được giấy phép xây dựng Như vậy, xây dựng trái phép hay hợp pháp cũng được bồi

thường như nhau, miễn là công trình được xây dựng trên đất có đủ điều kiện bồi thường (tức trên đất thuộc quyền sử dụng của chủ đầu tư) mà không cần biết đất

sử dụng cho mục đích nào, có vi phạm quy hoạch, chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng hay không? Thế là hiện nay việc xây dựng không xin giấy phép trở thành một thực trạng phổ biến để chủ đầu tư tìm món lợi từ chính quy định kỳ quặc này Cũng cần nói thêm rằng không phải Nhà nước ta cho phép việc xây cất trái phép trong trường hợp này Đã có quy định rằng nếu chủ đầu tư khi xây dựng công trình mà không xin giấy phép xây dựng sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính Song việc xử lý đối với hành vi vi phạm pháp luật này đã không đủ sức răn đe chưa muốn nói là quá nhẹ Đó là biện pháp cảnh cáo hoặc phạt tiền từ 100.000 đồng đến 200.000 đồng Ngoài hình thức xử phạt này, chủ đầu còn bị buộc phải xin giấy phép xây dựng

Rõ ràng mức phạt quá thấp thì làm sao có thể ngăn chặn được tình trạng này, dẫu biết việc xây dựng không xin phép là không hợp pháp nhưng lợi nhuận trước mắt quá lớn, quá “béo bở” thành ra họ đành vi phạm vậy Hơn nữa nếu xin giấy phép xây dựng trong trường hợp này, thường khó được cấp giấy phép bởi vì nơi đó đã có quy hoạch Chính vì thế hễ nghe tin sắp có quy hoạch nhiều hộ dân cấp tốc xây dựng nhà để “đón” quy hoạch mà không màng đến việc phải có giấy phép xây dựng mới được xây dựng Họ ráo riết xây dựng cả ngày lẫn đêm chỉ mong sao sớm hoàn thành việc xây dựng trước khi kiểm kê tài sản Khi đó họ sẽ được bồi thường mà giá trị của việc bồi thường đó lớn hơn nhiều so với chi phí

mà họ bỏ ra (họ chỉ cất những căn nhà tạm, chi phí không đáng kể nhưng khi bồi thường thì giá nhà được bồi thường theo khung giá của Nhà nước bằng giá trị xây dựng mới, lợi hơn rất nhiều) thế là họ vẫn ngang nhiên tiến hành xây cất trái phép bất chấp sự ngăn chặn của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền Tại thành phố Hồ Chí Minh, tình trạng chủ đầu tư xây cất trước quy hoạch không còn là chuyện xa lạ nữa Có trường hợp đang thi công thì bị cơ quan chức năng lập biên

Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu

bản đình chỉ, nhưng dường như họ không màng đến vấn đề đó, công việc họ làm

họ vẫn cứ làm thế là đã 3 biên bản được lập mà chủ đầu tư vẫn không ngừng việc xây dựng Chủ đầu tư cứ cho xây mỗi ngày một ít, phường, quận biết mà không làm gì được bởi khi có người của phường, quận xuống kiểm tra thì họ ngưng làm việc nhưng vừa đi khỏi thì họ lại thi công, thậm chí họ còn làm việc cả đêm nữa(20)

So với Thành phố Hồ Chí Minh, tình hình ở Thái Nguyên cũng không mấy lạc quan hơn Thời gian gần đây, tình trạng xây nhà trái phép, không xin phép đang xảy ra khá phổ biến, đặc biệt là tại các khu vực đã được quy hoạch xây dựng khu công nghiệp, cụm công nghiệp Mấy năm trước đây, Báo Thái Nguyên đã có loạt phóng sự điều tra về tình trạng này, ngay sau đó chính quyền địa phương đã vào cuộc và giải quyết các trường hợp vi phạm Tuy nhiên đến nay tình trạng này vẫn không lắng xuống mà lại có dấu hiệu bùng phát Mới đây thị

xã Sông Công (Thái Nguyên) tiến hành kiểm tra 37 hộ dân đang sống trong các xóm: Làng Mới, Dọc Dài, Chương Lương và cầu Sắc - nơi có một phần diện tích đất nằm trong quy hoạch khu công nghiệp Kết quả có 35 hộ vi phạm về xây dựng trái phép (chủ yếu là không xin giấy phép xây dựng) và sử dụng sai mục đích, bất chấp các quy định trong quản lý xây dựng đô thị của Nhà nước Các công trình xây dựng chủ yếu là nhà cấp 4 xây gạch chỉ, mái tole, nền xi măng với nhiều phòng nhỏ nằm sát nhau (vì xây dựng nhà cấp 4 đỡ tốn chi phí, xây cất nhanh mà khi bồi thương theo khung giá chung của Nhà nước nên “lời to”) Đáng chú ý nhất là 12 trường hợp xây dựng nhà trái phép trong khu vực rộng 15,7 ha - nơi thị xã đang gấp rút tiến hành giải phóng mặt bằng để bàn giao cho nhà đầu tư nước ngoài Nhưng khi chính quyền xuống hiện trường lập biên bản các hộ vi phạm đều không thừa nhận việc xây dựng công trình là sai mà lấy lý do không biết quy hoạch khu công nghiệp, không biết các quy định về thủ tục xây dựng, … để không ký vào biên bản vi phạm Có một điều mà hẳn ai cũng biết đó

là, tới đây khi giải phóng mặt bằng khu vực này, các hộ xây dựng trái phép trên

sẽ đòi tiền bồi thường tài sản trên đất Nếu giải quyết không dứt điểm, mức độ phức tạp và kinh phí cho công tác giải phóng mặt bằng sẽ tăng lên rất nhiều

Rõ ràng việc xây dựng trái phép giờ đây không chỉ là chuyện người dân thật sự thiếu thông tin về dự án, thiếu hiểu biết về pháp luật mà trái lại nhân dân

ta đã rất am tường pháp luật trong trường hợp này Vì biết rằng pháp luật quy định xây dựng trái phép vẫn được bồi thường nên họ mới mạnh dạng xây cất Hoặc thậm chí có thể họ không biết có quy định nhưng vẫn cố làm để đòi bồi (20) Xem thêm Báo Pháp luật ngày 9 tháng 12 năm 2007, tr.3

Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu

thường bất động sản họ nghĩ rằng khi thu hồi đất thì có thiệt hại sẽ được bồi thường và họ được bồi thường thật sự không phải ở suy nghĩ ban đầu mà từ một quy định khác của Nhà nước

Thực trạng xây cất không xin giấy phép không chỉ diễn ra ở một vài nơi

mà nó trở thành trào lưu lan rộng ở đất cả các đô thị “quy hoạch đến đâu, nhà,công trình xây dựng mọc lên đến đó” Mặc dù thị trường nhà đất ở thành phố Cần Thơ không rầm rộ như ở thành phố Hồ Chí Minh nhưng hiện trang “ăn theo” quy hoạch cũng đáng báo động Từ khi Cần Thơ được công nhận thành phố trực thuộc Trung ương(21) hàng loạt công trình xây dựng với quy mô lớn ra đời Và cứ

y như rằng quy hoạch càng nhiều thì vấn nạn xây cất trái phép lại càng tăng Rõ ràng những ưu đãi của Nhà nước đã bị một số người lợi dụng, dẫu biết rằng quy định này các nhà lập pháp mong muốn giải quyết việc bồi hoàn theo hướng có lợi cho người dân, để sau khi thu hồi đất họ có điều kiện sớm ổn định cuộc sống Ý

đồ thì tốt nhưng khi đưa vào thực hiện thì không tốt chút nào Trước hết nó không tạo được sự công bằng giữa người chấp hành tốt pháp luật và người làm sai luật Và đây còn là quy định làm thất thoát tiền của nhà đầu tư, của Nhà nước bởi đã tốn một lượng tiền khổng lồ đền bù cho việc xây cất trái phép

Bên cạnh những bất cập đã trình bày, quy định còn nhiều điều không hợp

lý khác nữa Chuyện “chõi” nhau giữa luật, nghị định và các văn bản hướng dẫn không phái là hiếm và đã được nhắc nhở rất nhiều, và đây là một trường hợp Theo quy định tại Điều 70 Luật xây dựng năm 2003 về nguyên tắc bồi thường tài sản để giải phóng mặt bằng xây dựng công trình thì việc bồi thường phải đảm bảo lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân có liên quan Vậy mà Điều 20 Nghị định 197/2004/ NĐ-CP lại đi ngược với nguyên tắc này bởi lợi ích của chủ đầu tư không được quan tâm trong trường hợp này vì họ phải bỏ ra một số tiền lớn bồi thường cho những trường hợp lẽ ra không nên được bồi thường Cũng tại Điều 70 Luật Xây dựng cũng đã đề cập là không bồi thường đối với công trình xây dựng trái phép Thiết nghĩ đây là một quy định hợp

lý Luật xây dựng năm 2003 có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng 07 năm 2004, còn Nghị định 197/2004/NĐ-CP được ban hành ngày 03 tháng 12 năm 2004 tức là sau khi Luật Xây dựng có hiệu lực, nhưng rất tiếc Nghị định đã không giữ lại cái hợp lý của Luật Xây dựng mà lại thêm vào cái bất hợp lý

Vấn đề bồi thường này cũng đã gây tranh cãi không ít từ các chủ đầu tư xây cất hợp pháp Họ đặt ra câu hỏi rằng tại sao xây dựng không được giấy phép

(21) Nghị quyết số 22/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003 về việc chia và điều chỉnh địa giới hành chính một số tỉnh.

Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu

xây dựng lại được bồi thường trong khi xây dựng có giấy phép lại không được bồi thường? Đó là trường hợp có giấy phép xây dựng tạm(22) Luậtquy định đối với các công trình xây dựng theo giấy phép xây dựng tạm thì không được bồi thường, chủ đầu tư phải tự tháo dỡ công trình Sự “chênh vênh” giữa các quy định của pháp luật là ở đây Có thể hình dung vấn đề này qua ví dụ sau: Ông A là chủ sử dụng đất của khu đất P và ông B là chủ sử dụng đất của khu đất Q Đất của hai ông đang nằm trong khu quy hoạch cụm công nghiệp đã công bố Ông A trong thời gian chờ thực hiện quy hoạch đã làm đơn xin cấp giấy phép xây dựng tạm một ngôi nhà cấp IV để ở, ông cam kết sẽ thực hiện dúng nội dung cam kết trong giấy phép Trong khi đó ông B cũng tiến hành xây một căn nhà cấp IV tương tự nhưng không hề xin giấy phép xây dựng Rõ ràng việc xây cất này là trái phép Nhưng đến khi tiến hành giải phóng mặt bằng lập phương án bồi thường thì chắc chắn rằng ông A dù việc xây dựng là hợp pháp nhưng sẽ không được bồi thường, còn ông B nghiễm nhiên “ẵm” được một món tiền từ chính sách bồi thường của Nhà nước Rõ ràng, chính quy định này đã tạo ra các sai phạm trong quá trình xây dựng của các chủ đầu tư

Xung quanh chính sách bồi thường này người dân cũng đã có ý kiến, họ cho rằng không bồi thường cho những người đã biết có quy hoạch mà vẫn cố tình xây trái phép để chờ bồi thường là đúng, tuy nhiên không nên vì thế mà không bồi thường cho người không biết sẽ có quy hoạch Nhưng làm sao xác định được chủ đầu tư nào không biết khu đất mình thuộc diện quy hoạch và chủ đầu tư nào

đã biết Bởi có nhiều trường hợp quy hoạch chưa công bố nhưng thông tin rò rỉ từ đâu đó (nhiều người cho biết đường dây tiếc lộ thông tin từ các nhà quản lý) rằng chính xác sắp tới sẽ có quy hoạch tại khu đất đó Thế là việc xây cất không còn là “cấp tốc” mà là “siêu tốc”, nhanh đến chóng mặt Cho nên, thiết nghĩ dù là xây trước quy hoạch hay sau khi quy hoạch công bố nếu không xin phép thì là xây trái phép và chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm cho việc làm sai trái của mình

Như vậy chính quy định bồi thường không phù hợp này đã gây khó khăn không ít trong quá trình phát triển đô thị Đã đến lúc cần sử dụng biện pháp

“rắn”, “mạnh” để đẩy lùi tình trạng này, kiên quyết không bồi thường các trường hợp xây cất mà không xin giấy phép Có như vậy mới mong chặn đứng kiểu “ăn theo” quy hoạch như hiện nay Do vậy, người viết kiến nghị sửa đổi điểm a Khoản 2 Điều 20 như sau:

(22) Xem điểm 3 mục I phần II Thông tư 02/2007/TT-BXD ngày 14 tháng 02 năm 2007 hướng dẫn một số nội dung: Lập, thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư xây dựng công trình ; giấy phép xây dựng…

Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu

Điều 20 Xử lý các trường hợp bồi thường, hổ trợ cụ thể về nhà, công

trình (phần in nghiêng, đậm là phần đề xuất sửa đổi):

1) …2) Nhà, công trình khác không được giấy phép xây dựng thì tùy theo

mức độ, tính chất hợp pháp của đất, nhà và công trình được hỗ trợ theo quy định

sau:

a) Nhà, công trình xây dựng trên đất có đủ điều kiện bồi thường theo quy

định tại Điều 8 của Nghị định này thì không được bồi thường, tùy trường hợp

UBND cấp tỉnh xem xét hổ trợ, mức hổ trợ tối đa không quá 100% mức bồi thường quy định tại Điều 19 của Nghị định này.

2 Bồi thường trong trường hợp thuê di dời tài sản

Tài sản được chia thành động sản và bất động sản Bất động sản gồm đất

và những tài sản gắn liền với đất, bản chất của loại tài sản này là không di chuyển được Chính vì vậy khi thu hồi đất chắc chắn loại tài sản này sẽ bị thiệt hại và tất nhiên có thiệt hại thì sẽ được bồi thường Tuy nhiên, ngày nay, với sự tiến bộ của khoa học kỹ thuật và sự sáng tạo của người Việt Nam người ta có thể di chuyển nhà cửa, công trình từ nơi này đến nơi khác mà không gây bất kỳ thiệt hại nào Ông Nguyễn Cẩm Lũy là người đã làm được điều đó, ông đã thực hiện di dời rất nhiều công trình lớn, có giá trị như: nâng đình Nại Am (Đà Nẵng) lên cao 1m để tránh ngập nước; chống bị nghiêng ngôi nhà 500m2, cao 5 tầng ở Bình Chánh (TP.HCM), dời biệt thự ở Phan Thiết,…

Vấn đề đặt ra là nếu như chủ sở hữu thuê người di dời tài sản, (ông Lũy chẳng hạn) mà không thực hiện tháo dỡ thì có bồi thường thiệt hại về tài sản cho chủ sở hữu? Bởi vì các bất động sản vẫn còn nguyên giá trị, chủ sở hữu không bị thiệt hại chỉ tốn chi phí thuê di chuyển tài sản Nguyên tắc trong bồi thường là có thiệt hại thì mới bồi thường và bồi thường tương xứng với thiệt hại Từ nguyên tắc bồi thường suy đoán ra trường hợp này sẽ không được bồi thường thiệt hại về tài sản chỉ bồi thường chi phí di chuyển tài sản Tuy nhiên, theo người viết trường hợp này, không thể dựa vào yếu tố thiệt hại mà phải dựa vào bản chất của tài sản

để tính bồi thường Tài sản di dời được là nhờ vào con người chứ không do bản chất tự nhiên của tài sản quyết định và việc chủ sở hữu thuê di chuyển tài sản không ảnh hưởng đến lợi ích của bất kỳ ai, ngược lại góp phần tiết kiệm tiền cho chủ sở hữu và cho xã hội bởi thay vì phải đập, phá bỏ, tháo dỡ… tài sản rồi sau

đó lại phải tốn công sức, tiền của xây cất lại, phương thức thuê di dời tài sản tiết kiệm được nhiều chi phí

Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu

Hơn nữa, khi Nhà nước thu hồi đất, các tài sản trên đất do chủ sở hữu xử

lý Nhà nước không can thiệp, chỉ khi nào chủ sở hữu tài sản không chấp hành việc tháo dỡ tài sản Nhà nước mới tiến hành cưỡng chế buộc tháo dỡ Như vậy, việc chủ sở hữu thuê di chuyển tài sản đã được thực hiện sau khi có quyết định thu hồi đất, kiểm kê tài sản và nhận quyết định bồi thường của cơ quan Nhà nước

có thẩm quyền Vấn đề ở đây còn là vì đây là một hợp đồng dân sự (hợp đồng dịch vụ) không liên quan gì đến quyết định bồi thường của Nhà nước, đối tượng của hợp đồng là thực hiện việc di dời tài sản, và việc làm này không bị pháp luật cấm Và hợp đồng này được xác lập trên cơ sở thoả thuận của hai bên, bên được thuê sẽ thực hiện việc di dời tài sản đến nơi yêu cầu; còn bên thuê sẽ trả tiền cho bên được thuê, sự thoả thuận này không bị chi phối bởi bất kỳ bên thứ ba nào (ở đây muốn nói là không bị chi phối bởi quyết định bồi thương của Nhà nước) Hợp đồng này chỉ ràng buộc hai bên Cho nên, đây chỉ là một cách thức xử lý tài sản của chủ sở hữu hoàn toàn không vi phạm và ảnh hưởng gì đến chính sách bồi thường, do đó, không thể vì thực tế chủ sở hữu không bị thiệt hại mà không bồi thường Quan điểm của người viết vẫn bồi thường thiệt hại cho chủ sở hữu tài sản trong trường hợp chủ sở hữu thuê di dời tài sản

Vì vậy, việc cần thiết là cần nhanh chóng bổ sung quy định này vào Nghị định 197/2004/NĐ-CP để các địa phương sớm có căn cứ bồi thường cho dân

3 Bồi thường cho nhà vách chung, vách nhờ

Thuật ngữ nhà vách chung, vách nhờ không có trong các văn bản pháp luật và cũng không được quy định trong quy chuẩn xây dựng, loại nhà này tồn tại

từ yêu cầu thực tế Do đất chật người đông, đất đai ngày càng có giá nên để tận dụng đất, các gia đình ở liền kề nhau thường cất nhà chung một vách, hoặc người cất nhà sau sử dụng nhờ vách của người cất nhà trước Việc làm này vừa tiết kiệm chi phí xây dựng lại mở rộng thêm diện tích cho ngôi nhà Hành vi này pháp luật không cấm nên hiện trạng nhà chung vách, nhờ vách với nhà liền kề hiện đang tồn tại khá phổ biến ở các đô thị

Vậy, khi thu hồi đất đối với loại nhà này cách tính mức bồi thường như thế nào? Theo quy định chung: đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt xây dựng trên đất thì khi Nhà nước thu hồi đất vì lợi ích chung sẽ được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà, công trình(23) Cho nên nhiều địa phương (TP.HCM, Cà Mau…) bồi thường cho nhà vách chung, vách nhờ như một căn nhà độc lập Tuy nhiên, nguyên tắc trong bồi thường là thiệt hại bao thì bồi thường bấy nhiêu, tức là giá trị bồi thường tương xứng với giá trị thiệt hại Ở đây, (23) Điều 19 Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004

Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu

chủ sở hữu nhà do sử dụng nhà vách chung, vách nhờ nên chi phí xây cất giảm một phần, kéo theo đó thiệt hại cũng ít đi khi đất bị thu hồi Áp dụng nguyên tắc này có địa phương bồi thường cho chủ sở hữu nhà mức thấp hơn nhà độc lập Chẳng hạn như ở TP.Cần Thơ, mức bồi thường cho loại nhà này được quy định như sau: Đối với nhà liền kề có vách chung, đơn giá bồi thường giảm 3,5% mỗi vách; đối với nhà liền kề nhờ vách nhà liền cạnh, đơn giá bồi thường giảm 7% mỗi vách Giá bồi thường được tính như cơ cấu nhà ở độc lập(24)

Như vậy, cùng một vấn đề nhưng mỗi địa phương quy định mỗi khác, điều này rất dễ tạo nên tâm lý so bì giữa những người được bồi thường Do đó,

để đảm bảo tính thống nhất, Nhà nước cần quy định mức bồi thường chung cho loại nhà này

Vấn đề ở đây là mức bồi thường bao nhiêu là hợp lý? Theo người viết vẫn phải áp dụng hệ số giảm để tính mức bồi thường (như UBND TP.Cần Thơ đã

áp dụng), còn việc giảm bao nhiêu sẽ do Nhà nước quyết định Không thể bồi thường cho nhà vách chung, vách nhờ như một căn nhà độc lập bởi điều này sẽ ảnh hưởng đến nguyên tắc công bằng, bình đẳng trong chính sách bồi thường của Nhà nước

4 Bồi thường thiệt hại gián tiếp gây ra bởi công tác thu hồi đất

Trong pháp luật thực định về bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất chỉ đề cập đến những tổn thất hiện có (thiệt hại trực tiếp) Bởi vì, những thiệt gián tiếp tuy có thật nhưng rất khó xác định hay nói cách khác là không thể lượng hóa chính xác được Tuy nhiên, theo người viết, trong một số trường hợp còn phải

tính bồi thường cho những thiệt hại gián tiếp Đó là những tổn thất do mất vị

thế kinh doanh thuận lợi, thất nghiệp và thu nhập giảm,… Tùy thuộc vào đặc

điểm và mức độ tác động của quá trình thu hồi đất đến người bị ảnh hưởng, địa phương sẽ đưa ra mức bồi thường cho phù hợp

Bức tranh toàn cảnh của quá trình thu hồi đất không chỉ dừng lại tại thời điểm Nhà nước nhận được quỹ đất “sạch” từ người có đất bị thu hồi mà nó kéo dài đến khi nhận được kết quả từ công tác thu hồi đất mang lại Kết quả đó phải

là câu trả lời đất thu hồi được sử dụng như thế nào, có hiệu quả? Và cuộc sống của người bị thu hồi đất có được ổn định?

Vấn đề thứ nhất, đất sử dụng ra sao sau khi đã thu hồi được - trách nhiệm này thuộc về Nhà đầu tư và Nhà nước Vấn đề thứ hai mới là vấn đề mà người viết đang quan tâm, bởi cuộc sống của người dân sau khi trả lại đất cho Nhà nước (24) Quyết định 49/2005/QĐ-UBND ngày 11 thang 8 năm 2005 của UBND TP.Cần Thơ về bồi thường,

hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Cần Thơ

Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu

chịu chi phối rất lớn từ chính sách bồi thường ban đầu của Nhà nước Tại cuộc hội thảo “Tác động của đô thị hóa và công nghiệp hóa tới cộng đồng dân cư nông thôn - vấn đề đất đai, việc làm và môi trường sinh thái” do cơ quan đại diện phía Nam, Bộ Khoa học và công nghệ và Viện Những vấn đề phát triển thuộc Liên hiệp các hội khoa học và Kỹ thuật Việt Nam tổ chức ngày 11/12/2007, các nhà chuyên môn cho biết ở đồng bằng sông Cửu Long khi mất đi 01 ha đất nông nghiệp trồng cây lâu năm thì mất 3,5 việc làm và 0,3 việc làm dịch vụ nông nghiệp Trong khi đó, những lao động nông nghiệp không chuyển được nghề nghiệp thì thu nhập của họ luôn giảm sút Hơn thế, lao động nông nghiệp từ trung niên (khoảng 35 tuổi trở lên) khả năng tìm kiếm được việc làm là rất khó(25) Do

đó chắc chắn rằng đời sống của người nông dân bị thu hồi đất sẽ gặp rất nhiều khó khăn vì thất nghiệp đồng nghĩa với thu nhập giảm Thế nhưng, chính sách bồi thường hiện tại chưa biết lắng nghe và quan sát diễn biến, đánh giá tác động

để có những quy định phù hợp dẫn đến người dân luôn phải đối mặt với những khốn khó sau khi đất đã bị Nhà nước thu hồi

Như vậy, điều mà người viết đang hướng đến là mong muốn Nhà nước

có cái nhìn tổng thể, đánh giá các tác động thực tế do công tác thu hồi đất mang lại cả ở hiện tại và tương lai để cho ra đời chính sách bồi thường thật sự hiệu quả trong đó có cả những quy định chấp nhận bồi thường cho người bị thiệt hại gián tiếp do công tác thu hồi đất gây ra

(25) Xem thêm báo Tuổi trẻ ngày 12 tháng 12 năn 2007, tr.3.

Người dân phường Thủ Thêm, Quận 2, thành phố Hồ Chí Minh sau 3 năm bị thu hồi đất: thất nghiệp, thu nhập giảm

Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu

5 Trường hợp tài sản đang trong quá trình xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu:

Thời hiệu là thời hạn pháp luật quy định mà khi kết thúc thời hạn đó, thì chủ thể được hưởng quyền dân sự, được miễn trừ nghĩa vụ dân sự hoặc mất quyền khởi kiện(26)

Người chiếm hữu, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật(27)

nhưng ngay tình, liên tục, công khai trong thời hạn 30 năm đối với bất động sản (ở đây chỉ xét đến tài sản là bất động sản), thì trở thành chủ sở hữu tài sàn đó, kể

từ thời điểm bắt đầu chiếm hữu, trừ trường hợp chiếm hữu tài sản thuộc hình thức sở hữu Nhà nước(28)

Như vậy, để trở thành chủ sở hữu tài sản trong trường hợp này, người chiếm hữu phải thoả mãn các điều kiện:

- Người chiếm hữu tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình: người chiếm hữu tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình là người chiếm hữu mà không biết và không thể biết việc chiếm hữu tài sản là không có căn cứ pháp luật

- Việc chiếm hữu phải liên tục: trong khoảng thời gian chiếm hữu tài sản không có tranh chấp về tài sản đó xảy ra, tức là việc chiếm hữu không bị gián đoạn thì là chiếm hữu liên tục

- Việc chiếm hữu phải công khai: việc chiếm hữu được coi là công khai khì thực hiện một cách minh bạch, không dấu điểm; tài sản đang chiếm hữu được

sử dụng theo tính năng, công dụng và được người chiếm hữu bảo quản, giữ gìn như tài sản của chính mình

- Thời gian chiếm hữu từ 30 năm trở lên đối với bất động sản:

(26) Điều 154 Bộ Luật Dân sự năm 2005.

(27) Việc chiếm hữu tài sản không thuộc những trường hợp sau đây là chiếm hữu không có căn cứ pháp luật:

1 Chủ sở hữu chiếm hữu tài sản đó;

2 Người được chủ sở hữu ủy quyền quản lý tài sản;

3 Người được chuyển giao quyền chiếm hữu thông qua giao dịch dân sự phù hợp với quy định của pháp luật;

4 Người phát hiện và giữ tài sản vôn chủ, tài sản không xác định được ai là chủ sở hữu, tài sản bị đánh rơi, bị bỏ quên, bị chôn dấu, bị chìm đắm phù hợp với các điều kiện do pháp luật quy định;

5 Người phát hiện và giữ gia súc, gia cầm, vật nuôi dưới nước bị thất lạc phù hợp với các điều kiện do pháp luật quy định;

6 Các trường hợp khác do pháp luật quy định.

(28) Tài sản thuộc hình thức sở hữu Nhà nước gồm đất đai, rừng tự nhiên, rừng trồng có nguồn vốn từ ngân sách Nhà nước, núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi tự nhiên ở biển, thềm lục địa và các vùng trời Phần vốn và tài sản do Nhà nước đầu tư vào doanh nghiệp, công trình thuộc các ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hóa, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng, an ninh cùng các tài sản khác do pháp luật quy định.

Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu

Đang trong quá trình xác lập quyền sở hữu theo thời thời hiệu có nghĩa là thời gian chiếm hữu dưới 30 năm đối với bất động sản đồng thời việc chiếm hữu phải liên tục, công khai, không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình Tất nhiên trong khoảng thời gian này người chiếm hữu chưa phải là chủ sở hữu tài sản vì chưa đủ điều kiện về thời gian, cho nên nếu trong giai đoạn này Nhà nước thu hồi đất thì người đang chiếm hữu các bất động sản trên sẽ không được bồi thường thiệt hại, đối với trường hợp người chiếm hữu đã bỏ công sức, chi phí bảo quản, cải tạo, sữa chữa,… thì được bồi thường phi phí cải tạo, bảo quản, chăm sóc, sửa chữa,… tài sản đó

Hiện nay, chưa có bất kỳ một văn bản pháp luật nào quy định bồi thường tài sản trong trường hợp này, cho nên khi thực tế phát sinh vấn đề này các địa phương lúng túng không biết xử lý như thế nào Bởi nếu bồi thường thì không phù hợp với chính sách chung, còn không bồi thường thì người dân bị thiệt Rồi mỗi nơi áp dụng mỗi kiểu Tuy nhiên, chắc chắn là phải bồi thường, nhưng vấn

đề là bồi thường cho ai? Tiền bồi thường xử lý ra sao?

Mặc dù chưa có chủ sở hữu nhưng trong trường hợp này vẫn phải tính tiền bồi thường cho tài sản và Nhà nước có trách nhiệm bảo quản số tiền này Bằng cách mở tài khoản tại ngân hàng và chuyển tiền bồi thường vào đó Hết thời hạn 30 năm mà chủ sở hữu không đến nhận thi khoản tiền này sẽ trả lại cho Nhà nước (nếu tiền này do Nhà nước chi trả) hoặc hoàn lại cho chủ đầu tư nếu số tiền này do chủ đầu tư chi trả

6 Bồi thường thiệt hại đối với tài sản chưa xác định được chủ sở hữu

Tải sản không xác định được chủ sở hữu là tài sản đã có chủ sở hữu nhưng vì một lý do nào đó mà không thể xác định được ai là chủ sở hữu tài sản đó.

Người phát hiện tài sản không xác định được ai là chủ sở hữu phải thông báo hoặc giao nộp tài sản cho UBND xã, phường, thị trấn hoặc Công an cơ sở gần nhất để thông báo công khai cho chủ sở hữu biết mà nhận lại

Vật không xác định được chủ sở hữu ở đây có thể là động sản hoặc bất động sản, và cũng như đối với tài sản vô chủ, để tính bồi thường thiệt hại ta chỉ xét đến bất động sản

Trong trường hợp không xác định được ai là chủ sở hữu là bất động sản thì sau 05 năm, kể từ ngày thông báo công khai vẫn chưa xác định được ai là chủ

sở hữu thì bất động sản thuộc về Nhà nước Nếu Nhà nước thu hồi đất trong

Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu

khoảng thời gian dưới 05 năm kể từ ngày thông báo công khai thì cả người phát hiện lẫn Nhà nước đều không được bồi thường (không mang tư cách chủ sở hữu) Tuy nhiên, không vì thế mà không xác định mức bồi thường cho bất động sản được phát hiện vì trong khoảng thời gian này, bất cứ lúc nào chủ sở hữu thực sự của tài sản cũng có thể quay về Cho nên, cách tốt nhất vẫn là mở tài khoản tại ngân hàng và chuyển tiền bồi thường vào đó, thông báo công khai trên các trang báo địa phương trong 3 kỳ liên tiếp hoặc trên các phương tiện thông tin đại chúng khác để chủ sở hữu tài sản biết mà đến nhận Nếu sau 05 năm mà không tìm được chủ sở hữu tài sản đó thì số tiền đó phải trả về cho ngân sách Nhà nước (nếu tiền bồi thường do Nhà nước chi trả) hoặc hoàn lại cho nhà đầu tư (nếu tiền bồi thường do chủ đầu tư chi trả)

Trong trường hợp không có người phát hiện tài sản không xác định được chủ sở hữu, có nghĩa là khi kiểm kê tài sản mới phát hiện có bất động sản không

rõ chủ sở hữu là ai Khi đó, cũng thực hiện việc thông báo công khai cho chủ sở hữu biết đến nhận tài sản giống như trường hợp có người phát hiện ở trên Và cũng xác định tiền bồi thường gởi vào tài khoản ngân hàng, thông báo trên các trang trang báo địa phương trong 03 kỳ liên tiếp hoặc trên các phương tiện thông tin đại chúng khác để chủ sở hữu tài sản biết mà đến nhận Nếu sau 05 năm mà không tìm được chủ sở hữu tài sản đó thì số tiền đó phải trả về cho ngân sách Nhà nước (nếu tiền bồi thường do Nhà nước chi trả) hoặc hoàn lại cho nhà đầu tư (nếu tiền bồi thường do chủ đầu tư chi trả) Tuy nhiên, thời hạn 05 năm trong trường hợp này được tính từ ngày kiểm kê tài sản

Tóm lại, việc có hay không bồi thường cho tài sản chưa xác định được ai

là chủ sở hữu khi thu hồi đất vẫn chưa được ghi nhận trong các văn bản pháp luật, do đó yêu cầu Nhà nước sớm có văn bản điều chỉnh vấn đề này

Đến đây, các đề xuất sửa đổi những quy định về bồi thường thiệt hại đối với đất và tài sản xin dừng lại Dù biết rằng những bất cập trong chính sách bồi thường không chỉ xuất hiện trong các vấn đề đã nêu Ở nhiều khía cạnh khác trong các quy định về bồi thường vẫn tồn tại những bất cập và nghịch lý Song với phạm vi một luận văn, người viết không thể đưa ra hết tất cả các đề xuất sửa đổi các quy định liên quan đến vấn đề này Xin dành phần còn lại của luận văn

cho chương 2, bởi vấn đề ở chương 2 cũng cực kỳ quan trọng, đó là đề xuất sửa

đổi quy định giải quyết khiếu nại đối với quyết định bồi thường khi thu hồi đất.